Residential Investment Marktreport 2015/2016 · Karlsruhe

Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment
Marktreport 2015/2016 · Karlsruhe
Wohn- und Geschäftshäuser Karlsruhe
Residential Investment Karlsruhe
Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Karlsruhe
wurde auch 2014 von einem starken Nachfrageüberschuss geprägt. Das niedrige Zinsniveau und der volatile
Aktienhandel lassen Investoren zunehmend nach sicheren
Anlagealternativen suchen. Die gute Marktstimmung und
die aktuellen Spitzenpreise haben zahlreiche Eigentümer
genutzt, um sich von Objekten, die zum Teil schon sehr
lange im Familienbesitz waren, zu trennen. So stieg die
Zahl der verkauften Anlageimmobilien um mehr als
28 % auf 72 Objekte.
Auch die anhaltende wohnungspolitische Diskussion um
die „Mietpreisbremse“ dürfte einige Zinshausbesitzer
zum Verkauf bewegt haben. Diese soll in Karlsruhe nun
eingeführt werden. Daneben wird die „Kappungsgrenze“
von 20 auf 15 % gesenkt.
Nachdem 2013 aufgrund zweier Großabschlüsse mit
einem Umsatzvolumen von annähernd 103 Mio. EUR
der bislang höchste Wert erreicht wurde, bewegte sich
der Gesamtumsatz im Jahr 2014 mit 74 Mio. EUR wieder
auf einem realistischen Niveau.
In 2014 the market for residential investment in Karlsruhe
was also characterised by a strong excess in demand.
The low interest rate and the volatile share market are
increasingly encouraging investors to search for more
secure investment alternatives. Numerous owners have
taken advantage of the good market sentiment and the
current top prices to part with properties that have been
in family possession for a very long time, thus causing
the number of sold investment properties to rise by more
than 28 % to 72.
Also the persistent discussion on the housing market
about “rent capping“, which is due to be introduced in
Karlsruhe, will also have incited some rental property
owners to sell their properties. In addition, rents for
existing contracts can´t be raised more than 15 %
(before: 20 %) within 3 years.
Whereas in 2013 the turnover volume reached the so far
highest recorded value of almost 103 million euros as
a result of two major deals, in 2014 the total turnover
returned to a realistic level of 74 million euros.
Mehr Objekte in guten Lagen gehandelt
Im Durchschnitt wurden 1,03 Mio. EUR pro gehandeltem
Objekt gezahlt, was im Vergleich zum Jahr 2012 einer
Steigerung von 30,8 % entspricht. Neben der allgemeinen
Preiserhöhung ist dieser Anstieg auch darauf zurückzuführen, dass 2014 im Vergleich zu den Vorjahren mehr
Objekte in den guten und sehr guten Lagen gehandelt
wurden. Ein typisches Objekt in der Stadt verfügt über
sechs bis zwölf Wohneinheiten mit einer Wohn- und
Nutzfläche von 350 bis 750 m² und ist ab 450.000 EUR
zu haben.
More properties traded
in good locations
On average 1.03 million euros were paid per traded
property, which in comparison with 2012 corresponds
to an increase of 30.8 %. Besides the general price
increase, this rise is also due to the fact that in 2014
more properties were sold in good and prime locations
compared with the previous years. A typical property in
the city comprises six to twelve units with a living and
utility space of 350 to 750 m² and can be acquired for
450,000 euros upwards.
Bevölkerung und private Haushalte
Population and private households
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2020
2025
Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s
292,0
294,8
292,0
296,0
299,1
300,0
314,6
317,0
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s
156,8
158,3
157,0
159,2
161,7
163,1
172,9
176,1
Ø Haushaltsgröße Av. size of household
1,86
1,86
1,86
1,86
1,85
1,84
1,82
1,80
Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Karlsruhe
Rendite versus Inflation
Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015
Yield versus inflation
Sales price 1st half 2015
8,0
mittlere Lage/average location
2.495
gute Lage/good location
7,0
Sehr gut
prime
Lage/Location
6,0
in %
5,0
4,0
3,0
Inflationsrate/inflation rate
1.970
Gut
good
1.510
Mittel
average
Umlaufrendite*/current yield*
2,0
1.220
Einfach
basic
1,0
0,0
1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj.
2012
2013
2014
1. Hj.
500
0
1.000
1.500
2015
2.000
2.500
3.000
EUR/m²
gew. Mittel
min.
* deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/
german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
max.
für Bestandsobjekte/Portfolio properties
weighted average
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Transaktionsvolumen*
Number of transactions
Transaction volume
100
76
Anzahl/Number
80
72
70
75
63
65
56
60
40
20
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Karlsruhe, Engel & Völkers Commercial
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
Transaktionsanzahl*
120
103
100
80
82
77
74
72
60
54
55
2011
2012
40
20
0
2010
2013
2014
2015**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Karlsruhe, Engel & Völkers Commercial
Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite.
If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
Generell werden in allen Lagen von den überwiegend
regionalen Akteuren Anlageobjekte gehandelt, die
aufgrund der hohen Nachfrage teilweise im Bieterverfahren den Eigentümer wechseln. Die große Nachfrage
strahlt mittlerweile auf die peripheren Lagen der Technologieregion Karlsruhe aus.
Steigende Faktoren
Durch das starke Kaufinteresse sind die Faktoren und
Quadratmeterpreise gegenüber dem Vorjahr nochmals
angestiegen. Die Faktoren liegen im Maximum beim
21,5fachen Wert der Jahresnettokaltmiete. Eine ähnliche
Entwicklung gab es auch bei den Einstiegspreisen, die
während der vergangenen Jahre kontinuierlich gestiegen
sind. Momentan liegt der Quadratmeterpreis bei rund
975 EUR, im Jahr 2012 waren es noch 800 EUR.
Eine Chance, die langfristigen Renditepotenziale der
Anlageimmobilien zu erhöhen, bieten Mietanpassungen.
In zahlreichen Wohn- und Geschäftshäusern wurde es
in der Vergangenheit versäumt, die Bestandsmieten fortlaufend an das Niveau der Neuvermietungen anzugleichen.
Zusätzliche Impulse für die bereits hohe Nachfrage nach
Mietwohnungen kommen auch von der stetig wachsenden
Bevölkerungszahl. So zeigt sich der Wohnungsmarkt
sehr dynamisch. Im Jahr 2014 stieg die Zahl der fertiggestellten Neubauwohnungen im Vergleich zum Vorjahr
um 25,8 % auf 703. Die Zahl der Baugenehmigungen
erhöhte sich sogar um 95,3 % auf 865.
In general investment properties are being traded in all
locations by mainly regional buyers. These properties
partly exchange hands in a bidding procedure. The
strong demand is meanwhile extending to the peripheral
locations of the technology region Karlsruhe.
Increasing multipliers
Due to the high demand, multipliers and square metre
prices have risen once again in comparison with
the previous year. Multipliers lie at a maximum of
21.5 times the annual net rent. There has also been a
similar development in the entry prices that have risen
continually over the past few years. At present the
square metre price is about 975 euros, in 2012 it was still
800 euros.
Rent adjustments offer a chance of increasing the longterm yield potential. In numerous residential investments
the opportunities of continually adjusting the existing
rents to the level of new lettings were not taken in the
past.
Additional impulses for the already high demand for
rental homes also arise from the continually growing
population figures, thus the housing market appears
to be very dynamic. In 2014 the number of completed
newly constructed apartments increased in comparison
with the previous year by 25.8 % to a total of 703. Even
the number of planning permits granted rose by 95.3 %
to 865.
Potenzial für Anleger in Südstadt
Potenzial für Anleger sehen wir in der einfachen Lage
der zentral gelegenen Südstadt. Das im östlichen Bereich
dieses Stadtteils neu entwickelte Viertel „City Park“
mit rund 2.800 Wohneinheiten sowie Büro- und Dienstleistungsflächen sollte langfristig für positive Impulse
im gesamten Stadtteil sorgen. Auch Investitionen
im Umland, z.B. im knapp 30 Kilometer entfernten
Pforzheim, könnten aufgrund der besseren Rendite eine
Option sein. Einige Bestandshalter favorisieren indes
den Kauf von sanierungsbedürftigen Anlageobjekten in
einfachen oder mittleren Lagen der Stadt, die sie dann
modernisieren und neu vermieten.
Potential for investors
in the Südstadt
We see potential for investors in the basic locations of the
centrally situated Südstadt. The newly developed quarter
“City Park“ in the eastern section of this district, with
around 2,800 residential units as well as spaces for offices
and services, should provide positive impulses in the
whole district. In addition, investments in the hinterland,
e.g. in Pforzheim, which is just under 30 kilometres
away, could be an option due to the better yields there.
Some portfolio holders, however, give preference to the
acquisition of investment properties in basic or average
locations in the city requiring complete refurbishment
which they then modernise and re-let.
Weiterhin hohe Nachfrage
Zukünftig gehen wir von weiter steigenden Kaufpreisen
aus, da die Nachfrage nach Zinshäusern hoch bleiben
wird. Die aktuell sehr günstige Marktsituation werden
verstärkt Bestandshalter nutzen, um durch den Verkauf
von Objekten lukrative Gewinne zu realisieren.
Continued high demand
In future we expect a further rise in purchase prices as
the demand for rental properties will retain its present
level. Portfolio holders will tend more and more to take
advantage of the current, very favourable market situation
to make lucrative profits by selling properties.
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Karlsruhe
Karlsruhe - Residential Investment locations
KirchfeldNord
Neureut
Kirchfeld
A65
Waldstadt
A5
Knielingen
Hagsfeld
Nordweststadt
Nordstadt
Rheinhafen
Rintheim
Mühlburg
Weststadt
Oststadt
Innenstadt
Grötzingen
Daxlanden
Südweststadt
DurlachZentrum
Südstadt
Grünwinkel
Beiertheim-
DurlachAue
Bulach
N
I
HE
R
DurlachTurmberg
WeiherfeldDammerstock
Oberreut
Wolfartsweier
Rüppurr
Hohenwettersbach
A8
Grünwettersbach
Stupferich
Palmbach
© Engel & Völkers Commercial
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Prime location
Good location
Average location
Basic location
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Commercial/Industrial area
Green area
Waters
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ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2015. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial
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responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last
update of information and data published: June / July 2015. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.
Karlsruhe - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Indikator
Indicator
2012
2013
2014
2015
Faktor
18,5 – 20,0
18,5 – 20,0
18,5 – 20,6
18,9 – 21,5
Multiplier
16,5 – 18,5
16,5 – 18,5
16,8 – 18,9
17,5 – 20,0
15,0 – 16,0
15,0 – 16,0
15,0 – 16,2
15,5 – 16,8
13,0 – 15,0
13,5 – 15,0
14,0 – 15,6
14,0 – 16,0
8,70 – 11,00
8,70 – 11,00
8,70 – 11,30
8,80 – 11,60
7,10 – 9,00
7,10 – 9,00
7,10 – 9,70
7,30 – 10,00
6,50 – 8,00
6,50 – 8,00
6,70 – 8,50
6,80 – 8,70
5,00 – 6,50
5,00 – 6,50
5,50 – 7,30
5,70 – 7,60
Whg.-Mieten in EUR/m2
2
Residential rents in EUR/m
Trend








Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
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