bauen / sanieren / umziehen

BAUEN / SANIEREN / UMZIEHEN
AN ALLES WICHTIGE DENKEN
VORWORT
LIEBE LESERIN, LIEBER LESER,
würden Sie auch gerne in den eigenen vier Wänden leben? Dann geht es Ihnen wie vielen
­Deutschen: Der Bau oder der Kauf einer Immobilie und die damit einhergehende Gestaltungsfreiheit und Unabhängigkeit steht auf der persönlichen Wunschliste ganz oben. Mit einer
guten Planung lässt er sich, insbesondere in Zeiten mit niedrigen Zinsen, erfüllen.
Doch überstürzen sollte man den Hausbau oder Wohnungskauf nicht. Bevor Sie eine Ent­scheidung fürs Leben oder zumindest für die nächsten Jahrzehnte treffen, machen Sie sich
genau klar, wo Ihre Bedürfnisse und Möglichkeiten liegen. Übersehen werden beispielsweise ­
häufig die Nebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis fällig werden, oder notwendige
­S anierungsinvestitionen bei gebrauchten Objekten.
Mit dieser Broschüre möchten wir Sie dabei unterstützen, den Traum vom Eigentum zu ­
realisieren. Auf den nächsten Seiten finden Sie die wichtigsten Informationen zu den Themen
Immobilienerwerb, Modernisierung und Umzug. Wir hoffen, dass Sie schon bald sagen können
„Nie wieder Miete zahlen!“.
Viel Erfolg wünscht
Ihre Hannoversche
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INHALT
VORWORT
Nie wieder Miete! Der Traum
von der eigenen Immobilie3
Test: bauen oder kaufen –
welcher Typ sind Sie?4
BAUEN UND KAUFEN:
AN ALLES GEDACHT?5
Bauen: die wichtigsten Schritte6
Auf dem Weg zum Eigentum:
So kalkulieren Sie richtig!7
Die Finanzierung8
Die Verträge: Auf die Details
kommt es an9
Versicherungen: Welche Sie
wirklich brauchen10
SANIEREN UND MODERNISIEREN:
ABER RICHTIG11
Altbauten sanieren:
Fragen Sie Fachleute12
UMZIEHEN: STRESSFREI
IN DIE NEUEN VIER WÄNDE13
Gute Planung ist alles14
Die Umzugs-Checkliste15
NIE WIEDER MIETE!
DER TRAUM VON DER EIGENEN IMMOBILIE
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„Mit kleinen Kindern lebt man auf dem Land besser“ oder „Wenn
Eigentum, dann Haus mit Garten“. So oder ähnlich lauten gängige
Klischees zum Thema Wohnen und Eigentum. Manchmal enthalten
sie ein Körnchen Wahrheit. Dennoch sollten Sie sich genau über­
legen, was Ihren ganz persönlichen gegenwärtigen und vor allem
zukünftigen Bedürfnissen entspricht. Wo und wie Sie idealerweise
Ihre Vorstellung von Eigentum verwirklichen, hängt in erster Linie
von Ihren Lebensplänen ab. Berücksichtigen Sie bei Ihren Über­
legungen Ihre berufliche Perspektive, Ihre Familienplanung und
Ihre Vorstellungen für das Alter. Wenn Sie Ihr Vorhaben gut durchdenken, können Sie sich tatsächlich schon bald die Miete sparen
und gleichzeitig für später vorsorgen.
Kauf oder Neubau?
Die Vorteile eines Neubaus liegen auf der Hand: Alles kann nach eigenen
Vorstellungen geplant werden, die Energiekosten sind gering und weitere
Investitionen sind erst in vielen Jahren fällig. Zunächst ist ein Neubau
­jedoch teurer und erfordert durch die Bauabstimmungen mehr zeitlichen
Aufwand als eine vergleichbare Bestandsimmobilie. Einfacher und ­flexibler
ist der Kauf eines bereits bestehenden Hauses oder einer W
­ ohnung. In
der Regel entfällt die Doppelbelastung durch Miete und Z­ insen in der
Bauphase, weil nötige Sanierungsmaßnahmen ggf. über mehrere Jahre
verteilt werden können. Zudem ist das Umfeld gewachsen, was häufig
charmanter ist als ein Neubaugebiet und den Vorteil hat, dass man die
zukünftigen Nachbarn bereits vor dem Kauf kennenlernen kann.
Langfristig planen
Größe und Lage der Wunschimmobilie sind zunächst eine Frage des
Geldes. So ist Bauland außerhalb der Ballungsräume deutlich billiger als
in der Stadt. Frei stehende Häuser sind teurer als Doppelhaushälften und
Reihenendhäuser teurer als Reihenmittelhäuser. Eine entscheidende Rolle
spielen jedoch auch der Lebensstil und der Arbeitsplatz. Bevor­zugen Sie
die Ruhe auf dem Land und den eigenen Garten oder sind ­Ihnen das nahe
gelegene Theater und die zweisprachige Kita wichtiger? Eine für alle gültige Antwort gibt es nicht. Ein Umzug „ins Grüne“ zieht beispielsweise längere Pendelzeiten und häufig die Anschaffung eines z­ weiten Autos nach
sich. Wenn die Kinder aus dem Haus sind, entsteht bei vielen der Wunsch
nach einer kleineren, stadtnahen Wohnung. Gut, wenn das Haus dann leicht
zu verkaufen ist. In zentraler Lage kann vieles zu Fuß oder mit dem Fahrrad
erledigt werden, die Infra­struktur und die Freizeitangebote sind besser. Im
Angebot sind dort a­ llerdings meistens nur Eigentumswohnungen. Wenn
Sie lieber ganz für sich sein möchten und das Konfliktpotenzial einer Eigentümer­gemeinschaft fürchten, kommt das nicht infrage. Eine Zwischen­
lösung kann das Häuschen am Stadtrand mit guter Bahnanbindung sein.
Modernisierung: neuer Glanz für alte Wände
Wer sich in ein unsaniertes Schmuckstück älteren Baujahrs verliebt hat,
sollte den Instandsetzungsaufwand richtig einschätzen. Nicht alle Mängel sind für Laien offensichtlich: Da sich Schäden gerne hinter Verkleidungen oder unter alten Bodenbelägen verstecken, sollten Sie vor dem
Kauf idealerweise einen Experten zurate ziehen.
Fördergelder nutzen
Die meisten älteren Häuser sind Energieverschwender. Durch eine
­Sanierung können die Energiekosten drastisch gesenkt und der Wohnkomfort gesteigert werden. Wer eine bestehende oder gekaufte Immo­
bilie sanieren möchte, kann staatliche Fördergelder in Anspruch nehmen.
Detaillierte Informationen und weiterführende Links
finden Sie in den entsprechenden Kapiteln.
TEST: BAUEN ODER KAUFEN –
WELCHER TYP SIND SIE?
Kreuzen Sie jeweils die Aussage an, die eher auf Sie zutrifft.
1. a) Ältere Häuser haben mehr Charakter als gesichtslose Neubauten.
b) Ob Wohnung oder Haus, Hauptsache neu und modern!
2.a) Ich bin offen für unterschiedliche Gestaltungen.
b) Ich habe genaue Vorstellungen von der perfekten Raumaufteilung.
3.a)Ich möchte möglichst vor einem Umzug zukünftige Nachbarn kennenlernen und mir ein Bild vom neuen Umfeld machen.
b) Ich muss nicht alles vorher abklären, sondern lasse mich gerne
überraschen, wer meine zukünftigen Nachbarn sind.
4.a)Ich teile mir gerne den Garten mit anderen, solange der Rest passt.
b)Egal wie klein, zum Eigentum gehört für mich ein eigenes Grundstück.
5.a)Ich bin offen für alles und würde auch eine schöne Wohnung in
der Stadt kaufen.
b)Wenn Eigentum, dann richtig. Ich würde am liebsten im eigenen
Haus wohnen.
6.a)Die Vorstellung, monatelang eine Baustelle zu betreuen und
mit Handwerkern zu verhandeln, macht mir schon ein bisschen
Angst.
b) Dreck und Unordnung kann ich gut ausblenden, wenn ich ein
Ziel vor Augen habe.
7. a)Um Kosten zu minimieren, würde ich eher Abstriche bei der ­
Größe als bei der Lage machen.
b)Um keine Abstriche bei Größe und Gestaltung machen zu
­müssen, würde ich lieber etwas weiter fahren, um zur Arbeit
bzw. in die Stadt zu kommen.
8.a) Ein verlässlicher Bezugstermin spielt für mich eine wichtige Rolle.
b) Sollte sich der Umzug um ein paar Monate verzögern, ist das
kein großes Problem für mich und meine derzeitige Lebens­
situation.
Auflösung: Welchen Buchstaben haben Sie überwiegend angekreuzt?
Haben Sie überwiegend a) angekreuzt?
Dann sollten Sie eine Bestands­immobilie kaufen. Eine gewachsene
­Umgebung, ein urbanes Umfeld und möglichst wenige Baumaßnahmen
sind Ihnen wichtiger als die persönliche Gestaltungsfreiheit und ein
großes Grundstück.
Haben Sie überwiegend b) angekreuzt?
Dann ist ein Neubau, bei dem Sie Ihre individuellen Vor­stellungen ver­
wirklichen können und ein Grundstück zur alleinigen Nutzung haben,
das Richtige für Sie. Die Lage ist Ihnen nicht so wichtig.
Bitte bedenken Sie, dass der Test Ihnen nur Anhaltspunkte für Ihre ­Entscheidung liefern kann. Vielleicht kommt
für Sie auch der Kauf eines bestehenden Hauses auf dem Land oder eine Neubauwohnung in Citylage infrage.
WAS PASST ZU IHNEN: HAUS ODER WOHNUNG?
MERKMAL
HAUS
WOHNUNG
Lage
meistens am Stadtrand oder im Grünen
meistens im Stadtgebiet
Infrastruktur
je nach Lage mäßig bis gut
gut bis sehr gut
Kaufpreis
Grundstück + Immobilie
Grundstück anteilig + Immobilie
Risiko bei Neubau
Bauherren tragen das gesamte Risiko,
Baukosten sind oft höher als geplant.
Beim Kauf einer Neubauwohnung ist der Kaufpreis i. d. R.
fest v­ ereinbart. Dennoch besteht das Risiko einer Terminüberschreitung.
Kontrollaufwand bei Neubau
hoch
bei schlüsselfertigem Erwerb gering
Unterhaltskosten
Trägt der Eigentümer.
Trägt die Eigentümergemeinschaft.
Gestaltungsfreiheit
großer Spielraum
geringer Spielraum
Nachträgliche Änderungen
leicht umsetzbar
Nicht so leicht umsetzbar, da in vielen Bereichen die ­
Zustimmung der Eigentümergemeinschaft notwendig ist.
Instandhaltungsaufwand
Eigentümer
meistens durch Verwalter
Persönliche Freiheit
groß
eingeschränkt
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BAUEN UND KAUFEN:
AN ALLES GEDACHT?
Nehmen Sie sich genügend Zeit, um die genauen Kosten
zu ermitteln, die für Sie passende Finanzierung zu finden
und alle Verträge in Ruhe zu überprüfen. Mit dem Kauf
bzw. Baubeginn sollten auch alle wichtigen Versicherungen abgeschlossen sein.
BAUEN: DIE WICHTIGSTEN SCHRITTE
Ist die Entscheidung für den Hausbau gefallen, stehen weitere
wichtige Punkte an. Dazu gehören die Suche nach einem
­passenden Grundstück, die Wahl eines Baupartners sowie
die g­ rundsätzliche Bauweise und Gestaltung der Immobilie.
Das Grundstück: Wo wollen Sie wohnen?
Die Auswahl eines Grundstücks ist nicht nur eine Frage des Geschmacks, sondern auch des Geldes. Einen Überblick über zu ver­
kaufendes Bauland finden Sie bei gängigen Immobilienbörsen im
Internet oder direkt bei den infrage kommenden Kommunen und
­Gemeinden.
Haben Sie ein Grundstück ins Auge gefasst, sollten Sie die verkehrs­
technische Anbindung und die Infrastruktur genauer unter die Lupe
­nehmen. Informieren Sie sich auch über zukünftige Vorhaben in diesem
Gebiet. Hilfreich ist der Bebauungsplan, den Sie in den örtlichen Stadtund Bauplanungsämtern einsehen können. Er gibt Auskunft darüber,
ob das Grundstück überhaupt für die vorgesehene Bebauung geeignet
ist. Meistens enthält er zudem Angaben über die Anzahl der erlaubten
Geschosse und die Gebäudehöhe, kann jedoch auch Vorschriften zur
Gestaltung machen. Ebenso sinnvoll ist der Blick ins Grundbuch. Dort
sind Hypotheken- oder Steuerbelastungen, Wegerechte der Nachbarn
oder ein mögliches Vorkaufsrecht der Gemeinde vermerkt.
Um sich vor bösen Überraschungen und Mehrkosten zu schützen,
­können Sie weitere Informationen über den Baugrund einholen.
Die B­ odenbeschaffenheit hat beispielsweise Auswirkungen auf die
­Bauweise des Fundaments und des Kellers. Die Erschließung des
­Grundstücks – also der Anschluss an die Versorgungsleitungen –
sollte in jedem Fall gesichert sein. Sind die Kosten dafür im Kaufpreis nicht enthalten, müssen Sie mit zusätzlichen Kosten rechnen,
die zwischen fünf und 15 Prozent der reinen Baukosten betragen.
achverständige für Geotechnik, die Bodengutachten
S
erstellen, finden Sie im bundesweiten
Sachverständigenverzeichnis der IHK.
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Das Haus – viel zu entscheiden
Wer ein Haus bauen möchte, kann heutzutage aus einer Vielzahl von
Bauweisen und Stilen wählen. Galt lange das Massivhaus als Nonplus­
ultra, sind zunehmend auch Holzhäuser gefragt, die mit einem besonders
guten Wohnklima punkten. Oft sind Bauweise und Gestaltung durch
den Bebauungsplan zumindest teilweise vorgegeben. Auch Fertighäuser
sind besser als ihr Ruf und lassen sich in der Regel individuell an die
­B edürfnisse anpassen. Weitere Vorteile sind die schnelle Errichtung,
­vergleichsweise günstige Erstellungskosten und gute Wärmedämmwerte.
Inspiration für Unentschlossene bieten Musterhausparks, die Häuser
­unterschiedlicher Anbieter an einem Ort vorstellen, sowie Musterhäuser
in bereits begonnenen Neubausiedlungen.
Mit oder ohne Keller?
Zu den größeren Entscheidungen zählt die Frage, ob das Haus unter­
kellert sein soll oder nicht. Auch darauf gibt es keine einfache Antwort.
Wer auf das Untergeschoss verzichtet, spart sich den Aushub des
­Bodens und den Bau der Wände, verliert jedoch auch viel Stau- und
Nutzraum. Es ist also wichtig, Nutzen und Kosten sorgfältig abzuwägen,
denn ein Keller kann nachträglich nicht mehr gebaut werden. Für die
­Unterkellerung eines frei stehenden Einfamilienhauses müssen je nach
Lage, Bodenbeschaffenheit und der Art der Einwirkung von Wasser auf
die Außenflächen Mehrkosten zwischen rund 180 und 420 Euro pro
Quadratmeter im Vergleich zu einer Bodenplatte veranschlagt werden.
Der richtige Partner
Wenn Sie sich für ein Haus eines Herstellers entscheiden oder mit einem
Architekten bauen, werden Sie Bauherr mit allen Rechten und Pflichten.
Sind Sie bereit, sich beim Bau eines Architektenhauses kreativ einzu­
bringen, erhalten Sie ein individuelles Zuhause, das bei durchdachter
Planung nicht teurer sein muss als ein vergleichbares Standardhaus.
Der Architekt handelt als unabhängiger Sachverwalter für die Realisierung des Bauvorhabens immer im Interesse des Bauherrn. Leistung und
Honorar sind durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
geregelt. Begleitet der Architekt das Bauvorhaben in allen Leistungs­
phasen, ist mit zehn Prozent der Baukosten als Honorar zu rechnen.
Bauträger: alles aus einer Hand
Schließen Sie hingegen einen Vertrag mit einem Bauträger ab, erwerben
Sie Haus oder Wohnung und Grundstück in der Regel als Komplettpaket
zum Festpreis. In diesem Fall gelten Sie nicht als Bauherr, sondern als
Käufer. Um später keine Überraschungen und teure Nachbesserungen zu
erleben, ist es sinnvoll, die sogenannte Bau- und Leistungsbeschreibung
genau durchzugehen und ggf. anzupassen.
AUF DEM WEG ZUM EIGENTUM:
SO KALKULIEREN SIE RICHTIG!
Ob der Immobilienkauf oder -bau auch in Zukunft keine schlaflosen Nächte bereitet, hängt maßgeblich von einer ordentlichen
­finanziellen Planung ab. Im Mittelpunkt stehen dabei die folgenden
Fragen: Wie viel Geld steht als Eigenkapital und zur monatlichen
Abzahlung eines Kredits zur Verfügung? Was kostet die Immobilie
wirklich ­inklusive aller Nebenkosten? Wie hoch sind die monat­
lichen bzw. jährlichen Kredit- und Bewirtschaftungskosten?
Unverzichtbar: Eigenkapital
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto
besser. Je kleiner die Kreditsumme ist, umso günstigere Konditionen
­erhalten Sie und zahlen infolgedessen geringere monatliche Raten. Es
lohnt sich also, vorhandene Geldanlagen bis auf eine Sicherheitsreserve
in die Finanzierung der Immobilie zu stecken. Die Zinsersparnis für den
Kredit ist fast immer höher als eventuelle Sparzinsen bei einer konser­
vativen Anlage des Geldes. Ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent gilt
­gemeinhin als Untergrenze. Mindestens sollten Sie jedoch die anfallen­
den Kaufnebenkosten (s. Kasten) aus eigener Tasche zahlen können.
In diesem Fall erhalten Sie in der Regel aber nur Darlehen, wenn Sie
überdurchschnittlich gut verdienen und einen sicheren Arbeitsplatz
­haben. Auch Geld, das in Anlagen gebunden ist, die erst in Zukunft
fällig sind, kann übrigens später zur Finanzierung genutzt werden –
z. B. in Form von Sondertilgungen.
Die monatliche Belastung
Wie hoch darf die monatliche Belastung sein? Machen Sie sich ein
­realistisches Bild von Ihren monatlichen Einnahmen und Ausgaben und
kalkulieren Sie dabei nicht zu knapp. Auch als Eigentümer tragen Sie
laufende Kosten für Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr und Reinigung.
Hinzu kommen Rücklagen für zukünftige Reparaturen sowie für Versiche-
rungen. Zusammen summieren sich die sogenannten Bewirtschaftungsund Instandhaltungskosten je nach Alter und Zustand der Immobilie
­gerne auf drei Euro und mehr pro Quadratmeter Wohnfläche. Ziehen Sie
vom Haushaltsnettoeinkommen auch die Kosten für den Lebensunterhalt
sowie für private Versicherungen ab, dann ergibt sich Ihr monatliches
Budget. Vergessen Sie nicht, Pauschalen für Urlaub, Auto oder teure
Hobbys einzuplanen. Als Faustregel gilt: Die monatliche Belastung für
Ihre Baufinanzierung sollte bei allerhöchstens 50 Prozent Ihres Haushaltsnettoeinkommens liegen.
Wie teuer darf die Immobilie sein?
Stehen das Ergebnis Ihrer Haushaltsrechnung und die Höhe Ihres Eigenkapitals fest, sollten Sie sich einen Überblick über die aktuellen Zins­
sätze verschaffen. Kreditgeber setzen eine jährliche Mindesttilgung von
1 Prozent der Kreditsumme voraus. Die Tilgung bestimmt, wie viel Geld
Sie einsetzen, um den Kredit zurückzuzahlen. Als Faustregel gilt hier: je
niedriger die Bauzinsen, desto höher die Tilgung und desto kürzer die
Laufzeit.
Wichtig zu wissen: Umso niedriger die Tilgungsrate angesetzt wird,
­desto länger ist die Kreditlaufzeit. Da der Kredit jedoch in der Regel bis
zum Eintritt in das Rentenalter zurückbezahlt sein sollte, ist es sinnvoll,
die maximale Kreditsumme danach festzulegen, wann Sie spätestens
schuldenfrei sein möchten. Im Internet finden Sie zahlreiche Raten- und
Tilgungsrechner, mit denen Sie Ihr Finanzierungsvorhaben mit unterschiedlichen Variablen durchspielen können.
Detaillierte Informationen und weiterführende Links
finden Sie in den entsprechenden Kapiteln.
NEBENKOSTEN NICHT VERGESSEN!
Nicht nur beim Immobilienkauf fallen Extrakosten an, auch
für die Erschließung eines Grundstücks muss gezahlt werden.
Im Baupreis fehlen oft die Gebühren für die Baugenehmigung,
für die Baustelleneinrichtung und für Architektenleistungen.
­Weitere ­ungeplante Kosten verursachen beispielsweise die
Hausan­schlüsse für die Versorgungsleitungen sowie Kredit­
nebenkosten.
Die anfallenden Kaufnebenkosten hängen vom Kaufpreis
ab und lassen sich vergleichsweise einfach kalkulieren
(siehe rechts):
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Grunderwerbsteuer (Stand Januar 2015): Baden-Württemberg 5 %
Niedersachsen 5 %
Bayern 3,5 %
Nordrhein-Westfalen 5 %
Berlin 6 %
Rheinland-Pfalz 5 %
Brandenburg 5 %
Saarland 6,5 %
Bremen 5 %
Sachsen 3,5 %
Hamburg 4,5 %
Sachsen-Anhalt 5 %
Hessen 6 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Mecklenburg-Vorpommern 5 %
Thüringen 5 %
Maklercourtage: bis zu 6 % je nach Region
Notar- und Grundbuchkosten: ca. 2,5 %
DIE FINANZIERUNG
Ob kaufen oder bauen, Haus oder Wohnung – wenn Sie ermittelt haben, welche Kreditsumme Sie benötigen und wie viel Geld Ihnen
monatlich zur Verfügung steht, stellen Sie mit der Wahl der Zins­
bindung und der Anfangstilgung weitere Weichen für Ihr Vorhaben.
Damit legen Sie fest, wie lange Sie mit einer festen monatlichen
­Belastung kalkulieren können und wie hoch Ihre Schulden zum
Ende der Zinsbindungsfrist noch sind. Für die verbleiben­den
­Schulden muss in der Regel ein Anschlusskredit aufgenommen
­werden – zu heute nicht bekannten Zinskonditionen.
Zinsbindung und Tilgung
Wenn Kreditnehmer wie zurzeit von historisch niedrigen Zinsen profi­
tieren, empfehlen Experten, eine lange Zinsbindung von 20 oder sogar
mehr Jahren zu vereinbaren. Mit zunehmender Dauer steigt zwar der
Zinssatz für das Darlehen, für knapp kalkulierte Vorhaben ist die Sicherheit einer langen Zinsbindung jedoch wichtiger.
Eine geringe Tilgung führt zu attraktiv niedrigen Raten, hat jedoch den
Nachteil, dass sich die vollständige Abzahlung des Kredits bis ins hohe
Alter hinziehen kann. Eine höhere Tilgungsrate spart Ihnen zukünftige
Zinsen. Wer sich für eine niedrige Tilgungsrate entscheidet, sollte
­vertraglich ein sogenanntes Sondertilgungsrecht vereinbaren, um
­Z ahlungen außer der Reihe zu ermöglichen.
Förderungen und Zuschüsse nutzen
Größter Hemmschuh für potenzielle Eigentümer ist mangelndes Eigenkapital.
Viele Länder, Kommunen und auch der Staat unterstützen Hausbauer mit
Zuschüssen und Förderkrediten. So wird Bauland häufig bevorzugt an Familien
mit Kindern vergeben. Es lohnt sich, direkt bei den Kommunen anzufragen.
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Auch das sogenannte „Wohn-Riestern“ kann sich lohnen. Die vergleichsweise komplizierten Regelungen wurden 2014 vereinfacht. Für den Kauf
oder Bau Ihres selbst genutzten Wohneigentums oder die Tilgung eines
Immobiliendarlehens können Sie beispielsweise Ihr Guthaben künftig bis
zum Beginn der Auszahlungsphase flexibel entnehmen, wenn es mindestens 3.000 Euro beträgt. Beratung gibt es unter anderem bei den Verbraucherzentralen der Länder.
Wer energieeffizient baut, kann sich die besonders attraktiven Zinsen
der bundeseigenen Förderbank KfW sichern – Ansprechpartner ist dabei
immer die finanzierende Bank.
etaillierte Informationen finden Sie unter:
D
www.aktion-pro-eigenheim.de,
www.baufoerderer.de.
Unbedingt Angebote vergleichen
Stehen die Eckdaten, sollten Sie mehrere konkrete Angebote einholen.
Vermittler in Form von Hypothekenmaklern können Ihnen Arbeit ab­
nehmen. Sie vergleichen anhand Ihrer Vorgaben die Konditionen zahlloser
Anbieter. Da sie von den Banken bezahlt werden, können sie ggf. bessere
Konditionen verhandeln. Allerdings decken sie nicht den gesamten Markt
ab, weshalb Sie sich darüber hinaus auch Angebote von zwei Bauspar­
kassen, Ihrer Hausbank sowie zwei regionalen Instituten geben lassen
sollten.
WAS IST DER UNTERSCHIED?
Die bekanntesten Baufinanzierungsmodelle im Kurzüberblick:
Annuitätendarlehen
Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Die Annuitätenrate, kurz Annuität, setzt sich aus einem Zins- und
einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten
des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig abgetragen.
Bausparvertrag
Kombinierter Spar- und Darlehensvertrag. Zunächst wird ein Mindestguthaben (i. d. R. 30-50 % der Bausparsumme) angespart,
mit dem Bausparer im Anschluss Anspruch auf ein günstiges Darlehen erwerben.
Bauspar-Kombikredit
Kombination aus Bausparvertrag und tilgungsfreiem Darlehen. Die Bausparsumme wird bis zur Zuteilung des Bausparvertrags
durch die Bausparkasse vorfinanziert.
DIE VERTRÄGE:
AUF DIE DETAILS KOMMT ES AN
Wer baut oder kauft, muss sich im Rahmen unterschiedlicher
­Verträge zwangsläufig mit den rechtlichen Aspekten seines Vor­
habens beschäftigen. Nehmen Sie sich die Zeit, um alle Verträge
­genau zu prüfen. Eine individuelle Beratung bieten Anwälte und
Notare sowie die Verbraucherzentralen der Länder.
Finanzierung: der Kreditvertrag
Laut Definition ist der Kreditvertrag ein schuldrechtlicher Vertrag,
der die Übertragung von Geld in das Eigentum des Darlehensnehmers
sowie dessen Rückzahlungsverpflichtung regelt. Laut Gesetz muss
er schriftlich verfasst werden und die folgenden Punkte enthalten:
Immobilien- und Grundstückskauf: der Kaufvertrag
Der Kaufvertrag wird von einem Notar aufgesetzt. Als neutrale Instanz
muss er nicht nur den Kaufvertrag beurkunden, sondern auch die Fragen
von Käufer und Verkäufer unparteiisch beantworten. Vor der Beurkundung
sollten Sie sich den Vertrag zur­­Prüfung zuschicken lassen und mit Ihrer
Bank sprechen. Letztere wird als Sicherheit die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch verlangen und Ihnen die dafür benötigten Unter­
lagen zur Verfügung stellen. Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht
und dient der Besicherung des ­K reditgebers. Idealerweise werden Kaufvertrag und Grundschuld dann im Rahmen eines Notartermins beurkundet. Ist das erledigt, beantragt der Notar zunächst die Eintragung einer
Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie schützt den Käufer davor,
dass bis zu seiner Eintragung als Eigentümer eventuelle Gläubiger zum
Zuge kommen. Eine Kopie des beurkundeten Kaufvertrags geht an das
Finanzamt, das wiederum zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auffordert. Ist diese bezahlt, kann die Immobilie umgeschrieben werden. Hat
der Notar alle nötigen Unterlagen zusammen, fordert er zur Zahlung des
Kaufpreises auf. Nach der Überweisung dauert es in der Regel noch
­einige Wochen, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch ein­
getragen wird. Die Schlüsselübergabe erfolgt zu einem vereinbarten
Zeitpunkt, der vor der Eintragung liegen kann.
 den Auszahlungsbetrag: vereinbarte Kreditsumme, die in der
Regel stückweise nach Baufortschritt ausbezahlt wird.
 den effektiven Jahreszins: Neben dem Sollzins fließen in den
­effektiven Jahreszins weitere Kosten wie Bearbeitungsgebühren
ein. Er dient als Vergleichsgröße zwischen Angeboten.
 die Kosten: sämtliche Kosten des Kreditgeschäfts.
 die Sicherheiten: In der Regel dient die im Grundbuch eingetragene
Grundschuld der Bank als Sicherheit. Die Immobilie fungiert sozusagen als Pfand.
 das Widerrufsrecht: Bis zu zwei Wochen nach Unterzeichnung
dürfen beide Vertragspartner ohne Angabe von Gründen vom
Vertrag zurücktreten.
Neubau: der Bauvertrag
Der Bauvertrag regelt die Erbringung von Bauleistungen und die entsprechende Bezahlung. Die Ausführung ist oftmals kompliziert – viele Bau­
verträge haben Mängel und enthalten ungültige Klauseln. So führt
­beispielsweise eine ungenaue Bau- und Leistungsbeschreibung später
häufig zu Mehrkosten. Eine detaillierte Planung und Festlegung im Rahmen
des Bauvertrags hilft dabei, zusätzliche finanzielle Belastungen und Ärger
zwischen den Beteiligten zu vermeiden. Probleme bereiten häufig auch zu
hohe Vorauszahlungen, fehlende Sicherheiten und nicht vorhandene
­Vertragsstrafen bei Fristüberschreitung sowie ungeplante Nebenkosten.
Aufgrund der Komplexität sollten Sie Bauverträge vor dem Unterzeichnen
immer durch Experten überprüfen lassen. Das kostet zwar auch Geld,
rechnet sich aber auf lange Sicht. Die Überprüfung übernehmen viele
Verbraucherzentralen, Bauherrenvereine sowie TÜV und Dekrat.
eratung zu Bau- und Leistungsverträgen bieten viele
B
Verbraucherzentralen, Bauherrenvereine sowie TÜV
und Dekra.
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Wie alle Verträge sollten Sie auch den Kreditvertrag gründlich durch­
gehen und prüfen, ob sämtliche getroffenen Vereinbarungen tat­sächlich im Text stehen. Informieren Sie sich auf jeden Fall vor dem
­Unterzeichnen über eventuelle finanzielle Fördermittel.
VORZEITIG KÜNDIGEN
IST MEISTENS TEUER
Kreditverträge mit einer festen Zinsbindung von mehr als
zehn Jahren können mit einer Frist von sechs Monaten ordentlich gekündigt werden, wenn seit dem vollständigen Empfang
der Kreditsumme zehn Jahre vergangen sind. Bei früherer
­Kündigung verlangen Banken allerdings nicht nur eine Zahlung
der Restschuld, sondern auch den Schaden durch entgangene
Zinseinnahmen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
VERSICHERUNGEN:
WELCHE SIE WIRKLICH BRAUCHEN
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SICHERHEIT
FÜR BAUHERREN
UNVERZICHTBAR
FÜR EIGENTÜMER
UNVERZICHTBAR
FÜR KREDITNEHMER
Bauherrenhaftpflicht
Bewahrt Bauherren vor finanziellen
Schadenersatzforderungen, wenn auf
der Baustelle Personen oder Dinge zu
Schaden kommen.
Wohngebäudeversicherung
Bietet Rundumschutz gegen Schäden
durch Feuer, Leitungswasser sowie
Sturm und Hagel.
Kreditabsicherung
Risikolebensversicherung zur Absicherung des Kredits im Todesfall des Kredit­
nehmers, bei der Versicherungssumme
und Beiträge entsprechend der Tilgung
des Kredits abnehmen.
auleistungsversicherung
B
Springt ein, wenn während der Bauzeit
Schäden am Rohbau, beispielsweise
durch Naturereignisse oder Vandalismus,
auftreten.
E lementarversicherung
Kommt zusätzlich für Schäden durch
Naturereignisse wie Hochwasser, Über­
flutungen, Erdrutsche etc. auf und ist
idealerweise mit in die Wohngebäude­
versicherung eingeschlossen.
Berufsunfähigkeitsschutz
Bietet finanziellen Schutz bei Krankheit
oder Arbeitslosigkeit des Hauptverdieners.
ohbaufeuerversicherung
R
Kann im Rahmen der Bauleistungsversicherung oder der Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden,
die oftmals ohne zusätzliche Kosten
­bereits während der Bauzeit gilt.
eitere Informationen unter:
W
www.vhv.de
eitere Informationen unter:
W
www.vhv.de
ir unterstützen Sie gern:
W
www.hannoversche.de
SANIEREN UND
MODER­NISIEREN:
ABER RICHTIG
Auch Häuser kommen in die Jahre und werden
sanierungs­bedürftig. In erster Linie geht es bei älteren
Gebäuden um eine energetische Sanierung, aber auch
Sicherheitsaspekte wie der Austausch veralteter Elektrik
spielen eine große Rolle. Willkommener Nebeneffekt: ­
Der Wohnkomfort verbessert sich automatisch.
ALTBAUTEN SANIEREN:
FRAGEN SIE FACHLEUTE
Viele Mängel sind offensichtlich. Dennoch lohnt es sich insbesondere ­vor dem Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie einen
Architekten oder Ingenieur zurate zu ziehen. Fachleute ordnen Gebäude in der R
­ egel sogenannten Baualtersklassen zu, die ­
erste Rückschlüsse auf ­t ypische Schwachstellen zulassen. Zudem
finden­sie auch versteckte Mängel.
Um bis zu 80 Prozent lassen sich die Energiekosten durch eine Sanierung senken. Ein erfahrener Energieberater hilft Ihnen, festzustellen,
welche Energiesparmaßnahmen sinnvoll sind. Er untersucht beispiels­
weise vor einer Dämmung, ob sich Feuchtigkeit in den Außenwänden
­befindet. Klassischerweise werden gleichzeitig Dach und Außenwände
gedämmt, die Heizung erneuert und die Fenster ausgetauscht. Kann
nicht alles auf einmal gemacht werden, beurteilt der Energieberater, in
welcher Reihenfolge am besten vorgegangen werden sollte. Wichtig für
alle Sanierer: Sollen mehr als zehn Prozent der Baufläche verändert
­werden – beispielsweise durch den Einbau neuer Fenster – müssen Sie
sich an die Regelungen der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV)
im Rahmen des Energieeinspargesetzes (EnEG) halten.
Hilfe vom Staat
Eine Investition in Energiesparmaßnahmen lohnt sich umso mehr, je älter
das Gebäude ist. Zudem unterstützt der Staat im Rahmen der Energiewende Immobilienbesitzer mit Förderprogrammen und Steuererleichterungen. So beurteilt die KfW-Bank den Energieverbrauch anhand der sogenannten KfW-Effizienzhäuser – gemessen an einem Neubau nach der
derzeit geltenden Energiesparverordnung.
HANDWERKER STEUERLICH
GELTEND MACHEN
Immobilieneigentümer können Handwerkerrechnungen bis zu
einer Höhe von 6.000 Euro pro Jahr in der Steuererklärung abrechnen. Die Steuerermäßigung beträgt 20 Prozent bzw. maximal
1.200 Euro jährlich. Ist ein Kredit nötig, sollten Sie bei Ihrer Bank
fragen, ob die Eintragung einer Grundschuld notwendig ist. Zwar
sind Darlehen ohne Eintrag etwas teurer, Sie sparen sich jedoch
die Gebühren für Notar und Gericht.
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Je kleiner die Zahl, umso ­geringer ist das Energieniveau und umso
höher die Förderung. Ein G
­ ebäude mit der Einstufung KfW-Effizienzhaus
70 verbraucht beispielsweise höchstens 70 Prozent der Energie eines
vergleichbaren Neubaus.
Um die fachgerechte Durchführung aller Arbeiten sicherzustellen,
­bezuschusst die KfW darüber hinaus die Begleitung der Sanierung durch
­einen zugelassenen Sachverständigen. Vermittelt werden KfW-Kredite
von einer Vielzahl von Finanzinstituten. Hinzu kommen lohnende regionale Förderungen von Ländern, Gemeinden und Energieversorgern.
etaillierte Informationen erhalten Sie direkt
D
bei der jeweiligen Verwaltung oder unter:
www.energiefoerderung.de.
Modernisieren und sparen
Ein Badezimmer für die pubertierenden Kinder, der Wunsch nach
­barrierefreiem Wohnen im Alter oder einfach nur die Lust auf frische
­Farbe oder neue Bodenbeläge: Gründe für eine Modernisierung gibt es
viele. Wer regelmäßig etwas investiert, spart sich darüber hinaus teure
Komplettsanierungen in der Zukunft.
E xperten zum Thema Altbausanierung finden Sie z. B.
über den Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung unter:
www.bakaberlin.de.
E nergieberater finden Sie über die „Dena-Liste“ unter:
www.zukunft-haus.info/experten.
UMZIEHEN:
STRESSFREI IN DIE
NEUEN VIER WÄNDE
Ob in Eigenregie oder per Spedition, ein Umzug verursacht
immer Stress. Wie beim Hausbau oder Wohnungskauf macht
­sich auch hier eine gute Vorbereitung bezahlt. Am besten
arbeiten Sie sich vom Allgemeinen zum Speziellen vor.
Eine Checkliste hilft dabei, nichts Wichtiges zu vergessen.
GUTE PLANUNG IST ALLES
Die alte Bleibe ist gekündigt, bald geht’s in die neue Wohnung
oder das neue Haus. Damit der Umzug gut über die Bühne­­
geht, sollten Sie schon drei Monate vor dem Termin mit der
­Planung beginnen.
Die Weichen stellen
Überlegen Sie sich zunächst Grundsätzliches: Wollen Sie mit Freunden
umziehen oder Profis beauftragen? Lassen Sie sich in jedem Fall ein
­unverbindliches Angebot von einer Spedition machen, die Einschätzung
von Fachleuten kann für Ihre weitere Planung sehr hilfreich sein, was
die Größe des Wagens sowie die Anzahl der Helfer und Kartons angeht.
Speditionen bieten unterschiedliche Services an, die über das reine
Kistenschleppen hinausgehen. Wer besonders komfortabel umziehen
möchte, kann sogar das Einpacken delegieren. Bei größeren Umzügen
lohnt es sich in der Regel, zumindest das Ab- und Wiederaufbauen der
Möbel den Profis zu überlassen.
Nicht alles muss mit
Nutzen Sie die Wochen vor dem Umzug, um Dinge, die Sie nicht mehr
benötigen, auszusortieren. Gemeinnützige Organisationen freuen sich
über Spenden. Für auszurangierende Möbel vereinbaren Sie am besten
einen Sperrmülltermin. Besorgen Sie schon einige Wochen vor dem Termin Umzugskartons und packen Sie selten genutzte Dinge frühzeitig ein.
Schweres gehört nach unten, Leichtes nach oben. Perfekt: eine eindeutige Beschriftung samt Nennung des Zielorts.
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Kinder, Kinder
Wenn Sie Kinder haben, bereiten Sie diese rechtzeitig und behutsam
auf den Umzug vor. Wenn möglich, zeigen Sie Ihnen die neue Wohnung
oder das neue Haus und vor allem das neue Kinderzimmer bereits im
Vorfeld. Lassen Sie die Kinder ein paar ihrer Sachen selbst einpacken
und organisieren Sie eine geeignete Betreuung am Umzugstag.
Hilfreich: die Umzugs-Checkliste
Von Ausmisten bis Ummelden, im Rahmen eines Umzugs fällt eine
­Vielzahl von Aufgaben an. Damit Sie nichts Wichtiges vergessen, ist
eine Checkliste hilfreich. Die wichtigsten Punkte haben wir für Sie
­zusammengefasst (s. Checkliste S. 15), weitere individuelle Themen
können Sie ergänzen.
Am Umzugstag
Profis denken mit, Freunde vielleicht nicht: Achten Sie beim Beladen ­
des Lkw darauf, dass die Sachen, die Sie in der neuen Bleibe zuerst
brauchen, zuletzt aufgeladen werden. Sowohl Freunde als auch professionelle Möbel­packer freuen sich über Kaffee, Wasser und kleinere
Snacks. Seien Sie beim Abladen vor Ort, damit alles dorthin gestellt
wird, wo es auch wirklich hin soll. Am wichtigsten: Bleiben Sie gelassen,
wenn nicht alles nach Plan läuft. In wenigen Tagen wird die Freude über
die neuen vier Wände überwiegen – frei nach dem Motto „Neue Wohnung, neues Glück!“.
ÜBERNAHME DURCH DEN NACHMIETER
Umgangssprachlich wird der Weiterverkauf von Möbeln oder Einbauten an den Nach­
mieter oft „Abstand“ genannt. Fachleute sprechen hingegen von „Ablösezahlungen“.
Gesetzlich sind ausziehende Mieter zwar verpflichtet, nachträglich eingebautes Mobiliar
bei Auszug zu entfernen. Oft ist es aber im Sinne aller Beteiligten, Einrichtungsgegen­stände
wie die Einbauküche in der Wohnung zu belassen. In diesem Fall leistet der Nachmieter
eine Ablösezahlung an seinen Vorgänger. Wichtig: Setzen Sie einen Kaufvertrag über die
Übernahme auf, in dem die Bestandteile und der vereinbarte Preis festgehalten werden.
orlagen finden Sie im Internet, z. B. bei
V
Formblitz.
DIE UMZUGS-CHECKLISTE
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Ab drei Monate vor dem Umzugstermin
■Nicht mehr benötigte Möbel und Haushaltsgegenstände aussortieren und entweder spenden oder dem Sperrmüll zuführen.
■Verpackungs- und Füllmaterial besorgen. Mit sogenannten „Kartonrechnern“ können Sie im Internet die ungefähre Menge an benötigten
­Kartons bestimmen.
■Angebot von einer oder mehreren Speditionen einholen.
■Ggf. Freunde und Bekannte um Hilfe am Umzugstag bitten.
■Ggf. Urlaub einreichen oder Sonderurlaub beantragen.
■Einplanen, dass die alte Wohnung ggf. renoviert werden muss, und rechtzeitig die notwendigen Materialien besorgen bzw. Handwerker beauftragen.
■Telefon- bzw. Internetanbieter vom Umzug in Kenntnis setzen.
Ab ca. drei Wochen vor dem Umzugstermin
■Beantragung eines Schildes für ein vorübergehendes Halteverbot über die Spedition oder bei der Stadt/Gemeinde, wenn vor der alten
und/oder der neuen Bleibe die Parkplätze knapp sind.
■Speziell in den Wintermonaten eine ausreichende Beleuchtung beim Umzug sicherstellen.
■Übergabetermine mit dem Vermieter oder Käufer vereinbaren.
■Einen Nachsendeantrag für Post stellen.
1–2 Tage vor dem Umzugstermin
■Kühl- und Gefrierschränke rechtzeitig abtauen.
Am Umzugstag
■Heizungs-, Wasser- und Stromzähler für die Abschlussrechnung ablesen.
■Sich bei den alten Nachbarn verabschieden.
In den Tagen nach dem Umzug
■Nach dem Umzug fristgerecht beim Einwohnermeldeamt an- bzw. ummelden.
■Allen relevanten Institutionen und Firmen wie Banken, Krankenkassen, dem Arbeitgeber usw. die neue Anschrift mitteilen.
■Sich bei den neuen Nachbarn vorstellen.
■Rückzahlung der Kaution: Nach der ordnungsgemäßen Übergabe der Wohnung und der Abrechnung der Nebenkosten muss der Vermieter
die Kaution zzgl. Zinsen zurückzahlen. Werden die exakten Abrechnungskosten erst deutlich später feststehen, darf dafür ein angemessener
Teil der Kaution zurückbehalten werden. Die Differenz muss der Vermieter zeitnah überweisen.
Das fällt mir noch ein:
Telefon 0511.95 65-0
[email protected]
hannoversche.de
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Hannoversche
VHV-Platz 1
30177 Hannover