(2008): Zwangsversteigerungen in der

Transcrição

Zwangsversteigerungen
in der Wohnungsmarktberichterstattung.
Das Beispiel
der Stadt Dortmund
Endbericht einer
explorativen Studie
apers Nr. 3
Fachgebiet
Stadt- und Regionalplanung
Fakultät Raumplanung
Technische Universität Dortmund
Fachgebiet St adt - und Regionalplanung
Fakult ät Raum planung
฀
Tech n isch e Universit ät Dort m und
Sa bin e Ba u m ga r t u n d N in a Ove r h a ge böck
unt er Mit arbeit von Sonj a Dieckm ann
Zw a n gsve r st e ige r u n ge n in de r W oh n u n gsm a r k t be r ich t e r st a t t u n g.
D a s Be ispie l de r St a dt D or t m u nd.
Endbericht einer explorat iven St udie
apers N r . 3
Dort m und, Februar 2008
I n der Schrift enreihe SRPapers veröffent licht das Fachgebiet St adt - und
Regionalplanung der Fakult ät Raum planung, Technische Universit ät Dort m und
ausgewählt e Ergebnisse aus Forschung und Lehre.
Zit ie r w e ise
Baum gart , S., Overhageböck, N. ( 2008) : Zwangsverst eigerungen in der Wohnungsm arkt bericht erst at t ung. Das Beispiel der St adt Dort m und. Endbericht
einer
explorat iven
St udie
( SRPapers,
Nr. 3) .
Dort m und
( OnlineVeröffent lichung, Download unt er: ht t p: / / hdl.handle.net / 2003/ 25069) .
I m pr e ssum
H e r a u sge be r de r Schr ift e nr e ihe
Fachgebiet St adt - und Regionalplanung
Fakult ät Raum planung, Technische Universit ät Dort m und
August - Schm idt - St raße 10, 44227 Dort m und
fon: + + 49 ( 0) 231/ 755- 2258
fax: + + 49 ( 0) 231/ 755- 2539
srp.rp@uni- dort m und.de
w w w .r a um pla n un g.u n i- dor t m u n d.de / sr p
D ow n loa d die se r St udie übe r de n D ok um e n t e n se r ve r Eldor a do
de r Te ch n isch e n Un ive r sit ä t D or t m u nd u n t e r :
h t t p:/ / hdl.h a n dle .n e t / 2 0 0 3 / 2 5 0 6 9
2
I n h a lt
Abbildu n gsve r ze ich n is .............................................................. 5
Ta be lle n ve r ze ich n is .................................................................. 7
Ka r t e nve r ze ich n is ..................................................................... 8
Abk ü r zu n gsve r ze ich n is ........................................................... 1 0
1 Ein le it u n g ............................................................................. 1 3
2 Zw a n gsve r st e ige r u n ge n in D e u t sch la n d .............................. 2 1
2.1 Begriff ............................................................................ 21
2.2 Quant it at ive Ent wicklung: Bund, Länder und Kom m unen ........ 22
2.3 Verfahren: Art en, Bet eiligt e und Ablauf................................ 30
2.3.1 Verfahrensart en ................................................................... 31
2.3.2 Verfahrensbet eiligt e ............................................................. 32
2.3.3 Verfahrensablauf.................................................................. 33
2.4 Ursachen für Zwangsverst eigerungen .................................. 37
2.4.1 Zahlungsschwierigkeit en und Überschuldung............................ 37
2.4.2 Verbraucher- und Firm eninsolvenzen ...................................... 41
2.4.3 Nachfrageschwäche auf den I m m obilienm ärkt en....................... 42
2.5 Fazit ............................................................................... 42
3 Zw a n gsve r st e ige r u n ge n , St a dt r a um u n d W oh nu ngsm a r k t –
D a s Be ispie l de r St a dt D or t m u n d ............................................ 4 3
3.1 Ent w icklung der Zwangsverst eigerungs- t erm ine in der St adt
Dort m und ............................................................................. 43
3.2 St rukt ur der zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e .. 44
3.2.1 Vert eilung der Term ine nach St adt bezirken .............................. 45
3.2.2 Art der zu verst eigernden Obj ekt e .......................................... 48
3.2.3 Alt ersst rukt ur der zu verst eigernden Obj ekt e ........................... 53
3.2.4 Baulicher Zust and ................................................................ 57
3.2.5 Zu verst eigernde Obj ekt e m it Wiederholungst erm inen ............... 57
3.2.6 Härt efälle............................................................................ 62
3.2.7 Zusam m enfassung ............................................................... 64
3.3 Um feldqualit ät en von Zwangsverst eigerungen ...................... 65
3.3.1 St rukt ur des st ädt ischen Gebäudebest andes und die zur
Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e ..................................... 65
3
3.3.2 St adt st rukt urelle Gegebenheit en und die zur
Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e ..................................... 79
3.4 Nachfrage nach zwangsverst eigert en I m m obilien in der St adt
Dort m und ............................................................................. 83
3.4.1 Zwangsverst eigerungszuschläge nach
St adt bezirken ......... 85
3.4.2 Herkunft der Käufer von Zwangsverst eigerungsobj ekt en ............ 87
3.4.3 Dauer der Zwangsverst eigerungsverfahren in der St adt
Dort m und ................................................................................... 92
3.4.4 Abweichung der Zuschläge von den sachverst ändig erm it t elt en
Verkehrswert en ........................................................................... 94
3.5 Fazit ............................................................................... 97
4 Zw a n gsve r st e ige r u n ge n – e in Ge ge n st a n d m it vie le n
H e r a u sfor de r u n ge n ............................................................... 1 0 1
4.1 Zwangsverst eigerungen – ein geeignet er I ndikat or in der
Wohnungsm arkt bericht erst at t ung? .......................................... 101
4.2 Zwangsverst eigerungen als Herausforderungen im
St adt um bauund St adt erneuerungsprozess.............................. 106
5 . Lit e r a t u r ............................................................................ 1 1 1
4
Abbildu n gsve r ze ich n is
Abbildung 1: Ent wicklung der Zwangsverst eigerungszahlen bei I m m obilien
insgesam t und bei selbst genut zt em Wohneigent um ........................ 22
Abbildung 2: Ent wicklung anberaum t er Zwangsverst eigerungst erm ine von
1995 bis 2006 ........................................................................... 23
Abbildung 3: Zwangsverst eigerungst erm ine nach Obj ekt art in Deut schland
2006 ....................................................................................... 25
Abbildung 4: Zwangsverst eigerungst erm ine j e 100.000 Einwohner nach
Bundesländern 2004 .................................................................. 25
Abbildung 5: Ent wicklung der Zwangsverst eigerungst erm ine pro 100.000
Einwohner in den Bundesländern 2001 bis 2005 ............................ 26
Abbildung 6: Ent wicklung der Zwangsverst eigerungst erm ine in NordrheinWest falen 1980 bis 2005 ............................................................ 28
Abbildung 7: Absolut e Anzahl der Zwangsverst eigerungszuschläge in 9
kreisfreien St ädt en des Ruhrgebiet s 2002/ 2006 ............................. 30
Abbildung 8: Tabellarische Übersicht über das Verfahren gem äß
Zwangsverst eigerungsgeset z ( ZVG) ............................................. 33
Abbildung 9: Ent wicklung der Zwangsverst eigerungst erm ine und
- zuschläge in der St adt Dort m und 2001 bis 2006 ........................... 44
Abbildung 10: Anzahl und Größe der zu verst eigernden
Eigent um swohnungen in der St adt Dort m und 2002/ 2006 ................ 49
Abbildung 11: Alt ersst rukt ur der zu verst eigernden Obj ekt e in der St adt
Dort m und 2002 ......................................................................... 53
Abbildung 12: Alt ersst rukt ur der zu verst eigernden Obj ekt e in der St adt
Dort m und 2006 ......................................................................... 54
Abbildung 13: Zur Zwangsverst eigerung anst ehende Obj ekt e m it und ohne
Wiederholungst erm in in der St adt Dort m und 2002/ 2006 ................. 58
Abbildung 14: Absolut e Veränderung der Anzahl der
Zwangsverst eigerungszuschläge 2002/ 2006 nach Art in der St adt
Dort m und................................................................................. 87
Abbildung 15: Post leit zonen in Deut schland ............................................ 88
Abbildung 16: Dauer der Zwangsverst eigerungsverfahren von
Wohnungseigent um 2002/ 2006 in der St adt Dort m und ................... 93
Abbildung 17: Dauer der Zwangsverst eigerungsverfahren von bebaut en
Grundst ücken 2002/ 2006 in der St adt Dort m und ........................... 93
5
Abbildung 18: Abweichung der Zuschläge von den sachverst ändig
erm it t elt en Verkehrswert en nach Häufigkeit in der St adt Dort m und
2002/ 2006 ............................................................................... 94
Abbildung 19: Abweichung der Zuschläge für bebaut e Grundst ücke von den
sachverst ändig erm it t elt en Verkehrswert en in der St adt Dort m und
2002/ 2006 ............................................................................... 95
Abbildung 20: Abweichung der Zuschläge für Wohnungseigent um von den
sachverst ändig erm it t elt en Verkehrswert en in der St adt Dort m und
2002/ 2006 ............................................................................... 96
6
Ta be lle n ve r ze ich n is
Tabelle 1: Zunahm e der Ant räge auf Zwangsverst eigerung in den
Bundesländern 1995 bis 2000 ..................................................... 27
Tabelle 2: Zwangsverst eigerungst erm ine in 40 ausgewählt en St ädt en
Deut schlands 2005/ 2006 ............................................................ 29
Tabelle 3: Anzahl überschuldet er Privat haushalt e in Deut schland ( nach GP
Forschungsgruppe) .................................................................... 38
Tabelle 4: Schuldnerquot en in ausgewählt en Kreisen und St ädt en
Deut schlands 2006/ 2007 ( in % , bezogen auf Personen über 18
Jahre) ...................................................................................... 39
Tabelle 5: Auslöser von Überschuldung laut GP Forschungsgruppe ............. 40
Tabelle 6: Verbraucherinsolvenzen 1 ....................................................... 41
Tabelle 7: Unt ernehm ensinsolvenzen ( alle Unt ernehm enst ypen) ................ 41
Tabelle 8: Zwangsverst eigerungst erm ine in den Dort m under St adt bezirken
2002/ 2006 ............................................................................... 45
Tabelle 9: Art der zu verst eigernden Obj ekt e in der St adt Dort m und
2002/ 2006 ............................................................................... 48
Tabelle 10: Zur Zwangsverst eigerung anst ehende Obj ekt e m it m ehr als
einem Wiederholungst erm in in den Dort m under St adt bezirken
2002/ 2006 ............................................................................... 59
Tabelle 11: Zur Zwangsverst eigerung anst ehende Obj ekt e m it m ehr als
einem Wiederholungst erm in nach Obj ekt art in der St adt Dort m und
2002/ 2006 ............................................................................... 60
Tabelle 12: Härt efälle in den Dort m under St adt bezirken 2002/ 2006 ........... 63
Tabelle 13: Härt efälle nach Obj ekt art in der St adt Dort m und 2002/ 2006 .... 64
Tabelle 14: Anzahl der Zwangsverst eigerungszuschläge nach Typ in der
St adt Dort m und 2002/ 2006 ........................................................ 84
Tabelle 15: Zwangsverst eigerungszuschläge in den Dort m under
St adt bezirken 2002/ 2006 ........................................................... 85
Tabelle 16: Wohnort e der Erwerber von in der St adt Dort m und
zwangsverst eigert en Grundst ücken 2002/ 2006 .............................. 89
Tabelle 17: Wohnort e der Erwerber von in der St adt Dort m und
zwangsverst eigert em Wohnungseigent um 2002/ 2006 ..................... 89
7
Ka r t e nve r ze ich n is
Kart e 1: Schuldnerquot en nach Kreisen in Deut schland 2007 .................... 38
Kart e 2: Räum liche Vert eilung der Zwangsverst eigerungst erm ine in der
St adt Dort m und 2002/ 2006 ........................................................ 47
Kart e 3: Art der zu verst eigernden Obj ekt e in den Dort m under
St adt bezirken 2002/ 2006 ........................................................... 51
Kart e 4: Wohnungsgrößen der zu verst eigernden Eigent um swohnungen in
den Dort m under St adt bezirken 2002/ 2006 .................................... 52
Kart e 5: Bauj ahr der zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e in den
Dort m under St adt bezirken 2002/ 2006 .......................................... 56
Kart e 6: Zur Zwangsverst eigerung anst ehende Obj ekt e m it und ohne
Wiederholungst erm in in den Dort m under St adt bezirken 2002/ 2006 .. 61
Kart e 7: Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden und die I m m obilien m it
Zwangsverst eigerungst erm inen in der St adt Dort m und 2002/ 2006 ... 67
Kart e 8: Ant eil der Wohngebäude m it 1 und 2 Wohnungen an allen
Wohngebäuden und die I m m obilien m it
Kart e 9: Ant eil der Wohngebäude m it 10 und m ehr Wohnungen an allen
Wohngebäuden und die I m m obilien m it
Kart e 10: Durchschnit t liche Wohnungsgröße und die I m m obilien m it
Kart e 11: Ant eil der Wohngebäude m it einem Bauj ahr bis 1918 und die
I m m obilien m it Zwangsverst eigerungst erm inen in der St adt
Dort m und 2002/ 2006 ................................................................ 74
Kart e 12: Ant eil der Wohngebäude m it einem Bauj ahr von 1919- 1949 an
allen Wohngebäuden und die I m m obilien m it
Kart e 13: Ant eil der Wohngebäude m it einem Bauj ahr von 1949- 1975 und
die I m m obilien m it Zwangsverst eigerungst erm inen in der St adt
Dort m und 2002/ 2006 ................................................................ 76
Kart e 14: Ant eil der Wohngebäude m it einem Bauj ahr von 1976- 2002 und
die I m m obilien m it Zwangsverst eigerungst erm inen in der St adt
Dort m und 2002/ 2006 ................................................................ 77
Kart e 15: Ant eil der „ Daueradressen“ an allen Adressen ( 30.06.06) in der
St adt Dort m und ........................................................................ 78
Kart e 16: Leerst andsquot e und die I m m obilien m it
Zwangsverst eigerungst erm inen in der St adt Dort m und 2006 ........... 79
8
Kart e 17: I ndust rie- und Gewerbeflächen sowie Brachflächen und die
I m m obilien m it Zwangsverst eigerungst erm inen in der St adt
Dort m und 2002/ 2006 ................................................................ 81
Kart e 18: Übergeordnet e Verkehrsinfrast rukt ur und die I m m obilien m it
Kart e 19: Herkunft der Käufer von zwangsverst eigert en I m m obilien
2002/ 2006 in der St adt Dort m und nach Post leit zahlbezirken............ 91
9
Abk ü r zu n gsve r ze ich n is
Abb.
Abbildung
Abs.
Absat z
BauGB
Baugeset zbuch
bspw.
beispielsweise
d. h.
das heißt
evt l.
event uell
i.V.m .
in Verbindung m it
Kap.
Kapit el
Tab.
Tabelle
Wert V
Wert erm it t lungsverordnung
ZVG
Geset z über die Zwangsverst eigerung und Zwangsverwalt ung
ZPO
10
Zivilprozessordnung
11
12
1 Ein le it u n g
Seit nunm ehr vier Jahren liegt die Zahl der Zwangsverst eigerungst erm ine in Deut schland nach einer kont inuierlichen St eigerung seit Mit t e
der 1990er Jahre auf einem konst ant hohen Niveau von über 90.000
pro Jahr. I nsbesondere die neuen Bundesländer sowie west deut sche
alt indust rialisiert e St ädt e im St rukt urw andel weisen eine besonders
hohe Häufung dieses Phänom ens auf.
Verm ehrt t ret en I m m obilien in der Zwangsverst eigerung daher auch
als Herausforderung für den St adt um bau unt er Schrum pfungsbedingungen auf. Vielfach st ellen hier die Gleichzeit igkeit baulicher Verwahrlosungs- oder Verfallst endenzen, überhöht e Rendit eerwart ungen zur
Schuldent ilgung seit ens der Eigent üm er sowie undurchsicht ige Eigent um sverhält nisse oder desolat e privat e Finanzsit uat ionen die öffent lichen Akt eure der kom m unalen Planung vor scheinbar unüberwindbare
Problem e im Zusam m enhang m it der Sicherung und Pflege des Gebäudebest andes im Quart ier. Sie st ehen vor diesem Hint ergrund vor der
Frage, w ie m it I m m obilien- Zwangsverst eigerungen im St adt um bauund St adt erneuerungsprozess sow ie im Rahm en der Best andspflege
zukünft ig um gegangen werden kann, dam it sie nicht zu einem Hem m nis dieser Prozesse w erden.
Von großem I nt eresse sind Zw angsverst eigerungen aber auch für die
Akt eure der Wohnungsm arkt bericht erst at t ung und –beobacht ung. Hier
st eht nicht so sehr die Frage des planerischen Um gangs m it diesen Obj ekt en im Vordergrund, sondern diej enige nach den Ent st ehungs- sowie Ursache- Wirkungs- Zusam m enhängen: Welche St rukt ur weisen
I m m obilien, die zur Zwangsverst eigerung anst ehen, auf? Welche st ädt ischen Teilräum e sind insbesondere bet roffen? Was kennzeichnet die
Käufer solcher I m m obilien? Hint ergrund ist die Erkennt nis, dass die vor
allem kleinräum ig zu beobacht enden räum lichen Folgen der derzeit igen
Ent spannung der Wohnungsm ärkt e m it dem herköm m lichen I ndikat orenansat z der Wohnungsm arkt beobacht ung nicht erfasst werden. Hierin zeigt sich nach einer fast zwanzigj ährigen Et ablierung dieses I nst rum ent es aufgrund verändert er Rahm enbedingungen auf den Wohnungsm ärkt en auch dessen Weit erent wicklungs- und Anpassungsbedarf.
13
Die Suche nach neuen I ndikat oren, die sowohl die räum lichen Veränderungen abbilden als auch als Frühwarnsyst em für zukünft ige Veränderungen fungieren können, führt e bislang zuerst die ost deut schen,
zunehm end aber auch die west deut schen Kom m unen zur Erfassung
ihrer Leerst ände über die so genannt e St rom zählerm et hode. Gleichzeit ig rücken - wie bspw. in der St adt Dort m und - die zwangsverst eigert en Obj ekt e verst ärkt in den Fokus, wird doch verm ut et , dass st ädt ische Teilräum e m it einer Häufung von Zw angsverst eigerungen Markt ungleichgewicht e und Problem e auf den Wohnungst eilm ärkt en anzeigen.
Wendet m an sich j edoch dem Them a der Zwangsverst eigerungen det ailliert er zu, so m uss m an fest st ellen, dass die dazu vorliegenden Erkennt nisse in der vorhandenen Lit erat ur bisher relat iv gering sind.
Zwar bilden Zwangsverst eigerungen in der j urist ischen Lit erat ur ein
et abliert es und vielfach behandelt es Them a. Doch liefern diese Arbeit en folgericht ig, aber für die St adt forschung und –planung wenig hilfreich, vor allem Ausführungen zur recht m äßigen Durchführung des
Verfahrens und der sachgerecht en Verkehrsw ert erm it t lung. Dieses
liegt vor allem in dem Wesen der Zwangsverst eigerung als form alrecht liches Verfahren nach dem Geset z über die Zwangsverst eigerung
und Zwangsverwalt ung ( ZVG) begründet ( vgl. Eickm ann 2004; St orz
2004; Schnabel 2006) .
Einen anderen Schw erpunkt bilden darüber hinaus Arbeit en, die sich
m it der I nnensicht auf den Gegenst and beschäft igen. I n diesem Zusam m enhang int eressiert die Preisbildung bei Zwangsverst eigerungen
und deren Einflussfakt oren ebenso ( Met zner und Dit t rich 2005) wie die
Zahlungsschwierigkeit en von Eigent üm ern selbst genut zt er Wohnim m obilien, die ursächlich für die Eröffnung eines Zwangsverst eigerungsverfahrens sein können ( Dreverm ann und Nordalm 1986; Höbel et al.
2004) . Auch diese Quellen sind j edoch wenig hilfreich, wenn es um die
Klärung des Zusam m enhangs von St adt raum und Zwangsverst eigerungsobj ekt geht .
Gleichzeit ig erschw ert auch der Zust and der Dat enlage zu den
Zwangsverst eigerungen, welcher geprägt ist durch zersplit t ert e und
wenig m it einander verknüpft e Best ände, einen Zugang zu diesem
Them a. Verwirrungen ent st ehen zusät zlich auch dadurch, dass einige
Quellen lediglich Term ine, andere dann wiederum abgeschlossene Verfahren ausweisen. I n Abhängigkeit der Dat enquellen können darüber
14
hinaus auch Abweichungen innerhalb der Dat en best ehen. Dieses t rifft
insbesondere für die offiziellen Zahlen der st at ist ischen Äm t er im Vergleich m it den von privat wirt schaft lichen Verlagen erhobenen Zahlen
zu. Ein einheit licher Qualit ät sst andard, so scheint es, fehlt derzeit hinsicht lich der Erfassung von Zwangsverst eigerungst erm inen.
Flächendeckend werden Zwangsverst eigerungst erm ine zwar auf den
räum lichen Ebenen des Bundes und der Länder st at ist isch durch offizielle St ellen wie dem St at ist ischen Bundesam t als so genannt er Arbeit sanfall bei den Gericht en in aggregiert er Form oder durch privat wirt schaft lich organisiert e Firm en erfasst . Auf kom m unaler Ebene hingegen best ehen j edoch t eils erhebliche Dat enlücken sowie Auswert ungsdefizit e.
Hier erfassen in der Regel die ört lichen Gut acht erausschüsse in ihrer
Kaufpreissam m lung lediglich die Zwangsverst eigerungszuschläge, aber
nicht die –t erm ine. Diese Dat en sind j edoch nicht weit er von I nt eresse.
Zwangsverst eigerungszuschläge werden daher nur selt en als Teil von
Wohnungs- oder Grundst ücksm arkt bericht en ausgewert et oder veröffent licht . Darüber hinaus erschwert eine hohe Sensibilit ät im Rahm en
des Dat enschut zes einerseit s, aber auch eine ökonom ische Verwert barkeit der Dat en durch die kom m unalen Gut acht erausschüsse andererseit s einen freien Zugang zu den I nform at ionen. Gleichzeit ig kom m t
hinzu, dass die Am t sgericht e t eilweise, obwohl sie unm it t elbar m it den
einzelnen Vorgängen bet raut sind, keine eigene Verfahrensst at ist ik
führen.
Vor diesem Hint ergrund wird schnell offensicht lich, dass die derzeit
diskut iert en Fragest ellungen hinsicht lich der Eignung neuer I ndikat oren
in der Wohnungsm arkt beobacht ung aber auch des Um gangs m it I m m obilien- Zwangsverst eigerungen im St adt um bauprozess durch den
derzeit igen Wissensst and in diesem Bereich nicht adäquat beant wort et
werden können. Es m angelt dabei an einer st ärkeren Verknüpfung der
schon vorhandenen Dat en m it planerischen Fragest ellungen sowie an
grundlegenden em pirischen Erkennt nissen zum Zusam m enhang von
Zwangsverst eigerungsobj ekt en und st adt räum lichen Qualit ät en.
Die hier vorliegende St udie set zt an diesem Forschungsbedarf an. Sie
lenkt die bisher übliche Sicht weise auf den Gegenst and der Zwangsverst eigerungen von der Einzelfallbet racht ung im Verst eigerungsverfahren auf die Ausw irkungen auf den Wohnungsm arkt sowie die st adt -
15
räum lichen Prozesse im Quart ier. Anhand einer Einzelfallst udie in der
St adt Dort m und werden die zur Zwangsverst eigerung anst ehenden
Obj ekt e sowie die abgeschlossenen Zw angsverst eigerungsverfahren
aus den Jahren 2002 und 2006 erst m alig flächendeckend erfasst und
anschließend analysiert .
I n dem hier gewählt en Unt ersuchungsraum der kreisfreien St adt
Dort m und konnt e in den let zt en Jahren vergleichbar zum Bundest rend
ebenfalls eine St eigerung sowohl der Zwangsverst eigerungst erm ine als
auch der - zuschläge beobacht et werden. Dam it wählt die St udie einen
Unt ersuchungszeit raum , der in Bezug auf die Ent wicklung von
Zwangsverst eigerungen insgesam t eine hohe Dynam ik aufw eist . So
legt e das Am t sgericht Dort m und als das für Zwangsverst eigerungen in
der St adt Dort m und zust ändige Vollst reckungsgericht im Jahr 2006
annähernd 500 Term ine fest , w ährend es im Jahr 2002 nur 332 waren.
Gleichzeit ig regist riert e der ört liche Gut acht erausschuss im Jahr 2006
190 abgeschlossene Zwangsverst eigerungsverfahren gegenüber 100
vier Jahre zuvor. Darüber hinaus erm öglicht der Unt ersuchungszeit raum gerade bei längeren Verfahren m it einer Dauer von m ehreren
Jahren auch unm it t elbare Veränderungen vor Ort zu erfassen und
nachzuvollziehen.
Aufgrund des derzeit geringen Wissensbest andes handelt es sich hierbei um eine erst e explorat ive Erkundung dieses Them enfeldes. Die auf
ein Jahr angelegt e St udie ent st and in enger konst rukt iver Zusam m enarbeit m it dem Am t für Wohnungswesen der St adt Dort m und und wurde inhalt lich durch ein zweisem est riges st udent isches Proj ekt 1 an der
Fakult ät Raum planung der Technischen Universit ät Dort m und unt erst üt zt .
Zent rale Zielset zung dieser St udie ist es, ein genaueres Bild über den
Gegenst and der Zwangsverst eigerungen in der St adt Dort m und sowie
über die Wirkungszusam m enhänge zwischen den Obj ekt en der
Zwangsverst eigerung und den Auswirkungen auf den Wohnungsm arkt
im Quart ier zu unt ersuchen. Dam it st eht die zent rale Forschungsfrage,
ob Zw angsverst eigerungen als I ndikat or zur Beschreibung von Problem en auf den Wohnungst eilm ärkt en im Sinne eines Frühwarnsyst em s
1
Die Mit glieder des F- Proj ekt es 07 „ Zwangsv erst eigerungen im Fokus von Wohnungsm arkt und
räum licher St adt ( t eil) ent w ick lung. Dargest ellt am Beispiel der St adt Dor t m und“ waren: Sebast ian
Brockes, Mar t in Dworsk i, Dinah Kret en, Ant j e Malig, I sabel Roj o Pulido, Lydia Schnieder m eier und
Kat rin Scipio. Der Bearbeit ungszeit raum lag im Wint ersem est er 2006/ 2007 sowie im Som m ersem est er 2007.
16
geeignet sind, im Mit t elpunkt der Arbeit . Sie set zt auf zwei Ebenen an:
einer analyt ischen sowie einer handlungsorient iert en. Für j ede dieser
Ebenen ergeben sich die folgenden eigenen Forschungsfragen.
Fr a ge n a u f a n a lyt isch e r Ebe n e :
Wie ist die St rukt ur der zur Zwangsverst eigerung anst ehenden
Obj ekt e?
Wo konzent rieren sich Zwangsverst eigerungen im St adt raum ?
Gibt es Korrelat ionen zwischen dem räum lichen Auft ret en der
Zwangsverst eigerungsobj ekt e und st adt räum lichen Lagen? Welche Erklärungsm ust er lassen sich erkennen?
Fr a ge n a u f h a n dlu n gsor ie n t ie r t e r Ebe n e :
I n welchen Fällen w erden Zwangsverst eigerungen als I ndikat or
für die Wohnungsm arkt beobacht ung int eressant ?
Result ieren aus der Vert eilung von Zwangsverst eigerungen planerische Handlungserfordernisse für die St adt ? I st eine planerische Einflussnahm e m öglich? Wenn j a, ab wann ist sie erforderlich?
Welchen Beit rag kann die räum liche Analyse von Zwangsverst eigerungen für die kleinräum ige Analyse von Siedlungsent wicklungen leist en?
Zwangsverst eigerungen werden im Rahm en dieser Arbeit vor allem als
Teil des Wohnungsm arkt es und dam it als ein m ögliches Angebot für
int eressiert e I m m obilienkäufer verst anden. Der Aspekt der Nachfrage
nach diesen Obj ekt en blieb in der Unt ersuchung zunächst w eit est gehend ausgeklam m ert . Ebenfalls nicht analysiert w orden ist , ob best im m t e sozialräum liche Problem lagen das Aufkom m en von Zwangsverst eigerungen begünst igen oder nicht .
Die Erschließung neuer Forschungst hem en, wie es auch m it dieser
St udie bezweckt ist , erfolgt zum eist m it Hilfe eines explorat iven Forschungsansat zes im Rahm en einer Einzelfallst udie sowie auf der Basis
eines Met hodenm ixes. Diesem Schem a folgt auch die hier vorliegende
Arbeit .
17
Die St udie basiert auf einem Met hodenm ix aus Prim ärerhebungen,
GI S- gest üt zt er Dat enerfassung und –analyse, Expert engesprächen sowie sekundärst at ist ischen Analysen. Die Prim ärerhebungen beziehen
sich auf die in der St adt Dort m und zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e in den Jahren 2002 und 2006, d.h. auf die Zwangsverst eigerungst erm ine. Grundlage dieser eigens erhobenen Dat enbasis ist
der „ Öffent liche Anzeiger zum Am t sblat t für den Regierungsbezirk
Arnsberg“ als eines der analogen Bekannt m achungsorgane für
Zwangsverst eigerungst erm ine. 2
Aus den dort veröffent licht en Anzeigen konnt e neben dem Dat um des
Verst eigerungst erm ins in der Regel die Obj ekt adresse und –art , die
Lage einer Wohnung innerhalb eines Gebäudes sowie die Gesam t geschossigkeit eines Obj ekt es, die Wohnfläche, das Baualt er, die Nut zungsart , der sachverst ändig erm it t elt e Verkehrswert sow ie zusät zliche
Zust andsbeschreibungen wie die Anzahl vorheriger Term ine, Baum ängel oder ähnliches erfasst werden. Um alle Term ine aus einem Jahr zu
erfassen, wurden nur die Heft e ausgewert et , die diese Term ine auch
ent hielt en. 3 Es ist zu beacht en, dass diese Heft ausw ahl nicht ident isch
m it einem kom plet t en Jahrgang des „ Öffent lichen Anzeigers zum
Am t sblat t für den Regierungsbezirk Arnsberg“ ist , sondern zw ei Jahrgänge um fasst .
Diese dann erm it t elt e Gesam t zahl der angeset zt en Term ine sagt aber
gleichzeit ig noch nicht s über die t at sächlich st at t gefundenen Term ine
aus, da einige auch zuvor aufgehoben werden. Darüber liegen aber
2
Darüber hinaus werden die Zwangsver st eigerungst erm ine aber auch in den ört lichen Tageszeit ungen oder Fachzeit ungen w ie bspw . der I m m obilien Zeit ung bekannt gegeben. Zudem gibt es
m ehr ere offizielle I nt ernet por t ale, über die ebenfalls I nform at ionen ( t eilweise in w eit aus größerem Um fang) zu den zur Zwangsver st eigerung anst ehen Obj ekt en abgerufen werden können, da
hier t eilw eise auch Exposees, Gut acht en oder Fot os zum Download ber eit gest ellt werden. Dazu
zählen bspw . das sich derzeit noch in der Test phase befindliche Bundesport al für Zw angsverst eigerungst erm ine ( www .zvg- port al.de) sow ie das Port al für die Term ine in Nordrhein- West falen
( www.zvg.nrw .de) . Nacht eilig für die Erforschung dieses Them enfeldes ist j edoch, dass die bereit gest ellt en I nform at ionen und Dok um ent e nach dem Term in nicht m ehr online verfügbar sind
und dam it eine Unt ersuchung zurück liegender Term ine erschwer t wird. Aus diesem Grund basiert
die Dat enbasis dieser St udie auf dem „ Öffent lichen Anzeiger zum Am t sblat t für den Regierungsbezirk Arnsber g“ . Neben diesen offiziellen digit alen Bekannt m achungsorganen gibt es eine Vielzahl von pr ivat wirt schaft lichen I nt ernet port alen m it einem Wirkungskr eis im gesam t en Bundesgebiet . Zu den bekannt eren zählen das des Arget ra- Verlages ( www.arget ra.de) , des UNI KAVerlages ( www .zwangsverst eigerung.de) sowie auch www .zvg.com . Diese Angebot e haben unt er schiedliche I nform at ionst iefen und sind t eilweise kost enpflicht ig. I m Gegensat z zu den oben genannt en analogen und digit alen Veröffent lichungen der Am t sger icht e w ert en einige privat en Anbiet er die Zwangsver st eigerungst erm ine aber auch st at ist isch aus und st ellen die Ergebnisse der
Öffent lichkeit zur Verfügung ( vgl. Arget ra Gm bH 2006) .
3
Für das Jahr 2002 sind es die Heft e 39/ 2001 bis 44/ 2002, für das Jahr 2006 sind es die Heft e
40/ 2005 bis 42/ 2006.
18
keine weit eren I nform at ionen vor. 4 So können in der Folge leicht e Abweichungen zwischen den t at sächlich st at t gefundenen und den aufgehobenen Term inen auft ret en, die in dieser St udie aufgrund ihrer Anzahl aber als vernachlässigbar gelt en.
Die für 2002 und 2006 erfasst en Term ine sind anschließend auf der
Grundlage der St adt kart e der St adt Dort m und ( M 1: 20.000) m it Hilfe
eines Geoinform at ionssyst em s digit alisiert worden. St raßennam e und
Hausnum m er gewährleist et en dabei eine punkt genaue Zuordnung.
Über ein Gruppen- Expert engespräch 5 m it den für die Wert erm it t lung
von Gebäuden und Grundst ücken zust ändigen Gut acht ern aus der
St adt Dort m und konnt e über diese st at ist ische Prim ärdat enerhebung
hinaus qualit at ive Einschät zungen über den Teilm arkt der Zwangsverst eigerungen erm it t elt werden.
Die sekundärst at ist ische Auswert ung von Dat en dient e neben der eigenen Prim ärdat enerhebung insbesondere zur Erm it t lung der quant it at iven Dim ension von Zwangsverst eigerungst erm inen auf Bundes- und
Länderebene. Hier w urde sowohl auf die Veröffent lichungen der st at ist ischen Äm t er als auch der privat wirt schaft lich arbeit enden Verlage
zurückgegriffen. Darüber hinaus gaben die Dat en des kom m unalen
Gut acht erausschusses für Grundst ücksw ert e in der St adt Dort m und
Auskunft über die Zwangsverst eigerungszuschläge auf kom m unaler
Ebene.
Die St udie gliedert sich in vier Kapit el. Ziel des zweit en Kapit els ist es,
das Gesam t syst em Zwangsverst eigerung in seinen Grundzügen zu erfassen. Dazu zählt einerseit s seine quant it at ive Dim ension, zu dessen
besseren Einschät zung zunächst die Ent wicklung und Vert eilung von
Zwangsverst eigerungen auf unt erschiedlichen räum lichen Ebenen in
Deut schland unt ersucht wurde. Einen Schwerpunkt bilden hierbei das
Bundesland Nordrhein- West falen sowie die kreisfreien St ädt e des
Ruhrgebiet s. Andererseit s sind Kennt nisse über das form alj urist ische
Verfahren sowie die Ursachen von Zwangsverst eigerungen dam it gem eint .
4
Gegenüber der gedruck t en Fassung des „ Öffent lichen Anzeigers zum Am t sblat t für den Regierungsbezirk Ar nsberg“ sind die angesprochenen offiziellen I nt er net port ale sehr viel flex ibler. Hier
wird t agesak t uell über den St and der Ter m ine ber icht et , so dass m an auf dieser Dat enbasis eine
genaue Unt erscheidung vornehm en könnt e.
5
Das Gruppen- Expert engespr äch fand am 16.04.2007 am Fachgebiet St adt - und Regionalplanung der Technischen Univ er sit ät Dort m und st at t .
19
Die Analyse der Zwangsverst eigerungen in der St adt Dort m und in den
beiden Unt ersuchungsj ahren 2002 und 2006 bildet den Gegenst and
des drit t en Kapit els. Neben der quant it at iven Ent wicklung, werden
auch die St rukt ur dieser Obj ekt e sow ie deren Um feldqualit ät unt ersucht . Abschließend st eht die Nachfrage nach in der St adt Dort m und
zwangsverst eigert en I m m obilien im Mit t elpunkt .
Ergänzend zur analyt ischen Zielset zung, m it dieser St udie ein genaueres Bild über die Zwangsverst eigerungen in der St adt Dort m und zu
gewinnen, soll in dem let zt en und viert en Kapit el einerseit s die Eignung des I ndikat ors Zwangsverst eigerungen für die Wohnungsm arkt bericht erst at t ung diskut iert werden. Dieses im pliziert auch Handlungsst rat egien auf Ebene der Wohnungsm arkt bericht erst at t ung und
- beobacht ung. Andererseit s gilt es bereit s best ehende I nst rum ent e der
St adt planung und des St adt um baus und ihre Anwendung auf das Them enfeld der Zw angsverst eigerungen zu prüfen und daraus Handlungsst rat egien für die Quart iersebene abzuleit en.
20
2 Zw a n gsve r st e ige r u n ge n in D e u t sch la n d
Dieses Kapit el zielt auf eine Bet racht ung des Gesam t syst em s Zwangsverst eigerungen in Deut schland. Es bezieht sich sow ohl auf die quant it at ive Vert eilung dieses Phänom ens ( Zwangsverst eigerungst erm ine) ,
als auch auf das Verfahren und die Ursachen. Wo in Deut schland gibt
es die größt en räum lichen Problem lagen hinsicht lich zwangsverst eigert er Obj ekt e? Welche Obj ekt art ist besonders bet roffen? Wer hat einen
Nut zen von dieser Art der Eigent um sübert ragung von I m m obilien? Was
veranlasst Eigent üm er zu dem Schrit t , ihr Eigent um zwanghaft abzugeben? Zuvor gilt es aber erst m al den Begriff der Zwangsverst eigerung zu klären.
2 .1 Be gr iff
Grundsät zlich kann der Kauf von I m m obilien auf zwei unt erschiedliche
Art en erfolgen: erst ens über den freien Markt – das ist der Norm alfall –
und zweit ens über die Ert eilung eines Zuschlages an den Meist biet enden im Rahm en eines Zwangsverst eigerungsverfahrens. Eine Zwangsverst eigerung ist neben der Eint ragung einer Sicherungshypot hek oder
Zwangsverwalt ung eine von drei Möglichkeit en der Zwangsvollst reckung in das Grundst ück ( § 866 Abs. 1 ZPO) . Diese Art der I m m obiliarvollst reckung ist nach § 869 ZPO durch ein eigenes Geset z, das Geset z über die Zwangsverst eigerung und Zwangsverwalt ung ( ZVG) , geregelt .
Eine Zwangsverst eigerung um fasst die Eigent um sübert ragung einer
I m m obilie von einem Eigent üm er auf den Meist biet enden. Ziel einer
j eden Zwangsvollst reckung ist die „ Durchset zung oder Sicherung privat recht licher Ansprüche m it st aat lichen Macht m it t eln“ ( Musielak/
Lackm ann 2007, ZPO, Vorbem erkung §§ 704- 802, Rn 1) . I m Zusam m enhang m it I m m obilien best ehen diese Ansprüche aus Geldforderungen eines oder m ehrerer Gläubiger( s) . Eickm ann bezeichnet eine
Zwangsverst eigerung daher auch als eine „ zwangsweise Verwert ung
der Haft ungssubst anz zum Zw ecke der Gläubigerbefriedigung“ ( Eickm ann 2004: 4) . Da I m m obilien und Grundbesit z hohe Verm ögenswert e
erhalt en, kann gerade durch das Zwangsverst eigerungsverfahren eine
hohe Gläubigerforderung beglichen werden.
21
Zur Verst eigerung können die in § 864 ZPO genannt en Gegenst ände
der I m m obiliarvollst reckung gelangen. Dieses sind Grundst ücke, aber
auch gleichgest ellt e Recht e und Sachen 6 . Eine wesent liche Vorausset zung des Grundst ücks im Sinne des § 864 ZPO ist der Eint rag in das
Grundbuch. Neben der Fläche um fasst der Begriff unt er anderem auch
die aufst ehenden Gebäude und deren Ausst at t ungsgegenst ände als
wesent liche Best andst eile ( vgl. Musielak/ Becker 2007, ZPO, § 864,
Rn 2) .
2 .2 Qu a n t it a t ive En t w ick lu n g: Bu n d, Lä n de r u n d
Kom m u n e n
Die Ent wicklung der Zwangsverst eigerungst erm ine in der Bundesrepublik Deut schland zeigt deut liche Schwankungen im langj ährigen Verlauf
zwischen 1980 und 2001. Fanden zu Anfang der 1980er und 1990er
Jahre nur et was m ehr als 30.000 Term ine st at t , erreicht en die Wert e
j eweils zur Mit t e des Jahrzehnt s annähernd 70.000 Term ine, um heut e
bis auf über 90.000 anzust eigen 7 ( vgl. Abb. 1) .
Abbildun g 1 : En t w ick lu n g de r Zw a n gsve r st e ige r u n gsza h le n be i I m m obilie n in sge sa m t u n d be i se lbst ge n u t zt e m W oh n e ige n t um
Quelle: Höbel et al. 2004: 12
6
Gleichgest ellt e Recht e können sein: Erbbaurecht , Bergw erkseigent um , Kohleabbau- und sonst ige Mineralgew innungsrecht e, Fischerei- und Realgem einder echt e. Gleichgest ellt e Sachen können
sein: Schiffe, Schiffsbauw erke oder Luft fahrzeuge ( vgl. Musielak/ Becker 2007, ZPO, § 864, Rn 4) .
7
Die St eigerung in den 1990er Jahren basier t auch auf der Hinzurechnung der Zwangsverst eigerungst er m ine aus den neuen Bundesländern.
22
Seit 2003 st abilisieren sich die Zahlen auf diesem hohen Niveau, um
2005 m it 92.577 Term inen den vorerst höchst en Wert der let zt en 25
Jahre zu erreichen ( vgl. Abb. 2) . Dennoch ging die Anzahl der Term ine
im Jahr 2006 gegenüber 2005 von 92.577 auf 91.036 wieder leicht
zurück. Aber bereit s im erst en Halbj ahr des Jahres 2007 wurden schon
wieder 47.373 Term ine bei den Am t sgericht en in Deut schland angeset zt , so dass auch für dieses Jahr weit erhin m it einer ähnlichen Anzahl
von Zwangsverst eigerungst erm inen w ie im Vorj ahr 2006 zu rechnen
ist ( I m m obilienzeit ung 26/ 2007: 2) .
Abbildun g 2 : En t w ick lu n g a n be r a um t e r Zw a n gsve r st e ige r u n gst e r m ine
von 1 9 9 5 bis 2 0 0 6
100.000
91.700
92.577
87.800
30
91.036
79.800
80.000
25
70.000
20
57.600
60.000
52.800
50.000
20.000
15,8
18,3
17,41
15
12,53
32.200
26.100
18,04
12,99
39.500
40.000
30.000
18,01
47.900
18,8
10,28
10
10,28
8,28
6,85
Ver k ehr sw er te in Mr d. €
90.000
Anzahl anber aum ter Z V- Ter m ine
92.300
5
10.000
0
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Anzahl der Ter m ine
Sum m e der Ver k ehr sw er te ( in Mr d. Eur o)
Quelle: Eigene Darst ellung nach Arget ra Gm bH 2006: 2
Die Sum m e der Verkehrsw ert e aller zur Verst eigerung anst ehenden
Obj ekt e st ieg zwischen 1995 und 2002 von 6,85 auf 18,01 Mrd. Euro
an. Diese St eigerung verläuft dam it parallel zur posit iven Ent w icklung
der Term ine. Mit deren St abilisierung pendelt sich auch die Sum m e der
Verkehrswert e zwischen 18 bis knapp 19 Mrd. Euro ein. Erst im let zt en
Jahr sank die Sum m e der Verkehrswert e um 4,9 % von 18,3 auf 17,41
Mrd. Euro ( vgl. Abb. 2) . Dam it deut et sich auf Bundesebene eine Ent kopplung der sachverst ändig erm it t elt en I m m obilienwert e von der Zahl
der Zwangsverst eigerungst erm ine an, die auch im erst en Halbj ahr
2007 anhält , j edoch eine größere Dynam ik bekom m t . So bericht et die
I m m obilien Zeit ung auf der Basis der Dat en der Arget ra Gm bH für diesen Zeit raum bereit s von einem deut lich höheren Rückgang der Sum -
23
m e der Verkehrswert e um 11,3 % ( 1,1 Mrd. Euro) auf 8,5 Mrd. Euro
( I m m obilienzeit ung 26/ 2007: 2) .
Die Gesam t zahl aller Zwangsverst eigerungst erm ine bundesweit lässt
sich j edoch auch hinsicht lich der Obj ekt art und der räum lichen Vert eilung differenzieren. 2006 waren fast zw ei Drit t el ( 64,1 % ) aller zur
Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e Einfam ilien- , Zw eifam ilienoder Doppelhäuser und Eigent um swohnungen. Mit 34,8 % nehm en die
Eigent um swohnungen darüber hinaus den größt en Ant eil an allen Obj ekt en dieser Art ein. Dieses ist u. a. die Folge gescheit et er I m m obilienkäufe von Kapit alanlegern in den neuen Bundesländern sowie der
Nachfrageschwäche auf dem freien I m m obilienm arkt nach dieser
Wohnform in ( hoch) verdicht et en Regionen Nordrhein- West falens und
Baden- Würt t em bergs ( Höbel et al. 2004: 32) . Der Ant eil der Wohn- und
Geschäft shäuser sow ie Gewerbeeinheit en an allen Zwangsverst eigerungst erm inen liegt bei 28,8 % . Grundst ücke und Garagen werden nur
unt erdurchschnit t lich häufig Gegenst and einer Verst eigerung ( vgl.
Abb. 3) .
Bet racht et m an dem gegenüber ausschließlich die selbst genut zt en
Wohnim m obilien, dann m usst en im Jahr 2000 nur 41 % der selbst genut zt en Eigenheim e und Eigent um swohnungen in die Zwangsverst eigerung ( Höbel et al. 2004: 31) . 1985/ 86 lag dieser Ant eil noch bei
53,5 % ( Dreverm ann und Nordalm 1986: 6) . 8 Das Risiko, sein selbst genut zt es Wohneigent um verst eigern zu m üssen, ist also in den let zt en Jahren gesunken 9 . So resüm ieren auch Höbel et al., dass „ der
weit aus größere Teil der Ant räge auf Zwangsverst eigerung in den Jahren 1995 bis 2000 auf Gewerbe- und Miet wohnobj ekt e ent fällt “ ( Höbel
et al. 2004: 32) .
8
Weit haus höhere Zahlen er m it t elt dem gegenüber der Schuldenreport 2006. Dort heißt es: „ Die
Mehrheit der Verst eigerungst erm ine bet r ifft Einfam ilienhäuser und Eigent um swohnungen, die
vom Eigent üm er selbst genut zt wurden. I m Jahr 2003 galt dies für rund 75 Prozent und im Folgej ahr für rund 63 Prozent der Term ine“ ( Ver braucherzent rale Bundesverband e.V. ( Hrsg.)
2006: 31) .
9
Das Risiko ist nicht nur gesunken, es ist auch insgesam t sehr ger ing: „ [ …] 0,2 % der Wohneigent üm er m it Rest schulden sind von Zwangsverst eigerungen bet roffen. I n den Alt en Ländern
lässt sich die Quot e auf 0,16 % und in den Neuen Länder n auf 0,43 % beziffern“ ( Höbel et al.
2004: 29) .
24
Abbildun g 3 : Zw a n gsve r st e ige r u n gst e r m in e na ch Obj e k t a r t in
D e u t sch la n d 2 0 0 6
Eigentum swohnungen
5,6%
1,5%
28,8%
Ein- , Z weifam ilien- und
Doppelhäuser
34,8%
Mehr fam ilien- , Wohn- ,
Geschäftshaus/ Gewer be
Gr undstück e
Gar agen, sonst.
29,3%
Quelle: Eigene Darst ellung nach Arget ra Gm bH 2006: 7
I m Ost - West - Vergleich ent fielen 2001 drei Viert el aller Ant räge auf
Zwangsverst eigerung auf die alt en Bundesländer. Gegenüber 1995 ist
dieses ein Rückgang um 9 % ( Höbel et al. 2004: 31) . Trot z dieser eindeut igen Vert eilung weist die Vert eilung der Zwangsverst eigerungen in
den einzelnen Bundesländern insbesondere bezogen auf die Einwohnerzahlen und die St eigerungsrat en der let zt en Jahre deut liche Unt erschiede auf. Bet roffen sind dann vor allem die neuen Bundesländer,
aber auch einzelne Länder in West deut schland.
Abbildun g 4 : Zw a n gsve r st e ige r u n gst e r m in e j e 1 0 0 .0 0 0 Einw oh n e r
n a ch Bu n de slä nde r n 2 0 0 4
140
Thür ingen
132
Schlesw ig- Holstein
174
Sachsen- Anhalt
171
Sachsen
135
Saar land
129
Rheinland- Pfalz
104
Nor dr hein- Westfalen
113
Nieder sachsen
177
Meck lenbur g- Vor pom m er n
109
Hessen
59
Ham bur g
Br em en
150
152
Br andenbur g
123
Ber lin
Bay er n
86
75
Baden- Wür ttem ber g
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
Quelle: Eigene Berechnung nach St at ist isches Bundesam t 2006a
Dat en aus dem Jahr 2004 zeigen, dass insbesondere Sachsen, Sachsen- Anhalt und Mecklenburg- Vorpom m ern m it über 170 Zw angsverst eigerungst erm inen j e 100.000 Einwohner weit über dem Bundes25
durchschnit t von 111 liegen. Aber auch in Brem en ( 150) , Brandenburg
( 152) , Thüringen ( 140) , im Saarland ( 135) und in Schleswig- Holst ein
( 132) ist das Phänom en deut lich ausgeprägt . Ein Vergleich zwischen
Ham burg und Mecklenburg- Vorpom m ern sowie Brem en verdeut licht
die st ark polarisiert e regionale Ausprägung: m it nur 59 Zwangsverst eigerungen j e 100.000 Einwohner verzeichnet Ham burg den niedrigst en
Wert . Dem gegenüber ist der Wert in Brem en ( 150) 2,5fach erhöht , in
Mecklenburg- Vorpom m ern ( 177) sogar dreim al so hoch ( vgl. Abb. 4) .
Richt et m an den Fokus zudem auf die Jahre 2001 bis 2005 so zeigt
sich, dass alle Bundesländer während dieses Zeit raum s eine posit ive
Ent wicklung der Zwangsverst eigerungst erm ine pro 100.000 Einwohner
aufweisen. Sie unt erscheidet sich j edoch deut lich hinsicht lich ihrer Dynam ik und Niveaus. Während Baden- Würt t em berg, Bayern und Ham burg nur geringe St eigerungsrat en aufw eisen, verlief die Ent wicklung
in den fünf neuen Bundesländern wesent lich rasant er ( vgl. Abb. 5) .
300
250
2001
2002
2003
2004
2005
200
150
100
50
Thür ingen
Schlesw ig- Holstein
Sachsen- Anhalt
Sachsen
Saar land
Rheinland- Pfalz
Nor dr hein- Westfalen
Nieder sachsen
Meck lenbur g- Vor pom m er n
Hessen
Ham bur g
Br em en
Br andenbur g
Ber lin
Bay er n
0
Baden- Wür ttem ber g
Anzahl der Z w angsv er steiger ungster m ine pr o 100.000 Einw ohner
Abbildun g 5 : En t w ick lu n g de r Zw a n gsve r st e ige r u n gst e r m in e pr o
1 0 0 .0 0 0 Ein w oh n e r in de n Bu nde slä n de r n 2 0 0 1 bis 2 0 0 5
Quelle: Eigene Darst ellung nach Brockes et al. 2007: 26
Diese Tendenz best ät igt auch die Unt ersuchung von Höbel et al. Sie
erm it t elt en für den Zeit raum 1995 bis 2000 St eigerungsrat en zwischen
60 bis 170 % für die neuen und nur zwischen 4 bis 46 % für die alt en
Bundesländer ( vgl. Tab. 1) .
26
Ta be lle 1 : Zu na hm e de r An t r ä ge a uf Zw a n gsve r st e ige r u ng in de n
Bu n de slä nde r n 1 9 9 5 bis 2 0 0 0
Quelle: Höbel et al. 2003: 6
Die Ent wicklung der Zwangsverst eigerungst erm ine zwischen 1980 und
2005 in Nordrhein- West falen zeigt , dass auch auf Länderebene - wie
schon zuvor auf Bundesebene - deut liche Schwankungen, die aber dem
Bundest rend folgen, best ehen. Auch hier st anden sow ohl Mit t e der
1980er und als auch der 1990er Jahre sehr viele Zwangsverst eigerungen an. Der höchst e Wert m it knapp 22.000 Term inen wurde allerdings
schon im Jahr 1985 erreicht . Das im Jahr 2004 erreicht e Hoch lag m it
annähernd 19.000 unt er dem Niveau von vor 20 Jahren. Seit 2005
sind die Zwangsverst eigerungst erm ine in Nordrhein- West falen leicht
rückläufig. I hre Zahl verringert e sich j e nach Quelle zwischen 2004 und
2005 von 17.203 auf 16.424 Term inen um 4,5 % ( Arget ra Gm bH
2005: 4) bzw. von 18.872 auf 18.634 Term inen um 1,3 % ( St at ist isches Jahrbuch NRW) ( vgl. Abb. 6) .
Dass das Vorkom m en von Zw angsverst eigerungst erm inen aber nicht
nur einem Ost - West - Gefälle innerhalb der Bundesländer folgt , sondern
auch die Kom m unen in unt erschiedlicher Weise bet roffen sind, zeigt
die Tabelle 2. Die Großst ädt e Berlin, Dresden und Leipzig weisen m it
2.900, 2.800 bzw. 3.400 die höchst e Anzahl von Zwangsverst eigerungst erm inen im Jahr 2006 auf. St ädt e ähnlicher Größe m it über
500.000 Einwohnern in den west deut schen Bundesländern wie Dort m und oder Düsseldorf weisen dem gegenüber lediglich 510 bzw. 370
Term ine auf. Besonders niedrige Wert e zeigen aber nicht nur west deut schen St ädt e wie Münst er ( 115) , Wiesbaden ( 147) , Freiburg/ Br.
27
( 184) oder Mainz ( 174) , sondern auch ost deut sche St ädt e wie Schwerin ( 199) , Rost ock ( 249) oder Cot t bus ( 355) . Als Ursachen für diese
st arken Schwankungen können sowohl die Nachfrage auf den lokalen
Wohnungsm ärkt en in Verbindung m it der St rukt ur und Qualit ät des
Gebäudebest andes sowie die Eigent üm erst rukt ur verm ut et w erden.
Abbildun g 6 : En t w ick lu n g de r Zw a n gsve r st e ige r u n gst e r m in e in N or dr h e in - W e st fa le n 1 9 8 0 bis 2 0 0 5
25000
21923
21417
18872
20000
18611
18559
17174
15517
14927
Anzahl
15000
16087
15706
14413
13624
13323
12672
12050
12114
11855
11541
12473
11170
10000
18634
18440
13538
10814
10416
8935
5000
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
0
Quelle: Eigene Darst ellung nach St at ist isches Jahrbuch Nordrhein- West falen, Bereich V. Recht spflege und
öffent liche Sicherheit
Ent wicklungsunt erschiede wie diese hinsicht lich der Zwangsverst eigerungst erm ine zeigen sich aber nicht nur im Ost - West - Vergleich, sondern auch in Bezug auf die Zwangsverst eigerungszuschläge zwischen
den St ädt en innerhalb einer Region wie dem Ruhrgebiet ( vgl. Overhageböck 2008) . So erreicht en neun von insgesam t elf kreisfreien St ädt en des Ruhrgebiet s 2002 und 2006 unt erschiedliche Niveaus in Bezug
auf die absolut e Anzahl der Zwangsverst eigerungszuschläge ( vgl.
Abb. 7) .
Die drei Großst ädt e Dort m und, Essen und Duisburg grenzen sich durch
deut lich m ehr abgeschlossene Zwangsverst eigerungsverfahren von den
St ädt en Oberhausen, Ham m und Gelsenkirchen ab. I n diesen wiederum erreicht en m ehr Obj ekt e einen Zuschlag als in den St ädt en Bot t rop, Hagen oder Mühlheim / Ruhr. Trot z dieser Dreit eilung kann beobacht et werden, dass die Zahl der Zuschläge in allen St ädt en zwischen
28
2002 und 2006 zunim m t , wobei insbesondere die St eigerung in Dort m und und Essen beacht lich ist .
Ta be lle 2 : Zw a ngsve r st e ige r u ngst e r m in e in 4 0 a u sge w ä h lt e n St ä dt e n
D e u t sch la n ds 2 0 0 5 / 2 0 0 6
Quelle: Arget ra Gm bH 2006: 6
I n der St adt Dort m und wechselt en innerhalb von nur vier Jahren fast
doppelt so viele Obj ekt e den Eigent üm er im Rahm en eines Zwangsverst eigerungsverfahrens. Dieser Um st and verdeut licht die besondere Posit ion der St adt Dort m und vor allem innerhalb des Ruhrgebiet s in den
let zt en fünf Jahren ( vgl. Abb. 7) .
Legt m an einen Zeit raum von zehn Jahren zugrunde, dann zeigt sich
aber auch, dass auch kleinere St ädt e wie Bot t rop oder Mühlheim deut liche St eigerungsrat en in Bezug auf die Zwangsverst eigerungszuschläge zwischen 1996 bis 2006 erzielt en. I n der St adt Dort m und kam es in
diesem Zeit raum zu einem Zuwachs von 311 % , während in Mühlheim
die Veränderung der Zahl der Zwangsverst eigerungszuschläge bei
350 % und in Bot t rop sogar bei 486 % lag ( vgl. Overhageböck 2008) .
29
Abbildun g 7 : Absolu t e Anza h l de r Zw a n gsve r st e ige r u n gszu schlä ge in
9 k r e isfr e ie n St ä dt e n de s Ru h r ge bie t s 2 0 0 2 / 2 0 0 6
250
2002
200
2006
150
100
50
n
ir c
he
en
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r tm
un
d
0
Quelle: Eigene Darst ellung nach Gut acht erausschüsse für Grundst ückswert e der j eweiligen St ädt e, keine Dat en
für Bochum und Herne, für Gelsenkirchen nur für 2006 verfügbar
Ze n t r a le Er k e n n t n isse
Hinsicht lich der quant it at iven Ent wicklung der Zwangsverst eigerungen
auf unt erschiedlichen räum lichen Ebenen in Deut schland kann m an
fest halt en, dass vor allem in den let zt en zehn Jahren eine generelle
Tendenz zu einer st eigenden Anzahl von Term inen und Zuschlägen erkennbar ist . Die Ent wicklung auf Ebene der Bundesländer und der
Kom m unen verläuft j edoch sehr het erogen. Gleichzeit ig fallen die
sachverst ändig erm it t elt en Verkehrswert e.
2 .3 Ve r fa h r e n : Ar t e n , Be t e iligt e u n d Abla u f
Nachdem die quant it at ive Dim ension der Zwangsverst eigerungst erm ine auf den unt erschiedlichen räum lichen Ebenen in Deut schland verdeut licht werden konnt e, st eht im Mit t elpunkt dieses Abschnit t s nun
die j urist ische Perspekt ive auf die Zwangsverst eigerungen. Dazu werden hier die unt erschiedlichen Verfahrensart en und ihre Zw ecke, die
am Verfahren Bet eiligt en sowie der Verfahrensablauf erläut ert .
I m Rahm en einer solchen explorat iven St udie kann keine det ailliert e
j urist ische Abhandlung erfolgen. Vielm ehr ist bezweckt , einen Überblick über den Recht svorgang zu geben und insbesondere die Aspekt e
herauszust ellen, die einerseit s einen m öglichen Einfluss auf st adt räum liche Wirkungen von Zwangsverst eigerungen haben sowie andererseit s
I nform at ionsquellen sein könnt en.
30
2 .3 .1 Ve r fa h r e n sa r t e n
Das Geset z über die Zwangsverst eigerung und Zwangsverwalt ung
( ZVG) unt erscheidet vier verschiedene Verfahrensart en, die für sich
genom m en j eweils eigene Zw ecke verfolgen. Als so genannt er Norm alfall gilt erst ens die Schuld- oder Vollst reckungsverst eigerung von
Grundst ücken. 10 Sie dient der Befriedigung der Gläubigerforderungen
aus dem Verst eigerungserlös. Diese best ehen m eist aus Geldforderungen aufgrund von Kredit - oder sonst igen Schulden. Die anderen drei
Verfahren – ( I nsolvenz- ) Verwalt erverst eigerung, Nachlassverst eigerung sowie Teilungs- und Aufhebungsverst eigerung – grenzen sich
dem gegenüber vor allem durch ihren anderen Zw eck ab. Sie w erden in
der Lit erat ur daher auch als Zwangsverst eigerungen in besonderen
Fällen bezeichnet .
Die ( I nsolvenz- ) Verwalt erverst eigerung dient nach §§ 172- 174a ZVG
der Verwert ung der I nsolvenzm asse im Auft rag des Eigent üm ers. Auch
hier können wie im zuvor schon beschriebenen Norm alfall Geldforderungen von Gläubigern Hint ergrund einer I m m obilien- Zwangsverst eigerung sein.
Die Nachlassverst eigerung nach §§ 175- 179 ZVG bezeichnet eine
Zwangsverst eigerung auf Ant rag des Erbens. „ [ ..] der Sinn des Verfahrens [ liegt ] in der Schaffung der Vorausset zungen einer Haft ungsbeschränkung“ für den Erben ( Eickm ann 2004: 336) .
I m Falle der so genannt en Teilungs- und oder Aufhebungsverst eigerung nach §§ 180- 185 ZVG befindet sich das Grundst ück in einem
Gem einschaft seigent um von Brucht eilsgem einschaft en ( §§ 741ff.
BGB) , Gesellschaft en ( §§ 705ff. BGB) , ehelichen Güt ergem einschaft en
( §§ 1415ff. BGB) oder Erbengem einschaft en. Zweck des Verfahrens ist
dem nach die Aufhebung einer Gem einschaft , um eine „ Versilberung
des gem einschaft lichen Grundverm ögens“ herbeizuführen ( Eickm ann
2004: 5) . Dieses Verfahren ist som it nach Eickm ann vor allem ein t ypisches „ Verm ögensauseinanderset zungsinst rum ent im Zusam m enhang
m it Ehet rennung oder Ehescheidung“ ( Eickm ann 2004: 339) . Es kann
aber gleichzeit ig auch eine „ Folgem aßnahm e nach der Pfändung des
Gem einschaft sant eiles durch einen Gläubiger des Teilhabers“ sein
( Eickm ann 2004: 339) .
10
Davon zu unt erscheiden ist insbesonder e die Zwangsv erst eigerung von Schiffen, Schiffsbauwerken und Luft fahrzeugen im Wege der Zwangsvollst reckung ( §§ 162- 171n ZVG) .
31
2 .3 .2 Ve r fa h r e n sbe t e iligt e
§ 9 ZVG regelt , wer als Bet eiligt er in einem Zwangsverst eigerungsverfahren gilt . Grundsät zlich kann m an davon ausgehen, dass „ Bet eiligt e
[ ..] diej enigen [ sind] , deren I nt eresse sich aus dem Grundbuch ergibt “
( St orz 2004: 71, zit iert nach St öber 1999) .
Neben dem Schuldner, der auch als Eigent üm er des Grundst ücks im
Grundbuch einget ragen sein m uss, und dem / den Gläubiger( n) sind
auch diej enigen unm it t elbar am Verfahren bet eiligt , die neben dem
Eigent üm er ebenfalls im Grundbuch einget ragen sind. I n diesem Fall
handelt es sich um Bet eiligt e von Am t swegen nach § 9 I ZVG. Das
können Personen sein, denen aus dem Grundst ück vor der Eint ragung
des Verst eigerungsverm erks ein Recht an dem Grundst ück wie bspw.
lebenslanges Wohnrecht zust eht .
Des Weit eren können Personen durch eine eigene Anm eldung ihrer
Recht e beim Am t sgericht zu Bet eiligt en werden ( § 9 I I ZVG) . Dazu
können Miet er und Pächt er des zur Zwangsverst eigerung anst ehenden
Obj ekt es oder auch die Kom m une gehören, wenn für sie noch ausst ehende Kost en aus dem Grundst ück w ie bspw. Grundsschulden zu decken sind ( Ulrich 1992: 316) .
Keine Verfahrensbet eiligt en sind die Biet int eressent en sowie der
Recht spfleger. Während des Zwangsverst eigerungst erm ins können erst ere lediglich Fragen st ellen, das Verkehrsw ert gut acht en einsehen
und/ oder Gebot e abgeben. Der Recht spfleger hingegen leit et das Verfahren und wacht über seine ordnungsgem äße Durchführung. Er „ ist
ein neben dem Richt er st ehendes, selbst ändiges, sachlich unabhängiges und eigenverant wort liches Organ der Recht spflege“ ( St orz
2004: 97) .
Die Anerkennung als Bet eiligt er in einem Zwangsverst eigerungsverfahren bedeut et , sowohl über den St and des Verfahrens als auch über
wicht ige Term ine inform iert zu werden. Darüber hinaus st ehen einem
Bet eiligt en zahlreiche Möglichkeit en offen, das Verfahren zu beeinflussen ( St orz 2004: 71- 72) . So können Schuldner w ie Gläubiger bspw.
gleicherm aßen die einst weilige Einst ellung des Verfahrens beant ragen.
Darüber hinaus best eht nach § 85 ZVG auch das Recht , den Zuschlag
zu versagen ( vgl. Kap. 2.3.3) .
32
2 .3 .3 Ve r fa hr e nsa bla uf
Den genauen Ablauf eines Zwangsverst eigerungsverfahrens regelt das
Geset z über die Zw angsverst eigerung und Zwangsverw alt ung ( ZVG) .
Es wird nach § 1 ZVG an dem Am t sgericht als Vollst reckungsgericht
durchgeführt , in dessen Bezirk auch das zu verst eigernde Grundst ück
liegt . Der Verst eigerungst erm in bildet den Kern des drei Phasen um fassenden Verfahrens. Dem voran gehen j edoch der Ant rag und die
Anordnung des Verfahrens sowie die Verkehrswert erm it t lung. Danach,
d.h., nach dem ert eilt en Zuschlag durch den Recht spfleger, erfolgt die
Vert eilung des Verst eigerungserlöses an die Gläubiger ( vgl. Abb. 8) .
Abbildun g 8 : Ta be lla r isch e Übe r sich t ü be r da s Ve r fa hr e n ge m ä ß
Zw a ngsve r st e ige r u ngsge se t z ( ZVG)
Quelle: Ulrich 1992: 318
33
Pha se 1 : Ant r a g, Anor dn u ng, Be sch la gn a h m e u nd Ve r k e h r sw e r t e r m it t lu n g
Ant ragst eller sind in der Regel der oder die Gläubiger, denen aus dem
Grundst ück Geldforderungen zust ehen. Liegen alle form alen Anforderungen vor, dann kann das zust ändige Am t sgericht die Zw angsverst eigerung anordnen und dam it das Verfahren eröffnen. Parallel erfolgt
eine Eint ragung des Zwangsverst eigerungsverm erkes in das Grundbuch. Gleichzeit ig wird das Grundst ück zugunst en des/ der Gläubiger( s)
beschlagnahm t .
Während dieser Phase st eht den Gläubigern sow ie Schuldnern das
Recht zu, das Zwangsverst eigerungsverfahren für die Dauer von
höchst ens 6 Monat en nach Ert eilung des Anordnungsbeschlusses
einst w eilig einzust ellen ( §§ 30 und 30a ZVG) . Während Gläubiger dieses oft m als aus t akt ischen Erw ägungen in Anspruch nehm en, um noch
vor dem eigent lichen Verst eigerungst erm in m it dem Schuldner eine
außergericht liche Einigung zu erzielen, best eht in diesem Vollst reckungsschut z für die I m m obilieneigent üm er eine let zt e Chance, ihr Eigent um zu ret t en. 11 Vorausset zung ist j edoch, dass sie glaubhaft m achen m üssen, wie sie innerhalb der Dauer der einst w eiligen Einst ellung
die Forderung des Gläubigers befriedigen können. I nsgesam t kann das
Verfahren zweim al einst weilig eingest ellt werden. „ Eine drit t e Einst ellung gilt als Ant ragsrücknahm e - § 30 Abs. 1 Sat z 3 ZVG“ ( Ulrich
1992: 320) . 12
Während dieser Zeit erarbeit en in der Regel öffent lich best ellt e und
vereidigt e Sachverst ändige für die Bew ert ung von bebaut en und unbebaut en Grundst ücken ein Verkehrswert gut acht en nach § 194 BauGB i.
V. m . der Wert V. Dieses ent hält neben dem Verkehrswert als wicht ige
m onet äre Größe für den Verst eigerungst erm in auch Angaben zum baulichen Zust and des Gebäudes. Nach Eingang des Gut acht ens und Fest set zung des Verkehrswert es legt das zust ändige Am t sgericht dann einen erst en Verst eigerungst erm in fest und gibt ihn öffent lich in den
11
St orz weist darauf hin, dass „ der Schuldner [ ..] sich oft ausschließlich dar um [ bem üht ] , das
Verfahren zu v erzögern oder gar zu verhindern; nebenbei lässt er seinen Grundbesit z verkom m en“ ( St orz 2004: 2) .
12
Höbel et al. er m it t elt en, dass „ 40 % der im Jahr 2000 neu eingeleit et en Zwangsver st eigerungsv erfahren bei selbst genut zt em Wohneigent um [ ..] ohne eine Verst eigerung eingest ellt [ wurden] “ ( Höbel et al. 2004: 29) .
34
Am t sblät t ern, ört lichen Tageszeit ungen oder in ihrem I nt ernet port al
bekannt .
Für die Unt ersuchung von Zwangsverst eigerungen sind aus dieser erst en Phase vor allem drei Aspekt e von besonderer Bedeut ung: erst ens
der Anordnungsbeschluss, zw eit ens das erst ellt e Gut acht en sowie drit t ens der Verst eigerungst erm in. Während erst er den Beginn des Verfahrens m arkiert und dam it die Grundlage für die Erm it t lung der gesam t en Verfahrensdauer bildet , ent hält das Gut acht en neben dem Verkehrsw ert auch eine Vielzahl qualit at iver Beschreibungen über das Gebäude, welche Angaben über die St rukt ur der zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e liefern. Ein wesent licher Teil dieser Beschreibungen sind auch in den im Rahm en dieser St udie ausgewert et en Anzeigen aus dem „ Öffent lichen Anzeiger zum Am t sblat t für den
Regierungsbezirk Arnsberg“ ent halt en. Zusät zlich gibt der Verst eigerungst erm in das Jahr der Verst eigerung an.
Ph a se 2 : Ve r st e ige r u n gst e r m in
Die zweit e Phase des gesam t en Zwangsverst eigerungsverfahrens um fasst den eigent lichen Verst eigerungst erm in, an dem Gläubiger,
Schuldner, weit ere Bet eiligt e und int eressiert e Biet er am Am t sgericht
zum Zwecke der Verst eigerung des Obj ekt s zusam m enkom m en. Die
Biet zeit m uss m indest ens 30 Minut en bet ragen. Die während dieser
Zeit eingehenden Gebot e m üssen sich an dem geringst en Gebot orient ieren. Zudem ist j eder Biet er verpflicht et , eine Sicherheit sleist ung in
Höhe von 10 % des Verkehrswert s beim Am t sgericht in Form eines
Verrechnungsschecks, einer Bankbürgschaft oder durch eine vorherige
Überweisung an die Gericht skasse zu hint erlegen ( w ww.zvg.nrw.de) 13 .
Der Term in kann auf unt erschiedliche Weise enden. So best eht die
Möglichkeit einer einst weiligen Einst ellung nach § 77 I ZVG, wenn in
der Biet st unde gar kein Gebot eingegangen ist . Liegt j edoch ein Meist gebot vor, dann kann der Zuschlag ent w eder ert eilt oder versagt w erden. I m let zt eren Fall erm ächt igt das ZVG dazu sowohl das Am t sgericht s selbst als auch die am Verfahren Bet eiligt en. Die „ Zuschlagsversagung kann von Am t s w egen oder auf begründet en Ant rag eines Bet eiligt en erfolgen“ ( Ulrich 1992: 326) .
13
Durch das 2. Just izm odernisierungsgeset z vom 16. Febr uar 2007 ist eine Sicherheit sleist ung in
Form von Bargeld nicht m ehr m öglich ( www .zvg.nrw.de, 26.09.2007) .
35
Grundlage für die Zuschlagsversagung in einem Erst t erm in durch den
Recht spfleger bilden einerseit s die 5/ 10- Grenze nach § 85a I ZVG sowie andererseit s die 7/ 10- Grenze nach § 74a I ZVG. Nach § 85a I ZVG
m uss in einem Verst eigerungst erm in m indest ens die Hälft e des Verkehrsw ert es erzielt werden, ansonst en ist der Zuschlag zu versagen.
Diese recht liche Regelung ist „ eine Schuldnerschut zvorschrift und soll
die Verschleuderung von Grundbesit z verhindern“ ( Ulrich 1992: 326) .
Ebenfalls kann ein Zuschlag nach § 74a I ZVG auf Ant rag versagt werden, wenn das Meist gebot zwar m ehr als die Hälft e, j edoch weniger als
70 % des Verkehrsw ert es ausm acht ( 7/ 10- Grenze) . St orz w eist darauf
hin, dass „ der 7/ 10- Ant rag des § 74a I [ …] vorw iegend nicht dem
Schut z des Schuldners sondern dem j enigen best im m t er Gläubiger
[ dient ] “ ( St orz 2004: 596) . I n der Folge einer solchen Zuschlagsversagung m uss das Am t sgericht dann einen weit eren Term in fest set zen
( § 74a I I I sowie 85a I I ZVG) , in dem diese Grenzen dann ent fallen.
Ein Zwangsverst eigerungst erm in kann auch auf Ant rag des Gläubiger s
nach § 30 ZVG ohne Nennung von Gründen einst w eilig eingest ellt werden. Bis zur Fest legung des Zuschlages kann diese j edoch auch wieder
zurückgenom m en w erden. Dadurch - so St orz - „ ergibt sich die überragende t akt ische Macht posit ion des best rangig bet reibenden Gläubigers“ ( St orz 2004: 608) .
Ph a se 3 : Ve r t e ilu n g de s Ve r st e ige r u n gse r löse s u n d M it t e ilu n g
a n de n Gut a ch t e r a u ssch u ss
I st ein Zuschlag im Verst eigerungst erm in vom Recht spfleger ert eilt
worden, set zt dieser einen Term in für die Vert eilung des Verst eigerungserlöses fest . Auf die Gläubiger wird dieser dann ent sprechend der
Rangfolge vert eilt .
Abschließend t eilt das zust ändige Am t sgericht durch den so genannt en
Zuschlagsbeschluss dem ört lichen Gut acht erausschuss den Abschluss
des Verfahrens m it . Er ent hält neben Angaben zum alt en und neuen
Eigent üm er auch die Höhe des erzielt en Verst eigerungserlöses. Dam it
ist dieser Zuschlagsbeschluss eine weit ere Quelle m öglicher I nform at ionen, um das Phänom en der Zwangsverst eigerungen näher zu unt ersuchen. I nsbesondere ist in diesem Zusam m enhang die Abweichung
der sachverst ändig erm it t elt en Verkehrsw ert e von den Verst eigerungserlösen int eressant ( vgl. Kap. 3.4.4) .
36
Ze n t r a le Er k e n n t n isse
Die Zwangsverst eigerung von I m m obilien kann unt erschiedliche Zwecke verfolgen. Sie dient j edoch m eist der Befriedigung von Gläubigerforderungen. Während des Verfahrens best eht eine Vielzahl von Möglichkeit en, um die einzelnen I nt eressen der bet eiligt en Akt eure zu berücksicht igen. Sie können daher durch ihr Verhalt en den Verlauf des
Verfahrens beeinflussen. Dieses t rifft insbesondere auf die Zuschlagsversagung in der Folge zu niedriger Gebot e zu.
2 .4 Ur sa ch e n fü r Zw a n gsve r st e ige r u n ge n
Gelangen I m m obilien in ein Zw angsverst eigerungsverfahren dann können dafür eine ganze Reihe von Ursachen verant wort lich sein: Privat oder Firm eninsolvenzen, Zahlungsschwierigkeit en ( insbesondere auch
bei Kapit alanlegern) und Überschuldung, Nachfrageschwäche auf dem
freien Markt , die absolut e Zunahm e von Eigent um sfinanzierungen sowie ein Anst ieg von not leidenden Kredit en bei selbst nut zenden Wohneigent üm ern ( vgl. Höbel et al. 2004: 31- 32) . Ein weit erer, wenngleich
aber hier zu vernachlässigender Grund, wesw egen Obj ekt e zur
Zwangsverst eigerung gelangen, liegt in der Auszahlung einer Recht sgem einschaft ( Bsp. Erbengem einschaft ) . Es handelt sich hierbei eher
um einen Sonderfall im Gegensat z zu den oben genannt en Gründen,
da hier nicht zwangsläufig die Verschuldung ursächlich sein m uss.
I m Folgenden werden einige der m öglichen Ursachen det ailliert er beschrieben. Unklar bleibt j edoch, welche Bedeut ung und Ant eile die unt erschiedlichen Ursachen an allen Zw angsverst eigerungsverfahren einnehm en. Darüber liegen in der Lit erat ur keine Erkennt nisse vor.
2 .4 .1 Za h lu n gssch w ie r igk e it e n u n d Übe r sch u ldu n g
I m Jahr 2002 waren in Deut schland 3,13 Mio. Privat haushalt e überschuldet . Das ent spricht einem Ant eil von 8,1 % an allen Privat haushalt en. Gegenüber den alt en Bundesländern m it einem Ant eil von
7,2 % , sind in den neuen Bundesländern m it 11,3 % deut lich m ehr
Privat haushalt e von einer Überschuldung bet roffen ( vgl. Tab. 3) .
Nach dem akt uellen Schulden- Kom pass 2007 ist die Überschuldung
privat er Haushalt e im Jahr 2006 zurückgegangen. Sie erm it t elt en
2,9 Millionen überschuldet e Privat haushalt e. Das ent spricht einem An-
37
t eil von 7,3 % an allen überschuldet en Haushalt en ( vgl. SCHUFA Hilding AG 2007: 7)
Ta be lle 3 : An za h l ü be r sch u lde t e r Pr iva t ha u sha lt e in D e u t sch la n d
( n a ch GP For sch un gsgr u ppe )
Quelle: Verbraucherzent rale Bundesverband e.V. ( Hrsg.) 2006: 17
Die st ärkst e Konzent rat ion von Schuldnern 14 in Deut schland liegt in
den nördlichen Kreisen Ost - und West deut schlands, sowie im Ruhrgebiet , im nördlichen Rheinland- Pfalz und sowie in Teilen Hessens. Hier
bet rägt der Schuldnerant eil 10 % und m ehr. Die Kreise BadenWürt t em bergs und Bayerns hingegen w eisen dem gegenüber nur unt erdurchschnit t lich hohe Schuldnerant eile auf ( vgl. Kart e 1) .
Ka r t e 1 : Sch u ldne r qu ot e n na ch Kr e ise n in D e u t sch la n d 2 0 0 7
Quelle:
ht t p: / / www.credit reform .de/ Deut sch/ Credit reform / Akt uelles/ Credit reform _Analysen/ SchuldnerAt las/ 1_Schuldn
erAt las_Deut schland_nach_Kreisen.j sp, Zugriff am 04.12.2007
14
Schuldner beziehen sich nach dem SchuldnerAt las Deut schland 2007 auf Personen über 18
Jahre ( vgl. Credit r eform 2007a) .
38
St ädt e sind gegenüber ländlich geprägt en Regionen wesent lich st ärker
von einer Verschuldung der Bevölkerung bet roffen. I m Vergleich zu
den drei St ädt en Offenbach ( Main) , Brem erhaven oder Halle ( Saale) ,
die m it um die 20 % die höchst en Schuldnerquot en in Deut schland im
Jahr 2007 aufweisen, zeigt die St adt Dort m und m it 14,39 % einen
deut lich niedrigeren Wert . Dieser liegt zwar über dem Bundes- und
Landesdurchschnit t von 10,85 % bzw. 12,22 % , aber innerhalb der
St ädt e des Ruhrgebiet es noch im Mit t elfeld ( vgl. Tab. 4) .
Ta be lle 4 : Sch u ldn e r qu ot e n in a u sge w ä h lt e n Kr e ise n u n d St ä dt e n
D e u t sch la n ds 2 0 0 6 / 2 0 0 7 ( in % , be zoge n a uf Pe r son e n ü be r 1 8 Ja hr e )
2006
2007
Kr e ise m it de r n ie dr igst e n Schu ldn e r qu ot e in D e u t sch la nd
Eichst ät t
St raubing- Bogen
Schweinfurt
4,16
5,07
5,46
4,34
5,19
5,36
k r e isfr e ie St ä dt e m it de r höch st e n
Sch u ldn e r qu ot e in D e u t sch la nd
Offenbach ( Main)
Brem erhaven
Halle ( Saale)
18,93
20,68
18,41
20,91
20,11
19,62
k r e isfr e ie St ä dt e de s Ru h r ge bie t s
Duisburg
Essen
Mülheim an der Ruhr
Oberhausen
Bot t rop
Gelsenkirchen
Bochum
D or t m un d
Hagen
Ham m
Herne
16,29
13,55
11,47
14,87
11,79
16,24
11,58
1 4 ,0 3
15,57
12,85
14,72
16,79
13,89
12,40
15,18
12,42
16,87
11,97
1 4 ,3 9
16,18
13,15
15,34
11,92
10,68
12,22
10,85
N or dr he in- W e st fa le n
D e u t sch la n d
Quelle: Eigene Darst ellung nach Credit reform 2007a: 8, Credit reform 2007b sowie
ht t p: / / www.credit reform .de/ Deut sch/ Credit reform / Akt uelles/ Credit reform _Analysen/ SchuldnerAt las/ 6_Schuldn
erquot en_nach_Kreisen.j sp, Zugriff am 04.12.2007
Haupt ursachen für eine Überschuldung in den alt en Bundesländern
sind im Jahr 2004 m it j eweils 23 % Arbeit slosigkeit , Trennung oder
39
Scheidung. Aber auch eine gescheit ert e Selbst ändigkeit sowie eine
unwirt schaft liche Haushalt sführung verursachen im m erhin noch fast
j ede fünft e Überschuldung. I n den neuen Bundesländern ist die Gewicht ung dieser Ursachen anders, gleichzeit ig t ret en auch andere hinzu. So result iert eine Überschuldung in diesen Bundesländern zu fast
50 % aus Arbeit slosigkeit und zu fast einem Drit t el aus einem dauerhaft en Niedrigeinkom m en. Aber auch ein überhöht er Konsum ( 25 % ) ,
Trennung und Scheidung ( 19 % ) sow ie eine gescheit ert e Selbst ändigkeit ( 16 % ) sind verant wort lich für die persönliche finanzielle Schieflage privat er Haushalt e ( vgl. Tab. 5) .
Ta be lle 5 : Au slöse r von Übe r sch u ldun g la u t GP For sch u n gsgr uppe
Befinden sich vor allem Haushalt e von selbst genut zt en Wohnim m obilien in Zahlungsschwierigkeit en, dann kann eine Sanierungsst rat egie
darin best ehen, zunächst einen freihändigen Verkauf der I m m obilie
anzust reben. Vielfach scheit ert dieses Vorgehen j edoch an den Eigent üm ern selbst . Eine Befragung von 30 in Zahlungsschwierigkeit en gerat enden Haushalt en ergab, dass 84 % dieser bet roffenen Wohnungseigent üm er nicht bereit waren, die I m m obilie vor der Zwangsverst eigerung über einen freihändigen Verkauf zu verm arkt en ( Höbel et al.
2004: 113) . Die Eigent üm er, so das Resüm ee, „ neigen dazu, auch in
obj ekt iv aussicht slosen Sit uat ionen zu lange an der I m m obilie fest zuhalt en“ ( Höbel et al. 2004: 18) .
40
2 .4 .2 Ve r br a u ch e r - u n d Fir m e n in solve n ze n
I n Folge dieser Zahlungsschwierigkeit en oder der Überschuldung st ieg
in den let zt en Jahren auch die Zahl der Verbraucher- oder Privat insolvenzen bet rächt lich an. Diese Möglichkeit , die zuvor nur Unt ernehm en
vorbehalt en war und seit 1999 erst m als auch für Privat personen eingeführt wurde, nut zt en 2005 knapp 70.000 Personen ( vgl. Tab. 6) .
Ta be lle 6 : Ve r br a u che r in solve nze n 1
Quelle: St at ist isches Bundesam t ( Hrsg.) 2006: 131
Parallel zu den Verbraucherinsolvenzen st iegen in den let zt en Jahren
auch die Unt ernehm ensinsolvenzen an, wobei die höchst en St eigerungsrat en in den Jahren 2001 und 2002 lagen ( vgl. Tab. 7) .
Ta be lle 7 : Un t e r n e hm e n sin solve nze n ( a lle Un t e r n e h m e n st ype n )
41
2 .4 .3 N a ch fr a ge sch w ä ch e a u f de n I m m obilie n m ä r k ten
Zwangsverst eigerungen können auch aus Verm arkt ungsproblem en m it
der I m m obilie am freien Markt result ieren. So können dem nach
Zwangsverst eigerungsverfahren auch die Folge ent spannt er Wohnungsm ärkt e m it Leerst änden, Miet ausfällen oder geringeren Rendit en
sein. Diese sind dann besonders dram at isch, wenn sich das Obj ekt
noch in der Finanzierung befindet und diese auf eine höhere Rendit e
ausgelegt ist , als diej enige, die am Markt noch erzielt werden kann. So
wird in diesem Zusam m enhang aus einigen St ädt en wie bspw. Brem erhaven oder Dort m und bericht et , dass derzeit viele Obj ekt e in die
Zwangsverst eigerung gelangen, die zuvor als Anlageobj ekt e von Käufern aus Süddeut schland auf der Grundlage farbiger Hochglanzexposees und ohne Markt kennt nis über die st adt räum liche Lage erworben
worden sind. Gleichzeit ig w urden die erw art et en Miet ert räge am Miet niveau in Süddeut schland gem essen ( vgl. Magist rat der St adt Brem erhaven 2007) .
2 .5 Fa zit
Mit diesem Kapit el konnt e die Kom plexit ät des Gesam t syst em s
Zwangsverst eigerungen m it den Einflussfakt oren auf das Phänom en
einerseit s sowie dem Ablauf des form alj urist ischen Verfahrens andererseit s nur angedeut et werden. Eine zent rale Erkennt nis in Bezug auf
den st adt planerischen Kont ext ist j edoch einerseit s, dass Zwangsverst eigerungen als Teil des st ädt ischen Grundst ücksm arkt es in Deut schland grundsät zlich keine Besonderheit darst ellen, wenngleich ihre Ant eile in Abhängigkeit der allgem einen w irt schaft lichen Lage erheblichen
Schwankungen unt erliegen bzw . sich derzeit auf dem höchst en Niveau
seit Jahren befinden. Jenseit s dieser Norm alit ät deut et sich heut e
schon an, dass Zw angsverst eigerungen aber gerade dort zu einem
Problem st ädt ischer Ent wicklung werden können, w o die I m m obilienm ärkt e von Nachfrageschwäche gekennzeichnet sind.
Es ist darüber hinaus auch deut lich
m unaler Ebene die unt erschiedlich
rungst erm ine nur eindeut ig aus der
kann. Daher richt et sich der Blick im
gerungen in der St adt Dort m und.
42
gew orden, dass gerade auf kom hohe Zahl der Zwangsverst eigeSit uat ion vor Ort erklärt werden
Folgenden auf die Zw angsverst ei-
3 Zw a n gsve r st e ige r u n ge n , St a dt r a u m u n d
W oh n u n gsm a r k t – D a s Be ispie l de r St a dt
D or t m u n d
Um die zent rale Frage dieser St udie klären zu können, ob Zw angsverst eigerungen als geeignet er I ndikat or zur Beschreibung von Problem en
auf den Wohnungsm ärkt en im Sinne eines Frühwarnsyst em s geeignet
sind, bedarf es zunächst einer genauen Kennt nis dieses Phänom ens.
Das nun folgende Kapit el w ill daher für die Jahre 2002 und 2006 klären, wie sich Zwangsverst eigerungst erm ine in der St adt Dort m und
ent wickelt haben ( 3.1) , welche St rukt ur und Kennzeichen die zur
Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e aufweisen und wo sie
st adt räum lich auft ret en ( 3.2) , welche Qualit ät das sie um gebende Um feld hat ( 3.3) und w ie die Nachfrage nach diesen Obj ekt en ist ( 3.4) .
Grundlage dieser Auswert ung bilden die eigens erhobenen Dat en aus
dem „ Öffent lichen Anzeiger zum Am t sblat t für den Regierungsbezirk
Arnsberg“ ( vgl. Kap. 1) sowie die Dat en aus der Kaufpreissam m lung
des Gut acht erausschusses für Grundst ückswert e in der St adt Dort m und.
3 .1 En t w ick lu n g de r Zw a n gsve r st e ige r u n gst e r m in e in de r St a dt D or t m u n d
Die Ent wicklung der Zahl der Zwangsverst eigerungst erm ine und der
durchgeführt en
Zwangsverst eigerungen
( Zwangsverst eigerungszuschläge) in der St adt Dort m und zwischen 2001 und 2006 weist Parallelen zum oben beschriebenen Bundest rend auf. Den Beginn des Jahrt ausends kennzeichnet ein kont inuierlicher Anst ieg beider Wert e. Wurden 2001 nur 269 Term ine bzw. 64 Zuschlägen erreicht , lagen die
Zahlen zw ei Jahre spät er schon bei 451 bzw. 155. I n den let zt en drei
Jahren blieben die Wert e auf einem konst ant hohen Niveau von rund
500 Term inen und 170- 200 Zuschlägen ( vgl. Abb. 9) .
I m Vergleich m it Ham burg ( 588 Term ine) , Frankfurt / M. ( 530 Term ine) ,
Wuppert al ( 556 Term ine) oder Mannheim ( 481 Term ine) zeigt sich,
dass auch außerhalb der St adt Dort m und in west deut schen St ädt en im
Jahr 2006 ähnlich hohe Zahlen von Zwangsverst eigerungst erm inen
erreicht w urden. Gegenüber ost deut schen Großst ädt en wie Leipzig
oder Dresden, wo 2.500- 3.500 Term ine im Jahr 2006 gezählt wurden,
43
ist die Sit uat ion in Dort m und j edoch wesent lich ent spannt er ( vgl.
Tab. 2) .
Abbildun g 9 : En t w ick lu n g de r Zw a n gsve r st e ige r u n gst e r m in e un d - zu sch lä ge in de r St a dt D or t m un d 2 0 0 1 bis 2 0 0 6
600
484
Z ahl der Fälle
500
451
480
496
400
332
300
Z w angsv er steiger ungster m ine
269
200
100
155
169
189
190
dur chgeführ te
Z w angsv er steiger ungen
100
64
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Quelle: Eigene Darst ellung auf der Basis des Wohnungsm arkt bericht es 2006 der St adt Dort m und ergänzt um
die eigene Erhebung der Wert e des Jahres 2006 auf der Grundlage des Öffent lichen Anzeigers zum Am t sblat t
für den Regierungsbezirk Arnsberg, Heft 40/ 2005 bis 42/ 2006 sowie der Angaben des Gut acht erausschusses für
Grundst ückswert e in der St adt Dort m und.
Nach dieser erst en gesam t st ädt ischen Übersicht und Einordnung folgt
nun eine genauere Analyse der St rukt ur der zur Zwangsverst eigerung
anst ehenden Obj ekt e in der St adt Dort m und und ihrer räum lichen Vert eilung innerhalb des St adt gebiet s.
3 .2 St r u k t u r de r zu r Zw a n gsve r st e ige r u n g a n st e h e n de n Obj e k t e
Über die absolut e Zunahm e von Zwangsverst eigerungen in der St adt
Dort m und hinaus ist bisher wenig über die St rukt ur und die Merkm ale
der zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e bekannt . Wie vert eilen sich die Term ine auf die einzelnen St adt bezirke? Welche Obj ekt art en gelangen in ein Verfahren? Wie alt sind die Obj ekt e und wie ist
ihr baulicher Zust and? Lassen sich Härt efälle ident ifizieren?
Aus dem „ Öffent lichen Anzeiger zum Am t sblat t für den Regierungsbezirk Arnsberg“ konnt en für 2002 insgesam t 294, für 2006 insgesam t
496 Zwangsverst eigerungst erm ine als Grundgesam t heit erm it t elt werden. 15
15
Hier w ird eine Abweichung in Bezug auf die Anzahl der Zw angsver st eiger ungst er m inen im Jahr
2002 deut lich. Gegenüber den in dieser St udie er m it t elt en 294 Term inen, wurden im Wohnungs-
44
3 .2 .1 Ve r t e ilung de r Te r m in e n a ch St a dt be zir k e n
Unabhängig von der gesam t st ädt ischen Zunahm e der Zwangsverst eigerungst erm ine von ca. 300 auf ca. 500 zwischen 2002 und 2006,
verändert e sich die relat ive Vert eilung innerhalb einzelner St adt bezirke
während dieses Zeit raum s in der St adt Dort m und hingegen kaum . Absolut gesehen st iegen die Zwangsverst eigerungst erm ine j edoch innerhalb dieser beiden Jahre in j edem St adt bezirk m it Ausnahm e von Mengede an ( vgl. Tab. 8) .
I n beiden Jahren liegt das räum liche Schwergew icht der zu verst eigernden Obj ekt e in den innerst ädt ischen Bezirken Nord, West und Ost .
Dort st anden 2002 et was m ehr als die Hälft e ( 51,3 % ) aller Obj ekt e
zur Verst eigerung an. 2006 gew ann diese Ent wicklung weit er an Dom inanz, ihr Ant eil erhöht e sich um 3,6 % auf knapp 55 % .
Ta be lle 8 : Zw a ngsve r st e ige r u ngst e r m in e in de n D or t m u nde r
zir k e n 2 0 0 2 / 2 0 0 6
2002
2006
An za h l
An za h l
( a bsolu t )
( a bsolu t )
%
St a dt be zir k
I nnenst adt - West
23
7,8
50
I nnenst adt - Nord
107
36,4
184
I nnenst adt - Ost
21
7,1
38
Eving
13
4,4
33
Scharnhorst
17
5,8
21
Brackel
24
8,2
34
Aplerbeck
15
5,1
18
Hörde
22
7,5
28
Hom bruch
15
5,1
25
Lüt gendort m und
12
4,1
33
Huckarde
6
2,0
13
Mengede
19
6,5
19
294
1 0 0 ,0
496
St a dt be -
%
10,1
37,1
7,7
6,7
4,2
6,9
3,6
5,6
5,0
6,7
2,6
3,8
1 0 0 ,0
Quelle: Eigene Bearbeit ung und Berechnung auf der Grundlage des Öffent lichen Anzeigers zum Am t sblat t für
den Regierungsbezirk Arnsberg Heft Nr. 39/ 2001 bis 44/ 2002 und Heft Nr. 40/ 2005 bis 42/ 2006
I nnerhalb dieser innerst ädt ischen Bezirke st icht vor allem der Bezirk
I nnenst adt - Nord m it durchschnit t lich 37 % aller zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e deut lich hervor. Die Zahl der anberaum t en
Term ine lag hier m it 107 ( 2002) bzw. 184 ( 2006) um ein Vielfaches
höher als in den anderen Dort m under St adt bezirken. Auch die unm it t elbar angrenzenden Bezirke I nnenst adt - West und I nnenst adt - Ost wiem arkt bericht 2006 der St adt Dort m und für dasselbe Jahre 332 Term ine angegeben ( vgl. Abb. 9) .
Dieser Unt er schied lässt sich aus den unt er schiedlichen Erhebungsweisen der Dat en erklären.
45
sen lediglich et was m ehr als ein Fünft el bzw. ein Viert el dieser Term ine
auf. Dam it ist kein anderer Bezirk in der St adt Dort m und in Bezug auf
das absolut e quant it at ive Vorkom m en m it dem der I nnenst adt - Nord
vergleichbar.
Dem gegenüber weisen andere Bezirke j edoch eine deut lich höhere
Ent wicklungsdynam ik auf. Vor allem in den Bezirken I nnenst adt - West
( 217 % ) , Eving ( 254 % ) , Lüt gendort m und ( 275 % ) oder Huckarde
( 217 % ) wuchs die Zahl der Zwangsverst eigerungst erm ine in nur vier
Jahren um m ehr als das Doppelt e.
Die Unt ersuchung der Lage der zu verst eigernden Obj ekt e innerhalb
der St adt bezirke ergibt über die Konzent rat ion im Bezirk I nnenst adt Nord hinaus zwei räum liche Vert eilungsm ust er: erst ens linear ent lang
der Ausfallst raßen in Richt ung Norden, West en und Ost en und zweit ens
punkt uell in den alt en Ort szent ren wie bspw. Hörde. I m Vergleich der
beiden Jahre erkennt m an, dass die absolut e Zunahm e der Term ine zu
einer deut lichen Verdicht ung und Fest igung dieser Must er im Jahr 2006
gegenüber 2002 führt hat ( vgl. Kart e 2) .
46
Ka r t e 2 : Rä um lich e Ve r t e ilu ng de r Zw a ngsve r st e ige r u n gst e r m in e in
de r St a dt D or t m un d 2 0 0 2 / 2 0 0 6
47
3 .2 .2 Ar t de r zu ve r st e ige r n de n Obj e k t e
Die hohe räum liche Konst anz, die zuvor schon in Bezug auf die relat ive
Vert eilung der Zw angsverst eigerungst erm ine innerhalb der St adt bezirke beobacht et wurde, zeigt sich auch hinsicht lich der relat iven Ant eile
der zu verst eigernden Obj ekt art en in der St adt Dort m und. Zwischen
2002 und 2006 sind lediglich leicht e Schw ankungen erkennbar.
Bem erkenswert ist vor allem , dass m ehr als zwei Drit t el aller Zwangsverst eigerungsobj ekt e sowohl im Jahr 2002 als auch 2006 Eigent um swohnungen waren. Dam it ist der Ant eil in der St adt Dort m und gegenüber dem Bundesdurchschnit t von knapp 35 % um fast die Hälft e sehr
deut lich erhöht ( vgl. Abb. 3) . Diese Obj ekt art ist ebenfalls gekennzeichnet durch eine deut liche absolut e Zunahm e von 200 auf 319 zu
verst eigernde Obj ekt e zwischen 2002 und 2006 ( vgl. Tab. 9) .
Vor allem in den innerst ädt ischen Bezirken Nord, Ost und West wurden
2002 und 2006 die höchst en Ant eile an Eigent um sw ohnungen an allen
zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt art en erreicht , wobei
auch hinsicht lich dieser Obj ekt art der St adt bezirk I nnenst adt Nord sich
wieder deut lich von den anderen beiden nach oben hin abset zt ( vgl.
Kart e 3) .
Ta be lle 9 : Ar t de r zu ve r st e ige r n de n Obj e k t e in de r St a dt D or t m u nd
2002/ 2006
2002
2006
An za h l
An za h l
( a bsolu t )
( a bsolu t )
%
%
Obj e k t a r t
Eigent um swohnung
200
68,0
319
64,3
St udent enappart em ent
Appart em ent
Einfam ilienhaus, Doppelhaushälft e, Zweifam ilienhaus
Mehrfam ilienhaus
Wohn- und Geschäft shaus
Gewerbe, Ladenlokal
St ellplat z, Garage
Sonst iges
10
7
3,4
2,4
20
0
4,0
0,0
20
14
6,8
4,8
26
37
5,2
7,5
21
13
4
5
294
7,1
4,4
1,4
1,7
1 0 0 ,0
46
17
16
15
496
9,3
3,4
3,2
3,0
1 0 0 ,0
48
Alle anderen Obj ekt art en wie Ein- und Zweifam ilienhäuser, Doppelhaushälft en, Mehrfam ilien- sowie Wohn- und Geschäft shäuser erreicht en lediglich Ant eile von unt er 10 % . Selt ener, d.h. m it einem Ant eil
unt er 5 % , werden St udent enappart em ent s, Garagen, Tiefgaragenst ellplät ze oder Grundst ücke verst eigert . Trot z dieser geringen Ant eile
sind aber auch innerhalb dieser Kat egorien absolut e Zunahm en zu erkennen. So gelangt en 2006 gegenüber 2002 auch wesent lich m ehr
größere Obj ekt e w ie Mehrfam ilienoder Wohn- und Geschäft shäuser
sowie St udent enappart em ent s, aber auch St ellplät ze oder Garagen in
die Verst eigerung ( vgl. Tab. 9) . Die höchst en Ant eile an St udent enappart em ent s sowie an Einfam ilienhäusern an allen zu verst eigernden
Obj ekt konzent rieren sich 2002 und 2006 in den st ädt ischen Außenbezirken ( vgl. Kart e 3) .
Genauere Analysen der Eigent um swohnungen hinsicht lich ihrer Wohnfläche zeigen, dass vorwiegend kleine Wohnungen m it einer Wohnfläche von unt er 60 m ² zur Verst eigerung gelangt en. Dieses t raf 2002
bereit s auf et was m ehr als die Hälft e ( 52,5 % ) aller zu verst eigernden
Eigent um swohnungen zu. 2006 erhöht e sich der Ant eil auf 63,3 % .
Drei Viert el der im Bezirk I nnenst adt - Nord 2002 und 2006 zur Verst eigerung anst ehenden Eigent um swohnungen konnt e dieser Wohnungsgröße zugeordnet w erden ( vgl. Abb. 10 und Kart e 4) .
Abbildun g 1 0 : An za h l u n d Gr öße de r zu ve r st e ige r nde n Eige n t u m sw oh n u nge n in de r St a dt D or t m u n d 2 0 0 2 / 2 0 0 6
6
7
Wohnungsgr öße
< 120
8
100,01- 120
2006 ( n= 327)
2002 ( n= 221)
15
21
80,01- 100
28
60,01- 80
85
55
40,01- 60
138
74
< 40,01
69
42
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Anzahl der zu v erst eigernden Eigent umsw ohnungen
49
Rund ein Drit t el der zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Eigent um swohnungen ( 32,4 % ) hat t en 2006 eine Größe von 60- 100 m ² .
Vier Jahre zuvor lag dieser Ant eil m it 37,6 % leicht darüber. Wohnungen m it einer Größe von über 100 m ² gelangen dem gegenüber im Jahr
2006 m it nur 4,3 % relat iv selt en in ein Zwangsverst eigerungsverfahren. I hr Ant eil ist j edoch gegenüber 2002, wo noch 10 % aller Eigent um swohnungen dieser Größe zugeordnet werden konnt en, deut lich
gefallen. Räum lich zeigt sich, dass der Ant eil größerer Wohnungen in
den Außen- gegenüber den I nnenst adt bezirken der St adt Dort m und
erhöht , j edoch 2006 gegenüber 2002 gefallen fallen ist ( vgl. Abb. 10
und Kart e 4) .
50
Ka r t e 3 : Ar t de r zu ve r st e ige r n de n Obj e k t e in de n D or t m u nde r St a dt be zir k e n 2 0 0 2 / 2 0 0 6
51
Ka r t e 4 : W oh n un gsgr öß e n de r zu ve r st e ige r n de n Eige n t um sw oh n u n ge n in de n D or t m un de r St a dt be zir k e n 2 0 0 2 / 2 0 0 6
52
3 .2 .3 Alt e r sst r u k t u r de r zu ve r st e ige r n de n Obj e k t e
Mehr als die Hälft e aller zu verst eigernden Obj ekt e ist in der Zeit vor
1945 erbaut worden. Der Ant eil bet rug 2002 58,5 % und fiel im Jahr
2006 nur geringfügig auf 56,2 % . An diesen Obj ekt en haben vor allem
diej enigen den größt en Ant eil, die ält er als 93 Jahre sind ( Urbauj ahr
vor 1914) . Diesem Urbauj ahr bis 1914 können m it 46,4 % ( 2002) bzw.
49,0 % ( 2006) fast die Hälft e aller zu verst eigernden Obj ekt e zugeordnet werden ( vgl. Abb. 11 und 12) .
Abbildun g 1 1 : Alt e r sst r u k t u r de r zu ve r st e ige r nde n Obj e k t e in de r
St a dt D or t m u nd 2 0 0 2
< 1900
1900- 1914
Eigentum swohnung
1915- 1929
Studentenappar tem ent
1930- 1944
Appar tem ent
Einfam ilienhaus, Doppelhaushälfte,
Z weifam ilienhaus
Mehr fam ilienhaus
1945- 1959
1960- 1974
Wohn- und Geschäftshaus
1975- 1989
Gewer be, Ladenlok al
Stellplatz, Gar age
1990 - heute
0
20
40
60
80
100
120
Anzahl der zu v erst eigernden Objekt e
den Regierungsbezirk Arnsberg Heft Nr. 39/ 2001 bis 44/ 2002, n= 248, die Kat egorisierung der Obj ekt art en
ent st am m t aus dem Öffent lichen Anzeiger zum Am t sblat t für den Regierungsbezirk Arnsberg
Aus dieser Epoche bis 1914 st am m en 51,4 % der Eigent um sw ohnungen, 100 % der Mehrfam ilienhäuser, 60 % der Wohn- und Geschäft shäuser sowie 41,7 % der Gewerbe- und Ladenlokale, für die 2002 ein
Zwangsverst eigerungst erm in beim Am t sgericht angeset zt w ar. Vier
Jahre spät er ändert sich das Bild bei den Eigent um swohnungen nur
geringfügig. Zu et w as m ehr als der Hälft e ( 53,3 % ) liegt ihr Bauj ahr
im m er noch vor 1914. Aus dieser Zeit haben hingegen 2006 m it
53
71,4 % w eniger Mehrfam ilienhäuser, dafür aber m it 78,0 % m ehr
Wohn- und Geschäft shäuser zur Zwangsverst eigerung angest anden.
2006 gelangt en weder gewerbliche Obj ekt e noch Ladenlokale m it einem Baualt er über 93 Jahren in die Zwangsverst eigerung.
Abbildun g 1 2 : Alt e r sst r u k t u r de r zu ve r st e ige r nde n Obj e k t e in de r
St a dt D or t m u nd 2 0 0 6
< 1900
1900 - 1914
1915 - 1929
Eigentum swohnung
1930 - 1944
Studentenappar tem ent
1945 - 1959
Einfam ilienhaus
1960 - 1974
Mehr fam ilienhaus
Wohn- und Geschäftshaus
1975 - 1989
Gewer be, Ladenlok al
Stellplatz, Gar age
1990 - heute
0
50
100
150
200
Anzahl der zu v erst eigernden Objekt e
den Regierungsbezirk Arnsberg Heft Nr. 40/ 2005 bis 42/ 2006, n= 406, die Kat egorisierung der Obj ekt art en
ent st am m t aus dem Öffent lichen Anzeiger zum Am t sblat t für den Regierungsbezirk Arnsberg
Gebäude, die zwischen 1945 bis heut e erbaut worden sind, m achen
einen Ant eil von 41,5 % ( 2002) bzw. 43,8 % ( 2006) an allen zur Verst eigerung anst ehenden Gebäuden aus. Aus diesem Zeit raum gelangen
neben den Eigent um swohnungen insbesondere die Obj ekt art en St udent enappart em ent s sowie Einfam ilien- und Zweifam ilienhäuser und
Doppelhaushälft en zur Verst eigerung. Die St udent enappart em ent s, für
die sowohl 2002 als auch 2006 ein Zwangsverst eigerungst erm in angeset zt war, sind m it einer Ausnahm e alle nach 1990 erbaut w orden und
weisen dam it noch eine sehr j unge Gebäudest rukt ur auf. I m m erhin
können noch 13,3 % ( 2002) bzw. 15,6 % ( 2006) aller Eigent um swohnungen dem Bauj ahr der 1960- 1974er Jahre zugeordnet werden. Die
2002 zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Ein- und Zweifam ilien-
54
häuser sowie Doppelhaushälft en sind überwiegend zwischen 1960 bis
heut e erricht et worden.
Der Ant eil der in den Jahren 2002 sowie 2006 zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e m it einem hohen Baualt er ( bis ca. 1920)
liegt in den innerst ädt ischen Bezirken überproport ional höher als in
den Außenbezirken. Dort gelangen im Verhält nis eher Obj ekt e in die
Verst eigerung, die nicht ält er als dreißig Jahre sind ( vgl. Kart e 5) .
Diese Zahlen verdeut lichen, dass sowohl im Jahr 2002 als auch 2006
insbesondere Eigent um swohnungen in Gebäuden m it einem hohen
Baualt er in ein Zwangsverst eigerungsverfahren gelangt en.
55
Ka r t e 5 : Ba u j a h r de r zu r Zw a ngsve r st e ige r u n g a nst e h e nde n Obj e k t e
in de n D or t m u nde r St a dt be zir k e n 2 0 0 2 / 2 0 0 6
56
3 .2 .4 Ba u lich e r Zu st a n d
Über die Anzeigen aus dem „ Öffent lichen Anzeiger zum Am t sblat t für
den Regierungsbezirk Arnsberg“ best eht die Möglichkeit , den baulichen
Zust and für einzelne zur Zwangsverst eigerung anst ehende Obj ekt e zu
erm it t eln.
I m Jahr 2002 wiesen 4,1 % ( 12 von 294) der I m m obilien m it Zwangsverst eigerungst erm inen bauliche Mängel auf. Dieser Ant eil st ieg vier
Jahre spät er deut lich auf 10,3 % ( 51 von 496) an. I n nur vier Jahren
hat sich dam it der bauliche Zust and der Obj ekt e, die in Dort m und in
ein Zwangsverst eigerungsverfahren gelangen, erheblich verschlecht ert .
I n der Mehrzahl der Fälle basiert diese Einschät zung auf einem fest gest ellt en I nst andhalt ungsrückst au, Reparat urbedarf sowie Sanierungsund Renovierungsbedarf. Aber auch Feucht eschäden im Keller oder am
Dach oder m it t lere bis erhebliche Baum ängel kennzeichnen einen Teil
dieser Obj ekt e. I n Ausnahm efällen t ret en Brandschäden oder Mängel
an den sanit ären Anlagen auf.
Da nicht sichergest ellt ist , ob Angaben zum baulichen Zust and zwingender Best andt eil der oben genannt en Anzeigen sind, kann verm ut et
werden, dass die Ant eile der Gebäude m it baulichen Mängeln und
Schäden in der Realit ät höher liegen. Genauere Aussagen lassen sich
j edoch nur durch die Analyse der Verkehrswert gut acht en m achen, die
an dieser St elle nicht vorgenom m en w orden ist .
3 .2 .5 Zu ve r st e ige r n de Obj e k t e m it W ie de r h olu n gst e r m in e n
Wenn im erst en Term in des Zwangsverst eigerungsverfahrens die 5/ 10
bzw. 7/ 10 Grenze unt erschrit t en wird bzw. in einem Term in keine Gebot e abgegeben werden, dann set zt das Am t sgericht m indest ens einen
weit eren Verst eigerungst erm in an ( vgl. Kap. 2.3.3) . Diese Wiederholungst erm ine geben einerseit s Aufschluss über die geringe Nachfrage
nach diesen I m m obilien sowie andererseit s über evt l. bauliche Schäden
57
oder Mängel im Gebäudebest and selbst , die einer schnellen Verst eigerung im Wege st ehen. 16
I m Jahr 2002 fand für 67 aller 294 ( 22,8 % ) zur Zw angsverst eigerung
anst ehenden Obj ekt e in Dort m und ein zweit er oder weit erer Term in
st at t . 2006 lag dieser Ant eil bei 129 von insgesam t 496 angeset zt en
Term inen bereit s bei 26,0 % . Dam it konnt e 2002 m ehr als j edes fünft e
Obj ekt , 2006 sogar m ehr als j edes viert e Obj ekt nicht im erst en Term in erfolgreich verst eigert werden ( vgl. Abb. 13) .
Abbildun g 1 3 : Zu r Zw a n gsve r st e ige r u n g a n st e h e n de Obj e k t e m it u nd
oh n e W ie de r h olu n gst e r m in in de r St a dt D or t m und 2 0 0 2 / 2 0 0 6
2006
129
2002
67
0%
367
227
20%
40%
60%
80%
100%
m ind. ein v or her iger Ter m in
ohne v or her igen Ter m in
Die Hälft e der Obj ekt e, die m indest ens einen vorherigen Verst eigerungst erm in aufweisen, lag sowohl im Jahr 2002 als auch 2006 im
St adt bezirk I nnenst adt - Nord. Andere Bezirke sind m it m eist unt er
10 % weit weniger davon bet roffen. Während der Ant eil in der I nnenst adt - Nord im Unt ersuchungszeit raum weit gehend konst ant blieb, zeigen sich deut liche Schwankungen vor allem in den anderen beiden innerst ädt ischen St adt bezirken sowie in Eving, Lüt gendort m und, Hörde,
Scharnhorst und Huckarde.
16
Die Sächsische Aufbau Bank st ellt e in diesem Zusam m enhang für den Freist aat Sachsen fest ,
dass ber eit s „ über 30 % aller zwangsver st eigert en Ein- und Zweifam ilienhäuser sowie Mehrfam ilienhäuser [ …] 2006 erst in einem Wiederholungst erm in an einen neuen Eigent üm er [ gelangt en] “
( Sächsische Aufbaubank ( Hrsg.) 2007: 74) . Wurde im Jahr 2000 in Sachsen nur für j ede fünft e
I m m obilie ( 22,1 % ) ein Wiederholungst er m in angeset zt , so erfolgt e dieses 2006 ber eit s für m ehr
als j ede drit t e I m m obilie ( 39,1 % ) .
58
Ta be lle 1 0 : Zu r Zw a ngsve r st e ige r u n g a nst e h e nde Obj e k t e m it m e h r
a ls e in e m W ie de r h olu n gst e r m in in de n D or t m u n de r St a dt be zir k e n
2002/ 2006
2002
2006
An za h l
An za h l
St a dt be zir k
( a bsolu t )
%
( a bsolu t )
%
I nnenst adt - West
4
6,0
17
13,2
I nnenst adt - Nord
34
50,7
62
48,1
I nnenst adt - Ost
5
7,5
5
3,9
Eving
2
3,0
10
7,8
Scharnhorst
7
10,4
5
3,9
Brackel
4
6,0
8
6,2
Aplerbeck
2
3,0
5
3,9
Hörde
1
1,5
6
4,7
Hom bruch
0
0,0
2
1,6
Lüt gendort m und
5
7,5
1
0,8
Huckarde
0
0,0
3
2,3
Mengede
3
4,5
5
3,9
67
1 0 0 ,0
129
1 0 0 ,0
So st ieg im innerst ädt ischen St adt bezirk West der Ant eil der Obj ekt e
m it m indest ens einem vorherigen Wiederholungst erm in von 6,0 % auf
13,2 % um m ehr als das Doppelt e und ging im selben Zeit raum im Bezirk I nnenst adt - Ost von 7,5 % um 3,6 % auf 3,9 % deut lich zurück.
Auch in den Außenbezirken ist eine gegenläufige Ent wicklung fest st ellbar. I n den Bezirken Eving, Hörde und Huckarde ist es zwischen 2002
und 2006 schwieriger geworden, ein Obj ekt direkt im erst en Term in
erfolgreich zu verst eigern. Dem gegenüber waren I m m obilien in Lüt gendort m und und Scharnhorst im Unt ersuchungszeit raum wieder gefragt er ( vgl. Tab. 10 und Kart e 6) .
Die Analyse dieser Obj ekt e nach Obj ekt art en zeigt , dass insbesondere
Eigent um swohnungen nur schwer am Markt über den Weg einer
Zwangsverst eigerung zu veräußern sind. I m m erhin t rifft dieses sowohl
im Jahr 2002 als auch 2006 für m ehr als drei Viert el aller Obj ekt e m it
m indest ens einem Wiederholungst erm in zu. Auffällig ist darüber hinaus
auch, dass im Jahr 2006 gegenüber 2002 auch für Wohn- und Geschäft shäuser in der Zwangsverst eigerung die Nachfrage gesunken ist
( vgl. Tab. 11) .
59
Ta be lle 1 1 : Zu r Zw a ngsve r st e ige r u n g a nst e h e nde Obj e k t e m it m e h r
a ls e in e m W ie de r h olu n gst e r m in n a ch Obj e k t a r t in de r St a dt D or t m u n d
2002/ 2006
2002
2006
An za h l
An za h l
Obj e k t a r t
( a bsolu t )
%
( a bsolu t )
%
Eigent um swohnung
52
77,6
98
76,0
2
3,0
6
4,7
Appart em ent
2
3,0
0,0
Einfam ilienhaus, Doppelhaushälft e, Zweifam ilienhaus
1
1,5
3
2,3
Mehrfam ilienhaus
1
1,5
4
3,1
4
6,0
14
10,9
Gewerbe, Ladenlokal
4
6,0
3
2,3
0
0,0
1
0,8
Sonst iges
1
1,5
0
0,0
67
1 0 0 ,0
129
1 0 0 ,0
60
Ka r t e 6 : Zu r Zw a n gsve r st e ige r u n g a n st e h e n de Obj e k t e m it un d oh n e
W ie de r h olu n gst e r m in in de n D or t m u n de r St a dt be zir k e n 2 0 0 2 / 2 0 0 6
61
3 .2 .6 H ä r t e fä lle
Neben den zu verst eigernden Obj ekt en m it Wiederholungst erm inen
können auch so genannt e Härt efälle ident ifiziert werden. Hierbei handelt es sich nach der hier verwandt en Definit ion um Obj ekt e, deren
Verfahren schon länger als vier Jahre 17 dauert . Diese Obj ekt e sind vor
allem deshalb int eressant , weil angenom m en wird, dass während des
laufenden Verfahrens I nst andhalt ungs- und Modernisierungsm aßnahm en unt erlassen werden und sich dam it die Gebäudesubst anz verschlecht ert . Des Weit eren kann die Aufhebung des Verfahrens aufgrund seiner Länge und dam it sein Scheit ern, so die Annahm e, zu einem weit eren Verfall der I m m obilie und zu negat iven Ausw irkungen
auf das Quart ier führen.
Som it w erden hier Obj ekt e genauer analysiert , deren Verfahrensbeginn
1998 oder früher ( für Obj ekt e aus 2002) sowie 2002 oder früher ( für
Obj ekt e aus 2006) lag. Dieses t raf 2002 lediglich auf 21 Obj ekt e, 2006
bereit s aber schon auf 93 Obj ekt e zu. I n nur vier Jahren kam es som it
zu einer deut lichen St eigerung der Härt efälle in der St adt Dort m und
von 7,1 % auf 18,8 % an allen zur Zwangsverst eigerung anst ehenden
Obj ekt en. Dam it dauert e für fast j edes fünft e Obj ekt im Jahr 2006 das
Verfahren bereit s länger als vier Jahre ( vgl. Tab. 12) .
Davon sind die St adt bezirke unt erschiedlich st ark bet roffen. Räum lich
finden die Härt efälle ihren Niederschlag vor allem in dem St adt bezirk
I nnenst adt - Nord. Sowohl absolut als auch relat iv ist hier eine m assive
St eigerung von Obj ekt en zwischen 2002 und 2006 fest st ellbar, die
auch nach einem langen Verfahrenszeit raum von vier Jahren nicht veräußerbar sind. Gab es dort 2002 nur 7 Härt efälle, waren es vier Jahre
spät er schon 49. 33,3 % ( 2002) bzw. 52,7 % ( 2006) aller Härt efälle in
der St adt Dort m und ent fallen som it auf den innerst ädt ischen Bezirk
Nord.
I n st ark abgem ildert er Weise kennzeichnet auch die St adt bezirke
Aplerbeck, Hörde und Huckarde eine Zunahm e an schwer veräußerbaren Obj ekt en im Rahm en von Zwangsverst eigerungsverfahren. Gegen-
17
Ausschlaggebend für die Bem essung der Verfahrenslänge ist hier die Spanne, die sich aus der
im Ak t enzeichen des Am t sger icht s ver m erkt en Jahr eszahl sowie dem Dat um des Zwangsverst eigerungst erm ins ergibt .
62
über 2002 konnt en hier 2006 erst m alig einzelne Härt efalle ident ifiziert
( vgl. Tab. 12) .
Ta be lle 1 2 : H ä r t e fä lle in de n D or t m u n de r St a dt be zir k e n 2 0 0 2 / 2 0 0 6
2002
2006
An za h l
An za h l
St a dt be zir k
( a bsolu t )
%
( a bsolu t )
%
I nnenst adt - West
1
4,8
6
6,5
I nnenst adt - Nord
7
33,3
49
52,7
I nnenst adt - Ost
2
9,5
4
4,3
Eving
3
14,3
5
5,4
Scharnhorst
2
9,5
5
5,4
Brackel
1
4,8
5
5,4
Aplerbeck
0
0,0
7
7,5
Hörde
0
0,0
2
2,2
Hom bruch
1
4,8
1
1,1
Lüt gendort m und
2
9,5
3
3,2
Huckarde
0
0,0
3
3,2
Mengede
2
9,5
3
3,2
21
1 0 0 ,0
93
1 0 0 ,0
Annähernd 60 % aller Härt efälle in Dort m und sind sowohl 2002 als
auch 2006 Eigent um swohnungen. Dam it gelangt diese Obj ekt art nicht
nur sehr häufig in eine Zwangsverst eigerung, sie ist gleichzeit ig auch
nicht st ark nachgefragt ( vgl. Kap. 3.2.5) . Gleiches gilt auch für die Kat egorie der Wohn- und Geschäft shäuser sowie Mehrfam ilienhäuser. Für
sie fanden sich 2006 gegenüber 2002 im m er weniger Käufer im Rahm en von Zwangsverst eigerungsverfahren ( vgl. Tab. 13) .
63
Ta be lle 1 3 : H ä r t e fä lle n a ch Obj e k t a r t
2002/ 2006
2002
An za h l
( a bsolu t )
Obj e k t a r t
Eigent um swohnung
12
1
Appart em ent
1
Einfam ilienhaus, Doppelhaushälft e, Zweifa2
m ilienhaus
Mehrfam ilienhaus
1
0
Gewerbe, Ladenlokal
3
0
Sonst iges
1
21
in de r St a dt D or t m u n d
2006
%
57,1
4,8
4,8
An za h l
( a bsolu t )
58
0
1
%
62,4
0,0
1,1
9,5
4,8
3
5
3,2
5,4
0,0
14,3
0,0
4,8
1 0 0 ,0
15
3
2
6
93
16,1
3,2
2,2
6,5
1 0 0 ,0
3 .2 .7 Zu sa m m e n fa ssu n g
Die St rukt ur der zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e lässt
sich wie folgt zusam m enfassen:
Die absolut e Zunahm e der Zwangsverst eigerungst erm ine zwischen 2002 und 2006 äußert sich in einer räum lichen Verdicht ung in einzelnen alt en Ort slagen oder Quart ieren sowie ent lang
von Ausfallst raßen. Beispielhaft zu nennen ist die Nordst adt , das
Zent rum von Hörde oder auch die Evinger St raße/ B54. Dam it
st eht das Phänom en der Zwangsverst eigerung offenbar in einem
engeren Zusam m enhang m it der Lagequalit ät vor Ort ( vgl. Kap.
3.3.2) .
Trot z einer absolut en Zunahm e der Zwangsverst eigerungst erm ine zwischen 2002 und 2006 konnt en j edoch für die St adt Dort m und keine wesent lichen Unt erschiede in der St rukt ur der Obj ekt e fest gest ellt w erden. Vielm ehr zeigen sich in der Regel dieselben Must er und dam it eine hohe Konst anz. Gelangt en 2002
bzw. 2006 in der St adt Dort m und I m m obilien zur Zwangsverst eigerung, so waren es vorwiegend Eigent um sw ohnungen m it
einer Wohnungsgröße unt er 60 m ² in einem annähernd 100 Jahre alt en Baubest and. Darüber hinaus kennzeichnen viele Obj ekt e
bauliche Schäden.
64
Auffällig sind j edoch die st arke Zunahm e der Härt efälle sowie
der hohe Ant eil an zu verst eigernden Obj ekt en m it m ehr als einem Wiederholungst erm in zwischen 2002 und 2006. Hierin zeigt
sich eine allgem eine Nachfrageschwäche am I m m obilienm arkt
der St adt Dort m und, die räum lich vor allem im Bezirk der I nnenst adt - Nord und inhalt lich in den Eigent um swohnungen ihren
Niederschlag findet .
Räum lich ist insbesondere der St adt bezirk I nnenst adt - Nord bet roffen. Hier konzent rieren sich absolut gesehen nicht nur die
m eist en Zwangsverst eigerungst erm ine, sondern auch die m eist en Obj ekt e m it m ehr als einem Wiederholungst erm in sowie die
m eist en Härt fälle.
I m Vergleich m it der St rukt ur der zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e auf Bundesebene werden in der St adt Dort m und überproport ional viele Eigent um sw ohnungen verst eigert .
3 .3 Um fe ldqu a lit ä t e n von Zw a n gsve r st e ige r u n ge n
Nach der Analyse der zur Zw angsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e
selbst , d.h. ihrer Ent wicklung einerseit s und ihrer St rukt ur andererseit s, richt et sich der Blick nun auf das Um feld dieser Obj ekt e. Dieser
Abschnit t soll auf Ebene der Gesam t st adt klären, ob best im m t e Um feldqualit ät en in der St adt Dort m und das Vorkom m en von Zwangsverst eigerungst erm inen begünst igen oder nicht . I n diesem Zusam m enhang werden neben der St rukt ur des st ädt ischen Gebäudebest andes
als dem Wohnungsm arkt angebot auch die st adt st rukt urellen Gegebenheit en in der Um gebung näher unt ersucht .
3 .3 .1 St r u k t u r de s st ä dt isch e n Ge bä u de be st a n de s u n d
die zu r Zw a n gsve r st e ige r u n g a n st e h e n de n Obj e k t e
Die hier unt ersucht e St rukt ur des st ädt ischen Gebäudebest andes in
den st at ist ischen Unt erbezirken der St adt Dort m und gliedert sich auf
in:
1. die Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden 18 ,
18
Wohngebäude sind Gebäude, die m indest ens zur Hälft e ( gem essen an der Gesam t nut zfläche)
Wohnzwecken dienen. Sie grenzen sich von den Gebäuden m it Wohnraum ab. Dieses sind alle
Gebäude, in denen sich ( ausschließlich oder zum Teil) Wohnraum befindet .
65
2. den Ant eil der Wohngebäude m it 1 und 2 Wohnungen sowie 10 und
m ehr Wohnungen an allen Wohngebäuden,
3. die durchschnit t liche Wohnungsgröße,
4. das Alt er des Gebäudebest andes sowie
5. die Leerst andsquot e des Gebäudebest ands.
1 . An za h l de r W oh n u n ge n in W oh n ge bä u de n
I n Abhängigkeit von der st ädt ebaulichen St rukt ur eines Gebiet es
schwankt die absolut e Anzahl an Wohnungen in Wohngebäuden innerhalb der St adt Dort m und erheblich. Die höchst en Wert e, d. h. über
2.700 Wohnungen in Wohngebäuden, w eisen j edoch die drei innerst ädt ischen St adt bezirke Nord, West und Ost neben weit eren einzelnen
Schwerpunkt en in den äußeren Bezirken w ie Scharnhorst - Ost , Lüt gendort m und oder Mengede auf.
Auffällig häufig kom m en die zur Zwangsverst eigerung anst ehenden
Obj ekt e in den Bereichen, die eine hohe Anzahl von Wohnungen aufweisen, vor. An diesem grundsät zlichen Must er ändert sich auch zwischen den Jahren 2002 und 2006 wenig. Fest zust ellen ist aber eine
räum liche Verdicht ung der bet roffenen Obj ekt e insbesondere in den
innerst ädt ischen Bereichen während dieser vier Jahre. Aber auch in
den west lich gelegenen Unt erbezirken m it einer höheren sowie in den
nördlich gelegenen Unt erbezirken m it einer m it t leren Anzahl an Wohngebäuden t ret en 2006 gegenüber 2002 et was m ehr Zwangsverst eigerungst erm ine auf.
Eine Ausnahm e st ellt lediglich der Bereich Scharnhorst - Ost dar. Hier
t ret en t rot z einer hohen Dicht e an Wohnungen in den Wohngebäuden
keine Zwangsverst eigerungst erm ine auf. Dieses ist der Eigent üm erst rukt ur des Gebiet es geschuldet . Hier handelt es sich um den Wohnungsbest and m ehrerer Wohnungsunt ernehm en ( vgl. Kart e 7) .
66
Ka r t e 7 : An za h l de r W oh n un ge n in W ohnge bä ude n u n d die I m m obilie n m it Zw a n gsve r st e ige r u n gst e r m in e n in de r St a dt D or t m u nd
2002/ 2006
67
2 . An t e il de r W oh n ge bä u de m it 1 u n d 2 W oh n u n ge n bz w . 1 0
u n d m e h r W oh n u n ge n a n a lle n W oh n ge bä u de n
Ent sprechend der st ädt ebaulichen St rukt ur einer Großst adt konzent rieren sich die Wohngebäude m it nur 1 und 2 Wohnungen, d.h. Ein- und
Zweifam ilienhäuser sowie Reihen- und Doppelhäuser in den Außenbereichen, w ohingegen der Geschossw ohnungsbau, d. h. die Wohngebäude m it 10 und m ehr Wohnungen eher in den innerst ädt ischen Lagen zu finden ist .
I m Jahr 2002 und 2006 kam die Mehrzahl der zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e in diesen dicht er bebaut en Bereichen der
St adt vor. Hier lag der Ant eil an Wohngebäuden m it 10 und m ehr
Wohnungen an allen Wohngebäuden über 12,5 % . Dem gegenüber t ret en in den Einfam ilienhausgebiet en nur vereinzelt Obj ekt e auf, für die
ein Zwangsverst eigerungsverfahren eröffnet worden ist .
I m Jahr 2006 ist dann neben diesen innerst ädt ischen Lagen vorwiegend in den Bereichen eine Zunahm e von Zwangsverst eigerungst erm inen fest st ellbar, deren Ant eil der Wohngebäude m it 1 und 2 Wohnungen an allen Wohngebäuden bei 40- 60 % ( Lüt gendort m und) sow ie 6080 % ( Eving und Brackel) liegt . I m Gegensat z zu den innerst ädt ischen
Bereichen prägen hier aber nur wenige Geschosswohnungsbaut en das
St adt bild. Der Ant eil der Wohngebäude m it 10 und m ehr Wohnungen
an allen Wohngebäuden liegt bei nur m axim al 7,5 % . Hierbei handelt
es sich vor allem um Bereiche ent lang von Ausfallst raßen ( vgl. Kart e 8
und 9) .
68
Ka r t e 8 : An t e il de r W oh nge bä u de m it 1 u n d 2 W ohn u n ge n a n a lle n
W oh nge bä u de n u n d die I m m obilie n m it Zw a n gsve r st e ige r u n gst e r m in e n in de r St a dt D or t m u nd 2 0 0 2 / 2 0 0 6
69
Ka r t e 9 : An t e il de r W oh nge bä u de m it 1 0 u n d m e h r W oh n un ge n a n
a lle n W ohn ge bä ude n u n d die I m m obilie n m it Zw a ngsve r st e ige r u n gst e r m in e n in de r St a dt D or t m u nd 2 0 0 2 / 2 0 0 6
70
3 . D u r ch sch n it t lich e W oh n u n gsgr öß e
Die Spanne der durchschnit t lichen Wohnungsgröße in Dort m und reicht
von unt er 65 m ² bis zu 120 m ² . Die kleinst en Wohnungen m it einer
Größe unt er 65 m ² liegen nördlich der Cit y sowie im Bereich Hörde.
Wohnungen m it über 95 m ² prägen hingegen den Best and vor allem in
den südlichen, ganz vereinzelt auch in den nördlichen Außenbezirken.
Die Analyse zeigt sowohl für das Jahr 2002 als auch 2006 eine hohe
Übereinst im m ung zwischen dem Auft ret en von zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt en und kleinen Wohnungsgrößen. Dieser Zusam m enhang zeigt e sich bereit s schon hinsicht lich der bet roffenen Eigent um sw ohnungen ( vgl. Kap. 3.2.2) .
Die Zunahm e von Zwangsverst eigerungst erm inen in den west lichen,
nördlichen und öst lichen Außenbezirken im Jahr 2006 gegenüber 2002
„ korreliert “ hingegen nicht m it einer kleinen Wohnungsgröße. Hier finden sich vielm ehr Wohnungen m it 65- 85 m ² , vereinzelt sogar darüber
( vgl. Kart e 10) .
71
Ka r t e 1 0 : D u r ch sch nit t lich e W oh n u ngsgr öß e u nd die I m m obilie n m it
Zw a ngsve r st e ige r u ngst e r m in e n in de r St a dt D or t m u n d 2 0 0 2 / 2 0 0 6
72
4 . Alt e r de s Ge bä u de be st a n de s
Das Alt er des Gebäudebest andes ist in der St adt Dort m und sehr het erogen und kleint eilig über die St adt vert eilt . I n Quart ieren, deren Baualt er relat iv alt ist , d. h. wo der Ant eil der Wohngebäude m it einem
Bauj ahr bis 1918 über 25 % bzw. über 45 % liegt , t ret en relat iv gesehen m ehr Zwangsverst eigerungst erm ine auf. I n diesen Bereichen,
nördlich der I nnenst adt und im Bereich Hörde, findet auch 2006 gegenüber 2002 die räum liche Verdicht ung dieses Phänom ens st at t ( vgl.
Kart e 11) .
Darüber hinaus fällt auf, dass gerade im Jahr 2006 die Best ände m it
einem Baualt er 1919- 1949 in den nördlichen Außenbezirken sowie
west lich der I nnenst adt verst ärkt in die Zwangsverst eigerung gelangen
( vgl. Kart e 12) .
Jüngere Quart iere, d. h., dort , wo der Ant eil der Wohngebäude m it einem Bauj ahr von 1976 bis heut e über 40 % liegt , weisen relat iv gesehen in beiden Unt ersuchungsj ahren weniger Zwangsverst eigerungst erm ine auf ( vgl. Kart e 14) .
I ndifferent hinsicht lich des Vorkom m ens von Zwangsverst eigerungen
verhalt en sich die Best ände m it einem Gebäudealt er zwischen 19491975 ( vgl. Kart e 13) .
73
Ka r t e 1 1 : An t e il de r W oh nge bä u de m it e in e m Ba u j a h r bis 1 9 1 8 u nd
die I m m obilie n m it Zw a n gsve r st e ige r u n gst e r m in e n in de r St a dt D or t m u nd 2 0 0 2 / 2 0 0 6
74
Ka r t e 1 2 : An t e il de r W oh nge bä u de m it e in e m Ba u j a h r von 1 9 1 9 - 1 9 4 9
a n a lle n W oh nge bä ude n un d die I m m obilie n m it Zw a n gsve r st e ige r u n gst e r m in e n in de r St a dt D or t m u nd 2 0 0 2 / 2 0 0 6
75
u n d die I m m obilie n m it Zw a ngsve r st e ige r u n gst e r m in e n in de r St a dt
D or t m un d 2 0 0 2 / 2 0 0 6
76
u n d die I m m obilie n m it Zw a ngsve r st e ige r u n gst e r m in e n in de r St a dt
D or t m un d 2 0 0 2 / 2 0 0 6
77
5 . Le e r st a n dsqu ot e de s Ge bä u de be st a n ds
Erst seit dem 1.1.2005 wird in der St adt Dort m und die Leerst andsquot e auf der Grundlage der Dat en des ört lichen St rom versorgers DEW 21
erfasst . Zum 30.06.2006 bet rug diese durchschnit t lich 4,2 % .
Hohe Leerst andsquot en weit über dem Durchschnit t finden sich vor
allem nördlich der I nnenst adt sowie im Bereich Hörde. Hier ist auch
der Ant eil der Daueradressen an allen Adressen deut lich erhöht . Dam it
sind solche Adressen gem eint , die seit einem Jahr dauerhaft in der
St at ist ik verzeichnet sind ( vgl. Kart e 15) .
Ka r t e 1 5 : An t e il de r „D a u e r a dr e sse n “ a n a lle n Adr e sse n ( 3 0 .0 6 .0 6 ) in
de r St a dt D or t m un d
Quelle: St adt Dort m und 2006: 38
Auffällig ist , dass eine Vielzahl der Zwangsverst eigerungst erm ine im
Jahr 2006 sich in den Bereichen konzent rieren, w o hohe Leerst andsquot en bzw. ein hoher Ant eil an Daueradressen auft ret en ( vgl. Kart e 16) .
78
Ka r t e 1 6 : Le e r st a n dsqu ot e u nd die I m m obilie n m it Zw a ngsve r st e ige r u n gst e r m in e n in de r St a dt D or t m u nd 2 0 0 6
3 .3 .2 St a dt st r u k t u r e lle Ge ge be n h e it e n u n d die zu r
Zw a n gsve r st e ige r u n g a n st e h e n de n Obj e k t e
Nachdem gerade der Zusam m enhang zwischen der St rukt ur des st ädt ischen Gebäudebest andes und den zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt en unt ersucht w urde, richt et sich der Fokus in diesem
Abschnit t nun auf die st adt st rukt urellen Gegebenheit en in der Um gebung dieser I m m obilien. Dam it soll vor allem geprüft werden, welche
Lagequalit ät die zur Zwangsverst eigerung anst ehenden Obj ekt e aufweisen. I n welcher Ent fernung befinden sich bspw. Haupt verkehrsst raßen, Bahnlinien, Brachen oder I ndust rieflächen? Hint ergrund dieses
Analyseschrit t s ist ein verm ut et er Zusam m enhang zwischen dem Auft ret en von Zwangsverst eigerungen und schlecht en st adt räum lichen
Lagen.
Gewerblich und indust riell genut zt e Flächen sowie Brachflächen unt erschiedlicher Art konzent rieren sich in Dort m und im nördlichen St adt gebiet sow ie ent lang einer Ost - West - Achse. Eine Ausnahm e bilden lediglich die beiden Flächen des ehem aligen Hochofen- und St ahlwerksge-
79
ländes Phönix 19 in Hörde südlich der I nnenst adt . Auffällig ist , dass sich
bereit s 2002 im Bezirk I nnenst adt - Nord sowie in Hörde in der Nähe
dieser Flächen auch viele zur Zwangsverst eigerung anst ehende Obj ekt e befanden, deren räum liche Konzent rat ion bis 2006 t eilw eise sogar
noch deut lich zunahm ( vgl. Kart e 17) .
Trot z dieser räum lichen Übereinst im m ung ist j edoch nicht davon auszugehen, dass die Mehrzahl der Obj ekt e aufgrund dieser st adt räum lichen Lage in die Zwangsverst eigerung gelangt e. Dieses m ag nur in
Einzelfällen für Obj ekt e m it unm it t elbar direkt em Bezug zu diesen Flächen relevant sein. Vielm ehr scheint die Gebäudest rukt ur in Verbindung m it der sozialräum lichen Lage vor Ort 20 , so die Verm ut ung, das
ausschlaggebendere Mom ent für das Vorkom m en dieses Phänom ens
zu sein.
Ein et was anderes Bild zeigt die Überlagerung der I m m obilien m it
Zwangsverst eigerungst erm inen m it der übergeordnet en Verkehrsinfrast rukt ur ( vgl. Kart e 18) . Hier ist durchaus gerade für das Jahr 2006
eine Häufung dieser Obj ekt e ent lang der nördlichen sowie in Ost - West Richt ung verlaufenden Ausfallst raßen zu erkennen. Auch gelangt en
m ehr Obj ekt e ent lang von Bahnlinien, die sich zudem in unm it t elbarer
Nähe zu I ndust rie- und Gewerbeflächen oder Brachflächen befinden, in
ein Zw angsverst eigerungsverfahren. Dieses t rifft auf den Bereich
„ Rheinische St raße/ Dorst felder Brücke“ west lich der I nnenst adt sowie
auf das Zent rum von Hörde zu.
I m Ergebnis lässt sich für Dort m und auf Grundlage dieser gesam t st ädt ischen Analyse j edoch kein ausgeprägt er Zusam m enhang zwischen
einem erhöht en Vorkom m en von Zwangsverst eigerungen sowie Gewerbe- und I ndust rieflächen und Brachenflächen fest st ellen. Die Lage
dieser Obj ekt e an st ark befahrenen Verkehrst rassen scheint dem gegenüber eine st ärkere Wirkung zu ent falt en.
19
Dieses Gelände wird zurzeit als Wohn- und Arbeit sst andort ent wickelt . Weit ere I nform at ionen
unt er ht t p: / / w ww.phoenixdor t m und.de/ de/ hom e/ , Zugriff am 05.12.07.
20
I m Jahr 2006 bet rug bspw. im St adt bezirk I nnenst adt - Nord die Arbeit slosenquot e 31,6 % , auf
1.000 Einwohner ent fielen 340,2 SGB I I - Leist ungsem pfänger, die Ausländerquot e lag bei 41,1 % ,
wobei die t ürkische Bevölkerung m it 37,4 % an allen Ausländern im St adt bezirk I nnenst adt - Nord
die größt e Gruppe darst ellt e ( St adt Dort m und 2007a: 24) .
80
Ka r t e 1 7 : I n du st r ie - u n d Ge w e r be flä che n sow ie Br a ch flä ch e n un d die
I m m obilie n m it Zw a n gsve r st e ige r u ngst e r m in e n in de r St a dt D or t m u nd 2 0 0 2 / 2 0 0 6
81
Ka r t e 1 8 : Übe r ge or dn e t e Ve r k e h r sin fr a st r u k t u r un d die I m m obilie n
m it Zw a ngsve r st e ige r u n gst e r m in e n in de r St a dt D or t m u nd
2002/ 2006
82
Das Um feld von Zw angsverst eigerungsobj ekt en, so das Ergebnis der
Analyse für die St adt Dort m und, weist einige Merkm ale auf, die das
Auft ret en und die Häufung dieser Obj ekt e scheinbar begünst igen,
wenngleich sie dadurch doch nicht abschließend zu erklären sind. So
sind dies vor allem Alt bauquart iere m it einem hohen Alt er und einer
hohen st ädt ebaulichen Dicht e des Gebäudebest andes, welcher bspw. in
Bezug auf die Wohnungsgröße Modernisierungsbedarf aufweist , sowie
eine schlecht e st adt räum liche Lage in Verbindung m it Gebäudeleerst änden. Diese Kennzeichen t reffen räum lich auf innerst ädt ische Lagen, aber auch auf Lagen ent lang von Ausfallst raßen zu.
Zwangsverst eigerungen kom m en vielfach in einem Quart ier vor, dessen Baualt er m it denen der bet roffenen Obj ekt e übereinst im m t . Es
handelt sich also bei diesen Obj ekt en nicht um einzelne veralt et e Gebäude innerhalb eines Quart iers m it einer noch j üngeren Bausubst anz
und dam it nicht um einen Sonderfall. Vielm ehr bergen auch andere
Gebäude innerhalb des Alt bauquart iers das Risiko in sich, u. a. aufgrund ihres Alt ers zukünft ig in ein Zw angsverst eigerungsverfahren zu
gelangen.
Dieses Ergebnis darf aber nicht zu dem Um kehrschluss führen, dass in
allen Alt bauquart ieren oder Lagen ent lang von Ausfallst raßen einer
St adt eine räum liche Häufung von Zw angsverst eigerungst erm inen auft rit t . Vielm ehr scheinen noch andere Fakt oren wie der bauliche Zust and des Gebäudebest andes, das I m age des Quart iers oder sozialräum liche Problem lagen vorhanden sein zu m üssen, dam it ein eindeut iger Wirkungszusam m enhang zwischen einem dicht bebaut en Alt bauquart ier und dem Vorkom m en von Zwangsverst eigerungen fest gest ellt
werden kann. Die Höhe des Einflusses dieser Fakt oren ist in w eit eren
Unt ersuchungen zu klären.
3 .4 N a ch fr a ge n a ch zw a n gsve r st e ige r t e n I m m obilie n in de r St a dt D or t m u n d
Gegenst and der Analyse dieses Abschnit t s sind die zwangsverst eigert en Obj ekt e in der St adt Dort m und. Dam it fokussiert dieses Teilkapit el
im Gegensat z zu den vorherigen Darst ellungen die erfolgreich abgeschlossenen Verfahren. Die Auswert ung basiert daher auf den Dat en
83
des ört lichen Gut acht erausschusses für Grundst ückswert e in der St adt
Dort m und, welcher über das Am t sgericht und/ oder die Not are durch
die so genannt en Zw angsverst eigerungszuschläge Nachricht über j edes
abgeschlossene Zwangsverst eigerungsverfahren in der St adt erhält .
Ziel ist es, die Nachfrage nach in der St adt Dort m und zwangsverst eigert en I m m obilien näher zu beleucht en. I m Zent rum st ehen dabei die
folgenden Fragen:
Werden die in der St adt Dort m und zwangsverst eigert en Obj ekt e
eher auf dem lokalen und regionalen I m m obilienm arkt oder
vielm ehr bundesweit nachgefragt ?
I n welchen St adt quart ieren wohnen die Erwerber von zwangsverst eigert en Obj ekt en, die eine Adresse in der St adt Dort m und
besit zen?
Welche St adt bezirke weisen eine hohe Dynam ik im Teilm arkt
der Zwangsverst eigerungen auf, welche eine niedrige?
Wie lange dauern Zwangsverst eigerungsverfahren in der St adt
Dort m und?
Wie hoch sind die Abweichungen der Zuschläge von den sachverst ändig erm it t elt en Verkehrswert en?
Ta be lle 1 4 : An za h l de r Zw a n gsve r st e ige r u n gszu schlä ge n a ch Typ in
de r St a dt D or t m un d 2 0 0 2 / 2 0 0 6
Ve r ä nde r un ge n 2 0 0 2 / 2 0 0 6
2002
2006
( in % )
unbebaut e
Grundst ücke
0
2
100,0
bebaut e
Grundst ücke
30
46
153,3
Wohnungseigent um
73
149
204,1
Gesam t
103
197
1 9 1 ,3
Quelle: Eigene Bearbeit ung und Berechnung auf Grundlage von Dat en des Gut acht erausschusses für Grundst ückswert e in der St adt Dort m und
Gegenüber 2002 ist 2006 m it 191,3 % fast eine Verdoppelung in der
Anzahl der ert eilt en Zuschläge zu erkennen. 103 abgeschlossene Verfahren im Jahr 2002 st anden vier Jahre spät er knapp 200 gegenüber. 21
21
Diese Zahlen des Gut acht erausschusses für Grundst ücksw ert e in der St adt Dor t m und w eichen
leicht von den Angaben aus dem Wohnungsm arkt bericht 2006 der St adt Dort m und ab ( vgl.
Abb. 9) . Nach Aussage des Gut acht erausschusses für Gr undst ücksw ert e in der St adt Dort m und
kom m en diese Abweichungen nach oben dur ch die Ver t räge zust ande, die nach dem Redakt ionsschluss des Gr undst ückm ark t bericht es eingegangen sind ( v gl. Fußnot e 15) .
84
I nsbesondere Obj ekt e im Wohnungseigent um nehm en in beiden Jahren m it über 70 % einen großen Ant eil an allen zw angsverst eigert en
I m m obilien ein. Leicht rückläufig ist hingegen die Anzahl der zwangsverst eigert en bebaut en Grundst ücke von 29 auf 23 % an allen
Zwangsverst eigerungszuschlägen in der St adt Dort m und zwischen
2002 und 2006. Eine unbedeut ende Rolle spielen dem gegenüber die
unbebaut en Grundst ücke. I n der folgenden Analyse findet diese Kat egorie daher auch keine weit ere Beacht ung ( vgl. Tab. 14) .
3 .4 .1 Zw a ngsve r st e ige r ungszusch lä ge n a ch
St a dt be zir k e n
Das Kapit el 3.2.1 st ellt e schon die unt erschiedliche räum liche Vert eilung von Zwangsverst eigerungst erm inen in der St adt Dort m und und
deren st adt räum liche Konzent rat ion heraus. Hier zeigt sich nun, dass
auch die t at sächlich zwangsverst eigert en Obj ekt e in unt erschiedlich
st arker Häufung in den einzelnen Bezirken der St adt auft ret en.
Ta be lle 1 5 : Zw a ngsve r st e ige r un gszu sch lä ge in de n D or t m un de r
St a dt be zir k e n 2 0 0 2 / 2 0 0 6
2002
2006
An za h l
An za h l
( a bsolu t )
( a bsolu t )
%
%
St a dt be zir k
I nnenst adt - West
11
10,7
13
6,7
I nnenst adt - Nord
28
27,2
84
43,5
I nnenst adt - Ost
11
10,7
16
8,3
Eving
3
2,9
7
3,6
Scharnhorst
9
8,7
3
1,6
Brackel
8
7,8
13
6,7
Aplerbeck
3
2,9
6
3,1
Hörde
9
8,7
12
6,2
Hom bruch
9
8,7
10
5,2
Lüt gendort m und
4
3,9
15
7,8
Huckarde
3
2,9
7
3,6
Mengede
5
4,9
7
3,6
103
1 0 0 ,0
193
1 0 0 ,0
So konzent rieren sich auch die ert eilt en Zuschläge - ebenso wie zuvor
schon die Zwangsverst eigerungst erm ine - im Jahr 2002 und 2006
st ärker auf die innerst ädt ischen Bezirke. Der schon hohe Ant eil an
Zwangsverst eigerungszuschlägen in diesen Dort m under St adt bezirken
von 48,6 % aus dem Jahr 2002 vergrößert e sich 2006 noch auf
58,6 % . Wesent lich verursacht ist diese St eigerung durch die Ent wick-
85
lung im Bezirk I nnenst adt - Nord. Mit 27,2 % ( 2002) bzw. 43,5 %
( 2006) liegt hier der Ant eil im Vergleich m it den anderen innerst ädt ischen Bezirken nicht nur am höchst en, sondern er erfährt auch eine
deut liche St eigerung im Unt ersuchungszeit raum . Der I m m obilienm arkt
ist dam it gerade in dieser Lage st ark von dem Teilm arkt der Zwangsverst eigerungen geprägt ( vgl. Tab. 15) .
Besonders st ark ist diese Tendenz in der Kat egorie des zwangsverst eigert en Wohnungseigent um s ausgeprägt . Hier kom m t es innerhalb von
nur vier Jahren zu einem m assiven Anst ieg der abgeschlossenen
Zwangsverst eigerungen im Bezirk I nnenst adt - Nord um 49 auf 71 Obj ekt e, der in dieser I nt ensit ät in keinem anderen Bezirk vorkom m t
( vgl. Abb. 14) . Dam it wechselt e im Jahr 2006 knapp die Hälft e des gesam t en zwangsverst eigert en Wohnungseigent um s in der St adt Dort m und im Bezirk I nnenst adt - Nord den Eigent üm er. Gegenüber 2002,
als dieser Ant eil noch bei 30,1 % lag, ist es eine St eigerung um knapp
18 % . Gleichzeit ig st ieg in den anderen beiden innerst ädt ischen Bezirken West und Ost die absolut e Anzahl zw angsverst eigert en Wohnungseigent um s nur leicht . Relat iv gesehen ging ihr Ant eil am gesam t en
zwangsverst eigert en Wohnungseigent um sogar um - 7 % ( I nnenst adt West ) und - 4 % ( I nnenst adt - Ost ) zurück.
Auch in der Kat egorie der bebaut en Grundst ücke fällt der höchst e Zuwachs an Zwangsverst eigerungszuschlägen auf den Bezirk I nnenst adt Nord. Dieser ist j edoch längst nicht so groß wie im Bereich des
zwangsverst eigert en Wohnungseigent um s: Hier wurden zwischen 2002
und 2006 nur 7 I m m obilien dieser Obj ekt art m ehr verst eigert ( vgl.
Abb. 14) . Die Mehrzahl der bebaut en Grundst ücke im Zwangsverst eigerungsverfahren wechselt e j edoch t rot z dieses Zuw achses im Gegensat z zum Wohnungseigent um den Eigent üm er außerhalb der drei innerst ädt ischen Bezirke. Der Ant eil lag 2002 bei 73,3 % und sank 2006
auf im m erhin noch 63,0 % aller regist riert en zwangsverst eigert en bebaut en Grundst ücke.
86
Abbildun g 1 4 : Absolut e Ve r ä n de r u n g de r An za h l de r Zw a ngsve r st e ige r u ngszusch lä ge 2 0 0 2 / 2 0 0 6 na ch Ar t in de r St a dt D or t m un d
55
50
45
absolut e Ver änder ung
40
35
30
25
20
15
10
5
0
-5
- 10
I n- I nI nWe Nor
Ev
Ost
st
d
Sc
Ho
Br a Ap Hö
ha
m
Lü
Hu Me
bebaute Gr undstück e
1
7
1
1
-3
-1
3
0
3
2
2
0
Wohnungseigentum
1
49
4
3
-3
6
0
3
-2
9
2
2
3 .4 .2 H e r k u n ft de r Kä u fe r von Zw a ngsve r st e ige r u n gsobj e k t e n
Angesicht s des bundesweit en Angebot es für I m m obilien im Zwangsverst eigerungsverfahren über die analogen Medien oder das I nt ernet ,
st ellt sich die Frage nach der Herkunft der Erwerber dieser Obj ekt e.
Dieser Abschnit t w ill klären, wo, d.h. in welchem räum lichen Um kreis
und m it w elcher I nt ensit ät die in der St adt Dort m und zwangsverst eigert en Obj ekt e nachgefragt werden. Sind sie eher für den lokalen und
regionalen I m m obilienm arkt oder vielm ehr bundesweit int eressant e
Obj ekt e? Anhand der in den Zwangsverst eigerungszuschlägen des
Am t sgericht es aufgeführt en Wohnort e der Erwerber ( inkl. der Post leit zahlen) konnt en die folgenden Auswert ungen vorgenom m en werden.
I n den Jahren 2002 und 2006 wurden in der St adt Dort m und insgesam t 300 Obj ekt e erfolgreich zwangsverst eigert ( vgl. Tab. 14) . Die
Erwerber dieser I m m obilien kam en m it nur einer Ausnahm e aus87
schließlich aus den west deut schen Bundesländern. Dort konzent rieren
sie sich sowohl in Bezug auf die beiden Unt ersuchungszeit räum e als
auch in Bezug auf die beiden Obj ekt art en ( bebaut e Grundst ücke und
Wohnungseigent um ) insbesondere auf die Post leit zonen 4 und 5. Vereinzelt kom m en Erw erber auch aus weit er südlich gelegen Bereichen
der alt en Bundesländer, aus den Post leit zonen 6, 7 oder 8 ( vgl.
Abb. 15 sowie Tab. 16 und 17) . 22
Abbildun g 1 5 : Post le it zone n in D e u t sch la n d
Quelle: ht t p: / / de.wikipedia.org/ wiki/ Post leit zahl_( Deut schland) , Zugriff am 03.12.2007
Auffällig ist die überproport ionale Häufigkeit der Erwerber m it dem
Wohnsit z in der St adt Dort m und. I m Jahr 2002 wurden 70 % aller bebaut en Grundst ücke sowie des Wohnungseigent um s von Personen m it
dem Wohnsit z in der St adt Dort m und erst eigert . Hinsicht lich der erst en
Kat egorie t rat en auch vier Jahre spät er keine Veränderungen ein. I n
Bezug auf das Wohnungseigent um sank die Quot e j edoch auf 57 % .
Dam it fanden 2006 aber im m er noch m ehr als die Hälft e aller Obj ekt e
dieser Art in den in Dort m und ansässigen Personen einen neuen Eigent üm er ( vgl. Tab. 16 und 17) .
22
Anhand der Dat en kann nicht erm it t elt wer den, ob es sich um verschiedene oder dieselben
Käufer handelt .
88
Ta be lle 1 6 : W oh nor t e de r Er w e r be r von in de r St a dt D or t m u nd
zw a ngsve r st e ige r t e n Gr u n dst ü ck e n 2 0 0 2 / 2 0 0 6
2002
2006
Post le it zon e
a bsolut
%
da von St a dt
D or t m u n d
%
a bsolu t
%
da von St a dt
D or t m u n d
%
4
26
86,7
21
70,0
39
84,8
32
69,6
5
3
10,0
5
10,9
andere
0
0,0
2
4,3
unbekannt
1
3,3
0
0,0
30
1 0 0 ,0
46
1 0 0 ,0
Ta be lle 1 7 : W oh nor t e de r Er w e r be r von in de r St a dt D or t m u nd
zw a ngsve r st e ige r t e m W oh n un gse ige n t um 2 0 0 2 / 2 0 0 6
2002
2006
Post le it zon e
a bsolu t
%
da von St a dt
D or t m u n d
%
a bsolu t
%
da von St a dt
D or t m u n d
%
4
58
79,5
51
69,9
98
65,8
85
57
5
7
9,6
43
28,9
andere
3
4,1
5
3,4
unbekannt
5
6,8
3
2,0
73
1 0 0 ,0
149
1 0 0 ,1
Während im Jahr 2002 außerhalb Dort m unds und der Post leit zone 4
nur wenige Personen Wohnungseigent um im Rahm en eines Zwangsverst eigerungsverfahrens in dieser St adt erwarben, ändert sich dieses
im Jahr 2006. I hr Ant eil st ieg von 13,7 % auf 32,3 % . Vor allem aus
dem südlichen Ruhrgebiet t ret en m ehr Käufer für diese Obj ekt art auf.
10,7 % aller Erwerber von Wohnungseigent um kam en 2006 aus
Herdecke und 8,1 % aus Wit t en. Sie erw arben insbesondere Obj ekt e in
innerst ädt ischen Bezirken m it dem Schw erpunkt in dem St adt bezirk
I nnenst adt - Nord. Es handelt sich in der Regel um Obj ekt e, die m it hohen Abschlägen von 50- 70 % vom sachverst ändig erm it t elt en Verkehrsw ert den Eigent üm er wechselt en.
Diese Ergebnisse zeigen, dass die in Dort m und zwangsverst eigert en
Obj ekt e vor allem für den lokalen I m m obilienm arkt von höchst em I nt eresse sind. Erst im let zt en Jahr w eit et sich dieses vorwiegend im
Segm ent des Wohnungseigent um s et was auf den regionalen I m m obilienm arkt aus. Der Verkauf der Obj ekt e über die regionalen Grenzen
89
hinaus spielt hingegen nur eine m arginale bis gar keine Rolle. Dieses
hat zur Folge, dass vor allem am Ort ansässige Personen die Möglichkeit nut zen, Eigent um in ihrer Heim at st adt im Rahm en eines Zwangsverst eigerungsverfahrens zu bilden. Wo in der St adt Dort m und diese
72 ( 2002) bzw. 117 ( 2006) neuen Eigent üm er ihren Wohnsit z haben,
zeigt die folgende Analyse über die Herkunft der Käufer von zwangsverst eigert en I m m obilien nach Post leit zahlbezirken.
I m Vergleich der Jahre 2002 und 2006 lassen sich einzelne Schwerpunkt gebiet e innerhalb der St adt Dort m und erkennen ( vgl. Kart e 19) .
I nsbesondere die Personen aus dem Post leit zahlbezirk 44145 nördlich
der Dort m under I nnenst adt prägt sowohl eine Kont inuit ät am Erwerb
zwangsverst eigert er I m m obilien als auch ein gegenüber anderen
St adt gebiet en erhöht es Akt ivit ät sniveau. I n diesem Post leit zahlbezirk
t rit t in beiden unt ersucht en Jahren die größt e Häufung von Käufern
zwangsverst eigert er I m m obilien innerhalb der St adt Dort m und auf.
Dem gegenüber zeigen nur wenige Bewohner anderer Gebiet e gar kein
I nt eresse an diesen Obj ekt en. Gleichzeit ig nahm im Unt ersuchungszeit raum die Zahl der Post leit zahlbezirke zu, in denen j eweils 4- 6 Käufer wohnen. Der Erwerb von zwangsverst eigert en I m m obilien hat also
in vier Jahren bei den Bürgern in den unt erschiedlichst en Bereichen
innerhalb der St adt Dort m und ein höheres I nt eresse gefunden.
Eine Differenzierung hinsicht lich der Kat egorie des zwangsverst eigert en Wohnungseigent um s zeigt , dass diese Obj ekt art vor allem von Personen aus den nördlichen ( innerst ädt ischen) Post leit zahlbereichen sowie in einem südlichen Bereich Dort m unds nachgefragt wird. Zudem
lässt sich auch ein unt erschiedliches Käuferverhalt en erkennen.
Die Mehrzahl der Käufer zwangsverst eigert en Wohnungseigent um s m it
dem südlich gelegenen Dort m under Wohnort 44229 Dort m und invest iert e ihr Kapit al im Unt ersuchungszeit raum vorzugsweise in I m m obilien im St adt bezirk Hom bruch. I nnerst ädt isch gelegene Obj ekt e scheinen für diese Gruppe nur dann int eressant zu sein, wenn sie nicht im
St adt bezirk I nnenst adt - Nord liegen.
90
Ka r t e 1 9 : H e r k un ft de r Kä ufe r von zw a n gsve r st e ige r t e n I m m obilie n
2 0 0 2 / 2 0 0 6 in de r St a dt D or t m u n d na ch Post le it za h lbe zir k e n
91
Ein kom plet t anderes Verhalt en zeigen die Käufer zwangsverst eigert en
Wohnungseigent um s m it dem Wohnort 44145 Dort m und sow ie 44147
Dort m und. Sie kaufen im Gegensat z zur Vergleichsgruppe ausschließlich innerst ädt isch gelegen Obj ekt e m it dem Schwerpunkt im St adt bezirk I nnenst adt - Nord. Andere Bezirke scheinen im Um kehrschluss keine at t rakt ive Lage für Anlageobj ekt e oder selbst genut zt es Eigent um
darzust ellen.
Diese Analyse unt erst reicht den schon zuvor erwähnt en Zusam m enhang zwischen dem eigenen Wohnort und der Lage des erst eigert en
Obj ekt es. Hieraus kann unabhängig von der Tat sache, ob es sich um
verschiedene oder gleiche Käufer handelt , der Schluss gezogen werden, dass Eigent um sbildung ent weder zur Eigennut zung oder als Anlageobj ekt vorzugsweise in einem dem invest ierenden Käufer bekannt en
st adt räum lichen Um feld st at t findet .
Zusam m enfassend bleibt fest zuhalt en, dass die in der St adt Dort m und
im Jahr 2002 und 2006 verst eigert en I m m obilien vorw iegend in der
St adt selbst nachgefragt werden und dort einem wicht igen Teilm arkt
am I m m obilienm arkt bilden. Das gilt insbesondere für den Bereich
nördlich der I nnenst adt , in dem viele Personen Eigent um im Rahm en
von Zwangsverst eigerungsverfahren als Anlageobj ekt e oder zur Verm iet ung erwerben. Darüber hinaus konnt e die Analyse ebenfalls für die
beiden Unt ersuchungszeit räum e zeigen, dass eine hohe Bindung zwischen dem Wohnort der Käufer innerhalb der St adt und der st adt räum lichen Lage der zwangsverst eigert en Obj ekt e best eht .
3 .4 .3 D a u e r de r Zw a n gsve r st e ige r u n gsve r fa h r e n in
de r St a dt D or t m und
Die Dauer eines Zwangsverst eigerungsverfahrens m eint in dieser St udie den Zeit raum zw ischen dem Beginn des Verfahrens, der durch das
Akt enzeichen des Am t sgericht s kennt lich gem acht w ird, und dem Jahr,
in dem der Zuschlag ert eilt wird. Sowohl 2002 als auch 2006 findet die
Mehrzahl aller zwangsverst eigert en Obj ekt e in Dort m und nach zw ei
Jahren einen neuen Eigent üm er. Dieses ist unabhängig davon, ob es
sich um bebaut e Grundst ücke oder Wohnungseigent um handelt .
Deut lich wird j edoch eine Tendenz zu längeren Verfahren innerhalb des
Unt ersuchungszeit raum s ( vgl. auch Kap. 3.2.6) . So gab es im Jahr
2006 31 Obj ekt e im Wohnungseigent um , deren Verfahren vier Jahre
92
oder länger gedauert hat . Vier Jahre zuvor t raf dieses nur auf 4 Obj ekt e zu. Et w as geringer fiel diese St eigerung in Bezug auf die bebaut en
Grundst ücke aus. Hier fanden 2002 1 Obj ekt und 2006 7 Obj ekt e erst
nach vier oder m ehr Jahren einen neuen Eigent üm er ( vgl. Abb. 16 und
17) .
Abbildun g 1 6 : D a u e r de r Zw a ngsve r st e ige r u n gsve r fa h r e n von W oh n u n gse ige n t u m 2 0 0 2 / 2 0 0 6 in de r St a dt D or t m u n d
70
2002
2006
58
60
50
Anzahl
42
40
36
30
20
13
10
9
9
10
0
15
14
2
0
< 1Jahr
1Jahr
1
4
1
4
0
0 0
0 0
2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre 6 Jahre 7 Jahre 8 Jahre 9 Jahre
Abbildun g 1 7 : D a u e r de r Zw a ngsve r st e ige r u n gsve r fa h r e n von be ba u t e n Gr u ndst ü ck e n 2 0 0 2 / 2 0 0 6 in de r St a dt D or t m u nd
20
19
2002
2006
18
16
Anzahl
14
13
12
10 10
10
9
8
6
6
5
4
2
0
1
1
< 1Jahr
1
0
0
1Jahr
2 Jahre
3 Jahre
4 Jahre
5 Jahre
1
0 0
0 0
0 0
6 Jahre
7 Jahre
8 Jahre
0
9 Jahre
93
3 .4 .4 Abw e ich u n g de r Zusch lä ge von de n sa ch ve r st ä n dig e r m it t e lt e n Ve r k e h r sw e r t e n
Die Verst eigerung von I m m obilien ist j e nach Markt lage sow ohl von
posit iven als auch negat iven Abweichungen vom sachverst ändig erm it t elt en Verkehrsw ert geprägt . Zu Beginn der 1990er Jahre wurden
bspw. noch hohe Zuschläge ert eilt ( Ulrich 1992: 314) , während heut e
Zwangsverst eigerungen auch gerne als „ Schnäppchenm arkt “ bezeichnet werden. Dieses ist nicht zulet zt dem Um st and geschuldet , dass
bspw. bundesweit im Jahr 2000 durchschnit t lich nur 60 % des Verkehrsw ert es in Zwangsverst eigerungsverfahren erreicht wurden ( Höbel
et al. 2004: 29) .
Abbildun g 1 8 : Abw e ich u n g de r Zu sch lä ge von de n sa ch ve r st ä ndig e r m it t e lt e n Ve r k e h r sw e r t e n na ch H ä ufigk e it in de r St a dt D or t m u n d
2002/ 2006
60
54
2006
Anzahl der Z uschläge
50
2002
40
38
33
32
30
20
20
18
15
20
15
10
0
12
9
6
8
4
0
< = -70
< = -60
< = -50
< = -40
< = -30
< = -20
< = -10
<=0
< = 10
3
0
< = 20
2
0
1 0
< = 30
> 30
Abw eichung in % v om Ver k ehr sw er t nach der Häufigk eit
Quelle: Eigene Darst ellung auf der Grundlage der Grundst ücksm arkt bericht e der St adt Dort m und 2003 und
2007
I n der St adt Dort m und wurde 2002 die Hälft e aller 100 Obj ekt e m it
einem Abschlag von 40 – 50 % verst eigert . Nur vier Eigent üm er konnt en dem gegenüber einen annähernd hohen Wert erzielen, welcher
auch durch das Gut acht en vorgegeben worden ist . Gleichzeit ig konnt en
in diesem Jahr keine Verst eigerungserlöse oberhalb des Verkehrswert es erzielt werden.
Dem gegenüber verbreit ert e sich das Spekt rum m öglicher Verst eigerungserlöse 2006 von unt er - 70 % auf über + 30 % erheblich. Quant it at iv fallen j edoch gerade die hohen Abschläge ins Gewicht . I n diesem
94
Jahr konnt en über die Hälft e ( 55,8 % ) aller 190 Obj ekt e nur m it Abschlägen von 40 % und m ehr verst eigert werden. Absolut gesehen bet rifft es 2006 52 Obj ekt e m ehr als noch 2002.
Bereit s fast j edes fünft e Zwangsverst eigerungsverfahren ( 18,4 % ) ist
2006 durch erhebliche Wert verlust e geprägt . Bei ihnen konnt en nur
60 % oder weniger des sachverst ändig erm it t elt en Verkehrsw ert es erreicht werden. Jedes zehnt e Obj ekt ( 10,5 % ) konnt e sogar lediglich
m it einem Abschlag von 70 % und m ehr gegenüber dem Verkehrswert
verst eigert werden.
Gerade diese Zunahm e der hohen Abschläge von m ehr als 60 % ist
fast ausschließlich auf die Ent wicklung im Segm ent des Wohnungseigent um s zurückzuführen ( vgl. Abb. 20) .
Abbildun g 1 9 : Abw e ich u n g de r Zu sch lä ge fü r be ba u t e Gr u n dst ü ck e
von de n sa ch ve r st ä ndig e r m it t e lt e n Ve r k e h r sw e r t e n in de r St a dt D or t m u nd 2 0 0 2 / 2 0 0 6
14
13
2002
Anzahl der Zuschläge
12
2006
10
9
8
8
7
6
6
4
4
2
1
0
4
33
3
2
0
6
2
1
1
0
< = < = < = < = < = < = < = < =
- 70 - 60 - 50 - 40 - 30 - 20 - 10
0
0
11
0
< = < = < =
10 20
30
1
0
00
< =
40
>
40
Abw eic hungen in % v om Verkehrsw ert nac h der Häuf igkeit
95
Abbildun g 2 0 : Abw e ich u n g de r Zu sch lä ge fü r W oh n un gse ige n t u m von
de n sa chve r st ä n dig e r m it t e lt e n Ve r k e h r sw e r t e n in de r St a dt D or t m u nd 2 0 0 2 / 2 0 0 6
35
33
Anzahl der Zuschläge
2002
29
30
2006
25
20
15
15
15
14
9
10
5
20
19
19
7
8
6
6
4
2
0
4
3
1
1
2
0
1
00
< = < = < = < = < = < = < = < = < = < = < = < =
- 70 - 60 - 50 - 40 - 30 - 20 - 10
0
10 20
30
40
11
>
40
Abw eic hungen in % v om Verkehrsw ert nac h der Häuf igkeit
I n Dort m und best eht seit ca. fünf Jahren die Möglichkeit , I m m obilien
im Rahm en der Zwangsverst eigerung m it hohen bis sehr hohen Abschlägen vom sachverst ändig erm it t elt en Verkehrswert zu erwerben.
Davon m achen vor allem die in der St adt selbst wohnenden Personen
Gebrauch. Räum lich konzent rieren sich sowohl die Zahl der Zwangsverst eigerungszuschläge als auch die Käufer vor allem auf den Bereich
nördlich der I nnenst adt .
Anhand dieser Ergebnisse wird deut lich, dass der Teilm arkt der
Zwangsverst eigerungen durchaus für einen Teil der Bevölkerung die
Möglichkeit biet et , Eigent um in der St adt zu bilden. Gleichzeit ig deut et
die räum liche Konzent rat ion der Zuschläge und der Käufer in Verbindung m it der Häufung von Zw angsverst eigerungst erm inen eine besondere St ellung des Teilm arkt es der Zwangsverst eigerungen im nördlichen innerst ädt ischen Bezirk der St adt Dort m und an.
Offen m uss an dieser St elle aber die Frage bleiben, welcher Art und
Nat ionalit ät diese Käufer sind und welche Folgen die hohen Abschläge
von dem sachverst ändig erm it t elt en Verkehrsw ert für die Wert erhalt ung des Gebäudes sowie die Ent wicklungen im Quart ier haben.
96
3 .5 Fa zit
Mit diesem Kapit el konnt e erst m als das Them a der Zwangsverst eigerungen im st adt räum lichen Kont ext und im Zusam m enhang m it dem
Wohnungsm arkt am Beispiel der St adt Dort m und näher beleucht et
werden. Die St adt Dort m und st ellt hinsicht lich der Ent wicklung sowie
der räum lichen Problem konzent rat ion auf den Bezirk I nnenst adt - Nord
sicherlich eine Besonderheit dar. Dennoch lassen sich aus dieser nicht
repräsent at iven Einzelfallst udie nach Meinung der Aut orinnen einige
zent rale Aussagen t reffen, die durchaus auf andere ( west deut sche)
St ädt e und räum liche Kont ext e übert ragbar sind. Gleichzeit ig sollen
aber auch die Grenzen dieser in diesem Kapit el dargest ellt en Ergebnisse angesprochen w erden.
So ist im Rahm en dieser Analyse deut lich geworden, dass:
1. st arke Wirkungszusam m enhänge hinsicht lich der räum lichen
Konzent rat ion, der Um feldqualit ät en und der Nachfrage nach
diesen Obj ekt en best ehen. Diese Wirkungszusam m enhänge
scheinen von einer hohen räum lichen Konst anz und einer geringen Dynam ik gekennzeichnet zu sein. Die Ursachen dieser Wirkungszusam m enhänge bleiben derzeit j edoch noch weit gehend
unklar.
2. sich innerhalb des Unt ersuchungszeit raum s vor dem Hint ergrund
der allgem einen wirt schaft lichen Lage sowie der Ent spannung
auf dem Wohnungsm arkt die Problem lagen innerhalb einer St adt
noch st ärker herauskrist allisiert haben. Dieses t rifft insbesondere auf best im m t e St adt räum e und die Obj ekt art der Eigent um swohnungen zu. Ebenfalls ist eine Kom binat ion zwangsverst eigert er Obj ekt e m it anderen I ndikat oren wie bspw. Leerst änden erkennbar.
3. ein Zwangsverst eigerungsverfahren zunehm end ein Auffangbecken für nicht m ehr m arkt fähige Obj ekt e wird, deren Kennzeichen ein hohes Alt er, eine geringe Größe, ein schlecht er Erhalt ungszust and sowie eine nicht ansprechende st adt räum liche Lage 23 sind. Diese Fest st ellung deckt sich auch m it einer Beobach23
Das m uss nicht im m er eine Lage an verk ehrsreichen St r aßen, Bahnlinien oder Brachflächen
sein, sonder n es können auch sozialräum liche Problem lagen und das dam it verbundene I m age
des Quar t iers eine Rolle spielen.
97
t ung aus Sachsen. Hier resüm iert e die Sächsische Aufbau Bank
angesicht s der Zunahm e an Wiederholungst erm inen, „ dass es
für eine w achsende Zahl von I m m obilien keinerlei Bedarf bzw.
Nachfrage m ehr gibt , sich für diese selbst im Zwangsverst eigerungsverfahren keine Markt preise m ehr bilden und sie dam it
nachgewiesenerm aßen let zt lich wert los sind“ ( Sächsische Aufbaubank ( Hrsg.) 2007: 74) ( vgl. Fußnot e 16) .
4. in der Folge von Punkt 3 der Teilm arkt der Zwangsverst eigerungen Markt ungleichgewicht e und Problem e auf den Wohnungst eilm ärkt en anzeigt . Diese äußern sich einm al über die Zunahm e
der Wiederholungst erm ine und Härt efälle sow ie über die Verschlecht erung des baulichen Zust andes und den Wert everfall
dieser Obj ekt e.
5. neben diesen Problem en, die u. a. auch Ausdruck einer Nachfrageschw äche sind, durchaus aber noch Personen ent weder aufgrund geringerer Wohnansprüche oder m angels ausreichender
finanzieller Mit t el bereit sind, in diese Obj ekt e zu invest ieren.
Diese Eigent um sbildung passiert j edoch räum lich selekt iv, d.h.
genau in den Quart ieren, in denen viele Zwangsverst eigerungst erm ine m it Wiederholungen bzw. Härt efälle auft ret en, gibt es
auch ein hohes Aufkom m en von Käufern. Vor diesem Hint ergrund m uss daher zum indest derzeit für west deut sche St ädt e
die oben für das Land Sachsen konst at iert e vollst ändige Wert losigkeit von I m m obilien noch relat iviert werden. Vielm ehr handelt
es sich angesicht s der hohen Abschläge von den sachverst ändig
erm it t elt en Verkehrswert en „ nur“ um einen Wert verlust . Zukünft ig ist j edoch – bei einem Ausbleiben dieser Käufergruppe oder
einem Rückgang der Bevölkerung insgesam t – auch in west deut schen St ädt en in einigen Quart ieren eine ähnliche Ent wicklung wie in Ost deut schland zu befürcht en.
Die Grenzen dieser Ergebnisse zeigen sich daran, dass über diese
grundsät zlichen Wirkungszusam m enhänge hinaus bisher nicht s über
ihre Art und Folgen für das Quart ier gesagt werden kann. Es m uss also
bis hierhin zunächst offen bleiben, ob bspw. eher die Lage oder die finanzielle Sit uat ion der Eigent üm er ausschlaggebendes Mom ent für eine Zwangsverst eigerung ist . Auch st ellt sich die Frage, welche Fakt oren neben der Obj ekt st rukt ur, der Lage und der Um feldqualit ät noch
eine Rolle spielen könnt en, wenn ein Gebäude in die Zwangsverst eige98
rung fällt . Möglicherweise könnt e auch das I m age des Quart iers, die
sozioökonom ische St rukt ur des Gebiet es oder die persönliche Lage des
Eigent üm ers relevant sein. Auch konnt e nicht geklärt werden, ob eine
räum liche Häufung von Zwangsverst eigerungen zu Dest abilisierungsprozessen im Quart ier führen oder nicht . Dieses ist nicht zulet zt eine
Frage erfolgreich abgeschlossener Zwangsverst eigerungsverfahren überhaupt , sondern auch des Um gangs der neuen Eigent üm ern m it den
erworbenen Obj ekt en.
Abschließend soll nun geklärt werden, welche Herausforderungen der
Gegenst and der Zw angsverst eigerung in Bezug auf die Wohnungsm arkt bericht erst at t ung und –beobacht ung sow ie auf die St adt um bauund St adt erneuerungsprozesse besit zt .
99
100
4 Zw a n gsve r st e ige r u n ge n – e in Ge ge n st a n d
m it vie le n H e r a u sfor de r u n ge n
Erscheint es zunächst ungewöhnlich, sich m it dem Them a der Zwangsverst eigerungen im st adt räum lichen Kont ext zu befassen, so zeigen
derzeit aber vor allem die akt uellen planungsprakt ischen Problem e im
St adt um bau und in der Wohnungspolit ik eine hohe Bedeut ung und Brisanz dieses Them as an. Räum liche Konzent rat ionen von Zw angsverst eigerungen in einzelnen Quart ieren in Verbindung m it Verfall und
Verwahrlosung dieser Gebäude deut en auf einen planerischen Handlungsbedarf hin, dem auf Seit en der Wohnungsm arkt bericht erst at t ung
einerseit s sowie des St adt um baus und der St adt erneuerung andererseit s aber noch nicht adäquat ent sprochen werden kann. So fehlen
nicht nur I nform at ionen und Erkennt nisse über, sondern vor allem Erfahrungen im st adt planerischen Um gang m it diesen I m m obilien und in
der I m plem ent at ion dieses I ndikat ors in die Wohnungsm arkt bericht erst at t ung. Zum indest in Bezug auf den erst en Punkt konnt e für die
St adt Dort m und m it dieser explorat iven St udie eine erst e Abhilfe geschaffen w erden.
Abschließend gilt es nun zusam m enfassend darzust ellen, welche Pot enziale Zwangsverst eigerungen als I ndikat or im Rahm en der Wohnungsm arkt bericht erst at t ung j et zt schon biet en und welche Verbesserungsvorschläge gem acht werden können ( 4.1) . Andererseit s werden
erst e st rat egische Möglichkeit en zum Um gang m it diesen Obj ekt en im
planerischen Kont ext diskut iert ( 4.2) .
4 .1 Zw a n gsve r st e ige r u n ge n – e in ge e ign e t e r I n dik a t or in de r W oh n u n gsm a r k t be r ich t e r st a t t u n g?
Ausgangspunkt der Beschäft igung m it dem Phänom en der Zw angsverst eigerungen im Rahm en dieser St udie w ar die Verm ut ung, dass sie
Markt ungleichgew icht e und Problem e auf den Wohnungst eilm ärkt en
anzeigen. I m Folgenden gilt es daher zu diskut ieren, inwiefern sie dieses im Rahm en der Wohnungsm arkt bericht erst at t ung zu leist en im
St ande sind und w o die Grenzen liegen.
Mit den in dieser St udie erhobenen und ausgewert et en Dat en konnt e
insgesam t ein gut er gesam t st ädt ischer Überblick über Zwangsverst ei-
101
gerungen als Teil des Wohnungsm arkt angebot es der St adt Dort m und
gegeben werden. Er st ellt vier Aspekt e ganz besonders heraus, die
Zwangsverst eigerungen zunächst als einen geeignet en I ndikat or in der
Wohnungsm arkt bericht erst at t ung erscheinen lassen: 1. die I dent ifizierung st adt räum licher Konzent rat ionen, 2. Einbet t ung der Zw angsverst eigerungen in das sie um gebende Um feld, 3. der Zust and der Obj ekt e und 4. die Einbet t ung der Zwangsverst eigerungen in den Grundst ücksm arkt .
1 . I de n t ifizie r u n g st a dt r ä um lich e r Kon ze n t r a t ion e n
Zwangsverst eigerungen wurden bisher aus der Perspekt ive des einzelnen Verfahrens oder - im st adt räum lichen Kont ext - überwiegend als
gesam t st ädt isches Phänom en bet racht et . I n der Folge lagen daher bisher nur Dat en vor, die die Anzahl aller Zwangsverst eigerungst erm ine
und - zuschläge in einer St adt erfasst en. Vor diesem Hint ergrund konnt en bislang keine Zonen st adt räum licher Konzent rat ion ident ifiziert
werden. Die hier gew ählt e Herangehensw eise zeigt , dass sow ohl über
den „ Öffent lichen Anzeiger zum Am t sblat t für den Regierungsbezirk
Arnsberg“ sowie über den ört lichen Gut acht erausschuss für Grundst ücksw ert e genügend I nform at ionen vorliegen, um eine genaue Lokalisierung von Zwangsverst eigerungen im St adt raum nach St raße und
Hausnum m er vornehm en zu können. Auf dieser Basis best eht dann im
Rahm en der kleinräum igen Wohnungsm arkt beobacht ung die Möglichkeit in einem weit eren Schrit t , Zonen räum licher Problem bündelungen
zu erkennen, die als Grundlage für weit ere ( kleinräum ige) Unt ersuchungen dienen.
2 . Ein be t t u n g de r Zw a ngsve r st e ige r u n ge n in da s sie u m ge be n de Um fe ld
I n einem engen Zusam m enhang m it der I dent ifizierung st adt räum licher Konzent rat ionen st eht auch die Frage nach der Qualit ät des Gebäudebest andes und der st adt st rukt urellen Gegebenheit en im Um feld
zwangsverst eigert er Obj ekt e. Die Überlagerung der zur Zwangsverst eigung anst ehenden I m m obilien m it diesen Krit erien erm öglicht eine
erst e Einschät zung, inwiefern ein Zusam m enhang zwischen dieser
zwanghaft en Art der Eigent um sübert ragung und den Um feldqualit ät en
best eht .
102
3 . Zu st a n d de r Obj e k t e
Dem Markt der Zwangsverst eigerungen haft et in der öffent lichen Meinung und Bericht erst at t ung häufig der Ruf an, ein „ Ram schm arkt “ zu
sein, auf dem günst ig I m m obilien erworben werden können. Nur selt en
wird in diesem Zusam m enhang auf den t at sächlichen Zust and der Obj ekt e und dam it auf die Qualit ät dieses st ädt ischen I m m obilienangebot es verwiesen. Die Kennt nis darüber ist aber nicht nur für den/ die Biet int eressent en im Einzelfall von ent scheidender Bedeut ung. Auch die
öffent lichen Akt eure der St adt planung und Wohnungspolit ik können
daraus det ailliert e und qualit at ive Hinweise in Verbindung m it einer
räum lichen Konzent rat ion von Zwangsverst eigerungst erm inen hinsicht lich des Zust andes des I m m obilienbest andes bekom m en. Dieses wird
vor allem dann int eressant , wenn es sich um die so genannt en Härt efälle handelt .
4 . Ein be t t u n g de r Zw a ngsve r st e ige r u n ge n in de n Gr u n dst ü ck sm arkt
Zwangsverst eigerungen werden von den ört lichen Gut acht erausschüssen in der Regel nicht in die Erm it t lung der Bodenw ert e einbezogen, da
die erzielt en Verst eigerungserlöse nicht die Sit uat ion am freien Grundst ücksm arkt widerspiegeln. Dennoch verdeut licht die hier vorliegende
Auswert ung, dass über die Dat en auch Erkennt nisse über die Nachfrage nach zwangsverst eigert en Obj ekt en generiert werden können. Für
die Wohnungsm arkt bericht erst at t ung liefern insbesondere die Kennt nisse über den Wohnort der Käufer sow ie die Abw eichungen der Verst eigerungserlöse vom sachverst ändig erm it t elt en Verkehrwert wert volle Hinweise auf m ögliche Abkopplungseffekt e des Grundst ücksm arkt es in einzelnen st ädt ischen Teilräum en.
Vor diesem Hint ergrund kann zusam m enfassend resüm iert werden,
dass der I ndikat or „ Zwangsverst eigerung“ zu einem um fassenden Erkennt nisgewinn über einen Teil des st ädt ischen I m m obilienbest andes
im Rahm en der Wohnungsm arkt bericht erst at t ung führt . Er ist dam it
sowohl von der Dat enverfügbarkeit als auch vom I nform at ionsgehalt
der Dat en grundsät zlich geeignet , die schon best ehenden I nform at ionen zum st ädt ischen Wohnungsm arkt zu ergänzen. Durch ihn wird es
vor allem aber auch in Kom binat ion m it anderen sozialräum lichen I ndikat oren m öglich sein, st adt räum liche Problem bündelungen zu ident ifizieren. Der I ndikat or erm öglicht es, Handlungserfordernisse in Bezug
103
auf weit ere kleinräum ige Beobacht ungen im Quart ier aufzuzeigen und
könnt e dam it helfen, planerische Ent scheidungen in der Best andsent wicklung und –pflege vorzubereit en.
Dieser Eignung einerseit s und diesem Erkennt nisgewinn andererseit s
st ehen j edoch auch einige Problem e gegenüber, die vor allem in der
I m plem ent ierung dieses I ndikat ors in die kom m unale Praxis der Wohnungsm arkt bericht erst at t ung zu Schwierigkeit en führen könnt en. Dazu
zählt insbesondere der hohe Zeit aufwand in der Phase der Prim ärdat enerhebungen als auch der GI S- gest üt zt en Dat enerfassung. Aber
auch aus der geringen St andardisierung der erfasst en Krit erien könnt e
m an die Krit ik ableit en, dass der I ndikat or derzeit noch nicht den Anforderungen eines solchen genügt . I n anderen St ädt en als Dort m und
könnt e dann noch hinzukom m en, dass Zwangsverst eigerungen sowohl
bei den Am t sgericht en und den ört lichen Gut acht erausschüssen ein
Schat t endasein frist en und daher die Verfügbarkeit der Dat en doch
eingeschränkt ist .
Neben m öglichen Um set zungsproblem en in der Praxis können m it der
Dat enbasis auf der Grundlage der Dat en aus dem „ Öffent lichen Anzeiger zum Am t sblat t für den Regierungsbezirk Arnsberg“ sowie der Dat en des ört lichen Gut acht erausschusses für Grundst ückswert e nur bedingt eindeut ige Ursache- Wirkungszusam m enhänge fest gest ellt werden. Hierin zeigt sich eine Grenze des I ndikat ors „ Zwangsverst eigerungen“ in der Wohnungsm arkt bericht erst at t ung, die nur durch weit ere
und zusät zliche qualit at ive Erhebungen auf kleinräum iger Ebene überwunden w erden kann. Denn erst wenn diese Wirkungszusam m enhänge
eindeut ig geklärt sind, können auch adäquat e St rat egieansät ze gefunden werden.
Es ist deut lich geworden, dass aus diesen Problem en und Grenzen des
I ndikat ors „ Zwangsverst eigerung“ Handlungsbedarf auf Ebene der
Wohnungsm arkt bericht erst at t ung – dessen Weit erent wicklung und Anpassung an verändert e Rahm enbedingungen vorausgeset zt – ent st eht .
Um zukünft ig besser auf die St euerung des St adt um baus und der
St adt erneuerung vorbereit et zu sein, kann diesem Handlungsbedarf
m it den folgenden Handlungsst rat egien auf Ebene der Wohnungsm arkt bericht erst at t ung begegnet werden. Sie set zen sowohl an den
Dat enbest änden und ihren Qualit ät sst andards als auch an einem weit eren Forschungsbedarf an.
104
Mit dieser St udie konnt e zunächst der Nachweis erbracht w erden, dass
über Zwangsverst eigerungen auf kom m unaler Ebene, d.h. sowohl über
Term ine als auch Zuschläge, um fangreiche und überwiegend brauchbare Dat enbest ände vorliegen, die j edoch st ark zersplit t ert , unt ereinander wenig m it einander verknüpft , t eilweise schwer zugänglich und
kaum in planerische und wohnungspolit ische Handlungskonzept e int egriert sind. Ziel m uss es daher sein, diese Dat en einerseit s st ärker in
Monit oringsyst em e und andererseit s st ärker in planerische St rat egien
einzubeziehen. Hier gilt es, die j et zt vorliegenden Dat enbest ände zu
nut zen und m it einander zu verknüpfen.
Diese Forderung könnt e erst ens durch die I m plem ent at ion des I ndikat ors „ Zwangsverst eigerung“ in die ( kleinräum ige) kom m unale Wohnungsm arkt beobacht ung um geset zt werden. Dazu bedarf es in einem
erst en Schrit t gerade auf kom m unaler Ebene einer st ärkeren Verknüpfung der vorhandenen Dat enbest ände des Am t sgericht es sowie der
ört lichen Gut acht erausschüsse für Grundst ückswert e. Diese zielt vor
allem auf den Aufbau einer St at ist ik über Zwangsverst eigerungst erm ine einerseit s, d.h. über die Anzahl, Lage und Kennzeichen dieser Obj ekt e sowie über die Zwangsverst eigerungszuschläge andererseit s, d.h.
über die Höhe der Verst eigerungserlöse, Dat en über Eigent üm er und
Käufer. Hilfreich dafür könnt e zukünft ig die digit ale Bereit st ellung der
Dat en durch die Exposees der Gebäudegut acht en sowie Fot os et c. über
die I nt ernet port ale der Am t sgericht e sein ( vgl. Fußnot e 2) .
Eng in Verbindung dam it st eht auch die Ent wicklung von Qualit ät sst andards. Hier sollt en die in der Wert erm it t lungsverordnung ( Wert V)
ent halt enen St andards zur Verkehrsw ert erm it t lung von bebaut en und
unbebaut en Grundst ücken in den Gut acht en für die zur Zw angsverst eigerung anst ehenden Obj ekt en weit erent wickelt werden. Dies kann
auch für die Aussageschärfe im Sinne von Mindest inhalt en der Grundst ücksm arkt bericht e gelt en, um die Transparenz auf dem I m m obilienm arkt zu erhöhen. Dies ist allerdings eine weit über den Um gang m it
Zwangsverst eigerungen hinausgehende Not wendigkeit , über die inzwischen auch weit gehend Konsens best eht . 24
Über den Aufbau einer Dat enbasis und Qualit ät sst andards hinaus sollt en dann in einem zweit en Schrit t die über die Dat en gewonnen Er24
Ein Expert engrem ium befasst sich derzeit im Auft rag des Bundesm inist erium s für Verk ehr, Bau
und St adt ent w icklung m it Fragen der Überar beit ung der Wert er m it t lungsverordnung ( Wert V) ( vgl.
I m m obilien Zeit ung 46/ 2007: 4) .
105
kennt nisse st ärker m it den St euerungsinst rum ent en der räum lichen
Planung sowie der Wohnungspolit ik verzahnt werden. Dieses gilt insbesondere für solche Gebiet e, die sozialräum liche Problem lagen darst ellen. So ist vorst ellbar, dass Zwangsverst eigerungen zukünft ig neben
dem Wohnungsleerst and einen weit eren Gegenst and der Sit uat ionsanalyse im Rahm en der kom m unalen Wohnraum versorgungskonzept e 25 bilden. Anbiet en würden sich in diesem Zusam m enhang aber auch
St adt um bau- sowie int egriert e St adt ent w icklungskonzept e.
Um deren Aussagekraft zu schärfen und I nt ervent ionsbedarf adäquat
form ulieren zu können, bedarf es neben der gerade erwähnt en Verbesserung der quant it at iven Dat enbasis auch einer Weit erent wicklung in
Richt ung qualit at iver sow ie kleinräum iger Unt ersuchungen. Dieses
im pliziert insbesondere auch die Fragen der Nachfrage nach zwangsverst eigert en I m m obilien sowie der sozialräum lichen St rukt ur des sie
um gebenden Quart iers, welche in dieser St udie zunächst ausgeklam m ert worden sind. Denn nur durch eine Verbreit erung der em pirischen
Basis auf qualit at iver Ebene können genauere Kennt nisse über eindeut ige Ursache- Wirkungszusam m enhänge erm it t elt werden.
4 .2 Zw a n gsve r st e ige r u n ge n a ls H e r a u sfor de r u n ge n im St a dt u m ba u - u n d St a dt e r n e u e r u n gspr oze ss
Die vorgest ellt en Ergebnisse der explorat iven St udie über Zwangsverst eigungen in Dort m und verweisen räum lich auf die Ebene des St adt quart iers. I m
Alt baubest and in Dort m und st ellen sich Häufungen von I m m obilien in der
Zwangsverst eigerung als problem at ische Obj ekt e dar. Sie sind t ypisch für
st rukt urschwache Quart iere, die vom Leerst and und Verfall bedroht sind. I m
Falle der I nsolvenz des Eigent üm ers ist deshalb eine Veräußerung auf dem
freihändigen I m m obilienm arkt nur schwer m öglich, zum al wenn ein negat ives
I m age des St adt quart iers hinzukom m t . Dam it best eht die Gefahr, - und dies
ist eine Erfahrung aus dem St adt um bau- West in Brem erhaven, Ort st eil Lehe
( Magist rat der St adt Brem erhaven 2007: 11) - dass sie Verwahrlosungst endenzen im Quart ier unt erst üt zen und verst ärken. Dies kann sich auch auf die
um gebenden I m m obilien bis hin zur weit eren St igm at isierung auswirken.
Wenn dann noch der Ankauf solcher herunt ergekom m ener I m m obilien gezielt
25
So ist auch vorst ellbar, dass die St adt Dort m und den I ndikat or „ Zwangsverst eigerung“ in der
Sit uat ionsanalyse zu ihrem k om m unalen Wohnraum versor gungskonzept , welches im Jahr 2008
aufgest ellt wer den soll, einbezieht .
106
als „ Schnäppchen“ erfolgt , geht dies oft m als m it lediglich geringfügigen opt ischen Verbesserungen einher. Mit diesen kann m an zwar kurzfrist ige Miet einnahm en erzielen, langfrist ig aber führt dies zu einer Abschöpfung von Miet ert rägen bei einer t endenziellen Ent wert ung der Bausubst anz, die, einhergehend
m it weit er desinvest ivem Verhalt en schließlich zum Subst anzverlust der I m m obilien führen.
Bet racht et m an die eingangs form uliert en Forschungsfragen hinsicht lich planerischer Handlungserfordernisse für die St adt angesicht s der Vert eilung von
Zwangsverst eigerungen, so kann dies m it gewisser Vorsicht posit iv beant wort et werden. Es ergeben sich Herausforderungen nicht in erst er Linie aufgrund
des gesam t st ädt ischen quant it at iven Vorkom m ens von Zwangsverst eigerungen in einer St adt , sondern vor allem als Folge einer st adt räum lichen Konzent rat ion in innerst ädt ischen Alt bauquart ieren. Hier können vor allem Problem e best ehen im Um gang:
- m it leerst ehenden und verwahrlost en Gebäuden oder Wohnungen m it zersplit t ert em Privat eigent um , die sich bereit s im Zwangsverst eigerungsverfahren befinden sowie
- m it leerst ehenden Gebäuden oder Wohnungen, die bisher noch zum freihändigen Verkauf st ehen, aber nicht nachgefragt werden.
Gleichzeit ig können st adt räum liche Problem lagen zu einer Verschärfung des
Problem s beit ragen.
Des Weit eren wurde gefragt , ob eine planerische Einflussnahm e m öglich ist ,
und wenn j a, unt er welchen Vorausset zungen und m it welchen St rat egien der
Um gang m it I m m obilien in der Zwangsverst eigerung im St adt quart ier qualifiziert werden könnt e.
I nt ervent ionen der öffent lichen Hand können nach unt erschiedlichen St rat egieansät zen differenziert werden, denen j edoch allen gem einsam ist , dass sie
( lediglich) als ein Baust ein im Rahm en des gebündelt en I nst rum ent eneinsat zes in der St adt erneuerung und Quart iersent wicklung fungieren.
Planerische St rat egien auf der Grundst ücksebene: I m Zuge der Quart iersent wicklung st eht die Verbesserung der St andort qualit ät en an vorderer St elle.
Dazu gilt es, baulich- räum liche Perspekt iven für den diese I m m obilien um gebenden Alt baubest and einschließlich der Baulücken zu ent wickeln, die zur
funkt ionalen und st adt gest alt erischen Aufwert ung beit ragen. Durch Neuplanungen am St andort kann der Zuzug von neuen Miet ern/ Eigent üm ern init iiert
und dam it die Ent wicklung von neuen St andort bindungen und der Quart iers-
107
st abilisierung befördert werden. Neben Neuplanungen wird sich aber der gezielt e Abriss nicht m ehr sanierungsfähiger Bausubst anz nicht verm eiden lassen. Um die best ehenden kom plexen Problem lagen zu verringern, wird die
schwierige Aufgabe zu bewält igen sein, dass die erforderlichen Ordnungsm aßnahm en auch m it den Eigent üm ern der Obj ekt e im Zwangsverst eigerungsverfahren abgest im m t und vert raglich gesichert werden m üssen, nicht zulet zt um
den Abbruch m it Förderm it t eln des St adt um baus finanzieren zu können.
Finanzielle St rat egien für die I m m obilien in Zwangsverst eigerung: Für diese
Obj ekt e hat sich häufig ein hoher ( Grund- ) Schuldenberg aufgehäuft , dem –
ent sprechend des Zust ands der I m m obilie - nur ein geringer Ert rags- und
Sachwert gegenüberst eht . Banken oder I m m obilienfonds haben als Gläubiger
m eist aus den oben angesprochenen Gründen unt erschiedliche und m eist sich
gegenseit ig nicht verm it t elbare I nt eressen als die St adt . Gerade in diesen Gebiet en m it schwer verm it t elbaren Obj ekt en und hohen finanziellen Abschlägen
beim Eigent üm erwechsel im Rahm en einer Zwangsverst eigerung ( s. o.) , wird
dann ggf. der Kaufpreis nicht ent richt et , so dass schließlich sogar ein erneut er
Term in anberaum t werden m uss. Bei der Verkehrswert erm it t lung werden hier
bereit s höhere Liegenschaft szinssät ze angeset zt . 26
Die ggf. involviert e Wohnungsgesellschaft , die die Wohnungen ( zwangs- )
verwalt et , oder die öffent liche Hand, die St adt , sind oft m als nur eingeschränkt
bereit , finanzielle Mit t el zur Verfügung zu st ellen - obwohl dies als Fond für
einzelne Obj ekt e oder für abgegrenzt e Teilräum e m it Eingriffsm öglichkeit en
der öffent lichen Planung sicherlich in eine denkbare Richt ung zeigt .
Organisat orische St rat egien für kom plexe Akt eurskonst ellat ionen: Bleiben sie
aus, st ellt sich für die verwalt ende Wohnungsgesellschaft die Frage, ob die
Eigent üm er verkaufen wollen oder nicht , obwohl die Wohnungen oft m als m it
hohen Hypot heken belast et sind. Oder es ist schwierig, die Eigent üm er zu
ident ifizieren, bzw. sie sind kaum zur Mit wirkung zu m ot ivieren. Diese Problem e st ellen sich auch bei einem geplant en Abbruch, der nicht um geset zt
werden kann, da die Wohnungen belast et sind und eine I nsolvenz der Eigent üm er m it der Zwangsverst eigerung einhergeht . I nsgesam t handelt es sich bei
diesem Verfahren um zeit lich und organisat orisch schwer durchschaubare Abläufe zwischen unklaren Akt eursgruppen, die m ehr Transparenz in den Verfahren erfordern.
26
Expert engespräch zum Them a „ St adt räum liche Ausw irkungen von Zw angsver st eiger ungen in
der St adt Dor t m und“ an der Universit ät Dort m und am 16.04.2007 m it Rainer Blinne, Helm ut
Pom renke, Diet m ar Spiess, Torst en Bücker, Reiner Lange
108
Dies berührt auch die recht liche Dim ension: I m Rahm en der Planungen im
St adt um bau und bei dessen Durchführung st ellt sich die recht liche Frage nach
der Durchset zung des Rückbaugebot s ( gem äß § 179 BauGB) , wenn geändert e
Planungen im Bebauungsplan bzw. Missst ände oder Mängel dies erforderlich
m achen könnt en. Die St adt Brem erhaven regt e im Rahm en des 5. Fachöffent lichen Forum s im ExWoSt - Forschungsfeld St adt um bau West im Juni 2007 die
Prüfung der recht lichen Möglichkeit en des Vorkaufsrecht s ( gem äß § 25
BauGB) durch die St adt für Zwangsverst eigerungs- I m m obilien an. Hier kann
m an sogar die Frage st ellen, ob es opport un sein kann, Zwangsverst eigerungsverfahren st rat egisch einzuset zen, um gegen t rading- down- Prozesse
agieren zu können. Dies gilt für den Fall, wenn diese Obj ekt e und deren Eigent üm er die Um set zung von St adt um baum aßnahm en behindern.
Let zt eres kann auch im Rahm en von PPP- Modellen relevant werden, beispielsweise im Zusam m enhang m it dem Einsat z des vom Business I m provem ent Dist rict abgeleit et en Urban oder Housing I m provem ent Dist rict s für unt erschiedliche Gebiet st ypen in der St adt . Bei der dam it angest rebt en Bündelung von privat en finanziellen und organisat orischen Ressourcen zur Quart iersent wicklung, die in Ham burg bereit s in konkret er Planung sind, kann dieser Um gang m it Zwangsverst eigerungs- I m m obilien im Einsat z der Plansicherungsinst rum ent e sinnvoll sein und wäre zu prüfen.
Fa zit
Zur Zwangsverst eigerung anst ehende Obj ekt e spielen im St adt um bau und
St adt erneuerung eine große Rolle, wenn sie in einer räum lichen Konzent rat ion
auft ret en. Dies konnt e m it der explorat iven St udie am Beispiel der St adt
Dort m und gezeigt werden. Die zum Einsat z kom m enden st ädt ebaulichen I nst rum ent e für diese abzugrenzenden Quart iere können auch auf eine spezifische Akt ivierung dieser I m m obilien zielen.
Obj ekt e in der Zwangsverst eigerung sind aber auch ein Teilm arkt innerhalb
des gesam t en I m m obilienm arkt s. Zwangsverst eigerungen können als I ndikat or auf Problem lagen im Quart ier hinweisen, die zum einen aus negat iven
Rahm enbedingungen des Um feldes herrühren ( Vernachlässigung, Lärm belast ungen, I m age) , zum anderen m it Konzent rat ionen sozio- ökonom isch schwacher Bevölkerungsgruppen einhergehen. Die Gebäudest rukt uren sind offensicht lich nicht so ent scheidend wie Lage und I m age des St adt t eils. Markt frem de I m m obilienkäufer haben es vor diesem Hint ergrund schwer, die erwart et en
Miet einnahm en zu erzielen. Die ent st andenen Schulden aufgrund geringerer
109
Miet e führen schließlich in die Zwangsverst eigerung, oft m als erst nachdem
der Preisverfall der I m m obilie schm erzhaft realisiert wurde. Es bleibt die Frage
offen, ob dieser Teilm arkt im Falle größerer Konzent rat ionen solcher Obj ekt e
als int egriert oder abgekoppelt vom allgem einen ört lichen I m m obilienm arkt
einzust ufen ist .
Schaut m an in die Zukunft , so st ellen sich Fragen hinsicht lich der Schuldenent wicklung privat er Haushalt e. Die privat en I nsolvenzen führen let zt endlich
oft m als zu Zwangsverst eigerungen. Hier lassen sich auch weit erhin bundesweit st arke regionale Unt erschiede m it einem Nord- Süd- Gefälle erkennen ( vgl.
Mart ell 2007) , wobei eine ökonom ische Polarisierung wahrzunehm en ist , da
sich ein besonders hohes Überschuldungsrisiko bei Haushalt en Alleinerziehender und ( vielfach j unger) Einzelpersonen, oft m als gekoppelt m it Arbeit slosigkeit , als besonders hoch zeigt .
Räum liche Konzent rat ionen von Zwangsverst eigerungen können sich auch
durch die akt uellen Schuldenaufkäufe sog. Hedge- Fonds aus den USA ergeben. Diese Form der Kredit verwert ung durch Sparkassen und Banken auf der
einen Seit e, die die Kredit e ( sowohl not leidende, d.h. nur unregelm äßig zurückgezahlt e als auch reguläre Kredit e) verkaufen, und die Hedge- Fonds auf
der anderen Seit e, die sie erwerben und dam it eine spekulat ive Anlagest rat egie m it einer schnellen Verwert ung verfolgen. Können die Darlehensnehm er
ihre Rückzahlungen nicht
im
erforderlichen Um fang leist en, droht
eine
Zwangsverst eigerung, die oft m als auch die privat e fam iliäre Exist enz vernicht et . Angesicht s erst er Hinweise in den Medien auf um fassende Best andsveräußerungen sollt e diese Ent wicklung auch in ihren regionalen und lokalen
Ausprägungen beobacht et werden.
110
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115
Prof’in Dr.-Ing. Sabine Baumgart
Fachgebiet
Stadt- und Regionalplanung
Fakultät Raumplanung
Technische Universität Dortmund
apers Nr. 3
August-Schmidt-Str. 10
44227 Dortmund
Tel.: 02 31/7 55-22 58
Fax: 02 31/7 55-25 39
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www.raumplanung.uni-dortmund.de/srp

(2008): Zwangsversteigerungen in der

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