Wohnimmobilien- Marktübersicht Region München Südwest

WohnimmobilienMarktübersicht
Region München Südwest
Landkreis München (Süd) und
Landkreis Starnberg
Kaufpreise für Häuser,
Eigentumswohnungen
und Bauland sowie
Mietpreise, aktuelle
Projekte, Trends und
Perspektiven.
April 2015
2
WOHNIMMOBILIENMARKT REGION MÜNCHEN SÜDWEST
München LK Südwest
©
A8
HypoVereinsbank
MÜNCHEN
A 99
Germering
Gräfelfing
Planegg
Gilching
Krailling
A 96
Neuried
B 471
A 96
Richtung
Lindau
Gauting
Inning
Wörthsee
Weßling
Pullach
Würm
Wörthsee
Hechendorf
Grünwald
Seefeld
Pilsensee
Starnberg
Isar
A 952
Ammersee
Kempfenhausen
Herrsching
Pöcking
Traubing
Berg
Aufkirchen
Allmannshausen
Feldafing
Höhenrain
B2
Tutzing
Starnberger
See
A 95
Richtung
Garmisch
FFB
Fürstenfeldbruck
WEILHEIM
LL
Landsberg
am Lech
STA
Starnberg
WM
Weilheim/
Schongau
5
Kilometer
Städte und Orte
mit Preisangaben
sonstige Städte und Orte
Grünfl äche
Gewässer
Stadt- / Landkreisgrenze
EBE
Ebersberg
München
Landkreis München
(Süd)
TÖL
Bad Tölz/
Wolfratshausen
Autobahn
Hauptverkehrsstraße
Eisenbahnlinie
MB
Miesbach
5 km
3
DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK:
Gräfelfing
Grünwald
Neuried
Planegg
Pullach
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl . zzgl. NK
Trend
Orte im Landkreis München Süd
11,00 – 14,50
13,00 – 16,00
11,00 – 14,00
11,00 – 14,50
11,00 – 15,00
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1
€ / m2 Wfl .
Trend
4.500 – 6.000
5.000 – 6.600
4.400 – 5.900
4.500 – 6.000
5.000 – 6.500
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl .
Trend
3.500 – 5.000
4.100 – 5.500
3.300 – 4.900
3.500 – 5.000
4.000 – 5.500
960 – 1.900
750 – 950
geringes Angebot
1.200 – 1.600
870 – 1.020
640 – 790
510 – 610
1.020 – 1.260
770 – 990
610 – 760
490 – 580
840 – 1.200
1.110 – 1.210
800 – 940
650 – 790
1.500 – 1.620
Kaufpreise Eigenheime* (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €)
Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €)
Reihenhäuser 5 (in Tsd. €)
Bauland 6 (in € / m2)
770 – 1.150
630 – 830
530 – 620
840 – 1.500
Orte im Landkreis Starnberg
Berg
Gauting
Gilching
Herrsching
Krailling
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl . zzgl. NK
Trend
12,50 – 16,00
9,50 – 14,50
9,00 – 12,50
9,00 – 13,50
10,50 – 14,50
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1
€ / m2 Wfl .
Trend
5.000 – 6.500
4.200 – 5.900
4.000 – 5.500
4.100 – 5.600
4.500 – 6.100
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl .
Trend
4.000 – 5.600
3.200 – 4.600
3.000 – 4.400
3.100 – 4.600
3.500 – 5.100
600 – 970
530 – 700
440 – 530
400 – 1.100
720 – 910
620 – 770
500 – 590
550 – 1.050
Kaufpreise Eigenheime* (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €)
Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €)
Reihenhäuser 5 (in Tsd. €)
Bauland 6 (in € / m2)
720 – 1.250
760 – 870
geringes Angebot
540 – 1.600
660 – 1.100
500 – 680
460 – 550
620 – 1.050
590 – 800
500 – 650
450 – 540
480 – 810
Orte im Landkreis Starnberg
Seefeld
Starnberg
Tutzing
Weßling
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl . zzgl. NK
Trend
9,00 – 12,00
11,50 – 16,00
10,50 – 13,50
9,50 – 12,00
geringes Angebot
5.100 – 6.700
4.400 – 6.100
4.000 – 5.500
3.000 – 4.500
4.200 – 5.700
3.400 – 5.000
geringes Angebot
700 – 1.000
600 – 780
geringes Angebot
660 – 1.000
600 – 810
510 – 670
430 – 520
420 – 600
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1
€ / m2 Wfl .
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl .
Trend
Kaufpreise Eigenheime* (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €)
Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €)
Reihenhäuser 5 (in Tsd. €)
Bauland 6 (in € / m2)
590 – 750
520 – 660
430 – 530
400 – 750
Die Preise in der Tabelle geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines
Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren.
Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen.
Stand: März 2015 ©HypoVereinsbank
800 – 1.300
720 – 870
640 – 790
660 – 1.350
1
2
3
4
5
6
Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfl äche
Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfl äche
mit ca. 140 m2 Wohnfl äche
mit ca. 125 m2 Wohnfl äche
mit ca. 115 m2 Wohnfl äche
durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7
* Für Luxusobjekte und Eigenheime mit großen Grundstücken sind Preise deutlich
über den angegebenen Spannen zu bezahlen.
4
DIE MARKTÜBERSICHT
Rahmenbedingungen
• Die Landkreise München (Süd / südlicher Bereich) und Starnberg liegen im direkten Umland der Landeshauptstadt. Die
Landkreise sind Teil der Metropolregion München, eine der
am stärksten wachsenden und prosperierenden Standorte in
Europa. Der Landkreis Starnberg wird wegen der landschaftlichen Gegebenheiten auch als „Fünfseenland“ bezeichnet.
• Die Attraktivität des südwestlichen Verdichtungsraums
steigt erneut angesichts des knappen und sehr hochpreisigen Wohnungsangebots der Landeshauptstadt. Die Nähe zu
München, zu den Seen und Bergen, die gute Anbindung über
Bundesstraßen und Autobahnen, S-Bahn-Linien und Regionalbahnen sowie die in Teilen landschaftlich reizvolle Umgebung mit hohem Erholungs- und Freizeitwert gelten als
herausragende Lagevorteile.
• Der Arbeitsmarkt entwickelt sich dynamisch. Zuletzt ist ein
Beschäftigtenanstieg von rund 7.000 zu verzeichnen. Das
größte Plus verzeichneten Gräfelfing (+ 7 %) und Gilching
(+ 8 %). Eckpfeiler dafür sind Gewerbeneuansiedlungen, ein
niedriger Gewerbesteuerhebesatz und die vielfältige Branchenstruktur der ansässigen Firmen sowie der Großunternehmen. Die Arbeitslosenquoten zählen zu den niedrigsten
deutschlandweit und spiegeln den Status einer nahezu Vollbeschäftigung wider.
Demografie
• Die beiden Landkreise gehören mit zu den bevölkerungsund wachstumsstärksten in Bayern. Zuzüge aus München,
die überregionale Zuwanderung sowie steigende Geburtenzahlen sorgen für einen starken Bevölkerungsanstieg, ein
Trend der anhalten wird.
• Prognosen gehen bis zum Jahr 2032 von einem weiteren Zuwachs um 14 % bzw. 9 % (LK München / LK Starnberg) aus.
Diese Entwicklung korrespondiert mit dem starken Wachstum der Stadt München (12 % bis 2032). Der demografische
Wandel wird wegen der ausgeglichenen Altersstruktur zunächst wenig spürbar bleiben.
• Die Bevölkerung der Landkreise verfügt über ein überdurchschnittlich hohes Einkommen. Die Kaufkraftkennziffern zählen zu den höchsten in Deutschland und liegen 41 % bzw.
47 % über dem Bundesdurchschnitt.
Kennzeichen des Wohnungsmarktes
• Die hohe Nachfrage aus dem sehr hochpreisigen München
übt seit Jahren einen großen Druck auf die Kommunen aus.
Die niedrigen Bauzinskonditionen und der Anlagewunsch
von Kapitalanlegern erhöhen die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich.
• In den letzten fünf Jahren verlief die Bautätigkeit nahezu
konstant (rd. 1.300 LK München bzw. rd. 350 LK Starnberg
Fertigstellungen p. a.) auf niedrigem Niveau. Gründe dafür
sind hauptsächlich der Mangel an ausgewiesenem Wohnbauland und die restriktiven Siedlungsplanungen der Kommunen. Die Baugenehmigungen signalisieren zwar eine
leichte Belebung der künftigen Neubautätigkeit, dem Bedarf
entsprechend wird jedoch auch in den kommenden Jahren
nicht gebaut.
• Das begrenzte Angebot und die hohe Kaufkraft spiegeln sich
bei den hohen Immobilienpreisen wider. Auch wenn in den
Münchner Umlandgemeinden das Miet- und Preisniveau in
den letzten Jahren stark angestiegen ist, bleibt der Preisunterschied gegenüber der Landeshauptstadt bestehen (Ausnahmen: Orte nahe der Stadtgrenze bzw. sehr bevorzugte
Lagen). Dieses Preisgefälle ist neben dem größeren Wohnungsangebot im Umland (v. a. bei Eigenheimen) ausschlaggebend für die enorme Nachfrage.
• Der Landkreis Starnberg zählt zu den teuersten in ganz
Deutschland. Räumlich betrachtet gibt es jedoch Preisunterschiede. Am teuersten sind Immobilien am Starnberger See,
gekennzeichnet durch einen hohen Villenbestand. Etwas
günstiger sind Eigenheime und Wohnungen im westlichen
Landkreisgebiet.
• Der überwiegende Teil der Gemeinden verfügt kurz- und
mittelfristig kaum über größere Siedlungserweiterungsflächen. Die Kommunen forcieren derzeit die Bebauung innerörtlicher Brachflächen und die Nachverdichtung. Bauland
ist demzufolge in den Landkreisen ein knappes Gut, was zu
steigenden Grundstückspreisen führt.
Einwohnerentwicklung und -prognose
Index (1990 = 100)
150
140
Prognose
130
120
110
100
90
1990
1995
2000
LK München
2005
2010
LK Starnberg
2015
2020
München Stadt
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und DV
2025
2030
5
Markt für Baugrundstücke und Eigenheime
• Freie Grundstücke sind in der gesamten Region München
sehr rar. Die Ausweisung von Neubaugebieten und damit das
Angebot an Eigenheimen und Baugrundstücken war über die
Jahre gesehen rückläufig.
• Es wird für den Bedarf zu wenig neu gebaut (2013: 690 bzw.
206 Eigenheime im LK München bzw. Starnberg). Lediglich
kleinere Areale werden punktuell erschlossen bzw. sind in
konkreter Planung. Meist erfolgt ein zügiger Verkauf noch
vor Baufertigstellung.
• Das größere Eigenheimangebot besteht aufgrund des Generationenwechsels bei Bestandsobjekten. Die Preisvorstellungen liegen aufgrund der hohen Bodenpreise und der
überdurchschnittlich großen Wohn- und Grundstücksfläche
oftmals auf Höhe neuer Objekte (> 1 Mio. €) – Vorteil ist
hierbei die gewachsene Wohnlage.
• Aufgrund des großen Wohnraumbedarfs sind die ohnehin
hohen Grundstücks- und Häuserpreise in allen Orten weiter
angestiegen. Sehr präferierte Lagen erzielen Preise über den
angegebenen Werten.
Markt für Eigentumswohnungen
• Auch in diesem Segment trifft eine hohe Nachfrage auf ein
sehr begrenztes Angebot. Nicht mehr nur im gehobenen Segment sondern in allen Lagen und durch alle Baualtersklassen hindurch waren hohe Preissteigerungen zu verzeichnen.
• Es wird zu wenig gebaut – oft sind die Objekte bereits vor
Baubeginn vermarktet. Auch die Zurückhaltung potenzieller
Verkäufer bei Verkaufsabsichten hat in den vergangenen
Jahren zu einer Verknappung auf der Angebotsseite geführt.
• Direkte Einzugsgebiete von München erreichen mittlerweile
das Kaufpreisniveau der Landeshauptstadt. Die starken Anstiege und hohen Kaufpreise ergeben sich nicht nur aus dem
Nachfrageüberhang sondern auch aus der höherwertigen
Ausstattung und den veränderten energetischen Standards.
Region München Südwest
2015
Einwohnerstand (12 / 2013)
Landkreis München
Landkreis Starnberg
329.981
130.811
Perspektiven
• Für die beiden untersuchten Landkreise wird ein Wachstum
von rd. 58.000 Einwohnern bis 2032 prognostiziert. Arbeitsmarktbedingte Zuzüge, aber vor allem die Stadt-UmlandWanderung aus dem hochpreisigen München, landen bei
den Kommunen.
• Gleichzeitig ist keine bedeutende Ausweitung des Wohnungsangebots durch höhere Neubautätigkeit bzw. Flächenerschließung zu erwarten. Die Tendenz zu kleineren Haushaltsgrößen sowie die stetig steigenden Ansprüche nach
mehr Wohnraum pro Person verschärfen die Situation.
• Insbesondere die Verknappung von „bezahlbarem Wohnraum“ für Haushalte mit normalem oder geringerem Einkommen wird sich fortsetzen.
• Der Druck auf den Wohnungsmarkt wird sich demzufolge
nicht abschwächen. Dies alles spricht ungeachtet des bereits
hohen Niveaus für weitere Miet- und Preiserhöhungen. Nach
Jahren der starken Anstiege werden diese nun schwächer.
• Ob die überdurchschnittlichen Preise in allen Lagen nachhaltig erzielbar sind, bleibt abzuwarten.
Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen*
in der Region München Südwest (in € / m2)
Wohnlage
sehr gut
Arbeitslosenquote (02 / 2015)
Landkreis München
Landkreis Starnberg
(alle zivilen Erwerbspersonen)
3,1 %
3,4 %
Kaufkraftkennziffer
Landkreis München
Landkreis Starnberg
(Bundesdurchschnitt = 100)
140,7
146,8
Fertiggestellte Wohnungen
in neuen Wohngebäuden (2013)
Landkreis München
Landkreis Starnberg
Trend
Markt für Mietwohnungen
• Im Münchner Umland ist das Angebot an Mietwohnungen
sehr knapp. Der Zuzug verschärft die Lage.
• Die Mietpreise sind in allen Orten das vierte Jahr in Folge
deutlich angestiegen. Neuvermietungen im engeren Verdichtungsraum liegen mittlerweile bei 11,00 bis 16,00 € / m²,
was dem Niveau mittlerer Lagen der Stadt München entspricht.
• Trotz guter Vermietungsaussichten findet Mietwohnungsneubau bisher kaum statt. Eine Veränderung der Marktlage
ist vorerst nicht zu erwarten.
gut
mittel
3.500
745
191
Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit
4.000
4.500
5.000
5.500
6.000
Berg, Grünwald, Pullach, Starnberg
Gräfelfing, Krailling, Neuried, Planegg, Tutzing
Gauting, Gilching, Herrsching, Seefeld, Weßling
Quelle: HypoVereinsbank
*Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfl äche.
6.500
7.000
6
ANALYSE DER EINZELNEN WOHNSTANDORTE
Landkreis München Süd
Gräfelfing
Dank seiner landschaftlichen Umgebung, der attraktiven
Wohnlagen und der sehr guten Infrastruktur zählt Gräfelfing zu
den gehobenen Wohnorten. Große Frei- und Grünflächen sowie
die lockere Wohnbebauung brachten dem Ort die Bezeichnung
„Gartenstadt“ ein. Die vorhandenen Grünflächen sollen laut
Gemeinde grün bleiben, neuer Wohnraum entsteht in Form
von Nachverdichtung in kleinen gehobenen Wohnanlagen oder
exklusiven Doppelhäusern. Die Miet- und Kaufpreise zählen zu
den höchsten im Münchner Umland. Die Grundstückspreise
ziehen angesichts der Attraktivität und der guten Nachfrage
weiter leicht an. In den letzten fünf Jahren ist die Stadt (13.170
Einwohner) moderat gewachsen.
Grünwald
Die Vorortgemeinde, die über weite Teile durch großflächige
Grundstücke und Villensiedlungen geprägt ist, gilt als der exklusivste und teuerste Wohnort in der Region. Mit konstant
rund 11.000 Bewohnern zählt Grünwald zu den mittelgroßen
Kommunen. Aufgrund der begrenzten Lage durch den Forst,
die Isar und die Landeshauptstadt entstehen vereinzelt neue
Wohnobjekte meist aufgrund des Generationswechsels und
dann vorwiegend als exklusive Eigenheime und Villen. Die
Grundstückspreise sind in den vergangenen Jahren weiter
angestiegen. Ansonsten ist weiterhin eine Preistendenz nach
oben, trotz des ohnehin überdurchschnittlichen Niveaus, zu beobachten. Mit dem neuen Gymnasium erfährt Grünwald eine
zusätzliche Aufwertung als Wohnort für junge Familien.
Neuried
Die vergleichsweise kleine Wohngemeinde im Münchner Süden
ist seit dem Jahr 2000 auf rd. 8.400 Einwohner angewachsen
(+ 25 %). Dank der attraktiven Lage, der guten Infrastruktur und
des Ausbaus des Forschungs- und Biotechnologiestandorts im
nahe gelegenen Martinsried ist ein sehr hoher Nachfragedruck
nach Wohnraum gegeben. Seit 2006 / 2007 wird mangels freier
Flächen wenig gebaut. Weitere Erschließungen sind ebenfalls
nicht geplant. Die Miet- und Kaufpreise steigen weiter.
Planegg
Planegg gilt als gehobener und gesuchter Wohnort im Würmtal. Das Miet- und Preisniveau liegt etwas unter den Werten der
Nachbargemeinde Gräfelfing und bewegt sich damit dennoch
auf hohem Niveau. Die Bevölkerungszahl stagniert bei etwa
10.500 Einwohnern. Momentan geplant sind rd. 50 Eigentumswohnungen an der Pasinger Str. (ca. 5.500 € / m²). Darüber hinaus gibt es einen Wettbewerb zur städtebaulichen Arrondierung des Bereichs rund um den S-Bahnhof mit qualitativem
Wohnraum. Im Ortsteil Martinsried befindet sich das weltweit
anerkannte und weiter expandierende Zentrum der Biotechnologie mit zahlreichen Forschungs- und Lehreinrichtungen. Die
Verlängerung der U 6 bis Martinsried (voraussichtlich in 2021)
wird einen weiteren Schub am Wohnungsmarkt auslösen.
Pullach im Isartal
Pullach, der exklusive Wohnort am westlichen Hochufer der Isar,
zählt anhaltend um die 9.000 Einwohner. Die Gemeinde strebt
aufgrund der notwendigen infrastrukturellen Maßnahmen momentan kein Wachstum an. Die Kaufpreise für moderne Häuser
und Villen erzielen die für den Süden typischen hohen Werte.
Die Grundstückspreise sind in jüngerer Vergangenheit leicht angestiegen. Pullach ist ein bedeutender Gewerbestandort (Linde
AG, Sixt AG, Degussa). Teilflächen des Bundesnachrichtendienstes (BND) stehen frühestens in zehn Jahren zur Disposition.
Bautätigkeit im Landkreis München
Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
1995
1998
2001
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
1- + 2-Fam.-Häuser
2004
2007
2010
2013
Baugenehmigungen
Quelle: Statistisches Landesamt
7
Landkreis Starnberg
Berg
Die Gemeinde am Nordostufer des Starnberger Sees zählt zu
den exklusivsten Wohnorten im Landkreis. Sie setzt sich aus
mehreren kleinen Ortschaften mit einer vorwiegend lockeren
Bebauung zusammen. Die Toplagen sind in unmittelbarer Nähe
des Sees. Eine teilweise exklusive Villenbebauung charakterisiert die Ortsteile Kempfenhausen, Leoni und Unterkirchen.
Eigentumswohnungen mit bis zu 12.000 € / m² werden hier
errichtet. In den letzten Jahren entstanden nur vereinzelt neue
Wohngebäude insbesondere durch Nachverdichtungen bzw.
Lückenschließungen. Dementsprechend blieb die Einwohnerzahl mit 8.200 Personen nahezu konstant. Um junge Familien
am Ort zu halten werden Einheimischen-Modelle umgesetzt.
Gauting
Mit rund 20.100 Einwohnern ist Gauting die zweitgrößte Kommune im Landkreis und dank ihrer vielfältigen Infrastruktur und
der guten S-Bahn-Verbindung eine der bevorzugten Wohngemeinden im Würmtal. Das umliegende Waldgebiet setzt der
Entwicklung von Baugebieten enge Grenzen. Neuer Wohnraum
entsteht momentan durch Nachverdichtungen bzw. Umnutzungen. Geplant ist die Erschließung eines noch unbebauten
Areals an der Ammerseestraße mit rund 150 WE. Die Grundstückspreise erfuhren angesichts der Knappheit einen überdurchschnittlichen Anstieg.
Gilching
Gilching, die am stärksten wachsende Gemeinde im Kreis Starnberg, verbucht einen stetigen Zuzug auf heute nahezu 18.000
Personen dank der sehr guten Verkehrsanbindung (A 96, zwei
S-Bahn-Haltepunkte) und größerer Bauträgerobjekte in den
vergangenen Jahren. Mittlerweile ist das Angebot in allen Segmenten gering, was einen erheblichen Druck auf die Preise
ausübt. Gilching weist wegen der im Vergleich zu den Orten
im Fünfseenland mittleren Lagequalität ein durchschnittliches
Preisniveau auf. In Planung ist eines der größten WohnbauEntwicklungsmaßnahmen in der Region für rund 2.500 bis
3.000 Einwohner nahe zum S-Bahnhof Argelsried („Gilchinger
Glatze“). Die Bebauung wird in etwa fünf Jahren beginnen.
Herrsching am Ammersee
Die Gemeinde Herrsching (10.300 Einwohner), am Ostufer des
Ammersees gelegen, zeichnet sich durch ihre herausragende
landschaftliche Lage und den S-Bahn-Anschluss nach München aus. Das Preisniveau liegt niedriger als in den Kommunen
am Starnberger See. Nachdem zuletzt wenig gebaut wurde,
werden voraussichtlich ab 2016 zwei Neubaugebiete in Herrsching (rd. 250 Einwohner) und Breitbrunn (rd. 100 Einwohner)
erschlossen.
Krailling
Unmittelbar nördlich von Gauting liegt Krailling (7.500 Einwohner). Das Siedlungsgebiet ist durch Naturschutzgebiete und
den Bannwald eher beengt. In Planung sind rund 75 neue Wohnungen auf der letzten großen Freifläche (u. a. „Sanftlwiese“ rd.
50 neue WE). Ältere Objekte werden kaum gehandelt.
Seefeld
Die Gemeinde Seefeld liegt landschaftlich reizvoll am Pilsensee und zählt 7.150 Einwohner. Derzeit ist Wohnbebauung nur
im Rahmen von Verdichtungsmaßnahmen möglich. Mittel­
fristig ist auch hier ein Einheimischen-Modell am Ortsrand auf
kommunalem und privatem Grund geplant.
Starnberg
Der Verwaltungs- und Dienstleistungsstandort verfügt über
eine gute Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und diverse Bildungs- und Versorgungseinrichtungen. Starnberg ist deutschlandweit als bevorzugter Wohnstandort bekannt und zählt rund
22.700 Einwohner. Es wird wenig gebaut (rund 50 WE p. a.), größere Entwicklungsgebiete sind derzeit auch nicht geplant. Neue
stark nachgefragte Eigenheime können nur vereinzelt errichtet
werden. Vorwiegend kleine sehr exklusive Eigentumswohnanlagen entstehen in Baulücken. Bestrebungen der Gemeinde
zur Schaffung von neuem Wohnraum sind vorhanden. Gerade
auf dem Bestandsmarkt (insb. Bauland und ETW) verzeichnet
Starnberg einen überproportionalen Angebotsrückgang. Auch
auf dem Mietwohnungsmarkt konnte ein rückläufiges Angebot
beobachtet werden, Mieten mit bis zu 20 € / m² zählen zu den
höchsten im Landkreis.
Tutzing
Am Westufer des Starnberger Sees liegt die Gemeinde Tutzing
und zählt rund 9.500 Einwohner. Sie weist aufgrund der Anbindung an das Regionalbahn- und S-Bahnnetz eine gute Verbindung zu München auf (Fahrzeit 30 bzw. 45 Minuten). In den
letzten Jahren wurde von privaten Bauträgern mehr neu gebaut – u. a. zahlreiche Geschoßwohnungsbauten (5.500 – 7.000
€ / m²), die zügig vermarktet wurden. Der Trend wird anhalten,
die Bauanträge sind zahlreich. Die Gemeinde plant Ortsabrundungen sowie neue Wohngebiete mit bezahlbarem Wohnraum.
Weßling
Weßling umschließt den kleinsten See des „Fünfseenlandes“ und
verleiht dem Ort einen besonderen Reiz. In den letzten fünf Jahren ist die Gemeinde nach Jahren der Stagnation auf 5.300 Einwohner gewachsen. Dank der S-Bahn-Anbindung erreicht man
in ca. 40 Minuten den Münchner Hauptbahnhof. Für die Errichtung von Eigenheimen stehen von privat noch Bauflächen zur
Verfügung. Die Gemeinde plant für die nächsten Jahre keine
Wohnungsbauprojekte, was das Preisniveau hoch halten wird.
Lisa von Mallinckrodt / Josef Rohrmaier
Stand 04 / 2015
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