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Cash.Immobilien
aus Cash. 1/2013
Auf solidem Fundament
BAUFINANZIERUNG Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsen sind Immobiliendarlehen
in Deutschland günstig wie nie zuvor, der Erwerb der eigenen vier Wände steht hoch
im Kurs. Aber dies birgt auch Risiken. Cash. untersucht, wie Käufer in der aktuellen
Situation das eigene Heim durchdacht und nachhaltig finanzieren können.
che Niveau der Hypothekenzinsen noch
bei 5,3 Prozent. Für ein Darlehen über
100.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung und einem Prozent Tilgung war
damals eine monatliche Rate von 525
Euro zu entrichten. Derzeit ist für das
gleiche Darlehen bei einem Schnitt von
2,5 Prozent lediglich eine Monatsrate von
292 Euro fällig, ganze 44 Prozent weniger. Das finanzierbare Volumen hat sich
somit für viele Haushalte in den vergangenen Jahren durch das niedrige Zinsniveau deutlich erhöht.
Und es gibt Anzeichen, dass das
Zinstief noch eine Weile anhält. Deutschland gilt als sicherer Hafen für Anleger
in der andauernden Eurokrise, was die
Zinssätze für deutsche Staatsanleihen
niedrig hält. Da die Hypothekenzinsen an
letztere gekoppelt sind, können die Bundesbürger zunächst weiterhin mit günstigen Immobiliendarlehen rechnen. „Wir
erwarten auch für 2013 ein stabil niedriges Zinsniveau, eventuell mit einem geringfügigen Anstieg“, sagt Grunwald.
Längerfristig allerdings, da sind sich die
Experten weitgehend einig, sollten sich
die Bundesbürger wieder auf steigende
Motive für den Immobilienkauf
Die aktuell niedrigen Hypothekenzinsen spielen bei der
Entscheidung für die eigenen vier Wände die größte Rolle,
gefolgt von der Altersvorsorge. Quelle: Immobilienscout24
Warum haben Sie sich jetzt entschieden?
Zinskonditionen für Immobilienkauf sind aktuell günstig
Immobilien sind eine gute
Altersvorsorge
Mietzahlungen vermeiden
Immobilien sind krisensicher
Unabhängigkeit von Vermietern
Immobilien bieten einen guten
Inflationsschutz
Familienplanung
kein Vertrauen in andere
Finanzprodukte
derzeit größeren Geldbetrag
zur Verfügung
25,1 %
19,9 %
17,2 %
12,0 %
10,8 %
5,1 %
3,7 %
3,5 %
2,6 %
Zinsen für Immobiliendarlehen einstellen.Mit dem Zinstief einher geht allerdings auch ein deutlicher Anstieg der
Immobilienpreise vor allem in den Metropolen und Wachstumsregionen.
„Zwischenzeitlich gibt es in gewissen
Ballungsgebieten bereits einen ,Verkäufermarkt‘. Die Preisentwicklung in diesen Regionen ist überdurchschnittlich
gestiegen. Das heißt, um die Wunschimmobilie zu sichern, ist eine schnelle Kreditzusage für den Endkunden sehr oft
entscheidend – und dies ist folglich ausschlaggebend dafür, bei welchem Produktgeber er finanziert“, berichtet Andreas Pflegshoerl, Ressortleiter Sales
Management für den Partnervertrieb bei
ING Diba. Auch für Vertriebe bedeute
dies, dass sie sich oft für das Kreditinstitut mit den transparentesten Prozessen
entscheiden würden.
„Die Baupreise und vor allem die
Preise für Bestandsimmobilien sind in
einigen Regionen stark gestiegen, das
macht Bauen oder Kaufen teurer und
kann den Vorteil günstiger Zinsen aufheben“, unterstreicht Robert Annabrunner,
Fachbereichsleiter Drittvertrieb der Postbank-Tochter DSL Bank, Bonn.
Eva Grunwald, Deutsche Bank: „Für Immobilienkäufer, denen vor allem der Sicherheitsaspekt wichtig ist, empfiehlt sich eine lange Zinsbindung.“
Zinsrisiken beachten
Abgesehen davon, dass Käufer genau auf
das marktgerechte Preisniveau ihrer Immobilie achten sollten, ist die Niedrigzinsphase auch mit weiteren Risiken verbunden. Zwar können Erwerber mit dem
gleichen Kapitaleinsatz heute deutlich
höhere Kaufpreise finanzieren als noch
vor einigen Jahren, jedoch kann dies auch
zu einem bösen Erwachen führen.
„Wenn die Zinsen nach Ablauf der
Zinsbindung klettern, steigt bei gleicher
Tilgung die monatliche Rate. Daher sollte jeder Kaufinteressent vor einer Finanzierung seine persönliche Kreditfähigkeit überprüfen und entsprechend finanziellen Spielraum einkalkulieren“, mahnt
Ralf Weitz, Geschäftsleiter Baufinanzierung bei Immobilienscout24. Ohne eine
Foto: stefan malzkorn
D
ie eigene Immobilie als behagliches Zuhause und gute Vermögensabsicherung – nie stand sie
so hoch in der Gunst der Deutschen wie
heute. Die Bundesbürger sind im Immobilienfieber. Eine große Mehrheit sieht
die eigenen vier Wände als beste Form
der Altersvorsorge an, die Zahl der Baufinanzierungen ist im Jahr 2012 gestiegen. Die Deutsche Bank etwa verzeichnete bis Ende Oktober ein um 20 Prozent
gewachsenes Baufinanzierungsvolumen,
die Postbank einen Zuwachs um rund
zehn Prozent.
„Der Suche nach alternativen Anlageformen mit attraktiven Renditen und
die starke Nachfrage nach Sachwerten
motivieren sowohl Eigennutzer als auch
Anleger verstärkt zum Immobilienkauf“,
berichtet Eva Grunwald, Leitung Baufinanzierung bei der Deutschen Bank,
Frankfurt. „Diese Entwicklung lässt auch
die Zahl der Baufinanzierungen deutlich
ansteigen“, bestätigt Marcus Rex, Vorstand der Baugeld Spezialisten AG, München. „Trotz der anhaltenden Eurokrise
ist die Grundstimmung der Käufer immer noch optimistisch.“
Der Trend zum Immobilienkauf wird
zudem durch eine weitere Entwicklung
befeuert: die historisch niedrigen Darlehenszinsen. Eine Umfrage des Portals
Immobilienscout24 unter 1.055 Käufern
zeigt, wie groß ihre Rolle bei der Entscheidung für eine eigene Immobilie ist.
Demnach nannten 25,1 Prozent der Befragten das niedrige Niveau als wesentlichen Grund für ihre Entscheidung (siehe
Grafik rechts). An zweiter Stelle stand
mit 20 Prozent das Motiv der Altersvorsorge. „Auch für Käufer, die sich vor einigen Jahren noch keine Immobilie leisten konnten, sind die eigenen vier Wände
aufgrund der niedrigen Zinsen oft erschwinglich geworden“, sagt Grunwald.
Ein Vergleich zeigt, wie drastisch die
Kosten für ein Hypothekendarlehen in
den vergangenen Jahren gesunken sind.
Vor zehn Jahren lag das durchschnittli-
solche Prüfung der eigenen finanziellen
Möglichkeiten sollte sich niemand von
dem aktuell günstigen Zinsniveau zum
Erwerb einer Immobilie verführen lassen. „Wir spüren eine verstärkte Risikobereitschaft der Kreditnehmer und warnen davor, sich hinsichtlich der Darlehenssumme zu überschätzen.“
„Nach Ablauf der Zinsbindung muss
der Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung über den Restschuldbetrag
vornehmen – sollte das Zinsniveau seit
Darlehensabschluss gestiegen sein, kann
sich die Zinsbelastung spürbar verteuern.
Das Zinsänderungsrisiko wird häufig
unterschätzt“, sekundiert Annabrunner.
Finanzvermittler sollten in der Beratung
daher auf eine entsprechende Absicherung des Kunden achten und das Zinsrisiko minimieren. Wer seine Immobilie
zum jetzigen Zeitpunkt zu einem Effektivzins von 2,5 Prozent per annum finanziert, kann schnell an seine finanziellen
Grenzen kommen, sollte das Zinsniveau
in zehn Jahren bei 4,5 Prozent liegen. Die
genannte Nachfragerstudie von Immobilienscout24 kommt zu dem Ergebnis,
dass die durchschnittliche monatliche
Gesamtbelastung der befragten Immobilienkäufer derzeit bei 750 Euro monatlich
liegt. Insgesamt 26,4 Prozent der Käufer
hatten demnach einen Darlehensbedarf
unter 100.000 Euro, bei insgesamt 45,3
Zinsbindung: Sicherheit zählt
Insgesamt 48,1 Prozent der Immobilienkäufer wählen die
zehnjährige Zinsbindung. 37 Prozent entscheiden sich für
einen längeren Zeitraum. Quelle: Immobilienscout24
Wie lange sind die Zinsen festgeschrieben?
5 Jahre
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre
andere Zinsbindung
6,9 %
48,1 %
23,3 %
13,9 %
7,7 %
Prozent lag er zwischen 100.000 und
200.000 Euro. Unter den Befragten verwendeten 76,9 Prozent ihre Immobilie
zur Eigennutzung, 8,8 Prozent zur Vermietung. Weitere 14,3 Prozent gaben an,
ihr Objekt teilweise zu vermieten.
Der Anteil von Erwerbern, die keine
oder nur geringe Eigenmittel einbrachten, ist hoch. Immerhin 22,8 Prozent der
von Immobilienscout24 befragten Käufer brachten kein Eigenkapital mit, weitere 12,8 Prozent brachten nicht mehr als
10.000 Euro ein (siehe Grafik Seite 79).
„In der Gruppe der Befragten brachte
somit mehr als jeder dritte Haushalt kein
oder nur wenig Eigenkapital ein“, kommentiert Weitz. Die Untersuchung zeigt
zudem, dass neben gutverdienenden
Haushalten auch viele mit durchschnittlichem Einkommen eigene vier Wände
finanzieren: 31 Prozent der finanzierenden Haushalte verfügten über ein Einkommen zwischen 2.000 und 3.000
Cash.Immobilien
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Höhere Tilgung wählen
Gerade Käufer, die wenig Eigenkapital in
die Finanzierung einbringen, aber auch
andere, die bei der monatlichen Belastung an die Grenze gehen, sollten daher
klug kalkulieren. „Immobilienkäufer
sollten die Zinsersparnis gegenüber früheren Jahren mit höherem Zinsniveau
unbedingt in eine höhere Tilgung investieren“, rät Rex. Die sei allein schon deshalb ratsam, da es sonst zu lange dauere,
bis das Darlehen getilgt ist.
„Es können beispielsweise eine höhere Tilgung oder auch die Ausnutzung von
Sondertilgungsoptionen vereinbart werden. Das führt zu einer niedrigeren Restschuld und minimiert somit das Risiko
eines starken Zinsanstiegs“, sagt Annabrunner. Tatsächlich können Käufer in
der aktuellen Niedrigzinsphase schnell in
die Schuldenfalle geraten. Bei einem Effektivzins von 2,5 Prozent und einprozentiger anfänglicher Tilgung würde es
mehr als 40 Jahre dauern, bis das Darle-
hen abbezahlt ist – ein utopischer Zeitraum. In der Regel streben Käufer an,
nach rund 25 Jahren schuldenfrei zu sein.
Der Finanzdienstleister Dr. Klein beobachtet bereits einen Trend zu höheren
Tilgungsraten. In der letzten, Ende Oktober veröffentlichten Auswertung des
hauseigenen Trendindikators Baufinanzierung wurde eine durchschnittliche
Tilgungsrate von 1,98 Prozent ermittelt.
Im bisherigen Jahresverlauf 2012 habe
sich der monatlich ermittelte Satz zwischen 1,84 und 2,01 Prozent bewegt, so
das Unternehmen. Die Daten belegen das
Zinstief: Die monatliche Standardrate,
die notwendig ist, um ein Darlehen in
Höhe von 150.000 Euro mit zehnjähriger
Zinsbindung abzuzahlen, ist seit Oktober
2011 von 665 Euro auf 594 Euro gesunken. Der durchschnittliche Beleihungsauslauf, also der Anteil des Kaufpreises,
der durch ein Darlehen finanziert wird,
liegt Dr. Klein zufolge bei 77,9 Prozent.
„Gerade mit niedrigen Zinsen steigt
der Tilgungsanteil an der Kreditrate nur
langsam“, sagt Michael Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, München.
„Wir raten zu mindestens zwei Prozent
anfänglicher Tilgung, besser sogar mehr,
um später nicht in eine Schuldenfalle zu
geraten.“ In den Verträgen vieler Sparkassen oder Banken werde mittlerweile
oft sogar eine Mindesttilgung vorgeschrieben. Den generellen Trend kann
Altbauwohnungen in den Metropolen sind
derzeit bei den Käufern stark gefragt.
Sicherheit und Ersparnis gegeneinander
abzuwägen. Zudem gibt es eine Ausstiegsmöglichkeit: „Werden lange Zinsbindungen vereinbart, so besteht nach
zehn Jahren die Möglichkeit, mit einer
Frist von sechs Monaten den Darlehensvertrag zu kündigen“, sagt Gawarecki.
Besonders günstig sind Darlehen
über eine Laufzeit von fünf Jahren zu
haben. „Diese Variante kann interessant
sein, wenn der Käufer etwa nach Ablauf
der fünf Jahre eine größere Summe erwartet, beispielsweise aus einer fälligen
Lebensversicherung. Zudem werden
Darlehen über fünf Jahre oft als Beimischung zu länger laufenden Darlehen
verwendet“, erläutert Grunwald.
Variabler Zins kaum günstiger
Marcus Rex, Baugeld Spezialisten: „Die
Zinsen werden langfristig wieder steigen.“
Laufzeit klug planen
Foto: baugeld spezialisten
Euro, rund zwölf Prozent sogar von unter
2.000 Euro. „Eine Wohnung oder ein
Haus sollte mit einem soliden Eigenkapitalanteil von rund 20 Prozent des Kaufpreises finanziert werden. Zusätzlich
müssen die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital getragen werden“, empfiehlt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher bei
Dr. Klein, Lübeck.
FotoS: BHW, shutterstock
Ein Eigenheim ist durch das aktuelle Zinstief für viele erschwinglich geworden.
Darlehens flexibel zu bleiben. So könnte
etwa ein Doppelverdienerpaar zunächst
eine hohe Tilgungsrate wählen und diese
im Fall der Familiengründung, wenn einer der Partner zeitweise eine Auszeit
nimmt, reduzieren. Auch umgekehrt
könnte mit einer niedrigeren Tilgung begonnen werden und diese bei Einkommenssteigerungen in den folgenden Jahren erhöht werden.
„Bei unseren Darlehen ist eine Sondertilgungsoption von fünf Prozent der
Darlehenssumme pro Jahr die Regel. Zudem ist ein zweimaliger Wechsel der
Tilgungsrate möglich“, sagt Grunwald.
„Sondertilgungsmöglichkeiten und die
Veränderung der Tilgungshöhe sind heute Standard. Diese Optionen werden in
einem bestimmten Rahmen kostenfrei
angeboten. Der Vorteil variabler Tilgungssätze: Bauherren und Käufer müssen bei Vertragsabschluss ihre Einkommensverhältnisse nicht für die nächsten
fünf bis 15 Jahre vorausplanen“, sagt
Annabrunner. Nach Aussage von Rex
ermöglichen die meisten Produktgeber
bereits einen bis drei Tilgungswechsel,
manche sogar deutlich mehr.
auch Grunwald bestätigen: „Häufig wird
eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent gewählt.“ Nach Aussage von Goris
belohnen viele Kreditinstitute eine hohe
Tilgung mit niedrigeren Zinssätzen.
„Entscheidend ist es, die Gesamtlaufzeit eines Kredites im Auge zu behalten,
also die Frage ,wann ist die Immobilie
frei von Krediten?‘. Viele Interessenten
werden bei dieser Betrachtung staunen,
wie lange es braucht, um einen Kredit
von beispielsweise 170.000 Euro anschließend zu tilgen. Hierbei sollten auch
persönliche Rahmenbedingungen, wie
der Eintritt ins Rentenalter, beachtet werden“, betont Weitz.
Annabrunner bringt eine weitere Option ins Gespräch: „Auf der sicheren Seite sind Kunden immer dann, wenn Anschlussfinanzierungen über Bausparverträge mit anschließendem Bauspardarlehen abgesichert werden.“ Denn die Zinsen für das Darlehen ständen bereits bei
Vertragsabschluss fest. Der Vermittler
minimiere dadurch das Risiko des Kunden und könne sein Angebotsspektrum
um attraktive Produkte erweitern.
Die Wahl einer höheren Tilgung wird
auch dadurch erleichtert, dass viele Banken mittlerweile einen Tilgungswechsel
ermöglichen. Immobilienkäufer sollten
dies nutzen, um während der Laufzeit des
Auch die Laufzeit eines Darlehens sollten
Immobilienkäufer in der aktuellen Niedrigzinsphase gut planen. „Wir raten Kunden angesichts des historisch günstigen
Zinsniveaus derzeit, eine Laufzeit von 15
Jahren oder 20 Jahren zu wählen, da davon auszugehen ist, dass die Zinsen langfristig wieder deutlich ansteigen“, erläutert Rex. Gawarecki von Dr. Klein empfiehlt sogar, eine möglichst lange Sollzinsbindung von 20 bis 30 Jahren in Erwägung zu ziehen.
Nach den Ergebnissen der Untersuchung von Immobilienscout24 wählten
48,1 Prozent der Käufer die traditionelle
zehnjährige Zinsbindung, 6,9 Prozent
banden sich für fünf Jahre (siehe Grafik
Seite 77). „Es gibt jedoch einen Trend zu
längeren Laufzeiten: Mehr als jeder dritte Kunde wählte eine längere Zinsbindung. Für 15 und 20 Jahre entschieden
sich 23,3 und 13,9 Prozent der Immobilienererber“, berichtet Weitz.
„Die Wahl der Laufzeit hängt wesentlich von der individuellen Situation und
den Präferenzen des Kunden ab. Für Immobilienkäufer, denen vor allem der Sicherheitsaspekt wichtig ist und die über
ein stabiles Einkommen verfügen, empfiehlt sich eine 15-jährige Bindung kom-
biniert mit höherer Tilgungsrate“, sagt
Grunwald. Nach Einschätzung von
Pflegshoerl gibt es keinen pauschalen
Tipp für die Wahl der Zinsbindung.
„Kunden wählen sie am besten abgestimmt auf ihre Lebens- und Vermögenssituation und schließen gegebenenfalls
mehrere Darlehen beziehungsweise unterschiedliche Zinsfestschreibungen ab.“
Allerdings sollten Immobilienkäufer
bedenken, dass die Zinsen für Darlehen
über 15 Jahre leicht 0,5 Prozentpunkte
und mehr über denen für zehnjährige
liegen können. Es gilt also, die Aspekte
Eigenkapital: Gemischtes Bild
Mehr als ein Drittel der Immobilienkäufer bringt kein oder
nur wenig Eigenkapital ein. 29 Prozent bringen dagegen
mehr als 50.000 Euro mit. Quelle: Immobilienscout24
Wie hoch war Ihr Eigenkapital?
kein Eigenkapital
bis 10.000 Euro
10.000 bis 20.000 Euro
20.000 bis 30.000 Euro
30.000 bis 50.000 Euro
50.000 bis 100.000 Euro
über 100.000 Euro
22,8 %
12,8 %
13,5 %
9,4 %
12,2 %
15,6 %
13,7 %
Darüber hinaus gibt es eine weitere mögliche Variante: Darlehen mit variablem
Zinssatz. Ihr Zins berechnet sich nach
dem Interbankenzins Euribor, in der Regel erfolgt alle drei Monate eine Anpassung an das aktuellen Niveau. „Darlehen
mit variablem Zinssatz sind in der aktuellen Situation meist nicht sinnvoll, da
der Zinsabstand zu gering ist“, erläutert
Rex. Wenn etwa ein variables Darlehen
aktuell zu einem Zins von rund 2,2 Prozent zu haben sei, eine zehnjährige Kondition aber bereits ab 2,25 Prozent per
annum, so lohne sich das deutlich höhere
Risiko kaum.
Ein Vorteil des flexiblen Darlehens
besteht darin, dass kurzfristig ein Teil
des Kredits oder auch die gesamte Summe abgelöst werden kann. Sinnvoll kann
dieses Mittel daher sein, wenn der Immobilieneigentümer eine größere Summe,
etwa eine Erbschaft oder die Auszahlung
einer Lebensversicherung erwartet. „Ein
Darlehen mit variablen Zinsen kann interessant sein, wenn der Kunde eine höhere Summe erwartet oder einen höheren
Anteil flexiblen Einkommens hat. Im
Beratungsgespräch werden aber auf jeden Fall die Risiken thematisiert“, sagt
Grunwald.
Die große Mehrheit der Deutschen
setzt bei der Immobilienfinanzierung jedoch nach wie vor auf den Aspekt Sicherheit, wie die Daten zeigen. Wie die Wahl
von Zinsbindung, Laufzeit und anderen
Optionen auch ausfällt, sie sollte eines
ermöglichen: die eigenen vier Wände den
eigenen Möglichkeiten angemessen in
absehbarer Zeit zu entschulden.
n
Barbara Kösling, Cash.
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