2-59 Begründung

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2-59 Begründung

Stadt Glückstadt – Bebauungsplan Nr. 2.59
Begründung
STADT GLÜCKSTADT
BEBAUUNGSPLAN NR. 2.59
„Marineviertel“
Begründung
für den Satzungsbeschluss
Stand Februar 2011
Planverfasser:
Kerstin Langmaack, Marianne Sommer
Prof. Dr.-Ing. Robin Ganser
BCS stadt + region
Maria-Goeppert-Str. 1
23562 Lübeck
0451 – 317 504 50
Bearbeiter:
Dörte Fründt
Aris Sommer
BCS stadt + region, Maria-Goeppert-Str. 1, 23 562 Lübeck
Stadt Glückstadt – Bebauungsplan Nr. 2.59 „Marineviertel“
Begründung
Inhaltsverzeichnis
1.
2.
3.
Plangebiet
1.1
Lage im Raum und Größe und Abgrenzung des Plangebietes
5
1.2
Bebauung und Nutzung im Bestand
6
1.3
Kulturdenkmal
6
1.4
Verkehrssituation im Bestand
7
1.5
Technische Infrastruktur im Bestand
8
1.6
Altlasten und altlastverdächtige Flächen im Bestand
8
Planerische Vorgaben
9
2.1
Regionalplan
9
2.2
Flächennutzungsplan
10
2.3
Landschaftsplan
10
2.4
Entwicklungsstudie
10
Erfordernis und Ziel der Planaufstellung
3.1
4.
5
Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 2.54
Inhalte der Planung
11
12
13
4.1
Städtebauliche Planungsziele
13
4.2
Nutzungsstruktur
14
4.3
Einzelhandel im Bebauungsplan „Marineviertel“
14
4.4
Begründung der Festsetzungen
16
4.4.1
Art der baulichen Nutzung
16
4.4.2
Gliederung der Baugebiete nach dem Emissionsverhalten von zulässigen
Betrieben
24
4.4.3
Maß der baulichen Nutzung
27
4.4.4
Verkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
29
4.4.5
Stellplätze
29
4.4.6
Bauweise
30
4.4.7
Flächen für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen
30
4.4.8
Flächen für die Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und
Versickerung von Niederschlagswasser
31
Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen
31
4.4.10 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
32
4.4.11 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen - Schallschutz
34
4.4.12 Örtliche Bauvorschriften
36
4.4.13 Hinweise:
38
4.5
Verkehr/Verkehrsflächen
39
4.5.1
Verkehr
39
4.4.9
1
Begründung
4.5.1.1 Äußere Erschließung
40
4.5.2
Straßenverkehrsflächen
43
4.5.3
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
43
4.5.4
Bäume im Straßenraum
43
4.5.5
Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen und mit Geh-, Fahr- und
Leitungsrechten zu belastende Flächen.
4.5.5.1 Mit Geh.-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen
44
4.5.5.2 Versorgungsleitungen, Verteileranlagen
44
4.5.6
44
44
4.5.6.2 Anpflanzen von Bäumen entlang der Planstraßen
45
4.3.6.3 Erhalt von Bäumen
45
4.5.8
4.5.9
Flächen und Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen /
Schallschutzmaßnahmen
45
Kennzeichnung von Flächen deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden
Stoffen belastet sein könnten
46
Zuordnung von Flächen und Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen
46
Umweltverträglichkeit - Vorprüfung des Einzelfalls
5.1
Rechtsgrundlagen für die UVP-Pflicht im Einzelfall
5. 2
Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 6 LUVPG für die geplanten
5.3
6.
Grünflächen, Pflanzgebote, Pflanzbindungen
4.5.6.1 Private Grünflächen
4.5.7
5.
44
47
47
Sondergebiete SO 1, SO 2 und SO 3
50
Ergebnis der Anlage 2 LUVPG für das Bauvorhaben
54
Umweltbericht
55
6.1
Datengrundlagen
55
6.2
Einleitung/ Beschreibung des Vorhabens
55
6.2.1
Ziele der Planung
55
6.2.2
Lage und Größe des Planungsraums
55
6.2.3
Standortbeschreibung
56
6.2.4
Beschreibung der wichtigsten Planfestsetzungen/Art und Umfang der Planung 56
6.2.5
Bedarf an Grund und Boden
57
6.2.6
Methodik
57
6.3
Übergeordnete Ziele des Umweltschutzes im Plangebiet
58
6.3.1
Landschaftsplanung, Raumordnungsplanung
58
6.3.2
Sonstige Vorgaben
59
6.3.2.1 Landesnaturschutzgesetz
59
6.3.2.2 Bodenschutz
59
6.3.2.3 Schallschutz
59
2
Begründung
6.3.2.4 Artenschutz
62
6.4.
Bestandsaufnahme – Ermittlung der zu berücksichtigenden Umweltbelange
63
6.4.1
Boden
63
6.4.2
Wasser
63
6.4.3
Klima/Luft
63
6.4.4
Pflanzen/Vegetation
63
6.4.5
Tiere - artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung
64
6.4.6
Landschaftsbild
64
6.4.7
Mensch
65
6.5
Beurteilung der Umweltauswirkungen
65
6.5.1
Zu erwartende Belastungen
65
6.5.2
Pflanzen und Tiere
65
6.5.3
Boden
66
6.5.4
Wasser
66
6.5.5
Luft/ Klima
67
6.5.6
Orts- und Landschaftsbild
67
6.5.7
Kulturgüter und sonstige Sachgüter
67
6.5.8
Menschen
67
6.6
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der
Planung und bei Durchführung der Planung
67
6.6.1
Prognose bei Nichtdurchführung der Planung
67
6.6.2
Prognose bei Durchführung der Planung
67
6.7.3
Ermittlung der Eingriffsgröße und erforderlichen Ausgleichsgröße
68
6.7.1
Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung des Eingriffs
68
6.7.2
Ermittlung der Eingriffsgröße – Bilanzierung der Flächen
68
6.7.3
69
6.8
Ausgleichsmaßnahmen
70
6.8.1 Ausgleichsflächen (Flächen mit Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
7.
Entwicklung der Landschaft)
70
6.9
Monitoring
71
6.9.1
Praktische Abwicklung
71
6.9.2
Überwachungsmaßnahmen
71
6.9.3
Zeitfenster
71
6.10
Allgemein verständliche Zusammenfassung
72
Natur und Landschaft
75
7.1
Eingriffs- / Ausgleichsbewertung
75
7.2
Vorkommen streng geschützter Arten
76
7.3
77
3
7.4
8.
9
Begründung
Ausgleichsflächen (Flächen mit Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung der Landschaft)
Ver – und Entsorgung
77
78
8.1
Stromversorgung
78
8.2
Gasversorgung
78
8.3
Wasserversorgung
78
8.3.1
Trinkwasser
78
8.3.2
Löschwasser
78
8.4
Abwasserbeseitigung/ Regenwasserbeseitigung
78
8.5
Abfallbeseitigung
79
8.6
Telekommunikation
79
8.7
Breitband
79
Städtebauliche Werte
Anlagen :
Anlage 1.
80
80
80
Verkehr
1a
Verkehrskonzept
80
1b
Verkehrsgutachten
80
Anlage 2.
Schallschutzgutachten
80
Anlage 3.
Entwässerung
80
3a
Entwässerungskonzept
80
3b
Entwässerungsgutachten
80
Anlage 4.
Nutzungskonzept
80
Anlage 5
Grünordnung
80
5. a
Bestandsplan Biotop- und Nutzungstypen
80
5. b
Fachbeitrag Artenschutz
80
Anlage 6.
Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 2.54 "Sportanlagen Sperforkenweg"
80
Anlage 7
Einzelhandelsgutachten (Standort- und Verträglichkeitsanalyse)
80
Anlage 8
Altlastengutachten
80
4
1
1.1
Begründung
Plangebiet
Lage im Raum und Größe und Abgrenzung des Plangebietes
Glückstadt liegt als zweitgrößte Stadt des Kreises Steinburg ca. 60 km nordwestlich der
Metropole Hamburg, ca. 50 km von der Mündung der Elbe und 16 km (jeweils Luftlinie)
südwestlich der Kreisstadt Itzehoe entfernt. Die Stadt grenzt an die Gemeinden Blomesche
Wildnis, Engelbrechtsche Wildnis und Kollmar, welche dem Amt Horst-Herzhorn angehören.
Im Westen grenzt Glückstadt an die Elbe, die Wasserfläche in diesem Bereich gehört zum
Stadtgebiet, daher grenzt Glückstadt ebenfalls an das Land Niedersachsen. Geographisch
dehnt sie sich über eine Gesamtfläche von 2275 ha aus, von denen ca. 1220 ha
Wasserflächen sind. An bebauten und noch bebaubaren Flächen (incl. Straßen, Wege,
Plätze, Parkanlagen) sind dies ca. 1055 ha.
Das Plangebiet liegt an der nördlichen Grenze der Stadt Glückstadt zur Gemeinde
"Blomesche Wildnis" im Stadtteil Glückstadt-Nord. Der Geltungsbereich umfasst das
Flurstück 36/17 sowie Teilstücke der Flurstücke 36/15 (Zufahrtsstraße ohne
Parkplatzflächen) und 36/14 (Sportplatzfläche im Einmündungsbereich Sperforkenweg /
Zufahrtsstraße als Sichtdreieck) jeweils der Flur 4 Gemarkung Blomesche Wildnis und hat
eine Gesamtfläche von ca. 11,7 ha.
Es wird begrenzt
- im Südwesten durch die Straße Am Neuen Deich sowie durch das Flurstück 36/12,
Gemarkung Blomesche Wildnis, Flur 4,
- im Südosten durch die Wohnbebauung Flensburger Straße (Flurstücke 34/16, 34/14,
34/7, 34/10, 34/11 und 37/70, Gemarkung Blomesche Wildnis, Flur 4,
- im Osten durch das Flurstück 37/28, Gemarkung Blomesche Wildnis, Flur 4,
- im Norden durch das Sportplatzgelände (Flurstück 36/14 und 36/16, Gemarkung
Blomesche Wildnis, Flur 4,
- im Westen durch die Straße Sperforkenweg.
Die Lage im Raum und die Abgrenzung des Plangebietes sind der Abbildung 1 zu
entnehmen.
Abb. 1, Lage des Plangebietes im Raum
5
1.2
Begründung
Bebauung und Nutzung im Bestand
Mit Verabschiedung des Marinesicherungsbataillons I wurde die ehemalige Marinekaserne in
Glückstadt Ende Juni 2004 geschlossen und geräumt. Das Gelände der ehemaligen
Marinekaserne ist geprägt durch eine überwiegend zweigeschossige Bauweise. Die
Gebäude wurden 1935/1936 als Ziegelbauten errichtet. Die Dachgeschosse sind ausgebaut
und die Sockelhöhen der Kellergeschosse sind bis ca. 1 m Höhe sichtbar. Die Unterkunftsund Schulungsgebäude umfassen jeweils ca. 800 qm Grundfläche. In regelmäßiger
Anordnung als Zeilenbebauung mit mittig liegendem zentralen Bereich ist die Bausubstanz
aus den Jahren 1935/36 städtebaulich prägend für das Gebiet. Die meisten Gebäude stehen
leer. Direkt an der Straße „Am Neuendeich“ prägen die ehemaligen Stabs- und
Wirtschaftsgebäude die Tor-/Eingangssituation. Neben der prägenden Gebäudestruktur ist
das Gelände durch seinen Großbaumbestand gekennzeichnet.
Das Quergebäude der nördlichen Zufahrt nördlich der Straße „Am Neuendeich“ wird von
dem Eigentümer der Fläche, der für die Entwicklung und Vermarktung des Gebietes eine
Projektentwicklungs- und Vermarktungsgesellschaft seit Mitte 2009 gegründet hat, sowie
seiner Firma für Tiefbau (Erdbewegungen) als Verwaltungsgebäude genutzt.
Für das Gebäude, das innerhalb eines Streifens von ca. 50 m Tiefe zur Straße „Am
Neuendeich“ gelegen ist, wurden dem Bebauungsplanverfahren vorgezogene
Umnutzungsanträge gestellt, da dieser Bereich sich über § 34 BauGB beurteilen lässt. Der
zweite Querbau wurde durch eine Immobilienfirma herausgelöst, saniert und umgenutzt. Die
Agentur für Arbeit ist hier seit Mitte 2005 als Mieter angesiedelt.
Die nordwestlich des Geländes vorhandenen Sportanlagen sind bereits aus dem
Gesamtkomplex der ehemaligen Marinekaserne herausgelöst und stellen heute wichtige
Sportanlagen in der Stadt Glücksstadt dar, genutzt durch Schulen und Vereine. Der
Bebauungsplan Nr. 2.54 „Sportanlagen Sperforkenweg“ wurde im Dezember 2006 als
Satzung beschlossen. Diese Satzung wird für einen Teil aufgehoben und durch den B-Plan
2.59 ersetzt. Der Änderungsbereich betrifft die Erschließungsstraße, d.h. den neuen
„Admiralsweg“.
Die technischen Einrichtungen der Fahrzeugkontrolle, -wartung und -unterstellung
konzentrieren sich im nordöstlichen Bereich. Die Hallen und Gebäude sind hier als
Zweckbauten für Montagearbeiten etc. errichtet und jüngeren Datums.
1.3
Kulturdenkmal
Die Liegenschaft „ehemalige Marinekaserne“ ist als einfaches Kulturdenkmal eingestuft
worden nach §1 Abs. 2 (Denkmalschutzgesetz) . Das bedeutet, dass es sich de facto um ein
Denkmal laut Gesetz handelt, es aber nicht unter Denkmalschutz steht.
Als Kulturdenkmale werden Gebäude aus vergangener Zeit angesehen, die aufgrund ihres
geschichtlichen,
künstlerischen,
städtebaulichen,
wissenschaftlichen
oder
landschaftsprägenden Wertes von öffentlichem Interesse sind. Ein Denkmalbereich bezieht
sich auf mehrere Gebäude, welche aufgrund ihrer Beziehung untereinander oder durch ihr
Erscheinungsbild von besonderer Bedeutung für die Geschichte, die Wissenschaft, die
Kunst, den Städtebau oder die Kulturlandschaft selbst sind. Für die Erhaltung des
Kulturdenkmals haben die Eigentümer nur dann zu sorgen, wenn es im Rahmen der
Zumutbarkeit steht.
Die obere Denkmalpflegebehörde fungiert als Fachaufsicht und die untere
Denkmalschutzbehörde überwacht den Gesetzesvollzug soweit nicht anders bestimmt.
6
Begründung
Die einzelnen einfachen Kulturdenkmale sind:
Nr. 1 :
Nr. 2 :
Nr. 3 :
Nr. 4 :
Nr. 5 :
Nr. 6 :
Nr. 7 :
Nr. 8 :
Nr. 9 :
Nr.10 :
Nr.11 :
Nr.24 :
1936
1936
1936
1936
1936
1936
1936
1936
1936
1936
1936
1936
Stabsgebäude
Kompaniegebäude Sachsen
Kompaniegebäude Thüringen
Wirtschaftsgebäude
Kompaniegebäude Mecklenburg
Kompaniegebäude Pommern
Kompaniegebäude Ostpreußen
Kompaniegebäude Westpreußen
Kompaniegebäude Berlin
Kompaniegebäude Brandenburg
Kompaniegebäude Schlesien
Ausbildungshalle
1.4
Verkehrssituation im Bestand
Die Bundesstraße B 495, die an das Plangebiet angrenzt, ist eine Bundesstraße in
Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Sie verbindet Glückstadt mit den Autobahnen. Die
Fahrzeit von Glückstadt nach Hamburg beträgt mit dem Pkw etwa 40 - 50 Minuten.
Überregionale Bedeutung hat die Autofähre nach Wischhafen, die etwa 150 km Autofahrt
erspart und etwa 600.000 Kraftfahrzeuge pro Jahr befördert. Die B 495 ist direkter Zubringer
zur Fähre Glückstadt/Wischhafen.
Die ehemalige Marinekaserne liegt direkt an der Bundesstraße B 495 (Sperforkenweg). Die
Straße
„Am
Neuendeich“
(Kreisstraße
8)
ist
ein
Hauptzubringer/eine
Haupterschließungsachse in die Innenstadt und führt südwestlich an dem Plangebiet vorbei.
Das Plangebiet ist über die B 495 und die Straße „Am Neuendeich/K 8“ zu erschließen,
wobei zurzeit kein direkter Anschluss an die B 495 besteht. Es wurde im Zuge der
Überplanung des nordwestlichen Sportstättenbereiches eine Zufahrt zur B 495 geschaffen,
diese ist im Bestand jedoch durch einen Zaun vom Plangebiet getrennt. Als Hauptzufahrt in
das Plangebiet reicht diese Zufahrt allerdings nicht aus.
Von der südwestlichen Hauptzufahrt (Am Neuendeich) verläuft die Haupterschließung der
ehemaligen
Kaserne
in
nordöstlicher
Richtung
durch
das
Gelände.
Die
Nebenerschließungen
sind
rechtwinklig
und
symmetrisch
angeordnet.
Die
Haupterschließungswege waren für militärische Fahrzeuge und somit auch für
Schwerlastverkehr ausgelegt. Die Fahrbahnbreiten zwischen 6,00 m und 5,50 m sind nicht
7
Begründung
überdimensioniert. Die Gehwege sind 2,00 m (einschließlich Bord) breit. Nach heutigem
Standard sind die Gehwege nicht ausreichend dimensioniert.
Die im Bestand vorhandene, aber durch den ÖPNV nicht mehr genutzte, Busbucht an der
Strasse Am Neuendeich entfällt zugunsten der neuen Einfahrt in den „Korvettenweg“.
1.5
Technische Infrastruktur im Bestand
Die bestehende gebietsinterne technische Infrastruktur ist den Anforderungen der
ehemaligen militärischen Nutzung angepasst. Die Gebäude wurden zentral über ein
Blockheizkraftwerk versorgt. Diese gebietsinterne Fernwärmeversorgung ist leider nicht zu
sanieren. Die Oberflächenentwässerung des Gebietes erfolgt über einen seitlich
verlaufenden Graben. Das gesamte Gebiet ist an die städtische Regen- und
Schmutzwasserentsorgung angeschlossen.
Die bisherige Wärmeversorgung einschließlich der Warmwasserversorgung erfolgte über ein
zentrales Heizungssystem, das zum einen Teil aus gedämmten Rohren in erdüberdeckten
Betonkanälen besteht, zum anderen Teil aus erdverlegten, wärmegedämmten
Heizungsrohren. Das gesamte System ist in vielen Teilbereichen durch die Gebäudekeller
geführt. Alle Dämmdicken der Rohre entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen
und müssten gem. ENEV erneuert werden.
Die Verteilsysteme für Elektro-, Wasser-, ggf. Gas- und Fernmeldetechnik sind ebenfalls
zentral ausgerichtet. Hier sind in Absprache mit den örtlichen Versorgern Schnittstellen und
separate Gebäudeanschlüsse und Zählereinheiten zu installieren. Die Fernmelde- und
Datentechnik muss komplett erneuert werden, um ansiedlungswilligen Familien und Firmen
eine entsprechende Datenübertragungsstruktur zu bieten.
Der Bau der Marinekaserne Glückstadt wurde in den Jahren 1935/ 36 begonnen. Die
Gebäude sind als massive Klinkerbauten mit Betondecken erstellt. Der Wärmeschutz der
einzelnen Häuser entspricht nicht mehr dem heutigen Standard. Alle Gebäude müssen bei
Umnutzung mit Beheizung gemäß der Energieeinsparverordnung, Stand 2009 (ENEV 2009),
die ab dem 01.10.2009 in Kraft getreten ist, energetisch modernisiert werden.
1.6
Altlasten und altlastverdächtige Flächen im Bestand
Die Erfassung, Dokumentation und Untersuchung von Kontaminationsverdachtsflächen
(KVF) erfolgte 2004 im Auftrag der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Der
Untersuchungsbericht liegt vor und wurde ausgewertet. Für acht Verdachtsflächen wurden
Bodenuntersuchungen durchgeführt und die Untersuchungsergebnisse dokumentiert. Im
Ergebnis wird die Belastungssituation wie folgt eingeschätzt: „Einzig in der Sondierbohrung 5
ergaben sich sensorische Hinweise auf Bodenverunreinigungen (schwacher Geruch nach
Kaltreiniger). Die an den entnommenen Bodenproben analytisch nachgewiesenen
Belastungen unterschreiten jedoch sämtlich den jeweiligen unteren Prüfwert der LAWA-Liste
(Länderarbeitsgemeinschaft Wasser). Sie dürfen somit als nicht relevant eingestuft werden“
(Bericht, Archiv Nr. 112 04, Seite 3, Amt für Geoinformationswesen, Kiel, 2004).
Zu KVF 16, Alter Schießstand:
Durch die Entsorgung des Geschossfangsandes und die nicht relevante Belastung der
seitlichen Begrenzungswälle, sowie deren geplante Nichtnutzung und minimale Pflege durch
den Sportverein ergeben sich laut dem Amt für Geoinformationswesen der BundeswehrGeoinformationsstelle Kiel folgende Ergebnisse:
a) Für
den
Wirkungspfad
Boden-Mensch:
Aufgrund
des
sehr
geringen
Schadstoffpotentials keine Gefährdung erkennbar;
8
b)
c)
Begründung
Für den Wirkungspfad Boden-Nutzpflanze: keine einschlägige Nutzung, hier nicht
relevant ;
Für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser: Wie Wirkungspfad a).
Gemäß Feststellung des Kreises Steinburg – Amt für Umweltschutz – Wasserwirtschaft –
vom 01.08.2007 besteht aus wasser- bzw. bodenschutzbehördlicher Sicht kein weiterer
Handlungsbedarf.
2.
Planerische Vorgaben
2.1
Regionalplan
Im Folgenden werden die wichtigsten Aussagen aus dem Regionalplan für den
Planungsraum IV (Schleswig – Holstein Süd-West) des Landes Schleswig-Holstein -Kreise
Dittmarschen und Steinburg- , Fortschreibung 2005, zusammengestellt, die für die Planung
hier von Bedeutung sind.
Die Stadt Glückstadt gehört zum nordöstlich an die Elbe angrenzenden Nahbereich. Sie ist
nach § 2 der Landesverordnung zur Festlegung der zentralen Orte und Stadtrandkerne
einschließlich ihrer Nah- und Mittelbereiche sowie ihre Zuordnung zu den verschiedenen
Stufen vom 16. Dezember 1997 mit der Funktion als Unterzentrum eingestuft.
Die Stadt Glückstadt besitzt auf Grund der vorhandenen überregionalen
Verkehrsanbindungen, welche durch die neue Anbindung an die A 20 noch weiter verbessert
werden, gute Entwicklungsmöglichkeiten. Damit wird die Stadt Glückstadt u.a. in ihren
Funktionen als Entwicklungs- und Entlastungsort gestärkt. Ein weiteres Ziel der Stadt
Glückstadt ist die Steigerung der Attraktivität als Tourismusschwerpunkt an der Unterelbe.
Abb. 2, Auszug aus dem Regionalplan für den Planungsraum IV - Fortschreibung 2005
9
2.2
Begründung
Flächennutzungsplan
Der zurzeit gültige Flächennutzungsplan (1. Änderung und Erweiterung) ist wirksam seit dem
06.07.1976.
Eine
Neubekanntmachung
des
Flächennutzungsplanes,
eine
Zusammenfassung der bis 2001 wirksam gewordenen Änderungen, erfolgte am 13.06.2002.
Der Flächennutzungsplan der Stadt Glückstadt weist das Plangebiet als Sondergebietsfläche
des Bundes aus. Um das Gebiet für eine zivile Nachnutzung entwickeln zu können, ist die
Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Der Bebauungsplan Nr. 2.59 wird gemäß
§ 8 Abs. 2 BauGB nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Die Änderung des
Flächennutzungsplanes der Stadt Glückstadt erfolgt daher im Parallelverfahren
(30. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Glückstadt).
2.3
Landschaftsplan
Im Landschaftsplan der Stadt Glückstadt wird die Fläche als Sondergebietsfläche mit
Vegetationsanreicherung ausgewiesen. Entwicklungsmaßnahmen für diese Fläche sind nicht
benannt.
2.4
Entwicklungsstudie
Nach Auffassung des Bundes ist es die vorrangige Aufgabe der Städte und Gemeinden,
Nutzungsvorstellungen für die freigegebenen Konversionsstandorte zu entwickeln und diese
gemeinsam mit Investoren und mit Unterstützung des Bundes in Planungsrecht umzusetzen.
Nach eigenem Bekunden hilft der Bund deshalb den Kommunen bei der Entwicklung von
Nutzungskonzepten, Machbarkeitsstudien und anderen planerischen Maßnahmen. In diesem
Zusammenhang hat die Stadt Glückstadt 2006 eine Entwicklungsstudie in Auftrag gegeben,
um die Perspektiven für die zivile Nachnutzung der Kaserne auszuloten. Die
Entwicklungsstudie hat die regionalen und städtischen Rahmenbedingungen analysiert und
einen Masterplan für das Kasernengelände entwickelt. Der Masterplan ist in verschiedene
Nutzungscluster aufgeteilt.
Der Nutzungscluster „Sport und Freizeit“ wurde
aufgrund des Bedarfes örtlicher Sportvereine
schnell mit Leben gefüllt: Bereits am 14.09.2006
wurde der Satzungsbeschluss für den
Bebauungsplan
2.54
„Sportanlagen
Sperforkenweg“ gefasst und in 2007 erfolgte der
Bau einer Erschließungsstraße als Anschluss
an die B 495 / Sperforkenweg. Die bestehende
Sporthalle
wurde
mit
zusätzlichen
Umkleideräumen und einem eigenen Anschluss
an die Ver- und Entsorgungsmedien versehen.
Seither wird die ehem. Sportanlage der
Marinekaserne von zwei örtlichen Sportvereinen
und durch den Schulsport intensiv genutzt.
Für die anderen Nutzungscluster („Gesundheit /
Pflege“, „Aus- und Weiterbildung“ und
„Wohnen“) gelang es jedoch trotz starker
Anstrengungen nicht, Investoren oder Betreiber
zu finden. Dies lag vor allem an den schwierigen
10
Begründung
Rahmenbedingungen: Zum Zeitpunkt des Leerzugs der Kaserne gab es sowohl Wohnbauals auch Gewerbeflächen an anderer Stelle der Stadt in guter Lage und zu sehr günstigen
Preisen – und das bei einem relativ geringen Nachfrageniveau. Dies wurde bereits bei der
Erstellung der Entwicklungsstudie berücksichtigt, indem der Fokus auf die Entwicklung von
Angeboten im Bereich des betreuten Wohnens und der Dienstleistungen für Senioren
gerichtet wurde. Idee dabei war, dass aufgrund der demographischen Entwicklung ein
zunehmender Bedarf nach solchen Einrichtungen entsteht. Aber obwohl nahezu 100 in
diesem Bereich tätige Institutionen und Unternehmen mit tatkräftiger Unterstützung des
Konversionsmanagements angeschrieben und viele Gespräche geführt wurden, konnte kein
entsprechendes Investitionsvorhaben generiert werden. Denn, wie sich zwischenzeitlich
herausstellte, wollen Senioren möglichst lange in der eigenen Wohnung oder in ihrem
Wohnquartier leben und nur wenige von Ihnen sind zu einem Umzug bereit. Außerdem ist
die Lage des „Marineviertels“ für eine solche Nutzung offensichtlich schon zu peripher.
In den Bemühungen um einen Verkauf des ehem. Kasernengeländes wurden des Weiteren
gewerbliche Unternehmen, öffentliche Institutionen und potenzielle Interessenten unter
Hinweis auf die verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten angeschrieben und angesprochen.
Aber auch hier fand sich kein Erwerber für das Gesamtgrundstück oder eine größere
Teilfläche.
Die Stadt Glückstadt hat es begrüßt, als mit dem neuen Eigentümer ein Erwerber für das
ehemalige
Kasernengelände
gefunden
wurde,
der
trotz
der
schwierigen
Rahmenbedingungen ein Entwicklungspotenzial in der Liegenschaft sieht. Dabei sind sich
der neue Eigentümer und die Stadt darüber im Klaren, dass eine solche Entwicklung sich nur
schrittweise wird vollziehen können. Dies verlangt einerseits ein flexibles städtebauliches
Konzept und andererseits eine enge Kooperation zwischen Eigentümer und Kommune, wie
sie zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes bereits praktiziert wurde.
3.
Erfordernis und Ziel der Planaufstellung
Seit dem Jahr 2004 ist die militärische Nutzung der Fläche der ehemaligen Kasernenanlage
aufgegeben worden. Das Gelände der ehemaligen Marinekaserne Glückstadt soll einer
zivilen Nachnutzung zugeführt werden. Die Stadt Glückstadt hat die Planungshoheit für
dieses Areal und damit die Aufgabe, diese Konversionsfläche wieder einer Nutzung
zuzuführen. Erforderlich ist dazu ein Bauleitplanverfahren, das die geordnete und
zielgerichtete städtebauliche Entwicklung festlegt. Eine Ableitung der Zulässigkeiten aus der
vorhandenen Bestands- bzw. Umgebungsbebauung ist nicht möglich, da nach § 34 BauGB
nicht von einer entsprechenden Prägung ausgegangen werden kann. Hierzu wurden in
einem ersten Schritt von der Stadt Glückstadt die nordwestlich liegenden Sportanlagen
umgewidmet und einer öffentlichen und halböffentlichen Nutzung durch Schulen und
Sportvereine zugeführt (Bebauungsplan Nr. 2.54 der Stadt Glückstadt). Der verbleibende Teil
der ehemaligen Kaserne - der Kernbereich – soll nun auch einer zivilen Nachnutzung
zugeführt werden.
Als Investor ist der neue Eigentümer im Februar 2009 mit der Bundesvermögensverwaltung
als Eigentümerin über den Erwerb des Kasernenareals vertragseinig geworden. Mit dem nun
in Rede stehenden Bebauungsplanverfahren sollen zügig die planungsrechtlichen
Voraussetzungen zur Erschließung und Bebauung des Kernbereiches der ehemaligen
Kaserne geschaffen werden. Es fanden seit
Anfang 2009 zahlreiche konstruktive
Abstimmungsrunden mit der Verwaltung und der Politik in Glückstadt statt, die der Vertiefung
und Optimierung der städtebaulichen Konzeptes und der Vorbereitung des Planungsrechts
dienten. Zwischenzeitlich führte der neue Eigentümer Gespräche mit potentiellen Bauherren
und Investoren zur Übernahme von erschlossenen Bauflächen.
11
Begründung
Planerisches Ziel aller Beteiligten ist die Integration des Areals der ehemaligen
Marinekaserne mit einer zukunftsträchtigen und tragfähigen Konzeption in die städtebauliche
Entwicklung der Stadt Glückstadt. Das „Marineviertel“ soll sich zu einem integrierten Stadtteil
am nördlichen Ortsausgang entwickeln. Sowohl Wohnen als auch mit Wohnen verträgliches
Gewerbe und Sondergebiete, die dem Einzelhandel dienen, runden das Angebot für das
nördliche Stadtgebiet Glückstadts ab.
Für die städtebauliche Konzeption sind folgende Kriterien formuliert:
1. Die zukünftigen Bewohner sollen im „Marineviertel“ nicht nur wohnen, sondern auch
arbeiten können. Denn die Trennung von Wohnen und Arbeiten wird zunehmend als
nicht mehr zeitgemäß angesehen. Die Festsetzung von Mischgebieten macht es z.B.
möglich, dass sich ein Handwerksmeister mit Wohnung und Werkstatt im Gebiet
ansiedelt. Dabei müssen natürlich die Richtwerte hinsichtlich zulässiger Immissionen
und Emissionen eingehalten werden.
2. Das „Marineviertel“ übernimmt, mit seinem Lebensmitteleinzelhandel und anderen
Einzelhandelsbetrieben, wie Drogeriefachmarkt, Textilfachmarkt (Discounter),
Schuhfachmarkt (Discounter) Bäcker, Non Food Discounter und einem Bau- und
Gartenmarkt Versorgungsfunktionen für den Stadtteil Glückstadt-Nord. Der Bau- und
Gartenmarkt wird die Stadt Glückstadt und die Region mit Bauartikeln versorgen.
Seine Lage an der B 495 ist hierfür gut geeignet.
3. Die Fläche bietet ein Angebot für Gewerbetreibende, insbesondere innovative
gewerbliche Betriebe. Hier bietet das Gewerbegebiet Raum für Ansiedlungen. Die
Möglichkeit der Etablierung eines Hotel- und Tagungsstättenbetriebes wie auch
Angebote zur Ergänzung der touristischen Infrastruktur – wie z.B. Winterlager und
Reparaturhof für Segler – sollen im Mischgebiet und im Gewerbegebiet berücksichtigt
werden.
Ziel ist, das Gelände und die Bausubstanz dieser ehemaligen Kaserne in verschiedenen
Entwicklungsschritten „wachsen“ zu lassen und damit einer finanzierbaren und
bedarfsgerechten zivilen Nutzung zuzuführen. Hierzu zählt auch die energetische
Betrachtung der Anlage und der Gebäude. Zugleich muss sich das Quartier so
entwickeln können, dass es auch multifunktional genutzt und zukunftsfähig attraktiv
gestaltet werden kann.
3.1 Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 2.54
Da der Admiralsweg als Sammelstrasse
eine wichtige Erschließungsfunktion im
neuen Plangebiet hat, ist er in die
Planzeichnung de Bebauungsplanes
2.59 aufgenommen worden.
Das macht eine Teilaufhebung des BPlans 2.54 erforderlich. Die Größe des
Änderungsgebietes ergibt sich aus der
vorhandenen Straßenfläche und der
Einmündung in den Sperforkenweg.
(Siehe Plan)
Im Bereich der Einmündung in den
Sperforkenweg
kommt
es
zu
Überschneidungen
der
jeweiligen
Plangeltungsbereiche innerhalb des
erforderlichen
Sichtdreiecks
der
12
Begründung
Hauptzufahrt des Bebauungsplanes 2.59. Im Sinne der Rechtseindeutigkeit und um ein
eigenständiges Änderungsverfahren für den B-Plan 2.54 zu vermeiden, ist der
Geltungsbereich des B-Planes Nr. 2.59 nördlich der Einmündung der Zufahrt soweit
vergrößert worden, dass das Sichtdreieck vollständig vom Geltungsbereich des B-Plans 2.59
erfasst wird. Für die Überschneidungsbereich wird der Bebauungsplan Nr. 2.54 aufgehoben
und durch den Bebauungsplan Nr. 2.59 ersetzt.
Das Gebiet der Teilaufhebung wird begrenzt
- im Südwesten durch die Straße Am Neuen Deich (K 8) sowie durch das Flurstück
36/12, Gemarkung Blomesche Wildnis, Flur 4,
- im Südosten durch die Wohnbebauung Flensburger Straße (Flurstücke 34/16, 34/14,
34/7, 34/10, 34/11 und 37/70, Gemarkung Blomesche Wildnis, Flur 4,
- im Osten durch das Flurstück 37/28, Gemarkung Blomesche Wildnis, Flur 4,
- im Norden durch das Sportplatzgelände (Flurstück 36/14 und 36/16, Gemarkung
Blomesche Wildnis, Flur 4,
- im Westen durch die Straße Sperforkenweg (B 495).
4.
Inhalte der Planung
4.1
Städtebauliche Planungsziele
Eine Konversionsfläche ist immer eine große Herausforderung für die Städte und
Kommunen. Für das „Marineviertel“ der Stadt Glückstadt gilt dies in besonderem Maße,
denn einerseits entspricht die Gesamtfläche der ehemaligen Kaserne von ca. 21 ha der
Größe eines eigenen Stadtteils und andererseits gibt es weitere Konversionsflächen in der
Stadt,
wie
z.B.
das
ca.
10
ha
große
Gelände
des
ehemaligen
Eisenbahnausbesserungswerkes. Die Stadt hat sich dieser Herausforderung gestellt und
konsequent seit 2005 an dem Gebiet städtebaulich gearbeitet. Dabei haben die
wirtschaftlichen Zwänge, die es den Städten und Kommunen nicht erlauben,
unwirtschaftliche Konzepte zu entwickeln, bei der zivilen Nachnutzung des ehemaligen
Kasernenstandortes Marine-Viertel eine wichtige Rolle gespielt. Die schwierigen
Rahmenbedingungen bei Aufnahme der Planungen wurden bereits in Kapitel 2.4 erläutert. In
diesem Kontext ist das Risiko einer innerstädtischen Brache, die den Norden Glückstadts mit
städtebaulichen und sozialen Problemen belasten würde, allen Beteiligten bewusst.
Gemeinsam mit den Flächeneigentümern bzw. Investoren nimmt die Stadt Glückstadt ihre
städtebauliche Aufgabe, die Konversionsfläche einer zivilen Neunutzung zuzuführen und in
den Wirtschaftskreislauf und die Gesamtstruktur der Stadt zu integrieren, als
Herausforderung an. Nach Abprüfen der möglichen Folgenutzungen haben sich folgende
städtebauliche Ziele ergeben.
Mit der zivilen Nachnutzung des ehemaligen Kasernenstandortes „Marineviertel“ werden
vorrangig folgende Ziele der Stadtentwicklung verfolgt:

Aufbereitung der ehemaligen Militärflächen für eine zivile Nachnutzung (Konversion);
Beseitigung einer Brache;
Reaktivierung einer innerstädtischen Brachfläche auch zum Schutz des Außenbereiches;
Gestaltung eines 'Eingangstores' in das Stadtgebiet
Vermeidung von Bauflächen "auf der grünen Wiese"
(Bodenschutzklausel § 1 a Abs. 2 Nr.1 BauGB) mit den Aspekten:
o Innenentwicklung vor Außenentwicklung
o Wiedernutzbarmachung von Flächen
13
o
o
o

Begründung
sparsamer Umgang mit Grund und Boden
Reduzierung der Aufwendungen für Erschließungen
Nutzungsauslastung bestehender infrastruktureller Einrichtungen
Stärkung des nördlichen Stadtteils in Glückstadt
als Einkaufs-, Wohn- und
Arbeitsstandort .
Reduzierung von Verkehrsbewegungen durch räumliche Nähe von Wohnen,
Arbeiten, Einkaufen, Freizeitnutzungen.
Schaffung eines integrierten lebendigen Wohn- und Dienstleistungsangebotes um
Abwanderungen ins Umland entgegen zu wirken und eine nachhaltige städtebauliche
Entwicklung im Norden Glückstadts sicherzustellen.
Schaffung von Ansiedlungsflächen für Gewerbe und daraus resultierenden neuen
Arbeitsplätzen.
Mit der Beseitigung dieser Stadtbrache werden auch positive Ausstrahlungseffekte auf die
Entwicklung der Umgebungsbebauung und -nutzungen erwartet.
4.2
Nutzungsstruktur
Um die oben genannten Ziele einer schrittweisen Umnutzung und Inanspruchnahme von
Flächen mit unterschiedlichen, sich jedoch nicht ausschließenden Nutzungen
bauleitplanerisch abzusichern, wird das Gebiet in drei räumliche und nutzungsbezogene
Schwerpunktbereiche gegliedert (siehe dazu auch Anlage 4 der Begründung):

4.3
Der nordöstliche Teil, im Bereich der ehemaligen Fahrzeughallen, ist für eine
gewerbliche Nutzung vorgesehen. Die Fläche umfasst ca. 2,7 ha und wird als
eingeschränktes Gewerbegebiet ausgewiesen. Hier sind wohnverträgliche
Gewerbenutzungen vorgesehen.
Der Hauptteil der bereits baulich genutzten Flächen, ca. 4,4 ha, wird als Mischgebiet
ausgewiesen. Hier sind Wohnen, Geschäfts- und Bürogebäude sowie das Wohnen
nicht störende Gewerbe vorgesehen. Darüber hinaus sind weitere Nutzungen auf
dem ehemaligen Marinearsenal vorgesehen, die den Wirtschaftsklassifikationen
Gastronomie und Dienstleistung zuzurechnen sind.
Im nordwestlichen Teil des Bebauungsplanes werden drei sonstige SO-Gebiete mit
der besonderen Zweckbestimmung Einzelhandel festgelegt, mit einer Gesamtfläche
von 2,5 ha. Geplant sind insbesondere: ein Lebensmitteldiscounter mit bis zu 800 m²
Verkaufsfläche, ein Drogeriemarkt mit 650 m² Verkaufsfläche, ein discountierender
Textilfachmarkt mit 500 m² Verkaufsfläche, ein 400 qm großer Schuhfachmarkt
(Discount), ein Nonfood-Discounter mit 400 m² Verkaufsfläche sowie ein Bau- und
Gartenmarkt mit einer zulässigen Verkaufsfläche bis zu 3.800 m².
Einzelhandel im Bebauungsplan „Marineviertel“
Städtebauliche Begründung
Wie bereits an anderer Stelle (vgl. Kapitel 2.4) erläutert, gibt es derzeit in der Stadt
Glückstadt nur eine geringe Nachfrage nach Grundstücken für eine wohnbauliche oder
gewerbliche Nutzung... Flächen für Büros werden überhaupt nicht nachgefragt, Flächen für
Dienstleistungen ebenfalls kaum und für zusätzliche soziale, kulturelle, sportliche und
sonstige Nutzungen gibt es entweder keinen Bedarf und / oder keine Träger, die
entsprechend investieren können. Die einzige echte Nachfrage besteht nach Flächen für
Einzelhandel – und zwar einerseits von Anbieterseite (insbesondere für großflächigen
Lebensmitteleinzelhandel) und andererseits von Kunden- bzw. Stadtseite ein Baumarkt. In
dieser Nachfrage sieht die Stadt eine Chance, dem „Marineviertel“ den entscheidenden
Entwicklungsimpuls zu geben.
14
Begründung
Dabei ist es der Stadt aber wichtig, dass die anzusiedelnden Einzelhandelseinrichtungen
keine negativen Einflüsse auf die Innenstadt bzw. die vorhandenen Einzelhandelsstandorte
entwickeln. Diese Maßgabe führt dazu, dass dem Wunsch von Investoren nach Flächen für
großflächigen Lebensmitteleinzelhandel nicht nachgekommen wird. Für einen kleinen
Lebensmittelmarkt (bis 800 qm Verkaufsfläche) wird allerdings ein Bedarf gesehen, denn der
Stadtteil Glückstadt-Nord bzw. der Norden der Stadt Glückstadt verfügt über keine
entsprechende Einkaufseinrichtung und ist unterversorgt.
Die Stadt Glückstadt und die Eigentümer haben auf Anregung der Landesplanung
Schleswig-Holstein die MRC Hamburg beauftragt, eine Standort- und Verträglichkeitsanalyse
im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nummer 2.59 "Marineviertel" der Stadt
Glückstadt zu erstellen (siehe Anlage 7 der Begründung).
In der Stadt besteht zudem der Bedarf an einem Bau- und Gartenmarkt, zumal ein
Baustoffhandel mit Heimwerkerangebot im Gewerbegebiet Stadtstraße zum Jahresende
2009 geschlossen hat. Allerdings sind die Gegebenheiten für einen solchen Markt in
Glückstadt nicht ganz einfach: Zum einen ist der Einzugsbereich der Stadt Glückstadt wegen
der beiden benachbarten Mittelzentren Itzehoe und Elmshorn relativ gering, zum anderen
sind in diesen Mittelzentren diverse Bau- und Gartenmärkte vorhanden. Deshalb wird es
notwendig sein, durch weitere Einzelhandelsangebote ein Umfeld zu schaffen, das die
Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes im Geltungsbereich fördert. Aber auch hier gilt,
dass durch ein solches Angebot negative Einflüsse auf die Innenstadt bzw. die vorhandenen
Einzelhandelsstandorte vermieden werden sollen. Dazu werden über entsprechende
Festsetzungen des Bebauungsplanes die Verkaufsflächen und die zulässigen Sortimente
begrenzt. Qualitätsvolle (in der Regel inhabergeführte) Geschäfte bleiben somit der
Innenstadt vorbehalten.
Die Verträglichkeit der als zulässig geplanten Nutzungen ist gutachterlich bestätigt worden.
Auszug aus der Schlussbetrachtung der Standort- und Verträglichkeitsanalyse der MRC
Market Research & Consultants, Hamburg zur Verträglichkeit nach § 11 Abs. 3 BauGB
(Anlage 7):
„Aus der Gesamtbetrachtung der Nachfragevolumina und der Umsätze des stationären
Einzelhandels im untersuchten Marktgebiet der Stadt Glückstadt ist der Nachweis erbracht
worden, dass sich die Planungsempfehlung wesentlich innerhalb der nachgewiesenen
„eigenen“ Kaufkraftpotenziale bewegt
Die neu „auf den Markt kommenden“ Umsätze eines Nahversorgungs- und
Fachmarktstandortes auf dem Gelände der ehemaligen Marinekaserne werden überwiegend
aus dem eigenen Marktgebiet rekrutiert.
Die vorgesehenen Planungsgrößen binden sich auch sortimentsweise betrachtet in die
landesplanerische Zäsur einer angemessenen Eigenausstattung von Kommunen mit
zentralörtlicher Bedeutung ein. Eine Beeinträchtigung anderer Kommunen kann
grundsätzlich ausgeschlossen werden und das Vorhaben ist in dieser Hinsicht
bauplanungsrechtlich zulässig.
Das Kongruenzgebot wird eingehalten. Gleiches gilt auch für das Beeinträchtigungsverbot,
denn
von
der
Grundund
Nahversorgungsplanung
wie
auch
von
der
Fachmarktagglomeration ist keine Umlandkommune im bau- oder planungsrechtlichen Sinne
betroffen.
Hinzuweisen ist an dieser Stelle abschließend darauf, dass jeder Kommune in SchleswigHolstein mit zentralörtlicher Funktion nicht nur das Recht gegeben ist, sondern auch die
Pflicht aus den landesplanerischen Funktionsstellungen auferlegt ist, seine Einwohner
15
Begründung
hinreichend und qualitativ zu versorgen, d.h. die planerischen Voraussetzungen für solche
Handelsstätten zu schaffen. Bei dem Planvorhaben handelt es sich um eine qualitative und
quantitative Bereicherung für eine funktionierende Versorgung der eigenen Einwohner.
Eine Raumverträglichkeit im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO halten wir aufgrund unserer
Untersuchungen für ein Nahversorgungskonzept mit arrondierenden Fachmärkten allerdings unter planungsrechtlich restriktiv durch die Stadt festzulegenden
Verkaufsflächengrößen nach Maßgabe der hier untersuchten absoluten Größenordnung des
Planungsvorhabens - der Stadt Glückstadt eindeutig für gegeben.
Die Wegebeziehungen und -entfernungen der zum Versorgungsgebiet zählenden Ortsteile
und Gemeinden rechtfertigen eine Einzelhandelsentwicklung auf dem ehemaligen
Kasernengelände, zumal in dem nördlichen Wohngebiet von Glückstadt keine oder nur eine
unbefriedigende und unzureichende Lebensmittelversorgung möglich ist.
Darüber hinaus dürfte die bauliche Entwicklung auch als Auslöser für eine weitere
Revitalisierung der Kasernenanlage dienen und gewissermaßen als „Tor zur Innenstadt“
dienen können. Das kann weitere Koppelungen mit der Innenstadt auslösen.
Planungsrechtlich ist das Bauvorhaben in der hier aufgezeigten Größe und unter Maßgabe
der dezidierten Handelsflächenplanungen, wie sie hier untersucht sind, ohne Einfluss auf die
Gefährdung benachbarter Orte und Zentren genehmigungsfähig.
Ein Gefährdungspotenzial für die zentrale Mitte der Stadt Glückstadt ist durch die neuen
Planungen planungsrechtlich nicht vorhanden“.
4.4
Begründung der Festsetzungen
Nachfolgend werden die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans
im Einzelnen begründet und erläutert.
4.4.1
Art der baulichen Nutzung
a)
•
•
•
•
•
Es werden die folgenden Baugebiete festgesetzt:
Mischgebiete (MI) (§ 6 BauNVO) [Ziffer 1.1 der Textfestsetzungen, im
Folgenden: TF];
.Gewerbegebiete (GE) (§ 8 BauNVO) ), [TF Ziffer 1.2]
Sondergebiet SO1 wird mit der Zweckbestimmung Bau- und Gartenmarkt [TF
Ziffer 1.3.1];
Sondergebiet SO2 mit der Zweckbestimmung Einzelhandel der Lebensmittelbranche [TF Ziffer 1.3.4]
Sondergebiet SO3 mit der Zweckbestimmung Einzelhandel der BekleidungsSchuh- und Drogeriebranche sowie Non-food-Discounter TF Ziffer 1.3.7].
Begründung zu a):
Die Festsetzung der vorgenannten Baugebietstypen entspricht den Grundsätzen und Zielen
der Regional- und Landesplanung, wie sie im gültigen Regionalplan (ROP), Planungsraum
IV, Schleswig-Holstein Südwest, Fortschreibung 2005 und im Landesentwicklungsplan (LEP)
Schleswig-Holstein 2010 dargelegt worden sind. Die Aufstellung des Bebauungsplans steht
im Einklang mit den Zielen der Raumordnung und erfüllt die Anforderungen des
§ 1 Abs.4 BauGB.
So soll laut ROP 'Eine attraktive Angebotsplanung' u.a. in Glückstadt auf Grund der Funktion
als Entwicklungs- und Entlastungsort dazu beitragen, 'dass der Planungsraum von
wirtschaftlichen Entwicklungen in der Metropolregion Hamburg profitieren kann.' (ROP 2005,
G 3.3 (14)). Dabei werden mit einer festen Elbquerung bei Glückstadt Infrastruktur und
16
Begründung
Arbeitsmarkteffekte und damit auch Impulse für die weitere Entwicklung des
Wirtschaftsraums erwartet (Vgl. ROP 2005). Der Bebauungsplan 2.59 Marineviertel trägt in
seiner Mischnutzungsstruktur dazu bei, die Voraussetzungen hierfür zu schaffen.
Dabei soll Glückstadt - wie auch im REK 2000 für die Metropolregion Hamburg vorgesehen –
Funktionen als Entwicklungs- und Entlastungsort wahrnehmen. Im Einzelnen bedeutet das
insbesondere eine Funktionssicherung und Stärkung der gewerblichen Basis in der Stadt
(Vgl. ROP 2005, 6.3.2. Nr. 2. (2)). Die als zulässig geplanten gewerblichen Nutzungen –
gegliedert in Mischgebiete, Gewerbegebiete und sonstige Sondergebiete - im
Bebauungsplan tragen zu dieser Sicherung und Stärkung bei.
Die „Anschlussnutzung“ frei gewordener und frei werdender militärischer Liegenschaften soll
gemäß ROP 2005 raum- und umweltverträglich sein. Dies gilt auch für die Lösung von
Strukturproblemen infolge des Abbaus militärischer Einrichtungen innerhalb der jeweiligen
Standortgemeinde
(vgl.
ROP
2005,
7.9.2.
(2)).
Die
Lage
des
Bebauungsplangeltungsbereichs im bestehenden Siedlungszusammenhang sowie die im
Geltungsbereich liegenden Bestandsgebäude, welche teilweise einer Nachnutzung zugeführt
werden sollen, prädestinieren die Flächen in diesem Kontext für eine bauliche Nachnutzung.
Mit dem Bebauungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen, um
die für den ehemals militärischen Standort angestrebte zivile Nachnutzung zu verwirklichen.
Die nachfolgende im einzelnen begründeten zusätzlichen Festsetzungen zur Art der
baulichen Nutzung und zur Gliederung der Baugebiete zielen darauf ab, sicherzustellen,
dass die Nachnutzung der Flächen raum- und umweltverträglich erfolgt und insbesondere
auch die benachbarten Nutzungen berücksichtigt werden.
Ferner wird die Trasse einer künftigen Ost-West-Verbindung mit Elbquerung im Raum
Glückstadt (Vorzugstrasse) durch die Planung nicht beeinträchtigt (ROP 2005, Z 5.8.2 (5)).
b)
In den Mischgebieten MI1, MI2, MI3, MI4, MI 5 und MI6 sind abweichend von
§ 6 Abs. 2 Nr. 3. BauNVO Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig, abweichend von
§ 6 Abs. 2 Nr. 7. BauNVO Tankstellen nicht zulässig und abweichend von
§ 6 Abs. 2 Nr. 8. BauNVO Vergnügungsstätten nicht zulässig, (§ 1 Abs. 5 und 9
BauNVO).
Abweichend von Satz 1 sind ausnahmsweise zulässig: Einzelhandelsbetriebe, welche
in direktem räumlichen und funktionalen Zusammenhang zu einem Gewerbebetrieb
stehen - Direktvermarktung eigener Produkte - und diesem gegenüber in Grundfläche
und Baumasse untergeordnet sind (§ 1 Abs. 9 BauNVO). Je Einzelhandelsbetrieb
sind dabei maximal 250 m² Verkaufs- und Ausstellungsfläche zulässig.
[TF Ziffer 1.1.1]
In den Mischgebieten MI1, MI2, MI3, MI4, MI 5 und MI6 sind abweichend von § 6
Abs. 3 BauNVO Vergnügungsstätten nicht zulässig, auch nicht ausnahmsweise. (§ 1
Abs. 6 Nr. 1. BauNVO).
[TF Ziffer 1.1.2]
In den Gewerbegebieten GE1 und GE2 sind abweichend von § 8 Abs. 2 BauNVO
Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig und abweichend von § 8 Abs. 2 Nr. 3. BauNVO
Tankstellen nicht zulässig (§ 1 Abs. 5 und 9 BauNVO).
Abweichend von Satz 1 sind ausnahmsweise zulässig: Einzelhandelsbetriebe, welche
in direktem räumlichen und funktionalen Zusammenhang zu einem Gewerbebetrieb
stehen - Direktvermarktung eigener Produkte - und diesem gegenüber in Grundfläche
und Baumasse untergeordnet sind, (§ 1 Abs. 9 BauNVO). Je Einzelhandelsbetrieb
sind dabei maximal 250 m² Verkaufs- und Ausstellungsfläche zulässig.
[TF Ziffer 1.2.1]
In den Gewerbegebieten GE1 und GE2 sind abweichend von § 8 Abs. 3 Nr. 3
BauNVO Vergnügungsstätten nicht zulässig, auch nicht ausnahmsweise (§ 1 Abs. 6
Nr. 1. BauNVO). [TF Ziffer 1.2.2]
17
Begründung
Begründung zu b):
In den jeweiligen Baugebieten werden Nutzungen ausgeschlossen, die aufgrund ihrer
Eigenart zu nicht gewollten Belästigungen oder Nutzungseinschränkungen der in den
Baugebieten selbst als zulässig geplanten und vorgesehenen Nutzungen führen können.
Ferner werden dadurch auch die benachbarten bestehenden Siedlungsbereiche in gleicher
Weise berücksichtigt. Insbesondere Vergnügungsstätten stehen aufgrund der regelmäßig
anzunehmenden Nutzungszeiten – einschließlich des Nachtzeitraums – sowie bedingt durch
den An- und Abreiseverkehr in Konflikt mit der bestehenden und als zulässig geplanten
Wohnnutzung und werden daher ausgeschlossen.
Die Einzelhandelsnutzung wird in den genannten Mischgebieten und Gewerbegebieten als
nicht zulässig festgesetzt, um eine detaillierte Steuerung dieser Nutzungen zu erlauben.
Diese Nutzungen sollen in den Sondergebieten konzentriert werden, wobei eine detaillierte
Festsetzung (s.u.) auf Basis der Einzelhandelsanalyse (siehe Anlage 7 zur Begründung)
erfolgt, womit negative Auswirkungen auf den in Glückstadt bereits bestehenden
Einzelhandel vermieden werden sollen.
Die in den Sätzen 2 und 3 der textlichen Festsetzung 1.1.1 formulierte Ausnahmeregelung
soll unbeabsichtigte Härtefälle vermeiden. So ist es durchaus erwünscht, dass sich in den
Mischgebieten Gewerbebetriebe ansiedeln, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Insbesondere im Bereich des Handwerks und Kunsthandwerks kann die Direktvermarktung
der eigenen Produkte eine wesentliche Rolle für den wirtschaftlichen Erfolg darstellen. Daher
wird eine solche Direktvermarktung als ausnahmsweise zulässig festgesetzt.
Gleichermaßen zielt die in den Sätzen 2 und 3 der textlichen Festsetzung 1.2.1 formulierte
Ausnahmeregelung auf die Vermeidung der vorgenannten unbeabsichtigten Härtefälle ab.
Der Ausschluss von Tankstellen trägt insbesondere der Gewährleistung gesunder Wohnund Arbeitsverhältnisse in den Mischgebieten Rechnung. Die Festsetzung ist zum einen
erforderlich, um nicht gewollte Belästigungen oder Nutzungseinschränkungen der in den
einzelnen Teilgebieten als zulässig geplanten und vorgesehenen Nutzungen insbesondere
durch Emissionen bei Betankungsvorgängen von Kfz und bei der Lieferung von Kraftstoffen
sowie durch Emissionen des An- und Abfahrtverkehrs weitgehend zu vermeiden. Ferner wird
dadurch die sicherheitsrelevante Abstandsproblematik zu sensitiven Nutzungen im
Geltungsbereich vermieden. In den Gewerbegebieten GE1 und GE2 ist der Ausschluss von
Tankstellen ebenfalls erforderlich, da GE2 in direkter Nachbarschaft zu bestehenden Reinen
Wohngebieten außerhalb des Geltungsbereichs liegt (ca. 30 m Abstand zwischen GE2
Baufenster und bestehender Wohnbebauung) und darüber hinaus beide Gewerbegebiete in
direkter räumlicher Nähe der auch dem Wohnen dienenden Mischgebiete im
Geltungsbereich liegen.
c)
Das Sondergebiet SO1 wird mit der Zweckbestimmung Bau- und Gartenmarkt
festgesetzt..
[TF Ziffer 1.3.1]
Zulässig sind Bau- und Gartenmärkte mit einer Gesamtverkaufsfläche von maximal
0,36 m2 je Quadratmeter Fläche des Baugrundstücks im Sinne des § 19 Abs. 3
BauNVO. Die hier relevante Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die Verkäufe
abgewickelt werden und die von Kunden zu diesem Zweck betreten werden darf.
Hierzu zählen auch Ausstellungs- und Schaufensterflächen für jegliche Art der
Warenpräsentation, Kassenzonen, Verkehrsflächen (Gänge), Packzonen hinter den
Kassen und innerhalb der Verkaufsräume befindliche und diese miteinander
verbindende Treppen und Aufzüge sowie Bereiche der Warenpräsentation und
Verkauf im Freien, soweit die genannten Flächen den Kunden zugänglich sind. Nicht
zur Verkaufsfläche zählen die reinen Lagerflächen, Büro- und Sozialräume sowie
Haustechnikräume. Die maximale Baugrundstücksfläche in Sondergebiet SO1
beträgt 10.618 m².
[TF Ziffer 1.3.2]
18
Begründung
Die folgenden Warensortimente und Verkaufsflächenanteile – ausgedrückt durch
anteilige Verkaufsflächenzahlen - sind zulässig:
Warensortiment
Anteilige Verkaufsflächenzahl
Nahrungs- und Genussmittel
0,004
Bücher, Schreibwaren , Papierwaren
0,006
Bekleidung
0,002
Schuhe
0,002
Hausrat, Glas, Porzellan
0,009
Spiel, Sport, Hobby
0,018
Bau-, Heimwerker-, Garten- u. zoologischer
0,251
Bedarf
Möbel, Einrichtung, Haus/Heimtextil
0,041
Uhren/Schmuck, Lederwaren, Geschenk.
0,009
Unterhaltungselektronik, Technik, Leuchten
0,018
Die Verkaufsflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Verkaufsfläche je
Quadratmeter Baugrundstück im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO maximal zulässig
sind.
Die maximale Baugrundstücksfläche in Sondergebiet SO1 beträgt 10.618 m².
[TF Ziffer 1.3.3]
Das Sondergebiet SO2 wird mit der Zweckbestimmung Einzelhandel der
Lebensmittelbranche festgesetzt.
[TF Ziffer 1.3.4]
Zulässig sind Einzelhandelsbetriebe der Lebensmittelbranche mit einer
Gesamtverkaufsfläche von maximal 0,177 m² je Quadratmeter Fläche des
Baugrundstücks im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO. Die maximale
Baugrundstücksfläche in Sondergebiet SO2 beträgt 4.500 m².
[TF Ziffer 1.3.5]
Die
folgenden
Warensortimente
Verkaufsflächenzahlen sind zulässig:
und
Warensortiment
Gesundheits- und Körperpflegemittel
Bücher, Schreibwaren, Papierwaren
Bekleidung
anteiligen
Verkaufsflächen
bzw.
0,136
0,018
0,013
0,004
0,005
0,001
sind.
[TF Ziffer 1.3.6]
Das Sondergebiet SO3 wird mit der Zweckbestimmung Einzelhandel der
Bekleidungs-, Schuh- und Drogeriebranche sowie Non-food-Discounter festgesetzt.
[TF Ziffer 1.3.7]
Zulässig sind Einzelhandelsbetriebe Bekleidungs-, Schuh- und Drogeriebranche
sowie Non-food Discounter mit einer Gesamtverkaufsfläche von maximal 0,2 m² je
Quadratmeter Fläche des Baugrundstücks im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO. Die
maximale Baugrundstücksfläche in Sondergebiet SO3 beträgt 9.945 m².
19
Begründung
[TF Ziffer 1.3.8]
Die
folgenden
Warensortimente
und
anteiligen
Verkaufsflächen
bzw.
Verkaufsflächenzahlen sind zulässig:
Warensortiment
0,011
Gesundheit und Körperpflege
0,049
Bücher, Schreibwaren, Papierwaren
0,004
Bekleidung
0,062
Schuhe
0,049
0,007
Spiel, Sport, Hobby
0,003
Bau-/Heimwerker
0,006
Möbel, Einrichtung, Haus/Heimtextil.
0,004
Uhren/Schmuck, Lederwaren, Geschenkart.
0,001
0,004
sind.
[TF Ziffer 1.3.9]
In den Sondergebieten SO1, SO2 und SO3 sind als ergänzende Nutzungen zulässig:
Büros, erforderliche Neben- und Sozialräume, Lagerräume und -flächen sowie
Stellplätze, Parkhäuser und Tiefgaragen.
[TF Ziffer 1.3.10]
In Sondergebiet SO2 sind ferner zulässig Fitnessstudios, Tiernahrungshandel und
Getränkehandel.
[TF Ziffer 1.3.11 ]
In Sondergebiet SO3 sind ferner zulässig Fitnessstudios, Bäckereien und
Kraftfahrzeughandel, Partyservice sowie Nutzungseinheiten für freiberuflich Tätige
i.S.d. § 13 BauNVO - insbesondere Ergo- und Physiotherapeuten.
[TF Ziffer 1.3.12]
Begründung zu c):
Die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe im Kontext des vorliegenden
Bebauungsplans Nr. 2.59 'Marineviertel' der Stadt Glückstadt wurde im Zuge einer Standortund Verträglichkeitsanalyse eingehend untersucht (siehe Anlage 7 zur Begründung, MRC
Market Research & Consultants 2010, datiert 03.11.2010).
Wie bereits vorstehend dargelegt, wurde in Abstimmung zwischen den Flächeneigentümern
und der Stadt Glückstadt auch für die als zulässig geplanten Einzelhandelsnutzungen ein
'Größter anzunehmender Planungsfall' definiert, welcher im Rahmen der Standort- und
Verträglichkeitsanalyse geprüft wurde. Die Definition des Größten anzunehmenden
Planungsfalls meint in diesem Kontext, dass auf Basis der vorgenannten Analyse nicht nur
rein quantitativ absolute Verkaufsflächenobergrenzen festgelegt wurden, welche im
Bebauungsplangeltungsbereich als zulässig geplant werden sollen. Es wurden darüber
hinaus detaillierte Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Sortimentsbereiche festgelegt.
Diese feine Steuerung wird erforderlich, da beispielsweise die Ansiedlung eines Baumarktes
und die damit zusammenhängenden Kernsortimente (Bauprodukte, Werkzeuge etc) in
keinerlei Konkurrenz zu bestehenden Betrieben in Glückstadt stehen würde, aber mögliche
Randsortimente - z.B. auch Produkte, die nur wenige Wochen im Angebot sind (Weiße
Ware, Haushaltsgeräte etc) – sehr wohl negative Auswirkungen auf den bestehenden
Einzelhandel in Glückstadt haben könnten.
Um eine solch feine Steuerung zu ermöglichen, wurden drei sonstige Sondergebiete
bezüglich Nutzungsmix und Verkaufsflächenobergrenzen detailliert definiert und festgesetzt,
20
Begründung
welche sich – wie in § 11 Abs. 1 BauNVO postuliert – von den Baugebieten der §§ 2 bis 10
BauNVO wesentlich unterscheiden.
Die für den Bebauungsplan – insbesondere die als zulässig geplanten Nutzungen - zentralen
Ergebnisse der Analyse sind im Folgenden zusammenfassend dargestellt, da sie die Basis
für die Festsetzungen der Sondergebiete SO1 bis SO3 bilden:
Die Stadt Glückstadt kann aktuell etwa 50,7 Prozent der eigenen Kaufkraft von 94,2 Mio. €
vor Ort binden - die ungebundene Kaufkraft, das sind rund 46,4 Mio. €, fließt in andere
Marktgebiete ab (Vgl. MRC, 2010, S. 25). Der Gutachter ist der Auffassung, dass diese
Kaufkraftbindungsquote für ein Unterzentrum – auch mit touristischer Bedeutung - durchaus
verbesserungsfähig und -würdig ist (Vgl. MRC, 2010, S. 25). Die Analyse zeigt, dass eine
qualitative und ausschließlich auf das eigene Marktgebiet wirkende Versorgung mit Gütern
des täglichen Bedarfs noch nicht ausgeprägt ist (Vgl. MRC, 2010, S. 31).
Die als zulässig geplanten Einzelhandelsnutzungen im Geltungsbereich des vorliegenden
Bebauungsplans können dazu beitragen, dieses in der Gesamtsituation - rein quantitativ
betrachtete – Defizit in Glückstadt abzubauen.
Es stellt sich darüber hinaus die Frage, welche Auswirkungen die hier als zulässig geplanten
Vorhaben bei detaillierter – auch qualitativer – Betrachtung auf die Einzelhandelssituation in
Glückstadt selbst, aber auch auf die benachbarten zentralen Orte, haben können.
Als zentralen Indikator hierfür zieht der Gutachter das Über- oder Unterschreiten der im
Marktgebiet vorhandenen, vom Gutachter analysierten und nachgewiesenen,
Kaufkraftpotenziale heran (Vgl. MRC, 2010, S. 40). In diesem Kontext wurde eine auf
Einzelsortimente bezogene Analyse durchgeführt, wobei der Gutachter zu folgendem
Ergebnis kommt:
‚Auf Grundlage der über Sortimentsflächenanteile errechneten Sortimentsgruppenumsätze
stellt der geplante Mietermix insgesamt betrachtet eine für die Stadt Glückstadt homogene
und verträgliche Planung dar' (vgl. MRC, 2010, S. 44).
Lediglich in den Sortimenten 'Gesundheit- und Körperpflegemittel', 'Schuhe', 'Hausrat, Glas,
Porzellan' und 'Uhren/Schmuck, Lederwaren, Geschenkartikel' ist im Falle einer Realisierung
der Planung damit zu rechnen, dass die neu in den Markt eintretenden Umsatzeffekte zu
Überschreitungen der vorhandenen Kaufkraft im definierten Marktgebiet führen (Vgl. MRC,
2010, S. 40/41).
Der Gutachter kommt allerdings bei der weitergehenden qualitativen Analyse zum Schluss,
dass einer Realisierung der als zulässig geplanten Verkaufsflächen, auch in den
vorgenannten Sortimentsgruppen, keine nachhaltige Beeinträchtigung bestehender
Einzelhandelsbetriebe in Glückstadt selbst oder benachbarten zentralen Orten nach sich
ziehen werden (Vgl. MRC, 2010, S. 40/41).
In diesem Kontext führte der Gutachter eine 'QUALTIATIVE BETRACHTUNG DER
BETROFFENEN LADENEINHEITEN IN DER CITY' durch und betrachtete auch die Lage der
bestehenden und geplanten Einzelhandelsnutzungen.
Für die Sortimentsgruppe der 'Gesundheit- und Körperpflegemittel' kommt der Gutachter zur
Auffassung, dass bislang in erster Linie Apotheken diese Waren führen, welche 'durch das
geplante Billig-, aber auch Randsortiment in keiner Weise betroffen werden' (Vgl. MRC,
2010, S. 42).
In Bezug auf einen möglicherweise betroffenen bestehenden Sonderpostenmarkt sowie die
bestehenden Filialisten Kloppenburg und Schlecker, geht der Gutachter von
Umsatzumverteilungseffekten von unter 4 % im ersten Fall - bzw. max. 6,1% im zweiten Fall
aus (Vgl. MRC, 2010, S. 42). Beides ordnet der Gutachter als verträglich ein. Auch erwartet
er keine maßgeblichen Auswirkungen auf bestehende Einzelhandelsunternehmen, welche
die hier relevanten Waren im Randsortiment mit anbieten (ebenda).
Weiterhin legt der Gutachter dar, dass in nicht unerheblichem Umfang touristische
Kaufkraftzuflüsse bereits in den derzeitigen Umsätzen enthalten sind. Er geht davon aus,
dass auch zukünftig diese touristischen Kaufkraftzuflüsse, Studien zum Ausgabeverhalten
von Touristen folgend, gerade auch in den genannten Sortimentsgruppen 'Gesundheit- und
Körperpflegemittel' sowie 'Hausrat, Glas, Porzellan' und 'Uhren/Schmuck, Lederwaren,
21
Begründung
Geschenkartikel' zu erwarten sind (Vgl. MRC, 2010, S. 30 und 41). Mit anderen Worten – der
Gutachter prognostiziert, dass die zusätzlichen Umsätze im Plangebiet, im Falle der
Realisierung der als zulässig geplanten Nutzungen, u.a. auch durch die zusätzliche
Kaufkraft, welche durch den Tourismus nach Glückstadt gebracht wird, absorbiert werden.
Zudem empfiehlt der Gutachter die 'sinnhafte Koppelung des Lebensmittelmarktes und des
Drogeriemarktes' im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans (Vgl. MRC, 2010,
S. 41). Diese Empfehlung erfolgt aus der Erkenntnis, dass der 'Norden Glückstadt'
hinsichtlich der als akzeptabel erachteten Erreichbarkeiten (fußläufig / PKW) 'unversorgt' ist
und bereits das vorhandene und gewachsene Wohnumfeld eine Nahversorgung im
Geltungsbereich rechtfertigen (Vgl. MRC, 2010, S. 37).
Bezogen auf das Sortiment 'Schuhe' errechnet der Gutachter eine Umsatzumverteilung von
maximal 5,1 % bzw. im günstigen Fall von unter 2,5 %, welche für bestehende Filialisten in
Glückstadt relevant sein können (Vgl. MRC, 2010, S. 43). Auch dies schätzt der Gutachter
als verträglich ein.
Weiterhin legt der Gutachter dar, dass negative Auswirkungen auf Spezialisten (z.B. für
orthopädische Schuhe) nicht zu erwarten sind (Vgl. MRC, 2010, S. 43).
Zusammenfassend kommt die Standort- und Verträglichkeitsanalyse zu folgenden
Ergebnissen:
Die als zulässig geplanten Einzelhandelsnutzungen im Geltungsbereich des
Bebauungsplans 2.59 'Marineviertel' sind in der vorgesehenen Form (Größter
anzunehmender Planungsfall) verträglich (Vgl. MRC, 2010, S. 44 ff). Vielmehr kann sich der
Gutachter im Falle einer Realisierung und der weiteren Revitalisierung der ehemaligen
Kasernenanlage das Herausbilden eines neuen 'Tors zur Innenstadt' vorstellen, was weitere
positive Koppelungen mit der Innenstadt auslösen kann (Vgl. MRC, 2010, S. 45).
Negative Auswirkungen auf benachbarte Kommunen werden nicht erwartet (Vgl. MRC, 2010,
S. 44 ff).
Den als zulässig geplanten Nutzungen am vorgesehenen Standort attestiert der Gutachter
eine sinnvolle Zusammenstellung und gute Erfolgschancen im Sinne einer nachhaltigen
Entwicklung (vgl. MRC, 2010, S. 44 ff).
Es ist das erklärte Planungsziel der Stadt Glückstadt, mit dem vorliegenden Bebauungsplan
einerseits die Nahversorgung im Norden der Stadt zu verbessern und andererseits die
Versorgungssituation für ihren gesamten Nahbereich aufzuwerten. Dabei sollen negative
Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel vermieden werden. Dies erfolgt durch die
Limitierung der zulässigen Nutzungsarten und jeweiligen Verkaufsflächen, nach
Sortimentsgruppen für den Bereich der Einzelhandelsnutzungen. Dabei wird die folgende
Struktur für die Festsetzung der Sondergebiete (SO) § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO gewählt:
In der ersten 'Festsetzungsebene' wird zunächst die Zweckbestimmung der Sondergebiete
SO1, SO2 und SO3 definiert. In der nächsten 'Ebene' erfolgt die Definition der zulässigen
Nutzungsarten bzw. der Eigenschaften zulässiger Betriebe und Vorhaben unter
Bezugnahme auf die maximale Gesamtverkaufsfläche, welche je Quadratmeter Fläche des
Baugrundstücks im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO als zulässig geplant ist. In der dritten
'Ebene' werden schließlich die als zulässig geplanten Warensortimente definiert und ihnen
jeweils eine maximal zulässige Verkaufsflächenzahl zugeordnet. Die Verkaufsflächenzahl
gibt an, wie viel Quadratmeter Verkaufsfläche je Quadratmeter Baugrundstück im Sinne des
§ 19 Abs. 3 BauNVO maximal zulässig sind. Die Ermittlung der maximal zulässigen
Verkaufsfläche je Sortiment (und auch in der Gesamtsumme) erfolgt dabei analog zur
Ermittlung traditioneller städtebaulicher Kenngrößen wir z.B. die Berechnung der zulässigen
Grundfläche aus der Grundflächenzahl.
Die folgenden Tabellen beinhalten jeweils eine Beispielrechnung für die Sondergebiete SO1,
SO2 und SO3. Dabei wird deutlich, dass die in der Standort- und Verträglichkeitsanalyse als
verträglichen eingeschätzten Verkaufsflächen insgesamt und bezogen auf Einzelsortimente
22
Begründung
nicht überschritten werden können, auch wenn ein zukünftiger Betrieb die gesamte in einem
Sondergebiet beinhaltete Fläche erwerben und - soweit zulässig - als Baugrundstück nutzen
würde (Vgl. auch Anl. 7 der Standort- und Verträglichkeitsanalyse). In diesem Kontext ist
darauf hinzuweisen, dass die Verkaufsflächenzahlen jeweils auf drei Dezimalstellen gerundet
wurden, um den Vollzug zu erleichtern. Die sich dadurch ergebenden leichten
Verschiebungen der absoluten Verkaufsflächen, welche somit als zulässig festgesetzt
wurden, wurden vom Einzelhandelsgutachter geprüft. Er kommt zum Ergebnis, dass auch
mit diesen Verschiebungen die vorgenannten Gutachtensergebnisse - bezüglich der
Einschätzung der Verträglichkeit der als zulässig geplanten Nutzungen - vollumfänglich
gelten:
23
Begründung
Schließlich wird die ausnahmsweise Zulässigkeit von Nutzungen geregelt.
Ergebnis ist eine auf den Größten anzunehmenden Planungsfall bezogene
Verkaufsflächenobergrenze (Gesamtverkaufsfläche), die nicht überschritten werden kann.
Die Eingangsgrößen für den größten anzunehmenden Planungsfall sind:
• Summe der Baugrundstücksflächen in den jeweils festgesetzten Sondergebieten
SO1, SO2 und SO3.
• Verkaufsflächenobergrenzen (gesamt und nach Sortimenten gegliedert aus der
Standort- und Verträglichkeitsanalyse von MRC, 2010) in den jeweils festgesetzten
Sondergebieten SO1, SO2 und SO3.
Im Ergebnis können flexibel Betriebe in einem der Sondergebiete angesiedelt werden, ohne
dass die Obergrenzen überschritten werden und ohne dass ein 'Windhundrennen' entsteht,
bei dem Teile eines Sondergebietes nicht mehr genutzt werden können, weil die ersten
Ansiedler bereits die Obergrenzen ausgeschöpft haben.
4.4.2 Gliederung der Baugebiete nach dem Emissionsverhalten von Betrieben
a)
Die Mischgebiete MI3 und MI4 sowie die Gewerbegebiete GE1 und GE2
werden nach den besonderen Eigenschaften der Betriebe und Anlagen
folgendermaßen gegliedert (§ 1 Abs.4 S.1 Nr. 2 BauNVO) sowie die Eigenschaften
der Betriebe und Anlagen in den Sondergebieten SO1, SO2 und SO3
folgendermaßen festgesetzt (§ 11 Abs. 2 und 3 BauNVO):
Es sind nur Betriebe und Anlagen zulässig, deren gesamte Schallemission,
gemessen in dB(A) je m² der Fläche des jeweiligen Baugrundstücks im Sinne des
§ 19 Abs.3 BauNVO, die Emissionskontingente LEK, i, welche jeweils durch den dem
Baugebiet zugeordneten Eintrag in der nachfolgenden Tabelle festgesetzt sind, nicht
überschreitet.
Die erste Spalte bezeichnet die jeweiligen Baugebiete.
Der Wert in der zweiten Spalte bezeichnet den zulässigen Tagwert für die Zeit von
6.00 Uhr bis 22.00 Uhr, der Wert in der dritten Spalte den zulässigen Nachtwert für
die Zeit von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr, (§ 1 Abs.4 S.1 Nr. 2 BauNVO).
[TF Ziffer 1.4.1]
b)
Die Prüfung der Einhaltung erfolgt in Anlehnung an DIN 45691:2006-12
Abschnitt 5. Die Immissionsprognosen sind abweichend von der DIN 45691:2006-12
wie folgt durchzuführen:
24
Begründung
•
Ableitung der maximal zulässigen Beurteilungspegelanteile für den jeweiligen
Betrieb aus den festgesetzten maximal zulässigen flächenbezogenen
immissionswirksamen
Schallleistungspegeln
mit
Hilfe
einer
Ausbreitungsrechnung nach DIN ISO 9613-2 (ohne Berücksichtigung der
Meteorologiekorrektur, Abschirmung und Reflexionen im Plangeltungsbereich,
Lärmquellenhöhe 1 m über Gelände, Immissionspunkthöhe jeweils für das
oberste Geschoss der nächstgelegenen Wohnbebauung);
•
.Durchführung einer betriebsbezogenen Lärmimmissionsprognose auf
Grundlage der TA Lärm mit dem Ziel, die unter i.) ermittelten maximal
zulässigen Beurteilungspegelanteile für den betrachteten Betrieb zu
unterschreiten.
Ein Vorhaben erfüllt auch dann die schalltechnischen Festsetzungen des
Bebauungsplans, wenn der Beurteilungspegel den Immissionsrichtwert an den
maßgeblichen Immissionsorten um mindestens 15 dB(A) unterschreitet
(Relevanzgrenze).
[TF Ziffer 1.4.2]
Begründung zu a und b):
Die vorstehend dargestellten textlichen Festsetzungen 1.4.1 und 1.4.2 von
Emissionskontingenten und immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegeln
für sämtliche genannten Baugebiete innerhalb des Bebauungsplangeltungsbereichs sind
erforderlich,
um
unter
Berücksichtigung
der
Geräuschvorbelastung
des
Bebauungsplangebietes 'Marineviertel' und der bestehenden sowie zukünftig geplanten
gewerblichen Nutzungen in der Umgebung des Bebauungsplangebiets die
Orientierungswerte für die städtebaulich verträgliche Geräuschbelastung an den jeweils
maßgeblichen Immissionsorten, der nächstgelegenen Wohnbebauung, einzuhalten.
Durch die vorstehend dargestellten Festsetzungen des Bebauungsplans wird dieser
potentielle Konfliktpunkt gelöst. Die Festsetzung erfolgt auf Grundlage der im
Geräuschgutachten enthaltenen Empfehlungen (vgl. LairmConsult GmbH, Schalltechnische
Untersuchung, datiert: 22.09.2010 - Anlage 2 zur Begründung).
Zum Schutz der nächstgelegenen, maßgeblichen schützenswerten Nutzung vor
Gewerbelärmimmissionen aus dem Bebauungsplangeltungsbereich erfolgte eine
Kontingentierung der Sondergebietsflächen, der Gewerbegebietsflächen sowie der zwei, der
dem reinen Wohngebiet am nächsten gelegenen Mischgebietsflächen (MI3 und MI4). Für die
Sondergebiets- und die Gewerbefläche (GE1) erfolgte weiterhin jeweils eine
Verträglichkeitsuntersuchung der darauf geplanten Betriebe (vgl. LairmConsult GmbH,
Schalltechnische Untersuchung, datiert: 22.09.2010). Hierzu wurden die hervorgerufenen
Geräuschimmissionen nach den Kriterien der TA Lärm ermittelt.
Zum Schutz der Nachbarschaft vor Gewerbelärm aus dem Plangebiet wurden für die neuen
Gewerbegebietsflächen im Plangebiet geprüft, ob der Planungsansatz für uneingeschränkte
Gewerbegebiete gemäß DIN 18005 von LW“ = 60/60 dB(A) (tags/nachts) zulässig ist.
Der Gutachter kommt zum Ergebnis, dass zum Schutz der Nachbarschaft außerhalb des
Plangeltungsbereiches für die Sondergebiete SO1, SO2, SO3 und GE2 keine
Emissionsbeschränkungen am Tag erforderlich sind. Die direkte Nachbarschaft zwischen
den Mischgebieten MI4 und MI5 und dem Gewerbegebiet GE1 im Plangebiet und dem
reinen Wohngebiet kann allerdings zu einem lärmschutzrechtlichen Konflikt führen. Die
Kontingentierung für die Gewerbe- und Mischgebietsfläche wurde daher vom Gutachter so
vorgenommen, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für reine Wohngebiete
eingehalten werden.
Auf Grundlage der angenommenen und ermittelten Emissionsansätze für die geplanten
gewerblich genutzten Flächen wurden die Beurteilungspegel an den maßgeblichen
Immissionsorten außerhalb des Plangeltungsbereiches sowohl tags als auch nachts
berechnet.
25
Begründung
Unter der Berücksichtigung der Emissionskontingente stellt der Gutachter insgesamt fest,
dass die vorliegende Bebauungsplanung mit dem Schutz der angrenzenden vorhandenen
Wohnbebauung grundsätzlich verträglich ist.
Für die geplanten Betriebe in den Sondergebieten und im Gewerbegebiet GE1 wurden
detaillierte Schallimmissionsprognosen durchgeführt, um die Verträglichkeit mit den
Festsetzungen zu prüfen, da die Betriebe der derzeitigen Planung die jeweiligen Kontingente
nicht überschreiten dürfen. Die maßgeblichen Immissionsorte für diesen Nachweis sind
aufgrund der Außenwirkung der Festsetzungen durch Aufpunkte außerhalb des
Geltungsbereiches des Bebauungsplanes gegeben. Es zeigt sich, dass die als zulässig
geplanten Nutzungen innerhalb der Sondergebiete – bei Beachtung der vorgeschlagenen
schallschutztechnischen Festsetzungen des Bebauungsplanes - verträglich sind.
Für die Immissionsorte innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 2.59 ist
die Verträglichkeit der konkreten Betriebe auf Grundlage der TA Lärm nachzuweisen.
Zusammenfassend stellt der Gutachter hierzu fest, dass im Tagesabschnitt (6:00 bis 22:00
Uhr) sowie im Nachtabschnitt (lauteste volle Stunde zwischen 22:00 und 06:00 Uhr) die
jeweils geltenden Immissionsrichtwerte der TA Lärm eingehalten werden.
Hinsichtlich der kurzzeitig auftretenden Spitzenpegel wird den Anforderungen der TA Lärm
entsprochen, sofern keine nächtlichen Lkw-Anlieferungen erfolgen. Dies wird im Rahmen der
vom Gutachter vorgeschlagenen schallschutztechnischen Festsetzungen berücksichtigt.
Insgesamt stellt der Gutachter fest, dass die vorliegende Bebauungsplanung mit dem Schutz
der angrenzenden vorhandenen und geplanten Bebauung verträglich ist.
Hinweis: Die DIN Normen, auf die Bezug genommen wird - z.B. DIN 4109 in den
Textfestsetzungen werden im Rahmen der Auslegung in der Stadtverwaltung für die
interessierten Bürger bereit gehalten.
c)
In den Gewerbegebieten GE1 und GE2 sind nur Betriebe und Anlagen
zulässig, deren Geruchsimmissionsbeitrag auf keiner Beurteilungsfläche innerhalb
des Geltungsbereichs des Bebauungsplans den Wert von 2% der relativen Häufigkeit
der jährlichen Geruchsstunden (Definition gemäß Ziffer 3.3 der GeruchsimmissionsRichtlinie des Länderausschusses für Immissionsschutz [GIRL]) überschreitet.
(§ 1 Abs.4 S.1 Nr.2 BauNVO) Die Beurteilungsflächen (entsprechend Ziffer 4.4.3 der
GIRL) sind quadratische Teilflächen des Beurteilungsgebietes, deren Seitenlänge
250 m beträgt.
[TF Ziffer 1.4.3]
Begründung zu c):
Die vorstehend dargestellte textliche Festsetzung der Ziffer 1.4.3, die den Ausschluss von
Betrieben und Anlagen vorsieht, welche den festgesetzten Geruchsimmissionsbeitrag
innerhalb des Bebauungsplangeltungsbereichs überschreiten, ist erforderlich, da
Geruchsimmissionen zu ungewollten Belästigungen und Nutzungseinschränkungen im
Bebauungsplangebiet aber auch in Bereich des direkt angrenzenden reinen Wohngebietes
führen können. Die Festsetzung für das gesamte Bebauungsplangebiet entspricht dem
Vorsorgeprinzip, welches insofern insbesondere vor dem Hintergrund der als zulässig
geplanten sensitiven Nutzungen zur Anwendung kommt.
Ziel ist es, durch konkrete Maßnahmen eine Immissionsbelastung durch
Geruchsauswirkungen neuer Anlagen innerhalb des Bebauungsplangebietes zu verhindern.
Liegt die Immissionsbelastung durch neue Anlagen jeweils unter der festgesetzten so
genannten 'Irrelevanzgrenze' der relativen Häufigkeit der jährlichen Geruchsstunden, diese
wird in der GIRL mit 2 % der jährlichen Geruchsstunden angegeben, ist entsprechend GIRL
davon auszugehen, dass diese Belastung nicht zu einer Belästigung führt.
d)
In den Gewerbegebieten GE1 und GE2 sind Betriebe und Anlagen, die unter
das Genehmigungserfordernis der Vierten Verordnung zur Durchführung des
Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verordnung über genehmigungsbedürftige
Anlagen - 4. BImSchV) fallen, nicht zulässig (§ 1 Abs.4 S.1 Nr.2 BauNVO). Ebenfalls
26
Begründung
unzulässig sind Betriebe und Anlagen, deren Betriebsabläufe die Handhabung von
Gefahrstoffen und / oder deren Zubereitungen erfordern und dabei eine Menge von
1 % der Mengenschwelle gemäß Anhang 1 Spalte 4 der Stoffliste der Zwölften
Verordnung
zur
Durchführung
des
Bundes-Immissionsschutzgesetzes
([Störfallverordnung - 12. BImSchV] in der Fassung der Bekanntmachung vom 8. Juni
2005 (BGBl. I S. 1598), überschritten wird. (§ 1 Abs.4 S.1 Nr.2 BauNVO).
[TF Ziffer 1.4.4]
Begründung zu d):
Die vorstehend dargestellten Festsetzungen der Ziffer 1.4.4 zum Ausschluss von Betrieben
und Anlagen, die dem Genehmigungserfordernis der 4. BImSchV unterliegen sowie zum
Ausschluss von Betrieben und Anlagen, deren Betriebsabläufe die Handhabung von
Gefahrstoffen und / oder deren Zubereitungen oberhalb der festgesetzten Mengenschwellen
erfordern, sind erforderlich, um zum einen die in den Baugebieten zulässigen und
vorgesehenen schutzbedürftigen Nutzungen vor nicht gewollten Belästigungen oder
Nutzungseinschränkungen zu bewahren. Zum anderen trägt dieser Ausschluss dem
Vorsorgeprinzip und in diesem Kontext der Umsetzung des § 50 BImSchG im Rahmen der
Bauleitplanung Rechnung.
Der Bebauungsplan entspricht durch diese Festsetzungen insbesondere den allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Geltungsbereich, aber auch in
den benachbarten reinen Wohngebieten.
Der festgesetzte Ausschluss von Betrieben und Anlagen, deren Betriebsabläufe die
Handhabung von Gefahrstoffen und / oder deren Zubereitungen oberhalb der in Ziffer 1.4.4
der Textfestsetzungen festgesetzten Mengenschwellen erfordern, ist auf die Festsetzungen
zur Art der zulässigen Nutzungen abgestimmt. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist
die Zulässigkeitsvoraussetzung für Betriebe und Anlagen auf 1 % der Mengenschwelle 1
gemäß Anhang II der 12. BImSchV reduziert.
Die Festsetzung folgt dem Leitfaden der Störfall-Kommission und des Technischen
Ausschusses für Anlagensicherheit (verabschiedet am 18.10.2005). Damit wird
insbesondere den derzeitigen Ansiedlungsinteressen im Bereich der Gewerbegebiete GE1
und GE2 Rechnung getragen.
4.4.3 Maß der baulichen Nutzung
a)
Grundfläche (§ 16 BauNVO) [TF Ziffern 2.1.1 bis 2.1.3]
Für die Mischgebiete MI1 bis MI6 wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 als
Höchstmaß festgesetzt.
Für die Gewerbegebiete GE1 und GE2 wird eine Grundflächenzahl (GRZ) gemäß
Einzeleintrag in der Planzeichnung als Höchstmaß festgesetzt.
Für die Sondergebiete SO1 bis SO3 wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 als
[TF Ziffern 2.1.1 bis 2.1.3]
Begründung zu a):
Mit der Festsetzung einer GRZ von 0,6 für die genannten Mischgebiete MI1 bis MI6 sowie
mit der Festsetzung einer GRZ von 0,8 für die Sondergebiete SO1 bis SO3 und das
Gewerbegebiet GE1 wird die Obergrenze, die im § 17 Abs. 1 BauNVO vorgesehen ist,
ausgeschöpft. Damit ist eine weitreichende Ausnutzung der Flächen möglich. Mit der
Wiedernutzung der Konversionsfläche und durch die festgesetzte Ausnutzbarkeit der
Flächen an diesem Standort wird zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden
beigetragen und insbesondere die Inanspruchnahme von bislang ungenutzten Flächen im
Außenbereich – im Sinne einer effektiven Flächennutzung - verringert. Die Flächen können
durch die als zulässig geplante Ausnutzbarkeit auch effizient – im Sinne einer angemessen
hohen städtebaulichen Dichte – genutzt werden.
Der hohe Versiegelungsgrad des Bodens, der durch die Festsetzung der GRZ von 0,8
entstehen kann, wurde im Sinne eines Größten anzunehmenden Planungsfalles bei der
27
Begründung
Ermittlung der möglichen Auswirkungen der im Bebauungsplan als zulässig vorgesehenen
Nutzungen zugrunde gelegt und in die fachgutachterliche Bewertung der
Umweltauswirkungen der Planung eingestellt (siehe hierzu auch unten: Umweltbericht).
Bedingt durch die militärische Vornutzung des Plangebiets bestehen auch noch
Versiegelungen in erheblichem Umfang – dadurch wird das Maß der Neuversiegelung
relativiert. Dies ist im Rahmen der Umweltprüfung berücksichtigt.
In Gewerbegebiet GE2 wird eine etwas geringere GRZ von 0,6 festgesetzt. Dadurch werden
die Lage und der Zuschnitt dieses Grundstücks - einschließlich geplanter Flächen, die mit
Geh- Fahr- und Leitungsrechten zu belasten sind - berücksichtigt.
b)
Geschossfläche (§ 16 BauNVO) [TF Ziffer 2.2]
Für die Sondergebiete SO1 bis SO3 wird eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,6
als Höchstmaß festgesetzt.
[TF Ziffer 2.2.1]
Begründung zu b):
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird die Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO
hinsichtlich der Geschossflächenzahl grundsätzlich eingehalten. Für die Sondergebiete SO1
bis SO3 ist eine gegenüber § 17 Abs. 1 BauNVO reduzierte GFZ festgesetzt, welche mit der
Festsetzung zur zulässigen Höhe der baulichen Anlagen korrespondiert. Dadurch soll
insbesondere auf die Höhenentwicklung im baulichen Bestand des Geltungsbereiches
Rücksicht genommen werden.
c)
Anzahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs.2 Nr. 3 BauNVO) [TF Ziffer 2.3]
Für das Mischgebiet MI1 wird die Anzahl der Vollgeschosse zwingend auf drei
festgesetzt.
Für die Mischgebiete MI2 bis MI6 und das Gewerbegebiet GE2 wird die Anzahl der
Vollgeschosse auf drei als Höchstmaß festgesetzt.
[TF Ziffern 2.3.1 und 2.3.2]
Begründung zu c):
Die Festsetzungen zur Anzahl der Vollgeschosse berücksichtigen insbesondere die
Höhenentwicklung im baulichen Bestand des Geltungsbereiches.
d)
Höhe
der
baulichen
§ 18 Abs.1 BauNVO).
[TF Ziffer 2.4]
Anlagen
(§ 16 Abs.2 Nr. 4 BauNVO
i. V. m.
Für die Sondergebiete SO1, SO2 und SO3, wird die Höhe der baulichen Anlagen auf
bis zu 10 m als Höchstmaß festgesetzt.
Die als zulässig festgesetzte Höhe der baulichen Anlagen ist jeweils zu messen von
der Oberkante der baulichen Anlage bis zum in der Planzeichnung festgelegten
Bezugspunkt BZH1, wobei der Endausbauzustand der Planstraße zu Grunde zu
legen ist.
Für das Gewerbegebiet GE1 wird die Höhe der baulichen Anlagen auf bis zu 10 m als
Die als zulässig festgesetzte Höhe der baulichen Anlagen ist jeweils zu messen von
der Oberkante der baulichen Anlage bis zum in der Planzeichnung festgelegten
Bezugspunkt BZH2, wobei der Endausbauzustand der Planstraße zu Grunde zu
legen ist.
[TF Ziffern 2.4.1 und 2.4.2]
Begründung zu d):
Durch die Begrenzung der Höhe der baulichen Anlagen wird den Anforderungen des Ortsund Landschaftsbildes entsprochen. Insbesondere wird die Höhenentwicklung im baulichen
Bestand des Geltungsbereichs berücksichtigt.
28
Begründung
Die bereichsweise Zulässigkeit baulicher Anlagen mit einer Höhe von bis zu 10 m in den
Sondergebieten SO1 bis SO3 und GE1 dient dem Ziel, einzelne Gebäude, die aufgrund ihrer
funktionalen Anforderungen eine entsprechende Gebäudehöhe benötigen, z.B. Baumärkte
(Angebot von Bauprodukten mit großen Packmaßen in Länge, Breite und Höhe), zu
ermöglichen. Sie dient auch dem städtebaulichen Ziel, das Gebiet baulich-vertikal zu
strukturieren.
Die Festsetzung ist durch die genannten Bezugspunkte BZH1 und BZH2 eindeutig bestimmt
und vollziehbar.
4.4.4 Verkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Im Bebauungsplan werden die Straßenverkehrsflächen der inneren und äußeren
Erschließung zeichnerisch festgesetzt.
Begründung:
Es wurde ein Verkehrsgutachten für das Bebauungsplangebiet 'Marineviertel' durchgeführt
(vgl. BCS GmbH, Verkehrsuntersuchung B-Plan-Gebiet 2.59 Glückstadt, datiert 09.09.2010 siehe Anlage 1b der Begründung). Im Rahmen dieser Untersuchung erfolgte auch eine
prognostische Betrachtung des Verkehrsgeschehens bis zum gewählten Planungshorizont
von 2025. Dabei wurden auch die Auswirkungen der als zulässig geplanten Nutzungen
eingestellt. Der Gutachter geht dabei von Quell- und Zielverkehren von je 220 Kfz/h im
Plangebiet aus. Er kommt zusammenfassend zum Ergebnis, dass die als zulässig geplanten
Nutzungen und die damit verbundenen Verkehre unproblematisch abgewickelt werden
können. Insbesondere stellt er bezüglich des vorhandenen Lichtsignalanlagen (LSA)Knotenpunkts B495/ K8 (Sperforkenweg/ Am Neuendeich) fest, dass auch mit der
Bemessungsverkehrsstärke der Prognose 2025 mit einer guten Verkehrsqualität bzw.
Leistungsfähigkeit zu rechnen ist. Er weist darauf hin, dass die vorhandenen
Linksabbiegespuren ausreichend bemessen sind.
Weiterhin stellt er fest, dass alle 3 Zufahrten zum Bebauungsplangebiet als Vorfahrtsknoten
mit der Verkehrsqualität QSV B leistungsfähig sind, und dass gemäß RASt 06 an den
Zufahrten keine baulichen Maßnahmen für Linksabbieger erforderlich werden.
Um eine Stauung von der zweiten Zufahrt auf den LSA-Knoten auszuschließen, empfiehlt
der Gutachter die Einrichtung eines Aufstellbereiches für links abbiegende Pkw (siehe
Querschnitt B2).
Im Bebauungsplangebiet werden auf dieser Basis die notwendigen Straßenverkehrsflächen
festgesetzt, um die Anbindung des Gebiets an die bestehenden Straßen 'Am Neuendeich'
sowie 'Sperforkenweg' sicherzustellen und die Verkehrsabwicklung im Inneren des
Bebauungsplangebietes zu gewährleisten.
Durch die Festsetzung der Verkehrsflächen wird gewährleistet, dass die durch die geplanten
Nutzungen erzeugten Verkehrsmengen auf das örtliche Verkehrsnetz geregelt abfließen
können. Um den Knotenpunkt Am Neuendeich – Kapitänsweg verkehrsgerecht ausgestalten
zu können, entfällt an dieser Stelle eine bestehende aber durch den ÖPNV nicht mehr
genutzte Bushaltebucht.
Der geplante verkehrsberuhigte Bereich – Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung –
zwischen Admiralsweg und Kapitänsweg soll den Durchgangsverkehr, v.a. im Bereich der
Mischgebiete minimieren. Das Erscheinungsbild der Straßenräume soll nicht übermäßig
durch PKW, Stellplätze, Garagen und Carports bestimmt werden. Angestrebt werden ein
geordnetes Siedlungsbild und für die Bürger gut einsehbare Straßenräume im Gebiet. Es ist
zu erwarten, dass viele Schulkinder das Gebiet durchfahren, um zur Sporthalle und zum
Sportplatz zu kommen (siehe hierzu auch Kap. 4.5).
4.4.5 Stellplätze
In den Sondergebieten SO1, SO2 und SO3 darf die zulässige Grundfläche durch die
Grundflächen von Stellplätzen bis zu einer Grundflächenzahl von 0,9 überschritten
werden.
29
Begründung
[TF Ziffer 3]
Begründung:
Die geringfügige Möglichkeit zur Überschreitung der zulässigen Grundflächen im
Sondergebiet SO3 soll sicherstellen, dass insbesondere Besucherparkplätze für die als
zulässig geplanten Nutzungen in ausreichender Anzahl zur Verfügung gestellt werden
können, um dadurch unerwünschtes 'wildes Parken' in der Nachbarschaft zu vermeiden.
Ferner soll dadurch die Parzellierung der Baugrundstücke in diesem Baugebiet erleichtert
werden, für welches eine kleinteilige Gliederung und Nutzung durch mehrere Einzelbetriebe
vorgesehen ist. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO können Überschreitungen der Grundflächenzahl
in geringfügigem Maß zugelassen werden. Diese Ausnahmeregelung wird im
Bebauungsplan konkretisiert, indem das Maß „bis zu 0,9“ angegeben wird. In der
Rechtssprechung weit verbreitet ist eine Überschreitung um 10% also bis 0,88. Dieses Maß
wird hier aufgerundet.
4.4.6 Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, §§ 22 und 23 BauNVO)
Abweichend von der offenen Bauweise sind innerhalb der laut Einzeleintrag in der
Planzeichnung festgesetzten abweichenden Bauweise auch Gebäude mit einer
Gesamtlänge über 50 m zulässig (§ 22 Abs. 4 BauNVO).
Als Ausnahme können in sämtlichen Baugebieten die festgesetzten Baugrenzen mit
untergeordneten Bauteilen, Überdachungen sowie Vorbauten bis 5m Breite um bis zu
1,5 m überschritten werden (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO).
[TF Ziffern 4.1 und 4.2]
Begründung:
Die Festsetzung einer abweichenden Bauweise - jeweils als Einzeleintrag in der
Planzeichnung – soll in den jeweiligen Baugebieten eine Bebauung von mehr als 50m Länge
erlauben, wobei ansonsten die Regelungsinhalte der offenen Bauweise anzuwenden sind.
Die Festsetzung soll eine möglichst effiziente Ausnutzung der Baugrundstücke ermöglichen
und dabei gleichzeitig den besonderen Anforderungen der in den Gewerbe und
Sondergebieten als zulässig geplanten Nutzungen (u.a. Sonderbauten bzw.
Gebäudekombinationen des Einzelhandels) genügen. Ferner soll die bestehende bauliche
Struktur im Geltungsbereich – u.a. Gliederung durch Grenzabstände – berücksichtigt
werden.
Die ausnahmsweise Überschreitung der Baugrenzen durch untergeordnete Bauteile soll
unbeabsichtigte Härten bzw. Erschwernisse bei der Wiedernutzung dieser Konversionsfläche
vermeiden.
4.4.7
Flächen für Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4.
BauGB, §§ 12,14 BauNVO)
In den Mischgebieten MI1 bis MI6 und den Gewerbegebieten GE1 und GE2 sind
Garagen und Carports nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig
(§ 9 Abs. 1 Nrn. 2 und 4 BauGB).
In den Mischgebieten MI1, MI3, MI5 und MI6 sind Stellplätze nur innerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen sowie auf den durch Planeintrag festgesetzten
Standorten für Stellplätze und Garagen zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nrn. 4 und 22 BauGB)
Im Mischgebiet MI1 sind Nebenanlagen nur innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig (§ 9 Abs. 1 Nrn. 4 und 22 und § 23 Abs. 5 BauNVO).
[TF Ziffern 5.1 bis 5.3]
30
Begründung
Begründung:
Die weitgehende Steuerung der räumlichen Anordnung der Stellplätze und Garagen in den
benannten Mischgebieten zielt insbesondere auf eine Gestaltung der öffentlichen Räume ab,
die nicht durch ruhenden Verkehr dominiert werden soll. Vielmehr sollen die Ortsbild
prägenden historischen Gebäude, welche erhalten werden können, das Straßenbild durch
klare Raumkanten in diesen Bereichen bestimmen.
In den Gewerbegebieten sind entsprechend der möglichen Ausnutzbarkeit und der
angestrebten flexiblen baulichen Nutzung großzügige Baufenster durch Baugrenzen
festgesetzt worden. Diese erlauben auch unproblematisch die Unterbringung von den
genannten Anlagen des ruhenden Verkehrs.
Die weitgehende Steuerung der räumlichen Anordnung der Nebenanlagen in Mischgebiet
MI1 zielt insbesondere auf eine Gestaltung der öffentlichen Räume ab, die nicht durch
Nebenanlagen dominiert werden soll. Vielmehr sollen die historischen Gebäude, oder diese
ersetzende Bauten, das Straßenbild durch klare Raumkanten vor allem entlang der Straße
Am Neuendeich prägen.
4.4.8 Flächen für die Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung
und Versickerung von Niederschlagswasser (§ 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB)
Die mit „RRB“ gekennzeichnete Fläche ist für ein Regenrückhaltebecken mit den zu
seiner Erstellung, Unterhaltung und Sicherung notwendigen baulichen Anlagen,
Aufschüttungen und Abgrabungen festgesetzt.
[TF Ziffer 6]
Begründung:
Die Festsetzung der Flächen für die Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung
und Versickerung von Niederschlagswasser ist erforderlich, um ein Regenrückhaltebecken
erstellen zu können, welches insbesondere benötigt wird, um die geregelte Entwässerung
des Bebauungsplangebietes sicherzustellen. Dadurch wird den bestehenden und geplanten
wasserwirtschaftlichen Kapazitäten im Plangebiet und im Stadtgebiet Rechnung getragen
(vgl. auch Entwässerungsgutachten – Anlage 3 zur Begründung).
4.4.9 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen (§ 9 Abs. 1
Nr. 21 BauGB)
Die zeichnerisch festgesetzten und mit FL1, GFL1, GFL2, GFL4, GFL5, GFL8, GFL9
und GFL11 markierten Flächen sind mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht
zugunsten der Versorgungsträger zu belasten.
Die zeichnerisch festgesetzten und mit GFL3, GFL6, GFL7 und GFL10 markierten
Flächen sind mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der
Versorgungsträger und der Anlieger zu belasten.
Das einzuräumende Geh-, Fahr- und Leitungsrecht umfasst die Befugnis, eine in
GFL1 und GFL 11 jeweils 4,0m, in GFL4 und GFL5 jeweils 2,0 m, in Fl1, GFL2,
GFL8, GFL9 und GFL10 jeweils 5,0m und in GFL3 7,5m, GFL6 15m, GFL7 18m
breite Leitungstrasse anzulegen und zu unterhalten. Der Zugang für Baumaßnahmen
und zur Unterhaltung muss dauerhaft gewährleistet sein.
[TF Ziffern 7]
Begründung:
Die jeweils durch Einzeleintrag in der Planzeichnung festgesetzten Flächen, welche mit
Leitungsrechten zu belasten sind, dienen der Sicherung der Leitungstrassen, welche für die
Ver- und Entsorgung des Bebauungsplangebietes erforderlich sind. Die Leitungsrechte
31
Begründung
werden durch den Bebauungsplan nicht direkt begründet, es werden lediglich die dafür
erforderlichen Flächen gesichert.
Die jeweils durch Einzeleintrag in der Planzeichnung festgesetzten Flächen, welche mit Gehund Fahrrechten zu belasten sind, dienen einerseits der Zugänglichkeit der vorgenannten
Flächen, innerhalb derer Ver- und Entsorgungsleitungen bestehen bzw. vorgesehen sind.
Andererseits erleichtern sie die Erreichbarkeit und Ausnutzbarkeit der jeweils betroffenen
Baugrundstücke, welche zum Teil Potentiale für eine Wiedernutzung des vorhandenen
baulichen Bestandes beinhalten. Gerade diese Wiedernutzung soll möglichst leicht gemacht
werden. Zudem werden durch die Gehrechte fußläufige Verbindungen gefördert, die dazu
beitragen, den motorisierten Individualverkehr und die damit verbundenen Geräusch- und
Schadstoffemissionen im Bebauungsplangebiet zu mindern.
4.4.10 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9
Abs. 1 Nr. 20, 25a und 25b BauGB )
a)
Neupflanzung von Einzelbäumen in den Sondergebieten SO1, SO2 und SO3:
pro angefangene 50 qm Stellplatzfläche ist ein Laubbaum der Sortenauswahl:
Sandbirke, Bergahorn, Hainbuche, Linde oder Ginkgo, Eberesche als Hochstamm,
der Größe STU (Stammumfang 14/16) mit Ballen zu pflanzen, zu pflegen und
dauerhaft zu erhalten.
Für die Neupflanzung von Straßenbäumen im gesamten Geltungsbereich wird
festgesetzt, dass Bäume mit einem Stammumfang von (14/16) cm als Hochstamm
mit Ballen der Artenauswahl: Linde, Eberesche, Sandbirke, Esche oder Obstbäume
freier Artenauswahl, jedoch als Hochstamm zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu
erhalten sind.
[TF Ziffern 8.1 und 8.2]
Begründung zu a):
Durch diese Festsetzungen wird das vom Grünplaner entwickelte grünordnerische
Entwicklungskonzept, dem die Stadt folgt, soweit wie möglich innerhalb des
Bebauungsplangebiets rechtlich umgesetzt. Die Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen
folgt den Geboten zur Vermeidung und Minimierung von Eingriffen. Der möglichst
weitgehende Ausgleich von Eingriffen im Plangebiet wird angestrebt (vgl. auch
Umweltbericht).
Die auf den Stellplatzflächen vorgesehene Pflanzung entspricht dem in der Praxis üblichen
Maß der Begrünung solcher Flächen. Es wird dabei jeweils einer Gruppe Stellplätzen ein
Baum zugeordnet.
Das Konzept zielt ferner auf eine hochwertige Gestaltung von öffentlichen Räumen,
insbesondere dem Straßenraum sowie privaten Freiflächen ab. Daher werden sowohl
Quantität, wie auch Qualität der Pflanzmaßnahmen durch die textliche Festsetzung definiert.
Die genannten Arten sind (bis auf den Ginkgo) Standort typisch und finden sich bereits im
Umfeld bzw. im Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Somit wird auch im Rahmen der
Pflanzmaßnahmen die Historie der Fläche berücksichtigt.
Dies ist als Mindestmaß der erforderlichen verbindlichen Regelungen anzusehen, wobei
davon ausgegangen wird, dass die mit der Verwirklichung der im Bebauungsplan als
zulässig geplanten Nutzungen angestrebte Qualität darüber hinausgehende grünordnerische
Maßnahmen erzeugt.
b)
Als Ersatzpflanzung für die durch die Herstellung der Verkehrsfläche (Am
Neuendeich und Planstraße 'Korvettenweg') entfallende Rotbuche sind zwei
Rotbuchen an den in der Planzeichnung dafür festgesetzten Standorten an der
Straße 'Am Neuendeich' zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Die zu
pflanzenden Rotbuchen haben die Qualität, Solitär aus extra weitem Stand,
Hochstamm, Stammumfang 20/25 cm.
[TF Ziffer 8.3]
32
Begründung
Begründung zu b:
Diese Festsetzungen werden erforderlich, da die genannten Bäume zu Gunsten der
Erschließung und damit auch der Wiedernutzung der ehemals militärischen Flächen entfallen
müssen. Das vom Grünplaner entwickelte grünordnerische Konzept sieht eine
entsprechende Ersatzpflanzung vor. Da Rotbuchen historisch nur im Eingangsbereich des
Kasernengeländes vorkamen, wird auch heute auf eine weitergehende Verwendung dieser
Baumart auf weiteren (zentralen) Flächen des Bebauungsplangebietes verzichtet.
c)
Die jeweiligen Grundstückseigentümer sind zur dauerhaften und
fachgerechten Pflege und Unterhaltung der festgesetzten Pflanzungen verpflichtet.
Sollten Pflanzen eingehen bzw. nicht mehr vorhanden sein, so sind diese umgehend
in der gleichen Art und Qualität zu ersetzen.
[TF Ziffer 8.4]
Begründung zu c):
Die Festsetzung ist erforderlich, um die festgesetzten Pflanzungen langfristig, und damit im
Sinne einer nachhaltigen Entwicklung des Bebauungsplangebietes, zu erhalten. Damit wird
gewährleistet, dass - aus welchen Gründen auch immer – Pflanzungen verloren gehen,
dieser Verlust umgehend ersetzt wird. Damit wird sowohl der ökologische als auch der
gestalterische Wert der Pflanzungen dauerhaft geschützt. Eventuelle negative Auswirkungen
auf die Gestalt oder Umweltqualität des Baugebietes, die daraus resultieren können, werden
vermieden.
d)
Auf der Grundlage des § 9 Abs. 1a BauGB wird festgesetzt, dass die
Flurstücke 71, 72 und 73 der Flur 3 Gemarkung Kudensee in einer Größenordnung
von 12.000 m² den als zulässig geplanten Eingriffen im Geltungsbereich des
Bebauungsplans 2.59 'Marineviertel' als flächenbezogener Ausgleich zugeordnet
werden.. Das übergeordnete Entwicklungsziel ist die natürliche Sukzession. Der
natürliche Bodenwasserhaushalt ist durch Aufhebung der Binnenentwässerung bzw.
durch Setzen von Erdstaus an den Grüppen wieder herzustellen..
[TF Ziffer 8.5]
Begründung zu d):
Die Festsetzung von Ausgleichsflächen und -maßnahmen sowie deren Zuordnung entspricht
den oben dargestellten landschaftsplanerischen / grünordnerischen Zielsetzungen und soll
insbesondere zum angestrebten Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft innerhalb
des Geltungsbereichs des Bebauungsplans beitragen. Innerhalb des Bebauungsplangebiets
stehen keine ausreichenden Flächen für Ausgleichsmaßnahmen zur Verfügung.
Diesem Ausgleichsflächenpotential steht der festgelegte Ausgleichsbedarf für Eingriffe in
Boden, Natur und Landschaft (vgl. Kap.7.1) von insgesamt 1,2 ha gegenüber.
Da im Rahmen des Bebauungsplanes keine grundbuchliche Sicherung der Flächen gefordert
werden kann, der Zugriff auf die Flächen und die Umsetzung der Maßnahmen aber
sicherzustellen ist, hat der Vorhabenträger einen entsprechenden öffentlich-rechtlichen
Vertrag mit der betroffenen Gemeinde abgeschlossen und der Stadt Glückstadt vorgelegt.
Die untere Naturschutzbehörde wird sich nach eigenen Aussagen um die grundbuchliche
Sicherung kümmern.
e)
An den bestehenden Gebäuden in den Baugebieten MI1, MI 5 und MI 6 sind
als
Schutzund
Pflegemaßnahme
(im
Sinne
einer
vorgezogenen
Ausgleichsmaßnahme § 44 Abs. 5 BnatSchG i.V.m. § 9 Abs. 1a BauGB)
Fledermauskästen wie folgt anzubringen: Die Kästen sind direkt unterhalb der Traufe
anzubringen.
Im Mischgebiet MI1 sind auf der Nordostseite des Gebäudes drei Fassadenquartiere,
drei Flachkästen und fünf Überwinterungskästen fachgerecht anzubringen und
dauerhaft zu erhalten. In den Mischgebieten MI5 und MI6 sind je fünf
Fassadenquartiere, je fünf Flachkästen und je fünf Überwinterungskästen
33
Begründung
fachgerecht anzubringen und dauerhaft zu erhalten. Ein Umsetzen der Kästen,
insbesondere bei Abrissmaßnahmen, in allen vorgenannten Baugebieten ist
fachgerecht durchzuführen.
An mindestens drei der verbleibenden Bestandsgebäude sind Nisthilfen für
Mauersegler und Mehlschwalben fachgerecht anzubringen. An den mit
Erhaltungsgebot gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB festgesetzten Großbäumen mit
Stammdurchmesser größer 80 cm, gemessen in 1,30 m Brusthöhe sind insgesamt
10 Nisthilfen für Höhlenbrüter anzubringen.
[TF Ziffer 8.6]
Begründung zu e):
Im Sinne einer vorgezogenen Ausgleichsmaßnahme gemäß § 45 Abs. 5 BNatSchG sind die
Fledermauskästen als Schutz und Pflegemaßnahme für die Erhaltung der
Fledermausvorkommen umzusetzen. Aus dem gleichen Grund sind die Nisthilfen für
Mauersegler und Mehlschwalben umzusetzen.
Einzelheiten bleiben dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten, welches auch
durchgeführt werden muss, wenn es um die Beseitigung von baulichen Anlagen geht, die
Kulturdenkmale sind oder die den Gebäudeklassen 2, 4 oder 5 gemäß Landesbauordnung
2009 zuzuordnen sind. Gleiches gilt für nicht freistehende Gebäude der Gebäudeklasse 3.
4.4.11 Grünordnerische Festsetzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB)
Es wird festgesetzt, dass die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB festgesetzte Fläche für
die Wasserwirtschaft "Regenrückhaltebecken" naturnah wie folgt zu gestalten ist: die
äußere Form ist geschwungen und nicht streng geometrisch herzustellen. Die
jeweiligen Böschungen sind unterschiedlich in der Böschungsneigung zwischen 1:4
und 1:10 herzustellen. Eine Versiegelung oder Befestigung der Grundfläche und der
Böschungsflächen ist nicht zulässig. Die Grundfläche ist baggerrau zu belassen.
Begründung:
Das Regenrückhaltebecken im Plangebiet soll möglichst naturnah gestaltetet werden, um
nicht seinerseits als Eingriff zu gelten, der ausgeglichen werden müsste.
4.4.12 Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen - Schallschutz (§ 9 Abs. 1
Nr. 24 BauGB)
a)
Schutz vor Sportlärm
Im Baugebiet MI 6 sind Fassaden zu schutzbedürftigen Räumen geschlossen
auszuführen.
In den Baugebieten MI6, GE2 und SO2 sind Fassaden zu schutzbedürftigen Räumen
geschlossen auszuführen (z.B. Lichtöffnungen, verglaste Loggien, Wintergärten,
verglaste Laubengänge oder in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen), wenn
diese einen Abstand von 26 m oder weniger zur Straßenmitte der Planstraße
'Admiralsweg' haben.
[TF Ziffer 9.1]
Begründung zu a):
Die Festsetzung ist erforderlich, um insbesondere die Nutzungskonflikte zwischen der
bestehenden Sportanlage und den als zulässig geplanten Nutzungen im Geltungsbereich
des Bebauungsplans – in den Baugebieten SO1, MI6 und GE2 zu bewältigen. Zur
Bewältigung der Lärmproblematik im gesamten Bebauungsplangebiet wurde eine
34
Begründung
schalltechnische Untersuchung erstellt (vgl. Schallschutzgutachten, LairmConsult GmbH,
Schalltechnische Untersuchung, datiert: 22.09.2010 – Anlage 2 der Begründung).
Bei der Ermittlung der durch den Sportlärm hervorgerufenen Immissionen wurde der
Sportbetrieb sonntags in der mittäglichen Ruhezeit von 13:00 bis 15:00 Uhr betrachtet, da
dies den lärmtechnisch ungünstigsten Fall tags darstellt. Die Ermittlungen ergaben, dass
innerhalb des Geltungsbereiches der Immissionsrichtwert für Mischgebiete sonntags
innerhalb der Ruhezeit von 55 dB(A) an der nächstgelegenen Bebauung überschritten wird.
Durch die Geräuschabstrahlung von den Sportflächen wird der Immissionsrichtwert im
Bereich der geplanten Bebauung innerhalb der Mischgebietsfläche MI 6 erst ab einem
Abstand von bis zu etwa 26 m von der Straßenmitte der Sportanlagenzufahrt eingehalten
(vgl. Schallschutzgutachten, S. 39 – Anl. 2 der Begründung). Der Gutachter fordert daher,
geplante Wohnräume innerhalb dieses Abstandes mit nicht öffenbaren Fenstern zu versehen
(Ausschluss von Immissionsorten gemäß 18. BImSchV). Auch schutzbedürftige Räume in
den Baugebieten SO2 und GE2 (z.B. Personal- und Ruheräume) können von diesen
Immissionen betroffen sein, so dass ein entsprechender Schutzanspruch anzunehmen ist.
b)
Schutz vor Verkehrslärm
Zum Schutz der Wohn- und Büronutzungen vor Verkehrslärm werden die in der
Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereiche nach DIN 4109, Schallschutz im
Hochbau, festgesetzt. Die Festsetzungen gelten für die den Straßen Sperforkenweg
und Am Neuendeich zugewandten Gebäudefronten. Für Seitenfronten und
rückwärtige Fronten gelten um jeweils eine Stufe niedrigere Lärmpegelbereiche.
Dem jeweiligen Lärmpegelbereich entsprechen folgende Anforderungen an den
passiven Schallschutz:
Zum Schutz der Nachtruhe sind in den Bereichen, wo Lärmpegelbereich III und höher
gilt, für Schlaf- und Kinderzimmer schallgedämmte Lüftungen vorzusehen, falls der
notwendige hygienische Luftwechsel nicht auf andere geeignete, dem Stand der
Technik entsprechende Weise sichergestellt werden kann.
Die schalltechnischen Eigenschaften der Gesamtkonstruktion (Wand, Fenster,
Lüftung) müssen den Anforderungen des jeweiligen Lärmpegelbereiches genügen.
Im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren ist die Eignung der für die
Außenbauteile der Gebäude gewählten Konstruktionen nach den Kriterien der DIN
4109 nachzuweisen.
[TF Ziffer 9.2.1 bis 9.2.4 ]
Begründung zu b):
Die vorgenannten Festsetzungen sind erforderlich, um die Verkehrslärmproblematik im
Bebauungsplangebiet und den angrenzenden Straßen mit Erschließungs- und
Verbindungsfunktion und unterschiedlicher Ordnung (Bundes- / Kreisstraßen) zu bewältigen.
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung (vgl. Schallschutzgutachten – Anl. 2 der
Begründung) wurden die Belastungen aus Verkehrslärm berechnet. Dabei wurde der
Straßenverkehrslärm auf den maßgeblichen Straßenabschnitten berücksichtigt. Die
35
Begründung
Verkehrsbelastungen wurden dem Verkehrsgutachten der BSC GmbH entnommen. Die
Berechnung der Schallausbreitung erfolgte auf Grundlage der Rechenregeln der RLS-90.
Der Gutachter kommt dabei zum Ergebnis, dass der Geltungsbereich des Bebauungsplanes
bereits heute teilweise erheblich durch Straßenverkehrslärm belastet ist, wobei die
Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zur DIN 18005, Teil 1 als auch die
Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV im straßennahen Bereich teilweise überschritten
werden.
Schutzmaßnahmen in Form von aktivem Lärmschutz an der Straße Am Neuendeich hält der
Gutachter aus Belegenheitsgründen und aufgrund der Erschließungsstraßen nicht für
möglich. Er führt weiter aus, dass aktiver Lärmschutz zum Schutz des Plangebietes vor
Verkehrslärm parallel der Straße Sperforkenweg zwar denkbar wäre, da aber auf der Fläche
südöstlich des Sperforkenwegs - in der Anbauverbotszone - keine schützenswürdigen
Nutzungen geplant sind, stünden Aufwendungen für den aktiven Lärmschutz außer
Verhältnis und seien daher nicht zu empfehlen.
Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse können aufgrund der Bauweise durch
Grundrissgestaltung (Verlegung der schützenswerten Nutzungen auf die Lärm abgewandte
Seite), Abrücken der Baugrenze oder passiven Schallschutz geschaffen werden. Die
festgesetzten Baugrenzen wurden vor diesem Hintergrund, soweit dies eine vertretbare
Ausnutzung der geplanten Baugrundstücke erlaubte, von der Straßengrenze zurückgesetzt.
Die Anforderungen an den passiven Schallschutz zum Schutz von Büro- und
Wohnnutzungen vor Verkehrs- und Gewerbelärm ergeben sich gemäß DIN 4109. Die
Dimensionierung des passiven Schallschutzes erfolgt durch Festsetzung von
Lärmpegelbereichen gemäß DIN 4109. Der Gutachter kommt bei der Untersuchung zu
folgenden Ergebnissen:
Innerhalb der Baugrenzen der Sondergebiete und der Gewerbegebiete wird der geltende
Tages-Beurteilungspegel von 68 dB(A) eingehalten. Für die Mischgebiets-Baugrenzen im
Plangeltungsbereich werden die Orientierungswerte für Mischgebiete von 60 dB(A) am Tage
innerhalb möglicher Außenwohnbereiche in Richtung der Straße Am Neuendeich ab einem
Abstand von bis zu 34 m nicht mehr als 3 dB(A) überschritten. Der Gutachter empfiehlt, in
diesem Bereich die Ausführung von nicht beheizten Wintergärten innerhalb dieses
Abstandes nicht auszuschließen.
Im Südwesten und im Nordwesten des Plangeltungsbereiches ergibt sich aus dem
Straßenverkehrs- und Gewerbelärm im straßennahen Bereich (parallel Sperforkenweg und
Am Neuendeich) Lärmpegelbereich V. Ab einem Abstand von der Straße Sperforkenweg von
bis zu etwa 24 m und ab einem Abstand von der Straße Am Neuendeich von etwa 21 m
ergibt sich Lärmpegelbereich IV. Ab einer Entfernung von ca. 50 m von der Straße Am
Neuendeich ergibt sich für das Mischgebiet Lärmpegelbereich III. Die Abstandsangaben
beziehen sich jeweils auf die Abstände von der Straßenmitte.
Die vom Gutachter verorteten Lärmpegelbereiche wurden entsprechend zeichnerisch
festgesetzt. Ergänzend dazu erfolgen die vorgenannten textlichen Festsetzungen 9.2.1 bis
9.2.4, welche die vom Gutachter postulierten Anforderungen an den passiven Schallschutz in
den jeweiligen Lärmpegelbereichen definieren.
4.4.13 Örtliche Bauvorschriften (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 84 LBO)
a)
Im Mischgebiet MI1 an der Straße am Neuendeich ist als Fassadenmaterial
nur rötliches Verblendmauerwerk (Klinkerfassade roter Backstein) zulässig.
b)
Im Mischgebiet MI1 an der Straße am Neuendeich sind nur stehende Fensterund Türformate zulässig.
c)
Im Mischgebiet MI1 an der Straße am Neuendeich sind die Fassaden der
Baukörper baulich vertikal zu gliedern. Dies kann insbesondere durch
36
Begründung
Mauerwerksbänder geschehen. Eine rein farbliche Gliederung – z.B. durch Aufmalen
von Streifen - ist nicht ausreichend.
d)
Für Gebäude im Mischgebiet MI1 sind nur Dachneigungen von 35° bis 45°
zulässig.
e)
Die Firstrichtung ist auf der Fläche des Mischgebietes MI1 entsprechend dem
Hauptgebäude der ehemaligen Kaserne festgesetzt worden. Es ist städtebaulich
wichtig, dass auch bei einem Neubau die Grundform des markanten Hauptgebäudes
sichtbar bleibt.
f)
Für Gebäude im Mischgebiet MI1 sind Werbeanlagen auf dem Dach
unzulässig.
g)
Werbeanlagen sind im gesamten Bebauungsplangeltungsbereich nur
zulässig: am Ort der Leistung, mit einer Ansichtsfläche von max. 6 m² je 10 laufende
Meter Fassadenlänge, wenn Sie an einem Gebäude installiert werden, mit einer
Größe von max. 10 m² , wenn Sie nicht an einem Gebäude installiert werden,
innerhalb der Baugrenzen und auf den für Werbeanlagen festgesetzten Flächen, mit
einer Oberkante, die nicht höher als 7,50 m über der Oberkante der nächstgelegenen
Erschließungsstraße in deren Endausbauzustand liegt.
h)
Die Beleuchtung von Werbeanlagen ist indirekt auszuführen.
i)
Beleuchtete Werbeanlagen sind nur zulässig, wenn die von Ihnen
ausgehende Lichtemission, die als zulässig geplante sowie die bestehende
Wohnnutzung nicht beeinträchtigt.
j)
In den Sondergebieten SO1, SO2 und SO3 sind die Fassaden baulich vertikal
zu gliedern. Dies kann insbesondere durch Mauerwerksbänder, Fensterbänder und
Vor- bzw. Rücksprünge geschehen. Eine rein farbliche Gliederung – z.B. durch
Aufmalen von Streifen - ist nicht ausreichend.
k)
In den Sondergebieten SO1, SO2 und SO3 sind die Fassaden, welche
öffentlichen Verkehrsflächen zugewandt sind, mit einem Flächenanteil von min. 25%
mit rötlichem Verblendmauerwerk auszuführen. Bei der Berechnung der
Fassadenfläche sind Mauerwerksöffnungen wie Fenster und Türen abzuziehen.
l)
In den Sondergebieten SO1, SO2 und SO3 sind Mülltonen und Müllbehälter in
Schränken oder geschlossenen Räumen unterzubringen bzw. als Gruppenanlagen im
Freien durch Ummauerungen der Sicht zu entziehen. Die Ummauerungen sind mit
rötlichem Verblendmauerwerk zu versehen oder intensiv einzugrünen.
[TF Ziffer 10.1 bis 10.12 ]
Begründung zu a – l):
Die vorgenannten örtlichen Bauvorschriften verfolgen städtebaulich und architektonischgestalterische Ziele. Dabei ist es das planerische Ziel der Stadt, den 'Genius Loci' – Geist
des Ortes – welcher maßgeblich durch die historische Bausubstanz aus der militärischen
Vornutzung geprägt ist, teils zu erhalten und teils sensitiv fortzuentwickeln.
Diesem Planungsziel entsprechend, soll die bauliche Grundstruktur im Mischgebiet MI1 auch
weiterhin dem historischen Vorbild folgen. Dieser Bereich ist nicht nur prägend für das
Bebauungsplangebiet, sondern auch für die angrenzenden Siedlungsbereiche und für alle
Personen, die die Straße 'Am Neuendeich' in diesem Bereich nutzen. Da eine wirtschaftliche
Nachnutzung der bestehenden Gebäude zum Zeitpunkt der Planung noch unklar ist, werden
die zentralen Ortsbild prägenden Parameter Fassadenmaterial, Fenster- und Türformate,
bauliche Gliederung der Fassaden der Baukörper, Dachneigung und Firstrichtung nach dem
historischen Vorbild fixiert.
Somit will die Stadt erreichen, dass das gesamte Bebauungsplangebiet zeitnah einer
sinnvollen Nachnutzung zugeführt werden kann, aber gleichzeitig wesentliche historische
Elemente der Struktur bewahrt werden.
Um dieses Ziel zu erreichen, sind auch die Festsetzungen zu Werbeanlagen erforderlich. Es
ist insofern das gestalterische Ziel der Stadt, dass architektonische und städtebauliche
Elemente auch in Zukunft Ortsbild prägend sind. Werbeanlagen sollen nicht - durch zu große
optische Dominanz - diese baulichen Elemente in den Hintergrund drängen.
37
Begründung
Auch in den Sondergebieten SO1, SO2 und SO3 wird von der Stadt eine hohe
städtebauliche und architektonische Qualität erwartet.
Die Festsetzungen zur Gliederung und zur Materialwahl von Fassaden stellen in diesem
Kontext eine Mindestanforderung dar. Dabei orientiert sich die Festsetzung an prägenden
Elementen des historischen Baubestandes. Es wird erwartet, dass Vorhaben auch darüber
hinaus mit hoher gestalterischer Qualität geplant werden und das historische Umfeld sowie
die hervorgehobene städtebauliche Lage – insbesondere entlang der Straßen
Sperforkenweg und Am Neuendeich - berücksichtigen.
Die erwartete hohe gestalterische Qualität richtet sich auch auf sämtliche Nebenanlagen.
Insbesondere erwartet die Stadt, dass erforderliche Müllbehälter etc. gestalterisch
eingebunden werden. Gleiches gilt für Liefer- und Ladezonen sowie ähnliche Bereiche.
m)
Solar- und Photovoltaikanlagen sind an Fassaden und auf Dächern von
Gebäuden ausdrücklich zulässig.
[TF Ziffer 10.13]
Begründung zu m):
Solar- und Photovoltaikanlagen werden für zulässig erklärt, da diese Techniken eine immer
weitere Verbreitung finden, städtebaulich verträglich und energetisch begrüßenswert sind.
Um sicher zu stellen, dass Grundstücke nicht ausschließlich für die Aufstellung von Solarund Photovoltaikanlagen genutzt werden, sollen diese aber nur an Fassaden und Dächern
zulässig sein.
4.4.14 Hinweise:
a)
Schalltechnische Untersuchung
Es wurde eine Schalltechnische Untersuchung erstellt. Diese ist Anlage der
Begründung des Bebauungsplans. Die Inhalte dieses Gutachtens sind im Rahmen
des Baugenehmigungsverfahrens zu beachten.
b)
Kampfmittel
Sollten während der Bauarbeiten Kampfmittel gefunden werden, so sind die
Bauarbeiten unverzüglich einzustellen und die Feuerwehr und die nächstgelegene
Polizeidienststelle zu verständigen.
c)
Bodenschutz
Vor Beginn der Bauarbeiten ist der humose Boden getrennt zu sichern und zu lagern.
Die Wiederverwendung ist dem Abtransport vorzuziehen. Die Belastung des Bodens
durch Lagerung von Baumaterialien, Dichtungen, Bauabfällen und die Benutzung von
Bauchemikalien sollten auf das unbedingt notwendige Maß beschränkt und nach
Abschluss der Bauarbeiten behoben werden.
d)
Denkmalschutz
Die aus den 1930-er Jahre stammenden Gebäude der ehemaligen Marinekaserne
sind sogenannte einfache Kulturdenkmale nach § 1 Abs. 2 Denkmalschutzgesetz
Schleswig-Holstein. Diese erfüllen zwar die Eigenschaften eines Denkmales, sind
aber nicht unter Denkmalschutz gestellt. Es besteht die Möglichkeit, steuerrechtliche
Erleichterung in Anspruch zu nehmen, wenn Baumaßnahmen positiv mit den
Denkmalbehörden abgestimmt werden.
Begründung zu den Hinweisen a – d):
Die vorstehenden Hinweise tragen den besonderen Anforderungen Rechnung, welche
insbesondere bei der baulichen Nachnutzung der ehemals militärisch genutzten Flächen im
Bebauungsplangebiet zu beachten sind. Dazu zählen zum einen die Belange des
Immissionsschutzes, speziell des Lärmschutzes, im Geltungsbereich (siehe hierzu auch
vorstehende Begründungspunkte zu schallschutztechnischen Festsetzungen). Zum anderen
kann, bedingt durch die Vornutzung, nicht ausgeschlossen werden, dass sich noch
38
Begründung
Kampfmittel im Geltungsbereich befinden, welche bei den bisherigen Untersuchungen bzw.
Aufbereitungsmaßnahmen noch nicht gefunden und beseitigt wurden.
Beide Themenbereiche sind insbesondere relevant für die Baugenehmigungsebene und die
Realisierung von Vorhaben. Sie sind beim Vollzug des Bebauungsplans unbedingt zu
beachten.
Ebenfalls im Rahmen der Realisierung zu beachten ist der Schutz der Böden im
Bebauungsplangebiet. Der o.g. Hinweis zielt darauf ab, die Bauherrn und zuständigen
ausführenden Firmen darauf aufmerksam zu machen, welche Vorgaben hierbei zu beachten
sind.
Die aus den 1930-er Jahre stammenden Gebäude der ehemaligen Marinekaserne sind
sogenannte einfache Kulturdenkmale nach § 1 Abs. 2 Denkmalschutzgesetz SchleswigHolstein. Es ist eine wissenswerte Zusatzinformation für die künftigen Bauherren eines als
einfaches
Kulturdenkmal
ausgewiesenen
Gebäudes,
dass
unter
bestimmten
Voraussetzungen ggf. die Möglichkeit einer steuerrechtlichen Erleichterung besteht.
4.5
Verkehr/Verkehrsflächen
4.5.1 Verkehr
Bedingt durch die ehemalige Nutzung ist die bestehende Erschließungsstruktur auf
militärische Zwecke ausgerichtet. Das Gesamtkonzept für eine künftige zivile Nutzung sieht
innerhalb des Gebietes eine auf das Notwendigste reduzierte Erschließung der
Mischgebietsbereiche vor. Es soll dort Durchgangsverkehr vermieden werden. Deshalb wird
die einzige zentral im Gebiet liegende Querverbindung, der Fregattenweg, von der Straße
„Am Neuendeich“ zum „Sperforkenweg“ als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
„verkehrsberuhigter Bereich“ ausgewiesen. Damit wird auch verhindert, dass
Verkehrsteilnehmer die Lichtsignalanlage an der Kreuzung Sperforkenweg / Am Neuendeich
umgehen.
Vorhandene Wohnwege zwischen den Gebäuden in den Mischgebieten sind nicht als
Verkehrsflächen ausgewiesen. Es wird den Eigentümern der Grundstücke die Möglichkeit
gegeben, die zwischen den Häusern führenden Wege je nach Nutzungsanforderung als
private Zuwegungen auf den Grundstücken selbst zu gestalten.
Zur Sicherung der Erschließung der nördlich liegenden Gewerbegebiete wird die bestehende
Anbindung an die B 495 in den Geltungsbereich einbezogen und die Zufahrt zu den
Gewerbegebieten durch entsprechende Radien und Fahrbahnbreiten gesichert. Die
vorhandene Straße, der „Admiralsweg“, wird um einen Fußweg ergänzt. Zur Sicherung des
Zu- und Abfahrtverkehrs für die südlich liegenden Mischgebiete und das Sonstige
Sondergebiet ist eine neue Anbindung der Korvettenweg im südöstlichen Teil an die Straße
„Am Neuendeich“ vorgesehen.
Schwerpunkte der verkehrlichen Erschließung sind:
•
•
•
•
Zuwegung zu den nördlich liegenden Gewerbegebieten erfolgt ausschließlich über
den direkten Anschluss an die B 495, um zu vermeiden, dass Fahrzeuge dorthin oder
von dort durch das übrige Plangebiet fahren. Es sollen keine Kraftfahrzeuge das
Marineviertel durchqueren daher ist der südliche Teil des Fregattenweges gesperrt
Hiervon ausdrücklich ausgenommen ist der Rad- und Fußverkehr.
Zuwegung zum südlich liegenden Mischgebiet und Sicherung einer neuen
Haupterschließung an der Straße „Am Neuendeich“, hier ist Zulieferverkehr möglich,
Verkehrsberuhigter Bereich im Kern des Plangebietes mit der Nutzung Wohnen und
Arbeiten,
Sicherung der Durchquerungsmöglichkeiten des Gebietes für Fußgänger und
Radfahrer, die die nördlich liegenden Sportstätten erreichen oder verlassen wollen.
39
Begründung
4.5.1.1 Äußere Erschließung
Das Plangebiet liegt südöstlich des „Sperforkenweges“ (B 495) und nordöstlich der Straße
„Am Neuendeich“ (K 8). Die ehemalige Hauptzufahrt zum Kasernengelände von der Straße
„Am Neuendeich“ her führt durch eine Tordurchfahrt durch das ehemalige Stabsgebäude
hindurch und ist nicht geeignet als Erschließung für die geplante zivile Nachnutzung. Die
Tordurchfahrt sollte jedoch für Fußgänger und bedarfsbezogen für eine Nachnutzung des
Gebäudes erhalten bleiben.
Neu zu gestalten ist die nordwestliche Hauptzufahrt mit Anbindung an die B 495. Über die
Bundesstraße erfolgt auch der Anlieferverkehr für die drei sonstigen Sondergebiete.
Ergänzend neu herzurichten ist eine Haupterschließung im Südosten, als Hauptanbindung
an die K8 (Am Neuendeich). Die dortige, im Bestand noch erhaltene Busbucht kann
umgewidmet werden.
Die Auswirkungen des Sondergebietes auf die verkehrlichen Belange außerhalb des
Geltungsbereiches, insbesondere auf die Einmündungssituation des LSA-Knotenpunktes
B495/K8 (Sperforkenweg/ Am Neuendeich), wurden von der BCS GMBH Standort
Rendsburg gutachterlich untersucht (Stand 09.09.2010; siehe Anlage 1). Es wird jedoch
ausdrücklich darauf hingewiesen, dass für die neuen Erschließungsstraßen eine
Ausführungsplanung erforderlich ist. Diese ist mit der Verkehrsaufsicht und dem
Baulastträger abzustimmen. Änderungen gegenüber dem Vorschlag des Gutachters sind
möglich, werden jedoch die grundsätzlichen Aussagen des Verkehrsgutachtens nicht
berühren.
Auch wenn der Einmündungsbereich außerhalb des Planungsbereiches liegt, soll das
Ergebnis des Verkehrsgutachtens hier kurz wiedergegeben werden und das Gutachten
selbst Bestandteil der Begründung werden.
Nach beiliegendem Verkehrsgutachten sind diese erforderlichen Anbindungen möglich.
Fazit des Gutachtens
„Der vorhandene LSA-Knotenpunkt B495/K8 (Sperforkenweg/Am Neuendeich) ist
auch mit der Bemessungsverkehrsstärke der Prognose 2025 mit der Verkehrsqualität
QSV B leistungsfähig. Es bestehen Leistungsfähigkeitsreserven. Die vorhandenen
Linksabbiegespuren sind ausreichend bemessen.
Alle 3 Zufahrten zum B-Plan-Gebiet sind als Vorfahrtsknoten mit der Verkehrsqualität
QSV B leistungsfähig. Aufgrund der geringen Sättigungsgrade bestehen
Leistungsfähigkeitsreserven.
Gemäß RASt 06 sind an den Zufahrten keine baulichen Maßnahmen für
Linksabbieger erforderlich.
Um einen Stau von der Zufahrt 2 auf den LSA-Knoten auszuschließen, ist die
Einrichtung eines Aufstellbereiches für einen links abbiegenden Pkw zu empfehlen.
Aufgrund der Knotenpunktabstände kann eine gegenseitige Beeinflussung der
anderen Untersuchungsknoten ausgeschlossen werden.
Ein Einfluss der Verkehre des neuen B-Plan-Gebietes auf die Verkehrsströme von
und zur Fähre Glückstadt-Wischhafen ist nicht zu erwarten“.
40
Begründung
4.5.1.2 Innere Erschließung
Die innere Erschließung wird auf das Notwendigste reduziert. Ziel ist es, Durchgangs- und
Schleichverkehr zu vermeiden und zugleich das Gebiet für Fußgänger und Radfahrer
durchlässig zu gestalten.
Nach dem Verkehrsgutachten und den Nutzungen im Plangebiet haben die Straßen
zukünftig folgende Funktionen.
Der Korvettenweg
Der Korvettenweg soll zukünftig als
Sammelstraße dienen. Er ist in seiner
jetzigen Ausformung dafür geeignet, mit
Ausnahme der Gehwege.
Die
Straße
verfügt
über
eine
Aufnahmekapazität von 400 Kfz/h und die
Fahrbahnbreite ist mit 5,60m für den
Begegnungsfall PKW/LKW ausreichend
dimensioniert.
Auch der Fahrradverkehr könnte über die
Fahrstreifen laufen, was Problematiken im
Vorbeifahrfall
PKW/
Fahrrad
mit
Gegenverkehr aufwirft, da dies nur ohne
Einhaltung des Sicherheitsabstandes
möglich ist. Deshalb ist eine gemeinsame
Führung von Rad- und motorisiertem
Verkehr nur bei geringen Verkehrsstärken
und niedrigen Fahrgeschwindigkeiten
möglich. Beeinträchtigungen durch Halte-,
Lade- oder Liefervorgänge auf der
Fahrbahn
sind
durch
zeitliche
Regelungen zu minimieren.
Auch die Gehwege mit 2,00m Breite
entsprechen nicht der erforderlichen
Breite (>2,50m) für den Fußgänger
Begegnungsfall.
Im Falle einer Neuanlage der Straße ist eine
Verbreiterung der Fahrgasse auf 6,50m und
eine Reduzierung auf eine einseitige, 3,10m
breite, Fußgängerführung empfehlenswert. Der
vorhandene Straßenraum von 9,60 m ist damit
auch bei einer Neuanlage ausreichend
dimensioniert.
In der Planzeichnung des Bebauungsplanes ist
unter Zu- und Abfahrt Nr.2 der Korvettenweg dreispurig ausgebildet. Hier ist eine zusätzliche
rechte Abbiegespur vorgesehen. Neben
dieser führt der Fußweg in das Plangebiet.
Auf der K8 sind gemäß Verkehrsgutachten
(Anlage 1), in diesem Bereich keine weiteren
Maßnahmen für Linksabbieger notwendig.
In der Planzeichnung des Bebauungsplanes
ist unter Zu- und Abfahrt Nr.3 die
41
Begründung
Hauptzufahrt /-abfahrt in das zukünftige Einzelhandelsgebiet dargestellt. Auch hier führt der
Fußweg mit 2,50 m Breite in das Gebiet. Es ist zu erwarten, dass dieser Fußweg stark von
Kindern frequentiert wird, die von der Schule zum Sportplatz wollen. Auf der K8 sind, gem.
Gutachten, in diesem Bereich keine weiteren Maßnahmen für Linksabbieger notwendig.
Der Kaptänsweg
Die Verkehrsstärke auf dem zukünftig als
Sammelstraße geplanten Kapitänsweg, liegt bei
<150 Kfz/h. Die vorhandene Fahrgassenbreite
ermöglicht
den
Rad/PKW
Begegnungsfall.
Die
zukünftigen
Hauseingangsbereiche
und
Zufahrten für Stellplatzanlagen und Stellplätze
müssen vor Befahren gesichert werden und der
Sichtkontakt muss gewährleistet sein. Da der
Kapitänsweg eine Sackgasse ist, muss eine
Wendemöglichkeit für Müllfahrzeuge vorgesehen
werden, die als Platzraum gestaltet werden sollte.
Der Kapitänsweg sollte für Fußgänger und Radfahrer
gestaltet werden, da die aus Süd-Westen
kommenden Besucher des Sportplatzes diese
Strasse zukünftig nutzen werden. Aus diesem Grund
wird ein Gehweg in ausreichender Breite
vorgeschlagen.
Der Admiralsweg
Im erschließenden Bereich des Admiralswegs ist
eine Fahrbahnbreite von 5,60m im Bestand und
kann eine Verkehrsstärke von 400 Kfz/h
aufnehmen.
Der Admiralsweg hat aufgrund des Gebäudes des
Sportvereins (Größe einer Garage) an der
Kreuzung des Admiralsweges eine deutlich
schlechte Einsehbarkeit für KFZ im Kurvenbereich
der Kreuzung. Daher empfehlen wir, aus
sicherheitsrelevanten Aspekten heraus, eine
Fahrbahnverbreiterung auf 6,50m und eine
einseitige Gehwegsführung mit 3,00m Breite in
diesem Bereich. Da der Admiralsweg eine
Sackgasse ist, ist eine für ein Müllfahrzeug ausreichend dimensionierte Wendeanlage am
Ende der Straße im Gewerbegebiet anzulegen.
Der Admiralsweg sichert die Erschließung der nördlich liegenden Gewerbegebiete durch die
bestehende Anbindung an die B495. Auf der B495 sind, gem. Gutachten, keine weiteren
Maßnahmen für Linksabbieger in den Admiralsweg notwendig.
Der Fregattenweg
Der Fregattenweg wurde, gemäß der städtebaulichen Konzeption, als Querverbindung in
zentraler Lage für den vorzugsweise nicht motorisierten Verkehr als verkehrsberuhigter
Bereich in wohnumfeldbezogener Nutzungszuweisung festgesetzt. Für den KFZ Verkehr
wird der südliche Teil der Straße durch Poller gesperrt damit kein Durchgangsverkehr
entsteht. Fußgänger und Radfahrer sollen diese Straße ungehindert passieren können. Die
für die Sicherung der Durchquerung des Gebietes für Fußgänger und Radfahrer erforderliche
Verbindung wird öffentlich gewidmet.
42
Begründung
Innerhalb der Sondergebiete
Innerhalb der Sondergebietsbereiche und innerhalb der Gewerbegebietsbereiche werden
keine Vorgaben zur Verkehrsführung getroffen. Die innere Verkehrsführung in diesen
Bereichen bleibt dem künftigen Nutzer überlassen und kann dann entsprechend funktional
gestaltet werden.
Wohnwege
Wohnwege zu den einzelnen Gebäuden in den Mischgebieten sind nicht als Verkehrsflächen
ausgewiesen. Es soll hier die Möglichkeit gegeben werden, Wege zwischen den Häusern
nach Nutzungsanforderung als private Zuwegungen auf den Grundstücken zu gestalten.
Stellplätze
Insgesamt ist im Gebiet pro Wohneinheit ein Stellplatz vorgesehen. Bei konzipierten 100 WE
und ca. 50 Gewerbeeinheiten unterschiedlicher Ausbildung und Größe werden 200
Stellplätze im Plangebiet notwendig. Die Stellplätze sind entsprechend der geplanten
Nutzungen in den Baufeldern bei Bauantragsstellung nachzuweisen. Damit werden
Stellplatzflächen zur Versorgung sowohl der dort künftig lebenden und arbeitenden
Bewohner/innen als auch der Besucher/innen und Nutzer/innen bauleitplanerisch gesichert.
4.5.2 Straßenverkehrsflächen
Die Straßenverkehrsflächen im Gebiet sind zur Gewährleistung einer leistungsfähigen und
angemessenen Erschließung für alle Verkehrsarten auszulegen und zu bemessen. Die
vorhandenen Verkehrsflächen werden weitergenutzt und um die notwendigen neuen
Straßen, Gehwege, Zufahrten, Radien und Verziehungen ergänzt. Öffentlich gewidmet
werden nur die Straßen Korvettenweg, Kapitänsweg, Fregattenweg und Admiralsweg. Die
anderen vorhandenen Straßen können privat weitergenutzt werden. Hier wurden Geh-, Fahrund Leitungsrechte zugunsten der Versorgungsträger und der Anlieger festgesetzt. Damit
der privat genutzte Bereich geschützt wird, empfehlen wir die privaten Bereiche gegen den
gewerblichen Verkehr und gegen Durchgangsverkehr abzupollern. Im Verkehrskonzept
(Anlage 1) sind die abzupollernden Bereiche dargestellt.
4.5.3 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Die Querverbindung der Fregattenweg in zentraler Lage, die bevorzugt für den nicht
motorisierten Verkehr vorgesehen ist, wurde entsprechend der städtebaulichen Konzeption
als verkehrsberuhigter Bereich in wohnumfeldbezogener Nutzungszuweisung festgesetzt.
Diese zentrale Querverbindung, die für die Sicherung der Durchquerung des Gebietes für
Fußgänger und Radfahrer erforderlich ist, wird öffentlich gewidmet.
4.5.4 Bäume im Straßenraum
Das „Marineviertel“ ist nicht nur durch die Anordnung der Gebäude und Straßen räumlich
gegliedert, sondern auch durch die Straßenbäume. Dieses Grundprinzip der Durchgrünung
wird wieder aufgegriffen. Es dient auch der Verbesserung der Verkehrsraumgestaltung und
als Beitrag zur Umweltqualität. Die Bäumgrößen im Straßenraum sollten 14/16 cm
Stammumfang haben, in den Grünflächen ist ein Stammumfang von 10/12 cm ausreichend.
Es soll eine Entwicklungspflege von 3 Jahren festgesetzt werden. Bäume, die dem
Anpflanzgebot unterliegen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen.
Um das Gestaltungsprinzip zu sichern, werden im Straßenraum anzupflanzende Bäume mit
Pflanzgebot gemäß § 9(1) 25 BauGB festgesetzt. Für den Bereich der Stellplatzanlagen ist
43
Begründung
bei Inanspruchnahme von 50 qm Stellplatzfläche die Pflanzung eines Baumes vorgesehen.
Die hierfür vorzuhaltende Baumscheibe hat eine Mindestfläche von 12 qm aufzuweisen.
Diese darf auch überfahrbar hergerichtet sein.
Besonderer Wert wird auf die Neupflanzung und Verwendung der Rotbuche entlang der
Grenze zur Straße „Am Neuendeich“ gelegt. Hier befindet sich zum einen eine
erhaltenswerte und entsprechend festgesetzte Rotbuche am Torhaus, zum anderen setzt
sich die Hervorhebung der Verwendung von Rotbuchen in dieser Linie fort. Zur Herstellung
der neuen Einmündung der neuen Zufahrt zum Gebiet, ist die dortige Rotbuche im Bestand
ohne dauerhafte Schädigung nicht zu erhalten und daher entsprechend zu ersetzen. Aus
diesem Grund wird für Neupflanzungen im Sichtbereich der Straße Am Neuendeich die
Verwendung von Rotbuchen vorgeschrieben.
4.5.5 Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen und mit Geh-, Fahr- und
Leitungsrechten zu belastende Flächen.
4.5.5.1 Mit Geh.-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen
Die Sicherung der notwendigen Versorgungsinfrastruktur für das Plangebiet bzw. die
Sicherung der Zugänglichkeit für die jeweiligen Leitungs- und Versorgungsträger ist durch
die
Ausweisung
von
Geh-,
Fahrund
Leitungsrechten
zugunsten
der
Versorgungstrassenträger und der Anlieger gesichert. Im Gebiet sind umfangreiche
Leitungsrechte ausgewiesen, da wesentliche Teile der Infrastruktur bereits vorgehalten
werden. Die Leitungstrassen verlaufen größtenteils innerhalb der Gehwege des
Straßenraumes im Bestand. Da jedoch nicht alle Straßenräume öffentlich gewidmet sind, hat
die Sicherung durch entsprechende Eintragungen zu erfolgen. Es wird darauf hingewiesen,
dass neben der Ausweisung im Bebauungsplan eine zivilrechtliche Sicherung erfolgen muss.
Anlage 3 der Begründung ist zur Veranschaulichung ein Leitungsplan und das
Entwässerungsgutachten des Büro Lindemann (Stand 16.08.2010). Die Leitungsrechte sind
durchnummeriert und den Nutzern zugeordnet. Im Mischgebiet sind teilweise vorhandene
Straßen zukünftig privat zu nutzen. Sie werden mit den Grundstücken verkauft und sind
daher mit Geh, Fahr und Leitungsrechten belegt zugunsten der Anlieger und der
Versorgungsträger. Diese GFL Flächen sind vermaßt und haben die Querschnitte der
vorhandenen Straßen. Andere Geh, Fahr und Leitungsrechte liegen auf den Grundstücken
sind nicht vermaßt und sind lediglich zugunsten der Versorgungsträger als Nutzer
festgesetzt.
4.5.5.2 Versorgungsleitungen, Verteileranlagen
Flächen für Verteileranlagen werden nicht gesondert festgesetzt. Die im Gebiet bereits
vorhandenen Versorgungsleitungen sind soweit sie nicht im öffentlichen Raum liegen, durch
Ausweisung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten gesichert. Flächen für Trafostationen
werden nicht festgesetzt. Sie sind entsprechend der neuen Nutzung in den jeweiligen
Baugebieten in Abstimmung mit den künftigen Eigentümern herzustellen.
4.5.6 Grünflächen, Pflanzgebote, Pflanzbindungen
4.5.6.1 Private Grünflächen
Sämtliche Grünflächen innerhalb des Bebauungsplangebietes sind als private Grünflächen
ausgewiesen. Dies betrifft die zwischen dem nördlichen Gewerbegebiet (GEe1) und den
angrenzenden Mischgebieten ausgewiesene Grünfläche. Sie hat die Funktion der
räumlichen Trennung. Die ursprünglich als Grünfläche angedachte zentrale Anlage wird als
Vorhaltefläche für die Herstellung eines Regenwasserrückhaltebeckens benötigt und
entsprechend festgesetzt. Diese Freifläche soll gestalterisch ansprechend hergestellt
werden. Die funktional technische Ausrichtung eines Regenrückhaltebeckens soll dabei in
44
Begründung
den Hintergrund treten. Damit der Bau des Regenrückhaltebeckens nicht als Eingriff in Natur
und Landschaft zu werten bzw. damit sich dieser Eingriff an Ort und Stelle wieder ausgleicht,
ist die Anlage naturnah zu gestalten (vgl. auch Ziffer 4.4.11. Festsetzt wird zur
Unterstreichung der erwünschten Raumwirkung und des Platzcharakters die Anpflanzung
von Linden. Die ursprünglich bestehende strenge Form der Raumgliederung innerhalb des
ehemaligen Kasernengeländes wird dadurch aufgenommen.
Die Festsetzung privater Grünflächen dient der Minimierung und Kompensation der durch die
Bebauung und Erschließung des Baugebietes entstehenden Beeinträchtigungen.
4.5.6.2
Anpflanzen von Bäumen entlang der Planstraßen
Entlang der Erschließungsstraßen, Geh- und Radwege sind aus gestalterischen und
ökologischen Gründen (Biotopvernetzungselemente, Klimamelioration etc.) Bäume zu
pflanzen. Die für die Gestaltung und räumliche Wirkung besonders wichtigen Standorte sind
mit Pflanz- und Erhaltungsgeboten gemäß § 9(1) 25 BauGB gesichert und festgesetzt.
Weitere Festsetzungen zu Neupflanzungen sind flächenbezogen, mit der Anzahl der zu
pflanzenden Bäume in Relation zum zu erwartenden Versiegelungsgrad, textlich festgesetzt.
Dies betrifft die Stellplatzflächen in den Sondergebieten. Die Maßnahme der Festsetzung
von Pflanzgeboten dient auch dem Ausgleich der Beeinträchtigungen, die durch den Wegfall
der zahlreichen Bestandsbäume entstehen. Zur Sicherung und Ergänzung der prägenden
Grünstrukturen und Durchgrünung des Gebietes sind die erhaltenswerten Reste der
ehemaligen Lindenalleen und im Gebiet vorhandener Großbäume gemäß § 9 (1) 25 BauGB
als zu erhaltender und zu ergänzender Baumbestand festgesetzt. Für Neuanpflanzungen im
Gebiet sind Einzelbäume der Artenauswahl Linde, Sandbirke, Bergahorn, Hainbuche und
Ginkgo sowie alternativ Obstbäume oder Ebereschen festgelegt. Für die Laubbäume sind
Hochstämme mit Ballen der Größe 14/16 (Stammumfang in cm) und für die Obstbäume
Hochstämme mit der Größe 12/14 (Stammumfang in cm) zu verwenden. Die Verwendung
der Arten ist nur entlang bzw. in direkter Sichtbeziehung zur Straße „Am Neuendeich“
festgelegt: hier ist die Rotbuche (Fagus sylvatica) zu verwenden. Begründet ist diese
Festsetzung in der Tatsache, dass im Hauptzugangsbereich des ehemaligen
Kasernengeländes und heutigen „Marineviertels“ zwei große Rotbuchen prägend die
dortigen Freiflächen bestimmen.
4.3.6.3
Erhalt von Bäumen
Die Festsetzung stellt eine wichtige Maßnahme zur Vermeidung von Beeinträchtigungen dar
und folgt den Grundsätzen des § 1a Baugesetzbuch in Verbindung mit den Vorgaben des
Bundesnaturschutzgesetzes, wonach Eingriffe in Natur und Landschaft vorrangig zu
vermeiden sind. Die Sicherung eines Großteils des Baumbestandes ist auch aus Gründen
des Artenschutzes und des Naturschutzes erforderlich. Der gesamte Baumbestand kann
nicht mit Erhaltungsgebot belegt werden, da die Bäume zum Teil zu nahe an den Gebäuden
stehen oder einer geplanten Umnutzung abträglich sein könnten. Für die nicht mit
Erhaltungsgebot belegten Großbäume sind Nachpflanzungen festgesetzt. Mit Erhaltungsund Nachpflanzgebot belegt ist eine zentrale Lindenreihe, eine nördlich das Gebiet
begrenzende Lindenallee und eine ausgeprägte Kastanienreihe im nördlichen Teil des
Gebietes. Als Einzelbaum wird die prägende Rotbuche in den Freiflächen des ehemaligen
Torhauses festgesetzt.
4.5.7 Flächen
und
Maßnahmen
zum
Schutz
Umwelteinwirkungen / Schallschutzmaßnahmen
vor
schädlichen
Die Lärmschutzaussagen im Bebauungsplan (Text Teil B) sind erforderlich, um
entsprechend den gesetzlichen Vorgaben gesunde Wohnverhältnisse im angrenzenden
reinen Wohngebiet zu erhalten.
45
4.5.8
Kennzeichnung
von
Flächen
deren
Böden
umweltgefährdenden Stoffen belastet sein könnten
Begründung
erheblich
mit
Es wurden die bereits untersuchten Flächen im Bebauungsplan dargestellt. Es sind laut
Aussage der Gutachter keine umweltgefährdenden Stoffe in den untersuchten Flächen
nachgewiesen worden.
Durch die Maßnahmen werden gesunde Arbeits- und Wohnverhältnisse nach den
gesetzlichen Vorgaben sicher gestellt.
4.5.9
Zuordnung von Flächen und Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen
Das Plangebiet liegt innerstädtisch und ist durch eine bereits im Bestand erhebliche
Verdichtung und Versiegelung geprägt. Der Bebauungsplan schafft die Voraussetzungen für
eine Nachverdichtung. Flächen für Ausgleichsmaßnahmen können im Gebiet nicht
ausgewiesen werden. Einer geplanten Entsiegelung von Flächen durch Abriss von
Gebäuden steht eine Wiederversieglung für Stellplatzflächen und neue Gebäude gegenüber.
Der Ausgleich im Sinne der Naturschutzgesetzgebung und die Zuordnung im Sinne des § 9
(1) a BauGB extern, außerhalb des Plangeltungsbereiches nachgewiesen. Der erforderliche
Umfang der Kompensationsmaßnahmen ist in der Bilanzierung dargelegt.
46
5.
Begründung
Umweltverträglichkeit - Vorprüfung des Einzelfalls gemäß
§ 6 LUVP
Der Bebauungsplan Nr. 2.59 sieht für den westlichen, an die B 495 angrenzenden Teil die
Ausweisung von insgesamt drei Sondergebieten gemäß § 11 BauNVO mit einer
Gesamtfläche von 25.000 qm vor. Bei Festsetzung einer GRZ von 0,8 werden hiermit die
Voraussetzungen für die bauliche Inanspruchnahme von 20.000 qm Grundfläche für die
Errichtung eines Bau- und Gartenmarktes mit bis zu 3. 800 Verkaufsfläche (VK),
Lebensmitteleinzelhandel mit 800 VK, Getränkemarkt mit 400 VK, andere
Einzelhandelsgeschäfte mit bis zu insgesamt 1.800VK. Alle drei Sondergebiete addiert ergibt
dies bis zu ca. 8000 VK. Nach Punkt 10 Anlage 1 LUVPG (Landesgesetz über die
Umweltverträglichkeitsprüfung) ist der „Bau eines Einkaufszentrums, eines großflächigen
Einzelhandelsbetriebes oder eines sonstigen großflächigen Handelsbetriebs im Sinne des §
11 Abs. 3 Satz 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) innerhalb im Zusammenhang
bebauter Ortsteile oder im Außenbereich mit einer zulässigen Geschossfläche von mehr als
5000 qm nach 10.1 UVP-pflichtig. Das ist für die in Rede stehende Planung der Fall.
Im Folgenden wird zunächst im Rahmen einer Vorprüfung für den Einzelfall die Anlage 2
UVPG abgearbeitet.
5.1
Rechtsgrundlagen für die UVP-Pflicht im Einzelfall
(1) Sofern in der Anlage 1 für ein Vorhaben eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls
vorgesehen ist, ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen, wenn das Vorhaben
nach Einschätzung der zuständigen Behörde aufgrund überschlägiger Prüfung unter Berücksichtigung der in der Anlage 2 aufgeführten Kriterien erhebliche nachteilige
Umweltauswirkungen haben kann, die nach § 18 zu berücksichtigen wären. Sofern für ein
Vorhaben mit geringer Größe oder Leistung eine standortbezogene Vorprüfung des
Einzelfalls vorgesehen ist, gilt Gleiches, wenn trotz der geringen Größe oder Leistung des
Vorhabens nur aufgrund besonderer örtlicher Gegebenheiten gemäß den in der Anlage 2 Nr.
2 aufgeführten Schutzkriterien erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen zu erwarten sind.
Bei den Vorprüfungen ist zu berücksichtigen, inwieweit Umweltauswirkungen durch die vom
Träger des Vorhabens vorgesehenen Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen
offensichtlich ausgeschlossen werden. Bei der allgemeinen Vorprüfung ist auch zu
berücksichtigen, inwieweit Prüfwerte für Größe oder Leistung, die die Vorprüfung eröffnen,
überschritten werden. Für das Erreichen oder Überschreiten der Prüfwerte für Größe oder
Leistung gilt § 5 Abs. 2 und 3 mit der Maßgabe, dass die UVP-Pflicht nach Satz 1 bis 4
unberührt bleibt.
(2) Die in der Anlage 2 aufgeführten Kriterien sollen durch Rechtsverordnung der
Landesregierung näher bestimmt werden.
Anlage 2 (zu § 6 Abs. 1 Satz 1 und 2 sowie §§ 7 und 8 des LUVPG)
Die nachstehenden Kriterien für die Vorprüfung des Einzelfalls sind anzuwenden, soweit in §
6 Abs. 1 Satz 1 und 2, auch in Verbindung mit §§ 7 und 8 LUVPG, auf Anlage 2 Bezug
genommen wird.
1. Merkmale von Vorhaben
Die Merkmale der Vorhaben sind insbesondere hinsichtlich folgender Kriterien zu beurteilen:
Größe des Vorhabens, Nutzung und Gestaltung von Wasser, Boden, Natur und Landschaft,
Abfallerzeugung, Umweltverschmutzung und Belästigungen, Unfallrisiko, insbesondere mit
Blick auf verwendete Stoffe und Technologien.
47
Begründung
2. Standort der Vorhaben
Die ökologische Empfindlichkeit eines Gebietes, das durch ein Vorhaben möglicherweise
beeinträchtigt wird, ist insbesondere hinsichtlich folgender Nutzungs- und Schutzkriterien und
unter Berücksichtigung der Kumulierung mit anderen Vorhaben in ihrem gemeinsamen
Einwirkungsbereich zu beurteilen:
2.1
bestehende Nutzung des Gebiets, insbesondere als Fläche für Siedlung und
Erholung, für land-, forst- und fischereiwirtschaftliche Nutzungen, für sonstige wirtschaftliche
und öffentliche Nutzungen, Verkehr, Ver- und Entsorgung (Nutzungskriterien);
2.2
Reichtum, Qualität und Regenerationsfähigkeit von Wasser, Boden, Natur und
Landschaft des Gebietes (Qualitätskriterien);
2.3
Belastbarkeit der Schutzgüter unter besonderer Berücksichtigung folgender Gebiete
und von Art und Umfang des ihnen jeweils zugewiesenen Schutzes (Schutzkriterien):
2.3.1 im Bundesanzeiger gemäß § 10 Abs. 6 des Bundesnaturschutzgesetzes bekannt
gemachte Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder europäische Vogelschutzgebiete
sowie im Amtsblatt nach §§ 20 b Abs. 2 und 20 c Abs. 2 des Landesnaturschutzgesetzes *
bekannt gemachte Gebiete;
2.3.2 Naturschutzgebiete gemäß § 13 des Landesnaturschutzgesetzes*, soweit nicht
bereits von Nummer 2.3.1 erfasst;
2.3.3 Nationalparke gemäß § 24 des Bundesnaturschutzgesetzes, soweit nicht bereits von
Nummer 2.3.1 erfasst;
nach
§
25
des
Bundesnaturschutzgesetzes
2.3.4 Biosphärenreservate
Landschaftsschutzgebiete gemäß § 15 des Landesnaturschutzgesetzes*;
2.3.5 Naturerlebnisräume und
Landesnaturschutzgesetzes * ;
2.3.6
Naturparke
gemäß
den
§§
38
und
16
und
des
gesetzlich geschützte Biotope gemäß § 21 des Landesnaturschutzgesetzes ;
2.3.7 Wasserschutz- und Quellenschutzgebiete gemäß § 19 des Wasserhaushaltsgesetzes
und § 4 des Landeswassergesetzes sowie Überschwemmungsgebiete gemäß § 32 des
Wasserhaushaltsgesetzes;
2.3.8 Gebiete, in denen die in den
mweltqualitätsnormen bereits überschritten sind;
Gemeinschaftsvorschriften
festgelegten
2.3.9 Gebiete mit hoher Bevölkerungsdichte, insbesondere Zentrale Orte und
Siedlungsschwerpunkte in verdichteten Räumen im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 und 5 des
Raumordnungsgesetzes;
2.3.10 Kulturdenkmale im Sinne des § 1 Abs. 2 des Denkmalschutzgesetzes,
Denkmalbereiche im Sinne des § 1 Abs. 3 des Denkmalschutzgesetzes oder
*
Die zitierte Paragraphen
Landesnaturschutzgesetz .
beziehen
sich
auf
das
im
März
2010
in
Kraft
getretene
48
Begründung
Grabungsschutzgebiete im Sinne des § 20 des Denkmalschutzgesetzes, sofern sie gem. § 5
Abs. 1 des Denkmalschutzgesetzes in das Denkmalbuch eingetragen sind.
3.Merkmale der möglichen Auswirkungen
Die möglichen erheblichen Auswirkungen der Vorhaben sind anhand der unter den
Nummern 1. und 2. aufgeführten Kriterien zu beurteilen; insbesondere ist Folgendem
Rechnung zu tragen:
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
dem Ausmaß der Auswirkungen (geographisches Gebiet und betroffene
Bevölkerung),
dem etwaigen grenzüberschreitenden Charakter der Auswirkungen,
der Schwere und der Komplexität der Auswirkungen,
der Wahrscheinlichkeit von Auswirkungen,
der Dauer, Häufigkeit und Reversibilität der Auswirkungen.
Die Abarbeitung des vorgegebenen Prüfkataloges erfolgt anhand nachstehender Tabelle.
Für die zugrunde gelegten Erheblichkeitskriterien sind – soweit benannt – die jeweiligen
Schwellenwerte der Liste der UVP-pflichtigen Vorhaben nach Anlage 1 UVPG herangezogen
worden. Konnten nach Anlage 1 UVPG keine konkreten Schwellenwerte als Prüfkriterien
herangezogen werden, weil diese nicht aufgelistet oder spezifiziert sind, so ermitteln sich die
Schwellenwerte für die Erheblichkeitszuordnung nach den vorliegenden Fachgutachten.
Für die zu betrachtenden möglichen Umweltauswirkungen der im Bebauungsplan Nr. 2.59
ausgewiesenen sonstigen Sondergebiete wird auf eine Unterteilung in SO 1 bis SO 3
verzichtet. Es wird das Gesamtvolumen betrachtet und geprüft.
49
Begründung
5. 2 Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gem. § 6 LUVPG für die geplanten Sondergebiete SO 1, SO 2 und SO 3
A
Angaben zum Vorhaben (SO-Gebiet gemäß § 11 BauNVO – Einzelhandel,
großflächig)
1.
1.1
Allgemeine Angaben
Kommt es durch das Vorhaben zu mehr als
1ha Bodenversiegelung, Ausschüttungen oder Abgrabungen oder
2ha Bodenverdichtungen und
somit zu Verlusten oder starken Veränderungen der natürlichen
Bodenfunktion?
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
Sind mit dem Vorhaben bedeutende Änderungen der natürlichen Funktion,
der Funktionen als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte oder der
Nutzungsfunktionen des Bodens gemäß § 2 Abs. 2 BBodschG verbunden?
Erfordert das Vorhaben das Lagern, den Umgang, die Nutzung oder die
Produktion von gefährlichen Stoffen i.S. des Chemikaliengesetzes bzw. der
Gefahrstoffverordnung,
wassergefährdende
Stoffe
i.S.
des
Wasserhaushaltsgesetzes, Gefahrgütern i.S. des Gesetzes über die
Beförderung gefährlicher Güter oder radioaktiven Stoffen?
Erfordert das Vorhaben den Bau zusätzlicher Anlagen für
Energieversorgung, Wasser, Abwasser oder zur Beseitigung von Abfall (
Anlagen zur Verbrennung oder Deponierung von Abfällen) oder
wesentlichen Änderungen einer derartigen Anlage?
Erfordert das Vorhaben den Bau zusätzlicher Verkehrswege?
Führt der Bau oder der Betrieb des Vorhabens zu einer Erhöhung des
Verkehrs auf der nächstgelegenen Straße um 50%?
Ja
Nein
x
X
Anmerkungen /Ergänzungen
Das Vorhaben wird auf bereits versiegeltem und
für bauliche Anlagen in Anspruch genommenem
Boden errichtet. Die Bestandsgebäude und Wege
und Stellplätze sind zum Abriss vorgesehen. Das
Sondergebiet
umfasst
25.000
qm.
Die
Bestandsversieglung beträgt 15.000 qm. Bei
einer zugelassenen GRZ von 0,8 ist somit eine
maximale, ergänzende Neuversiegelung von 0,5
ha möglich.
Die vor Ort anstehenden Böden sind nicht
naturbelassen, sondern durch die Vornutzung als
Kasernengelände
mit
Schwerlastverkehr
aufgefüllt, verdichtet und versiegelt. Sie sind im
Sinne
der
Bodenfunktionen
„Biotisches
Ertragspotentials,
der
Archivund
Lebensraumfunktionen“ weder empfindlich noch
von Bedeutung.
x
x
x
x
50
Nach
Verkehrsgutachten
wird
mit
der
Sondergebietsnutzung eine Erhöhung von 20 %
generiert, somit keine maßgebliche Erhöhung auf
der B 495 und der Kreisstraße 8 .
Begründung
B
2
2.1
Ja
Angaben zu den zu betrachtenden Schutzgütern
Luft
Werden die Mengenschwellen nach Nr. 4.6.1.1 der TA Luft 2001
überschritten?
Nein
2.2
Werden andere als nach 2.1 zu berücksichtigende Stoffe in erheblichem
Umfang emittiert?
Wasser
Erfordert das Vorhaben die Erteilung oder Änderung einer Erlaubnis für das
Benutzen (z.B. Entnehmen oder Einleiten) eines Gewässers (Grundwasser,
Oberflächengewässer)?
x
3
3.1
3.2
3.3
3.4
4
4.1
5
5.1
Ist für die indirekte Einleitung von Schmutzwasser eine
Vorbehandlungsanlage notwendig, die nicht nur bauartzugelassen
ist?
Erfordert das Vorhaben einen Ausbau des Gewässers ( z.B.
Uferbefestigung, Bau von Kaianlagen oder Dämmen)?
Werden im Zuge des Vorhabens Anlagen in oder an oberirdischen
Gewässern errichtet oder verändert?
Abfall/Boden
Führt die Umsetzung des Vorhabens zur Entstehung von jährlich
mehr als 2000t von überwachungsbedürftigen oder mehr als 20 t
besonders überwachungsbedürftigen Abfällen, die beseitigt werden
müssen?
Lärm
Bringt das Vorhaben erhebliche zusätzliche Belastungen der
Umgebung durch Geräusche, Erschütterungen, Wärme, Strahlen
oder ähnliches?
Anmerkungen
x
x
Für die gesicherte Löschwasserversorgung
innerhalb des Gebietes ist ergänzend der im
Gebiet vorhandene Löschwasserbrunnen zu
nutzen. Die wasserrechtliche Genehmigung liegt
vor.
x
x
x
x
x
51
Siehe Lärmgutachten. Ausmaß, Dauer und
Häufigkeit führt zu keiner erheblichen Belastung
der Umgebung. Die Sicherung dieser Vorgaben
erfolgt durch Festsetzungen im Bebauungsplan
über Emissionskontingente.
6.
6.1
6.2
7
Begründung
Ja
Nein
Unfälle etc.
Werden bei der Errichtung oder beim Betrieb der Anlage die in Spalte
4 des Anhang I der 12.BImSchV (Anlage2) genannten
Mengenschwellen überschritten?
Ist mit dem Vorhaben ein Unfallrisiko, insbesondere mit Blick auf
verwendete Stoffe und Technologien, verbunden?
x
Andere anlagenbezogene Faktoren
(z.B. könnte das Vorhaben eine besondere Betroffenheit der Bürger
auslösen?
Anmerkungen
x
x
Es ist zu prüfen, ob innenstadtrelevante
Sortimente in den geplanten Sondergebieten die
Attraktivität der Innenstadt der Stadt Glückstadt
beeinträchtigen können. Die Prüfung erfolgte
sortimentsbezogen. Durch im Bebauungsplan
festzulegende restriktive Verkaufsflächengrößen
konnte die Raumverträglichkeit nachgewiesen
werden. Eine über das Gutachten hinausgehende
Verträglichkeitsuntersuchung ist nicht erforderlich.
C
1
Angaben zum Standort und Umgebung
Befindet sich im Einwirkungsbereich des Vorhabens ein
1.1
Europäisches Vogelschutzgebiet oder
Ein Gebiet von gemeinschaftlicher Bedeutung (Natura 2000)?
Naturschutzpark?
Nationalpark?
Biosphärenreservat?
Landschaftsschutzgebiet?
Naturpark?
gesetzlich geschütztes Biotop mit einer Fläche von mehr als
1000qm?
Wasserschutzgebiet?
Gebiet, in dem die in nationalen Vorschriften festgelegten
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
Ja
Nein Anmerkungen
(Bei Einhaltung eines Mindestabstands von 500 m
bzw.
den
in
einschlägigen
Vorschriften
festgelegten Mindestabständen wird
davon
ausgegangen,
dass
keine
erheblichen
Beeinträchtigungen zu erwarten sind)
x
x
x
x
x
x
x
x
x
52
1.10
1.11
Begründung
Umweltqualitätsnormen bereits überschritten sind?
schutzwürdiges Geotop, das in das Landschaftsprogramm der
Landesregierung aufgenommen wurde
allgemeines oder reines Wohngebiet?
x
x
Die vorhandene Zeilenbebauung entlang der
Flensburger Straße, südöstlich des Plangebietes
ist als Reines Wohngebiet ausgewiesen. Der
Abstand zum Sondergebietsbereich beträgt ca.
150 m. Die Berücksichtigung der Schutzwürdigkeit
„Wohnen“ war Aufgabenstellung in den Gutachten.
Mögliche beeinträchtigende Auswirkungen sind
durch
entsprechende
Festsetzungen
im
Bebauungsplan
auszuschließen.
Die
Festsetzungen
sind
getroffen.
Weitere
Untersuchungen zur Verträglichkeit sind nicht
erforderlich.
1.12
1.13
geplantes Wohngebiet?
In amtlichen Listen oder Karten verzeichnetes Denkmal, x
Denkmalensemble, Bodendenkmal,
oder ein als archäologisch
bedeutsam eingestuftes Gebiet?
x
2.
Ist die Umgebung des Vorhabens aus anderen Gründen besonders
ökologisch empfindlich?
Sind in der Umgebung des Vorhabens andere Anlagen mit
Auswirkungen auf die o.a. Gebiete vorhanden?
Soll das Vorhaben errichtet werden in einem Bereich, der bereits x
durch frühere oder jetzige Nutzungen belastet ist (Boden, Wasser,
etc. )
Soll das Vorhaben in einem Bereich errichtet werden, der
landschaftlich besonders reizvoll oder empfindlich ist?
Liegt das Vorhaben in einem Bereich, wo es für eine große Anzahl
von Personen weithin sichtbar ist?
x
3.
4.
5.
6.
Die Marinekaserne ist als Kulturdenkmal
eingestuft, jedoch nicht im Denkmalbuch
eingetragen. Für die Errichtung der neuen
geplanten Gebäude sind gestalterische Vorgaben
im Bebauungsplan festgesetzt.
x
x
x
53
Das Vorhaben ist für Personen, die künftig im
Marineviertel wohnen und arbeiten werden, sowie
von Besuchern der Stadt Glückstadt, die über die
B 495 in Richtung Fähre oder Innenstadt
fahren/gehen wollen, sichtbar. Eine weite
Sichtbarkeit im Sinne einer stadt- und
Begründung
landschaftsbildprägenden
Wirkung
Vorhaben nicht zuzuschreiben.
7.
8.
5.3
Ist zu erwarten, dass das Vorhaben mit der benachbarten
(vorhandenen oder geplanten) Nutzung in Konflikt geraten könnte
wegen Land- , forst- oder fischereiwirtschaftlicher Nutzungen,
Verkehr, Ver- und Entsorgung, Erholungsnutzung, Wohnnutzung oder
sonstiger wirtschaftlicher oder öffentlicher Nutzungen?
Ist zu erwarten, dass durch das Vorhaben der Reichtum oder die
Qualität von Wasser, Natur und Landschaft des Gebiets sowie die
Regenerationsfähigkeit von Wasser, Boden, Natur und Landschaft
des Gebietes beeinträchtigt werden kann?
ist
dem
x
x
Ergebnis der Anlage 2 LUVPG für das Bauvorhaben
Nach bislang durchgeführten Prüfungen der oben angeführten Kriterien ist durch das Vorhaben keine erhebliche Belastung der Umwelt zu
erwarten. Die Schwellenwerte nach Anlage 1 UVPG werden für keinen Einzelpunkt überschritten. Konkretisiert und fachgutachterlich geprüft und
untersucht wurden mögliche Auswirkungen des Vorhabens auf die unmittelbare Umgebung. Dies betrifft zum einen diejenigen Menschen, die in
der Nachbarschaft wohnen, leben und arbeiten. Zum anderen die künftigen Bewohner und Nutzer der weiteren Flächen und Bereiche des
Plangebietes. Hier war zu prüfen, ob durch das Vorhaben Lärm- und Verkehrsimmissionen generiert werden, die zu Unverträglichkeiten und
erheblichen Beeinträchtigungen führen können. Dies wurde gutachterlich geprüft und verneint.
Entscheidend in der Betrachtung möglicher Wechselwirkungen sind die Ergebnisse der durchgeführten Standort- und Einzelhandelsanalyse für die
Stadt Glückstadt und Umgebung. Es war hierbei zu prüfen, ob innerhalb des Einzugsgebietes des Vorhabens verbrauchergerecht strukturierte
Orte, Funktionszentren und innerörtliche Zentren (hier vor allen Dingen die Innenstadt Glückstadts) liegen, die durch das Vorhaben destabilisiert
werden könnten. Respektive die Entwicklung und Sicherung verbrauchergerechter Versorgungsgefüge vereitelt oder erschwert werden könnten.
Auch hier galt es insbesondere die Wirkung auf die Innenstadt zu prüfen . Eine Verträglichkeit ist dann gegeben, wenn planungsrechtlich
restriktive Vorgaben zur Verkaufsflächengröße im Bebauungsplan festgesetzt werden. Dies ist der Fall. Es wird daher davon ausgegangen, dass
keine weiteren Untersuchungen zur Umweltverträglichkeit des Vorhabens durchzuführen sind.
54
Stadt Glückstadt – Bebauungsplan Nr. 2.59
6.
Begründung
Umweltbericht
Gemäß § 2 (4) BauGB ist für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 (6) Nr. 7 BauGB
und § 1a BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen
erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht nach der Anlage zum
BauGB beschrieben und bewertet werden. Dabei ist gemäß § 2 (4) Satz 4 BauGB das
Ergebnis der Umweltprüfung in der Abwägung zu berücksichtigen. Der Umweltbericht ist
Bestandteil der Begründung.
6.1
Datengrundlagen
Für die Umweltprüfung und den Umweltbericht wurden die folgenden Daten als Grundlage
hinzugezogen:
- Darstellungen des Flächennutzungsplanes der Stadt Glückstadt;
- Darstellung des Landschaftsplanes der Stadt Glückstadt,
- Auswertung der Erfassung der Vegetation und faunistische Potentialanalyse
(Fledermäuse, Bestandserfassung 2009);
- Durchgeführte Bestandserfassung;
- Vorliegende Boden- und Altlastenuntersuchung (2004);
- Schallgutachten und Verkehrsgutachten (2010).
- Standort- und Verträglichkeitsanalyse Einzelhandel (2010).
- Auswertung der Anregungen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung nach BauGB.
6.2
Einleitung/ Beschreibung des Vorhabens
6.2.1 Ziele der Planung
Die Stadt Glückstadt beabsichtigt mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2.59
„Marineviertel“ die Schaffung von Baurecht und von Nachnutzungsmöglichkeiten für das
Gelände der ehemaligen Marinekaserne Glückstadt, die Ende Juni 2004 geschlossen und
geräumt wurde. Der Bebauungsplan Nr. 2.59 entwickelt sich nicht aus dem
Flächennutzungsplan. Das gesamte Gebiet ist im wirksamen Flächennutzungsplan als
Sonderbaufläche Bund dargestellt. Der Flächennutzungsplan der Stadt wird im
Parallelverfahren gemäß § 8 BauGB geändert. Das Gebiet dieser 30. Änderung des
Flächennutzungsplanes ist deckungsgleich mit dem Bebauungsplangebiet.
Sowohl der Umweltbericht als auch die artenschutzrechtliche Abprüfung gemäß § 44
BNatSchG sind für beide Bauleitplanverfahren identisch. Im Folgenden wird gebietsbezogen
keine Unterscheidung zwischen Bebauungsplan Nr. 2.59 und der 30. Änderung des
Flächennutzungsplanes vorgenommen.
6.2.2 Lage und Größe des Planungsraums
Das Gebiet umfasst rund 11,7 ha und liegt im Norden der Stadt Glückstadt. Es liegt
südöstlich der Bundesstraße 495 (Sperforkenweg) und nordöstlich der Straße „Am
Neuendeich“. Weiter südöstlich schließen sich die Wohngebiete um die „Flensburger
Straße“ an. Südlich, über die Straße „Am Neuendeich“ hinweg schließen sich
Einfamilienhausgebiete in innerstädtischer Lage an. Das gesamte Kasernengelände war
ursprünglich wesentlich größer. Die großen Sport- und Übungsflächen der ehemaligen
Kaserne werden seit dem Jahr 2007 als zivile Sportstätten genutzt. Dieser Bereich der
Sportstätten steht im Zuge des anstehenden Bauleitplanverfahrens nicht zur Diskussion.
Stadt Glückstadt - Bebauungsplan Nr. 2.59 „Marineviertel“ -
Begründung
Die detaillierte, flurstücksgenaue Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches und der im
Plangebiet liegenden Flurstücke sind dem Teil A der Satzung über den Bebauungsplan Nr.
2.59 zu entnehmen.
6.2.3 Standortbeschreibung
Die Stadt Glückstadt sowie das Gebiet der ehemalige Marinekaserne – nun „Marineviertel“
genannt - liegen naturräumlich im Bereich der „Elbmarschen“ bzw. der „Kremper Marsch“ im
Südwesten Schleswig-Holsteins. Die Böden sind sandig-schluffig und grundwasserbestimmt.
Das Gelände des „Marineviertels“ ist geprägt durch Gebäude mit einheitlich
zweigeschossiger Bauweise. Die Gebäude wurden 1935/1936 als Ziegelbauten errichtet. Die
Dachgeschosse sind ausgebaut und die Sockelhöhen der Kellergeschosse sind bis ca. 1 m
Höhe sichtbar. Die Unterkunfts- und Schulungsgebäude umfassen jeweils ca. 800 qm
Grundfläche. In regelmäßiger Anordnung als Zeilenbebauung mit mittig liegendem zentralen
Bereich ist die Bausubstanz aus den Jahren 1935/36 städtebaulich prägend für das Gebiet.
Die Gebäude stehen abgesehen von zwei Ausnahmen leer. Direkt an der Straße „Am
Neuendeich“ prägen die ehemaligen Stabs- und Wirtschaftsgebäude die
Tor/Eingangssituation. Hier wurde ein Querbau bereits saniert und umgenutzt. Die Agentur für
Arbeit ist hier seit Mitte 2005 angesiedelt. Ein weiterer Querbau wird seit Mitte 2009 als
Verwaltungsgebäude der neu gegründeten Gesellschaft zur Entwicklung und Vermarktung
des Geländes genutzt. Für diejenigen Gebäude, die innerhalb eines Streifens von ca. 50 m
Tiefe zur Straße „Am Neuendeich“ gelegen sind, können dem Bauleitplanverfahren
vorgezogene Umnutzungsanträge gestellt werden, da dieser Bereich sich nach § 34 BauGB
beurteilen lässt.
Das Plangebiet umfasst ca. 11,7 ha, davon umfasst der Anteil der versiegelten Gebäude –
und Straßenflächen allein bereits ca. 5, 2 ha.
Die nordwestlich des Geländes vorhandenen Sportanlagen sind bereits aus dem
Gesamtkomplex der ehemaligen Marinekaserne herausgelöst und stellen heute wichtige
Sportanlagen in der Stadt Glückstadt dar, genutzt durch Schulen und Vereine. Der
Bebauungsplan Nr. 2.54 „Sportanlagen Sperforkenweg“ wurde im Dezember 2006 als
Satzung beschlossen.
Neben der prägenden Gebäudestruktur ist das Gelände durch seinen alleeartig vorgeprägten
Baumbestand gekennzeichnet. Es sind vornehmlich Linden, die in Straßennähe bis 9 m
hochgeastet sind. Ergänzend sind Baumhasel und Birken gepflanzt. Auch diese etwas
jüngeren Bäume mit Stammumfang von 60 cm sind auf 8 bis 9 m hochgeastet. Es sind nur
noch sehr reduziert ausgebildete Kronen verblieben. In der zentralen Parkanlage und im
Eingangsbereich, der Vorfläche zur Straße „Am Neuendeich“ stehen Rotbuchen, die als
Solitäre ausgebildet sind.
Die technischen Einrichtungen der ehemaligen Fahrzeugkontrolle, -wartung und unterstellung konzentrieren sich im nordöstlichen Bereich. Die Hallen und Gebäude sind hier
als Zweckbauten für Montagearbeiten etc. errichtet und jüngeren Datums. Das gesamte
Gelände ist nach Kontaminationsverdachtsflächen untersucht. Handlungsbedarf ist daher
nicht gegeben. Anmerkung: vgl. Ziffer 1.5 der Begründung.
6.2.4 Beschreibung der wichtigsten Planfestsetzungen/ Art und Umfang der
Planung
Der Gebäudebestand würde, bemessen an der Bundesdurchschnittsgröße einer Wohnung
von 85,50 qm, die Schaffung von 170 WE (Wohneinheiten) ermöglichen. Das würde für die
Stadt Glückstadt eine potenzielle Einwohnerzuwachsrate voraussetzen, die aufgrund der
demographischen und strukturellen Rahmenbedingungen nicht vorhanden ist. Die für eine
Umnutzung
des
Gebietes
für
zivile
Zwecke
erforderlichen
technischen
Infrastruktureinrichtungen (Wasser, Gas, Fernwärme, Strom etc.) sind bis auf eine moderne
Hochgeschwindigkeits-Breitbandversorgung auf der Fläche vorhanden. Die Gasleitung gibt
56
Begründung
es bislang nur bis zum ehemaligen Kesselhaus. Alte Fernwärmeleitungen führen durch die
Kellerräume der Bestandsgebäude. Das leider veraltete Fernwärmenetz kann nicht ohne
erheblichen Aufwand wiederbelebt werden und entspricht nicht mehr den heutigen
Anforderungen einer energiesparenden und nachhaltigen Technologie. Die grundsätzliche
Möglichkeit eines Wiederausbaus besteht allerdings durch Sicherung von Leitungstrassen im
Gebiet.
Entwicklungsziel für das Gebiet ist es, Angebote und Baurecht für gemischte Nutzungen von
Wohnen, Arbeiten, Gewerbe und Versorgungseinrichtungen sowie Einrichtungen der
sozialen Infrastruktur (wie z.B. Wohnen im Alter, Mehrgenerationenwohnen,
Kindertagesstätte) zu schaffen. Im Norden und Nordosten, im Bereich der ehemaligen
Einrichtungen der Fahrzeugwartung mit Hallen und großen versiegelten Außenflächen ist die
Ausweisung für gewerbliche Nutzungen (GEe) festgelegt. Ebenso wird die ehemalige
Exerzierhalle einer künftigen gewerblichen Nutzungsmöglichkeit zugeführt. Für die
gewerblichen Nutzungen sind Einschränkungen festzusetzen, da direkt östlich angrenzend
der Zeilenbau an der „Flensburger Straße“ als Reines Wohngebiet ausgewiesen ist. Hierzu
sei auf das erstellte Schallgutachten und die daraus resultierenden Festsetzungen im
Bebauungsplan verwiesen.
Der zentrale Bereich der ehemaligen Kasernenunterkünfte und der östliche Teil werden für
gemischte Nutzungen jeweils als Mischgebiete (MI) ausgewiesen. Im südwestlichen Teil ist
ein großzügiges Areal als sonstiges Sondergebiet (SO) mit unterschiedlichen
Nutzungsfestsetzungen ausgewiesen. Im Kern dient diese Entwicklung der Sicherung der
Versorgung von Glückstadt-Nord. Insgesamt sind im Gebiet 3,97 ha Mischgebiet, 2,73 ha
eingeschränktes Gewerbegebiet, 0,98 ha Verkehrsfläche, 0,92 ha Grünfläche und 0,32 ha
Flächen zur Rückhaltung des anfallenden Regenwassers ausgewiesen. Ziel ist die
Umnutzung im Bestand, sofern eine zivile Nachnutzung in kostenverträglichem Maße
möglich ist. Die Versorgungsgebäude im südwestlichen Teil des Geländes, zwei ehemalige
Mannschaftsgebäude und die ehemalige Kantine werden entfernt. In diesem Bereich
entstehen ein Bau- und Gartenmarkt sowie weitere direkte Versorgungseinrichtungen für den
Stadtteil Glückstadt Nord.
6.2.5 Bedarf an Grund und Boden
Der Bedarf an Grund und Boden erhöht sich durch die Planung nicht. Das gesamte
Plangebiet ist baulich und durch eine vormals intensive Nutzung mit hohem
Versiegelungsgrad der Flächen vorgeprägt. Die im Gebiet vorhandenen Freiflächen
zwischen den Gebäuden und in den zum Gebiet gehörenden Randzonen, werden dabei
auch als nutzungsvorgeprägt betrachtet. Das zu überplanende Gebiet umfasst ca. 11,7 ha,
davon sind im Bestandszustand allein bereits 5,2 ha Fläche voll versiegelt. An
Neuversiegelungen sind durch die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,8 in den sonstigen
Sondergebieten und einem Gewerbegebiet und 0,6 in den weiteren Misch- und
Gewerbegebieten insgesamt höchsten 7,6 ha einschließlich der Straßenflächen zulässig. Die
mögliche maximale Neuversiegelung liegt somit bei ca. 2,4 ha. Diese ist zu bilanzieren und
auszugleichen.
6.2.6 Methodik
Die Umweltprüfung erfolgt auf der Grundlage vorhandener Daten sowie einer aktuellen
Bestandserhebung der Gegebenheiten 2009. Als Grundlagen liegen vor:
• Landschaftsplan der Stadt Glückstadt,
• Bestandserhebung für das Plangebiet Mai 2009
• Faunistische Erfassung und artenschutzrechtliche Untersuchung Mai bis November 2009
(Olaf Grell, Dipl. Biologe, 2009)
57
•
•
•
•
•
•
Begründung
Bodenuntersuchungen mit Erfassung der Kontaminationsverdachtsflächen (KVF) (Amt
für Geoinformationswesen Kiel 2004)
Tourismuskonzept für die Stadt Glückstadt, Mai 2008
Projektstudie Hafen Glückstadt, Mai 2005
Exposé zur Konversion der „Marinekaserne Glückstadt“, Dezember 2002
Entwicklungsstudie „Marineviertel“, Stadt Glückstadt, Dezember 2006.
Bebauungsplan Nr. 2.54 „Sportanlagen Sperforkenweg“, März 2007
Die vorhandenen Daten sind die Grundlage für die Prüfung, ob das Vorhaben erhebliche
nachteilige Umweltauswirkungen haben kann.
Auf die Prüfung von Standortalternativen muss verzichtet werden. Standortalternativen gibt
es nicht, es handelt sich um die bauplanungsrechtliche Sicherung einer Um- und
Nachnutzung im Bestand.
In weiteren Arbeitsschritten sind zu ermitteln:
• Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltbelange: Boden, Wasser, Klima/Luft,
Pflanzen- und Tierwelt, Landschaft;
• Die potenziellen Auswirkungen, die zu einer Beeinträchtigung der Umwelt führen können
und ihre Wechselwirkung;
• Darstellung und Beurteilung des Schutzgutes Mensch
Darzustellen sind die Auswirkungen auf die oben genannten Schutzgüter, Maßnahmen zur
Vermeidung belastender Auswirkungen und die möglicherweise verbleibenden Konflikte
(unvermeidbare Eingriffe) sowie deren Beurteilung.
6.3
Übergeordnete Ziele des Umweltschutzes im Plangebiet
6.3.1 Landschaftsplanung, Raumordnungsplanung
Grundsätzlich sind bei der Aufstellung bzw. Änderung von Bebauungsplänen, gemäß dem
Verfahren und den inhaltlichen Anforderungen nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB in Verbindung
mit § 1a BauGB, die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, sowie des
Umweltschutzes zu beachten und zu berücksichtigen. Gemäß § 1a Abs. 2 BauGB soll mit
Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden, dabei sind
Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen (Bodenschutzklausel). Zur
Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen sind
die Möglichkeiten der baulichen Entwicklung insbesondere durch Nachverdichtungen und
andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen. Im Hinblick auf bestehende oder
zukünftige Lärmimmissionen ist der Schutz von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen
zu gewährleisten.
Neben diesen übergeordneten Zielen stellen einzelne Fachpläne folgende Zielvorgaben für
das Plangebiet dar:
Der Landschaftsplan der Stadt Glückstadt stellt für das Plangebiet keine Einwicklungs- oder
Zielvorgaben auf. Hinweise auf archäologische Denkmale liegen derzeit nicht vor. Weitere
Pläne, Schutzgebiete bzw. rechtliche Vorgaben, die aus Sicht des Umweltschutzes relevant
sind, sind nicht zu nennen. Natura 2000-Gebiete sind durch die Planänderung nicht berührt.
Als Konflikt wird der Verbrauch bzw. der Gebrauch der Schutzgüter Boden, Wasser und Luft
durch die Siedlungstätigkeit des Menschen allgemein genannt. Im vorliegenden Fall
überwiegen die durch den Bestand geschaffenen Voraussetzungen. Als Konfliktsituationen
ist die doch erhebliche Reduzierung der Großbäume zu benennen. Die im Rahmen der
Landschaftsplanung
ausgewerteten
Pläne
wie
Landschaftsrahmenplan,
58
Begründung
Landschaftsprogramm sowie die Raumordnungsplanung treffen keine weitergehenden
umweltrelevanten Aussagen für den betroffenen Bereich.
6.3.2. Sonstige Vorgaben
Zu beachten sind die artenschutzrechtlichen Vorgaben des Bundesnaturschutzgesetzes (in
der aktuell gültigen Fassung) und der Bundesartenschutzverordnung sowie geltendes EURecht. Für die künftigen Bauausführungen wird vorausgesetzt, dass aktuelle Wärmeschutzund Energieeinsparmaßnahmen beachtet werden. Solche Daten werden hier im
Umweltbericht nicht ergänzend bilanziert. Eine artenschutzrechtliche Prüfung gemäß § 44
BNatSchG wurde im Jahr 2009 durchgeführt.
6.3.2.1 Landesnaturschutzgesetz
Die in § 1 LNatSchG bestimmten Ziele werden in den Grundsätzen des § 1 (2) LNatSchG
schwerpunktmäßig konkretisiert. In Bezug auf städtebauliche Vorhaben sind folgende
Grundsätze zu beachten:
• Mit dem Boden ist schonend umzugehen.
• Mit den Bodenflächen ist sparsam umzugehen. Unbebaute Bereiche sind wegen ihrer
Bedeutung für den Naturhaushalt in der dafür erforderlichen Größe und Beschaffenheit
frei von baulichen Anlagen zu halten. Der Verbrauch von Landschaft, insbesondere
durch Versiegelung ist auf das notwendige Maß zu beschränken.
• Mit Gewässern ist schonend umzugehen.
• Die Pflanzen und Tiere und ihre Lebensgemeinschaften sind in ihrer natürlichen und
historisch gewachsenen Vielfalt zu schützen.
• Die Natur ist in ihrer Vielfalt, Eigenart und Schönheit auch als Erlebnis- und
Erholungsraum für eine naturverträgliche Erholung des Menschen zu sichern.
Aus den gesetzlichen Grundlagen ergibt sich als primäres Ziel die nachhaltige Sicherung der
Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes. Die Natur muss in die Lage versetzt werden,
Mechanismen für die Regulation von Beeinträchtigungen zu entwickeln.
6.3.2.2 Bodenschutz
Das BauGB nennt als Ziel des Umganges mit dem Boden (§ 1a (1)): Mit Grund und Boden
soll sparsam und schonend umgegangen werden, dabei sind Bodenversiegelungen auf das
notwendige Maß zu begrenzen.
Das Bodenschutzgesetz vom 12.Juli 1999 gibt in § 4 u.a. folgende Grundsätze und Pflichten
an:
1. Jeder, der auf den Boden einwirkt, hat sich so zu verhalten, dass schädliche
Bodenveränderungen nicht hervorgerufen werden.
2. Der Grundstückseigentümer ist verpflichtet, Maßnahmen zur Abwehr der von ihrem
Grundstück drohenden Bodenveränderungen zu ergreifen.
Altlasten und Altablagerungen liegen im Gebiet nicht vor, die Verdachtsflächen sind
untersucht und in der Planzeichnung des Bebauungsplanes gekennzeichnet (Quelle:
Bodenuntersuchungen mit Erfassung der Kontaminationsverdachtsflächen (KVF) (Amt für
Geoinformationswesen Kiel 2004). Die Untersuchungen ergeben keinen dringenden
Handlungsbedarf.
6.3.2.3 Schallschutz
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes ist ein Schallschutzgutachten erarbeitet
worden. Ziel dieser Untersuchung ist die Festlegung von Höchstwerten und
Schutzmaßnahmen zur Sicherung der Verträglichkeit der geplanten gewerblichen Nutzung
und der geplanten gemischten Nutzung mit den angrenzenden, vorhandenen Wohngebieten.
„Im Rahmen der Vorsorge bei der Bauleitplanung erfolgt üblicherweise eine Beurteilung
anhand der Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zur DIN 18005, Teil 1, „Schallschutz im
59
Begründung
Städtebau“, wobei zwischen gewerblichem Lärm, Sport- und Verkehrslärm unterschieden
wird. Andererseits kann sich die Beurteilung des Verkehrslärms auf öffentlichen
Verkehrswegen an den Kriterien der 16. BImSchV („Verkehrslärmschutzverordnung“)
orientieren. In der DIN 18005, Teil 1 wird für die Beurteilung von gewerblichen Anlagen auf
die TA Lärm verwiesen. die Immissionen aus Gewerbelärm werden dementsprechend auf
Grundlage der TA Lärm beurteilt. Die Beurteilung des Sportlärms erfolgt auf Grundlage der
18. Verordnung zum Bundesimmissionsschutzgesetz (Sportanlagenlärmschutzverordnung, ).
Für das Sondergebiet wird entsprechend der Nutzung eine Schutzbedürftigkeit eines
Gewerbegebietes zugrunde gelegt.
Die nächstgelegene schutzbedürftige Bebauung befindet sich in folgenden Bereichen:
• Bebauung
entlang
der
Straße
„Sperforkenweg“,
nordwestlich
des
Plangeltungsbereiches:
Ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiert nicht. Aufgrund der tatsächlichen Nutzung
wird der Schutzanspruch vergleichbar dem eines Mischgebietes (MI) zugrunde gelegt;
• Bebauung entlang der „Flensburger Straße“, südöstlich des Plangeltungsbereiches:
Einstufung gemäß Bebauungsplan Nr. 2.11 der Stadt Glückstadt als reines Wohngebiet;
• Bebauung
entlang
der
Straße
„Am
Neuendeich“,
südwestlich
des
Plangeltungsbereiches:
Ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiert nicht. Aufgrund der Wohnnutzung wird der
Schutzanspruch vergleichbar dem eines allgemeinen Wohngebietes (WA) zugrunde
gelegt;
• Bebauung innerhalb des Plangeltungsbereiches: Einstufung gemäß B-Plan 2.59 der
Stadt Glückstadt als Mischgebiet.
a) Gewerbelärm
Zum Schutz der nächstgelegenen, maßgeblichen schützenswerten Nutzung vor
Gewerbelärmimmissionen aus dem Plangeltungsbereich erfolgte eine Kontingentierung der
Sondergebietsflächen, der Gewerbegebietsfläche sowie der zwei, der dem reinen
Wohngebiet am nächsten gelegenen Mischgebietsflächen (MI3 und MI4). Für die
Sondergebietsund
Gewerbeflächen
erfolgte
weiterhin
jeweils
eine
Verträglichkeitsuntersuchung der darauf geplanten Betriebe. Hierzu wurden die
hervorgerufenen Geräuschimmissionen nach den Kriterien der TA Lärm ermittelt.
b) Kontingentierung
Zum Schutz der Nachbarschaft vor Gewerbelärm aus dem Plangebiet wurden für die neuen
Gewerbegebietsflächen im Plangebiet geprüft, ob der Planungsansatz für uneingeschränkte
Gewerbegebiete gemäß DIN 18005 von LW“ = 60/60 dB(A) (tags/nachts) zulässig ist.
Es zeigt sich, dass zum Schutz der Nachbarschaft außerhalb des Plangeltungsbereiches für
die Sondergebiete SO1, SO2 und SO3 keine Emissionsbeschränkungen am Tag erforderlich
sind. Die direkte Nachbarschaft zwischen den Mischgebieten MI 3 und MI 4 und dem
Gewerbegebiet im Plangebiet und reinem Wohngebiet (städtebaulichen Missstand) kann zu
einem lärmschutzrechtlichen Konflikt führen. Die Kontingentierung für die Gewerbe- und
Mischgebietsfläche wurde daher so vorgenommen, dass die Immissionsrichtwerte der TA
Lärm für reine Wohngebiete eingehalten werden.
Auf Grundlage der angenommenen und ermittelten Emissionsansätze für die geplanten
gewerblich genutzten Flächen wurden die Beurteilungspegel an den maßgeblichen
Immissionsorten außerhalb des Plangeltungsbereiches sowohl tags als auch nachts
berechnet.
Unter der Berücksichtigung der Emissionskontingente ist insgesamt festzustellen, dass die
vorliegende Bauleitplanung mit dem Schutz der angrenzenden vorhandenen Wohnbebauung
grundsätzlich verträglich ist.
60
Begründung
c)Verträglichkeitsuntersuchung
Für die geplanten Betriebe in den Sondergebieten und im Gewerbegebiet wurden detaillierte
Schallimmissionsprognosen durchgeführt, um die Verträglichkeit mit den Festsetzungen
zu prüfen, da die Betriebe der derzeitigen Planung die jeweiligen Kontingente nicht
überschreiten dürfen.
Bei den Vergleichen zeigte sich, dass an der vorhandenen Wohnbebauung außerhalb des
Plangeltungsbereiches die Beurteilungspegelanteile der Kontingentierung eingehalten
werden. Die Betriebe sind somit mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes verträglich.
Zur Beurteilung der Geräuschbelastungen und zur Sicherstellung, dass die konkret
geplanten Betriebe die Immissionsrichtwerte der TA Lärm einhält, wurden die
Beurteilungspegel an allen maßgebenden Immissionsorten innerhalb und außerhalb des
Plangeltungsbereiches tags und nachts (lauteste Stunde nachts) getrennt ermittelt. Die
Mischgebietsfläche (MI 3 und MI 4) wird dabei durch pauschale Flächenansätze
berücksichtigt.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass im Tagesabschnitt (6:00 bis 22:00 Uhr) sowie im
Nachtabschnitt (lauteste volle Stunde zwischen 22:00 und 06:00 Uhr) die jeweils geltenden
Immissionsrichtwerte der TA Lärm eingehalten werden.
Hinsichtlich der kurzzeitig auftretenden Spitzenpegel wird den Anforderungen der TA Lärm
entsprochen, sofern keine nächtlichen Lkw-Anlieferungen erfolgen. Insgesamt ist
festzustellen, dass die vorliegende Bauleitplanung mit dem Schutz der angrenzenden
vorhandenen Wohnbebauung verträglich ist.
d) Sportlärm
Bei der Ermittlung der durch den Sportlärm hervorgerufenen Immissionen ist der
Sportbetrieb sonntags in der mittäglichen Ruhezeit von 13:00 bis 15:00 Uhr zu betrachten,
da dieser Lastfall den lärmtechnisch ungünstigsten Fall tags darstellt. Die Ermittlungen
zeigen, dass die jeweils geltenden Immissionsrichtwerte sonntags innerhalb der Ruhezeiten
für reine Wohngebiete von 45 dB(A), für allgemeine Wohngebiete von 50 dB(A) und für
Mischgebiete von 55 dB(A) an den Immissionsorten außerhalb des Plangeltungsbereiches
eingehalten werden. Innerhalb des Plangeltungsbereiches wird der Immissionsrichtwert für
Mischgebiete sonntags innerhalb der Ruhezeit von 55 dB(A) an der nächstgelegenen
Bebauung jedoch überschritten. Durch die Geräuschabstrahlung von den Sportflächen im
Bereich der geplanten Bebauung innerhalb der Mischgebietsflächen MI 6 und GE 2 erst ab
einem Abstand von bis zu etwa 26 m bzw. 30 m eingehalten. Geplante Wohnräume
innerhalb dieser Abstände sind mit nicht zu öffnenden Fenstern zu versehen.
e) Verkehrslärm
Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurden die Belastungen aus Verkehrslärm
berechnet. Dabei wurde der Straßenverkehrslärm auf den maßgeblichen Straßenabschnitten
berücksichtigt. Die Berechnung der Schallausbreitung erfolgte auf Grundlage der
Rechenregeln der RLS-90. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse können aufgrund der
Bauweise durch Grundrissgestaltung (Verlegung der schützenswerten Nutzungen auf die
lärmabgewandte Seite), Abrücken der Baugrenze oder passiven Schallschutz geschaffen
werden. Die Anforderungen an den passiven Schallschutz zum Schutz von Büro- und
Wohnnutzungen vor Verkehrs- und Gewerbelärm ergeben sich gemäß DIN 4109. Die
Dimensionierung des passiven Schallschutzes erfolgt durch Festsetzung von
Lärmpegelbereichen gemäß DIN 4109.
Die Lärmpegelbereiche werden nach DIN 4109 [9], Ziffer 5.5 ermittelt. Der maßgebliche
Außenlärmpegel für den Verkehrslärm ergibt sich aus dem um 3 dB(A)4 erhöhten
Beurteilungspegel tags. Berechnungsgrundlage bilden die Verkehrsbelastungen im
Prognose-Planfall (2025/30). Aufgrund neuer Erkenntnisse im Rahmen eines Austausches
mit dem Innenministerium Schleswig-Holstein bezüglich der Beurteilung der
61
Begründung
Schutzbedürftigkeit
von
Außenwohnbereichen,
wird
die
Ausdehnung
des
Lärmschutzbereichs, innerhalb derer bauliche Anlagen aufgrund der Überschreitung des
Tages-Immissionsgrenzwertes geschlossen auszuführen sind, etwas weiter gefasst. Der
Umfang des Lärmschutzbereiches orientiert sich danach für die Festsetzungen an
Beurteilungspegeln um 58 dB(A) am Tage in allgemeinen Wohngebieten. Danach ist eine
Überschreitung des jeweiligen Orientierungswertes bei Außenwohnbereichen von maximal 3
dB(A) zulässig.
f) Gesamtlärm
Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Straßenverkehrslärm an den
straßenzugewandten Immissionsorten überwiegend pegelbestimmend ist. An den
Immissionsorten im nahen Umfeld der Sportanlage sind maßgebende Anteile aus Sportlärm
zu erwarten.
Zum Schutz der Wohn- und Büronutzungen vor Verkehrslärm werden die in der
Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereiche nach DIN 4109, Schallschutz im Hochbau
festgesetzt. Die Festsetzungen gelten für die den Straßen „Sperforkenweg“ und „Am
Neuendeich“ zugewandten Gebäudefronten. Für Seitenfronten und rückwärtige Fronten
gelten um jeweils eine Stufe niedrigere Lärmpegelbereiche.
Dem genannten Lärmpegelbereich entsprechen folgende Anforderungen an den passiven
Schallschutz:
erforderliches bewertetes Schalldämmmaß der
Außenbauteile 1) R´w,res
Lärmpegelbereich
nach DIN 4109
Maßgeblicher
Außenlärmpegel La
Wohnräume
Büroräume 2)
35
40
45
30
35
40
dB(A)
III
IV
V
61-65
66-70
71-75
Zum Schutz der Nachtruhe sind in den Bereichen, wo Lärmpegelbereich III und höher gilt, für
Schlaf- und Kinderzimmer schallgedämmte Lüftungen vorzusehen, falls der notwendige
hygienische Luftwechsel nicht auf andere geeignete, dem Stand der Technik entsprechende
Weise sichergestellt werden kann.
Die schalltechnischen Eigenschaften der Gesamtkonstruktion (Wand, Fenster, Lüftung)
müssen den Anforderungen des jeweiligen Lärmpegelbereiches genügen.
Im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren ist die Eignung der für die Außenbauteile der
Gebäude gewählten Konstruktionen nach den Kriterien der DIN 4109 nachzuweisen.“ *
6.3.2.4 Artenschutz
Nach § 44 BNatSchG ist es verboten, wild lebenden Tieren der besonders geschützten
Arten nachzustellen, sie zu fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen
und Lebensräume zu entfernen, zu beschädigen oder zu zerstören. Der Erhaltungszustand
der lokalen Population einer Art darf nicht zerstört oder verschlechtert werden.
Fortpflanzungs- und Ruhestätten sind in einem günstigen Entwicklungszustand zu erhalten.
Der alte, derzeit leerstehende Gebäudebestand wurde speziell auf Fledermausvorkommen
untersucht. Die gutachterlich festgelegten Vermeidungsmaßnahmen potenzieller
*
Auszug aus der Schalltechnischen Untersuchung vom 19.August 2010 der LAiRM CONSULT GmbH
62
Begründung
Beeinträchtigungen sind im Zuge der verbindlichen Bauleitplanung umzusetzen und im Text
(Teil B) zu sichern. Weiterer Handlungsbedarf besteht nicht (Gutachten liegt als Anlage bei).
6.4.
Bestandsaufnahme
Umweltbelange
–
Ermittlung
der
zu
berücksichtigenden
6.4.1 Boden
Die Bodenbildung im Plangebiet ist geologisch geprägt durch die Lage in der Elbmarsch
(geologische Landesaufnahme). Sie stellen sich heute als sandige bis schluffige,
entwässerte Marschböden dar. Der Standort „Marineviertel“ ist durch Auffüllungen und
Verdichtungen geprägt.
6.4.2 Wasser
Der anstehende Boden ist aufgrund der Vornutzung nicht generell versickerungsfähig. Das
anfallende Regenwasser wird in Regenwasserrückhaltebecken geleitet. Im Bestand sind
zwei kleinere technische Rückhaltebecken auf dem Gelände der Gewerbeflächen
vorgehalten und funktionsfähig. Staunässeanzeichen sind auf dem Gelände nicht zu
erkennen. Aufgrund der bestehenden Flächenversiegelung wird in zentraler Lage ein neues
RRB eingerichtet und mit dem Graben am südlichen Rand des Plangebietes verbunden. Das
Regenwasser gelangt in den umlaufenden offenen Graben und erreicht bei der Straße „Am
Neuendeich“ und am Sperforkenweg die öffentliche Kanalisation. Es gibt zwei
Anschlusspunkte im öffentlichen Straßenraum des Sperforkenweg und Am Neuen Deich. Ein
Teil Regenwasser des Plangebietes wird über die Sportplatzfläche geleitet. Gleichzeitig wird
Regenwasser vom Sportplatz in die Regenwassergräben des Plangebietes geleitet. Die
außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans liegende Oberflächenentwässerung
des Sportplatzgeländes (B-Plan 2.54) in die Gräben wird vom Versorgungsträger
privatrechtlich mit dem Sportverein geregelt.
6.4.3 Klima/Luft
Lokales Klima
Auf bebauten Flächen besteht ein Stadtklimatop, das keine ungestörten Temperatur- und
Feuchteverläufe bietet. Die vorhandene Durchgrünung des Gebietes wirkt sich mildernd auf
mikroklimatische Extreme aus.
Lufthygiene
Aufgrund der lufthygienischen Überwachung des Landes Schleswig-Holstein ist davon
auszugehen, dass es im Planungsraum keine nennenswerte Grundbelastung der Luft gibt
(vgl. Messbericht 2002 des StUA Itzehoe).
6.4.4 Pflanzen/Vegetation
Die Bestandsaufnahme erfolgte im Mai 2009 (vgl. Bestandsplan). Im Zuge der
artenschutzrechtlichen Erfassung und Untersuchung wurde zwischen Mai und Oktober 2009
zugleich der floristische Artenbesatz nach Vorkommen streng geschützter Arten überprüft.
Es konnten keine Anhaltspunkte ermittelt werden, dass streng geschützte Arten im
Plangebiet vorkommen und sind aufgrund der Biotopausstattung auch nicht zu erwarten. Auf
eine weitere detaillierte Artenerfassung wurde daher verzichtet. Es besteht bezüglich dieses
Schutzgutes keine artenschutzrechtliche Relevanz.
Im Gebiet bestimmen drei Grundtypen von Siedlungsbiotopen die Gesamtsituation:
• Versiegelte Verkehrsfläche unterschiedlicher Nutzung (Fahrstraßen in Asphalt, Gehwege
gepflastert, Stellplätze und Parkplätze oder Aufmarschplätze in Ortbeton). Diese Flächen
63
•
•
•
Begründung
werden alle als versiegelte, dem Naturhaushalt entzogene Flächen gewertet. Sie
umfassen ca. 33. 570 qm (ca. 3,4 ha).
Grundflächen der Gebäude. Sie umfassen ca. 18.230 qm. Diese Flächen sind als
versiegelte Flächen dem Naturhaushalt entzogen. Die Bedeutung der Gebäude für die
Fledermäuse wird an anderer Stelle berücksichtigt.
Die Freiflächen zwischen den Gebäuden und auf dem Gelände sind sämtlichst als
„Abstandsgrün“ zu bezeichnen. Es sind artenarme, häufig gemähte , einfache
Rasenflächen (GF).
Der vorhandene Bestand an Einzelbäumen und Baumhecken, sowie Sträuchern ist
parkähnlich zu werten. Es besteht aus standortgerechten Gehölzen, die nicht der
Zusammensetzung der „potenziell natürlichen Vegetation“ entsprechen. Es sind
Stadtgehölze für Parkanlagen wie z.B. Baumhasel, Esskastanie, Flügelnuss, Linden und
Kastanien. Ergänzt wird diese Artenzusammensetzung durch heimische Sträucher wie
Holunder, Strauchweiden, Feldahorn, Wildrosen, Brombeeren.
6.4.5 Tiere - artenschutzrechtliche Potenzialabschätzung
Die Abprüfung der artenschutzrechtlichen Relevanz nach § 44 BNatSchG erfolgte durch ein
gesondertes Gutachten (siehe Anlage zum Bebauungsplan). Es werden hier nur die
Ergebnisse betrachtet:
• Vögel: die Ausstattung im Plangebiet ist für 27 Vogelarten relevant. Horste von Greifen,
Reihern oder Uferschwalben kommen nicht vor. Alle im Plangebiet brütenden und
vorkommenden Vogelarten sind nach dem BNatSchG als europäische Vogelarten
geschützt und artenschutzrechtlich relevant. Gefährdete Brutvogelarten kommen im
Gebiet nicht vor.
• Für Säuger nach Anhang IV der FFH-Richtlinie wie Fischotter und Biber sowie
wassergebundene Arten (Fische, Muscheln) und Wirbellose sind keine
Lebensbedingungen im Plangebiet oder in unmittelbarem Zusammenhang gegeben. Es
besteht keine artenschutzrechtliche Relevanz.
• Amphibien/Reptilien: Potentiell ist der das Gebiet umgebende Graben mit den Gehölzen
als Sommerlebensraum für Amphibien und Reptilien geeignet. Im Gebiet bieten die
beiden Regenwasserrückhaltebecken (Folienteiche) Laichhabitate. Teichmolch,
Erdkröte, Grasfrosch und Teichfrosch werden im Gebiet erwartet. Artenschutzrechtlich
relevante Arten des Anhang IV (FFH-Richtlinie) werden im Gebiet aufgrund der
Habitatausstattung nicht erwartet. Es besteht keine artenschutzrechtliche Relevanz.
• Fledermäuse: Alle vorkommenden Feldermausarten sind streng geschützt. Im Gebiet
wurden die Breitflügelfledermaus, die Zwergfledermaus und die Rauhhautfledermaus
erfasst. Das Plangebiet dient keiner Art als Kolonie. Vorbeugende Maßnahmen zur
Vermeidung von Beeinträchtigungen und Verbotstatbeständen sind im Text (Teil B) des
Bebauungsplanes nach Vorschlag des Gutachters festzusetzen. Fledermäuse sind von
den Planungen betroffen, jedoch nicht erheblich beeinträchtigt, sofern die gutachterlich
bestimmten Vermeidungsmaßnahmen umgesetzt werden.
6.4.6 Landschaftsbild
Das Landschaftsbild und das Stadtbild erfährt durch die Umsetzung der Planung eine nur
geringfügige Veränderung. Innerhalb des bebauten Bereiches werden nach dem
städtebaulichen Konzept der Planung die Fassaden und der innere Zuschnitt der Gebäude
verändert. Sollten einzelne Gebäude abgerissen und die Fläche umgenutzt werden, so hat
das keine erheblichen Auswirkungen auf das Landschafts- und Ortsbild. Der Charakter der
Baustruktur bleibt bestehen.
64
Begründung
6.4.7 Mensch
Der Mensch profitiert grundsätzlich vom Schutz seiner Umwelt. Die Betrachtung des
Schutzgutes Mensch zielt daher ausschließlich auf die Nutzungsfunktionen: Erholung,
Siedlung, Landwirtschaft, Soziales und Arbeit.
6.5
Beurteilung der Umweltauswirkungen
Nach § 2a (1) 4 – Umweltbericht – BauGB sind die erheblichen nachteiligen
Umweltauswirkungen zu beschreiben. In der Umweltprüfung ist daher auch die Erheblichkeit
der negativen Veränderungen zu ermitteln.
6.5.1 Zu erwartende Belastungen
Erhebliche Veränderungen und Auswirkungen sind durch die flächenbezogene Versiegelung
und geplante Nachnutzung der Gebäude und der städtebaulichen Strukturen nicht zu
erwarten. Die Beurteilung der Umweltauswirkungen erfolgt auf der Grundlage der Methodik
der ökologischen Risikoanalyse nach Empfindlichkeit und Beeinträchtigungsrad des
jeweiligen Schutzgutes.
6.5.2 Pflanzen und Tiere
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter Pflanzen und Tiere werden
folgende Kriterien herangezogen:
Eine Empfindlichkeit der Tier- und Pflanzenwelt und ihrer Lebensräume besteht gegenüber
direkter Zerstörung, erhöhter Störintensität/Verlärmung, Schadstoffeintrag, Änderungen des
Wasserhaushaltes und Zerschneidung.
Biotop/Biotopkomplex
Leistungsfähigkeit
Wiederherstellbarkeit
(Zeitdauer)
Empfindlichkeit
gegenüber Verlust
Abstandsgrün (GF)
gering
gering
gering
Verkehrsflächen (SV)
Nicht vorhanden
-----------
----------
mittel
mittel
Baumgruppen/Hecken mittel
Kleingewässer /RRB
mittel
gering
mittel
Großbäume
mittel
mittel
mittel
Gegenüber Veränderungen des Wasserhaushaltes sind Lebensräume/-komplexe mit hohem
Grundwasserstand und Oberflächengewässer besonders empfindlich. Diese existieren im
Planungsraum nicht.
Gegenüber Zerschneidungen sind alle Biotope/Biotopkomplexe empfindlich. Eine
Zerschneidung in linearer, nicht überwindbarer Form findet jedoch nicht statt resp. ist durch
die innerstädtische Lage bereits vorhanden.
Eine Empfindlichkeit gegenüber Verlärmung und Erhöhung der Störintensität besteht für
bisher störungsarme Lebensräume.
Die Gebäude und das Gelände der ehemaligen Marinekaserne wurden nach Abzug der
Marine nicht aufgelassen, sondern zum Zwecke des Verkaufs bzw. der Zuführung einer
Nachnutzung unterhalten und gepflegt. Störungsarme Räume treten im Plangebiet nicht auf.
Resümee: Die ermöglichten Umordnungen innerhalb des Plangebietes sind mit
Auswirkungen verbunden. Sie werden als von mittlerer bis geringer Schwere beurteilt. Für
die streng geschützten Arten der Fledermausvorkommen sind vorgezogene
Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 45 BNatSchG erforderlich um eine erhebliche
Beeinträchtigung zu vermeiden.
65
•
•
•
•
Begründung
Vögel: die Ausstattung im Plangebiet ist für 27 Vogelarten relevant. Horste von Greifen,
Reihern oder Uferschwalben kommen nicht vor. Alle im Plangebiet brütenden und
vorkommenden Vogelarten sind nach dem BNatSchG als europäische Vogelarten
geschützt und artenschutzrechtlich relevant. Gefährdete Brutvogelarten kommen im
Gebiet nicht vor. Dennoch sind an den verbleibenden Größbäumen und hohen
Gebäuden Nisthilfen für Höhlenbrüter, Mehlschwalben und Mauersegler vorgesehen.
Für Säuger nach Anhang IV der FFH-Richtlinie wie Fischotter und Biber sowie
wassergebundene Arten (Fische, Muscheln) und Wirbellose sind keine
Lebensbedingungen im Plangebiet oder in unmittelbarem Zusammenhang gegeben. Es
besteht keine artenschutzrechtliche Relevanz.
Amphibien/Reptilien: Potentiell ist der das Gebiet umgebende Graben mit den Gehölzen
als Sommerlebensraum für Amphibien und Reptilien geeignet. Im Gebiet bieten die
beiden Regenwasserrückhaltebecken (Folienteiche) Laichhabitate. Teichmolch,
Erdkröte, Grasfrosch und Teichfrosch werden im Gebiet erwartet. Artenschutzrechtlich
relevante Arten des Anhang IV (FFH-Richtlinie) werden im Gebiet aufgrund der
Habitatausstattung nicht erwartet. Es besteht keine artenschutzrechtliche Relevanz.
Fledermäuse: Alle vorkommenden Feldermausarten sind streng geschützt. Im Gebiet
wurden die Breitflügelfledermaus, die Zwergfledermaus und die Rauhhautfledermaus
erfasst. Das Plangebiet dient keiner Art als Kolonie. Vorbeugende Maßnahmen zur
Vermeidung von Beeinträchtigungen und Verbotstatbeständen sind im Text (Teil B) des
Bebauungsplanes nach Vorschlag des Gutachters festzusetzen. Fledermäuse sind von
den Planungen betroffen, jedoch nicht erheblich beeinträchtigt, sofern die gutachterlich
bestimmten Vermeidungsmaßnahmen umgesetzt werden. Verbotstatbestände gemäß §
§ 44 BNatSchNG sind in bezug auf Gehölze besiedelnde Brutvögel vermeidbar, wenn
bei der Gehölzentnahme sowie beim Abbruch von Gebäuden in der Nähe der
Gehölzbestände und Grünanlagen eine Bauzeitenregelung eingehalten wird (01.1015.03).
6.5.3 Boden
Der Verlust der Bodenfunktionen durch Versiegelung (Grundwasserschutzfunktion und
Lebensraumfunktion) ist im vorliegenden Fall als erheblich einzustufen, da trotz eines bereits
bestehenden hohen Versiegelungsrades doch erhebliche Neuversiegelungen erforderlich
sind. Dies betrifft vor allen Dingen die Sondergebietsflächen. Die geplanten
Neuversiegelungen sind auszugleichen.
6.5.4 Wasser
Die im Bestand vorhandenen Regenrückhaltebecken im Gewerbegebiet sind rein technische
Anlagen, die den Betrieben zugeordnet sind. Es sind Regenrückhaltebecken, die nicht
versickerungsfähig ausgestaltet sind (Folienteiche) und die für die zukünftige
Regenrückhaltung keine Bedeutung haben.
Das zukünftig anfallende Oberflächenwasser im Plangebiet wird über den bereits
vorhandenen, umlaufenden offenen Graben und ergänzend über ein neu herzustellendes
Regenwasserrückhaltebecken aufgefangen und aus dem Gebiet abgeleitet. Eine
Verbesserung z.B. durch Herstellung von Versickerungsflächen für das anfallende
Oberflächenwasser ist bei den vorherrschenden Bodenverhältnissen in der Marsch (z.B.
Kleie im Untergrund) und aufgrund der durch die Vornutzung bereits bestehenden
erheblichen Verdichtung nicht möglich.
Das Regenwasser gelangt weiter in den umlaufenden offenen Graben und erreicht bei der
Straße „Am Neuendeich“ die öffentliche Kanalisation.
66
Begründung
6.5.5 Luft/ Klima
Im Bereich des Planungsraumes mit seiner bestehenden Bebauung geht das Lokalklima in
ein Siedlungsklimatop über, das aufgrund der bestehenden Versiegelung von Flächen vor
allem durch verstärkte Aufheizung gekennzeichnet ist. Das Planungsgebiet ist ausreichend
durchgrünt und östlich von Graben und Heckenstrukturen umgeben. Diese Strukturen üben
einen ausgleichenden Einfluss auf das (Mikro-)Lokalklima aus.
Messbare, negative Auswirkungen von großflächigen Siedlungsklimatopen kommen im
Plangebiet nicht zum Tragen.
6.5.6 Orts- und Landschaftsbild
Die Empfindlichkeit des Landschaftsbildes besteht gegenüber einem Verlust an erlebbarem
Raum sowie visuellen Veränderungen des Raumes. Im vorliegenden Fall ist das
Landschaftsbild geprägt durch die Vornutzung als Marinekaserne. Das Landschafts- und
Ortsbild ist gegenüber hohen, die Umgebung überragenden Gebäuden empfindlich. Diese
sind nicht vorgesehen. Die Auswirkungen sind als gering bis nicht vorhanden zu bezeichnen.
6.5.7 Kulturgüter und sonstige Sachgüter
Kulturgüter sind durch die Planungen nicht betroffen. Sonstige Sachgüter sind direkt und mit
deutlichen Auswirkungen betroffen. Die gesamte Kasernenanlage ist als Sachgut zu werten.
Mit der geplanten Um- und Nachnutzung wird das Sachgut erhalten. Die Planung ist zum
Erhalt der Sachgüter erforderlich.
6.5.8 Menschen
Negative Auswirkung auf das Schutzgut Mensch sind bei Beachtung der gutachterlichen
Ergebnisse und in der Konsequenz der Festsetzungen im Bebauungsplan auszuschließen.
Dies gilt vor allen Dingen bezüglich der möglichen Lärmimmissionen.
6.6
Prognose
über
die
Entwicklung
des
Umweltzustandes
Nichtdurchführung der Planung und bei Durchführung der Planung
bei
6.6.1 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung bliebe die Fläche dem Verfall und der Brachenbildung
überlassen. Dies hätte für die Stadt Glückstadt und ihre Bürger strukturverändernde
Auswirkungen, die vor allen Dingen das Gemeinwesen und die Wirtschaft negativ betreffen
würden. Auswirkungen infolge der Schließung der Marinekaserne im Jahr 2004 sind in der
Stadt Glückstadt bereits eingetreten. Bei Nicht-Durchführung der Planung würden außerdem
die „Sportanlagen Sperforkenweg“ nicht an eine zusammenhängende Siedlungsfläche
angeschlossen werden können und damit abseits liegen.
6.6.2 Prognose bei Durchführung der Planung
Nur die Durchführung der Planung schafft die Voraussetzungen für eine Nachnutzung der
heute leer stehenden Gebäude und nicht genutzten Strukturen zur Vermeidung einer
städtebaulichen Brache. Zugleich kann mit Durchführung die Versorgung der nördlichen
Stadtteile Glückstadts gesichert werden.
Die mit der Planung einhergehenden Eingriffe in den Naturhaushalt sind auszugleichen.
67
6.7.
Begründung
6.7.1 Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung des Eingriffs
Auf der Grundlage des § 1a BauGB gilt für Eingriffe in Natur und Landschaft das
grundsätzliche Minimierungsgebot. Vermeidungsmaßnahmen gemäß diesen Vorgaben
werden wie folgt festgelegt:
• Für die Behandlung von Oberboden (Mutterboden) bei Baumaßnahmen gilt DIN 18 915.
• Für die geplanten teilversiegelten Flächen (wie z.B. die geplanten Wohnwege), die
Nebenwege in den Grünanlagen oder künftig versiegelte Flächen wie z.B. die geplanten
Stellplatzflächen, werden bereits vorbelastete Flächen genutzt (z.B. Grundflächen
abzureißender Gebäude, Grundflächen von heute bereits als Stellplätze genutzten
Bereichen, die neu gestaltet und hergestellt werden).
• Für Gebäudeabbrüche und Gehölzentnahmen sind die gesetzlichen Fristen (§ 27a
LNatSchG, § 43 BNatSchG) einzuhalten.
• Vorbeugende Maßnahmen zur Vermeidung möglicher Beeinträchtigungen der
Fledermausquartiere sind zwingend umzusetzen. Hierzu gehört die Anbringung von
Fassadenquartieren (FQ), Flachkästen (FF) und Überwinterungskästen (FW), wie
gutachterlich
vorgeschlagen
(mindestens
10
Quartierkästen
und
5
Überwinterungskästen) in Bereichen, die durch Umplanung nicht betroffen sind.
6.7.2
Ermittlung der Eingriffsgröße – Bilanzierung der Flächen
Tab. 1: Art und Größe der mit der Baumaßnahme zu erwartenden Eingriffe
Schutzgut
Art der Belastung
Flächengrößen
Belastungs Ausgleichs-potential
potenzial
Boden
•
Bodenverdichtung und Bodenbewegung durch ca. 5,2 ha
Bautätigkeit. Betroffen sind vorbelastete Böden
des Siedlungsraumes.
•
Neuversiegelung
von
Boden
im
Bereich ca. 2,40 ha mittel
ergänzender Stellplatzanlagen (GRZ 0.8, GRZ
0,6): Dabei entfallen auf SO-Gebiete und GEeGebiete mit GRZ von 0,8: 1,5 ha und auf die MIGebiet mit einer GRZ von 0,6 0,9 ha)
gering
Wasser
•
Der Wasserhaushalt ist durch den bestehenden ca. 2,40 ha gering
Grad der Versiegelung beeinträchtigt. Das
anfallende Oberflächenwasser im Plangebiet
wird abgeleitet und nicht örtlich und direkt zur
Versickerung
gebracht.
Eine
mögliche
ergänzende Versiegelung trägt nicht zur
Verbesserung bei.
Luft, Klima
•
Keine benennbare Veränderung des Klimatops
0
1: 0, 5
bei
Versiegelung
Durch die
geplante
Einrichtung
von
Regenwasserrückhalteflächen
(Becken und
Graben)
mindern sich
die Auswirkungen
geringfügig.
entfällt
68
Flora
und •
Fauna
und
ihre
•
Lebensräume
Umstrukturierung
Abstandsgrün,
von
Flächen
Begründung
des ca. 2,40 ha mittel
Entnahme von Gehölzen
50 Bäume
Landschaftsbild
•
Der Eingriff führt zu keiner wirksamen 11,7 ha
Veränderung des Landschafts- oder Ortsbildes.
Mensch
•
Lärmbelastung durch Wiederbelebung des Areals
(Quell-Zielverkehr). Die Vorbelastung durch die
vorhandenen Straßen besteht. Die Zunahme wird
auf 20 % prognostiziert und ist somit nicht als
erheblich einzustufen.
Sind durch
festzusetzende
Neuanpflanzungen
auszugleichen
.
mittel
gering
Gering
mittel
bis
6.7.3 Ermittlung der Eingriffsgröße und erforderlichen Ausgleichsgröße
Um die Eingriffs- und Ausgleichsgröße zu ermitteln, wurden folgende rechtlichen Vorgaben
bzw. Kriterien herangezogen:
1.
Gemeinsamer Runderlass des Innenministers und der Innenministerin für Natur
und Umwelt (Verhältnis der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung zum
Baurecht - § 14 BNatSchG)
Der Gemeinsame Runderlass gibt Anhaltspunkte für die Ermittlung des Ausgleichsbedarfes
im Rahmen von Bebauungsplänen. Es kommt zu Eingriffen in Flächen mit lediglich
allgemeiner Bedeutung für den Naturschutz. Hierdurch entsteht ein Ausgleichsbedarf für die
Schutzgüter Boden und Vegetation.
Für die voraussichtliche Mehrversiegelung, Teilversiegelung und Inanspruchnahme von
heutigen Abstandsgrünflächen für Lager- und Hofflächen von ca. 24.000 qm verbleibt ein
Ausgleichsbedarf von 12.000 qm (vgl. Tabelle 1, Kapitel 7.1). bei der Ermittlung des
verbleibenden Ausgleichsbedarfes ist die Aufwertung von Teilflächen (RRB, naturnah
ausgebildete Grünflächen, statt Abstandsgrün) bereits berücksichtigt. Es wurde bei der
Ausgleichsermittlung für zusätzlich mögliche Versiegelung ein Ausgleichsfaktor von 1: 0,5 in
Ansatz gebracht. Dieser Faktor begründet sich in der Vorbelastung der noch nicht
versiegelten Flächen im Plangebiet (Verdichtung, Abstandsgrün). Die Neuanpflanzung von
Bäumen wird nicht dem flächenbezogenen Ausgleich angerechnet, sondern der möglichen
Entnahme von Bäumen gegen gerechnet. Festsetzungen für die Neuanpflanzung von
Bäumen erfolgen innerhalb des Plangeltungsbereiches. Es verbleibt daher ein ergänzender
flächenbezogener Ausgleichsbedarf von ca. 12.000 qm.
Es wurden keine gefährdeten Tier- und Pflanzenarten oder -gesellschaften nachgewiesen
bzw. mögliche Beeinträchtigungen sind durch Vermeidungsmaßnahmen aufgefangen.
2.
Vorkommen streng geschützter Arten gemäß § 44 Abs. 2 Nr. 11 BNatSchG
Aufgabe der Bauleitplanung ist es u.a., eine Strategie zu entwickeln, wie Konflikte zwischen
Umsetzung der planungsrechtlich ermöglichten Baumaßnahmen und dem Artenschutz
vermieden werden sollen, sei es durch organisatorische oder durch technische Maßnahmen.
69
Begründung
Nach § 44 BNatSchG ist es verboten, Standorte besonders geschützter Arten zu
beeinträchtigen oder zu zerstören. Eine artenschutzrechtliche Relevanz des Vorhabens ist
betreffs der vorkommenden Fledermäuse gegeben. Aus diesem Grund wurde eine
Erfassung im Bestand durchgeführt und gutachterlich die möglicherweise zu erwartenden
Beeinträchtigungsgrade und/oder Verbotstatbestände ermittelt. Im Ergebnis kommt der
Gutachter zu der Feststellung, dass die möglichen Beeinträchtigungen als nicht erheblich zu
bewerten sind und durch gezielte vorgezogene Maßnahmen zu vermeiden sind. Es besteht
aufgrund artenschutzrechtlicher Belange für die Überplanung der ehemaligen Marine
Kaserne, insbesondere für den Abriss von Gebäuden, ein Erfordernis für CEF-Maßnahmen
(vorgezogene Vermeidungsmaßnahmen) zur Erhaltung von Quartierangeboten für
Fledermäuse.
Es wird empfohlen, an verbleibenden Gebäuden geeignete Fledermauskästen anzubringen.
Die Kästen sind so hoch wie möglich, mindestens in 2,50 m Höhe anzubringen. Geeignet
sind Fassadenquartiere (FQ), Flachkästen (FF) und Überwinterungskästen (FW).
Entsprechende Kästen sind z.B. zu beziehen unter www.Schwegler-natur.de. Informationen
sind auch im Internet zu erhalten z.B. bei www.Fledermausfreundlicheshaus.de. Die Anzahl
sollte aus fachlicher Sicht 10 Quartierkästen und 5 Überwinterungskästen nicht
unterschreiten. Alternativ dazu besteht die Möglichkeit, geeignete Quartierstrukturen
(Hohlsteine etc.) anzufertigen und in die geplante Bebauung zu integrieren.
6.8
Ausgleichsmaßnahmen
6.8.1 Ausgleichsflächen (Flächen mit Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und
zur Entwicklung der Landschaft)
Gemäß städtebaulichem Vertrag zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt Glückstadt ist
es Sache des Vorhabenträgers, dafür Sorge zu tragen, dass vor Satzungsbeschluss mit
Dritten eine entsprechende Regelung getroffen wird und dass die evtl. erforderlich
werdenden Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen durchgeführt werden. Die Stadt trägt weder
Kosten für die Herstellung und Unterhaltung der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen noch für
den Erwerb oder sonstige Gestellung der erforderlichen Flächen.
Flächenbezogene Maßnahmen:
Im Planungsraum selbst besteht keine Möglichkeit für flächenbezogene Maßnahmen, die für
den Ausgleich heran gezogen werden können. Vorgesehen ist daher, die flächenbezogenen
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Geltungsbereichs zu realisieren. Der
Verzicht auf den räumlichen Zusammenhang zwischen Eingriff und Ausgleich begründet sich
in der geringen ökologischen Wirksamkeit einer Ausgleichsfläche innerhalb des
Plangebietes. Diese Vorgehensweise entspricht den Zielen des Flächennutzungs- und
Landschaftsplans.
Die Zuordnung einer 12.000 m² großen Ausgleichsfläche erfolgt gemäß §§ 9 (1) a und 200 a
BauGB. Die Fläche ist extern nachzuweisen und dauerhaft zu sichern.
Punktuelle Maßnahmen
• Zum Ausgleich für entnommene Großbäume wird im Gebiet die Neuanpflanzung von je
zwei Einzelbäumen pro entnommenem Baum festgesetzt. Bei 50 zu entnehmenden
Großbäumen sind daher 100 Neuanpflanzungen umzusetzen. Die Neuanpflanzungen
erfolgen, um künftige Konflikte zu vermeiden, nicht in den Gebäudevorfeldzonen. Sie
erfolgen, wenn aufgrund der erforderlichen Leitungstrassen möglich, straßenbegleitend
und damit auch ortsgestalterisch wirksam innerhalb des Gebietes und sie erfolgen auf
70
•
•
•
6.9
Begründung
den großflächigen neuen Stellplatzflächen im Gebiet. Folgendes ist in Text Teil B des
Bebauungsplanes festzusetzen:
Neupflanzung von Einzelbäumen im SO-Gebiet Nr. 1, 2 und 3: pro angefangene 50 qm
Stellplatzfläche ist ein Laubbaum der Sortenauswahl: Sandbirke, Bergahorn, Hainbuche,
Linde oder Ginkgo, Eberesche als Hochstamm, der Größe STU (Stammumfang 14/16)
mit Ballen zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.
Für die Neupflanzung von Straßenbäumen im gesamten Gebiet wird festgesetzt, dass
Bäume mit einem Stammumfang von (14/16) cm als Hochstamm mit Ballen der
Artenauswahl: Linde, Eberesche, Sandbirke, Esche oder Obstbäume freier
Artenauswahl, jedoch als Hochstamm zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.
Als Ersatzpflanzung für die durch die Herstellung der Verkehrsfläche entfallende
Rotbuche sind zwei Rotbuchen an dafür festgesetzten und gekennzeichneten
Standorten „Am Neuendeich“ zu pflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Die zu
pflanzenden Rotbuchen haben die Qualität, Solitär aus extra weitem Stand, Hochstamm,
Stammumfang 20/25 cm.
Monitoring
6.9.1 Praktische Abwicklung
Die Einhaltung der zeitlichen naturschutzrechtlichen Vorgaben bei Abriss von Gebäuden und
Entnahme von Gehölzen liegt in der Verantwortung des Bauherren /Eigentümers. Vor Abriss
von Gebäuden sind die im artenschutzrechtlichen Gutachten beschriebenen Maßnahmen zur
Vermeidung von erheblichen Beeinträchtigungen umzusetzen: Die Anbringung von
Quartiers- und Überwinterungskästen für Fledermäuse.
6.9.2 Überwachungsmaßnahmen
Zuständig für die Verfolgung von Verstößen gegen Festsetzungen aus Bebauungsplänen ist
die Bauaufsichtsbehörde beim Kreis Steinburg und bei Verstößen gegen das
Naturschutzrecht die untere Naturschutzbehörde des Kreises Steinburg. Die Stadt
Glückstadt wird keine Kontrollen durchführen können.
6.9.3 Zeitfenster
Bei Inanspruchnahme der Grundstücke für bauliche Maßnahmen müssen die
Vermeidungsmaßnahmen betreffs der Fledermauspopulation spätestens in der
vorangehenden Vegetationsperiode abgeschlossen sein. Dies ergibt sich aus dem
Fachbeitrag zum Artenschutz.
Sollte zwischen Erstellung des Fachbeitrages zum Artenschutz, Rechtskraft des
Bebauungsplanes und tatsächlichem Eingriff ein größerer Zeitraum liegen, kann es
erforderlich werden, nachzuprüfen, ob die im Fachbeitrag gemachten Darstellungen noch
zutreffend sind.
71
6.10
Begründung
Allgemein verständliche Zusammenfassung des Umweltberichtes
Die Stadt Glückstadt hat einen Bebauungsplanes für die Nachnutzung des Geländes der
ehemaligen Marinekaserne im nördlichen Stadtgebiet beschlossen, der die
planungsrechtliche Grundlage darstellt für die Wieder- und Umnutzung des
Gebäudebestandes für eine Mischnutzung aus Wohnen und Arbeiten, eine Mischnutzung
aus Wohnen mit dazugehörenden gewerblichen Einheiten, mögliche Einrichtungen zur
Deckung des täglichen und periodischen Bedarfs (Einkauf) sowie eine gewerbliche Nutzung
im nordöstlichen Teil des Geländes auf dem ehemaligen Fahrzeug- und Reparaturplatz.
Die Gebietsgröße umfasst ca. 11,7 ha. Davon sind derzeit durch Straßen und Gebäude
bereits fast 50 % überbaut und versiegelt (ca. 5,2 ha). Durch mögliche Umordnungen und
durch den erhöhten Stellplatzbedarf bei ziviler Nachnutzung des Geländes ergibt sich eine
Erhöhung der hierfür in Anspruch zu nehmenden Flächen um 2,4 ha (das sind ca. 20 %
bezogen auf die Gesamtfläche). Die Flächen sind von allgemeiner Bedeutung.
Parallel wurde die 30. Änderung des Flächennutzungsplanes aufgestellt. Die Flächen sind
gebietsidentisch. Der Umweltbericht und die Umweltprüfung wurden daher sowohl für die
Erarbeitung des Bebauungsplanes als auch für die Erarbeitung der Änderung des
Flächennutzungsplanes verwendet.
•
•
•
Im Rahmen der Umweltprüfung sind die Umweltbelange zu ermitteln, die von dem
geplanten Bauleitplan erheblich betroffen sind (Ermittlung der Auswirkungen).
Erhebliche, negative Umweltauswirkungen sind im vorliegenden Fall nicht zu erwarten.
Im Rahmen der Planaufstellung werden die geplanten Nutzungen auf Verträglichkeit mit
den angrenzenden Wohnnutzungen überprüft.
Im Rahmen der Planaufstellung wurde eine Untersuchung zur Situation der Fledermäuse
und sonstiger geschützter Arten durchgeführt.
Die Entwicklung des Gebietes mit und ohne Umsetzung der geplanten Maßnahme wird
prognostiziert.
Ohne Bebauungsplan würde sich die Situation vor Ort für die Stadt Glückstadt negativ
verändern. Das Gelände könnte keiner zivilen Nachnutzung zugeführt werden. Mögliche
Schaffung von Arbeitsplätzen, die Erhaltung einer guten Bausubstanz und die Chance der
Verbesserung der Gesamtsituation im Stadtteil „Glückstadt-Nord“ durch ergänzende soziale
Einrichtungen, wäre vertan.
Schließlich wurde der nach Naturschutzrecht erforderliche Ausgleichsbedarf ermittelt. Er
beträgt 12.000 qm Ausgleichsfläche und ca. 100 Ersatzpflanzungen.
Die außerhalb Glückstadt liegende Ausgleichsfläche soll durch den Eigentümer
nachgewiesen werden, die Ersatzpflanzungen sind vor Ort vorzunehmen. Die Größe für den
ergänzenden Ausgleichsbedarf wurde auf der Basis der Bestandserfassung aus dem Jahr
2009 und des Planentwurfes mit Stand vom Februar 2011 ermittelt. Grundlage der
Größenermittlung ist die Festlegung eines Ausgleichsfaktors für unversiegelte, jedoch durch
menschliche und militärische Vornutzung geprägte Flächen (Abstandsgrün) im Verhältnis 1:
0,5 im Falle einer Anspruchnahme für Versiegelung/ oder bauliche Eingriffe.
72
Umweltbelange
Bestand und Bewertung
zu erwartende
Umweltauswirkungen/
Kenntnislücken
Das Plangebiet liegt innerstädtisch
und war bislang aufgrund der
ehemaligen militärischen Nutzung der
Öffentlichkeit nicht zugänglich. Durch
die Entwicklung einer zivilen Nutzung
mit Schaffung von Arbeitsplätzen,
Bereitstellung gewerblich nutzbarer
Flächen und der Öffnung des
Gebietes als regulärer Stadtteil erfährt
das Gesamtgebiet eine Aufwertung
und Nutzungsmöglichkeit durch den
Menschen.
Die
bestehenden
Grünstrukturen werden aufgegriffen.
Das Gebiet stellt eine Verbindung zu
den nördlich liegenden Sportstätten
dar.
Das Gebiet wird der Öffentlichkeit
zugänglich gemacht. Ein bereits
genutztes
Areal
wird
einer
dauerhaften Nutzung durch den
Menschen zugeführt. Vorgaben für
gesundes Wohnen und Arbeiten
werden geschaffen.
Mögliche negative Auswirkungen
auf
die
angrenzende
Wohnbebauung
entlang
der
„Flensburger
Straße“
sind
schallprognostisch untersucht. Im
Bebauungsplan
sind
die
entsprechenden Festsetzungen zur
Sicherung der Verträglichkeit und
des
Schutzes
des
Wohnens
getroffen worden.
Ein
wirksamer
Verlust
von
Lebensraum für Tiere und Pflanzen
ist
bei
Beibehaltung
der
bestehenden Strukturen– das sind
die großen alten Baumbestände –
nicht zu erwarten. Ein Teil der Alten
Baumbestände kann allerdings nicht
gehalten werden. Es sind daher
Ersatz- und Ausgleichspflanzungen
sowie
CEF-Maßnahmen
umzusetzen. Im nördlichen Bereich
sind
ausreichend
Ausweichmöglichkeiten in Richtung der freien
Feldmark vorhanden.
Die bestehenden Gebäude sind in
einem guten Erhaltungszustand.
Fledermauskolonien
eines
Winterlagers konnten noch nicht
entdeckt werden. Vorbeugende
Maßnahmen zum Schutz und zur
Sicherung
eines
günstigen
Entwicklungszustandes
sind
festzusetzen.
Aufgrund der bereits vorhandenen
Nutzung und Versiegelung (hoher
Grad an für den Schwerlastverkehr
geeigneten Straßenflächen und eine
relativ große bauliche Dichte) ist
eine weitere Beeinträchtigung des
Schutzgutes nicht zu erwarten.
gem. § 1 (6) Nr.
7 und § 1a
BauGB
Mensch
Pflanzen,
Das Plangebiet ist für bestimmte
Tiere
und geschützte Arten (Fledermäuse) als
biologische
Strukturelement von Bedeutung.
Vielfalt
Bewertung:
Das Plangebiet weist eine biologische
Vielfalt betreffs der Vogelpopulation
auf. Es wird als Sommerlebensraum
von Fledermäusen genutzt.
Boden/
Wasser
Begründung
Für das Plangebiet liegt derzeit keine
aktuelle Baugrunduntersuchung vor.
Seitens des Vorbesitzers wurden
Altlasten
und
Kontaminationsverdachtsflächen
untersucht und dokumentiert. Es
liegen keine belastenden Ergebnisse
vor. Das anfallende Regenwasser wird
abgeleitet. Das von den Gebäuden Das Vorkommen von Altlasten ist
untersucht, Belastungen
anfallende Regenwasser wird in
73
Rückhaltebecken gesammelt und vor
Ort zur Versickerung gebracht.
Klima
Luft
Bewertung: Den betroffenen Flächen
kommt
bezüglich der
Faktoren
Wasser/Boden eine sehr geringe
Bedeutung zu.
und Es gibt z. Zt. keine belasteten
Bereiche, für die das Plangebiet bioklimatische
Regenerationsfunktion
übernehmen könnte. Eine erhöhte
Empfindlichkeit
des
Gebietes
gegenüber Veränderungen durch die
geplante
Umnutzung hinsichtlich
dieser Funktion des Naturhaushaltes
ist eher unwahrscheinlich.
Bewertung: Die betroffenen Flächen
sind insgesamt für das Schutzgut
Klima von geringer Bedeutung.
Begründung
für Boden und Wasser
sind nicht gegeben.
Durch die geplante Nutzung sind
Veränderungen hinsichtlich des
Schutzgutes
Klima
nicht
zu
erwarten.
Durch die geplante Umnutzung ist
keine erhebliche Beeinträchtigung
des Schutzgutes Landschaftsbild zu
erwarten. Es werden sich die
städtebaulichen
Strukturen
erheblich verändern. Um diese
Das typische Erscheinungsbild des Auswirkungen zu mindern, werden
für
das
prägende
Plangebietes wird sich deutlich zumindest
Torhaus und die geplanten neuen
verändern.
Gebäude in den Sondergebieten
gestalterische
Festsetzungen
getroffen. Des weiteren ist darauf zu
achten, dass die festgesetzten
Nachpflanzungen an Laubbäumen
umgesetzt werden.
Kultur- und Auswirkungen auf Kulturgüter sind nicht gegeben. Zu beachten ist, dass das
Sachgüter
ehemalige Kasernenareal als einfaches Kulturdenkmal ausgewiesen ist.
Insofern ist hier ein bewahrender Aspekt für die Weiterentwicklung gewahrt.
Auswirkungen auf Sachgüter sind bei Nichtdurchführung der Planung
gegeben, weil das Gelände einschließlich der Gebäude brach fallen könnte.
Dies hätte erheblich negative städtebauliche Auswirkungen auf den
gesamten Stadtteil.
Landschaftsund Ortsbild
Das Landschafts- und Ortsbild in
diesem
Raum
ist
durch
die
Ziegelbauweise
der
militärisch
genutzten
Gebäude
und
den
Großbaumbestand geprägt.
74
7.
Natur und Landschaft
7.1
Eingriffs- / Ausgleichsbewertung
Begründung
Für die Ermittlung des mit dem Bebauungsplan Nr. 2.59 einhergehenden Eingriffs ist die
geplante Versiegelung von Abstandsflächen zwischen den Häuserzeilen und das Entfernen
einzelner Gehölze relevant. Einer geplanten Neuversiegelung von Flächen im südlichen
Bereich und im nördlichen Gewerbegebietsbereich stehen Entsiegelungen innerhalb der
Anlage entgegen. Diese wurden im Rahmen der Bilanzierung gegen gerechnet.
Baumpflanzungen können im Plangebiet erfolgen. Hierzu ist die Fläche entlang der
Hauptachse und ergänzende Grünzugverbindungen ausreichend dimensioniert.
Für
Neuversiegelungen, die nicht durch die Entsiegelung von Flächen kompensiert werden
können, ist ein Kompensationsfaktor von 1: 0,5 anzusetzen. Der Kompensationsfaktor 1: 0,5
resultiert aus der Bewertung der nicht versiegelten Flächen im Gebiet. Es sind artenarme
Rasenstrukturen („Abstandsgrün“) um die bestehenden Gebäude, auf den Zwischenflächen
und den Grünanlagen der ehemaligen Kaserne. Der Boden ist bereits stark verdichtet, da die
Abstandsflächen genutzt wurden. Ein Bestandsplan mit Darstellung der Biotop- und
Nutzungsstrukturen liegt bei ( Anlage 5).
Die bestehenden Grünflächen im Gebiet sind als Abstandsgrün zwischen den Zeilenbauten
militärischer Nutzung wenig vielfältig. Gehölzstrukturen sind bis auf die großen, alleeartig
gesetzten Linden, die Kastanien im nördlichen Bereich und vereinzelte Rotbuchen im
südlichen Bereich durch Ziergehölze geprägt. Die Rotbuhchen entlang der Straße Am
Neuendeich betonen gestalterisch die Eingangssituation zum Gelände. Die Lindenalleen
innerhalb des Geländes betonen die städtebauliche Struktur.
Zur Verminderung der Eingriffserheblichkeit bezüglich des Faktors Boden, sind neu
anzulegende Stellplätze versickerungsfähig zu gestalten.
Tab. 1: Bilanzierung der zu erwartenden Eingriffe/Ausgleichserfordernis
Schutzgut
Art der Belastung
Boden
•
Bodenverdichtung und Bodenbewegung durch ca. 5,2 ha
Bautätigkeit. Betroffen sind vorbelastete
Böden des Siedlungsraumes.
•
Neuversiegelung von Boden im Bereich ca
ergänzender
Stellplatzanlagen (GRZ 0.8,
GRZ 0,6): Dabei entfallen auf SO-Gebiete
und GEe-Gebiete mit GRZ von 0,8: 1,5 ha
und auf die MI-Gebiet mit einer GRZ von 0,6
0,9 ha)
•
Verbunden
mit
dem
steigenden ca 2,40 ha
Versiegelungsgrad ist eine Abführung des
Niederschlagswassers, das damit dem Gebiet
trotz RRB teilweise entzogen wird (nur
zusätzliches
Versieglungspotenzial).
Die
Grundflächen sind vorbelastet.
Wasser
Betroffene
Flächen
2,40
Ausgleichsbedarf
Bestehende
Versiegelung,
kein Ausgleich
erforderlich
Neuversiegelung
ha auf Flächen des
Abstandsgrüns,
Ausgleich im
Verhältnis 1:0,5 =
12.000 qm
Kein
Ausgleichsbedarf
75
Luft, Klima
•
Flora
und •
Fauna
und
ihre
Lebensräum
e
Landschafts
-bild
Keine
benennbaren
Klimatops
Umstrukturierung
Abstandsgrün,
Veränderung
von
•
Entnahme von Gehölzen
•
Der Eingriff
Veränderung
Ortsbildes.
führt
des
Flächen
Begründung
des
entfällt
des ca. 2,40 ha
Ausgleich 1:0,5
für
Neuversiegelung
(12.000 qm)
voraussichtlich Neupflanzung von
100 Bäumen
50 Bäume
(Ausgleich 1:2)
zu einer wirksamen 11,7 ha
Landschaftsoder
Festsetzungen
zur Eingrünung
und zur
Gestaltung
prägender
Gebäude
Es kommt zu Eingriffen in Flächen mit lediglich allgemeiner bis geringer Bedeutung für den
Naturschutz. Hierdurch entsteht dennoch ein flächenbezogener Ausgleichsbedarf
insbesondere für die Schutzgüter Boden und Vegetation.
Für die voraussichtliche Mehrversiegelung, Teilversiegelung und Inanspruchnahme von
heutigen Abstandgrünflächen für Lager- und Hofflächen von ca. 24.000 qm wurde unter
zugrunde legen des Ausgleichsfaktors 1:0,5 ein Ausgleichsbedarf von 12.000 qm ermittelt.
Die Neuanpflanzung von Bäumen wird der möglichen Entnahme gegengerechnet. Die
grünordnerischen Festsetzungen sind so getroffen, dass innerhalb des Gebietes insgesamt
100 heimische Bäume wieder neu zu pflanzen sind. Das entspricht einem Ausgleich von 2
Neupflanzungen pro entnommenem Baum.
Das anfallende Oberflächenwasser wird einem Regenrückhaltebecken zugeleitet und damit
schadlos abgeführt. Das Regenrückhaltebecken selbst wird naturnah gestaltet. Es entsteht
kein zusätzlicher Ausgleichsbedarf.
Es wurden gefährdete Tierarten, jedoch keine Pflanzenarten oder -gesellschaften
nachgewiesen. Mögliche Beeinträchtigungen sind durch Vermeidungsmaßnahmen
aufzufangen.
7.2
Vorkommen streng geschützter Arten gemäß § 7 BNatSchG
Nach § 44 BNatSchG ist es verboten, Standorte besonders geschützter Arten zu
beeinträchtigen oder zu zerstören. Eine artenschutzrechtliche Relevanz des Vorhabens ist
betreffs der vorkommenden Fledermäuse nachzuweisen. Die Beeinträchtigungen sind
jedoch nicht erheblich und durch gezielte Maßnahmen zu vermeiden. Das
Untersuchungsergebnis liegt als Anlage bei.
An mindestens drei der verbleibenden Bestandsgebäuden sind Nisthilfen für Mauersegler
und Mehlschwalben fachgerecht anzubringen. An den mit Erhaltungsgebot gemäß § 9 Abs. 1
Nr. 25 BauGB festgesetzten Großbäumen mit Stammdurchmesser größer 80 cm, gemessen
in 1,30 m Brusthöhe, sind insgesamt 10 Nisthilfen für Höhlenbrüter anzubringen.
76
7.3
Begründung
Vermeidungsmaßnahmen werden wie folgt festgelegt:
• Für die Behandlung von Oberboden (Mutterboden) bei Baumaßnahmen gilt DIN 18 915.
• Für künftig teilversiegelte Flächen wie z.B. die geplante Wohnwege, Nebenwege in den
Grünanlagen oder versiegelten Flächen wie z.B. Stellplatzflächen werden durch
Verdichtung und Versiegelung bereits vorbelastete Flächenanteile genutzt.
• Für Gebäudeabbrüche und Gehölzentnahmen ist die gesetzliche Frist
• (§§ 27 a LNatSchG und 43 BNatSchG)) einzuhalten.
• Vorbeugende Maßnahmen zur Vermeidung möglicher Beeinträchtigungen der
Fledermausquartiere sind zwingend umzusetzen. Hierzu gehört die Anbringung von
Fassadenquartieren (FQ), Flachkästen (FF) und Überwinterungskästen (FW), wie
gutachterlich vorgeschlagen (mindestens 10 Quartierkästen und 5 Überwinterungskästen
in Bereichen, die durch Umplanung nicht betroffen sind.
• Trennung von Wegesystemen nach Nutzung und Funktion. Das städtebauliche Konzept
sieht eine Trennung von Gehwegen, wohnungsbezogenen Fahrwegen und
Erschließungs-/Anliegerstraßen vor. Dieses Konzept ist durch Festsetzungen im
Bebauungsplan festgeschrieben. Dieses Konzept dient der Beruhigung der künftigen
Siedlung und schafft angenehme Wohnverhältnisse.
7.4
Ausgleichsflächen (Flächen mit Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und
zur Entwicklung der Landschaft)
Im Planungsraum selbst besteht keine Möglichkeit für flächenbezogene Maßnahmen, die für
den Ausgleich heran gezogen werden können. Der Ausgleich hat extern zu erfolgen.
Ergänzend im Gebiet ist die Neuanpflanzung je zwei Einzelbäumen pro entnommenem
Baum festgesetzt.
Auf der Grundlage des §§ 9 (1) a und 200 a BauGB werden die Flurstücke 71, 72 und 73,
der Flur 3, Gemarkung Kudensee in einer Größe von 12.000 qm (1,2 ha) als externe Fläche
für Ausgleichsmaßnahmen dem mit der Planung einhergehenden und nicht innerhalb des
Plangebietes auszugleichenden Eingriff zugeordnet. Die Flächenauswahl, das
übergeordnete Entwicklungsziel und die erforderlichen Maßnahmen sind mit der Unteren
Naturschutzbehörde des Landkreises Steinburg abgestimmt.
Da im Rahmen des Bebauungsplanes keine grundbuchliche Sicherung der Flächen gefordert
werden kann, der Zugriff auf die Flächen und die Umsetzung der Maßnahmen aber
sicherzustellen ist, hat der Vorhabenträger einen entsprechenden öffentlich-rechtlichen
Vertrag mit der betroffenen Gemeinde abgeschlossen und der Stadt Glückstadt vorgelegt.
Die untere Naturschutzbehörde wird sich nach eigenen Aussagen um die grundbuchliche
Sicherung kümmern.
Die Gesamtfläche der drei Flurstücke umfasst 1,8 ha. Die Flurstücke sind derzeit als
Grünland genutzt. Die Lage und Beschaffenheit machen eine Vernässung des Grünlands
möglich.
Die
Durchführung
der
Vernässungsmaßnahmen,
sofern
sie
das
Wassermanagement der anliegenden Flurstücke betrifft, ist mit dem zuständigen
Wasserverband und der Unteren Naturschutzbehörde abzustimmen.
77
8.
Ver – und Entsorgung
8.1
Stromversorgung
Begründung
Die Stromversorgung in der Stadt Glückstadt wird von der Stadtwerken Glückstadt GmbH
gewährleistet. Die Sicherung der Leitungstrassen über private Flächen erfolgt über Geh-,
Fahr- und Leitungsrechte. Einzelne Trafostandorte wurden im Bebauungsplan nicht
festgesetzt, da nach §14 Abs. 2 Trafostationen als Ausnahme zulässig sind. Einzelne
Trafostationen sind vom Eigentümer bereits angedacht. Wir verweisen auf die
Ausbauplanung
8.2
Gasversorgung
Die Gasversorgung von Glückstadt erfolgt durch die Stadtwerke Glückstadt GmbH. Eine
neue Gasregelstation ist seitens der Stadtwerke, zur Versorgung auch anderer
Stadtbereiche, geplant.
8.3
Wasserversorgung
8.3.1 Trinkwasser
Die Versorgung mit Trinkwasser wird durch die Stadtwerke Glückstadt GmbH gewährleistet.
8.3.2 Löschwasser
Die Bereitstellung von Löschwasser für die Erstversorgung am Hydranten wird durch die
Stadtwerke Glückstadt GmbH sichergestellt, ergänzender Bedarf innerhalb des Gebietes
wird durch einen Löschwasserbrunnen mit einer Kapazität von 48m³/h für 1 h sichergestellt.
Der Löschwasserbrunnen ist in der Planzeichnung gekennzeichnet.
8.4
Abwasserbeseitigung/ Regenwasserbeseitigung
Das Entwässerungskonzept für das Gebiet sieht den Neubau eines ca. 900m³ fassenden
Rückhaltebeckens und die Revitalisierung der umlaufenden Gräben vor. Für den
umlaufenden Graben ist ein Gewässerreinigungsstreifen von 5 m Breite sichergestellt. Der
Graben wird auf 2 m Sohlbreite aufgeweitet. Zur Unterhaltung des ehemaligen Randgrabens
der Marinekaserne durch den Träger der Abwasserbeseitigungspflicht ist im Rahmen der
Bauleitplanung ein ausreichend bemessener Uferstreifen vorzusehen.
Die Abwasserbeseitigung wird durch die Stadtentwässerung Glückstadt sichergestellt.
Die Eigentümer strebt in der Funktion des Trägers der Erschließung mit Blick auf die
Entwässerung
des
räumlichen
Geltungsbereiches des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 2.59 der Stadt
Glückstadt - soweit wirtschaftlich sinnvoll und technisch zweckmäßig - eine weitere Nutzung
der bestehenden Abwasseranlagen des ehemaligen Kasernengeländes an. Änderungen an
den bestehenden Entwässerungsnetzen werden nur in den Bereichen beabsichtigt, in denen
hydraulische, bautechnische oder städtebauliche Erfordernisse ein Festhalten an der
bestehenden Bausubstanz, den Kanaldimensionen oder Trassen unzweckmäßig erscheinen
lassen.
In Abstimmung mit der Unteren Wasserbehörde des Kreises Steinburg, dem Deich- und
Hauptsielverband
„Krempermarsch“,
dem
Sielverband
„Rhingebiet“
und
der
Stadtentwässerung Glückstadt können im Ergebnis weite Teile des vorhandenen Schmutzund Regenwassernetzes der ehemaligen Marinekaserne Glückstadt unter hydraulischen
Gesichtspunkten
vorbehaltlich
den
Ergebnissen
einer
flächendeckenden
78
Begründung
Zustandserfassung - zur Entwässerung des räumlichen Geltungsbereichs
Bebauungsplanes Nr. 2.59 der Stadt Glückstadt weiter betrieben werden.
des
Das vorhandene Schmutzwassernetz der ehem. Marinekaserne wird künftig über einen
neuen Schmutzwasserkanal im Bereich der nordwestlichen Anbindung des Plangebietes im
Freigefälle in den vorhandenen Schmutzwasserkanal in der Straße „Am Neuendeich“
entwässert. Die weitere Vorflut für das im Plangebiet anfallende Schmutzwasser wird über
das in der Straße „Am Neuendeich“ in Höhe der Einmündung „Am Neuendeich / Koll‘scher
Hof“ gelegene Schmutzwasserpumpwerk der Stadt Glückstadt in Richtung Kläranlage
Glückstadt sichergestellt.
Die Ergänzungen und Erweiterungen des vorhandenen Schmutzwassersystems im Bereich
der
südlichen
Erschließungsachse
sind
erforderlich,
da
das
vorhandene
Schmutzwassersystem in diesem Bereich nicht alle möglichen Bauflächen erschließt und in
weiten Bereichen die vorgesehenen Bauflächen durchkreuzt.
Änderungen und Ergänzungen im vorhandenen Regenwassernetz sind nur in der
südwestlichen Hälfte des Erschließungsgebietes geplant, da das vorhandene
Regenwassersystem in diesem Bereich nicht alle möglichen Bauflächen erschließt und die
vorgesehenen Bauflächen in ungünstiger Lage in Richtung des ehemaligen Randgrabens
der Marinekaserne durchkreuzt. Darüber hinaus erfordert die künftige hydraulische
Belastung der Kanäle im zentralen Plangebiet infolge der zu erwartenden baulichen
Verdichtung leistungsfähigere hydraulische Verbindungen in Richtung des ehemaligen
Randgrabens der Marinekaserne. Ferner ist in der Straße „Am Neuendeich“ die Aufnahme
und Neuverlegung einer Haltung unmittelbar unterhalb des Zulaufes aus dem ehemaligen
Randgraben der Kaserne geplant, um eine tiefer liegende Vorflut für den Randgraben
generieren zu können.
Im Rahmen des Nachweises eines hinreichenden Retentionsvolumens für die im Rahmen
der Erschließung zusätzlich versiegelten Flächen werden ein Ausbau des ehemaligen
Randgrabens der Marinekaserne sowie ein ergänzendes Regenrückhaltebecken
(Trockenbecken) im Zentrum des Plangebietes erforderlich.
Das gesamte Entwässerungskonzept ist in den der Anlage 3 beiliegenden Planunterlagen
dargestellt.
8.5
Abfallbeseitigung
Die Abfallbeseitigung wird durch den Kreis Steinburg durchgeführt.
8.6
Telekommunikation
Die Telekommunikation ist grundsätzlich durch die vorhandenen Leitungen der Dt. Telekom
AG sichergestellt. Die frühere Marinekaserne verfügte über ein internes Telefonnetz.
Inwieweit dies weiter genutzt werden kann, ist im weiteren Verfahren zu prüfen.
8.7
Breitband
Die Versorgung mit Breitband ist noch unklar. Hier besteht Handlungsbedarf, da ein guter
Breitbandanschluss ein gewichtiger Standortvorteil ist, insbesondere da die Möglichkeiten
nicht überall in Glückstadt befriedigend sind.
79
9
Begründung
Städtebauliche Werte
Flächengrößen:
ca.
117.000 qm
Mischgebiete (MI)
Eingeschränkte Gewerbegebiete (GEe)
Sonstige Sondergebiete (SO 1-3)
Verkehrsfläche- innere Haupterschließung:
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
Grünflächen- privat:
Flächen für die Wasserwirtschaft (RRB , Graben)
ca.
ca.
ca.
ca.
ca.
ca.
ca.
39.675 qm
27.315 qm
25.345 qm
9.704 qm
1.538 qm
9.223 qm
3.280 qm
Die Stadtvertretung der Stadt Glückstadt hat die Begründung am 24. Februar 2011 gebilligt.
Glückstadt, den 30.06.2011
Der Bürgermeister
Gerhard Blasberg
Anlagen :
Anlage 1.
Anlage 2.
Anlage 3.
3a
3b
Anlage 4.
Anlage 5
5. a
5. b
Anlage 6.
Anlage 7
Anlage 8
Verkehr
1 a Verkehrskonzept
1 b Verkehrsgutachten
Schallschutzgutachten
Entwässerung
Entwässerungskonzept
Entwässerungsgutachten
Nutzungskonzept
Grünordnung
Bestandsplan Biotop- und Nutzungstypen
Fachbeitrag Artenschutz
Teilaufhebung Bebauungsplan Nr. 2.54 "Sportanlagen Sperforkenweg"
Einzelhandelsgutachten (Standort- und Verträglichkeitsanalyse)
Altlastengutachten
80