Vorlage APS 64-2016 - bei der ITK
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Vorlage APS 64-2016 - bei der ITK
Vorlage APS 64-2016 STADT NEUSS TOP DER BÜRGERMEISTER GREMIUM DIENSTSTELLE, BERICHTERSTATTER Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung Amt für Stadtplanung Herr Beigeordneter Hölters ART DER BERATUNG X öffentlich nicht öffentlich BERATUNGSUNTERLAGE BETREFF Entwicklung Hammfeld II (a) Vorbereitung der Beiratssitzung Hammfeld II mit Rahmenkonzept (b) Grundsatzbeschluss zur Änderung des Flächennutzungsplanes (c) Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans der Krieger GmbH BERATUNGSFOLGE (DATUM, GREMIUM) ABSTIMMUNGSERGEBNIS 22.06.2016 Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung in den Rat verwiesen 01.07.2016 Rat der Stadt Neuss FINANZIELLE AUFWAND / AUSZAHLUNGEN IN EURO ERTRÄGE / EINZAHLUNGEN IN EURO AUSWIRKUNGEN GESAMTAUFWAND / -AUSZAHLUNGEN GESAMTERTRÄGE / -EINZAHLUNGEN (DETAILS SIEHE SACHVERHALT) 25.000,00 € IM HH VERANSCHLAGT 25.000,00 € DIFFERENZ 0,00 € 0,00 € IM HH VERANSCHLAGT 0,00 € DIFFERENZ 0,00 € FOLGEKOSTEN (DETAILS SIEHE SACHVERHALTSDARSTELLUNG) 0,00 € ZUSCHÜSSE (DETAILS SIEHE SACHVERHALTSDARSTELLUNG) BESCHLUSSEMPFEHLUNG 1. 2. 3. Die weitere Entwicklung des Hammfeld II erfolgt auf Basis des Rahmenkonzeptes, Variante 1, die Grundlage für weitere Verhandlungen der Verwaltung und Beratungen im Beirat Hammfeld II ist. Die Verwaltung wird beauftragt, auf Basis des Entwurfes zum Flächennutzungsplan gem. Anlage APS 64-2016-1 die weiteren Planungen voranzutreiben und die erforderlichen Abstimmungen mit der Bezirksregierung zu führen. Der Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens im Bereich Hammfeld II-West nach § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist auf Grundlage der Ergebnisse und der weiteren Prozessschritte der Rahmenplanung für das Gesamtareal Hammfeld II West sowie des FNP-Änderungsverfahrens Nr. 130 weiter zu fassen und weiter zu qualifizieren. Der Gestaltungsbeirat der Stadt Neuss ist in die Planungen einzubeziehen. TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 2 TOP SACHVERHALTSDARSTELLUNG a) Vorbereitung der Beiratssitzungen und Rahmenkonzept In Nachbarschaft zum heutigen Möbelhaus Höffner beabsichtigt der Eigentümer und Betreiber, als Ergänzung des Angebotes in nächster Zeit ein Sconto-Möbelhaus zu errichten. Der Rat der Stadt Neuss hat im Rahmen der Entscheidung vom 25.09.2015 zur Veräußerung eines Grundstücks an der Schanzenstraße (RAT 100-2015 nicht-öffentlich) beschlossen, die Fa. Krieger zu verpflichten, die Flächen unter Mitwirkung eines Beirats, bestehend aus Politik, Verwaltung und der Fa. Krieger Grundstücks GmbH zu entwickeln. Die hat die Stadt veranlasst, den Standort und die städtebaulichen Entwicklungsmöglichkeiten im Umfeld erneut planerisch zu thematisieren. Denn der Stadtraum des Hammfeld II bietet aufgrund seiner Lage zwischen der City, den Hafenarealen und dem Rhein eine besondere Lagegunst, die ein hohes Potenzial für die wirtschaftliche und stadträumliche Entwicklung der Stadt Neuss aufweist. Dazu wurde Prof. Kunibert Wachten von dem Büro scheuvens + wachten als externer Sachverständiger zur fachlichen Begleitung des Planungsprozesses hinzugezogen. Herr Prof. Wachten und sein Planungsteam haben bereits das Räumliche Stadtentwicklungskonzept für die Stadt Neuss (RSK) mitentwickelt, verfügt über bundesweite Reputation und ist daher für diese Aufgabe in höchstem Maße geeignet. Ziel der Beauftragung war es, die unterschiedlichen städtebaulichen und politischen Positionen zu ermitteln und einen konsensfähigen Strukturentwurf als Position der Stadt für die Gespräche im Beirat zu entwickeln. Mit diesem Strukturentwurf, der ggf. noch weiter zu einem Rahmenplan zu entwickeln ist, sollen kurzfristig die planerischen Grundlagen für eine Entscheidung des Baubegehrens des Investors und der notwendigen Bauleitplanverfahren (Flächennutzungsplanung und Bebauungsplanung) zu erhalten und zugleich die Optionen für eine zukunftsfähige Entwicklung des gesamten Stadtraums sicherzustellen. TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 3 TOP Rahmenkonzept des Büros Scheuvens und Wachten: Ausgangslage: Wie sieht eine zukunftsfähige Entwicklung des Hammfeld II aus? Darstellung: scheuvens+wachten Verfahren Den Auftakt in dem dreiphasigen Prozess (siehe Prozessdiagramm) bildeten Einzelgespräche mit sechs Ratsfraktionen der Stadt Neuss: SPD, FDP, Die Linke, B90/Die Grünen, CDU und BIG. Die Ratsfraktion AfD nahm die Einladung zu den Einzelgesprächen nicht an. Darüber hinaus wurden Einzelgespräche mit weiteren Schlüsselakteuren geführt, namentlich Vertreter des innerstädtischen Einzelhandels sowie der Firma Krieger Grundstück GmbH. Die Einzelgespräche dienten dazu, im Vorfeld einer Diskussion im Beirat unterschiedliche Interessenlagen und Fakten zu ermitteln und zu sortieren. Auf Grundlage der Erkenntnisse aus den Einzelgesprächen wurde zusätzlich – abweichend zu dem unten dargestellten Verfahrensablauf - ein Vorgespräche in zwei Sitzungen zu dem ersten Zusammentreffen des Beirats durchgeführt, um vorab eine gemeinsame politische Linie zu finden. Als nächste Schritte stehen nun im Rahmen der werkstattähnlichen Beiratssitzungen der Austausch mit Krieger Grundstück GmbH und die Erarbeitung eines räumlich-funktionalen Konzepts an. TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 4 TOP Verfahrensdiagramm: Ablauf der dialogorientierten Rahmenplanung - Darstellung: scheuvens+wachten Ergebnisse der Einzelgespräche Um im Vorfeld des Planungsprozesses die jeweiligen Sichten und Interessen von Politik und weiteren Schlüsselakteuren zu erfassen, wurden Einzelgespräche zwischen Politik sowie weiteren Schlüsselakteuren und dem Büro scheuvens + wachten zusammen mit leitenden Vertretern der Verwaltung der Stadt Neuss durchgeführt. Aus diesen Einzelgesprächen mit Vertretern der Ratsfraktionen, des innerstädtischen Einzelhandels und der Firma Krieger Grundstück GmbH ergaben sich gemeinsame und divergierende Standpunkte zur städtebaulichen Entwicklung des Hammfeld II und seiner Umgebung. Von Bedeutung war allen Gesprächspartnern gleichermaßen, dass bei einer Entwicklung des Hammfeld II auch der Gesamtraum zwischen Rhein und Stadtkante betrachtet werden muss. Hierzu wurde insbesondere eine attraktive Verbindung zwischen Rhein und Stadt über einen grünen Boulevard angeführt. Ferner sollten langfristig weitere Stadträume, wie Kirmesplatz, TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 5 TOP Rennbahn und Wendersplatz mitgedacht werden, da diese wesentliche Stadtentwicklungspotenziale besitzen. Zudem sollte eine Verbindung zwischen Hammfeld I und II gestärkt werden. Der Stadtraum Hammfeld II sollte nach Auffassung aller Gesprächspartner keine Wohnnutzungen aufnehmen, da die industrielle Nutzung des Hafenareals als schützens wert beurteilt wird. Die Ansiedlung des Möbelmarktes Sconto im Hammfeld II wurde nicht von allen Gesprächspartnern begrüßt, letztlich zeigten sich aber alle politischen Gesprächspartner mit einer gestaltverträglichen, d.h. möglichst zurückhaltenden und unauffälligen, von der Hammer Landstraße zurückgesetzten Einbindung von Sconto einverstanden. Darüber hinaus sind für den Teilraum westlich des Sconto-Standortes und nördlich des Derendorfwegs für alle Gesprächspartner vielfältige Nutzungen vorstellbar. Als kompromissfähig wurde von Seiten der Verfahrensbetreuung ein gut gestalteter Stadteingang auf der südlichen Teilfläche, an Schützenstraße und Stresemannallee gelegen, eingeschätzt. Neben diesen Gemeinsamkeiten wurden in den Einzelgesprächen aber auch Konfliktpunkte zwischen den Gesprächsparteien deutlich. Vor allem in der Kernfrage, ob man neben dem Möbelmarkt Sconto weiteren Einzelhandel zulassen sollte, wurden unterschiedliche Haltungen vorgetragen. Einige Gesprächspartner waren der Ansicht, man solle im Sinne einer langfristigen, alternativen Gewerbeansiedlungspolitik mit den geringer werdenden Entwicklungsflächen sorgfältiger umgehen und eine wirtschaftspolitische Zukunftsperspektive erarbeiten. Vorab sollten daher tragfähige mit der Wirtschaftsförderung abgestimmte Konzepte entwickelt werden. Ein solches Konzept für das Hammfeld II sollte die Ansiedlung innovativer, ökologischer und wirtschaftlich nachhaltiger Geschäftsmodelle thematisieren. In jedem Fall sollte neben dem Möbelmarkt Sconto nicht mehr großflächiger Einzelhandel entwickelt werden. Grundsätzlich gegen eine kurzfristige Inanspruchnahme des Hammfeld II waren ebenfalls weitere Gesprächspartner aus Sorge einer Schwächung der Innenstadt durch einzelhandelsrelevante Nutzungen. Demnach besteht bereits eine Standortkonkurrenz zwischen Innenstadt und Rheinparkcenter/Möbel Höffner. Die Innenstadtentwicklung sollte aber Vorrang haben und der innerstädtische Leerstand in der Innenstadt zunächst mit interessanten Angeboten (z.B. Sportgeschäft, Elektronik) gefüllt werden, um ein Gegengewicht zum Rheinparkcenter zu erzeugen. So könnte Spielraum für eine verträgliche Hammfeld II-Entwicklung gewonnen werden. Dagegen wurde eine schnelle Entwicklung des Stadtraums Hammfeld II mit großflächigem Einzelhandel in mehreren Einzelgesprächen befürwortet. Dafür sprach nach Ansicht der Gesprächspartner, dass die Stadt Neuss dringend finanzielle Einnahmen benötigt. Zudem sahen einige Gesprächspartner keine Konkurrenz in dem Möbelmarkt Höffner zur Innenstadt, sondern einen überregionalen Magneten, wovon auch die Innenstadt profitiert, wenn eine Verknüpfung zwischen beiden über attraktive, zukunftsorientierte Mobilitätsangebote geschaffen wird. Ferner wurde in einem Einzelgespräch vorgeschlagen, neben dem Möbelmarkt Sconto weiteren großflächigen Einzelhandel zu entwickeln und diesen im Sinne eines Eventshoppingkonzeptes mit Veranstaltungen zu beleben. TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 6 Ergebnis der Einzelgespräche: Gemeinsame Standpunkte aller Ratsfraktionen zur Entwicklung des Hammfeld II Darstellung: scheuvens+wachten TOP TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 7 TOP Ergebnisse des Vorgesprächs zu den Beiratssitzungen Um eine gemeinsame politische Haltung für die Stadt Neuss zu entwickeln bevor in den Beiratssitzungen mit einem Investor über die Entwicklung des Hammfeld II gesprochen wird, trafen sich die Vertreter der Ratsfraktionen mit dem beratenden Büro scheuvens + wachten in zwei Sitzungen am 20. April und 12. Mai 2016 unter dem Vorsitz von Herrn Baum (Vorsitzender des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung) zu einem Vorgespräch. Zu Beginn stellte Prof. Kunibert Wachten das bisherige Verfahren, die gewonnenen Zwischenerkenntnisse und wesentliche Hintergrundinformationen vor. Ferner präsentierte er verschiedene städtebauliche Entwicklungsmöglichkeiten zur Entwicklung des Hammfeld II. Die Entwicklungsvorschläge basierten auf den zuvor identifizierten gemeinsamen Standpunkten der Ratsfraktionen und dienten als Diskussionsgrundlage. Hintergrund: Der Flächennutzungsplan definiert u.a. einen Grünkeil im Stadtraum Hammfeld II – dieser orientiert sich nicht am Bestand, sondern an der ursprünglichen Büroparkplanung TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 8 TOP Ausgangslage für die städtebaulichen Entwicklungsmöglichkeiten: Bestand und wesentliche gemeinsame Standpunkte der Ratsfraktionen - Darstellung: scheuvens+wachten Entwicklungsvariante 1 sieht eine breite zentrale Grünzäsur analog zum FNP vor, die durch den Erhalt der bestehenden Waldfläche im Süden und die Umlegung der bestehenden Waldfläche im Norden entsteht. Sie trennt eine kleinteilige Entwicklung ohne Einzelhandel im Westen von einer kompakten Handelswelt mit Höffner, Skonto und einem weiteren Markt, z. Bsp. einen großflächigen Fahrradhandel. Es besteht im Rahmen der Vorbesprechung mehrheitlich die Auffassung, dass hier großflächiger Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten (und max. 10% Anteil von zentrenrelvanten Sortimenten im Nebensortiment) entstehen können. Entwicklungsvariante 1 - Darstellung: scheuvens+wachten TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 9 TOP Entwicklungsvariante 2 sieht eine Grünzäsur – ebenfalls analog zum FNP - vor, die im Süden das Gebäude eines weiteren Markts einrahmt. Durch eine Drehung beschneidet dieses Gebäude etwas den bestehenden Wald, bietet dafür aber Platz im Süden für eine kleinteilige, hochwertige Nutzung, die eine Verknüpfung zu dem Radschnellweg herstellen könnte. Im Westen bleibt unverändert Raum für eine hochwertige Nutzung. Entwicklungsvariante 2 - Darstellung: scheuvens+wachten Entwicklungsvariante 3 ist wie in Variante 1 aufgebaut, verfügt aber über eine wesentliche Änderung. Eine breite Grünzäsur – ebenfalls analog zum FNP – trennt eine hochwertige und kleinteilige Nutzung im Westen von einem Sconto. Die Fläche südlich des Möbelmarkts wird zunächst frei gelassen und steht für eine zeitlich begrenzte Nutzungssuche zur Verfügung. TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 10 TOP Entwicklungsvariante 3 - Darstellung: scheuvens+wachten Ergebnis Nach ausführlicher Diskussion der präsentierten Entwicklungsvarianten einigten sich die Vertreter der Ratsfraktionen in einer Abstimmung mehrheitlich auf Entwicklungsvariante 1 als gemeinsame politische Linie für die anstehenden Beiratssitzungen. Der Beirat Hammfeld II soll durch das Büro Scheuvens und Wachten, Herrn Prof. Wachten, fachlich begleitet werden. Darstellung: scheuvens+wachten b) Grundsatzbeschluss zur Flächennutzungsplanung: Die im Rahmen der Vorberatungen zum Beirat „Entwicklung Hammfeld II“ entwickelte Variante 1 (s.o.), die als gemeinsame Linie für anstehende Beiratssitzungen weiterverfolgt werden soll, sieht eine breite Grünzäsur analog zum bisher gültigen FNP vor. Diese entsteht durch den Erhalt der bestehenden Waldfläche im Süden und die Umlegung der bestehenden Waldfläche im Norden. Die Grünzäsur trennt eine gewerbliche Entwicklung ohne Einzelhandel im Westen von einer kompakten Handelswelt mit den Möbelhäusern Höffner und Sconto und einem weiteren großflächigem nicht zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieb im Osten. Die vorgesehene Planung („Kompakte Handelswelt“) ist über die bisherige Darstellung der gemischten Baufläche und insbesondere der verschobenen Darstellung der Grünfläche über den bestehenden Flächennutzungsplan nicht mehr abgedeckt (Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 BauGB). Zur Umsetzung der Planung und zur Anpassung an die bestehende Möbelhausnutzung soll das Areal zukünftig wie folgt dargestellt werden: TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 11 TOP Bereich Möbel Höffner - Sonstiges Sondergebiet „Möbelmarkt“ Der Bereich zwischen Hammer Landstraße, Willy-Brandt-Ring, Stresemannallee und Schanzenstraße wird als Sonstiges Sondergebiet (SO) gem. § 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung “Möbelmarkt“ (kurz M-Markt) mit einer zulässigen maximalen Verkaufsfläche von 46.000 qm dargestellt. Großflächige Einzelhandelsbetriebe, wie das bestehende Möbelhaus Höffner sind mit Ausnahme von Kerngebieten in den übrigen Baugebietsarten der Baunutzungsverordnung (z. B. Gewerbegebieten) nicht zulässig. Das SO umfasst das Areal des Möbelhauses Höffner inklusive der Schanzenstraße und ist ca. 9,4 ha groß. Da es sich bei der Schanzenstraße, im Gegensatz zu den umliegenden Straßen um keinen Hauptverkehrszug handelt, geht diese in der umgebenden Nutzung des Sondergebietes auf. Neben dem großflächigen Einzelhandel für den Verkauf von Möbeln und Einrichtungsgegenständen werden auch Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Verkauf angeboten. Diese und sonstige weitere Nutzungen (z. B. Stellplätze und Ausgleichsflächen) sind im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung geregelt worden. Da es sich dabei aber um untergeordnete Nutzungen eines Möbelhauses handelt, fallen diese unter die Darstellungsschwelle des Flächennutzungsplanes und gehen in dem Sondergebiet insgesamt auf. Die Realisierbarkeit und die Auswirkungen des Möbelhauses Höffner insbesondere hinsichtlich der Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche in Neuss und den Nachbarkommunen sowie hinsichtlich der Auslastung des Verkehrsnetzes und der möglichen Verkehrsführung sind bereits über das Bebauungsplanverfahren Nr. 483 abgeprüft und eine verträgliche Umsetzung festgeschrieben worden. Fortführung des großflächigen Einzelhandels nach Westen – Sonstige Sondergebiete „Möbelmarkt“ und „Großflächiger nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel“ Der Eigentümer und Betreiber des Möbelhauses Höffner möchte nunmehr einen weiteren Möbelmarkt, der das Angebot des bestehenden Marktes ergänzen soll, zwischen Hammer Landstraße, Schanzenstraße und Derendorfweg auf einer ca. 2,5 ha großen Fläche errichten. Ein entsprechender Antrag ist bei der Stadtverwaltung eingegangen. Der geplante Sconto-Möbel-Mitnahmemarkt soll gemäß der Antragsunterlage des Vorhabenträgers KGG eine maximale Verkaufsfläche von 8.000 qm mit einer höchstzulässigen Fläche für Randsortimente von 800 qm aufweisen. Ein erster Vorentwurf liegt der Stadt vor, diesen gilt es aber noch im weiteren Verfahren auf der Grundlage noch zu erstellender Gutachten und Auswirkungsanalysen zu prüfen und ggf. anzupassen. Auch der Bereich des neu geplanten Möbelmarktes wird als Sonstiges Sondergebiet gem. § 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung “Möbelmarkt“ (kurz M-Markt) dargestellt. Die zulässige maximale Verkaufsfläche wird auf 8.000 qm festgesetzt. Ein Randsortiment, das über 10 % der maximal zulässigen Verkaufsfläche hinausgeht, wird nicht angestrebt. Die maximal zulässige Verkaufsfläche sowie die zulässigen Randsortimente sind im weiteren Verfahren allerdings noch durch eine Einzelhandelsverträglichkeits- und Auswirkungsanalyse eines qualifizierten Gutachterbüros zu überprüfen. Bedingt durch die Nähe zur Innenstadt und dem Wirkungszusammenhang mit dem vorhandenen Möbelhaus Höffner und dem Rheinpark-Center kann das zusätzliche nichtzentrenrelevante Kernsortiment und auch das Randsortiment, das als innenstadtrelevant einzustufen ist, Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche von Neuss, insbesondere die Innenstadt, und der Nachbarkommunen haben. Die im Rahmen der Vorbesprechungen zum Beirat favorisierte Entwicklungsvariante sieht südlich des neu geplanten Möbelmarktes eine weitere Fläche für großflächigen nichtzentrenrelevanten Einzelhandel vor. Dieser soll auf einer ca. 1,7 ha großen Fläche realisiert werden und eine maximal zulässige Verkaufsfläche von 6.000 qm inkl. 10 % Fläche für Randsortimente nicht überschreiten. Dementsprechend wird dieser Bereich als Sondergebiet TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 12 TOP gem. § 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Großflächiger nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel“ (kurz GNZE) mit der entsprechenden maximal zulässigen Verkaufsfläche in der Flächennutzungsplanänderung dargestellt. Im weiteren Verfahren gilt es, zum einen den dort zulässigen großflächigen Einzelhandel weiter zu qualifizieren und zum anderen im Zusammenhang mit dem im Norden geplanten Möbelmarkt eine Verträglichkeitsanalyse des Einzelhandels durchzuführen. Zur Prüfung der Umsetzbarkeit der beiden Sondergebiete sind weitere Gutachten und Analysen notwendig. Neben der Untersuchung der Einzelhandelsverträglichkeit gilt es insbesondere auch die verkehrlichen Auswirkungen zu betrachten und ein Verkehrskonzept zu erarbeiten. Grünzäsur – Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage Angrenzend an die beiden Sondergebiete findet – orientiert an den vorhandenen Grünstrukturen, dem bisher gültigen Flächennutzungsplan und der vom Beirat favorisierten Entwicklungsvariante – die Darstellung einer Grünzäsur in Form einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage statt. Dabei soll die bestehende Waldfläche zwischen Stresemannallee und Derendorfweg im Grundsatz erhalten bleiben. Darüber hinaus wird dieser Grünstreifen entlang der Hammer Landstraße nach Osten in Richtung Schanzenstraße weitergeführt. Auch hier werden die bestehenden Gehölzstrukturen aufgegriffen. Einerseits bleiben dadurch die wertvollen Baum- und Gehölzbestände erhalten und zugleich wird der Sconto-Möbelmarkt möglichst zurückhaltend von der Hammer Landstraße aus wahrgenommen. Denn es ist das Ziel, entsprechend des Masterplans „Neuss an den Rhein“ die Anbindung der Innenstadt mit dem Rhein und den Nutzungen am Rhein zu verbessern. Durch die Anlage eines „Boulevards Hammer Landstraße“, einer attraktiven Allee mit großzügigen Flächen für Fußgänger und Radfahrer, soll dies geschehen. Die freie Sicht auf einen schlichten Möbelmarktkomplex würde allerdings nicht zur Aufwertung der Hammer Landstraße beitragen. Daher ist es hier die Zielsetzung, eine wirksame Eingrünung zum geplanten Boulevard Hammer Landstraße über die Flächennutzungsplanung zu schaffen. Der kleine Waldbestand im Bereich Schanzenstraße / Hammer Landstraße wird aller Voraussicht nach nicht gänzlich erhalten bleiben, da in diesem Bereich der ScontoMöbelmarkt umgesetzt werden soll. Gegebenenfalls muss dazu an dieser Stelle eine Waldumwandlung im nachgelagerten Verfahren stattfinden. Insgesamt werden ca. 3,8 ha als Grünfläche dargestellt. Der in Nord-Süd-Richtung verlaufende Grünkorridor weist eine Breite zwischen 60 m und 125 m auf. Der Grünstreifen entlang der Hammer Landstraße ist mit 30 m bemessen. Durch diese Flächennutzungsplanänderung ist ein Ersatz der entfallenden Maßnahmefläche erforderlich. Außerdem ist davon auszugehen, dass durch die Neuplanung weiterer naturschutzrechtlicher Kompensationsbedarf ausgelöst wird. Daher wird eine Maßnahmefläche überlagernd dargestellt. Die genaue Bilanzierung erfolgt im weiteren Verfahren. Kleinteilige hochwertige gewerbliche Entwicklung entlang der Hammer Landstraße Gewerbegebiet Westlich des Grünzugs zwischen Hammer Landstraße und Derendorfweg hat der Beirat im Grundsatz die Ideen des Masterplans „Neuss an den Rhein“ aufgegriffen und in seiner favorisierten Entwicklungsvariante eine hochwertige, kleinteilige gewerbliche Entwicklung vorgesehen. Einzelhandel soll an dieser Stelle nicht stattfinden. Das Gewerbe soll innovativ, ökologisch und wirtschaftlich nachhaltig angelegt sein und zur Aufwertung des geplanten Boulevards Hammer Landstraße beitragen. TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 13 TOP Folglich ist für den ca. 3,5 ha großen Bereich die Darstellung eines Gewerbegebietes (GE) gemäß § 8 BauNVO vorgesehen. Auswirkungen auf bisher verfolgte Planungen Der Masterplan „Neuss an den Rhein“ sieht eine Verlängerung der geplanten U 81 durch das Hammfeld II bis hin zum S-Bahn-Haltepunkt Rheinparkcenter vor. Der bisher geplante Trassenverlauf liegt westlich neben der Schanzenstraße. Insbesondere mit der Realisierung des Sconto-Möbelmarktes gehen für die Trasse vorgesehene Flächen verloren. Dieser Konflikt ist bei der Konkretisierung der Planung noch zu prüfen. Die räumliche Umsetzung der Rahmenkonzeption auf die Darstellungsebene des Flächennutzungsplanes erfolgt auf der wie folgt dargestellten Basis: RECHTSWIRKSAMER FNP ENTWURF DER FNP-ÄNDERUNG c) Antrag der Krieger Bau GmbH auf Einleitung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Mit Schreiben vom 10.05.2016 hat die Krieger Grundstück GmbH (KGG) einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans zur Ansiedlung eines Möbelfachmarkts der Sconto SB-Der Möbelmarkt GmbH (1) gestellt. Ebenso wurde ein Antrag auf Information über den voraussichtlich erforderlichen Untersuchungsrahmen der Umweltprüfung gem. §12 BauGB Abs. 2 Satz 2 BauGB (2) und ein Antrag auf Änderung der bisherigen Flächennutzungsplandarstellung für das Plangebiet des aufzustellenden Bebauungsplans gestellt (hierzu siehe oben). Der Antrag entspricht hinsichtlich der Verkaufsflächen den kaufvertraglichen maximalen Regelungen (max. 8000 qm und darin enthalten einer höchst zulässigen Fläche für Randsortimente (zumeist zentrenrelevant) von 800 qm) Das Rahmenkonzept, die weiter zu entwickelnde Rahmenplanung, die Änderung des Flächennutzungsplanes (siehe oben) sowie die daraus zu konkretisierenden städtebaulichen Beziehungen stehen in einem engen inhaltlichen Zusammenhang mit den groben Vorabstimmungen über die Flächen des Möbelmitnahmemarktes. Sie bilden den Rahmen für die Prüfung und die Weiterentwicklung der im Antrag vorgestellten ersten planerischen Idee und liefern somit abwägungsrelevante Inhalte für die Prüfung des Antrages unter (1) und (2). Der im Antrag als Anlage gezeigte VEP zeigt eine reine Konzentration auf Vorhaben selbst, eine Konfliktlösung mit umliegenden Flächen kann auf dieser Grundlage mit derzeitigem Sachstand der Rahmenplanung nicht vorgenommen werden. Daher ist es notwendig, die Ergebnisse der nächsten Verfahrensschritte der Rahmenplanung zu kennen und einzubeziehen. Mit der Beauftragung Ausarbeitung der Rahmenplanung werden folgende Grundlagen für das Planverfahren geschaffen: U.a. Betrachtung des Verkehrsaufkommen auf unter Einbezug aller konkretisierten Nutzungen des Hammfelds II als Grundlage auch für das Planverfahren Sconto, also der Einstellung aller angedachten Nutzungen und Verkehrsaufkommen für die Haupterschließungswege, die sich Sconto und alle weiteren Nutzungen teilen müssen TOP Vorlage APS 64-2016 Seite 14 TOP Betrachtung der Einzelhandelsentwicklung in Gänze, also nicht nur konzentriert auf das Einzelvorhaben, sondern unter Einbezug aller potenziell weiteren Flächen Betrachtung der Umweltverträglichkeit aller Nutzungen, daraus Ableitung der Rahmenbedingungen für Anfrage unter (2) Darstellung des öffentlichen Raums, welcher durch die Stadt benötigt und geplant wird und Konkretisierung städtebaulicher Verknüpfungen und Schnittstellen, z.B.: - Erste grobe Ausformulierung und Flächendefinition des Waldes und des Parkbandes entsprechend der Rahmenplanung bis an die Hammer Landstraße - Anforderungen für die Anlage des Boulevards – dies hat Einfluss auf die für eine Bebauung (GRZ) zur Verfügung stehende Fläche des Möbelmarkts; die vorliegende Konzeption zeigt auf dem dort vorgeschlagenen städtischem Grund lediglich einen Gehweg mit einfacher Baumreihe; die Rahmenplanung sieht eine vollständig öffentliche Eingrünung vor - z.B.: Ausformulierung der Anforderungen für den Anschluss des Grundstücks an die Schanzenstraße oder den Derendorfweg unter Berücksichtigung der Erschließung und des abfließenden Verkehrs auch der dem Möbelmitnahmemarkt gegenüber liegenden Fläche, gemeinsame Konzeption - Auf Grundlage der Ergebnisse, welche auch bereits in den Prozess der Flächennutzungsplan-Änderung eingespeist werden können, können im Weiteren zur konfliktfreien Abwägung notwendige Flächen (z.B. südliches Baufeld) in ein Bebauungsplan-Plangebiet einbezogen werden und sinnvolle Rahmenvorgaben und transparente Prüfkriterien für die städtebauliche und stadtentwicklungsverträgliche Ansiedlung festgestellt werden. Dann kann auch eine Entscheidung über ein geeignetes Verfahren (VEP oder Angebotsplan mit Projektbezug wie bei dem Bebauungsplanverfahren des Möbelhauses Höffner) fallen. ANLAGENNUMMER BEZEICHNUNG APS 64-2016 - 1 APS 64-2016 - 2 geänderte Darstellung Flächennutzungsplan Antrag der KGG auf Einleitung eines Bauleitplanverfahrens