Wohnimmobilien- Marktübersicht München

WohnimmobilienMarktübersicht
München
Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen
und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte,
Trends und Perspektiven.
Juni 2016
2
Wohnimmobilienmarkt München:
Die Mieten und Preise auf einen Blick
München
A9 Nürnberg
Isar
Speichersee
A 99
Feldmoching
Hasenbergl
A8 Stuttgart
A99 Autobahnring
Allach
Freimann
Untermenzing
Langwied
Lochhausen
Englischer
Garten
Obermenzing
Nymphenburg
Pasing
A99
Maxvorstadt
Freiham
BogenLehel hausen
Altstadt
Laim
Sendling
A96 Lindau
Thalkirchen
Forstenried
Obersendling
Perlach
sonstige Städte und Orte
Grünfläche
Unterhaching
A8 Salzburg
Gewässer
Stadtgrenze
©
HypoVereinsbank
Autobahn
Hauptverkehrsstraße
Eisenbahnlinie
sehr gut
gut
mittel
einfach
17,00 – 24,00
15,00 – 18,00
12,00 – 16,00
11,00 – 13,00
7.500 – 12.000*
6.500 – 7.900
5.500 – 7.000
5.000 – 5.600
6.600 – 8.500
5.300 – 7.000
4.500 – 5.800
4.200 – 4.600
1.400 – 2.300
990 – 1.200
810 – 890
2.300 – 4.100
1.100 – 1.700
830 – 1.100
730 – 830
1.400 – 2.500
950 – 1.300
720 – 860
680 – 770
1.200 – 1.700
geringes Angebot
geringes Angebot
geringes Angebot
ab 1.000
Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen
groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die
Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb
eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp
entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen.
Stand: Mai 2016 ©HypoVereinsbank
Trudering
Solln
Sonderfläche
Gewerbe / Industrie
Lage
Ramersdorf
Harlaching
A 995
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl. zzgl. NK
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1
€ / m2 Wfl.
Trend
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl.
Trend
Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €)
Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €)
Reihenhäuser 5 (in Tsd. €)
Bauland 6 (in € / m2)
A94 Passau
Messestadt
Riem
Obergiesing
A95 Garmisch
mittlere Lage
einfache Lage
Riem
Haidhausen
Untergiesing
Isar
Fürstenried
sehr gute Lage
gute Lage
Daglfing
Berg am
Laim
Hadern
Würm
Johanneskirchen
Schwabing
Neuhausen
Aubing
Gräfelfing
Unterföhring
Milbertshofen
Moosach
Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfläche
Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfläche
3
mit ca. 140 m2 Wohnfläche
4
mit ca. 125 m2 Wohnfläche
5
mit ca. 115 m2 Wohnfläche
6
durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau­grundstücke
bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7
* für große Luxuswohnungen werden Preise deutlich über der genannten Spanne erzielt
1
2
u*
gsbau
3
Die Marktübersicht
Ökonomische Rahmenbedingungen
•• In Deutschland und in Europa zählt München zu den boomenden Wirtschaftsmetropolen und bevorzugten Wohnstandorten.
•• Der Arbeitsmarkt zeigt sich sehr dynamisch mit stetig steigenden Erwerbstätigenzahlen und der seit Jahren niedrigsten Arbeitslosenquote aller deutschen Großstädte. Mehr als
80 % der Beschäftigten sind – bei steigender Tendenz – dem
Dienstleistungssektor zuzuordnen. Die Zahl der Erwerbstätigen
soll laut aktueller Prognosen bis zum Jahr 2030 um mehr als
150.000 ansteigen.
•• Der breitgefächerte Branchenmix der Unternehmen und
die vielfältigen Bildungs- und Forschungseinrichtungen
(rd. 115.000 Studenten) erweisen sich als nachhaltige Erfolgs­
faktoren für die hohe Wirtschaftsdynamik. München gilt
zudem deutschlandweit als bedeutendster High-Tech-Standort
(IuK, Biotechnologie, Automotive, Luft- und Raumfahrt). Großunternehmen setzen ihre Investitionspläne weiter auf Wachstum (z. B. BMW Erweiterung des FIZ Future – Forschungs- und
Innovationszentrum um 26 ha). München entwickelt sich
darüberhinaus zum führenden Zentrum für das Internet der
Dinge (IoT) in Europa (IBM, Intel, Openlab).
•• Das starke Wachstum der Wirtschaft und der Bevölkerung
fordert seitens der Stadt und der Unternehmen vor allem
die Intensivierung des Wohnungsbaus. Fehlender Wohnraum
insgesamt, vor allem aber bezahlbare Wohnungen, verhindern
den Verbleib bzw. den Zuzug von Haushalten mit mittlerem
oder geringerem Einkommen. Der Fachkräftemangel könnte
sich damit noch verstärken und die hohen Lebenshaltungskosten sind für die Region langfristig als Standortrisiken anzuführen.
Einwohnerentwicklung und -prognose
Entwicklung Einwohner
Demografie
•• München wächst ungebrochen. Die amtliche Statistik erfasste
rund 30.000 neue Einwohner im vergangenen Jahr, ein historischer Rekordwert. Der starke Trend wird angesichts der auch
künftig hohen berufs- und ausbildungsbedingten Zuwanderungen sowie des deutlichen Geburtenüberschusses (rund 6.000
Geburten mehr als Sterbefälle) anhalten. Bis zum Jahr 2034
ist mit einem Bevölkerungszuwachs von 180.000 Menschen
(rd. 115.000 Privathaushalte) auf rund 1,62 Mio. Einwohner zu
rechnen.
•• Fast zwei Drittel aller Haushalte werden in etwa 20 Jahren
Single-Haushalte sein mit einer deutlichen Steigerung der
Bewohner über 80 Jahre. Eine Überalterung wird jedoch im
nächsten Jahrzehnt in München nicht stattfinden. Der deutliche Anstieg der Gruppe älterer Menschen wird durch Zuwächse
bei den jüngeren Altersgruppen noch kompensiert.
Region München
•• Die acht Umlandkreise* verzeichnen ebenfalls ein ungebrochenes Wachstum. In der Region werden seit drei Jahren jährlich
etwa 16.000 neue Einwohner registriert (Einwohnerstand
2015: 1,39 Mio.).
•• In Zukunft wird die Zuwanderung unvermindert anhalten. Amtliche Prognosen gehen von rund 1,57 Mio. Einwohnern bis zum
Jahr 2034 aus, ein Plus von rund 180.000 Menschen (+ 12 %).
Das größere Wohnungsangebot und in Teilen niedrigere Mietund Kaufpreisniveau im Umland sind die ausschlaggebenden
Wohnstandortvorteile.
* Die Städte und Orte in den Landkreisen Dachau, Ebersberg, Fürstenfeldbruck, Starnberg
und München sind in unseren drei Wohnimmobilien-Marktübersichten Region München
SüdOst, SüdWest und NordWest betrachtet. Für die Landkreise Erding, Freising und Landsberg sind eigene Berichte vorhanden.
Eigentumswohnungen
Einwohner
1.700.000
190
180
1.600.000
170 München
Stadt
1.500.000
Prognose
1.400.000
1.300.000
1.200.000
1.100.000
1.000.000
1990
2016
160
Einwohnerstand (09 / 2015)
150
1.442.465
140
Arbeitslosenquote
(03 / 2016)
(Stadt,
130 alle zivilen Erwerbspersonen)
4,9 %
120
Kaufkraftkennziffer
110
(Bundesdurchschnitt
= 100)
135,2
100
1995
S tadt München
2000
2005
2010
2015
Umland (8 Umlandkreise)
Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik
2020
2025
2030 2034
Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen
90
Wohngebäuden* (2015)
2000
2005
Trend
5.678
2010
Quellen: Bayer. Landesamt für Statistik, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit
* inkl. sonstige Wohneinheiten (Wohnheime)
2016
4
Kennzeichen des Wohnungsmarktes
Wohnungsbauoffensive in München
•• Der Boom am Wohnungsmarkt hält unvermindert an. In allen
•• Um den Anteil an preiswertem Wohnraum zu schützen und
Segmenten treibt der wachsende Wohnungsengpass bei anhalauszubauen sowie den Mietwohnungsbau zu fördern wird
tend hoher Nachfrage die Wohnungspreise und -mieten in der
das Handlungsprogramm „Wohnen in München V“ aus 2012
teuersten deutschen Stadt weiter nach oben.
(Baurechtschaffung v. a. im geförderten Wohnungsbau, höhere
•• Nach wie vor reicht der Neubau bei weitem nicht aus, um mit
Einkommensgrenzen beim „München Modell“, Stärkung
dem Wachstum Schritt zu halten. Die steigende Anzahl von
gemeinschaftlich orientierter Akteure (Genossenschaften,
Klein-Haushalten und höhere m²-Zahlen pro Kopf verschärfen
Baugemeinschaften) Ende 2016 fortgeschrieben.
die Situation. Die anhaltende Niedrigzinsphase und fehlende
•• Die Erhöhung der Zielzahl bei den Fertigstellungen von bisher
attraktive Kapitalanlagemöglichkeiten sind weitere maßgebli7.000 WE auf 8.500 WE im Jahr ist bereits beschlossen. Die
che Treiber für die starke Wohnraumnachfrage.
Landeshauptstadt begegnet damit aktiv dem rasant stei•• Es wurde in den vergangenen Jahren viel zu wenig neu gebaut.
genden Bedarf an gefördertem Wohnraum für einkommensDie Stadt signalisiert mit der Erhöhung der Zielzahl auf 8.500
schwache Gruppen. Der Wohnungsbedarf wir aktuell auf rund
Wohneinheiten / WE im Jahr den dringlichen Bedarf (siehe
130.000 WE beziffert, mindestens 50.000 WE davon werden
Abschnitt Wohnungsbauoffensive). Der Neubau zieht zwar an,
in höchster Dringlichkeit im geförderten und bezahlbaren
Segment benötigt.
die rund 6.000 neu gebauten WE in 2015 liegen jedoch weit
•• Ein weiteres Wohnungsbauprogramm „Wohnen für Alle“ wurunterhalb der Zielzahl. Baurecht wurde im vergangenen Jahr
de beschlossen, um möglichst schnell preiswerte, kleine und
für knapp 8.000 WE geschaffen (u. a. Quartier in Freiham) und
einfache Wohnungen (z. B. in Modulen ohne Keller) zu errichdeutet die weitere Belebung an. Eine leichte Verschiebung hin
ten. Bis 2019 sollen rund 3.000
WE zusätzlich
zu den im o. g.
zum
Mietwohnungsbau
ist
zu
beobachten.
Wohnungsbau
Entwicklung
Einwohner
•• Im ersten Halbjahr 2016 klettern die Miet- und Kaufpreise
Programm geplanten Fertigstellungen entstehen.
weiter. Sie summieren sich, je nach Segment, in den vergan700
1.700.000
genen sechs Jahren auf Anstiege zwischen 28 bis 70 % (in den Geschosswohnungsbau*
650
1.600.000
10 Jahren davor bestand insgesamt eine hohe Preisstabilität). individueller Wohnungsbau
600
Region München
550
Ausweicheffekte tragen maßgeblich dazu bei, dass weniger
1.500.000
500
bevorzugte Lagen und Objekte eine starke Aufwertung mit
450
Koordiniertes Handeln
zwischen Stadt und Umland
1.400.000
stark steigenden Preisen erfahren. Im gehobenen Segment, wo
400
Eine der größten Herausforderungen des Wohnungsbaus ist
1.300.000
ein großes Angebot vorhanden ist, zeichnet sich eine Stabilisie350
die Kooperation zwischen der Stadt und den Umlandkrei300
rung ab.
sen / -gemeinden. Die 1.200.000
Attraktivität der Wachstumsregion
250 •• Die Kaufpreise steigen seit Jahren deutlich stärker als die Mie200
kann langfristig nur über
einen gemeinsamen räumlichen
1.100.000
ten und Verbraucherpreise, weshalb die Renditen inzwischen
150
Entwicklungsplan erhalten werden. Dazu sollen die bisher
auf einem riskant niedrigen Niveau liegen (Grafik Seite 5).
100
erfolgreichen Ansätze1.000.000
der regionalen
Kooperationen (Regi1990 1995 2000 2005 2010 2015
1981 1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
onaler Planungsverband RPV, Europäische Metropolregion
München EMM) vor allem in einer stärker abgestimmten
Siedlungsentwicklung umgesetzt werden (z. B. gemeinsame
Suche nach Bauland).
Ausreichende Wohnbauflächenpotenziale für den Bedarf?
Laut einer Untersuchung des RPV sind für den prognostizierten Bevölkerungszuwachs von mindestens 360.000 Einwohnern bis 2034 in München und Region (Seite 3) prinzipiell
1+ 2-Fam.-Häuser
Baugenehmigungen
ausreichend
Flächenreserven für den Wohnungsbau vorhanden
(Flächen
bestehendem Baurecht, Nachverdichtung,
Wohnungen inmit
Mehrfamilienhäusern
Konversionsflächen). Zur tatsächlichen Umsetzung ist jedoch
künftig eine großzügige Ausweisung von Wohnbauflächen
erforderlich. Dies ist, ungeachtet des enormen Bedarfs, bisher nur in wenigen Ansätzen und vor allem in keiner deutlich
höheren Neubauleistung in der Region erkennbar.
Wohnungsbau in München
Fertiggestellte Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden
Wohnungsbau
Wohneinheiten
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2020
202
Eigentu
sehr gut
gut
mittel
2.000
einfach
1.000
0
1996
1999
2002
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
1- + 2-Fam.-Häuser
2006*
2010
2013
Baugenehmigungen
Quelle: Bayer. Landesamt für Statistik;
*inkl. Nachmeldungen ca. 14.000 WE; ** Bautätigkeit 2016: Prognose HVB
2016**
4.00
5
Markt für Eigentumswohnungen
•• Die enorme Nachfrage in diesem Marktsegment hält an. Der
Großteil der angebotenen Neubau-Objekte ist nach wie vor in
der Bauphase abverkauft, die Vermarktungsgeschwindigkeit
hat sich jedoch etwas verlangsamt.
•• Dokumentiert wird das begrenzte Angebot von der großen
Zahl an Vormerkungen bei Bekanntgabe neuer Objekte und der
um rund 9 % gesunkenen Vertragszahl (3.570 verkaufte neue
Objekte in 2015).
•• Vor allem wegen der explodierenden Grundstückspreise hält
die enorme Verteuerung nunmehr das siebte Jahr in Folge
an (Grafik Seite 5). Vor allem durchschnittliche Lagen verteuerten sich. Im Mittel kosten Neubauwohnungen rund
6.050 € / m² (durchschnittliche Lage) bzw. rund 6.800 € / m²
(gut), im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Anstieg um rund
8 % bzw. 4,5 % (Gutachterausschuss / GAA 2016).
•• Das in zahlreichen Vierteln vielfältige Neubauangebot im gehobenen und Top-Segment (ab 10.000 € / m²) führte zu einer
verlangsamten Preisentwicklung allerdings bei deutschlandEigentumswohnungen
weit höchstem Kaufpreisniveau.
r
010
u
•• Die geringe Verkaufsbereitschaft bei Bestandswohnungen
und Altbauwohnungen spiegelt sich in spürbar rückläufigen
Verkaufszahlen und überdurchschnittlichen Verteuerungen vor
allem in durchschnittlichen Lagen wider (rund 12 % im Vgl.
zum Vorjahr; GAA 2016).
•• Hier schlagen die Ausweicheffekte in bisher weniger bevorzugte Lagen oder Objekte am stärksten durch. Wohnungen der
Baujahre 1950 bis 1970 (hoher Anteil in großen Wohnanlagen)
haben die 4.000 € / m²-Kaufpreisschwelle überschritten.
•• Neben Hamburg ist München ein Topstandort für Luxus­
wohnungen bei limitierten Angeboten und einer nachhaltig
hohen Nachfrage seitens einer kaufkräftigen und internatio­
nalen Klientel.
Neubau-Wohnungen zum Kauf
Zu den größeren Bauprojekten im Jahr 2016 mit einem
breiten Angebot an neuen Wohnungen zählen:
„Ambiente“ / Bogenhausen
„JULY“ / Neuhausen
„Leopold Carré“ / Schwabing
„Pandion Reflect“ / Neuhausen
„feel.munich“ / Obersendling
„DUO“ / Ramersdorf
„Gartenstadt.Home“ / Altperlach
„Mein Aubing III“ / Aubing
„vielfalt freiham“ / Freiham
190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
2015
2020
2025
2030 2034
2000
2005
Der Schwerpunkt der Kaufpreise für Wohnungen liegt in der
Preisspanne von 5.500 – 8.000 € / m². Die Preise für Dach­
2010geschosswohnungen
2016 bewegen sich deutlich darüber.
Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen*
Entwicklung Einwohner
Eigentumswohnungen
2
in Münchner Stadtvierteln (in € / m )
Wohnlage
1.700.000
Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen
Stadt München (gute Lage) Index (2000 = 100)
190
sehr gut
1.600.000
180
1.500.000
gut
1.400.000
160
1.300.000
mittel
130
170
150
140
120
1.200.000
110
1.100.000
einfach
100
1.000.000
19904.00019955.000
20006.000
20057.000
20108.000
20159.000
202010.000
202511.000
203012.000
2034
Bogenhausen, Harlaching, Nymphenburg, Solln
H
aidhausen, Harlaching, Lehel, Ludwigsvorstadt,
Maxvorstadt, Neuhausen, Schwabing, Solln, Trudering
Feldmoching, Freimann, Giesing, Moosach, Riem, Sendling
Hasenbergl, Freimann
Quelle: HypoVereinsbank 2016
*Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfläche.
Eigentumswohnungen
90
2000
ETW
2005
Mieten
2010
VPI – Verbraucherpreisindex (Inflationsrate)
Quelle: HypoVereinsbank 2016
2016
6
Markt für Baugrundstücke und Eigenheime
•• Die Grundstückspreise für Wohnflächen steigen weiter enorm
an. Der Gutachterausschuss gibt für das Jahr 2015 erneut einen signifikant hohen Preisauftrieb bekannt (siehe Grafik Seite
6). Die Preise für Grund und Boden in guten Lagen liegen heute
bei mehr als 1.400 € / m².
•• Neubaugebiete gibt es in München so gut wie keine. Die
geringe Zahl von 220 Verkaufsfällen neuer Eigenheime zeigt
die enge Marktlage. Auch in Zukunft werden Flächen für den
individuellen Wohnungsbau fehlen. Objekte in gewachsenen
Wohnvierteln, die durch den Generationswechsel auf den
Markt gelangen, erzielen demnach immer höhere Phantasiepreise.
•• Die jährlichen Kaufpreisanstiege für Einfamilien-, Doppel- und
Reihenhäuser (Neubau- und Bestandsobjekte) betragen nunmehr das fünfte Jahr in Folge mindestens 10 %. Für eine neue
Doppelhaushälfte (140 m² Wfl., durchschnittliche bis gute
Lage) sind rund 930.000 € zu bezahlen (GAA 2016).
Bevorzugte Villen- und Einfamilienhausgebiete
Zu den gehobenen Wohnlagen mit aufgelockerter, überwiegender Einfamilienhaus- bzw. Villenbebauung und mit
Gartenstadtcharakter, zählen die Wohnviertel Bogenhausen,
Harlaching, Nymphenburg, Solln. Die Grundstückspreise in
diesen guten und sehr guten Lagen liegen deutlich über den
Bodenrichtwerten.
Herausforderungen für den Münchner Wohnungsmarkt
„Die hohe Stabilität Münchens in den letzten Jahrzehnten
gründet sich auch auf der guten sozialen Durchmischung
aller Stadtquartiere. Die aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise und -mieten gefährdet diese Mischung. Deshalb ist
die Förderung von bezahlbarem Wohnraum in allen Stadtquartieren – auch in den guten und sehr guten Lagen – kein
Luxus, sondern notwendige Voraussetzung für den Erhalt
der Lebensqualität und sozialen Mischung.“ (Stadt München
2016).
Markt für Mietwohnungen
•• Der eklatante Mangel an Mietwohnungen und weiter steigende Mieten in allen Segmenten sind seit Jahren prägend. Die
Nachfrage wird angesichts des Wachstums der Stadt in allen
Stadtteilen weiter zunehmen.
•• Der Neubau findet trotz guter Vermietungs- und solider Renditeaussichten bisher mit Ausnahme von wieder zahlreicheren
Projekten kommunaler Wohnungsbauunternehmen noch
wenig statt. Eine Trendwende ist mit der Realisierung großer
Wohnbauareale zu erwarten (Seite 7). Ein enormer Nachholbedarf besteht sowohl bei familiengerechten Wohnungen mit
sozialverträglichen Mieten als auch Kleinwohnungen – vor
allem angesichts steigender Studenten-, Auszubildenden-,
Fernpendler- und Migrantenzahlen. Die Wohnungsbauoffensive
der Stadt (Seite 4) kann aus heutiger Sicht nur begrenzt für
eine Entspannung beitragen.
•• Da viele Interessenten auf günstigere Viertel ausweichen, verzeichnen bisher preiswerte Mietobjekte in weniger bevorzugten
Lagen nun auch deutliche Preiszuschläge. Seit Jahren steigen
die Durchschnittsmieten für eine neuwertige Wohnung in mittlerer bis guter Lage jährlich um rund 50 Cent / m² (16,75 € / m²;
Vergleich Hamburg 15,50 € / m², Berlin 14 € / m²).
•• Die Mietpreisbremse (Begrenzung der Mieterhöhung bei
Wiedervermietung) zeigt bisher keinerlei Wirkung und keine
Entlastung der angespannten Marktlage.
•• Die Einführung einer Sonder-AfA zur Förderung des Miet­
wohnungsbaus wird nach erheblicher Kritik zahlreicher
Institutionen weiter verschoben. Die Befürchtungen, dass
damit u. a. kurzfristige steuerliche Mitnahmeeffekte ausgelöst
werden und somit auch die Bau- und Grundstückspreise weiter
ansteigen, sind nicht unbegründet.
Entwicklung
der Preise für Wohnbauflächen
Wohnungsbau
Stadt München Index (1980 = 100)
700
650
600
550
500
450
400
350
300
250
200
150
100
1981
Ge
ind
1985
1990
Geschosswohnungsbau*
1995
2000
2005
2010
individueller Wohnungsbau
Quelle: Gutachterausschuss München 2016; *ohne Innenstadtlagen
2015
7
Perspektiven
•• In Zukunft wird Wohnraum in der Stadt München in allen Segmenten knapp bleiben. Das steigende Neubauvolumen dank
der Großvorhaben (siehe Kasten) wird zwar in den kommenden Jahren ein größeres Angebot bieten. Für die Zukunft sind
Flächenreserven für Wohnen im Stadtgebiet jedoch nur noch
sehr begrenzt verfügbar. Weitere Entwicklungen werden sich
ins Umland verlagern müssen.
•• Die Wohnraumversorgung ist damit ein zentrales Thema der
Stadtpolitik mit neuen „Wohnungsbauoffensiven“. Vor allem
der eklatante Mietwohnungsmangel wird kennzeichnend
für den Münchner Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren
bleiben. Der Bedarf allein durch die aktuellen Migrations­
bewegungen wird zum Großteil im sozialen Wohnungsbau
erfolgen, so dass kommunale Wohnungsbauunternehmen an
Bedeutung gewinnen werden.
•• Ein Ende des Miet- und Preisanstiegs ist damit nicht in Sicht.
Allerdings sind bereits geringere Steigerungsraten ablesbar.
Die Entkopplung der Miet- und Kaufpreisanstiege (Grafik Seite
5) schreitet voran, weshalb die Renditen auf riskant niedrige
Niveaus sinken.
•• Als Reaktion auf die steigenden Preise werden mehr kompakte,
funktionale und kleinere Wohnungen mit flexiblen Wohnkonzepten (z. B. Apartmenthäuser) nachgefragt. Der Neubau wird
insgesamt mit dichterem Wohnungsbau reagieren.
•• München bietet vor dem Hintergrund des starken Bevölkerungs- und Beschäftigtenwachstums mit die besten Investitionschancen in Europa, so dass angesichts des absehbaren
Niedrigzinsumfeldes unverändert viel nationales und internationales Kapital in den Immobilienstandort fließen wird.
Wohnungsbau in den kommenden Jahren
Risiken am Münchner Wohnungsmarkt?
•• Im Hinblick auf die mittlerweile seit sieben Jahren rasanten
Miet- und Preisanstiege stellt sich die Frage nach den Markt­
risiken.
•• Angesichts der starken ökonomischen und demografischen
Bestimmungsfaktoren, des hohen Wohnungsbedarfs und der
bisher kontrollierten Fremdfinanzierungsquoten sind vorerst
keine spekulativen Übertreibungen erkennbar. Die Bereitschaft
von finanzstarken in- und ausländischen Kapitalanlegern sowie
Privatpersonen in den wertstabilen Münchner Markt zu investieren und die hohen Preise zu bezahlen wird dank der hohen
Attraktivität Münchens groß bleiben.
•• Die Risiken für Überbewertungen steigen jedoch in den Seg­
menten, in denen die Anstiege anhalten. Preisstabilisierungen
oder auch -korrekturen der Preisangebote könnten bei Projekten mit geringeren Lagequalitäten oder an Standorten mit
großen Neubauvorhaben erfolgen. Wieder ansteigende Zinsen
und höhere Fremdfinanzierungsquoten bergen Risiken.
Prinz-Eugen-Park / Oberföhring
Baubeginn für das Gelände der ehemaligen Prinz-EugenKaserne wird Anfang 2017 sein (rd. 1.800 WE, u. a. ökologische Mustersiedlung).
Gabriele Rees / Stefan Pilzweger
Domagkpark / Freimann
Am Frankfurter Ring entsteht auf dem Gelände der ehemaligen Funkkaserne ein Neubauviertel (rd. 1.600 WE, Bebauung
seit 2013).
Freiham
Im Münchner Westen entsteht im nächsten Jahrzehnt ein
„urbaner, grüner Stadtteil“ für rund 20.000 Einwohner mit
vielfältiger Infrastruktur (S-Bahnhof, Schulen, Einkaufs­
zentrum). Momentan wird der 1. Abschnitt „Freiham Nord“
bebaut (4.000 WE, Bezug ab 2017).
Südpark-Quartier / Obersendling
Auf dem ehemaligen eon-Gelände an der Drygalski-Allee
entsteht das neue Stadtquartier „Südpark“ mit rund 1.300
WE (Baubeginn Frühjahr 2016).
Paulaner Brauerei / Haidhausen-Au
Nach der Verlagerung der Paulaner Brauerei am Nockherberg
wird auf dem Gelände in der Oberen und Unteren Au ein
neues Stadtquartier mit rund 1.400 WE gebaut (Baubeginn
2017).
Quartier an der Paul-Gerhardt-Allee / Pasing
In Pasing sind die Planungen für das neue Wohnquartier
nahe dem Nymphenburger Schlosspark weitgehend abgeschlossen (rund 2.400 WE, Baubeginn 2017).
Kreativquartier / Schwabing-West
Auf dem Gelände der ehemaligen Luitpoldkaserne an der
Dachauerstraße entsteht ein urbanes Stadtquartier für
Wohnen, Arbeiten, Kunst, Kultur und Wissen (900 WE).
Werksviertel Ostbahnhof
Das ehemalige Industrieareal am Münchner Ostbahnhof,
eines der letzten zusammenhängenden zentrumsnahen
Entwicklungsflächen, wird in den kommenden 10 Jahren in
ein urbanes Stadtquartier für 3.100 Menschen und 12.000
Arbeitsplätze umgestaltet.
Quartier Ehemalige Bayernkaserne / Freimann
Mit der Umnutzung der Kasernenflächen entsteht ein neues
Quartier mit rund 4.000 WE (Baubeginn 2018).
Stand 06 / 2016
Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten
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Unternehmer
München
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