„Im Dienste des Mieters: Die HOWOGE macht Wohnen zum Erlebnis.“

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Vermietung
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MIKsolution+
„Im Dienste des Mieters: Die HOWOGE
macht Wohnen zum Erlebnis.“
Während anderswo die Plattenbauten verfallen und auf den Abriss warten, hat die
HOWOGE ein umfangreiches Sanierungskonzept umgesetzt – bereits jetzt sind knapp
43.000 Wohnungen komplett saniert.
Berlin ist für viele eine Reise wert, doch wer ständig
in der Stadt lebt, stellt andere Ansprüche an sein
Wohnumfeld. Die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft
mbH, Immobiliendienstleister für die Vermietung und
Bewirtschaftung von
fast 50.000 Wohnungen im Berliner
Osten, bietet ihren
Mietern deutlich
mehr als ein Dach
über dem Kopf. Und
der Erfolg gibt ihr
Recht: Während
andere Unternehmen
derzeit mit hohen
Leerständen kämpfen, sind die Wohnungen der HOWOGE
trotz höherer Preise
sehr gefragt. Der
Erfolg kommt nicht von ungefähr. Das Unternehmen hat
sich in den letzten Jahren einem grundlegenden Strukturwandel unterzogen. Wichtige Komponente dabei:
Die Einführung eines MIS (Management Informations
System) von MIK.
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Der Wohnungsmarkt verhält sich wie ein Pendel, das hin
und her schwingt und dabei von einem Extrem ins andere
fällt. Gibt es zu wenig Wohnungen, tun die Mieter alles,
um eine Bleibe zu finden, ist das Angebot groß, ist nichts
gut genug. In Berlin, wo nach der Wende und vor allem
nach der Wandlung zur Bundeshauptstadt ein Bauboom
ohnegleichen einsetzte, herrscht seit 1997 ein Wohnungsüberangebot – hohe Leerstände und fallende Preise sind
die natürliche Folge dieser Entwicklung.
Nicht jedoch für die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH. Und das, obwohl die meisten Wohnungen der
HOWOGE nicht in exponierter Lage liegen. Der Großteil der
rund 48.000 Wohnungen im Berliner Stadtbezirk Lichtenberg ist in Plattenbauweise errichtet, was anderswo die
Mieter scharenweise in die Flucht treibt. Doch während der
allgemeine Leerstand in Berlin derzeit bei über 6% liegt,
sind es bei der HOWOGE in den sanierten Beständen nur
knapp über 3% – rund 1% mehr als durch die normale Fluktuation bedingt. Und das, obwohl die Wohnungen der
HOWOGE nicht zu den Billigsten gehören – das durchschnittliche Preisniveau liegt deutlich über dem Standard.
Verkehrte Welt?
…mehr als gewohnt
Für Steffen Tersch, Leiter Betriebswirtschaft und Controlling
bei der HOWOGE, ist der Erfolg der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, der die Wettbewerber gleichwohl neugierig wie neidisch macht, kein Wunder, sondern das Ergebnis einer langfristig ausgerichteten und ganz offensichtlich
sehr erfolgreichen Unternehmenspolitik. »Unsere Mieter fühlen sich wohl«, so seine Feststellung. »Denn wir bieten ihnen
nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern ein Heim, in dem
sich gut leben lässt. Und das wird sehr hoch geschätzt.«
Während anderswo die Plattenbauten verfallen und auf
den Abriss warten, hat die HOWOGE ein umfangreiches
Sanierungskonzept umgesetzt – bereits jetzt sind knapp
43.000 Wohnungen komplettsaniert. Neue Sanitäreinrichtungen, neue Bäder und Küchen, neue Fenster, Wärmedämmung, Heizung, Fassadenverschönerung: Bei der Instandsetzung und Modernisierung wird ganze Arbeit geleistet.
Aber nicht nur das: Die Mieter sind aktiv in die Gestaltung
der Ergebnisse einbezogen.
»Jeder Mieter hat andere Bedürfnisse, deshalb bieten
wir neben dem ohnehin schon hohen Standard eine Reihe
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Das Sanierungskonzept beschränkt sich nicht nur auf die
Wohnungen, sondern schließt das gesamte Wohnumfeld mit ein.
von Optionen, aus denen sich jeder das Passende aussuchen kann«, erläutert Steffen Tersch das Sanierungskonzept. Die Sanierung beschränkt sich nicht nur auf die Wohnung, sondern schließt das gesamte Wohnumfeld mit ein.
So erfolgt auch die Gestaltung der Außenflächen und Höfe
nach den Erkenntnissen aus den regelmäßig durchgeführten
Umfragen bei den Mietern, die so mitentscheiden, in welcher Umgebung sie wohnen. Damit schaffen sie sich ihr
eigenes Wohnumfeld – und fühlen sich dementsprechend
wohl.
Vom Verwalter
zum Dienstleister
Die HOWOGE versteht sich auch nicht als Verwalter von
Wohnraum, sondern als Dienstleister. Sechs Kundenzentren
stehen den Mietern kieznah als Anlaufpunkte zur Verfügung.
Die HOWOGE bietet Dienstleistungen bis hin zur Vermittlung
von Umzügen, unterstützt bei rechtlichen und organisatorischen Problemen. Weitere Pluspunkte sind die besonderen
Angebote, die den Mietern regelmäßig unterbreitet werden.
Die HOWOGE handelt mit anderen Unternehmen Rahmenverträge aus und ermöglicht ihren Mietern die Nutzung besonderer Rabatte – von verbilligten Kino- oder Tierparkbesuchen
bis zu Preisvorteilen in Einrichtungshäusern.
Noch mehr Service rund ums Wohnen bietet die
HOWOGE auch durch die Einführung von Concierges –
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keine Hausmeister, sondern wie
HOWOGE Wohnungsbauin Frankreich üblich Ansprechgesellschaft mbH
partner im Eingangsbereich, die
1990 gegründet, betreut die HOWOGE
neben einem freundlichen WillWohnungsbaugesellschaft mbH mit
kommensgruß auch bei den kleiinsgesamt rund 550 Mitarbeitern
nen Problemen des Alltags mit
knapp 48.000 überwiegend sanierte
Rat und Tat zur Seite stehen.
Wohnungen im Berliner Bezirk Lich»Aus den regelmäßig durchgetenberg. Die HOWOGE sieht sich
führten Mieterbefragungen wisdabei aber nicht als reines Verwalsen wir, dass die Mieter mit dietungsunternehmen, sondern als
ser Betreuung und der erhöhten
Dienstleister, der seinen Kunden ein
Sicherheit sehr zufrieden sind«,
Optimum an Betreuung zukommen
weiß Steffen Tersch.
lässt. Die Ergebnisse sprechen für
Doch Wettbewerber, die
sich: Während es in Berlin derzeit
einen Teil dieser Maßnahmen
einen Leerstand an Wohnungen von
kopieren, werden sich schwer
rund 6 % gibt, verzeichnet die
tun, damit den gleichen Erfolg
HOWOGE gerade mal 3 % Leerstand
wie die HOWOGE zu erzielen.
innerhalb der sanierten Bestände.
Denn die sichtbaren Vorteile für
Und in Mieterbefragungen drückt
den Mieter sind nur die Spitze
sich die Zufriedenheit der Mieter
des Eisbergs – die HOWOGE hat
sehr deutlich aus. Weitere Informasich seit dem Ende der 90er
tionen über HOWOGE sind im InterJahre einem grundlegenden
net unter www.howoge.de verfügbar.
Wandel unterzogen.
»Dienstleistung darf kein
Lippenbekenntnis sein, sie ist eine Philosophie, die täglich
gelebt werden muss«, so Steffen Tersch. »Das erfordert ein
hohes Maß an Eigenverantwortung und vor allem an Transparenz. Und die haben wir geschaffen.«
Lösung nicht nur für
das Management
Als die HOWOGE Anfang der 90er Jahre entstand, war sie
rechtlicher Nachfolger einer reinen Verwaltungseinheit aus
DDR-Zeiten. Die von ihr betreuten Wohnungen gehörten
dem Staat und gingen in den Besitz des Landes Berlin über,
das auch zu 100% Eigentümerin der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH ist. Um die HOWOGE mit mehr Kompetenz auszustatten, wurden ihr die Wohnungen als Eigentum übertragen – mit den Vorgaben aus dem Altschuldenhilfegesetz, rund 15% davon zu privatisieren und die anderen 85% von Grund auf instand zu setzen und zu modernisieren.
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Ende der 90er erfolgte der Zusammenschluss mit der
WBL, einer anderen städtischen Wohnungsbaugesellschaft,
die Mietwohnungen im Bezirk Lichtenberg betreute. Doch
dieses Wachstum stellte das junge Unternehmen vor große
Herausforderungen. »Wir hatten einen Punkt erreicht, an
dem es schwer wurde, den Überblick zu behalten«, gesteht
Steffen Tersch. »Wir brauchten neue Strukturen, die einheitliche Definition unserer Geschäftsprozesse und vor
allem: Mehr Transparenz.«
In einer umfangreichen Umstrukturierung wurde aus
der HOWOGE ein Konzern mit den beiden Besitzgesellschaften HOWOGE und WBL sowie fünf weitestgehend
eigenständig operierenden Tochtergesellschaften. Gesteuert wird das Unternehmen über eine Konzernzentrale, die
wie bei einer Holding vor allem für übergeordnete und strategische Aufgaben zuständig ist. Innerhalb dieser Struktur
wurden klar definierte Prozesse eingeführt, die eine einheitliche Abarbeitung der Aufgaben ermöglichen.
Um den Informations- und Steuerungsbedürfnissen
innerhalb dieser neuen Unternehmensstruktur zu genügen,
wurde der Einsatz eines MIS (Management Informations
System) geplant. »Wir führten
eine umfassende Marktuntersuchung durch. Bei elf ins Auge
gefassten Anbietern entschieden
wir, sechs von ihnen einen ausführlichen Anforderungskatalog
zu zusenden«, beschreibt Matthias Lahne, Controller und Projektleiter für die Einführung des
»In einem schwierigen wirtschaftMIS, den Auswahlprozess.
lichen Umfeld ist Transparenz eine
»Nach Auswertung der Unterlader wichtigsten Voraussetzungen
gen luden wir drei Anbieter zur
für den Erfolg. Mit dem MIS von
Präsentation ein.«
MIK haben wir einen großen
MIK konnte diesen EntscheiSchritt in diese Richtung getan.«
dungsprozess für sich gewinnen
Steffen Tersch (rechts) und Matthias
– wie Matthias Lahne feststellt,
Lahne (links).
mit deutlichem Abstand. »Wir
wollten eine OLAP-Lösung, die
vor allem im betriebswirtschaftlichen Bereich sehr stark ist,
zusätzlich sollte die Lösung sehr flexibel und einfach zu
bedienen sein«, schildert Matthias Lahne die Präferenzen
der HOWOGE. »Und der Anbieter sollte bereits Erfahrungen
im Bereich der Wohnungswirtschaft haben, wir wollten
nicht Grundlegendes erklären müssen. Diese Voraussetzungen waren bei MIK gegeben.«
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Umfassende
Neustrukturierung
Im Frühjahr 2002 wurde der Vertrag mit MIK abgeschlossen, seit Januar 2003 wird die Lösung produktiv eingesetzt.
Die relativ lange Einführungsphase erklärt sich durch das
gründliche Vorgehen der HOWOGE. »Wie bei den meisten
Unternehmen kämpften auch wir mit gewachsenen Systemen«, erläutert Matthias Lahne. »Deshalb wollten wir
zunächst unser Datenmaterial in saubere Strukturen bringen, Redundanzen vermeiden und damit die Voraussetzungen für eine optimale Auswertung schaffen.«
Die Zielsetzung selbst war von Anfang an klar: Das
MIS sollte als zentrale Datenbank eine einheitliche Datenquelle für das Berichts- und Planungswesen im Konzern
bereitstellen, für das Management, aber auch für Benutzer
in unterschiedlichen Abteilungen aktuelle Berichte liefern,
Planungsprozesse automatisieren sowie graphische wie
tabellarische Online-Analysen ermöglichen, die über MSOffice genutzt werden können.
Angesiedelt war das Projekt von Anfang an im Controlling, was besondere Anforderungen mit sich brachte. »Ein
Controller ist kein Programmierer«, so Matthias Lahne,
»deshalb war es für uns sehr wichtig, dass sich MIK-OLAP
einfach bedienen lässt.«
Die HOWOGE verfügt zwar über eine eigene IT-Abteilung, die jedoch für die Produktivsysteme sowie für die
Infrastruktur zuständig ist. Bei der Realisierung des MIS
gab es daher eine klar definierte Aufgabenteilung zwischen
IT und Controlling. »Wir definierten die fachlichen und
inhaltlichen Anforderungen bei der Würfelgestaltung, die
IT-Abteilung begleitete uns bei der Datenaufbereitung, den
Schnittstellen und der Netzwerkintegration. Die laufende
betriebswirtschaftliche Administration ist allein Sache des
Controlling.«
In Kooperation mit der MIK-Niederlassung Berlin entstand so eine erste Lösung, die die Grundbedürfnisse der
HOWOGE abdeckte. »Die IT-Abteilung stellt die Daten aus
einer Vielzahl von Vorsystemen zur Verfügung«, beschreibt
Matthias Lahne die technische Umsetzung. »Diese Daten
fließen in das MIS ein, das neben Ist-Daten auch Plan- und
Trend-Daten enthält. In der ersten Realisierungsstufe konzipierten wir dafür drei Datenwürfel, die von MIK umgesetzt
wurden.«
Auswertungen werden dreifach zur Verfügung gestellt: Analyse
mit MIK-XLREPORT, graphische Auswertungen mit MIK-ONE und
das standardisierte Bildschirm-Berichtswesen mit MIK-dynaSight
Der erste Würfel, GuV/Bilanz, enthält die Erfolgsrechnung und die Bilanzen der Besitzgesellschaften in verschiedenen Ausprägungen, der zweite Würfel, Kennzahlen Hausbewirtschaftung, stellt die wesentlichen Kennzahlen auch
für die einzelnen Wohnungen zur Verfügung und der dritte
Würfel, Zusatzinfos Hausbewirtschaftung, stellt zusätzliche
Textinformationen bis zum einzelnen Mieter bereit.
Die Auswertungen werden dreifach zur Verfügung gestellt. Wo Mitarbeiter Daten analysieren und weiterverwenden müssen, setzt die HOWOGE auf MIK-XLREPORT, für
graphische Ad-hoc-Auswertungen kommt MIK-ONE zum
Einsatz und für das standardisierte Bildschirm-Berichtswesen nutzt die HOWOGE MIK-dynaSight (Eigenname »PLUS«
Über MIK-dynaSight und das Intranet können Berichte im gesamten Unternehmen genutzt werden.
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– Planen und Steuern). Die Berichte werden über das
HOWOGE-Intranet mittels Integration in den Internet-Explorer im gesamten Konzern zur Verfügung gestellt.
Bereits in dieser ersten Realisierungsstufe konnten die
grundlegenden Bedürfnisse voll abgedeckt werden. »Wir
sehen das Controlling der HOWOGE als internen Unternehmensberater, der das Management bei der Entscheidungsfindung unterstützt«, erläutert Steffen Tersch. »Das MIS
erfüllt dabei mehrere wichtige Aufgaben.«
So liefert es dem Controlling schnell die notwendigen
Daten, um Anfragen des Managements gezielt zu beantworten. Das gilt sowohl für kurzfristige Entscheidungen wie
auch für die Langfristplanung. Zum Zweiten wird das
gesamte Berichtswesen damit abgedeckt. »Auch vor der
Einführung des MIS hatten wir Zugriff auf die wichtigen
Zahlen, doch der Aufwand der Datenaufbereitung und -verdichtung war sehr hoch und die Qualität der Ergebnisse
genügte nicht immer den Anforderungen«, erinnert sich
Matthias Lahne. »Jetzt sind alle relevanten Informationen
sehr schnell und einfach zu ermitteln und dies in einer hervorragenden Qualität.«
Der dritte Aspekt ist die Verfügbarkeit der Informationen für die Anwender. »Vor der Einführung des MIS mussten alle Anfragen an das Controlling gerichtet werden,
was für uns mit sehr viel Arbeit verbunden war und die
Anwender dazu veranlasste, Daten zum Teil eigenständig
zu halten. Uneinheitliche Definitionen und Probleme bei der
Aktualisierung waren die Folge. Heute kann jeder selbst auf
die benötigten Informationen zugreifen und Mitarbeiter im
gesamten Unternehmen machen von dieser Möglichkeit
regen Gebrauch.«
Das System wächst
Mit zunehmender Vertrautheit wuchsen im Controlling auch
die Ansprüche. Aus den anfänglichen Usern wurden mittlerweile kompetente Entwickler. So entstanden allein in 2003
acht neue Datenwürfel – fünf Würfel für die einzelnen
Tochtergesellschaften, drei Würfel für die Personalverwaltung, das Baumanagement und die Steuerung des Fremdkapitals.
»Durch die gemeinsam mit MIK durchgeführte Entwicklung der ersten drei Würfel haben wir genug gelernt, um
heute neue Würfel in Eigenregie zu konzipieren, zu realisieren, mit Daten zu beschicken und auszuwerten«, berichtet
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Matthias Lahne. »Und es gibt noch genügend Ideen für
weitere Projekte.«
Innovativ ist das praktizierte Sicherheitskonzept. »Wir
nutzen zwei MIK-Server«, erläutert Matthias Lahne. »Ein
System fungiert als Entwicklungsserver, das zweite wird als
Produktivserver genutzt.« Wichtigste Aufgabe des Entwicklungssystems ist natürlich die Erstellung neuer und die
Weiterentwicklung bestehender Datenwürfel, doch die
HOWOGE nutzt das Entwicklungssystem auch für die Aufbereitung der Datenaktualisierungen. So werden alle Daten
monatlich auf dem Entwicklungsserver eingelesen, aufbereitet und getestet. Wenn alles einwandfrei funktioniert,
werden die fertigen Würfel auf das Produktivsystem überspielt. »Das geht sehr schnell«, so Matthias Lahne, »und
unsere Anwender haben dadurch keine Unterbrechungen
bei den Datenzugriffen.«
Derzeit setzt die HOWOGE rund 140 MIK-Lizenzen ein,
weitere sind geplant. Über MIK-dynaSight und das Intranet
können die Berichte aber im geAnsprechpartner
samten Unternehmen genutzt
werden. »Wir wollten die ErgebHOWOGE
nisverantwortung an die richtigen
Wohnungsbaugesellschaft mbH
Stellen bringen«, ergänzt Steffen
Steffen Tersch
Tersch, »und das ist uns mit MIK
Leiter Betriebswirtschaft
gelungen.«
und Controlling
Wie sehr das MIS heute zum
Tel 030-5464-2451
Alltag gehört, zeigt sich für
Fax 030-5464-2452
Matthias Lahne bei [email protected]
gen und den regelmäßigen ConMatthias Lahne
trollingrunden mit den FachbereiBetriebswirtschaft und Controlling
chen und Tochtergesellschaften.
Tel 030-5464-2459
»Früher tauchten immer wieder
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sich praktisch alle FragestellunWittenbergplatz 5-6
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Transparenz, die wirtschaftliche
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Erfolge möglich macht.«
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MIK-319 5/2004
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