Forum Real Estate Investment in Spezialimmobilien
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Forum Real Estate Investment in Spezialimmobilien
Forum Real Estate Investment in Spezialimmobilien Dr. Anja Disput Bild einfügen (Cover Small) zur Image Library Frankfurt, 20. September 2012 Einführung > Spezialimmobilien/Betreiberimmobilien – Wert der Immobilie ist unmittelbar an Ertragskraft geknüpft – Kaum relevant ist Substanz und Ausstattung – Operativer Betrieb ist entscheidendes Merkmal – Regelmäßig nur ein Betreiber – Beispiele: Hotels, Freizeitparks, Bäder, Kinos, Kliniken, Seniorenheime – – – – Wirtschaftlicher Erfolg von Betreiber und Konzept abhängig Geringe Einflussmöglichkeit des Eigentümers auf den Betrieb Drittverwendungsfähigkeit eingeschränkt Marktkenntnis erforderlich 2 Betreiberimmobilie Hotel > Formen von Betreiberverträgen – – – – – Pachtvertrag Mietvertrag Managementvertrag Franchisevertrag Hybridvertrag > Welche Vertragsform ist die richtige? 3 Betriebsform Pacht- und Mietvertrag > Pacht- und Mietvertrag – Unterschied zwischen Pacht und Miete Grundregel: entscheidend ist der überlassenen Gegenstand Mitüberlassung von Inventar: Pacht Überlassung im Rohbauzustand: Miete – Gesetzliche Regelungen zur Pacht verweisen im Wesentlichen auf die Regeln des Mietvertrages, daher kaum Unterschiede – Pacht-/Mietzahlungsvereinbarungen sind unterschiedlich, z.B.: Fixpacht (auch als Staffel) In Kombination mit Umsatzpacht Reine Umsatzpacht Berechnung des Umsatzes nach Gesamtumsatz Logis/Gastro oder GOP („USALI“) als Anknüpfungspunkt Indexierung der Pacht meist entsprechend 60-80% der Entwicklung des VPI 4 Betriebsform Pacht- und Mietvertrag > Weitere wesentliche Merkmale von Pacht-/Mietverträgen: – Pächter schließt alle notwendigen Verträge mit Personal, Zulieferern etc. – Pächter auch verantwortlich für sonstige operative Kosten, Instandhaltung und Instandsetzung des Hotels, bis hin zu „triple-net“ – Betriebsrisiko, aber auch -gewinn ausschließlich beim Pächter – Gesetzlicher Übergang im Falle eines Verkaufs der Immobilie – Keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, sondern aus Vermietung und Verpachtung (Immobilienfonds) – Finanzierung in Deutschland leichter – International im Hotelbereich kaum bekannt – Langfristige vertragliche Bindung 5 Betriebsform Managementvertrag > Rechtlich: Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstleistungselementen, ggfs. auch Werkvertrag, wenn ein Erfolg geschuldet wird > Manager führt fremdes Unternehmen auf fremde Rechnung – primär: Organisation und Leitung des Hotels > Vergütung des Managers: – „Managing Fee“, abhängig vom Umsatz (ca. 2-4%) – „Incentive-Fee“, Erfolgsbeteiligung, Prozentsatz des GOP (8-15%) – Performance Guarantee des Managers, ggfs. Sonderkündigungsrecht bei Nichterfüllung > Laufzeit: unterschiedlich, um 15 Jahre 6 Betriebsform Managementvertrag > Weitere wesentliche Merkmale von Managementverträgen: – Eigentümer schließt alle notwendigen Verträge; Kosten des Hotels, operative Kosten und Instanhaltung/Instandsetzungkosten beim Eigentümer – Umsatz/Gewinn verbleibt beim Eigentümer; Manager erhält prozentualen Anteil – Risikotragung ohne direkten Zugriff auf Betriebsablauf; Eigentümer stark gefordert im AM und Controlling – Keine (!) gesetzliche Übertragung im Falle des Verkaufs der Immobilie – Nicht für alle Anleger/Investoren geeignet – Finanzierung aufwändiger – International dominierend, meist unterstehen Verträge nicht dem deutschen Recht – Langfristige vertragliche Bindung 7 > Hotelinvestitionen erfordern langfristiges Engagement… 8 > Welche Laufzeiten sind möglich? – Miete/Pacht: gesetzlich nicht über 30 Jahre, auch Optionszeiträume – Management: 50 Jahre jedenfalls zu lang, vgl. BGH-Urteil Az. II ZR 203/80 > Warum sollte die vertraglich vereinbarte Laufzeit nicht sicher sein? – Schriftform – Sonderkündigungsrechte in der Insolvenz Miete/Pacht: Insolvenz des Eigentümers führt zu Sonderkündigungsrecht des Ersteher im Falle der Veräußerung durch den Insolvenzverwalter oder in der Zwangsversteigerung, §§ 111 InsO oder § 57a ZVG Managementvertrag: Insolvenz des Eigentümers führt zum Erlöschen des Managementvertrages, §§ 116 S. 1 iVm § 115 S. 1 InsO 9 Laufzeitsicherung durch „Mieterdienstbarkeit“ > Bedeutung – Beschränkt persönliche Dienstbarkeit – Eintragung in Abt. II des Grundbuchs > Sinn und Zweck – Bestandsschutz – Kreiert eigenes Nutzungsrecht neben (und unabhängig von) dem Betreibervertrag, dh, wird der Vertrag gekündigt, darf der Betreiber auf Grund der Dienstbarkeit nutzen 10 > Auswirkungen der Mieterdienstbarkeit im Verhältnis Betreiber – Eigentümer – finanzierende Bank – Betreiber Standortschutz Gute Absicherung gegen vorzeitige Kündigung – Eigentümer Interessentenkreis eingeschränkt Sicherung besteht für den eigenen Insolvenzfall Finanzierung wird erschwert 11 – Finanzierer Sinkende Verwertungschancen Sicherheitsverlust – entscheidend ist Rangverhältnis zwischen Grundschuld und Dienstbarkeit – Dienstbarkeit im Rang hinter der Grundschuld: » Dienstbarkeit erlischt in der Zwangsversteigerung » Wertersatz, aber erst nach Ablösung der Grundschuld » Eher unproblematisch aus Bankensicht; Akzeptanz auf Betreiberseite gering » Lösung: Liegenbelassungserklärung » Bank verpflichtet sich schuldrechtlich zur Beantragung abweichender Versteigerungsbedingungen » Folge: Standortsicherung, Schutz des Betreibers und des Finanzers 12 – Finanzierer Rangverhältnis zwischen Grundschuld und Dienstbarkeit – Dienstbarkeit „blockiert“ 1. Rang » Dienstbarkeit bleibt bei Zwangsvollstreckung aus nachrangiger Grundschuld bestehen » Risiko, dass Dienstbarkeit doch vor der Grundschuld abgelöst werden muss (z.B. Versteigerung auf Grund öffentlicher Lasten) – worst case: 25-fache Jahresmiete » Lösung: Höchstbetrag festlegen, Veränderungen ohne Gläubigerzustimmung ausschließen, Entgeltlichkeit vereinbaren 13 Fazit > Hotelimmobilien müssen Renditeerwartung von zwei Parteien – Eigentümer und Betreiber – erfüllen > Sorgfältige Prüfung im Vorfeld erforderlich > Umsatzerwartung und Sicherheiten klären > Rechte und Pflichten detailliert festhalten; insbesondere Mitwirkungsrechte des Eigentümers > Vertragsübertragung absichern 14 Vielen Dank! Dr. Anja Disput Partnerin, Frankfurt am Main > Real Estate Kontaktdetails T: +49 (0)69 971 30 360 15 E: [email protected] Unsere Standorte Beijing Ω Budapest Hamburg Prag Unit 2307&08, West Tower, Twin Towers B-12 Jianguomenwai Avenue Chaoyang District Beijing 100022 T. +86 (10)6567 5886 Taylor Wessing e|n|w|c Dorottya u. 1. III. em. 1051 Budapest T. +36 (0)1 327 04 07 Hanseatic Trade Center Am Sandtorkai 41 20457 Hamburg T. +49 (0)4 0 36 80 30 Taylor Wessing e|n|w|c Prašné Brány 1 110 00 Praha 1 T. +420 224 81 92 16 Cambridge Kiew Shanghai Ω 24 Hills Road Cambridge, CB2 1JP T. +44 (0)1223 446400 Taylor Wessing e|n|w|c Illinsky Business Center vul. 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