Entwicklung der hypothekenzinsen - finanzierungsstrategien

NACHRICHTEN RUND UM DIE THEMEN IMMOBILIEN, VERWALTUNG UND ZINSHÄUSER | AUSGABE 03/2011 | WWW.GROTHSCHNEIDER.DE
Einzelhandelsmarkt
Hamburg-City –
Handel im Wandel –
BID Passagenviertel
Die Hamburger Innenstadt ist für
internationale Filialisten in den letzten
Jahren deutlich interessanter geworden
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6,5
10 Jahre
6,0
5 Jahre
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
Jan 1998
Jan 2000
Jan 2002
Jan 2004
Jan 2006
Jan 2008
Jan 2010
Jan 2012
Die Darstellung der Zinsentwicklung basiert auf der DGZF-Pfandbriefkurve - den Pfandbriefrenditen der Deka-Bank und der Landesbanken, hinzu kommt eine Marge von ca. 0,5-1,0%. Diese Pfandbriefe dienen der Refinanzierung von Immobiliendarlehen und
sind damit ein Indikator für die Zinsentwicklung beim Baugeld.
Stichwort: Finanzierung
Was tun, wenn der
Wohnraummieter
nicht zahlt
Zahlungsverzug des
Wohnraummieters – Abläufe und
Zeiträume bis zur Wohnungsräumung
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Entwicklung der
Hypothekenzinsen Finanzierungsstrategien
Die Hypothekenzinsen haben sich in den letzten 10-20 Jahren
tendenziell fast ohne Unterbrechung nach unten bewegt.
U
rsachen hierfür waren ein im historischen Vergleich konstantes wirtschaftliches Umfeld sowie eine zunehmend lockere Zins- und Geldpolitik der Notenbanken. Während Anfang der neunziger Jahre rund 10 Prozent! für eine Zehn-
jahresfinanzierung zu bezahlen war, waren es im Januar 2000 immer noch 6,5 Prozent.
Geänderte
Anforderung der
Dämmung der obersten Geschossdecke
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Weitere 10 Jahre später, Ende September 2011, hat sich das Zinsniveau in etwa halbiert
und liegt bei nur noch ca. 3,2 % auf einem historischen Tief. Unter Berücksichtigung
der gegenwärtigen Inflation von ca. 2,4 % ergibt sich ein „Real Zins“ von unter einem
Prozent.
Diese historisch günstigen Konditionen laden geradezu ein, sich intensiv mit dem Thema Immobilienfinanzierung zu beschäftigen. Dem längerfristig orientierten Anleger
empfehlen wir daher, sich bei anstehenden Darlehensverlängerungen ebenfalls langfristig zu finanzieren. Auch bei Darlehen, bei denen die Zinsbindung in den kommenden
3-4 Jahren auslaufen, lassen sich bereits heute über ein Forward-Darlehen oder Swapgeschäfte die niedrigen Zinsen für die Zukunft sichern. Gerne stehen wir Ihnen hierbei
beratend zur Seite.
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Stichwort: Einzelhandelsmarkt
Im Fokus
Liebe Leserinnen und Leser,
in den vergangenen Wochen hat die Schulden- und
Eurokrise für erneute Unsicherheit gesorgt. Diese
Unsicherheit hat direkten und indirekten Einfluss auf
den Immobilienmarkt. Direkt führt die Sorge vor Geldentwertung zu einem weiter ansteigenden Interesse
an Sachwerten, Gold hat neue Höchststände erreicht,
die aktuellen Wertzuwächse bei Eigentumswohnungen und Zinshäusern in Hamburg sind signifikant.
Indirekt führt der hohe Schuldenstand zu einem politisch gewollten niedrigen Zinsniveau. Davon profitiert
der Immobilienmarkt, da die Höhe des Zinses sowohl
bei selbst genutzten, als auch bei Anlageimmobilien
einer der wesentlichen laufenden Kostenfaktoren ist.
Je geringer der Zins, desto höher ist der mögliche
Kaufpreis.
Von einer Überhitzung des Marktes sind wir noch weit
entfernt, so haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in 2010
zwar um 5% erhöht, allerdings wird gerne vergessen,
dass diese Preise in der vorausgegangenen Dekade
nur unterhalb der Inflationsrate gestiegen waren. Es
besteht somit noch ein gewisser Nachholbedarf, gestützt durch gute fundamentale Daten des Immobilienmarktes.
Immobilienbesitzer werden sich über diese Entwicklung freuen. Wohnen ist und bleibt ein Grundbedürfnis
der Menschen, in Krisenzeiten wird zuerst an anderen
Stellen gespart. Ohnehin ist eine Immobilie von ihrem
ganzen Wesen her für eine längerfristige Betrachtung
geeignet. Kurzfristige Wertschwankungen verlieren
bei einem langfristigen Betrachtungszeitraum an
Bedeutung, dabei bedarf es allerdings einer fortlaufenden sorgfältigen Analyse des einzelnen Objektes
hinsichtlich Entwicklung des Umfeldes, der Bausubstanz sowie des Zuschnittes der Immobilie. Daher
möchten wir Ihnen raten, sich an Ihrer bestehenden
Immobilie zu erfreuen, gelegentlich fachmännischen
Rat einzuholen und wie in dem Artikel zur Zinsentwicklung dargestellt, das gegenwärtige Zinsenniveau
zu nutzen, um für einen langen Zeitraum eine sichere
Kalkulationsbasis zu schaffen.
Ihr Thomas Vogt und Ihr Carsten Güthe
Einzelhandelsmarkt HamburgCity – Handel im Wandel – BID
Passagenviertel
Dass die Hamburger Innenstadt insbesondere für internationale
Filialisten in den letzten Jahren und Monaten deutlich interessanter
geworden ist, belegen nicht nur die Einzelhandelsumsatzzahlen.
So liegt Hamburg mit dem zweithöchsten Einzelhandelsumsatz
knapp hinter Berlin im bundesweiten Vergleich, berichtet Daniel
Paysen, Prokurist und Einzelhandelsspezialist bei Groth &
Schneider.
N
icht zuletzt ist diese positive Entwicklung durch das erfolgreiche Instrument des „Business Improvement District“ (BID) beeinflusst. Der Business Improvement District ist ein räumlich abgegrenzter, meist inner-
städtischer Bereich, in dem die Grundeigentümer sich selbst für eine bestimmte
Zeit zur Finanzierung von Maßnahmen zur Umfeldverbesserung oder anderer gemeinsamer Interessen verpflichten. Hamburg hat als Vorreiter sehr erfolgreich
Deutschlands erstes BID am Neuen Wall eingerichtet. Zahlreiche weitere folgten
in den vergangenen Jahren.
Mit dem „BID Passagenviertel“ wird nun die Lücke zwischen dem „BID Neuer Wall“
und dem „BID Hohe Bleichen“ geschlossen. Mit der Revitalisierung der „Alten Post“
konnten Abercrombie & Fitch mit einem neuen Flagship-Store sowie Tommy Hilfiger als neue Ankermieter gewonnen werden. In den Großen Bleichen wird Zara
Home eine 2-geschossige Einzelhandelsfläche beziehen. Im „Körner-Haus“ in der
Poststraße 37 wird in Kürze Peak Performance eine Ladenfläche für Outdoorbekleidung beziehen. Der bislang größte Apple-Flagshipstore hat am Jungfernstieg 12
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(ca. 2.000 m² Verkaufsfläche über 3 Etagen) eröff-
Das „BID Passagenviertel“ plant im Einzelnen:
net. Zudem stehen Investitionen von rund € 5 Mio
• die Aufwertung des Fußgängerverkehrs durch eine
in Beleuchtung und Umgestaltung der Eingänge im
Verbreiterung und gestalterische Veränderung der
Weitere City-BIDs in
„Hanse-Viertel“ an.
Gehwegflächen durch die Verwendung eines ein-
Vorbereitung:
heitlichen Baumaterials,
BID Nikolai-Quartier,
Das „BID Passagenviertel“ umfasst die Großen
Bleichen (zwischen Jungfernstieg und Heuberg)
• eine neue Stadtmöblierung, z.B. neue Fahrradständer,
und die Poststraße (zwischen dem Bleichenfleet
• ausgewählte Serviceleistungen (wie am „BID Neu-
und der Einmündung der Gerhofstraße) sowie die
er Wall“); dazu gehören ein District-Management
Grundstücke beiderseits dieser Straßen. Das „BID
mit einem zentralen Ansprechpartner für das BID-
Passagenviertel“ grenzt unmittelbar an die BIDs
Gebiet, zusätzliche Reinigungsmaßnahmen und ein
„BID Neuer Wall“ und „BID Hohe Bleichen“.
Stellplatz- und Ladezonenmanagement.
BID Mönckebergstraße, BID St. Pauli sowie
BID Dammtorstraße
und BID Osterstraße.
Stichwort: Eigentum
Beseitigung von Eigentumsstörungen –
notfalls wird zusammengelegt!
Wird das (Wohnungs-)Eigentum gestört, so kann der Eigentümer (bzw. die WEG)
nach § 1004 BGB vom Störer die Beseitigung der Störung verlangen.
In einem Fall, den der Bundesgerichtshof (BGH) am
stück befindlichen Deckenplatte. Der Beklagte erhebt
28.01.2011 (Az.: V ZR 141/10) entschieden hat, ist die
die Einrede der Verjährung. Der BGH bestätigt, dass
Klägerin Eigentümerin eines bebauten Grundstücks,
auch Beseitigungsansprüche bei Eigentumsstörun-
welches an eine Straße mit erheblichem Gefälle an-
gen innerhalb der Regelverjährungsfrist von drei
grenzt. Die Straße wird durch eine von dem beklag-
Jahren geltend zu machen sind. Demzufolge konnte
ten Nachbareigentümer errichtete Mauer abgestützt.
die Klägerin die Beseitigung der jahrelang gedulde-
Diese Mauer ist mit einer Deckenplatte, die über das
ten Deckenplatte nicht mehr gegen den Beklagten
Grundstück der Klägerin verläuft, mit deren Wohnge-
durchsetzen. Die Beseitigungsklage wurde zu spät
bäude verbunden. Die Klägerin duldet dies, erfährt
erhoben. Allerdings bleibt der Klägerin nach Ausfüh-
aber viele Jahre später, dass durch die Deckenplat-
rung der Karlsruher Richter auch nach Verjährungs-
te erhebliche statische Kräfte auf ihr Haus geleitet
eintritt das Recht, die Störung - dann allerdings auf
werden, was dort zu Rissen führt. Sie verlangt von
eigene Kosten - selbst zu beseitigen. Denn rechtswid-
dem Beklagten die Beseitigung der auf ihrem Grund-
rige Störungen seines Eigentums muss der Grund-
Rechtsanwalt und
stückseigentümer auch nach Eintritt der Verjährung
Fachanwalt für Miet-
nicht dulden. Sind etwa auf einem Grundstück frem-
und Wohnungseigen-
de Leitungen verlegt, entsteht nach Verjährung eines
tumsrecht
Beseitigungsanspruchs kein Recht des Störers, die
Carsten Küttner,
Leitungen auf dem Grundstück zu belassen. So liegt
W.I.R Breiholdt
es auch hier. Die Klägerin ist ungeachtet der Verjäh-
Nierhaus Schmidt,
rung des Beseitigungsanspruchs berechtigt, die auf
Hamburg
ihr Grundstück ragende Deckenplatte zu entfernen.
www.wir-breiholdt.de
Wegen der damit verbundenen Folgen für die Statik
der Stützmauer muss diese Selbstvornahme aber
rechtzeitig angekündigt werden. So bestünde für den
Beklagten die Möglichkeit, für eine neue, das Eigen-
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tum der Klägerin nicht beeinträchtigende Abstützung
ten. Sollte ein Beseitigungsanspruch verjährt sein,
der Straße zu sorgen. Aus meiner Sicht als anwaltli-
wird es Wohnungseigentümergemeinschaften leich-
cher Berater ist es wegen der im Grundstücksrecht
ter fallen als einzelnen Grundstückseigentümern die
häufig erheblichen Folgen wichtig, Eigentumsstörun-
finanziellen Mittel gemeinsam aufzubringen, um eine
gen nicht zu lange „um des lieben Friedens willen“
Eigentumsstörung auf eigene Kosten zu beseitigen.
zu dulden. Vielmehr sollte zeitnah der Lauf der Ver-
Eine mögliche Selbstvornahme übt auch Druck auf
jährung gestoppt oder der Störer veranlasst werden,
den Störer aus, trotz Verjährung (lieber) selbst tätig
verbindlich auf die Einrede der Verjährung zu verzich-
zu werden.
Stichwort: RECHT
Was tun, wenn der
Wohnraummieter nicht zahlt
Zahlungsverzug des Wohnraummieters –
Abläufe und Zeiträume bis zur Wohnungsräumung.
1. Ausgangslage:
se fristgerechten Kündigung durch den Vermieter,
Der Wohnraummieter zahlt nicht oder nicht vollstän-
gleichzeitig wird Widerspruch gegen die Fortsetzung
dig. Außergerichtliche Mahnungen haben nicht den
des Mietverhältnisses zum Ausschluss von § 545 BGB
gewünschten Erfolg. Das Mietverhältnis soll daher
eingelegt, der ggf. zu einer stillschweigenden Verlän-
möglichst fristlos beendet werden. Nach den gesetz-
gerung des Mietverhältnisses führen kann; Einräu-
lichen Grundlagen wird regelmäßig eine von drei Al-
mung einer Frist zum Auszug von ca. 10 Tagen für den
ternativen benötigt:
Mieter. Im Anschluss nach fruchtlosem Fristablauf
und bei weiterhin ausbleibender Zahlung Einleitung
a) Der Mieter befindet sich an zwei aufeinander fol-
einer anwaltlichen Räumungs- und Zahlungsklage.
genden Terminen mit der Entrichtung der Mieten
vollständig in Verzug.
3. Reaktionen des Gerichts:
Das Gericht kann nach Eingang einer Räumungskla-
b) Der Mieter befindet sich für zwei (jedenfalls nach
ge wie folgt reagieren.
Auffassung des BGH direkt) aufeinander folgende
Fälligkeitstermine mit einem Betrag in Verzug, der
a) Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens: Vorteil
eine Miete übersteigt.
für den Vermieter: Er erhält relativ zügig, meist innerhalb eines Monats ein Versäumnisurteil auf Räumung
c) Oder der Mieter ist mit einem Betrag in Verzug, der
und Zahlung, dass dann entsprechend vollstreckt
zwei Monatsmieten oder mehr beträgt, egal, in wel-
werden kann.
chem Zeitraum er diesen Rückstand „erreicht“ hat.
Nur die letztere Alternative deckt die geringfügigere,
Nachteil für den Vermieter: Durch Einlegung einer
lediglich teilweise Nichtzahlung ab. Leicht nachvoll-
einfachen sog. Verteidigungsanzeige kann der Mieter
ziehbar kann in den Fällen nur teilweiser Nichtzah-
sich Zeit verschaffen.
lung ein erheblicher, ggf. monatelanger Zeitraum
vergehen, bevor überhaupt zur Kündigung „gegriffen“
b) Oder das Gericht bestimmt einen sog. frühen ers-
werden kann.
ten Termin, wobei „früh“ nicht unbedingt zeitlich gesehen werden kann bzw. ein sehr relativer Begriff ist.
2. Vorgehen:
Nachteil für den Vermieter: Der „frühe“ erste Termin
Sodann erfolgt beim Vorliegen mindestens einer die-
wird von den Amtsgerichten regelmäßig erst nach
ser Alternativen Ausspruch der fristlosen, hilfswei-
Ablauf von 2 Monaten anberaumt, da faktisch die
Gunnar Schley
Fachanwalt für Mietund Wohnungseigentumsrecht
KGS Rechtsanwälte
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sog. „Schonfrist“ abgewartet wird. Die Zahlung oder
geltend machen – ob berechtigt oder unberechtigt er-
Kostenübernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle
weist sich dann erst mit zunehmender Prozessdauer.
führt binnen zweier Monate nach Zustellung der Räumungsklage – der Schonfrist also - zum Wegfall der
5. Vollstreckung:
Wirksamkeit der Kündigung, es sei denn, der Mieter
Mittlerweile sind regelmäßig 4 – 5 Monate der Nicht-
ist innerhalb von 24 Monaten „Wiederholungstäter“,
zahlung aufgelaufen. Nach Erlangung von Vollstre-
hat also bereits in der jüngeren Vergangenheit eine
ckungsklausel und Zustellungsvermerk auf dem
Räumung auf
entsprechende Kündigung gegen sich erhalten.
Urteil geht es dann in die Vollstreckung; dort warten
„eigene Faust“
die nächsten unangenehmen Überraschungen auf
ist schlicht
4. Reaktionen des Mieters:
die Vermieterseite. Einerseits wird regelmäßig ein
unzulässig
a) Der Mieter reagiert nach Zustellung einer Räu-
Räumungskostenvorschuss in Höhe von mindestens
mungsklage und tatsächlich bestehendem Zahlungs-
2.500,-- € angefordert. Andererseits umfasst der Vor-
rückstand häufig gar nicht; diese Alternative führt
lauf bis zur tatsächlichen Räumung regelmäßig wei-
regelmäßig zu einem Versäumnisurteil.
tere 6 – 8, teilweise 12 Wochen. Eine Räumung auf
„eigene Faust“ aber ist schlicht unzulässig und daher
b) Der Mieter zahlt bzw. „lässt zahlen“; ggf. sucht er
u.a. mit einem hohen Haftungsrisiko versehen. Auch
hierfür eine öffentliche Stelle auf (Amt für Wohnungs-
die Versuche, mit einer „Hamburger Räumung“ (der
sicherung u.a.). Die Zahlung oder Kostenübernah-
Gerichtsvollzieher übernimmt lediglich die Schlüssel,
meerklärung einer öffentlichen Stelle führt binnen
der Mieter erhält die Gelegenheit, selbst zu räumen)
zweier Monate nach Zustellung der Räumungsklage
oder mit einer Räumung nach dem „Berliner Modell“
(sog. „Schonfrist“) zum Wegfall der Wirksamkeit der
(der Vermieter macht an allen pfändbaren Gegen-
Kündigung, es sei denn, der Mieter ist innerhalb von
ständen in der Wohnung das Vermieterpfandrecht
24 Monaten „Wiederholungstäter“, hat also bereits in
geltend, hat dann aber das Verwertungs- und das
der jüngeren Vergangenheit eine entsprechende Kün-
Haftungsrisiko zu tragen) die Kosten zu begrenzen,
digung gegen sich erhalten. Fällt die Wirksamkeit der
hilft oft genug nicht weiter.
Kündigung weg, ist das Verfahren erledigt; der Mieter trägt allerdings die Kosten, die gegen ihn bei re-
6. Ergebnis:
gelmäßig bescheidener Liquidität vollstreckt werden
Nachdem die fristlose Kündigung auf den Weg gebracht
müssen.
ist (regelmäßig zwei Monate ohne Zahlung verstrichen)
kommen durch die Verfahrensabläufe und Vorlaufzei-
c) Der Mieter nimmt den Rechtsstreit auf, z.B. über
ten im Schnitt „unproblematisch“ weitere 5-6 Monate
die nachgeschobene Diskussion behaupteter Mängel
zusammen. Zusammen mit den Kosten des Gerichts-
im Objekt. Tatsächlich darf der Mieter auch erstmalig
und den Kosten des Räumungsverfahrens entstehen
im Prozess eine vielfältige Anzahl von Gegenrechten
regelmäßig Kosten in Höhe von 5 T € und mehr, wenn
Jeweils so schnell
wie möglich die
Räumungskündigung
und nachfolgend das
Räumungsverfahren
betreiben – trotz der
damit verbunden
Kosten
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eine noch gefüllte (oft genug: vermüllte) Wohnung ge-
das Räumungsverfahren zu betreiben – trotz der damit
räumt werden muss. Hinzu tritt der Mietausfall, der
verbunden Kosten. Damit wird entweder wenigstens
häufig später nur langwierig – wenn überhaupt – zu-
der Mietausfall auf das Mindestmaß begrenzt, oder der
sammen mit den Kosten vollstreckt werden kann.
Mieter bezahlt bzw. „lässt bezahlen“. Abwarten nach
dem Prinzip Hoffnung (auf Zahlung) hingegen führt re-
Das Fazit muss aber dennoch sein: Jeweils so schnell
gelmäßig zu noch höheren Ausfällen.
wie möglich die Räumungskündigung und nachfolgend
Stichwort: EnEv 2009
Geänderte Anforderung der Dämmung
der obersten Geschossdecke
Neue Auslegungsrichtlinie zur EnEV 2009 bringt deutliche Entspannung.
A
ufgrund der hohen Anzahl von Unwirtschaft-
sen, gemäß dieser Auslegungsrichtlinie die Min-
lichkeiten, hinsichtlich der nachträglichen
destanforderungen erfüllen und somit nicht nach-
Dämmungen der obersten Geschossde-
träglich gedämmt werden müssen.
cke, hat jetzt die zuständige Behörde, die für die
Im Umkehrschluss heißt dies, dass lediglich Gebäu-
Auslegungsfragen der Energieeinsparverordnung
de, die vor 1969 errichtet wurden und eine massive
2009(EnEV) zuständig ist, eine neue Richtlinie er-
Decke haben, näher untersucht und ggf. gedämmt
stellt, welche für deutliche Entspannung sorgt.
werden müssen. Es gilt dann nachzuweisen, dass
der Mindestwärmeschutz gem. DIN erfüllt wird. Aber
Stefan Pilsinger
Ab sofort kann auf eine nachträgliche Dämmung
auch hier muss die Wirtschaftlichkeit eingehalten
Dipl.-Ing. Architekt
verzichtet werden, wenn die oberste Geschossdecke
werden, d.h. die aufgewendeten Investitionskosten
MAS
dem Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2003-
einer nachträglichen Dämmung müssen innerhalb
07 entspricht. Das bedeutet in der Praxis, dass alle
von 10 Jahren durch die Energiekosteneinsparung
Deckenkonstruktionen, welche seit 1969 errichtet
erwirtschaftet werden. Bei Unwirtschaftlichkeit darf
wurden sowie Holzbalkendecken aller Altersklas-
auf die Dämmung verzichtet werden.
Ab sofort kann
vielfach auf eine
nachträgliche
Dämmung verzichtet
werden
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Durch diese neue Auslegung der EnEV 2009 kann
Das bedeutet aber nicht, dass sich Wärmedäm-
daher jetzt von vornherein der Großteil des Gebäu-
mung von Gebäuden grundsätzlich nicht rechnet.
debestandes von der Nachrüstverpflichtung aus-
Vielmehr sollte eine energetische Sanierung immer
genommen werden. Der Gesetzgeber hat erkannt,
sinnvoll auf die spezifische Gebäudesituation ab-
dass die Einsparungen zu gering sind und im deutli-
gestimmt werden, um den besten Kosten/Nutzen-
chen Missverhältnis zur Investition stehen.
Effekt zu erzielen.
Stichwort: Sanierung
Energetische Sanierung –
eine 2. Chance für das Gebäude
Straßenzüge aus rotem Backstein – was in den 1930er Jahren von den Städteplanern
gewollt und mit Liebe zu gestalterischen Details (z. B. in der Jarrestadt, zwischen
Wiesendamm und Jarrestraße) umgesetzt wurde – wichen in den Zeiten des
Wiederaufbaus in den 1950er und 60er Jahren dem Zweckbau.
Auf die optische Aufwertung der Gebäude wurde
grundlegend erst mit der Ölkrise Mitte der 1970er
In den 50er und
aus Zeit- und Kostengründen zumeist verzichtet.
und dem Inkrafttreten der 1. Wärmeschutzverord-
60er Jahren wurde
Ziel war schließlich, schnell günstigen Wohnraum
nung im Jahr 1977. Da wundert es nicht, dass auch
nicht nur an gestal-
zu schaffen. Heute bieten daher viele dieser Nach-
die Mieter eher Baujahre vor 1945 oder nach 1976
terischen Elemen-
kriegsbauten im Vergleich einen eher tristen An-
bevorzugen. Doch dies muss nicht das Aus oder den
ten gespart
blick. Doch nicht nur an gestalterischen Elementen
wirtschaftlichen Abstieg für Gebäude dieser Baual-
wurde in den 50er und 60er Jahren gespart. Auch
tersklasse bedeuten. Die energetische Sanierung
die Wärmedämmung der Gebäude spielte eine zu-
der Gebäudehülle bietet heute zahlreiche Möglich-
meist nur untergeordnete Rolle. Dies änderte sich
keiten zur optischen und wirtschaftlichen Aufwer-
Beispiel aus unserer Verwaltung: Hirschgraben 17/Papenstr. 47
vorher
nachher
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Beispiel aus unserer Verwaltung:
Jürgensallee 132
tung der Außenhülle. So lassen sich die Fassaden
im Zuge der Wärmedämmung durch das Einbringen
von alternativen Materialien (z.B. Putz, Klinker)und
durch farbliche Akzente ohne großen Aufwand auflockern und aufwerten.
Eine weitere Möglichkeit ist die Installation von Vorhangfassaden, um einzelne Bereiche der Fassade
zu betonen und hervorzuheben.
Da die energetische Sanierung eine bauliche Maß-
Energetische
nahme im Sinne des § 559 BGB darstellt, welche
Sanierung steigert
den Vermieter zur Erhebung eines Wertverbesse-
vorher
rungszuschlages in Höhe von jährlich 11% der auf
häufig auch optisch
die Attraktivität der
Gebäude
die Modernisierung entfallenden Kosten berechtigen, lassen sich diese Maßnahmen heute oftmals
realisieren, ohne den Cash Flow des Gebäudes zu
reduzieren. Dies nicht zuletzt auch auf Grund der
derzeit günstigen Finanzierungsangebote durch die
staatliche Förderbank KfW, welche derartige Sanierungen derzeit mit Effektiv-Zinssätzen ab 1,00 %
(!) finanziert und fördert. Hinzu kommen – je nach
Umfang der Sanierungsmaßnahmen – Tilgungszuschüsse und, in Hamburg, Zuschüsse seitens der
Wohnungsbaukreditanstalt. Gerne stehen wir Ihnen
hierbei beratend zur Seite.
nachher
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Persönlich haftende
Gesellschafter:
Dipl.-Kfm. Thomas Vogt
Dipl.-Kfm. Carsten Güthe
Tochtergesellschaften:
Werner Groth KG
Johann Schneider GmbH & Co.
H.-W. Lauenstein GmbH & Co.
Adomus Immobilien GmbH
H.-J. Schmeer jun. Immobilien GmbH