Estudo - Porto Vivo

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Estudo - Porto Vivo
Reabilitação do
Comércio da Zona da
Avenida dos Aliados e
Envolvente
Preparado para:
Porto Vivo, SRU
Sociedade de Reabilitação Urbana
da Baixa Portuense, SA
Relatório Final
30 Setembro 2007
Índice
0. Sumário Executivo
Pág. 3
1. Introdução
Pág. 7
2. Análise Territorial
Pág. 10
3. Análise do Mercado de Retalho no Porto
Pág. 30
4. Caracterização e Análise do Mercado
da Zona em Estudo
Pág. 37
5. Definição da Estratégia
Pág. 50
Anexo 1 – Lojas Devolutas na Zona em Estudo
Anexo 2 – Funções da Entidade Gestora
Anexo 3 – Incentivos Financeiros à Modernização do Comércio
Anexo 4 – Tenant Mix Existente
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 2
Sumário Executivo
Introdução
A Porto Vivo, SRU - Sociedade de Reabilitação Urbana da Baixa Portuense S.A., pretende definir
uma estratégia para dinamizar o comércio de rua no eixo Praça da Liberdade, Av. dos Aliados,
Praça General Humberto Delgado e zona envolvente (adiante designada por Av. Aliados e
envolvente), implementando nos pisos inferiores dos edifícios um conjunto integrado de áreas
comerciais.
O presente tem como objectivo apresentar uma estratégia para a reabilitação do comércio na Av.
dos Aliados e zona envolvente, assente num conceito comercial adaptado às necessidades do
mercado e com capacidade de atrair lojistas de qualidade.
População Abrangida
A Área de Influência estimada para a zona em estudo abrange uma população residente, numa
distância automóvel até 15 minutos, de aproximadamente 615.000 indivíduos. A estes acrescem
os cerca de 443.000 turistas estrangeiros que pernoitam anualmente nos estabelecimentos
hoteleiros do Grande Porto, a maioria dos quais visitam ou são potenciais visitantes da Baixa
Portuense. É ainda de salientar a existência, na Av. dos Aliados e envolvente, de diversos serviços
públicos (CMP, Arquivo de Identificação, CTT, entre outros) que atraem diariamente para o local
uma vasta população, quer de trabalhadores quer de utilizadores dos serviços.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 3
Sumário Executivo
Oferta Comercial
De um modo geral, e à excepção da Rua de Santa Catarina, o comércio de rua na Baixa
Portuense caracteriza-se por uma oferta tradicional, diversificada mas de fraca qualidade, com
uma acentuada presença de estabelecimentos de restauração, agências bancárias e seguradoras,
agências de viagens, stands de automóveis, lojas de pronto-a-vestir e lojas de preços baixos. Os
retalhistas são locais e independentes, quase não existindo lojas de insígnias nacionais e
internacionais. Na Avenida dos Aliados cerca de 10% da área dos pisos térreos dos edifícios
encontra-se devoluta.
Na Rua de Santa Catarina, o comércio de rua é muito mais moderno e de melhor qualidade,
existindo diversas lojas de insígnias nacionais e internacionais. Nesta rua estão também
localizado o centro comercial Via Catarina e, com abertura em Novembro, o Porto Plaza.
Definição da Estratégia
Em termos de estratégia, o estudo realizado aponta para o desenvolvimento na Av. dos Aliados e
envolvente de uma zona de comércio de rua com insígnias modernas e sofisticadas destinada a
um segmento social de classe média-alta e alta e à procura turística da zona. Recomenda-se
igualmente a dotação de uma oferta de comércio e serviços de conveniência que sirva a futura
densidade populacional residente no local assim como, a introdução de restaurantes âncora que
induzam uma afluência nocturna “saudável”.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 4
Sumário Executivo
Tenant Mix
O conceito proposto para a Av. dos Aliados e envolvente pressupõe uma oferta diversificada mas
com a concentração por ruas de operadores com a mesma actividade.
Neste sentido recomenda-se as lojas de moda para a Avenida dos Aliados, estendendo-se a
algumas ruas perpendiculares (com sapatarias, acessórios e vestuário e artigos para crianças); as
lojas de decoração e artigos para o lar deverão concentrar-se na zona da Praça D. João I, onde
diversos edifícios estão a ser alvo de intervenção sendo por isso mais fácil à partida projectar e
oferecer espaços de maior dimensão; sugerem-se diversas lojas de conveniência para a Rua
Formosa, onde já existe alguma tradição deste tipo de comércio.
Na Praça Almeida Garrett, na Praça da Liberdade e na Rua Rodrigues Sampaio deverá
predominar o comércio de restauração, à semelhança do que se verifica actualmente, ainda que
deva ser requalificado e mais diversificado.
No interior do quarteirão das Cardosas sugerimos a colocação de uma grande unidade de moda
que garanta a ocupação de todo o espaço e seja uma âncora para a zona. Por fim, nas ruas que
ladeiam este quarteirão, somos da opinião que deverão ser requalificadas as lojas existentes e
incentivada a abertura de mais lojas de retrosaria e ourivesaria, actividades comerciais
tradicionais que caracterizam estas ruas.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 5
Sumário Executivo
Implementação da Estratégia
A implementação desta estratégia terá de ser faseada de acordo com o grau de desenvolvimento
do processo de reabilitação urbana da zona, passando por uma acção de comunicação e
marketing, inicialmente ao nível dos promotores e proprietários e mais tarde ao nível do
consumidor final.
Assim, desde já deverão ser colocadas as lojas devolutas. Para tal será necessário reunir os
proprietários das lojas devolutas e envolvê-los na implementação desta estratégia de modo a
captar de uma forma concertada as insígnias de “arranque” do projecto. É também este o
momento mais oportuno para divulgar a estratégia definida junto dos promotores dos projectos em
desenvolvimento, de modo a que estes a integrem no desenho dos imóveis que estão a projectar
ou a remodelar.
Há ainda a necessidade de requalificar muitas das unidades comerciais existentes. Neste sentido
será importante dinamizar as estruturas camarárias e associativas de modo a que incentivos
financeiros à modernização e requalificação do comércio venham a ser contemplados.
Por fim, refira-se que a manutenção desta estratégia passa pelo desenvolvimento de um sistema de
gestão e marketing comum de “um espaço comercial a céu aberto”.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 6
Introdução
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 7
Introdução
ƒ A Porto Vivo, SRU - Sociedade de Reabilitação Urbana da Baixa Portuense S.A., tem como
objecto promover a reabilitação e reconversão do património degradado da Área Crítica de
Recuperação e Reconversão Urbanística (ACCRU) da cidade do Porto.
ƒ A Baixa do Porto é o eixo central da ACRRU do Porto e um dos pontos chave do seu processo de
reabilitação urbana. Pretende-se assim nesta zona desenvolver projectos multi-uso integrando
habitação, escritórios, comércio e hotelaria, pois é esta complementaridade de usos que permite
reabilitar e dinamizar uma zona.
ƒ Neste âmbito, e de forma prioritária, a Porto Vivo, SRU pretende definir uma estratégia para
dinamizar o comércio de rua no eixo Praça da Liberdade, Av. dos Aliados e Praça General
Humberto Delgado, e zona envolvente, implementando nos pisos inferiores dos edifícios um
conjunto integrado de áreas comerciais.
ƒ O objectivo do presente relatório é apresentar uma estratégia para a reabilitação do comércio
na Av. dos Aliados e zona envolvente, assente num conceito comercial que se pretende
desenvolver com sucesso, adaptado às necessidades do mercado e com capacidade de atrair
logistas de qualidade.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 8
Introdução
ƒ Em termos gerais o trabalho apresentado neste relatório desenvolve-se em quatro partes.
ƒ Numa primeira parte fazemos uma análise do território. De um modo mais geral, observamos
os principais indicadores demográficos e económicos do Distrito do Porto. Depois realizamos
uma análise mais micro da área envolvente ao projecto em termos de delimitação da área de
influência, acessibilidades, oferta cultural e de lazer, bem como uma descrição dos principais
projectos em desenvolvimento.
ƒ Numa segunda fase efectuamos uma análise do mercado de comércio no Porto. Mais
concretamente caracterizamos o comércio de rua e os principais centros comerciais localizados
na cidade e que de algum modo possam fazer concorrência, ou ser complementares ao futuro
espaço comercial em estudo.
ƒ Em seguida fazemos uma caracterização e análise da oferta e da procura na Zona de
Intervenção objecto do nosso estudo: ruas a intervir, tipo de comércio existente, lojas devolutas,
população transeunte.
ƒ Por fim, expomos a estratégia recomendada pela CB Richard Ellis para a reabilitação do
comércio na Av. dos Aliados e zona envolvente.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 9
Análise Territorial
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 10
Análise Territorial
Caracterização da Envolvente
O Distrito do Porto está dividido em
18 concelhos (evidenciados no mapa
a baixo) e 385 freguesias.
No
quadro adjacente apresentam-se os
principais indicadores do Distrito.
Principais Indicadores
Habitantes (2004)
Superfície (2001)
Estabelecimentos - Empresas (2003)
Economia
Facturação Total das Empresas
(2003: milhões de euros)
Distrito do Porto
(Concelhos)
Póvoa do
Varzim
Vila do
Conde
Trofa
Maia
Matosinhos
Santo
Tirso
Setúbal
Felgueiras
Paços
de Lousada
Ferreira
Amarante
Porto
Vila Nova
de Gaia
Marco de
Canaveses
58.299
Distrito do Porto
48.394
População Activa (2001)
900.833
População Empregada (2001)
837.000
População Empregada por Sectores
Baião
Gondomar
Fonte: Marktest
Relatório Final * 30 Setembro 2007
2.330,86 km2
Distrito do Porto
- Sector Primário
Penafiel
1.805.015
Emprego
Valongo
Paredes
Distrito do Porto
Pág. 11
2,0%
- Sector Secundário
43,3%
- Sector Terciário
54,7%
Análise Territorial
Caracterização da Envolvente
ƒ O crescimento populacional registado entre 1994 e 2004, no distrito do Porto (0,8%) foi
ligeiramente superior ao registado em Portugal (0,5%). 30% do total da população do distrito
reside nos concelhos de Vila Nova de Gaia e Porto;
ƒ O Porto é o concelho mais importante da região Norte do país, pela sua estrutura populacional,
empresarial e económica. Contudo, o Índice de Desenvolvimento Concelhio encontra-se distante
do observado no concelho de Lisboa, o qual se apresenta cerca de três vezes superior;
ƒ A cidade do Porto beneficia da proximidade ao Aeroporto Internacional Francisco Sá Carneiro e
ao Porto de Leixões, constituindo estes os principais motores responsáveis pela potenciação da
estrutura empresarial regional;
ƒ Tendo em conta o Índice de Desenvolvimento Económico, o concelho do Porto (com um índice
de 14,5) alcançou em 2003 um valor superior ao registado em qualquer dos concelhos do
distrito. Adicionalmente, os seus concelhos limítrofes e a faixa litoral são também aqueles que
apresentam maior atractividade e dinamismo tendo em atenção o indicador em análise: Vila
Nova de Gaia – 6,3; Matosinhos – 4,6; Maia – 3,2 e Gondomar – 3,0.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 12
Análise Territorial
Metodologia:
Área de Influência - Isócronas
Com o objectivo de apurar o potencial consumidor abrangido, efectuámos uma estimativa da
Área de Influência potencial, considerando as zonas abrangidas num raio de 3 intervalos
temporais de distância automóvel (isócronas) à Avenida dos Aliados.
Considerámos a área abrangida até 15 minutos de distância automóvel à zona em questão e
subdividimos em 3 intervalos de distância (isócronas): até 5 min, 5 a 10 min e 10 a 15 min.
Analisámos a população abrangida nessas zonas tendo como referência a população residente
estimada pelo Instituto Nacional de Estatística de Portugal (INE) no relatório de Projecções da
População Residente – 2004.
Para tal, utilizámos o software informático Auto-route, o qual prevê as velocidades máximas
permitidas nas diferentes vias rodoviárias (por exemplo, auto-estradas, estrada nacional, estrada
local, etc) não tendo assim em consideração as condições de trânsito. Deste modo, calculámos
a localização geográfica dos diferentes intervalos de distância automóvel. Depois, utilizámos a
informação relativa à população dentro de cada concelho e estimámos a proporção da
população em cada concelho que se enquadra nos diferentes intervalos de isócronas.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
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Análise Territorial
Área de Influência - Isócronas
A Área de Influência abrange a população de 7 concelhos, nomeadamente Porto, Matosinhos, Maia,
Vila Nova de Gaia, Gondomar, Valongo e Santo Tirso.
Até 5 min
Entre 5 e 10 min
Entre 10 e 15 min
Fonte: CB Richard Ellis, Auto-route
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 14
Análise Territorial
Área de Influência - Isócronas
De seguida apresentamos uma tabela com os mesmos elementos da tabela anterior (população
residente e presente) abrangidos por Isócronas:
População Abrangida
Isócronas
Residente
0 - 5 min
5 - 10 min
10 - 15 min
Total
61.907
196.018
356.988
614.913
Presente
62.584
198.037
351.825
612.446
Os dados são referentes à estimativa
efectuada pelo INE para 2005.
Fonte: CB Richard Ellis, INE, Auto-route
A Área de Influência estimada abrange uma população residente de aproximadamente 615.000
indivíduos numa distância em automóvel até 15 minutos. Contudo apenas 10% da população da
Área de Influência reside a menos de 5 minutos de distância automóvel e 32% da população
demora entre 5 a 10 minutos a chegar à zona da Avenidas dos Aliados. A maioria da população
residente e presente encontra-se entre 10 e 15 minutos da zona em questão.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
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Análise Territorial
Área de Influência - Isócronas
Na tabela seguinte apresentamos a proporção, por concelho considerado na Área de Influência, da
população residente e presente.
Concelhos
%
Porto
Matosinhos
Maia
Valongo
Gondomar
Vila Nova de Gaia
100%
70%
10%
32%
20%
60%
5%
Santo Tirso
Total
População Abrangida
Residente
233.465
118.186
13.305
29.702
34.124
182.564
3.567
614.913
Presente
239.630
114.830
12.777
33.346
33.048
175.891
2.923
612.446
Os dados são referentes à estimativa
efectuada pelo INE para 2005.
Fonte: CB Richard Ellis, INE, Auto-route
Do quadro podemos verificar que os 3 concelhos que mais contribuem com população para área
de influência são o Porto, Vila Nova de Gaia e Matosinhos, sendo também os que contêm maior
área geográfica dentro da mesma. O Porto é o único concelho que se encontra na totalidade
dentro da área da influência.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
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Análise Territorial
Área de Influência – Turismo
No gráfico seguinte apresentamos o número anual de turistas estrangeiros em termos de hóspedes e
dormidas nos últimos anos estatísticos.
O Grande Porto recebeu, durante o
ano de 2005, cerca de 443.000
turistas (hóspedes) estrangeiros, que
permaneceram em média, durante
2 dias. Podemos verificar que desde
2002 houve um ligeiro acréscimo,
de 3,3%, de turistas instalados nos
estabelecimentos no Grande Porto.
1.000.000
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
Relativamente a Portugal o Grande
Porto foi, em 2005, a terceira zona,
segundo o NUTS 3, com maior
afluência de turistas estrangeiros,
com 8,9%, atrás da Grande Lisboa
(38%) e do Algarve (34%).
100.000
0
2002
2003
Dormidas
2004
2005
Hóspedes
Fonte: CB Richard Ellis, INE
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 17
Análise Territorial
Área de Influência – Benchmark
De seguida apresentamos um tabela com algumas cidades portuguesas para as quais comparamos o
número de habitantes e a área bruta locável existente em centros comerciais com área bruta locável – ABL
superior a 5.000 m2:
Cidade
Albufeira
Nº de
Habitantes
(Hab)
13.646
Aveiro
55.291
Faro
Santarém
41.934
28.760
Lisboa
564.564
Porto
263.131
Braga
109.460
Centros Comerciais
Algarve Shopping; CC Modelo Albufeira
CC Carrefour; Forum Aveiro; Glicínias Shopping Center; Feira Nova
Gallery
Forum Algarve
W Shopping; Feira Nova Gallery
Amoreiras Plaza; Amoreiras Shopping Center; Armazéns do Chiado;
Atrium Saldanha; Galerias Saldanha Residence ;Dolce Vita
Monumental; Dolce Vita Picoas Plaza; Palácio Sottomayor; Campo
Pequeno; Twin Towers; Carrefour Telheiras; Centro Colombo; Centro
Vasco da Gama; Olaias Plaza; Olivais Shopping;
Shopping Cidade do Porto; Via Catarina; Dolce Vita Porto; Trindade
Domus e Norte Shopping(*)
Braga Parque; Minho Center
Área bruta
locável
total (m2)
53.001
Rácio
ABL/Hab
3,9
70.415
1,3
40.000
17.649
1,0
0,6
313.363
0,6
143.778
0,5
43.478
0,4
Através do rácio, podemos verificar que o Porto apresenta a menor área bruta locável existente por
habitante de entre as cidades analisadas, com excepção de Braga.
Notas:
A análise tem por base apenas o nº. de habitantes e os centros comerciais dentro das cidades, não sendo contabilizados os centros
comerciais situados nas localidades periféricas.
(*) – O Norte Shopping, apesar de já se encontrar no concelho de Matosinhos, é um centro comercial muito frequentado pelos
habitantes
Porto.
Pág. 18
Relatório
Final *da
30 cidade
Setembrodo
2007
Análise Territorial
Acessibilidades
Localização dos Parques de Estacionamento
A zona da Avenida dos Aliados é muito bem
servida de transportes públicos, nomeadamente
por autocarros, metro (Linha Amarela - estações
de Aliados, S. Bento, Trindade e Bolhão) e
comboio (Estação de S. Bento – linhas de Aveiro.
Braga, Guimarães e Paredes).
Quanto à oferta de parques de estacionamento,
existem 3 parques de utilização pública dentro
da área de intervenção da Avenida dos Aliados,
nomeadamente o Parque de D. João I, o Parque
da Trindade e a Garagem do Comércio do
Porto. Identificámos ainda mais 5 parques de
estacionamento públicos próximos da zona de
intervenção, designadamente: Carlos Alberto,
Praça de Lisboa, Lino, Via Catarina e Trindade
Domus. Todos os parques mencionados
perfazem cerca de 2.650 lugares de
estacionamento.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
8
2
6
7
3
4
1
5
Legenda: (1) D. João I; (2) Trindade; (3) Comércio do Porto; (4)
Carlos Alberto; (5) Praça de Lisboa; (6) Lino; (7) Via Catarina;
(8) Trindade Domus
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Análise Territorial
Oferta Cultural e de Lazer
A Baixa Portuense tem uma vasta oferta de monumentos e edifícios de elevado valor cultural e histórico,
os quais atraem diversos turistas para a zona em estudo.
A partir do século XIX a Praça da Liberdade foi ponto de encontro de políticos, escritores e artistas, tendose transformado no verdadeiro coração social e político do Porto. Em 1916 a Câmara decidiu rasgar a
moderna Avenida dos Aliados e construir, no fecho do topo norte, o majestoso edifício camarário. Assim
nasceu uma avenida que hoje se apresenta ladeada de prédios de grande valor arquitectónico.
Identificam-se, também na Baixa Portuense, diversos monumentos e edifícios de interesse turístico entre
igrejas, palácios, edifícios públicos e livrarias. Destacam-se nomeadamente, a Igreja da Trindade, os
Paços do Concelho, o Mercado do Bolhão, a Estação de S. Bento, a livraria Lello, a Igreja e Torre dos
Clérigos, as Igrejas do Carmo e das Carmelitas, a Sé Catedral, o Paço Episcopal, o Seminário, a Casa
dos 24, entre outros.
É também nesta zona que se concentram algumas das principais salas de espectáculo e cafés
emblemáticos da cidade do Porto, os quais pela sua oferta de lazer e valor patrimonial atraem tanto a
população da cidade como estrangeiros. Salientam-se aqui o Teatro Nacional de São João, o Teatro Sá
da Bandeira, o Rivoli, o Coliseu e cinema Passos Manuel, o cinema Batalha, o Auditório Nacional Carlos
Alberto, bem como os cafés Magestic, Guarany, Brasileira, etc. e ainda o Palácio da Bolsa, o Ateneu
Comercial do Porto, etc.
Na página seguinte podemos visualizar a localização do património referido.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 20
Análise Territorial
Oferta Cultural e de Lazer
Monumentos
1 - Capela das Almas
2 - Mercado do Bolhão
3 - Igreja da Trindade
4 -Paços do Concelho
5 - Estação de S. Bento
6 - Sé Catedral
7 - Paço Episcopal
8 – Seminário
9 - Casa dos 24
10 - Igreja de S. Lourenço
(Grilos)
11 - Convento de S. João
Novo
12 - Igreja da Misericórdia
13 - Igreja e Torre dos
Clérigos
14 - Livraria Lello
15 - Igrejas do Carmo e
dos Carmelitas
16 - Reitoria da
Universidade do Porto
Cultura e Lazer
1 - Teatro Nacional de
S.João
2 - Cinema Batalha
3 - Teatro Sá da Bandeira
4 - Rivoli
5 - Coliseu e Cinema Passos
Manuel
6 - Café Magestic
7 - Ateneo Comercial do
Porto
8 - Café Brasileira
9 - Cultur Gest
10 -Café Guarany
11- Café Aviz
12- Café Ceuta
Relatório Final * 30 Setembro 2007
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13- Auditório Nacional
Carlos Alberto
14- Café Progresso
15- Café Âncora D´ouro
16 - Cadeia da Relação
17 - Mercado Ferreira
Borges
18 - Casa do Infante
19 - Palácio da Bolsa
20 - Cooperativa Árvore
21 - Galerias Miguel
Bombarda
Análise Territorial
Serviços Públicos
AI
É de salientar para efeitos da futura oferta de
comércio na zona em estudo, a existência de
diversos serviços públicos. Estes serviços atraem
diariamente uma vasta população para o local,
quer trabalhadores quer utilizadores dos
serviços, os quais são potenciais clientes do
comércio que aqui se desenvolva.
PT
PSP
Entre os principais serviços destacam-se:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Câmara Municipal do Porto (CMP)
PSP
Posto Turismo (PT)
CTT
Arquivo de Identificação (AI)
Banco de Portugal (BP)
BP
Fonte: CB Richard Ellis
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 22
CMP
CTT
Análise Territorial
Projectos Futuros
A CB Richard Ellis tem conhecimento da existência de 12 projectos, cuja concretização se enquadra
no plano de reconversão e reabilitação da Baixa Portuense. O seguinte mapa apresenta a
localização deste projectos, os quais descrevemos detalhadamente nas páginas seguintes.
Plano de Pormenor
da Trindade
Trindade Domus
Palácio do Comércio
Quarteirão Carlos
Alberto
Porto Plaza
Mercado do Bolhão
Quarteirão Pensão
Monumental
Quarteirão D. João I
Quarteirão do Banco de
Portugal
Quarteirão dos
Congregados
Praça Lisboa
Quarteirão das
Cardosas
Predominantemente comércio
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Fonte: CB Richard Ellis
Predominantemente habitação
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Análise Territorial
Projectos Futuros – Quarteirão das Cardosas
O projecto prevê a reconversão do Palácio das Cardosas numa unidade hoteleira de grande qualidade,
54 fogos de habitação, 50 unidades comerciais, 30 fracções destinadas a serviços e um parque de
estacionamento subterrâneo com 260 lugares.
Áreas Comerciais: Nos 1ºs e 2ºs pisos dos edifícios periféricos e no interior do quarteirão, no qual está
prevista uma única superfície comercial.
Áreas habitacionais: Pisos superiores; Predominância da tipologia T2, ( 67% do total de fogos); Segmento
alvo: famílias de pequena dimensão e de classe média-alta ou alta, em geral com idades mais elevadas.
Unidade Hoteleira: Entre 4 ou 5 estrelas - perfil de city hotel ou mesmo hotel de charme; Capacidade
aproximada de 100 quartos; Restaurante.
Na fachada do hotel para a Praça da Liberdade surgirão lojas de artesanato típico português, dirigidas
principalmente ao consumidor estrangeiro.
Áreas de Serviços: 2 tipos de segmentos de escritórios: um de carácter mais convencional, destinado a
profissionais liberais e outro, destinado a escritório-ateliers ou “casa atelier” vocacionados essencialmente
para jovens artistas. Os escritórios mais convencionais terão dimensões que podem variar entre os 11 m2
e os 109 m2. Os espaços “atelier” terão dimensões que variam entre os 21 m2 e os 68 m2.
Estacionamento: Subterrâneo com 3 ou 4 pisos no espaço interior libertado dos actuais anexos e
prolongamentos de r/c.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 24
Análise Territorial
Projectos Futuros – Quarteirão dos Congregados
Está previsto desenvolver neste quarteirão um edifício residencial, uma unidade hoteleira e um
parque de estacionamento.
Neste sentido, o interior do quarteirão, deverá ser desocupado e nele surgirá uma praça e um
edifício residencial com apartamentos de tipologias pequenas, dirigidos essencialmente para o
segmento jovem.
A Travessa dos Congregados no interior do quarteirão, caracteriza-se por uma oferta de
“restaurantes típicos” do Porto, a qual se pretende manter, mas requalificando.
É ainda intenção dos promotores deste projecto, a construção de uma unidade hoteleira de 3
estrelas superior destinada, com maior incidência, a famílias.
Por fim, deverá ser criado um parque de estacionamento público com 200 a 250 lugares.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 25
Análise Territorial
Projectos Futuros – Quarteirão D. João I
O projecto prevê, 44 fogos de habitação de luxo, 8.400 m2 para comércio, 2.900 m2 para serviços e um
parque de estacionamento subterrâneo com capacidade para 700 viaturas.
Áreas Comerciais: 8.400 m2 em 2 pisos – permitirá lojas com pé-direito duplo, potenciando soluções de
mezzanine ou de 2 pisos de forma a atrair cadeias comercias que apresentem estabelecimentos âncora.
Áreas de Serviços: A proposta aponta para uma resposta à associação de serviços médicos actualmente
existente no quarteirão, para a qual estão previstos 2.900 m2 do total do empreendimento. Os serviços
serão implantados à face da Rua do Bonjardim.
Áreas habitacionais:11.000 m2, distribuídos pelos pisos superiores de dois novos edifícios:
Edifício Loop: 36 habitações T1 em duplex com 65 m2 cada, uma penthouse no sétimo piso com 110 m2
e cobertura com jardim e piscina. Dirigidos à camada jovem com estilo de vida cosmopolita e urbano.
Edifício Pateo Bonjardim: 7 pisos acima do solo com 220 m2 cada e uma habitação por piso, com 3
lugares de estacionamento por apartamento. Os apartamentos não têm tipologia definida, para que esta
se possa adaptar ao estilo de vida de cada comprador. Vocacionado para o mercado dos “empty nesters”,
casais de meia-idade, mais tradicionais e com elevado poder de compra.
Ambos os edifícios terão estacionamento privado no total de 90 lugares.
Estacionamento: Público e privado - 19.000 m2 em 3 pisos abaixo da cota de soleira.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 26
Análise Territorial
Projectos Futuros Diversos
Quarteirão Carlos Alberto:
O Quarteirão Carlos Alberto contempla 30 edifícios, dos quais 22 serão intervencionados
isoladamente pelos proprietários.
A Porto Vivo, SRU celebrou um contrato com a Edifer para a reabilitação dos restantes 8 edifícios,
para os quais estão previstos 20 habitações de tipologia T1 e T2 e entre 3 a 6 espaços comerciais.
No antigo e emblemático Café Luso deverá surgir um novo espaço comercial de restauração.
O público-alvo será jovem, nomeadamente estudantes e casais que gostem de manter a vivência
cosmopolita e urbana.
Quarteirão Banco de Portugal:
Diversos proprietários do quarteirão Banco de Portugal (excluindo o Banco de Portugal) estão a
desenvolver um projecto que contempla habitação nos pisos superiores e a manutenção do
comércio do piso térreo.
Quarteirão Pensão Monumental:
O Edifício Pensão Monumental e o antigo Edifício da AXA serão alvo de reconversão em projectos
imobiliários residenciais e de comércio destinados ao segmento alto.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 27
Análise Territorial
Projectos Futuros Diversos
Plano de Pormenor da Trindade:
Está a ser preparado o processo para a elaboração de um Plano de Pormenor na zona da
Trindade. Pretende-se que se potencie a sua vocação terciária e que seja também introduzida uma
componente residencial.
Quarteirão Palácio do Comércio:
Está a ser desenvolvido um projecto que contempla habitação nos pisos superiores e comércio no
piso térreo.
Trindade Domus:
O empreendimento Trindade Domus é o único dos projectos apresentados que já se encontra
concluído e está em comercialização. Consiste na conclusão da obra Edifício Trindade e sua
adaptação a um edifício multifuncional de serviços e comércio.
Contempla uma área de 24.000 m2, que engloba escritórios, 2 pisos destinados a comércio, com
aproximadamente 7.700 m2 de área bruta locável e um parque de estacionamento público com
453 lugares. Tem como lojas âncora o supermercado Froiz (1.300 m2), o health club Active Life
(1.368 m2) e a Casa das Prendas (1.080 m2).
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 28
Análise Territorial
Projectos Imobiliários Futuros Diversos
Mercado do Bolhão:
Está a decorrer o concurso para a concepção, projecto e construção, manutenção e exploração
mediante direito de superfície por 50 anos, do Mercado do Bolhão como espaço comercial,
cultural e de lazer.
Porto Plaza:
O Porto Plaza é um centro comercial promovido pela parceria Ferreiros & Almeida (Grupo
Martifer) na Rua Fernandes Tomás. O empreendimento encontra-se actualmente em construção
estando prevista a sua abertura até o final do ano de 2007.
Praça Lisboa:
Está previsto para esta praça a reactivação de um espaço comercial, na qual surgirá, entre outros,
uma livraria “megastore” e um espaço destinado a estudantes.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 29
Análise do Mercado de Retalho
no Porto
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 30
Análise de Mercado - Oferta
Comércio de Rua no Porto
O congelamento das rendas comerciais em Portugal durante dezenas de anos permitiu a
manutenção de negócios que em condições normais de mercado seriam pouco viáveis e
desviou o comércio mais moderno para os centros comerciais. Mais do que em qualquer
outra cidade do país, o Porto desenvolve muito o seu comércio nesses mesmos centros.
O comércio tradicional é quase inexistente em algumas zonas, não só devido ao
aparecimento dos centros comerciais, mas também devido à relativa desertificação do
centro da cidade, tendo surgido algumas lojas de preços baixos (designadamente “lojas
dos trezentos” e “lojas de chineses”).
No entanto, assistiu-se a uma modernização do comércio de rua em algumas zonas da
cidade, nomeadamente na zona da Rua de Santa Catarina, da Rua de Cedofeita, da
Rotunda da Boavista/ Rua Júlio Dinis e na zona do Aviz, onde estão concentradas
algumas marcas de prestígio.
De seguida, apresentamos um quadro com as principais insígnias presentes nas zonas
referidas.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 31
Análise de Mercado - Oferta
Comércio de Rua no Porto
Zonas
Principais Insíginias Nacionais e Internacionais
(Moda e Acessórios, Decoração e Artigos para o Lar e Cultura e Lazer)
Rua de Santa Catarina
Ana Sousa, Benetton, Bershka, Blanco, C&A, Calzedonia, Capicua 303, Charles, Chicco, Ecco, Fnac, Foot
Locker, Haity, IKKS, Intimissimi, Levi’s, L’Occitane, Loja do Gato Preto, Machado Joalheiro, Mango,
Marionnaud, Marque Soares, Misako, Multiópticas, My God, Origem, Os vinte e Um, Parfois, Pé de Meia,
Petit Patapon, Pollux, Prénatal, Promod, Pull & Bear, Ráfia, Rosa Clará, Sisley, Springfiled, Stradivarius,
Swarovski, Zara, Zara Home
Rua de Cedofeita
Boss, Calzedonia, Feira dos Tecidos, Lefties, Mango, Me Allegro, Parfois, Roxy, Tintoretto, Uscita
Rotunda da Boavista –
Rua Júlio Dinis
Charles, Chicco, Forte Sport, Multiópticas, Pré Natal, Singer, Uscita
Zona do Aviz
Agatha Ruiz de la Prada, Bang & Olufsen, Boss, Crumpler, Cutipol, David Rosas Joalheiro, Dilleto Casa,
Donna Papillonvagabon, Ermenegildo Zegna, Fátima Mendes, Farrutx, Fashion Clinic, Furla, Gerard
Darel, Gilprado, Inês Pereira, Kitty, Labmed Pharma, Lanidor, Les Copains, Machado Joalheiro, Maria
Pipoca, Massimo Dutti, Max Mara, Me Allegro, My God, Onar, Pavillion Christofle, Rosa & Teixeira, Rosior
Joalharia, Spal, Trena, Trussardi, Vista Alegre, Wesley
Fonte: CB Richard Ellis
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 32
Análise de Mercado - Oferta
Comércio de Rua na Baixa Portuense
De um modo geral, e à excepção da Rua de Santa Catarina, o comércio de rua na Baixa Portuense
caracteriza-se por uma oferta tradicional, diversificada mas de fraca qualidade.
Como é habitual no comércio de rua tradicional existem determinadas ruas/zonas que concentram
um número significativo de lojas da mesma actividade e que as tornam conhecidas como tal. É
este o caso das seguintes ruas da Baixa:
ƒ Rua Mouzinho da Silveira: semente e ferramentas de jardim;
ƒ Rua das Flores: ourivesaria;
ƒ Largo do Lóios: têxteis-lar e pronto a vestir de pequena dimensão;
ƒ Rua do Almada: ferragens e novos comércios alternativos;
ƒ Rua Miguel Bombarda: galerias de arte e lojas de design;
ƒ Zona envolvente à Praça Filipa de Lencastre: livrarias e cafés emblemáticos;
ƒ Praça do Infante: lojas de moda alternativa (Urban Wear);
ƒ Rua Formosa: mercearias finas tradicionais;
ƒ Rua das Carmelitas: grandes armazéns. Rua onde estão localizadas 2 das mais
importante âncoras comerciais das zona: Armazéns Marques Soares e Livraria Lello.
Actualmente, na zona da Avenida dos Aliados, o comércio existente resume-se a restauração,
agências bancárias e seguradoras, agências de viagens, stands de automóveis e lojas de preços
baixos.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 33
Análise do Mercado - Oferta
Centros Comerciais Relevantes
A CB Richard Ellis considera que existem na cidade do Porto 5 centros comerciais que podem ser
complementares, ou mesmo de algum modo fazer concorrência, à futura oferta comercial da Av.
dos Aliados e zona envolvente. Em baixo apresentamos um mapa que evidencia a localização
destes empreendimentos e nas páginas seguintes fazemos uma descrição das principais
características dos mesmos.
Galerias Península
Praça do Bom Sucesso
Dolce Vita Porto
Rua dos Campeões
Europeus
Via Catarina
Rua de Santa Catarina
Porto Plaza
Oferta futura
Rua Fernandes Tomás
Trindade Domus
Rua Heróis Mártires de
Angola
Fonte: CB Richard Ellis
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 34
Análise do Mercado - Oferta
Centros Comerciais Relevantes
Via Catarina
Lojas Âncoras:
Relevância pela proximidade e
complementaridade
Situa-se na Rua de Santa Catarina, em
plena Baixa Portuense.
Proprietário: Sonae Sierra / ING
Outras Insígnias de renome:
H&M, Peppejeans, Original Levi´s Store, Lanidor,
Massimo Dutti, Springfield; Tintoretto, Oysho,
Calzedónia, Details, Foreva, Giovanni Galli, Prof,
Salsa, etc
ABL: 11.900 m² Pisos: 4
Lojas: 98 das quais 26 são para
restauração
Parque Estacionamento: 578 lugares
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Supermercado Bonjour, Sportzone, Worten, Zara,
Mango, Hennes & Moritz
Pág. 35
Swatch, Body Shop, Perfumes e Companhia,
Imaginarium
Análise do Mercado - Oferta
Centros Comerciais Relevantes
Porto Plaza – Oferta futura
Galerias Península
Relevância pela proximidade e
complementaridade
Concorrência pelo segmento alvo
Localizado na Praça do Bom Sucesso, a
escassos metros da Rotunda da Boavista e do
Shopping Cidade do Porto.
Proprietário: Imofomento e diversos lojistas
(proprietários ocupantes)
Lojas: 40 Pisos: 2
Parque de Estacionamento: aprox 500 lugares
Localizado na Rua Fernandes Tomás, na zona
comercial de Santa Catarina
Promotor: Ferreiros & Almeida
Abertura Prevista: S2 2007
ABL: 19.500 m2
Lojas: 80
Pisos: 5
Parque de Estacionamento: 420 lugares
Lojas Âncora: Media Markt e Virgin Active
Lojas Âncora: vocacionado na moda e no
equipamento pessoal com marcas de prestígio
– Carolina Herrera, Roberto Verino,
Purificacíon Garcia, Adolfo Dominguez e Max
Mara.
Dolce Vita Porto
Trindade Domus
Concorrência pela dimensão e pela abertura
recente (2005)
Relevância pela proximidade e
complementaridade
Situa-se na Rua dos Campeões Europeus perto
do Estádio do Dragão.
Proprietário: Chamartín Imobiliária
ABL: 38.190 m2
Lojas: 130 Pisos: 5
Parque Estacionamento: 2.200 lugares
Localizado na Rua Heróis Mártires de Angola
na continuação para Norte da Av dos Aliados.
Proprietário: Martinho Tavares
ABL: 6.400
Parque de Estacionamento: 450 lugares
Lojas Âncora: Hipermercado Continente,
Worten, Vobis Sportzone, Zara e cinemas
Lusomundo
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Lojas Âncora: Supermercado Froiz, Active Life
Health Club, Casa das Prendas
Pág. 36
Caracterização e Análise do
Mercado da Zona em Estudo
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 37
Caracterização da Zona de Intervenção
Área de Intervenção CB Richard Ellis
A área de intervenção da CB Richard Ellis, alvo do presente estudo, corresponde à Avenida dos
Aliados e zona envolvente, a qual inclui as seguinte praças e ruas:
Praça da Liberdade, Avenida dos Aliados Praça General Humberto Delgado, Rua das
Carmelitas, Rua dos Clérigos, Largo dos Lóios, Rua Trindade Coelho, Rua das Flores,
Praça Almeida Garrett, Rua de Sampaio Bruno, Rua Dr. Magalhães de Lemos, Rua do
Bonjardim, Rua Sá da Bandeira, Praça D. João I, Rua Formosa, Rua Fernandes Tomás,
Rua Rodrigues Sampaio, Rua Guilherme da Costa Carvalho, Rua Dr. António Luís Gomes,
Rua dos Fenianos, Rua Ramalho Ortigão, Rua Elísio de Melo e Rua Dr. Artur de Magalhães
Basto.
No mapa da página seguinte é possível visualizar a área de intervenção da CB Richard Ellis
assim como a identificação dos diversos quarteirões que compõem a AIP dos Aliados.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 38
Caracterização da Zona de Intervenção
Área de Intervenção CB Richard Ellis
4
3
2
1
Q. Fenianos
2
Q. Pensão Monumental
3
Q. Café Guarany
4
Q. Banco de Portugal
5
Q. das Cardosas
6
Q. Café Imperial
7
Q. dos Congregados
8
Q. Caixa Geral de Depósitos
9
Q. Associação dos Jornalistas
10
Q. D. João I
11
Q. Estevão
12
Q. Bonjardim
1
5
6
15
7
8
9
14
11
12
13
10
- Área em Estudo
Fonte: Porto Vivo, SRU e CB Richard Ellis
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 39
13
Q. Parque da Trindade
14
Q. CTT
15
Q. CM Porto
Caracterização da Zona de Intervenção
Área de Intervenção CB Richard Ellis
Os pisos térreos dos imóveis com frente para a Av. dos Aliados têm a seguinte ocupação em termos de
áreas brutas de construção:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
37% => Instituições Bancárias
21% => Comércio em geral
18% => Serviços
12% => Cafetaria e Restauração
11% => Devolutas
Dos quarteirões com frente para a Av. dos Aliados, os que apresentam maior percentagem de área
devoluta no piso térreo são a Pensão Monumental (42%), Cardosas (40%) e Congregados (17%).
No Anexo 1 identificamos a localização e a fachada das diversas lojas devolutas localizadas na zona em
estudo.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 40
Análise do Mercado - Oferta
Comércio Existente
Conforme já se referiu o comércio de rua na Baixa
Portuense caracteriza-se por uma oferta tradicional,
diversificada mas de fraca qualidade. Na zona em
estudo,
predominam
estabelecimentos
de
restauração, serviços, lojas de pronto a vestir e
bancos.
Os retalhistas são locais e independentes, quase
não existindo lojas de insígnias nacionais nem
internacionais.
É de salientar a existência de diversas lojas de
preços baixos (designadamente “lojas dos trezentos”
e “lojas de chineses”) que denigrem ainda mais a
fraca oferta existente.
Na tabela ao lado é apresentado o número de
lojas, por actividade comercial, localizadas nas
principais ruas (*) da Baixa do Porto.
(*) Rua da Carmelitas; Rua dos Clérigos; Praça da Liberdade; Rua do Almada; Avenida dos
Aliados; Rua Elísio de Melo; Rua General Humberto Delgado; Rua Dr. Ricardo Jorge; Rua dos
Fenianos; Praça da Trindade; Rua Fernando Tomás; Travessa das Liceiras; Travessa/Rua do
Bonjardim; Rua Sá da Bandeira; Rua Ramalho Ortigão; Rua Rodrigues Sampaio; Travessa dos
Congregados; Rua Dr. Magalhães Lemos; Rua Guilherme da Costa Carvalho
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 41
Actividade Comercial
Nº
Unidades
Livraria / Papelaria
6
Sapataria
9
Serviços / Produtos de Saúde e
Beleza
6
Restauração/ Cafetaria
47
Farmácia
4
Oculista
3
Ourivesarias
7
Bancos
21
Bazares Chineses
10
Stands de Automóveis
7
Pronto a Vestir
30
Tabacaria/ Lotaria
7
Agência de Viagens
5
Serviços - Utilidades
(ex. oficina, alfaiate)
40
TOTAL
202
Fonte: CB Richard Ellis
Análise do Mercado - Oferta
Comércio Existente
por Ramo de Actividade
Nesta planta da área de
intervenção identifica-se a
localização do comércio
existente, por ramo de
actividade:
Moda e Acessórios
Serviços de Conveniência
Restauração
Instituições Financeiras
Outras
Devolutas
Apresenta-se no Anexo
4 este Tenant Mix
detalhado.
Fonte: Porto Vivo, SRU e CB Richard Ellis
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 42
Análise do Mercado - Oferta
Análise do Mercado de Retalho Alimentar
Em termos de retalho alimentar a zona em
estudo encontra-se razoavelmente servida,
existindo cerca de 8 supermercados das cadeias
Pingo Doce, Mini Preço e Modelo Bonjour. No
edifício multifuncional de comércio e serviços,
Trindade Domus irá ainda, operar o
Supermercado Froiz.
O mapa ao lado indica a localização destes
estabelecimentos.
Refira-se ainda a existência na Rua Formosa de
3
mercearias finas tradicionais: “Casa
Januário”, “Confeitaria do Bolhão” e “A Pérola
do Bolhão”.
A CB Richard Ellis entende que a oferta de
retalho alimentar na zona é razoável.
Fonte: CB Richard Ellis
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 43
Caracterização da Procura
Inquéritos de Rua
Foram realizados inquéritos procurando caracterizar o perfil e objectivo das pessoas que se
deslocam à zona em estudo. Neste sentido, foram efectuados 292 inquéritos na zona da Avenida
dos Aliados nomeadamente na Avenida dos Aliados, Rua dos Clérigos, S. Bento e Rua Sá da
Bandeira.
Caracterização da Amostra (Cont.)
Caracterização da Amostra
Sexo
Idade
Zona de Residência
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Situação
Profissional
Estudante
25%
Empregado
48%
Desempregado
11%
16%
Feminino
45%
Masculino
55%
Reformado
18 – 24 anos
28%
Quadro Superior
25 – 34 anos
13%
35 – 44 anos
17%
45 – 55 anos
21%
> 56 anos
21%
Na zona em estudo
18%
Fora da zona em
estudo
82%
Profissão
(só inquiridos
empregados)
Prof. Intelectual ou Cientifico
19%
Técnicos e Prof. de Nível
Intermédio
29%
Pessoal Administrativo
Zona de Emprego
(só inquiridos
empregados)
Pág. 44
2%
8%
Outros
42%
Na zona em estudo
55%
Fora da zona em estudo
45%
Caracterização da Procura
Inquéritos de Rua
Frequência com que os inquiridos visitam a Baixa do Porto
51%
Meio de transporte utilizado na deslocação à Baixa Portuense
26%
Autocarro
21%
Comboio
19%
Carro
16%
A pé
9%
10%
raramente
1x mês
12%
Táxi
5%
Outro
Fonte: CB Richard Ellis
15 em 15
dias
1x semana
mais 1x
semana
15%
Metro
13%
todos dias
Mota
1%
1%
0%
Fonte: CB Richard Ellis
Do total do inquiridos constata-se que mais de metade desloca-se todos os dias à Baixa Portuense,
utilizando os transportes públicos como principal meio de transporte.
De entre os inquiridos que se deslocam diariamente à Baixa do Porto, temos que:
• 46% trabalha na zona e 19% são estudantes;
• 50% frequenta maioritariamente a zona de Santa Catarina como espaço comercial e 30%
não efectua compras na zona.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 45
Caracterização da Procura
Inquéritos de Rua
Principal motivo pelo qual os inquiridos se deslocam à Baixa
33%
Trabalho
5%
Outros motivos
Tomar refeições
Fonte: CB Richard Ellis
Outros
9%
De passagem
28%
Nenhum
23%
Passear ou ver montras
52%
Sta Catarina
27%
Fazer compras
Turismo
Espaço Comercial da Baixa mais frequentado pelos inquiridos
Cedofeita
7%
5%
R. Sá da Bandeira e Bolhão
4%
Aliados e Clérigos
3%
1%
1%
Fonte: CB Richard Ellis
50% dos inquiridos deslocam-se de casa até a Baixa para fazer compras e passear e ver montras,
o que torna o comércio um factor importante na captação de pessoas para a zona. No entanto, o
trabalho é um importante factor de movimentação na zona.
Da análise elaborada, constata-se que os inquiridos, quando vão às “compras” à Baixa Portuense,
vão quase sempre apenas a Santa Catarina.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 46
Caracterização da Procura
Inquéritos de Rua
Grau de satisfação em relação à Baixa do Porto, no que diz
respeito a….
Através do gráfico, podemos concluir que os
inquiridos encontram-se satisfeitos quer na
variedade de comércio de rua e de restauração
quer na facilidade de acessos à zona em
análise.
Já quanto ao parqueamento automóvel cerca
de 40% dos inquiridos não se manifestou e o
restante encontra-se claramente insatisfeito.
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Variedade de
comércio de rua
Variedade de
restauração
NS/NR
Facilidade de
acessos ao
centro
Local de
estacionamento
Concluímos ainda que, quanto mais velhos são
os inquiridos, com excepção dos inquiridos com
idades superiores a 56 anos, menos satisfeitos
se encontram com a oferta existente na Baixa
Portuense.
Completamente Insatisfeito
Insatisfeito
Satisfeito
Completamente Satisfeito
Fonte: CB Richard Ellis
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 47
Caracterização da Procura
Inquéritos de Rua
Por fim pedimos aos inquiridos que nos fizessem três sugestões que aumentassem a sua frequência
de visita à Zona dos Aliados.
Sugestões fornecidas pelos inquiridos de forma a aumentar a frequência
de visita à Baixa Portuense
Animação Nocturna
35%
Melhorar Estacionamento
20%
Lojas Específicas - diversas
9%
Segurança
6%
Melhorar transportes
5%
Espaços Verdes
Supermercados
Posto de Turismo
Outros
A existência de um bom parqueamento
automóvel também é considerada crucial,
principalmente pelos inquiridos com idades
a partir dos 35 anos.
6%
Loja do Cidadão
4%
2%
Os inquiridos sugeriram ainda maior
segurança, horário alargado do comércio
de rua e mais serviços disponíveis (ex. loja
cidadão).
2%
11%
Fonte: CB Richard Ellis
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Da análise concluí-se que os inquiridos,
independentemente
da
sua
idade
consideram fundamental a dinamização da
Animação Nocturna, com mais bares e
restaurantes de qualidade.
Pág. 48
Caracterização da Procura
Inquéritos de Rua
Com base nos resultados do estudo de opinião efectuado e nos nossos conhecimentos de mercado,
apresenta-se de seguida a interpretação directa sobre as principais conclusões do estudo efectuado.
TIPOLOGIA DOS CONSUMIDORES ACTUAIS
Idade
Residência
Todas
Fora da zona em estudo
Situação profissional
Público Trabalhador e Estudantes
Profissão
Todas excepto quadros superiores
Meio de transporte
Transportes públicos
Espaço comercial mais
frequentado na zona
Rua Santa Catarina
Fonte: CB Richard Ellis
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 49
Definição da Estratégia
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 50
Definição da Estratégia
Estratégia Global
OBJECTIVOS ESTRATÉGICOS
ƒ
ƒ
ƒ
Criar uma nova zona de comércio de rua com insígnias modernas e sofisticadas;
Dinamizar uma afluência nocturna “saudável”;
Captar e reter população residente noutros bairros do Porto, assim como a procura turística da zona.
OBJECTIVOS ESPECÍFICOS
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Requalificação do comércio existente;
Ocupação das lojas devolutas com insígnias de qualidade;
Introdução de restaurantes âncoras que induzam o fluxo nocturno de pessoas de diversos classes
etárias, ex: Hard Rock Café; restaurante oriental: Aia; pizzaria: Zenno, Valentino; etc.;
Criação de um welcome center;
Alargamento do horário de funcionamento das lojas especialmente no fim do dia/ noite e hora de
almoço.
MEIOS
ƒ
ƒ
ƒ
Implementação de um sistema de gestão comum do espaço comercial;
Criação/ Utilização de incentivos financeiros para requalificação do comércio existente;
Criação de uma imagem comercial e campanha de marketing.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 51
Definição da Estratégia
Estratégia Global
No programa de ocupação e recolocação da zona em estudo, devemos ter em conta dois factores
importantes:
• O posicionamento estratégico que se pretende de segmento alto;
• A dotação de uma oferta de comércio e serviços que sirva a futura densidade populacional
residente e outros transeuntes (provenientes de outros bairros da cidade e turistas estrangeiros).
Neste sentido a zona deverá ser servida por um comércio diversificado, nomeadamente:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Restauração;
Moda e Acessórios;
Perfumaria e Cosmética;
Ourivesaria, Joalharia e Relojoaria;
Lazer, Cultura, Música e Tempos Livres;
Brinquedos, Prendas e Brindes;
Mobiliário, Decoração, Artigos para o Lar;
Telecomunicações, Informática, Electrónica, Hi-Fi e Imagem;
Papelarias, Livrarias e Tabacarias;
Supermercados e Produtos Alimentares;
Serviços de Conveniência e Serviços Públicos.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 52
Definição da Estratégia
Caracterização do Potencial Consumidor
Face ao posicionamento pretendido para a zona, apresentamos uma caracterização do potencial
consumidor a frequentar o novo espaço comercial:
TIPOLOGIA DO CONSUMIDOR POTENCIAL
Idade
Residência
Classe social
Todas
Todas com especial incidência nos
futuros residentes da zona em questão
e turistas
Média-alta e Alta
Meio de transporte
Todos
Fonte: CB Richard Ellis
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 53
Definição da Estratégia
Definição do Conceito - Sectorização
O conceito que propomos desenvolver na zona em estudo pressupõe uma oferta diversificada mas
com a concentração de operadores com a mesma actividade. Assim:
• A Avenida dos Aliados deverá ter lojas de moda;
• A Rua Sampaio Bruno e a Rua Ramalho Ortigão deverão ser um prolongamento da Avenida
dos Aliados e ter respectivamente sapatarias e acessórios e lojas de vestuário e artigos para
crianças;
• Na Praça D. João I deve ser criado um nicho de lojas de decoração e artigos para o lar;
• Na Rua Formosa, deverá tirar-se partido dos empreendimentos residenciais que aí vão ser
promovidos e potenciar a existência de diversas lojas de conveniência;
• No Largo do Lóios/Rua Trindade Coelho, e na Rua das Flores deverão ser requalificadas as
lojas e dinamizadas as actividades comerciais aí existentes de retrosaria e ourivesaria
respectivamente;
• Também na Praça Almeida Garrett, na Praça da Liberdade e na Rua Rodrigues Sampaio, o
comércio de restauração aí existente deverá ser requalificado.
Na página seguinte é apresentado uma planta com essa sectorização.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 54
Definição da Estratégia
Definição do Conceito - Sectorização
RETROSARIAS
E TECIDOS
V
RI
OU
I
AR
ES
CR
IA
NÇ
VIP’s
AS
RESTAURAÇÃO
TA
UR
MODA E ACESSÓRIOS
AÇ
ÃO
SAPA
TARI
AS
RE
S
S
ÃO
AÇ
R
U
TA
NC
IA
RE
CO
NV E
NI Ê
DECORAÇÃO
Fonte: Porto Vivo, SRU e CB Richard Ellis
Relatório Final * 30 Setembro 2007
A
Pág. 55
Definição da Estratégia
Definição do Conceito - Sugestões
Quarteirão das Cardosas – Praça da Liberdade (Hotel) e Praça Almeida Garrett
Oferta comercial
complementar ao
hotel, destinada
predominantemente
ao mercado turístico
e aos futuros
residentes
Relatório Final * 30 Setembro 2007
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
• Magnólia; Jamaica; Capuccino
• Haagen Dazs; Baskin Robbins; Ben
& Jerry’s; Finzi Contini
• Pastelaria e Casa de chá locais
• Hussel; Hotel Chocolat
• Vinho & Coisas - Win Center
• “Casa Havaneza”
• Yellows; Press Center
• Lúcia Piloto; Marina Cruz
• SPA
Coffee Shop
Sorveteria
Pastelaria
Casa de Chá
Casa de Doces/
Guloseimas
Loja de Vinhos
“Casa Havaneza”
Press Center
Cabeleireiro
SPA
Pág. 56
Definição da Estratégia
Definição do Conceito - Sugestões
Quarteirão das Cardosas - Perímetro, Envolvente e Interior
Largo dos Lóios e
Rua Trindade Coelho
Retrosarias e
Tecidos
Kilo Americano; Maison Decor; Vidal
Rua das Flores com
Rua Trindade Coelho
Ourivesarias
Boutique dos Relógios, Anselmo, Manuel dos
Santos, Blue Bird, Machado Joalheiros; David
Rosas
Interior do
Quarteirão
Moda
• Loja das Meias, Me Alegro, ou outra loja
multimarca de moda
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 57
Definição da Estratégia
Definição do Conceito - Sugestões
Restauração
Q. Banco de Portugal
e Q. Café Imperial e
Rua Rodrigues
Sampaio
• Restaurante(s) de destino
• Coffee Shops
• Geladaria
Q. Fenianos – Estação
Restauração e Conveniência
Camionagem
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 58
• Hard Rock Café; Aya; Lizarran;
Taberna Bocatin; La Café; Japa;
Assuka, Portugália, Lusitânia,
Brasserie d’ Entrecote, Valentino
• Starbucks; Café di Roma, Alexandro
Nannini
• Haagen Dazs; Baskin Robbins; Ben
& Jerry’s; Finzi Contini
VIPs
Definição da Estratégia
Definição do Conceito - Sugestões
Moda e Acessórios
Frente Avenida
dos Aliados e
Rua dos
Clérigos
Rua Sampaio
Bruno e Rua Sá
da Bandeira
Relatório Final * 30 Setembro 2007
•
•
•
•
• Peppe Jeans, Miss Sixty, Sisley, Roxy, Replay,
BCBG, Adolfo Dominguez, Gerald Darel,
Lanidor, Loja das Meias, Me Alegro
• Wesley, Lacoste, Boss, Levis
• La Perla, Calvin Klein
• Dogglas; Sephora; Perfumes & Companhia
L’Occitane
• Nike, Puma, Adidas
Moda Senhora
Moda Homem
Moda Jovem / Casual
Lingerie, Perfumaria e
Desporto
• Sapatarias e
acessórios
• Furla, Hera, Arezzo, Pablo Fuster, Aerosoles,
Foreva, Misako, ML Bolsas, Segue, Pedra Dura
Pág. 59
Definição da Estratégia
Definição do Conceito - Sugestões
Crianças
Frente Avenida dos Aliados
(Q. Fenianos e Q. Pensão
Monumental)
Relatório Final * 30 Setembro 2007
• GAP, Petit Patapon, Ovo Estrelado, Papo
d'Anjo, Neck & Neck, Nós e Tranças, Anti
Milk
• Imaginarium, Papagaio sem Penas
• Formes; 1et1 font 3
• Vestuário
• Brinquedos
• Grávidas
Pág. 60
Definição da Estratégia
Definição do Conceito - Sugestões
Decoração e Artigos para o Lar
Praça D. João I , Rua do Bonjardim, R. Dr.
Magalhães de Lemos
(Q. dos Congregados, Q. CGD e Q. D.
João I)
Rua Sá da Bandeira
Relatório Final * 30 Setembro 2007
• B&O
• Area, Colonial, Musgo; Companhia do Campo
• Vista Alegre, Cutipol, Spal, Swarovski; Torres e
Brickman;
• Teresa Alecrim; Pano Branco, Casinha da Rita,
Rendinhas da Avó, Turcos e Bordados
Pág. 61
Definição da Estratégia
Definição do Conceito - Sugestões
Conveniência
Rua Formosa
Relatório Final * 30 Setembro 2007
• Charcutaria/ Gourmet
• SPA, Cabeleireiro
• Lavandaria; Arranjos de
roupa
• Produtos Naturais e
Cuidados pessoais
Pág. 62
• Charcuteria Gourmet
• Marina Cruz, Lúcia Piloto, Mod's
Hair
• 5 à Sec, Press To, Eco Sec; 5 à
Fil
• Celeiro, Terra Pura; Rituals,
Body Shop
Definição da Estratégia
Definição do Conceito - Sugestões
Serviços Públicos
Q.
Q.
Q.
Q.
Fenianos
Parque da Trindade
Bonjardim
Estêvão
• Loja do Cidadão
• Loja Jurídica
Welcome Center
Posto de turismo, posto de informação comercial, loja de
lembranças, cyber café, venda de bilhetes para
espetáculos e eventos, agência de viagens + câmbio, etc.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 63
Definição da Estratégia
Tabela de Rendas a Praticar
Os valores de renda podem variar substancialmente, de acordo com a dimensão do espaço,
montra(s), localização específica, actividade e inquilino (âncora ou satélite).
Nas tabelas seguintes, consideramos razoáveis valores médios de renda mensal por metro
quadrado, que consideramos adequados à requalificação e reposicionamento pretendidos para a
zona de intervenção:
Actividade de Restauração
Actividade Geral
Área
(m2)
Renda Mensal
(€/m2)
Área
(m2)
Renda Mensal
(€/m2)
< 20
35,00
< 75
35,00
21 - 50
30,00
76 - 100
30,00
51 – 75
27,50
> 101
25,00
76 – 100
25,00
101 – 150
22,50
151 – 250
20,00
250 - 500
17,50
> 501
12,50
Fonte: CB Richard Ellis
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Fonte: CB Richard Ellis
Os valores das rendas considerados encontram-se acima dos
valores actualmente praticados na zona em estudo, pois foram
estimados para uma oferta comercial de acordo com o
posicionamento estratégico definido neste estudo, ou seja destinado
ao segmento social médio-alto.
Pág. 64
Definição da Estratégia
Tabelas de Rendas - Benchmark
Na definição das tabelas de rendas apresentadas anteriormente tivemos por base o conhecimento que a
CB Richard Ellis tem sobre o mercado. Assim considerámos as rendas mensais praticadas nas zonas
comerciais direccionadas a um segmento mais elevado, nomeadamente: Avenida da Liberdade e
Chiado, em Lisboa e Zona do Aviz e Rotunda da Boavista, no Porto.
De seguida apresentamos alguns exemplos de rendas praticadas nas zonas referidas:
Zona
Área
(m2)
Renda Mensal
Unitária
(€/m2)
Renda
Mensal
Total (€)
Zona
Área
(m2)
Renda Mensal
Unitária (€/m2)
Renda
Mensal Total
(€)
Porto – Zona do Aviz
Lisboa – Zona da Avenida da Liberdade
61
21
1.250
13.200
Rua Pedro
Homem de Melo
136
37
5.000
51
4.900
Av. da Boavista
35
34
1.200
50
8.000
Porto – Zona da Rotunda da Boavista
Av. da Liberdade
151
66
9.966
Av. da Liberdade
220
60
Av. da Liberdade
96
Av. da Liberdade
160
Lisboa – Chiado
Av. da Boavista
407
17
7.000
Rua Garrett (1)
145
69
9.965
Av. da Boavista
60
23
1.350
Rua do Carmo
145
62
8.990
Rua Júlio Dinis
160
31
5.000
Rua do Carmo
104
52
5.408
Rua Garrett (2)
89
34
3.026
Fonte: CB Richard Ellis
Fonte: CB Richard Ellis
Trespasses:
(1) – 250.000
Relatório
Final * 30 Setembro
2007
€; (2) – 425.000 €
Pág. 65
Definição da Estratégia
Implementação da Estratégia
A implementação desta estratégia terá de ser faseada de acordo com o grau de
desenvolvimento do processo de reabilitação urbana da Zona em Estudo. Assim, prevendo-se
que a elaboração dos projectos de reabilitação e a realização das respectivas obras se
desenvolva num prazo de aproximadamente dois anos e meio, só a partir de 2010 se prevê
que a estratégia definida esteja implementada a 100%.
2007
Fase 1
2008
2009
Mediadores
2010 …
Fase 2
Fase 3
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 66
Definição da Estratégia
Implementação da Estratégia
Fase 1
A Porto Vivo, SRU em colaboração com a CB Richard Ellis deverão reunir um conjunto de
proprietários interessados em ser pioneiros na implementação do conceito definido e em
captar para os imóveis que detêm as insígnias de “arranque” do projecto. Os proprietários
que adiram nesta fase deverão investir em brochuras para apresentação do projecto a
potenciais ocupantes.
Simultaneamente a Porto Vivo, SRU em colaboração com a CB Richard Ellis deverão divulgar
Mediadores
a estratégia definida
junto dos promotores dos projectos em desenvolvimento, de modo a
que estes a integrem no desenho dos imóveis que estão a projectar ou remodelar.
É também nesta fase que se deverá criar um nome, logótipo e slogan para o espaço
comercial em estudo. Para tal, deverá ser lançado um concurso para a selecção de uma
agência de comunicação e marketing. A contratação e selecção desta agência deve ser da
responsabilidade da Porto Vivo, SRU.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 67
Definição da Estratégia
Implementação da Estratégia
Fase 2
A segunda fase corresponde ao período de construção/ remodelação dos diversos projectos
de reabilitação. Nesta fase deverão começar a ser contactados operadores para ocupar os
espaços comerciais previstos nesses imóveis.
Procurar-se-á também colocar de acordo com o conceito definido, todos os espaços que
fiquem entretanto devolutos e requalificar os espaços comerciais que não apresentam a
Mediadores
qualidade pretendida. No último caso, dever-se-á aproveitar futuros incentivos financeiros
que surjam.
Nesse período, deverá também ser desenhada e preparada a sinalética pública para a zona
comercial em estudo.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 68
Definição da Estratégia
Implementação da Estratégia
Fase 3
O início da última fase coincide com o período em que a maioria dos projectos de
reabilitação urbana da Zona em Estudo já se encontram concluídos.
Nesta fase prevê-se que já exista um número significativo de contratos celebrados com
lojistas dentro do conceito definido. Será este o momento para desenvolver um Regulamento
de Funcionamento da área comercial da zona em estudo, no qual devem estar envolvidos a
Mediadores
Associação de Lojistas da Zona, a Associação dos Proprietários e uma terceira entidade
responsável pela gestão do espaço e implementação do Regulamento (Entidade Gestora).
É também nesta fase que deve ser lançada uma campanha de publicidade dirigida ao
público em geral para a divulgação da abertura do novo espaço comercial.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 69
Definição da Estratégia
Porquê uma Associação de Proprietários?
•
Ter um interlocutor único (do lados dos proprietários) na gestão do espaço comercial.
•
Criar, numa fase inicial, um fundo para a apresentação comercial da Avenida dos Aliados
junto de potenciais lojistas (elaboração de brochuras).
•
Criar um fundo para o financiamento de uma campanha de publicidade de lançamento da
Avenida dos Aliados como um novo espaço comercial no Porto.
•
Juntamente com a Porto Vivo, SRU, intervir junto da CMP para a requalificação do espaço
público.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 70
Definição da Estratégia
Porquê uma Associação de Lojistas?
•
•
Ter um interlocutor único na defesa dos direitos dos lojistas.
Conjuntamente com a entidade gestora definir a estratégia de divulgação e comunicação
continua (animação, acções especiais, acções de charme, etc.).
Porquê uma Entidade Gestora?
Uma Entidade Gestora poderá actuar na gestão do espaço comercial, desempenhando as
seguintes funções:
•
•
•
•
Apoio aos projectos de requalificação de forma a que estes se enquadrem no conceito de
reposicionamento definido;
Controle orçamental de forma a manter um controlo financeiro efectivo das contas do
Espaço Comercial, estabelecendo anualmente objectivos de rentabilidade que são
acompanhados mensalmente;
Gestão de operações e serviços gerais, optimizando os custos de manutenção e beneficiação,
garantindo elevados padrões de qualidade nos serviços prestados;
Marketing e actividades de promoção de forma a garantir que uma das áreas mais criticas
do sucesso deste novo espaço comercial é gerida de forma dinâmica e criativa.
No Anexo 2 são apresentados em maior detalhe as funções de uma entidade gestora.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 71
Definição da Estratégia
Regulamento de Funcionamento da Área Comercial
Objectivos:
•
•
•
•
Definir os direitos e obrigações das três partes envolvidas: proprietários, lojistas e entidade
gestora;
Estipular horário de funcionamento, recolhas de lixos, etc;
Aplicar normas na publicidade individual;
Estipular as despesas comuns: segurança, manutenção - jardinagem, publicidade e marketing
(campanhas, animação, patrocínios e eventos), equipamento de restauração, sinalética,
administração.
Imputação de Custos:
•
•
As despesas comuns deverão ser pagas pelo proprietário na proporção da área que ocupa na
área de intervenção.
O Proprietário pode imputar este custo ao inquilino directamente na renda ou através da
cobrança de um custo adicional.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 72
Definição da Estratégia
Comunicação e Marketing
No seguimento das 3 fases de implementação da estratégia, anteriormente descritas será
necessário lançar um concurso para a selecção de uma agência de comunicação e marketing
para o desenvolvimento faseado das seguintes acções:
Fase 1:
• Desenvolver brochura de comercialização;
• Criar nome, logótipo e slogan para o espaço comercial da zona em estudo.
Fase 2:
• Criar sinalética;
Fase 3
• Desenvolver campanha de publicidade para a divulgação da abertura do novo espaço
comercial (mupis, distribuição de folhetos, eventos, etc).
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 73
Definição da Estratégia
Comunicação e Marketing
Objectivos Estratégicos de Marketing (Briefing)
• Criação de um imagem renovada, cosmopolita e sofisticada e de um “Espaço Comercial a
Céu Aberto” com comércio e serviços personalizados, de qualidade e inovadores;
• Consolidação da posição no mercado, como um nome de referência nacional e
internacional;
• Segmento alvo: turistas e população da cidade do Porto de classe social média-alta e alta.
«Para consumidores activos, urbanos, com gostos requintados e uma certa exigência de
exclusividade, que valorizam o tempo e que prezam uma oferta sofisticada e diversificada, ao
visitarem os Aliados conseguem aliar as compras, a “boa mesa” e a diversão, num ambiente
histórico e cultural.»
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 74
Definição da Estratégia
Infra-estruturas de Apoio ao Estacionamento
Parques de estacionamento propostos
Conforme apresentámos no início deste
Relatório, existem actualmente na zona da
Avenida dos Aliados e nas zonas contíguas
cerca de 2.650 lugares de estacionamento
público disponíveis.
De acordo com a Porto Vivo, SRU estão
previstos
os
seguintes
parques
de
estacionamento: Cardosas (cerca de 260
lugares), Congregados (200 a 250 Lugares),
D. João I (expansão dos actuais 396 lugares
para cerca de 600). Assim, resultará um total
de mais de 3.500 lugares (estacionamento
existente e futuro), que consideramos uma
oferta razoável e com uma boa dispersão, face
à dimensão da zona.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 75
Fonte: CBRE; Estudo Urbanístico da AIP Aliados - Porto Vivo, SRU
Atendendo ao facto da zona ser muito
bem servida de transportes públicos,
consideramos
que
a
oferta
de
estacionamento prevista será suficiente
para o sucesso comercial da zona.
Definição da Estratégia
Incentivos Financeiros à Modernização do Comércio
Actualmente não está em vigor nenhum sistema de incentivos à modernização e requalificação
do comércio. No entanto recentemente existiram dois sistemas – o URBCOM e o MODCOM –
que se adequavam perfeitamente ao projecto em estudo.
Estes sistemas de incentivos visavam a modernização das actividades empresariais do comércio
e de alguns serviços, a qualificação do espaço público envolvente e a promoção de projectos,
inseridos em áreas limitadas dos centros urbanos com características de elevada densidade
comercial, multifuncionalidade e desenvolvimento económico, patrimonial e social. Podiam-se
candidatar microempresas e PME, estruturas associativas, câmaras municipais e unidades de
acompanhamento e coordenação.
Dada a adaptabilidade ao projecto em estudo destes sistemas de incentivos, é urgente uma
dinamização das estruturas camarárias e associativas de modo a que este tipo de incentivos
venha a ser contemplados no Quadro de Referência Estratégico Nacional (novo quadro de
apoios comunitários), o qual se espera que entre em vigor até o final do ano.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 76
Anexos
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 77
Anexo1-A
Lojas Devolutas na Zona em Estudo
R. dos Clérigos, 88
Largo dos Lóios, 80
R. dos Clérigos, 54
Largo dos Lóios, 18-20
R. dos Clérigos, 21
R. Trindade Coelho,
32-36
Relatório Final * 30 Setembro 2007
R. das Flores, 253-263
Pç. Almeida Garrett, 27
R. Trindade Coelho, 2-8
R. das Flores, 265-267
Pç. da Liberdade, 66-68
R. Trindade Coelho/
R. das Flores
R. das Flores, 287-291
R. Trindade Coelho,
19-21
Pág. 78
Anexo 1-B
Lojas Devolutas na Zona em Estudo
Av. Aliados, 141-147
R. Fernandes Tomás,
873-875
R. Sá da Bandeira,
261-265
R. Sá da Bandeira,
218-222
Av. Aliados, 151-179
R. Fernandes Tomás,
760
R. Sá da Bandeira,
267-281
R. Sá da Bandeira, 216
R. Sá da Bandeira, 120
R. Sá da Bandeira, 84
Av. Aliados, 151-179
Relatório Final * 30 Setembro 2007
R. Sá da Bandeira,
318
R. Sá da Bandeira,
230
Pág. 79
R. Sá da Bandeira, 160
Anexo 1-C
Lojas Devolutas na Zona em Estudo
R. Sá da Bandeira, 58
R. Sá da Bandeira,
45-51
R. Sampaio Bruno, 14
R. do Bonjardim,
93-101
R. Sá da Bandeira, 56
R. Sá da Bandeira, 31
R. Sampaio Bruno,
16-18 e 54
R. do Bonjardim,
109-111
R. Sá da Bandeira, 48
R. Sá da Bandeira, 9
R. Sampaio Bruno,
11-13
R. do Bonjardim,
115-119
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 80
R. Dr. Magalhães de
Lemos, 85
R. Dr. Magalhães de
Lemos, 105
Anexo 1-D
Lojas Devolutas na Zona em Estudo
Av. dos Aliados, 28-32
R. Rodrigues Sampaio,
176
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Av. dos Aliados, 42-54
R. Rodrigues Sampaio,
146-156
R. Rodrigues Sampaio,
126-146
Pág. 81
Anexo 2-A
Funções da Entidade Gestora
• Apoio a projectos de requalificação
• Indica fornecedores e acompanha projecto de arquitectura e de imagem
• Controla os projectos de forma a que estes se enquadrem no conceito e
reposicionamento definido para a zona
• Controle orçamental
• Facturação mensal das remunerações e despesas comuns;
• Controle de contas correntes;
• Gestão de Cobranças;
• Realização dos pagamentos aos prestadores de serviços (segurança, manutenção,
jardinagem, etc.);
• Controle de garantias bancárias e outras cauções;
• Controle de contas bancárias de rendas e despesas comuns;
• Elaboração do orçamento anual de receitas e custos do espaço comercial;
• Controle de desvios mensal dos orçamentos de receitas e de custos;
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 82
Anexo 2-B
Funções da Entidade Gestora
• Gestão de operações e serviços
• Definição e controle das principais rotinas para operação do espaço comercial,
nomeadamente definição dos serviços necessários e selecção e contratação dos
diferentes fornecedores que implementarão esses mesmos serviços;
• Colaborar na definição e assegurar o cumprimento do Regulamento de
Funcionamento, bem como apresentar as propostas de alteração ao mesmo que, a
cada momento, se mostrem mais adequadas;
• Elaboração do Orçamento Anual de Despesas Comuns a repercutir pelos Inquilinos /
Lojistas;
• Realização do balanço anual de despesas comuns e controle de desvios orçamentais;
• Implementar novos serviços e controlar os serviços existentes em cada momento
através da supervisão de serviços, do planeamento da resolução das ocorrências
reportadas pelos Inquilinos / Lojistas e da supervisão de uma correcta resolução das
ocorrências.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 83
Anexo 2-C
Funções da Entidade Gestora
• Marketing e Actividade de Promoção
• Mobilizar todos os meios necessários para atingir um dos objectivos mais ambiciosos
e críticos para o sucesso;
• Apresentar o plano de marketing e de eventos considerando o tipo de conceito em
questão;
• Implementar, controlar e assegurar o sucesso das actividades de marketing a serem
promovidas;
• Elaborar e apresentar estudos internos de marketing e análise dos níveis de satisfação
dos clientes;
• Relação com a imprensa e estratégia de imagem.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 84
Anexo 3-A
Incentivos Financeiros à Modernização do Comércio
1. URBCOM
O URBCOM - Sistema de Incentivos a Projectos de Urbanismo Comercial era um dos sistemas de
incentivos do anterior Prime/ QCAIII que terminou no final de 2006.
Os principais objectivos, destinatários e despesas comparticipadas eram os seguintes.
Objectivos: este sistema de incentivos visava a modernização das actividades empresariais do
comércio e de alguns serviços, a qualificação do espaço público envolvente e a promoção do
respectivo projecto global, inseridos em áreas limitadas dos centros urbanos com características
de elevada densidade comercial, multifuncionalidade e desenvolvimento económico, patrimonial
e social. As candidaturas a este sistema de incentivos teriam de estar integradas num projecto
global elaborado para a área de intervenção e aprovado pela DGE.
Destinatários: microempresas e PME, estruturas associativas, câmaras municipais e unidades de
acompanhamento e coordenação.
Despesas comparticipadas: incluíam, entre outras, a realização de obras na fachada dos edifícios,
aquisição ou alteração de toldos e reclamos luminosos, realização de obras de adaptação no
interior do estabelecimento, aquisição de equipamento de exposição, despesas com acções de
marketing no ponto de venda, incluindo vitrinismo.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 85
Anexo 3-B
Incentivos Financeiros à Modernização do Comércio
2. MODCOM
O MODCOM – Sistema de Incentivos a Projectos de Modernização do Comércio foi criado em
Janeiro de 2006 com dotações do Fundo de Modernização do Comércio (criado em Julho de
2004 no âmbito do novo Regime de Licenciamento Comercial) e do então criado Sistema de
Incentivos aos Projectos de Modernização do Comércio.
O MODCOM foi criado para colmatar a falta de verbas e a extinção do URBCOM. Até à data
decorreram já duas fases de candidatura ao MODCOM, a primeira terminou em Março de 2006
e a última em Março de 2007. De momento não se conhecem novas datas de abertura de
candidaturas.
Objectivos: modernização e revitalização da actividade comercial em todo o País, em especial em
centros com predomínio do comércio independente de proximidade, em zonas urbanas ou rurais,
bem como a promoção de acções e programas de formação dirigidas ao comércio.
Destinatários: (a) micro e pequenas empresas do comércio e (b) estruturas associativas
empresariais do sector do comércio.
Despesas comparticipadas: (a) para as empresas - semelhantes às do URBCOM; (b) para as
estruturas associativas: concepção e divulgação de imagem, criação de logótipo, mascote e
acompanhamento de acções; suportes promocionais; material de divulgação; publicidade nos
media; contratação de animadores; despesas com aluguer de equipamento.
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 86
Anexo 4-A
Tenant Mix Existente
Relatório Final * 30 Setembro 2007
Pág. 87
Fracção
Arruamento Principal
Nº Polícia
Designação
Actividade Comercial
Tipo
Ocup
Sector de Actividade
Proprietário
12080 - Banco de Portugal
Fracção 9
Pç Liberdade
Fracção 10
Pç Liberdade
Fracção 1
Pç Liberdade
Fracção 1
Pç Liberdade
Fracção 2
Pç Liberdade
Fracção 3
Pç Liberdade
Fracção 4
Pç Liberdade
Fracção 5
Pç Liberdade
Fracção 6
Pç Liberdade
Fracção 7
Pç Liberdade
40
42/44
46-52
53
54-56
58
62
63/65
S/N
76/112
Barbosa e Vilar Lda
Livraria Moreira
Navarro Lda
quiosque
Sá Reis, Lda - segafredo
Costa Moreira, SA - ATENEMA - boundi
Portugal Telecom
Celeste
DEVOLUTO
Banco de Portugal
Pronto a vestir
Livraria
sapataria e carteiras
quiosque
restaurante e cervejaria
confeitaria
loja telecomunicações
restaurante e padaria
DEVOLUTO
Banco
Moda e Acessórios
Outros
Moda e Acessórios
Outros
Restauração
Restauração
Serviços Conveniência
Restauração
DEVOLUTO
Serviços Financeiros
A
A
A
A
A
A
A
A
12075 - Guarany
Fracção 18
R. do Dr. Artur Magalhães Pinto Basto
Fracção 1
R. do Dr. Artur Magalhães Pinto Basto
Fracção 1
R. do Dr. Artur Magalhães Pinto Basto
Fracção 1
R. do Dr. Artur Magalhães Pinto Basto
Fracção 1
Pç Liberdade
Av Aliados
Fracção 1
Av Aliados
Fracção 2
Av Aliados
Fracção 3
Av Aliados
Fracção 4
Av Aliados
Fracção 5
Fracção 6
R.Elisio de Melo
Fracção 6
R.Elisio de Melo
Fracção 7
R.Elisio de Melo
Fracção 7
R.Elisio de Melo
24
18
12
6
1
21
35
57
73
89
33
37
49
51
Baixa Café
DEVOLUTO
A Menina dos Aliados
Cabeleireiro de Homens
UNIC
DEVOLUTO
Banco Totta
BES
Banco Santander
Café Guarany
A Minhota
Venesa
DEVOLUTO
DEVOLUTO
restauração e bebidas
DEVOLUTO
restauração e bebidas
Barbearia
Pronto a vestir
DEVOLUTO
banco
banco
banco
restaurante
restauração e bebidas
Barbearia
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Restauração
DEVOLUTO
Restauração
Serviços Conveniência
Moda e Acessórios
DEVOLUTO
Serviços Financeiros
Serviços Financeiros
Serviços Financeiros
Restauração
Restauração
Serviços Conveniência
DEVOLUTO
DEVOLUTO
A
A
A
A
A
A
P
P
A
A
A
A
Particular
Tranquilidade Seguros
Tranquilidade Seguros
Tranquilidade Seguros
Tranquilidade Seguros
Tranquilidade Seguros
Banco Totta
Banco Espiríto Santo
Acra
Acra
Particular
Particular
Particular
Particular
12062 - Pensão Monumental
Av. Aliados
Fracção 1
Av. Aliados
Fracção 2
Av. Aliados
Fracção 3
Av. Aliados
Fracção 3
Av. Aliados
Fracção 4
Av. Aliados
Fracção 4
Av. Aliados
Fracção 4
Fracção 4
R. de Ramalho Ortigão
Fracção 5
R. de Ramalho Ortigão
Fracção 5
R. de Ramalho Ortigão
Fracção 5
R. de Ramalho Ortigão
Fracção 5
R. de Ramalho Ortigão
137
145/147
151-179
195
207
221
237
27
43
53
61A
71
Banif
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Unimotor - Renault
Agência Abreu
Agência Abreu
Banco 7
Café Safari
DEVOLUTO
Café Apolo
Neto Moura e Santos
candeeiros
banco
DEVOLUTO
DEVOLUTO
restaurante
Agência de Viagens
Agência de Viagens
banco
restaurante
DEVOLUTO
cafetaria
loja de ferragens
candeeiros
Serviços Financeiros
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Outros
Outros
Outros
Serviços Financeiros
Restauração
DEVOLUTO
Restauração
Outros
Outros
P
A
A
A
A
A
Banif SA
Soc. Ind. Vitória
Fundo Imodesenvolvimento
AXA
AXA
AXA
BCP
A
A
A
IGF Seg. Social
IGF Seg. Social
IGF Seg. Social
12054 - Fenianos
Fracção 27
R. Ramalho Ortigão
Fracção 27
R. Ramalho Ortigão
Fracção 27
R. Ramalho Ortigão
Fracção 27
R. Ramalho Ortigão
Fracção 27
R. Ramalho Ortigão
Fracção 27
R. Ramalho Ortigão
Fracção 28
R. Ramalho Ortigão
Fracção 29
R. Ramalho Ortigão
Fracção 29
R. Ramalho Ortigão
Fracção 1
R. Ramalho Ortigão
Fracção 1
Pc General Humberto Delgado
Fracção 2
Pc General Humberto Delgado
Fracção 2
Pc General Humberto Delgado
Fracção 2
Pc General Humberto Delgado
Fracção 3
Pc General Humberto Delgado
Fracção 4
Pc General Humberto Delgado
Fracção 5
R. Dr. Ricardo Jorge
Fracção 5
Rua do Clube dos Fenianos
Fracção 5
Rua do Clube dos Fenianos
Fracção 5
Rua do Clube dos Fenianos
Fracção 5
Rua do Clube dos Fenianos
Fracção 5
Pç da Trindade
Fracção 5
Pç da Trindade
56
50
48
42
40
30,28,22
18
10
8
2
269
281-285
291
295
307
321.329
19
1,3,5
11
17,21,25
S/N
S/N
S/N
Livraria Nelita
Ervanária Mãe Natureza
DEVOLUTO
Auto América
Artigos do Lar
Ortigauto
Barbearia
Agência de Câmbios
Agência de Câmbios
Stand M Rent a Car - Kia Motors
Club Med-Top Atl. Viagens
Tintas Robbialac-loja
ONWEB
Cervejaria Capitólio
Black Coffee
A.V.Pacence Lda-serviços
Clube dos Fenianos
Via Garrett
PSP
Posto Turismo da CMP
Sapataria Fenianos
Sapataria Guelva
Metro da Trindade
Papelaria
Ervanária
DEVOLUTO
Peças e Acessórios Automóvel
Decoração
Peças e Acessórios Automóvel
Barbearia
Serviços Financeiros
Serviços Financeiros
Stand automóvel
Agência de Viagens
Tintas
Cyber Café
Cervejaria
Cafetaria
central camionagem
Serviços Conveniência
Outros
DEVOLUTO
Outros
Outros
Outros
Serviços Conveniência
Serviços Financeiros
Serviços Financeiros
DEVOLUTO
Outros
Outros
Restauração
Restauração
Restauração
Outros
Restaurante
Serviços Públicos
Serviços Públicos
Sapataria
Sapataria
Café Restaurante
Restauração
LEGENDA:
Actividade Comercial:
Moda e Acessórios
Serviços Conveniência
Restauração
Serviços Financeiros
Outros Comércio
DEVOLUTO
Uso não Comercial
Tipo de Ocupação:
A - Espaço arrendado
P - Espaço ocupado pelo Proprietário
Outros
Moda e Acessórios
Moda e Acessórios
Restauração
P
A
A
A
A
A
P
A
A
A
A
A
A
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Banco de Portugal
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
AXA
Clube dos Fenianos
Clube dos Fenianos
Clube dos Fenianos
Clube dos Fenianos
Clube dos Fenianos
Clube dos Fenianos
Clube dos Fenianos
Fracção
Arruamento Principal
Nº Polícia
Designação
Actividade Comercial
Sector de Actividade
12083 - Café Imperial
Fracção 7
Rua Sá da Bandeira
Fracção 6
Rua Sá da Bandeira
Fracção 5
Rua Sá da Bandeira
Fracção 5
Rua Sá da Bandeira
Fracção 4
Rua Sá da Bandeira
Fracção 4
Rua Sá da Bandeira
Fracção 3
Rua Sá da Bandeira
Fracção 2
Rua Sá da Bandeira
Fracção 1
Rua Sá da Bandeira
Fracção 1
Rua Sá da Bandeira
Fracção 13
Pç da Liberdade
Fracção 12
Pç da Liberdade
Fracção 12
Pç da Liberdade
Fracção 11
Pç da Liberdade
Fracção 11
Pç da Liberdade
Fracção 10
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 10
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 10
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 10
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 10
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 10
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 10
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 10
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 9
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 8
Rua de Sampaio Bruno
53
39
21
19
15
13
9
5
3
1
133-142
126-130
126-130
121-125
121-125
12B
12A
12
10A
10
8B
8A
8
14
16-20
DEVOLUTO
Agência de Câmbios Western Union
DEVOLUTO
TBI - Loja TMN
Foto Esboço
Salão Sousa
DEVOLUTO
Global Noticias - Jornal de Notícias
Oculista Rocha
Majestur - Ag Viagens
CGD
Deus dá Sorte
MacDonald´s
loja das Flores
Quiosque Tivoli
Farmácia Birra
Retina Óptica
Tabacaria
Capri
Acepipe
Sapataria Sónia
Lotaria Atlântico
Tabacaria
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Ag. de Câmbios
DEVOLUTO
Telecomunicações
Estúdio de fotografia
Cabelereiro Homens
DEVOLUTO
Anúncios
Oculista
Agência de Viagens
banca
Lotaria e totoloto
Restauração
Florista
Casa da Sorte
Farmácia
óptica
Tabacaria
Acessórios
Confeitaria
Sapataria
Lotaria
Tabacaria
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Serviços Financeiros
DEVOLUTO
Serviços Conveniência
Serviços Conveniência
Serviços Conveniência
DEVOLUTO
Outros
Serviços Conveniência
Outros
Serviços Financeiros
Outros
Restauração
Serviços Conveniência
Outros
Serviços Conveniência
Serviços Conveniência
Serviços Conveniência
Moda e Acessórios
Restauração
Moda e Acessórios
Outros
Serviços Conveniência
DEVOLUTO
DEVOLUTO
12076 - Viela doa Congregados
Fracção 25
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 24
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 23
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 22
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 21
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 20
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 20
Rua de Sampaio Bruno
Fracção 19
Av. Dos Aliados
Av. Dos Aliados
Fracção 18
Fracção 17
Av. Dos Aliados
Av. Dos Aliados
Fracção 16
Av. Dos Aliados
Fracção 15
Av. Dos Aliados
Fracção 14
Av. Dos Aliados
Fracção 13
Fracção 12
R do Dr. Magalhães Lemos
Fracção 11
R do Dr. Magalhães Lemos
Fracção 10
R do Dr. Magalhães Lemos
Fracção 9
R do Dr. Magalhães Lemos
Fracção 8
R.do Bonjardim
Fracção 7
R.do Bonjardim
Fracção 6
R.do Bonjardim
Fracção 5
R.do Bonjardim
Fracção 4
R.do Bonjardim
Fracção 3
R.do Bonjardim
Fracção 2
R.do Bonjardim
Fracção 1
R.do Bonjardim
Fracção 26
Travessa dos Congregados
Fracção 23
Travessa dos Congregados
Fracção 22
Travessa dos Congregados
Fracção 21
Travessa dos Congregados
37
31-33
29
23-25
19
13
5
2-20
22-26
28-32
34-38
42-64
58-64
66-80
135-149
111-123
105-109
83-103
129-133
115-119
109-113
103-107
93-101
87-89
79
57-67
11
15-17
17-19
21
Casa da Sorte
Rest. "O Favo"
Loja Chinesa
Loja Chinesa
Pastelaria Bella Roma
DEVOLUTO
Restaurante Embaixador
Balcão BBVA
DEVOLUTO
Balcão BPI
"Gralem"
DEVOLUTO
Ergovisab
Balcão Finibanco
Balcão Banco Montepio Geral
Balcão Banco Montepio Geral
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Depósito da Marinha Grande
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Cardoso Cabeleireiros
DEVOLUTO
Restaurante "A Regaleira"
BPI - escritórios
BPI - escritórios
Rest. "Flor dos Congregados"
Rest. D. César
Rest. "Novo Paris"
Restaurante "S. Romão"
Loja de apostas
Restaurante
Diversos
Diversos
Pastelaria
DEVOLUTO
Restaurante
banco
DEVOLUTO
banco
Loja de utilidades
DEVOLUTO
optica
banco
banco
banco
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Loiças e Vidros
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Perucaria
DEVOLUTO
Restaurante
Serviços
Serviços
Restaurante
Restaurante
Restaurante
Restaurante
Outros
Restauração
Outros
Outros
Restauração
DEVOLUTO
Restauração
Serviços Financeiros
DEVOLUTO
Serviços Financeiros
Outros
DEVOLUTO
Outros
Serviços Financeiros
Serviços Financeiros
Serviços Financeiros
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Outros
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Outros
DEVOLUTO
Restauração
LEGENDA:
Actividade Comercial:
Moda e Acessórios
Serviços Conveniência
Restauração
Serviços Financeiros
Outros Comércio
DEVOLUTO
Uso não Comercial
Tipo de Ocupação:
A - Espaço arrendado
P - Espaço ocupado pelo Proprietário
Restauração
Restauração
Restauração
Restauração
Tipo
Ocup
A
P
A
A
A
A
A
A
P
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
P
A
A
A
A
A
P
P
A
A
A
P
P
A
P
A
A
A
A
P
A
P
A
A
Proprietário
Imotipo
BCP
BCP
BCP
Particular
Particular
Irmandade S. Ant. Congregados
Banco BPI
Particular
Particular
CGD (F. Pensões)
Sotomar
Sotomar
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Casa da Sorte
Particular
Gesbruno Soc. Med, Imob.
Particular
Particular
Particular
Particular
BBVA
Particular
Banco BPI
Casimiro de Sousa Fontes Lda
Corpiso
Banco BPI
Finimobiliário
Montepio Geral
Montepio Geral
Finimobiliário
Particular
Soc. Com. De Vidros a. Rocha
Caixa Leasing e Factoring
Caixa Leasing e Factoring
Massa Falida de Teles e Cia Lda
Particular
Particular
Particular
Banco BPI
Particular
Gesbruno Soc. Med, Imob.
Particular
Particular
Fracção
12063 - CGD
Fracção 10
Fracção 9
Fracção 8
Fracção 7
Fracção 6
Fracção 5
Fracção 4
Fracção 4
Fracção 4
Fracção 3
Fracção 2
Fracção 1
Fracção 1
Fracção 1
Fracção 1
Fracção 19
Fracção 18
Fracção 17
Fracção 16
Fracção 15
Fracção 15
Fracção 14
Fracção 14
Fracção 13
Fracção 12
Fracção 11
Arruamento Principal
Av dos Aliados
Av dos Aliados
Av dos Aliados
Av dos Aliados
Av dos Aliados
Av dos Aliados
Av dos Aliados
Av dos Aliados
Av dos Aliados
Av dos Aliados
Av dos Aliados
Av dos Aliados
Rua de Rodrigues Sampaio
Rua de Rodrigues Sampaio
Rua de Rodrigues Sampaio
Rua de Rodrigues Sampaio
Rua de Rodrigues Sampaio
Rua de Rodrigues Sampaio
Rua de Rodrigues Sampaio
Rua de Rodrigues Sampaio
Rua de Rodrigues Sampaio
Rua de Rodrigues Sampaio
Rua de Rodrigues Sampaio
Rua do Bonjardim
Rua do Bonjardim
Rua do Bonjardim
Nº Polícia
104
146
152
160
164
168A
180
192
194-200
202
210
222-226
193
189
183
169-179
165-167
155-161
153-183
123
123
119
115
187
175-179
155-143
Designação
Culturgest
Balcão CGD
Café Aliança
Baratom
London Style
Euro Preço
Stand Automóveis Citroen
A Baratinha
Osório & Soutomayor
O Preço Certo
Ag. Viagens - Star/Serviços
Pronto a vestir
Porto Câmbio
Pronto a vestir
Tabacaria Meta da Sorte
Rest. Aquário Marisqueira
Rest. Aquário Marisqueira
DEVOLUTO
Rest. Neptuno
Contraste
Conf. Sublime
Café
DEVOLUTO
RIVOLI
Serviços Públicos
banco
Cafetaria
Pronto a vestir
Alfaiataria
Pronto a vestir
Stand Automóveis
Pronto a vestir
Loja de ferramentas
trezentos
Agência de Viagens
Pronto a vestir
Ag. de Câmbios
Pronto a vestir
Tabacaria
restaurante
restaurante
DEVOLUTO
Bombeiros Voluntários
Ordem dos Engenheiros
Restaurante
Antiguidades e Ourivesaria
Confeitaria
Cafetaria
DEVOLUTO
Serviços Públicos
"Casa Lima"
DEVOLUTO
"Salero" - Armando da Cunha Lda
DEVOLUTO
DEVOLUTO
"O Económico"
"Belana"
"Pedro dos Frangos"
"César Castro Lda"
Pratil
Sanzala Soc. Fornecedora de cafés
Cancelha Velha
Marçal
Dame Chique - Boutique
"Só Chaves"
12066 - Associação de Jornalistas
Fracção 12
Rua de Rodrigues Sampaio
Fracção 1
Rua de Rodrigues Sampaio
Fracção 2
Rua de Rodrigues Sampaio
Fracção 4
R. de Rodrigues Sampaio/ R. do Bonjardim
Fracção 5
R. de Rodrigues Sampaio/ R. do Bonjardim
Fracção 3
Rua do Bonjardim
Fracção 4
Rua do Bonjardim
Fracção 6
Rua do Bonjardim
Fracção 7
Rua do Bonjardim
Fracção 8
Rua do Bonjardim
Fracção 9
R. Guilherme da Costa Carvalho
Fracção 10
R. Guilherme da Costa Carvalho
Fracção 11
R. Guilherme da Costa Carvalho
Fracção 12
R. Guilherme da Costa Carvalho
Fracção 12
R. Guilherme da Costa Carvalho
233
3
7
9
15
21
12067 - D. João I
Fracção 1
Rua Sá da Bandeira
Fracção 1
Rua Sá da Bandeira
Fracção 2
Rua Sá da Bandeira
Fracção 2
Rua Sá da Bandeira
Fracção 3
Rua Sá da Bandeira
Fracção 4
Rua Sá da Bandeira
Fracção 5
Rua Sá da Bandeira
Fracção 6
Travessa da Rua Formosa
Fracção 7
Travessa da Rua Formosa
Fracção 8
Travessa da Rua Formosa
Fracção 9
Rua Sá da Bandeira
Fracção 9
Rua Formosa
Fracção 10
Rua Formosa
Fracção 11
Rua Formosa
Fracção 12
Travessa do Bonjardim
Fracção 12
Travessa do Bonjardim
Fracção 12
Travessa do Bonjardim
Fracção 12
Travessa do Bonjardim
Fracção 12
Travessa do Bonjardim
Fracção 13
Travessa do Bonjardim
Fracção 14
Rua do Bonjardim
Fracção 15
Rua do Bonjardim
Fracção 15
Rua do Bonjardim
Fracção 16
Rua do Bonjardim
Fracção 17
Rua do Bonjardim
Fracção 19
Praça D. João I
243
239A
Venda Automóveis
251
245-251 DEVOLUTO
253-257 Confeitaria Nerita
261-269 DEVOLUTO
271-273 DEVOLUTO
20
DEVOLUTO
12-18
DEVOLUTO
6-10
Casa de Pasto- Restaurante
377
Florista Libânia
273-281 Ourivesaria do Bolhão
391-407 DEVOLUTO
407A-407DDEVOLUTO
20
Rest. "O Caçula"
18
Severino Alberto …
14
Julio Paulo
12
José Caldas
10
Tupagáz
1-6
Rubior
290-294 "Solar da Conga"
286
Farmácia Central
288
Clinica Médica
278-282 Luciano Matos & Companhia Lda
274-276 DEVOLUTO
Millenium BCP
LEGENDA:
Actividade Comercial:
Moda e Acessórios
Serviços Conveniência
Restauração
Serviços Financeiros
Outros Comércio
DEVOLUTO
Uso não Comercial
186
184-176
162
211
209
223
Actividade Comercial
Tipo de Ocupação:
A - Espaço arrendado
P - Espaço ocupado pelo Proprietário
Tipo
Ocup
Sector de Actividade
Serviços Financeiros
Restauração
Moda e Acessórios
Moda e Acessórios
Moda e Acessórios
Outros
Moda e Acessórios
Outros
Outros
Outros
Moda e Acessórios
Serviços Financeiros
Moda e Acessórios
Serviços Conveniência
Restauração
Restauração
DEVOLUTO
P
P
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
Proprietário
CGD
CGD
Particular
Santa Casa da Mesericórdia
A Lutuosa de Portugal - Ass. Mutualista
A Lutuosa de Portugal - Ass. Mutualista
Resinfe Inv e Promoção Lda
Resinfe Inv e Promoção Lda
Resinfe Inv e Promoção Lda
Particular
Cia de Fiação e Tecidos de Fafe
Cia de Fiação e Tecidos de Fafe
Cia de Fiação e Tecidos de Fafe
Cia de Fiação e Tecidos de Fafe
Cia de Fiação e Tecidos de Fafe
ATF - Acabamentos Têxteis e Feitio SA
Desconhecido
Desconhecido
Restauração
Outros
Restauração
Restauração
DEVOLUTO
A
A
A
A
A
P
Ordem dos Engenheiros
Particular
Particular
Particular
Banco BPI
CMP
Artigos de Viagem
DEVOLUTO
Pronto a vestir
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Sapateiro
Restaurante
Restaurante
Artigos de lar
Ourivesaria
loja de café
Cafetaria
Ourivesaria e Relojoaria
Pronto a vestir
produção de chaves
Moda e Acessórios
DEVOLUTO
Moda e Acessórios
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Serviços Conveniência
Restauração
Restauração
Outros
Outros
Outros
Restauração
Outros
Moda e Acessórios
Serviços Conveniência
P
Particular
Desconhecido
Desconhecido
Ass. dos Jornalistas
Particular
Particular
Ass. dos Jornalistas
Desconhecido
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Habitação
Stand Automóvel
DEVOLUTO
Confeitaria
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Restaurante
Florista
Ourivesaria
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Restaurante
Venda e rep, guarda-chuvas
Cabeleireiro
Sapateiro
Reparação e venda ap. Gás
Ourivesaria
Rest. "Solar da Conga"
Farmácia
Equipamento
Artigos Domésticos
DEVOLUTO
Banco
Outros
DEVOLUTO
Restauração
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Restauração
Serviços Conveniência
Outros
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Restauração
Serviços Conveniência
Serviços Conveniência
Serviços Conveniência
Serviços Conveniência
Outros
Restauração
Serviços Conveniência
Outros
Serviços Conveniência
DEVOLUTO
Serviços Financeiros
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
P
A
A
A
A
A
A
A
A
A
P
P
A
P
Particular
Particular
Invesprédio, Inv. Imob.
Invesprédio, Inv. Imob.
Invesprédio, Inv. Imob.
Invesprédio, Inv. Imob.
Invesprédio, Inv. Imob.
Invesprédio, Inv. Imob.
Invesprédio, Inv. Imob.
Invesprédio, Inv. Imob.
Invesprédio, Inv. Imob.
Lisimar, Soc. Empr Inv Imob
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Liga das Ass. Socorros Mutuos
Liga das Ass. Socorros Mutuos
Particular
Particular
AF Portfólio Imobiliário
Fracção
Arruamento Principal
14017 - Cardosas
Fracção 1
Rua das Flores
Fracção 2
Rua das Flores
Fracção 3
Rua das Flores
Fracção 4
Rua das Flores
Fracção 5
Rua das Flores
Fracção 6
Rua das Flores
Fracção 7
Rua das Flores
Fracção 8
Rua das Flores
Fracção 9
Rua das Flores
Fracção 10
Rua das Flores
Fracção 11
Rua das Flores
Fracção 12
Rua das Flores
Fracção 13
Pç de Almeida Garrett
Fracção 14
Pç de Almeida Garrett
Fracção 15
Pç de Almeida Garrett
Fracção 16
Pç de Almeida Garrett
Fracção 17
Pç de Almeida Garrett
Fracção 18
Pç de Almeida Garrett
Fracção 19
Pç de Almeida Garrett
Fracção 20
Pç de Almeida Garrett
Fracção 21
Pç de Almeida Garrett
Fracção 22
Pç de Almeida Garrett
Fracção 23
Pç de Almeida Garrett
Fracção 24
Pç de Almeida Garrett
Fracção 25
Pç de Almeida Garrett
Fracção 26
Pç de Almeida Garrett
Fracção 27
Pç da Liberdade
Fracção 27
Pç da Liberdade
Fracção 27
Pç da Liberdade
Fracção 28
Largo dos Lóios
Fracção 29
Largo dos Lóios
Fracção 30
Largo dos Lóios
Fracção 31
Largo dos Lóios
Fracção 32
Largo dos Lóios
Fracção 33
Largo dos Lóios
Fracção 34
Largo dos Lóios
Fracção 35
Largo dos Lóios
Fracção 36
Largo dos Lóios
Fracção 37
Rua da Trindade Coelho
Fracção 38
Rua da Trindade Coelho
Fracção 39
Rua da Trindade Coelho
Fracção 40
Rua da Trindade Coelho
Fracção 41
Rua da Trindade Coelho
Fracções Devolutas das restantes ruas objecto de intervenção
Rua dos Clérigos
Rua dos Clérigos
Rua dos Clérigos
Largo dos Lóios
Rua Trindade Coelho
Rua Trindade Coelho e Rua das Flores
Rua Formosa
Rua Formosa
Rua Formosa
Rua Sá da Bandeira
Rua Sá da Bandeira
Rua Sá da Bandeira
Rua Sá da Bandeira
Rua Sá da Bandeira
Rua Sá da Bandeira
Rua Sá da Bandeira
Rua Sá da Bandeira
Rua Sá da Bandeira
Rua Sá da Bandeira
Rua Fernandes Tomás
Rua Fernandes Tomás
LEGENDA:
Actividade Comercial:
Moda e Acessórios
Serviços Conveniência
Restauração
Serviços Financeiros
Outros Comércio
DEVOLUTO
Uso não Comercial
Nº Polícia
Designação
Actividade Comercial
Sector de Actividade
253-255
257.259
261-263
265-267
269-271
273-275
277.279
281-285
287-291
293-295
297-299
301-305
7.8
10
11-13
14-16
17.19
20.21
23
27-29
30-32
35-39
41
43-46
49
50
34-37
02-39
02-39
16
8-10
11-14
15-17
18-20
21-23
24-26
27.28
36
38-42
32-36
26-30
20-24
12-18
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Capricho do bébé
Ouriv. Cândido José Rodrigues
Capricho das Noivas
Joalheiros
DEVOLUTO
Boutique Terminal
Olho Vivo
Café Bela Doce
Essencia Wear - chavao modas
Bazar Chinês - Aro Bangala
Café Silva Figueiredo
Bazar
Novo Hong Kong
Café Flor de Ipanema
"Central de Plásticos"
DEVOLUTO
Sapataria Mouzinho
Banco Santander Totta
Essencia Wear - chavao modas
Bazar Chinês - Bangala
DEVOLUTO
Tabacaria Carmo
Farmácia Vitália
Millennium BCP
DEVOLUTO
Monteiros
Modas Mafra
Tecidos MB
Drueltec/ Pedro Ruella
DEVOLUTO
Café dos Lóios
Loja Chinês
Retrosaria
F.Novais
Drogaria
DEVOLUTO
Casa Dentinha
Baixatex
Bazar
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Roupa bébé
Ourivesaria
Roupa bébé
Ourivesaria
DEVOLUTO
Pronto a vestir
Óptica
Café
Pronto a vestir
Bazar
Café
Pronto a vestir
Utilidades
Café
Utilidades
DEVOLUTO
Sapataria/ Bazar
Banco Santander Totta
Comércio de Roupa
Bazar
DEVOLUTO
Tabacaria
Farmácia
Bancos
DEVOLUTO
Loja de roupa
Tecidos e Confecções
Tecidos
Tecidos e Lanifícios
DEVOLUTO
Café/Restaurante
Utilidades- Juhirull Islams
Armazém de malhas
retrosaria
Utilidades
DEVOLUTO
bazar
Roupa interior
Pronto a vestir
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
Moda e Acessórios
Outros
Moda e Acessórios
Outros
DEVOLUTO
Moda e Acessórios
Outros
Restauração
Moda e Acessórios
Moda e Acessórios
Restauração
Moda e Acessórios
Outros
Restauração
Outros
DEVOLUTO
Moda e Acessórios
Serviços Financeiros
Moda e Acessórios
Moda e Acessórios
DEVOLUTO
Serviços Conveniência
Serviços Conveniência
Serviços Financeiros
DEVOLUTO
Moda e Acessórios
Outros
Outros
Outros
DEVOLUTO
Restauração
Outros
Outros
Outros
Outros
DEVOLUTO
Outros
Moda e Acessórios
Moda e Acessórios
88
54
21
81
19-21
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
DEVOLUTO
374
362
356
48/52
56
58
84
120
160
216
218/222
230
318
873-875
760
Tipo de Ocupação:
A - Espaço arrendado
P - Espaço ocupado pelo Proprietário
Tipo
Ocup
Proprietário
P
A
P
CM Porto
CM Porto
CM Porto
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Parcelas Empreendimentos Imobiliarios, SA
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
A predial, agraria e citadina
Particular
Banco Santander Totta
Particular
Particular
Particular
Particular
Millennium BCP
Millennium BCP
Millennium BCP
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
Particular
-
-
P
A
A
P
P
P
A
A
A
A
A
P
A
A
P
A
A
A
A
P
A
A
P
A
A
A
A
A
A

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