2.3. Ansiedlung eines Factory Outlet Centers (FOC)

2.3. Ansiedlung eines Factory Outlet Centers (FOC)
Bereits im zweiten Betriebsjahr des Ansiedlungsprojektes Factory Outlet Center „Wertheim
Village“ standen aufgrund dessen erfolgreicher Entwicklung die Realisierung einer baulichen
Erweiterung und Planungen für den vorgesehenen Endausbau im Fokus der
kommunalpolitischen Beratungen und Entscheidungen. Die hiermit verbundenen
Verwaltungsverfahren und die Konzeption sowie die Umsetzung weiterer gemeinsamer
Marketingmaßnahmen mit dem „Wertheim Village“ bestimmten das Jahr 2005. Bis Ende
2005 waren alle insgesamt 80 selbständig nutzbaren Gebäudeeinheiten des „Wertheim
Village“ mit 60 Einzelhandelsbetrieben sowie mit zwei Gastronomiebetrieben und der
Tourist-Information belegt.
2.3.1. Bauliche Erweiterung
Der Gemeinderat hat aufgrund der außerordentlich positiven Entwicklung des „Wertheim
Village“ bereits im Dezember 2004 die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die
Erteilung einer Baugenehmigung für die bauliche Erweiterung des Centers geschaffen. Die
Baugenehmigung für den Ausbau des Centers auf die in den vorgeschalteten
Rechtsverfahren geprüfte und genehmigte jedoch bislang noch nicht ausgeschöpfte
Gesamtverkaufsfläche von 9.800 m² konnte somit am 21. Dezember 2004 erteilt werden.
Am 5. Oktober 2005 erfolgte durch den Deutschland Direktor der Fa. Value Retail, John T.
Quinn,
und
Oberbürgermeister
Stefan
Mikulicz
der
Spatenstich
für
den
Erweiterungsabschnitt, der ein Investitionsvolumen von rd. 10 Mio. Euro beinhaltet. Nach
einer geplanten Bauzeit von 7 Monaten werden im „Wertheim Village“ nach dessen
Erweiterung weiteren 15 Einzelhandelsbetrieben Verkaufsflächen zur Verfügung stehen.
Durch die Erweiterung wird sich die Zahl der bislang geschaffenen mehr als 350
Arbeitsplätze im Center um weitere rd. 100 erhöhen. Die Inbetriebnahme der Erweiterung ist
für den Sommer 2006 vorgesehen.
Oberbürgermeister Stefan Mikulicz (links) und Deutschland
Direktor der Fa. Value Retail, John T. Quinn, führten am
5.10.2005 den Spatenstich für die bauliche Erweiterung des
„Wertheim Village“ aus
15
2.3.2. Geplanter Endausbau
Die Fa. Value Retail und die Verwaltung sind bezüglich der Besucherzahlen, des
Einzugsbereichs, des Vermietungsstands als auch der Umsatzzahlen von „Wertheim Village“
sehr zufrieden. Sowohl nationale als auch internationale Medien haben bereits über den
Erfolg von „Wertheim Village“ berichtet und die Bekanntheit der Stadt Wertheim als
Touristendestination überregional deutlich gesteigert. Auch die durch die Universität
Regensburg, Lehrstuhl für Wirtschaftsgeografie und Tourismusforschung, erstmals im Jahr
2004 durchgeführte Überprüfung des Centers bezüglich der konzeptgetreuen Umsetzung
und der bewirkten sortimentsspezifischen Umsatzumverteilung, bestätigt uneingeschränkt
die konzept- und damit vertragsgemäße Umsetzung und den Betrieb des Centers.
Durchgeführte Besucherbefragungen unterstreichen ferner die überregionale Ausstrahlung
und die damit verbundene weiträumige Kundenherkunft des „Wertheim Village“.
Aus diesem Grund ist die Fa. Value Retail bereits während der Planung zur Umsetzung der
baulichen Erweiterung (siehe Ziffer 2.3.1.) auf die Verwaltung zugekommen, mit dem Ziel,
das Center um eine weitere Ausbaustufe zu erweitern und dadurch die
Gesamtverkaufsfläche auf 13.500 m² zu erhöhen. Vorgesehen ist, im Rahmen dieses
Endausbaus weitere 28 selbständig nutzbare Gebäudeeinheiten zu schaffen, die
voraussichtlich mit 20 Einzelhandelsbetrieben belegt werden. Ferner ist die Errichtung eines
Parkdecks für weitere rd. 200 Pkw-Stellplätze beabsichtigt. Das Investitionsvolumen für den
Endausbau beträgt nochmals rd. 10 Mio. Euro. Geplant ist, mit dem Endausbau weitere rd.
100 Arbeitsplätze zu schaffen, so dass sich die voraussichtliche Gesamtzahl der
Beschäftigten im „Wertheim Village“ auf 550 bis 600 nach Umsetzung und Vollbelegung des
Endausbaus des Centers erhöhen wird.
2.3.2.1. Planungsrechtliche Zulässigkeit, aktuelle Strukturdaten
Der Endausbau des Centers wurde im Vorfeld mit dem Regierungspräsidium Stuttgart unter
landesund
regionalplanerischen
Gesichtspunkten
abgestimmt.
Die
höhere
Landesplanungsbehörde ist hierbei zum dem Ergebnis gelangt, dass für den geplanten
Endausbau entsprechend den anzuwendenden Rechtsvorschriften kein erneutes
Raumordnungsverfahren erforderlich ist. Die Erweiterung der Verkaufsfläche von „Wertheim
Village“ von 9.800 m² auf 13.500 m² ist jedoch nicht mehr von den Festsetzungen des
rechtsverbindlichen Bebauungsplanes gedeckt. Gleiches gilt für den zwischen der Fa. Value
Retail und der Stadt Wertheim geschlossenen Städtebaulichen Vertrag.
Im Rahmen der landes- und regionalplanerischen Prüfung des Endausbaus hat die
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA), Ludwigsburg, eine erneute Überprüfung
vorgenommen, in der die zu erwartenden versorgungsstrukturellen Auswirkungen der
Ansiedlung eines Fabrikverkaufszentrums für Markenartikel mit einer Gesamtverkaufsfläche
von 13.500 m² ermittelt und bewertet wurden. Die GMA hat hierbei die tatsächlichen
Erfahrungen beim Betrieb von „Wertheim Village“ berücksichtigt. Ein wichtiges Ergebnis der
gutachterlichen Untersuchung der GMA ist, dass sich im Betrieb von „Wertheim Village“
insbesondere gezeigt hat, dass ein weitaus größerer Teil der Besucher des Centers von
außerhalb des Naheinzugsgebietes und des mittleren Einzugsgebietes anreist, als dies von
der GMA im Jahr 2000 angenommen wurde. Ein sehr großer und zunehmender Anteil der
Besucher kommt sogar von außerhalb des definierten Ferneinzugsgebietes (bis 90 MinutenEntfernungsisochrone), so dass „Wertheim Village“ einen nennenswerten Teil seiner
Umsätze durch Streuumsätze bzw. touristische Umsätze generiert. Dies unterstreicht die
überregionale Bedeutung von „Wertheim Village“ als Touristendestination in Tauberfranken.
Die Struktur der Kundenherkunft hat in versorgungsstruktureller Hinsicht zur Folge, dass die
Umsatzumverteilungen zu Lasten der benachbarten zentralen Orte, insbesondere der
benachbarten Mittelzentren, geringer ausfallen, als die GMA dies zunächst auf der
Grundlage einer Worst-Case-Betrachtung im Jahre 2000 prognostiziert hat.
16
Während die GMA im Jahre 2000 noch davon ausgegangen war, dass nur 11 % der Kunden
von außerhalb des Ferneinzugsgebietes anreisen, ist sie aufgrund der tatsächlichen
Erfahrungen nunmehr der Auffassung, dass über 30 % der Kunden von außerhalb des
gesamten abgegrenzten Einzugsgebietes (bis 90 Pkw-Minuten) stammen. Dies bedeutet
gleichzeitig, dass weniger Kunden aus dem unmittelbaren Naheinzugsgebiet anreisen.
Bei den zu erwartenden Umsatzumverteilungen kommt die GMA zu dem Ergebnis, dass sich
diese deutlich unter der Schwelle bewegen, die städtebaulich oder raumordnerisch relevant
wären. Für die Mittelzentren Wertheim, Marktheidenfeld und Tauberbischofsheim sind keine
städtebaulich oder raumordnerisch relevanten Umsatzumverteilungen zu erwarten. Im Fall
Wertheim konstatiert die GMA eine positive Wirkung des Centers auf die Funktionsfähigkeit
der Innenstadt. Die Situation in der Innenstadt sei stabil, da sich insbesondere auch die
Zunahme beim Tourismus positiv auf den Wertheimer Einzelhandel auswirke.
Zusammenfassend stellt die GMA fest, dass die geplante Erweiterung der Verkaufsfläche
von 9.800 m² auf 13.500 m² keine städtebaulich bzw. raumordnerisch relevante Erhöhung
der Umsatzumverteilung im Untersuchungsraum hervorrufen wird. Ein weitaus größerer
Anteil der Besucher von „Wertheim Village“ reist von außerhalb des Ferneinzugsbereichs an,
so dass die Umsatzumverteilungen insbesondere bezogen auf die im Naheinzugsbereich
gelegenen zentralen Orte geringer ausfällt.
Eine Neubewerbung der künftig zu erwartenden Besucheranzahl in „Wertheim Village“
kommt zum Ergebnis, dass die ursprünglich prognostizierte Besucherzahl von 1,5 Mio.
Besuchern pro Jahr bei einer Verkaufsfläche von 9.800 m² selbst nach der Erweiterung auf
13.500 m² kaum erreicht werden dürfte. Diese Einschätzung wird auch durch die weiteren in
der BRD betriebenen Fabrikverkaufszentren, die über größere Verkaufsflächen als das
„Wertheim Village“ verfügen, belegt. Für das „Wertheim Village“ kann deshalb unter den
derzeitigen Bedingungen mit 1,0 Mio. Besuchern jährlich gerechnet werden. Auf der Basis
einer Umsatzprognose für den Endausbau des „Wertheim Village“ ergibt sich eine jährliche
Besucherzahl von 1,38 Mio. Besuchern.
2.3.2.2. Änderung Bebauungsplan, Optionsvertrag, Städtebaulicher Vertrag
Der Gemeinderat hat sich in seiner öffentlichen Sitzung am 13. Juni 2005 mit dem geplanten
Endausbaus des Centers eingehend befasst und das Vorhaben auf der Grundlage der
aktuellen Strukturdaten und den Erfahrungen im Betrieb des „Wertheim Village“ bei lediglich
einer Gegenstimme befürwortet. In der gleichen Sitzung hat der Gemeinderat den sog.
Aufstellungsbeschluss
im
Bauleitplanänderungsverfahren
zur
planungsrechtlichen
Zulässigkeit des Endausbaus beschlossen und die Verwaltung beauftragt, die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange vorzunehmen. Im Rahmen
der nichtöffentlichen Sitzung des Gemeinderates am gleichen Tag hat das Gremium
ebenfalls bei lediglich einer Gegenstimme zur vertraglichen Realisierung und Absicherung
des Endausbaus beschlossen, einen weiteren Optionsvertrag, eine Änderung des
bestehenden Optionsvertrages und eine Änderung des bestehenden Städtebaulichen
Vertrages mit der Fa. Value Retail abzuschließen. Damit erhält das Unternehmen u.a. die
Option auf den Erwerb weiterer Grundstücksflächen, um eine erforderliche und sinnvolle
Arrondierung des Ansiedlungsgrundstückes vorzunehmen. Das Vertragswerk wurde am 22.
Juni 2005 notariell beurkundet.
Das weitere Bebauungsplanänderungsverfahren in Stichworten:
16. Juli 2005
21. Juli 2005
25. Juli bis
2. September 2005
ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses
frühzeitige Behörden- und Trägerbeteiligung (insgesamt 52 Stellen)
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit durch Auslegung der
Planunterlagen im Rathaus Wertheim
17
24. Oktober 2005
26. Oktober 2005
7. November bis
9. Dezember 2005
30. Januar 2006
2. Februar 2006
Beratung und Beschlussfassung der Entwürfe im Bebauungsplanänderungsverfahren. Beauftragung der Verwaltung mit der Durchführung der Behörden- und Trägerbeteiligung sowie der Offenlage.
Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange
Offenlage
Beratung und Beschlussfassung über die in den Beteiligungsverfahren eingegangenen Anregungen und Stellungnahmen und Beschluss des Bebauungsplanes als Satzung durch den Gemeinderat.
öffentliche Bekanntmachung des Bebauungsplanes als Satzung
Die Fa. Value Retail beabsichtigt parallel zum Abschluss des Bauleitplanänderungsverfahrens den Bauantrag für den Endausbau des „Wertheim Village“ Anfang 2006 bei der
Stadt Wertheim einzureichen. Das Unternehmen geht von einem Baubeginn unmittelbar
nach Fertigstellung der unter Ziffer 2.3.1. beschriebenen Erweiterung voraussichtlich im
Sommer 2006 aus, so dass mit einer Inbetriebnahme des Endausbaus im 1. Halbjahr 2007
gerechnet werden kann.
2.3.3. Gemeinsame Marketingmaßnahmen, konzeptgetreue Umsetzung
Bereits im April 2003 wurde der Gemeinderat über die geplanten Marketing- und
Infrastrukturmaßnahmen aus Anlass und im Zusammenhang mit der Errichtung und dem
Betrieb des „Wertheim Village“ informiert (siehe Jahresbericht 2003) und ein umfangreicher
Maßnahmenkatalog, der zwischenzeitlich in wesentlichen Punkten abgearbeitet ist,
vorgestellt. Im Rahmen einer öffentlichen Gemeinderatssitzung am 21. November 2005
haben Verwaltung und Vertreter der Fa. Value Retail aktuell über die wesentlichen
gemeinsamen Marketingmaßnahmen des Centers mit der Stadt Wertheim und der
Fremdenverkehrsgesellschaft „Romantisches Wertheim“ mbH informiert. Aktuelle Aussagen
zur konzeptgetreuen Umsetzung und zur Umsatzumverteilung des „Wertheim Village“ sowie
zur Bedeutung des Centers als überregionale Tourismusattraktion präsentierte in der Sitzung
Dr. Hüttner von der Universität Regensburg, Institut für Geographie.
Die Kernaussagen in Stichworten:
-
Der Standort Wertheim und die Region "Tauberfranken" werden durch die
erfolgreichen gemeinsamen Marketing- und Werbeaktivitäten mit dem „Wertheim
Village“ überregional und international beworben.
-
Berücksichtigung des Standortes Wertheim insbesondere bei der international
ausgerichteten Werbung des „Wertheim Village“, die von der Stadt Wertheim alleine
nicht umsetzbar wäre (z.B. touristische Bewerbung des asiatischen Marktes).
-
Das „Wertheim Village“ erschließt der Stadt Wertheim neue bislang nicht erreichbare
touristische Vertriebsschienen (z.B. Romantische Straße, TUI-Kataloge).
-
Dauerhafte, unentgeltliche Überlassung von Räumlichkeiten im „Wertheim Village“
zum Betrieb einer "Tourist-Information" als Geschäftsstelle der FVG. Bis Ende 2005
konnten 149.000 zahlungskräftige Smart-Shopper in der "Tourist-Information" begrüßt
und auf den Standort und die Region aufmerksam gemacht werden.
-
„Wertheim Village“ ist das Zugpferd für weitere dienstleistungsorientierte
Ansiedlungen und Anfragen mit weiträumiger Ausstrahlung am Standort Wertheim
(z.B. Freizeit und Caravaning Center "EXPOCAMP" der CMC-/Hymer-Gruppe).
18
-
Gegenwärtig rd. 1,0 Mio. Besucher jährlich im „Wertheim Village“. Rd. 35 % der
Besucher nehmen eine Fahrzeit von mehr als 90 Minuten in Kauf. Nur rd. 21 % der
Besucher kommen aus dem Naheinzugsbereich (= bis 30 Minuten Fahrzeit). Rd. 8 %
der Besucher stammen aus dem Ausland.
-
Die freizeitorientierte Motivation für den Besuch des „Wertheim Village“ stellt eine
große Chance für den Tourismus der Region dar: Ein großer Teil der CenterBesucher unternimmt einen Tagesausflug vom Wohnort, andere unterbrechen eine
Dienst- oder Urlaubsreise. Zwischen 30 und 50 % der Besucher schließen einen
Stadtbummel mit ein, viele besuchen die Gastronomie (rd. 30 %) und immerhin rd.
15 % der Besucher planen noch eine weitere Einkaufsaktivität.
-
Im Juni 2005 besuchten 10 %, im August 2005 13% der FOC-Besucher im Anschluss
an Ihren Einkauf im Center die Wertheimer Innenstadt. Wertheim wird von FOCBesuchern als häufigster Ort für sog. "Kopplungsaktivitäten" genannt.
-
Mit Stand August 2005 sind im „Wertheim Village“ 354 Personen beschäftigt. Die
voraussichtliche Gesamtzahl der Beschäftigten wird sich nach Umsetzung und
Vollbelegung des geplanten Endausbaus des Centers auf 550 bis 600 erhöhen.
Deutlicher Impuls für den lokalen bzw. regionalen Arbeitsmarkt.
-
Die Universität Regensburg hat als beauftragter Fachgutachter zum Stichtag 1. April
2005 die konzeptgetreue Umsetzung und den Betrieb des „Wertheim Village“
bestätigt.
-
Die durch den Fachgutachter ermittelten Werte für die Umsatzumverteilung in den
untersuchten benachbarten Zentren der Standortregion (Würzburg, Aschaffenburg,
Miltenberg, Marktheidenfeld, Tauberbischofsheim und Wertheim) liegen durchgängig
in einem Bereich, in dem Wettbewerbswirkungen zwar auftreten können, aber keine
negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten sind.
-
Ein hoher Anteil des Umsatzes des „Wertheim Village“ stammt aus Einkaufslagen in
weiter entfernten Oberzentren bzw. aus Metropolen wie Frankfurt und München. Dies
unterstreicht auch die überregionale Bedeutung des Centers als Touristendestination
in Tauberfranken.
2.4. Ansiedlung eines Freizeit- und Caravaning Centers
Am 7. März 2005 begann der zur Erschließung des Freizeit und Caravaning Centers der
CMC-/Hymer-Gruppe (kurz: EXPOCAMP) erforderliche Bau einer Ringstraße im Plangebiet
Almosenberg. Die Erschließungsstraße mit einer Länge von rd. 510 Metern umschließt das
Firmengelände. Neben Straßenbauarbeiten umfasst die Erschließungsmaßnahme mit einem
Investitionsvolumen von insgesamt rd. 626 Tsd. Euro auch die notwendigen Ver- und
Entsorgungsanlagen sowie Straßenbeleuchtungseinrichtungen. Bereits am 25. Mai 2005
konnte diese weitere wichtige Infrastrukturmaßnahme im Plangebiet fertiggestellt und am 19.
Juli 2005 dem öffentlichen Verkehr übergeben werden. Zuvor hatte der Gemeinderat in
seiner öffentlichen Sitzung am 30. Mai 2005 einstimmig beschlossen, die neue
Erschließungsstraße „Hymerring“ zu benennen.
19
Baubeginn war am 8. September 2005. Erwin Hymer, Aufsichtsratsvorsitzender der Hymer
AG, Bad Waldsee, und EXPOCAMP-Geschäftsführer Roland Haag legten an diesem Tag in
Anwesenheit von Oberbürgermeister Stefan Mikulicz und weiteren Geschäftsführern der
CMC-/Hymer-Gruppe sowie zahlreichen Ehrengästen den Grundstein für das Freizeit und
Caravaning Center in Wertheim. Die Bauarbeiten auf dem rd. 62.200 m² großen
Ansiedlungsgrundstück im Hymerring 1 laufen seitdem auf Hochtouren. Schließlich verfolgen
EXPOCAMP und der beauftragte Generalunternehmer einen ehrgeizigen Zeitplan: Ende
April 2006 soll das Gebäude fertiggestellt sein, bis Ende Juni 2006 soll der Einzug
abgeschlossen sein, damit das Center im Juli 2006 in Betrieb gehen kann. Geplant ist ein
sog. „Soft-Opening“. Diese Warmlaufphase soll bis September 2006 andauern. Dann wir das
EXPOCAMP offiziell eröffnet.
Strahlende Gesichter: EXPOCAMP-Geschäftsführer Roland
Haag (links), Oberbürgermeister Stefan Mikulicz (Mitte) und
Aufsichtsratsvorsitzender der Hymer AG Erwin Hymer (rechts)
bei der Grundsteinlegung für das EXPOCAMP am 8.9.2005
Nach nur rd. 3 Monaten Bauzeit war der Rohbau für das rd. 172 m lange und rd. 150 m
breite Freizeit und Caravaning Center fertiggestellt. Anlässlich des Richtfestes am
8. November 2005 konnten sich die Bauherrn Erwin Hymer und EXPOCAMP-Geschäftsführer Roland Haag davon überzeugen, dass das Center Formen annimmt. Bis zu diesem
Termin wurden innerhalb kürzester Zeit u.a. mehr als 350 Tonnen Stahl und 4.550
Kubikmeter Beton zur Realisierung der insgesamt rd. 27.000 m² umfassenden
Gesamtgebäudefläche des Projekts verbaut.
Das EXPOCAMP am Standort Wertheim betritt Neuland in der Caravaning-Branche. Das
Center stellt weit mehr dar als nur ein reiner Handelsbetrieb in dem Freizeitfahrzeuge
verkauft und vermietet werden: Ziel ist die Etablierung einer Kommunikationsplattform zum
Thema Caravaning, die auch Menschen erreichen will, die bis dahin diese Freizeitform nicht
im Fokus haben. EXPOCAMP wird ca. 80.000 Besucher jährlich anziehen, wobei davon
ausgegangen werden kann, dass ein nicht unerheblicher Anteil der Gäste längerfristig die
Region besuchen. Gemeinderat und Verwaltung sehen deshalb in dem Ansiedlungsvorhaben EXPOCAMP nach dem Factory-Outlet-Center „Wertheim Village“ einen weiteren
wichtigen Baustein zur Steigerung der überregionalen Bedeutung der Stadt Wertheim als
Tourismus- und Einkaufsstandort.
20
2.5. Ansiedlung „Creativ Welten Wertheim“
Im Jahr 2004 konnte das für die Realisierung der „Creativ Welten Wertheim“ erforderliche
Raumordnungsverfahren positiv abgeschlossen und die Änderung des Flächennutzungsund Bebauungsplans mit einer umfangreichen Bürger- und Trägerbeteiligung in wesentlichen
Teilen von der Verwaltung abgearbeitet werden (siehe Jahresbericht 2004). Damit war im
vergangenen Jahr der Weg frei für die von der Projektgesellschaft zu führenden
Finanzierungsgespräche und die Gewinnung von Marketing- und Kooperationspartner für
das Investitionsvorhaben.
Diese Gespräche und Bemühungen der Projektgesellschaft gestalteten sich im vergangenen
Jahr sehr komplex und zeitaufwendig, so dass das Unternehmen mit Schreiben vom 15. Juni
2005 fristgerecht die im bereits abgeschlossenen Ankaufsrechtsvertrag vereinbarte
Verlängerungsoption gegenüber der Stadt Wertheim ausgeübt hat. Die der
Projektgesellschaft zunächst eingeräumte Option zum Erwerb des Ansiedlungsgrundstückes
für die Dauer von 2 Jahren verlängerte sich damit um ein weiteres Jahr und läuft am 26. Juni
2006 aus. Bis zu diesem Termin wird die Projektgesellschaft die verschiedenen
umfangreichen wirtschaftlichen Prüfungen zur Realisierbarkeit des Ansiedlungsvorhabens
mit einem Investitionsvolumen von rd. 120 Mio. Euro abgeschlossen haben und eine
Entscheidung zur Ausübung der Grundstücksoption treffen.
Der Abschluss des Flächennutzungsplanverfahrens und die Beschlussfassung des
Bebauungsplanes als Satzung durch den Gemeinderat für das ehrgeizige
Ansiedlungsvorhaben ist im 1. Quartal 2006 vorgesehen. Hierdurch ist sichergestellt, dass
eine Einreichung, Bearbeitung und Prüfung des Bauantrages für die „Creativ Welten
Wertheim“ kurzfristig durch die Projektgesellschaft möglich ist.
2.6. Innenstadtentwicklung – Bahngelände als innerstädtische Ergänzungsfläche
2.6.1. Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels
Mit den Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel unter besonderer Berücksichtigung
des Lebensmitteleinzelhandels befasste sich der Gemeinderat bereits in einer öffentlichen
Sitzung am 6. Dezember 2004 als „Einstieg“ in die komplexe Thematik der künftigen
Bedeutung der Innenstadt Wertheims als Einzelhandelsstandort. Das Gremium erhielt
hierbei durch Herrn Dr. Stefan Holl von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung
mbH (GMA), Ludwigsburg, aufschlussreiche Informationen über den Strukturwandel im
Lebensmitteleinzelhandel, der sich durch stadtplanerische Mittel nicht aufhalten lässt. Der
Referent zeigte sich überzeugt davon, dass der Trend zu größeren Betriebseinheiten
ungebrochen ist und klassische Kleinflächen (in Wertheim: Kupsch-Markt, Rewe-Markt in der
Hans-Bardon-Straße, Comet-Markt) in den nächsten 5 Jahren nahezu gänzlich vom Markt
verschwinden werden.
21
Wertheim hat im Vergleich zu anderen Städten in diesem Bereich einen gewissen
„Nachholbedarf“. Eine quantitativ unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung,
qualitative Defizite bei einzelnen Standorten und ein Defizit bei Großflächenanbietern, die
auch eine überörtliche Bedeutung haben, kennzeichnen zusammenfassend die Situation in
Wertheim. Die GMA vertritt die Auffassung, dass die Einflussmöglichkeit der Stadt Wertheim
in diesem Bereich alleine auf eine Standortsteuerung begrenzt ist und empfiehlt deshalb eine
vorausschauende Angebotsplanung durch gezielte Aufbereitung von geeigneten Flächen zu
betreiben.
2.6.2. Innenstadtkonzept Wertheim
Das von der GMA im Auftrag der Stadt Wertheim erarbeitete Innenstadtkonzept, das seinen
Schwerpunkt auf die handelsstrukturellen Aspekte der Innenstadt legt, wurde dem
Gemeinderat in seiner öffentlichen Sitzung am 31. Januar 2005 mit einer umfassenden
Sitzungsvorlage vorgestellt und intensiv diskutiert. Die Weiterentwicklung der Innenstadt
erfordert eine Innenstadtkonzeption als „Handlungsanleitung“, die jedoch auch städtebauliche und verkehrstechnische Aspekte berücksichtigt. Die Untersuchung besteht aus drei
aufeinander aufbauenden, nachfolgend beschriebenen Stufen:
1. Markt- und Standortuntersuchung / Datenaktualisierung
2. Bürger- und Verbraucherbefragung
3. Entwicklungsprogramm für die Innenstadt
Aus den im Rahmen der Untersuchung ermittelten Potenzialen und den hierzu von der GMA
ausgesprochenen Empfehlungen lässt sich im Ergebnis ein Entwicklungskonzept für die
Innenstadt Wertheim ableiten, das aus drei wesentlichen Bausteinen besteht:
-
Verbesserung der innerstädtischen Rahmenbedingungen
Entwicklung des Bahnhofsareals / Bahngeländes als innerstädtische Ergänzungsfläche
Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente in neuen und zur Überplanung anstehenden
Gewerbegebieten
Der Gemeinderat hat in der o.g. Sitzung von dem Innenstadtkonzept Kenntnis genommen
und die Verwaltung einstimmig beauftragt, das Thema „Bahnhofsareal / Bahngelände“ als
innerstädtischer Ergänzungsstandort für Einzelhandelssortimente“ aufzubereiten und dem
Gremium zur Entscheidung vorzulegen.
2.6.3. Bahngelände als innerstädtische Ergänzungsfläche, Ansiedlung eines
großflächigen Lebensmittelverbrauchermarktes
In der nichtöffentlichen Sitzung des Gemeinderates am 21. März 2005 wurde das von der
GMA formulierte Ziel für die Entwicklung/Nutzung des Bahngeländes nochmals detailliert
dargestellt und die Gründe, die für eine Realisierung eines großflächigen Lebensmittelverbrauchermarktes an diesem Standort sprechen, zusammengefasst aufgelistet. Das
Handelsunternehmen Kaufland hat im Rahmen der Sitzung seine Entwicklungsvorstellungen
für das Bahngelände dargestellt und sein Ansiedlungsinteresse bekundet.
22
Im Vordergrund das Bahngelände (zwischen Bismarckstraße
und
Odenwaldbrücke)
als
künftige
innerstädtische
Ergänzungsfläche für den Einzelhandel; im Hintergrund die
Altstadt von Wertheim
Zur weiteren Information über die innenstadtnahe Ansiedlung eines großflächigen
Lebensmittelverbrauchermarktes hat der Gemeinderat am 16. April 2005 eine
Besichtigungsfahrt unternommen und dabei mehrere Verbrauchermärkte der Handelsunternehmen EDEKA und Kaufland besucht. Hierbei konnten die Mandatsträger weitere
Eindrücke zur Umsetzung und zum Betrieb der angedachten Ansiedlungsform gewinnen. In
der öffentlichen Sitzung des Gemeinderates am 25. April 2005 erfolgte eine Aussprache über
die Besichtigungsfahrt, in der die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelverbrauchermarktes am Bahngelände und die damit zusammenhängenden Fragestellungen vertieft
wurden.
Mit der Nutzung einer Teilfläche des Bahngeländes als Standort für großflächigen
Lebensmitteleinzelhandel befasste sich das Gremium erneut in seiner öffentlichen Sitzung
am 30. Mai 2005. Die Verwaltung hat im Rahmen der Sitzung einen Rahmenplan für das
Bahngelände und die damit verbundenen Entwicklungsziele vorgestellt. Nach eingehender
Beratung hat der Gemeinderat beschlossen, die im Rahmenplan ausgewiesenen
Grundstücksflächen unter vorrangiger Berücksichtigung eines großflächigen Lebensmittelverbrauchermarktes zu überplanen, wobei hierbei auf die Stadt Wertheim per Saldo keine
Kosten zukommen dürfen.
Die Verwaltung wurde beauftragt, konkrete Ansiedlungsverhandlungen auf der Grundlage
der verabschiedeten Eckpunkte mit EDEKA und Kaufland zur Umsetzung dieses Ziels
aufzunehmen. Von den Verhandlungspartnern sollten hierzu zeitnah eine Entwurfsplanung
und der dem Gremium vorgestellte Kriterienkatalog vorgelegt werden. Die Handelsunternehmen EDEKA und Kaufland, die an einer Realisierung des Einzelhandelsprojektes
als Eigeninvestition interessiert sind sowie weitere Projektentwickler/ Investoren wurden von
der Verwaltung zur Abgabe einer Entwurfsplanung und Beantwortung eines
Kriterienkataloges aufgefordert. Am 4. Juli 2005 hatten vier in das Verfahren einbezogene
Unternehmen Angebotsunterlagen bei der Verwaltung eingereicht.
In der nichtöffentlichen Sitzung des Gemeinderates am 25. Juli 2005 wurden dem Gremium
die eingegangenen Angebote mit dem beantworteten Kriterienkatalog vorgestellt. Die
Unternehmen hatten in der Sitzung Gelegenheit, ihre Ansiedlungsvorstellungen,
Entwurfsplanungen und Angebote für den Erwerb der Ansiedlungsflächen jeweils persönlich
zu präsentieren und standen für Fragen der Mandatsträger zur Verfügung.
23
Nach eingehender Diskussion hat der Gemeinderat beschlossen, zur Realisierung eines
großflächigen Lebensmittelverbrauchermarktes mit den Handelsketten EDEKA und Kaufland
in konkrete Vertragsverhandlungen einzutreten. Die Verwaltung wurde hierzu ermächtigt,
einen Options- und Städtebaulichen Vertrag nach BauGB auf der Grundlage der
vorliegenden Angebote und Entwurfsplanungen zu verhandeln und dem Gemeinderat zur
Beschlussfassung vorzulegen. Mit beiden Handelsunternehmen ist die Verwaltung im 2.
Halbjahr 2005 in intensive Vertragsverhandlungen eingetreten. Vorgesehen ist, dem
Gemeinderat Anfang 2006 jeweils einen ausgehandelten Options- und Städtebaulichen
Vertrag vorzulegen, auf dessen Grundlage das Gremium eine Ansiedlungsentscheidung für
die vorgesehene Teilfläche des Bahngeländes treffen kann.
2.7. Standort- und Stadtmarketing
2.7.1. Vierte „Wertheimer Wirtschaftswoche“
Die in der Zeit vom 24. bis 28. Mai 2006 stattfindende
4. Wertheimer Wirtschaftswoche auf dem Messegelände
Wertheim-Reinhardshof
bietet
ortsansässigen
und
regionalen Ausstellern eine attraktive Plattform zur
Präsentation ihrer breit gefächerten Produkt- und
Leistungspalette. In rd. 12 Hallen sowie dem Freigelände
besteht für die Firmen, Vereine und Verbände die
Möglichkeit der Darstellung. Auch 2006 werden rd. 200
Aussteller sowie rd. 40.000 Besucher erwartet. Die an das
Messegelände angrenzenden Parkierungsflächen stehen
den Besuchern der Messe gebührenfrei zur Verfügung.
Die Eintrittspreise konnten bereits zum 4. Mal beibehalten
werden. Ebenso bleiben die Ausstellerkonditionen nahezu
unverändert.
Die 4. Wertheimer Wirtschaftswoche wird auch im Jahr 2006 wieder von der EURO
Messebüro Steinacker GmbH, Ammerndorf, und der Fremdenverkehrsgesellschaft
„Romantisches Wertheim“ mbH in enger Zusammenarbeit mit der Fachgruppe
„Wirtschaftsförderung, Stadtmarketing“ der Stadt Wertheim durchgeführt. Mit den
umfangreichen Vorbereitungen für das Rahmenprogramm und den organisatorischen Ablauf
der Messe wurde bereits Mitte des Jahres 2005 begonnen.
Informationen zur Wertheimer Wirtschaftswoche sind über die Homepage der Stadt
Wertheim (http://www.wertheim.de/wirtschaft/index.html) abrufbar und werden zeitnah
aktualisiert. Am 8. Dezember 2005 fand ein Pressegespräch statt mit Informationen über den
aktuellen Stand der Vorbereitungen.
24
2.7.2. „TV touring – on tour“ in Wertheim
Nach der erfolgreichen Premiere von „TV touring – on tour“ am 25. September 2004 in
Wertheim fand am Samstag, 11. Juni 2005, erneut ein rd. 10-stündiges Open-Air-Spektakel
auf dem Wertheimer Marktplatz statt. Zwischen 14 und 23 Uhr wechselten sich Tanz,
Theater, Modenschau, Musik und Gesang sowie kurze Gesprächsrunden und Gewinnspiele
von örtlichen und regionalen Vereinen, Institutionen und Schulen auf der großen Showbühne
ab. Den musikalischen Höhepunkt bildeten zum Abschluss die Live-Auftritte der Bands „The
Gypsys“ und „Hot Stuff“.
Zahlreiche Bewirtungs-, Informations- und Präsentationsstände, kostenfreies Parken sowie
verlängerte Öffnungszeiten der Einzelhandelsgeschäfte in der Innenstadt (teilweise bis 18
Uhr) sorgten ergänzend für einen unterhaltsamen Tag für die ganze Familie. Die
Veranstaltung war eine weitere Maßnahme der Stadt Wertheim zur aktiven Innenstadtbelebung und wurde u.a. durch die Fremdenverkehrsgesellschaft „Romantisches Wertheim“
mbH, „Wertheim Village“, Stadtmarketing Wertheim e.V., Stadtwerke Wertheim GmbH,
Stadtentwicklungsgesellschaft und Wohnbau Wertheim GmbH unterstützt.
2.7.3. IHK-Bescheinigungsstelle im Rathaus
Eine erhebliche Erleichterung für die exportorientierte örtliche Wirtschaft brachte die
Einrichtung der IHK-Bescheinigungsstelle im Rathaus. Vor Übernahme dieser Aufgabe durch
das Bürgerservicezentrum im Rathaus mussten die Wertheimer Unternehmen lange
Anfahrtswege zur IHK-Geschäftsstelle nach Bad Mergentheim in Kauf nehmen.
1997
1998
1999
2000
2.030 Bescheinigungen
1.841 Bescheinigungen
1.893 Bescheinigungen
2.475 Bescheinigungen
2001
2002
2003
2004
2005
1.889 Bescheinigungen
1.999 Bescheinigungen
1.641 Bescheinigungen
2.986 Bescheinigungen
3.384 Bescheinigungen
2.7.4. Projekte im Rahmen der Innenstadtentwicklung
Das Projekt „Kooperation mit dem Einzelhandel und der Gastronomie“ im Rahmen der
Innenstadtentwicklung wurde im Jahr 2005 von der Fachgruppe „Wirtschaftsförderung,
Stadtmarketing“ mit den nachgenannten Teilprojekten fortgesetzt:
Mit einer großen Fragebogenaktion wurden bereits im Zeitraum von April bis Oktober 2004
im Rahmen des Teilprojektes „Einheitliche Öffnungszeiten des Einzelhandels“ bei 145
Betrieben der Innenstadt die derzeitigen Öffnungszeiten sowie die Bereitschaft zu
einheitlichen und verlässlichen Öffnungszeiten abgefragt. Die Auswertung und das Ergebnis
dieser Umfrage sowie die ersten erarbeiteten Etappenziele der Arbeitsgruppe
„Öffnungszeiten“ wurden daraufhin in einer Informations- und Diskussionsveranstaltung am
16. Februar 2005 im Arkadensaal den anwesenden interessierten Einzelhändlern
vorgetragen. Die weitere Behandlung dieses Themas hat der Verein „Stadtmarketing
Wertheim“ e.V. übernommen und beabsichtigt dieses in enger Zusammenarbeit mit der Stadt
Wertheim weiter vorantreiben.
Die im November 2004 freigeschaltete Innenstadt-Datenbank von Einzelhandel und Gastronomie mit den aktuell geltenden Öffnungszeiten ist auf der Homepage der Stadt Wertheim
(www.wertheim.de) unter der Rubrik „Wirtschaft/Geschäfte der Innenstadt“ zu finden. Die
Datenbank umfasst mittlerweile rd. 230 Einträge und wurde im Laufe des vergangenen
Jahres aktualisiert.
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In der Mitgliederversammlung der Werbegemeinschaft „Aktuelles Wertheim“ e.V. wurde am
18. Januar 2005 einstimmig die Umbenennung des Vereins in „Stadtmarketing Wertheim“
beschlossen und darüber hinaus eine neue Vereinssatzung verabschiedet. Die Stadt
Wertheim hat zur Mitgliederwerbung für den neuen Verein ein OB-Schreiben an rd. 500
Adressaten verschickt. Am 22. Februar 2005 wurde im Rahmen einer weiteren Mitgliederversammlung der Vorstand des neuen Vereins „Stadtmarketing Wertheim“ gewählt und eine
Beitragsordnung verabschiedet. Der Leiter der Fachgruppe „Wirtschaftsförderung, Stadtmarketing“ wurde im Zuge der Mitgliederversammlung in den Vorstand gewählt, wodurch
eine aktive Mitarbeit im Verein und eine engere Verzahnung zwischen Stadt und
Stadtmarketingverein gewährleistet ist. Im Jahr 2005 fanden insgesamt 9 Vorstandssitzungen statt. Die wichtigsten Informationen zum Verein wurden in 2005 zeitnah auf der
Internetseite der Stadt Wertheim hinterlegt.
2.7.5. Weitere Maßnahmen
Der seit Eröffnung des „Wertheim Village“ eingeführte kostenlose Busverkehr zwischen
Outlet Shopping Center und Innenstadt wird von Besuchern und Mitarbeitern des Centers
zunehmend frequentiert. Seit November 2003 nutzten rd. 7.000 Fahrgäste den ShuttleService. Finanziert wird dieser durch einen Marketingzuschuss der Firma Value Retail.
Rund 140.000 Exemplare der zur Eröffnung des „Wertheim Village“ aufgelegten Broschüre
„Einkaufen & Erleben“ („Einkaufsführer“) wurden bis Ende 2005 verteilt. Der 6. Nachdruck
der Broschüre mit einer Auflage von 30.000 Exemplaren wurde im Dezember 2005
bearbeitet und in Auftrag gegeben.
Zur Werbung für Unternehmensansiedlungen ist die Stadt Wertheim in die Aktivitäten der
Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit Baden-Württemberg mbH (GWZ) einbezogen. Die Region Heilbronn-Franken, der Main-Tauber-Kreis und die Stadt Wertheim
präsentieren sich im Internet unter www.bw-invest.de. Weitere Informationen über die Stadt
Wertheim und ihre Gewerbegebiete finden Interessenten auch unter www.sisfit.de, dem
Standort- und Firmeninfosystem der Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg.
Fremdenverkehrsgesellschaft „Romantisches Wertheim“ mbH, Stadtverwaltung und Value
Retail präsentierten im Rahmen des 8. Regionaltages der Bürgerinitiative pro Region Heilbronn-Franken e.V. am Samstag, 18. Juni 2005, in Crailsheim die Vorzüge des Wirtschaftsund Tourismusstandortes Wertheim. Das Event unter dem Motto „Festival der Vielfalt“
ermöglichte am gemeinsamen Info-Stand eine gelungene Darstellung der Stadt Wertheim.
Das 9. „Festival der Vielfalt“ findet am Sonntag, 9. Juli 2006, in Bad Rappenau statt.
Am Tag der offenen Tür der Fa. Würth auf dem Gelände des Industrieparks Würth in Bad
Mergentheim am 9. und 10. Juli 2005 präsentierten sich erstmals die Stadt Wertheim, die
Fremdenverkehrsgesellschaft „Romantisches Wertheim“ mbH und Value Retail mit einem
optisch gelungenen Gemeinschaftsstand und erfuhren hierbei regen Zuspruch durch die rd.
100.000 Besucher der Veranstaltung.
Das der Wirtschaftsstandortbroschüre der Stadt Wertheim beiliegende Strukturdatenblatt
wurde im Februar 2005 aktualisiert. Beide sind auf der städtischen Homepage abrufbar.
Im Jahr 2005 hat die Verwaltung mehrere Standortwerbeanzeigen in dem monatlich
erscheinenden „pro-Magazin“ der Bürgerinitiative pro-Region Heilbronn-Franken und in
weiteren überregionalen und regionalen Medien geschaltet.
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