Berlin - HypoVereinsbank

Wohnimmobilien­
Marktübersicht
Berlin
Kaufpreise für Häuser,
Eigentumswohnungen
und Bauland sowie
Mietpreise, aktuelle
Projekte, Trends und
Perspektiven.
Dezember 2015
2
WOHNIMMOBILIENMARKT
BERLIN:
Stadt Berlin
DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK
©
B 109
HypoVereinsbank
A 11
A 114
A 10
A 111
B 96
B2
B 158
Pankow
Reinickendorf
Weißensee
Tegel
Wedding
Hohenschönhausen
Prenzlauer
Berg
Spandau
Mitte Friedrichshain
Tiergarten
B5
Marzahn
Hellersdorf
Lichtenberg
B 1/B 5
Kreuzberg
Neukölln
Tempelhof
Treptow
ee
Spr
Charlottenburg Schöneberg
Grunewald
WilmersA 100
dorf
Köpenick
A 103
Havel
A 115
Zehlendorf
Wannsee
Großer
Müggelsee
Steglitz
A 113
B 179
B1
B 96a
B 101
POTSDAM
Schönefeld
sehr gute Lage
gute Lage
mittlere Lage
einfache Lage
Lage
Sonderfl äche
Gewerbe / Industrie
sonstige Städte und Orte
Grünfl äche
Gewässer
Stadtgrenze
Autobahn
Hauptverkehrsstraße
Eisenbahnlinie
sehr gut
gut
mittel
einfach
Mietpreise (Neuvermietung)1
€ / m2 Wfl . zzgl. NK
Trend
14,75 – 20,00
10,75 – 16,00
8,00 – 13,00
6,00 – 9,00
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1
€ / m2 Wfl .
Trend
5.000 – 8.800*
3.700 – 6.900
3.100 – 4.800
2.300 – 3.800
Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2
bezugsfrei – € / m2 Wfl .
Trend
4.300 – 7.200
2.700 – 5.800
1.800 – 3.800
1.100 – 2.300
530 – 830
420 – 540
geringes Angebot
620 – 1.300
360 – 560
310 – 460
270 – 390
340 – 700
270 – 400
260 – 370
240 – 320
220 – 400
230 – 300
210 – 280
200 – 260
110 – 240
Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre)
Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €)
Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €)
Reihenhäuser 5 (in Tsd. €)
Bauland 6 (in € / m2)
Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen
groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit
die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage
innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem
Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen.
Stand: November 2015 ©HypoVereinsbank
1
2
3
4
5
6
Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfl äche
Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfl äche
mit ca. 140 m2 Wohnfl äche
mit ca. 125 m2 Wohnfl äche
mit ca. 115 m2 Wohnfl äche
durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau­
grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7
* für Luxuswohnungen liegen die Preise noch deutlich darüber
5
3
DIE MARKTÜBERSICHT
Ökonomische Rahmenbedingungen
• Berlin, zugleich Hauptstadt und bevölkerungsreichste Kom­
mune Deutschlands, ist das wirtschaftliche wie kulturelle
Zentrum der Metropolregion Berlin / Brandenburg (6 Millio­
nen Einwohner) und heute eine der dynamischsten Metro­
polen Europas.
• Die Branchenstruktur ist breitgefächert mit einem Schwer­
punkt im Dienstleistungssektor. Sie reicht von der Kreativ­
und Kulturwirtschaft über Tourismus, Biotechnologie, Medi­
zintechnik, pharmazeutische Industrie, Medien, Informations­
und Kommunikationstechnologie, Bauwirtschaft, Einzelhan­
del, Verkehrssystemtechnik, Optik bis zur Energietechnik.
• Berlin ist zudem einer der Top­Gründerstandorte in Deutsch­
land und hat einer Studie von McKinsey zufolge gute
Voraussetzungen, diese Position europaweit weiter auszu­
bauen. Mehr als 100.000 neue Arbeitsplätze durch Start­ups
könnten bis 2020 entstehen.
• Die positive Entwicklung der Stadt wurde maßgeblich von
der Wiedererlangung der Hauptstadtfunktion mit der Ver­
lagerung des Parlaments und der Bundesregierung einge­
leitet. Heute sind eine Vielzahl von Ministerien, Behörden,
Vertretungen und Verbänden ansässig. Viele Unternehmen
haben in der Vergangenheit am Standort Berlin expandiert
bzw. ihren Sitz in die Hauptstadtregion verlegt.
• Dadurch entstehen immer mehr hochqualifizierte Arbeits­
plätze. Entsprechend hat sich seit dem Jahr 2005 die Zahl
der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stark und
zugleich viel schneller als im Bundesdurchschnitt erhöht.
Die für Berlin charakteristisch hohe Sockelarbeitslosigkeit
(10,7 %) sinkt dagegen langsamer. Dies ist einer der Haupt­
gründe, warum die Kaufkraft der Bevölkerung deutlich unter
dem bundesdeutschen Durchschnitt bleibt (91,6).
Demografie
• Seit der Jahrtausendwende wächst die Bevölkerung der
Hauptstadt, zuletzt überraschend schnell. In den vergan­
genen drei Jahren erlebte Berlin einen regelrechten Wachs­
tumsschub (rund 45.000 Personen / Jahr). Dazu haben seit
2011 vor allem junge Menschen aus dem Ausland, beson­
ders aus anderen EU­Staaten, beigetragen (insbesondere aus
Südeuropa: Spanien, Italien, Griechenland und Osteuropa:
Polen, Rumänien, Bulgarien).
• Die in der zweiten Hälfte der 1990er­Jahre enormen Be­
völkerungsverluste an das brandenburgische Umland sind
deutlich niedriger, wenngleich im Zuge der rasanten Woh­
nungsmarktentwicklung die Zahlen wieder ansteigen.
• Seit nunmehr acht Jahren ist auch ein Bevölkerungszuwachs
durch mehr Geburten zu verzeichnen, was bisher allerdings
nur geringfügig zum Wachstum beiträgt. Gleichzeitig steigt
die Lebenserwartung der Menschen weiter an.
• Noch einmal schneller als die Bevölkerungszahl wächst die
Zahl der Haushalte, da die Lebensgemeinschaften in Berlin
immer kleiner werden (2011 – 2014: + 5 %). Auch dies trägt
als weitere Komponente zu einer steigenden Wohnungs­
nachfrage bei.
• Die jüngste Bevölkerungsprognose des Senats geht in einer
mittleren Variante von einem Wachstum von etwa 254.000
Einwohnern (rund + 7 %) im Zeitraum von 2011 bis 2030
aus. Das bedeutet ca. 150.000 neue Haushalte. Ein Vergleich
der prognostizierten mit der tatsächlichen Bevölkerungsent­
wicklung lässt erkennen, dass die Stadt weit schneller als
erwartet wächst. Damit wird das Wachstum wohl eher der
oberen Variante entsprechen (+ 11 %).
Entwicklung der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten
– 2014
Entwicklung2000
Beschäftigte
Entwicklung der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen in
Berlin
2000 – 2015
Bevölkerungszahlen
Eigentumswohnungen
Index: 2000 = 100
Index: 2000 = 100
115
110
200
115
110
108
180
110
105
105
106
160
100
100
104
140
95
95
102
120
90
90
100
100
85
80
2000
Berlin
2005
Deutschland
Quelle: Bundesagentur für Arbeit
2010
2014
9880
2000
2000
Bevölkerung
Ent
85
80
2005
Haushalte
Quelle: Statistisches Landesamt Berlin
Eigentumswohnungen
Wohnungsbau
2010
2010
2015
2015*
20
4
Kennzeichen des Wohnungsmarktes
• Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zählt mit hohen Miet­
und Kaufpreissteigerungen zu den dynamischsten Deutsch­
lands. Sie liegen in einigen Segmenten und Stadtteilen über
denen der anderen zumeist wirtschaftsstärkeren Metropo­
len Deutschlands (z. B. München, Hamburg).
• Während in den beliebten Vierteln allmählich die Grenzen
der Zahlungsbereitschaft erreicht zu sein scheinen, zeigen
sich in vielen bisher günstigen Stadtteilen Nachholeffekte.
Mieten und teilweise auch die Preise für Eigentumswohnun­
gen steigen insbesondere in den Gegenden stark, die an die
zentrumsnahen „In­Viertel“ angrenzen (Nord­Neukölln, Süd­
Moabit, Süd­Wedding, Lichtenberg­West).
• Da der Markt vielfach immer noch als unterbewertet gilt
und im internationalen Vergleich ein günstiges Preisniveau
aufzeigt, zieht die Stadt in großem Stil international agieren­
de private und institutionelle Kapitalanleger an. Dies befeu­
ert die Entwicklung zusätzlich.
• Berlin verfügt im Gegensatz zu vielen anderen deutschen
Großstädten noch über ein großes Flächenpotential für den
Wohnungsbau. Der „Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025“
(StEP) weist langfristig Flächen für rund 220.000 neue
Wohnungen aus. Nutzungskonflikte (z. B. die Bebauung des
Flughafengeländes Tempelhof) und der zuletzt anspringen­
de Wohnungsbau lassen die Potenziale in zentralen Lagen
zügig schrumpfen.
• Die Wohnbautätigkeit ist merklich angezogen. Die Zahl der
genehmigten neuen Wohnungen steigt im vierten Jahr in
Folge steil an. 2014 wurden mehr als 16.000 Wohnungen
genehmigt (2010: ca. 3.800). Die Genehmigungszahlen der
ersten Monate in 2015 lassen einen weiteren deutlichen
Anstieg erwarten. Zeitversetzt steigen die Fertigstellun­
gen. 2014 wurde erstmals nach dem Jahr 2000 wieder die
7.000­Marke übersprungen. Maßgeblich dafür ist die höhe­
re Bauproduktion von Geschoßwohnungen. Dennoch kann
die auf jährlich 10.000 („Stadtentwicklungsplan Wohnen“)
bis 17.000 (Bundesinstitut für Bau­, Stadt­ und Raumfor­
schung) bezifferte Bedarfszahl bei weitem noch nicht ge­
deckt werden.
Wohnungspolitik der Stadt
• Die Wohnungspolitik des Senats fokussiert sich in der Mie­
terstadt Berlin (82 % Mietwohnungen) stark auf diesen
Bereich. Entwicklungen wie in vielen anderen Metropolen,
wo zentrums­ und stadtnahes Wohnen aufgrund der hohen
Preise ausschließlich wohlhabenden Schichten vorbehalten
ist, soll ausdrücklich vermieden werden.
• Die Strategie besteht aus einem Bündel von Maßnahmen:
• Die kommunale Wohnungspolitik zielt vor allem auf die
Bereitstellung von Geld und Grundstücken für neue Woh­
nungen ab. Eine geänderte Liegenschaftspolitik, ein Woh­
nungsbaufonds und die Ausnutzung der bestehenden Städ­
teförderungsprogramme sind Bestandteile dieser Säule.
• Die Bündnisse mit der Wohnungswirtschaft basieren auf
Verträgen zu verbindlichen Neubauzahlen (Neubaubünd­
nisse mit den wohnungs­ und bauwirtschaftlichen Verbän­
den BBU und BFW über 100.000 Wohnungen bis 2025).
• Sicherung von Wohnraum für sozialschwache Gruppen,
begrenzte Mietsteigerungen sowie Vergrößerung des
Wohnungsbestands sind weitere Bausteine, festgelegt im
Bevölkerungszahlen
Mietenbündnis mit den städtischen Wohnungsbaugesell­
schaften.
110
• Einige Gesetze und Verordnungen zielen darauf ab, Miet­
108
wohnungsbestände zu erhalten und die Mietentwicklung
in der freien Wohnungswirtschaft zu begrenzen (u. a. Kap­
106
pungsgrenze, Mietpreisbremse seit 01.06.2015), Zweck­
104
entfremdungsverbot, Verordnung für soziale Erhaltungs­
gebiete (z. Z. 21 Stück, 11 weitere sind in Diskussion).
102
• Verschiedene Verwaltungsmaßnahmen sollen den Woh­
100
nungsneubau beschleunigen: Erstellung eines Stadtent­
wicklungsplans zur Bedarfsanalyse, Bündnisse mit den
98
Genehmigungsverfahren,
2000Bezirken über beschleunigte
2005
2010
2015 ko­
operative Baulandentwicklung durch städtebauliche Ver­
träge; das Wohnbauflächeninformationssystem (WoFIS)
und die Wohnbauleitstelle dienen der Informationsbereit­
stellung und Bündelung.
Einwohnerstand (12 / 2014)
Arbeitslosenquote (10 / 2015)
(Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen)
Kaufkraftkennziffer
(Bundesdurchschnitt = 100)
Fertiggestellte Wohnungen
in neuen Wohngebäuden (2014)
6000
10,2 %
4000
91,6
2000
Quellen: Statistisches Landesamt, GfK, Bundesagentur für Arbeit
100
95
90
85
80
20
1Ba
W
8000
3.469.849
7.069
105
Wohnungen
10000
Trend
110
Wohnungsbau in Berlin
12000
2015
115
fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden
Wohnungsbau
14000
Stadt Berlin
Entw
0
2000
2005
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
1­ + 2­Fam.­Häuser
Quelle: Statistisches Landesamt
2010
Baugenehmigungen
2014
4
5
Markt für Eigentumswohnungen
• Sowohl Preise als auch Umsatzzahlen von neuen und älte­
ren Eigentumswohnungen haben angesichts des anhalten­
den Immobilienbooms zwischenzeitlich historische Maxi­
malwerte erreicht. Seit 2004, dem Jahr mit den niedrigsten
Preisen nach dem Mauerfall, haben sich eigenen Erhebun­
gen zufolge die durchschnittlichen Kaufpreise für neue Ein­
heiten in guten Lagen um rund 90 % erhöht. Das höchste
Preisniveau erreichen das historische Zentrum Berlins rund
um den Gendarmenmarkt und das Quartier um den Kurfürs­
tendamm.
• Obwohl sich das Neubauangebot zuletzt im Vergleich zum
Vorjahr verdoppelt hat (Fertigstellungszahlen), ist die Zahl
der Neubauwohnungen sowohl im Verhältnis zum Nachfra­
gezuwachs als auch zum Bestandsmarkt vergleichsweise
klein. Dennoch hat sich das Angebot besonders in der mitt­
Entwicklung
Beschäftigte
leren Preisklasse
(um 4.000 €) deutlich erhöht, sodass sich
die Vermarktungszeiten etwas verlangsamen.
115
• Viel gebaut wird auf den teilungsbedingten großen inner­
110 städtischen Brachen. Davon abgesehen ist Bauland nicht
mehr nur in den traditionell guten zentralen Lagen im
105
Westen, sondern inzwischen auch in einigen besonders be­
100 gehrten Lagen Ostberlins knapp (z. B. Prenzlauer Berg). Die
95 hohe Baulandnachfrage hat gerade im Stadtzentrum zu ei­
nem außerordentlichen Preisanstieg geführt. Die amtlichen
90
Bodenrichtwerte dokumentieren diesen Trend eindrucksvoll:
85 Sie sind innerhalb eines Jahres erneut drastisch gestiegen –
80 nahezu überall im Stadtgebiet um mindestens 30 %.
2000
2005
2010
2014
• Die explodierenden Grundstückspreise tragen maßgeblich
zur Teuerung der Neubauwohnungen bei. Grundrisseffizien­
tes Bauen ist demnach der aktuelle Trend, wodurch sich die
Wohnungsgrößen und damit die Gesamtkosten reduzieren.
• Die Neubaupreise für Objekte in den sehr guten Lagen
können heute bis zu 8.800 € / m² betragen. Große Luxusund Penthouse­Wohnungen werden immer häufiger über
10.000 Euro angeboten (z. B. Lux, Belles Etages, Yoo Berlin,
Kronprinzengärten, Living Levels). Einzelne Wohnungen in
den Prestigeobjekten erzielen bis 17.000 € / m². Eine nach­
haltige und hohe Nachfrage durch eine überwiegend inter­
nationale Klientel lässt die Preise weiterhin steigen. Dieses
Marktsegment koppelt sich zunehmend vom übrigen Markt
ab. Als Orientierung für Käufer wie Verkäufer dient verstärkt
das Preisniveau anderer europäischer Metropolen.
• Bestandsimmobilien stellen das größte Segment und sind
Eigentumswohnungen
sehr gefragt. Im Vergleich zu den Neubauten zeitlich verzö­
gert verzeichnen sie überdurchschnittlich stark anziehende
200 Preise. Steigerungen sind in allen Lagen und durch alle Bau­
altersklassen hindurch zu verzeichnen, wobei die höchsten
180
Preise (Bereich Kurfürstendamm) und stärksten Zunahmen
160 (Neukölln) bei Altbauten in attraktiven zentrumsnahmen
Wohnlagen zu finden sind.
140
• Um die wachsende Zahl der Umwandlung von Miet­ zu Ei­
120 gentumswohnungen zu begrenzen, wurde eine Umwand­
lungsverordnung in Milieuschutzgebieten eingeführt. Diese
100
untersagt die Umwidmung von Miet­ zu Eigentumswohnun­
80 gen weitgehend. Somit wird sich das Angebot in einzelnen
2000
2010 was kleinräumig
2015* zu
zentralen Lagen 2005
zukünftig verringern,
steigenden Preise führen kann.
Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen*
in Berliner Stadtvierteln (in € / m2)
Eigentumswohnungen
Wohnlage
1+ 2-Fam.-Häuser
Baugenehmigungen
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Neubauwohnungen zum Kauf
Zu den größten Bauprojekten mit einem breiten Angebot
an neuen Eigentumswohnungen in 2015 / 16 zählen:
„Wohnquartier Lautizia“ / Friedrichshain
„Guardian“, „High­Park“, „Be Mitte“ / Mitte
„Joli Cour“ / Charlottenburg
„Riverside“, „Rive“, „Heritage Garden“ / Alt Stralau
Friedrichshain
• „Berliving“ / Wilmersdorf
• „Max und Moritz“ / Friedrichshain
• „Wasserstadt Spindlersfeld“ / Köpenick
•
•
•
•
sehr gut
gut
mittel
einfach
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
Mitte, Grunewald, Dahlem, Schmargendorf, Westend
Prenzlauer Berg, Wilmersdorf, Charlottenburg
Friedrichshain, Pankow, Teile Schöneberg, Köpenick
Moabit, Wedding, Neuköln, Spandau
Quelle: HypoVereinsbank 2015
* Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfl äche.
8.000
9.000
15
6
Markt für Baugrundstücke und Eigenheime
• Die Nachfrage der Berliner Immobilienkäufer nach einem
eigenen Heim ist forciert durch die Niedrigzinsphase unge­
brochen. Gesucht werden neue und ältere Eigenheime sowie
Baugrundstücke gleichermaßen.
• Die Neubautätigkeit zeigt trotz einer nunmehr dreijähri­
gen stabilen Phase mit jährlich rd. 1.900 neuen Häusern
tendenziell eine rückläufige Entwicklung. Ursächlich kön­
nen steigende Bodenpreise und ein rückläufiges Angebot
an Bauplätzen einerseits, ein wachsendes Angebot älterer
Häuser durch den Generationswechsel in vielen gewachse­
nen Vierteln andererseits sein.
• Baugrundstücke gibt es in größerer Zahl im Osten, das An­
gebot an älteren Häusern ist traditionell im Westen größer.
Die Preise für beide Segmente steigen dennoch nahezu
überall an.
• Besonders stark steigen die Bodenpreise in den traditi­
onell sehr guten Lagen in West Berlin (Schmargendorf,
Grunewald, Westend). Prinzipiell gilt: je besser die Wohn­
lage, desto höher die Preissteigerung. Lediglich weite Tei­
le des Bezirks Spandau und einige wenige randstädtische
Lagen im Bezirk Köpenick zeigen unveränderte Werte.
• Für Baugrund in guter Lage muss inzwischen mit einem
Preis von 340 € / m² (randstädtisch) bis zu 700 € / m² in den
zentraleren Lagen kalkuliert werden.
• Wachsende Bedeutung gewinnt der Handel mit älteren
Häusern. Die Preise sind in den vergangenen Jahren vor
allem in stadtnahen noch vergleichsweise günstigen La­
gen (rund um Tempelhof, besonders Fliegersiedlung oder
Pankow­Süd) und in den mittleren und guten Lagen im
Berliner Süden gestiegen. Auch Tegel und die angrenzenden
nördlich gelegenen Ortsteile haben sich bereits im Vorfeld
der Flughafenschließung merklich verteuert.
• Gesucht werden vor allem sehr gute hochwertige oder aber
günstige Objekte, weshalb einerseits freistehende Häuser
oder aber ältere Doppelhäuser und Reihenhäuser neuer­
dings deutlich teurer angeboten werden.
Entwicklung Beschäftigte
Bevorzugte Villen- und Einfamilienhausgebiete
Zu den gehobenen Wohnlagen mit aufgelockerter, über­
110wiegender Villen­ und Einfamilienhausbebauung, teilweise
105auch mit Gartenstadtcharakter, zählen die Stadt viertel
Grunewald, Dahlem, Westend, Wannsee, Nikolassee,
100
Schlachtensse, Frohnau.
95Grundstücke kosten hier ab etwa 500 € / m² bis 1.100 € / m².
Einfamilienhäuser werden ab 650.000 € angeboten, Villen
90
nicht unter 1,4 Mio. €.
115
85
80
2000
2005
2010
2014
Markt für Mietwohnungen
• Anhaltende Mietsteigerungen und eine vergleichsweise
hohe Kostenbelastung der Haushalte sind kennzeichnende
Rahmenbedingungen in der Mieterstadt Berlin.
• Die hohen Zuzugsraten belasten schwerpunktmäßig den
Mietwohnungsmarkt, weshalb sich die Anspannung – insbe­
sondere in den zentralen Wohnvierteln – weiter verschärft.
• Ungeachtet des bereits historisch hohen Niveaus steigen
die Mieten in fast allen Stadtteilen weiter leicht an, beson­
ders stark in den mittleren und einfachen Lagen. Regional
betrachtet haben sich vor allem die begehrten Altbauwoh­
nungen in Neukölln und Wedding verteuert. Aber auch ehe­
mals günstige Plattenbauwohnungen in Marzahn und Hel­
lersdorf weisen steigende Mieten auf. Sättigungstendenzen
und eine abgeschwächte Verteuerung sind dagegen gene­
rell im hochpreisigen Wohnungsneubau sowie in Mitte und
Prenzlauer Berg erkennbar.
• Im Durchschnitt um 5,4 % sind die Mieten laut dem aktuel­
len Mietspiegel innerhalb der letzten zwei Jahre gestiegen.
In guten Lagen sind eigenen Erhebungen zufolge mittler­
weile bis zu 16 € / m² zu entrichten.
• Der Markt für Kleinwohnungen ist wegen der großen Zahl
von Einpersonenhaushalten (54 %) angespannt. Immer
schwieriger wird auch die Lage bei bezahlbaren, familien­
gerechten Wohnungen in zentralen Lagen.
• Durch gestiegene Mieten gewinnt der Neubau von Mietwoh­
nungen auch bei Investoren an Bedeutung. Zudem sollen
allein durch das Neubaubündnis mit den wohnungs­ und
bauwirtschaftlichen Verbänden bis zum Jahr 2025 mehr als
100.000 Wohnungen errichtet werden. Dies wird – wenn
auch erst mittelfristig – zu einer Entlastung des Marktes
beitragen.
• Um die starken Mietsteigerungen einzudämmen, gilt in
Berlin seit dem 1. Juni 2015 flächendeckend die Mietpreis­
bremse. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang diese
Wirkung zeigt ist noch unklar.
Mieten
und Kaufpreise für Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen
Stadt Berlin (gute Lage) Index (2000 = 100)
200
180
160
140
120
100
80
2000
ETW
2005
Mieten
2010
2015*
Verbraucherpreisindex (Veränderungsrate = Infl ationsrate)
Quelle: HypoVereinsbank 2015, *Prognose
Eigentumswohnungen
7
Perspektiven
•• Die Wirtschaft Berlins bleibt auf Wachstumskurs und die
Anziehungskraft der Stadt ist ungebrochen, was mit einem
unverminderten Bevölkerungswachstum einhergehen wird.
Zusammen mit der anhaltenden Niedrigzinsphase wird die
Wohnraumnachfrage vorerst unvermindert hoch sein.
•• Unterstützt durch die wohnungspolitischen Maßnahmen
der Stadt, die umfangreichen Baulandpotenziale sowie die
guten Investitionsbedingungen wird die Wohnbautätigkeit
weiter zunehmen – auch von Mietwohnungen. Dennoch
wird die steigende Bauproduktion den durch die hohen Zu­
zugsraten sprunghaft steigenden Bedarf vorerst nicht voll­
ständig decken können.
•• In Anbetracht der begrenzten Kaufkraft weiter Teile der
Berliner Bevölkerung scheint jedoch insbesondere bei den
Mieten das Preislimit im Verhältnis zur Kaufkraft langsam
erreicht. Ungeachtet der regulatorischen Wirkung der Miet­
preisbremse sollte dies zu einem verlangsamten Mietpreis­
anstieg führen. Allerdings werden die Ausweicheffekte un­
vermindert anhalten, wodurch immer mehr Lagen von einer
positiven Preisentwicklung betroffen sein werden. Ein flä­
chiger Preisanstieg ersetzt zunehmend die Preisentwicklung
in der Spitze.
•• Das stark expandierende Angebot an neuen Eigentums­
wohnungen in mittleren Lagen und im mittleren Preisniveau
wird die Konkurrenzsituation verschärfen. Für Objekte mit
Lage- oder Konzeptionsmängel und in den Großprojekten
könnten sich längere Vermarktungszeiten und temporäre
Überkapazitäten ergeben.
•• Wie lange die für einzelne Segmente marktbestimmenden
Sondereffekte, wie hoher Zuzug von jungen Erwachsenen
aus dem (europäischen) Ausland (Mietwohnungsmarkt)
und die hohe Nachfrage von internationalen privaten Kapitalanlegern und „Multihomern“ (höherwertige und LuxusEigentumswohnungen) anhalten, bleibt abzuwarten.
Risiken einer Marktüberhitzung
•• In Berlin stehen den vergleichsweise hohen Miet- und Kauf­
preisen sich nur langsam bessernde, eher mäßige ökonomi­
sche Rahmenbedingungen (hohe Arbeitslosigkeit, mäßige
Kaufkraft) gegenüber.
•• Die Miet- und Kaufpreisentwicklung von Eigentumswoh­
nungen in guten Lagen liegt seit 2005 deutlich über der
allgemeinen Teuerungsrate (siehe Grafik). Angesichts des
zuvor sehr günstigen Preisniveaus war dies vorwiegend
ein Nachholeffekt des lange Jahre als unterbewertet gel­
tenden Marktes. Die aktuellen Wohnungskosten haben in
zentralen Lagen allerdings heute nahezu mit denen in ande­
ren, vielfach wirtschaftsstärkeren, deutschen Großstädten
gleichge­
zogen. Die Kaufpreisentwicklung von Eigentums­
wohnungen hat sich zuletzt zudem von der Mietentwicklung
abgekoppelt. Zwei Umstände, die zukünftig kritisch beob­
achtet werden sollten.
•• Dennoch ist das Risiko eines deutlichen flächendeckenden
Preisrückgangs innerhalb kurzer Zeit minimal. Die für einen
Markt riskanten spekulativen Kreditausweitungen sind bis­
her nicht erkennbar.
•• Dagegen sind Preiskorrekturen bei Projekten mit geringen
Lagequalitäten, bei Objekten in mangelhaftem Zustand oder
in suboptimaler Lage sowie an Standorten mit großen Neu­
bauvorhaben nach Abflauen des derzeitigen Immobilien­
booms nicht mehr auszuschließen.
Annette Kremer / Dirk Bittner / Barbara Freiberger
Wohnungsbau im nächsten Jahrzehnt
Europacity
Durch die Umnutzung ehemaliger Bahnhof- und Gewerbe­
flächen unmittelbar nördlich des Hauptbahnhofs entsteht
sukzessive ein gemischt genutztes Quartier mit rund 1.800
Wohneinheiten (Bauzeit 2010 bis 2025). In unmittelbarer
Nähe ist das „Quartier Lehrter Straße“ mit weiteren 700
Wohnungen geplant (seit 2014).
Gartenstadt Karlshorst
Auf dem ehemaligen Militärflughafen Karlshorst entste­
hen mehr als 1.200 Wohnungen in umgebauten Bestands­
gebäuden und neuen Stadtvillen, Hof-, Reihen- und Doppel­
häusern (Bauzeit 2012 – 2016).
Gleisdreieck
Auf dem über 40 ha großen Gleisdreieck-Areal sollen rund
um ein neues Parkgelände in Blockrandbebauung circa
1.000 Wohnungen entstehen, zum Teil durch Baugenos­
senschaften und Baugemeinschaften (Bauzeit bis 2020).
US-Militärareal Lichterfelde-Süd
Im ehemaligen Quartier sind 1.500 bis 2.500 Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern sowie Einfamilienhäuser, Reihen- und
Doppelhäuser neben dem Erhalt von Freiflächen geplant.
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