Heilbronn 2015/2016

3,90 Euro [DE]
Heilbronn 2015/2016
Fruchtbar: Der wohlhabenden Kätchen-Weinstadt am
Neckar ist der Wandel von gemütlicher Großstadt zum
dynamischen Wirtschaftsstandort gelungen. Heute
bietet sie einen idealen Nährboden für Familienglück,
Unternehmererfolg und natürlich edle Tropfen.
Laurenz Breyer – Leiter Immobilienvertrieb, Heilbronn
Soziodemografie
Heilbronn zählt mit 118.000 Einwohnern zu den größeren
Städten in Baden-Württemberg. Seit 2011 gewann die
Stadt 1.400 Einwohner hinzu. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf einen positiven Wanderungssaldo zurückzuführen. Bis 2030 wird Heilbronn gemäß aktuellen Prognosen
ca. 3.300 Einwohner hinzugewinnen. Auch für die Haushalte wird
im gleichen Zeitraum mit einem Anstieg von rund 4.900 Haushalten
gerechnet. Damit ist die Grundlage für die Wohnungsnachfrage in
Heilbronn langfristig gesichert. Der demografische Wandel selbst ist
jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts,
sondern auch in einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft
sichtbar. Die gegenwärtig etwa 6.800 Studenten bilden eine wichtige
Nachfragegruppe auf dem Heilbronner Wohnungsmarkt.
Heilbronn auf einen Blick
Oberzentrum in Baden-Württemberg, ehemaliger Industriestandort, Fachhochschulstadt
angfristig sehr gute Wohnungsnachfrage
L
durch steigende Haushaltszahlen
reisniveau am Wohnimmobilienmarkt in
P
den vergangenen Jahren stark gestiegen
ür Eigennutzer ist das Preisniveau in
F
Heilbronn in Bezug auf die verfügbaren
Einkommen vergleichsweise teuer
apitalanleger schätzen an Heilbronn die
K
Wertstabilität und sehr gute Vermietbarkeit
von Wohnungen
ohnungsleerstand: 3,9 %;
W
unterdurchschnittlich
Kaufkraftkennziffer: 115,5
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EINWOHNER UND HAUSHALTE
ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR
110%
2,20
2013 = 100%
105%
2,10
100%
2,00
95%
1,90
90%
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
Einwohner je Haushalt
Haushaltsstruktur
Heilbronn
1,80
■ Einwohner ■ Haushalte
■ Einwohner je Haushalt
1Pers.
Haushaltsstruktur
BW
2Pers.
1Pers.
2Pers.
20-39
40-59
60-74
≥75
Altersstruktur
BW
<20
20-39
40-59
60-74
≥75
0%
20%
40%
Wirtschaft
BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR
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≥4Pers.
<20
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg
2
3Pers.
≥4Pers.
Altersstruktur
Heilbronn
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg
Die Heilbronner Wirtschaftsstruktur ist gewachsen aus
der Tradition eines frühen Handelsplatzes und der
Industrialisierung im 19. Jahrhundert. Der Anschluss
an die Verkehrsinfrastruktur ist gut. Die Bundesautobahnen A 6 und A 81 tangieren die Stadt. Zudem verfügt
sie über eine RE-Anbindung. Der Flughafen Stuttgart ist 70 km
entfernt. Prägende Branchen sind Metallindustrie/Fahrzeugindustrie, Elektroindustrie, Nahrungs- und Genussmittel, Papier-/ Druckindustrie und chemische Industrie. Die bekanntesten Unternehmen sind Amphenol-Tuchel Electronic GmbH, Audi AG, August
Läpple AG, beyer dynamic GmbH & Co., Fiat Automobil AG,
Illig Druck & Medienwerkstatt, Kaufland Stiftung & Co. KG, Südwestdeutsche Salzwerke AG, Unilever Deutschland Produktions
GmbH & Co OHG oder Vishay Semiconductor GmbH. Daneben
stärkt die 1961 gegründete Hochschule Heilbronn den Wissenschaftsstandort. Erweitert wird das Studienangebot durch die
Duale Hochschule Baden-Württemberg und private Angebote.
Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den
letzten Jahren an deutlich gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wieder. So ist seit 2009 die
Beschäftigung um 7,4 % angestiegen, nachdem selbst die
Krise 2009 keine markanten Rückgänge verursachte.
Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Quote im Jahr 2009 noch 8 % betrug, hat sie
sich mittlerweile bei 6,3 % eingependelt. Sie liegt somit unter dem
bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %.
In Heilbronn arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund 18.700 Personen abgebildet.
3Pers.
60%
80%
100%
0,7%
19,6%
26,2%
17,8%
35,7%
■ Produktion, Verarbeitung, Bau ■ Handel und Verkehr
■ höherwertige DL ■ öffentliche und private DL ■ Landwirtschaft
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg
In Heilbronn werden pro Jahr etwa 273 Wohnungen gebaut,
davon etwa 64 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit mit 263 Einheiten ungefähr im langjährigen Mittel. Die Nachfrage
ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor sehr gut.
800
4,0
600
3,0
400
2,0
200
1,0
0
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Fertigstellungen je 1.000 Einwohner
Fertigstellungen
WOHNUNGSNEUBAU IN HEILBRONN
0,0
■ Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ■ Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern
■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Heilbronn) ■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte)
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg
Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Heilbronn ist durch
die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (8,8 je
1.000 Einwohner) dokumentiert, die oberhalb dem Wert von
vergleichbaren Städten (4,8) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine
Eigentumswohnung im Mittel 129.900 Euro.
In Heilbronn werden pro Jahr etwa
273 Wohnungen gebaut, davon etwa
64 % in Mehrfamilienhäusern.
Die Mieten und Preise am Heilbronner Wohnungsmarkt sind
in den letzten Jahren durchweg gestiegen. Ausschlaggebend für
die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten
in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder
Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw.
geschlossene Fonds) in Immobilien in Groß- und Universitätsstädten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen.
Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 8,30 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 10,80 Euro/qm
realistisch. Bestandsmieten belaufen sich auf durchschnittlich 7,00 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile
9,10 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 36 %
im Neubau bzw. 37 % im Bestand, neben den Eigentumswohnungen, ebenfalls deutlich angestiegen.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im
Neubau bis 3.500 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei
2.800 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger;
hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 1.950 Euro/qm und
gehen im Maximum bis 2.550 Euro/qm. Seit 2000 sind die
Neubaupreise um 30 % angestiegen und damit stärker als die
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Bestandskaufpreise. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 260.000 Euro und für ein
freistehendes Einfamilienhaus 400.000 Euro aufgebracht werden. Ähnlich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 im Mittel durchweg positiv.
Die Steigerungen lagen bei 13 bis 29 % bei Häusern bzw. rund
16 % bei Grundstücken. Rückgänge konnten in keiner Kategorie
verzeichnet werden.
Wohneigentum in Heilbronn zu erwerben, ist in Bezug auf
das Einkommen vor Ort teurer als in vergleichbaren Städten. In
2014 musste in Heilbronn durchschnittlich das 5,5-fache des
jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert
werden, während in den Vergleichsstädten das 4,8-fache eingesetzt wurde.
Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Heilbronn in den letzten zehn Jahren (2005 bis
2014) um 2,6 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Heilbronner Wohnimmobilien etwas über dem
langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau.
Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die
sehr gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertentwicklung auf dem Heilbronner Wohnungsmarkt erwarten.
PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN
PREISENTWICKLUNG HÄUSER
140%
150%
140%
130%
2000 = 100%
2000 = 100%
130%
120%
110%
110%
100%
100%
90%
120%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
90%
2014
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
■ Reihenhaus Neubau ■ Reihenhaus Bestand
■ Einfamilienhaus ■ Grundstück Einfamilienhaus
■ Miete Neubau ■ Miete Bestand
■ ETW Neubau ■ ETW Bestand
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT HEILBRONN IM JAHR 2014
KENNZAHL
EINHEIT
MINIMUM
DURCHSCHNITT
MAXIMUM
ENTWICKLUNG
SEIT 2000 Ø
ENTWICKLUNG
SEIT 2000 MAX.
Wohnungsmieten Neubau
Euro/qm Wfl. zzgl. NK
6,30
8,30
10,80
+35 %
+41 %
Wohnungsmieten Bestand
Euro/qm Wfl. zzgl. NK
5,30
7,00
9,10
+37 %
+37 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau
Euro/qm Wfl.
2.350
2.800
3.500
+30 %
+24 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand
Euro/qm Wfl.
1.450
1.950
2.550
+23 %
+11 %
310.000
400.000
630.000
+13 %
+3 %
340
415
560
+16 %
0%
Kaufpreise Einfamilienhäuser
Euro
Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke
Euro/qm
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau
Euro
290.000
350.000
410.000
+29 %
+15 %
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand
Euro
200.000
260.000
360.000
+18 %
+17 %
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
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WOHNLAGEN IN HEILBRONN
Quelle: © 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA
n Sehr gute Wohnlage
n Gute bis sehr gute Wohnlage
n Gute Wohnlage
n Durchschnittliche bis gute Wohnlage
n Durchschnittliche Wohnlage
n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage
n Einfache Wohnlage
n Sonstige Flächen
Eisenbahn
Straßen
Die besten Wohnlagen in Heilbronn sind: Heilbronn-Ost, Horkheim (in Teilen), Sontheim (in Teilen), Biberach (in Teilen).
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Glossar
Wohnlage
Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und
Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen
Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie
Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen)
Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status)
Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand)
in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils
noch Übergangskategorien liegen:
Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte
Wohnlagen
Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane “In-Viertel”, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image
Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage
Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzu­
reichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten
Verkehrsachsen
Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen
zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten
und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen.
Wohnungsmieten
und -preise
Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm
Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und
Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von
der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-,
Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie
auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den
definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Einfamilienhäuser
Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.R. 600-800 qm
Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert
sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar.
Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen.
Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird.
Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über
den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
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Reihenhäuser
Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit
100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die
Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw.
dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden
jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw.
obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis
(als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Wohnungsneubau/
Bautätigkeit
Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden.
Haushalt
Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt
gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt)
und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat.
SVP-Beschäftigte
Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig
sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den
Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind.
Arbeitslose
Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich
in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer
sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II
zuständigem Träger gemeldet haben.
Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende
Familienangehörige).
Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der
Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit.
Impressum
Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock.
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an den Eingang aller Maklerprovisionen bei der PlanetHome AG gebunden.
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