Stellungnahme zur geplanten An- siedlung eines Lebensmittelmark

 Stellungnahme Lebensmittelmarkt Cloppenburg, Inselstraße
Stellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Cloppenburg, Inselstraße
Auftraggeber: HFC Immobilien GmbH Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Katharina Staiger Hamburg, am 03.12.2015 Gesellschaft für Markt‐
und Absatzforschung mbH 1
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Urheberrecht
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traggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München Poststraße 25 20344 Hamburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: Telefax: E‐Mail: Internet: 040 / 30997778‐0 07141040 / 30997778‐9 [email protected] www.gma.biz 2
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Vorbemerkung
Inhaltsverzeichnis
1. Seite Grundlagen 4 1.1. Aufgabenstellung 4 1.2. Definitionen 5 1.3. Sortimentsstruktur 5 2. 6 Bewertung der raumordnerischen Ziele 2.1. Konzentrationsgebot 6 2.2. Integrationsgebot 7 3. 8 Kongruenzgebot 3.1. Einzugsgebiet und projektrelevante Kaufkraft 8 3.2. Marktanteilkonzept und Umsatzerwartung 9 4. Beeinträchtigungsverbot 12 4.1. Wettbewerbssituation 12 4.2. Wettbewerbliche Wirkungen 13 4.3. Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes 14 3
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1. Grundlagen 1.1.
Aufgabenstellung Im südlichen Stadtgebiet von Cloppenburg soll in der Friesoyther Straße in Ecklage zur Inselstraße auf einem unbebauten Areal ein Netto Lebensmitteldiscounter mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.100 m² entstehen. Aktuell wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan mit der Ausweisung der Fläche als Mischgebiet aufgestellt. Mit einer Verkaufsfläche von über 1.100 m² ist der geplante Lebensmittelmarkt als großflächiger Einzelhandelsbetrieb i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO zu bewerten:1 „1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzel‐
handelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutz‐gesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Na‐
turhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswir‐
kungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölke‐
rung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“ Zudem sind die Vorgaben der Landesraumordnung (LROP 2012) zu beachten. 1
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990, die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 geändert worden ist. 4
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1.2.
Definitionen Im Lebensmitteleinzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdiffe‐
renzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Dif‐
ferenzierung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortiments‐
struktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood‐Waren herangezogen. Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Insti‐
tute, welche im Einzelnen wie folgt lauten:2 Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel‐ und Nonfood I‐Sortiment3 anbietet. Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs‐
fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um‐
schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I‐Sortiment2 so‐
wie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II4 führt. Supermarkt/Lebensmittelvollsortimenter Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen‐Anteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 2.500 m² und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Non‐
food II‐Artikel führt. SB‐Warenhaus Ein SB‐Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes‐
tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel sowie ein um‐
fangreiches Nonfood II‐Angebot führt. 1.3.
Sortimentsstruktur Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca. 11.600 Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Doppelte an Produkten an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.100 Artikel vor. Bei allen drei Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. 2
Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2014, S. 317. 3
Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 4
Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw. 5
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Tabelle 1: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter ( 745 m² VK) Supermarkt ( 960 m² VK) Großer Supermarkt ( 3.415 m² VK) Durchschnittliche Artikelzahl absolut Food in % absolut in % absolut in % 1.584 75
8.760
76
15.740 63 Nonfood I 273 13
2.010
17
4.810 19 Nonfood II 264 12
840
7
4.480 18 Nonfood insgesamt 537 25
2.850
24
9.290 37 2.121 100
11.610
100
25.030 100 Insgesamt Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: handelsdaten aktuell 2014. Lebensmittelvollsortimenter sprechen dabei mit ihrem breiten und tiefen Sortiment sowie der deutlich stärkeren Schwerpunktsetzung auf den Kernbereich Lebensmittel – überwiegend mit re‐
gionaler Ausrichtung – z. T. andere Käuferschichten an. Aktionswaren aus dem Nonfoodbereich spielen bei klassischen Supermärkten hingegen nur eine deutlich untergeordnete Rolle, was sich auch in einer niedrigeren umsatzseitigen Bedeutung des Nonfoodbereichs ausdrückt. Lebensmitteldiscounter heben sich im Vergleich zu Lebensmittelvollsortimentern insb. durch ein vergleichsweise schmales Sortiment mit einem hohen Anteil an Eigenmarken und durch eine kon‐
sequente Niedrigpreisstrategie ab. Als weitere Besonderheit sind wechselnde Randsortimente, so genannte "Aktionsware", zu nennen, deren Artikel nicht kontinuierlich geführt werden. Bei der Aktionsware handelt es sich überwiegend um Angebote außerhalb des Lebensmittelbereichs. Hier kommen ganz unterschiedliche Artikel zum Verkauf, wobei ein gewisser Schwerpunkt bei Bekleidung, Haushaltswaren und Elektrowaren liegt. Letztlich ist die Artikelzusammensetzung je‐
doch äußerst heterogen. 2. Bewertung der raumordnerischen Ziele 2.1.
Konzentrationsgebot Zunächst ist zu bewerten, ob der für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes vorgesehene Standort den Vorgaben des sog. „Konzentrationsgebotes“ entspricht. „Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig.“ (LROP Niedersachsen 2012, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 4) Der Standort des Vorhabens liegt innerhalb von Wohnquartieren und stellt einen Einzelhandels‐
betrieb zur wohnortbezogenen Nahversorgung i. S. des Ziels 2.2 03 Satz 3 LROP Niedersachsen 2012 dar. 6
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Der Standort befindet sich innerhalb eines Mittelzentrums i. S. des LROP Niedersachsen 2014. Das Vorhaben dient überwiegend der wohnortbezogenen Nahversorgung. Das Konzentrations‐
gebot wird erfüllt. 2.2.
Integrationsgebot Zur Bewertung des Integrationsgebotes ist zu klären, wie der für das Vorhaben vorgesehene Standort in der Inselstraße einzuordnen ist. „Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente innenstadtrelevant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig (Integrationsgebot). Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebun‐
den sein.“ (LROP Niedersachsen 2012, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 5) Städtebaulich integrierte Lagen i. S. d. LROP Niedersachsen 2012 werden seitens des OVG Lüne‐
burg dahingehend definiert, dass diese im engeren räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Versorgungsbereichen i. S. d. § 2 Abs. 2 und § 9 Abs. 2a BauGB stehen. Sie verfügen über ein vielfältiges und dichtes Angebot an Versorgungs‐ und Dienstleistungseinrich‐
tungen, haben einen wesentlichen fußläufigen Einzugsbereich und sind in das ÖPNV‐Netz einge‐
bunden. Von Bedeutung ist ebenfalls ein attraktives Parkplatzangebot für den individuellen Ver‐
kehr. Entsprechend ihrer unterschiedlichen Versorgungsfunktion können sowohl Innenstädte bzw. deren Ortsmitten / ‐kerne als auch Hauptzentren sowie Nebenzentren das Kriterium der „städtebaulich integrierten Lagen“ erfüllen5. Als städtebaulich integriert gelten neben Lagen in‐
nerhalb der zentralen Versorgungsbereiche auch solche Lagen, die mit dem zentralen Versor‐
gungsbereich eine räumliche und funktionelle Einheit bilden und diesen räumlich „anschmie‐
gend“ funktional ergänzen. Hierbei darf der großflächige Einzelhandelsbetrieb sich nicht so weit vom zentralen Versorgungsbereich entfernen, dass er ein „Eigenleben“ führt oder einen Umfang annehmen, dass er gleichberechtigt neben die Innenstadt / den Ortskern tritt. Der Standort für den geplanten Lebensmitteldiscounter befindet sich im nördlichen Stadtgebiet an der Friesoyther Straße / Inselstraße. Die Friesoyther Straße führt als Hauptverkehrsachse stadtauswärts in Richtung Friesoythe. In kurzer Distanz zum Vorhabenstandort besteht der An‐
schluss an die B 72 (Richtung Friesoythe) und an die B 213 (Umgehungsstraße, Richtung Süd und Ost). Das unmittelbare Standortumfeld ist vornehmlich durch Wohnfunktion (Einfamilienhausbe‐
bauung und Mehrfamilienhäuser geprägt. Im Kreuzungsbereich Friesoyther Straße / Inselstraße ist ein kleiner nah & gut (ca. 80 m² Verkaufsfläche) seit langem ansässig. Auf der gegenüberlie‐
genden Seite des Standortes, ebenfalls an der Friesoyther Straße, befindet sich ein Restaurant. 5
Vgl. OVG Lüneburg 1 MN 7/14; 1 KN 121/11; 1MN 102/14 7
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Eine wohnortbezogene Nahversorgung besteht mit Ausnahme des kleinen nah & gut‐Marktes, welcher auf ca. 80 m² Verkaufsfläche ein sehr geringes und spezialisiertes Angebot v. a. Backwa‐
ren, Getränke führt, derzeit nicht. Zudem besteht eine ÖPNV‐Anbindung besteht an der Friesoyther Straße rd. 400 m nordöstlich des Mikrostandortes. Foto 1: Inselstr. / Friesoyther Str. Foto 2: Inselstr. / Friesoyther Str. GMA‐Aufnahmen 2015 Mit der Bebauung des vorgesehenen Grundstücks geht eine städtebauliche Arrondierung des Stadteingangsbereiches einher. Das Integrationsgebot wird erfüllt. 3. Kongruenzgebot Das Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2012 führt bezüglich des Kongruenzgebotes folgendes aus: „Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen (Kongruenzgebot). Der Umfang neuer Flächen be‐
stimmt sich auch aus den vorhandenen Versorgungseinrichtungen und der innerge‐
meindlichen Zentrenstruktur.“ (LROP Niedersachsen 2012, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 1 und 2) Für die Prüfung des Kongruenzgebotes sind die Abgrenzung des durch ein Vorhaben erschließba‐
ren Einzugsgebietes und die Ermittlung des Kaufkraftpotenzials erforderlich. Basierend darauf er‐
folgt eine Umsatz‐ und Marktanteilsprognose. 3.1.
Einzugsgebiet und projektrelevante Kaufkraft Als Einzugsgebiet wird derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher den Betrieb voraussichtlich regelmäßig aufsuchen. Zur konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen: 
Lage des Standortes / Betriebes innerhalb Cloppenburgs sowie verkehrliche Erreich‐
barkeit des Standortes 8
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
siedlungsstrukturelle Gegebenheiten im Untersuchungsgebiet 
projektrelevante Wettbewerbssituation im Umfeld und in den angrenzenden Umland‐
gemeinden 
aufgrund der Dimensionierung zu erwartende Anziehungskraft des Vorhabens. Das Einzugsgebiet des Lebensmittelmarktes bezieht sich primär auf die nördlichen / nordwestli‐
chen Wohnquartiere im Bereich der Inselstraße mit ca. 3.270 Einwohnern6. Aufgrund der Lage am Stadtrand und an der Hauptverkehrsachse Friesoyther Straße sind Umsätze mit Durchfahren‐
den / Berufspendlern oder auch aus dem Ortsteil Varrelbusch (Gemeinde Garrel) zu erwarten, welche als sog. Streuumsätze bei der Umsatzberechnung berücksichtigt werden. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen GMA‐Berechnungen beträgt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Kopf der Wohnbevölkerung ca. 1.870 € p. a. für Nah‐
rungs‐ und Genussmittel. Aufgrund des Umsatzschwerpunktes des Lebensmittelmarkts im Kern‐
sortiment Nahrungs‐ und Genussmittel fokussieren sich die Berechnungen auf das Kernsorti‐
ment. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau7 lag in der Stadt Cloppenburg auf einem Ni‐
veau von 91,8 bezogen auf das letzte Jahr. Das Kaufkraftvolumen p. a. beläuft sich bei Nahrungs‐ und Genussmittel im abgegrenzten Ein‐
zugsgebiet auf ca. 5,6 Mio. €. 3.2.
Marktanteilkonzept und Umsatzerwartung Das Marktanteilkonzept stellt die voraussichtliche Kaufkraftabschöpfung des geplanten Lebens‐
mitteldiscounters (Marktanteile) aus dem Einzugsgebiet dar und verdeutlicht, aus welchen Teil‐
räumen dem Vorhaben die Kaufkraft der Endverbraucher zufließt. Zur Ermittlung der Marktan‐
teile werden die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet sowie im Umfeld, ausgewählte Zeit‐Dis‐
tanz‐Werte, die Art und Dimensionierung der vorgesehenen Einzelhandelsnutzung und die Lage des Vorhabens berücksichtigt. Für den Lebensmitteldiscounter ist ein Umsatz von ca. 2,6 Mio. € im Kernsortiment Nahrungs‐ und Genussmitteln einschließlich des Streuumsatzes zu erwarten. Da in den angrenzenden Wohngebieten des Vorhabens kein Supermarkt, Discounter vorhanden ist, kann ein hoher Markt‐
anteil von über 30 % angenommen werden. 6
Angaben zur Einwohnerzahlen der südlichen und östlichen Wohngebiete der Stadt Cloppenburg. 7
Quelle: Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg, 2014. Basis für die Berechnung ist die amtliche Steuer‐
statistik. 9
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Karte 1:
Das voraussichtliche Einzugsgebiet des geplanten Lebensmittelmarktes
Legende
Zone I
P
erstellt mit
RegioGraph Planung;
GMA‐Bearbeitung 2015
10
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Tabelle 2: Marktanteile und Umsatzerwartung des Vorhabens im Kernsortiment Nah‐
rungs‐ und Genussmittel Umsatz Kaufkraft in Mio. € Marktanteil in % in Mio. € in % 5,6 35 2,0 77 Streuumsatz 0,6 23 Gesamt 2,6 100 Daten Zone I GMA‐Berechnungen 04 / 2015; ca.‐Werte gerundet Einschließlich des üblichen Umsatzes der Nichtlebensmittel‐Sortimente8 leitet sich ein Umsatz von ca. 3,2 Mio. € ab. Dieser Umsatz bewegt sich auf dem Niveau, das für Netto Discounter in eher ländlichen Regionen üblich ist. Der EHI schätzte den Umsatz in 2014 von Netto Markendis‐
count auf 14,28 Mrd. €, wobei bundesweit 3.168 Filialen betrieben wurden. Daraus leitet sich ein Umsatz / Filiale von ca. 3,4 Mio. € ab. Die Umsatzprognose für Netto in der Inselstraße liegt nur wenig unter dem bundesweiten Umsatz von Netto Markendiscount. Basierend auf der Umsatzherkunft des Vorhabens sowie den landesplanerischen Vorgaben wird das Kongruenzgebot wie folgt bewertet: 
In nördlichen bzw. nordwestlichen Wohngebieten gibt es momentan keine Lebensmit‐
teldiscounter oder Vollversorger, welche die Grundversorgung sichern. 
Der geplante Lebensmitteldiscounter nimmt vorrangig eine Nahversorgungsfunktion für die umliegende Wohnbevölkerung in ein. 
Das Einzugsgebiet umfasst ausschließlich Siedlungsbereiche der Stadt Cloppenburg. 
Der Lebensmitteldiscounter wird seinen Umsatz zu drei Vierteln mit Kunden aus Clop‐
penburg erzielen. Lediglich rd. 23 % des Umsatzes entfallen auf sog. Streuumsätze. Das Kongruenzgebot wird durch den geplanten Lebensmitteldiscounter eingehalten. Der Ver‐
flechtungsbereich, welcher sich auch im Falle eines Mittelzentrums bei Vorhaben im periodischen Bedarf auf die Stadt selbst beschränkt, wird nicht überschritten. Eine wesentliche überörtliche Bedeutung des Vorhabens ist somit nicht festzustellen. Das Vorhaben ist gegenüber der sorti‐
mentsspezifischen Kaufkraft im Einzugsgebiet angemessen. 8
Drogeriewaren, Tiernahrung, Zeitschriften, Blumen. 11
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4. Beeinträchtigungsverbot Im LROP Niedersachsen ist mit Bezug auf das Beeinträchtigungsverbot folgendes festgehalten: „Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Entwicklung, die Funktionsfähig‐
keit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrau‐
chernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot).“ (LROP Nieder‐
sachsen 2012, Kapitel 2.3 Abs. 3 Nr. 19) Die Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes erfolgt auf Basis der im nachfolgenden Kapitel darge‐
stellten Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet bzw. im Untersuchungsraum. 4.1.
Wettbewerbssituation Im April 2015 wurden die relevanten Wettbewerber in Cloppenburg und im Umland (Garrel) er‐
hoben, wobei nicht nur Supermärkte, Lebensmitteldiscounter und Getränkemärkte, sondern auch Bäcker, Metzger und Spezialanbieter berücksichtigt wurden. Bei Nahrungs‐ und Genussmitteln sind im nördlichen und nordwestlichen Cloppenburger Stadt‐
gebiet keine Einkaufsschwerpunkte mit großflächigen Betrieben vorhanden. Der zu den Wohn‐
quartieren im Bereich der Inselstraße nächst gelegene Vollversorger ist der Markant Markt in der Soestenstraße, welcher eine Verkaufsfläche von ca. 750 m² (zzgl. Bäckerfiliale) aufweist. Im wei‐
teren Verlauf der Soestenstraße in Richtung Innenstadt ist ein kleiner ethnischer Markt lokalisiert. Neben dem sehr kleinen nah & gut9 ist an der Friesoyther Straße im Bereich um das Stadion ein kleiner Getränkemarkt ansässig, welcher ein geringes Angebot an Getränken vorhält. Das innerstädtische Angebot umfasst bei Nahrungs‐ und Genussmitteln einen großflächigen Edeka‐Supermarkt, verschiedene Betriebe des Ladenhandwerks (Bäcker, Fleischer), einen ethni‐
schen Lebensmittelmarkt und spezialisierte Betriebe. Zudem werden hier Nahrungs‐ und Genuss‐
mittel als Randsortimente in den Drogeriemärkten angeboten. Im Nahversorgungszentrum Os‐
terstraße / Höltinghauser Straße ist ein Netto Lebensmitteldiscounter mit ca. 750 m² VK lokali‐
siert. Der umsatzstärkste Einkaufsschwerpunkt besteht außerhalb der Innenstadt an der Emsteker Straße mit dem SB‐Warenhaus Famila, den beiden Discountern Lidl und Aldi. In der Löninger Straße / Warthestraße sind der Combi‐Supermarkt, die Discounter Lidl und Aldi, ein Getränke‐
markt sowie ein ethnischer Lebensmittelmarkt ansässig. Zudem wird in der Soestenstraße mo‐
mentan ein Kaufland mit ca. 3.500 m² Verkaufsfläche gebaut. 9
Der nah & gut Markt biete verschiedene Serviceleistungen, z.B. Verleih von Stehtischen, Festzeltgarnituren, Gläsern, Lieferservice, Lotto-Annahmestelle, Präsentkörbe an. 12
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Im Ortsteil Varrelbusch (Garrel) ist kein großflächiger projektrelevanter Einzelhandel vorhanden. Von der B 72 etwas zurückversetzt ist der Hofladen Frischehof Döpke (ca. 150 m² VK) ansässig, welcher auf Obst / Gemüse spezialisiert ist. Im Kernort von Garrel besteht ein umfangreiches An‐
gebot in den Nahversorgungszentren Süd (Rewe Supermarkt, Lidl Lebensmitteldiscounter) und Nord (Netto Lebensmitteldiscounter, Combi Supermarkt, Aldi Lebensmitteldiscounter) sowie im zentralen Versorgungsbereich „Ortskern“ (u.a. Fleischmarkt Bley). Die Verkaufsfläche der zentra‐
len Versorgungsbereiche umfasst bei Nahrungs‐ und Genussmitteln über 7.500 m². 4.2.
Wettbewerbliche Wirkungen Um die Umsatzumverteilung in der Stadt Cloppenburg und in im relevanten Umland zu ermitteln, wurden folgende Kriterien berücksichtigt: 
die aktuelle Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet und die Sortimentsüberschnei‐
dungen mit dem Vorhaben 
die Wettbewerbssituation im weiteren Umfeld, z. B. Garrel 
die Versorgungsbedeutung der jeweiligen Einzelhandelsbetriebe. Aufgrund der Lage des geplanten Lebensmittelmarktes werden überwiegend die Betriebe in der Warthestraße und Soestenstraße von der Umsatzumverteilung betroffen sein. Bezogen auf den Umsatz von ca. 2,6 Mio. € bei Nahrungs‐ und Genussmitteln10 werden folgende Um‐
satzrückgänge prognostiziert: 
Umverteilung Verbundstandort Warthestraße: ca. 0,9 – 1,0 Mio. € bzw. ca. 5 ‐ 6 % 
Umverteilung Innenstadt: ca. 0,3 – 0,4 Mio. € bzw. ca. 2 ‐3 % 
Umverteilung dezentrale Standorte: ca. 0,6 – 0,7 Mio. € bzw. ca. 1 ‐ 2 % 
Umverteilung (Soestenstr. / Friesoyther Str.) ca. 0,2 – 0,3 Mio. € bzw. ca. 6 ‐ 7 % 
Umverteilung in Garrel ca. 0,2 – 0,3 Mio. € bzw. ca. 1 ‐ 2 %. Von den durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzrückgängen sind in Cloppenburg v. a. Aldi, Lidl und Combi in der Löninger Straße / Warthestraße betroffen. Der prognostizierte Umsatzrückgang zu Lasten dieses Standortes wird die Betriebe zwar schwächen, allerdings nicht zur Aufgabe einer der Betriebe führen. Fachgeschäfte (Feinkost, Getränkemarkt) sowie z. B. auch das Lebensmittel‐
handwerk (Bäcker) werden von dem Vorhaben erfahrungsgemäß geringfügig betroffen sein. In den übrigen Cloppenburger Standortbereichen, die schutzwürdig sind (Innenstadt, Nahversor‐
gungszentrum Osterstraße) sind sehr geringe Umsatzrückgänge zu erwarten. 10
Lagebedingt werden etwa 0,1 Mio. € an Standorten außerhalb Cloppenburgs umverteilt, hierbei handelt es sich um Umsätze, die durch Durchfahrende / Berufspendler durch das Vorhaben erzielt werden. 13
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Selbst wenn man von einem höheren Umsatz bei Nahrungs‐ und Genussmitteln i. S. einer worst‐
case‐Annahme von ca. 3,2 Mio. € ausgeht, werden keine Umsatzrückgänge von über 10 % in den o. a. Standortlagen ausgelöst. Die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche wird auch in diesem Fall nicht beeinträchtigt. Im Nichtlebensmittelbereich werden die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungs‐
effekte i. H. von max. 0,6 Mio. € v. a. gegenüber den anderen Lebensmittelmärkten und in unter‐
geordneter Form ebenfalls gegenüber den sonstigen Anbietern im Einzugsgebiet wirksam. Diese sind jedoch als minimal einzustufen und verteilen sich zudem auf eine Vielzahl von Betrieben un‐
terschiedlichster Sortimente. Nennenswerte Umsatzverluste bestehender Anbieter sind nicht zu erwarten. 4.3.
Bewertung des Beeinträchtigungsverbotes Um beurteilen zu können, ob aus den wettbewerblichen Auswirkungen auf die vorhandenen Be‐
triebe städtebauliche Effekte entstehen können, kann der Orientierungswert von 10 % Um‐
satzumverteilung als Hinweis herangezogen werden. Dieser ist jedoch vor dem Hintergrund der örtlichen Gegebenheiten sowie möglicher Vorschädigungen der jeweiligen zentralen Versor‐
gungsbereiche zu bewerten. Funktionsstörungen treten auf, wenn es infolge von Ladenleerstän‐
den zu einer Verringerung / Verschlechterung des Angebotes und der städtebaulichen Qualität kommt. Maßgeblich für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereiches sind Mag‐
netbetriebe, von deren Kundenfrequenz umliegende kleinere Einzelhandelsbetriebe profitieren. Sofern Magnetbetriebe aufgrund von hohen Umsatzrückgängen durch ein neues Vorhaben ge‐
schlossen werden, können sich nachteilige Wirkungen auf das Umfeld ergeben. Im direkten Umfeld des geplanten Lebensmitteldiscounters sind mit Ausnahme eines kleinen nah & gut‐Marktes keine Nahversorgungsanbieter vorhanden. Der nah & gut Markt wird nur von ei‐
nem geringen Umsatzrückgang durch das Vorhaben betroffen. Dennoch wird durch einen größe‐
ren Lebensmittelmarkt die quartiersnahe Versorgung überhaupt erst entwickelt. Die Ansiedlung dient dazu, eine Grundversorgung zu gewährleisten. Auswirkungen auf das städtebauliche Ge‐
füge und die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche (Innenstadt oder Nahversor‐
gungszentrum) sind im vorliegenden Fall ebenfalls nicht zu erwarten. Aufgrund der moderaten Umsatzumverteilungsquoten ist nicht mit negativen Auswirkungen auf die Magnetbetriebe zu rechnen. Die Versorgungsfunktion der zentralen Versorgungsbereiche wird nicht beeinträchtigt. Auch die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzrückgänge in den Nonfood‐Sortimenten wer‐
den die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche nicht beeinträchtigen, da diese sich auf zahlreiche Sortimentsgruppen und unterschiedliche Betriebe verteilen und so nur geringe Aus‐
maße annehmen werden. 14
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Das Vorhaben dient überwiegend der wohnortbezogenen Nahversorgung. Das Beeinträchti‐
gungsverbot kann eingehalten werden. Zu Lasten der Anbieter in der Innenstadt werden Umsatz‐
rückgänge im Lebensmittelbereich i. H. von unter 5 % ausgelöst. Auswirkungen, welche die Funk‐
tionsfähigkeit oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder die verbrauchernahe Ver‐
sorgung beeinträchtigen können (etwa durch die Aufgabe der Magnetbetriebe), sind nicht zu er‐
warten. Es sind daher keine Auswirkungen i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten. 15
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Karten-, Tabellen- und Fotoverzeichnis
Seite Kartenverzeichnis Karte 1: Das voraussichtliche Einzugsgebiet des geplanten Lebensmittelmarktes 10 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Tabelle 2: Sortimentsangebot von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten 6 Marktanteile und Umsatzerwartung des Vorhabens im Kernsortiment Nahrungs‐ und Genussmittel 11 Fotoverzeichnis Foto 1: Inselstr. / Friesoyther Str. 8 Foto 2: Inselstr. / Friesoyther Str. 8 16