downloaden - Immobilienverzehr

FINANZPRODUKTE
I m m o b i l i e n k a p i t a lv e r z e h r
Darlehen auf den Kopf gestellt
In den USA und Großbritannien ist es für ältere Menschen nichts Besonderes mehr, selbst
genutzte Immobilien gegen lebenslanges Wohnrecht zu verrenten, um auch im Alter
liquide zu sein. In Deutschland steht diese Produktinnovation kurz vor der Markteinführung.
↗ Mike Schneider
R
und jeder zweite Rentnerhaushalt in
ein Immobiliendarlehen für ältere Wohnei-
sen. In der Regel erhalten die Hinterbliebe-
Deutschland verfügt heute über selbst-
gentümer, das erst mit dem Tod getilgt wer-
nen die Möglichkeit, den Kredit zurückzu-
genutztes Wohneigentum und damit über
den muss (daher auch „Lifetime“). Es kehrt
bezahlen und damit das Objekt zu über-
ein zum größten Teil – und in vielen Fällen
den Prozess eines herkömmlichen Hypo-
nehmen. Wollen oder können sie dies nicht,
fast ausschließlich – immobiles Finanzver-
thekendarlehens um (daher auch „Reverse“):
verwertet der Anbieter die Immobilie, die
mögen. Diesen an Immobilienkapital rei-
Statt aus laufendem Einkommen Immobi-
als Sicherheit für den Kredit dient. Gewinne
chen Menschen mangelt es freilich häufig
lienkapital anzusparen, entspart der Kunde
aus dieser Verwertung stehen den Erben zu,
an Liquidität. So sind beispielsweise die
mit einer LM und transformiert das gebun-
Verluste trägt in der Regel der Anbieter.
notwendigen finanziellen Mittel für Repa-
dene Kapital in Einkommen. Mit diesem
Dies ist eine internationale Gepflogenheit,
raturen am und im Haus nicht vorhanden.
Produkt kann der Wohneigentümer Fol-
wonach Kreditgeber einen so genannten
Oder die Immobilienbesitzer können sich
gendes erreichen:
Überschuldungsverzicht leisten (Non Nega-
Wünsche wie eine Reise oder die Unterstüt-
▶ Er erhält zusätzliche finanzielle Mittel,
tive Equity Guarantee).
zung ihrer Kinder und Enkel zu Lebzeiten
▶ er behält das lebenslange Wohnrecht
nicht leisten.
▶ und muss während der Laufzeit des
in den USA und in Großbritannien ledig-
Kredits keine regelmäßigen Zins- und
lich die Leibrente als Auszahlungsform
Tilgungszahlungen leisten.
kannten, sind heute verschiedene Alterna-
Glücklicherweise existieren Finanzinstrumente, die es ermöglichen, das an sich
Während die ersten Lifetime Mortgages
unbewegliche Immobilienkapital unter Bei-
Fällig wird die Lifetime Mortgage erst dann,
tiven üblich. Praktisch jeder Anbieter offe-
behaltung des (lebenslangen) Wohnrechts
wenn der Kunde – bzw. beide Kunden bei
riert eine Einmalzahlung oder auch eine
zu mobilisieren. International bekanntestes
Paaren – verstorben ist. Zu tilgen sind die
Zeitrente, bei der der Einmalbetrag über
Produkt ist die Lifetime oder auch Reverse
ausbezahlten finanziellen Mittel zuzüglich
einen Zeitraum von 5 oder 10 Jahren ver-
Mortgage (LM). Dabei handelt es sich um
der aufgelaufenen Zinsen und Zinseszin-
teilt wird.
30 BANKMAGAZIN
02.09 www.all4finance.de
Modern und flexibel ist die Kreditlinie.
Im internationalen Ausland haben sich
Es hat seinen Grund, warum die innova-
Der Kunde erhält, vergleichbar einem Dis-
Lifetime Mortgages bereits in einigen Län-
tiven Immobiliendarlehen bislang auf dem
positionskredit, einen Kreditrahmen, über
dern etabliert, in anderen steht ihre Einfüh-
deutschen Markt nicht existieren. Die Kons-
den er nach Belieben verfügen kann. Er
rung bevor. In den USA half die Regierung
truktion und das Management einer LM
bestimmt, wann und in welcher Höhe er
nach: 1989 führte sie die Home Equity Con-
erfordern einzigartiges Know-how bzw. die
liquide Mittel erhält. Zinsen bezahlt er nur
version Mortgages (HECMs) ein, die eine
Kombination verschiedener Kompetenzen
auf die tatsächlich abgerufenen Beträge und
staatliche Rückversicherungslösung bein-
in einer einzigartigen Verbindung. Dies lässt
ist, entgegen dem Dispositionskredit, nicht
halten. In den vergangenen Jahren konnte
sich anhand der Hauptrisiken des Produkts
gezwungen, die Kreditlinie möglichst bald
der HECM-Markt deutlich positive Wachs-
veranschaulichen.
wieder aufzufüllen.
tumsraten verzeichnen (siehe Grafik unten).
Selbst die Subprime-Krise konnte den posi-
die hauptrisiken der lM
Das Kollektiv kann den
Ausgleich bieten
tiven Trend nicht stoppen. Im Fiskaljahr
Den Kern der Risiken einer Lifetime Mort-
2008 waren die HECMs das einzige Seg-
gage bildet das Überschreitungsrisiko
In Deutschland gibt es bereits seit dem Mit-
ment im US-Hypothekenmarkt, das keine
(Crossover Risk): Der aufgelaufene Kredit-
telalter die Möglichkeit, eine Immobilie
volumenbedingten Rückgänge zu verzeich-
betrag kann den Wert der Sicherheit über-
gegen eine Leibrente zu verkaufen. Aller-
nen hatte. Vermutlich wird der 500.000
schreiten (siehe Grafik I auf Seite 32). Dabei
dings ist es sehr schwer, einen Kontraktpart-
HECM-Kontrakt im Frühjahr 2009 verge-
wirken drei Risikoarten auf das Überschrei-
ner zu finden, denn Käufer und Verkäufer
ben werden.
tungsrisiko ein.
laufen Gefahr, bei einer sehr kurzen bzw.
In Großbritannien und anderen Ländern
▶ Einerseits besteht ein enger Zusammen-
sehr langen Lebensdauer des Verkäufers ein
wie Australien haben sich die Märkte frei
hang mit der Restlebenszeit des Kunden und
schlechtes (und der Kontraktpartner ein
entwickelt und weisen hohe Wettbewerbsin-
daher mit der Laufzeit des Produkts (n) (sie-
entsprechend gutes) Geschäft zu machen.
tensitäten auf. Frankreich ermöglichte per
he Grafik II auf Seite 32). Lebt der Kunde
Ein institutionalisiertes und standardisier-
Gesetz 2005 die Zulassung von LMs. In
länger als vom Anbieter erwartet (n > E(n)),
tes Produkt wie die Lifetime Mortgage
Deutschland hat sich bislang – von einem
so erfolgt auch die Tilgung des Kredits un-
ermöglicht hingegen die Realisierung von
erfolglosen Versuch der Dresdner Bauspar-
erwartet spät. In der Abbildung entspricht
Diversifikationseffekten, den so genannten
kasse im Jahr 2000/2001 abgesehen – nichts
dies einer Bewegung auf der x-Achse nach
Ausgleich im Kollektiv, und schützt darüber
getan. Allerdings kommt der deutsche
rechts.
hinaus den Kunden: Er schuldet einen Kre-
Markt nun langsam in Bewegung und auch
▶ Die zweite Risikoquelle ist die Verzin-
ditbetrag und damit bei einer kurzen Rest-
die Wissenschaft scheint Lifetime Mort-
sung des Kredits (i) (siehe Grafik III auf Sei-
lebensdauer einen nur kleinen Betrag.
gages als Forschungsgebiet zu entdecken.
te 32). Je höher die Verzinsung, umso steiler
↗
Wachstumsraten der HECMs in den USA
480 000
440 000
400 000
Insgesamt begebene HECMs (Balken)
360 000
320 000
280 000
240 000
200 000
160 000
120 000
80 000
40 000
jährliche neu begebene HECMs (Linie)
0
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Quelle: Mike Schneider
www.bankmagazin.de
02.09
BANKMAGAZIN 31
FINANZPRODUKTE
verläuft die Kurve. Vereinbart der Anbieter
geringe Auszahlung unattraktiv für den
Andere Länder hatten es durch positive
mit dem Kunden eine variable Verzinsung,
Kunden, sodass eine aktive Steuerung der
Immobilienwertentwicklungen leichter als
so kann sich in Folge einer Zinserhöhung
Risiken in Erwägung gezogen werden
Deutschland. In manchen Fällen verliefen
die Kurve unerwartet nach oben drehen (i >
muss.
die Kurven für den Kreditbetrag und den
E(i)), sodass der Überschreitungspunkt frü-
Im Ausland verbriefen einzelne Anbieter
Immobilienwert nahezu parallel, sodass das
her erreicht wird.
Teile ihres Portfolios und veräußern sie über
Überschuldungsrisiko sehr gering ausfiel.
▶ Die Immobilienwertschwankung stellt
(Lifetime) Mortgage Backed Securities am
Letztlich hat insbesondere in den angelsäch-
die dritte Risikoursache dar (h) (siehe Gra-
Kapitalmarkt. Allerdings setzt dieses Vorge-
sischen Ländern auch eine andere Mentali-
fik IV). Entwickelt sich der Wert der Sicher-
hen ein größeres Portfolio und zusätzliches
tät die Entwicklung der Märkte für Lifetime
heit schlechter als erwartet (g < E(g)), so
Know-how voraus. Zudem ist infolge der
Mortgages begünstigt.
↗
Das Überschreitungsrisiko einer Lifetime mortgage (I)
Im Gegensatz zu den angelsächsischen
Ländern haben in Deutschland diese vermuteten Mentalitätsunterschiede bislang
I GE
auch die Einführung von LMs verhindert.
Kreditbetrag
Überschreitungspunkt
i
Hierzulande gelten ältere Menschen als
Verlust
besonders unwillig, sich zu verschulden,
h
und andererseits bestrebt, auf jeden Fall ein
zu Erbe hinterlassen. Demzufolge besteht
Immobilienwert
i - Verzinsung des Kredits
h - Immobilienwertschwankung
tx
Ungewissheit über die Marktchancen. Eng
damit verzahnt sind mögliche rechtliche
Fragestellungen, etwa ob eine Lifetime Mor-
t
n
für potenzielle Anbieter in Deutschland eine
tgage als Versicherungsgeschäft gelten würde. Zudem besteht die Gefahr, dass ein
dreht sich die Kurve nach unten, wodurch
Subprime-Krise der Verbriefungsmarkt für
Anbieter in erster Linie die Kunden anzieht,
der Überschreitungspunkt ebenfalls früher
Hypothekenprodukte in den vergangenen
die relativ lange leben und eher schlechte
erreicht wird.
Monaten nahezu ausgetrocknet, sodass die-
Immobilien besitzen (sog. Adverse Selekti-
Sofern der Anbieter einen Überschul-
ser Refinanzierungskanal bereits einzelne
on). Dennoch: Diese Risiken sind beherrsch-
dungsverzicht gewährt, trägt er die Verluste
Anbieter, etwa in Großbritannien, in ihrem
bar, das belegen unter anderem die Erfah-
in Folge einer Überschreitung. Direkte Kon-
Neugeschäft stark eingeschränkt hat.
rungen im Ausland.
sequenz daraus ist, dass der Kreditgeber den
Grundsätzlich erschwert bereits der Mangel
Auszahlungsbetrag gering halten wird.
an standardisierten Hedging-Produkten für
Das US-Modell als Vorbild
Denn je geringer der anfängliche Kreditbe-
die Langlebigkeitsrisiken und die Immobi-
Da die USA immer wieder als Blaupause für
trag, umso geringer ist auch die Gefahr einer
lienwertschwankungen die Auflegung sol-
Deutschland genannt werden, bietet sich das
Überschuldung. Andererseits ist eine
cher Produkte.
HECM-Modell als Kalkulationsgrundlage
↗
Risikoquellen: Langlebigkeit (II), Verzinsung (III) + Immobilienwertschwankung (IV)
i > E (i)
II
III
GE
Kreditbetrag
Kreditbetrag
Immobilienwert
tx
n
02.09 GE
Kreditbetrag
Immobilienwert
32 BANKMAGAZIN
g < E (g)
IV
GE
t
Immobilienwert
tx
n
t
tx
t
n
www.all4finance.de
FINANZPRODUKTE
für Lifetime Mortgages in Deutschland an.
fallen diese Kostenbestandteile umso gerin-
Zentrale Kalkulationsgröße ist der so
ger aus, je älter der Kunde und je kürzer
genannte Principal Limit Factor (plf), der
damit die erwartete Laufzeit der HECM ist.
als Diskontierungsfaktor interpretiert wer-
↗
Buchtipp
Mike Schneider:
Kalkulation von Reverse bzw. Lifetime
Mortgages – Eine kritische Analyse am
Beispiel der US-amerikanischen Home
Equity Conversion Mortgages (HECM),
Gabler Verlag, 49,90 Euro,
ISBN 978-3-8349-1333-3,
Wiesbaden 2009
Der Titel erscheint im März 2009
Immobilienwertes ein Kunde maximal aus-
erstmals liegen Zahlen für
deutschland vor
bezahlt bekommt. Zur Bestimmung dieses
Eigene Berechnungen auf Basis des ameri-
plf ist das Alter des Kunden nötig, da es die
kanischen HECM-Modells mit Parametern
erwartete Laufzeit der HECM bestimmt (bei
für Deutschland liefern erstmals Auszah-
zwei Kunden, etwa einem Ehepaar, gilt das
lungsgrößen für den deutschen Markt. Die-
Alter des jüngeren). Des Weiteren ist eine
se fallen gegenüber den USA vor allem für
Verzinsung anzugeben, die sich an dem
die jüngeren Kunden deutlich geringer aus.
in sowohl in den USA als auch in Deutsch-
aktuellen zehnjährigen Zinssatz für US-
Die Unterschiede ergeben sich aus den
land heute deutlich höher ausfallen.
amerikanische Staatsanleihen zuzüglich
geringeren Immobilienwertsteigerungen in
Insgesamt ist zu beachten, dass das
einer Marge sowie einer laufenden Versiche-
Deutschland, der längeren erwarteten Rest-
HECM-Modell Ungenauigkeiten aufweist
rungsprämie (der Aufschlag beträgt in der
lebensdauer sowie einem abweichenden
und etwa die Wahl falscher Modellparame-
Regel insgesamt 200 Basispunkte) orien-
Zinsniveau. So würde ein 65-jähriger Kun-
ter zu Verzerrungen führt. So arbeitet das
tiert.
den kann und angibt, welchen Anteil des
de lediglich zirka 36 % des aktuellen Immo-
Modell mit einer überalterten Sterbetafel,
Beispielsweise kann ein 65-jähriger Kun-
bilienwertes als Auszahlung erhalten bzw.
wodurch die Laufzeiten der Produkte unter-
de mit einer Auszahlung in Höhe von zirka
bei einem Objekt im Wert von 200.000 Euro
und die Auszahlungsgrößen überschätzt
54 % des aktuellen Immobilienwertes rech-
etwa 72.000 Euro. Für ältere Kunden nähern
werden. Des Weiteren greift das Kalkulati-
nen, ein 75-jähriger Kunde sogar mit rund
sich die plfs in den USA und für Deutsch-
onsmodell für Sterbewahrscheinlichkeiten
65 % (siehe Grafik auf Seite 34; Zahlenbasis
land einander an und werden schließlich für
nur auf die Daten für Frauen zurück, unab-
Sommer 2007). Bei einem Immobilienwert
„deutsche HECMs“ größer. Dies ist Folge
hängig vom tatsächlichen Geschlecht des
von 200.000 US-Dollar entspräche dies
der spezifischen Parameter; insbesondere
Kunden, und verwendet veraltete Parameter
einem maximalen Kreditbetrag von 108.000
des unterschiedlichen Verzinsungsniveaus,
für die Immobilienwertschwankungen.
US-Dollar. Diese Auszahlungsgröße ergibt
sodass die Zahlen für ältere Kunden nur
Gravierend wirkt sich zudem die Annahme
sich vor Abzug der Abschlusskosten und
eingeschränkt vergleichbar sind. Anzumer-
einer flachen Zinsstruktur aus, die die Rea-
einer zu Beginn fälligen Versicherungsprä-
ken ist, dass es sich hierbei um Beispielbe-
lität in keiner Weise widerspiegeln kann.
mie (zusätzlich zur laufenden Prämie), die je
rechnungen von Sommer bzw. Ultimo 2007
Adjustierungen dieser Ungenauigkeiten
nach Alter des Kunden mehrere Tausend
handelt. Durch das mittlerweile gesunkene
liefern daher sachgerechte Auszahlungsgrö-
US-Dollar ausmachen kann. Grundsätzlich
Zinsniveau würden die Auszahlungsgrößen
ßen, die für beide Länder im Sommer 2007
↗
Die risiken auf einen blick
▶ Überschreitungsrisiko: Im ungünstigsten Falle kann der aufgelaufene
Kreditbetrag den Wert der Immobilie überschreiten. Das Überschreitungsrisiko speist sich aus folgenden drei Risikoarten:
▶ Immobilienwertrisiko: Entwickelt sich der Wert der Immobilie schlechter
als erwartet, wird der Überschreitungspunkt früher als erwartet erreicht.
▶ Zinsrisiko: Vereinbart der Anbieter mit dem Kunden eine variable Verzin-
sung, so kann in Folge einer Zinserhöhung der Überschreitungspunkt früher
als erwartet erreicht werden da der Kreditbetrag schneller ansteigt.
▶ Langlebigkeitsrisiko: Lebt der Kunde länger, als vom Anbieter erwartet,
so erfolgt auch die Tilgung des Kredites unerwartet spät. Das Risiko, dass
der Kreditbetrag den Immobilienwert überschreitet, wächst.
www.bankmagazin.de
um einige Prozentpunkte niedriger ausfallen würden. Ein Paar zweier 65-jähriger
deutscher Kunden würde auf Basis dieses
adjustierten HECM-Modells und unter
Annahme einer konservativen Rentenversicherungssterbetafel (DAV 2004 R M/F – 1.
Ordnung) lediglich knapp 20 % als Auszahlungsgröße erhalten. Da das HECM-Modell
letztlich vom US-amerikanischen Staat
getragen wird („Lender of last Resort“) und
die Ausnutzung von Diversifikationseffekten unterstellt, dürfte es ein privater Anbieter hierzulande schwer haben, ähnliche Auszahlungsgrößen anzubieten.
02.09
BANKMAGAZIN 33
FINANZPRODUKTE
↗
1,0
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0,0
Principal Limit Factors auf basis des HECM-Modells
ten Quartal 2009 die Investitionsbank
plf
Schleswig-Holstein (Mehr in der Märzaus-
BRD
USA
gabe von BANKMAGAZIN).
Bisher scheinen andere deutsche Kreditinstitute, die zum Teil schon seit Jahren die
Entwicklung einer Lifetime Mortgage erwägen, nicht an den „First Mover Advantage“
zu glauben. Noch überwiegt die Befürch62 64
66
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94 Alter
Quelle: Mike Schneider
tung, auf hohe (emotionale) Widerstände
bei älteren Wohneigentümern zu stoßen.
Auch Bedenken, durch Immobilien insbesondere in strukturschwachen Regionen
Der Markt in Deutschland dürfte bereits
1980er Jahre der Safe Home Income Plan
Verluste zu machen und/oder Reputations-
heute den notwendigen Mindestreifegrad
(SHIP) ins Leben gerufen. Anbieter, die die-
schäden zu erleiden („Jetzt nehmen die Ban-
erreicht haben. Schätzungen gehen von
sem TÜV-ähnlichen Siegel folgen, verpflich-
ken den älteren Menschen auch noch das
einem Milliardenvolumen aus, allerdings
ten sich gegenüber den Kunden, dass ihre
Haus weg“.), beflügeln die Produkteinfüh-
muss potenziellen Anbietern klar sein, dass
Produkte bestimmte Merkmale erfüllen,
rungen nicht unbedingt. Andererseits ist
sich der Markt zu Beginn nur langsam ent-
etwa einen Überschuldungsverzicht.
seit einiger Zeit ein starkes Momentum im
wickeln dürfte. Es wird einiger Zeit bedür-
Markt, das in naher Zukunft zu den ersten
fen, bis die möglichen Kunden mit der Pro-
Vertrauen durch transparenz
duktmechanik ausreichend vertraut sind.
Eine offene Kommunikation mit dem Kun-
Produktangeboten führen könnte.
Grundsätzlich lassen sich zwei Nutzer-
den, eine umfassende Auf klärung über
FAZIT
typen unterscheiden: die Bedürftigen und
mögliche Risiken und die Konsequenzen
Scheinbar haben zumindest einzelne Ban-
die Lebensgestalter. Zu den Bedürftigen
sowie das Einschalten der Erben in die Bera-
ken das enorme Potenzial der Lifetime Mor-
zählen diejenigen, die sich die Immobilie
tungsgespräche können zusätzlich helfen,
tgages in Deutschland erkannt und Lösungs-
kaum mehr leisten können oder größere
notwendige Ausgaben nur durch eine Veräußerung der Immobilie bestreiten könnten.
Für die Lebensgestalter bedeutet der Immobilienkapitalverzehr hingegen einen
↗
Auszahlungsgrössen für deutschland
Auf Basis des US-HECM-Modells bekämen zwei 65-jährige maximal 36 %
des aktuellen Immobilienwertes ausgezahlt. Auf Grundlage eines
adjustierten HECM-Modells sogar nur rund 20 %.
Zuwachs an Lebensqualität, etwa weil keine
Hinterbliebenen vorhanden oder diese ausreichend versorgt sind. Diese Personen wür-
die notwendige Vertrauensbasis für die
ansätze entwickelt, um das vom Markt
den ansonsten eine erhebliche Vermögens-
Kunden zu schaffen. Lifetime Mortgages
Gewünschte mit dem aus kalkulatorischer
masse hinterlassen, die gegebenenfalls von
sind sicher nicht für jeden Eigenheimbesit-
Sicht Machbaren erfolgreich zu verbinden.
den Erben nicht benötigt wird oder gar dem
zer die „richtige“ Lösung. Aber sie stellen für
Möglicherweise ist gerade für den deutschen
Staat zufallen würde. Erfahrungen aus dem
viele ältere Wohneigentümer eine sinnvolle
Markt eine Lösung analog zu den USA not-
Ausland zeigen, dass die Einführung einer
Möglichkeit dar, zusätzliche Liquidität zu
wendig. Der Praxistest der ersten Produkte
Lifetime Mortgage Zeit benötigt. Zunächst
erhalten.
steht allerdings noch aus – man darf auf
müssen die potenziellen Kunden angespro-
Der Bundesverband öffentlicher Banken
chen und dabei mögliche emotionale Hin-
(VÖB) hat seit geraumer Zeit an einem För-
dernisse adressiert werden. Hilfreich kann
derprodukt gearbeitet, das über die Förder-
in diesem Zusammenhang ein selbstbin-
banken der Bundesländer angeboten wer-
dender Kodex für die Anbieter sein. In
den soll. Im Dezember 2008 stellte der VÖB
Großbritannien wurde 1991 als direkte
die so genannte Förder-Immorente vor. An
Reaktion auf massives Misselling Ende der
den Start geht damit voraussichtlich im ers-
34 BANKMAGAZIN
02.09 jeden Fall gespannt sein.
↙
AUTOR: Dr. Mike Schneider ist
Vorstandsassistent im Vorstandsstab
der WGZ BANK, Düsseldorf, und Associate
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