Betriebskosten vereinbaren: Der BGH macht´s Ihnen einfach

Betriebskosten vereinbaren: Der BGH
macht´s Ihnen einfach
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Jede Betriebskostenabrechnung beginnt bereits mit dem Mietvertragsabschluss:
Denn, wer hier schon Fehler macht, wird sich jedes Jahr über nicht umlegbare
Betriebskosten oder komplizierte Verteilungsschlüssel ärgern!
Tja, wer hohe Türme bauen will, muss lange am Fundament verweilen. Das wusste
bereits schon Anton Bruckner. Der BGH sieht das etwas lockerer, wenn es um
die Umlage der Betriebskosten in Ihrem Mietvertrag geht: Die können Sie jetzt viel
schneller und einfacher vereinbaren: Ohne viele Worte, seitenlange Aufzählungen
oder Anlagen.
Autor: Heidi Schnurr
Worum geht es?
Neues BGH-Urteil: Wie einfach Sie jetzt Betriebskosten im Mietvertrag vereinbaren können.
Betriebskostenvereinbarung: Sie müssen die
Betriebskosten nicht einzeln aufführen
Nach wie vor gehört die Betriebskostenklausel im Mietvertrag zu den wichtigsten Klauseln
im Mietvertrag. Bisher auch zu den längsten. Doch seit einem neuen BGH-Urteil hat sich das
schlagartig geändert (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15).
Schreiben Sie lediglich in Ihren Mietvertrag, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu
tragen hat, reicht das schon, damit Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung Betriebskosten
entsprechend dem Betriebskostenkatalog von § 2 Betriebskostenverordnung auf den Mieter
umlegen dürfen.
Sie müssen dafür in Ihrem Mietvertrag weder ausdrücklich auf die
Betriebskostenverordnung Bezug nehmen, noch den Betriebskostenkatalog beifügen bzw.
im Mietvertrag abdrucken.
Neues BGH-Urteil zu den Betriebskosten erleichtert die
Betriebskostenumlage
Dieses Grundsatzurteil erstritt sich ein Vermieter aus Kleve. Er hatte in seinem
Formularmietvertrag vom April 2007 unter dem Punkt „Miete“ Folgendes zu den
Betriebskosten vereinbart:
Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite
Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 EUR.
Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite
Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.
Der Mieter hielt diese Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag für unwirksam.
Der BGH sah es anders (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15): Obwohl die einzelnen
Betriebskosten nicht extra im Mietvertrag aufgezählt waren bzw. sie sich aus einer
Anlage ergaben, war die Umlagevereinbarung dennoch wirksam. Das gilt sogar für einen
Formularmietvertrag.
Was Betriebskosten sind, steht schon seit fast 60 Jahren
im Gesetz
Was „Betriebskosten“ sind, ist seit vielen Jahrzehnten definiert. Beispielsweise stand
das schon in der ab 1957 geltenden Zweiten Berechnungsverordnung. Laut § 27
handelt es sich dabei um Kosten, die „dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch
den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen,
Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“.
Noch bis Ende 2003 waren die verschiedenen Betriebskostenarten im
Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung
aufgeführt. Seit dem 1.1.2004 ist an deren Stelle der Betriebskostenkatalog von § 2 die
Betriebskostenverordnung getreten.
Seit dem 1.1.2007 ist die „alte“ Definition der Betriebskosten aus der Zweiten
Berechnungsverordnung in § 556 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gewandert.
Mit einem Verweis auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung.
Kurzum: Schon das Gesetz sagt, was Betriebskosten sind!
Was Betriebskosten sind, weiß der durchschnittliche Mieter
Außerdem ist es - sowohl im preisfreien als auch im preisgebundenen Wohnraum - seit
Jahrzehnten allgemein üblich, im Mietvertrag die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu
vereinbaren, die nach dem Gesetz umlagefähig sind.
Auch deswegen muss der Vermieter im Mietvertrag nicht weiter erläutern und aufschlüsseln,
was Betriebskosten sind, sondern kann das als bekannt voraussetzen. Was Betriebskosten
sind, sei nämlich laut BGH selbst für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und
verständlich.
Bezugnahme auf veraltete Betriebskostenvorschrift
schadet nichts
Dabei schadete es dem Vermieter auch nicht, dass er sich in seinem Mietvertrag noch auf
die alte Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung bezogen hatte. Die war
schon zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht mehr gültig. Dennoch durfte der
Vermieter seine Betriebskosten umlegen.
Dabei profitierte der Vermieter auch davon, dass er in seiner Betriebskostenvereinbarung
im Mietvertrag auf die jeweils aktuelle Fassung der II. Berechnungsverordnung verwiesen
hatte. Damit hatte er ausreichend klargestellt, dass es für seine Betriebskostenabrechnung
auf den Betriebskostenkatalog in der jeweils gültigen Fassung ankommen sollte.
Das war zu diesem Zeitpunkt nicht mehr der Betriebskostenkatalog aus der Zweiten
Berechnungsverordnung, sondern bereits der aus § 2 Betriebskostenverordnung. Laut
BGH lediglich eine unschädliche Falschbezeichnung. Deswegen musste der Mieter
Betriebskosten nachzahlen.
meineimmobilie.de-Tipp
Eine Betriebskosten-Klausel ist ein absolutes Muss für Ihren Mietvertrag! Hier verschenken
Sie Unsummen an Geld, wenn Sie nichts dazu im Mietvertrag geregelt haben.
Dazu reicht seit diesem aktuellen BGH-Urteil, dass der Mieter Betriebskosten nach Art und
Umfang entsprechend der jeweils geltenden Fassung von § 2 Betriebskostenverordnung
zahlen muss.
Allerdings: Damit haben Sie noch nicht die Umlage „Sonstiger Betriebskosten“ vereinbart!
Führen Sie die nicht noch zusätzlich im Mietvertrag auf, verschenken Sie hier bares Geld!
Denn die sind nicht mit einem schlichten Verweis auf die Betriebskostenverordnung mit
umfasst.