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Ano I Número I
SDDSDS
DSDDS
SDSDS
SDDSDS
DSDDS
SDSDS
Brasília, setembro / outubro de 2007
Wildemir Demartini, presidente da Royal Empreendimentos Imobiliários
FDNFSMNDKMNK
MLMLD
SDLSDLS
SWDLSDLS
SDSDSD
SDSDDSDSS
Entrevista exclusiva nas páginas 4,5 e 6
“O ESPERADO BOOM DO
MERCADO IMOBILIÁRIO PODE
SALVAR ECONOMIA DO BRASIL”
A prevenção jurídica como instrumento de gestão
A
s contingências do Direito Pátrio, especialmente
as incessantes mudanças
legislativas e a imprevisibilidade
das decisões do Poder Judiciário,
têm exigido das empresas uma
conduta pró-ativa no trato das
matérias jurídicas. Tornou-se
anacrônica a utilização de profissionais da área jurídica com
a simples finalidade de atuar no
âmbito forense.
Atualmente, pode-se dizer
que a principal missão do advogado é a de antever e prevenir problemas, reduzindo riscos
e custos para os seus clientes,
mediante a chamada consultoria
preventiva. Esse trabalho centrase na auditoria jurídica, quando
necessária, bem como na emissão
de pareceres sugestivos nas áreas
cível, trabalhista e
tributária,
além da implantação de instrumentos documentais com eficácia efetiva.
Contudo, afigura-se nítido
que a informação atualizada ao
cliente constitui mais um imprescindível componente da gestão
empresarial moderna. Não se
concebe hoje que uma empresa
bem-sucedida desconheça as
possibilidades e cuidados inerentes às atualizações da lei e da jurisprudência.
Pensando nisso, a banca
advocatícia SP&A - Sampaio
Pinto e Associados criou, no início de 2006, a TRIBUNA IMO-
BILIÁRIA, bimensário disponibilizado inicialmente na internet,
contendo artigos, dicas, notícias
e jurisprudências de interesse do
mercado imobiliário.
Agora em sua 7ª Edição,
esse Informativo Jurídico, cujo
diferencial é a linguagem acessível, inclusive para aqueles sem
formação jurídica, ganha também
sua primeira versão escrita - de
distribuição gratuita - que contará,
além das seções tradicionais, com
a página Ponto de Vista, onde
serão ouvidas personalidades de
expressão no meio imobiliário
brasiliense.
Fazemos votos de uma boa
leitura aos nossos amigos leitores.
O Editor
Dano moral no ramo imobiliário
Páginas 2 e 3
Notícias e Jurisprudência
Página
8
Manual Imobiliário
Página
Dicionário Jurídico
Página
3
7
www.abdv.org.br - “Seja voluntário!”
2
Brasília, setembro/outubro de 2007
ARTIGO
ARTIGO
O dano moral no inadimplemento
dos contratos imobiliários
N
as últimas duas décadas, especialmente após
o advento do art. 5º, inciso X, da Carta Magna, as indenizações por dano moral têm se
tornado uma séria preocupação
para vários seguimentos empresariais, incluindo o mercado
imobiliário.
Mas afinal de contas, o
que é exatamente esse tão falado
dano moral, de inegável relevância jurídica, mas tantas
vezes exacerbado ou argüido de forma leviana por alguns
consumidores, dando causa à famigerada “indústria dos
danos morais”?
Nas breves, porém elucidativas, palavras do juscivilista Sílvio de Salvo Venosa, em seu livro Responsabilidade Civil (Ed. Atlas, 3ª Edição, p. 33), trata-se do
“prejuízo que afeta o ânimo psíquico, moral e intelectual
da vítima”.
Ou seja, o dano moral, passível de reparação pecuniária, nada mais é do que aquele decorrente de um ato
ilícito, decorrente de ação ou omissão, dolosa (intencional)
ou culposa (negligência, imprudência ou imperícia), que
cause relevantes prejuízos à honra, ao bom nome e à intimidade do ofendido.
Por exemplo, se uma empresa solicita ao SPC a
inclusão de dados de um cliente que já pagou a dívida,
muito provavelmente o Judiciário irá deferir a este o direito ao recebimento de uma indenização. O mesmo ocorre
quando o inadimplente vem a pagar o débito, mas vê mantida a restrição cadastral.
Felizmente, entretanto, a maioria das empresas
passou a organizar suas equipes para evitar esse tipo de
condenação, tratando a verificação cadastral e a atualização de informações com mais rigor e agilidade.
Nesse passo, também reforçaram as garantias contratuais e os métodos de cobrança, inclusive no caso dos
fiadores locatícios, cujos bens de família não são protegidos pela impenhorabilidade prevista na Lei nº 8.009/90.
Além disso, a legislação tem oferecido outras alternativas viáveis para combater o inadimplemento de
parcelas contratuais, como a retomada do imóvel, sem a
necessidade dos morosos procedimentos judiciais, nos termos do art. 63 da Lei nº 4.591/64 e dos arts. 26 e 27 da Lei
nº 9.514/97.
Portanto, no âmbito imobiliário, o número de ações
decorrentes de restrições creditícias reduziu-se drasticamente,
preponderando então os pleitos indenizatórios, de natureza
moral, calcados em atrasos na entrega, vícios construtivos,
rescisões contratuais, publicidades enganosas, etc.
Ao adentrarmos neste particular, afigura-se imprescindível salientar que o dano moral, passível de ser indenizado, é aquele de maior vulto e substância. Reflexo disso
é que os pequenos dissabores e aborrecimentos cotidianos
não costumam ensejar reparação pecuniária, conforme ratifica abalizada parcela da jurisprudência e dos estudiosos do
Direito.
Com efeito, o descumprimento de cláusula pode dar
guarida a um pedido de rescisão por justo motivo (com aplicação de possível multa contratual) ou, em alguns casos, a
uma reparação financeira pelos prejuízos materiais (danos
emergentes ou lucros cessantes), em favor da parte inocente.
Em que pese recomendar-se às empresas o incessável esforço na melhoria da qualidade e da pontualidade dos
serviços, o descumprimento de determinada obrigação
contratual, de forma isolada, dificilmente trará ao consumidor o direito de obter, em juízo, uma indenização por danos
morais.
A título ilustrativo, trazemos à colação alguns recentes julgados de nossos Tribunais, ipsis literis:
“CIVIL. DANO MORAL. O só inadimplemento
contratual não caracteriza o dano moral. Agravo regimental provido em parte.” 1
“CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL COM PAGAMENTO EM UNIDADES RESIDENCIAIS.
ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANO MATERIAL ESTABELECIDO
CONFORME O PACTO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO.
MERO CONTRATEMPO. I. Condenada a recorrente a res-
sarcir as perdas e danos previstas no contrato para a hipótese de inadimplemento, sem que concluísse a construção
dos imóveis que seriam dados em pagamento, este evento, por si só, não consubstancia dano moral indenizável,
mas mero dissabor ou contratempo. II. Recurso especial
conhecido e provido.” 2
Brasília, setembro/outubro de 2007
“DIREITO CIVIL. COO-PERATIVA HABITACIONAL.
RESCISÃO DO CONTRATO. INA-DIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COOPERATIVA. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS EM PARCELA ÚNICA. DESPESAS DE ADMINISTRAÇÃO.
FIXAÇÃO EM 10% (DEZ POR CENTO). ALEGAÇÃO DE DANO
MORAL. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA CONFIRMADA.. 1 - A
ocorrência de chuvas e dificuldades financeiras não são
justificativas hábeis à inadimplência da Coope-rativa Habitacional, porquanto não se mostram como fatos imprevisíveis ou extraordinários, mas, ao revés, de amplo conhecimento o período pluvial no Distrito Federal e ínsita ao risco
do negócio firmado com os associados.
(...) 4 - O desconforto trazido para o contratante em decorrência da inobservância de cláusulas contratuais, decorrente da frustração quanto à aquisição de imó-vel na data
aprazada, não representa anormal ofensa à personalidade,
tratando-se de acontecimento inerente à própria vida em
sociedade. Inexistência de dano moral a ser indenizado.
Apelação Cível da Ré desprovida. Recurso Adesivo dos
Autores desprovido.”
Imperioso inferir, por conseguinte, que o dano
moral, na seara dos contratos imobiliários, tem sido tratado
com a devida ponderação pelo Poder Judiciário, que só o
tem reconhecido em casos de exceção, quando o consumidor logra comprovar, mediante testemunhas e documentos
legítimos, ter sido alvo de injusto abalo, desrespeito e depreciação moral, com força para truncar, de forma contundente, o curso normal de sua vida.
Cláudio Sampaio ([email protected])
Advogado e Consultor Empresarial
1 - STJ – 3ª Turma – AgRg no Ag 605950/RJ; Relator: Ministro ARI PARGENDLER, publicado no DJ de 19.03.2007, p. 318.
2 - STJ – 4ª Turma – REsp 712469/PR; Relator Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, publicado no DJ de 06.03.2006, p. 406.
3 - TJDF - 20050710243486APC, Relator ANGELO PASSARELI, 2ª Turma Cível, julgam. 01/08/2007, DJ 21/08/2007 p. 112.
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DICIONÁRIO JURÍDICO
......................................................ÁREA ÚTIL
É a área individual, obtida pela soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também
é conhecida como “área de vassoura”. É a área mais importante
no momento da compra do imóvel.
..............................................BENFEITORIAS
São as obras ou despesas que realizadas em um imóvel visando à
conservação, a melhoria ou simplesmente, o embelezamento, tornando-o mais agradável. São qualidades que se acrescentam ao
imóvel através de obra humana. Classificam-se em: a) necessárias: quando objetivam conservar o bem ou evitar a deterioração
(por exemplo: reforço das fundações do prédio, desinfecção de
um jardim, entre outros); b) úteis ou proveitosas: as que aumentam ou facilitam o uso da coisa (por exemplo: instalação de aparelhos hidráulicos modernos, construção de garagem, entre outros);
c) voluptuárias: as que não aumentam o uso habitual da coisa,
ainda que se tornem mais agradável, sejam ou não de grande
valor (por exemplo: revestimento do piso em mármore, construção
de piscina, entre outros).
...............................CONTRATO DE ADESÃO
Contrato padrão apresentado por uma das partes à outra já elaborado e impresso para assinar, não se permitindo discussão e alteração de qualquer de suas cláusulas.
..................................DANOS EMERGENTES
Constitui a perda financeira efetivamente sofrida, em razão de um
ato ilícito (despesas de reparo, etc.).
...........................................DENÚNCIA VAZIA
Rompimento de um contrato de locação feito pelo locador e
despejo do inquilino sem necessidade de apresentar motivos para
retomar o imóvel alugado. Aplica-se a contratos residenciais de
30 meses já vencidos ou descumpridos e também a locações que
tenham mais de cinco anos consecutivos. Obriga o inquilino a
desocupar o imóvel em até 30 dias.
.......................IMPOSTO DE TRANSMISSÃO
SP&A Advocacia e Consultoria Jurídica
SGAS 902, Ed. Athenas, Bl. “C”, sala 130, Brasília -DF
CEP: 70390-020 Fone: (61) 3202-7500 Fax: (61) 3202-5500
Jornalista Responsável:
FERNANDO PINTO - Registro profissional nº 5722/11/125-SP
Matrícula no Sindicato dos Jornalistas Profissionais do DF: 1.174
Editor Jurídico:
CLÁUDIO AUGUSTO SAMPAIO PINTO, OAB/DF 14.294.
Colaboradores:
Adirson Vasconcelos, Carla Emanuela Ferreira Siqueira, Leonardo
da Rocha Araújo, Rogério P. de Castro, Maurício G. Nardelli,
Pollyanna Akemi Saito, Guilherme Aires e Sibely Batista de Melo.
Projeto gráfico e Diagramação
Thiago Sarandy
Fotos:
Leonardo Prado
Tributo sobre transmissão de bens e direitos que sobre eles recaem. Pode ser:
• Imposto de transmissão causa de morte e doação: imposto estadual cobrado sobre heranças e doações de quaisquer bens ou
direitos.;
• Imposto de transmissão inter vivos: imposto municipal incidente
sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso,
de bens imóveis (por natureza ou acessão física), e de direitos
reais sobre imóveis (exceto os imóveis de garantia).
...................................LUCROS CESSANTES
Distingue os ganhos que deixaram de ser arrecadados em razão
de ato ou fato, pré-combinado, esperado, porém não cumprido
(aluguéis pelo atraso no recebimento ou na devolução do imóvel,
etc.). São os lucros que eram certos e que foram frustrados por
ato alheio ou fato de terceiro.
4
Brasília, setembro/outubro de 2007
PONTO DE VISTA
O esperado boom do mercado imobil
vai ocupar o segundo lugar na constru
Não obstante o seu extenso Curriculum Vitae, que inclui bacharelados em Direito e Administraç
frente não faz aquela pose própria das pessoas que se julgam “doutores” em alguma coisa ou “
presário Wildemir Antônio Demartini, presidente da Royal, é um homem simples que responde a t
o assunto sobre filosofia imobiliária. E como destaques do diálogo aberto que abrange Brasília, o
imobiliário brasileiro poderá tirar o País da estagnação econômica; e o DF será dentro em breve o
Entrevista exclusiva
Repórter – Quando, como e
qual foi a causa da inspiração
da criação da Royal Empreendimentos Imobiliários?
Wildemir Demartini – Vamos
voltar um pouco no tempo.
Em 1977, fui trabalhar como
Diretor Administrativo Financeiro numa grande construtora que a gente tinha aqui
em Brasília: a Coencisa, que
atuava também na área de
incorporações de imóveis.
E nas férias de um diretor
de marketing, fui designado
para substituí-lo. Gostei da
experiência e acabei me apaixonando pela área de vendas.
Nos últimos sete anos que
trabalhei na Coencisa, fiquei
cuidando do setor de comercialização e de vendas. Depois disso, resolvi continuar
no mercado, tornando-me
sócio de uma outra empresa
na área imobiliária. Em 1993,
nós criamos a Royal.
Repórter – Naquela época,
quais eram as perspectivas de
crescimento do mercado imobiliário de Brasília?
WD – Era um mercado menor
do que é hoje, porque a cidade
era bem menor, obviamente.
Mas as dificuldades eram
praticamente as mesmas, tanto no aspecto de concorrentes,
como no aspecto da falta de
terrenos para incorporação.
Repórter – Com sua esposa
Paula e dois de seus três filhos, a Daniela e o Marco
Antônio, ocupando cargos
estratégicos em sua empresa,
em qual medida contribuiu
a função familiar no lastro
e credibilidade crescente da
marca Royal?
WD – Eles são realmente o
meu braço direito. Temos aí
outro diretores, outras pessoas
competentes que compõem a
empresa. Mas a participação
da família é muito importante,
como família. E depois também pelo aspecto profissional,
já que eles estão na Royal não
porque são parentes, mas pela
competência e dedicação; isto
é, porque se prepararam.
Repórter – Sabemos que a
Royal tem investido intensamente no treinamento de seu
pessoal. Quais são os resultados e a importância dessa
norma de trabalho?
WD – A propósito, a gente criou faz alguns anos a Uniroyal,
à qual chamamos de Universidade Royal. A finalidade é
de treinar o nosso pessoal. E
a Daniela é que coordena essa
área. Ela é psicóloga e cuida
dos recursos humanos. Temos
feito vários treinamentos com
o nosso pessoal, programando
grandes encontros no transcurso do ano. A Universidade
Royal ministra de 10 a 12
módulos para os corretores.
O nosso advogado, Cláudio
Sampaio Pinto, ministra o
tema de contratos, que é muito importante na área imobiliária. Então a gente traz arquitetos e outros profissionais
liberais bem sucedidos para
que ministrem cursos de duas
ou três horas de cada matéria
a todos os corretores.
Repórter – Quer dizer: é essencial que o corretor esteja
devidamente preparado e com
aparelhagem adequada para
atuar com eficiência?
WD – Sem dúvida. Então se
leva muito a sério o treinamento. Além do que é muito
importante para o corretor ficar sabendo de tudo que acontece, não só sobre o produto
que ele vende, mas também
sobre legislação, normas, impostos de renda, isto é, uma
série de fatores. E hoje, como
tudo no mundo, o imóvel
também muda muito rapidamente. Então os argumentos
de venda também mudam. E
como o corretor recebe muitos
“não”, porque atende às vezes
100 clientes para vender um
imóvel, ele precisa estar preparado, motivado, estimula-
do, senão ele não consegue
continuar vendendo.
Repórter – Como interpreta
o atual boom imobiliário em
todo o País, principalmente
na capital de São Paulo, onde
desde de janeiro, segundo as
estatísticas, acontece o lança-
mento de um novo prédio por
dia?
WD – Esse boom já era esperado. Eu acho que nós estamos apenas começando a ver
a ponta do iceberg.
Repórter – E qual a causa ou
as causas da estagnação anterior?
WD - Acontece que desde a
Independência do Brasil, o
País não conseguiu 13 anos
consecutivos de tranqüilidade
econômica e democrática.
A gente tinha ditadura ou a
gente tinha economia ruim,
Brasília, setembro/outubro de 2007
5
liário poderá salvar o Brasil. E o DF
ução e venda de imóveis, depois de SP
ção de Empresas, somados a (nada menos) 27 Cursos de Aperfeiçoamento, o interlocutor à nossa
“intelectuais” que usam a linguagem do “economês” por puro esnobismo. Ao contrário, o emtodas as perguntas com uma facilidade e rapidez incríveis, características de quem conhece a fundo
Brasil e o mundo, ele dá duas informações alvissareiras ao repórter: o iminente boom no mercado
segundo mercado na venda e construção de imóveis, depois de SP, gerando empregos e progresso.
a a Fernando Pinto
instável. Agora, não. Desde
de 1994, quando foi lançado
o Plano Real, o Brasil está
conseguindo um período de
tranqüilidade. Apesar de alguns problemas políticos, a
democracia está funcionando
a pleno vapor. A outra circun-
Wildemir Demartini:
“ O Distrito Federal
vendeu 1 bilhão e
320 milhões de reais
em imóveis novos,
em 2006”
stância positiva é ter a inflação
baixa, o que ajuda as pessoas
a acreditarem que darão conta
de pagar o imóvel. Outro fator
favorável é o dinheiro que está
sobrando no mundo inteiro e
que está sendo mandado para
os investidores. Além disso,
por iniciativa do Banco Central, os bancos são obrigados
por lei a aplicarem no mercado imobiliário 65 por cento
da captação da Caderneta de
Poupança. Soma também
a favor o pouco volume de
cons-truções que o País tem
tido nos últimos anos, provocando um déficit de mais de 8
mi-lhões de moradias.
Repórter - Conforme o noticiário, esse ritmo acelerado
de construções na capital paulistana provocou problemas
inusitados, a exemplo da falta
de guindastes para alugar ou
vender. Em Brasília poderá
ocorrer esse mesmo impasse?
WD – Isso já está acontecendo aqui no Distrito Federal,
incluindo o aluguel de andaimes. O próprio concreto,
é preciso entrar na fila para
comprar. A programação tem
que ser feita com mais tempo.
É preciso planejar a contratação de operários, engenheiros, arquitetos, mesmo agora
quando ainda não aconteceu
o boom. O nosso boom vai
acontecer com o início das
construções no setor Noroeste, Jóquei Clube, Catetinho
e várias áreas que vão ser lançadas brevemente.
Repórter – Segundo a revista
Exame, em 2006 foram financiados no Brasil cerca de 350
mil casas ou apartamentos.
Desse total, qual a participação do Distrito Federal?
WD – Para se ter uma noção,
no ano passado São Paulo vendeu 7 bilhões e 700 milhões
de reais em imóveis novos. O
Rio de Janeiro vendeu 1 bilhão e 860 milhões. E o Distrito Federal vendeu 1 bilhão e
320 milhões. Quer dizer: nós
somos o terceiro mercado do
País. Então nós representamos
mais de 5 por cento do mercado brasileiro. E não temos
uma participação maior por
falta de terrenos disponíveis.
Mas com o lançamento das
áreas que já foram citadas, a
gente acredita que o Distrito
Federal vai ser brevemente o
segundo mercado imobiliário
de vendas do País.
Repórter – Tendo como exemplo o caso da Espanha, que em
menos de duas décadas (de
1980 a 2000), promoveu verdadeira disparada no número
de construções, transformando-se numa das principais
potências econômicas da Europa, o senhor acredita que o
atual volume de crescimento
no setor imobiliário brasileiro
venha resultar numa melhoria
sensível na economia nacional?
WD – Não há a menor dúvida de que o Brasil vai seguir
o caminho da Espanha, da
mesma forma como estamos
seguindo o caminho do México. O México tem 104 milhões de habitantes, o Brasil
tem 185 milhões. Há 10 anos
que o México vem produzindo de 600 a 700 mil imóveis
por ano. E nós talvez este ano
vamos chegar a 150 ou 200
mil imóveis. Mas o nosso
caminho é produzir pelo menos 1 milhão de imóveis por
ano nos próximos 10 anos.
Isto porque o Brasil tem um
déficit quantitativo e também
qualitativo. Por tudo isso,
o Governo Federal precisa
prestar um pouco mais de
atenção ao mercado imobiliário brasileiro.
Repórter – Estudos feitos pelo
BID e pela ONU dão conta de
que no Brasil há um déficit
habitacional de cerca de 8
milhões de moradias, em relação às famílias que ganham
até cinco salários mínimos.
Desse total, dá para fazer uma
estimativa do déficit no DF?
WD – Nós acreditamos que
tenhamos aqui no Distrito
Federal um déficit em torno
de 300 mil moradias qualitativas e quantitativas. O que
acontece é o seguinte: o DF
tem 2 milhões e 500 mil habitantes. O Plano Piloto tem
356 mil habitantes. Mas se
você for contar agora, às 11
horas da manhã, temos com
certeza cerca de 1 milhão de
habitantes circulando nessa
área, na base de população
6
Brasília, setembro/outubro de 2007
Demartini: “O DF ocupará o segundo lugar...”
flutuante. Por quê? Porque
aqui estão os empregos, os
restaurantes, as escolas, o
lago Paranoá, as universidades. Aqui é o que se pode
chamar de “ilha da fantasia”.
É evidente que o sonho dos
2 milhões e meio de brasilienses é morar no Plano
Piloto, da mesma maneira
como o sonho de quase 2
milhões que habitam o Entorno é morar dentro do Distrito Federal.
Repórter – O terceiro Feirão
da Casa Própria, organizado pela Caixa Econômica
Federal, não chegou ainda
nem na metade das cidades
brasileiras programadas para
este ano. E o total de crédito
contratado já equivale ao da
edição de 2005. Como vê
essa grande motivação na lei
de oferta e procura?
WD – Essa iniciativa da Caixa
Econômica é muito interessante, porque você coloca
num lugar só milhares de pessoas interessadas no produto.
A Royal é parceira da Caixa.
Infelizmente, o financiamento imobiliário tem sido praticado muito pouco no País,
em parte porque as pessoas
têm ainda medo de contrair
um financiamento por causa
de exemplos antigos. Mas
isto não existe mais.
Repórter - Diante dessa corrida frenética do povo ao
pote para saciar a sede, não
há o risco de gerar no Brasil crise parecida com a que
está acontecendo nos Estados Unidos?
WD – Não, absolutamente.
Aqui nós não temos esse risco. Primeiro porque o nosso
imóvel é baratíssimo. Nós não se aprova projeto imoestamos falando de imóvel biliário no Plano Piloto que
ao preço de 1 mil e 1.500 tenha o avanço de garagem
reais o metro quadrado. Um ou de varanda. Então o que
imóvel americano médio se tem extrema necessidade
custa de 6 a 10 mil dólares é a urgente elaboração de
o metro quadrado. O imóvel uma lei que venha substituir
nosso, no melhor bairro da a Lei 388.
cidade que é o Plano Piloto, Repórter – A referência
custa no máximo 5 mil reais, Investment Grade é o recoque dá 2.500 dólares por nhecimento internacional
metro quadrado.
aos países que atingem nível
Repórter – Por falar em fi- de confiabilidade econômica
nanciamento imobiliário, a em investimentos, ao qual
lei brasileira que institui a tudo leva a crer que o nosso
alienação fiduciária reduziu País deverá ser incluído por
a inadimplência em qual ou méritos próprios. Qual será
quais
propora repercussão da
ções?
obtenção do In“ Afinal, cheWD – Melhorou
vestment Grade
gou a hora e a
muito. A gente
para o mercado
vez do mercado
estava lutando
imobiliário no
imobiliário.
por essa lei há
Brasil?
E o Distrito
20 anos. Antes
WD – Vai ser
Federal será
você levava de
muito bom. Porfavorecido!”
cinco a seis anos
que já afirmamos
para retomar um
anteriormente
imóvel por inadimplência. que está sobrando dinheiro
Hoje, em seis meses se re- no mundo. A Espanha, que
solve o problema. Isso aju- foi citada nesta entrevista, já
dou muito a presença dos está pronta, já está construíinvestidores internacionais. da. E nós, brasileiros, só agoE que não existiam no Brasil ra é que estamos começando.
pela falta de garantias.
Precisa ver que o Nordeste,
Repórter – Do ponto de por exemplo, tem praias com
vista legal, quais as leis que 60 quilômetros de extensão.
considera como ingredien- E o Nordeste já começa a
tes para aquecer o mercado vender muito na Europa,
imobiliário?
porque hoje em 6 horas e
WD – O que está precisando meia se vai da Europa ao
é ser elaborada uma lei local, litoral brasileiro. Por isso,
porque foi extinta a Lei 388, muitas empresas só estão esda Câmara Legislativa do perando o sinal verde do InDF, que tratava do avanço vestment Grade para investir
de garagem e subsolo. Ela no Brasil. E obviamente que
foi extinta. E ficou acertado investindo no Brasil, vão inque se criaria uma nova lei, vestir também em Brasília.
mas até hoje não criaram. E Repórter – Algumas granenquanto ela não for criada, des empresas do ramo imo-
biliário têm expandido suas
atuações para fora de seus
Estados de origem. A Royal
pretende seguir esse caminho?
WD – Não. A gente entende
que a nossa atividade de
vender imóveis tem que ser
local. Mas a gente já participa, há 10 anos, de uma rede
imobiliária brasileira, entidade que nós criamos com
53 outros parceiros. A Royal
tem sempre realizado negócios, mas através das empresas locais. Em vez de eu ir,
por exemplo, ao Rio de Janeiro vender um imóvel para
um cliente nosso, a gente
indica o nosso parceiro lá, o
parceiro vende o imóvel e a
gente conversa depois sobre
a comissão.
Repórter – E no que diz
respeito, especificamente,
à Royal Empreendimentos
Imobiliários?
WD – A gente está muito
animado, muito motivado no
mercado. De 2006 a 2005, a
Royal teve um crescimento
de vendas de 46 por cento.
Até agosto de 2007 para
agosto de 2006, a Royal teve
um crescimento de 72 por
cento. Então o mercado imobiliário está crescendo. O
mercado em si neste ano vai
crescer de 8 a 10 por cento.
Mas a Royal deve crescer 72
por cento. No ano passado,
nós tínhamos 120 corretores.
Hoje temos 200. Não se trata
de milagre. Sem dúvida, este
é o resultado do trabalho que
a gente vem realizando junto
aos nossos incorporadores,
na base da semeadura incessante: plantando para colher
bons frutos.
Brasília, setembro/outubro de 2007
MANUAL IMOBILIÁRIO
Por Carla Siqueira
Advogada e Consultora
[email protected]
................................................
7
2) A Imobiliária pode ser responsabilizada por problemas estruturais no imóvel que for alugar ou
vender?
N
ão. A única hipótese que autorizaria a responsabilização pecuniária da Imobiliária
seria se esta, mesmo tendo conhecimento dos
problemas referentes ao imóvel, viesse a omitilos do comprador, locatário ou cessionário. Isto
porque, nos termos do art. 186 do Código Civil,
a responsabilização decorre de dolo (ilícito intencional) ou de culpa (negligência, imprudência ou
imperícia).
1) A empresa deve avisar a Receita Federal sobre todo negócio
imobiliário que realizar?
3) Existe responsabilidade da
os termos do art. 1º da Instrução Normativa SRF administradora do imóvel por
nº. 694/2006, a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) é obrigação inadimplência do locatário?
N
das empresas ou profissionais autônomos que “I - que
comercializarem imóveis que houverem construído,
loteado ou incorporado para esse fim; II - que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;
III - que realizarem sublocação de imóveis; IV - constituídas para a construção, administração, locação ou
alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos
ou sócios.”
Ou seja, construtoras, incorporadoras e imobiliárias devem declarar as supracitadas operações,
mesmo que incidentes sobre imóvel construído por um
e comercializado por outra, por exemplo.
A DIMOB deve ser apresentada até o último
dia útil do mês de fevereiro do ano subseqüente às operações. Sua entrega fora do prazo acarretará multa de
R$ 5.000,00, o mesmo acontecendo se a Receita verificar falsidade ou omissão das informações prestadas
pela Empresa. Neste último caso, a Receita pode inclusive oficiar o Órgão Policial para que apure a existência de Crime contra a Ordem Tributária.
Além disso, toda operação imobiliária acima
de R$ 100.000,00 ou que apresente indícios de constituir crime de “lavagem de dinheiro” ou de ocultação de bens, deve ser informada para o COAF
– Conselho de Controle de Atividades Financeiras,
no prazo de 24 (vinte e quatro) horas, obedecendo-se
os ditames da Resolução nº. 14/2006, editada pelo
referido Órgão Fiscalizador.
A
Imobiliária não é garantidora solidária em contrato de Administração. Salvo se houver contrato de “Aluguel Garantido”, a Imobiliária não assume
a obrigação de garantir renda mensal ao locador, não
havendo, pois, que se falar em obrigação de pagar
débitos de aluguéis e encargos de locatários inadimplentes.
Isto porque, o papel da Imobiliária, na condição de mandatária, limita-se à realização com diligência dos atos normais administrativos tais como
captação de locatários, recebimento e repasse de aluguéis, etc.
Assim, apenas é admitida a obrigação de indenizar na hipótese de prejuízo causado por comprovada desídia obrigacional. Nesse sentido, o art. 23,
incisos I, III e V da Lei do Inquilinato (nº 8.245/91),
prevê a responsabilidade do Locatário pela falta de
pagamento de aluguel e encargos sob pena de Despejo; pela restituição do imóvel no estado em que o
recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu
uso normal ou realizar as imediatas reparações dos
danos verificados no imóvel locado.
Dessa forma, caso o Locador queira receber
os débitos dos aluguéis e a Indenização pelos danos
ao imóvel locado, deverá outorgar uma procuração a
advogado com a finalidade de que este ajuíze a ação
judicial cabível em desfavor do Locatário.
8
Brasília, setembro/outubro de 2007
NOTÍCIAS DOS TRIBUNAIS
Construtoras podem ser compensadas por desgaste
com moradia em casos de rescisão de contrato
E
m casos de rescisão de contrato
de compra e venda de imóveis,
as construtoras podem pedir
um resgate a mais pela depreciação
com o uso e a ocupação das unidades
de apartamento. O Superior Tribunal
de Justiça (STJ) definiu a questão num
processo em que a construtora Sispar
Empreendimento S/A e Hausco Engenharia e Construção Ltda solicitaram um resgate a mais pelo tempo em
que dois de seus apartamentos ficaram
ocupados sem o devido pagamento das
parcelas firmadas em contrato.
No caso específico, a questão
foi definida pela Quarta Turma num
processo em que um casal de São Paulo
ingressou em juízo pedindo a rescisão
contratual por conta das elevadas parcelas dos imóveis, reajustados então
por índices do Sindicato da Cons-
trução Civil e Grandes Estruturas do
estado (Sinduscon). Consta do processo
que o casal comprou dois apartamentos
do mesmo grupo empreendedor – situados na Vila São Sebastião – em 1994,
sendo um deles alugado, e sofreu sérias
dificuldades para pagar as prestações.
Na primeira instância, o juízo
permitiu a de-volução de 10% dos valores pagos em razão do sinal e 50% em
razão dos valores já pagos, conforme
estava definido no contrato de compra
e venda. A segunda instância, no entanto, permitiu a restituição de 90% das
quantias já pagas pelos compradores.
As construtoras, então, ingressaram no
STJ contra essa decisão, pedindo uma
compensação maior pela rescisão do
contrato. Um dos argumentos era que
os imóveis ficaram ocupados por um
prazo de três anos, período em que o
JURISPRUDÊNCIA - DIREITO TRIBUTÁRIO
TRIBUTÁRIO. CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA. ARTS.
81 E 82 DO CTN. DECRETO-LEI 195/67. BASE DE CÁLCULO. VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. PRESUNÇÃO
IURIS TANTUM. ÔNUS DA PROVA. (...) 2. De acordo com
a jurisprudência desta Corte, continuam em vigor os arts. 81 e
82 do Código Tributário Nacional, bem como as disposições do
Decreto-Lei 195/67, os quais regulamentam a contribuição de
melhoria. 3. “Só depois de pronta a obra e verificada a existência da valorização imobiliária que ela provocou é que se torna
admissível a tributação por via de contribuição de melhoria”
(CARRAZZA, Roque Antonio. “Curso de Direito Constitucional Tributário”, São Paulo: Malheiros, 2006, pág. 533). 4. O
lançamento da contribuição de melhoria deve ser precedido de
processo específico, conforme descrito no art. 82 do Código
Tributário Nacional. 5. Cabe ao Poder Público apresentar os
cálculos que irão embasar a cobrança da contribuição de melhoria, concedendo, entretanto, prazo para que o contribuinte,
em caso de discordância, possa impugná-los administrativamente. Trata-se, pois, de um valor presumido, cujo cálculo está
a cargo da própria Administração. 6. O procedimento administrativo não exclui a revisão pelo Judiciário. 7. Recurso espe-
casal lucrou por não pagar aluguel e
com a renda do outro imóvel.
Segundo o entendimento da
Turma, a questão nesse processo não se
refere apenas à desistência de imóvel
comprado na planta, mas da desistência
de apartamentos já construídos e ocupados por terceiros durante considerável período de tempo. Segundo o relator, ministro Aldir Passarinho Junior,
houve uma clara depreciação do imóvel
em razão da ocupação tanto de terceiros quanto do casal. O STJ aplicou ao
caso o percentual de retenção em 25%,
como estabelece a jurisprudência da
Casa, com a possibilidade de as construtoras virem a ser ressarcidas a mais
pelo desgaste dos imóveis.
O valor calculado entre a posse
do apartamento pelo casal e a entrega
será liquidado em sentença.
Fonte: STJ.
cial desprovido. (REsp 671.560/RS, Rel. Ministra DENISE ARRUDA,
PRIMEIRA TURMA, julgado em 15.05.2007, DJ 11.06.2007 p. 265)
TRIBUTÁRIO. ISS. BASE DE CÁLCULO. VALORES
REFERENTES AOS MATERIAIS UTILIZADOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL. IMPOSSIBILIDADE DE SUBTRAÇÃO.
I - In casu, o acórdão recorrido ao analisar a lide, procedeu ao
exame da norma infraconstitucional inserta no artigo 9º, § 2º,
do Decreto-Lei nº 406/68, não havendo que se falar na análise
de matéria eminentemente constitucional. II - Consoante jurisprudência desta Corte, as empresas do ramo da construção civil
são contribuintes do ISS, pelo que não se admite subtrair da
base de cálculo do tributo o montante referente às subempreitadas e aos materiais utilizados pela construtora. Precedentes:
REsp nº 828.879/SP, Rel. Min. TEORI ALBINO ZAVASCKI,
DJ de 31/08/2006; REsp nº 779.515/MG, Rel. Min. ELIANA
CALMON, DJ de 03/08/2006; REsp nº 577.356/MG, Rel. Min.
DENISE ARRUDA, DJ de 30/05/2004; e REsp nº 328.427/
PR, Rel. Min. FRANCIULLI NETTO, DJ de 02/02/2204.
III - Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 917.751/MG,
Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, julgado em
05.06.2007, DJ 21.06.2007 p. 302)
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