Real Estate News

Real Estate
2/2013
Real Estate News
Inhalt
3 CFO-Services
CFO Sentiment – Immobilienwirtschaft auf
Wachstumskurs
6
Mergers & Acquisitions
Real Estate Due Diligence in der Praxis
7
Compliance & Risikomanagement
Immobilienrisikomanagement in Theorie und
Praxis – Teil 2
10Grunderwerbsteuer
Verschärfung des Grunderwerbsteuergesetzes
12Bilanzierung
Herstellungskosten versus Erhaltungsaufwand –
der IDW ERS IFA 1
14Publikationen
16Veranstaltungen
17 Unsere Immobilienkompetenz
Vorwort
Die Immobilienwirtschaft ist auf Wachstumskurs!
Das ist eines der Ergebnisse des aktuellen Deloitte CFO
Survey, an dem 124 CFOs deutscher Unternehmen teilgenommen haben.
2
Welches sind die wesentlichen Erfolgsfaktoren für eine
Real Estate Due Diligence? Was sind die inhaltlichen
Gestaltungsmöglichkeiten für ein strategisches Immobilienrisikomanagement? Was müssen Sie nach der
Abschaffung der „RETT-Blocker“ beachten?
Laut unserer Studie schätzen die CFOs der Immobilienbrache nicht nur ihre Geschäftsaussichten deutlich
positiver ein als ihre Kollegen aus den anderen Branchen, sondern geben sich auch hinsichtlich ihrer Strategie- und Investitionsplanung merklich offensiver und auf
Wachstum ausgerichtet. Weiterhin bewerten die CFOs
der Immobilienwirtschaft auch die Risikofaktoren für ihr
Unternehmen teilweise deutlich anders als die CFOs in
anderen Wirtschaftsbereichen.
Welche Trends und Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft darüber hinaus für Sie von Bedeutung sind,
lesen Sie in dieser Ausgabe der Real Estate News.
Wir informieren Sie in unseren Real Estate News außerdem über weitere aktuelle Entwicklungen und Trends in
der Immobilienbranche.
Für das Deloitte Real Estate Team
Wir freuen uns über Ihr Interesse an unseren Real Estate
News und stehen Ihnen für Anregungen, Fragen und
Diskussionen jederzeit gerne zur Verfügung. Schreiben
Sie uns bitte eine Mail an [email protected],
wir sind gespannt auf Ihr Feedback.
CFO Sentiment – Immobilienwirtschaft
auf Wachstumskurs
Der deutsche Immobilienmarkt ist in Bewegung: Anhaltende Unsicherheit im ökonomischen Umfeld und Inflationsangst gepaart mit niedrigen Finanzierungskosten
veranlassen die Deutschen zur Flucht in Sachwerte, vor
allem Immobilien. Dies lässt die Immobilienwirtschaft,
trotz der Vielzahl unternehmerischer Herausforderungen, zuversichtlich in die Zukunft blicken.
Geschäftsaussichten – CFOs der Immobilienwirtschaft erwarten überdurchschnittliches Wachstum
Drei Viertel der CFOs der deutschen Immobilienwirtschaft erwarten einen Anstieg ihrer Umsatzerlöse. Insbesondere hinsichtlich der Erwartung für die Entwicklung
von Umsatz und operativem Cashflow wird das gegensätzliche Stimmungsbild deutlich.
Das ist eines der Ergebnisse des aktuellen Deloitte CFO
Survey 1/20131. Laut der Studie schätzen CFOs der
Immobilienbranche nicht nur ihre Geschäftsaussichten
deutlich positiver ein als ihre Kollegen aus der restlichen
Wirtschaft, sondern geben sich auch hinsichtlich ihrer
Strategie- und Investitionsplanung merklich offensiver.
Darüber hinaus sehen sich CFOs der Immobilienwirtschaft anderen externen Risiken gegenüber.
Während drei Viertel der CFOs in der Immobilienwirtschaft einen Anstieg ihrer Umsätze erwarten, ist unter
den CFOs in den anderen Wirtschaftszweigen nur ein
Drittel optimistisch bezüglich ihrer Umsatzentwicklung.
Ähnlich verhält es sich bei den Aussichten für den operativen Cashflow: Zwei Drittel der Real Estate CFOs erwarten einen Anstieg dieser zentralen Kenngröße, dagegen
nur knapp ein Drittel der CFOs der restlichen Wirtschaft
(Abb. 1).
Abb. 1 – Entwicklung wesentlicher Kenngößen in den nächsten zwölf Monaten (Indexwert)
Frage: Wie werden sich Ihrer Ansicht nach die folgenden Kenngrößen und Kennzahlen für deutsche Unternehmen über die nächsten zwölf Monaten verändern?
85%
Umsätze
36%
29%
38%
Investitionsausgaben (CAPEX)
4%
-11%
38%
-7%
15%
10%
Liquide Mittel in der Bilanz
15%
Operative Margen
Finanzierungskosten
Julia Pabst
Tel: +49 (0)89 29036 8036
[email protected]
62%
Operativer Cashflow
Rekrutierung von neuen
Mitarbeitern
Dr. Alexander Börsch
Leiter Research Deloitte
Tel: +49 (0)89 29036 8689
[email protected]
6%
8%
-2%
-10%
0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
Hinweis: Der Indexwert ist der Saldo aus positiven (Anstieg) und negativen (Rückgang) Einschätzungen der Befragten.
1 An dem Deloitte CFO Survey 1/2013 haben 124 CFOs aus deutschen Unternehmen teilgenommen. Die vollständige Studie sowie
eine Anmeldemöglichkeit zur Teilnahme am nächsten CFO Survey
finden Sie unter: http://www.deloitte.com/view/de_DE/de/focus_
on/cfo_connect/c05f345f04d9e310VgnVCM3000003456f70aRCRD.htm.
3
Entsprechend ihrer Umsatzerwartungen plant die Mehrheit der CFOs der Immobilienwirtschaft expansiv und will
Investitionsausgaben sowie Neueinstellungen erhöhen.
CFOs in anderen Wirtschaftszweigen dagegen sind eher
restriktiv – insgesamt sind die Aussichten für Investitionsausgaben und Neueinstellungen negativ.
Abb. 2 – Strategische Prioritäten für die nächsten zwölf Monate (höchste Priorität)
Frage: In welchem Ausmaß werden die folgenden Geschäftsstrategien für Ihr Unternehmen in den nächsten
zwölf Monaten Priorität haben?
54%
49%
Erhöhung des operativen
Cashflows
46%
Kostensenkungen
Strategie – Real Estate CFOs fokussieren auf
gesunde Unternehmensbilanzen
In Anbetracht ihrer strategischen Prioritäten scheinen
CFOs der Immobilienwirtschaft momentan großen Wert
auf gesunde Unternehmensbilanzen zu legen. Ganz
oben auf ihrer Prioritätenliste stehen: Erhöhung des operativen Cashflows, Reduzierung des Verschuldungsgrads
sowie Kostensenkungen.
Der Grund hierfür könnte darin liegen, dass sich die
Immobilienwirtschaft höheren Gesamtkosten für Kredite gegenüber sieht als die restliche Wirtschaft und
nun auf eine Verbesserung der Selbstfinanzierungskraft
hinarbeitet. Gleichzeitig sind klar offensive Strategien,
wie die Expansion in neue Märkte oder die Entwicklung
von neuen Produkten/Dienstleistungen, weiter unten in
der Prioritätenliste angesiedelt. Diese haben aber in der
Immobilienwirtschaft grundsätzlich geringere Relevanz
als z.B. in der Konsumgüterindustrie.
Bei den CFOs der restlichen Branchen stehen Kostensenkungen klar auf Platz eins der Prioritätenliste. Über zwei
Drittel der CFOs sehen diese als absolute strategische
Priorität an. Dies zeigt, dass die restliche Wirtschaft nach
wie vor mit der Kostenseite beschäftigt ist (Abb. 2).
Investitionen – Immobilienwirtschaft zeigt sich
sehr investitionsfreudig
Dieses positivere Stimmungsbild schlägt sich auch auf
die geplanten Ausgaben nieder. CFOs der Immobilienwirtschaft zeigen sich in ihrer Investitionsplanung sehr
wachstumsorientiert – wichtige Wachstumsinvestitionen, wie beispielsweise Neu-, Erweiterungs- und Ersatzinvestitionen sollen durchweg erhöht werden, Rationalisierungsinvestitionen sind unwichtiger als in anderen
Branchen.
64%
46%
Reduzierung des
Verschuldungsgrades
21%
23%
Expansion in neue Märkte
34%
23%
Erhöhung der Investitionsausgaben (CAPEX)
14%
Wachstum durch Firmenübernahmen/-zukäufe
14%
26%
15%
Einführung neuer Produkte/
Dienstleistungen
Verkauf von Vermögenswerten
50%
15%
6%
0%
10%
20%
40%
50%
60%
Restliche Wirtschaft
Hinweis: Die Prozentangaben geben den Anteil der Antwortenden an, die der jeweiligen Strategie eine hohe Priorität einräumen.
Abb. 3 – Veränderung von Investitions- und Ausgabenarten in den nächsten zwölf Monaten
(Indexwert)
Frage: Wie werden sich folgende Investitions- und Ausgabenarten Ihres Unternehmens am Standort
Deutschland in den nächsten zwölf Monaten verändern?
46%
Neuinvestitionen
-6%
31%
Rationalisierungsinvestitionen
38%
31%
Erweiterungsinvestitionen
7%
31%
Ersatzinvestitionen
-3%
17%
22%
17%
Marketing-Ausgaben
0%
8%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
Hinweis: Der Indexwert ist der Saldo aus positiven (Anstieg) und negativen (Rückgang) Einschätzungen der Befragten.
4
70%
Immobilienwirtschaft
F&E-Investitionen
CFOs der restlichen Wirtschaft planen bei Wachstumsinvestitionen hauptsächlich Kürzungen. Ihr Fokus liegt klar
auf der Ausweitung von Rationalisierungsinvestitionen
und entspricht ihrer strategischen Priorität der Kostensenkung (Abb. 3).
30%
50%
Risiken – Energiewende stellt Unternehmen vor
neue Herausforderungen
Im letzten halben Jahr hat sich für alle CFOs gleichermaßen ein Risiko für ihr Unternehmen in den Vordergrund
gedrängt: steigende Energiekosten als erste spürbare
Kehrseite der Energiewende. Sowohl für die Immobilienwirtschaft als auch für die anderen Wirtschaftszweige
haben sie in diesem Zeitraum die höchsten Zuwachsraten in der Risikobewertung erreicht und sind zum TopRisiko avanciert.
Abgesehen von den steigenden Energiekosten ist das
Risikoempfinden der Real Estate CFOs deutlich anders
ausgeprägt als bei den restlichen CFOs. Für die Immobilienwirtschaft stellt das instabile Finanzsystem des
Euro-Raums noch immer das Hauptrisiko dar, während
es für die restlichen CFOs bereits deutlich an Schrecken
verloren hat. Ähnlich verhält es sich mit den steigenden Lohnkosten und der Kapitalknappheit, welche für
die Immobilienwirtschaft zu immer brisanteren Themen
werden. CFOs der anderen Branchen dagegen fürchten viel eher einen Nachfrageschock im In- und Ausland,
was für kaum einen der CFOs der Immobilienbranchen
als Risiko angesehen wird (Abb. 4).
Die bevorstehende Energiewende bringt speziell für die
Immobilienwirtschaft eine Vielzahl an Herausforderungen mit sich. Die größte stellen Kostensteigerungen
dar – drei Viertel der CFOs befürchten diese in Folge der
CFOs der deutschen Immobilienwirt­
schaft blicken sehr viel zuversichtli­
cher in die Zukunft als ihre Kollegen
in den restlichen Industriebranchen.
Energiewende. Fast ebenso viele CFOs der Immobilienwirtschaft haben aus diesem Grund bereits die Steigerung der Energieeffizienz als hohe Priorität in ihre strategische Planung aufgenommen. Weiter wird die fehlende
Beständigkeit in den Rahmenbedingungen, aufgrund
der daraus resultierenden Planungsunsicherheiten, von
einer Mehrheit als Risiko der Energiewende angesehen.
Fazit
CFOs der deutschen Immobilienwirtschaft blicken sehr
viel zuversichtlicher in die Zukunft als ihre Kollegen in
den restlichen Industriebranchen. Ihre Investitionsplanung ist offensiv und auf Wachstum ausgerichtet. Während sich CFOs der restlichen Wirtschaft noch hauptsächlich abwartend geben und auf das Signal zum
Durchstarten warten, sind die CFOs der Immobilienbranche bereits auf Wachstumskurs. Der Aufschwung in der
Immobilienwirtschaft scheint somit stabil und der restlichen Wirtschaft voraus zu sein.
Abb. 4 – Risikofaktoren in den nächsten zwölf Monaten
Frage: Wie bewerten Sie das Risiko der folgenden Faktoren für Ihr Unternehmen in den nächsten zwölf
Monaten?
Rang
1
Steigende Energiekosten
2
Instabiles Finanzsystem
3
Steigende Lohnkosten
4
Kapitalknappheit
5
Fachkräftemangel
6
Steigende Materialkosten
7
Steigende Kapitalkosten
8
Schwächere Inlandsnachfrage
9
Schwächere Auslandsnachfrage
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
Veränderung
H1/13
H2/12
38%
45%
18%
36%
+20
+9
38%
19%
45%
44%
-7
-25
31%
22%
18%
25%
+13
-3
23%
4%
9%
6%
+14
-2
15%
24%
18%
32%
-3
-8
15%
19%
0%
17%
+15
+2
15%
5%
18%
3%
-3
+2
8%
30%
27%
37%
-19
-7
8%
28%
15%
37%
-10
-9
in Prozentpunkten
Hinweis: Die Prozentangaben geben den Anteil der Antwortenden an, die das jeweilige Risiko als hoch einschätzen.
5
Real Estate Due Diligence in der Praxis1
Michael Müller
Industry Leader Real Estate
Tel: +49 (0)89 29036 8428
[email protected]
Andreas Faulmann
Tel: +49 (0)211 8772 3346
[email protected]
Jan Verleysdonk
Tel: +49 (0)211 8772 2515
[email protected]
Die Immobilienwirtschaft ist mit einem Anteil von ca.
19% an der Bruttowertschöpfung Deutschlands nicht
nur ein wichtiger Bestandteil unserer Volkswirtschaft,
sondern stellt auch einen wesentlichen Teil des gesamten Transaktionsmarktes dar. Das aktuelle Transaktionsvolumen von gewerblichen und privaten Immobilien
lag in Deutschland für 2012 bei rund 168 Milliarden
Euro. Da auch zukünftig die Immobilienwirtschaft für
den Transaktionsmarkt eine wichtige Rolle spielen wird,
kommt der Due Diligence auf diese Immobilien und
Immobilienportfolien eine anhaltend hohe Bedeutung
zu. Ein wesentlicher Bestandteil ist hierbei die Financial
Due Diligence.
Analyse des Bewirtschaftungsergebnisses
Ein wesentliches Ziel der Financial Due Diligence ist es,
Transparenz über die erzielbaren Bewirtschaftungscashflows zu gewinnen. Während die für Vermietbarkeit
und Rendite sehr wichtigen Faktoren Lage und Zustand
im Normalfall Gegenstand einer Commercial bzw. einer
Technischen Due Diligence sind, werden in der Financial
Due Diligence vor allem das Bewirtschaftungsergebnis
und das -modell analysiert. Hierbei werden die kritischen
Erfolgsfaktoren untersucht, wozu neben der portfoliorelevanten Mietenwicklung vor allem die Leerstandsquote,
die Mieterfluktuation, die Ausgaben für Instandhaltung
und Modernisierung sowie eine Analyse der Betriebskosten, der Verwaltungskosten und der Mietausfälle zählen.
Für gewerbliche Nutzungsarten stellen sich zudem vor
allem die Fragen nach der Bonität der Mieter sowie nach
der Weitervermietung nach Ende der vereinbarten Mietvertragslaufzeit bzw. einer möglichen Drittverwendung.
Analyse der Immobilienverkäufe
Je nach Portfolio und Strategie sind seitens des Managements des Zielunternehmens Immobilienverkäufe in der
Planungsperiode vorgesehen. Obwohl jeder Erwerber
hierzu im Rahmen seiner Transaktionsstrukturierung und
Finanzierung eigene Überlegungen anstellt und die Verkaufsplanung entsprechend überarbeiten wird, stellt
auch die Analyse der in der Vergangenheit durchgeführten Verkäufe eine wichtige Basis für die Beurteilung des
(nachhaltigen) Bewirtschaftungsergebnisses dar. Dabei
werden im Rahmen der Due Diligence standortspezifisch
Verkaufspreise, erzielte Multiplikatoren auf Basis von
Buch- und Marktwerten sowie Abverkaufsquoten analysiert, um die Planungsprämissen und die Verkaufsleistung des Managements zu validieren.1
Der ausführliche Beitrag der Autoren ist im Buch Due Diligence
bei Unternehmensakquisitionen, Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart, 2013, 7. Auflage, S. 707–732 erschienen.
1
6
Analyse der Finanzinformationen
Ein weiterer Schwerpunkt liegt in der Beurteilung der
Qualität der bereitgestellten Finanzinformationen. Regelmäßig sind die geprüften Jahresabschlüsse der Ausgangspunkt für die Analysen der Ertragslage. Da hier jedoch die
erforderlichen immobilienwirtschaftlich relevanten Finanzdaten nicht detailliert genug aufgegliedert sind, werden
sich die Untersuchungen vor allem auf das interne
Berichtswesen des Controllings, auf die Portfolioanalysen
des Asset Managements sowie auf die Businesspläne des
Managements konzentrieren. Daher hat die Überleitung
dieser detaillierten Finanz- und Portfolioinformationen zu
den geprüften Jahresabschlüssen eine zentrale Bedeutung. Dies gilt ebenso für die Abstimmung der detaillierten Immobilien- und Finanzierungsinformationen, die in
der Regel in einer Immobilien- und einer Darlehensdatenbank vom Verkäufer aufbereitet werden.
Weiterhin spielt die Finanzierungssituation eine zentrale Rolle im Rahmen der Due Diligence. Oft sind Hunderte Darlehensverträge zu stark variierenden Konditionen
und Restlaufzeiten abgeschlossen. Zudem existieren insbesondere bei Wohnimmobilienbeständen auch öffentlich geförderte Darlehen, die in der Regel eine Wirkung
auf den Mietzins und die Struktur der potenziellen Mieter
haben. Neben den Darlehen und anderen Finanzierungsformen gilt es, die vorhandenen Zinssicherungsinstrumente sowie weitere außerbilanzielle finanzielle Verpflichtungen aus Projektentwicklungen oder zukünftigen
Finanzierungsvereinbarungen zu verstehen und zu beurteilen. Für den Erwerber stellt sich zudem die Frage, welche
Kosten eine Ablösung der bestehenden Finanzierungsstruktur verursachen würde und in welchem Umfang
Finanzierungskomponenten aufgrund von Change-ofControl-Klauseln zur Refinanzierung anstehen könnten.
Die Besonderheiten bei Immobilientransaktionen resultieren hauptsächlich aus dem Wesen der Immobilie
selbst. Bedingt vor allem durch die Fair-Value-Bilanzierungsvorschriften nach IFRS lassen sich die Marktwerte
der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien direkt
aus dem Jahresabschluss von Immobilienunternehmen
ableiten. Diese Marktwerte berücksichtigen neben einer
qualitativen Beurteilung der Lage des Objektes auch eine
Beurteilung des Gebäudezustands und liefern den Kaufinteressenten damit einen aufschlussreichen Aufsatzpunkt für die Due Diligence. Kernaufgabe der Due Diligence bei einem Immobilienunternehmen ist es daher,
etwaige versteckte Risiken aufzudecken, die in den vorgelegten Marktwerten nicht bzw. nicht ausreichend
abgebildet sind, sowie darüber hinaus weitere Risiken,
insbesondere aus unterlassener Instandhaltung und aus
der für Immobilienunternehmen häufig sehr komplexen
Finanzierungsstruktur, zu identifizieren.
Immobilienrisikomanagement in Theorie
und Praxis – Teil 2
In der letzten Real Estate News haben wir uns mit der
Notwendigkeit der Ausrichtung eines Risikomanagements auf die individuellen Begebenheiten des Unternehmens beschäftigt. Hierbei wurde der Fokus vor allem
auf die Notwendigkeit der Etablierung des Risikomanagements in allen relevanten Bereichen des Unternehmens sowie dessen technische und dokumentarische
Anforderungen gelegt. Mit dem heutigen Artikel soll ein
zentrales Darstellungsproblem adressiert werden: Was
sind die inhaltlichen Gestaltungsmöglichkeiten? Welche
theoretischen Ansätze existieren? Inwieweit sind diese in
der Immobilienbranche anwendbar?
Für das Risikomanagement gibt es umfangreiche wissenschaftliche Grundlagen. Die Portfoliotheorie nach Harry
Markowitz, das bis heute wohl bekannteste Instrument
zur Portfoliodiversifikation und Risikostreuung, stammt
aus dem Jahr 1952. In den letzten Jahrzehnten wurden
immer feinere und genauere Möglichkeiten zur Abbildung von Risiken entwickelt, die nicht selten von hoher
mathematischer Komplexität sind. Ebenso existieren
jedoch auch einfachere, qualitativere Methoden, Risiken einzuschätzen. Einige dieser Methoden sollen in der
Folge betrachtet werden.
Die qualitative Risikoeinstufung und -quantifizierung
Hierbei werden die Risiken eines Unternehmens über
ein Brainstorming oder eine interne Umfrage ermittelt.
In der Folge bewertet ein Risikoteam die Risiken nach
Eintrittswahrscheinlichkeit und potenzieller Risikohöhe.
Dies kann ökonomisch berechenbar erfolgen (z.B. Mietausfallrisiko i.H.v. 2% beträgt exakt 2% der Vertragsmieten), häufig wird die Risikohöhe in der Praxis jedoch
geschätzt. Die Ergebnisse werden dann in einer SWOToder einer Risikomatrix eingetragen und ergeben so eine
Prioritätenliste für etwaige Risikomaßnahmen. Die einfache Risikoeinstufung basiert entsprechend zentral auf
dem Know-how der am Prozess beteiligten Personen.
Sind hier aufgrund falscher Auswahl Geschäftsbereiche
unterrepräsentiert, kann es zu einem lückenhaften Risikoinventar kommen.
Fazit
Für den Aufbau eines Risikomanagements sind die qualitative Aufnahme des Risikoinventars sowie eine Einschätzung über dessen Höhe und Wahrscheinlichkeit
unerlässlich. Entscheidend ist, dass das Team, welches
die Risiken erfasst, alle relevanten Risiken aufnimmt und
diese Aufnahme regelmäßig überprüft wird. Dies funktioniert nur dann, wenn die Ergebnisse und Risikomaßnahmen verbindlich festgehalten und offen kommuniziert werden. Oft ist die Unterstützung durch Dritte, die
externe Branchenerfahrung einbringen und ggf. differierende Einschätzungen zwischen einzelnen Geschäftsbereichen moderieren können, bei der Durchführung
entsprechender Risikoworkshops hilfreich. Da hierbei
der eigentliche Aufbau des Risikoinventars im Unternehmen verbleibt, kann derartige Unterstützung regelmäßig
schon ohne größere Unkosten „eingekauft“ werden.
Statistische Risikomodelle
Es wird an dieser Stelle darauf verzichtet, die mathematischen Ansätze der Standardabweichung, des β-Faktors
oder der Sharpe Ratio zu erläutern. Diesen Statistikmodellen ist jedoch gemein, dass sie vergangene „Risiken“
(in der Regel in Form von Volatilität) in die Zukunft projizieren. Schlimmstenfalls werden Marktübertreibungen
so noch extrapoliert und damit weiter verstärkt!
Hendrik Aholt
Tel: +49 (0)211 8772 4117
[email protected]
Für den Aufbau eines Risikomanage­
ments sind die qualitative Aufnahme
des Risikoinventars sowie eine Ein­
schätzung über dessen Höhe und
Wahrscheinlichkeit unerlässlich.
Auch ist die Auswahl einer angemessenen Vergleichsgruppe für den Blick in die Vergangenheit höchst problematisch. Während z.B. Währungsschwankungen über
Jahrzehnte unstrittig für die Vergangenheit nachvollzogen werden können, gelingt dies für Immobilien nicht.
Selbst wenn es in Ausnahmefällen gelänge, die Wertoder Mietschwankungen von einer Gruppe von Immobilien für mehr als fünf Jahre rückwirkend herzuleiten, so
sind diese zu heterogen, um eine geeignete Peer Group
zu bilden. Denn für die Performance von Immobilien
sind vermeintliche Details entscheidend. Selbst innerhalb
scheinbar homogener Bestände wie Eigentumswohnungen in einer Mehrfamilienhaussiedlung oder Einzelhandelsflächen in High-Street-Lage sind die geografische
Ausrichtung, das Stockwerk oder der Nachbarmieter
oftmals Faktoren, die relevante Werteinflüsse bedeuten können. Bei gewerblichen Mietern müssten zudem
neben der Immobilie auch die zugrunde liegenden Mietverträge vergleichbar sein. Unterschiedliche Performances von Immobilien aufgrund abweichender Qualität des
Immobilienmanagements vergrößern dieses Problem
noch. Es ist leicht ersichtlich, dass es nicht möglich ist,
eine belastbare Vergleichsgruppe zu ermitteln.
7
Für Projektentwickler sind Szenario­
analysen auf Einzelprojektebene zu
Controllingzwecken Pflicht.
Fazit
Die mathematische Erfassung von Risiken über statistische Modelle, die auf Daten der Vergangenheit beruhen, ist für die Immobilienwirtschaft nicht anwendbar. In
Teilbereichen wie Bewirtschaftungskosten (z.B. Energiekosten, Instandhaltungskosten) kann man jedoch unter
Umständen valide Prognosen für die zukünftige Entwicklung erstellen.
Szenarioanalysen
Ebenfalls mathematische Ansätze, jedoch mit dem
Anspruch, in die Zukunft schauen zu können, sind Szenarioanalysen wie die Monte-Carlo-Simulation, die den
Value at Risk eines Projekts oder eines ganzen Unternehmens darstellen.
Über die Variation verschiedener Parameter (Auswahl
und Streuung der Parameter sind hier die große Herausforderung) werden verschiedene Szenarien abgebildet.
Die einfachste Vorgehensweise ist es, hierüber einen
„Best Case“ und einen „Worst Case“ herzuleiten. Über
die Monte-Carlo-Simulation werden tausende SzenarioKombinationen simuliert und eine Wahrscheinlichkeit der
verschiedenen Verlust-/Risikohöhen ermittelt. Ergebnis ist
beispielsweise folgende Aussage: „Mit 98%-iger Wahrscheinlichkeit wird der Verlust des Projekts 10 Mio. €
nicht übersteigen.“
Der Worst Case heißt: Es kann nach heutigem Ermessen wahrscheinlich nicht schlimmer kommen. Der Value
at Risk präzisiert: Die Wahrscheinlichkeit eines höheren
Verlusts liegt bei nur X%. Weiterer Pluspunkt ist, dass
man hierüber nicht nur Risiken, sondern auch die Chancen abbildet, die Planung zu übertreffen. Hier stellt sich
jedoch die Frage: Was macht ein Risikomanager mit den
Aussagen der Szenarioanalyse? Er kann mit ihnen sein
Risiko quantifizieren, aber nicht managen! Er kann also
über die Entwicklung seines Value at Risk nur rückwirkend prüfen, ob im Kontext seiner Simulationswelt das
Risiko durch Veränderungen und getroffene Maßnahmen gesunken oder gestiegen ist.
8
Diese Ergebnisse sind Charme und Gefahr der Szenarioanalysen zugleich. Sie sind eingängig und verständlich,
stellen jedoch in der angewandten Form eher ein Controlling-Tool als ein Management-Tool dar.
Die Gefahren liegen zudem bei der Bestimmung und
den Schwankungsspannen der Szenario-Parameter.
Wenn man sich nicht vorstellen konnte, dass sich die
Immobilienpreise im Zuge der Finanzkrise in einigen
Ländern innerhalb von zwölf Monaten halbierten, so
berücksichtigte man dies auch nicht in seinen Parameterspannen. Dieses Problem wohnt aber natürlich nicht
nur den Szenarioanalysen inne, sondern betrifft gleichermaßen jeden Versuch, die Zukunft vorherzusagen.
Fazit
Für Projektentwickler sind derartige Szenarioanalysen
auf Einzelprojektebene zu Controllingzwecken Pflicht.
Auch Fondsunternehmen greifen im Zuge des AnlegerReportings auf deren plakative Auswertungen zurück.
Weitergehende Analysen für komplette Unternehmen sind möglich, aber höchst anspruchsvoll. Zudem
beschränken sie sich sinnvollerweise auf modellierbare
monetäre Risiken. Der Versuch, Prozess- oder Compliance-Risiken über diese Analysen abzudecken, kann
nicht empfohlen werden.
Scoringsysteme
Ein in der Praxis häufig verwendetes Verfahren zur Einschätzung von Risiken ist das Scoringsystem. Dieses
Verfahren findet regelmäßig im Portfoliomanagement
Anwendung und dient dort zur Optimierung des Immobilienbestandes unter Risiko- und Ertragsgesichtspunkten. Das Modell ermöglicht dem Anwender, sein Unternehmen, einzelne Portfolien oder ausgewählte Objekte
anhand einheitlicher Kriterien zu beurteilen und somit
vergleichbar zu machen. Für die Beurteilung kann bspw.
ein Schulnotensystem (1 = „sehr gut“ bis 6 = „sehr
schlecht“) dienen.
Im ersten Schritt werden hier zunächst die Risikokriterien
aufgestellt. Je nach Zielsetzung der Risikobetrachtung
können diese unterschiedlich gewählt werden (bei der
Beurteilung von Objekten z.B. das Vermietungsrisiko mit
Unterkriterien wie z.B. Mietpreis, Leerstandsquote, Restvertragslaufzeit), um eine differenziertere Einschätzung
zu ermöglichen. Wichtig bei der Wahl der Risikokriterien
sind die Redundanzfreiheit, um eine mögliche Übergewichtung einzelner Kriterien zu vermeiden, sowie der
Fokus auf Wesentlichkeit.
Hier muss beachtet werden, dass man es auch zu gut
meinen kann. Die Zahl der Unterkriterien sollte ein vernünftiges Maß nicht übersteigen. So ist die Frage nach
dem Schnitt und der Flexibilität des Grundrisses oder ob
es einen Aufzug in einem 6-stöckigen Gebäude gibt,
wichtig. Ob aber die Qualität der Innentüren wirklich
noch signifikante Auswirkungen auf die Vermarktbarkeit
einer Immobilie hat, darf bezweifelt werden.
Im zweiten Schritt sind Messstandards für die gewählten Kriterien zu definieren. Je nach Kriterium kann eine
objektive Einschätzung möglich sein (z.B. <5% Leerstand
entspricht der Note 1 [„sehr gut“]; <7,5% = 2 usw.). Bei
subjektiven Kriterien (z.B. Erscheinungsbild, Standortimage) empfiehlt es sich durch Beispielbeschreibungen
ein einheitliches Verständnis des Kriteriums sowie dessen
Einschätzung bei den Anwendern innerhalb eines Unternehmens zu etablieren.
Schließlich erfolgt die Gewichtung der Kriterien. Diese
hängt hierbei von der Bedeutung einzelner Risiken für
den jeweiligen Eigentümer ab. Die Summe der Gewichtungen der Hauptkriterien bzw. der Unterkriterien einer
Gruppe ergibt 100%. Erweiternd hierzu setzen sich
zunehmend variable Gewichtungen durch, bei denen
sich die Prozente je nach Score verschieben (z.B.: Sehr
schlechtes Standortimage wird höher gewichtet als
durchschnittliches Standortimage).
Das Ergebnis des Scoringmodells ist ein Gesamtscore,
der dem Eigentümer je nach Betrachtungsschwerpunkt
eine Risikoeinschätzung für das Unternehmen, das Portfolio oder ein Objekt ermöglicht.
Fazit
Das Scoringsystem eignet sich für jeden Immobilieneigentümer durch seine schematische Anwendbarkeit
und Auswertbarkeit. Entscheidend für eine belastbare
und vergleichbare Risikoeinschätzung sind die sinnvolle Wahl der Risikokriterien unter Berücksichtigung der
Zielsetzung sowie das einheitliche Verständnis bei der
Bewertung der Einzelkriterien.
Was lernen wir daraus?
Die vorgenannten Beispiele zeigen, dass es zur Risikoerfassung viele statistische und mathematische Ansätze
gibt. Einige sind für die Immobilienbranche schlicht nicht
nutzbar, andere sind keine Instrumente für ein ganzheitliches Risikomanagement, können dieses aber sinnvoll
unterstützenRisikomanagement ist jedoch nur in zweiter
Linie Mathematik oder IT.
Das Ergebnis des Scoringmodells ist
ein Gesamtscore, der dem Eigentümer
je nach Betrachtungsschwerpunkt eine
Risikoeinschätzung für das Unter­
nehmen, das Portfolio oder ein Objekt
ermöglicht.
In erster Linie sind es die Mitarbeiter, die in den Risikoprozess einbezogen werden, sowie die Fähigkeit des
Managements, Risikomanagement als gelebtes System
und nicht als Papiertiger zu etablieren. Werden Risiken
systematisch und korrekt erfasst und lebt die Organisation die dahinterliegenden Prozesse, werden Unternehmen relevante Risiken erkennen und können gegensteuern. Übertriebene Komplexität ist in diesen Fällen
kontraproduktiv. Anders formuliert: Es gibt wenig Überflüssigeres als ein Risikomanagement, welches „Alarmstufe Rot“ anzeigt, jedoch niemand ad hoc sagen kann,
warum es dies tut, geschweige denn kurzfristig solide
Gegenmaßnahmen identifizieren und einleiten kann.
Die wichtigen Grundlagen für Ihr Risikomanagement
sind daher:
•Verstehen Sie Ihr Unternehmen und definieren Sie die
wesentlichen und kritischen Wert- (und Risiko-)Treiber!
•Bringen Sie die Leute in Verantwortung, die Ihre
Geschäftsbereiche verstehen und die Risiken an der
Wurzel kennen und behandeln können!
•Etablieren Sie einheitliche Mess- und Berichtsformen!
•Definieren Sie Gegenmaßnahmen und überprüfen Sie
diese regelmäßig!
Die fachliche und mathematische Modellierung, die ITUnterstützung sowie die Dokumentation sind wichtige Folgeschritte, aber erst sinnvoll leistbar, wenn diese
Grundlagen geschaffen sind.
9
Verschärfung des Grunderwerbsteuer­gesetzes
Dr. Michael Pannen
Tel: +49 (0)211 8772 2513
[email protected]@
Dr. Niels Lüking
Tel: +49 (0)40 32080 4963
[email protected]
Keine Neuerwerbe mit sog. „RETT-Blockern“ mehr
Am 05.06.2013 hat der Vermittlungsausschuss einen
überarbeiteten Gesetzentwurf zum Amtshilferichtlinien-Umsetzungsgesetz verabschiedet. Durch Zustimmung von Bundestag (06.06.2013) und Bundesrat
(07.06.2013) sind seit dem 07.06.2013 grunderwerbsteuerneutrale Unternehmenstransaktionen über sog.
„Share Deals“ ohne Auslösung von Grunderwerbsteuer in bislang praktizierten Gestaltungen nicht mehr
möglich. Die bislang typische Vorgehensweise (vgl.
Abbildung) des Erwerbs einer grundbesitzhaltenden
Kapitalgesellschaft unter Einschaltung eines Minderheitsgesellschafters in der Rechtsform einer Personengesellschaft (sog. RETT-Blocker) ist „tot“. Selbst vor dem
07.06.2013 unterzeichnete Unternehmenskaufverträge
in vorgenannter Strukturierung unter Einbeziehung des
„RETT-Blockers“ lösen bei Verwirklichung nach dem
06.06.2013 Grunderwerbsteuer aus. Insoweit kann ggf.
nur noch die Rückabwicklung gem. § 16 GrEStG helfen.
Bisherige gesetzliche Regelung
Grunderwerbsteuerbare Erwerbsvorgänge in Bezug auf
Anteile an grundbesitzhaltenden Gesellschaften wurden
bislang i.W. durch § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG (Umwandlungsvorgänge), § 1 Abs. 2a GrEStG (Übergang von
Anteilen an Personengesellschaften), § 1 Abs. 3 GrEStG
(Übertragung/Vereinigung von Anteilen an Personen-/
Kapitalgesellschaften) sowie § 1 Abs. 4 GrEStG i.V.m. § 1
Abs. 3 GrEStG (Erwerb von Anteilen an Personen-/Kapitalgesellschaften durch grunderwerbsteuerlichen Organkreis) erfasst. Im Hinblick auf den Übergang von Anteilen
an Personengesellschaften liegt ein grunderwerbsteuerbarer Tatbestand vor, sofern innerhalb von fünf Jahren mindestens 95% der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Hinsichtlich der Übertragung bzw. Vereinigung von
Anteilen an Personen- oder Kapitalgesellschaften wird
Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn eine Beteiligung von
mindestens 95% auf einen anderen Erwerber (eine Hand)
erfolgt oder sich bei dem Erwerber mindestens 95% der
Anteile in einer Hand vereinigen. Bei Zwischenschaltung
der vorgenannten „RETT-Blocker“ kam § 1 Abs. 3 GrEStG
nicht zur Anwendung, da durch Zwischenschaltung einer
Personengesellschaft aufgrund der sachenrechtlichen
Betrachtung der Anteilseigner (zwei Gesellschafter entsprach einer Zuordnung der Beteiligung im Verhältnis 1:1)
der Käufer-1-GmbH die Beteiligung der Käufer-2-KG an
der Ziel-GmbH nicht zugerechnet wurde.
Neuer grunderwerbsteuerbarer Tatbestand
Durch Einführung von § 1 Abs. 3a GrEStG erfolgt zwar
keine unmittelbare Zuordnung der Beteiligung der
Käufer 2-KG an der Ziel-GmbH zur Käufer-1-GmbH.
Jedoch wird der Käufer-1-GmbH diese anteilig zugerechnet. Dies erreicht der Gesetzgeber durch Einführung
der sogenannten „wirtschaftlichen Beteiligung“ mittels Durchrechnen der Beteiligungsquoten. Bei Durchführung der Transaktion nach dem 06.06.2013 gemäß
dem Schaubild entfällt auf die Käufer-1-GmbH eine
wirtschaftliche Beteiligung i.H.v. a) 100%, b) 99,94%,
c) 99,794%, sodass ein grunderwerbsteuerbarer Tatbestand gem. § 1 Abs. 3a GrEStG vorliegt.
Folgen und Probleme der Neuregelung
Der vom Gesetzgeber neu eingeführte Tatbestand der
„wirtschaftlichen Beteiligung“ ist als weitgehend unbestimmter Rechtsbegriff anzusehen. Zwar wird dieser Tatbestand als „Summe der unmittelbaren und mittelbaren
Beteiligungen am Kapital oder am Vermögen der Gesellschaft [Ziel-GmbH]“ präzisiert; gleichwohl ist ungeklärt,
inwieweit dies andere Formen der Beteiligung miterfassen könnte. Dies könnte beispielsweise MezzanineKapital-Strukturen, atypische stille Beteiligungen oder
auch rein faktische Positionen betreffen, bei denen in
wirtschaftlicher Betrachtungsweise bestimmte Finanzierungsstrukturen als (wirtschaftliche) Beteiligung ausgelegt werden könnten. Auch in Bezug auf ausländische Investoren kann sich aufgrund der Neuregelung bei
unterschiedlicher Beurteilung der Beteiligung als Fremd-/
Abb. 1 – Erwerb einer grundbesitzhaltenden Kapitalgesellschaft (RETT-Blocker)
Verkäufer-GmbH
Käufer-1-GmbH
Fremd-GmbH
a) 100%
b) 99%
c) 94,9%
a) 0%
b) 1%
c) 5,1%
94%
Käufer-2-KG
Ziel-GmbH
10
6%
Eigenkapital in den betroffenen Ländern (Qualifikationskonflikte) eine erhöhte Rechtsunsicherheit mit Investitionszurückhaltung ergeben.
Die Formulierung des Gesetzgebers im Hinblick auf das
„Innehaben“ einer wirtschaftlichen Beteiligung von
mindestens 95% ist ebenfalls höchst problematisch.
Zwar hat die bloße Einführung der Vorschrift des § 1
Abs. 3a GrEStG keine unmittelbaren Folgen auf bestehende Konzernstrukturen, da die Anteilsvereinigung
gem. § 1 Abs. 3a GrEStG bspw. in bestehenden RETTBlocker-Strukturen nun von Gesetzes wegen verwirklicht ist. Gleichwohl stellt sich die Frage, ob und welche
Folgen entstehen, wenn die wirtschaftliche Beteiligung von 97% auf 98% oder 100% steigt („Innehaben“ im Zusammenhang mit einem Erwerbsvorgang).
Im besten Fall liegt kein grunderwerbsteuerbarer Tatbestand vor; im schlimmsten Fall wird Grunderwerbsteuer auf den gesamten Immobilienbesitz erhoben.
Auch insoweit ist die Auslegung der Finanzverwaltung
abzuwarten oder sollten Anträge auf verbindliche Auskunft gestellt werden. In jedem Fall ist bei der Strukturierung des Erwerbs von Immobilienunternehmen und bei
Umstrukturierung im Immobilienkonzern eine erhöhte
Vorsicht geboten und von einer nur noch eingeschränkten Verlässlichkeit der bestehenden Auffassungen der
Finanzverwaltung und Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer bei der Strukturierung von Gesellschaftsbeteiligungen auszugehen. Ferner ist zu beachten, dass
das Bestehen einer Anteilsvereinigung gem. § 1 Abs. 3a
GrEStG nicht die rechtliche Anteilsvereinigung gem. § 1
Abs. 3 GrEStG ersetzt! Die Auflösung einer bestehenden
RETT-Blocker-Struktur (z.B. Ankauf der Anteile des RETTBlockers [Käufer-2-KG] an der Ziel-GmbH durch den
Mehrheitsgesellschafter [Käufer-1-GmbH]) führt zu einer
Anteilsvereinigung gem. § 1 Abs. 3 GrEStG (trotz bereits
bestehender Anteilsvereinigung durch „wirtschaftliche
Beteiligung“ gem. § 1 Abs. 3a GrEStG)! Eine Entlastung
durch § 1 Abs. 6 GrEStG kommt in diesen Fällen nicht
in Betracht, da die Anteilsvereinigung gem. § 1 Abs. 3a
GrEStG von Gesetzes wegen erfolgte und keine Grunderwerbsteuer erhoben wurde. Sofern jedoch eine steuerbare und steuerpflichtige Anteilsvereinigung gem. § 1
Abs. 3a GrEStG der daran anschließenden Anteilsvereinigung gem. § 1 Abs. 3 GrEStG vorausgehen würde (atypischer Fall), sollte die Differenzbesteuerung gem. § 1
Abs. 6 GrEStG zur Anwendung kommen und im Ergebnis eine doppelte Belastung vermieden werden können.
Auch vor dem 07.06.2013 unter­
zeichnete Unternehmenskaufverträge
mittels RETT-Blocker können noch
Grunderwerbsteuer auslösen!
Fazit
Der Gesetzgeber schließt mit Einführung des § 1 Abs. 3a
GrEStG eine weitere Lücke zur Vermeidung einer hohen
grunderwerbsteuerlichen Belastung (Grunderwerbsteuersatz mittlerweile flächendeckend 5%, weitere Erhöhungen angedacht) bei sogenannten „Share Deals“.
Aufgrund der überstürzten Vorgehensweise des Gesetzgebers in Verbindung mit einer deutlich zu weit reichenden Formulierung des gesetzlichen Tatbestands
wird aber in höchstem Maße weitere Rechtsunsicherheit ausgelöst. Die sogenannte Konzernklausel gem.
§ 6a GrEStG zu Steuervergünstigungen bei Umstrukturierungen im Konzern wurde in diesem Zuge nicht nur
hinsichtlich erforderlicher Folgeänderungen angepasst
(Vorgänge gem. § 1 Abs. 3a GrEStG sind hier grundsätzlich auch erfasst), sondern auch darüber hinaus geändert. Neben Umwandlungsvorgängen gem. § 1 Abs. 1
Nr. 1 bis 3 UmwG können (unter den strengen in § 6a
GrEStG genannten weiteren Voraussetzungen) nun auch
Einbringungen und andere Erwerbsvorgänge auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage in den Anwendungsbereich von § 6a GrEStG fallen. Insoweit steht der deutlichen Verschärfung des Grunderwerbsteuergesetzes eine
(geringe) Erleichterung gegenüber.
11
Herstellungskosten versus Erhaltungs­
aufwand – der IDW ERS IFA 1
Daniel Argyrakis
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Die Abgrenzung von aktivierungspflichtigen Herstellungskosten und unmittelbar aufwandswirksamen Erhaltungsaufwendungen ist ein Dauerbrenner in der Immobilienwirtschaft. Dabei werden die Begrifflichkeiten zum
Teil unterschiedlich verwendet (Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung, umfassende Modernisierung,
Herstellung, Erhaltung, OPEX, CAPEX usw.). Insbesondere wohnungswirtschaftliche Unternehmen sehen sich
regelmäßig mit der Fragestellung konfrontiert, ob eine
Modernisierungsmaßnahme aktivierungspflichtig und
somit über die Nutzungsdauer abzuschreiben ist oder ob
es sich um laufenden Aufwand des Geschäftsjahres handelt (Erhaltungsaufwand). Aber auch andere Branchen
wie bspw. die Hotellerie, Pflegeheime, Wohnstifte oder
die gewerbliche Immobilienvermietung sind regelmäßig
von dieser Thematik betroffen.
Besonders im Hinblick auf energetische Sanierungen
rückt diese Problematik immer stärker in den Vordergrund. In diesem Kontext hat nun der immobilienwirtschaftliche Fachausschuss des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW IFA) einen Entwurf einer Stellungnahme zur
Rechnungslegung im Zusammenhang mit der Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
bei Gebäuden (Wohnen und Gewerbe) in der Handelsbilanz veröffentlicht (IDW ERS IFA 1). Der Entwurf ersetzt
die vorherige Stellungnahme IDW WFA 1/1996.
Für die steuerliche Behandlung ist laut Erlass des Bundesministerium für Finanzen (BMF) vom 18.07.2003 die
Auffassung zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten maßgebend unter Bezug
auf Urteile des Bundesfinanzhofs.
Herstellungskosten
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten dienen der
Entstehung eines Vermögensgegenstandes und sind
deshalb zu aktivieren und über die betriebswirtschaftliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Der Erhaltungsaufwand dient lediglich der Erhaltung des Zustands und ist
deshalb in der Regel im Jahr des Anfalls unmittelbar aufwandswirksam zu erfassen. Der Übergang vom Erhaltungsaufwand zu Herstellungskosten ist jedoch nicht
immer eindeutig.
12
Nach § 255 Abs. 2 HGB sind Aufwendungen zu aktivieren, wenn sie entweder der
•Herstellung oder der
•Erweiterung eines Vermögensgegenstands dienen
oder aber es sich um eine
•wesentliche Verbesserung handelt, die über den
ursprünglichen Zustand hinausgeht.
Umstellung
Als Herstellung gelten Aufwendungen im Zusammenhang mit der Herstellung eines neuen Vermögensgegenstandes, hierzu zählen aber auch Aufwendungen, die
bei einem bestehenden Gebäude anfallen als Folge eines
technischen oder wirtschaftlichen Vollverschleißes. In
diesen Fällen ist die verbleibende Gebäudesubstanz nicht
mehr nutzbar und es wird ggf. unter Nutzung der verbleibenden Gebäudesubstanz ein neues Gebäude
hergestellt.
Erweiterung
Als Erweiterung gilt bspw. eine Flächenmehrung durch
einen Dachgeschossausbau oder einen Anbau (Aufstockung/Anbau, Vergrößerung der nutzbaren Fläche, Substanzmehrung). Der Einbau eines Blockheizkraftwerks,
das mehrere Gebäude mit Wärme versorgt, ist gemäß
des IDW ERS IFA 1 als eigenständiger Vermögensgegenstand zu behandeln und daher auch über die eigene
Nutzungsdauer abzuschreiben.
Wesentliche Verbesserung
In der Praxis regelmäßig nicht eindeutig und Gegenstand
zahlreicher Diskussionen ist die Abgrenzung im Rahmen
der wesentlichen Verbesserung über den ursprünglichen
Zustand hinaus. Als ursprünglicher Zustand gilt der Zeitpunkt im Rahmen der Anschaffung oder Herstellung
eins Vermögensgegenstands. So wird der Zustand eines
Gebäudes, das 1970 erbaut und im Jahre 2000 erworben
worden ist, als im Jahr 2000 angeschafft behandelt. Somit
ist der maßgebliche Zustand der Zeitpunkt des ursprünglichen Zustands im Jahre 2000 und nicht der im Jahre 1970.
Wurden in der Zeit zwischen ursprünglicher Anschaffung/
Herstellung und dem Betrachtungspunkt (bspw. Bilanzstichtag) nachträgliche Anschaffungs-, Herstellungskosten
aktiviert, so ist in Bezug auf diese Veränderung der Zeitpunkt der nachträglichen Anschaffung oder Herstellung
als Vergleichszeitpunkt maßgeblich. Dieses gilt umgekehrt
auch für Substanzverluste durch Katastrophen (Brand,
Hochwasser etc.).
Für eine wesentliche Verbesserung ist entscheidend,
dass nicht nur der zeitgemäße Standard hergestellt
wird, sondern die Gebrauchsmöglichkeit des Gebäudes darüber hinaus im Ganzen deutlich verbessert wird
(Steigerung des Nutzungspotenzials). Merkmal dafür
können einerseits eine längere Lebensdauer des Gebäudes sein oder die Verbesserung der Gebäudequalität;
zudem kommen anschaffungsnahe Herstellungskosten in Betracht. Bei der Verlängerung der Nutzungsdauer ist sowohl die wirtschaftliche als auch die technische Nutzungsdauer zu beachten. Dabei ist gemäß
IDW ERS IFA 1 auf die Gebäudesubstanz als Ganzes
abzustellen und nicht nur auf die Substanz einzelner
Wohnungen. Somit führt die Modernisierung einzelner
Wohnungen nicht zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer des gesamten Gebäudes, außer es handelt sich
um Maßnahmen im Rahmen einer umfassenden Modernisierungsmaßnahme, die insgesamt zu einer wesentlichen Verbesserung führt. Die Gebäudequalität wird
erhöht, wenn sich aus der Maßnahme heraus anschließend höhere Mieteinnahmen erzielen lassen, die über
die Schaffung eines zeitgemäßen Wohnkomforts (im
Vergleich zum ursprünglichen Zeitpunkt der Anschaffung/Herstellung) hinausgeht.
Zusammenhängende Baumaßnahmen
Gemäß IDW ERS IFA 1 sind gleichzeitig oder in einem
engen zeitlichen Zusammenhang durchgeführte bauliche
Maßnahmen grundsätzlich getrennt danach zu beurteilen,
ob sie nur einer zeitgemäßen substanzerhaltenden Erneuerung dienen oder zu einer Erweiterung oder wesentlichen
Verbesserung des Gebäudes führen. Eine zusammenfassende Beurteilung ist nur dann geboten, wenn die Maßnahmen mit anderen Herstellungsmaßnahmen in engem
räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang
stehen und insgesamt eine einheitliche Baumaßnahme
bilden. Ein sachlicher Zusammenhang liegt einschränkend
nur dann vor, wenn die Herstellungsmaßnahmen bautechnisch andere Vorarbeiten fordern oder im Zusammenhang
der Herstellung weitere Maßnahmen durchzuführen sind.
So ist z.B. das Streichen der Fassade regelmäßig Erhaltungsaufwand. Fällt aber das Streichen der Fassade nach einer
umfassenden Modernisierung des gesamten Gebäudes an
und wurde von außen eine Wärmedämmung angebracht,
die das Streichen der Fassade notwendig macht, so könnte
in diesem Zusammenhang in dem Streichen der Fassade
nicht reiner Erhaltungsaufwand zu sehen sein, sondern eine
Maßnahme, die durch die Herstellung bedingt ist und mit
dieser in einem engen sachlichen Zusammenhang steht.
Eine Baumaßnahme kann auch über mehrere Geschäftsjahre durchgeführt werden. Hier ist aber zu beachten, dass die Modernisierung einzelner Wohnungen als
gesamte Maßnahme zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen kann. Daher empfiehlt es
sich, vor Beginn der Modernisierung einzelner Wohnungen ein Gesamtkonzept zu erstellen und dieses durch
die unternehmensrelevanten Gremien (Geschäftsführung, Vorstand, Aufsichtsrat, Gesellschafter u.a.) genehmigen zu lassen, um so den Gesamtzusammenhang der
Maßnahmen zu dokumentieren, insbesondere wenn
sich eine Maßnahme an einem Gebäude über mehrere
Geschäftsjahre erstreckt.
Aktuelle Entwicklungen
Am 18.03.2013 ist das sogenannte Mietrechtsänderungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet worden
und trat damit zum 01.05.2013 in Kraft. Dabei stehen
laut Pressemitteilung des Bundesministeriums für Justiz
u.a. im Mittelpunkt der Neuregelungen die Erleichterung
von energiesparenden und klimafreundlichen Modernisierungen. War bis vor der Regelung einer Mietminderung aufgrund von Lärmbelästigungen durch Modernisierungsmaßnahmen üblich, auch wenn es sich um
energetische Sanierungen gehandelt hat, so ist eine
Mietminderung in den ersten drei Monaten im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen nun nicht
mehr möglich. Es empfiehlt sich daher, die Maßnahmenkataloge dahingehend abzustimmen, dass ggf. Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungsmaßnahmen mit
energetischen Modernisierungen gemeinsam durchgeführt werden, um hier Mietminderungen und damit
Mietausfälle zu verringern.
Bis zum 30.09.2013 läuft die Kommentierungsfrist für
den IDW ERS IFA 1, bis zu diesem Zeitpunkt können
Änderungs- und Ergänzungsvorschläge dem IFA beim
IDW mitgeteilt werden.
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Publikationen
Non-traditional commercial Real Estate: Capitalizing on the REIT opportunity
This report provides our point of view on a recent hot trend within the commercial real estate marketplace as many “non-traditional” owners of real estate, such as owners of timber, prisons, data centers, billboards, and cell towers, consider converting to a
REIT structure in order to improve shareholder returns. Significant benefits of a REIT structure for these “non-traditional” real estate
owners include a single level of taxation, easier access to low cost capital, and higher valuation attributed by capital markets.
This brochure is only available in English.
For further information contact: [email protected]
Real Estate Report for Argentina and Latco
Latin America finishes a new year of growth, extending one of the longest prosperity periods of the last decades.
This brochure is only available in English.
For further information contact: [email protected]
Global Economic Outlook
Der zweite Deloitte Global Economic Outlook des Jahres lässt einen Hoffnungsschimmer für die Weltwirtschaft aufblitzen.
Den vollständigen Report können Sie hier herunterladen:
http://www.deloitte.com/view/de_DE/de/focus_on/20b1c6fd3073e310VgnVCM1000003256f70aRCRD.htm
London Office Crane Survey
According to the latest London Office Crane Survey by Deloitte Real Estate, commercial development is up eight per cent over
the last six months with 9.7 million sq ft of office space currently under construction. Construction activity across London has
now more than trebled since activity reached a low in mid-2010. More information:
http://www.deloitterealestate.co.uk/londoncraneinfographic
China: Mainland property companies’ performance and market outlooks
The new thought leadership piece Mainland Property Companies’ Performance and Market Outlooks is to analyse the key
financial performance indicators of Chinese property companies in 2010 and 2011 with the objective to provide them with
suggestions on strategies, operations and financing, based upon prevailing market and regulatory conditions in China.
This brochure is only available in English.
For further information contact: [email protected]
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Hotelmarkt Berlin 2013
Berlin ist eine Hauptstadt für sich: auf der einen Seite dominant, auf der anderen Seite tolerant. Die Spreemetropole eilt von
einem Rekord zum nächsten, übertrumpft sich immer wieder selbst und kommt dabei auch mal vor lauter Baustellen ins
Straucheln. Lesen Sie hierzu mehr in unserem aktuellen Hotelmarktnewsletter Berlin.
Kontakt: Kay Constanze Strobl, [email protected]
Veröffentlichung des Deloitte CFO Surveys 1/2013
Bereits zum dritten Mal gaben CFOs und Finanzvorstände aus Deutschland ihre Einschätzung zur aktuellen Lage ab – dieses
Mal u.a. zum Fokusthema „Energiewende“. Und es gibt gute Nachrichten: unter den deutschen CFOs ist seit den letzten
Monaten ein positiver Stimmungswandel zu verzeichnen. Die Furcht vor einer Rezession wurde durch positive Frühindikatoren im ersten Quartal weitgehend zerstreut – die Vorbereitungen für bessere Zeiten laufen. Kurz: die Unternehmen befinden
sich wieder in den Startlöchern, wenn auch der Optimismus noch ein zartes Pflänzchen ist, das es zu pflegen gilt. Dies ist der
Tenor des dritten Deloitte CFO Surveys. Der nächste Survey wird im Herbst diesen Jahres durchgeführt.
Kontakt: Marie Szabo, [email protected]
Property Index – Overview of European Residential Markets 2012
Im europäischen Vergleich werden in Deutschland zu wenig Wohnungen gebaut. Dafür ist der Kauf von Wohneigentum vergleichsweise günstig, wenn auch die Preise vor allem in den Metropolen stark steigen. London und Paris sind die teuersten
Städte Europas, gefolgt von München. Die höchste Preissteigerung verzeichnet Berlin – noch vor London und Moskau. Die
russische Hauptstadt ist erstmals Bestandteil des Deloitte „Property Index – Overview of European Residential Markets 2012”,
der den Wohnungsmarkt von 27 europäischen Städten beleuchtet.
Kontakt: Marie Szabo, [email protected]
Deloitte-Report „European Powers of Construction 2012“
Die europäische Baubranche hat im Jahr 2012 ein Umsatzplus von sieben Prozent verzeichnet, zeigt der Deloitte-Report
„European Powers of Construction 2012“. Unter den 50 untersuchten Unternehmen fällt der größte Umsatzanteil auf französische Unternehmen, gefolgt von Firmen aus Spanien, Großbritannien und Deutschland. Die meisten Baukonzerne setzen weiterhin auf Internationalisierung und Diversifikation. Alle Weltregionen bieten moderate bis gute Wachstumschancen; in der
Europäischen Union wird allerdings erst 2014 wieder ein leichtes Wachstum erwartet. Insgesamt kämpfen die Bauunternehmen weiter mit sinkenden Margen, doch hat sich die finanzielle Gesamtsituation im Vergleich zum Vorjahr leicht verbessert.
Kontakt: Marie Szabo, [email protected]
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Veranstaltungen
Benchmarkanalyse für die Wohnungswirtschaft und Ikanos-Award 2013 gestartet
Noch bis zum 16. August 2013 haben die teilnehmenden Wohnungsunternehmen Zeit, die für die Benchmarkanalyse
erforderlichen Daten in einem geschützten Internet-Portal einzugeben: www.baurevision-wowi-kennzahlen.de.
Die Datenanalyse für die Teilnehmer wird bis zur Immobilien Fachtagung am 7./8. November 2013 in Wiesbaden
abgeschlossen und der Sieger des Ikanos-Awards 2013 im Rahmen der Immobilien Fachtagung 2013 gekürt.
Kontakt: Martin Thiermann
Tel: +49 (0)911 23074 43
[email protected]
Seminar: ICG Real Estate Board Academy
„Professionelle Aufsichts- und Beiräte in der Immobilienwirtschaft1“ mit Block zu AIFM
Veranstaltungsort: Schlosshotel Hugenpoet (in Essen-Kettwig bei Düsseldorf)
Termin: 26./27. September 2013
Kontakt: Rolf Künemann
Tel: +49 (0)211 8772 2362
[email protected]
16. EXPO REAL
Veranstaltungsort: Messegelände, München-Riem
Termin: 7.–9. Oktober 2013
Stand Halle B2.101
Workshop im Rahmen der EXPO REAL
7. Oktober 2013
12:00–13:00 Uhr
Halle B2, Raum Nr. B22 (im 1. Obergeschoss)
Veranstaltungsort: Messegelände, München-Riem
Cocktail-Empfang:
7. Oktober 2013, ab 22:00 Uhr
Veranstaltungsort: Eve Kitchen, Briennerstraße 7
(Anmeldung erforderlich)
Kontakt: Yvonne Brabant
Tel: +49 (0)89 29036 8557
[email protected]
25. Immobilien Fachtagung
Veranstaltungsort: Dorint Hotel Wiesbaden
Termin: 07./08. November 2013
Kontakt: Marie Szabo
Tel: +49 (0)211 8772 3979
[email protected]
Spezialimmobilie Hotel
Roadshow an vier Standorten
Frankfurt am Main, 18. September 2013
München, 19. September 2013
Berlin, 25. September 2013
Hamburg, 26. September 2013
Kontakt: Kay Strobl
Tel: +49 (0)89 29036 8258
[email protected]
ICG in Kooperation mit Heidrick & Struggles und mit Unterstützung von Deloitte und Clifford & Chance
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Unsere Immobilienkompetenz
Deloitte als weltweit führende Beratungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist mit über 5.000 Mitarbeitern an 17 Standorten in Deutschland vertreten.
Die Industry Real Estate bei Deloitte verfügt funktionsübergreifend über eine hohe Branchenkompetenz und
-erfahrung in der gesamten immobilienwirtschaftlichen
Wertschöpfungskette.
Michael Müller
Industry Leader Real Estate
Tel: +49 (0)89 29036 8428
[email protected]
Leistungsportfolio
Die Industry Real Estate bietet unseren Mandanten in
den Funktionsbereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerund Rechtsberatung, Consulting und Corporate Finance
unter anderem folgende ausgewählte Leistungen an:
Wirtschaftsprüfung
•Abschlussprüfungen
•Sonderprüfungen
•Internationale Rechnungslegung
•Advisory Services
Steuer- und Rechtsberatung
•Laufende steuerliche Begleitung (Compliance)
•Steuerliche Strukturierung und Planung
•Steuerliche Begleitung und Gestaltung von Transaktionen
•Laufende rechtliche Begleitung
•Gesellschafts- und Konzernrecht
•Arbeitsrecht
•Mergers & Acquisitions
•Notariat
Kunden
•Immobilienunternehmen aller Größen und Rechtsformen, im Besonderen:
–Bauunternehmen
–Corporates mit Immobilienbeständen
–Family Offices
–Finanzinstitute
–Offene und geschlossene Immobilienfonds
–Private-Equity- und Institutionelle Investoren
–Projektentwickler und Bauträger
–Versicherungsunternehmen mit Immobilienbeständen
–Wohnungsunternehmen
Personal
In der Industry Real Estate sind derzeit über 300 Fachmitarbeiter tätig. Die hohe Branchenkompetenz wird
durch eine kontinuierliche und branchenbezogene Ausund Weiterbildung gewährleistet. Neben den Berufsträgern (Wirtschaftsprüfer/Steuerberater/Rechtsanwälte)
beschäftigen wir Mitarbeiter mit immobilienwirtschaftlichen Qualifikationen wie beispielsweise Chartered Surveyors (MRICS), Immobilienökonomen (ebs bzw. IREBS)
sowie Architekten und Bauingenieure.
Consulting
•Real Estate Management
•Investment
•IT
Corporate Finance
•Transaction Services
•Mergers & Acquisitions
•Debt Advisory
•Restructuring Services
•Forensic Services
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Verantwortlicher Redakteur
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entstehen.
Diese Veröffentlichung enthält ausschließlich allgemeine Informationen und weder die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft noch Deloitte Touche Tohmatsu Limited („DTTL“), noch eines der Mitgliedsunternehmen von DTTL oder ihre verbundenen Unternehmen
(insgesamt das „Deloitte Netzwerk“) erbringen mittels dieser Veröffentlichung professionelle Beratungs- oder Dienstleistungen.
Bevor Sie eine Entscheidung treffen oder Handlung vornehmen, die Auswirkungen auf Ihre Finanzen oder Ihre geschäftlichen Aktivitäten
haben könnte, sollten Sie einen qualifizierten Berater aufsuchen. Keines der Mitgliedsunternehmen des Deloitte Netzwerks ist verantwortlich
für Verluste jedweder Art, die irgendjemand im Vertrauen auf diese Veröffentlichung erlitten hat.
Deloitte erbringt Dienstleistungen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Consulting und Corporate Finance für Unternehmen
und Institutionen aus allen Wirtschaftszweigen. Mit einem weltweiten Netzwerk von Mitgliedsgesellschaften in mehr als 150 Ländern verbindet Deloitte herausragende Kompetenz mit erstklassigen Leistungen und steht Kunden so bei der Bewältigung ihrer komplexen unternehmerischen Herausforderungen zur Seite. „To be the Standard of Excellence“ – für rund 200.000 Mitarbeiter von Deloitte ist dies gemeinsame Vision
und individueller Anspruch zugleich.
Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited, eine „private company limited by guarantee“ (Gesellschaft mit beschränkter
Haftung nach britischem Recht), und/oder ihr Netzwerk von Mitgliedsunternehmen. Jedes dieser Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig. Eine detaillierte Beschreibung der rechtlichen Struktur von Deloitte Touche Tohmatsu Limited und ihrer Mitgliedsunternehmen finden Sie auf www.deloitte.com/de/UeberUns.
© 2013 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Stand 08/2013