Einzelhandelsreport Bonn

CBRE
Einzelhandelsreport
Bonn
www.cbre.de
2012
Einzelhandelsreport
Bonn
von Thomas Nandzik, Senior Director, Head of Retail Agency South-West
Markus Hoffjan, Associate Director
Mirella Virgilio, Senior Consultant
Kernstück der Bonner Einzelhandelslandschaft: die Remigiusstraße
– Blick in Richtung Münster
WIRTSCHAFTLICHE RAHMENDATEN
Nach dem Umzug der Bundesregierung nach Berlin
waren sich die Prognostiker für Bonn einig: Eine
rosige Zukunft konnte niemand erkennen. Eingedenk
der tatsächlich eingetretenen Situation werden sich die
Auguren von damals wohl vermutlich verwundert die
Augen reiben. Denn Bonn profiliert sich als
prosperierender Wirtschafts-, Wissenschafts- und
Innovationsstandort. Sechs Bundesministerien sind mit
ihrem ersten Dienstsitz in Bonn ebenso verblieben, wie
einige Bundesbehörden. Die Stadt ist UN-Standort
und gilt nicht nur als einer der attraktivsten
rheinischen Bürostandorte, sondern ist bundesweit
unter den beliebten Einkaufsstädten der zweiten Reihe
eine der attraktivsten.
Quelle: CBRE
Für den Standort sprechen auch die demografischen Zahlen. Entgegen dem bundesdeutschen Trend wachsen die
Einwohnerzahl, die Zahl der Beschäftigten und die Gewerbeanmeldungen. Seit Mitte der 1990er Jahre verzeichnet
Bonn einen deutlichen Bevölkerungsanstieg. Bis 2030 wird ein leichter Anstieg auf 335.000 Einwohner
prognostiziert. Ende 2011 zählte Bonn insgesamt knapp 325.000 Einwohner, die Arbeitslosenquote lag mit 7,2 % –
für Großstädte in NRW ungewöhnlich – unter dem Bundesdurchschnitt von 7,9 %.
Bei dem Städteranking des Bad Homburger FERI-Institutes für das Wirtschaftsmagazin Capital belegte Bonn den
neunten Rang, was im Kreise der hochkarätigen Wettbewerber als hervorragendes Ergebnis gewertet werden muss.
Ausschlaggebend: Die Wirtschaftsleistung soll bis 2017 um 16,1 % steigen, die Zahl der Arbeitsplätze um 5,3%. Die
Kaufkraft pro Kopf soll laut FERI um zwölf Prozent zulegen.
Hochbegehrt trotz kleiner Flächen: die Sternstraße
Bonn im Vergleich zu anderen Städten
Spitzenmiete
in €/m²/Monat
Retail- Marktpotenzial 2012
In Mrd. €
Wiesbaden
145
1,631
Freiburg
160
1,700
Bonn
120
1,798
Münster
135
1,883
Bochum
75
2,026
Quelle: CBRE
Quelle: CBRE
©2012, CBRE GmbH
340.000
7,2%
335.000
335.513
3,8%
325.000
0,5%
1,1%
320.000
2,2%
1,6%
315.000
312.818
314.299
6%
4%
324.899
2%
319.841
317.949
8%
0%
316.416
-2%
310.000
-4%
305.000
-6%
Veränderung Einwohner zu 2005 in %
330.000
Einwohner absolut
Einzelhandelsreport Bonn
Einwohnerentwicklung Bonn 2005 – 2030 (Prognose)
-8%
300.000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2030 (PROG.)
Einwohner Bonn
Bevölkerungsentwicklung Bonn im Vgl. zu 2005
Bevölkerungsentwicklung Nordrhein-Westfalen im Vgl. zu 2005
Bevölkerungsentwicklung Deutschland im Vgl. zu 2005
Quelle: CBRE, BulwienGesa, Bertelsmann Stiftung
Einzelhandelsindikatoren Bonn im Vergleich zu Land und Bund
40%
33,9%
32,6%
35%
30%
25%
20%
15%
7,2%
10%
8,9%
7,9%
5%
0%
Bonn
Arbeitslosenquote*
Nordrhein-Westfalen
Deutschland
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte**
* Anteil aller abhängigen zivilen Erwerbspersonen
** Anteil der Beschäftigten an der Gesamtbevölkerung, Daten von 2010
Quelle: BulwienGesa, CBRE
Kennziffern für Zentralität und Einzelhandelskaufkraft
45%
108
106
6.200 €
6.146 €
110
47,3%
50%
6.100 €
108
108
6.000 €
5.900 €
104
102
5.800 €
5.746 €
101
100
100
98
5.677 €
100
100
5.700 €
5.600 €
5.500 €
96
einzelhandelsrelevante Kaufkraft in € pro Jahr
Beschäftigung 2011 in Bonn im Vergleich zu Land und Bund
5.400 €
94
Bonn
Zentralitätskennziffer
Nordrhein-Westfalen
Kaufkraftkennziffer für EZH
Deutschland
Kaufkraft je Einwohner (Euro) für EZH
* gibt den Umsatzzufluß aus dem Umland an
** gibt die örtliche Kaufkraft im Vergleich zum Bundesdrurchschnitt an
Quelle: BulwienGesa,
Quelle: BulwienGesa,
CBRE
CBRE
Bedeutung für den Einzelhandel
2012
Beste Aussichten also für den Einzelhandel, für den Bonn vor allen Dingen vor dem Hintergrund seiner hohen
Kaufkraft und der Zentralität interessant ist. Überregional ausgerichtete Ereignisse wie das Internationale
Beethovenfest oder die Bonner Biennale ziehen auch abseits vom beachtlichen Tagestourismus viele Besucher in die
Stadt und sorgen zudem für ein positives Standortmarketing. Der Einzugsbereich des Bonner Einzelhandels beträgt
nach Angaben des Marktforschungsinstitutes BulwienGesa etwa eine Million Einwohner. Dabei ist der
Einzelhandelsstandort Bonn nur der Konkurrenz durch das 40 Kilometer entfernt gelegene Oberzentrum Köln
ausgesetzt. Unbehelligt von Shopping-Centern auf der grünen Wiese oder anderen Einzelhandelsagglomerationen
können die Händler in der Bonner City ihre Umsätze optimieren.
Die Verkaufsfläche in Bonn beträgt insgesamt etwa 416.000 m², wovon sich mehr als 121.000 m² in der Innenstadt
befinden. Ungeachtet der hohen Zentralität der Stadt Bonn wäre es jedoch möglich, ein noch größeres Potenzial
auszuschöpfen. Die handelsrelevante Nachfrage für den Standort Bonn wird von CBRE auf ein Volumen von rund
1,8 Mrd. € geschätzt.
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©2012, CBRE GmbH
Einzelhandelsreport Bonn
Mietentwicklung Einzelhandel Bonn 2006 - 2012
125
120
120
115
€/m²/Monat
115
110
105
100
105
105
2007
2008
110
110
2009
2010
100
95
90
2006
2011
2012
Die Spitzenmiete bezieht sich auf ein idealtypisches Ladenlokal in 1A-Lage mit einer Größe von 100 m² und einer Front von 5 m Breite.
Quelle: CBRE 2012
AKTUELLE VERMIETUNGEN BONN
MIETER
ADRESSE
GRÖSSE IN M² BRANCHE
Lloyd's Schuhe
Crystal Donia
Ulla Popken
dm-Drogeriemarkt
TK Maxx
REWE
Calzedonia
Bubble-Tea-Shop
Hollister (Abercrombie & Fitch)
Ecco
Camp David (Chelsea)
Bose
TUI Reisebüro
Brax
Spinning Jewelry
Intimissimi
Wenzelgasse 12
Sternstraße 49
Friedrichstraße 47/Ecke Wenzelgasse
Friedensplatz (Sparkasse Neubau)
Münsterplatz (Post-Carré)
Friedensplatz (Sparkasse Neubau)
Sternstraße 39
Markt 3
Vivatsgasse 4-6
Dreieck 4
Sternstraße 5
Sternstraße 42
Vivatsgasse 9
Remigiusstraße 9
Sternstraße 21
Sternstraße 3
MELDUNG VOM
234 Schuhe/Lederwaren
156 Accessories/Modeschmuck
300 Bekleidung
600 Körper-/Gesundheitspflege
3.000 Bekleidung
1.500 Lebensmittel und Tabakwaren
70 Bekleidung
62 Gastronomie
1.100 Bekleidung
120 Schuhe/Lederwaren
140 Bekleidung
100 Multimedia
k.A. Dienstleistungen
200 Bekleidung
k.A. Accessories/Modeschmuck
150 Lingerie
Mrz 11
Mrz 11
Apr 11
Apr 11
Apr 11
Apr 11
Jul 11
Aug 11
Aug 11
Nov 11
Jan 12
Jan 12
Mrz 12
Mrz 12
Apr 12
Apr 12
Quelle: CBRE 2012
SHOPPING-CENTER IN UND UM BONN
CENTER-NAME
TYPUS
STATUS
ERÖFFNUNG/ REVITALISIERUNG GRÖßE IN M² ANZAHL SHOPS
HUMA Einkaufspark Sankt Augustin Fachmarktzentrum
Bestandsobjekt
1977
40.870
52
Fronhofer Galeria Bonn- Bad
Godesberg
Bestandsobjekt
2004
6.500
16
Wilhelm-Hamacher-Galerie Troisdorf innerstädtisches Einkaufszentrum
Projekt
2013
7.000
17
Maximiliancenter Bonn
innerstädtisches Einkaufszentrum
Projekt
2014
ca. 11.000
30
Viktoriakarree Bonn
innerstädtisches Einkaufszentrum
Projekt
2016
ca. 20.000
k.A.
Kaufhaus-Revitalisierung
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©2012, CBRE GmbH
2012
Quelle: CBRE 2012
Einzelhandelsreport Bonn
1A-LAGEN IN BONN
Als absolute 1A-Lage Bonns gilt eine Strecke von knapp 200 Metern entlang der Remigiusstraße und der
Marktbrücke. Hier sorgen unter anderem Galeria Kaufhof, Sport Arena, Esprit, Tally Weijl, New Yorker, Gerry
Weber, Goertz 17, Mexx, H&M und Zara für eine hohe Anziehungskraft und Passantenfrequenz. In dieser Lage
sind Mietpreise für kleinere Ladenlokale von 120 €/m²/Monat zu erzielen.
Die Bonner Sternstraße besticht durch attraktive, denkmalgeschützte Immobilien mit schmalen Grundstücken. Hier
müssen Filialisten wegen der geringen Schaufensterfront allerdings Kompromisse eingehen. Ladeneinheiten für
großflächige Ankermieter stehen nicht zur Verfügung. In der Sternstraße sind in der Spitze Mieten in Höhe von 105
€/m²/Monat zu kalkulieren. Bonns älteste Fußgängerzone, die Wenzelgasse, weist im Verhältnis einen wesentlich
geringeren Filialisierungsgrad auf und ist trotz der sehr guten ÖPNV-Anbindung als abgeschwächte Lage zu
bewerten. Die Straße gilt als Verbindungsachse zwischen Bertha von-Suttner-Platz, Markt und Remigiusstraße. Die
Spitzenmieten erreichen auch hier immer noch beachtliche 75 €/m²/Monat.
STRASSE
Remigiusstraße
Sternstraße
Poststraße
Dreieck
Wenzelgasse
SPITZENMIETE
IN €/M²/MONAT
120
105
100
75
75
EINZELHÄNDLER
Galeria Kaufhof, Sport Arena, Esprit, Tally Weijl, New Yorker, Gerry Weber, Goertz 17, Mexx, H&M und Zara
Mango, Deichmann, Jack& Jones, Swarowski, Landgraf, Rossmann, Rituals, Lush, Eterna
Karstadt, H&M, Appelrath&Cüpper, Vero Moda
Hollister, Daniels, Douglas, Geox
Intersport, Robert Ley, H&M, Ernsting's Family
Quelle: CBRE 2012
Wenn man von einer „kommenden“ Lage in Bonn sprechen möchte, muss man das Bonner Dreieck als sogenannte
„Niveau-Lage“ berücksichtigen. Der Neubau des Herrenausstatters Daniels und die Anmietung von Hollister in der
Vivatgasse unterstreichen diese Entwicklung. Im Mai 2012 eröffnete auch der US-Modefilialist Hollister seine rund
1.000 m² große Filiale an der Vivatsgasse. Auch das Dreieck liegt mit einer Spitzenmieten von 75 €/m²/Monat
deutlich hinter der Toplage.
BONN INNENSTADT
Viktoriakarree
2012
Maximiliancenter
Quelle: CBRE, ©2011 Microsoft Corporation ©2010 NAVTEQ
Seite 4
©2012, CBRE GmbH
Erhebliches Potenzial bietet die auf den Bahnhof zulaufende
Poststraße. Hier haben sich bereits einige Einzelhändler in
Position gebracht und sich die Lage in unmittelbarer Nähe
des geplanten Maximiliancenters gesichert. Die Aufenthaltsqualität rund um das „Bonner Loch“ ist derzeit eher gering,
was sich aber künftig durch die Projektierung ändern wird.
Die größten Mieter an der Poststraße sind Karstadt und
Hennes & Mauritz.
Die Stadt Bonn hat sich außerdem entschieden, den
Erbpachtvertrag für das Grundstück an der Poststraße, auf
dem sich das Karstadt-Warenhaus befindet, mit dem
Highstreet-Konsortium zu verlängern. Karstadt will Zeitungsangaben zufolge 2013 und 2014 rund 4,5 Mio. € in die
Quelle: CBRE
Modernisierung der Immobilie investieren.
Das 6.000m² Nutzfläche bietende Sinn-Leffers-Haus am Bonner Münsterplatz (Remigiusstraße 13) wurde kürzlich
für einen namhaften zweistelligen Millionenbetrag verkauft. Auch dieser Deal belegt, dass die wenigen
Möglichkeiten zum Erwerb von Geschäftshäusern gerne wahrgenommen werden.
AUSBLICK
An Flair fehlt es der Bonner Innenstadt mit ihrem fast
flächendeckenden Altbaubestand nicht. Was jedoch nach
Meinung vieler Beteiligter definitiv fehlt, sind aufgrund der
historischen Struktur vieler Geschäftshäuser Großflächen, die
derzeit von allen national und international erfolgreichen
Händlern dringend gesucht werden.
Dies sei auch einer der Gründe, warum die unter dem
Schlagwort „Bonner Loch“ laufende Debatte um die
Neugestaltung der Bahnhofssüdseite so intensiv geführt
werde. Das Gros der Marktteilnehmer, sehnt sich nun
endlich eine Lösung herbei – am wahrscheinlichsten ist
dabei der Baubeginn für das an dieser Stelle geplante
Maximiliancenter.
Einzelhandelsreport Bonn
Traditionell beliebt: die Wenzelsgasse
(Noch) tristes Entree: Bahnhofssüdseite „Bonner Loch“
Quelle: CBRE
Direkt vor dem Hauptbahnhof, der derzeit ein eher trübes Bild liefert, soll für rund 70 Mio. EUR ein modernes
Einkaufszentrum 11.000 m² Verkaufsfläche entstehen. Als Investor fungiert die niederländische German
Development Group, die Zeitungsberichten zufolge bereits 70 Prozent der Flächen vorvermietet haben soll.
Darunter sollen sich auch trendige Marken aus England und Holland befinden, die in Bonn bislang nicht vertreten
sind.
Neben dem Maximiliancenter wird derzeit nun auch die Planung eines Shopping-Centers auf dem Grundstück an
der Ecke Stockenstraße/Rathausgasse diskutiert. Das Projekt läuft unter dem Namen Viktoriakarree. Die Signa
Development Deutschland GmbH hat bereits eine Schlüsselimmobilie im besagten Areal gekauft. Signa plant nach
dem Abriss der Bestandsgebäude ein Einkaufszentrum mit rund 20.000 m² Verkaufsfläche. Im fünften Stockwerk
des Gebäudes sieht der Investor Flächen für die philologische Uni-Bibliothek vor. Um das Projekt zu verwirklichen,
müsste Signa aber neben den städtischen Arealen im Viktoriakarree (rund 5.300 m²) weitere Privatgrundstücke
aufkaufen. Größtes Problem aus Sicht von CBRE: Das Viktoriakarree ist nicht an die Lauflagen der City
angebunden und nur über die Stockenstraße "integrierbar". Die Stadt plant nun eine europaweite Ausschreibung
des Viktoriakarree-Projektes. Jüngst wurde allerdings ein richtungsweisender Entschluss im Planungsausschuss der
Stadt vertagt.
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©2012, CBRE GmbH
2012
Bonn, wird sich auch künftig als hochklassiger Einzelhandelsstandort mit außerordentlicher Aufenthaltsqualität
behaupten. Die im Vergleich zu vielen anderen Innenstädten in Nordrhein-Westfalen unverwechselbare Innenstadt
mit ihrem Flair tue neben Zentralität und Kaufkraft ein Übriges, um diesen Status dauerhaft zu festigen.
C&A
Benetton
Friedensplatz
42
38-40
36
34
26-32
24
McDonald's
T-Punkt
Kasernenstraße
Gaststätte Zum Gequätschten
e-plus
Mobilcom / Debitel
Nokia
Toussaint Uhren
Café/Bäckerei Lubig
Parfümerie Vollmer
Geschenkartikel Bugsy & Co.
Juwelier Vassiliou
Chocolat
dm Drogeriemarkt
Parfümerie Douglas
Vodafone
Rossmann
Promod
Schuhe Landgraf
Swarovski
Uhren Schmidt-Hoffmann
Gastronomie
Juwelier Kersting
Street One
Runners Point
WMF
Juwelier Stern
Bonita
Optik Dancker
phantasie Accessoires
Deichmann
Pimkie
Mango
Buddelei
Tee-Handels-Kontor
Lush
Mobilcom / Debitel
GameStop
Zigarren Bertelt
Bonngasse
Hut Weber
Etienne Aigner
Café/Konditorei Müller-Langhardt
Fielmann
Anson's
demn. Thalia
14
10+12
10+12
8
8
8
6
4
Wenzel-/ Brudergasse
Commerbank
Marktkrug Gaststätte
Stern Lichtspiele "Filmstudio"
Allermann Herrenmoden
Eingang Stern Hotel
Café/Bistro Miebach
leer
Gaststätte Em Höttche
80-82
Seite 6
©2012, CBRE GmbH
67
65
63
61
59
57a
57a
57
55
53
51
49
47
45
43
41
39
37
35
33
29-31
27
25
23
21
19
17
15
13
9-11
7
5
3
1
39
37
35
33
31
29
27
27
27
13
13
11
9
7
5
5
3
1
Sternstraße
Vivatsgasse
Starbucks
Reformhaus Hörsch
Moden Hörsch
Tchibo
O2
Eiscafé Lazzarin
Bonner Pfeifen & Cigarrenhaus
Geox Schuhe
Dreieck
Konditorei Fassbender
Aerosoles Schuhe
Eterna
Phoneshop
NetCologne
Patat Store
Leo's Jeans / L 2
L'Tur
Wissmach
Cecil
Orsay
Schlemmermeyer
Schuhhaus Schwaeppe
Side step
Biba
E-Plus / Base
The Phone House
Yves Rocher
Bijou Brigitte
Zero
L`Occitane
Vodafone
X-Bags
Cult at home
Nordsee
Lederwaren Harenberg
Parfümerie Douglas
O2, Mobilfunk
Löwen-Apotheke
Basic Hairshop
leer
Eiscafé Lazzarin
Sikowa Pelze
e-plus
Gold Kraemer
Remigiusstr. / Marktbrücke
Zara
Görtz 17
Foto Brell
McDonald's
Eiscafé La dolce Vita
China Imbiss
City Reinigung
Creperie
Haus Kunstgewerbe/Möbel
Am Hof
2012
69
Markt
Einzelhandelsreport Bonn
STRASSENLAUF STERNSTRASSE, MARKT
78
74
72
70
68
66
64
62
60
58
56
54
52
50
48
46
44
42
40
38
36
34
32
30
28
24-26
22
18-20
14-16
14-16
12
10
8
6
4
2
2
Rathaus
Rathausgasse
Einzelhandelsreport Bonn
STRASSENLAUF REMIGIUSSTRASSE, MARKTBRÜCKE
Gold Kraemer
Görtz 17
Marktbrücke
Mexx
Zara
BON(N) GOUT Restaurant/Café
Acherstraße / Remigiusplatz
Landgraf Classic Schuhe
4
WMF Porzellan
Bonita
E-Plus
Carthaus Büromaterial
Mauspfad
ESPRIT
Galeria Kaufhof
2
2
4
6-8
10
12
14
16
18
20-24
Häagen Dazs
Samen Schmitz
Bonner Brasserie
Remigiusstraße
Acherstraße
Haarprofi
H&M
Hintze Herrenmode
Sport-Arena
Parfümerie Michel
Christ Juwelier
Tchibo
Fürstenstraße
Köchling Schuhe
Zero
New Yorker
Za Za Young Fashion
Tally Weijl
SinnLeffers
Münsterplatz
Quelle: CBRE
KONTAKT
Thomas Nandzik
Senior Director
Head of Retail Agency South-West
Apostelnstraße 1-3
50667 Köln
t: +49 (0)221 170850
e: [email protected]
Markus Hoffjan
Associate Director
Apostelnstraße 1-3
50667 Köln
t: +49 (0)221 17085199
e: [email protected]
Mirella Virgilio
Senior Consultant
Apostelnstraße 1-3
50667 Köln
t: +49 (0)221 17085194
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2012
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