Research - BNP Paribas Real Estate

Transcrição

Retail Market Report
Research
Germany 2005 – 2006
02
Inhalt // Contents
Inhalt // Contents
Editorial
Editorial
Region North
Region Nord
Flanieren und Einkaufen direkt an der Alster
04
Strolling and shopping directly by the Alster
04
Regionale Zentren mit eigenem Gewicht
07
Regional centres with a status of their own
07
Region East
Region Ost
Berliner Retailimmobilienmarkt weiterhin dynamisch
08
Berlin's retail property market remains dynamic
08
Frischer Wind in Leipzig und Potsdam
11
Fresh wind in Leipzig and Potsdam
11
Region West
Region West
Düsseldorf: Große Flächennachfrage, geringe Leerstände
12
Düsseldorf: Demand for space high, vacancies low
12
Köln: Top-Standort im Westen
15
Cologne: Top location in the West of Germany
16
Städte im Ruhrgebiet mit neuen Shopping-Centern
17
Ruhr District cities with new shopping centres
17
Region Mitte
Region Central
Frankfurts Zeil:
Frankfurt's Zeil:
Zweithöchste Miete Deutschlands für Top-Lage
20
Germany's second-highest rent for prime location
20
Auch die Region kommt voran
22
Other parts of the region also doing well
22
Region South
Region Süd
München – bei den Mieten beständig on top
24
Munich – still in the top spot for rents
24
Stuttgarter City im Umbruch
26
Stuttgart city centre undergoing transformation
26
Impressum // Imprint
Herausgeber und Copyright // Publisher and copyright:
Atisreal GmbH, Retail Services
Bearbeitung // Prepared by:
Retail Services
Übersetzung // Translation:
Clive Winter, Siegburg
Realisierung // Realisation:
Konzeption + Design, Köln
Fotografie // Photography:
Thomas Götz, Düsseldorf
Stand // Status:
September 2005
Auflage // Circulation:
7.500
Der Retail Market Report ist einschließlich aller seiner Teile
All rights reserved. This Retail Market Report is protected in its
urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit
entirety by copyright. No part of this publication may be repro-
schriftlicher Zustimmung der Atisreal GmbH möglich. Das gilt
duced, translated, transmitted, or stored in a retrieval system in
insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzun-
any form or by any means, without the prior permission in writing
gen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verar-
of Atisreal GmbH.
beitung in elektronischen Systemen.
Editorial // Editorial
Editorial // Editorial
Trotz ungünstiger Umsatzentwicklung im
Despite the unfavourable development of
deutschen Einzelhandel „brummt“ der Re-
turnover in German retailing, the retail prop-
tailmarkt. Die Expansionsfreude der Handels-
erty market is thriving. Traders continue
unternehmen ist ungebrochen. Der Vermie-
unabated to seek expansion. The rental mar-
tungsmarkt für Ladenflächen in City- und
ket for store premises in city centres and local
Stadtteillagen mit hoher Passantenfrequenz
district locations with high pedestrian frequencies is lively, but also more short-lived:
ist lebhaft, allerdings auch schnelllebiger:
Laufend werden neue Storekonzepte entwickelt und die Flä-
new store concepts are being developed all the time and so
chenwünsche der Retailer ändern sich entsprechend häufig.
retailers change their minds frequently about exactly what
Man muss am Ball bleiben, um bei der Vermietung von Shop-
they want. To let shop premises successfully, you definitely
flächen erfolgreich zu sein.
have to be on the ball!
Auch bei Retail Investments ist der Markt in Bewegung ge-
The market for retail investments is also on the move. More
kommen. Kapital aus den angelsächsischen Ländern sowie
and more capital from the Anglo-Saxon countries, and also
aus Skandinavien, Spanien und Israel strömt wegen gerin-
from Scandinavia, Spain and Israel, is being pumped into
ger Renditen in den Heimatmärkten vermehrt nach Deutsch-
Germany, against the background of low yields in the coun-
land. Der Nachfragedruck ist immens. Doch die Anleger er-
tries concerned. The pressure of demand is immense. But
warten zunächst Marktinformationen und exzellente Bera-
before they are ready to conclude a contract, investors expect
tung, bevor sie einen Vertrag abschließen.
precise market information and excellent advice.
Atisreal Retail Services bietet Ihnen professionelle Dienst-
Atisreal Retail Services offers you professional services to
leistungen für Ihren Erfolg mit Einzelhandelsimmobilien. Die
facilitate your success in the retail property sector. Letting
Vermietung von Ladenlokalen, Expansionsunterstützung für
shop premises, supporting chain store operators in their
Filialisten, Investmentberatung zu Retailobjekten und -port-
expansion processes, advising investors regarding retail
folios, Centermanagement und Retail Consulting sind unser
objects and portfolios, centre management and retail con-
Geschäft. Wir sprechen täglich mit den wichtigsten Handels-
sulting – those are our core skills. We talk every day to rep-
unternehmen über die neuesten Trends auf den Märkten –
resentatives of the most important retail companies about
beste Vermietungserfolge sind das Ergebnis! Gemeinsam mit
the latest market trends. The result: optimum successes in
unseren Kollegen der internationalen Atisreal Gruppe betreu-
the field of letting! Together with our colleagues from the
en wir viele bedeutende Investoren bei ihren Immobilienkäu-
international Atisreal Group, we serve a large number of
fen in Deutschland. Professionelle Abwicklung auf interna-
important investors acquiring real estate in Germany. So we
tionalem Niveau ist für uns selbstverständlich.
are used to providing professional, international-standard
implementation.
Informationen sind die Voraussetzung für den Erfolg. Als kleine Hilfe bei Ihrer täglichen Arbeit haben wir diesen Markt-
Information is the prerequisite for success. That is why we
bericht verfasst. Darüber hinaus steht das gesamte Team von
have compiled this market report: to help you in your day-
Atisreal Retail Services gern persönlich zu Ihrer Verfügung.
to-day work. And of course the entire team of Atisreal Retail
Damit auch Ihr Geschäft „brummt“!
Services is always at your disposal. To make sure that your
business thrives too!
Ihr
Yours cordially,
Christoph Meyer
Christoph Meyer
Mitglied der Geschäftsleitung, Atisreal GmbH
Member of the Management Board, Atisreal GmbH
03
04
Region Nord // Region North
Flanieren und Einkaufen direkt an der Alster
Strolling and shopping directly by the Alster
Hamburg ist der herausragende Einzelhandelsstandort der
Hamburg is the foremost retail location in Northern Germany.
Region. Mit zahlreichen Einkaufszentren und der städtebaulich
With numerous shopping centres and an extremely attrac-
äußerst attraktiven City hat der Handel der Hansestadt eine
tive city centre in terms of urban design, Hamburg's retail
Ausstrahlung bis weit nach Schleswig-Holstein und Nieder-
scene exerts an influence well into the neighbouring federal
sachsen. Die Höchstmiete blieb hier mit 185 €/m stabil. Der
states of Schleswig-Holstein and Lower Saxony. The prime
Kaufpreisvervielfältiger ist mit maximal 21 der zweithöchste
rent here has remained stable, at 185 € /m2. The purchase
der Republik. Die Mönckebergstraße / Spitaler Straße als
price multiplier, with a maximum of 21, is the second-high-
Konsummeile der City Ost, wo 2004 Appelrath-Cüpper eröff-
est in the country. Mönckebergstrasse / Spitaler Strasse, as
nete, fiel wieder durch spektakuläre Großvermietungen auf.
the main consumer-level location in City East – where Appel-
2
Dazu zählen Esprit (1.000 m ), Mango (700 m ) und
rath-Cüpper opened in 2004 – once again attracted atten-
H & M (1.500 m2) im Rappolthaus (Mönckebergstraße 11).
tion with spectacular large lettings. These include Esprit
Mit Spannung wird die Eröffnung des Adidas-Flagship-Stores
(1,000 m2), Mango (700 m2) and H & M (1,500 m2) in Rappolt
nebenan im Frühjahr 2006 erwartet – ein Ladenlokal, das
House (Mönckebergstrasse 11). An event to look forward to
Maßstäbe setzen soll.
here is the opening of the Adidas flagship store next door in
2
2
spring 2006 – a retail outlet that is due to set new standards.
Lagequalität*
Nettomiete pro Monat** in €/m2
Microlocations
Location quality *
Net rent per month ** in €/m2
2004
2005
Spitaler Straße
K
185
185
K/N
175
180
L
165
170
Mikrolagen
Mönckebergstraße
Neuer Wall
Gerhofstraße
K
140
150
Poststraße
K/N
135
145
Große Bleichen
K/N
120
120
Jungfernstieg
N
120
110
K/N
90
100
Bergstraße
* Lagequalität // Location quality:
K – Konsumlage // Consumer-level location
N – Hochwertige Niveaulage (Mix aus Konsum-/Luxuslage)
// High-grade standard location (mix of consumer/luxury location)
L – Luxuslage // Luxury location
** Idealtypischer 100-m2-Standardshop in bestfrequentierter Lage
// Typical 100 m2 standard shop in most frequented area
© Atisreal GmbH, Retail Services, 30. Juni 2005
_ Höchstmieten nach Lagen in Hamburg // Top rents according to location in Hamburg
Region North // Region Nord
Die City West wird derzeit städtebaulich aufgewertet. Dies
The urban planning of City West is currently being upgraded.
zeigt sich etwa am Jungfernstieg mit der Neugestaltung der
This is evident, for instance, on Jungfernstieg with the redesign
Pavillons am Alsteranleger, die eine stärkere Verbindung zum
of the pavilions by the Alster jetty, intended to strengthen the
Wasser herstellen soll. Auch die Nobelmeile Neuer Wall will
area's links with the water. The upmarket area of Neuer Wall
ihre Aufenthaltsqualität erhöhen. Dazu wurde ein BID (Busi-
is also planning to heighten its stay-a-while quality. For this
ness Improvement District) gegründet, der die Beteiligung
purpose, a BID (Business Improvement District) has been
möglichst aller Anrainer an den geplanten Maßnahmen si-
founded, to ensure that as many local businesses and local
cherstellen soll, etwa zur Änderung der Verkehrsführung und
property owners as possible participate in the planned meas-
zur Aufwertung der Fußgängerbereiche. Dabei ist der Neue
ures. These include changing the traffic flow and upgrading
Wall für Shopper alles andere als unattraktiv: Dies beweisen
the pedestrian precincts. In fact, though, the Neuer Wall is
die Vermietungen an Ermenegildo Zegna, der den ehemali-
already far from being unattractive for shoppers. That is indi-
gen Georges-Rech-Laden mietete, und an Gucci, dessen Me-
cated by the lettings to Ermenegildo Zegna, in the former
gastore im Herbst 2006 in der Nr. 34 zwei Häuser neben Mas-
Georges Rech store, and to Gucci, due to open a megastore
simo Dutti eröffnet. Am Jungfernstieg wurde für den Leer-
in autumn 2006 in No. 34, two houses away from Massimo
stand Ecke Große Bleichen, dem Traditionsstandort von Mey
Dutti. On Jungfernstieg, the vacant premises at the corner of
2
& Edlich, mit Gerry Weber (850 m ) ein Nachfolger gefunden.
05
Grosse Bleichen, long the traditional address of Mey & Edlich,
_ Entwicklung der Höchstmiete in Hamburg* // Development of top rent in Hamburg*
Nettomiete pro Monat in €/m2 // Net rent per month in €/m2
250
205
200
200
185
179
185
185
164
153
148
148
150
100
50
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
* Idealtypischer 100-m2-Standardshop in bestfrequentierter Lage // Typical 100 m2 standard shop in most frequented area
2003
2004
2005
06
_ Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Hamburg // Number of lettings according to size categories in Hamburg
Stadt* /
von 6 Städten** in % // City* /
of 6 cities** in %
2,2 % _ > 1.000 m2
<
7,5 %
60 m2 _ 5,6 %
8,8 %
16,9 % _ 501 – 1.000 m2
61 – 120 m2 _ 16,9 %
19,9 %
12,7 %
23,6 % _ 251 – 500 m2
121 – 250 m2 _ 34,8 %
29,2 %
21,8 %
* Gilt für die ausgewählten Mikrolagen // Applies to the selected microlocations
** Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München // Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Cologne, Munich
Im Frühjahr 2006 eröffnet am Jungfernstieg 51 das erste Ni-
have now been let to Gerry Weber, with 850 m2. In spring 2006,
vea-Haus, das die gesamte Welt der Marke Nivea an ihrem
the first Nivea House will open at Jungfernstieg 51, bringing
Stammsitz in Hamburg erlebbar machen wird. In die Nr. 41
together the whole world of the Nivea brand in its native Ham-
2
geht 2006 Schuh Kay mit einem 900-m -Flagship-Store.
burg. At No. 41, also in 2006, Schuh Kay will be opening a
Golfino bezieht 450 m im Neubau Große Bleichen 10, wo
900 m2 flagship store. Golfino is taking up 450 m2 at Grosse
lange Jahre eine Baulücke war.
Bleichen 10, newly built on what was for years a gap site.
Auf den Cityhandel kommen mit der Eröffnung der Europa-
Important changes for city centre retailing are in the offing,
Passage zwischen Mönckebergstraße und Ballindamm (frü-
with the opening of the Europa-Passage between Möncke-
hestens Herbst 2006) nachhaltige Veränderungen zu. Die
bergstrasse and Ballindamm (autumn 2006 at the earliest). This
größte Passage Deutschlands (30.000 m2, 120 Läden) soll
will be Germany's biggest inner-city passageway mall (30,000
2
_ Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Hamburg // Number of lettings according to sectors in Hamburg
von 6 Städten in %** //
of 6 cities in %**
Bekleidung
28,1 %
30,0 %
Gastronomie
15,7 %
10,1 %
Körperpflege / Gesundheit
13,5 %
9,6 %
Dienstleistungen
12,4 %
13,0 %
Lebensmittel
11,2 %
10,9 %
Heim- / Haus- /
Einrichtungsbedarf / Möbel
10,1 %
10,0 %
Freizeit- / Persönlicher Bedarf
2,2 %
5,6 %
Lederwaren / Schuhe
5,6 %
Sonstige
6,7 %
5,2 %
0
5
10
15
20
25
30
35
Stadt in %* // City in %*
07
Region North // Region Nord
die Verbindung der City Ost mit der City West verbessern. Es
m2, 120 shops) and is intended to improve the links between
bleibt abzuwarten, ob das gelingt.
City East and City West – with what success remains to be seen.
Regionale Zentren mit eigenem Gewicht
Regional centres with a status of their own
Die hohe Zentralität Hannovers (1,34) belegt die Bedeutung
The high centrality (1.34) of Hanover, capital of the federal
der niedersächsischen Landeshauptstadt für ihr Umland. In
state of Lower Saxony, indicates this city's significance for
der Georgstraße 14 mieteten gleich zwei Modeunternehmen:
its particular area. Two well-known fashion vendors have
Esprit (1.650 m ) und H & M (2.000 m ). Die Höchstmiete in
both taken up premises in Georgstrasse 14: Esprit (1,650 m2)
Hannover stieg auf 145 €/m 2. Die übrigen norddeutschen
and H & M (2,000 m2). The prime rent in Hanover has risen
Städte in unserer Übersicht haben in ihrer Region ebenfalls
to 145 €/m2. The other North German cities in our survey also
eine hohe Anziehungskraft, auch wenn ihr Potenzial nicht an
exhibit considerable powers of attraction in their particular
Hamburg oder Hannover heranreicht. Die Vermietung an Za-
region, even though their potential is not on a par with that
ra in einer 100%-Lage der Kieler Holstenstraße zeigt, dass
of Hamburg or Hanover. The letting of premises to Zara in a
die erfolgreichen vertikalen Bekleidungsspezialisten auch
100% location in Holstenstrasse in Kiel shows that success-
abseits der großen Metropolen Umsätze generieren.
ful vertical clothing specialists can generate turnover even
2
2
outside major population centres.
_ Marktkennziffern der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in der Region Nord
// Key market figures for the most important retail locations in Region North
Stadt
Bevölkerung
City
1)
Population
Kaufkraft-
Umsatz-
kennziffer
kennziffer
Purchasing
Turnover
power index
index
Wichtigste Einkaufsstraßen
Höchstmiete
Kaufpreisvervielfältiger
(nettokalt)
Einzelhandelsimmobilie3)
Top rent
Purchase price multiplier
(net)
retail property3)
Prime shopping streets
2)
01.01.2004
2005
2005
2005
absolut
je Einwohner
je Einwohner
in €/m2 / Monat
von
bis
absolute
per inhabitant
per inhabitant
in €/m2 / month
from
to
(BRD = 100)
(BRD = 100)
1.734.083
108,5
123,2
Spitaler Straße, Mönckebergstraße,
Neuer Wall, Gerhofstraße, Poststraße,
Große Bleichen, Jungfernstieg, Bergstraße
185
18,0
21,0
14,0
15,5
1
Hamburg
2
Hannover
// Hanover
516.160
105,6
141,3
Große / Kleine Packhofstraße, Georgstraße,
Bahnhofstraße, Karmarschstraße
145
3
Bremen
544.853
98,4
124,4
Obernstraße, Hutfilterstraße, Sögestraße
100
14,0
15,5
4
Lübeck
212.754
94,1
135,0
Breite Straße, Holstenstraße
70
14,0
15,5
5
Kiel
233.039
93,8
137,6
Holstenstraße
75
13,0
14,5
6
Flensburg
85.300
94,1
167,7
Holm
75
13,0
14,5
7
Braunschweig
245.076
108,7
152,8
Hutfiltern, Damm, Schuhstraße, Sack
75
13,0
14,5
8
Osnabrück
165.517
97,1
127,9
Große Straße
80
13,0
14,5
9
Oldenburg
158.340
103,8
142,7
Achternstraße, Lange Straße
73
13,0
14,5
10
Göttingen
122.883
97,9
155,0
Weender Straße, Groner Straße
65
13,0
14,5
Regionale Marktbedeutung, gemessen
an der Nachfrage
// Regional market significance,
in terms of demand
2)
Idealtypischer 100-m2-Standardshop mit folgenden Qualitätsmerkmalen
// Typical 100 m2 standard shop with following quality features:
• Bestfrequentierte Lage in der Stadt // Most frequented area in the city
• Eingeschossiges Ladenlokal, rechteckiger Grundriss // Single-storey rectangular ground-plan
• Ebenerdiger, stufenfreier Zugang // Ground-floor, step-free entrance
• Mindestens 6 m Frontlänge // At least 6 m frontage
3)
Gilt für beste Lage, Mieteinnahmen zu
mindestens 50 % aus Einzelhandelsflächen
// Applies to prime area, at least 50 % of rental
income from retail premises
AtisrealRanking1)
08
Region Ost // Region East
Berlin's retail property market remains dynamic
Berliner Retailimmobilienmarkt weiterhin dynamisch
Die Verkaufsfläche Berlins wächst von etwa 4,23 Mio. m bis
Sales space in Berlin will grow by over 300,000 m2 by the
Ende 2006 noch einmal um über 300.000 m2. Gut frequen-
end of 2006, from 4.23 million m2 now. Demand in well-fre-
tierte City- und Stadtteillagen sind besonders bei Filialisten
quented city centre and local district locations – given the
weiterhin gefragt, wenn das Umfeld stimmt. Daher blieben die
right neighbourhood – is high, especially from chain stores.
Prime Rents trotz schwacher Einzelhandelskonjunktur stabil.
So despite weak retail revenues, prime rents remain stable.
Das knappe Angebot an freien Flächen in den Top-Lagen der
Vacant premises in the top locations of City West are scarce,
2
City West wird vor allem bei Shops bis 250 m auch künftig
with supply likely to remain well below demand, especially
deutlich geringer als die Nachfrage sein. Gute Flächen fin-
for shops up to 250 m2. Good premises are let quickly, for
den meist schnell neue Mieter: etwa das ehemalige Sala-
instance the former Salamander House (Tauentzienstrasse
mander-Haus (Tauentzienstraße 15) mit dem Adidas Sport
15), where the tenants are the Adidas Sport Performance Store,
Performance Store, Esprit und Miss Sixty. Nebenan entsteht
Esprit and Miss Sixty. Next door, a new building is going up
der Neubau für Appelrath-Cüpper (Eröffnung Ende 2006).
for Appelrath-Cüpper (opening: end of 2006). Marc O’Polo and
Marc O’Polo und das Restaurant Vapiano zog es in die Konsum-
the Restaurant Vapiano have moved into the consumer-level
2
_ Höchstmieten nach Lagen in Berlin // Top rents according to location in Berlin
Microlocations
Lagequalität*
Location quality *
2004
2005
Tauentzienstraße (Nr. 13–24)
K
200
200
Kurfürstendamm (Nr. 11–24, 224–237)
K
165
160
Kurfürstendamm (Nr. 46–59, 182–194)
L
100
100
K/N
95
95
Alexanderplatz
K
95
95
Schloßstraße (Steglitz)
K
95
90
Wilmersdorfer Straße (Charlottenburg)
K
85
85
Hackescher Markt
K
75
75
Friedrichstraße (Nr. 64–95, 147–184)
Mikrolagen
Region East // Region Ost
lage Ku’damm / Joachimstaler Straße, während sich Bulgari,
location Ku’damm / Joachimstaler Strasse, while Bulgari,
Gucci und Valentino in der Ku’damm-Luxuslage angesiedelt
Gucci and Valentino have taken up premises in the luxury sec-
haben. Auch frequenzschwächere Lagen haben Chancen,
tion of the Ku’damm. Also less-frequented areas stand a
wenn Immobilie und Umfeld genau zum Konzept des Händ-
chance if the property and the setting exactly match the
lers passen, wie 2004 für Manufactum und brot&butter das
retailer's concept, as was the case in 2004 for Manufactum
Haus Hardenberg am Ernst-Reuter-Platz.
and brot&butter with House Hardenberg on Ernst-Reuter-Platz.
In der City Ost werden die Karten neu gemischt. Die Phase
In City East, the cards are being re-shuffled. The phase of
stürmischer Stadtentwicklung am Potsdamer Platz und in der
rapid urban development on Potsdamer Platz and in Friedrich-
Friedrichstraße ist weitgehend vorbei. Dagegen werden Groß-
strasse is now largely over, while the status of Alexander-
projekte dem Alexanderplatz deutlich mehr Gewicht verlei-
platz is being substantially upgraded by major projects: Gale-
hen: Galeria Kaufhof vergrößert sich bis Mai 2006 auf
ria Kaufhof is expanding its sales area to 35,000 m2 by May
35.000 m2 Verkaufsfläche und in das sanierte Berolina-Haus
2006, while the refurbished Berolina House has for instance
zieht bis Herbst 2006 unter anderem C & A ein. Weiteren Auf-
attracted C & A, due to move in by autumn 2006. Further
trieb wird das Shopping-Center Alexa geben (36.000 m2 Ver-
impetus will come with the opening of the Alexa shopping
kaufsfläche).
centre (36,000 m2 of sales space).
09
_ Entwicklung der Höchstmiete in Berlin* // Development of top rent in Berlin*
250
205
205
205
189
200
164
164
200
200
164
148
150
100
50
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
10
_ Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Berlin // Number of lettings according to size categories in Berlin
Stadt* /
of 6 cities** in %
9,8 % _ > 1.000 m2
7,5 %
<
8,3 % _ 501 – 1.000 m2
12,7 %
60 m2 _ 11,4 %
8,8 %
61 – 120 m2 _ 27,3 %
19,9 %
18,9 % _ 251 – 500 m2
21,8 %
121 – 250 m2 _ 24,2 %
29,2 %
Bei den Bezirkszentren profiliert sich die Schloßstraße in Ste-
Among local district centres, Schlossstrasse in Steglitz is
glitz mit modernen Shopping-Center-Projekten. Die Schloss-
sharpening its profile with modern shopping centre projects.
galerie (37.000 m2, Eröffnung März 2006), der Umbau des
The Schlossgalerie (37,000 m2, opening March 2006), the
Forum Steglitz (Erweiterung auf 32.000 m , Juni 2006) und
conversion of the Forum Steglitz (expansion to 32,000 m2,
das Schloss-Strassen-Center (12.800 m2, 2006/07) werden
June 2006) and the Schloss-Strassen-Center (12,800 m 2,
2
dem wichtigsten Bezirkszentrum starke Impulse geben. In
2006/07) will considerably improve this most important dis-
der Wilmersdorfer Straße in Charlottenburg sorgt das Kant-
trict centre. In Wilmersdorfer Strasse in Charlottenburg, the
center seit Ende 2004 für Belebung. Die Wilmersdorfer Ar-
Kantcenter has been enlivening the retail scene since the
caden folgen voraussichtlich 2007. In Treptow hat sich das
end of 2004. The Wilmersdorfer Arcaden complex is set to
EKZ Zentrum Schöneweide (18.000 m ) seit Oktober 2003
follow, probably in 2007. In Treptow, the shopping centre Zen-
zum Einkaufsschwerpunkt des Bezirks entwickelt.
trum Schöneweide (18,000 m2), opened in October 2003, has
2
become the district’s main shopping destination.
_ Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Berlin // Number of lettings according to sectors in Berlin
of 6 cities in %**
Bekleidung
22,0 %
30,0 %
Dienstleistungen
16,7 %
13,0 %
Lebensmittel
11,4 %
10,9 %
Heim- / Haus- /
10,6 %
10,0 %
Lederwaren / Schuhe
9,1 %
5,6 %
Gastronomie
8,3 %
10,1 %
8,3 %
9,6 %
7,6 %
5,6 %
Sonstige
6,1 %
5,2 %
0
5
10
15
20
25
30
35
11
Region East // Region Ost
Frischer Wind in Leipzig und Potsdam
Fresh wind in Leipzig and Potsdam
Leipzig erobert das in den 90er-Jahren an die „Grüne Wiese“
Leipzig city centre is regaining the terrain it lost to green-
verlorene Terrain für die City zurück und wird dort die Ver-
field retailers in the 90s and is enlarging total sales space
kaufsfläche bis Ende 2006 von 112.000 auf 180.000 m aus-
from 112,000 to 180,000 m2 by the end of 2006. In particu-
bauen! Gefragt sind vor allem Shops bis ca. 250 m2, die Leer-
lar demand are shops up to around 250 m2; vacancies are
stände sind gering. Bei den Großflächen gibt es Bewegung,
rare. There is movement on the large-unit front, with lettings
etwa durch Vermietungen an Lehmanns Fachbuchhandlung
to specialized bookstore Lehmanns and to Esprit (2,000 and
2
2
1,600 m2 respectively). SinnLeffers is taking up 9,000 m2 in
im Petershof, Breuninger in der Marktgalerie 14.000 m2 (März
Petershof, Breuninger 14,000 m2 in the Marktgalerie (March
2006) und Karstadt im Neubau der Stadtgalerie rund 2/3 der
2006) and Karstadt around 2/3 of the total of 30,000 m2 in
insgesamt 30.000 m2 (Herbst 2006).
the newly built Stadtgalerie (autumn 2006).
In Potsdam zog die Nachfrage nach kleineren Flächen deut-
In Potsdam, demand for smaller premises has risen signifi-
lich an. Dazu hat das neue Stadtpalais mit Karstadt, Gerry We-
cantly. One factor here is the new Stadtpalais, with Karstadt,
ber, s.Oliver und anderen beigetragen (insgesamt 18.500 m2).
Gerry Weber, s.Oliver and others (total: 18,500 m2). Other new
Weitere Neuansiedlungen in der Haupteinkaufslage, etwa von
establishments in the main shopping location, for instance
Jack Wolfskin, Street One und Leonardo, lassen eine Fort-
by Jack Wolfskin, Street One and Leonardo, indicate that this
setzung des positiven Trends erwarten.
positive trend is set to continue.
2
und Esprit (2.000 bzw. 1.600 m ). SinnLeffers bezieht 9.000 m
_ Marktkennziffern der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in der Region Ost
// Key market figures for the most important retail locations in Region East
Stadt
Bevölkerung
City
Population
Kaufkraft-
Umsatz-
kennziffer
kennziffer
Purchasing
Turnover
power index
index
Höchstmiete
(nettokalt)
Top rent
(net)
retail property3)
2)
01.01.2004
2005
2005
2005
absolut
je Einwohner
je Einwohner
in €/m2 / Monat
von
bis
absolute
per inhabitant
per inhabitant
in €/m2 / month
from
to
(BRD = 100)
(BRD = 100)
96,3
102,2
Tauentzienstraße, Kurfürstendamm,
Friedrichstraße, Alexanderplatz,
Hackescher Markt
200
18,0
20,0
Petersstraße, Grimmaische Straße
105
14,0
15,0
95
13,0
14,5
1
Berlin
2
Leipzig
497.531
84,0
94,4
3
Dresden
483.632
89,4
104,5
4
Rostock
198.303
84,0
88,2
Kröpeliner Straße
60
12,0
14,0
5
Potsdam
144.979
92,8
88,1
Brandenburger Straße
50
12,5
14,5
6
Erfurt
201.645
84,9
111,3
7
Halle (Saale)
240.119
83,4
92,0
8
Chemnitz
249.922
86,2
116,2
Straße der Nationen
45
10,5
12,5
9
Schwerin
97.694
89,4
109,7
Marienplatz
28
11,5
13,5
227.535
83,0
125,6
Breiter Weg
20
10,0
12,0
10
Magdeburg
3.388.477
Prager Straße, Seestraße
Anger
78
12,0
13,5
Leipziger Straße
60
10,5
12,5
Quellen: GfK, eigene Recherchen // Sources: GfK, own research
1)
an der Nachfrage
in terms of demand
2)
3)
AtisrealRanking1)
12
Region West // Region West
Düsseldorf: Große Flächennachfrage, geringe Leerstände
Düsseldorf: Demand for space high, vacancies low
Nur in Düsseldorf ist die Luxuslage ebenso begehrt wie die
It is only in Düsseldorf that the luxury location is just as much
teuerste Konsumlage: In der Königsallee wie in der Scha-
in favour as the most expensive consumer-level address: on
dowstraße kostet der 100-m2-Shop in bester Lage 180 €/m2.
both Königsallee and Schadowstrasse, a prime-site 100 m2
Die Nachfrage für die „Kö“ konzentriert sich stark auf Flä-
shop costs 180 €/m2. Demand on "Kö" (Königsallee) focuses
chen bis 250 m2 bei nur sehr geringen Leerständen, meist in
heavily on premises up to 250 m 2, but vacancies are very
schwächeren Lagen. Die Höchstmiete für kleine Shops kann
rare and mostly in weaker areas. So the prime rent for small
daher in Düsseldorfs Luxuslage weiter anziehen. Ladenloka-
shops in Düsseldorf's luxury-level location could well go on
le über 500 m sind in größerer Zahl verfügbar, liegen jedoch
rising. Outlets over 500 m2 are more available, but are also
häufig ebenfalls im frequenzärmeren Teil der Prachtstraße.
often in the lower-frequency part of this shopping boulevard.
In der etablierten Kaufhausmeile Schadowstraße werden La-
On Schadowstrasse, well established as a department store
denlokale aller Größen nachgefragt, vor allem für Bekleidung
street, shop premises of all sizes are in demand, especially
(auch für Monolabel-Stores), Schuhe, Sport/Lifestyle und Bü-
for garments (including monolabel stores), shoes,
cher. Das Angebot an freien Flächen ist hier vor allem in den
sport/lifestyle and books. Empty outlets here are in short sup-
besten Lagen knapp, weshalb die Prime Rent für Flächen
ply, particularly in the best areas, so the prime rent for prem-
2
zwischen 120 und 250 m möglicherweise noch steigerungs-
ises between 120 and 250 m 2 can quite possibly go even
fähig ist. In der Flinger Straße 41 mietete [kju:], das neue
higher. [kju:], the new lingerie/underwear concept by
2
Lagequalität*
Microlocations
Location quality *
Schadowstraße
K
180
180
Königsallee
L
175
180
Flinger Straße
K
145
150
Mittelstraße
K
90
95
Mikrolagen
2004
2005
_ Höchstmieten nach Lagen in Düsseldorf // Top rents according to location in Düsseldorf
13
_ Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Düsseldorf // Number of lettings according to size categories in Düsseldorf
Stadt* /
of 6 cities** in %
3,7 % _ > 1.000 m2
<
7,5 %
14,8 % _ 501 – 1.000 m2
60 m2 _ 14,8 %
8,8 %
61 – 120 m2 _ 7,4 %
19,9 %
12,7 %
121 – 250 m2 _ 22,2 %
29,2 %
37,0 % _ 251 – 500 m2
21,8 %
_ Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Düsseldorf // Number of lettings according to sectors in Düsseldorf
of 6 cities in %**
Bekleidung
33,3 %
30,0 %
Lebensmittel
18,5 %
10,9 %
14,8 %
9,6 %
Dienstleistungen
11,1 %
13,0 %
Heim- / Haus- /
5,3 %
10,0 %
3,7 %
5,6 %
Lederwaren / Schuhe
3,7 %
5,6 %
Gastronomie
10,1 %
Sonstige
9,5 %
5,2 %
0
5
10
15
20
25
30
35
14
_ Entwicklung der Höchstmiete in Düsseldorf und Köln* // Development of top rent in Düsseldorf and Cologne*
Nettomiete pro Monat in €/m2 in Düsseldorf // Net rent per month in €/m2 in Düsseldorf
in Köln // in Cologne
250
200
169
169
153
180
159
169
180
180
169
174
180
185
180
185
190
180 185
180 185
180
2003
2004
2005
150
100
50
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Wäschekonzept von Schiesser. Woolworth verkaufte die Flin-
Schiesser, has moved into Flinger Strasse 41. Woolworth has
ger Straße 28 und schließt die Filiale im Herbst 2006; der Er-
sold Flingerstrasse 28 and is closing its branch there in
satzstandort steht noch nicht fest. Im Frühjahr 2007 ziehen
autumn 2006; where it will go then is not clear yet. In spring
hier Castro und Zara ein.
2007, Castro and Zara will take the vacated premises.
Die Kontroversen um das Shopping-Center-Projekt Düsseldorf
The controversies regarding the shopping centre project Düs-
Arcaden im Stadtteil Bilk haben Wellen bis in die City geschla-
seldorf Arcaden in the district of Bilk have caused a stir felt
gen: Sollte die Verkaufsfläche so groß werden wie von Kriti-
all the way to the city centre: should the sales area be as
kern vermutet (potenziell mindestens 25.000 m2 statt offiziell
large as critics suspect (potentially at least 25,000 m2 instead
beantragter 20.300 m ), werden negative Auswirkungen auf
of the 20,300 m2 officially applied for), it is feared that there
den Einzelhandel in City- und Stadtteillagen befürchtet.
will be negative repercussions on retailing in downtown and
2
local district locations.
15
Köln: Top-Standort im Westen
Mit dem neuen P & C-Weltstadthaus in der Schildergasse
verfügt Deutschlands meistbesuchte Einkaufsstraße seit September 2005 auch aus architektonischer Sicht über ein neues Highlight. Das Angebot auf rund 14.200 m2 Verkaufsfläche runden trendige Shop-in-Shop-Konzepte von Nike und
Mango ab. Im März 2006 öffnet eine weitere Attraktion ihre
Tore: Im komplett umgebauten Olivandenhof zwischen Richmodstraße / Am Alten Posthof / Karstadt bietet Globetrotter
in Europas größtem Outdoor-Fachgeschäft auf 7.000 m2 Reise- und Freizeitausrüstung. Während sich zuvor das Objekt
als kleinteiliges Shopping-Center nur schwer am Markt behauptete, schafft der Spezialanbieter nun ein unverwechselbares Alleinstellungsmerkmal (USP), von dem auch das Umfeld profitieren wird.
Auch sonst tut sich einiges im Kölner Retailvermietungsmarkt. Im Frühjahr 2005 eröffneten der Grazer Schuhfilialist
Humanic im ehemaligen Emotions-Haus in der Schildergasse
(2.000 m2), das dänische Bekleidungsunternehmen Bestseller in der Hohe Straße 68–72 (1.700 m2) und der Junge-Mode-Anbieter Basic in der Ehrenstraße 30–32 (200 m 2). Im
September folgte H & M in der Ehrenstraße 13 (600 m2). Der
Damenmodedesigner Marc Cain mietete 320 m2 in der Mittelstraße 12–14 und Bestseller einen weiteren Laden in der
Schildergasse 98–102. Anfang 2006 übernimmt Dunkin‘ Donuts die Fläche von Pfaff in der Schildergasse 8–12. Vor allem in der Schildergasse werden nur wenige Flächen frei,
sodass die starke Nachfrage aus den Branchen Bekleidung,
Schuhe und Accessoires nicht befriedigt wird. Ein Anstieg der
Mieten insbesondere für Flächen zwischen 120 und 500 m2
ist nicht auszuschließen.
Lagequalität*
Microlocations
Location quality *
2004
2005
Schildergasse
K
185
190
Hohe Straße
K
180
180
Neumarkt
K
95
100
Ehrenstraße
K
80
90
Breite Straße
K
70
70
Mittelstraße
N
60
60
Mikrolagen
_ Höchstmieten nach Lagen in Köln // Top rents according to location in Cologne
16
Cologne: Top location in the West of Germany
As from September 2005, Germany's most heavily frequented
shopping street – Schildergasse in Cologne – has another
highlight to offer: the new P & C "Weltstadthaus" (Cosmopolitan Department Store). The building, which is also very striking architecturally, has some 14,200 m2 of sales space, with
trendy shop-in-shop concepts from Nike and Mango rounding off the range. In March 2006, one further attraction is due
to open in the completely redesigned Olivandenhof between
Richmodstrasse / Am Alten Posthof / Karstadt: Europe's biggest
outdoor goods store. Here, Globetrotter will be offering travel
and leisure gear on an area of 7,000 m2. Previously run as a
small-unit shopping centre, the complex had a hard time in
the marketplace, but now this specialised vendor will provide a USP from which nearby retailers will also benefit.
And there's even more going on in Cologne's retail rental
market. In spring 2005, shoe chainstore operator Humanic
from Graz, Austria, started up in business in the former Emotions building on Schildergasse (2,000 m2), the Danish garment company Bestseller moved into Hohe Strasse 68–72
(1,700 m2) and young fashions vendor Basic took up premises in Ehrenstrasse 30–32 (200 m2), followed in September
by H & M in Ehrenstrasse 13 (600 m 2). Ladies' fashions
designer Marc Cain has rented 320 m2 at Mittelstrasse 12–14,
and Bestseller has opened another outlet at Schildergasse
98–102. At the beginning of 2006, Dunkin‘ Donuts will take
over the Pfaff premises at Schildergasse 8–12. Particularly
in Schildergasse, only few outlets become vacant, and so the
strong demand from the garments, shoes and accessories
sectors cannot be met. A rise in rents, especially for premises between 120 and 500 m2, cannot be excluded.
_ Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Köln // Number of lettings according to size categories in Cologne
Stadt* /
of 6 cities** in %
21,3 % _ > 1.000 m2
7,5 %
8,7 % _ 501 – 1.000 m
2
12,7 %
16,9 % _ 251 – 500 m2
21,8 %
<
60 m2 _ 4,8 %
8,8 %
61 – 120 m2 _ 17,9 %
19,9 %
121 – 250 m2 _ 30,4 %
29,2 %
17
_ Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Köln // Number of lettings according to sectors in Cologne
of 6 cities in %**
Bekleidung
53,5 %
30,0 %
Dienstleistungen
10,7 %
13,0 %
8,7 %
9,6 %
Gastronomie
7,3 %
10,1 %
Lederwaren / Schuhe
6,7 %
5,6 %
Heim- / Haus- /
4,8 %
10,0 %
4,3 %
5,6 %
Lebensmittel
3,8 %
10,9 %
Sonstige
5,2 %
0
5
10
15
20
25
30
35
Städte im Ruhrgebiet mit neuen Shopping-Centern
Ruhr District cities with new shopping centres
Die höchste Zentralität haben solitär liegende Städte mit gro-
It is stand-alone cities with a large catchment area, such as
ßem Einzugsgebiet wie Paderborn, Siegen, Münster, Biele-
Paderborn, Siegen, Münster, Bielefeld and Aachen, which
feld oder Aachen. Dagegen stehen die Innenstädte im dicht
have the greatest centrality. In contrast, the downtown areas
besiedelten Ruhrgebiet im Wettbewerb um teilweise diesel-
of cities in the densely populated Ruhr District are often com-
ben Kunden. Oberhausen hat sich mit dem 1996 eröffneten
peting for the same customers. Oberhausen has gained a
CentrO (Neue Mitte; Erweiterung von 70.000 auf 93.000 m2
leading edge with its CentrO, opened in 1996 (Neue Mitte;
Verkaufsfläche geplant) einen Vorsprung verschafft und er-
expansion from 70,000 to 93,000 m2 of sales space planned)
reicht seitdem die mit Abstand höchste Zentralität im Ruhr-
and since then achieves by far the highest centrality in the
gebiet (1,37). Allerdings wurden dadurch die Immobilien der
Ruhr District (1.37). However, this drastically downgraded
Citylage Marktstraße drastisch entwertet, wie Mietniveau und
properties in the city's own downtown location, Marktstrasse,
Kaufpreisvervielfältiger zeigen.
as indicated by rental price levels and purchase price multipliers.
2
Duisburg geht einen anderen Weg: Das 70.000-m -Projekt
Multi Casa außerhalb der City wurde vom Rat der Stadt als
Duisburg is taking a different approach: the 70,000 m2 pro-
nicht innenstadtverträglich abgelehnt. Gleichzeitig wurde für
ject Multi Casa, outside the city centre area, was rejected by
das Forum (50.000 m , Eröffnung Herbst 2007) in der Fuß-
the local city council as incompatible with the needs of the
gängerzone Königstraße grünes Licht gegeben. Auch Essen
inner-city district. At the same time, the go-ahead was given
setzt am Limbecker Platz auf eine innenstadtkompatible Ent-
for the Forum (50,000 m2, opening in autumn 2007) in the
wicklung. Bis 2008/2009 entsteht dort in zwei Bauabschnit-
Königstrasse pedestrian precinct. Essen is also backing a
ten das größte innerstädtische Shopping Center Deutsch-
development in line with inner-city requirements: Germany's
2
2
lands (70.000 m Verkaufsfläche einschließlich des Karstadt-
biggest downtown shopping centre (70,000 m 2 sales area
18
Weltstadthauses). Das 3do am Dortmunder Hauptbahnhof
including the Karstadt "Weltstadthaus") is to be erected on
(69.000 m Mietfläche) schließlich soll 2008 bzw. 2009 er-
Limbecker Platz by 2008/2009 in two construction phases.
öffnen. Dortmunds Hauptlauflage Westenhellweg wartet nicht
And then there is the 3do (69,000 m2 rental space) by the
untätig ab: So hat im März 2005 der Herrenausstatter Poh-
Central Station in Dortmund, due to open in 2008/2009. Dort-
land (Douglas-Gruppe) sein neues Store-Konzept in der auf
mund's main passing-trade location, Westenhellweg, isn't
2
2
2.000 m erweiterten Filiale umgesetzt.
idle either: in March 2005, men's outfitter Pohland (Douglas
Group) launched its new store concept after this branch had
been extended to 2,000 m2.
19
_ Marktkennziffern der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in der Region West
// Key market figures for the most important retail locations in Region West
Stadt
Bevölkerung
City
Population
Kaufkraft-
Umsatz-
kennziffer
kennziffer
Purchasing
Turnover
power index
index
Höchstmiete
(nettokalt)
Top rent
(net)
retail property3)
2)
01.01.2004
2005
2005
2005
absolut
je Einwohner
je Einwohner
in €/m2 / Monat
von
bis
absolute
per inhabitant
per inhabitant
in €/m2 / month
from
to
(BRD = 100)
(BRD = 100)
1
Köln
// Cologne
965.954
113,5
136,1
Schildergasse, Hohe Straße, Neumarkt,
Ehrenstraße, Breite Straße, Mittelstraße
190
17,0
19,0
2
Düsseldorf
572.511
124,9
152,0
Schadowstraße, Königsallee,
Flinger Straße, Mittelstraße
180
17,0
19,0
3
Dortmund
589.661
97,1
107,8
Westenhellweg, Ostenhellweg
165
15,0
17,0
4
Münster
269.579
111,5
144,5
Ludgeristraße, Prinzipalmarkt, Salzstraße
125
14,0
16,0
5
Bonn
311.052
116,1
120,7
Remigiusstraße, Sternstraße, Poststraße
90
14,0
16,0
6
Aachen
256.605
103,8
126,6
Adalbertstraße
85
14,0
16,0
7
Essen
589.499
105,5
119,7
Kettwiger Straße, Limbecker Straße
110
14,0
16,0
8
Bielefeld
328.452
102,9
131,9
Bahnhofstraße
90
12,0
14,0
9
Bochum
387.283
102,2
116,0
Kortumstraße
80
12,0
14,0
10
Wuppertal
362.137
105,8
105,1
Poststraße, Alte Freiheit
75
11,0
13,0
11
Mönchengladbach
262.391
103,1
125,5
Hindenburgstraße
55
11,0
13,0
12
Krefeld
238.565
104,5
119,9
Hochstraße
70
10,0
12,0
13
Duisburg
506.496
91,5
91,2
Königstraße, Kuhstraße
60
11,0
13,0
14
Paderborn
141.800
97,1
147,9
Westernstraße, Marienplatz
75
11,0
13,0
15
Hagen
200.039
102,4
117,1
Elberfelder Straße, Mittelstraße
50
11,0
13,0
16
Leverkusen
161.543
115,0
108,7
Wiesdorfer Platz
50
11,0
13,0
17
Neuss
152.050
112,4
122,0
Büchel, Niederstraße, Oberstraße
55
11,0
13,0
18
Recklinghausen
123.144
98,2
110,6
Breite Straße, Markt, Kunibertistraße
45
11,0
13,0
19
Siegen
107.768
98,6
138,5
Bahnhofstraße
45
10,0
12,0
20
Moers
107.903
101,8
119,6
Steinstraße
50
11,0
13,0
21
Gelsenkirchen
272.445
88,8
102,5
Bahnhofstraße
60
10,0
12,0
22
Oberhausen
220.033
95,5
131,1
Marktstraße
30
10,0
12,0
1)
an der Nachfrage
in terms of demand
2)
3)
0© Atisreal GmbH, Retail Services, 30. Juni 2005
AtisrealRanking1)
20
Region Mitte // Region Central
Frankfurts Zeil:
Frankfurt's Zeil:
Zweithöchste Miete Deutschlands für Top-Lage
Germany's second-highest rent for prime location
Nach einem leichten Rückgang 2002/2003 hat die Höchst-
Following a slight drop in 2002/2003, the top rent in Frank-
miete auf Frankfurts Zeil wieder 210 €/m2 erreicht – die zweit-
furt's Zeil is once again 210 €/m2 – the second-highest rent
höchste Miete in Deutschland nach München. Keine andere
in Germany after Munich. Since the mid-90s, prime rents
Top-Lage konnte ihre Prime Rent seit Mitte der 90er-Jahre
here have risen by 52 % – unparalleled anywhere else in the
um 52 % steigern! Bei bundesweiten Passantenzählungen
country. In nationwide surveys of pedestrian numbers, this
belegt die Kaufmeile immer einen der vordersten Plätze.
street always takes one of the foremost places.
Top-Lagen und Höchstmieten reflektieren jedoch nur bedingt
But top locations and prime rents reflect only part of what is
das tatsächliche Mietgeschehen. So entfielen von den Ab-
actually happening on the rental front. Of the new leases con-
schlüssen in der City 62 % auf frequenzschwächere Lagen
cluded in the city centre, less frequented locations accounted
und nur 38 % auf A-Lagen. Ein Grund: das äußerst knappe
for 62 %, and A-locations for 38 %. One reason is the scarcity
Flächenangebot der Zeil. Von den bis zu zwanzig Mietinte-
of prime space in the Zeil. For a single vacant A-location shop,
ressenten für einen einzigen vakanten A-Lage-Shop landen
there can be up to twenty prospective tenants, and of these,
einige letztlich in preiswerteren Lagen wie Fressgass‘ oder
a few ultimately land up in less expensive locations, such as
Biebergasse. In der Goethestraße war die Nachfrage wegen
Fressgass' or Biebergasse. In Goethestrasse, demand was
Mikrolagen
Microlocations
Lagequalität*
Location quality *
2004
2005
Zeil
K
205
210
Fressgass’: Große Bockenheimer Str. / Kalbächer Gasse
K
150
155
Goethestraße
L
140
150
Biebergasse
K
140
150
Steinweg
N
100
110
Schillerstraße (bis Börsenplatz)
K
70
75
2
** Idealtypischer 100-m -Standardshop in bestfrequentierter Lage
_ Höchstmieten nach Lagen in Frankfurt // Top rents according to location in Frankfurt
Region Central // Region Mitte
der vorsichtigeren Expansion der Luxusanbieter und den zum
restrained, because of the more cautious expansion of luxury
Teil sehr hohen Mietforderungen verhaltener. Da in nächster
vendors and the very high rents demanded. Since hardly any
Zeit kaum gut geschnittene Läden auf den Markt kommen,
well-structured retail premises will be coming onto the mar-
die Nachfrage aber wieder wächst, kann hier mit stabilen bis
ket in the near future, and demand is still growing, rents can
leicht anziehenden Mieten gerechnet werden.
be expected here to remain stable or even increase slightly.
Mit Adidas und Nike (im P & C-Haus) sind 2005 zwei gefrag-
In 2005, two popular sports goods vendors arrived in the Zeil:
te Sportanbieter an die Zeil gekommen. Massimo Dutti wech-
Adidas and Nike (in the P & C building). Massimo Dutti moved
selte in die Goethestraße, wo auch Hugo Boss Accessoires
to Goethestrasse, which also saw the opening of Hugo Boss
eröffnete. Die Gastronomiekette Vapiano zog zum Goethe-
Accessoires. The catering chain Vapiano took up premises
platz, Butlers und Basler verstärken die Lage Roßmarkt. Die
on Goetheplatz, while Butlers and Basler are now strength-
überragende Position der Zeil wird weiter aufgewertet, wenn
ening the Rossmarkt location. The Zeil's outstanding posi-
das Multifunktionsprojekt FrankfurtHochVier mit einem
tion will be upgraded even further when the multifunctional
42.000-m -Shopping-Center (plus 20.000 m Gastronomie /
project FrankfurtHochVier, with a 42,000 m2 shopping cen-
Freizeit sowie Büros und Hotel) neben der Zeilgalerie voraus-
tre (plus 20,000 m2 catering / leisure and offices and a hotel),
sichtlich 2008 startet.
opens alongside the Zeilgalerie, probably in 2008.
2
2
21
_ Entwicklung der Höchstmiete in Frankfurt* // Development of top rent in Frankfurt*
250
210
205
190
189
200
210
195
148
138
150
138
138
100
50
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
* Idealtypischer 100-m -Standardshop in bestfrequentierter Lage // Typical 100 m standard shop in most frequented area
2
2
2003
2004
2005
22
_ Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Frankfurt // Number of lettings according to size categories in Frankfurt
Stadt* /
of 6 cities** in %
3,1 % _ > 1.000 m2
<
7,5 %
60 m2 _ 6,3 %
8,8 %
21,9 % _ 501 – 1.000 m2
61 – 120 m2 _ 15,6 %
19,9 %
12,7 %
21,9 % _ 251 – 500 m2
121 – 250 m2 _ 31,3 %
29,2 %
21,8 %
Auch die Region kommt voran
Other parts of the region also doing well
In Wiesbaden, wo Flächen in guten Lagen für alle Shopgrö-
In Wiesbaden, where premises in all size-categories in good
ßen permanent knapp sind, mieteten unter anderem der
locations are always scarce, the Schiesser multilabel store
Schiesser-Multilabelstore [kju:], Zara und Mango in der Haupt-
[kju:], Zara and Mango were among those to open in the main
lauflage Kirchgasse. Vapiano eröffnet im Jaguar-Haus ge-
pedestrian shopping area, Kirchgasse. Vapiano has taken up
genüber dem Nassauer Hof. Das Lilien-Carré (38.000 m 2)
premises in Jaguar House opposite the Nassauer Hof hotel.
setzt ab 2007 am Hauptbahnhof einen neuen Akzent. In Mainz
As from 2007, the Lilien-Carré (38,000 m2) will help to estab-
wird jetzt das seit 2003 leer stehende SinnLeffers-Haus um-
lish a new image in the Central Train Station area. In Mainz,
gebaut, in das Saturn bis Ende 2006 auf 5.100 m als Anker-
the SinnLeffers building, vacant since 2003, is being con-
mieter einzieht. Angebot und Nachfrage sind in den Mainzer
verted. Saturn will move into it by the end of 2006 as anchor
2
_ Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Frankfurt // Number of lettings according to sectors in Frankfurt
of 6 cities in %**
40,6 %
30,0 %
Bekleidung
Heim- / Haus- /
Gastronomie
12,5 %
10,1 %
9,4 %
5,6 %
Dienstleistungen
6,3 %
13,0 %
Lebensmittel
6,3 %
10,9 %
Lederwaren / Schuhe
6,3 %
5,6 %
3,1 %
9,6 %
Sonstige
5,2 %
0
5
10
15
20
25
30
35
15,6 %
10,0 %
23
Region Central // Region Mitte
Citylagen ausgeglichener als in Wiesbaden. Darmstadt er-
tenant, with 5,100 m 2. In Mainz city centre, supply and
gänzt seine Innenstadt zwischen Schuchardstraße und Lud-
demand are more balanced than in Wiesbaden. Darmstadt is
wigplatz mit dem Neubauprojekt Boulevard (8.000 m 2,
extending its downtown area between Schuchardstrasse and
voraussichtlich Herbst 2006). Ankermieter der Einkaufs-
Ludwigplatz with the new Boulevard project (8,000 m2, prob-
passage sind Thalia und Esprit.
able opening autumn 2006). Anchor tenants: Thalia and Esprit.
_ Marktkennziffern der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in der Region Mitte
// Key market figures for the most important retail locations in Region Central
Stadt
Bevölkerung
City
Population
Kaufkraft-
Umsatz-
kennziffer
kennziffer
Purchasing
Turnover
power index
index
Höchstmiete
(nettokalt)
Top rent
(net)
retail property3)
2)
01.01.2004
2005
2005
2005
absolut
je Einwohner
je Einwohner
in €/m2 / Monat
von
bis
absolute
per inhabitant
per inhabitant
in €/m2 / month
from
to
(BRD = 100)
(BRD = 100)
1
Frankfurt a. M.
643.432
110,4
122,1
Zeil, Fressgass’: Große Bockenheimer
Straße / Kalbächer Gasse, Goethestraße,
Biebergasse, Steinweg, Schillerstraße
210
18,0
20,0
2
Wiesbaden
271.995
116,0
134,2
Kirchgasse, Langgasse
120
15,0
17,0
3
Darmstadt
139.698
113,9
150,4
Ernst-Ludwig-Straße
95
15,0
16,5
4
Mainz
185.532
115,2
127,2
Am Brand, Schusterstraße, Stadthausstraße
85
15,0
16,5
5
Trier
100.180
94,6
191,1
Simeonstraße, Hauptmarkt, Brotstraße,
Grabenstr., Fleischstr. (Ecke Hauptmarkt)
75
14,0
15,0
6
Bad Homburg
52.171
147,9
116,1
Louisenstraße
75
16,0
18,0
7
Saarbrücken
181.860
95,2
154,8
Bahnhofstraße
75
13,5
15,5
8
Kassel
194.322
96,8
145,7
Obere Königsstraße
80
14,0
16,0
9
Koblenz
107.608
107,1
162,7
Löhrstraße
80
13,0
14,0
Offenbach a. M.
119.208
104,0
108,4
Frankfurter Straße
55
13,0
14,5
10
1)
an der Nachfrage
in terms of demand
2)
3)
AtisrealRanking1)
24
Region Süd // Region South
München – bei den Mieten beständig on top
Munich – still in the top spot for rents
Seit Jahren führt die bayerische Landeshauptstadt unange-
For years, the Bavarian capital has held an unrivalled top
fochten das Ranking der deutschen Einzelhandelshöchstmie-
place where rents for German retails premises are concerned.
ten an. 250 €/m2 werden derzeit in der Top-Lage Kaufinger-
The prime rent in the top location Kaufingerstrasse / Marien-
straße / Marienplatz gezahlt. Die Maximilianstraße übertrifft
platz is 250 € /m2. Maximilianstrasse, with 230 € /m2, also
mit 230 €/m2 sämtliche renommierte Edelmeilen der Repub-
beats all the other leading upmarket shopping streets in Ger-
lik. Das überragende Interesse des Handels an den nur ver-
many. The outstanding interest which retailers show in the
einzelt frei werdenden Flächen in den besten Citylagen ist
few premises which become vacant here in the prime city
verständlich: Die Stadt selbst sowie die Landkreise München
centre locations is understandable: Munich itself and the rural
und Starnberg belegen permanent vorderste Plätze im bun-
districts of Munich and Starnberg always take foremost places
desweiten Kaufkraftvergleich pro Kopf (2005: 1. Rang kreis-
in nationwide comparisons of per capita purchasing power
freie Städte bzw. 4. und 2. Rang Landkreise). Auch der Er-
(2005: 1st place among autonomous cities; 4th and 2nd
werb von Retailobjekten in bester Lage kostet mit dem
places respectively among rural districts). Acquiring retail
20–22fachen der Jahresmiete deutlich mehr als in anderen
properties in prime areas also costs more – with multipliers
Städten.
at between 20 and 22 of the annual rent – than in other cities.
_ Höchstmieten nach Lagen in München // Top rents according to location in Munich
Microlocations
Lagequalität*
Location quality *
2004
2005
Kaufingerstraße / Marienplatz
K
250
250
Neuhauser Straße
K
240
240
Maximilianstraße
L
235
230
Weinstraße
K
235
225
Theatinerstraße
N
170
180
Residenzstraße
K
145
150
Sendlinger Straße
K
130
140
Tal
K
100
110
Mikrolagen
Region South // Region Süd
In der Neuhauser Straße ist die Angebots-und-Nachfrage-
In Neuhauser Strasse, the ratio between supply and demand,
Relation vor allem bei Shops bis 120 m etwas entspannter
particularly regarding shops up to 120 m2, is somewhat more
als im Bereich Kaufingerstraße / Marienplatz, wo ein weite-
relaxed than in the Kaufingerstrasse / Marienplatz area, where
rer Anstieg der Spitzenmiete nicht auszuschließen ist. Die
the possibility of a further climb in prime rents is not to be
stark von Mode- und Accessoire-Designern geprägte Maxi-
excluded. In Maximilianstrasse, distinguished particularly by
2
milianstraße wird schwerpunktmäßig für 120 bis 500 m gro-
the presence of fashion and accessory designers, demand
ße Flächen nachgefragt. Noch größere Outlets sind im Be-
focuses chiefly on premises between 120 and 500 m2. Larger
stand kaum vorhanden. Die Miete dürfte hier bis auf Weite-
outlets are anyway virtually non-available. Here, rents are
res stabil bleiben. Die Theatinerstraße entwickelt sich als
likely to remain stable for the time being. Theatinerstrasse
alternative, etwas preiswertere Niveaulage, nicht zuletzt auch
is developing into an alternative, somewhat less expensive
durch die Passagen der Fünf Höfe. Konsumorientierte Anbie-
mixed consumer / luxury location, not least because of the
ter von Textilien, Schuhen, Accessoires und Parfümerie, die
shopping passageways in Fünf Höfe. Consumer-level ven-
an den absoluten Top-Standorten kein bezahlbares Ladenlo-
dors of textiles, shoes, accessories and perfumery goods
kal finden, orientieren sich zu den schwächeren Lagen Re-
which are unable to find an affordable outlet in the prime
sidenzstraße und Sendlinger Straße.
areas are tending towards the weaker locations of Residenz-
2
25
strasse / Sendlinger Strasse.
_ Entwicklung der Höchstmiete in München* // Development of top rent in Munich*
300
250
230
240
199
199
205
199
250
250
230
210
180
120
60
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
26
_ Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in München // Number of lettings according to size categories in Munich
Stadt* /
of 6 cities** in %
<
13,3 % _ > 1.000 m2
7,5 %
60 m2 _ 6,7 %
8,8 %
61 – 120 m2 _ 8,7 %
19,9 %
9,2 % _ 501 – 1.000 m2
12,7 %
16,9 % _ 251 – 500 m2
21,8 %
121 – 250 m2 _ 45,3 %
29,2 %
Stuttgart city centre undergoing transformation
Stuttgarter City im Umbruch
Am Schloßplatz eröffnen voraussichtlich im Frühjahr 2006
Due to open on Schlossplatz, probably in spring 2006, is the
2
Königsbau Passagen complex (25,000 m 2 rental area,
Büros): 16.000 m 2 klassisches Shopping-Center (davon
18,000 m2 offices): a 16,000 m2 traditional shopping centre
10.000 m2 Saturn) plus 9.000 m2 integriertes Stilwerk, das
(with electronics giant Saturn taking 10,000 m2 all by itself)
Themencenter für Einrichtungsdesign. Damit wird die anlie-
plus the 9,000 m2 integrated Stilwerk, the theme centre for
gende Top-Lage Königstraße, deren Mietflächen bereits heu-
interior furnishings and design. This will give even greater
te zu den teuersten in Deutschland gehören, noch mehr Aus-
impetus to the adjacent prime address, Königstrasse, where
strahlung gewinnen. Ungewiss ist hingegen der Realisie-
retail premises already command some of the highest rents
rungshorizont des langfristigen City-Erweiterungsprojekts
in Germany. On the other hand, there is uncertainty regard-
2
die Königsbau-Passagen (25.000 m Mietfläche, 18.000 m
_ Anzahl der Vermietungen nach Branchen in München // Number of lettings according to sectors in Munich
of 6 cities in %**
Bekleidung
46,7 %
30,0 %
Lebensmittel
12,4 %
10,9 %
Gastronomie
8,7 %
10,1 %
8,2 %
10,0 %
Heim- / Haus- /
Dienstleistungen
6,7 %
13,0 %
5,9 %
5,6 %
4,1 %
9,6 %
Sonstige
5,2 %
0
5
10
15
20
25
30
35
7,5 %
5,6 %
Lederwaren / Schuhe
27
Region South // Region Süd
Stuttgart 21 der Deutschen Bahn mit der vom Schloßplatz
ing the schedule for the realisation of the long-planned city
ca. 1,5 km entfernten Galeria Ventuno (40.000 m Verkaufs-
centre extension project Stuttgart 21 on a Deutsche Bahn
fläche zuzüglich Gastronomie, Entertainment, Sport und Frei-
(German Rail) site. Situated around 1.5 km away from
zeit).
Schlossplatz, the Galeria Ventuno is set to offer 40,000 m2
2
of sales space, plus catering, entertainment, sports and
leisure.
_ Marktkennziffern der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in der Region Süd
// Key market figures for the most important retail locations in Region South
Stadt
Bevölkerung
City
Population
Kaufkraft-
Umsatz-
kennziffer
kennziffer
Purchasing
Turnover
power index
index
Höchstmiete
(nettokalt)
Top rent
(net)
retail property3)
2)
01.01.2004
2005
2005
2005
absolut
je Einwohner
je Einwohner
in €/m2 / Monat
von
bis
absolute
per inhabitant
per inhabitant
in €/m2 / month
from
to
(BRD = 100)
(BRD = 100)
1
München
// Munich
1.247.873
132,5
152,0
Kaufingerstraße, Marienplatz, Neuhauser
Straße, Maximilian-, Wein-, Theatiner-,
Residenzstraße, Sendlinger Straße, Tal
250
20,0
22,0
2
Stuttgart
589.161
116,5
137,6
Königstraße
200
19,0
20,5
3
Nürnberg
// Nuremberg
493.553
107,7
146,0
Karolinenstr., Hefnersplatz, Ludwigsplatz,
Breite Gasse, Pfannenschmiedsgasse
100
14,0
16,0
4
Karlsruhe
282.595
106,8
134,5
Kaiserstraße
80
15,0
16,5
5
Heidelberg
142.959
101,6
131,8
Hauptstraße
100
17,0
18,5
6
Mannheim
308.353
99,5
145,6
Planken, Kurpfalzstraße
110
15,0
16,5
7
Augsburg
259.217
104,5
136,5
Annastraße
8
Freiburg i. Breisgau
212.495
95,3
149,3
Kaiser-Joseph-Straße
9
Würzburg
132.687
108,9
182,1
10
Regensburg
128.604
112,5
188,6
11
Ingolstadt
119.528
107,9
12
Erlangen
102.449
128,0
95
12,5
15,0
110
16,0
18,0
Schönbornstraße, Kürschnerhof,
Dominikanerplatz
80
14,0
16,0
Pfauengasse, Weiße-Lilien-Straße,
Königsstraße
65
13,0
15,0
149,6
Ludwigstraße
70
12,5
14,5
139,0
Nürnberger Straße, Hauptstraße
60
13,5
14,5
1)
an der Nachfrage
in terms of demand
2)
3)
AtisrealRanking1)
Atisreal GmbH
Atisreal Property
Management GmbH
10719 Berlin
Neues Kranzler Eck
Kurfürstendamm 22
Telefon +49-30-8 84 65-0
Telefax +49-30-8 84 65-1 00
10719 Berlin
Neues Kranzler Eck
Kurfürstendamm 22
Telefon +49-30-8 84 65-0
Telefax +49-30-8 84 65-2 59
Retail Services
Telefon +49-30-8 84 65-0
Telefax +49-30-8 84 65-2 48
40547 Düsseldorf
Fritz-Vomfelde-Straße 34–36
Telefon +49-2 11-52 00-00
Telefax +49-2 11-52 00-10 60
40547 Düsseldorf
Fritz-Vomfelde-Straße 34–36
Telefon +49-2 11-52 00-00
Telefax +49-2 11-52 00-10 00
60311 Frankfurt am Main
Goetheplatz 4
Telefon +49-69-2 98 99-0
Telefax +49-69-2 98 99-2 00
Retail Services
Telefon +49-2 11-52 00-00
Telefax +49-2 11-52 00-11 29
20354 Hamburg
Schleusenbrücke 1 / Neuer Wall 25
Telefon +49-40-3 48 48-0
Telefax +49-40-3 48 48-2 55
45127 Essen
Lindenallee 6–8
Telefon +49-2 01-8 20 22-2
Telefax +49-2 01-8 20 22-44
80335 München
Seidlstraße 30
Telefon +49-89-55 23 00-60
Telefax +49-89-55 23 00-70
Goetheplatz 4
Telefon +49-69-2 98 99-0
Telefax +49-69-29 29 14
Atisreal Proplan GmbH
Retail Services
Telefon +49-69-2 98 99-0
Telefax +49-69-2 98 99-1 69
20354 Hamburg
Telefon +49-40-3 48 48-0
Telefax +49-40-3 48 48-2 77
Retail Services
Telefon +49-40-3 48 48-0
Telefax +49-40-3 48 48-2 88
50677 Köln
Overstolzenstraße 2 a
Telefon +49-2 21-93 46 33-0
Telefax +49-2 21-93 46 33-33
04109 Leipzig
Messehaus am Markt · Markt 16
Telefon +49-3 41-7 11 88-0
Telefax +49-3 41-7 11 88-88
80335 München
Seidlstraße 30
Telefon +49-89-55 23 00-0
Telefax +49-89-55 23 00-55
Atisreal Consult GmbH
10719 Berlin
Neues Kranzler Eck
Kurfürstendamm 22
Telefon +49-30-8 84 65-2 00
Telefax +49-30-8 84 65-2 19
Goetheplatz 4
Telefon +49-69-2 98 99-4 50
Telefax +49-69-2 98 99-4 44
20354 Hamburg
Telefon +49-40-3 48 48-1 00
Telefax +49-40-3 48 48-1 50
Weltweite Standorte
// Worldwide locations
Atisreal Frankreich
F - Paris
Telefon +33-1-47 59 20 00
www.atisreal-auguste-thouard.fr
Atisreal Großbritannien
GB - London
Telefon +44-20-7338 4000
www.atisreal.co.uk
10719 Berlin
Neues Kranzler Eck
Kurfürstendamm 22
Telefon +49-30-8 84 65-3 01
Telefax +49-30-8 84 65-3 09
Atisreal Spanien
E - Madrid
Telefon +34-91-436 77 77
www.atisreal.com
40547 Düsseldorf
Fritz-Vomfelde-Straße 34-36
Telefon +49-2 11-52 00-11 86
Telefax +49-2 11-52 00-11 75
Atisreal Belgien
B - Brüssel
Telefon +32-2-646 4949
www.atisreal.be
Rödelheimer Landstraße 13
Telefon +49-69-79 30 04-0
Telefax +49-69-79 30 04-25
Atisreal Luxemburg
L - Senningerberg
Telefon +352-34 94 84
www.atisreal.lu
20354 Hamburg
Telefon +49-40-3 48 48-1 80
Telefax +49-40-3 48 48-1 85
Atisreal Niederlande
NL - Amsterdam
Telefon +31-20-574 58 28
www.atisreal.nl
80335 München
Seidlstraße 30
Telefon +49-89-55 23 00-80
Telefax +49-89-55 23 00-85
Atisreal USA
US - New York
Telefon +1-212-471 80 88
www.atisreal.com
www.atisreal.de
www.atisreal.com
Atisreal ist mit 49 Büros in Europa und
einem weiteren in New York vertreten.
Außerdem gehören weltweit mehr als
60 Kooperationspartner zum Netzwerk.
Atisreal is present across Europe with
49 directly controlled offices and has one
office in New York; worldwide, it has more
than 60 alliance partners.
Office Letting · Industrial Services · Investment · Retail Services ·
Property Management · Consult & Valuation · Project Solutions · International Corporate Services

Research - BNP Paribas Real Estate

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