MINUTA Botanic - FIORE - Banco Santander - alterado

MINUTA MINUTA MINUTA MINUTA MINUTA MINUTA MINUTA MINUTA
INSTRUMENTO PARTICULAR DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
“CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BOTANIC”
EDIFÍCIO “FIORE”
Rua Shirlei Chirieleison Lane, nº 100.
Ribeirão Preto - SP
APARTAMENTO NO .......... + 02 (duas) vagas indeterminadas de garagem
São partes neste instrumento:
a) de um lado, como COMPROMITENTES VENDEDORAS, doravante
designadas simplesmente de VENDEDORAS, as empresas KSC 3
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., com sede nesta cidade de
Ribeirão Preto/SP, na Avenida Antônio Diederichsen, nº 941, sala 7, inscrita
no CNPJ/MF sob nº. 08.689.133/0001-29, constituída nos termos do contrato
social datado de 01/12/2006, registrado na JUCESP sob n. NIRE
35.221.236.316, em sessão de 13/02/2007, com suas cláusulas contratuais
consolidadas nos termos da ultima alteração contratual datada de
20/07/2009, registrada sob n. 203.754/09-8 na Junta Comercial do Estado de
São Paulo; e, KSC 4 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., com
sede nesta cidade de Ribeirão Preto, na Avenida Antonio Diederichsen, n.
941, sala 8, inscrita no CNPJ/MF sob n. 08.804.691/0001-98, constituída nos
termos do contrato social datado de 01/03/2007, registrado na JUCESP sob
n. NIRE 35.221.354.891, em sessão de 03/04/2007, com suas cláusulas
contratuais consolidadas nos termos da ultima alteração contratual datada de
29/06/2009, registrada sob n. 203.514/09-9 na Junta Comercial do Estado de
São Paulo, ambas representadas por seu seus representantes legalmente
constituídos;
b) de outro lado, como COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, doravante
designado simplesmente de COMPRADOR, QUALIFICADO NO ANEXO II.
As partes acima nomeadas têm entre si, justo e contratado o seguinte:
DO OBJETO DO CONTRATO
CLÁUSULA I - As VENDEDORAS são senhoras e legítimas possuidoras, na
proporção de 90% (noventa por cento) para a primeira e 10% (dez por cento)
para a segunda, inteiramente livre e desembaraçado de quaisquer ônus
reais, pessoais ou extrajudiciais e de impostos e taxas, nesta Cidade,
Comarca e 2ª Circunscrição Imobiliária de Ribeirão Preto, Estado de São
Paulo, do terreno resultante da fusão dos lotes números 1 a 25 da quadra
número 6 (seis) do loteamento denominado Nova Aliança Sul, nesta cidade
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de Ribeirão Preto, situado no lado impar da Rua Therezinha Theodoro
Ferreira Vianna, com a seguinte descrição:- inicia no ponto de encontro da
divisa da área de propriedade do Município de Ribeirão Preto, com o
alinhamento predial da Rua Therezinha Theodoro Ferreira Vianna), lado
ímpar da numeração predial; deste ponto segue, por este alinhamento
predial, em curva, de raio de 174,00 metros, no desenvolvimento de 203,87
metros, até encontrar o início da curva de confluência desta rua com a
Avenida Dr. Ângelo Genaro Gallo; daí segue, por esta curva, à direita, com
raio de 9,00 metros, no desenvolvimento de 3,08 metros, até encontrar a
divisa da Área Verde C; deste ponto segue, confrontando com a Área Verde
C, em curva, à esquerda, com raio de 83,81 metros, no desenvolvimento de
26,46 metros, continua, ainda pela mesma confrontação, em curva à
esquerda, com raio de 35,20 metros, no desenvolvimento de 11,45 metros,
até encontrar o alinhamento predial, lado par da numeração predial, da
Avenida Dr. Ângelo Genaro Gallo; deste ponto segue, por este alinhamento
predial, em curva, à direita, de raio de 60,00 metros, no desenvolvimento de
18,66 metros, até encontrar a confluência desta avenida com a Rua Shirlei
Chirieleison Lane; deste ponto segue, por esta confluência, em curva, à
direita, com raio de 9,00 metros, no desenvolvimento de 9,91 metros, até
encontrar o alinhamento predial da Rua Shirlei Chirieleison Lane, lado par da
numeração predial; deste ponto segue, por esta curva, à esquerda, com raio
de 114,00 metros, no desenvolvimento de 122,81 metros, até encontrar a
divisa da área de propriedade do Município de Ribeirão Preto; deste ponto
vira à direita e segue, por esta divisa, em curva, à direita, com raio de 622,39
metros, no desenvolvimento de 60,84 metros, até encontrar o ponto de início
desta descrição, totalizando a área de 10.254,28 metros quadrados”,
cadastrado na Prefeitura Municipal local sob n. 255.543 e matriculado sob n.
123.063 junto ao 2º Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, havido
por força da escritura pública lavrada em 07/03/08 no 4º Tabelionato de
Notas de Ribeirão Preto/SP., livro 1733, pág. 163/178, devidamente
registrada na matrícula retro sob n. R2/123063.
Parágrafo único - No terreno acima descrito e caracterizado as
VENDEDORAS estão construindo um condomínio residencial, a denominarse “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BOTANIC”, constituído de 03 (três)
edifícios de apartamentos, denominados por “EDIFÍCIO FIORE”, “EDIFÍCIO
ALBERO” e “EDIFÍCIO FOGLIA”, com frente para a Rua Shirlei Chirieleison
Lane, nº 100, constituído de 56 (cinqüenta e seis) apartamentos-tipo, cada
prédio, tudo de acordo com projeto aprovado junto à Prefeitura Municipal de
Ribeirão Preto/SP, e Memorial de Incorporação registrado no 2.º Cartório de
Registro de Imóveis desta Comarca de Ribeirão Preto/SP, sob n.º
R.4/123063, em 17 de fevereiro de 2009.
DA UNIDADE
CLÁUSULA II - Neste ato, as VENDEDORAS comprometem-se a vender ao
COMPRADOR, que por sua vez obriga-se a adquirir, o APARTAMENTO do
Edifício FIORE pertencente ao empreendimento denominado “CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL BOTANIC” caracterizado no ANEXO II, de inteira
conformidade com o memorial descritivo, denominado de ANEXO I, que,
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neste ato, assinados pelas partes, ficam fazendo parte integrante deste
instrumento.
Parágrafo Único - As vagas na garagem serão indeterminadas e serão
sorteadas em assembléia geral, a ser realizada por ocasião da entrega do
prédio.
DO PREÇO
CLÁUSULA III - O preço do imóvel objeto deste instrumento de compromisso
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de compra e venda é o constante do ANEXO II, válido para o dia 1 (primeiro)
do mês de assinatura do presente, o qual, neste ato assinado pelas partes,
fica fazendo parte integrante deste contrato.
Parágrafo primeiro - Todos os valores pactuados neste contrato, seja a
título de prestação ou de outra natureza, deverão ser pagos através de
boleto bancário, emitido tempestivamente pelas VENDEDORAS.
Parágrafo segundo - Sobre os valores descritos no ANEXO II incidirá,
mensalmente, atualização monetária, da seguinte forma:
a) até o mês ABRIL de 2011, de acordo com a variação acumulada do Índice
Nacional da Construção Civil, apurado pela Fundação Getúlio Vargas
(INCC/FGV), ou com base em outro índice que venha a substituí-lo,
tomando-se por base a variação havida no mês da assinatura deste contrato,
inclusive, e acumulando-a até aquela verificada no mês anterior ao do efetivo
pagamento;
b) e, a partir do mês de MAIO de 2011, pela variação do IGP-M/FGV – Índice
Geral de Preços de Mercado divulgado por aquela mesma Fundação, ou com
base em outro índice que venha a substituí-lo, tomando-se por base a
variação havida no referido mês, inclusive, e acumulando-a até aquela
verificada no mês anterior ao do efetivo pagamento, devendo sempre ser
mantido o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, considerando, para
tanto, no mínimo, a reposição do valor deteriorado pelos efeitos da inflação.
Parágrafo terceiro - Quando da emissão do boleto bancário para
pagamento da prestação, na hipótese de ainda não haver sido divulgado o
índice pactuado, será utilizada para o reajuste da prestação, a última
variação do índice até então divulgada. Efetuado o pagamento, e uma vez
conhecida a variação, no mês seguinte, as VENDEDORAS processarão o
acerto de contas, para mais ou para menos, sem qualquer reajuste.
Parágrafo quarto - O recebimento de qualquer parcela ou valor, por parte
das VENDEDORAS, depois de seu respectivo vencimento, não constituirá
em novação ou modificação do contrato, devendo ser considerado como
mera liberalidade das VENDEDORAS.
Parágrafo quinto - De acordo com o disposto no artigo 133 do Código Civil
Brasileiro em vigor, convencionam os contratantes que os prazos de
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pagamento de qualquer das prestações do saldo do preço são estabelecidos
a favor das VENDEDORAS. A antecipação, total ou parcial, do pagamento
das parcelas do saldo do preço - sempre tendo em vista resguardar o
equilíbrio contratual - importará na atualização monetária das prestações,
observado os critérios estabelecidos neste instrumento. Da prestação cujo
valor esteja acrescido de juros, serão eles abatidos proporcionalmente à data
da antecipação.
Parágrafo sexto - Na hipótese de amortização total e antecipada do saldo do
preço, a escritura de compra e venda somente será conferida ao
COMPRADOR após regularizada toda a documentação legal do
empreendimento, nos termos deste instrumento.
DO INADIMPLEMENTO
CLÁUSULA IV - O atraso do COMPRADOR no pagamento de qualquer das
prestações do saldo do preço, o sujeitará ao pagamento de juros de mora de
1% (um por cento) ao mês, calculados dia a dia, e mais a multa convencional
de 2% (dois por cento), ou do percentual máximo permitido por lei, do valor
da dívida vencida e não paga, encargos esses que incidirão sobre os valores
das prestações em atraso, atualizados monetariamente desde a data dos
seus vencimentos, até o dia do seu efetivo pagamento.
Parágrafo primeiro - A mora do COMPRADOR será ratificada, mediante
notificação judicial ou extrajudicial, com prazo de quinze (15) dias para sua
purgação.
Parágrafo segundo - Iniciada a interpelação e mesmo que não concretizada,
o COMPRADOR, se pretender purgar a mora, deverá fazê-lo com o
pagamento, além do principal reajustado e acrescido da multa e dos juros de
mora, das despesas judiciais e extrajudiciais, provocadas por seu atraso, e
mais honorários de advogado, conforme estabelecido neste instrumento.
Parágrafo terceiro - Fica convencionado entre os contratantes que, incidindo
em mora o COMPRADOR, as VENDEDORAS poderão adotar uma das
seguintes providências, por ocasião da execução das conseqüências da
mora:
I) - considerar para fins de cobrança, vencido antecipadamente todo o saldo
do preço reajustado em aberto, sobre ele incidindo multa compensatória
irredutível de 2% (dois por cento) ou o percentual máximo permitido por lei, e
promover a cobrança da dívida então vencida e não paga pelo processo de
execução previsto na legislação em vigor; ou
II) - considerar rescindido o compromisso de venda e compra assumido neste
instrumento e promover a rescisão do presente contrato, não obstante o seu
caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, caso em que:
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a) das quantias até então pagas às VENDEDORAS, sem o cômputo dos
juros de mora e multas até então desembolsadas pelo COMPRADOR, serão
deduzidos:
a.1) os valores que as VENDEDORAS despenderam com a venda, a título de
publicidade e mídias, à razão de 6% (seis por cento) do preço da venda
atualizado monetariamente;
a.2) as despesas administrativas e tributárias, à razão de 12,11% (doze
inteiros e onze centésimos por cento) do valor efetivamente pago, tudo
atualizado monetariamente pelo índice e critérios estabelecidos neste
contrato;
a.3) as custas judiciais e honorários de advogado, estes à razão de 20%
(vinte por cento) do valor pago, atualizado monetariamente;
a.4) a Contribuição Provisória Sobre Movimentação Financeira (CPMF),
incidente sobre o valor a ser devolvido, se houver.
a.4.1) - O saldo será devolvido ao COMPRADOR, na mesma quantidade de
parcelas que por ele já haviam sido pagas, mensais, iguais e sucessivas,
atualizadas monetariamente de acordo com o índice e critérios constantes
deste instrumento, vencendo-se a primeira 30 (trinta) dias após a data do
instrumento pelo qual vier a ser efetuada a rescisão desta promessa de
venda. Caso as deduções acima ultrapassem 70% (setenta por cento) do
valor pago pelo COMPRADOR, fica assegurado ao mesmo a restituição de
30% (trinta por cento) do valor até então por ele despendido, nas mesmas
condições acima ajustadas;
b) fica assegurado às VENDEDORAS o direito de se reintegrar liminarmente
na posse direta da fração compromissada e das acessões construídas e que
a ela forem adicionadas;
c) responderão pelo débito do COMPRADOR os respectivos direitos à
compra da fração ideal de terreno e das acessões que a ela forem
adicionadas e construídas até então (art. 41, parágrafo 1º, da Lei nº
4.591/64).
Parágrafo quarto - Na hipótese de resolução judicial ou extrajudicial, as
VENDEDORAS terão livre disponibilidade sobre o imóvel, podendo, inclusive,
aliená-lo, desde logo, a terceiros, ainda que não tenham sido restituídas ao
COMPRADOR as quantias a ele eventualmente devidas, na forma deste
contrato, inclusive na hipótese de o COMPRADOR deixar de recebê-las, por
sua ação ou omissão.
Parágrafo quinto - No caso do não pagamento pelo COMPRADOR de
qualquer das obrigações indicadas no ANEXO II, e na hipótese desse atraso
ser igual ou superior a três prestações do preço contratado, as
VENDEDORAS poderão deixar de exercer qualquer das medidas previstas
nos números I e II do parágrafo terceiro anterior e promover o leilão dos
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direitos da promessa de compra e venda aqui pactuada, o qual será
realizado dentro do prazo anunciado em jornal de grande circulação desta
cidade, por 02 (duas) vezes, com antecedência mínima de 10 (dez) dias para
a primeira, realizando-se a segunda praça uma hora após ter sido efetuada a
primeira, no caso de não ter sido apurado o quantum mencionado no
parágrafo 2°, do art. 63, da Lei n° 4.591 de 16/12/ 1964, tudo conforme
dispõem os incisos “VI” e “VII” do artigo 1º da Lei nº 4.864/65 e os parágrafos
1º ao 7º do artigo 63 da Lei nº 4.591 de 16/12/1964, que as partes
consideram para todos os efeitos deste instrumento, como se aqui
estivessem integralmente transcritos, e dos quais o COMPRADOR declara
ter sido cientificado e ter conhecimento, ficando reservado às VENDEDORAS
o direito de preferência de acordo com o parágrafo 3º do artigo 63 da Lei nº
4.591/64.
Parágrafo sexto - Do valor apurado com a venda serão deduzidas as
quantias devidas pelo COMPRADOR, com os seus encargos
contratualmente previstos, todas as quantias indicadas nas letras "a.1 / a.4",
do item "II", do parágrafo terceiro supra e a comissão do leiloeiro, no valor
equivalente a 5% (cinco por cento) do valor da arrematação, ou da
adjudicação. O saldo, se houver, será depositado na forma ajustada na letra
"a.4.1" do mesmo item II.
Parágrafo sétimo - Para os fins aqui previstos, ficam as VENDEDORAS
investidas do mandato irrevogável a que se refere o parágrafo 5°, do artigo
63, da Lei 4.591/64, cujos poderes, lá discriminados, são considerados como
se aqui estivessem transcritos.
Parágrafo oitavo - Ocorrendo a resolução deste contrato, a pessoa em cujo
favor tiver sido operada a resolução, subrogar-se-á ao COMPRADOR em
todos os direitos e obrigações decorrentes do presente contrato. Referida
pessoa deverá quitar todo o saldo devedor do COMPRADOR decorrente da
aquisição da unidade autônoma aqui objetivada, de uma só vez, e em moeda
corrente nacional.
Parágrafo nono - As partes, expressamente, declaram que a obrigação de
pagar assumida pelo COMPRADOR neste instrumento, encerra dívida
líquida, certa e exigível, constituindo-se, por isso mesmo, o presente
contrato, título executivo extrajudicial, nos termos do inciso II, do artigo 585,
do Código de Processo Civil.
DA EXECUÇÃO DO EMPREENDIMENTO
CLÁUSULA V - A construção do “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BOTANIC”
será realizada pelas VENDEDORAS, ou empresa do ramo da construção civil
contratada pela mesma, para posterior entrega das unidades que o
compõem, prontas e acabadas, aos respectivos adquirentes, que não têm
qualquer relação contratual de construção. A execução da obra será
realizada de conformidade com a planta e as especificações do Memorial
Descritivo, denominado de ANEXO I, documentos esses que ficam fazendo
parte integrante e complementar desse contrato, salvo as modificações que
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venham a ser introduzidas em virtude de imposição de normas técnicas
usualmente adotadas na execução de obras, por determinação ou exigência
dos órgãos da administração direta ou indireta, federal, estadual, municipal,
ou de empresas concessionárias de serviços públicos, supervenientes à data
da aprovação do projeto, as quais não darão às partes o direito de pleitear
qualquer compensação, sempre que tais modificações impositivas não
desfigurem a essência da unidade e do empreendimento objeto deste
contrato.
Parágrafo primeiro - Além do disposto no item acima e considerando a
característica de venda do negócio ajustado neste instrumento, fica
estipulado que, as diferenças de metragens que porventura ocorrerem na
construção das áreas comuns, ou nas de utilização privativas, de até 5%
(cinco por cento) das metragens constantes do projeto aprovado, não darão
aos contratantes quaisquer direitos a ressarcimentos pelas diferenças que,
até aquele limite, resultarem na execução das obras, consoante o disposto
no artigo 500, parágrafo primeiro, do Código Civil Brasileiro em vigor.
Parágrafo segundo - As plantas, os acabamentos e o Memorial Descritivo
das partes comuns do condomínio são do conhecimento do COMPRADOR, e
são por ele aceitas, ficando esclarecido que as eventuais tonalidades
constantes das ilustrações e folhetos que lhe foram apresentadas poderão
sofrer alterações em relação ao produto final (obra) a ser entregue.
Considerando-se a característica deste contrato como promessa de compra
e venda de bem para entrega futura, pronto e acabado, o COMPRADOR,
não poderá solicitar modificações, substituições ou acréscimos nos mesmos,
qualquer que seja a natureza.
Parágrafo terceiro - O COMPRADOR declara, expressamente, que tem
pleno conhecimento de que a unidade autônoma e as partes comuns serão
entregues nos exatos e precisos termos constantes do Memorial Descritivo e
que as ilustrações - inclusive com sugestão de acabamentos - constantes
das peças promocionais são “ilustrações artísticas” ou “sugestões de
decoração” que não fazem parte do Memorial Descritivo nem das
especificações do empreendimento.
Parágrafo quarto - É vedado ao COMPRADOR:
a) a interferência no projeto e na execução da construção, quer seja em
entendimentos com o engenheiro, mestre de obras ou encarregados, quer
com os operários em serviço na construção, devendo toda e qualquer
reclamação ou sugestão do ora COMPRADOR, ser apresentada diretamente
às VENDEDORAS;
b) a entrada e a permanência na obra sem autorização prévia e expressa das
VENDEDORAS.
c) visitar a obra, exceto em casos excepcionais, que dependerá sempre da
prévia e expressa autorização das VENDEDORAS e deverá ocorrer em
horário comercial, com acompanhamento de pessoa designada pelas
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VENDEDORAS, visita essa que somente ocorrerá se previamente solicitada
pelo COMPRADOR às VENDEDORAS, com 48 (quarenta e oito) horas de
antecedência, ficando, desde logo esclarecido, que não serão permitidas
visitas nos 03 (três) meses anteriores à data prevista para a entrega do
empreendimento.
Parágrafo quinto - A execução da construção do apartamento e das partes
comuns do edifício, em proporção, será custeada pelas VENDEDORAS e se
limita ao disposto no memorial descritivo, especificações e plantas
constantes do Memorial de Incorporação do empreendimento.
DOS PRAZOS, VISTORIA E PROCEDIMENTOS DE ENTREGA UNIDADE
CLÁUSULA VI - Já está em construção o Edifício FIORE, onde se localizará
o apartamento caracterizado no ANEXO II, integrante do “CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL BOTANIC”, a conclusão da obra está prevista para o mês de
abril de 2011 e sua entrega, contra expedição do “habite-se” ou “auto de
conclusão, está prevista para o mês de Julho de 2011.
Parágrafo primeiro - Mesmo após a conclusão do empreendimento e
entrega das unidades, as VENDEDORAS e seus contratados terão livre
acesso ao terreno do condomínio, a fim de realizar pequenos serviços de
acabamento.
Parágrafo segundo - Ressalvados os motivos de força maior e de origens
alheias à vontade das VENDEDORAS, a unidade ora compromissada será
entregue ao COMPRADOR, pronta e acabada, no mês indicado acima,
admitindo-se um atraso não superior a 180 (cento e oitenta) dias para a sua
entrega, ficando certo que, para esse fim, acordam os contratantes que, no
prazo acima não se inclui o tempo necessário para execução de serviços
extraordinários, acessórios e complementares, assim entendidos aqueles
não especificados nos já citados memorial descritivo e especificações do
edifício. A unidade será considerada pronta e acabada quer pela concessão
do respectivo “habite-se” ou “auto de conclusão”, quer pela comunicação das
VENDEDORAS de estar à disposição do COMPRADOR, as chaves do
apartamento que lhe pertencerá, em condições técnicas de habitabilidade,
verificada de comum acordo entre as VENDEDORAS e o COMPRADOR,
valendo como fato determinante da conclusão da unidade, entre esses dois
eventos o que primeiro se verificar.
Parágrafo terceiro - Na hipótese de caso fortuito ou força maior, serão
imediatamente suspensos os prazos para execução da obra, por igual período
da paralisação, e acrescidos os dias necessários à retomada de seu ritmo
normal.
Parágrafo quarto - Na hipótese de descumprimento pelas VENDEDORAS
do prazo estabelecido nesta cláusula, excetuados os serviços
extraordinários, acessórios e complementares, e após ser ultrapassado o
prazo de carência ajustado, fica estabelecida uma multa no valor de 1% (um
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por cento) sobre o valor do imóvel aqui objetivado, por mês de atraso na
entrega da obra pelas VENDEDORAS.
Parágrafo quinto - O COMPRADOR assume o compromisso de marcar data
para vistoriar o apartamento objeto do presente instrumento, e receber as
respectivas chaves, assinando o respectivo termo de recebimento da
unidade no prazo de até 30 (trinta) dias contados da data do “habite-se”, ou
“auto de conclusão”, ou da data da comunicação referida no parágrafo
segundo acima. Compromete-se o COMPRADOR, ainda, a marcar a data
para a vistoria do apartamento, com 48 (quarenta e oito) horas de
antecedência.
Parágrafo sexto - A vistoria que ocorrerá em horário comercial préagendado, será acompanhada por representante designado pelas
VENDEDORAS.
Parágrafo sétimo - Para o recebimento das chaves o COMPRADOR deverá
estar totalmente adimplente com todas as obrigações decorrentes deste
instrumento, sob pena de as VENDEDORAS exercerem o direito de retenção
da unidade na forma permitida pelo artigo 52 da Lei n° 4.591/64.
Parágrafo oitavo - Caso, ainda assim, o COMPRADOR venha a ocupar a
sua unidade, será ele considerado esbulhador e submeter-se-á à competente
Ação de Reintegração de Posse, com pedido liminar de desocupação,
ficando, ainda, o COMPRADOR obrigado a pagar a multa diária de ocupação,
ora fixada em um décimo percentual (0,1%) sobre o preço de venda, corrigido
pelos índices aqui pactuados, e devida desde o primeiro dia subseqüente ao
pagamento da última parcela, até a efetiva devolução do imóvel.
Parágrafo nono - Independentemente do recebimento das chaves, por
qualquer razão, a partir do prazo estipulado no parágrafo quinto, o
COMPRADOR ficará responsável pelo pagamento das despesas de
condomínio, de IPTU, ou congêneres, relativas à unidade por ele adquirida,
bem como continuará responsável pelo pagamento das parcelas do saldo do
preço que se vencerem após essa data. O COMPRADOR declara que está
ciente de que as chaves da unidade por ele adquirida não lhe serão
entregues se estiver ele COMPRADOR, inadimplente. Todavia, a eventual
inadimplência do COMPRADOR, que acarrete a retenção das chaves, não
exclui sua responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio e
tributos e/ou taxas incidentes sobre a unidade por ele adquirida.
Parágrafo décimo - As chaves serão entregues ao COMPRADOR, e não a
seu cessionário ou sub-rogatário, na hipótese de ter alienado seus direitos e
obrigações sem a anuência das VENDEDORAS, na forma estabelecida neste
instrumento.
Parágrafo décimo primeiro - O COMPRADOR será imitido na posse da
fração ideal e das acessões que constituirão o apartamento, no momento da
entrega das chaves respectivas, fato que deverá ocorrer até a data indicada
no caput, cabendo-lhe desde aquela data, a responsabilidade pelo
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pagamento das despesas de condomínio do edifício, de tributos e taxas que
incidem ou venham a incidir sobre a fração ideal e acessões que ora lhes são
prometidas a venda, ficando, porém, ciente de que deverá reembolsar as
VENDEDORAS, quando tal reembolso for por esta solicitado com
antecedência de 05 (cinco) dias, pelas quantias que ela houver adiantado
para pagamento de tais tributos e contribuições, as quais serão atualizadas
monetariamente pelos índices deste contrato, desde a data do pagamento
até a data em que se der o reembolso.
DA ANTECIPAÇÃO DA OUTORGA DA ESCRITURA E DA ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
CLÁUSULA VII - É facultado às VENDEDORAS, durante o prazo de vigência
deste contrato, optar por outorgar antecipadamente a respectiva escritura
definitiva do imóvel ao COMPRADOR, que se obriga a recebê-la e, no
mesmo ato, então na qualidade de proprietário e FIDUCIANTE (devedor), em
garantia ao pagamento integral do saldo do preço pactuado neste
instrumento, transferir às VENDEDORAS, estas então na qualidade de
FIDUCIÁRIAS (credoras), ou a entidade autorizada a operar no S.F.I., a
propriedade resolúvel do imóvel objeto do presente, nos termos da Lei
9514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a
Alienação Fiduciária em garantia de Bem Imóvel, obrigando-se o
COMPRADOR a assinar quaisquer documentos e/ou instrumentos públicos
ou particulares, necessários à consecução da alienação fiduciária aqui
tratada.
Parágrafo primeiro - A constituição de referida alienação fiduciária em
garantia será efetivada por instrumento adequado e mediante o registro do
referido título de negócio fiduciário no Ofício de Imóveis competente,
obedecendo à minuta padrão a ser fornecida pelas VENDEDORAS, cujo
conteúdo atenderá ao disposto na Lei 9514/97.
Parágrafo segundo - A constituição da garantia implicará no desdobramento
da posse da unidade objeto da alienação, ficando o COMPRADOR detentor
da posse direta e as VENDEDORAS titulares da posse indireta sobre a
mesma.
DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA
CLÁUSULA VIII - Caso o COMPRADOR tenha quitado a totalidade do preço,
sem a utilização de financiamento bancário, receberá a escritura de compra e
venda do apartamento ora compromissado, que será lavrada em Cartório de
Notas desta Cidade, escolhido exclusivamente pelas VENDEDORAS e será
outorgada ao COMPRADOR após a averbação da construção do edifício e
registro da Especificação e Convenção de Condomínio no Cartório de
Registro de Imóveis competente. A escritura aqui referida será outorgada no
prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias contados do Registro da
Especificação, Instituição e Convenção do Condomínio, ou do pagamento
total do preço da compra e venda, o que por último ocorrer, e desde que
solicitada, por escrito, pelo COMPRADOR, com 30 (trinta) dias de
10
antecedência. Caso o COMPRADOR não a solicite, poderão as
VENDEDORAS marcar dia, hora e local para que o COMPRADOR
compareça e receba a escritura a que tem direito.
Parágrafo primeiro - Correrão por conta do COMPRADOR todas as
despesas decorrentes da escritura definitiva de compra e venda ou escritura
pública de compra e venda, inclusive certidões da Prefeitura Municipal, do
Registro de Imóveis, e dos Cartórios de Distribuidores, e, ainda, o Imposto de
Transmissão.
Parágrafo segundo - Tendo em vista que as VENDEDORAS obtiveram
financiamento para custeio de parte da construção, o COMPRADOR se
compromete a respeitar as garantias que as VENDEDORAS constituíram
sobre o terreno e cada uma das unidades do “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
BOTANIC”, incluindo-se a fração ideal de terreno e acessões, objeto deste
instrumento, para obter recursos destinados à construção do edifício,
garantias essas que subsistem tal como foram constituídas pelas
VENDEDORAS, comprometendo-se elas, por seu turno, a exibir o
cancelamento do registro da aludida garantia que recai sobre a unidade aqui
objetivada, até o final do prazo mencionado no caput desta cláusula.
DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL
CLÁUSULA IX - Fica vedado ao COMPRADOR vender, ceder ou transferir
seus direitos, ou posse, que têm sobre o imóvel objeto deste contrato, antes
de quitado o preço, salvo se houver prévia e expressa anuência das
VENDEDORAS, e desde que o primeiro esteja em dia com suas obrigações.
Parágrafo Único - Na hipótese de venda, cessão e/ou transferência do
presente instrumento, será devida em favor das VENDEDORAS, uma taxa
de expediente correspondente a 1% (um por cento) do valor do presente
contrato, a título de despesas administrativas da cessão com a sub-rogação
que se formalizará.
DA IRRETRATABILIDADE E DISPOSIÇÕES FINAIS
CLÁUSULA X - O COMPRADOR declara que recebeu, valendo o presente
como recibo, a planta interna de sua unidade, o memorial descritivo e todas
as informações a respeito das cláusulas e condições deste instrumento, das
especificações do edifício onde se situa a unidade autônoma aqui objetivada
e do condomínio, dos anúncios, prospectos e outras peças promocionais ou
elementos de qualquer natureza, que fazem referência à incorporação e
venda das unidades autônomas que compõem o condomínio.
Parágrafo primeiro - Ressalvadas as hipóteses de inadimplemento das
obrigações assumidas pelas partes neste contrato, o presente instrumento é
celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando os contratantes e
seus herdeiros e sucessores, respondendo, ainda, as VENDEDORAS, pela
evicção de direito.
11
Parágrafo segundo - O COMPRADOR, na hipótese de haver se declarado
“solteiro”, ratifica para todos os fins de direito e sob as penas da Lei, que não
mantém ou constitui qualquer sociedade de fato qualificada ou classificada
como “união estável” ou qualquer estado equivalente à sociedade conjugal e
suas decorrências.
Parágrafo terceiro - Qualquer modificação de endereço de correspondência
deverá ser informada, por escrito, pelo COMPRADOR às VENDEDORAS,
sob pena de aquelas encaminhadas ao local indicado no presente contrato
serem consideradas válidas e eficazes.
Parágrafo quarto - Fica eleito o foro desta cidade como competente para
dirimir-se eventuais dúvidas surgidas deste instrumento.
E por estarem justos e contratados, assinam o presente em 03 (trrês) vias de
igual teor, na presença das testemunhas abaixo, a fim de que se produza os
efeitos jurídicos pertinentes.
Ribeirão Preto (SP), -- de --------------- de ---------.
VENDEDORAS
____________________________________________________________
KSC 3 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
KSC 4 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
COMPRADOR(ES)
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
Testemunhas:
_________________________
Andresa Catureli Barbosa
RG: 25.290.372-9 – SSP/SP
____________________________
Alexandre Rezende Cruvinel
RG: 17.727.026 – SSP/SP
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ANEXO I
MEMORIAL DESCRITIVO
“CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BOTANIC”
EDIFÍCIO “FIORE”
Rua Shirlei Chirieleison Lane, nº 100.
Ribeirão Preto - SP
APARTAMENTO NO .......... + 02 (duas) vagas indeterminadas de garagem
01 - FUNDAÇÃO
Conforme projeto executado por escritórios especializados.
02 - ESTRUTURA
Os baldrames, pilares, vigas e lajes serão em concreto armado,
seguindo a NB-1. Projeto executado por escritórios
especializados.
03 - ALVENARIA
Será de tijolo cerâmico, assentados com argamassa mista,
executando vergas e contravergas em todos os vãos de janelas
e portas.
04 - COBERTURA
Madeiramento para telha de fibrocimento, cuidando para que as
águas pluviais sejam captadas por intermédio de calhas e
esgotadas por condutores.
05 - REVESTIMENTOS
a) Paredes Internas:
- Das cozinhas: cerâmica “Frame White” 30x40 (brilhante) da
Portobello – até o teto nas paredes da pia e lateral. Demais
paredes serão revestidas com gesso corrido a prumo e pintura
Látex PVA.
- Das áreas de serviço: cerâmica “Frame White” 30x40
(brilhante) da Portobello – até o teto nas paredes do tanque e
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lateral. Demais paredes serão revestidas com gesso corrido a
prumo e pintura Látex PVA.
- Dos banheiros sociais: cerâmica “Frame White Mate” 30x40
(acetinada) da Portobello – até o teto em todas as paredes.
- Do banheiro de empregada: cerâmica “Frame White” 30x40
(brilhante) da Portobello - até o teto em todas as paredes.
- Das salas, dormitórios e corredores, serão revestidos com
gesso corrido a prumo e pintura Látex PVA.
b) Tetos:
- Serão revestidos de gesso corrido, em nível e pintura Látex
PVA branca.
c) Paredes externas:
- Serão revestidas em emboço e reboco, sarrafeadas e
desempenadas a prumo.
d) Escadas:
- As paredes serão revestidas de gesso, a prumo.
06 - PISOS
a) Internos:
- Dos banheiros, cozinhas e áreas de serviço, hall dos
elevadores, sacadas, salas e dormitórios serão em cerâmica
“Etienne Branco” ac 45x45 da Eliane, com rodapé da mesma
cerâmica.
- Nas escadarias, cimento desempenado;
- Na recepção e salão de festas, serão em cerâmica ou pedra
natural.
07 - ESQUADRIAS
a) Esquadrias de Alumínio:
- Venezianas e vitrôs em alumínio anodizado 1003
b) Esquadrias Metálicas:
- Pintura esmalte sobre zarcão
c) Esquadrias de madeira:
- Portas de madeira para verniz ou pintura.
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- Batentes e guarnições de madeira ou MDF.
08 - INSTALAÇÕES
a) Hidráulica: Conforme projeto executado por escritórios
especializados.
a.1 - Tubulações:
Água fria....................PVC
Esgoto.......................PVC
Gás............................Cobre
a..1.1 - Aquecimento:
Previsão para aquecimento de passagem que abastecerá os
banheiros.
a.2 - Banheiros:
- Vasos sanitários com caixa acoplada.
- Bancadas em mármore Travertino Nacional com cuba oval
branca de embutir e ponto para chuveiro.
- Metais: Torneira de bica baixa 1198 C43 cromada da Deca –
linha “Spot’ ou similar.
a.3 - Cozinhas:
- Pia: cuba simples em inox, bancada de granito Samoa Light
- Ponto para máquina de lavar louças.
- Ponto de água p/ filtro.
- Metais: Torneira de mesa de bica móvel 1167 C43 cromada da
Deca – linha “Spot” ou similar
a.4 - Áreas de Serviço:
- Tanque de louça com coluna tamanho médio.
- Ponto para máquina de lavar roupas.
- Metais: Torneira de parede Standard cromada 1152 C39 da
Deca ou similar.
b) Elétrica:
Seguirá as normas da CPFL, conforme projeto executado por
escritórios especializados.
b.1 - Cozinhas:
- Pontos elétricos para: máquina de lavar louças, geladeira,
freezer, fogão de 6 bocas, depurador, forno de microondas.
b.2 - Áreas de Serviço:
- Pontos elétricos para máquina de lavar roupas, máquina de
secar roupas e para bancada.
c) Telefone:
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c.1 - Seguirá as normas da TELEFÔNICA, conforme projeto
executado por escritórios especializados.
c.2 - Terá ponto localizado na sala de estar e na suíte.
d) Interfone:
Um aparelho em cada apartamento na cozinha com ligação na
portaria e com três enlaces.
e) Elevadores:
Dois, com capacidade para 560 Kg ou oito passageiros.
f) Incêndio:
Seguirá as normas do Corpo de Bombeiros.
g) Antena coletiva para TV:
g.1 - Um ponto na sala;
g.2 - Ponto seco nos dormitórios.
g.3 - Tubulação para TV a cabo.
h) Ar Condicionado:
Infra-estrutura para sistema “split” com pontos na suíte casal e
dormitório 2.
09 - PINTURA
a) Parede Interna:
Pintura em látex PVA.
b) Teto:
Pintura látex PVA.
c) Pintura externa:
Acrílica.
d) Esquadrias metálicas:
Esmalte sobre zarcão.
10 - ÁREAS COMUNS E EQUIPAMENTOS EXTERNOS DE LAZER
a) Garagem:
Duas vagas cobertas por apartamento
b) Salão de festas Infantil
c) Salão de festas Adulto
d) Piscinas externas Adulto e Infantil
e) Deck molhado
f) Fitness
g) Brinquedoteca
h) Quadra esportiva
i) Salão de jogos
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j) Espaço Zen
k) Redário
l) Play Zoo
m) Playgrounds: até 5 anos e de 5 a 10 anos
n) Churrasqueira com forno para pizza
o) Pisos exteriores:
Serão em cerâmica ou pedra natural
p) Acesso social para deficiente físico
11 - RESERVATÓRIOS D'AGUA
Seguirá as normas do DAERP.
12 - MEDIDORES P/ MEDIÇÃO INDIVIDUAL
a) Gás
b) Água
c) Energia
13 - OBSERVAÇÕES IMPORTANTES
a) No interesse do bom andamento da obra, a Incorporadora
poderá substituir os equipamentos ou materiais que faltarem no
mercado na época de sua aquisição ou que se tornarem
inacessíveis desde que mantida a mesma qualidade, podendo
inclusive realizar pequenas alterações nas especificações das
unidades para melhor solução técnica ou estética.
b) A aquisição e instalação de acessórios tais como: chuveiros,
luminárias, boxes e armários são de responsabilidade do
adquirente.
VENDEDORAS
_____________________________________________________________
KSC 3 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
KSC 4 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
COMPRADOR(ES)
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
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ANEXO II
“CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BOTANIC”
EDIFÍCIO “FIORE”
Rua Shirlei Chirieleison Lane, nº 100.
Ribeirão Preto - SP
O
APARTAMENTO N .......... + 02 (duas) vagas indeterminadas de garagem
I) - COMPRADOR:- --- qualificação completa ---;-
II) APARTAMENTO Nº. ____, do Edifício FIORE do CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL BOTANIC, descrito e caracterizado neste instrumento, em
construção na Rua Shirlei Chirieleison Lane, nº 100, em Ribeirão Preto (SP),
a ser localizado no ___º pavimento, com a área privativa de 97,5700 m2 e a
área de uso comum de 88,2472 m2, incluída nesta a área relativa a 2 (duas)
vagas de garagem indeterminadas, totalizando a área de 185,8172 m2,
equivalente a fração ideal de 0,569063% do terreno e das coisas comuns.
III) - O preço para aquisição do apartamento acima caracterizado é de R$ -(---), válido para o dia 1º (primeiro) do mês de assinatura deste contrato, que
o COMPRADOR se obriga a pagar, observadas as cláusulas e reajustes
contratuais do “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA”, assinado nesta data e parte integrante do presente
anexo, da seguinte forma:
III.1) Entrada:
III.1.a) R$ ----- (-----), à vista, como sinal;
III.2.) Saldo do Preço:
III.2.1) Parcelas sem Juros:
III.2.1.a) R$...............(.............) com vencimento para ....../...../2008.
III.2.1.b) R$...............(.............), deverão ser pagos através de ....... (........)
parcelas mensais, consecutivas, sem juros e reajustáveis, cada qual no valor
de R$.................(..............), vencendo-se a primeira no dia ....../...../2008, e,
as demais, em iguais dias dos meses subseqüentes, até final liquidação.
III.2.1.c) R$.............(...........), deverão ser pagos através de ..... (.........)
parcelas anuais, sem juros e reajustáveis, cada qual no valor de
R$...............(...........), vencendo-se a primeira no dia .../...../2009, as demais,
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em iguais dias dos anos subseqüentes, até final liquidação.
III.2.1.d) R$.........(.............), deverão ser pagos através de uma única
parcela, sem juros e reajustável, com vencimento no dia -----/-----/-----.
IV) O COMPRADOR poderá optar por financiamento bancário para a
quitação da parcela constante no item “III.2.1.d” retro, ficando neste caso,
obrigado a providenciar toda a documentação exigida pelo agente financeiro,
estando sujeito às normas e disponibilidade do mesmo, arcando com todas
as despesas relativas ao processo, seja a que título forem;
IV.1) O COMPRADOR, optando pela modalidade de pagamento mencionada
no item IV acima, tem pleno conhecimento de que a mesma somente poderá
ser efetivada após a regularização da documentação legal do imóvel, o que
deverá ocorrer dentro dos prazos mencionados neste instrumento, razão pela
qual o saldo da parcela prevista no item “III.2.1.d” retro, a partir da data de
seu vencimento, será acrescido de juros calculados pela Tabela Price, à taxa
de 12% (doze por cento) ao ano, capitalizados mensalmente, sem prejuízo
da correção monetária conforme previsto neste contrato.
Ribeirão Preto (SP), -- de --------------- de ---------.
VENDEDORAS
____________________________________________________________
KSC 3 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
KSC 4 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
COMPRADOR(ES)
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
Testemunhas:
_________________________
Andresa Catureli Barbosa
RG: 25.290.372-9 – SSP/SP
____________________________
Alexandre Rezende Cruvinel
RG: 17.727.026 – SSP/SP
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