Vorlage APS 64-2016 - bei der ITK

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Vorlage APS 64-2016 - bei der ITK
Vorlage APS 64-2016
STADT NEUSS
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DER BÜRGERMEISTER
GREMIUM
DIENSTSTELLE, BERICHTERSTATTER
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung
Amt für Stadtplanung
Herr Beigeordneter Hölters
ART DER BERATUNG
X
öffentlich
nicht öffentlich
BERATUNGSUNTERLAGE
BETREFF
Entwicklung Hammfeld II
 (a) Vorbereitung der Beiratssitzung Hammfeld II mit Rahmenkonzept
 (b) Grundsatzbeschluss zur Änderung des Flächennutzungsplanes
 (c) Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans der
Krieger GmbH
BERATUNGSFOLGE (DATUM, GREMIUM)
ABSTIMMUNGSERGEBNIS
22.06.2016
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung
in den Rat verwiesen
01.07.2016
Rat der Stadt Neuss
FINANZIELLE
AUFWAND / AUSZAHLUNGEN IN EURO
ERTRÄGE / EINZAHLUNGEN IN EURO
AUSWIRKUNGEN
GESAMTAUFWAND
/
-AUSZAHLUNGEN
GESAMTERTRÄGE /
-EINZAHLUNGEN
(DETAILS SIEHE
SACHVERHALT)
25.000,00 €
IM HH
VERANSCHLAGT
25.000,00 €
DIFFERENZ
0,00 €
0,00 €
IM HH
VERANSCHLAGT
0,00 €
DIFFERENZ
0,00 €
FOLGEKOSTEN (DETAILS SIEHE SACHVERHALTSDARSTELLUNG)
0,00 €
ZUSCHÜSSE (DETAILS SIEHE SACHVERHALTSDARSTELLUNG)
BESCHLUSSEMPFEHLUNG
1.
2.
3.
Die weitere Entwicklung des Hammfeld II erfolgt auf Basis des Rahmenkonzeptes,
Variante 1, die Grundlage für weitere Verhandlungen der Verwaltung und Beratungen
im Beirat Hammfeld II ist.
Die Verwaltung wird beauftragt, auf Basis des Entwurfes zum Flächennutzungsplan
gem. Anlage APS 64-2016-1 die weiteren Planungen voranzutreiben und die
erforderlichen Abstimmungen mit der Bezirksregierung zu führen.
Der Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens im
Bereich Hammfeld II-West nach § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist auf Grundlage der
Ergebnisse und der weiteren Prozessschritte der Rahmenplanung für das
Gesamtareal Hammfeld II West sowie des FNP-Änderungsverfahrens Nr. 130 weiter
zu fassen und weiter zu qualifizieren.
Der Gestaltungsbeirat der Stadt Neuss ist in die Planungen einzubeziehen.
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SACHVERHALTSDARSTELLUNG
a) Vorbereitung der Beiratssitzungen und Rahmenkonzept
In Nachbarschaft zum heutigen Möbelhaus Höffner beabsichtigt der Eigentümer und
Betreiber, als Ergänzung des Angebotes in nächster Zeit ein Sconto-Möbelhaus zu errichten.
Der Rat der Stadt Neuss hat im Rahmen der Entscheidung vom 25.09.2015 zur
Veräußerung eines Grundstücks an der Schanzenstraße (RAT 100-2015 nicht-öffentlich)
beschlossen, die Fa. Krieger zu verpflichten, die Flächen unter Mitwirkung eines Beirats,
bestehend aus Politik, Verwaltung und der Fa. Krieger Grundstücks GmbH zu entwickeln.
Die hat die Stadt veranlasst, den Standort und die städtebaulichen
Entwicklungsmöglichkeiten im Umfeld erneut planerisch zu thematisieren. Denn der
Stadtraum des Hammfeld II bietet aufgrund seiner Lage zwischen der City, den
Hafenarealen und dem Rhein eine besondere Lagegunst, die ein hohes Potenzial für die
wirtschaftliche und stadträumliche Entwicklung der Stadt Neuss aufweist.
Dazu wurde Prof. Kunibert Wachten von dem Büro scheuvens + wachten als externer
Sachverständiger zur fachlichen Begleitung des Planungsprozesses hinzugezogen. Herr
Prof. Wachten und sein Planungsteam haben bereits das Räumliche
Stadtentwicklungskonzept für die Stadt Neuss (RSK) mitentwickelt, verfügt über bundesweite
Reputation und ist daher für diese Aufgabe in höchstem Maße geeignet.
Ziel der Beauftragung war es, die unterschiedlichen städtebaulichen und politischen
Positionen zu ermitteln und einen konsensfähigen Strukturentwurf als Position der Stadt für
die Gespräche im Beirat zu entwickeln. Mit diesem Strukturentwurf, der ggf. noch weiter zu
einem Rahmenplan zu entwickeln ist, sollen kurzfristig die planerischen Grundlagen für eine
Entscheidung des Baubegehrens des Investors und der notwendigen Bauleitplanverfahren
(Flächennutzungsplanung und Bebauungsplanung) zu erhalten und zugleich die Optionen für
eine zukunftsfähige Entwicklung des gesamten Stadtraums sicherzustellen.
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Rahmenkonzept des Büros Scheuvens und Wachten:
Ausgangslage: Wie sieht eine zukunftsfähige Entwicklung des Hammfeld II aus? Darstellung:
scheuvens+wachten
Verfahren
Den Auftakt in dem dreiphasigen Prozess (siehe Prozessdiagramm) bildeten
Einzelgespräche mit sechs Ratsfraktionen der Stadt Neuss: SPD, FDP, Die Linke, B90/Die
Grünen, CDU und BIG. Die Ratsfraktion AfD nahm die Einladung zu den Einzelgesprächen
nicht an. Darüber hinaus wurden Einzelgespräche mit weiteren Schlüsselakteuren geführt,
namentlich Vertreter des innerstädtischen Einzelhandels sowie der Firma Krieger
Grundstück GmbH. Die Einzelgespräche dienten dazu, im Vorfeld einer Diskussion im Beirat
unterschiedliche Interessenlagen und Fakten zu ermitteln und zu sortieren.
Auf Grundlage der Erkenntnisse aus den Einzelgesprächen wurde zusätzlich – abweichend
zu dem unten dargestellten Verfahrensablauf - ein Vorgespräche in zwei Sitzungen zu dem
ersten Zusammentreffen des Beirats durchgeführt, um vorab eine gemeinsame politische
Linie zu finden.
Als nächste Schritte stehen nun im Rahmen der werkstattähnlichen Beiratssitzungen der
Austausch mit Krieger Grundstück GmbH und die Erarbeitung eines räumlich-funktionalen
Konzepts an.
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Verfahrensdiagramm: Ablauf der dialogorientierten Rahmenplanung - Darstellung:
scheuvens+wachten
Ergebnisse der Einzelgespräche
Um im Vorfeld des Planungsprozesses die jeweiligen Sichten und Interessen von Politik und
weiteren Schlüsselakteuren zu erfassen, wurden Einzelgespräche zwischen Politik sowie
weiteren Schlüsselakteuren und dem Büro scheuvens + wachten zusammen mit leitenden
Vertretern der Verwaltung der Stadt Neuss durchgeführt. Aus diesen Einzelgesprächen mit
Vertretern der Ratsfraktionen, des innerstädtischen Einzelhandels und der Firma Krieger
Grundstück GmbH ergaben sich gemeinsame und divergierende Standpunkte zur
städtebaulichen Entwicklung des Hammfeld II und seiner Umgebung.
Von Bedeutung war allen Gesprächspartnern gleichermaßen, dass bei einer Entwicklung des
Hammfeld II auch der Gesamtraum zwischen Rhein und Stadtkante betrachtet werden muss.
Hierzu wurde insbesondere eine attraktive Verbindung zwischen Rhein und Stadt über einen
grünen Boulevard angeführt. Ferner sollten langfristig weitere Stadträume, wie Kirmesplatz,
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Rennbahn und Wendersplatz mitgedacht werden, da diese wesentliche
Stadtentwicklungspotenziale besitzen. Zudem sollte eine Verbindung zwischen Hammfeld I
und II gestärkt werden.
Der Stadtraum Hammfeld II sollte nach Auffassung aller Gesprächspartner keine
Wohnnutzungen aufnehmen, da die industrielle Nutzung des Hafenareals als schützens wert
beurteilt wird. Die Ansiedlung des Möbelmarktes Sconto im Hammfeld II wurde nicht von
allen Gesprächspartnern begrüßt, letztlich zeigten sich aber alle politischen
Gesprächspartner mit einer gestaltverträglichen, d.h. möglichst zurückhaltenden und
unauffälligen, von der Hammer Landstraße zurückgesetzten Einbindung von Sconto
einverstanden. Darüber hinaus sind für den Teilraum westlich des Sconto-Standortes und
nördlich des Derendorfwegs für alle Gesprächspartner vielfältige Nutzungen vorstellbar. Als
kompromissfähig wurde von Seiten der Verfahrensbetreuung ein gut gestalteter
Stadteingang auf der südlichen Teilfläche, an Schützenstraße und Stresemannallee gelegen,
eingeschätzt.
Neben diesen Gemeinsamkeiten wurden in den Einzelgesprächen aber auch Konfliktpunkte
zwischen den Gesprächsparteien deutlich. Vor allem in der Kernfrage, ob man neben dem
Möbelmarkt Sconto weiteren Einzelhandel zulassen sollte, wurden unterschiedliche
Haltungen vorgetragen.
Einige Gesprächspartner waren der Ansicht, man solle im Sinne einer langfristigen,
alternativen Gewerbeansiedlungspolitik mit den geringer werdenden Entwicklungsflächen
sorgfältiger umgehen und eine wirtschaftspolitische Zukunftsperspektive erarbeiten. Vorab
sollten daher tragfähige mit der Wirtschaftsförderung abgestimmte Konzepte entwickelt
werden. Ein solches Konzept für das Hammfeld II sollte die Ansiedlung innovativer,
ökologischer und wirtschaftlich nachhaltiger Geschäftsmodelle thematisieren. In jedem Fall
sollte neben dem Möbelmarkt Sconto nicht mehr großflächiger Einzelhandel entwickelt
werden.
Grundsätzlich gegen eine kurzfristige Inanspruchnahme des Hammfeld II waren ebenfalls
weitere Gesprächspartner aus Sorge einer Schwächung der Innenstadt durch
einzelhandelsrelevante Nutzungen. Demnach besteht bereits eine Standortkonkurrenz
zwischen Innenstadt und Rheinparkcenter/Möbel Höffner. Die Innenstadtentwicklung sollte
aber Vorrang haben und der innerstädtische Leerstand in der Innenstadt zunächst mit
interessanten Angeboten (z.B. Sportgeschäft, Elektronik) gefüllt werden, um ein
Gegengewicht zum Rheinparkcenter zu erzeugen. So könnte Spielraum für eine verträgliche
Hammfeld II-Entwicklung gewonnen werden.
Dagegen wurde eine schnelle Entwicklung des Stadtraums Hammfeld II mit großflächigem
Einzelhandel in mehreren Einzelgesprächen befürwortet. Dafür sprach nach Ansicht der
Gesprächspartner, dass die Stadt Neuss dringend finanzielle Einnahmen benötigt. Zudem
sahen einige Gesprächspartner keine Konkurrenz in dem Möbelmarkt Höffner zur
Innenstadt, sondern einen überregionalen Magneten, wovon auch die Innenstadt profitiert,
wenn eine Verknüpfung zwischen beiden über attraktive, zukunftsorientierte
Mobilitätsangebote geschaffen wird. Ferner wurde in einem Einzelgespräch vorgeschlagen,
neben dem Möbelmarkt Sconto weiteren großflächigen Einzelhandel zu entwickeln und
diesen im Sinne eines Eventshoppingkonzeptes mit Veranstaltungen zu beleben.
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Ergebnis der Einzelgespräche: Gemeinsame Standpunkte aller Ratsfraktionen zur
Entwicklung des Hammfeld II
Darstellung: scheuvens+wachten
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Ergebnisse des Vorgesprächs zu den Beiratssitzungen
Um eine gemeinsame politische Haltung für die Stadt Neuss zu entwickeln bevor in den
Beiratssitzungen mit einem Investor über die Entwicklung des Hammfeld II gesprochen wird,
trafen sich die Vertreter der Ratsfraktionen mit dem beratenden Büro scheuvens + wachten
in zwei Sitzungen am 20. April und 12. Mai 2016 unter dem Vorsitz von Herrn Baum
(Vorsitzender des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung) zu einem Vorgespräch.
Zu Beginn stellte Prof. Kunibert Wachten das bisherige Verfahren, die gewonnenen
Zwischenerkenntnisse und wesentliche Hintergrundinformationen vor. Ferner präsentierte er
verschiedene städtebauliche Entwicklungsmöglichkeiten zur Entwicklung des Hammfeld II.
Die Entwicklungsvorschläge basierten auf den zuvor identifizierten gemeinsamen
Standpunkten der Ratsfraktionen und dienten als Diskussionsgrundlage.
Hintergrund: Der Flächennutzungsplan definiert u.a. einen Grünkeil im Stadtraum Hammfeld
II – dieser orientiert sich nicht am Bestand, sondern an der ursprünglichen Büroparkplanung
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Ausgangslage für die städtebaulichen Entwicklungsmöglichkeiten: Bestand und wesentliche
gemeinsame Standpunkte der Ratsfraktionen - Darstellung: scheuvens+wachten
Entwicklungsvariante 1 sieht eine breite zentrale Grünzäsur analog zum FNP vor, die
durch den Erhalt der bestehenden Waldfläche im Süden und die Umlegung der bestehenden
Waldfläche im Norden entsteht. Sie trennt eine kleinteilige Entwicklung ohne Einzelhandel im
Westen von einer kompakten Handelswelt mit Höffner, Skonto und einem weiteren Markt, z.
Bsp. einen großflächigen Fahrradhandel.
Es besteht im Rahmen der Vorbesprechung mehrheitlich die Auffassung, dass hier
großflächiger Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten (und max. 10% Anteil
von zentrenrelvanten Sortimenten im Nebensortiment) entstehen können.
Entwicklungsvariante 1 - Darstellung: scheuvens+wachten
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Entwicklungsvariante 2 sieht eine Grünzäsur – ebenfalls analog zum FNP - vor, die im
Süden das Gebäude eines weiteren Markts einrahmt. Durch eine Drehung beschneidet
dieses Gebäude etwas den bestehenden Wald, bietet dafür aber Platz im Süden für eine
kleinteilige, hochwertige Nutzung, die eine Verknüpfung zu dem Radschnellweg herstellen
könnte. Im Westen bleibt unverändert Raum für eine hochwertige Nutzung.
Entwicklungsvariante 2 - Darstellung: scheuvens+wachten
Entwicklungsvariante 3 ist wie in Variante 1 aufgebaut, verfügt aber über eine wesentliche
Änderung. Eine breite Grünzäsur – ebenfalls analog zum FNP – trennt eine hochwertige und
kleinteilige Nutzung im Westen von einem Sconto. Die Fläche südlich des Möbelmarkts wird
zunächst frei gelassen und steht für eine zeitlich begrenzte Nutzungssuche zur Verfügung.
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Entwicklungsvariante 3 - Darstellung: scheuvens+wachten
Ergebnis
Nach ausführlicher Diskussion der präsentierten Entwicklungsvarianten einigten sich die
Vertreter der Ratsfraktionen in einer Abstimmung mehrheitlich auf Entwicklungsvariante 1 als
gemeinsame politische Linie für die anstehenden Beiratssitzungen.
Der Beirat Hammfeld II soll durch das Büro Scheuvens und Wachten, Herrn Prof. Wachten,
fachlich begleitet werden.
Darstellung: scheuvens+wachten
b) Grundsatzbeschluss zur Flächennutzungsplanung:
Die im Rahmen der Vorberatungen zum Beirat „Entwicklung Hammfeld II“ entwickelte
Variante 1 (s.o.), die als gemeinsame Linie für anstehende Beiratssitzungen weiterverfolgt
werden soll, sieht eine breite Grünzäsur analog zum bisher gültigen FNP vor. Diese entsteht
durch den Erhalt der bestehenden Waldfläche im Süden und die Umlegung der bestehenden
Waldfläche im Norden. Die Grünzäsur trennt eine gewerbliche Entwicklung ohne
Einzelhandel im Westen von einer kompakten Handelswelt mit den Möbelhäusern Höffner
und Sconto und einem weiteren großflächigem nicht zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieb
im Osten.
Die vorgesehene Planung („Kompakte Handelswelt“) ist über die bisherige Darstellung der
gemischten Baufläche und insbesondere der verschobenen Darstellung der Grünfläche über
den bestehenden Flächennutzungsplan nicht mehr abgedeckt (Entwicklungsgebot gem. § 8
Abs. 2 BauGB). Zur Umsetzung der Planung und zur Anpassung an die bestehende
Möbelhausnutzung soll das Areal zukünftig wie folgt dargestellt werden:
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Bereich Möbel Höffner - Sonstiges Sondergebiet „Möbelmarkt“
Der Bereich zwischen Hammer Landstraße, Willy-Brandt-Ring, Stresemannallee und
Schanzenstraße wird als Sonstiges Sondergebiet (SO) gem. § 11 Abs. 3 BauNVO mit der
Zweckbestimmung “Möbelmarkt“ (kurz M-Markt) mit einer zulässigen maximalen
Verkaufsfläche von 46.000 qm dargestellt. Großflächige Einzelhandelsbetriebe, wie das
bestehende Möbelhaus Höffner sind mit Ausnahme von Kerngebieten in den übrigen
Baugebietsarten der Baunutzungsverordnung (z. B. Gewerbegebieten) nicht zulässig.
Das SO umfasst das Areal des Möbelhauses Höffner inklusive der Schanzenstraße und ist
ca. 9,4 ha groß. Da es sich bei der Schanzenstraße, im Gegensatz zu den umliegenden
Straßen um keinen Hauptverkehrszug handelt, geht diese in der umgebenden Nutzung des
Sondergebietes auf.
Neben dem großflächigen Einzelhandel für den Verkauf von Möbeln und
Einrichtungsgegenständen werden auch Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem
Verkauf angeboten. Diese und sonstige weitere Nutzungen (z. B. Stellplätze und
Ausgleichsflächen) sind im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung geregelt worden. Da
es sich dabei aber um untergeordnete Nutzungen eines Möbelhauses handelt, fallen diese
unter die Darstellungsschwelle des Flächennutzungsplanes und gehen in dem Sondergebiet
insgesamt auf.
Die Realisierbarkeit und die Auswirkungen des Möbelhauses Höffner insbesondere
hinsichtlich der Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche in Neuss und den
Nachbarkommunen sowie hinsichtlich der Auslastung des Verkehrsnetzes und der
möglichen Verkehrsführung sind bereits über das Bebauungsplanverfahren Nr. 483
abgeprüft und eine verträgliche Umsetzung festgeschrieben worden.
Fortführung des großflächigen Einzelhandels nach Westen – Sonstige Sondergebiete
„Möbelmarkt“ und „Großflächiger nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel“
Der Eigentümer und Betreiber des Möbelhauses Höffner möchte nunmehr einen weiteren
Möbelmarkt, der das Angebot des bestehenden Marktes ergänzen soll, zwischen Hammer
Landstraße, Schanzenstraße und Derendorfweg auf einer ca. 2,5 ha großen Fläche
errichten. Ein entsprechender Antrag ist bei der Stadtverwaltung eingegangen. Der geplante
Sconto-Möbel-Mitnahmemarkt soll gemäß der Antragsunterlage des Vorhabenträgers KGG
eine maximale Verkaufsfläche von 8.000 qm mit einer höchstzulässigen Fläche für
Randsortimente von 800 qm aufweisen. Ein erster Vorentwurf liegt der Stadt vor, diesen gilt
es aber noch im weiteren Verfahren auf der Grundlage noch zu erstellender Gutachten und
Auswirkungsanalysen zu prüfen und ggf. anzupassen.
Auch der Bereich des neu geplanten Möbelmarktes wird als Sonstiges Sondergebiet gem. §
11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung “Möbelmarkt“ (kurz M-Markt) dargestellt. Die
zulässige maximale Verkaufsfläche wird auf 8.000 qm festgesetzt. Ein Randsortiment, das
über 10 % der maximal zulässigen Verkaufsfläche hinausgeht, wird nicht angestrebt. Die
maximal zulässige Verkaufsfläche sowie die zulässigen Randsortimente sind im weiteren
Verfahren allerdings noch durch eine Einzelhandelsverträglichkeits- und Auswirkungsanalyse
eines qualifizierten Gutachterbüros zu überprüfen.
Bedingt durch die Nähe zur Innenstadt und dem Wirkungszusammenhang mit dem
vorhandenen Möbelhaus Höffner und dem Rheinpark-Center kann das zusätzliche nichtzentrenrelevante Kernsortiment und auch das Randsortiment, das als innenstadtrelevant
einzustufen ist, Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche von Neuss,
insbesondere die Innenstadt, und der Nachbarkommunen haben.
Die im Rahmen der Vorbesprechungen zum Beirat favorisierte Entwicklungsvariante sieht
südlich des neu geplanten Möbelmarktes eine weitere Fläche für großflächigen nichtzentrenrelevanten Einzelhandel vor. Dieser soll auf einer ca. 1,7 ha großen Fläche realisiert
werden und eine maximal zulässige Verkaufsfläche von 6.000 qm inkl. 10 % Fläche für
Randsortimente nicht überschreiten. Dementsprechend wird dieser Bereich als Sondergebiet
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gem. § 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Großflächiger nicht-zentrenrelevanter
Einzelhandel“ (kurz GNZE) mit der entsprechenden maximal zulässigen Verkaufsfläche in
der Flächennutzungsplanänderung dargestellt.
Im weiteren Verfahren gilt es, zum einen den dort zulässigen großflächigen Einzelhandel
weiter zu qualifizieren und zum anderen im Zusammenhang mit dem im Norden geplanten
Möbelmarkt eine Verträglichkeitsanalyse des Einzelhandels durchzuführen.
Zur Prüfung der Umsetzbarkeit der beiden Sondergebiete sind weitere Gutachten und
Analysen notwendig. Neben der Untersuchung der Einzelhandelsverträglichkeit gilt es
insbesondere auch die verkehrlichen Auswirkungen zu betrachten und ein Verkehrskonzept
zu erarbeiten.
Grünzäsur – Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage
Angrenzend an die beiden Sondergebiete findet – orientiert an den vorhandenen
Grünstrukturen, dem bisher gültigen Flächennutzungsplan und der vom Beirat favorisierten
Entwicklungsvariante – die Darstellung einer Grünzäsur in Form einer Grünfläche mit der
Zweckbestimmung Parkanlage statt. Dabei soll die bestehende Waldfläche zwischen
Stresemannallee und Derendorfweg im Grundsatz erhalten bleiben.
Darüber hinaus wird dieser Grünstreifen entlang der Hammer Landstraße nach Osten in
Richtung Schanzenstraße weitergeführt. Auch hier werden die bestehenden
Gehölzstrukturen aufgegriffen. Einerseits bleiben dadurch die wertvollen Baum- und
Gehölzbestände erhalten und zugleich wird der Sconto-Möbelmarkt möglichst zurückhaltend
von der Hammer Landstraße aus wahrgenommen. Denn es ist das Ziel, entsprechend des
Masterplans „Neuss an den Rhein“ die Anbindung der Innenstadt mit dem Rhein und den
Nutzungen am Rhein zu verbessern. Durch die Anlage eines „Boulevards Hammer
Landstraße“, einer attraktiven Allee mit großzügigen Flächen für Fußgänger und Radfahrer,
soll dies geschehen. Die freie Sicht auf einen schlichten Möbelmarktkomplex würde
allerdings nicht zur Aufwertung der Hammer Landstraße beitragen. Daher ist es hier die
Zielsetzung, eine wirksame Eingrünung zum geplanten Boulevard Hammer Landstraße über
die Flächennutzungsplanung zu schaffen.
Der kleine Waldbestand im Bereich Schanzenstraße / Hammer Landstraße wird aller
Voraussicht nach nicht gänzlich erhalten bleiben, da in diesem Bereich der ScontoMöbelmarkt umgesetzt werden soll. Gegebenenfalls muss dazu an dieser Stelle eine
Waldumwandlung im nachgelagerten Verfahren stattfinden.
Insgesamt werden ca. 3,8 ha als Grünfläche dargestellt. Der in Nord-Süd-Richtung
verlaufende Grünkorridor weist eine Breite zwischen 60 m und 125 m auf. Der Grünstreifen
entlang der Hammer Landstraße ist mit 30 m bemessen.
Durch diese Flächennutzungsplanänderung ist ein Ersatz der entfallenden Maßnahmefläche
erforderlich. Außerdem ist davon auszugehen, dass durch die Neuplanung weiterer
naturschutzrechtlicher Kompensationsbedarf ausgelöst wird. Daher wird eine
Maßnahmefläche überlagernd dargestellt. Die genaue Bilanzierung erfolgt im weiteren
Verfahren.
Kleinteilige hochwertige gewerbliche Entwicklung entlang der Hammer Landstraße Gewerbegebiet
Westlich des Grünzugs zwischen Hammer Landstraße und Derendorfweg hat der Beirat im
Grundsatz die Ideen des Masterplans „Neuss an den Rhein“ aufgegriffen und in seiner
favorisierten Entwicklungsvariante eine hochwertige, kleinteilige gewerbliche Entwicklung
vorgesehen. Einzelhandel soll an dieser Stelle nicht stattfinden. Das Gewerbe soll innovativ,
ökologisch und wirtschaftlich nachhaltig angelegt sein und zur Aufwertung des geplanten
Boulevards Hammer Landstraße beitragen.
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Folglich ist für den ca. 3,5 ha großen Bereich die Darstellung eines Gewerbegebietes (GE)
gemäß § 8 BauNVO vorgesehen.
Auswirkungen auf bisher verfolgte Planungen
Der Masterplan „Neuss an den Rhein“ sieht eine Verlängerung der geplanten U 81 durch das
Hammfeld II bis hin zum S-Bahn-Haltepunkt Rheinparkcenter vor. Der bisher geplante
Trassenverlauf liegt westlich neben der Schanzenstraße. Insbesondere mit der Realisierung
des Sconto-Möbelmarktes gehen für die Trasse vorgesehene Flächen verloren. Dieser
Konflikt ist bei der Konkretisierung der Planung noch zu prüfen.
Die räumliche Umsetzung der Rahmenkonzeption auf die Darstellungsebene des
Flächennutzungsplanes erfolgt auf der wie folgt dargestellten Basis:
RECHTSWIRKSAMER FNP
ENTWURF DER FNP-ÄNDERUNG
c) Antrag der Krieger Bau GmbH auf Einleitung eines Vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes
Mit Schreiben vom 10.05.2016 hat die Krieger Grundstück GmbH (KGG) einen Antrag auf
Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans zur Ansiedlung eines
Möbelfachmarkts der Sconto SB-Der Möbelmarkt GmbH (1) gestellt. Ebenso wurde ein
Antrag auf Information über den voraussichtlich erforderlichen Untersuchungsrahmen der
Umweltprüfung gem. §12 BauGB Abs. 2 Satz 2 BauGB (2) und ein Antrag auf Änderung der
bisherigen Flächennutzungsplandarstellung für das Plangebiet des aufzustellenden
Bebauungsplans gestellt (hierzu siehe oben).
Der Antrag entspricht hinsichtlich der Verkaufsflächen den kaufvertraglichen maximalen
Regelungen (max. 8000 qm und darin enthalten einer höchst zulässigen Fläche für
Randsortimente (zumeist zentrenrelevant) von 800 qm)
Das Rahmenkonzept, die weiter zu entwickelnde Rahmenplanung, die Änderung des
Flächennutzungsplanes (siehe oben) sowie die daraus zu konkretisierenden städtebaulichen
Beziehungen stehen in einem engen inhaltlichen Zusammenhang mit den groben
Vorabstimmungen über die Flächen des Möbelmitnahmemarktes. Sie bilden den Rahmen für
die Prüfung und die Weiterentwicklung der im Antrag vorgestellten ersten planerischen Idee
und liefern somit abwägungsrelevante Inhalte für die Prüfung des Antrages unter (1) und (2).
Der im Antrag als Anlage gezeigte VEP zeigt eine reine Konzentration auf Vorhaben selbst,
eine Konfliktlösung mit umliegenden Flächen kann auf dieser Grundlage mit derzeitigem
Sachstand der Rahmenplanung nicht vorgenommen werden.
Daher ist es notwendig, die Ergebnisse der nächsten Verfahrensschritte der Rahmenplanung
zu kennen und einzubeziehen. Mit der Beauftragung Ausarbeitung der Rahmenplanung
werden folgende Grundlagen für das Planverfahren geschaffen:

U.a. Betrachtung des Verkehrsaufkommen auf unter Einbezug aller konkretisierten
Nutzungen des Hammfelds II als Grundlage auch für das Planverfahren Sconto, also der
Einstellung aller angedachten Nutzungen und Verkehrsaufkommen für die
Haupterschließungswege, die sich Sconto und alle weiteren Nutzungen teilen müssen
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
Betrachtung der Einzelhandelsentwicklung in Gänze, also nicht nur konzentriert auf das
Einzelvorhaben, sondern unter Einbezug aller potenziell weiteren Flächen

Betrachtung der Umweltverträglichkeit aller Nutzungen, daraus Ableitung der
Rahmenbedingungen für Anfrage unter (2)

Darstellung des öffentlichen Raums, welcher durch die Stadt benötigt und geplant wird
und Konkretisierung städtebaulicher Verknüpfungen und Schnittstellen, z.B.:
- Erste grobe Ausformulierung und Flächendefinition des Waldes und des
Parkbandes entsprechend der Rahmenplanung bis an die Hammer Landstraße
- Anforderungen für die Anlage des Boulevards – dies hat Einfluss auf die für eine
Bebauung (GRZ) zur Verfügung stehende Fläche des Möbelmarkts; die
vorliegende Konzeption zeigt auf dem dort vorgeschlagenen städtischem Grund
lediglich einen Gehweg mit einfacher Baumreihe; die Rahmenplanung sieht eine
vollständig öffentliche Eingrünung vor
- z.B.: Ausformulierung der Anforderungen für den Anschluss des Grundstücks an
die Schanzenstraße oder den Derendorfweg unter Berücksichtigung der
Erschließung und des abfließenden Verkehrs auch der dem Möbelmitnahmemarkt
gegenüber liegenden Fläche, gemeinsame Konzeption
- Auf Grundlage der Ergebnisse, welche auch bereits in den Prozess der
Flächennutzungsplan-Änderung eingespeist werden können, können im Weiteren
zur konfliktfreien Abwägung notwendige Flächen (z.B. südliches Baufeld) in ein
Bebauungsplan-Plangebiet einbezogen werden und sinnvolle Rahmenvorgaben
und transparente Prüfkriterien für die städtebauliche und
stadtentwicklungsverträgliche Ansiedlung festgestellt werden.
Dann kann auch eine Entscheidung über ein geeignetes Verfahren (VEP oder Angebotsplan
mit Projektbezug wie bei dem Bebauungsplanverfahren des Möbelhauses Höffner) fallen.
ANLAGENNUMMER
BEZEICHNUNG
APS 64-2016 - 1
APS 64-2016 - 2
geänderte Darstellung Flächennutzungsplan
Antrag der KGG auf Einleitung eines Bauleitplanverfahrens

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