Wohnimmobilien Marktübersicht Frankfurt am Main
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Wohnimmobilien Marktübersicht Frankfurt am Main
Wohnimmobilien Marktübersicht Frankfurt am Main Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends und Perspektiven. März 2016 2 Wohnimmobilienmarkt Frankfurt am Main: Die Mieten und Preise auf einen Blick Frankfurt / Main © HypoVereinsbank B 455 NiederErlenbach A 661 Oberursel Kronberg NiederEschbach A5 Bonames Kalbach Bad Soden Praunheim Eschborn Hausen Eschersheim Preungesheim Ginnheim Eckenheim Diplomatenviertel Rödelheim B8 Berkersheim Heddernheim Niederursel Sossenheim Westend A 648 A 66 Unterliederbach Zeilsheim Holzhausenviertel Bornheim Westhafen Griesheim Fechenheim Osthafen Sachsenhausen A 66 Riederwald Ostend Altstadt Höchst BergenEnkheim Seckbach Europaviertel Nied Ma in B3 Harheim Riedberg Main Oberrad Offenbach A 661 Schwanheim Niederrad B 40 A5 sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage einfache Lage Sonderfl äche Gewerbe / Industrie Lage Mietpreise (Neuvermietung)1 € / m2 Wfl . zzgl. NK Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1 € / m2 Wfl . Trend Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2 bezugsfrei – € / m2 Wfl . Trend Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €) Reihenhäuser 5 (in Tsd. €) Bauland 6 (in € / m2) B 46 A3 sonstige Städte und Orte Grünfl äche Gewässer Stadtgrenze Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie sehr gut gut mittel einfach 15,50 – 20,00 12,50 – 16,00 10,50 – 13,50 geringes Angebot 5.200 – 7.200 4.300 – 5.300 3.500 – 4.500 3.200 – 3.800 3.900 – 5.100 3.300 – 4.000 2.800 – 3.400 2.500 – 2.900 550 – 750 460 – 600 400 – 500 500 – 620 450 – 600 geringes Angebot geringes Angebot 430 – 550 ab 900 700 – 960 geringes Angebot 770 – 1.020 Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: Februar 2016 ©HypoVereinsbank B3 B 44 700 – 1.000 550 – 750 470 – 600 540 – 820 1 2 3 4 5 6 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfl äche Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfl äche mit ca. 140 m2 Wohnfl äche mit ca. 125 m2 Wohnfl äche mit ca. 115 m2 Wohnfl äche durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 3 Die Marktübersicht Ökonomische Rahmenbedingungen • Die fünftgrößte Stadt in Deutschland ist Zentrum der Metro polregion FrankfurtRheinMain, eine der führenden europäi schen Lebens und Wirtschaftsstandorte. • Frankfurt zählt zudem europaweit zu den anerkannten Finanzmetropolen (u. a. EZB, Bundesbank) und Messezentren. Daneben sind die Chemie und Pharmabranche, die IT und Telekommunikationsbranche sowie die Logistik bedeutende Wirtschaftszweige. • Die Wirtschaft wächst ungeachtet der Restrukturierungen im Finanzsektor seit Jahren dynamisch. Steigende Beschäftigten zahlen (+8 % seit 2010), eine hohe Investitionsbereitschaft der Unternehmen und der hohe Arbeitsplatzanteil im Dienst leistungssektor von nahezu 90 % sind kennzeichnend für die Finanzmetropole. • Zur Standortattraktivität tragen die zentrale Lage in Deutsch land und die herausragende Verkehrsinfrastruktur (u. a. dritt größter Flughafen in Europa, ICEKnotenpunkt) wesentlich bei. Demografie • Frankfurt wächst ungebrochen. Der starke Einwohneranstieg hält nunmehr seit zehn Jahren an und übertrifft alle bisher er stellten Prognosen. Das jährliche Plus lag in den vergangenen Jahren bei rund 15.000 Einwohnern: der Geburtenüberschuss betrug rund 2.500 pro Jahr, die jährlichen Zuzüge überstiegen die Wegzüge um mehr als 12.500 Einwohner. • Das kräftige Wachstum wird auch im nächsten Jahrzehnt anhalten. Bis zum Jahr 2030 wird Frankfurt auf rund 810.000 Einwohner wachsen und 2040 voraussichtlich 830.000 Perso nen zählen (Prognose Stadt Frankfurt). Neben der arbeitsplatz motivierten Zuwanderung aus ganz Europa werden die starken Flüchtlingsströme aus den Kriegs und Krisengebieten Asiens und Afrikas das Wachstum und damit den Bedarf an Wohn raum noch deutlich verstärken. • Dank des Zuzugs jüngerer Menschen verlangsamt sich die Alterung der Bevölkerung, so dass der demografische Wandel in Frankfurt – wie auch in anderen deutschen Großstädten – vorerst nur abgemildert stattfinden wird. Regionalverband Rhein-Main • In der langjährigen Betrachtung ist das Frankfurter Umland im Gegensatz zur Stadt stetig gewachsen (Regionalverband: 75 Kommunen). Seit dem Jahr 2004 ist im Vergleich zu Frank furt eine etwas geringere Wachstumsdynamik erkennbar. Die Prognosen bis zum Jahr 2030 gehen von einem Zuwachs in ähnlicher Ausprägung wie in den vergangenen Jahren aus (siehe Grafik). Einwohnerentwicklung Wohnbauflächen Einwohnerentwicklung und -prognose Index (1990 = 100) 126 Regionalverband Rhein-Main 120 Stadt Frankfurt Prognose 140 130 Stadt Frankfurt am Main 120 Einwohnerstand (06 / 2015) 110 724.869 108 Arbeitslosenquote (01 / 2016) (Stadt, alle zivilen Erwerbspersonen) 100 102 Kaufkraftkennziffer (Bundesdurchschnitt = 100) 114 96 1990 1995 2000 Stadt Frankfurt 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Regionalverband RheinMain Quellen: Stat. Landesamt Hessen, Stadt Frankfurt, HessenAgentur, eigene Einschätzung 2011: Korrektur der Daten im Rahmen Zensus 2011 Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* (2014) 2016 Trend 6,9 % 90 80 70 115,4 3.556 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2 Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit * inkl. sonstige Wohneinheiten (Wohnheime) 4 Kennzeichen des Wohnungsmarktes • Der Frankfurter Wohnungsmarkt befindet sich in einem bedeu tenden Wandel. Neue Stadtviertel (Europaviertel) entstehen oder erfahren eine neue Aufwertung als Wohnstandort. Wohn hochhäuser bilden ein neues Marktsegment. • Das starke Wachstum stellt Frankfurt vor neue Herausforde rungen bei der Bereitstellung von Wohnraum. Der Wohnungs markt bleibt stark angespannt. Momentan kann der Wohn raumbedarf in kaum einem Segment gedeckt werden. Neben dem Einwohnerwachstum sind die Niedrigzinsen und fehlende Kapitalanlagemöglichkeiten zusätzliche Treiber für die große Nachfrage. Die steigende Anzahl von Kleinhaushalten und die höhere m²Zahl pro Kopf verschärfen die Situation. Wohnraum bleibt in allen Segmenten knapp. • Die Miet und Kaufpreise steigen weiter an. Sie summieren sich, je nach Segment, in den vergangenen fünf Jahren auf Anstiege zwischen 30 bis 45 % (in den Jahren davor bestand insgesamt eine hohe Preisstabilität). Vor allem mittlere Lagen erfahren jetzt einen deutlichen Aufwertungsprozess mit Einwohnerentwicklung stärkeren Anstiegen. Im Bereich des exklusiven Wohnungsbaus sind erste Stabilisierungsanzeichen zu erkennen, da hier ein 126 größeres Angebot vorhanden ist. 120 114 108 102 96 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 • Die öffentliche Förderung des Wohnungsneubaus zeigt erste Wirkung. Seit dem Jahr 2013 wird mehr gebaut und im folgen den Jahr 2014 wurden die höchsten Fertigstellungszahlen seit fast 20 Jahren erreicht (siehe Grafik). • Bisher lag das überwiegende Angebot in der höherwertigen Kategorie. Viel zu wenig Auswahl besteht im mittleren Preis segment und bei geförderten Wohnungen. • Die WohnbaulandEntwicklung (siehe unten) hat zwischenzeit lich hohe Priorität in den Planungsbehörden. Die Aufstellung von Bebauungsplänen soll forciert und neben größeren Ent wicklungsmaßnahmen (Seite 7) kleinere Wohngebiete zügig entwickelt werden. • Die höheren Baugenehmigungen signalisieren bereits einen Aufwärtstrend. Die kommunalen Wohnungsbaufördermittel wurden auf 45 Mio. € / Jahr verdoppelt. Wohnbauland-Entwicklungsprogramm • In Anbetracht des großen Wohnraumbedarfs und steigender Miet und Kaufpreise hat die Bereitstellung von Bauflächen Wohnbauflächen hohe Priorität bei den Planungsverantwortlichen. • Mit dem Frankfurter WohnbaulandEntwicklungsprogramm 140 2015 (WEP 2015) wurde der Rahmen für eine zügige und steti Regionalverband Rhein-Main 130 geschaffen. Dabei wird ge Bereitstellung von Potenzialflächen Stadt Frankfurt den unterschiedlichen Bedarfen hinsichtlich der Wohn, Bau 120 und Eigentumsformen als auch der Verteilung im Stadtgebiet 110 Rechnung getragen. • Im Programm sind 44 Wohnbauflächenstandorte für mehr als 100 30.000 Wohneinheiten (WE) ausgewiesen. Dazu zählen neue Gebiete (Kleyer / Ackermannstraße 90 1.200 WE; Güterplatz 800 WE), die Verdichtung von bestehendem Gebieten (z. B. Platen 80 siedlung 700 WE) und Areale, die sich noch in einem frühen 70 Planungsstadium befinden. Bis zu 13.000 Wohnungen könnten 1996 1998 2000 2002 2004 bereits in den nächsten Jahren entwickelt werden (Quelle: Stadt Frankfurt). Wohnungsbau in Frankfurt am Main Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden* Wohnungsbau 5.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Baugenehmigungen 4.500 1- + 2-Fam.-Häuser 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1990 1995 2000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 1 + 2Fam.Häuser 2005 2010 2015* Baugenehmigungen Quelle: Stat. Landesamt Hessen; *inkl. sonstige Wohneinheiten (Wohnheime); Baufertigstellung 2015: Annahme HVB 2006 200 5 Markt für Eigentumswohnungen • Vor allem in diesem Segment zeigt sich die außergewöhnliche Marktdynamik der letzten Jahre. Eine ungebrochene Nachfra ge nach neuen bzw. gebrauchten Objekten führte zu weiter steigenden Verkaufspreisen. • Das Neubauangebot kann bisher den Bedarf nicht abdecken. Der nunmehr seit fünf Jahren anhaltende enorme Preisauf trieb hielt auch im vergangenen Jahr in allen Lagen an. Hohe Anstiege sind jetzt auch im unteren Preissegment zu beobach ten. Im Mittel sind Neubauwohnungen (rund 4.400 € / m²) im Vergleich zum Vorjahr um rund 11 % teurer geworden (Gutach terausschuss / 2016). Circa 1.200 neue Eigentumswohnungen wurden verkauft, ein Volumen das in etwa dem der beiden Vorjahre entspricht. • Eigenen Erhebungen zufolge haben sich die Preise in guten Lagen für neue Einheiten in den vergangenen fünf Jahren um rund 40 % verteuert. Der starke Anstieg lässt sich mit dem hohen Anteil höherwertiger Objekte im „Europaviertel“ und der Akzeptanz und damit hohen Nachfrage „Am Riedberg“ erklären. • Höchstpreise werden daneben für hochwertig ausgestattete Neubauwohnungen und sanierte Altbauten in den sehr guten und guten Lagen erzielt (Sachsenhausen, Nordend, Westend, Westhafen). Größere Projekte – Eigentumswohnungen im Bau bzw. in der Vermarktung „Echt Gallus“ Gallusviertel (115 WE, 2016) „Living Leo“ Rebstock (167 WE, 2016) „Eastgate Living“ Ostend (90 WE, Mitte 2016) „Westerbach Höfe“ Rödelheim (95 WE, Bezug Herbst 2017) „Twenty7even“ Bahnhofsviertel (89 WE, 2017) „HÖCHST“ Höchst (107 WE, 2017) „Sophie“ Bockenheim (124 WE, 2018) • Die geringe Verkaufsbereitschaft bei Altbauwohnungen als auch von Wohnungen mittlerer Altersklassen spiegelt sich in spürbar rückläufigen Verkaufszahlen wider. Dies trägt maßgeb lich zu den anhaltenden Preissteigerungen (rund 5 %) bei. Für Objekte der Baujahre 1950 bis 1974 (hoher Anteil in großen Wohnanlagen) werden mit rund 2.300 € / m² vergleichsweise niedrige Durchschnittspreise bei geringeren Anstiegen erzielt. Wohnhochhäuser Eine Lösung zur Deckung des Wohnraumbedarfs stellt die Verdichtung in die Höhe dar. Die Frankfurter Hochhaus Skyline wird in den kommenden Jahren durch zahlreiche neue Wohnhochhäuser (rund 1.800 Wohnungen) ergänzt. Dank der steigenden Akzeptanz zum Wohnen im Turm und der Anlagebereitschaft der Investoren ist bisher eine große Nachfrage in diesem Segment auszumachen. Das Angebot wird sich eher im gehobenen Preissegment etablieren. Die Herstellungskosten (im Durchschnitt 30 % mehr als bei niedriggeschossigen Gebäuden) ziehen höhere Miet und Kaufpreise nach sich. Durchschnittliche Preise sind allerdings in den unteren Etagen möglich: je höher die Stockwerkszahl, desto höher der Quadratmeterpreis. Ange botspreise liegen demzufolge in einer breiten Spanne von 4.000 – 10.000 € / m². Zu den größten Objekten zählen: „Praedium“ (240 WE) und „Westside Tower“ (240 WE) beide EuropaAllee, „Tower2“ (Güterplatz, 400 WE), „Porsche Design Tower“ (Emser Brü cke, 180 WE). 6 Markt für Baugrundstücke und Eigenheime • Für die Wohnbaulandpreise 2015 gibt der Gutachterausschuss erneut einen signifikanten Preisauftrieb bekannt. Einfamilien hausgrundstücke kosten im Durchschnitt 600 € / m², rund 20 % mehr als 2013. • Frankfurt verzeichnete bei den Grundstückspreisen bis zum Jahr 2012 ein vergleichsweise stabiles Niveau (Grafik Wohn bauflächen sachwertorientiert). Die Trendwende setzte dann ein. Solange das Flächenangebot so begrenzt bleibt, ist in den kommenden Monaten mit einer weiteren Teuerung zu rech nen. Sie wird im Vergleich zu den Preissprüngen bei Miet oder Eigentumswohnungen geringer ausfallen. • Bei Eigenheimen trifft die hohe Nachfrage sowohl nach neuen Einfamilien, Doppel und Reihenhäusern als auch nach Be standsobjekten auf ein begrenztes Angebot. Deshalb liegen die Verkaufszahlen bei Neubauten auf einem Tiefpunkt (35 Objekte). Neuwertige Doppelhaushälften kosten im Durch schnitt heute mehr als 600.000 €. • Die „Mobilisierung von Wohnbauland“ soll vor allem im nörd lichen Stadtgebiet zügig erfolgen. Momentan befindet sich das größte Grundstücks und EigenheimAngebot in Riedberg („Westflügel“ letzter Entwicklungsabschnitt). Weitere größere Areale werden in einigen Jahren u. a. am Frankfurter Berg oder in Bonames / Harheim erschlossen. ein-Main Markt für Mietwohnungen • Der Mietwohnungsmarkt bleibt ebenso angespannt. Die Nach frage nach Mietwohnungen wird angesichts des Wachstums der Stadt in allen Stadtteilen weiter zunehmen. Vor allem moderne Wohnungen in bevorzugten Lagen sowie familien gerechte, preisgünstige Einheiten sind rar. • Demzufolge hielt der Aufwärtstrend bei den Mieten im ver gangenen Jahr ungehindert an. Die Durchschnittsmiete bei Neubauwohnungen liegt heute bei rund 13,50 € / m² und liegt damit etwa zwei Euro höher als noch im Jahr 2012. Deutlich höhere Mieten werden auch für Bestandswohnungen in den bevorzugten Stadtteilen, aber auch in preiswerten Stadtteilen erzielt (Fechenheim, Riederwald, Seckbach). • Der Wohnungsbedarf wird wegen des geringen Neubaus, der bisher noch schwerpunktmäßig im hochwertigen Segment und in zentralen Lagen erfolgt, vor allem im unteren und mittleren Segment bestehen bleiben. Die Mieten werden hier weiter leicht steigen. • Die Frankfurter Wohnungsbaugesellschaften (Frankfurter Aufbau AG, Wohnheim AG) werden ihren Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung ausbauen. Bis 2020 ist der Bau von mehr als 1.000 Wohnungen geplant, davon sollen rd. 60 % mit vergünstigten Mieten vergeben werden. • Seit November 2015 gilt im gesamten Stadtgebiet, mit Aus nahme der Stadteile Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach, die Mietpreisbremse (Mieten bei Wiederver mietung sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichs miete zulässig). Bisher sind keine Auswirkungen am Markt zu beobachten. Ob weitere Mietanstiege dadurch gebremst werden bleibt abzuwarten. Wohnbauflächen Entwicklung der Preise für Wohnbauflächen Stadt Frankfurt am Main Index (1996 = 100) 140 Wohnbauflächen* (ertragswertorientiert; Geschosswohnungsbau) 130 Wohnbauflächen* (sachwertorientiert; individueller Wohnungsbau 120 110 100 90 80 70 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016** Wohnbaufl ächen* (sachwertorientiert; individueller Wohnungsbau) Wohnbaufl ächen* (ertragswertorientiert; Geschosswohnungsbau) Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt / Main 2016; *Index wird gebildet aus dem Mittelwert der Bodenrichtwerte; **Wert 2016: Schätzung auf Basis Wert 2015 7 Perspektiven •• Der Nachfragedruck nach Wohnraum wird in der Banken metropole anhalten. Vor allem Eigentumswohnungen in zentralen Stadtlagen, Eigenheime am Stadtrand und preis günstige Mietwohnungen für Haushalte mit normalem oder geringerem Einkommen werden in den kommenden Jahren nachhaltig gefragt sein. •• Die mittlerweile steigende Neubautätigkeit wird den wachsen den Bedarf vorerst nicht vollständig decken können. Erst wenn die vielfältigen Flächenreserven für Wohnungsbau und damit neue Wohnquartiere zügig entwickelt werden, dürfte sich die Lage entspannen. •• Im laufenden Jahr schwächen sich die Miet- und Kaufpreis anstiege zwar ab, ein Ende der Aufwärtsentwicklung ist jedoch noch nicht abzusehen. •• Eine weitere Entkoppelung der Miet- zu den Kaufpreisanstiegen bedeutet geringere erzielbare Renditen für Anleger. •• Im Zuge dessen dürften in Frankfurt künftig mehr experimen telle Wohnformen prägend sein, denn der Bedarf an unter schiedlichen und vielfältigen Wohnkonzepten steigt. Wohnungsbau im nächsten Jahrzehnt Risiken einer Marktüberhitzung •• In den kommenden Jahren stehen den hohen Mieten und Kaufpreisen positive ökonomische und soziodemografische Rahmenbedingungen sowie das hohe Image Frankfurts als Wohnstandort gegenüber. •• Anzeichen für Überbewertungen oder spekulative Preisanstie ge sind in Frankfurt bisher dank der hohen Nachfrage und der begrenzten Neubautätigkeit nicht zu beobachten. Das Risiko von deutlichen Preisrückgängen innerhalb kurzer Zeit ist aus heutiger Sicht gering. •• Dennoch steigen die Risiken für eine Überbewertung des Mark tes, solange die Miet- und Preisanstiege anhalten. Dabei sind folgende Risiken zu beobachten: •• die für einen Markt riskanten spekulativen Kredit ausweitungen, •• Standorte mit großen Neubauvorhaben und Projekt entwicklungen mit geringen Lage- und Ausstattungs qualitäten könnten Preiskorrekturen erfahren, •• die momentane „Sonderkonjunktur“ bei der Nachfrage nach Wohnimmobilien könnte sich bei steigenden Zinsen normalisieren. Am Eschbachtal – Harheimer Weg Im Frankfurter Norden entsteht bis 2020 ein Stadterweite rungsprojekt mit 1.400 WE (30 % geförderte WE). Gabriele Rees / Wolfgang Kauth Riedberg – Westflügel Bebauung des letzten Areals im neuen Stadtteil Riedberg (rund 1.380 WE, bis 2017). Lyoner Viertel / Bürostadt Niederrad Umnutzung vom monofunktionalen Bürostadt zum gemisch ten Wohnquartier (mind. 3.000 WE, bis 2020). Kultur-Campus / Bockenheim Im Zuge der Neustrukturierung des ehemaligen CampusGeländes entstehen bis 2020 rd. 1.200 WE, davon 40 % Miet-WE. Gallusviertel Das neue Stadtquartier an der Kleyer- / Ackermannstraße wird für rund 1.500 WE konzipiert (u. a. 30 % geförderte WE, studentisches Wohnen, bis 2020). Bockenheim Auf dem ehemaligen Siemens-Gelände „Südlich Rödelheimer Landstraße“ soll ein Mix aus gefördertem und frei finan ziertem Wohnungsbau entstehen (1.600 WE, Bebauung ab 2018). Ernst-May-Viertel Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Nordend / Bornheim / Seckbach sieht ein Potential von rd. 3.800 WE vor; Voraussetzung ist die Einhausung der Autobahn BAB 661. Stand 03 / 2016 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Privatkunden Unternehmer Melanie Domres Telefon: 069 27172447 EMail: [email protected] Wiesbaden Michael Wörz Telefon: 0611 3806176 EMail: [email protected] Klaus Fleckenstein Telefon: 069 27172840 EMail: klaus.fl[email protected] Holger Goennheimer Telefon: 069 27172254 EMail: [email protected] Gewerbliche Immobilienkunden Guido Gerstner Telefon: 069 27171037 EMail: [email protected] Private Banking Susanne Faerber Telefon: 069 27173051 EMail: [email protected] Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informatio nen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen ge ben die aktuelle Einschätzung der HypoVereinsbank wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. 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