Forum Real Estate

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Energetisches Bauen und Revitalisierung von Bestandsimmobilien
Dr. Anja Disput
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Frankfurt, 21. Juni 2012
Einführung
> Energetische Anforderungen an Gebäude:
– EnEG/EnEV 2009
– EEWärmeG
> Ziel:
– Energiebedarf senken
– Anteil der erneuerbaren Energien erhöhen
– Langfristig: Null-/Plusenergiegebäude
> Maßnahmen:
– ständig steigende Anforderungen an Neubauten
– ständig steigende Anforderungen an Bestandsbauten / bei Umbauten
– Vorbildfunktion der öffentlichen Hand
 Häufig höhere Anforderungen - für eigene, aber auch für angemietete Gebäude
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Einführung
> Sachstand:
– Verpflichtung zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie 2010/31/EU
– Novellierung der EnEV (und EnEG)
 Nach EU-RiLi: Entwurf bis spätestens 9. Juli 2012
 Tatsächlich: Entwurf zur Zeit in Beratung, Veröffentlichung vss. Ende
2012/Anfang 2013, Inkrafttreten nicht vor Mitte (?) 2013
– Parallel dazu Änderung des Mietrechts, um energetische Modernisierungen zu
vereinfachen
 Entwurf liegt seit dem 18. Mai 2012 vor
 Inkrafttreten vss. Anfang 2013
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EnEV 2012
> EnEV 2012, ausgehend von den Vorgaben der EU:
– Ab 2019/2021: alle Neubauten sind „Niedrigstenergiehäuser“
– Verschärfung der energetischen Anforderungen bei Neubauten?
– Bestand: „größere Renovierungen“ an Gebäude bzw. Gebäudesystemen
(25 %) als Einfallstor für verschärfte Anforderungen
 es sind dann grundsätzlich die Mindestanforderungen (für Neubauten)
einzuhalten
 Aber: momentan wohl keine verschärften Anforderungen im Bestand von
der Bundesregierung geplant
 „Sanierungsfahrplan“ des BMWI beginnt mit 2012, Ziel: Senkung des
Primärenergiebedarfs um 80 % bis 2050
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EnEV 2012
– Energieausweis:
 Nennung der Kenndaten in Anzeigen für Verkauf/Vermietung
 Aushangverpflichtung
– in öffentlichen Gebäuden / Gebäuden mit Publikumsverkehr und
– Gesamtnutzfläche von über 500 qm; ab Juli 2015 über 250 qm
 Für die öffentliche Hand: Umsetzung der Empfehlungen des
Energieausweises
– Inspektion und Berichtspflicht für Heizungs- und Klimaanlagen über 20 kW/12
kW Nennleistung
– Unabhängige Kontrolle für Energieausweis und Heiz-/ Klimaanlageninspektion
– Sanktionierung von Verstößen
Zwischenfazit: Der nächste Vortrag zur EnEV kommt bestimmt….
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Energetische Modernisierung mit dem
MietRÄndG 2012
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Heutige Rechtslage
§ 554 BGB
Erhaltung
§ 242 BGB
Andere notwendige
Maßnahmen
Modernisierung
Regelungen gelten grundsätzlich für Wohn- und Gewerbeimmobilien
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Heutige Rechtslage
> Energetische Modernisierung fällt häufig unter § 554 Abs. 2 BGB
> Löst unterschiedliche Rechte und Pflichten aus:
– Vermieter
 muss die Maßnahmen (und zu erwartende Mieterhöhung) mindestens drei
Monate vor Beginn in Textform ankündigen, § 554 Abs. 3 BGB
 Nach Durchführung der Maßnahmen: Mieterhöhung, 11/100 der für die
Wohnung aufgewendeten Kosten (Achtung, nur bei Wohnraum!)
– Mieter
 Duldungspflicht (Ausnahme: Härtefall)
 Kündigung
 Schadensersatz
 Aufwendungsersatz, ggfs. Vorschussleistung des Vermieters
 Minderung
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Rechtslage nach dem MietRÄndG
Neues Kapitel
im Mietrecht
§ 555b BGB
Modernisierung
sind bauliche
Veränderungen
§ 555a BGB
Erhaltung
Nr. 1 durch die in
Bezug auf die
Mietsache Endenergie
oder nicht erneuerbare
Primärenergie
nachhaltig eingespart
wird (energetische
Modernisierung),
Nr. 2 durch die auf
sonstige Weise nicht
erneuerbare
Primärenergie
nachhaltig eingespart
oder das Klima
nachhaltig geschützt
wird,
Nr. 3 durch
die der
Wasserverbr
auch
nachhaltig
reduziert
wird,
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Nr. 4 durch
die der
Gebrauchsw
ert der
Mietwache
nachhaltig
erhöht wird,
Nr. 5 durch
die die
allgemeinen
Wohnverhält
nisse auf
Dauer
verbessert
werden,
Nr. 6 die auf Grund von
Umständen
durchgeführt werden,
die der Vermieter nicht
zu vertreten hat und die
keine Erhaltungsmaßnahmen nach
§ 555a BGB sind oder
Nr. 7 durch
die neuer
Wohnraum
geschaffen
wird.
Rechtslage nach dem MietRÄndG
> Auch die neue Rechtslage löst unterschiedliche Rechte und Pflichten aus:
– Vermieter
 muss die Maßnahme, die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen
künftigen Betriebskosten mindestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen
 Mieterhöhung bei Nr. 1, 3, 4, 5 und 6 in Höhe von 11/100 der für die Wohnung
aufgewendeten Kosten
– Ausnahme: Härtefall
– Rückausnahme: (i) Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung oder (ii)
Herstellung des allgemein üblicher Zustand
 Keine Mieterhöhung bei Nr. 2 und 7
– Mieter
 Duldungspflicht (Ausnahme: Härtefall)
 Kündigung
 Schadensersatz
 Aufwendungsersatz, ggfs. Vorschussleistung des Vermieters
 Minderung – Ausnahme: bei energetischer Modernisierung für drei Monate; Grenze:
Unbewohnbarkeit
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Rechtslage nach dem MietRÄndG
> Umstellung der Wärme/Warmwasserversorgung - „Contracting“
– umlegbar, wenn Kosten nicht höher als die bisherigen Kosten
(Kostenvergleich näher in neu zu schaffender Verordnung geregelt)
– wenn nicht umlegbar, zahlt Mieter fiktive Betriebskosten weiter (?)
> Parteien können nach Abschluss des Mietvertrages Vereinbarungen „aus Anlass
von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen“ treffen, insbesondere
– zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen
– Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters
– künftige Höhe der Miete
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Fazit:
- EnEV 2012 kommt (verspätet)
- MietRÄndG 2012 lässt Fragen offen
 „Doppelte Härtefallregelung“
 Keine gesetzliche Mieterhöhung im gewerblichen Mietrecht für energetische
Modernisierung
 Ungeklärt: Abgrenzung bei Zusammentreffen von Modernisierungs- oder
Erhaltungsarbeiten (Mieterhöhung, Minderung)
 Ermöglicht die Durchführung von mehreren energetischen
Modernisierungsmaßnahmen hintereinander das „Aushebeln“ der
Minderungsrechte?
 Ist der durch die energetische Modernisierung geschaffene Zustand
„vertragsgemäß“?
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Vielen Dank!
Dr. Anja Disput
Partnerin, Frankfurt am Main
> Real Estate
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