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Raízes e rumos da crise imobiliária americana
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Raízes e rumos da crise imobiliária americana
Por César Locatelli
05/05/2008
Tema de grandes manchetes na
imprensa econômica mundial nos
últimos meses, a crise imobiliária
americana, provocada pelos
financiamentos a clientes
subprime, tem sido tratada mais
pelos seus fortes efeitos
negativos sobre os balanços de
importantes instituições
financeiras - uma das principais
causas da volatilidade das bolsas
de valores - e pelos desafios que
ela representa para o sistema
financeiro internacional. Isso sem
falar nas previsões pessimistas
sobre os impactos globais da
desaceleração da economia dos
Estados Unidos. Pouco se
comentou, no entanto, sobre as
raízes mais profundas da crise
imobiliária e sobre a condição dos
compradores, hoje com dívidas
maiores que o valor de mercado
dos imóveis financiados. Uma das alternativas desses compradores é simplesmente
walk away, expressão inglesa que significa abandonar um problema ou recusar-se
a ser envolvido num problema. Ou seja, cair fora.
Diante do grande número de compradores nessa situação, a empresa You Walk
Away, LLC, de San Diego, Califórnia, oferece seus serviços pela internet para
"capacitar os proprietários de casas, que compraram seus imóveis no pico do
mercado imobiliário, a retomar o controle de seu futuro financeiro". Por 995
dólares, pagáveis em três vezes, as pessoas recebem orientação sobre seus
direitos e aprendem suas opções para abandonar o imóvel e a hipoteca. Eles
reforçam a grande possibilidade de continuar morando no imóvel por até 8 meses
sem pagar nada.
O professor da New York University e consultor Nouriel Roubini estima que há hoje
cerca de 8 milhões de famílias com valor da dívida superior ao valor do imóvel nos
Estados Unidos. Esse número dobrará se os preços do imóveis caírem mais 10%,
totalizando uma queda de 20%. É possível, portanto, imaginar que em inúmeros
desses casos o proprietário irá abandonar o imóvel e a hipoteca, deixando sozinho
o credor, um banco ou um investidor, para arcar com as perdas oriundas da queda
do valor do imóvel e dos custos de arresto e revenda.
O índice S&P/Case-Shiller U. S. National Home Price mede os preços dos imóveis
residenciais de uma família nos Estados Unidos e é calculado trimestralmente. O
índice, que valia 100 pontos 1º trimestre de 2000, atingiu seu pico no 2º trimestre
de 2006 em 189,94, representando um forte crescimento médio de 10,81% ao ano.
O dado mais recente, último trimestre de 2007, ficou em 170,64, ou pouco mais de
10% abaixo do pico. Em que pese a queda, o índice permanece ainda muito
próximo ao pico da série, o que torna possível supor que a queda pode somente ter
começado.
Raízes da crise: produtos exóticos. As inovações no mercado de financiamento de
imóveis nos Estados Unidos, permitiram a entrada no mercado de muitas famílias
antes situadas num patamar de renda incompatível com a compra de um imóvel.
Tudo poderia terminar bem se o preço do imóveis continuasse subindo, as taxas de
juros continuassem baixas e os investidores continuassem a acreditar em baixa
inadimplência. Os imóveis, com preços mais altos do que no início do
financiamento, significariam melhores garantias, menores taxas de juros e
prestações mais baixas, possivelmente adequadas a maior número de orçamentos
domésticos.
Muitos ainda seriam locatários, não fosse por esses produtos exóticos, afirmou
Todd Sinai, professor de Wharton ao "New York Times" de 29/02. Tudo funciona
como se pudessem alugar o imóvel do banco, afirma ele. Há nesses contratos uma
opção implícita, na qual o comprador continua se financeiramente valer a pena ou
devolve a casa ao banco se o preço do imóvel não se sustentar. "Cara eu ganho,
coroa o banco perde, vale a pena jogar", conclui ele.
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Afrouxamento da política monetária não será suficiente para reverter o
quadro econômico mais grave desde a II Guerra
IO ARMs é a sigla de Interest-Only Adjustable Rate Mortgages, que em português
significa Hipotecas com Taxas Ajustáveis em que os devedores, durante um
período, pagam somente os juros. Esta inovação foi responsável pelo importante
crescimento do financiamento de imóveis.
O professor de Yale Frank Fabozzi avalia que os IO ARMs deixaram de ser produtos
de nicho para clientes com boa avaliação de crédito (prime) - que, por exemplo,
buscavam alavancagem - e tornaram-se os produtos mais comuns para viabilizar a
http://www.valoronline.com.br/valoreconomico/285/primeirocaderno/opiniao/Raizes+e+... 5/5/2008
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entrada de clientes cujas rendas não eram suficientes para um financiamento
padrão, com duração de 30 anos, taxa fixa e pagamento de amortização e juros
desde o início.
Em 2004, a maioria dos empréstimos para clientes subprime, com histórico ruim de
crédito, era do tipo IOs híbridos, com 2 ou 3 anos de taxas fixas e pagamentos só
de juros, mais 28 ou 27 anos com taxas reajustáveis semestralmente e
pagamentos de juros e amortizações.
Uma medida muito comum de risco das operações de financiamento de imóveis é a
razão entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value). Em 2004, a
média dessa razão nos contratos com clientes subprime era cerca de 90%, afirma
Fabozzi.
Acontece que muitos financiamentos foram feitos com um segundo empréstimo,
para compensar o fato de o cliente não ter recursos para pagar uma entrada. Esse
empréstimo é chamado de silent second, segundo silencioso, porque o credor
principal, muitas vezes, não sabe da existência desse segundo empréstimo. Mais de
40% das operações IO ARMs feitas em 2004 tinham silent seconds, diz Fabozzi. É
possível supor que nos anos seguintes, quando a competição tornou-se mais
acirrada, os controles foram ainda mais lenientes.
Deixando-se de lado os silent second, assumindo somente que essa média de 90%
(valor do financiamento sobre o valor do imóvel) tenha persistido nos últimos anos
e levando em conta que o valor do imóvel caiu 10% em relação ao pico, é possível
ver certa razoabilidade na previsão de que o afrouxamento da política monetária
não será suficiente para reverter o quadro econômico mais grave desde a Segunda
Guerra Mundial, apesar da felicidade ostentada pelas bolsas a cada novo anúncio
do Fed.
César Locatelli foi diretor de Risco de Mercado para a América Latina do
antigo BankBoston e executivo do mercado financeiro por duas décadas.
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