Mieterhöhung: So gehen Sie Schritt für Schritt vor

Mieterhöhung: So gehen Sie Schritt für
Schritt vor
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Mehr Miete – ja das wäre schön. Allerdings: Schreiben Sie jetzt Ihrem Mieter
einfach nur ein Brieflein, indem Sie mehr Miete fordern, könnte das zwar erfolgreich
sein – rechtlich korrekt ist es aber nur, wenn der Mieter zustimmt oder Ihr
Mieterhöhungsschreiben gleich den Formalien der § 558 ff BGB entspricht.
Autor: Heidi Schnurr
Worum geht es?
Wie Sie Ihre Miete erhöhen können.
Antwortet Ihr Mieter nicht, auf Ihr freundliches Mieterhöhungsschreiben und überweist er
Ihnen auch nicht freiwillig gleich die gewünschte höhere Miete, bleibt Ihnen nur das förmliche
Mieterhöhungsverfahren nach § 558 ff. BGB.
Mehr Miete - und das ohne Zusatz im Mietvertrag!
Das verhilft Ihnen selbst dann zur ortsüblichen Miete, wenn Sie dazu nichts im Mietvertrag
geregelt haben. Wer dagegen schon im Mietvertrag eine Staffelmiete oder eine Indexmiete
vereinbart hat, kann nicht noch zusätzlich vom gesetzlichen Mieterhöhungsrecht nach § 558
ff. BGB Gebrauch machen.
Wichtig: Auf das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach § 558 ff. BGB können
sich nur als Wohnungsvermieter berufen. Gewerberaumvermietern steht diese
Mieterhöhungsmöglichkeit nicht zu.
Sofern Sie also Wohnungsvermieter sind und Ihr Mieter nicht ohnehin schon die ortsübliche
Miete zahlt, kann´s losgehen:
Haben Sie und Ihr Mieter eine (sehr seltene!) Festmiete, eine Staffelmiete oder eine
Indexmiete vereinbart?
Fest-, Index-, Staffelmiete: Was sagt Ihr Mietvertrag?
Falls „Ja“: Dann müssen Sie bei einer Festmiete oder Staffelmiete warten, bis der
vereinbarte Zeitraum beendet ist. Erst danach ist eine Mieterhöhung möglich. Für die
Indexmiete gilt: Falls die nicht befristet ist, bleibt es bei diesem Mieterhöhungsrecht.
Während eine Fest-, Index- oder Staffelmiete läuft, ist eine Mieterhöhung auf die
Vergleichsmiete nicht möglich. Sie sind vielmehr an die im Mietvertrag festgelegte Festmiete
bzw. Mietstaffeln gebunden.
Welche Unterlagen Sie für Ihre Mieterhöhung benötigen
Für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (= § 558 ff. BGB) brauchen Sie
ein Begründungsmittel. Der Mietspiegel ist eins von vier Begründungsmittel, die im Gesetz
stehen.
Wo Sie einen Mietspiegel herbekommen
Den Mietspiegel für Ihre Gemeinde oder Stadt erhalten Sie bei den örtlichen Haus- und
Grundbesitzervereinen oder Ihrer Gemeinde bzw. Stadt. Aus den darin angegebenen Mieten
können Sie die durchschnittliche Miete vor Ort leicht herausfinden.
Existiert in Ihrer Gemeinde oder Stadt sogar ein qualifizierter Mietspiegel, müssen Sie den
zur Begründung Ihres Mieterhöhungsverlangens heranziehen.
Kein Mietspiegel? Nennen Sie Vergleichswohnungen
Sie können Ihre Mieterhöhung statt mit einem Mietspiegel auch mit (mindestens!) drei
Vergleichswohnungen begründen.
Prüfen Sie dabei, ob die genannten Wohnungen auch wirklich mit Ihrem Objekt vergleichbar
sind und nicht wegen einzelner abweichender Merkmale sofort vom Mieter angefochten
werden können.
Sachverständigengutachten: Hilfreich, aber teuer
Sie können Ihre Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch mit einem
Sachverständigengutachten begründen. Das sollten Sie dann aber schon in Auftrag geben,
bevor Sie Ihrem Mieter die Mieterhöhung schicken.
Kappungsgrenze: Maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren
Bedenken Sie schon im Vorfeld, dass Sie sich an die Kappungsgrenze halten müssen. Das
bedeutet: Sie dürfen Ihren Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % erhöhen. In
einem wohnungsknappen Gebiet sind es sogar nur 15 % innerhalb von 3 Jahren.
Welche Gebiete bzw. Stadteile darunter fallen, sollten Sie gerade in Großstädten bei Ihrer
Gemeinde erfragen. In Berlin, München und Hamburg gilt die 15 % bereits.
Liegt Ihre letzte Mieterhöhung länger als 3 Jahre zurück, müssen Sie sich darum keine
Sorgen machen! Dann können Sie jetzt nur noch überlegen, ob Sie gleich „in die vollen
gehen“ und auf einen Schlag die Miete um 20% bzw. 15 % erhöhen.
Ganz oder häppchenweise: Sie haben die Wahl!
Falls Sie erst kürzlich bereits Ihre Miete z.B. um 10 % erhöht haben und jetzt „nachlegen“
wollen: Beachten Sie bitte die Jahressperrfrist. Das bedeutet: Zwischen Ihrer letzten
Mieterhöhung bzw. dem Einzug des Mieters in die Wohnung müssen mindestens 12 Monate
vergangen sein.
Andernfalls ist Ihre Mieterhöhung unzulässig.
An wen Sie Ihrer Mieterhöhung adressieren
Schreiben Sie alle Mieter, die im Mietvertrag eingetragen sind, in das Adressfeld Ihrer
Mieterhöhung.
Haben Sie Ihre Wohnung gerade erst neu erworben oder geerbt, sollten Sie vor dem
Losschicken Ihrer Mieterhöhung nochmal einen Blick ins Grundbuch werfen: Sind Sie bereits
dort als Eigentümer eingetragen bzw. besitzen Sie bereits einen Erbschein?
Erhöhen für einen anderen: Vollmacht mitschicken!
Überlassen Sie die Mieterhöhung Ihrem Anwalt oder Hausverwalter oder übernehmen Sie
als Hausverwalter diese Aufgabe für einen Wohnungseigentümer, gilt: Fügen Sie Ihrem
Mieterhöhungsschreiben unbedingt eine entsprechende Vollmacht im Original bei.
Mieterhöhung: Die richtige Wohnfläche ist ein Muss
Lieber etwas zu groß als zu klein. So lautet die Faustregel für Ihr Mieterhöhungsschreiben.
Überprüfen Sie deswegen zur Sicherheit nochmals die Wohnungsgröße.
Sollte sich hier zu Ihren Ungunsten ein Fehler eingeschlichen haben (weil Sie z.B. die
Wohnungsgröße zu klein angegeben haben), können Sie die Quadratmeterzahl nicht
nachträglich nach oben anpassen.
Andererseits gilt: Haben Sie die Wohnungsgröße größer angegeben als sie tatsächlich ist,
kann Ihr Mieter ab einer Abweichung von 10 % auf die wahre Wohnungsgröße bestehen.
Vor dem Losschicken: Alle Unterlagen vollständig?
Ganz gleich, auf welches Begründungsmittel Sie sich bei Ihrer Mieterhöhung berufen:
Fügen Sie die dazugehörigen Unterlagen (Kopie des einschlägigen Mietspiegelrasters,
Liste der Vergleichswohnungen oder das Sachverständigengutachten) Ihrem
Mieterhöhungsschreiben bei.
Überprüfen Sie, ob diese vollständig und vor allem selbsterklärend sind.
Nach dem Losschicken: Bis wann der Mieter reagieren
muss
Der Mieter muss einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmen. Dafür
hat er nur 2 Monate (gerechnet ab dem Zugang Ihres Mieterhöhungsschreibens) Zeit. Hören
Sie nichts von Ihrem Mieter – was öfters mal vorkommt – tritt Ihre Mieterhöhung nicht in
Kraft, es sei denn Sie klagen die Zustimmung Ihres Mieters zur Mieterhöhung ein. Klagen
Sie nicht innerhalb von 6 Monaten, „verfällt“ diese Mieterhöhung.
Stimmt Ihr Mieter zu, muss Ihr Mieter vom Beginn des 3. Monats an, der auf den Zugang der
Erklärung folgt, die erhöhte Miete zahlen. Erhält Ihr Mieter also irgendwann zwischen dem
1.4. und dem 30.4. Ihr Mieterhöhungsschreiben, muss er ab dem 1.7. mehr Miete zahlen.
meineimmobilie.de-Tipp
Es gibt mehrere Wege zu mehr Miete. Wer nicht bereits in seinem Mietvertrag eine Staffeloder Indemiete vereinbart hat, kann sich auf sein gesetzliches Mieterhöhungsrecht berufen.
Noch einfacher geht es mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung.Allerdings: Dabei können
Sie den Mieter nicht zur Unterschrift zwingen! Einen Versuch ist sie dennoch wert.