zagreb

EINLEITUNG
EINLEITUNG
INTRODUCTION
INTRODUCTION
Dieser Marktbericht ist von den Experten des
Bereiches Internationales Research der MRG
Metzger Realitäten Gruppe erstellt worden.
This market report has been compiled by
Die
experts in the field of international research of
aus
the MRG Metzger Real Estate Group.
sowie
Basis
dieses
Wertgutachten
öffentlich
Umfangreiche
Berichtes
des
zugängliche
Recherchen
bilden
eigenen
Daten
Hauses
Informationen.
vor
Ort
sowie
The report is based on data from our group’s own
Interviews mit österreichischen und international
valuation reports as well as publicly accessible
agierenden
information. Extensive research on site, as well
Investoren wurden als Quellen zusammengeführt
as interviews with real estate companies and
und ausgewertet. Die Ergebnisse der Analyse
investors active on the Austrian and international
werden in diesem Marktbericht dargestellt.
markets, were consolidated
Immobilienunternehmungen
und
and evaluated as
source material. The results of our analysis are
Dieser Marktbericht soll den Klienten unseres
presented in this market report.
Hauses sowie Investoren, Developern und
sonstigen
Interessierten
einen
generellen
This market report is intended to provide clients
Überblick über die Situation des Wirtschafts-
of our group, as well as investors, developers
standortes
and other interested parties, with a general
immobilien-wirtschaftlichen Gesichtspunkten,
survey of the situation in Zagreb as a business
geben.
location, especially as regarding aspects of the
real estate management.
Zagreb,
im
Besonderen
unter
CROATIA
The Republic of Croatia (Republika Hrvatska)
Also the private consumption remained very
is situated in the south-east of Europe, on
low during the year 2011 and the year 2012.
the eastern coast of the Adriatic Sea. It
The buying mood of the people seems to suffer
borders on Slovenia and Hungary to the
from the economy measure for the budget
north,
stabilization in the year 2012.
Serbia
and
Bosnia-Herzegovina
to
the east and Montenegro to the south. Its
4.4 million inhabitants live on an area of about
The perspectives on the labor market is still
57,000 sqkm.
depressed and the unemployment rate only
recovers very slowly. In the year 2011 the
On June 25, 1991, the Croatian Parliament
unemployment rate was at 13.2% in average
declared
and a slight recovery is only forecasted for the
terminating
the
country’s
its
independence,
the
year 2013. The forecast for the inflation rate
Yugoslavian Federation of States. The country
membership
with
of 2012 is at 2.4% and the economic growth is
is now divided into 21 counties, with Zagreb
predicted with -1.2%. For the year 2013 a plus
being its capital and an administrative entity of
of 0.8% is predicted.
its own. The accession to the European Union
is planned for the 1st of July 2013.
Croatia hopes for an economic recovery and
growth with their accession to the European
The recovery from the crisis for Croatia is
Union in 2013 due to the decupling of funding
very slow. During the 1st quarter of 2011 a
means. The building sector of Croatia still
slight increase in the economic growth was
suffers from the investment crisis and the
recorded, which was supported by the tourism
depression on the residential real estate
sector during the 3rd quarter of the year.
market. During the first eight months in 2011
the completed construction work has decreased
by 9.9% compared to the same period in the
year before and therefore lower than in the
year 2005.
DEVELOPMENT OF THE CROATIAN ECONOMY
8%
14%
6%
12%
4%
10%
0%
6%
-2%
4%
-4%
2%
-6%
0%
2004
2005
2006
2007
unemployment rate
RESEARCH STUDIES | CROATIA
2008
2009
inflation rate
2010
2011*
2012*
GDP (in real terms)
2013*
-8%
GDP growth in %
2%
8%
KROATIEN
Die Republik Kroatien (Republika Hrvatska)
Auch
liegt im Südosten Europas an der Ostküste
und auch 2012 nur sehr schwache Impulse
des
politischen
aus. Die Kauflaune der Bevölkerung leidet
Ländern
2012 voraussichtlich unter dem Einfluss von
Adriatischen
Grenzen
teilt
Meeres.
Kroatien
Seine
mit
den
Slowenien und Ungarn im Norden, Serbien
vom
Privatverbrauch
gehen
2011
Sparmaßnahmen zur Haushaltssanierung.
und Bosnien-Herzegowina im Osten, sowie
Montenegro im Süden. Auf einer Fläche von rund
Am
57.000 Quadratkilometern leben ca. 4,4 Millionen
gedrückt und die Arbeitslosigkeit geht nur langsam
Menschen.
zurück. Im Jahr 2011 lag die Arbeitslosenquote
Arbeitsmarkt
bleiben
die
Perspektiven
im Schnitt bei 13,2%, ein leichter Rückgang ist
Am 25. Juni 1991 erklärte das kroatische
erst für das Jahr 2013 prognostiziert. In den
Parlament
Landes
Prognosen wird die Inflationsrate für 2012 mit
und beendete damit die Zugehörigkeit zum
2,4% und das Wirtschaftswachstum mit -1,2%
Jugoslawischen Staatenbund. Administrativ ist
vorhergesagt. Für das Jahr 2013 wird mit einem
das Land in 21 Gespanschaften gegliedert, die
Plus von 0,8% gerechnet.
die
Unabhängigkeit
des
Hauptstadt Zagreb bildet eine eigenständige
Verwaltungseinheit. Der EU-Beitritt ist für den
Kroatiens Wachstumshoffnungen stützen sich
1. Juli 2013 vorgesehen.
immer mehr auf Impulse durch den EU-Beitritt
und
die
Verzehnfachung
der
Fördermittel.
Die Erholung Kroatiens aus der Krise hat
Kroatiens Bauwirtschaft leidet nach wie vor
sich stark verzögert. Erst im 1. Halbjahr
unter der Investitionskrise und der Schwäche
2011
am
wurde
wieder
ein
Wachstum
Wohnimmobilienmarkt.
In
den
ersten
verzeichnet, welches im 3. Quartal des Jahres
acht Monaten 2011 waren die erbrachten
zusätzlich
Bauleistungen um 9,9% geringer als im gleichen
vom
Tourismus
gestützt
wurde.
Vorjahreszeitraum und damit niedriger als 2005.
GDP (in real terms) IN COMPARISON TO EUROPE
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
2011*
2012*
* Prognosis
RESEARCH STUDIES | KROATIEN
ZAGREB
Croatia´s capital Zagreb is situated in the
Zagreb and its catchment area is the biggest
northern center of the country, at the foot of
population agglomeration in Croatia. The city
the Medvednica mountain range. The city covers
dominates the Mediterranean country in all
an area of 641 sqkm and is situated on both
regards, in terms of politics, economy and culture.
banks of the Save River. While the city itself
The most important regional economic sectors
only counts a population of about 790,000,
are the pharmaceutical industry, tourism, trade
the Greater Zagreb area accommodates over
and electrical engineering. Žitnjak, the most
1.1 million.
significant industrial area of Zagreb, is located in
Both the city center as well as
Greater Zagreb are independent counties.
the south-eastern part of the city. Furthermore,
Zagreb boasts one of the oldest universities in
The city is divided into 17 districts, with Donji Grad
Central Eastern Europe, founded in 1669.
and Gornji Grad as its lower and upper centers.
This is where the most important sights of the
Constant investments in the highway network
almost 1,000-year-old city are located, i.e., the
have increasingly made Zagreb an important
Cathedral, the Bishop’s Palace, the Stone Gate,
transportation hub connecting Central Europe,
the Botanical Garden, the National Theater and
the Adriatic Sea and Eastern Europe.
the Green Horseshoe, which connects squares
are very well established connections to the
and parks in the city center.
ports of Rijeka and Split, to Slovenia and the
There
eastern Croatian regions of Slavonia (along the
route to Serbia). Railroad connections and the
international airport south-east of the center add
to the city’s excellent accessibility.
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
ZAGREB
Kroatiens
Hauptstadt
Zagreb
liegt
im
Zagreb
und
sein
Einzugsgebiet
sind
das
nördlichen Zentrum des Landes, am Fuße des
größte Ballungszentrum Kroatiens. Die Stadt
Medvednica-Gebirges. Die Stadt erstreckt sich
dominiert das Mittelmeerland politisch, kulturell
auf einer Fläche von 641 Quadratkilometern
und ökonomisch. Die wichtigsten regionalen
auf beiden Seiten der Save. Zagreb zählt etwa
Wirtschaftszweige sind die Pharmaindustrie, der
790.000 Einwohner. Mit den Randgemeinden
Tourismus, der Handel und die Elektrotechnik.
leben in der Region jedoch über 1,1 Millionen
Žitnjak,
Menschen. Sowohl der Stadtkern als auch
Zagrebs,
die
Teil der Stadt. Zudem beherbergt Zagreb
Region
Zagreb
sind
selbstständige
Gespanschaften.
eine
das
der
bedeutendste
befindet
sich
Industriegebiet
im
traditionsreichsten
südöstlichen
Universitäten
Ostmitteleuropas (1669 gegründet).
Die Stadt wird in 17 Bezirke unterteilt, die
Bezirke Donji Grad (Unterstadt) und Gornji Grad
Durch den sukzessiven Ausbau der Autobahnen
(Oberstadt) bilden das Zentrum. Hier befinden
wird Zagreb zunehmend zu einem relevanten
sich die wichtigsten Sehenswürdigkeiten der fast
Verkehrsknotenpunkt zwischen Mitteleuropa,
tausend Jahre alten Stadt: Die Kathedrale, der
dem Adriatischen Meer und Osteuropa. Sehr
Bischofspalast, das Steinerne Tor, der botanische
gut
Garten, das Nationaltheater oder das „Grüne
zu den Hafenstädten Rijeka und Split, in
Hufeisen“, das die Plätze und Grünanlagen des
Richtung Slowenien und in die ostkroatische
städtischen Zentrums verbindet.
Region Slawonien (Richtung Serbien). Einige
ausgebaute
Verbindungen
Eisenbahnstrecken
sowie
des
gelegene
Stadtzentrums
der
bestehen
südöstlich
internationale
Flughafen tragen zudem zur guten Erreichbarkeit
bei.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
THE MARKET FOR OFFICE PROPERTIES
During the 2nd quarter 2012 no new office
85% of all office spaces of Croatia are located
space came on the market, but for the 2nd half
in the capital Zagreb. The most popular and
of the year 2012 a total new stock of office
exclusive office district is situated along the
space of 60,000 to 70,000 sqm is planned,
southern border of the inner city, the central
which will result into a total stock of office
business district, surrounded by the streets
space of app. 830,000 sqm in Zagreb.
Savska, Vukovarska and Radnicka. The rental
price is not only influenced by the location,
At this point most stakeholders are from Croatia
space, layout, parking space and accessibility,
or from Austria. The most important foreign
but on the contract period. Most tenants prefer
investors are Porr, Europolis, Verdispar, GTC,
shorter rental periods during the times of the
Trigranit, Immoeast, Generali, et cetera.
crisis.
The “Sky Office” of the Zagreb-Montaza Group,
The rental prices for office spaces of class
is one of the biggest projects in the year 2011
A are between EUR 15 – 16 per sqm
and 2012. The property offers a rentable
per
floor space of app. 72,500 sqm allotted over
EUR 12 – 13 per sqm per month. Whilst top
22 floors. Another big project is the “Green
rents have increased, rental prices for average
Gold Projekt” with app. 23,000 sqm floor
office spaces sank. The vacancy rate is at
space, which was planned to be completed at
app. 10%. Due to the new office spaces, which
the beginning of 2012. Other projects to be
will come on the market, an increase of the
realized in 2012 are the “Bundek Centre” and
vacancy rate up to 15% is expected.
month,
for
class
B
spaces
between
the “Ban Centre”.
The yields in the office segment are at 8-9%
and are expected to remain stable in 2012.
TOP RENTS IN EUROPEAN CITIES
Zagreb
Vienna
Warsaw
Sofia
Rome
Prague
Moscow
Manchester
London
Krakow
Frankfurt
Bucharest
Budapest
Bratislava
Berlin
Belgrade
0
20
40
60
€ per sqm and month
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
80
100
DER MARKT F†R B†ROIMMOBILIEN
Im 2. Quartal 2012 wurde kein neuer Zuwachs
85% aller Büroflächen Kroatiens sind in der
an Büroimmobilien verzeichnet, jedoch wird
Hauptstadt Zagreb gelegen. Der beliebteste
mit
und teuerste Bürobezirk ist, der am südlichen
einem
Gesamtzuwachs
von
ungefähr
60-70.000 m² Bürofläche im 2. Halbjahr 2012
Rand
gerechnet, dies ergibt ein Gesamtangebot von
Business District um die Straßen Savska,
der
Innenstadt
gelegene,
Central
ungefähr 830.000 m² Bürofläche in Zagreb.
Vukovarska und Radnicka. Beim Mietpreis
sind nicht nur Lage, Fläche und Schnitt der
Büroimmobilienmarkt
Büros sowie Parkplätze und die Erreichbarkeit
kommen bis dato hauptsächlich aus Kroatien
wichtig, sondern auch die Laufzeit. Viele
selbst und aus Österreich. Die bedeutendsten
Kunden ziehen in Zeiten der Krise eine kürzere
ausländischen Investoren sind Porr, Europolis,
Vertragsbindung vor.
Die
Akteure
am
Verdispar, GTC, Trigranit, Immoeast, Generali
Die Mieten für Büroflächen der Kategorie
etc.
A liegen bei 15-16 Euro pro m² pro Monat
Zu den größten Projekten im Jahr 2011
und bei Räumen der Kategorie B zwischen
und
der
12-13 Euro pro m² pro Monat. Während die
2012
zählen
das
„Sky
Office“
einer
Spitzenmiete leicht angestiegen ist, sind die
vermietbaren Nutzfläche von knapp 72.500 m²,
Mietpreise für durchschnittliche Büroflächen
verteilt auf 22 Geschoße, und das „Green Gold
etwas gesunken. Die Leerstandsrate liegt bei
Projekt“ mit ungefähr 23.000 m² Nutzfläche,
rund 10%. Aufgrund der zahlreichen neu auf
welches Anfang 2012 fertiggestellt wurde.
den Markt kommenden Büroflächen wird mit
2012 sollen ebenfalls das „Bundek Centre“
einer Steigerung der Leerstandsrate auf 15%
sowie das „Ban Centre“ realisiert werden.
gerechnet.
Zagreb-Montaza
Gruppe,
mit
Die Renditen im Bürosegment liegen bei 8-9%
und es wird erwartet, dass diese bis Ende 2012
stabil bleiben.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
THE MARKET FOR INDUSTRIAL AND COMMERCIAL PROPERTIES AND LOGISTIC CENTRES
The supply of industrial and logistics zones
is very limited in Croatia and practically only
available in the bigger cities, such as Zagreb,
Split and Rijeka, since this market is not very
developed yet. Around Zagreb there are about
750,000 sqm of modern storage areas. Since
there is a relatively low supply for modern
logistics spaces, rents in Zareb are higher
compared internationally (EUR 5 - 6 per sqm
per month), which is due to Croatia’s low
supply of logistic properties. For older spaces
the rents range from EUR 3 - 4.5 per sqm
per month.
In
2011
THE MARKET FOR
RESIDENTIAL PROPERTIES
In Croatia more residences are being bought
the
“Ralu”
logistic
centre
with
1,400 sqm and the phase II of the “Zagreb
logistic park” with 24,000 sqm have been
completed. On the west end of Zagreb the
“Immopark” Zagreb with 66,000 sqm, which
will offer storage, production and office space
is being constructed.
The vacancy rate in the area of Zagreb of
industrial and logistic zones is app. 11% and
there are no further changes expected in the
near future.
Demand for industrial, commercial and logistic
properties is not expected to take off before
Croatia joins the EU, which is planned for 2013.
rather than rented, therefore the rental market
does not play an important role. Due to the
high unemployment rate, loan restrictions, the
instable economy and the active construction
activities in the years 2006-2008, production
for new spaces has declined since the year
2009. At the time being numerous unsold
apartments are available on the market.
Compared to the office and retail market, the
residential market does not attract foreign
investors. Due to a high selection of apartments
the only interesting projects are apartments of
high quality and top location.
The residential property market is being
supported by the government by facilitation
for loans since the beginning of 2011.
The average buying price ranges between
EUR 1,400-1,700 per sqm in Zagreb, whilst the
highest prices are in the region of Durovnik with
app. EUR 3,400 per sqm. The price level for
living space is still extremely high in particular
in relation to the salaries.
At the beginning of 2012 the selling prices
have been app. 4.8% below the prices during
the same period in the year before. However
a slight increase in prices was recorded in the
coast towns such as Rijeka, Split and Pula.
The average yield ranges in the capital city
between 5.5-6%.
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
DER MARKT F†R INDUSTRIE-, GEWERBEUND LOGISTIKIMMOBILIEN
Kroatiens Lager- und Logistikzentren sind im
Wesentlichen in Zagreb und in Städten wie Split
und Rijeka angesiedelt. Der Logistikmarkt ist in
Kroatien allgemein noch stark unterentwickelt.
Rund um Zagreb gibt es rund 750.000 m²
moderne
Industrie-
und
Gewerbeflächen.
Aufgrund des bisher geringen Angebotes an
modernen Logistikflächen sind die Mieten in
Zagreb mit 5-6 Euro pro m² pro Monat im
internationalen Vergleich relativ hoch. Dies liegt
daran, dass Kroatien noch ein sehr geringes
Angebot an Logistikimmobilien aufweist. Für
ältere Objekte liegen die Mieten bei 3-4,5 Euro
DER MARKT F†R WOHNIMMOBILIEN
Da Wohnungen in Kroatien bevorzugt gekauft
anstatt gemietet werden, spielt der Mietmarkt
pro m² pro Monat.
eine untergeordnete Rolle. Durch die hohe
2011 wurden das “Ralu” Logistikzentrum mit
unsicheren Wirtschaftslage, sowie der regen
Arbeitslosigkeit, striktere Kreditvergaben, der
1.400 m² sowie die Phase II des “Zagreber
Logistik Parks” mit 24.000 m² fertig gestellt.
Westlich von Zagreb entsteht der 66.000
m²
“Immopark”
Zagreb,
welcher
Lager-,
Neubautätigkeit in den Jahren 2006-2008,
sind die Neuflächen-Produktionen seit 2009
deutlich zurückgegangen. Derzeit befinden
sich zahlreiche neue Wohnungen am Markt, die
Produktions- und Büroflächen beinhalten wird.
unverkauft bleiben.
Die Leerstandsrate liegt im Raum Zagreb
Im
für
Industrie-
und
Logistikliegenschaften
bei rund 11% und es wird erwartet, dass es
diesbezüglich zu keiner signifikanten Änderung
Gegensatz
zum
Büroimmobilien-
oder
Einzelhandelsmarkt, sind kaum ausländische
Investoren
am
Wohnungsmarkt
engagiert.
Durch die große Auswahl an Wohnungen am
in der nahen Zukunft kommen wird.
Markt punkten derzeit Projekte, die Wohnungen
Eine Zunahme der Nachfrage an Industrie-,
können.
Gewerbe- und Logistikimmobilien wird erst mit
dem EU-Beitritt Kroatiens 2013 erwartet.
mit hoher Qualität und guter Lage aufweisen
Der Wohnungsbau wird seit Anfang 2011
mittels
von
der
Regierung
unterstützten
Krediterleichterungen gefördert.
Die
Kaufpreise
bewegen
sich
derzeit
durchschnittlich zwischen 1.400-1.700 Euro
pro m² in Zagreb, während die höchsten Preise,
mit rund 3.400 Euro pro m² in der Region
Dubrovnik verlangt werden. Das Preisniveau
für Wohnraum ist insbesondere in Relation zu
den Löhnen immer noch außerordentlich hoch.
Die Verkaufspreise lagen Anfang 2012 rund
4,8%
unter
jenen
im
Vergleichszeitraum
2011. Im Gegensatz dazu kann eine leichte
Preissteigerung
in
den
Küstenstädten
wie
Rijeka, Split und Pula verzeichnet werden.
Die Durchschnittsrendite bewegt sich in der
Hauptstadt zwischen 5,5 und 6%.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
THE MARKET FOR RETAIL PROPERTIES
The high increase of development of shopping
At the A3 highway direction Slavonski Brod,
center spaces during the last years lead to an
the Zagreb Istok/Ikea with app. 90,000 sqm
oversaturation of the market. Nowadays Croatia
is planned for 2013. The centre will provide
offers 1,000,000 sqm of shopping centre space,
space for more than 200 shops on 80,000 sqm
of which app. 500,000 sqm are located in the
lettable space.
capital city.
In Zagreb the average rents range between
In spring 2011 the “Cvjetni” shopping mall in the
EUR 20 - EUR 22 per sqm per month in
center of Zagreb was opened, inside Croatia’s
shopping centres, depending on the location
first H&M store. Also other brands such as
and the size of the shops. The rents for spaces
Tommy Hilfiger, Guess, Timberland, Monsoon,
in Zagreb’s shopping streets range between
Douglas, Porsche Design, opened their stores
EUR 60 - 85 per sqm per month.
in this mall. Furthermore the “Kvaternik Plaza”
(2,500 sqm) and the “Green Gold Shopping
The vacancy rate in the shopping streets of
Center” (14,000 sqm) have opened in Zagreb.
Zagreb was at 7% in 2011. The high end yields
are at 8-9%.
Another mall (“Supernova” shopping centre)
is planned to open in 2013, developed by the
New brands on the Croatian market since 2011
Austrian (Graz) real estate developer m2.
are H&M, Kentucky Fried Chicken, KIK and
This shopping centre “Supernova Buzin” will
Harvey Norman. A strong expansion from part
be located south of the city center Zagreb´s,
of the big clothing brands, such as Zara, H&M
which is situated next to the A3 highway
and New Yorker is in progress.
communication junction (exit Buzin) and the
busy
route
“Savezne
Republike
Njeacke”
between the airport and the city center.
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
DER MARKT F†R EINZELHANDELSIMMOBILIEN
Der extrem hohe Anstieg an Shopping-Center-
An
Flächen in den letzten Jahren führte zu einer
Slavonski Brod, entsteht zeitlich etwas
Sättigung des Marktes. In Kroatien gibt es
zurückversetzt, ab 2013 Zagreb Istok/Ikea
derzeit etwa 1.000.000 m² Shopping-Center-
mit rund 90.000 m². Das Center wird Platz
Fläche, wobei davon rund 500.000 m² auf die
für mehr als 200 Geschäfte auf 80.000m²
Hauptstadt entfallen.
vermietbarer Fläche bieten.
Im
Frühjahr
2011
wurde
das
„Cvjetni“
der
Autobahn
A3
Richtung
In Zagreb werden im Shopping Center
Shopping Center im Zentrum Zagrebs mit der
Bereich
ersten H&M Filiale Kroatiens eröffnet. Weitere
zwischen 20-22 Euro pro m² und Monat,
Mieter sind Tommy Hilfiger, Guess, Timberland,
abhängig von der Lage und der Größe
Monsoon, Douglas, Porsche Design etc. Des
der Shops verlangt. Für Mietflächen in
Weiteren haben letztes Jahr das „Kvaternik
den Geschäftsstraßen von Zagreb werden
Plaza“, rund 2.500 m² und das „Green Gold
60-85 Euro pro m² pro Monat erzielt.
durchschnittliche
Mieten
Shopping Center“, rund 14.000 m² in Zagreb
eröffnet.
Der Leerstand in den Einkaufsstraßen
von Zagreb lag 2011 bei etwa 7%. Die
Für 2013 steht eine weitere Eröffnung eines
Spitzenrenditen liegen bei 8-9%.
„Supernova“ Shopping Centers vom Grazer
Immobilienentwickler m2 an. Das Shopping
Neu
am
kroatischen
Center „Supernova Buzin“ entsteht südlich
sind
seit
2011
vom Zagreber Stadtzentrum. Der Standort
Chicken, KIK und Harvey Norman. Eine
befindet sich direkt im Verkehrsknotenpunkt
starke Expansionspolitik wird seitens der
der Autobahn A3 (Ausfahrt Buzin) und der stark
Bekleidungsriesen Zara, H&M und New
befahrenen „Savezne Republike Njemačke“
Yorker betrieben.
H&M,
Markt
vertreten
Kentucky
Fried
zwischen Flughafen und Innenstadt.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
TOURISM
Tourism is an important branch of the Croatian
economy and contributes to the GDP to a large
extent. In 2011, the tourism sector was one
of the few growth industries in Croatia: With
some 11.5 million visitors in 2011, the country
recorded a record year. Tourism revenue
relieved the balance of payments by around
EUR 6.6 billion, more than compensating the
trade deficit in goods and services. The country
has a long tradition of tourism and has become
one of the most desirable holiday destinations
in Europe.
The Croatian coast supplies its visitors with a
great number of modern hotels, resorts and
also sport and entertainment facilities.
These days, visitors come to Croatia from all
In 2011, the most foreign tourists to Croatia
around the world. The share of international
could be credited to Germany (16.7%), followed
guests in Croatia lies at 87%.
by Italy (11.6%), Slovenia (11.1%), Austria
(9%), Czech Republic (6.4%), Poland (5%),
France (4%) and Slovakia (3.4%). Tourists
from other countries of origin accounted for
32.8% of the visitors.
The city of Zagreb does not attract an equally
impressive number of visitors as the coastal
regions do. However, in view of the economic
crisis, the trend is positive. In addition to
business travelers, tourists from neighboring
EU countries increasingly discover Zagreb as
an attractive destination. The main points of
interest are the historical sights in the old city,
the favorable shopping opportunities, and the
fairgrounds (Zagrebački Velesajam). There
are some international hotel chains which also
offer congress facilities, such as the Sheraton,
Regent Esplanade and the Westin. In addition,
there are numerous small and privately run
facilities.
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
TOURISMUS
Der Tourismus ist ein wichtiger Zweig der
Wirtschaft
Kroatiens
und
trägt
im
hohen
Maße zum BIP bei. Im Jahr 2011 zählte
der
Tourismussektor
zu
den
wenigen
Wachstumsbranchen in Kroatien: Mit rund
11,5
Millionen
Besuchern
im
Jahr
2011
konnte das Land ein Rekordjahr verzeichnen.
Tourismuseinnahmen
entlasteten
die
Leistungsbilanz um rund 6,6 Milliarden Euro
und brachten den defizitären Handel mit Waren
und Dienstleistungen mehr als zum Ausgleich.
Das Land führt eine langjährige Tradition am
Fremdenverkehr und ist mittlerweile eines der
begehrtesten Urlaubsziele Europas.
Die
Küstenregion
mittlerweile
Hotels,
eine
bietet
große
Ferienanlagen
seinen
Anzahl
sowie
Gästen
moderner
Sport-
und
Vergnügungszentren.
Im Jahr 2011 konnte Kroatien die meisten
ausländischen
Touristen
aus
Deutschland
Mittlerweile kommen viele Gäste aus der ganzen
(16,7%)
Welt
nach Kroatien auf Urlaub, somit weisen
(11,6%), Slowenien (11,1%), Österreich (9%),
die internationalen Besucher einen Anteil von
Tschechien (6,4%), Polen (5%), Frankreich
knapp 87% auf.
(4%) und der Slowakei (3,4%). Touristen
verbuchen,
gefolgt
von
Italien
anderer Herkunftsländer verzeichneten 32,8%
der Besucher.
Die
Hauptstadt
Zagreb
beeindruckenden
kann
mit
Besucherzahlen
den
der
kroatischen Küstenregionen nicht konkurrieren.
Unter Berücksichtigung der Wirtschaftskrise ist
die Tendenz dennoch als positiv zu bewerten.
Neben Geschäftsreisenden entdeckten in den
letzten Jahren vermehrt Besucher aus den
EU-Nachbarländern
die
Sehenswürdigkeiten
der
Einkaufsmöglichkeiten
Messegelände
Stadt.
Historische
Altstadt,
sowie
das
(Zagrebački
gute
Zagreber
Velesajam)
stehen im Mittelpunkt des Interesses. Den
Touristen stehen einige Häuser international
agierender
die
auch
Hotelketten
zur
Kongressleistungen
Verfügung,
anbieten,
wie z. B. das Sheraton, The Regent Esplanade
oder das Westin. Der Zagreber Hotelmarkt bietet
darüber hinaus eine ganze Reihe an kleineren,
privat geführten Beherbergungsbetrieben.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
SUPPLY
Since the coastal areas of Croatia are the most
traveled the largest share of the overall range
of accommodation is to be found in there. Since
2010, the total range of categorized hotels has
increased from 600 to 618.
Together with the increase in tourism the
number of accommodations in Croatia has
rapidly increased. In 2005 the supply of
accommodation in Croatia was at app. 1,530
establishments, and the number increased up to
2,189 establishments until the year 2011,
which shows an increase by app. 43%.
In 2011 the largest growth was in the
four-star category, followed by three-star
hotels while the five-star hotel market is still
at the beginning of its development in Zagreb.
There are currently three luxury hotels in
Zagreb which already account for one fourth of
rooms in the city. In September 2012 another
five-star hotel will open: the “Double Tree”
Hilton. The hotel will have 152 rooms with
prices ranging from EUR 120 to 200 per night.
ACCOMODATION FACILITIES
CROATIA 2005 - 2011
2500
2000
1500
1000
500
0
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
ANGEBOT
Da
die
Küstengebiete
Kroatiens
zumeist
bereist werden, ist dort der größte Anteil des
Gesamtangebotes an Unterkünften vorzufinden.
Insgesamt hat sich das Angebot an kategorisierten
Hotels seit dem Jahr 2010 von 600 auf 618
erhöht.
Mit der Wichtigkeit des Tourismus ist auch die
Anzahl der Beherbergungsbetriebe über die Jahre
hinweg rapid gewachsen. Im Jahr 2005 lag das
Angebot an Unterkünften in Kroatien bei 1.530,
welches sich bis zum Jahr 2011 auf 2.189 Betriebe
erweitert hat. Dies stellt eine Zuwachsrate von
ca. 43% dar.
In Zagreb verzeichneten im Jahr 2011 Hotels
der Vier-Sterne Kategorie die Höchstzahl, gefolgt
von Häusern der Drei-Sterne Kategorie. Der
Fünf-Sterne Hotelmarkt steht noch am Anfang
seiner Entwicklung; es gibt erst drei Hotels der
Luxusklasse in Zagreb. Allerdings verfügen sie
über
rund ein Viertel aller Hotelzimmer. Im
September 2012 wird mit dem „Double Tree“
Hilton ein weiteres Fünf-Sterne Hotel eröffnet.
Das Hotel soll über 152 Zimmer verfügen. Die
Preise reichen von 120 bis 200 Euro pro Nacht.
HOTELS BY CATEGORY 2011 - CROATIA
15%
5%
28%
5 * Hotels
4 * Hotels
3 * Hotels
52%
2 * Hotels
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
DEMAND
During the past two years Croatia recorded a
Also the Zagreb tourism sector realized a strong
continuous increase in overnight stays.
upswing last year. In 2011 the Croatian Bureau
of Statistics registered an increase of overnight
Together with the increase in demand also
stays in comparison to the year 2010, from
international hotel chains have established along
1,085,597 to 1,183,125 overnight stays. That is
the Croatian coastal regions, such as Falkensteiner,
an increase of 9%. (Thus, within the heartland
Radisson, Starwood and Kempinski.
the capital Zagreb saw the most growth.)
In 2011 there was a reported increase in
The
overnight stays of 6.9% in Croatia, compared to
increases in room nights, followed by the
the previous year 2010. The number of foreign
three-star category. This development is due to
tourists increased by almost 9%. The bed capacity
the establishment of international hotel chains in
recorded continuous growth and the full potential
Zagreb.
four-star
hotels
recorded
has not been exploited yet. The average length of
stay is 5.3 nights.
The most popular counties are especially the
ones along the coast of Croatia, and the region
of Istria listed the most overnight stays from the
top counties.
OVERNIGHT STAYS CROATIA - ZAGREB 2008-2011
61.000.000
1.200.000
60.000.000
1.150.000
59.000.000
1.100.000
58.000.000
57.000.000
1.050.000
56.000.000
1.000.000
55.000.000
54.000.000
2008
2009
Croatia
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
2010
Zagreb
2011
950.000
the
biggest
NACHFRAGE
In den letzten 2 Jahren wurde in Kroatien
Auch der Zagreber Tourismussektor war im
ein stetiger Zuwachs der Nächtigungszahlen
letzten Jahr stark im Aufschwung begriffen.
verzeichnet.
Das kroatische Statistikbüro registrierte 2011
einen
Anstieg
von,
in
Nächtigungszahlen
Mit dem Anstieg der Nachfrage haben sich auch
verglichen mit dem Jahr 2010, 1.085.597 auf
internationale Hotelketten wie Falkensteiner,
1.183.125
Radisson, Starwood und Kempinski an der Küste
Steigerung von 9%. Somit verzeichnete die
etabliert.
Hauptstadt
Nächtigungen.
Zagreb
im
Das
ergibt
Landesinneren
eine
die
meisten Zuwächse.
Im Jahr 2011 wurde ein Anstieg der Nächtigungen
in Kroatien, verglichen zum Vorjahr 2010, von
Die größten Nächtigungszuwächse verzeichneten
6,9% verzeichnet. Die Zahl der ausländischen
Hotels der Vier-Sterne Kategorie. Sie sind,
Touristen
mit
legte
um
knapp
9%
zu.
Die
den
Drei-Sterne
Häusern,
am
besten
Bettenkapazitäten verzeichneten kontinuierliche
ausgelastet. Diese Entwicklung ist auch auf die
Zuwächse; das gesamte Potenzial ist derzeit
Ansiedlung einiger internationaler Hotelketten in
noch nicht ausgeschöpft. Die durchschnittliche
Zagreb zurückzuführen.
Aufenthaltsdauer der Gäste beträgt 5,3 Nächte.
Die touristisch beliebtesten Gebiete in Kroatien
sind vor allem die Küstenregionen, wobei die
Region Istrien mit der Anzahl der Nächtigungen
an erster Stelle liegt.
ARRIVALS BY COUNTRY OF ORIGIN 2011
17%
Germany
Italy
33%
Slovenia
12%
Austria
Czech Republic
Poland
11%
3%
4%
5%
6%
9%
France
Slovakia
Other
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
TREND
With the fast development of its infrastructure,
Croatia’s attractiveness is going up as well.
Among the new projects are exhibition facilities,
the development of a new urban quarter in the
southern part of the city, and multifunctional
retail and congress centres.
Experts expect increases in room nights and
capacity in the next few years, however, at the
moment projects are still delayed or halted –
particularly in the saturated retail segment.
The standard of the hotels in Croatia has
continuously increased during the past years.
A lot of hotels have been recently refurbished
and offer highest standard with an improved
service level according to European standards.
On 1 July 2013 the Republic of Croatia will
become the 28th member to join the EU.
This fact promotes the internationalization of
Croatia and the willingness to negotiate with
international companies.
The planned EU accession of Croatia will
promote
and
the
improve
country’s
its
internationalization
willingness
with international companies.
to
negotiate
The economic
success of Croatia and Zagreb will particularly
also depend on the abolition of investment
barriers, such as local zoning and development
plans and the country’s outdated judicial
system.
From 2013 caterers and hoteliers will be able
to offer more reasonable prices. From the
1st January, VAT will be set at 10% for tourism.
RESEARCH STUDIES | CROATIA | ZAGREB
TREND
Mit
dem
forcierten
Ausbau
der
Verkehrsinfrastruktur in ganz Kroatien steigt
auch die Attraktivität Zagrebs. Hinzu kommen
neue Messehallen und die Entwicklung des
südlichen Stadtteils sowie neue, multifunktionale
Geschäfts- und Kongresszentren.
Laut Prognosen werden die Nächtigungszahlen
und die Bettenkapazitäten in der kroatischen
Hauptstadt in den nächsten Jahren weiter
steigen.
Einige
Projekte
aufgrund
der
derzeitigen
werden
jedoch
Wirtschaftslage
verzögert realisiert oder ganz gestoppt werden.
Dies betrifft vor allem das bereits gut gesättigte
Shopping-Marktsegment.
Der Standard der Hotels in Kroatien wurde
in den letzten Jahren und wird fortlaufend
ständig verbessert. Sehr viele Hotels sind
erst vor kurzem renoviert worden und bieten
höchsten Komfort, mit einem Servicelevel von
europäischen Standards.
Am 1. Juli 2013 wird die Republik Kroatien
der EU als 28. Mitglied beitreten. Dieser
Umstand
fördert
die
Internationalisierung
Kroatiens und die Verhandlungsbereitschaft mit
internationalen Unternehmen. Der zukünftige
wirtschaftliche Erfolg Kroatiens und Zagrebs
hängt
nicht
zuletzt
investitionshemmender
von
der
Beseitigung
Rahmenbedingungen
ab, wie einem veralteten Justizsystem und
lokalen Bestimmungen für Bebauungspläne.
Ab 2013 können Gastronomiebetriebe und
Hoteliers günstigere Preise weitergeben. Im
Tourismus soll die Mehrwertsteuer ab 1. Jänner
zehn Prozent betragen.
RESEARCH STUDIES | KROATIEN | ZAGREB
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