Compra de Imóveis no Brasil para não residentes

Guia de Compra de Imóveis no Brasil para não Residentes
Compra de Imóveis no Brasil para não Residentes
Ao tomar a decisão de investir em imobiliário no estrangeiro deve levar em conta diversos
fatores, tais como potencial de retorno ao investimento, dinâmica e profundidade do
mercado imobiliário e a sua capacidade de se manter informado sobre o seu investimento
e o mercado local. No entanto, um dos principais fatores que devem nortear a sua decisão
é o ambiente regulatório e processual que lhe irá (ou não) garantir a segurança do negócio
e a sua própria tranquilidade.
O Brasil tem um sistema de registro de propriedade e um mercado imobiliário bem
desenvolvidos e seguros. Não existindo restrições à compra de imóveis no Brasil por parte
de estrangeiros, estes devem tomar algumas previdências extra para garantir que o
negócio corra de forma pacífica. Neste artigo, explicamos quais os principais passos e
precauções que um investidor estrangeiro deve tomar ao decidir comprar imóveis no
Brasil, nomeadamente:documentação necessária para comprar um imóvel no Brasil;
compra de imóveis na planta no Brasil; taxas e impostos a pagar na aquisição de
imóveis no Brasil; processo de aquisição de imóveis no Brasil; transferência de
dinheiro para aquisição de imóveis no Brasil; e impostos e benefícios resultantes da
venda de imóveis no Brasil.
CPF (Cadastro de Pessoa Física)
Antes de comprar propriedade no Brasil, terá de obter um CPF, o equivalente ao códice
fiscale italiano e que o identifica perante a Receita Federal e é usado em todas as
transações financeiras. Geralmente, existem dois métodos de obter um CPF:
1) pessoalmente, no Brasil, a forma mais simples e rápida de obter um CPF. Pode fazer
em uma agência dos Correios ou do Banco do Brasil, levando apenas o seu passaporte e
pagando uma taxa de R$ 5,50. Terá também de fornecer um endereço para entrega do
cartão de CPF, normalmente o endereço de um amigo, de um advogado ou de um
solicitador servirá.
2) dirigindo-se ao Consulado do Brasil no seu país, pagando uma taxa maior (varia de país
para país) para o envio do cartão para o seu país, o que demora cerca de 2 meses. Pode
acelerar o processo, preenchendo antecipadamente este formulário, e levando-o
preenchido e assinado ao consulado.
Assistência Legal e Assessoria
Para um estrangeiro comprar propriedade no Brasil poderá ser importante obter
assistência legal, especialmente se não fala Português. É bastante comum estrangeiros
serem defraudados por vendedores ou corretores de imóveis sem escrúpulos. Será,
portanto, importante escolher um advogado de confiança e um corretor de imóveis
devidamente registrado quando decidir comprar propriedade no Brasil. O advogado deve
ser registrado na OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) e o corretor deve ser registrado
no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) do estado em que se situar o
imóvel.
O seu advogado, assim como um bom corretor, irão verificar se o imóvel está regular e
apoiá-lo a preencher todos os requisitos legais da aquisição. Um bom serviço de
assistência legal incluirá:
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- verificação se da titularidade do vendedor sobre o imóvel;
- verificação da capacidade do vendedor de vender o imóvel (incluindo autorização da
esposa, se for esse o caso);
- verificação da não existência de hipotecas ou ônus sobre o imóvel;
- verificação do contrato e esclarecimento das obrigações de ambas as partes;
- apoio no processo de pagamento e transferência de fundos;
- certificação de que o imóvel é registrado no seu nome.
Devido à burocracia e à quantidade de documentos envolvidos será muito difícil conseguir
assegurar a autenticidade e segurança do negócio sem o apoio destes dois profissionais.
Peça sempre que comprovem a sua capacidade para exercer a profissão e evite fazer
negócios com profissionais não registrados nas respectivas órgãos. Desconfie de
construtores que lhe asseguram que não precisa destes serviços ou que lhe recomendam
um único advogado.
Compra de Imóveis na Planta
Para poder comprar imóveis na planta ou que não estejam totalmente construídos, o
construtor tem de lhe apresentar diversos documentos legais. O documento chave é o
Registro de Memorial de Incorporação, que são, na verdade, quinze documentos, entre os
quais, os seguintes: prova da propriedade do terreno, projeto de construção aprovado pelo
GDF, certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, certidão negativa
de débito com a Previdência Social, cálculo da área das edificações, discriminação
detalhada do acabamento e material a ser utilizado na construção.
O memorial de incorporação deve estar registrado no Cartório de Imóveis que abrange a
região na qual o empreendimento será construído, e sem este registro o construtor não
pode vender os imóveis na planta ou durante a sua construção. Este documento é
importante pois obriga o construtor a entregar os imóveis exatamente nas condições
registradas no memorial.
Mesmo se não puder verificar as legalidades do empreendimento no qual deseja adquirir
um imóvel, pelo menos faça as suas pesquisas sobre a credibilidade do construtor e da
agência imobiliária a quem pretende comprar o imóvel. Existem diversos relatos de
estrangeiros que compraram imóveis em empreendimentos que nunca saíram da planta,
com óbvios prejuízos para os mesmos.
Todo o material de marketing distribuído no Brasil para empreendimentos a construir deve
mostrar o CRECI do agente que faz a divulgação e venda do empreendimento, assim
como o número do Registro de Memorial de Incorporação do empreendimento a ser
divulgado. Sem estes dois documentos, o empreendimento não pode ser divulgado no
Brasil.
Registro de Propriedade no Brasil
O Brasil tem um sistema de registro de propriedade bem desenvolvido e seguro e é um
dos únicos mercados emergentes que permitem a estrangeiros possuir 100% de uma
propriedade sem ônus para o estrangeiro. A Matrícula do Imóvel é um documento legal
que lista uma descrição detalhada do imóvel e onde é registrada toda a mudança de
propriedade do imóvel.
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No entanto, para se ser proprietário legal de um imóvel é necessário ter o registro do
documento de propriedade do imóvel, ou escritura pública, registrado no cartório chamado
Oficial de Registro de Imóveis. Atenção, “quem não registra não é dono”, e esta é uma
situação em que muitos estrangeiros são defraudados. Deverá requisitar o registro do
imóvel no momento em que marcar a assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda.
Pagamento de Aquisição de Imóveis no Brasil
Um contrato de compra e venda deve ser confeccionado pelo vendedor e conter toda a
informação sobre o vendedor, o comprador, a localização e as características do imóvel e
a forma de pagamento. O contrato deverá ser assinado por ambas as partes, ou por seus
representantes legais e as suas firmas devem ser reconhecidas em cartório. Normalmente,
um sinal (entre 10% e 30%) é então pago ao vendedor para garantir que o mesmo não
venda o imóvel a outra pessoa. Serão necessários pelo menos dois documentos para
comprar imóveis: o CPF e o seu passaporte.
Os impostos e taxas de registro variam normalmente entre 5% e 10% do valor declarado
de venda e devem ser pagos antes da assinatura da Escritura Pública de Compra e
Venda. Os custos dividem-se em:
- ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso "Inter Vivos") – 2%
do valor declarado da transação e deve ser pago na Prefeitura Municipal da cidade onde
se localiza o imóvel;
- Escritura Pública de Compra e Venda – 1% a 1,5% do valor declarado, a pagar ao
cartório onde esta for escriturada;
- Registro do Imóvel – 2% do valor do imóvel, a pagar no Cartório de Registro de Imóveis
da comarca onde se localiza o imóvel. Nunca se esqueça deste passo: “quem não registra
não é dono”.
- Custos de assessoria legal – normalmente 1% a 2% do valor de compra. Para evitar
problemas, opte por ter este serviço.
- IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) – imposto anual sobre a
propriedade de cerca de 0,6% do valor do imóvel. Varia conforme a Prefeitura onde se
localiza o imóvel.
- Laudémio (taxa de marinha) – algumas propriedades à beira-mar estão também sujeitas
ao pagamento de uma taxa a pagar à Secretaria do Patrimônio da União, normalmente 2%
a 5% do valor da transação. Embora este seja um custo da responsabilidade do vendedor,
normalmente o custo é passado ao comprador.
Com o registro completo e todas as taxas e custos pagos, o restante do pagamento deve
ser feito ao vendedor nas condições descritas no contrato de compra e venda. Se o
pagamento for realizado através de transferência internacional, o banco brasileiro receptor
do dinheiro reterá o dinheiro até que o vendedor apresente o contrato de compra e venda
e prove a mudança de propriedade.
Transferências de Dinheiro para Aquisição de Propriedade no Brasil
Para comprar imóveis no Brasil quando o comprador não está no país, é imperativo que os
fundos sejam enviados diretamente da conta do comprador para a conta do vendedor no
Brasil, de forma a que a transferência seja registrada junto ao Banco Central do Brasil. A
transferência será realizada ao câmbio do dia em que o dinheiro for liberado para o
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vendedor (normalmente após 5 dias) e serão cobrados algumas taxas relativas à
operação. O vendedor deverá apresentar o contrato de compra e venda e provar a
mudança de propriedade para que o dinheiro seja liberado. Poderá ser importante ter um
advogado especializado para assegurar que tudo corra sem problemas.
Tal permite ao governo registrar o seu investimento no Brasil, de forma a garantir que não
existam problemas na altura de transferir dinheiro para fora do país, se decidir vender o
seu imóvel no futuro. Em geral, não existem restrições à retirada de fundo do Brasil, desde
que estes tenham sido registrados com o Banco Central no momento de aquisição.
Transferências de imóveis entre estrangeiros não residentes no Brasil podem ser
realizadas sem registro no Banco Central, mas levantará problemas na hora de retirar o
seu dinheiro do país.
Evite pagar mais que uma taxa de reserva a agências imobiliárias ou construtoras no
estrangeiro e pague apenas se lhe garantirem que enviarão o dinheiro para o Brasil como
sendo enviado por si.
exija sempre recibos sobre todos os pagamentos que efetuar.
Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital
Se decidir vender o seu imóvel no Brasil, o imposto de renda sobre ganhos de capital é,
em geral, de 15% «, tanto para Brasileiros como para estrangeiros. Se comprou o imóvel
em seu nome (e não em nome de uma empresa), existem diversas benefícios de que pode
desfrutar na hora de pagar o imposto, o que poderá baixar a taxa para 5% ou 6% do lucro.
1) proprietários que tenham apenas um imóvel, cuja venda seja de até R$ 440.000 e não
tenham feito nenhuma alienação nos 5 anos anteriores, estão isentos de imposto de renda
sobre ganhos de capital;
2) independentemente da data ou valor da venda, se reinvestir o capital em imóveis nos 6
meses seguintes, pode reclamar todo ou parte do imposto pago na venda anterior,
dependendo se o novo investimento é superior ou inferior à venda anterior;
3) também são descontados sobre o imposto sobre ganhos de capital 4% de depreciação
por cada ano que possuir a propriedade.
4) benfeitorias realizadas no imóvel também podem ser descontadas na altura de calcular
o imposto sobre ganhos de capital.
A Receita Federal disponibiliza o “Programa de Apuração dos Ganhos de Capital”, que
o poderá ajudar a calcular o imposto devido para determinada operação de venda.
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