Investment Market NOW!

INVESTMENT MARKET SWITZERLAND
Juli 2016
Investment
Market
NOW!
Juli 2016
INVESTMENT MARKET SWITZERLAND
Inhalt
Wir freuen uns sehr, Ihnen anbei die erste Ausgabe unseres Investment Market Now! zu präsentieren.
In dieser Publikation möchten wir Sie über aktuelle Beobachtungen, Entwicklungen und Trends im
Transaktionsmarkt Schweiz informieren. Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre.
03 Investment Markt Schweiz
Aktuelle Beobachtungen im Schweizer Transaktionsmarkt
04 Negativzinsen - Quo vadis
Interview mit Prof. Dr. Jean-Pierre Danthine
06
Key figures
Transaktionsrenditen im Überblick
07
Birchermüsli mit Reto Ehinger
Über die Herausforderungen in der Akquisition
11
EMEA Anlagemarkt 2016
Ergebnisse der CBRE Investorenumfrage
CBRE Research
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Juli 2016
INVESTMENT MARKET SWITZERLAND
Investment Markt Schweiz
neben den traditionellen Gefässen alternative
Produkte kreiert werden. Nebst Logistik, Retail
und Hotellerie, wird in der Schweiz auch vermehrt in Alters- oder Studentenwohnen investiert. In anderen europäischen Märkten sind
die Investoren teilweise noch breiter aufgestellt
und investieren auch in Kultur- bzw. Unterhaltungseinrichtungen, Data Center und Infrastrukturprojekte.
Im Vergleich zum intensiven Wettbewerb im
Core-Bereich gibt es im «Value-Add» und «Opportunistic» Segment weiterhin interessante
Investitionsmöglichkeiten mit hohen Anfangsrenditen. In den letzten Jahren haben sich insbesondere ausländische Investitionsvehikel
auf diesen Bereich spezialisiert. Aufgrund der
limitierten Nachfrage werden derartige Objekte häufig im Rahmen von einstufigen Bieterverfahren oder bilateral verkauft.
In Anbetracht dieser aktuellen Entwicklungen
möchten wir im Folgenden mit zwei Experten
sprechen. Prof. Dr. Jean-Pierre Danthine, als
langjähriges Mitglied des Nationalbankdirektoriums, teilt mit uns seine Einschätzungen
zur weiteren makroökonomischen Entwicklung und Reto Ehinger, Chef Immobilientransaktionen bei Credit Suisse Real Estate Investment Managment, erzählt uns bei einem
Birchermüsli, was die heutige Situation für ihn
als Vertreter eines Grossinvestors bedeutet.
Das anhaltende Tiefzinsumfeld sowie die relativ hohe Volatilität an den Anlagemärkten führt
zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilieninvestitionen. In einer derartigen Situation
suchen Anleger vermehrt nach sinnvollen und
rentablen Ergänzungen zum bestehenden
Portfolio. Im Immobilienmarkt Schweiz existieren auch für Core-Objekte nach wie vor deutlich positive Renditen und ein Yield-Spread,
der sich sogar noch weiter erhöht hat.
Die dominanten Marktakteure im Immobiliensegment sind weiterhin Institutionelle Investoren, wie Pensionskassen und Versicherungen.
Darüber hinaus sind auch vermehrt Privatinvestoren aktiv, welche individuell oder im Rahmen von Club-Deals teilweise hohe Volumina
anlegen können. Aufgrund der historisch tiefen Renditen in hochentwickelten Immobilienmärkten wie beispielsweise Deutschland und
den Niederlanden sind zudem auch Markteintritte von grossen ausländischen Immobilieninvestoren zu beobachten.
Aufgrund der vergleichbaren Anlageprofile der
institutionellen Investorengruppen fokussiert
sich die Nachfrage vor allem auf Wohn- und
Büroobjekte im «Core-Segment». Da das Angebot solcher Objekte trotz Spitzenpreisen limitiert ist, werden die Bieterprozesse zunehmend
kompetitiver. Dies führt zu einer weiteren
Kompression der Renditen in diesem Sektor.
Der anhaltende Anlagedruck führt dazu, dass
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INVESTMENT MARKET SWITZERLAND
Negativzinsen - Quo vadis?
Die leichte Zinserhöhung der FED Ende 2015 lässt Raum für Spekulationen betreffend der künftigen Strategie der EZB und der
SNB. In einem Interview mit dem ehemaligen Vizepräsidenten
der SNB Prof. Dr. Jean-Pierre Danthine haben wir die makroökonomischen Zusammenhänge und die möglichen Auswirkungen
auf die Strategie der Schweizer Nationalbank diskutiert.
CBRE: Die Zentralbanken stehen seit der Finanzkrise von 2008 im Rampenlicht und werden als die Hauptakteure bei den Bemühungen
zur Stabilisierung und Wiederbelebung des
Wirtschaftssystems wahrgenommen. Sind die
Zentralbanken die einzigen Player, die in der
Lage sind, unser globales Wirtschaftssystem zu
stützen?
CBRE: Die Politik der SNB ist eng mit jener der
Notenbanken der EU-Länder verbunden. Wird
sich die jüngste Entscheidung von Mario
Draghi, den Leitzins der EZB zu senken, in den
nächsten Wochen auf die Zinssätze in der
Schweiz auswirken?
Prof. Danthine: Ich denke, dass die neuen Massnahmen Draghis nur schwache Auswirkungen haben werden. Das Problem der Eurozone ist heute
nicht mehr unbedingt die Geldpolitik. Grundsätzlich dürften die Effekte des ‚Quantitative Easing‘
nur sehr gering sein. Daher bleibt zu hoffen, dass
die Aufgabe der SNB durch diese neuen Entwicklungen nicht zu sehr erschwert wird.
Prof. Danthine: Nein, dies ist keineswegs der Fall.
In einer Reihe konkreter Fälle kann man heute sogar sagen, dass die geldpolitischen Instrumente
keine Antworten auf die Probleme liefern, mit denen wir konfrontiert sind. Ich denke insbesondere
an die jüngsten „Quantitative Easing“-Massnahmen, die von der Japanischen Zentralbank und der
EZB ergriffen worden sind. Doch die Krise hat gezeigt, dass die Zentralbanken aufgrund ihres Unabhängigkeitsstatus zu den agilsten und flexibelsten Akteuren geworden sind. Sie sind in der Lage,
neue Handlungsmassnahmen in kürzester Zeit
umzusetzen. Leider hat dies die Regierungen in
Versuchung geführt, den Währungsbehörden die
alleinige Handlungsfreiheit zu gewähren und ihnen ermöglicht, ihre konjunkturelle Unterstützung
auf ein Mindestmaß zu beschränken. Durch diese
mangelnde Koordination sind die Währungsbehörden in eine Sackgasse geraten –sie befinden
sich unweigerlich in einer ‚the only game in town’
Lage.
CBRE Research
CBRE: Könnte sich die SNB in einer Lage befinden, in der sie gezwungen wäre, ihre interne
Politik in eine Richtung zu steuern, die mit der
Politik der EZB nicht korreliert?
Prof. Danthine: Solange der Schweizer Franken
im Verhältnis zum Euro zu stark ist, wird es für die
SNB schwierig sein, sich von den geldpolitischen
Entscheidungen der Eurozone zu lösen: Die Zinsdifferenz zwischen den Aktiva in Schweizer Franken und den Aktiva in Euro ist entscheidend. Es
bedürfte einer sehr deutlichen Abschwächung des
Franken und stabilere weltwirtschaftliche Aussichten, damit die SNB eine Anhebung der Zinssätze vor der EZB in Betracht ziehen könnte.
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Juli 2016
INVESTMENT MARKET SWITZERLAND
„Solange der Schweizer Franken
im Verhältnis zum Euro zu stark
ist, wird es für die SNB schwierig sein, sich von den geldpolitischen Entscheidungen der Eurozone zu lösen.“
chen wir in der Schweiz oft von einer Überhitzung
des eigengenutzten Immobilienmarkts. Der Markt
für Renditeimmobilien, der sich aus Sicht mancher
Experten auf einem historischen Höchststand befindet, weist nach wie vor eine starke Nachfrage
auf, insbesondere durch den Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten.
CBRE: Die Mehrheit aller Immobilientransaktionen erfolgt durch institutionelle Anleger.
Könnte sich trotz der unterschiedlichen Ausgangslage eine Immobilienkrise wie in den
90er Jahren wiederholen?
CBRE: Was sind mögliche kurz- oder mittelfristige Szenarien in Bezug auf die Zinssätze? Werden die Zinssätze aus Ihrer Sicht eher langsam
ansteigen oder ist die Möglichkeit eines plötzlichen Anstiegs nicht auszuschliessen?
Prof. Danthine: Die Problematik ist ernst zu nehmen und dies könnte eine erneute Verschärfung
der Regelungen bzw. Verordnungen rechtfertigen.
Das Risiko der 90er Jahre steht jedoch im direkten
Verhältnis zu den festzustellenden Hebeleffekten.
Wenn, wie Sie sagen die Ausgangslage unterschiedlich ist und die Hebelwirkungen gering bleiben,
dann dürften uns solch dramatische Entwicklungen, wie wir sie während der Krise der 90er Jahre
erlebt haben, erspart bleiben.
Prof. Danthine: Das wahrscheinlichste Szenario
ist ein sehr langsamer und schrittweiser Anstieg
der Zinssätze. Eine moderate Inflation würde es
den Zentralbanken ermöglichen, die Wirtschaft an
der langen Leine zu lassen, ohne eine starke „Ausbremsung“ vornehmen zu müssen. Ein deutlicher
Anstieg der Inflation in den USA, der die FED zu
einer schnelleren Anhebung des Leitzinses bewegen würde, ist nicht vollkommen auszuschliessen.
Allerdings ist dieses Szenario eher unwahrscheinlich. Die meisten Experten messen dem umgekehrten Szenario, d.h. einer Beibehaltung eines ungewöhnlich niedrigen Niveaus der Zinssätze über
eine lange Zeitdauer, erheblich mehr Bedeutung
bei!
CBRE: Besteht das Risiko einer Blasenbildung
in Bezug auf Immobilienanlagen, falls die Zinssätze über mehrere Jahre auf einem niedrigen
Niveau verharren? Könnte eine solche Entwicklung systematische Risiken für unsere Wirtschaftssysteme haben?
Prof. Danthine: Dieses Risiko besteht. Es gibt jedoch einen wachsenden Konsens darüber, dass die
Behörden dem systematischen Risiko eines niedrigen Zinssatzes mit anderen rechtlichen Rahmenbedingungen, sogenannten makroprudenziellen
Massnahmen, begegnen müssen. Im Übrigen spre-
CBRE Research
Prof. Dr. Jean-Pierre Danthine, war von 20092015 Vizepräsident des Direktoriums der Schweizer Nationalbank. Er ist weiterhin als Professor an
der Columbia University in New York tätig und ist
Research Fellow des Center for Economic Policy
Research (CEPR), London.
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INVESTMENT MARKET SWITZERLAND
Key figures
Der Immobilieninvestitionsmarkt ist im Core-Segment
ausserordentlich kompetitiv und sehr liquide; die
Aktivitäten auf Käufer- und Verkäuferseite nehmen wir
aktuell als sehr hoch war.
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
NETTORENDITEERWARTUNGEN 2016
BASEL
GENF
ZÜRICH
TREND
WOHNEN
Prime
3.0 - 3.5%
3.0 - 3.5%
2.75 - 3.25%
Secondary
3.5 - 4.0%
3.25 - 3.75%
3.25 - 3.75%
BÜRO
Core
3.25 - 3.75%
3.0 - 3.75%
3.0 - 3.5%
Value Add
4.5 - 5.0%
4.25 - 4.75%
4.25 - 4.75%
Opportunistic
5.5 - 7.5%
5.5 - 6.5%
5.5 - 7.0%
Prime
4.5 - 5.0%
4.25 - 5.0%
4.0 - 4.75%
Secondary
5.5 - 7.0%
5.25 - 6.0%
5.0 - 6.0%
Core
4.5 - 5.25%
4.25 - 5.0%
4.25 - 5.0%
Value Add
5.5 - 6.5%
5.5 - 6.25%
5.25 - 6.25%
Opportunistic
6.5 - 9.0%
5.5 - 7.25%
5.5 - 8.0%
SHOPPING CENTER
INDUSTRIE & LOGISTIK
HOTEL
Prime
4.5 - 5.25%
4.0 - 5.0%
4.0 - 5.0%
Secondary
5.5 - 6.75%
5.0 - 6.25%
5.0 - 6.0%
Quelle: CBRE Capital Markets, 2016
CBRE Research
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INVESTMENT MARKET SWITZERLAND
Birchermüsli mit Reto Ehinger
kompetitiver Verkäufermarkt, insbesondere was
Core und Core+ Objekte betrifft. Die Renditen für
gute Objekte sind auf einem historischen Tiefststand. Dies betrifft im allgemeinen Wohnliegenschaften und Geschäftsliegenschaften an guten
A-Lagen, mit stabilen Cash-Flows und langfristigen Mietverträgen.»
Zürich 3. Mai 2016, es ist leicht bewölkt und hat
angenehme 22 Grad. Wir gehen vom Büro Richtung Central, entlang der Limmat, überqueren
diese an der Rathausbrücke, kreuzen den
Münsterhof und erreichen unser Ziel – das Cafe
Sprüngli am Paradeplatz. An diesem Ort haben
wir uns um 10.30 Uhr mit Reto Ehinger verabredet, um unser erstes Gespräch bei einem «Birchermüsli mit...» zu führen.
CBRE: Das Credit Suisse Real Estate Investment Management ist einer der aktivsten Investoren in der Schweiz; akquiriert ihr mehrheitlich durch strukturierte Bieterverfahren
oder Off-Market Opportunitäten?
Diese Rubrik soll ein fester Bestandteil in unserem Snapshot werden. Wir suchen den Austausch mit interessanten Persönlichkeiten aus
der Immobilienbranche, um über aktuelle Entwicklungen, Trends und Aussichten zu diskutieren. Wir freuen uns, dass wir mit Reto Ehinger diese Rubrik beginnen dürfen.
Ehinger: In den letzten Jahren konnten wir durch
unsere Innovationskraft, die starke Marktpräsenz
und unsere effizienten Organisationsstrukturen
überdurchschnittlich stark wachsen. Die Lancierung von neuen Themenprodukten mit Fokus auf
gesellschaftliche und wirtschaftliche Trends hat
sicherlich bewirkt, dass wir uns gegenüber anderen Marktakteuren gut positionieren konnten. Diese Positionierung ermöglichte es uns zahlreiche
Off-Market Geschäfte erfolgreich abzuwickeln. In
der aktuellen Marktsituation sind solche Möglichkeiten leider selten und strukturierte Bieterverfahren die Regel geworden. Der Aufwand in der Akquisition ist entsprechend gestiegen und die
Akquisitionschancen tendenziell gesunken. Daher
sind wir dabei den Prozess für die Prüfung der Due
Diligence noch effizienter zu gestalten. Durch unsere sehr gute Vernetzung und die Fähigkeit, grosse
und komplexe Transaktionen effizient abzuwickeln, gibt es jedoch für uns auch heute immer wieder vielversprechende Off-Market Opportunitäten.
Unabhängig vom aktuellen Marktumfeld bleiben
wir unserem Ziel treu, die besten nachhaltigen Immobilieninvestitionen für unsere Anleger zu finden.
Nach der Begrüssung im Cafe Sprüngli und der
Bestellung des Birchermüsli stellen wir auch
gleich die erste Frage.
CBRE: Wie schätzt du die Situation für professionelle Anleger in Bezug auf den Immobilienmarkt Schweiz ein?
Ehinger: Das Tiefzinsniveau und insbesondere die
Einführung der Negativzinsen vermochten die
Renditen auf dem Immobilienmarkt nochmals
spürbar zu senken. Für institutionelle Investoren,
wie beispielsweise Versicherungen und Pensionskassen stehen Immobilienanlagen dennoch stark
im Fokus. Die erzielbaren Renditen sind insbesondere gegenüber anderen Anlagen immer noch sehr
attraktiv. Die Rendite-Spreads von Immobilienanlagen zu langlaufenden Bundesobligationen sind
langfristig gesehen überdurchschnittlich hoch. Die
Suche nach stabilen Renditen und Cash-Flows führen viele professionelle (wie auch private Anleger)
in den Immobilienmarkt. Es herrscht ein stark
CBRE Research
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Juli 2016
INVESTMENT MARKET SWITZERLAND
CBRE: Core Objekte werden zu Höchstpreisen
am Markt gehandelt. Welche Auswirkungen
auf Netto-Renditen und Portfoliostrategien
sind in Zukunft zu erwarten?
Reto Ehinger ist seit Anfang
2016 Leiter Akquisition &
Verkauf Schweiz beim Real
Estate Investment Management der Credit Suisse. Er ist
verantwortlich für sämtliche
Immobilientransaktionen
der Schweizer Immobilienanlageprodukte und leitet
ein Team mit 15 Mitarbeitern.
Ehinger: Die Renditen von Core Objekten sind historisch tief. Dies insbesondere aufgrund des aktuellen Tiefzinsniveaus. Kurzfristig ist bei den Zinsen keine Normalisierung absehbar. Solange sich
bei den Zinsen keine Kehrtwende abzeichnet, werden sich die Marktakteure mit der aktuellen Situation, den tiefen Renditen bei Immobilienanlagen,
arrangieren müssen und ihre Strategien darauf
abstimmen. Die Angebotsseite für Core Objekte ist
in diesem Umfeld sehr limitiert, da institutionelle
Investoren aufgrund des Anlagedrucks weniger auf
der Verkäuferseite auftreten. In unseren Portfoliostrategien reagieren wir auf das aktuelle Marktumfeld. Mit aktivem Portfoliomanagement nutzen wir die Marktsituation für Verkäufe von
Liegenschaften mit zukünftig eingeschränkten
Renditepotenzial aus. Andererseits richten wir unsere Strategie darauf aus mittels selektiven Ankäufen ein moderates Nettowachstum des Portfolios zu erzielen. Zunehmend interessanter werden
aus unserer Sicht auch Objekte die vielleicht erst
auf den zweiten Blick überzeugen.
unabhängige Bewertung angewiesen.
CBRE: Weshalb sehen wir aktuell eine starke
Fokussierung auf Wohnimmobilien von Institutionellen und privaten Investoren??
Ehinger: Wohnimmobilien gelten nach wie vor als
sehr sichere und nachhaltige Anlagen und werden
von den Investoren und Anlegern als weniger konjunktursensitiv wahrgenommen. Die Leerstandquoten sind gesamtschweizerisch auf tiefem
Niveau. Die Nachfrage nach Wohnungen ist sowohl bei günstigem Wohnraum als auch im gehobenen Segment gut und stabil. Die Zuwanderung
ist nach wie vor auf hohem Niveau.
CBRE: Wie ist der Austausch mit Bewertern
und anderen Spezialisten im Rahmen einer
komplexen Akquisition?
CBRE: Welchen Trend siehst du bei der Preisentwicklung von Wohnimmobilien? Ist ein
Wohnbauprojekt in Mümliswil SO risikobehafteter als eine leerstehende Büroliegenschaft an
innerstädtischer Lage in der Stadt Zürich?
Ehinger: In unserer Organisation decken wir das
Expertenwissen für komplexe Transaktionen
grösstenteils «inhouse» ab. Dies unter anderem
durch Fachleute aus den Bereichen Bau und Entwicklung, Asset Management, Finanzen und Mehrwertsteuer. Des Weiteren verfügen wir auch über
Experten für Spezial-Nutzungen wie beispielsweise Hotels, Alters- und Pflegeheime sowie andere
Betreiberliegenschaften. Für Logistikimmobilien,
werden auch externe Spezialisten beigezogen. Im
Gegensatz zu anderen Akteuren sind wir regulatorisch, bei allen Akquisitionen für unsere Produkte
(Immobilienfonds und Anlagestiftungen), auf eine
Ehinger: Es werden sehr viele neue Wohnungen im
Mietermarkt erstellt. Die zusätzlichen Wohnungen
werden derzeit meistens noch gut absorbiert. Die
Mietpreissteigerungen der vergangenen Jahre sind
grundsätzlich nicht mehr zu erwarten. Von einem
offensichtlichen Preisrückgang kann jedoch nicht
gesprochen werden. Die Bestandesmieten sind
hingegen aufgrund der Entwicklung des Referenzzinssatzes tendenziell gesunken. Bei unseren Investitionen spielt die Lage immer eine entscheidende Rolle. Im Rahmen von Wohnbauprojekten liegt
unser Fokus primär auf grösseren Städten und deren Agglomerationen. Zudem legen wir hohen Wert
CBRE Research
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auf einen guten Anschluss an den öffentlichen Verkehr und die Erreichbarkeit von grösseren Städten.
Kleinere periphere Gemeinden sind weniger auf
unserem Radar bei Wohnbauprojekten. Aus strategischen Gründen investieren wir bevorzugt in
grössere Projekte, was in kleinen und peripheren
Gemeinden oftmals schon aufgrund der Absorption problematisch sein kann. Im derzeitigen Umfeld sind wir insbesondere auch bei Büroliegenschaften zurückhaltend. Das Risiko einer
leerstehenden Büroliegenschaft an innerstädtischen Lage in Zürich lässt sich jedoch relativ gut
einschätzen und im Preis abbilden.
CBRE: Die Rendite Indirekter Immobilienanlagen haben sich im letzten Jahr nach wie vor positiv entwickelt– siehst du langfristig ein Risiko
einer Abwertung (Situation Büromarkt, sinkende Nachfrage nach Mietwohnungen).
Ehinger: Indirekte Immobilienanlagen haben den
grossen Vorteil für Anleger, dass sie an einem breit
diversifizierten und professionell gemanagten
Portfolio partizipieren können. Angebots- und
Nachfrageänderungen im Immobilienmarkt erachte ich nicht als ein grosses als Risiko für künftige Abwertungen. Aufgrund der negativen Korrelation zwischen Immobilienwerten und Zinsen
ergeben sich Abwertungsrisiken vorwiegend aus
der Veränderung des Zinsumfeldes.
CBRE: Das Credit Suisse Real Estate Investment Management investiert auch in sogenannte Spezialimmobilien wie Logistik, Hotel
oder Alterswohnungen. Welche weiteren
Trends siehst du am Markt? Gibt es eine Vorreiterrolle von anderen Märkten z.B. Deutschland
oder Grossbritannien? Wo gibt es noch Raum
für Innovation im Immobilienbereich?
CBRE: Welche Immobilie würdest du gerne einmal kaufen bzw. besitzen?
Ehinger: Mein Traum einer privaten Immobilie
wäre ein altes charmantes Bauernhaus mit etwas
Umschwung, an zentraler und ruhiger Lage im
Dorfkern eines gut erreichbaren Ortes in der Nähe
von Zürich.
Ehinger: Derzeit gibt es bei uns keine konkreten
Pläne für neue Themenprodukte in der Schweiz.
Selbstverständlich befassen wir uns mit Trends. So
sehen wir beispielsweise Potenzial in den Bereichen von Gesundheits- und Bildungsimmobilien
sowie im Bereich von Studentenwohnen. Schliesslich sind wir der festen Überzeugung, dass die internationale Diversifikation im Immobilienmarkt
ausgesprochen sinnvoll ist und bieten daher seit
dem Jahr 1992 in diesem Segment Produkte zur Diversifikation für Schweizer Anleger an.
Somit beenden wir unser Gespräch und bezahlen die Rechnung. Wir danken Reto für das offene Gespräch und verabschieden uns.
Amelie Stielau
Es ist eine Herausforderung ein neues Produkt zu
lancieren, vor allem wenn dieses am heimischen
Markt noch nicht etabliert ist. Dies haben wir bei
der Lancierung unseres Logistik Fonds im Jahr
2014 erlebt. Viele Anleger sind gerade im Bereich
Spezialimmobilien zu Beginn sehr zurückhaltend.
Unser Logistik Fonds hat sich aber mittlerweile gut
entwickelt und weist weiteres Wachstumspotential
auf.
CBRE Research
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EMEA Investor Intentions Survey 2016
EMEA Investor Intentions Survey 2016
EMEA 2016 - Anlagemarkt
WELCHE
UNDcitySTÄDTE
IN EUROPA
SIND
FÜR for
IMMOBILIENAKQUISITIONEN
ATTRAKTIVSTEN?
Figure 2:LÄNDER
In EMEA, which
do you believe
to be the most
attractive
making property investment purchases inAM
2016?
Most attractive countries for investment in EMEA
% der
%Befragten
of respondents
15.1% 12.2% 11.6%
%
%
%
17
15.1 10.2
EMEA Investor Intentions Survey 2016
10.8%%
7.3% % 7.0%
9.9
9.2
9.2%
Figure 2: In EMEA, which city do you believe to be the most attractive for making property investment purchases in 2016?
London
DEUTSCHLAND
Germany
% of respondents
Madrid
GROSSBRITANNIEN
Paris
SPANIEN
United Kingdom
Berlin
HOLLAND
Spain
Amsterdam
FRANKREICH
Netherlands
Actively
in ‘alternative’
sectors
4.7% pursuing
2.9% investment
2.7%
2.4%
2.1%
1.8%
15.1%
Milan
12.2% 11.6% 10.8%
Budapest
Prague
Munich
Manchester
Warsaw
POLEN
France
Helsinki
1.7%
1.7%
1.7%
7.3%
Bucharest
7.0%
Hamburg
Dublin
Source: CBRE EMEA Investor Intentions Survey, 2016
%
%
%
%
28
26
19
18
“In keeping with the theme of greater diversity
London
London
Madrid
Madrid
Student Living
Paris
Paris
Berlin
Berlin
Real Estate Debt
Amsterdam
Amsterdam
Healthcare
16%
Budapest
Budapest
Prag
Prague
11%
Source: CBRE EMEA Investor Intentions Survey, 2016
München
Munich
Manchester
Manchester
11%
Warschau
Warsaw
Retirement Living
of4.7
investment,
cities outside the top ten attracted
%
%
2.9%
2.7of
2.4%
2.1%
1.8%
1.7%
a substantial share
investors’
preferences”
Mailand
Milan
Poland
Helsinki
Helsinki
Bukarest
Bucharest
9%
EMEA
EMEA
EMEA
Investor
Investor
Investor
Intentions
Intentions
Intentions
Survey
Survey
Survey
2016
2016
2016
1.7%
1.7%
Hamburg
Hamburg
Dublin
Dublin
5%
Leisure / increase Y-o-YData Centres
Infrastructure
Automotive /
Self-storage
Biggest preferencezum
featuring inWERDEN
the top 15. AFAVORISIERT?
number of other
IMMOBILIENNUTZUNGEN
Unterschiede
letzten Jahr MostWELCHE
attractive
city in
Car Parks
Entertainment
Polish markets also feature further down
▼
Figure
Figure
Figure
4:4:4:InIninvestment
InEMEA,
EMEA,
EMEA,which
which
whichsector
sector
sectordododoyou
you
youbelieve
believe
believetototobebebethe
the
themost
most
mostattractive
attractive
attractiveforforformaking
making
makingproperty
property
propertyinvestment
investment
investmentpurchases
purchases
purchasesininin2016?
2016?
2016?
for
the list and in total Polish cities attracted
“In keeping
with theEMEA
theme
of
greater
diversity
%
%%ofofofrespondents
respondents
respondents
2016
2016vsvsare
vs2015
2015
2015
9.5% of preferences.
Much the%same
trends2016
that
evident in
2.4% cities the
country level results,
show through
of investment,
outside
thealsotop
ten attracted
in 2015
Poland
Polen
Buying
/ selling activity
in 2016
Three German cities (Berlin, Munich and
in the cities that respondents picked as
Hamburg) make it into this top 15 and
beinginvestors’
the most attractive for real
estate
a substantial
share of
preferences”
▼
betweeninthese
and Frankfurt the biginvestment in EMEA. Expected selling activity
Expected purchasing
activity
in
2016:
2016:
%
4 German cities attracted 16% of city
9.2
% der Befragten 2016 vs 2015
9.9
5.2%
in 2015
48
Netherlands
Holland
%
▼
% activity
▼
Higher purchasing
2.8
%
9.2
%
Biggest preference increase Y-o-Y
Russia
Russland
37
Poland
0.7%
in 2015
2.4%
in 2015
9.9
▼
2.8%
▼
%
About the same
15%
Netherlands
5.2%
in 2015
Lower purchasing activity
© 2016 CBRE, Inc.
Russia
0.7%
in 2015
© 2016 CBRE, Inc.
Quelle:
CBRE EMEA Investor Intentions
Survey 2016
Büro
Logistik
Industrie/Gewerbe
Office
Office
Office
Logistics
Logistics
Logistics
Industrial
Industrial
preferences. Notable over
theIndustrial
last
few
The results are far
more diverse in the
years is the increase in the number of
2016 survey, with 53 different cities
investors highlighting Berlin and a decrease
mentioned by respondents. London
featuring
top 15.
A number
of%%other
vs
vs %%
vs
vs
vsvs
vs %
% – as it has
%%% in the
invs
those
picking
Munich
as their
preferred
remains the most vs
frequent
pick
Polish markets
also feature further down
investment
destination.
been all five times we have
asked this
Higher
selling activity
the list and in total Polish cities attracted
question in our survey.
9.5%
of the
preferences.
Much the same trends that are evident in In line
with
increase in the preference
the country
levelover
results,
alsohas
show
through for the Netherlands at a country level,
However,
its lead
the rest
been
Three German
cities
(Berlin,inMunich and
in the
cities that
respondents
picked
as
Amsterdam
saw a big
increase
cut.
Prominent
in the
most popular
markets
Hamburg)
make
it into
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being
forwith
realWarsaw,
estate
responses
to 7%
of the
total.
this
yearthe
aremost
citiesattractive
in the CEE,
Shopping
Center
High
Street
Retailthese and Frankfurt
Lager
/Warehouse
Storage
Shopping
Shopping
Shopping
Centres
Centres
Centres
High
High
HighStreet
Street
Retail
Retail
Retail
Retail
Retail
RetailWarehouse
Warehouse
between
the
biginvestment
in EMEA.
Budapest,
Prague
and
Bucharest
About all
the same
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vs %%% cities
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of
2016 survey, with 53 different
investors highlighting Berlin and a decrease
mentioned by respondents. London
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investment destination.
been all five times we Lower
have asked
this activity
selling
question in our survey.
CBRE Research | 3
In line
with
the increase
in the 2016
preference
Source: CBRE
EMEA
Investor
Intentions Survey,
for the Netherlands at a country level,
However, its lead over the rest has been
Wohnen
Hotel
Andere
Residential
Residential
Residential
Hotels
Hotels
Other
Other
Other
Amsterdam saw a big increase
in
cut. Prominent
in the most popular marketsHotels
responses to 7% of the total.
this year are cities in the CEE, with Warsaw,
CBRE Research | 1
Budapest, Prague and Bucharest all
37
37 43 10
10%%%
%
%
% %
Most attractive
44
44
44 city in
EMEA for investment
777
42%
14
14%%%
88%%%
55%%%
12
12%%%
55%%%
44%%%
15%
12
12
12
vsvs
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