Immobilienertragsteuer

Immobilienertragsteuer
Ausfüllhilfe
Verkauf durch Privatpersonen
Ausfüllhilfe zum Allgemeinen Fragebogen
Rechtliche Hinweise
Aktualität: Der Fragebogen und die Ausfüllhilfe berücksichtigen den Gesetzesbestand 22.4.2013 (1. StabG und AbgÄG 2012) sowie
den Entwurf zum Wartungserlass EStR 2012/13 vom 20.12.2012. Verweise auf die EStR beziehen sich auf diesen Entwurf, auch wenn nur
die Rz angegeben ist.
Dieser Fragebogen und die dazugehörige Ausfüllanleitung dienen wie andere Literatur lediglich der Information und ersetzen nicht
eine eigenständige rechtliche und steuerliche Beurteilung des Sachverhalts. Der Fragebogen soll lediglich eine Hilfestellung sein,
die entsprechenden Daten zu sammeln und kann eine eigene Prüfung nicht ersetzen. Insbesondere erhebt der Fragebogen keinen
Anspruch auf vollständige Erfassung jeden Sachverhalts. Die Subsumtion unter die gesetzlichen Tatbestände obliegt dem Benutzer.
Ebenso muss der Benutzer über Kenntnisse der Immobilienertragsteuer verfügen, um die Sachverhalte richtig einordnen zu können.
Der Ersteller der Fragebögen übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Fragebogens, insbesondere im
Hinblick auf die sich derzeit noch in Entstehung befindliche Verwaltungsmeinung zur Immobilienertragsteuer und die fehlende
Rechtsprechung. Zwischen dem Benutzer und dem Ersteller des Fragebogens kommt kein Vertragsverhältnis zustande, der Ersteller
haftet daher nicht für Schäden aus der Verwendung des Fragebogens.
Erläuterungen zum Fragenteil
Kennziffer
002
Steuernummer bzw Sozialversicherungsnummer
Geben Sie hier bitte die Steuernummer oder Sozialversicherungsnummer des Verkäufers an - diese wird zur Eingabe des
Falles in FinanzOnline benötigt.
Beispiele:
FA 46 (Linz) StNr 123/4567
SVNr 1111 01 01 87
003
Datumsangabe Veräußerung
Hier wird das Datum des Verkaufs angegeben. Entscheidend ist das Verpflichtungsgeschäft - unabhängig vom Übergabeoder Eintragungsdatum. Vorverträge sind als Verpflichtungsgeschäft anzusehen, wenn diese für beide Vertragsparteien
bindend sind - EStR 6629 (VwGH 7.4.1981, 3294/80). Zum wirtschaftlichen Vorteil und Anwartschaftsvertrag siehe EStR 6630.
Anhand dieses Datums erfolgt die Einordnung des Vorgangs unter die alte oder neue Rechtslage bzw die Prüfung, ob die
Übergangsvorschrift 2012 anwendbar ist.
004
Art des Grundstücks
EStR Rz 6621: § 30 Abs 1 EStG definiert den Grundstücksbegriff. Dieser umfasst:
• (nackter) Grund & Boden: siehe dazu Rz 577 bis 579
• Gebäude siehe dazu Rz 3140 und 3140a: dazu zählen auch Gebäude auf fremden Grund und Boden (Superädifikate)
• grundstücksgleiche Rechte siehe Rz 6622.
Die Diktion im Fragebogen folgt dem Gesetzeswortlaut. Mit Grundstück ist daher immer der Grund samt Gebäude gemeint.
Mit dieser Auswahl werden einige Vorentscheidungen getroffen (zB gibt es bei unbebauten Grundstücken keine
Herstellerbefreiung). Im Zweifel wählen Sie sonstiges Grundstück, dann werden Sie durch alle Fragen geführt.
Wirtschaftsgüter, die aus der Nutzung des Grundstücks entstehen und land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen
(stehende Ernte, stehendes Holz), sind vom Grundstücksbegriff auch dann nicht mitumfasst, wenn sie mit dem Grund und
Boden veräußert werden. Das Berechnungstool rechnet nur den auf das Grundstück entfallenden Teil, der Erlös muss somit
vor der Eingabe aufgeteilt werden.
Eigenheim und Eigentumswohnung
Der Gesetzeswortaut der Hauptwohnsitzbefreiung stellt auf die Definition in § 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG (Sonderausgabenabzug)
ab. Demnach ist ein Eigenheim ein Wohnhaus mit nicht mehr als 2 Wohnungen, eine Eigentumswohnung eine Wohnung iSd
WEG oder eine vgl ausländische Wohnung, wenn mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche eigenen Wohnzwecken dienen.
Siehe auch EStR Rz 6633.
Unter bestimmten weiteren Voraussetzungen ist diese Kategorie von Grundstücken der Hauptwohnsitzbefreiung zugänglich.
Schädlich ist allerdings beispielsweise die Nutzung für betriebliche Zwecke, als häusliches Arbeitszimmer im Rahmen der
nichtselbständigen Einkünfte oder die Vermietung für fremde Wohnzwecke, wenn diese insgesamt mehr als 1/3 der
Nutzfläche umfasst. Diese Fragen werden in Folge gestellt, wenn Sie die Hauptwohnsitzbefreiung prüfen.
unbebauter Grund
Wählen Sie diese Art, wenn es sich um nackten Grund und Boden ohne Bebauung handelt. Hier ist die Frage nach der
Hautpwohnsitz- oder Herstellerbefreiung entbehrlich. Beispiele:
• unbebaute Baugrundstücke
• landwirtschaftlicher Grund - allerdings nicht bei Verkauf aus dem Betriebsvermögen
• forstwirtschaftlicher Grund - allerdings nicht bei Verkauf aus dem Betriebsvermögen
• Brachland
Natürliche Personen - Privatvermögen
Stand 2. AbgÄG 2014
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Immobilienertragsteuer
004
Forts.
Ausfüllhilfe
EStR Rz 577: Nicht zu Grund und Boden gehören
• das Wegerecht am Nachbargrundstück,
• das Holzbezugsrecht,
• das Jagdrecht,
• das Feldinventar,
• das stehende Holz (hinsichtlich der Bewertung siehe Rz 2301).
Alle gesondert von Grund und Boden zu erfassenden Veräußerungserträge sind zum Tarif nach § 33 EStG zu versteuern !
Zinshaus und Anlegerwohnung
Wird diese Art gewählt, wird unterstellt, dass das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahren zur Einkünfteerzielung genutzt
wurde (relevant bei der Herstellerbefreiung), aber es werden auch die Fragen zur Hauptwohnsitzbefreiung 2 gestellt, da
vorher eine Eigennutzung möglich war.
vermietetes Grundstück
Im Gegensatz zum Zinshaus oder zur vermieteten Wohnung handelt es sich um ein nicht zu Wohnzwecken vermietetes
Grundstück (unbebaut oder auch bebaut).
Wird diese Art von Grundstück gewählt, wird eine zumindest kurzfristige Einnahmenerzielung innerhalb der letzten 10 Jahre
angenommen (relevant für die Herstellerbefreiung), und eine Hauptwohnsitzbefreiung ausgeschlossen.
Sonstiges Grundstück
Wählen Sie dieses Feld, wenn das verkaufte Grundstück nicht in die vorigen Kategorien passt. Insbesondere werden hier
auch grundstücksähnliche Rechte erfasst. Beispiele aus EStR Rz 6622:
• Fischereirechte an fremden Gewässern - Veräußerung durch den Fischereiberechtigten
• Baurecht an fremden Grundstücken - Veräußerung durch den Bauberechtigten.
Keine grundstücksgleiche Rechte sind:
• Jagdrechte,
• Fischereirechte an eigenen Gewässern,
• Wasserrechte nach dem Wasserrechtsgesetz,
• Dienstbarkeiten.
Einkünfte im Zusammenhang mit solchen Rechten unterliegen grundsätzlich dem Normalsteuersatz.
Hausbesorgerwohnung
Bei dieser Kategorie handelt es sich um den Verkauf bisher allgemeiner Flächen einer Liegenschaft im Wohnungseigentum,
an denen künftig alleiniges Wohnungseigentum begründet werden soll. Typisches Beispiel ist die Hausbesorgerwohnung.
Für diese Kategorie von Grundstücken gibt es eine Vereinfachungsvorschrift, wenn mehr als fünf Miteigentümer verkaufen.
Dann kann eine pauschale Berechnung angewendet werden.
Ohne Anwendung der Vereinfachungsvorschrift, die eine Kann-Bestimmung ist, kommen die allgemeinen Regeln zur
Anwendung: EStR Rz 6681: Der Veräußerungserlös aus der Veräußerung von in Miteigentum stehenden Grundstücken, muss
auf die Miteigentümer ihrem Anteil entsprechend aufgeteilt werden. Für jeden Miteigentümer ist gesondert zu beurteilen, ob
der veräußerte Anteil Alt- oder Neuvermögen darstellt. Dies ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Anteile zu
unterschiedlichen Zeitpunkten erworben wurden. Zur Entrichtung der ImmoESt siehe Rz 6709.
Im Fall einer Hausgemeinschaft mit Vermietungseinkünften ist die ImmoESt nicht im Feststellungsverfahren gemäß § 188
BAO auszuweisen, weil Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen davon nicht erfasst sind.
Blosses Gebäude ohne Grund
Wählen Sie diese Kategorie, wenn nur ein Gebäude ohne Grund verkauft wird - zB Superädifikat. Gebäude iSd § 30 EStG sind
jedoch auch solche Gebäude, die stets auf fremden Grund bleiben sollen (Schrebergartenhütte). § 30 EStG stellt auf das
wirtschaftliche Eigentum iSd § 24 BAO ab.
Ein aufgrund eines Baurechts errichtetes Gebäude fällt nicht darunter, sondern ist wie bebauter Grund (Kategorie sonstige
Grundstücke und ähnliches) zu behandeln.
005
Art des Erwerbs
Da die Finanzverwaltung für Anschaffungen ab 1.4.2012 von einer getrennten Beurteilung von Grund bzw Gebäude
hinsichtlich deren Eigenschaft als Alt- oder Neuvermögen ausgeht (vgl EStR Rz 6624 4. Bulletpoint, Rz 6654), muss eine
getrennte Abfrage erfolgen, wenn Grund und Gebäude zu verschiedenen Zeitpunkten angeschafft wurden bzw das Gebäude
später selbst errichtet wurde.
Gemeinsamer entgeltlicher Erwerb
Grund und Gebäude wurden gemeinsam entgeltlich erworben. Dies führt zu einem gemeinsamen Anschaffungszeitpunkt
und zur gleichen Einstufung hinsichtlich Alt- oder Neuvermögen. Typische Fälle sind:
● Kauf einer Eigentumswohnung
● Kauf eines fertig gebauten Hauses samt Grund
● Kauf eines Zinshauses
● Kauf eines verwendbaren Gebäudes, selbst wenn danach Sanierungsmaßnahmen gesetzt werden, die den Wert des
Bauwerks übersteigen.
Nicht darunter fallen:
● Kauf eines Grundes mit anschließender Errichtung eines Hauses
● Kauf eines Grundes und Abschluss eines Vertrages über einen Hausbau mit einem Generalunternehmer, wenn ein Fixpreis
Natürliche Personen - Privatvermögen
Stand 2. AbgÄG 2014
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005
Forts.
Ausfüllhilfe
vereinbart ist (wegen uU abweichenden Zeitpunktes)
● Kauf eines Grundes mit noch nicht benutzbarem Rohbau, wenn dieser erst fertigzustellen ist und die noch erforderlichen
Leistungen den Wert des Rohbaus übersteigen.
Gemeinsamer unentgeltlicher Erwerb
Im Fall der Schenkung oder Erbschaft eines bebauten Grundstücks ist diese Option anzukreuzen.
Es folgt dann die Frage nach der Erwerbsart beim ursprünglichen Rechtsvorgänger, der als letzter entgeltlich erworben (oder
errichtet) hat.
EStR Rz 6625: Bei Übergabsverträgen sind die Voraussetzungen erfüllt, wenn die Gegenleistung 50 % des gemeinen Wertes
des übertragenen Wirtschaftsgutes nicht erreicht. Zur Übertragung gegen Rente siehe Rz 7001 ff.
Grund zuerst erworben, dann Gebäude selbst hergestellt
EStR Rz 6649: Ein selbst hergestelltes Gebäude kann nur bei einem ins Gewicht fallenden finanziellen Baurisiko vorliegen.
Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erstellt worden ist (VwGH 20.9.2001, 98/15/0071).
Fixpreise mit einzeln beauftragten Unternehmen sind jedoch unschädlich. Erfasst ist nur die erstmalige Errichtung eines
Objektes (nicht Haussanierung oder Hausrenovierung, nicht Dachbodenausbau, nicht Aufstockung des Gebäudes, auch kein
Zubau, der keine eigenen bautechnische Einheit darstellt [siehe Rz 5699a] - diesbezüglich liegen Anschaffungsvorgänge vor).
EStR Rz 6650: Wird allerdings ein noch nicht benutzbarer Rohbau angeschafft und in der Folge vom Steuerpflichtigen
fertiggestellt, so liegt insgesamt auch hinsichtlich der Anschaffung des Rohbaus ein selbst hergestelltes Gebäude vor, wenn
die Fertigstellungskosten die Anschaffungskosten des Rohbaus übersteigen.
Die Reihenfolge des Erwerbs wird derzeit nur über die Anschaffungszeitpunkte berücksichtigt, hier ist nur die Tatsache
relevant, dass unterschiedliche Zeitpunkte vorliegen.
Zuerst Grund, dann Gebäude erworben
Diese Konstellation kann eintreten, wenn ein Gebäude erworben wurde, das von einem Dritten als Superädifikat auf dem
bereits besessenen Grundstück errichtet war oder beim Zusammenfall eines Baurechts mit dem belasteten Grundstück.
Denkbar ist auch die Anschaffung eines Bauwerks zum Fixpreis auf einem bereits besessenen Grund, wenn die
Bauherreneigenschaft fehlt.
EStR Rz 6649: Ein selbst hergestelltes Gebäude kann nur bei einem ins Gewicht fallenden finanziellen Baurisiko vorliegen.
Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erstellt worden ist (VwGH 20.9.2001, 98/15/0071).
Fixpreise mit einzeln beauftragten Unternehmen sind jedoch unschädlich. Erfasst ist nur die erstmalige Errichtung eines
Objektes (nicht Haussanierung oder Hausrenovierung, nicht Dachbodenausbau, nicht Aufstockung des Gebäudes, auch kein
Zubau, der keine eigenen bautechnische Einheit darstellt (siehe Rz 5699a)).
EStR Rz 6650: Wird allerdings ein noch nicht benutzbarer Rohbau angeschafft und in der Folge vom Steuerpflichtigen
fertiggestellt, so liegt insgesamt auch hinsichtlich der Anschaffung des Rohbaus ein selbst hergestelltes Gebäude vor, wenn
die Fertigstellungskosten die Anschaffungskosten des Rohbaus übersteigen.
Die Reihenfolge des Erwerbs wird derzeit nur über die Anschaffungsdaten erfasst, hier ist nur die Tatsache entscheidend,
dass verschiedene Zeitpunkte vorliegen.
Zuerst wurde das Gebäude, dann der Grund erworben
Zu dieser Konstellation kommt es, wenn ein Superädifikat besessen wird, zu dem dann der dazugehörige Grund erworben
wird (zB bei Leasingkonstruktionen möglich). Oder bei Erwerb des baurechtsbelasteten Grundstücks durch den
Bauberechtigten.
Die Reihenfolge des Erwerbs wird über die Anschaffungszeitpunkte erfasst, hier ist nur die Tatsache relevant, dass
verschiedene Anschaffungszeitpunkte vorliegen.
Zuerst wurde der Grund, dann das Gebäude hergestellt
Zu dieser Situation kann es beim Bauberechtigten oder beim Superädifikatseigentümer kommen, die beide selbst errichtet
haben.
EStR Rz 6649: Ein selbst hergestelltes Gebäude kann nur bei einem ins Gewicht fallenden finanziellen Baurisiko vorliegen.
Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erstellt worden ist (VwGH 20.9.2001, 98/15/0071).
Fixpreise mit einzeln beauftragten Unternehmen sind jedoch unschädlich. Erfasst ist nur die erstmalige Errichtung eines
Objektes (nicht Haussanierung oder Hausrenovierung, nicht Dachbodenausbau, nicht Aufstockung des Gebäudes, auch kein
Zubau, der keine eigenen bautechnische Einheit darstellt [siehe Rz 5699a] - in diesen Fällen liegen Anschaffungsvorgänge
vor). EStR Rz 6650: Wird allerdings ein noch nicht benutzbarer Rohbau angeschafft und in der Folge vom Steuerpflichtigen
fertiggestellt, so liegt insgesamt auch hinsichtlich der Anschaffung des Rohbaus ein selbst hergestelltes Gebäude vor, wenn
die Fertigstellungskosten die Anschaffungskosten des Rohbaus übersteigen.
Unentgeltlich erworbener Grund mit späterer Herstellung eines Gebäudes
EStR Rz 6649: Ein selbst hergestelltes Gebäude kann nur bei einem ins Gewicht fallenden finanziellen Baurisiko vorliegen.
Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erstellt worden ist (VwGH 20.9.2001, 98/15/0071).
Fixpreise mit einzeln beauftragten Unternehmen sind jedoch unschädlich. Erfasst ist nur die erstmalige Errichtung eines
Objektes (nicht Haussanierung oder Hausrenovierung, nicht Dachbodenausbau, nicht Aufstockung des Gebäudes, auch kein
Zubau, der keine eigenen bautechnische Einheit darstellt [siehe Rz 5699a] - in diesen Fällen liegen Anschaffungsvorgänge
vor).
EStRL Rz 6650: Wird allerdings ein noch nicht benutzbarer Rohbau angeschafft und in der Folge vom Steuerpflichtigen
fertiggestellt, so liegt insgesamt auch hinsichtlich der Anschaffung des Rohbaus ein selbst hergestelltes Gebäude vor, wenn
die Fertigstell ungskosten die Anschaffungskosten des Rohbaus übersteigen.
Natürliche Personen - Privatvermögen
Stand 2. AbgÄG 2014
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006
Ausfüllhilfe
Erwerbsart des (ultimativen) Rechtsvorgängers bei unentgeltlichem Erwerb
Hat der Verkäufer das Grundstück nicht entgeltlich erworben, so ist auf seinen Rechtsvorgänger (und dessen Rechtsvorgänger)
zu blicken, bis ein entgeltlicher Erwerb identifiziert ist.
EStR Rz 6623: Einkünftebegründender Tatbestand des § 30 EStG ist jede entgeltliche Übertragung (Verkauf, Tausch, sonstiges
Rechtsgeschäft oder Rechtsverhältnis, mit dem ein Grundstück entgeltlich übertragen wird) - jedem Verkauf steht beim
Erwerber eine entgeltliche Anschaffung gegenüber. Zum Erbschaftskauf siehe Rz 5982a.
Kann über lange Zeit kein entgeltlicher Erwerb identifiziert werden, so kann als Anschaffungsdatum auch der 1.1.1975
angegeben werden (wenn die letzte entgeltliche Anschaffung mit Sicherheit davor lag), denn es liegt dann jedenfalls
Altvermögen vor und der Inflationsabschlag für den Fall der Berechnung nach Abs 3 erreicht das Maximum von 50% (bei 35
Jahren Besitz) - idR wird diese Berechnung allerdings nicht günstiger sein, weil dann wohl auch keine Anschaffungskosten etc
nachgewiesen werden können. Kreuzen Sie in solchen Fällen die erste Option (gemeinsamer entgeltlicher Erwerb) an, es sei
denn es ist evident, dass der Verkäufer auch Hersteller war.
007
Datum der letzten entgeltlichen Anschaffung des Grundes
Geben Sie hier das Datum der letzten entgeltlichen Anschaffung an (siehe EStR Rz 6623).
ACHTUNG! Sollten bei einem Verkaufsobjekt mehrere Grundstücke umfasst sein, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten
angeschafft wurden, sind diese getrennt einzugeben und zu berechnen. Dies ist dann notwendig, wenn der
Inflationsabschlag zur Anwendung kommt , da dieser fristenbasiert berechnet wird, oder wenn es Umwidmungen zu
verschiedenen Zeitpunkten gegeben hat. Liegen alle Anschaffungen vor 1975 (vereinfachend), kann eine gemeinsame
Berechnung erfolgen.
Haben Sie zuvor angegeben, dass Grund und Gebäude in einem einheitlichen Vorgang erworben wurde, ist ein
gemeinsames Anschaffungsdatum maßgebend. Oder es kommt die Einheitstheorie zur Anwendung, die bis 31.3.2012 galt:
Grund und Gebäude stellen eine Einheit dar und werden auch einheitlich behandelt. Diese Theorie wurde mit Inkrafttreten
des ImmoESt aufgegeben, Grund und Gebäude sind bei Anschaffungen ab diesem Datum getrennt zu behandeln. Dies gilt
auch zB für Grundstücke in langjährigem Besitz, die ab April 2012 bebaut werden - auch hier greift eine getrennte
Beurteilung.
Wurde unentgeltlich erworben, gehen Sie in der Reihe der Rechtsvorgänger solange zurück, bis Sie einen entgeltlichen
Erwerb gefunden haben. Wenn kein entgeltlicher Erwerb bis 1975 zurück feststellbar ist, kann stattdessen auch der 1.1.1975
angegeben werden (relevant für den maximalen Inflationsabschlag bei Option zu § 30 Abs 3 EStG - Vergleichswert).
008
Datum des letzten entgeltlichen Anschaffungsvorgangs - Gebäude
Hier ist das Anschaffungsdatum nur des Gebäudes anzugeben. Der Grund wurde entweder bereits abgefragt oder es
handelt sich um ein bloßes Gebäude ohne Grund (Superädifikat).
Achtung! Sollten bei einem Verkaufsobjekt mehrere Gebäude umfasst sein, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten
angeschaffft oder errichtet wurden, sind diese getrennt anzugeben und zu berechnen. Dies ist insbesondere wegen des
Inflationsabschlages relevant, der fristenbasiert berechnet wird.
Wurde unentgeltlich erworben, gehen Sie in der Reihe der Rechtsvorgänger solange zurück, bis Sie einen entgeltlichen
Erwerb gefunden haben. Wenn kein entgeltlicher Erwerb bis 1975 zurück feststellbar ist, kann stattdessen auch der 1.1.1975
eingegeben werden (relevant für den Inflationsabschlag bei Option zu § 30 Abs 3 EStG als Vergleichswert. Das Datum 1975
ergibt jedenfalls den maximal möglichen Inflationsabschlag von 50% für 35 Jahre Besitz vor Verkauf).
009
Verlängerte Spekulationsfrist
Relevant für die Frage, ob Alt- oder Neuvermögen vorliegt: wurden innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung Beträge
beschleunigt nach § 28 Abs 3 EStG abgeschrieben (Fünfzehntelabschreibung, idR geförderte Sanierungen und
Denkmalschutzaufwendungen, aber auch Aufwendungen iSd §§ 3 bis 5 MRG), verlängerte sich die Spekulationsfrist auf
fünfzehn Jahre. Daraus ergibt sich, dass die Anschaffung dann spätestens am 30.3.1997 erfolgt sein muss, um ein nicht
steuerverfangenes Altgrundstück zu haben (EStR Rz 6654).
300
Verkauf bisher allgemeiner Teile einer Liegenschaft im Wohnungseigentum
§ 30b Abs 6 EStG sieht für diesen Sonderfall eine Vereinfachungsvorschrift vor, weil es sonst zu einer Vielzahl von
Berechnungen kommen müsste: es kann für alle verkaufenden Wohnungseigentümer pauschal berechnet werden. Die
näheren Voraussetzungen werden hier abgefragt. Bei dieser Frage ist anzugeben, ob bisher allgemeine Teile der
Liegenschaft (zB Wohnung des Hausbesorgers) verkauft werden.
301
Verkauf durch sämtliche - mehr als fünf - Wohnungseigentümer
Es müssen alle Wohnungseigentümer ihren Miteigentumsanteil an den allgemeinen Flächen verkaufen und es müssen mehr
als fünf sein, weil sonst nach offensichtlicher Ansicht des Gesetzgebers die Berechnung der Einzelfälle nicht zu aufwändig sei.
302
Begründung von Wohnungseigentum
Die Vereinfachungsvorschrift kommt nur zur Anwendung, wenn die Flächen zur Begrüngung von Wohnungseigentum an den
bisher allgemeinen Flächen verkauft werden. Kein Anwendungsfall ist daher die entgeltliche Abtretung der
Wohnungseigentümer untereinander zur Anpassung der Nutzwerte oder ähnliches.
303
Veräußerungserlös bis max 150.000 €
Bei einem Verkaufserlös über 150.000 € ist die Vereinfachungsvorschrift nicht anwendbar, da diesfall die Pauschalierung (vor
allem bei Altvermögen) das Risiko für die Finanzverwaltung birgt, dass der Pauschalsatz von 40% zu hoch oder zu ungenau ist.
In diesen Fällen muss die normale Berechnung durchgeführt werden.
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Stand 2. AbgÄG 2014
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Ausfüllhilfe
304
Alternativberechnung
Die Besteuerung nach § 30b Abs 6 EStG ist eine Kann-Vorschrift. Es bleibt dem Verkäufer (bzw allen, da die Vereinfachung nur
für alle gemeinsam anwendbar ist) unbenommen, die Alternative der Besteuerung nach den normalenVorschriften zu wählen
- hier kommen sowohl § 30 Abs 3 als auch Abs 4 in Betracht. Bei einer Vielzahl von Verkäufern empfiehlt es sich, die
Vereinfachungsvorschrift anzuwenden, da sonst für jeden Einzelnen alle Daten erhoben werden müssen.
012
Hauptwohnsitzbefreiung 1 (EStR Rz 6639)
Die Voraussetzungen für die völlige Befreiung des Veräußerungsvorganges von der Einkommensteuer und damit auch von
der ImmoESt sind:
• Der Verkäufer selbst hat im verkauften Gebäude,
• das eine Eigenumswohnung oder ein Eigenheim ist (siehe EStR Rz 6633),
• seinen Hauptwohnsitz (siehe EStR Rz 6638)
• seit der entgeltlichen Anschaffung (siehe EStR Rz 6623)
• ununterbrochen seit mindestens 2 Jahren und
• gibt den Hauptwohnsitz im Zuge des Verkaufs auf (Toleranzfrist 1 Jahr siehe EStR Rz 6641).
Es kann eine vereinfachte Prüfung vorgenommen werden (wenn Sie sich ganz sicher sind) oder eine detaillierte, die alle
Facetten dieses Tatbestandes abprüft. Entscheiden Sie sich für "Keine Prüfung von Befreiungen", so werden auch die
Hauptwohnsitzbefreiung 2, die Enteignung und die Flurbereinigung übersprungen.
013
019
HWS 1 und HWS 2 - Eigenheim und Eigentumswohnung
Ein Eigenheim liegt vor, wenn die Definition des § 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG erfüllt ist - ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei
Wohneinheiten, wenn mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dienen. Miteigentum ist
möglich. Bei einem typischen Reihenhaus mit zwei Miteigentümer(familien) ist nach bislang mündlicher Auskunft des BMF
die Definition erfüllt, wenn pro Wohneinheit die Zweidrittelgrenze nicht unterschritten wird - und zwar für den jeweiligen
Eigentümer (etwas missverständlich EStR RZ 6636 idF Entwurf Wartungserlass).
Eine Eigentumswohnung ist eine solche nach WEG, die mindestens zu zwei Dritteln der Gesamtnutzfläche zu Wohnzwecken
dient.
EStR 6634: Die Steuerbefreiung gilt sowohl für das Gebäude als auch für den Grund und Boden, für diesen aber nur insoweit,
als das Grundstück der Nutzung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Dies ist
bei Grundstücksf lächen bis zu 1.000m² bezogen auf die Gesamtgrundstücksfläche nicht auf den reinen Gartenanteil
anzunehmen. Der KFZ-Abstellplatz ist bei der Veräußerung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung von der
Hauptwohnsitzbefreiung mitumfasst, soweit maximal zwei Stellplätze mitveräußert werden (unabhängig davon, ob sich der
Parkplatz auf einem eigenen Grundstück (eigene EZ) befindet). Die HWS-Befreiung ist damit weiter als die
Herstellerbefreiung und geht dieser daher vor.
014
Entgeltliche Anschaffung
Der Hauptwohnsitz muss seit Anschaffung bestehen, was bedeutet, der Verkäufer muss das Grundstück entgeltlich
angeschafft haben (siehe dazu EStR 6623 bzw 6624). Der Steuerpflichtige muss das Hauptwohnsitzerfordernis als (zumindest
wirtschaftlicher) Eigentümer und persönlich (siehe dazu EStR 6644) erfüllen - EStR 6639.
Bei selbst hergestellten Gebäuden kann die Herstellung als (entgeltliche) Anschaffung und die Fertigstellung als
Anschaffungszeitpunkt gelten - allerdings nach folgenden Maßgaben:
Bis 31.3.2012 galt für bebaute Grundstücke die Einheitstheorie: es liegt ein zu beurteilendes Objekt vor. Dies hat nach
Auskunft des BMF zur Folge, dass der Kauf von unbebautem Grund niemals die Hauptwohnsitzbefreiung 1 vermitteln kann,
da kein Hauptwohnsitz ab der Anschaffung (einheitlicher Anschaffungszeitpunkt) vorliegen kann. Bei Fertigstellung des
Hauses (oder auch Kauf eines Gebäudes zum Fixpreis = Anschaffung) liegt aber keine Anschaffung mehr hinsichtlich des
einheitlichen Objekts vor.
Aufgrund Aufgabe der Einheitstheorie mit der neuen Rechtslage sind ab Anschaffungsdatum 1.4.2012 (zumindest eines
Wirtschaftsgutes - Grund oder Gebäude) zwei getrennte Beurteilungen anzustellen. Die Herstellung eines Gebäudes gilt mit
Fertigstellung als Anschaffung. Im Falle eines selbst errichteten Hauses kann daher für den Grund die Hauptwohnsitzbefreiung prima vista nicht zur Anwendung kommen, da das Gebäude erst später errichtet wird und somit der HWS nicht ab
Anschaffung des Grundes bestehen kann. Dennoch kann nach Auskunft des BMF die Hauptwohnsitzbefreiung auch auf den
angemessenen Grund angewendet werden (die HWS-Befreiung überstrahlt in diesem Fall die getrennte Beurteilung und
inkludiert bis 1000 m2).
015
Datum des Einzugs
EStR Rz 6641: Für die Frage der Nutzung seit der Anschaffung ist es nicht befreiungsschädlich, wenn das Eigenheim (die
Eigentumswohnung) erst nach einem Zeitraum von höchstens einem Jahr ab der Anschaffung (Erlangung der
Verfügungsgewalt - bzw bei Herstellung ab Fertigstellung des Baus) als HWS bezogen wird.
In jüngster Zeit gab es Entscheidungen des Bundesfinanzgerichts (BFG RV/6100633/2014 und RV/5100229/2014), die in der Frage
der möglichen Toleranzfrist (beim Auszug) eine von starren zeitlichen Regelungen wie in den Richtlinien abweichende Ansicht
vertreten: Umgelegt auf die Toleranzfrist beim Einzug würde dies bedeuten, dass der Einzug binnen angemessener Frist nach
Anschaffung oder Fertigstellung erfolgen muss. Allfällige Verzögerungen dürften dann nicht schaden, wenn der Einzug
angestrebt wird und diese Verzögerungen nicht vom Verkäufer verschuldet sind.
Wenn Sie der Meinung sind, dass es solcher Fall vorliegt, geben Sie bitte trotzdem das tatsächliche Datum des Einzugs an.
Bestand der Hauptwohnsitz in einer (jetzt) Eigentumswohnung schon vor Durchführung der Parifizierung, können diese Zeiten
für die Beurteilung herangezogen werden, wenn die Nutzung auf Grundlage eines Anwartschaftsvertrages zum Erwerb von
Wohnungseigentum erfolgte. EStR Rz 6640.
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016
Ausfüllhilfe
Aufgabe des Hauptwohnsitzes - EStR Rz 6643
Der Hauptwohnsitz (HWS) muss mit der Veräußerung oder spätestens ein Jahr vor oder nach der Veräußerung (Toleranzfrist)
aufgegeben werden. Beachte das Erfordernis der durchgehenden Nutzung von zwei Jahren beachten bis zur Aufgabe!
EStR Rz 6644: Für Veräußerungen ab 1.4.2012 muss das Hauptwohnsitzerfordernis vom Veräußerer selbst erfüllt worden sein.
Die HWS-Befreiung ist damit nicht im Erb- oder Schenkungsweg übertragbar.
017
HWS 1 - Datum des Auszugs
Geben Sie hier bitte das Datum des Auszugs ein. Entweder hat er schon stattgefunden (Toleranzfrist bis zu einem Jahr vor
Verkauf lt Finanzverwaltung) oder er erfolgt innerhalb der Toleranzfrist von einem Jahr nach Verkauf. Die Zeiten nach Verkauf
zählen allerdings nicht für die Erfüllung der Zwei-Jahres-Frist. EStR Rz 6641.
In jüngster Zeit gab es Entscheidungen des Bundesfinanzgerichts (BFG RV/6100633/2014 und RV/5100229/2014), die in der Frage
der möglichen Toleranzfrist beim Auszug eine von starren zeitlichen Regelungen wie in den Richtlinien abweichende Ansicht
vertreten: Der Auszug muss binnen angemessener Frist nach dem Verkauf. Allfällige Verzögerungen dürften dann nicht
schaden, wenn der Auszug angestrebt wird (zb vertraglich geregeltes Auszugsdatum) und diese Verzögerungen nicht vom
Verkäufer verschuldet sind.
Wenn Sie der Meinung sind, dass es solcher Fall vorliegt, geben Sie bitte trotzdem das tatsächliche Datum des Einzugs an. Bei
der Eingabe ins Berechnungstool muss dann eine abweichende Eingabe vorgenommen werden.
018
Hauptwohnsitzbefreiung 2
Für die Hauptwohnsitzbefreiung 2 müssen folgende Tatbestandsmerkmale erfüllt sein:
● Ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung,
● die durchgehend
● während fünf der letzten zehn Jahre
● als Hauptwohnsitz genutzt wurde,
● wird veräußert und der Hauptwohnsitz
● wird oder wurde aufgegeben.
020
HWS 2 - Datum des Bezugs
EStR Rz 6642: Der Hauptwohnsitz (Rz 6638) muss innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mind. fünf Jahre
durchgehend vorgelegen haben. Hat der Veräußerer das Eigenheim bzw die Eigentumswohnung geerbt oder geschenkt
erhalten, zählen auch HWS-Zeiten vor dem Eigentumserwerb mit. Gleiches gilt zB für Erwerb durch Aufteilung des ehelichen
Gebrauchsvermögens oder der ehelichen Ersparnisse nach § 83 EheG. Dagegen sind in allen anderen Fällen (zB Mietkauf) die
Hauptwohnsitzzeiten vor der Anschaffung unbeachtlich.
021
HWS 2 - Aufgabe des Hauptwohnsitzes
EStR Rz 6643: Der HWS muss mit der Veräußerung oder spätestens ein Jahr nach der Veräußerung (Toleranzfrist) aufgegeben
werden. Bei der HWS-Befreiung 1 darf die Aufgabe im Hinblick des Erfordernisses der durchgehenden Nutzung bereits
innerhalb der Toleranzfrist von einem Jahr vor der Veräußerung aufgegeben werden. Bei der HWS-Befreiung 2 hingegen
kann der HWS bereits früher aufgegeben worden sein, längstens aber fünf Jahre vor der Veräußerung.
022
HWS 2 - Datum des Auszugs
Der Hauptwohnsitz muss mit der Veräußerung, spätestens aber ein Jahr nach Veräußerung aufgegeben werden (Toleranzfrist
nach EStR Rz 6643). Bei der Hauptwohnsitzbefreiung kann es aber auch sein, dass der HWS bereits längst aufgegeben wurde
(maximal aber vor fünf Jahren, sonst ist das Erfordernis von fünf Jahren innerhalb der letzten zehn Jahre nicht erfüllbar).
In jüngster Zeit gab es Entscheidungen des Bundesfinanzgerichts (BFG RV/6100633/2014 und RV/5100229/2014), die in der Frage
der möglichen Toleranzfrist beim Auszug eine von starren zeitlichen Regelungen wie in den Richtlinien abweichende Ansicht
vertreten: Der Auszug muss binnen angemessener Frist nach dem Verkauf. Allfällige Verzögerungen dürften dann nicht
schaden, wenn der Auszug angestrebt wird (zb vertraglich geregeltes Auszugsdatum) und diese Verzögerungen nicht vom
Verkäufer verschuldet sind.
Wenn Sie der Meinung sind, dass es solcher Fall vorliegt, geben Sie bitte trotzdem das tatsächliche Datum des Einzugs an. Bei
der Eingabe ins Berechnungstool muss dann eine abweichende Eingabe vorgenommen werden.
024
Umfang der Hauptwohnsitzbefreiung
Die Finanzverwaltung steht auf dem Standpunkt, dass als Hauptwohnsitz nur ein normal großes Haus begünstigt sein soll.
Daher gibt es Kriterien, die zu einem teilweisen Entfall der Begünstigung führen. EStR Rz 6634.
Weiters darf eine Nutzung für andere als Wohnzwecke bestimmte Grenzen nicht überschreiten:
Bei einem Eigenheim mit zwei Wohneinheiten kann eine Wohnung als HWS benutzt werden und die andere zur
Einkünfteerzielung dienen (zB Vermietung, nicht aber für betriebliche Einkünfte im Ausmaß von mehr als 20%) - vorausgesetzt
die sonstige Nutzung erstreckt sich nicht über mehr als ein Drittel der Fläche. Bei anderweitiger Nutzung steht zwar für die zu
Wohnzwecken genutzte Wohnung die HWS-Befreiung anteilig zu, nicht aber für die zweite Wohneinheit. EStR Rz 6636.
Bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern darf ebenfalls eine andere Nutzung einzelner Zimmer und Teile nicht
über ein Drittel hinausgehen (bzw bei betrieblicher Nutzung nicht über 20%), die Befreiung erstreckt sich aber dennoch auf
die gesamte Wohnung oder das gesamte Haus. EStR Rz 6637.
Wenn auch nur einer der angeführten Umstände zutrifft, kreuzen Sie bitte ja an.
Grundstücksgröße
EStR Rz 6634: Die Steuerbefreiung gilt sowohl für das Gebäude als auch für den Grund und Boden, für diesen aber nur
insoweit, als das Grundstück der Nutzung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient.
Natürliche Personen - Privatvermögen
Stand 2. AbgÄG 2014
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Immobilienertragsteuer
024
Forts.
Ausfüllhilfe
Dies ist bei Grundstücksflächen bis zu 1.000 m² bezogen auf die Gesamtgrundstücksfläche und nicht auf den reinen
Gartenanteil anzunehmen.
Diese Ansicht ist kritisch zu sehen - vergleiche Landgrundstücke und Stadtgrundstücke.
2 KFZ-Abstellplätze
EStR Rz 6634: Der KFZ-Abstellplatz ist bei der Veräußerung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung von der
HWS-Befreiung miterfasst, soweit maximal zwei Stellplätze mitveräußert werden (unabhängig, ob sich der Parkplatz auf einem
eigenen Grundstück (eigene EZ) befindet).
Verwendung für Wohnzwecke
EStR Rz 6633: Eine Eigentumswohnung muss wie auch ein Eigenheim zu mindestens 2/3 eigenen Wohnzwecken dienen.
Schädlich ist beispielsweise die Nutzung für betriebliche Zwecke, als häusliches Arbeitszimmer im Rahmen der
nichtselbständigen Einkünfte oder die Vermietung für fremde Wohnzwecke, wenn insgesamt mehr als 1/3 der Nutzfläche
umfasst.
Nutzung zu Wohnzwecken
Eigenheim mit zwei Wohneinheiten: Um die Hauptwohnsitzbefreiung nicht zu verwirken, muss die eine - zu eigenen
Wohnzwecken genutzte - Wohnung mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche ausmachen. Die zweite Wohneinheit kann dann zu
anderen Zwecken genutzt werden - sie ist dann allerdings steuerpflichtig. Die Steuerbefreiung kommt in diesem Fall anteilig
hinsichtlich der selbstbewohnten Wohnung in Betracht. EStR Rz 6636.
Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung: Die Vermietung oder sonstige nicht eigenen Wohnzwecken dienende Nutzung
bloß einzelner Zimmer (zB betriebliche Nutzung) einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses bleibt hingegen
außer Betracht (ausgenommen der betrieblich genutzte Teil stellt auf Grund der 80/20-Regel Betriebsvermögen dar), sofern
die eigenen Wohnzwecken dienende Nutzung mind. 2/3 der Gesamtnutzfläche ausmacht und das Fristerfordernis erfüllt ist
- EStR Rz 6637.
Betriebliche Nutzung über 20%
Werden mehr als 20% der Nutzfläche zu betrieblichen Zwecken verwendet, so liegt insoweit Betriebsvermögen vor, das nach
den Regeln des § 4 Abs 3a EStG zu behandeln ist. Kontaktieren Sie diesfalls einen Steuerberater. Liegt eine betriebliche
Nutzung, aber unter 20% vor, so handelt es sich aufgrund der 80/20-Regel nicht um Betriebsvermögen, sondern in Summe
um Privatvermögen, das nach den in diesem Berechnungsmodul verwendeten Regeln besteuert wird.
025
Enteignung
EStR Rz 6651. Zum Begriff behördlicher Eingriff siehe EStR Rz 7371 f. Die Veräußerung einer Liegenschaft (bzw von
Liegenschaftsteilen) an eine vom Enteignungswerber verschiedene Person ist keine Veräußerung zur Vermeidung eines
unmittelbar drohenden behördlichen Eingriffs (VwGH 25.2.2003, 99/14/0316).
026
Flurbereinigung
EStR Rz 6652: befreit sind Tauschvorgänge iSd Flurverfassungs- Grundsatzgesetzes 1951 sowie Baulandumlegungsverfahren.
Tauschvorgänge in der Art einer Flurbereinigung außerhalb eines behördlichen Verfahrens nach den gesetzlichen
Bestimmungen sind von der Befreiung grundsätzlicht nicht umfasst. Davon abweichend gilt jedoch:
Für einen privaten Flurbereinigungstauschvertrag, für den die Erforderlichkeit für die Durchführung eines
Flurbereinigungsverfahrens bescheidmäßig festgestellt wurde und für ein Flurbereinigungsabkommen, das vor der
Agrarbezirksbehörde beurkundet wurde, ist § 30 Abs 2 Z 4 EStG 1988 anwendbar.
Bei Tauschvorgängen iZm behördlichen Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland kommt die Befreiung auch dann
zur Anwendung, wenn es keine landesgesetzlichen Vorschriften gibt, das öffentliche Interesse und die behördliche
Mitwirkung allerdings anderweitig dokumentiert ist; dies wird insbes. durch Vorlage entsprechender
Gemeinderatsbeschlüsse möglich sein.
027
Flurbereinigung mit Ausgleichszahlung
Bei einer Ausgleichszahlung, die nach den einschlägigen Gesetzen gewährt wird, nimmt die Finanzverwaltung ab der Hälfte
des Verkehrstwerts des hingetauschten Grundstücks eine Veräußerung an, die nicht mehr den Begünstigungen der Befreiung
unterliegen soll, da eine tatsächliche Realisierung stattgefunden hat.
Nach informellen Auskünften soll eine Ausgleichszahlen nach den endgültigen Richtlinien dann eine (Teil-)Veräußerung
darstellen, wenn sie über das gesetzliche Ausmaß hinausgeht, aber 50% nicht übersteigt. Bei Übersteigen von 50% des
Verkehrswertes liegt insgesamt eine Veräußerung vor.
028
Zufluss in Rentenform
Erfolgt der Zufluss des Veräußerungserlöses in Rentenform, so kommt es bei einem Verkauf aus dem Privatvermögen oder
bei einem Einnahmen-Ausgaben-Rechner zur Besteuerung nach Zufluss. EStR Rz 7014b: Steuerpflichtige Einkünfte enstehen
in dem Zeitpunkt, in dem die Summe aller Rentenzahlungen (inkl. Rentenabfindung) die Anschaffungs- bzw
Herstellungskosten des Grundstückes und die mit der Veräußerung in Zusammenhang stehenden Werbungskosten
übersteigt (siehe Rz 6625 und 6657). Der Vorgang ist gemäß § 30 Abs 4 4. Teilstrich EStG 1988 von der Immobilienertragsteuer
ausgenommen, weshalb auch eine Selbstberechnungsverpflichtung für den Notar entfällt, ebenso wie die Pflicht zur Leistung
einer besonderen Vorauszahlung.
Natürliche Personen - Privatvermögen
Stand 2. AbgÄG 2014
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Immobilienertragsteuer
029
Ausfüllhilfe
Umwidmung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb
Zum Umwidmungsbegriff siehe EStR Rz 6669.
Wurde ein zunächst ab 1.1.1988 in Bauland umgewidmetes Grundstück später in Grünland rückgewidmet, ist der allgemeine
Pauschalsatz von 86% anzuwenden. Eine vorübergehende Bausperre ist keine Rückwidmung. Wurde ein bereits vor dem
1.1.1988 als Bauland gewidmetes Grundstück in Grünland rückgewidmet und nach dem 31.12.1987 neuerlich in Bauland
umgewidmet, liegt keine erstmalige Baulandwidmung vor, sodass ebenfalls der allgemeine Pauschalsatz von 86 % anzuwen
den ist.
EStR Rz 6671: Der Veräußerer muss sich auch eine Umwidmung in Bauland anrechnen lassen, die bereits bei einem
unentgeltlichen Rechtsvorgänger ab 1988 erfolgt ist.
Keine Bedeutung hat die Umwidmung bei Neugrundstücken, weil hier ohnehin die Regeleinkünfteermittlung nach § 30 Abs 3
EStG 1988 vorzunehmen ist. Ausnahme dazu ist die Berechnung des Inflationsabschlages, der ab der Anschaffung oder
späteren Umwidmung (ohne darauf abzustellen, ob diese Umwidmung relevant iSd § 30 Abs 4 EStG war) zu berechnen ist.
030
Datum der Umwidmung
Geben Sie hier das Datum der Umwidmung an, egal ob es vor oder nach dem relevanten Stichtag liegt. Die Beurteilung
erfolgt im Zuge der Berechnung, ob es eine für den Pauschalabschlag oder nur den Inflationsabschlag relevante
Umwidmung war.
Gibt es mehrere Umwidmungsdaten muss eine gesonderte Berechnung für die jeweils betroffenen Grundstücke
durchgeführt werden.
031
Künftige Umwidmung
Rechtslage bis 31.12.2014
Eine künftige Umwidmung in engem zeitlichem und wirtschafltichem Zusammenhang mit dem Verkauf wird als relevante
Umwidmung qualifiziert, um Umgehungen zu vermeiden. EStR Rz 6672. Dies betrifft vor allem Veräußerungsfälle für
Noch-Grünland-Grundstücke, für die bereits eine Art Umwidmungszusage der Gemeinde besteht. Hinsichtlich des zeitlichen
Zusammenhangs ist auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen. Dabei ist insbesondere der Preisbildung ein besonderes
Gewicht beizumessen (sog. Baulandpreis).
Hier werden also Umwidmungen erfasst, die nach dem Verkauf und allenfalls auch nach der Selbstberechnung stattfinden, aber
bereits bekannt oder zumindest absehbar sind.
Wurde vorerst nur ein Teil eines Altgrundstückes in Bauland umgewidmet, ist der Veräußerungserlös aufzuteilen, außer es
erfolgte eine (weitergehende) Umwidmung in engem wirtschafltichem und zeitlichem Zusammenhang mit dem
Veräußerungsvorgang siehe EStR Rz 6672.
Rechtslage ab 1.1.2015
Künftige Umwidmungen werden nach der neuen Rechtslage dann relevant, wenn sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit
dem Verkauf stehen. Sie werden später als rückwirkendes Ereignis besteuert. Unter Kennzahl 031 sind Umwidmungen dann
anzugeben, wenn sie bis zur Selbstberechnung bereits erfolgt sind.
Wurde vorerst nur ein Teil eines Altgrundstückes in Bauland umgewidmet, ist der Veräußerungserlös aufzuteilen, außer es
erfolgte eine (weitergehende) Umwidmung in engen und zeitlichen Zusammenhang mit dem Veräußerungsvorgang siehe
EStR Rz 6672.
032
Teilumwidmung
EStR Rz 6673. Wurde nur ein Teil eines Altgrundstückes in Bauland umgewidmet, ist der Veräußerungserlös aufzuteilen. Bei
der Berechnung sind die unterschiedlichen Wertverhältnisse des Baulandanteils und des Gründlandanteils zu
berücksichtigen, weil davon auszugehen ist, dass der für Bauland erzielte Quadratmeterpreis höher ist als der für Grünland
erzielte Quadratmeterpreis. Der Veräußerungserlös ist sohin nach der Verhältnismethode aufzuteilen. Dabei ist der Marktpreis
für Bauland bezogen auf die Baulandfläche mit dem Marktpreis für Grünland bezogen auf die Grünlandfläche in ein
Verhältnis zu setzen und der Veräußerungserlös in diesem Verhältnis aufzuteilen.
ACHTUNG: Erfolgt eine Umwidumg des zweiten Teils des Grundstückes in zeitlich nahem Zusammenhang ist gesamtes
Grundstück anzukreuzen !
32a
Besserungsvereinbarungen und künftige Umwidmungen
Rechtslage für Veräußerungen bis 31.12.2014
Enthält der Kaufvertrag eine Besserungsvereinbarung, wonach sich im Falle künftiger Umwidmungen der Kaufpreis erhöht,
so kommt es bei Umwidmungen ab 1.1.2015 zu einer nachträglichen erhöhten Besteuerung des Verkaufsvorganges.
Der aktuelle Vorgang wird noch begünstigt besteuert.
Rechtslage für Veräußerungen ab 1.1.2015
Zusätzlich zu den bei der Rechtslage für Verkäufe bis 31.12.2014 angeführten Besserungsvereinbarungen werden auch künftige
Umwidmungen zu einer höheren Nacherhebung von Steuern führen, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit dem Verkauf
besteht. Dies wird zB dann angenommen, wenn trotz Widmung als nicht bebaubares Land bereits ein Baulandpreis gezahlt
wird. Der aktuelle Vorgang wird noch begünstigt besteuert.
033
Altvermögen und erstmalige Erzielung von Einkünften ab 2013
Wird ein zum 31.3.2012 nicht steuerverfangenes Grundstück im Sinn des § 30 Abs 1 erstmalig ab 1.1.2013 zur Erzielung von
Einkünften verwendet, so sind nach § 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG zwingend die fiktiven Anschaffungskosten der Absetzung für
Abnutzung zugrunde zu legen.
Natürliche Personen - Privatvermögen
Stand 2. AbgÄG 2014
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Immobilienertragsteuer
033
Forts.
Ausfüllhilfe
Erstmalig zur Einkünfteerzielung verwendet ist nach Ansicht der Finanzverwaltung (derzeit EStR Rz 6433f und 6442c) auch ein
Grundstück, das zwar früher schon einmal von einem unentgeltlichen Rechtsvorgänger, aber nicht in den letzten zehn Jahren
zur Einkünfteerzielung verwendet wurde.
Automatische Rechtsfolge ist, dass dann die Veräußerungsgewinnermittlung nach § 30 Abs 6 lit a EStG zweigeteilt zu erfolgen
hat: Für die Zeit von der Anschaffung bis zum Beginn der Einkünfteerzielung (Vermietung, da im außerbetrieblichen Bereich)
kann die Pauschalbesteuerung des § 30 Abs 4 EStG angewendet werden, für die Zeit vom Beginn der Einkünfteerzielung bis
zum Verkauf muss zwingend die Ermittlung nach Abs 3 erfolgen. Trennpunkt und gleichzeitig verbindend ist der Betrag der
fiktiven Anschaffungskosten, der später anzugeben ist.
034
Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten
§ 16 Z 8 lit c EStG lautet mit Wirkung ab 1.1.2013: Wird ein zum 31.3.2012 nicht steuerverfangenes Grundstück im Sinn des § 30
Abs 1 erstmalig zur Erzielung von Einkünften verwendet, sind der Bemessung der Absetzung für Abnutzung die fiktiven
Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung zu Grunde zu legen.
Wenn Sie die vorige Frage mit ja beantwortet haben, müsste auch diese Frage mit ja zu beantworten sein (Kontrollfrage zu
obiger Frage). Wenn dies nicht zutrifft, nehmen Sie Kontakt mit dem Steuerberater des Verkäufers auf.
035
Datum des Vermietungsbeginns
Dieses Datum ist relevant für den Inflationsabschlag bei der Berechnung des Teils ab Vermietungsbeginn bei Kombination
mit der Berechnung nach § 30 Abs 4 EStG.
036
Nachversteuerung abgesetzter Fünfzehntel
Soweit innerhalb der letzten fünfzehn Jahren vor der Veräußerung Herstellungsaufwendungen nach § 28 Abs 3 EStG 1988
beschleunigt abgesetzt worden sind, ist - für Veräußerungen ab 1.4.2012 - die Hälfte dieser kumulierten Abschreibungen
einkünfteerhöhend anzusetzen. § 30 Abs 4 letzter Satz EStG. EStR Rz 6674.
Die Hinzurechnung hat auch dann zu erfolgen, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück unentgeltlich erworben hat und
(nur oder auch) der Rechtsvorgänger Abschreibungen nach § 28 Abs 3 EStG 1988 vorgenommen hat. Betroffen sind nur die
Fünfzehntel der letzten fünfzehn Jahre vor Veräußerung.
Typische Aufwendungen, die über fünfzehn Jahre abgeschrieben werden sind:
● Aufwendungen iSd §§ 3 bis 5 MRG
● Aufwendungen für geförderte Sanierungen und
● Aufwendungen aufgrund des Denkmalschutzgesetzes.
Die Fünfzehntel sind in der Steuererklärung in einer eigenen Kennziffer zu finden (Beilage E1b KZ 9440 bzw 9480 und vor 2003
in der E1-Erklärung eine eigene Kennzahl im Bereich 6. Vermietung und Verpachtung).
037
Fünfzehntel des Rechtsvorgängers Wurden die Fünfzehntel bereits nach § 28 Abs 7 EStG 1988 idF vor dem SchenkMG
2008 (insbesondere Schenkung bis 31.7.2008) nachversteuert, was insbesondere bei der unentgeltlichen Übertragung der Fall
war, so kommt es zu keiner Hinzurechnung der vom unentgeltlichen Rechtvorgänger vorgenommenen Abschreibungen
nach § 28 Abs 3 EStG 1988. Vgl auch EStR Rz 6674.
038
Entnahme aus einem Betriebsvermögen
Wenn das verkaufte Grundstück einmal Betriebsvermögen war, ergeben sich gesonderte Rechtsfolgen:
1) Der Entnahmewert wird (grundsätzlich) als Anschaffungskosten verwendet.
2) Im Falle eines steuerneutralen step-up in der Vergangenheit (bei Einlage zum Teilwert oder Wechsel der
Gewinnermittlungsart - beide Tatbestände werden noch gesondert abgefragt) muss eine Nachversteuerung erfolgen.
In diesem Fall kontaktieren Sie bitte einen Steuerberater - die entsprechenden Funktionen des Online-Berechnugstools
werden erst programmiert.
046
Zufluss nach mehr als einem Jahr
Liegt zwischen dem Zeitpunkt der Mitteilung der Selbstberechnung und dem Zeitpunkt des für das Vorliegen eines Ertrages
maßgeblichen Zuflusses mehr als ein Jahr, erlischt die Verpflichtung zur Entrichtung der ImmoESt sowie die Haftung des
Parteienvertreters (§ 30 Abs 4 TS 2 EStG 1988).
Die Besteuerung im Rahmen der ImmoESt erfolgt nach dem Zuflussprinzip. Bei Ratenzahlungen etwa ist die ImmoESt nach
Maßgabe des Ratenzuflusses (allerdings erst ab Übersteigen der [pauschalen] Anschaffungskosten) zeitlich gestaffelt
abzuführen. Ein Zufluss liegt zu folgenden Zeitpunkten vor (vgl EStR Rz 6656):
● Barkaufpreis - sobald der Veräußerer darüber verfügen kann. Bei Abwicklung über einen Treuhänder ist dies idR erst nach
Vorliegen aller Bedingungen der Fall, wenn der Treuhänder an den Verkäufer überweisen darf.
● die Lastenfreistellung stellt eine Auszahlung des Kaufpreises auf Veranlassung des Verkäufers und damit einen Zufluss dar
● Schuldübernahme - mit Wirksamkeit der Schuldübernahme.
Liegen verschiedene Zuflusszeitpunkte vor, sind die Abzugsposten bei den ersten Zahlungen voll zu berücksichtigen, bis die
Zahlungen die Abzugsposten übersteigen. Erst in diesem Zeitpunkt liegt ein für das Vorliegen eines Ertrages maßgeblicher
Zufluss vor.
EStR Rz 6657: Zu Raten und Rentenzahlungen vgl EStR, bei den meisten Rentenzahlungen im Bereich der Veräußerung von
Privatvermögen muss keine ImmoESt abgeführt werden.
047
Verkauf in einer Zwangsversteigerung
Gemäß § 30c Abs 4 fünfter Teilstrich EStG kann die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer in diesem Fall auch bei
Vornahme der Selbstberechnung der GrESt unterbleiben, um dem Erwerber eine rasche Grundbucheintragung zu
ermöglichen.
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Immobilienertragsteuer
048
Ausfüllhilfe
Herstellerbefreiung
EStR Rz 6645: Einkünfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden sind grundsätzlich von der Besteuerung
ausgenommen. Ein Gebäude ist selbst hergestellt wenn (siehe auch Rz 6649):
● Der Verkäufer bei der Errichtung Bauherr war, das heißt Bauherrenrisiko gertragen hat (Risiko der Verteuerung - nicht daher
bei Kauf eines Gebäudes zu einem Fixpreis - Fixpreise bei einzelnen Gewerken schaden nicht)
● ein Hausbau und keine Haussanierung oder Renovierung oder Umbauten vorliegt, dh die Befreiung erfasst nur die
erstmalige Errichtung eines Objekts (nicht daher die Erweiterung eines als solches bereits verwendbaren Gebäudes zB
Dachbodenausbau, selbst wen n daran Wohnungseigentum begründet wird)
● ein noch nicht verwendbarer Rohbau angeschafft und ausgebaut wird, wenn die Fertigstellungskosten die
Anschaffungskosten übersteigen.
Ein auf den Grund und Boden entfallender Veräußerungsgewinn ist jedoch steuerpflichtig. Der Veräußerungserlös ist in
diesem Fall im Verhältnis der gemeinen Werte auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Es bestehen grundsätzlich
keine Bedenken den Anteil von Grund und Boden mit 20 % anzusetzen.
Achtung: EStR Rz 6646: Die Befreiung steht nur dem Errichter selbst zu. Diese Befreiung gilt bei Veräußerungen ab 1.1.2013
nicht für den/die unentgeltlichen Erwerber.
Laut vorläufiger Auskunft der Finanz erstreckt sich die Herstellereigenschaft auf den gesamten im Zeitpunkt der Veräußerung
bessenen Anteil, solange zum Errichtungszeitpunkt der Veräußerer zumindest teilweise Hersteller war - relevant zB bei
Errichtung des Gebäudes durch Ehegatten, nachfolgender Scheidung mit Übertragung an einen und späterer Veräußerung.
Trotz Herstellung nur des halben Teils bleibt der Veräußerer Hersteller.
049
Einkünfteerzielung in den letzten zehn Jahren
Die Herstellerbefreiung steht nur zu, soweit das errichtete Gebäude nicht innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von
Einkünften genutzt worden ist (§ 30 Abs 2 Z 2 EStG). Dabei ist auch eine kurzfristige Nutzung zur Einkünfteerzielung
befreiungsschädlich. Es bleibt jedoch die Befreiung für nicht vermietete selbst hergestellte Gebäudeteile gewahrt. Im Fall
einer teilweisen Nutzung zur Erzielung von Einkünften steht die Befreiung anteilig zu. Siehe EStR Rz 6647.
050
Herstellerbefreiung - Zur Einkünfteerzielung genutzter Anteil
ErlRV zum 1.StabG 2012, 1680 BlgNR 24.GP zu § 30 EStG: Anders als nach der bisherigen Rechtslage soll die
Herstellerbefreiung insoweit nicht greifen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften
gedient hat. Im Fall einer teilweisen Nutzung zur Erzielung von Einkünften steht die Befreiung anteilig zu.
Das Berechnungsmodul sieht zwei Arten der Berechnung vor: anteilig, wenn etwa klar ist, dass zB ein Drittel des Hauses
vermietet war, oder betraglich, wenn eine Einheit, die gesondert im Vertrag bewertet ist, zur Einkünfteerzielung gedient hat.
051
Anteilige Ermittlung des zur Einkünfteerzielung genutzten Teils
Hier ist der Prozentsatz einzugeben, der dem für die Einkünfteerzielung genutzen und damit dem steuerpflichtigen Teil
entspricht. Die Prozenteingabe kann auf der Betragseingabeseite allenfalls noch einmal korrigiert werden.
052
Anrechenbare Verkehrssteuern
Gemäß § 30 Abs 8 EStG können auf Antrag im Rahmen der Veranlagung (dh es ist eine Steuererklärung nach Ablauf des
Jahres abzugeben) unter bestimmten Voraussetzungen jene Steuern auf die Einkommensteuer (ImmoESt) angerechnet
werden, die sonst zu einer Doppelbelastung führen würden und innerhalb von drei Jahren vor dem Verkauf anlässlich des
Grundstückserwerbs entrichtet wurden. Dies betrifft (grundsätzlich) Erbschafts- und Schenkungssteuer (mittlerweile
abgeschafft und noch nicht wieder eingeführt), Grunderwerbsteuer oder Stiftungseingangssteuer (hier nicht relevant). Siehe
auch EStR Rz 6680.
053
Anrechenbare Steuern
EStR Rz 6680: Ein Antrag gemäß § 30 Abs 8 EStG 1988 auf Anrechnung kann nur im Rahmen einer Veranlagung gestellt
werden. Eine Doppelbelastung kann nur vorliegen, als die Bemessungsgrundlage für diese Steuern die ursprünglichen
Anschaffungskosten überstiegen hat. Bei Grundstücke und Gebäuden, bei denen die Erbschafts- und Schenkungssteuer, die
Grunderwerbsteuer oder die Stiftungseingangssteuer nach dem dreifachen Einheitswert bemessen wird, ist keine
Anrechnung vorzunehmen, es sei denn, der dreifache Einheitswert liegt über den ursprünglichen Anschaffungskosten.
Erläuterungen zur Betragseingabe
Allgemeines
Die Betragseingabe im Berechnungstool wird dynamisch - je nach den vorhergehenden Antworten - aufgebaut.
Die Bedeutung der Betragseingaben wird unten pro Zeile dargestellt. In vielen Fällen sind aber mehrere Spalten zu befüllen.
Möglich sind die Folgenden Spalten:
Anteil Grund (steuerpflichtig)
Anteil Grund (steuerfrei)
Anteil Gebäude (steuerpflichtig)
Anteil Gebäude (steuerfrei)
Summe Gebäude zur Aufteilung in steuerpflichtig und steuerfrei
Teilen Sie daher den jeweiligen Betrag nach einem geeigneten Schlüssel (zB Fläche, Prozentsatz, bekannte Teilbeträge,
Wertverhältnis, historische Kosten) auf die Spalten auf.
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Stand 2. AbgÄG 2014
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Immobilienertragsteuer
Ausfüllhilfe
Prozentanteil steuerpflichtig
Hier wird der Prozentanteil wiedergegeben, der bei der Fragenerfassung angegeben wurde und den steuerpflichtigen Anteil
des Gebäudes beschreibt. Denn steuerfrei bei der Herstellerbefreiung ist nur der nicht zur Einkünfteerzielung (in den letzten
zehn Jahr en) genutzte Teil.
Derzeit ist die Funktion zur Änderung des Prozentanteils noch nicht freigeschaltet.
500
Verkaufserlös Hausbesorgerwohnung
Geben Sie hier den Erlös an, der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfällt.
Der Gesamterlös aller Wohnungseigentümer darf 150.000 € nicht übersteigen, da sonst die Vereinfachungsvorschrift des
§ 30b Abs 6 EStG nicht anwendbar ist. Diesfalls müsste die normale Berechnung nach § 30 Abs 3 oder 4 EStG durchgeführt
werden.
501
Veräußerungserlös Grund und Boden
Geben Sie hier bitte den Veräußerungserlös für den Grund an. Bei mehreren Veräußerern bitte Veräußerungserlös aufteilen,
da jeder Veräußerer gesondert betrachtet werden muss! Generell empfiehlt es sich, vertraglich den Erlös auf Grund und
Gebäude aufzuteilen, um Zweifel auszuschließen.
Bei Teilumwidmungen ist hier der Erlösteil für den seit der Anschaffung bzw nach dem 1.1.1988 umgewidmeten Grundanteil
anzugeben.
In einigen Fällen muss der Erlös für den Grund nochmals aufgeteilt werden auf einen steuerpflichtigen und einen steuerfreien
Anteil (zB bei teilweiser Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung, bei einem sehr großen Grundstück, oder mehr als 2
KFZ-Stellplä tzen). Es kann auch die Veräußerung eines ab 1.4.2012 entnommenen bebauten Grundstücks eine getrennte
Einkünfteermittlung erforderlich machen. Für zum 31.12.2012 nicht steuerverfangenen Grund und Boden ist die pauschale
Einkünfteermittlung anwendbar, für das zum 31.3.2012 steuerverfangene Gebäude ist hingegen die Regeleinkünfteermittlung
anzuwenden.
Zum Veräußerungserlös EStR Rz 6655.
502
Veräußerungserlös für den nicht umgewidmeten Teil
Aufgrund Ihrer Angaben liegt eine Teilumwidmung vor. Geben Sie hier den Teil des Erlöses an, der auf den nicht
umgewidmeten Grundanteil entfällt. Bei Anwendbarkeit der Pauschalbesteuerung des § 30 Abs 4 EStG wird von diesem Teil
ein 86%iger Pauschalabsch lag für Anschaffungskosten abgezogen.
Die Aufteilung ist anhand der Marktpreisverhältnisse vorzunehmen (Marktpreis Bauland * Fläche Bauland : Marktpreis
Gründland * Fläche Grünland). Vgl EStR Rz 6673.
503
Veräußerungserlös Gebäude
Zum Veräußerungserlös gehören vor allem ein empfangener Barkaufpreis sowie die Übernahme von Verbindlichkeiten durch
den Erwerber. Auch sonstige wirtschatliche (geldwerte) Vorteile kommen in Betracht. Vgl EStR Rz 6655.
In bestimmten Fällen wird der Veräußerungsvorgang in zwei Veräußerungen aufgesplittet und für einen der Vorgänge ein
fiktiver Veräußerungserlös angesetzt. Diese Beträge werden explizit abgefragt.
Bei Teilumwidmungen ist hier der Erlösanteil für die Gebäude anzusetzen, die auf Grund stehen, der im relevanten Zeitraum
(ab 1.1.1988, aber jedenfalls erst nach entgeltlicher Anschaffung) umgewidmet wurde.
504
Veräußerungserlös nicht umgewidmeter Teil Gebäude
Der Veräußerungserlös für Gebäude ist nach Teilumwidmungen aufzuteilen auf den umgewidmeten und den nicht
umgewidmeten Teil. Der nicht umgewidmete Teil kann nur ein Gebäude betreffen, das auf bereits vor dem Erwerb
umgewidmetem Grund steht. Zur Berechnungsmodalität vgl EStR Rz 6673.
505
506
Fiktive Anschaffungskosten
Beim Verkauf von Gebäuden des Altvermögens, die erstmalig frühestens im Jahr 2013 zur Einkünfteerzielung verwendet
werden, ist eine zweigeteilte Veräußerungsgewinnermittlung vorzunehmen. Vgl EStR Rz 6658.
Von der Anschaffung bis zum Beginn der Vermietung kann die Pauschalberechnung angewendet werden, wobei als
Veräußerungserlös die fiktiven Anschaffungskosten gelten. Diese müssen dem Verkäufer oder seinem Steuerberater bekannt
sein, da sie zwingend als Abschreibungsbasis heranzuziehen sind.
Vom Beginn der Vermietung bis zum Verkauf sind die Wertänderungen nach § 30 Abs 3 EStG zu erfassen.
507
Historische Anschaffungskosten Grund
Details in EStR Rz 6660: Kaufpreis samt Nebenkosten (zB Vertragserrichtungskosten, Beratungskosten, Käuferprovision,
Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Aufschließungskosten, nicht aber zB Geldbeschaffungskosten oder Zinsen).
Nachträgliche Anpassungen sind zu berücksichtigen.
Müssen die Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks in einen Grund- und Bodenanteil und einen Gebäudeanteil
aufgesplittet werden, bestehen keine Bedenken, den Anteil von Grund und Boden mit 20 % anzusetzen (siehe Rz 6447).
Herstellungskosten von Straße und Wegen sind Bestandteil der Anschaffungskosten des Grund und Bodens.
EStR Rz 6660: Anschlusskosten an Versorgungsnetze stellen grundsätzlich Teilherstellungskosten des Gebäudes dar. Da
allerdings diese Anschlusskosten zur Veräußerung des unbebauten Grundstücks erforderlich sind, bestehen keine Bedenken,
diese Anschlusskosten den Anschaffungskosten von Grund und Boden zuzurechnen.
Soweit bezahlte Vorsteuerbeträge abziehbar waren, gehören sie nicht zu den Anschaffungskosten (idR bei
umsatzsteuerpflichtiger Verwendung des Grundstücks).
Natürliche Personen - Privatvermögen
Stand 2. AbgÄG 2014
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Immobilienertragsteuer
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Forts.
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Ausfüllhilfe
Wurde unentgeltlich erworben, sind die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers maßgeblich. Kosten des unentgeltlichen
Erwerbs stellen nach Ansicht der Finanzverwaltung keine Anschaffungskosten dar, weil keine Anschaffung, sondern ein
unentgeltlicher Erwerb vorlag.
Anschaffungskosten unentgeltlich an die Gemeinde abgetretener Grundflächen
Gemäß § 30 Abs 3 vierter Satz EStG sind - sofern Grundstücksteile im Zuge einer Änderung der Widmung auf Grund
gesetzlicher Vorgaben an die Gemeinde übertragen werden müssen - die Anschaffungskosten der verbleibenden
Grundstücksteile um die Anschaffungsko sten der übertragenen Grundstücksteile erhöhen.
In Summe muss sich daher wieder der tatsächliche Kaufpreis für das Grundstück vor Teilabtretung ergeben.
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Historische Anschaffungskosten Gebäude
Hier ist der historische Kaufpreis für das Gebäude inklusive Anschaffungsnebenkosten einzugeben.
In der Regel wurden die Kaufpreise früher nicht gesplittet. Vereinfachend kann daher von einem Ansatz von 80% des
historischen Kaufpreises (samt Nebenkosten) ausgegangen werden, wenn nicht die Verhältnisse des Einzelfalles dagegen
sprechen (Extrembeispiel: verfallenes Haus in bester Innenstadtlage; generell Innenstadtlagen).
EStR Rz 6660: Anschlusskosten Versorgungsnetze stellen grundsätzlich Teilherstellungskosten des Gebäudes dar. Da
allerdings diese Anschlusskosten zur Veräußerung des unbebauten Grundstücks erforderlich sind, bestehen keine Bedenken,
diese Anschlusskosten den Anschaffungskosten von Grund und Boden zuzurechnen.
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Herstellungsaufwendungen
EStR Rz 6662: alle Aufwendungen, die erforderlich waren, um das Wirtschaftsgut in den Zustand zu versetzen, den es bei der
Veräußerung hat. ZB Errichtungskosten, Umbau, Ausbau, Zubau. Vgl die nähere Umschreibung in EStR Rz 2198 und Beispiele
in Rz 6476.
Finanzierungskosten können als Teil der Herstellungskosten angesetzt werden, soweit sie auf den Herstellungszeitraum entfallen.
Eigenleistungen können nicht berücksichtigt werden.
Aufwendungen des Mieters vor dem Erwerb der gemieteten Wohnung können angesetzt werden (Mieterinvestitionen).
Soweit Herstellungsaufwendungen (wenn auch nur über die Abschreibung) bereits steuermindernd berücksichtigt wurden,
dürfen sie bei der Veräußerungsgewinnermittlung nicht noch einmal angesetzt werden. Das heißt, es dürfen nur noch offene
Beträge (Zehntel, Fünfzehntel, oder noch nicht normal abgeschriebene Beträge) hier eingetragen werden.
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Instandsetzungsaufwendungen
EStR Rz 6663: Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungsaufwendungen gehören und alleine oder
zusammen mit dem Herstellungsaufwand den Nutzwert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer
wesentlich verlängern. Beispiele in EStR Rz 6469.
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort in voller Höhe abgesetzte Instandsetzungsaufwendungen (für
Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen) sind nicht noch einmal zu berücksichtigen. Typischerweise sind solche
Aufwendungen im Rahmen der Ver mietung und Verpachtung auf zehn Jahre verteilt abzusetzen. Abgezogen werden dürfen
nur die noch nicht im Rahmen einer Steuererklärung berücksichtigten Zehntel.
Soweit Instandsetzungsaufwendungen im Rahmen der Wohnhaussanierung als Sonderausgaben abgezogen worden sind,
hindert dies ihre ungeschmälerte Berücksichtigung hingegen nicht. Bei vermieteten Gebäuden sind nur jene
Instandesetzungszehntel einkünftemindernd abzuziehen, die auf Zeiträume nach der Veräußerung entfallen, weil diese bei
Ermittlung der Einkünfte aus V+V nicht mehr zu berücksichtigen sind (Rz 6484).
Unter Instandsetzungsaufwand fallen (EStR Rz 6467): ● der Austausch von Türen, Fenstern und Stiegen, ● die Erneuerung des
Daches oder Dachstuhls, ● der Austausch von Zwischenwänden oder Zwischendecken, ● die Erneuerung oder der Austausch
von Heizungsanlag en, Elektro-, Gas-, Wasser-, Heizungsinstallationen oder Sanitäranlagen, ● die Erneuerung der
Außenfassade samt Wärmedämmung, ● eine Trockenlegung von Mauern. Hingegen sind laufende Wartung, Reparaturen,
das Ausmalen von Räumen und Stiegenhäusern, die Beseitigung von Putzschäden, Reparaturen nach Sturm und Hagel
Erhaltungsaufwand und fallen nicht unter Instandsetzungsaufwand.
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Absetzung für Abnutzung
EStR Rz 6664: Afa-Beträge, die bei Ermittlung von Einkünften abgezogen worden sind, vermindern zur Vermeidung von
Doppelberücksichtigung die adaptierten Anschaffungskosten. Afa-Beträge für Gebäude(teile) des Betriebsvermögens, die
bei den betrieblichen Einkünften abgezogen worden sind, sind nicht hinzuzurechnen, weil sie grundsätzlich bereits im
Rahmen der Erfassung stiller Reserven im Entnahmezeitpunkt Berücksichtigung gefunden haben. Der dabei angesetzte
Entnahmewert ist an die Stelle der tatsächlichen Anschaffungskosten getreten (§ 6 Abs 4 EStG 1988). Hingegen sind
eingelegte Afa-Beträge bei in untergeordnetem Ausmaß betrieblich genutzten Gebäudeteilen zur Vermeidung einer
Doppelberücksichtigung einkünfteerhöhend anzusetzen.
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Steuerfreie Beträge nach § 28 Abs 6 EStG
EStR Rz 6665: Nach § 30 Abs 3 EStG 1988 sind die Anschaffungskosten um nach § 28 Abs 6 EStG 1988 steuerbefreite
Subventionen der öffentlichen Hand zu vermindern. Hat der Steuerpflichtige außerhalb der Einkunftserzielung Subventionen
der öffentlichen Hand erhalten, so sind im Hinblick auf § 20 Abs 2 EStG 1988 ebenfalls nur die aus eigenen Mitteln
getragenen Anschaffungs-, Herstellungs- oder Instandsetzungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte zu berücksichtigen.
514
Kosten der Selbstberechnung
EStR Rz 776 und 6666: die konkret durch einen Parteienvertreter in Rechnung gestellten Kosten für die Durchführung der
Mitteilung gemäß § 30c Abs 1 EStG 19888 oder Durchführung der Selbstberechnung der ImmoESt. Dazu gehören auch die
Kosten für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage, inklusive Fremdhonorare (Steuerberater) - siehe auch EStR Rz 6666.
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Forts.
Ausfüllhilfe
Nicht abziehbar sind: Verkäuferprovision an den Makler, Kosten für Inserate, Kosten von Bewertungsgutachten, vom Verkäufer
übernommene Vertragserrichtungskosten, Fremdkapitalzinsen.
Abziehbar bleiben vorgenannten Kosten nur, soweit ausnahmsweise der Normalsteuersatz nach § 33 Abs 1 EStG 1988
anzuwenden ist zB bei Veräußerung gegen Rente.
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Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigung
Wenn ein Unternehmer (darunter fallen auch Vermieter, die nicht kleinunternehmerbefreit sind) ein Grundstück verkauft, ist
der Verkauf grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG). Dann kommt es zur Vorsteuerberichtigung, das heißt, der
Unter nehmer muss Vorsteuern, die er in den letzten 10 Jahren (Anschaffungen, aktivierungspflichtige Aufwendungen bzw
Großreparaturen bei erstmaliger Verwendung als Anlagevermögen im Unternehmen bis 30.4.2004 bzw Vermietung bis
31.3.2012) bzw 20 Jahren (bei ers tmaliger Verwendung als Anlagevermögen im Unternehmen ab 1.5.2004 [§ 12 Abs 10a UStG
idF vor BGBl I 22/2012] bzw erstmaliger Vermietung nach 31.3.2012 - vgl §§ 12 Abs 10 UStG und 28 Abs 24 Z 3 und Abs 38 Z 2
UStG idF BGBl I 22/2012) beansprucht hat, antei lig an das Finanzamt zurückzahlen. Dies erhöht für ihn die
Anschaffungskosten, daher werden die Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen um diesen Betrag vermindert.
Die Vorsteuerberichtigung kann durch Option zur Umsatzsteuerpflicht nach § 6 Abs 2 UStG vermieden werden (dafür erhöht
sich die GrESt-Bemessungsgrundlage).
Vgl Entwurf Wartungserlass EStR Rz 6666: Vorsteuerberichtigungsbeträge nach § 12 Abs 10 UStG ( § 30 Abs 3 1. Teilstrich EStG
1988) - Details siehe Rz 737 ff
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Nachversteuerung Fünfzehntel
EStR Rz 6674: Soweit innerhalb der letzten fünfzehn Jahren vor der Veräußerung Herstellungsaufwendungen nach § 28 Abs 3
EStG 1988 beschleunigt abgesetzt worden sind, ist - für Veräußerungen ab 1.4.2012 - die HÄLFTE dieser kumulierten
Abschreibungen einkünfteerhöhend anzusetzen. § 30 Abs 4 letzter Satz EStG.
Die Hinzurechnung hat auch dann zu erfolgen, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück unentgeltlich erworben hat und
(nur oder auch) der Rechtsvorgänger Abschreibungen nach § 28 Abs 3 EStG 1988 vorgenommen hat.
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