20070-01 Real Estate Investments - WWZ
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20070-01 Real Estate Investments - WWZ
Abteilung Finanzmanagement Prof. Dr. Pascal Gantenbein Telefon +41 61 260 1261 Fax +41 61 260 1264 Internet www.wwz.unibas.ch/fmgt Email [email protected] 20070-01 Real Estate Investments Master in Wirtschaftswissenschaften, Frühjahrssemester 2008 I. Zielsetzung und Inhalt Die Sicht gegenüber der Immobilie als Anlage hat sich in den letzten zwanzig Jahren grundlegend verändert. Neue Beteiligungsformen, bessere Marktinformationen und die dadurch generierte Vergleichbarkeit sowie die Erschliessung der Kapitalmärkte haben dazu beigetragen, dass die objektbezogene Perspektive immer mehr durch eine integrierte Betrachtung von Portfolios mit Immobilien ergänzt wurde. Bestandesorientiertes Objekt-Management, naive Diversifikation und kurzfristige «best Deals» sind zunehmend einer strukturierten Planung von Immobilienportfolios sowie einer Professionalisierung des Portfolio-Managements mit Immobilienanlagen gewichen. Inhalt: Im Zentrum des Kurses «Real Estate Investments» stehen diese neuen Entwicklungen an den Immobilien-Anlagemärkten und im Portfolio-Management. Es wird aufgezeigt, in welchem Umfang sich Immobilien als Portfolio-Beimischung eignen, auf welche Weise sie zur Diversifikation beitragen, und welche Besonderheiten man beim Investment beachten muss. Dabei werden nicht nur Immobilienanlagen als Teil eines gemischten Portfolios thematisiert, sondern ebenso die aktuellen Herausforderungen und Strategien im Management grosser ImmobilienPortfolios mit den daraus für die Investoren entstehenden Chancen und Risiken. Ziel des Kurses ist es, die Teilnehmenden in die Besonderheiten von Immobilieninvestitionen und Immobilienmärkten einzuführen. Es werden die Bausteine zur Analyse von Investitionen und Finanzierungen im Immobilienbereich sowie die Konzepte zum Management von Immobilienportfolios vermittelt. Organisation: Die Lehrveranstaltung «Real Estate Investments» wird von Prof. Dr. Pascal Gantenbein auf der Masterstufe am WWZ angeboten. Die Lehrveranstaltung umfasst 3 Credits. Der Kurs ist auf die zweite Semesterhälfte konzentriert. Es gibt somit in jeder der 7 Semesterwochen der zweiten Semesterhälfte 4 Stunden Präsenzveranstaltung. Struktur: Der Kurs ist wie folgt aufgebaut: In einem ersten Teil werden die Besonderheiten von Immobilien und Immobilienmärkten sowie das Spektrum an Anlageformen, mit denen sich die Investoren am Immobilienmarkt beteiligen können, behandelt. Der zweite Teil setzt bei den verschiedenen Investoren-Perspektiven an: Im Zentrum steht hier die Optimierung von Portfolios für Endinvestoren sowohl im kurzen wie im langen Horizont, dies sowohl mit Direktanlagen als auch mit indirekten Immobilienanlagen. Ebenso wird die Perspektive des Selbstnutzers angesprochen, in Form des Wohneigentümers einerseits sowie des Unternehmers mit seinen Betriebsliegenschaften andererseits. Von zunehmend grösserer Bedeutung ist hier auch die Thematik der internationalen Immobilienanlagen. 1 Die Stadtökonomie (urban economics) wird im dritten Teil behandelt. Hier geht es zum einen um die ökonomische und geographische Struktur von Städten im Zusammenhang mit der Wirtschaftskraft und der Zentralität. Zum andern werden die Ertragsaussichten für Anleger in städtische und periphere Immobilien angesprochen. Im vierten Teil wird die Perspektive des Managers einer Immobilien-Gesellschaft eingenommen und deren Performancetreiber sowie deren optimaler Set-up im Hinblick auf die kapitalmarktorientierte Unternehmensführung diskutiert. Der fünfte Teil schliesslich widmet sich speziellen Topics aus dem Immobilien-Research, insbesondere dem langfristigen Strukturwandel sowie der Zyklizität von Immobilienpreisen. II. Struktur Präsenzveranstaltungen im Frühjahrssemester 2008: Grundsätzlich finden die Veranstaltungen am Mittwoch jeweils von 16–20 Uhr statt (MI, 16.04. - 28.05.2008). Datum Inhalt der Vorlesung Teil I: Einführung/Immobilien und Immobilienmärkte MI, 16.04.2008 Topics: Einführung in die Veranstaltung, Immobilienmärkte, direkte und indirekte Immobilienanlage, REITs, strukturierte Immobilienprodukte ( BF 3, 9, 10) Kurzpräsentationen (23.04.2008): I/1: Weshalb Immobilien? (Susan Hudson-Wilson, Jacques N. Gordon, Frank J. Fabozzi, Mark J.P. Anson, S. Michael Giliberto: Why Real Estate? Journal of Portfolio Management, Special Issue 2005, pp. 12-22) I/2: Sind hohe Immobilienpreise rational? (Jun Chen, Susan HudsonWilson, Hans Nordby: Real Estate Pricing: Spreads & Sensibilities: Why Real Estate Pricing is Rational. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 10, No. 1, 2004, pp. 1-21) I/3: Kapitalisierungssätze und Immobilienwerte in UK (Patric H. Hendershott, Bryan D. MacGregor: Investor Rationality: Evidence from U.K. Property Capitalization Rates. Real Estate Economics, Vol. 33, No. 2, 2005, pp. 299-322) I/4: Kapitalkostenmodelle für Immobilien (Manuel Breidenbach, Glenn R. Mueller, Karl-Werner Schulte: Determining Real Estate Betas for Markets and Property Types to Set Better Investment Hurdle Rates. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 12, No. 1, 2006, pp. 73-80) I/5: Sind Immobilien gute Inflationshedges? (Ming-Chi Chen, Tien Foo Sing: Common Structural Time Series Components in Inflation and Residential Property Prices. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 12, No. 1, 2006, pp. 23-36) 2 I/6: Zum Inflationsschutz von Immobilien (Martin Hoesli, Colin Lizieri, Bryan MacGregor: The Inflation Hedging Characteristics of US and UK Investments: A Multi-Factor Error Correction Approach. Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 36, 2008, pp. 183-206) I/7: Wohnungspreise und Einkommensentwicklung (Joshua Gallin: The Long-Run Relationship between House Prices and Income: Evidence from Local Housing Markets. Real Estate Economics, Vol. 34, No. 3, 2006, pp. 417-438) I/8: Direkte Immobilienrenditen in Deutschland, USA und UK (Raimond Maurer, Frank Reiner, Steffen Sebastian: Characteristics of German Real Estate Return Distributions: Evidence from Germany and Comparison to the U.S. and U.K. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 10, No. 1, 2004, pp. 59-76) I/9: Risikoprämien und Renditen von Immobilien (James D. Shilling: Is There a Risk Premium Puzzle in Real Estate? Real Estate Economics, Vol. 31, No. 4, 2003, pp. 501-525) I/10: NOI und NCREIF Indices (Patric H. Hendershott, Bryan D. MacGregor: Investor Rationality: An Analysis of NCREIF Commercial Property Data. Journal of Real Estate Research, Vol. 27, No. 4, 2005, pp. 445-475) I/11: Volatilitäten indirekter Immobilienanlagen (Kim H. Liow, Haihong Zhu, David K. Ho, Kwame Addae-Dapaah: Regime Changes in International Securitized Property Markets. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 11, No. 2, 2005, pp. 147-165) I/12: Renditeverteilungen von Immobilienanlagen (Michael S. Young: Revisiting Non-normal Real Estate Return Distributions by Property Type in the U.S.. Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 36, 2008, pp. 233-248) I/13: Immobilienderivate und Indexkonstruktion (Eric Clapham, Peter Englund, John M. Quigley, Christian L. Redfearn: Revisiting the Past and Settling the Score: Index Revision for House Price Derivatives. Real Estate Economics, Vol. 34, No. 2, 2006, pp. 275-302) Teil II: Immobilien im Portfolio MI, 23.04.2008 Topics: Risk and Return, Immobilienanlagen im gemischten Portfolio, Wohnimmobilien im langen Horizont, Geschäftsimmobilien, internationale Immobilienmärkte ( BF 22) Kurzpräsentationen (30.04.2008): II/1: Schätzung von Immobilienreturns (Jeffrey D. Fisher, William N. Goetzmann: Performance of Real Estate Portfolios. Journal of Portfolio Management, Special Issue 2005, pp. 32-45) II/2: Immobilien versus Bonds im Mixed-Asset Portfolio (Ronald W. Kaiser: Real Estate as a Surrogate for Bonds: A Dynamic Asset Allocation View. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 10, No. 1, 2004, pp. 23-35) 3 II/3: Die Rolle von Wohnimmobilien als Diversifikator im Portfolio (G. Donald Jud, Tony R. Wingler, Daniel T. Winkler: Single-Family Housing and Wealth Portfolios. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 12, No. 1, 2006, pp. 13-22) II/4: Real Estate Private Equity (Eigene Analyse erforderlich! Einstiegsliteratur: Mark J.P. Anson, Susan Hudson-Wilson, Frank J. Fabozzi: Privately Traded Real Estate Equity. Journal of Portfolio Management, Special Issue 2005, pp. 109-113) II/5: Real Estate Opportunity Funds (Thea C. Hahn, David Geltner, Nori Gerardo-Lietz: Real Estate Opportunity Funds. Journal of Portfolio Management, Special Issue 2005, pp. 143-153) II/6: Pensionsfonds, Liabilities und Immobilienanlagen (Timothy M. Craft: Impact of Pension Plan Liabilities on Real Estate Investment. Journal of Portfolio Management, Special Issue 2005, 23-31) II/7: Gemeinsame Faktoren internationaler verbriefter Immobilienmärkte (David Michayluk, Patrick J. Wilson, Ralf Zurbruegg: Asymmetric Volatility, Correlation and Returns Dynamics Between the U.S. and U.K. Securitized Real Estate Markets. Real Estate Research, Vol. 34, No. 1, 2006, pp. 109-131) II/8: Halteperiode und Immobilienwerte (Roger J. Brown, Tom G. Geurts: Private Investor Holding Period. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 11, No. 2, 2005, pp. 93-104) II/9: Diversifikationseffekte von Immobilien im Portfolio (Martin Hoesli, Jon Lekander, Witold Witkiewicz: International Evidence on Real Estate as a Portfolio Diversifier. Journal of Real Estate Research, Vol. 26, No. 2, 2004, pp. 161-206) II/10: Return im Mixed-Asset Portfolio (Stephen L. Lee: The Return Due to Diversification of Real Estate in the U.S. Mixed-Asset Portfolio. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 11, No. 1, 2005, pp. 19-28) II/11: REITs im Mixed-Asset Portfolio (Stephen Lee, Simon Stevenson: The Case for REITs in the Mixed-Asset Portfolio in the Short and Long Run. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 11, No. 1, 2005, pp. 55-80) II/12: Pension Plans und Immobilien-Allokation (Timothy M. Craft: How Funding Ratios Affect Pension Plan Portfolio Allocations. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 11, No. 1, 2005, pp. 29-35) II/13: Diversifikation in internationalen Immobilienportfolios (Patrick J. Wilson, Simon Stevenson, Ralf Zurbruegg: Foreign Property Shocks and the Impact of the Domestic Securitized Real Estate Markets: An Unobserved Components Approach. Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 34, 2007, pp. 407-424). Teil III: Urban Economics MI, 30.04.2008 Topics: Stadtökonomie, Renditen Kurzpräsentationen (30.04.2008): III/1: Überbauungsdichte und Stadtentwicklung (Edwin S. Mills: Why Do We Have Urban Density Controls? Real Estate Economics, Vol. 33, No. 3, 2005, pp. 571-585) 4 III/2: Regulierung und Büropreise (Paul Cheshire, Christian Hilber: Office Space Supply Restrictions in Britain: The Political Economy of Market Revenge. Research Paper, LSE, Nr. 117, November 2006) III/3: Risiko und Renditen verschiedener lokaler Immobilienmärkte (Susanne Cannon, Norman G. Miller, Gurupdesh S. Pandher: Risk and Return in the U.S. Housing Market: A Cross-Sectional AssetPricing Approach. Real Estate Economics, Vol. 34, No. 4, 2006, pp. 519-552) III/4: Überbauungsdichte und Stadtentwicklung (Edwin S. Mills: Why Do We Have Urban Density Controls? Real Estate Economics, Vol. 33, No. 3, 2005, pp. 571-585) III/5: Stadtentwicklung in Planwirtschaft und Marktwirtschaft (David Dale-Johnson, Christian L. Redfearn, W. Jan Brzeski : From Central Planning to Centrality: Krakow's Land Prices After Poland's Big Bang. Real Estate Economics, Vol. 33, No. 2, 2005, pp. 269-297) III/6: Distanz und Wert kommerzieller Immobilien (Karl L. Guntermann, Gareth Thomas: Parcel Size, Location and Commercial Land Values. Journal of Real Estate Research, Vol. 27, No. 3, 2005, pp. 343-354) III/7: Infrastruktur und Immobilienbewertung (Ghebreegziabiher Debrezion, Eric Pels, Piet Rietveld: The Impact of Railway Stations on Residential and Commercial Property Value: A Meta-analysis. Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 35, 2007, pp. 161-180) Gastreferat: Immobilienbewertung MI, 07.05.2008 «Immobilienbewertung und Immobilienfinanzierung» Gastreferat von Dr. TONI FOPPA, Foppa Immobilien, Chur ( BF 4, 5) Teil IV: Immobiliengesellschaften und REITs MI, 14.05.2008 Topics: Performancetreiber, Set-up ( BF 21) Kurzpräsentationen: IV/1: REITs und Aktienmärkte (Kevin C.H. Chiang, Ming-Long Lee, Craig H. Wisen: On the Time-Series Properties of Real Estate Investment Trust Betas. Real Estate Economics, Vol. 33, No. 2, 2005, pp. 381-396) IV/2: REIT Management und Performance (G. Stacy Sirmans, H. Swint Friday, Russell M. Price: Do Management Changes Matter? An Empirical Investigation of REIT Performance. Journal of Real Estate Research, Vol. 28, No. 2, 2006, pp. 131-148) IV/3: REITs und Economies of Scale (Brent W. Ambrose, Michael J. Highfield, Peter D. Linneman: Real Estate and Economies of Scale: The Case of REITs. Real Estate Economics, Vol. 33, No. 2, 2005, pp. 323-350) IV/4: Performance von REIT-M&A (Olgun F. Sahin: The Performance of Acquisitions in the Real Estate Investment Trust Industry. Journal of Real Estate Research, Vol. 27, No. 3, 2005, pp. 321-342) 5 IV/5: Corporate Governance in REITs (Jay C. Hartzell, Libo Sun, Sheridan Titman: The Effect of Corporate Governance on Investment: Evidence from Real Estate Investment Trusts. Real Estate Economics, Vol. 34, No. 3, 2006, pp. 343-376) IV/6: REIT Stock Repurchases (Erasmo Giambona, Carmelo Giaccotto, C.F. Sirmans: The Long-Run Performance of REIT Stock Repurchases. Real Estate Economics, Vol. 33, No. 2, 2005, pp. 351-380) IV/7: Immobilienverkäufe, Leverage und Returns (Robert D. Campbell, Milena Petrova, C.F. Sirmans: Value Creation in REIT Property Sell-Offs. Real Estate Economics, Vol. 34, No. 2, 2006, pp. 329-342) IV/8: Determinanten des REIT-Leverage (Erasmo Giambona, John P. Harding, C.F. Sirmans: Explaining the Variation in REIT Capital Structure: The Role of Asset Liquidation Value. Real Estate Economics, Vol. 36, No. 1, 2008, pp. 111-137) IV/9: Sensitivitäten von REITs und Real Estate Operating Companies (REOCs) (Natalya Delcoure, Ross Dickens: REIT and REOC Systematic Risk Sensitivity. Journal of Real Estate Research, Vol. 26, No. 3, 2004, pp. 237-254) IV/10: Performance-Messung von Immobiliengesellschaften (Gianluca Marcato: Style Analysis in Real Estate Markets and the Construction of Value and Growth Indexes. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 10, No. 3, 2004, pp. 203-215) IV/11: REIT-Liquidität (William Bertin, Paul Kofman, David Michayluk, Laurie Prather: Intraday REIT Liquidity. Journal of Real Estate Research, Vol. 27, No. 2, 2005, pp. 155-176) IV/12: Verschuldungsgrade von REITs (Zhilan Feng, Chinmoy Ghosh, C.F. Sirmans: On the Capital Structure of Real Estate Investment Trusts (REITs). Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 34, 2007, pp. 81-105) Gastreferat: Immobilien-Portfoliomanagement MI, 14.05.2008 «Immobilien-Portfoliomanagement» Gastreferat von Dr. GEORG MEIER, Leiter Portfolio-Management, Adimmo AG, Basel (ab 18.00 h) Teil V: Special Topics in Real Estate Research MI, 21.05.2008 Topics: Strukturwandel, Zyklen, Mortgage Markets Kurzpräsentationen: V/1: Demographie und Strukturwandel im Immobilienmarkt (Dirk Brounen, Piet Eichholtz: Demographics and the Global Office Market — Consequences for Property Portfolios. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 10, No. 3, 2004, pp. 231-242) V/2: Zyklizität und Anlageentscheidungen (Martin Wernecke, Nico Rottke, Christoph Holzmann: Incorporating the Real Estate Cycle into Management Decisions — Evidence from Germany. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 10, No. 3, 2004, pp. 171-186) V/3: Zyklen bei Wohnimmobilien (Robert H. Edelstein, Desmond Tsang: Dynamic Residential Housing Cycles Analysis. Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 35, 2007, pp. 295-313) 6 MI, 28.05.2008 V/4: Makroökonomische Faktoren und Bewertung kommerzieller Liegenschaften (Kim H. Liow: Time-Varying Macroeconomic Risk and Commercial Real Estate: An Asset Pricing Perspective. Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 10, No. 1, 2004, pp. 47-57) V/5: Bewertung von Liegenschaften im Distress (Anthony Pennington-Cross: The Value of Foreclosed Property. Journal of Real Estate Research, Vol. 28, No. 2, 2006, pp. 193-214) V/6: CMBS Total Return Swaps (Laurie S. Goodman, Frank J. Fabozzi: CMBS Total Return Swaps. Journal of Portfolio Management, Special Issue 2005, pp. 162-167) V/7: Subprime Mortgages (Anthony Pennington-Cross, Souphala Chomsisenghphet: Subprime Refinancing: Equity Extraction and Mortgage Refinancing. Real Estate Economics, Vol. 35, No. 2, 2007, pp. 233-263). V/8: Fehlbewertungen in den Hypothekenmärkten (Andrey Pavlov, Susan Wachter: The Inevitability of Marketwide Underpricing of Mortgage Default Risk. Real Estate Economics, Vol. 34, 2006, No. 4, pp. 479-496). V/9: Default-Verhalten im Subprime Markt (Dennis R. Capozza, Thomas A. Thomson: Subprime Transitions: Lingering or Malingering in Default? Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 33, 2006, pp. 241-258) V/10: Basel II und US-Hypothekenvergabe (Paul S. Calem, James R. Follain: Regulatory Capital Arbitrage and the Potential Competitive Impact of Basel II in the Market for Residential Mortgages. Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 35, 207, pp. 197-219) Prüfung (voraussichtlicher Termin, Änderung möglich) (Der Zeitplan ist nur indikativ. Änderungen sind vorbehalten) III. Literatur Der Kurs basiert auf folgender Literatur: William B. Brueggeman & Jeffrey D. Fisher: Real Estate Finance and Investments. 13th edition, McGraw-Hill, 2006. (BF) Die angegebenen Kapitel (3, 4, 5, 9, 10, 21, 22) im Lehrbuch sind Pflichtlektüre. Zudem gibt es in jedem Foliensatz hinten Literaturangaben zur (freiwilligen) Vertiefung einzelner Themen. IV. Materialien 1. Folien zu Vorlesungen und Übungen werden auf der Internetseite elektronisch verfügbar gemacht. 2. Zusätzliche Materialien sind ebenfalls verfügbar auf der Internetseite. 7 3. Lektüre: Das Lehrbuch empfehlen wir zum Kauf. Allfällige zusätzliche Literatur wird auf Internetseite zugänglich gemacht. V. Leistung • Schriftliche Prüfung am Semesterende: Gewicht 2/3 (60 Minuten)* • Kurzpräsentationen in der Veranstaltung: Gewicht 1/3 ** *Prüfung: Die Prüfung basiert auf der Vorlesung. Die Prüfung umfasst alle im Kurs behandelten Inhalte: Folien, Präsentationen, Handouts, weitere Materialien sowie die angegebene Lektüre. Zur Prüfung darf ein einfacher Taschenrechner mitgebracht werden. **Präsentation: Zu jedem Themenblock ist eine Reihe von Unterthemen angegeben (s. Kursstruktur), bei denen jeweils auch eine Literaturquelle genannt ist. Gruppen von je 2 Studierenden erarbeiten eine Zusammenfassung dieser Papers in Form von rund 5 PPT-Folien und tragen diese in einem Kurzreferat von 5-10 Minuten im Plenum vor. Ziel ist es dabei, die zentralen Botschaften zu extrahieren und in knapper Form vorzutragen. Die Folien bzw. die Präsentation sollen über das Forschungsziel des Papers, die bisherige (im Text genannte) Literatur, Forschungsdesign und -ergebnis Auskunft geben. Die Folien werden danach als pdf auf die Website der Veranstaltung gelegt und sind Bestandteil der Vorlesungsunterlagen (d.h. prüfungsrelevant). Darüber hinaus wird von allen Studierenden aktive Mitarbeit in der Vorlesung erwartet. VI. Unterstützung Dozent: Prof. Dr. Pascal Gantenbein, Abteilung Finanzmanagement, WWZ, Kornhausgasse 2, 4003 Basel. +41 (0) 61-260-2161. Mail: [email protected] Assistenz: Frau Valérie Herleth, Dipl.-Volksw., Abteilung Finanzmanagement, WWZ, Kornhausgasse 2, 4003 Basel. +41 (0) 61-260-1262. Mail: [email protected]. VI. Dozent Pascal Gantenbein (1970) ist Ordinarius für Finanzmanagement am WWZ der Universität Basel und Inhaber des Henri-B.-Meier-Stiftungslehrstuhls. Zuvor war er Assistenzprofessor für Betriebswirtschaftslehre mit besonderer Berücksichtigung der Finanzwirtschaft an der Universität St.Gallen. Von 1999 bis 2004 Vollamtlicher Dozent für Finanzmanagement am Schweizerischen Institut für Banken und Finanzen. Die Habilitation erfolgte 2004 an der Universität St.Gallen mit einer Arbeit zum Thema «Performance von Immobiliengesellschaften». 2003 Forschungsaufenthalt an der Marshall School of Business, University of Southern California (USC) in Los Angeles. 2006 Gastprofessor an der HEC Paris. Ebenfalls 2006 Visiting scholar an der Anderson School of Management, University of California, Los Angeles (UCLA). Pascal Gantenbein graduierte 1995 an der Universität St.Gallen mit dem Lizentiat in Betriebswirtschaftslehre. Die Promotion erfolgte 1999 an der Universität St.Gallen mit einer Dissertation zum Thema «Die Institutionen des schweizerischen Immobilienmarktes». Vor und parallel zur Assistenz am Schweizerischen Institut für Banken und Finanzen war er in der Assekuranz tätig. Heute befasst sich Gantenbein vorab mit dem Risikomanagement von Corporations, mit Immobilieninvestments sowie mit Fragen der persönlichen Finanzplanung. 8