- Almi - Imóveis Corporativos

Artigo publicado
na edição 51
março e abril de 2016
w w w.revistamundologistica.com.br
::reportagem
Condomínios
logísticos
Como alugar de forma eficiente?
Observar a localização, os espaços coletivos e
privados, a estrutura, as soluções modernas e
de infraestrutura básica, e a sustentabilidade é
essencial para se ter uma ótima relação custobenefício para o negócio, além de não correr o
risco de alugar um galpão que não condiz com a
operação que se instalará no local
POR VIVIANE FARIAS | REDAÇÃO MUNDOLOGÍSTICA
C
om o aumento da oferta de condomínios logísticos, cada vez mais empresas têm optado pela locação, uma vez que proporciona mais flexibilidade, o que libera o capital para investimentos em seu core
business, e melhora a eficiência da operação logística.
Como o cenário econômico está visivelmente desacelerado, as empresas buscam mais intensamente reduzir
os custos e aumentar a produtividade. Portanto, investir
em melhorias para a cadeia logística é fundamental, com
instalações mais modernas, que representam essa oportunidade de ganho de eficiência logística, visto que alugar
condomínios logísticos proporciona um resultado mais
eficaz, com relação à qualidade de serviços, e a redução
nos custos da operação, ao compartilhar despesas e infraestrutura.
De acordo com o monitoramento da Colliers International Brasil, o mercado nacional de condomínios logísticos de alto padrão fechou 2015 com uma absorção
líquida de 772 mil m². O Estado de São Paulo absorveu
486 mil m², o Rio de Janeiro, 98 mil m², e o Nordeste,
133 mil m².
Segundo, ainda, o monitoramento, o preço médio
pedido de locação, no Brasil, sofreu ligeira redução, passando de R$ 20,50 m²/mês para R$ 20,00 m²/mês. Os
valores mais baixos são encontrados no Nordeste (R$
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16,40 m²/mês) e os mais altos no Rio de Janeiro (R$
24,60 m²/mês).
A diretora de Desenvolvimento da Global Logistics
Properties (GLP), Clarisse Etcheverry, tem acompanhado uma forte tendência das empresas em se deslocarem de galpões próprios, em geral construções antigas,
para alugar galpões em centros logísticos modernos,
maiores, com melhor aproveitamento de espaço, infraestrutura completa e boa localização. “Esse movimento
é conhecido, no mercado imobiliário, como “voo para a
qualidade” (fly to quality) e tem a finalidade de melhorar
a eficiência da cadeia logística e centralizar a operação
em eixos de distribuição estratégicos.”
Para tanto, o modelo ideal de armazém é aquele que
consegue maior aderência aos requisitos da operação
de seu usuário. “Um armazém pode ser construído
conforme as necessidades específicas de seu usuário
final, modalidade conhecida como built to suit (BTS). O
usuário pode optar pela ocupação de um armazém
previamente construído, escolhendo um imóvel que
contemple o conjunto de características que atenderá
às especificidades de sua operação”, assinala Clarisse.
Boa localização, fácil acesso e projeto arquitetônico
otimizado para a operação logística, aponta o diretor da
Almi, Christian Wagner, são a chave para o sucesso de
um empreendimento. “O empreendedor precisa estar
bem assessorado e entender quem é o seu cliente. Cada
imóvel tem as suas particularidades, tornando-o mais ou
menos atrativo a diferentes operações. As negociações
estão cada vez mais profissionalizadas e técnicas, e é imprescindível que se entenda quem é o seu cliente verdadeiro e quem está somente utilizando o imóvel como
referência de preço.”
Diante disso, um condomínio logístico tem de ser
avaliado como um todo e não apenas pela sua área de
galpão. O presidente da Prologis CCP, Hardy Milsch, salienta que as comodidades oferecidas pela área comum,
a circulação interna do condomínio, as vagas para carros
e caminhões, a facilidade de acesso, a localização e a segurança são alguns dos itens que devem ser observados.
“Focando nos galpões, alguns dos principais aspectos
são as características estruturais (pé-direito acima de 12
metros, piso com capacidade para, no mínimo, 5 toneladas, grande quantidade de docas e pátio de manobras),
além de um preço competitivo.”
O diretor de Desenvolvimento da Log Commercial
Properties, Márcio Vieira Siqueira, acrescenta que entre
os aspectos importantes para um condomínio logístico
estão, também, a segurança para evitar furtos, roubos e
desvios de cargas, e as instalações adequadas, que devem observar a metragem dos módulos, o nível de risco
do centro de distribuição (CD) para a armazenagem, o
aproveitamento da área de armazenagem, a presença ou
não de cross-docking, a quantidade de vagas de carretas,
caminhões e vagas de descarga, e a presença da telha
zenital, que proporciona boa iluminação durante a maior
parte do dia.
Para o gerente sênior nacional da CBRE, Rodrigo de
Almeida Couto, o mercado brasileiro é muito dependente de apenas um transporte, o rodoviário. Utilizando-se dessa premissa, conclui-se que o posicionamento
geográfico dos condomínios, perante as estradas que o
conectam com o destino final de suas vendas, está direClarisse Etcheverry, diretora de
Desenvolvimento da GLP
tamente ligado ao principal atrativo dos condomínios: a
localização. “Os diferenciais se tornam os detalhes que
atraem os inquilinos, entre eles o principal é a eficiência
na área de armazenagem. É nessa área que o operador
logístico ganhará a sua margem e melhorará os seus resultados.”
Os aspectos mais importantes para os condomínios
logísticos serem atrativos às empresas, segundo o diretor do Grupo de Negócios e Desenvolvimento Imobiliário (GNDI) e da CB Alphablue Realty, Alberto José
Cunha, são a localização, uma vez que a empresa precisa
avaliar se é a mais adequada à sua operação, seja em
função da distância, acessos, pedágios, facilidade de obtenção de mão de obra ou incentivos fiscais, as características do condomínio que impactam diretamente no
dia a dia e no custo da operação, como o tamanho do
galpão, o pé-direito, a capacidade de suporte e planicidade do piso, a quantidade de docas, o cross-docking, a
área de mezanino dentro do galpão (muitas vezes, paga-se por áreas inúteis), o sistema de combate a incêndio
(o ideal é a existência de sprinklers), a quantidade de
vagas privativas e coletivas de estacionamento de veículos de passeio e de carga, os sistemas de segurança
do condomínio (equipamentos e pessoas), o tamanho
e a quantidade das áreas de apoio (sanitários, vestiários, restaurantes, lanchonetes, área de lazer, espaço de
apoio a motoristas e bicicletário), e a sustentabilidade do
condomínio (aproveitamento de águas pluviais, lixo reciclável, utilização de iluminação LED), a certificação de
sustentabilidade Leadership in Energy and Environmental
Design (LEED) ou Alta Qualidade Ambiental (AQUA),
entre outros.
Os condomínios precisam não apenas atender às
necessidades dos clientes, mas oferecer benefícios que
tornem o aluguel mais atrativo, do que manter armazéns
próprios. “Hoje, os condomínios têm capacidade de oferecer mais segurança e equipamentos de tecnologia avançada, pois é mais vantajoso para as empresas ocuparem
Christian Wagner, diretor da Almi
Hardy Milsch, presidente da
Prologis CCP
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um local que tenha equipamentos de última geração. O
rateamento dos custos comuns e a flexibilidade no tamanho do estoque são outros benefícios oferecidos pelos condomínios”, avalia o presidente da Capital Realty,
Rodrigo Demeterco.
A maioria dos operadores escolhe os condomínios,
porque neles é possível se ter uma operação mais barata, eficiente e focada. Os custos e a qualidade da segurança compartilhada, e a profissionalização da administração
patrimonial, com planejamento anual e relatórios de manutenções periódicos, fazem a diferença e reduzem o
escopo de trabalho do operador. “No que diz respeito
à infraestrutura física de cada condomínio, é importante avaliar a qualidade dos projetos arquitetônicos e se
eles agregam valor ao dia a dia da operação. Antes de
contratar um novo imóvel, o operador precisa ter a confiança de que está assessorado por profissionais competentes e com experiência de mercado, para indicar
o imóvel que melhor se encaixa à sua operação, hoje e
amanhã”, alerta Wagner.
Outro aspecto que Couto aponta é que os condomínios, de forma geral, encontram-se em beira de rodovias,
que são lugares um pouco isolados e com mais dificuldade de transporte público ou restaurantes acessíveis,
para a alimentação dos funcionários. “Assim, torna-se importante a presença de um refeitório no local e
transporte público próximo ou, ainda, linhas de ônibus
particulares, até rodoviárias. Além disso, o controle de
acesso, tanto ao galpão, quanto ao condomínio, deve ser
minucioso, visto que um dos porquês da escolha de um
condomínio é a segurança que oferece aos seus inquilinos.”
Rafael Tavares
te coletivo, para levar as pessoas ao trabalho. Um lugar
adequado é servido pelos transportes regular e público.
“É essencial a proximidade a uma rodovia importante,
que faça a conexão com portos, aeroportos e áreas de
produção de matéria-prima ou de consumo de bens.
A interferência do trânsito urbano e a diversidade de
acessos, com rotas alternativas, são pontos de atenção a
serem observados. Melhor ainda, se a região estiver servida de postos de gasolina, autoelétricas e borracharias,
para aproveitar o momento de espera dos caminhões”,
enfatiza o diretor Comercial do Perini Business Park, Jonas Tilp.
Questões como localização e acesso são fundamentais, quando se fala em condomínios logísticos de alto
padrão. De acordo com Clarisse, para a construção de
um novo condomínio, deve-se sempre levar em consideração, primeiramente, a demanda e a caracterização
da logística de cada mercado investido, ponderando para
a escolha de terrenos, a localização estratégica, o acesso
às rodovias, a disponibilidade de melhoramentos públicos e de mão de obra. “Temos como meta garantir que
o empreendimento esteja inserido na malha adequada
para a distribuição de produtos e atendimento aos principais mercados consumidores, em âmbito nacional. Estar
no eixo Rio-São Paulo é um diferencial importante e o
modelo de condomínios logísticos possibilita que as empresas estejam em áreas de grande valor comercial, sem
grandes investimentos em empreendimentos próprios.”
Milsch concorda que a localização estratégica é determinante para o sucesso de um condomínio logístico.
“No entanto, não adianta estar bem localizado e não
ter, por exemplo, facilidade de acesso. O condomínio
deve ter acesso para veículos de grande porte e estar
LOCALIZAÇÃO
próximo às principais rodovias e à área de atuação do
O condomínio logístico precisa estar posicionado
locatário.”
estrategicamente, para ser realmente favorecido, em
Pensando especialmente em empresas de varejo,
termos de logística. Muitos condomínios estão distanaquelas que tomam as maiores áreas de armazenagem e
tes e dependem de criar linhas próprias de transportêm grandes fluxos de entregas, ao longo do dia, Couto
constata que é importante montar
Márcio Vieira Siqueira, diretor de DesenRodrigo de Almeida Couto, gerente
uma matriz de custo de locação,
volvimento da Log Commercial Properties
sênior nacional da CBRE
Imposto Predial Territorial Urbano
(IPTU) e custo de condomínio, frete
de transporte, com a análise de saída da fábrica, entrada no CD e distribuição para lojas e fornecedores.
“Portanto, a localização pode viabilizar ou inviabilizar um projeto.”
SUSTENTABILIDADE
Para que um empreendimento
seja sustentável, é preciso ter siste36 www.revistamundologistica.com.br
ma de reúso da água de chuva, visto que é um recurso
cada vez mais escasso e caro. O aquecimento solar nos
chuveiros dos galpões também é um diferencial, que ajuda a economizar a eletricidade, bem como a iluminação
com tecnologia LED e a existência de um programa de
reciclagem de resíduos sólidos, que é sustentável e pode,
inclusive, ser fonte de receita. “Acreditamos que, em um
futuro próximo, os galpões possam se tornar unidades
de geração de energia solar. Pelas grandes áreas de cobertura, avanço na tecnologia e aumento dos custos da
energia convencional, o modelo começa a ser viável”,
destaca Wagner.
Siqueira conta que a opção pelo uso de equipamentos eficientes e econômicos, como sensores de presença, lâmpadas e reatores, que racionalizam o consumo de
energia, ajuda a reduzir os custos fixos dos condomínios.
A telha zenital é outro exemplo para a redução do consumo de energia, pois evita o uso de luz artificial durante
o dia. Já para reduzir o consumo de água, usar água da
chuva para a irrigação e optar pelas bacias sanitárias de
duplo acionamento e fechamento automático de torneiras. Utilizar, também, madeira certificada ou de reflorestamento, minerais, como solo, areia, pedriscos, seixos e
rochas, provenientes de jazidas e lavras autorizadas, além
de selecionar, preferencialmente, fornecedores próximos à obra, com o objetivo de reduzir a emissão de gases de efeito estufa, gerados pela queima de combustível
no transporte, e estimular a economia local. Além disso,
descartar os resíduos de suas atividades, promovendo a
separação e o armazenamento de resíduos produzidos
em baias apropriadas, facilitando a coleta, a reutilização e
a reciclagem de materiais.
Alberto José Cunha comenta
que vários condomínios têm obtido a certificação LEED, concedida pelo Green Building Council
(GBC), que é uma entidade americana, responsável pela avaliação
e concessão da certificação, em
função de critérios por eles definidos. Jonas Tilp alerta que um
simples vazamento de óleo de
um caminhão, no pátio, já é um
problema sério. “É preciso investir
em orientação e educação para
quem faz as cargas e descargas.
Esses profissionais devem saber
como proceder em relação à coleta seletiva, por exemplo. O condomínio tem de ter regras de como devem ser feitas
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as paradas. É fundamental também criar a infraestrutura
para que o motorista possa se sentir amparado e se
comportar de forma a contribuir. Sustentabilidade vai
além de responsabilidade com o meio ambiente, mas
diz respeito também ao amparo social a esse motorista.”
CUSTO E BENEFÍCIO
O momento do mercado claramente é benéfico
para quem busca aliar qualidade e custo. De acordo
com Couto, a taxa de vacância dos condomínios encontra-se acima de 15%, em diversos mercados, com
pouquíssimas exceções, como o Rio de Janeiro. Os incorporadores lançaram um volume acima da absorção
líquida obtida pelo mercado, nos últimos três anos, e
esse fenômeno pressionou os preços para baixo, oferecendo aos pretendentes concessões, como carências e
descontos relevantes. “Além disso, o mercado Classe A
está cada vez mais vasto, representando, por exemplo,
em São Paulo, 48% do estoque de condomínios logísticos, o que significa que há uma excelente oportunidade
das empresas em migrarem para condomínios de ótimo
padrão, com custos muito competitivos.”
Quando se trata de operação logística, normalmente,
as margens são apertadas e o maior benefício é sempre
o custo. O maior objetivo é gerar uma redução de custo
na cadeia como um todo. As operações que funcionam
em condomínios, geralmente, são mais baratas do que
em imóveis individuais. O importante é o operador analisar e prever o custo da operação como um todo e não
somente o valor do aluguel do condomínio.
“Operações em condomínio costumam ‘rodar’ com
um número menor de funcionários, dando, assim, maior
foco operacional aos funcionários de maior relevância na
operação. Questões documentais do empreendimento,
manutenções periódicas, atendimento a fiscalizações
com repartições públicas, controle de portaria e outros
tantos ficam a cargo da administração profissionalizada,
não tirando o foco do operador com core business da
empresa”, analisa Wagner.
Segundo Milsch, o custo-benefício de um galpão
pode também ser medido pela sua eficiência. “Galpões
com um bom custo-benefício costumam ter eficiência
superior a 90%. Isso significa que, quando se subtrai as
áreas comuns do tamanho total, mais de 90% da área
do empreendimento está disponível para a armazenagem. Essa é a área que deve ser levada em consideração,
quando se calcula o valor do metro quadrado.”
Siqueira argumenta que, para as empresas que pretendem alugar um galpão, o custo imediato é consideravelmente mais baixo em relação à compra ou à construção, e a empresa não tem a necessidade de imobilizar
altos recursos, que poderiam ser usados no business. “Os
condomínios logísticos já são uma realidade, o que aumenta drasticamente a possibilidade de agregar outras
vantagens, como uma estrutura com pessoal especializado e mão de obra já disponível e treinada, além da segurança e qualidade de infraestrutura totalmente adequada aos fins de recepção, armazenamento, distribuição de
cargas, ou mesmo, para a instalação de indústrias.”
Entretanto, afirma o diretor da Log Commercial Properties, a empresa não será proprietária do galpão, por
isso não há a necessidade de se envolver em obras ou
avaliações demoradas e complexas, como nos casos de
construção ou compra. “Alugando o galpão, a empresa
pode contar com as novas instalações em curto/médio
prazo, flexibilidade e capacidade
de adequação às novas necessidades e, ainda, escalabilidade, ou
seja, a possibilidade de aumentar
ou diminuir tanto o espaço disponível, quanto os custos envolvidos.”
O diretor-presidente (CEO)
da GR Properties, Guilherme
Rossi Cuppoloni, alerta que o potencial inquilino não
deve olhar apenas o aluguel em função do custo por
metro quadrado. O custo do condomínio, o IPTU e as
utilidades também podem influenciar a decisão de ocupação de um empreendimento. “Outra conta importante a ser feita é o volume em metros cúbicos que o
galpão (módulo) efetivamente oferecerá ao ocupante.
Galpões com muito mezanino podem não ser interessantes em locais de logística pura, que não demandam
escritórios. Em locais mais urbanos, o mezanino é fundamental para grande parte das empresas.”
Para o diretor da Hines
do Brasil, Jeremy Smith, o benefício é que, ao pagar o aluguel de
um local com as características
de condomínios logísticos, é possível reduzir bastante o custo de
distribuição. Diminui-se, também,
a manutenção, pois se alia a eficiência do empreendimento aos
materiais utilizados, para reduzir os custos de seguro,
manutenção, entre outros. Em termos de condomínio, o
fato de que se têm áreas comuns rateadas entre várias
empresas resulta em uma economia de escala, que ajuda
a reduzir os custos. “Geralmente, quando se analisa o
valor do condomínio, é importante primeiro entender
quais seriam os custos, se estivesse em um prédio individual. Muitas vezes, esses custos, por serem separados,
são difíceis de serem monitorados, mas há o custo de
manutenção, segurança, pessoal, materiais de limpeza.”
O diretor de Marketing e Locação da Construtora
MBigucci, Marcelo Bigucci, acrescenta que os condomínios logísticos oferecem segurança total e
galpões com infraestrutura tecnológica moderna, cujos custos
são rateados. “Esses são diferenciais que pesam no momento da
escolha, levando as empresas a
optarem por condomínios logísticos, em vez de um galpão de rua, onde, geralmente, os
custos são menores, mas os benefícios também.”
Portanto, o diretor de Representação de Proprietários da Cushman & Wakefield, Mário Sergio Gurgueira,
adverte que é preciso verificar se
o empreendimento tem especificações modernas, que atendem
aos processos da empresa de
maneira extremamente eficiente,
e se os custos operacionais e o
condomínio não são altos. “O inquilino deve, antes de achar um
aluguel caro, comparar a eficiência dos empreendimentos, para ver onde ele tem a melhor performance com
o menor custo.”
A vice-presidente da Colliers International, Paula
Casarini, diz perceber que principalmente observando os condomínios mais novos,
mesmo que se façam altos investimentos com relação ao tipo de
construção e à sustentabilidade,
haverá aquela parcela que é dita
pela lei da oferta e procura, que
continuará tendo mais impacto
no valor do aluguel. “Por exemplo,
quando esse galpão tem condições de segurança e luminosidade melhores, percebe-se, acompanhando o mercado,
que ele fica vago por menos tempo. Porém, quando se compara o
preço dele com o do condomínio concorrente, na mesma área
de influência, que está em uma
condição de luminosidade pior e
segurança quase equivalente, não
há mudança de preço.”
Para o gerente Comercial da
Real Estate Development (RED),
Ricardo Simão, devido ao cenário econômico ruim e à
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alta oferta de condomínios logísticos, é possível identificar algumas excelentes oportunidades de negócio.
“Atualmente, conseguimos ver condomínios de altíssima qualidade, com valores de aluguel bastante abaixo
do praticado há um ou dois anos. Estamos vivendo um
momento, no qual é possível mudar a operação para
galpões com maior qualidade e valores inferiores.”
O sócio-diretor de Real Estate
da TRX Incorporadora, Roni Katalan, ressalta que não é apenas
uma questão de oferta e demanda, mas um momento de oportunidade para todos os segmentos.
“Esses projetos são investimentos
de longo prazo. O que tentamos
fazer é conseguir se estabelecer
em regiões que existe uma demanda comprovada, na qual a oferta e a demanda regem um pouco essa situação econômica, e sempre ser
o mais eficiente possível no custo-benefício da obra e
compra do terreno, pois a composição de custos muda
toda a estratégia financeira do empreendimento. Buscamos formatos estratégicos, para que se ganhe uma
flexibilidade e, ainda sim, os empreendimentos fiquem
bastante rentáveis.”
Segundo a diretora de Serviços Corporativos da Herzog
Imobiliária, Simone Santos, quando se classificam os empreendimentos em termos de operação,
os mais modernos já estão projetados muito similarmente, com
características aproximadas, uma
vez que são executados por grandes investidores, que conhecem o mercado e sabem o
que precisam minimamente oferecer aos clientes. Esses
empreendimentos já estão em uma faixa de valores
compatível.
Entretanto, Simone assinala que pode existir diferença de valores por alguns fatores, mesmo sendo
dois empreendimentos com as mesmas características
de infraestrutura. “Primeiramente, é preciso entender
realmente o que está embutido naquele custo, como o
seguro patrimonial, que é um custo bastante importante
dentro do pacote, quando se avalia o custo por metro
quadrado de um condomínio e de outro. Atualmente,
a segurança é um dos itens mais expressivos da folha
do condomínio. Comparar por metro quadrado não
é a forma mais correta, tem de entender o que está
embutido nos dois empreendimentos. Outro fator que
pode ser uma diferença, quando um empreendimento
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tem o mesmo serviço que o outro e que pode justificar
o custo, é o tamanho do condomínio. Para se ter um
custo competitivo, é importante ter um condomínio de
grande porte.”
Para a WTGoodman, é mais interessante pagar um
pouco a mais por um galpão com maior qualidade e
melhor localização, do que economizar com o aluguel
de um galpão de menor qualidade e pior localização,
e acabar tendo um custo total maior, com alto custo
de transporte, manutenção, insatisfação de funcionários,
maior risco de roubo de carga, entre outros.
CUIDADOS AO ALUGAR
As empresas têm de entender os trade-offs de uma
operação em condomínio e, principalmente, estar bem
assessoradas, para avaliar, com detalhe, as vantagens e
desvantagens de cada oportunidade. “Ou seja, observar
as vantagens operacionais e de custo da localização para
cada condomínio, frente à variação no preço do aluguel.
Quais seriam os impactos negativos e positivos que a relocação e a nova estrutura trariam na força de trabalho?
Entender se o caminho da empresa é compatível com as
possíveis ampliações esperadas pelo condomínio”, alerta
Wagner.
Milsch acentua que as empresas devem observar a
eficiência do empreendimento, a sua localização, se tem
ou não facilidade de acesso e a visibilidade do condomínio. Também é importante ter confiança na empresa
que faz a gestão.
Couto destaca que a atenção especial deve ser dada
à eficiência. “Vários condomínios obedecem a um bom
padrão de qualidade construtiva e acabamento, porém,
poucos buscam eficiência técnica, a maioria se preocupa
pouco em respeitar o limite máximo de armazenagem,
e as áreas de circulação e estacionamento de caminhões
são muito apertadas.”
Segundo Cuppoloni, a maior parte dos galpões serve
como um depósito de matérias-primas e/ou produtos
acabados para as empresas. Essas mercadorias são transportadas para dentro e fora do empreendimento. “Os
fluxos de tráfego, a roteirização das transportadoras que
atendem à região, o custo do seguro em função do acesso, entre outros, são itens importantes, que devem ser
considerados na locação de um espaço dentro de um
condomínio de galpões.”
Smith argumenta que é preciso verificar se realmente utilizará os serviços que está pagando. “É muito fácil
colocar uma série de itens que ajuda a vender a ideia,
mas que não é usada. Deve-se observar, também, a concorrência, buscando o melhor serviço, juntamente com
o menor custo.”
Gurgueira também adverte para a necessidade de
observar se as medidas e as áreas informadas são realmente aquelas e inspecionar o prédio com cuidado, se
esse for mais antigo. “Aspectos de segurança devem ser
analisados, não só do empreendimento, mas também do
seu entorno.”
Para Paula, o ideal é ir primeiro ver o espaço, acompanhado pelo responsável pela operação da empresa,
que tenha expertise na área de logística e está acostumado a ver operações logísticas de vários tipos de
empresas, porque ele saberá a distância dos paletes, se
aquela modulação de galpão está satisfatória, se o tipo
da doca é o que a operação precisa, entre outros aspectos. “Isso tudo depende da estrutura de operação
logística que será instalada no local.”
Simão aconselha que os principais cuidados, ao
se instalar em um condomínio, são as licenças de
funcionamento em dia, a segurança, as eficiências das
áreas comuns e de aproveitamento do galpão, visto que
quando se procura um condomínio logístico, o objetivo
é diminuir os custos de ocupação e melhorar o aproveitamento da área.”
As empresas têm de se assegurar de que o condomínio logístico oferece condições que venham aprimorar
o trabalho. “A infraestrutura entregue, como sprinklers
para combate a incêndio e docas niveladoras hidráulicas, capacidade de piso e altura do pé-direito, precisa
atender à empresa. O acesso ao armazém deve estar de
acordo com os horários de funcionamento da empresa.
Já se existem necessidades específicas, como o controle
da temperatura do produto armazenado, o condomínio precisa oferecer a possibilidade para adaptar o módulo que será ocupado. A localização do condomínio
também tem papel importante na tomada de decisão.
Ser próximo a polos industriais,
por exemplo, agiliza a entrega ao
consumidor final. Outro fator que
necessita atenção é a segurança,
com controle de acesso, câmeras
e portaria, que são detalhes que
fazem a diferença na rotina de
armazenagem e distribuição”, assegura Rodrigo Demeterco.
De acordo com Katalan, a locação logística industrial é muito técnica. “Ter uma operação condominial eficiente gera redução no custo do
condomínio, que é benefício direto para o inquilino, uma
vez que ele não precisa ter uma equipe interna dedicada
a cuidar do ativo imobiliário, a própria administradora
do condomínio fará. O valor que se paga por isso é
muito relevante, frente ao valor da locação. Se quiser ter
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uma operação boa, bem estruturada, segura e controlada, é possível, com isso, gerar uma eficiência muito grande para o inquilino, que se tem durante todo o tempo
de contrato de locação.”
A WTGoodman alerta, ainda, que é importante atentar-se para as questões legais do imóvel, verificando se
todas as aprovações, tanto municipais, quanto ambientais, estão em dia. “Ademais, entender como será feita a
administração do condomínio, que deve contratar todos
os serviços de manutenção, segurança e outros necessários para o funcionamento adequado do local.”
Bigucci aponta que, por se tratar de um condomínio
logístico, as empresas precisam compreender que elas
não são as donas do empreendimento, visto que o espaço é dividido com outras empresas. “Assim como os
tradicionais condomínios residenciais, o local tem regras
e as decisões que envolvem as áreas comuns são discutidas com todos.”
RECOMENDAÇÕES
Wagner enfatiza que a análise do custo total da operação, frente ao valor de locação, e a escolha de uma
consultoria imobiliária especializada são fundamentais
para auxiliar na tomada de decisão.
Clarisse aponta que a segurança, tanto da mercadoria, quanto da equipe, deve ser sempre prioridade. “Essa
questão é essencial nos condomínios logísticos, dispondo de sistemas de combate a incêndio regularizados,
controle de acesso, equipe de segurança 24 horas, com
monitoramento por sistema de Circuito Fechado de Televisão (CFTV), e equipe de gestão profissional.”
Com relação à infraestrutura de segurança disponível
no condomínio, Milsch destaca que uma boa localização
e acesso também são importantes para a segurança.
Couto aconselha a buscar sempre empresas qualificadas de real estate para auxiliar no momento de alugar
um condomínio logístico. “Aparentemente, pode ser um
custo indireto, mas os ganhos intrínsecos recebidos com
a análise de mercado, negociações de desconto, carências e facilidade de saída antecipada, no futuro e, finalmente, outros aspectos, como incentivos fiscais oferecidos, serão economias extremamente relevantes para a
redução dos gastos do fluxo de caixa da empresa.”
Tilp completa, dizendo que quem opta por um condomínio logístico está levando a sua marca para o local.
“Esteja atento à reputação do empreendimento. O endereço onde a empresa está também é a imagem dela.
Então, é fundamental escolher um lugar que reflita a essência do negócio. Fazer um check list, pontuando todos
os itens, certamente ajudará a definir o local.”