markt- und standortanalysen

MARKT- UND
STANDORTANALYSEN
Für eine sichere und erfolgreiche
Immobilieninvestition
// MARKT- UND STANDORTANALYSEN
WARUM MARKT- UND STANDORTANALYSEN?
Die Entwicklung von Wohnungsbauprojekten ist zeit- und kapitalintensiv. Deshalb ist es wichtig, die Risiken und Chancen eines Projektes genau zu kennen. Markt- und Standortanalysen sind eine unverzichtbare Hilfe dabei, Möglichkeiten und Restriktionen eines Standorts zu erkennen, das geplante Projekt in
Bezug auf Zielgruppenansprache, Konzeption und Typenmix zu optimieren und Preis- und Vertriebschancen realistisch einzuschätzen.
Beratung mit Methode
Die Markt- und Standortanalysen von InWIS Forschung & Beratung GmbH sind
management-orientierte Gutachten, bei deren Erarbeitung folgende Fragestellungen
im Mittelpunkt stehen:
Wie entwickeln sich Angebots- und
Nachfragestrukturen am relevanten
Wohnungsmarkt? Wie ist die kleinräumige Markt- und Wettbewerbssituation zu beurteilen?
Wie ist der Makrostandort hinsichtlich seiner
Qualitäten als Wohnstandort aufgestellt? Welche
Wettbewerbssituation ergibt sich aus dem
regionalen Wohnungs- und Immobilienmarkt?
Makrostandortanalyse
Analyse
der Marktsituation
Mikrostandortanalyse
Produktkonzeption,
Preisempfehlung &
Vertriebspotenziale
Welche Projekte im Umfeld
können vor dem Hintergrund
des geplanten Vorhabens
die Wettbewerbssituation
verschärfen?
Konkurrenz- &
Wettbewerbsanalyse
Zielgruppenanalyse
Wie viele Haushalte werden künftig
welche Wohnformen nachfragen?
Welche Zielgruppen kommen für eine
Wohnbebauung an dem Standort infrage und welche Wohnpräferenzen
stehen für sie im Vordergrund?
Welche Stärken
oder Schwächen hat
der Mikrostandort?
Welche positiven und
negativen Standorteigenschaften
beeinflussen den
Vermarktungserfolg?
Die Analyseergebnisse
werden zusammenfassend
bewertet. Je nach beauftragtem Umfang erfolgt
eine detaillierte Auseinandersetzung mit den am
Standort zu empfehlenden
Segment- und Produkttypen. Daraus lassen sich
am Standort realistische
Mengengerüste, Preisstrukturen und Vertriebspotenziale ableiten.
Je nach Projektfortschritt stehen verschiedene Fragestellungen im Mittelpunkt. In der
Akquisitionsphase eines Grundstücks geht es um grundlegende Einschätzungen zum
Standort, während kurz vor Vertriebsbeginn eher die Konkretisierung der Ausstattungswünsche und Preisstrukturen oder deren Aktualisierung im Fokus stehen.
AKQUISITIONSPHASE
XS – Startup-Checks für Ihren Standort
Mit diesem Gutachten unterstützen wir Sie frühzeitig in
der Projektanbahnung bei der Frage nach grundlegenden
Qualitäten des Standortes. Kompakt auf zwei Seiten werden
wesentliche Kennziffern aufbereitet und es erfolgt eine erste
Einschätzung der Standorteignung.
S – Basisgutachten als Einstieg in die Projektkalkulation
Hier werden die Analyseergebnisse etwas umfassender auf
bis zu zehn Seiten dargestellt. Das Gutachten enthält eine
Mikrostandortbewertung per Desktop-Research, die Auswertungen der Marktdatenbanken sowie Empfehlungen zur
Preisgestaltung in Form einer Preisspanne.
Damit ist das Gutachten auch geeignet, wenn die Verfügbarkeit des Grundstücks noch zu klären ist: Sollte man
sich überhaupt mit dem Grundstück weiter beschäftigen?
So können überschlägige Kalkulationen für die Projektentwicklung fundiert hinterlegt werden: Wie sind die
grundlegenden Erfolgsaussichten für eine Projektentwicklung am Standort zu bewerten?
KONZEPTIONS- UND KONKRETISIERUNGSPHASE
M – Kompakte Markt- und Standortanalyse
Dieses Gutachten hilft beim qualifizierten Einstieg in die
konkrete Projektentwicklung auf dem Grundstück. Im Preis
inbegriffen sind eine Ortsbegehung und ein qualifiziertes
Standortranking; zudem wird eine ausführlichere Markt- und
Wettbewerbsanalyse als bei den Gutachten der Akquisitionsphase durchgeführt. Bestandteil des Gutachtens sind neben
konkreten Preisempfehlungen und Vertriebsgeschwindigkeiten auch erste Aussagen zur Produktkonzeption.
Das Gutachten bringt die wesentlichen Eckdaten auf den
Punkt: Welche Produkte können am Standort zu welchem Preis und mit welcher Vertriebsgeschwindigkeit
angeboten werden?
L – Das Allround-Gutachten für Ihre Projektentwicklung
Das klassische „InWIS-Kurzgutachten“ setzt sich ausführlicher
als die „MSA-M“ mit den Qualitäten und Potenzialen des
Standorts, der Zielgruppenansprache, der kleinräumigen
Marktsituation sowie insbesondere der geplanten Produktkonzeption auseinander. Ergebnis ist auch hier die Darstellung von detaillierten Preis- und Vertriebspotenzialen für
das konkrete Vorhaben. Darüber hinaus wird die geeignete
Produktkonzeption ausführlicher dargelegt und analysiert.
Das Gutachten eignet sich sehr gut als Grundlage für
die weitere Projektentwicklung am Standort: Wie genau
kann das Projekt am Standort aussehen und wie erfolgreich wird es sich vermarkten lassen?
XL – Allround-Gutachten mit individueller Schwerpunktsetzung
Dieses Gutachten geht über klassische Markt- und Standortanalysen hinaus. Neben den umfangreichen Analysen
und Ergebnissen, die auch in den vorgenannten Gutachten
erarbeitet werden, erfolgt natürlich auch hier die Ableitung
konkreter Preis- und Vertriebspotenziale für den Standort.
Darüber hinaus werden jedoch bestimmte Bausteine detaillierter bearbeitet – so z. B. die Analyse des Makrostandortes
oder die Darstellung der Qualitäten des Mikrostandortes.
Insbesondere erfolgt eine differenzierte Entwicklung der Produkt- und Standortkonzeption. Die Ergebnisse werden grafisch hochwertig in einem repräsentativen Bericht dargelegt.
Das Gutachten kann somit gegenüber Finanzinstituten
und Investoren aber auch Partnern und Architekten als
Basis für eine gemeinsame Umsetzung des Projektes
herangezogen werden. Außerdem bietet sich dieses Gutachten an, wenn mit dem Standort oder Marktumfeld
besondere Herausforderungen verbunden sind. Mehr
noch als in den anderen Gutachten können konkrete Fragestellungen hier flexibel vereinbart werden.
!
Selbstverständlich sind auch individuelle Absprachen
und Anpassungen, wie z. B. die Aktualisierung vorhandener Gutachten, möglich. Gerne begleiten wir Sie
beratend im gesamten Projektentwicklungsprozess.
InWIS Forschung und Beratung GmbH bietet Ihnen im Bereich Markt- und Standortanalysen fünf
modular aufgebaute Gutachtentypen passend für Ihre konkreten Fragestellungen an:
2
L EIST U N G
AKQUISITIONSPHASE
KONZEPTIONS- UND
KONKRETISIERUNGSPHASE
XS
S
M
L
XL
˜
˜
˜
˜
˜
š
š
˜
˜
MAKROSTANDORTANALYSE
Kurze Beurteilung
Wesentliche Kennziffern und
Charakteristika
Ausführliche Analyse
˜
MIKROSTANDORTANALYSE
Kurzbeurteilung
˜
Projektrelevante Standortfaktoren
˜
˜
˜
˜
š
š
˜
˜
š
˜
˜
InWIS-Standortranking mit Ortsbegehung
Umfassende qualitative Analyse
˜
ZIELGRUPPENANALYSE
Kurzbeurteilung
˜
˜
˜
Umfassende lebensstilspezifische
Standortbewertung
˜
˜
˜
š
˜
˜
˜
˜
˜
ANALYSE DER MARKTSITUATION
ImmobilienScout24-Datenbankanalyse
Überblick
š
Analyse von Bauintensitäten/
Baufertigstellungen
KONKURRENZ- UND WETTBEWERBSANALYSE
Analyse der aktuellen
Wettbewerbssituation
š
š
˜
˜
Analyse relevanter Flächenpotenziale
š
š
˜
˜
˜
˜
˜
˜
Auswertung von Marktberichten
PRODUKT-/PREISEMPFEHLUNG
Zusammenfassende SWOT-Analyse
Produktkonzeption
š
˜
detailliert
Nachfragepotenzialanalyse
š
˜
˜
Preisniveaus
Tendenz
Preisspanne
š
˜
˜
Vertriebsgeschwindigkeit
Tendenz
Tendenz
š
˜
˜
˜
˜
˜
2.500,-
3.500,-
5.000,-
Fazit/Projektbewertung und
Zusammenfassung
#
Preis in EUR ab
(zzgl. 19 % MwSt.)
500,-
1.500,˜ = enthalten
š = zusammenfassende/verkürzte Darstellung
IN DEN KREISEN
UND KREISFREIEN STÄDTEN
%
Berlin +24
%
+24
Berlin EIGENHEIMPREISE
DURCHSCHNITTLICHE
2013
// MARKT- UND STANDORTANALYSEN
IN DEN KREISEN UND KREISFREIEN STÄDTEN
3
1.800
2
1.200
1
600
0
%
8
Hamburg +2
3
0
1.800
2010 2011 2012 2013
3
1.800
2
1.200
1
600
Berlin +2
3
Strukturelle Rahmenbedingungen
und deren Auswirkungen2010auf
den Wohnungsmarkt
2
1.200
2011 2012 2013 %
0
8
Hamburg +2
0
2
Gesellschaftliche Entwicklungen wieEIGENHEIMPREISE
der demografische
heterogenen Entwicklung zukünftiger Nachfragestrukturen
DURCHSCHNITTLICHE
2013
Wandel
und
die
Pluralisierung
von
Lebensstilen
führen
unter
wird die Einschätzung von Preis und Vertriebspotenzialen für
IN DEN KREISEN UND KREISFREIEN STÄDTEN
PREISE 2013
anderem auch zu gravierenden Veränderungen auf den
konkrete Standorte kompliziert und lässt sich eben nicht aus
%
9%sich wandelnden
STÄDTEN
+24
Dresden
Wohnungsmärkten. Das äußert
sich z. B.+2in
holzschnittartigenBerlin
Trenddarstellungen
ableiten.
%
DURCHSCHNITTLICHE
EIGENHEIMPREISE
2013
18%
+
%
Dresden +29
Düsseldorf
Nachfragestrukturen
– sowohl
+24 quantitativ (Zu- oder Abnahme
Berlin
KREISEN
UND
KREISFREIEN
der Haushaltszahlen)IN
als DEN
auch qualitativ
(z.%B. bei
HaushaltsGenau an STÄDTEN
diesem Punkt helfen Markt- und Standortanaly8
Hamburg +2
%Absichegrößen
und
der
Altersstruktur).
sen
als
wesentliches
Instrument der Ableitung und
2013
Berlin +24
18%
Düsseldorf +rung
von Risiken bei immobilienwirtschaftlichen Investitionen.
EN
Allerdings verlaufen diese Entwicklungen kleinräumig sehr
Durch sie werden Entscheidungen für oder gegen eine In1
600
0
0
2010 2011 2012 2013
3
1.800
2
1.200
1
1.800
3
3
1.800
2
1.200
1
3
2
600
3
1
2
%
2
1.800
1
1.200
0
1.800
0
2010 2011 2012 2013
2
1.200
1.200
1
600
1.800
3
2010 2011 201
600
3
0
0
600
1.200
2010 2011 2012 2013
0
1
600
0
1.800
3
0
3
1.800
2
1.200
1.800
1
600
2010 2011 2012 2013
2
1.200
0
0
– sei es Neubau oder umfangreiche
Modernisierung
unterschiedlich.
für Deutschland
zutreffende Trend
„Wir 28% vestition
Berlin 0 +24Der
2
1.200
0
0
2010 2011 2012 2013
+
Hamburg
1
600
2010 2011 2012 2013
werden
weniger, älter1.800
und bunter“ lässt sich nicht gleicher– wissenschaftlich und empirisch hinterlegt.
Die Kenntnis
1
600
3
3
1.800
1
600
0
0
maßen auf alle Wohnungsteilmärkte
übertragen.
Vielmehr
–
mindestens
in
Szenarien
–
der
künftigen
Entwicklung
von
2010 2011 2012 2013
0
0
2
1.200
2
1.200
0
0
2010
2011
2012
2013
sind sogar innerhalb von Regionen oder einzelnen StädAngebot und Nachfrage am jeweiligen Markt ermöglicht eine
2010 2011 2012 2013
1
600
ten große
Unterschiede
zu
beobachten.
Aufgrund
dieser
abschließende Bewertung der Risiken einer Projektentwicklung.
1
600
8%
0
2010 2011 2012 2013
0
0
2010
2011 2012 2013
3
3
1.800
2
1.200
1
600
0
0
1.800
2
1.200
1
600
0
Hamburg
0
2010 2011 2012 2013
3
0
2
8%
+2
2010 2011 2012 2013
2010 2011 2012 Hamburg
2013
Berlin
Hamburg
Berlin
2
1.800
1.800 3
33
1
22
1.200
1.200 2
22
0
%
Köln29%+20
Frankfurt a. M. +
600
600 1
2%
+3
11
Erfurt
3
%
++248
1.200
1.800
1.8001.800
22
1.200
1.2001.200
0
2010 2011 2012 2013
600
600 600
11
2
8%
dorf +1 Düsseldorf +18%
2
1
0
600 11
0
11 2012 2013
00
2010 2011
2011 2012
2012 2013
2010
2013
Köln
600
600
11
00
00
2
19%1.800
Stuttgart
Stuttgart +
3
1.800
1.800
1.200
233
Köln
1.800 3
2 %
+1220
1.800
011
1.200
00
600 1
0
0
1.200
1.200
2010 0 2011 2012 2013
2010 2011 2012 2013
0
0
0
9%
+2
2
33
1.800
1.800
2
DÜSSELDORF
00
00
002
1.200
2
%
1.800
1.800
600
0600
1.800
600
600
00
2
00
1.200
00
2010
2010 2011
2011 2012
2012 2013
2013
3
600
00
1.200
2012 2013 2
1
600 1
0
0
2010 2011 2012
FRANKFURT
A.M.2013
0
2010 2011 2012 2013
%
2
+3
1.800
%
+25
2
MÜNCHEN
1.200
0
1
1.200
1.800
1
1.800
00
600
3
3
1.200
0
2
München
600
600
2
2010 2011
2011 2012
2012 2013
2010
2013
1.800
ERFURT
2010 2011
1.800
DRESDEN
0
STUTTGART
1.200
1.200
%
0
%
600
1.800 3
0
2010 2011 2012 2013
3
1
Dresden +29
Erfurt
%
Stuttgart +19
11
2
+3
KÖLN
1.800
1.800
22
3
600
1
0
33
29%
+1.200
1.200
0
0
1.200
%
Dresden +29
2
%
Dresden +29
2
Erfurt
Erfurt +3
6
1.800
3
1.800
%
1
2%
+3 BERLIN
Erfurt
600
600
3
2
1
HAMBURG
2010 2011 2012 2013
11
5
München +2
München
2
600
600
Frankfurt
M.
Frankfurt a.
a.M.
+32%
1
2010 2011 2012 2013
00
2010 2011
2011 2012
2012 2013
2010
2013
Erfurt
1.200
2010 2011 2012 2013
1.800
1.800
600
3
Erfurt
600
3
0
2010 2011 2012 2013
600
2
0
1
1.200
0
1
600
0
0
2010
2011 2012
2013
Quelle: ImmobilienScout24, eigene
Berechnung2 und Darstellung
durch 1.200
InWIS Forschung & Beratung GmbH
0
0
Legende
0
600
1
0
+25%
1
0
600 1
2
600
600
3
11
600
1.200
1.200
1.200
22
Frankfurt
a. M.
2010 2011 2012
2012 2013
2013
600
1.200 2
1.800
9%
+02
22
1.200
1.200
600
2010 2011 2012 2013
1.200 2
1.800
+29%
2
33
1.200
1.800 3
2010 2011 2012
2012 2013
2013
2010 2011 2012
2012 2013
2013
29%
2
3
00
%
+20
+
Frankfurt a. M.+19%
1.800
1
2
33 600
1
1.800 00
00 3 0
00
00
0
3 2010
2013 1.800
2013
2010 2011
2011 2012
2012 2013
2010
2011
2012
2010 2010
2011 2011
2012 2012
2013 2013
1.800
1.200
2
+18%
+20%
2
1.200
1.200
600
1
1
600
Düsseldorf
Köln
600
1.800 33
0
0
1.800
1.800
1.800
33
1.800
0
0
2010 2011 2012 2013
2010
0 2011 2012 2013
1.200 22
1.200
1.200
1.200
22
1.200
2010 2011 2012 2013
3
1.800
2
Dresden
Dresden
2
33
11
0
3
%
Dresden +29
1
Düsseldorf +
HNITTLICHE
EIGENHEIMPREISE
2013
%
DURCHSCHNITTLICHE
EIGENHEIMPREISE
2013 %
+20
Köln
Dresden
REISEN
UND
KREISFREIEN
STÄDTEN STÄDTEN +29
IN DEN
KREISEN
UND
KREISFREIEN
Durchschnittliche Angebotspreise (Eigenheimpreise) 2013
in den Kreisen und kreisfreien Städten
%
%
+24
Berlin
8%
1
IMPREISE 2013
Berlin +24
+
Düsseldorf Köln +20%
EN STÄDTEN
+24%
+29%
+28%
0
2010 2011 2012 2013
2010 2011 2012 2013
0
2010 20
+25%
Angebot/1.000
Nachfrageund kreisfreien
Städten
%
Preisentwicklung neuer/
Neue und neuwertige Objekte ab Baujahr 2003
Einwohner
+19 indikator 2013 in den
Stuttgart
Durchschnittliche
Eigenheimpreise
Kreisen
und2010-2013
kreisfreien Städten
neuwertiger
Objekte
%
600
1
2
Legende
0
0
1.800
1.800
1.800
bis 270.000 Euro
00
1.200
Angebote
pro 1.000
Einwohner
2010 2011
bis 320.000
Euro
1.200 2
2 00
2012 2013
2013
2012
bis 370.000 Euro
600
Nachfrageindikator
(Hits/Monat/Objekt)
bis 420.000 Euro
0
0
0
0
über2011420.000
2010
2012 2013 Euro
g durch InWIS Forschung & Beratung GmbH
600 1
Legende
1
2010
Stuttgart
bis 170.000 €
bis 220.000 €
%
5
2
Angebot
+ pro 1.000 Einwohner
% 270.000 €
München
2bis
3
Erfurt +
Erfurt
3%
1.800
9
1.800
bis
320.000 €
1
+
Preisentwicklung neuer/neuwertiger
Durchschnittliche Eigenheimpreise 2013 in
1.800 3
3
Neue
und neuwertige
ab Baujahr
2003 in Prozent
25% Objekte
Nachfrageindikator
2010-2013
+Objekte
3
2 1.800
1.200
1.200
1.200 2
2
(Hits/Monat/Objekt)
2% Euro
bis 170.000
2
Erfurt
+3
1 1.200
600
Angebote pro
31 1.000 Einwohner600 1.800
600 3 bis
1
1.800
5% 220.000 Euro
1 München +02 600
0
bis
270.000
0
2010 2011
2012 2013Euro
0
20
1.200
1.200
2
3
1.800
0
Nachfrageindikator
(Hits/Monat/Objekt)
2010 2011
2012 2013
2010 2011
0
0
bis
320.000 Euro
2011
2012 2013
2010 2011 2012 2013
1
2
1.200
600
5
2
München
bis 370.000+€
3
bis 420.000 €
1.800
2% über 420.000 €
+3 Kreisen
den
und
2
Nachfrageind
Angebote/1.000 Einwohner
1.800 3
in Prozent
Nachfrageindikator
Neue und neuwertige Objekte ab Baujahr 2003
1.200
22
1.200
9% bis 170.000 Euro
29%
+2 Preisentwicklung
neuer/neuwertiger
% Frankfurt a. M. +
3
Objekte
in Prozent
600
bis 2010-2013
220.000 Euro
11
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An dieser Stelle kann Ihnen nur ein erster Eindruck unseres Leistungsspektrums vermittelt werden.
Wollen Sie mehr wissen? Bitte nehmen Sie Kontakt auf und stellen Sie uns Ihre Fragen – wir beraten Sie gern.
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Dresden +29
IHRE ANSPRECHPARTNER
/ INNEN
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Nina Hartmuth
Dipl.-Ing., Architektin,
Projektleiterin
Torsten Bölting
Dipl.-Ing.,0 Stadtplaner AKNW,
2011 2012 2013
Geschäftsführer
Tel +49 (0) 234 - 890 34 - 32
Mail [email protected]
Tel +49 (0) 234 - 890 34 - 19
Mail [email protected]
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Dresden +29
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Katrin Scipio
Dipl.-Ing., Raumplanung,
Projektleiterin
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Tel +49 (0) 234 - 890 34 - 30
Mail [email protected]
Erfurt
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INWIS0 FORSCHUNG
& BERATUNG GMBH
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Springorumallee 5, 44795 Bochum
Tel 0234 - 890 34-0
Fax 0234 - 890 34-49
Mail [email protected]
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nungs und Immobilienwirtschaft. Es ist der Branche über seine Netzwerke,
seine Arbeit für die immobilienwirtschaftlichen Verbände und seine Zugehörigkeit zum EBZ – Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft verbunden. Seine Markt- und Standortanalysen
sind eine konkrete Hilfestellung für alle, die sich mit Immobilien-Investments
beschäftigen.
Seit 1996 hat InWIS über 1.000 Markt- und Standortanalysen für Standorte in
ganz Deutschland erstellt. Das Investitionsvolumen der begleiteten Projekte
überschreitet die Milliardengrenze. Von den Analysen profitieren große und
kleine Bauträger und Projektentwickler genauso wie Banken, Versicherungen
und Investoren bzw. Immobilienfonds oder auch bestandshaltende Woh-
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sfreien Städten
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München +2
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icklung neuer/neuwertiger
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InWIS Forschung & Beratung GmbH ist das Beratungsinstitut der Woh-
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nungsunternehmen, Kommunen und kommunale Unternehmen, die sich in
der Standortentwicklung engagieren.