KomWoB-Frühjahrstagung 2006 in Duisburg. Dokumentation

IK KomWoB
Dokumentation y Frühjahrstagung 2006
Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung
9. Halbjahrestagung am 26. April 2006 in Duisburg
Exkursion DU-Innenhafen (Foto: Kraus)
Wohnungsbauförderungsanstalt
Nordrhein-Westfalen (Wfa)
Anstalt der NRW.BANK
Kavalleriestraße 22
40213 Düsseldorf
Initiativkreis Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung
(IK KomWoB)
Koordinationsstelle
Ulrich Kraus
Telefon +0211 91471-7656
Referat 101-66530
Team-E-Mail: [email protected]
Telefax
+0211 91471-1566
www.wfa-nrw.de
www.komwob.de
www.wohnungsmarktbeobachtung.de
IK KomWoB y Frühjahrstagung 2006 y 26. April in Duisburg
Programm
Themen:
9.30 Uhr
Stadtumbau und Wohnungspolitik Duisburg
KomWoB und kommunale Sozialberichterstattung
Hartz IV und Wohnungsmarkt
Eröffnung der Tagung
Reinhard Luderer, Amtsleiter Soziales und Wohnen, Stadt Duisburg
Einführung & Aktuelles
aus IK, AGs, Rückblick, Hinweise, Neues aus den Städten
Ulrich Kraus, Wfa + IK-Teilnehmer
10.00 Uhr
Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik in Duisburg
Anmerkungen zum Wohnungsmarkt Duisburg
Andrea Bestgen, Abteilungsleiterin Wohnen
Quartiersmanagement Dichterviertel
Tülin Kabis, Büro BASTA (Dortmund) und QM DU-Dichterviertel
anschl. Diskussion
11.05 Uhr
Pause
11.20 Uhr
Berichte der AGs Strategie, Methoden , MikroWoB
Sylvia Kahlert, Jürgen König, Ulrich Kraus
11.30 Uhr
Kommunale Sozialberichterstattung
Überblick, Ansätze in Duisburg, Handhabbarkeit kleinräumiger Ansätze,
Schnittstellen zur Wohnungsmarktbeobachtung
Dr. Ruhstrat, Gesellschaft für innovative Sozialforschung und
Sozialplanung (GISS), Bremen
anschl. Diskussion
12.30 Uhr
Mittagspause (Imbiss)
13.30 Uhr
Themen – Aufgaben – Termine
13.45 Uhr
Erfahrungsaustausch zu Hartz IV und Wohnen
Aktuelle Wfa-Analysen aus Wohnungssuchenden-Statistik, Wohnungsmarktbarometer und wohnungswirtschaftlicher Befragung
Erfahrungsberichte der Städte und Diskussion
15.00 Uhr
Ende der Veranstaltung
optional im
Anschluss
Führung Stadtentwicklungsprojekt DU-Innenhafen
Ort
Organisation
Dokumentation
Rathaus Duisburg, Sitzungsraum 500
Andrea Bestgen, Brigitte Fels-Bialucha (Stadt Duisburg),
Ulrich Kraus (Wfa)
Ulrich Kraus, Rebekka Späth (Wfa)
Wfa-Infocenter
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Dokumentation y Begrüßung, Einführung, Aktuelles
Begrüßung, Einführung, Aktuelles
Begrüßung
Reinhard Luderer, Leiter des Amts für
Soziales und Wohnen bei der Stadt Duisburg eröffnet die Tagung und heißt die
Teilnehmer willkommen.
die Schnittstellen der KomWoB zu benachbarten Monitoringsystemen und
damit Möglichkeiten der Kooperation
und Arbeitsteilung zu beleuchten. Der
Beitrag wird eine Einführung in die
kommunale Sozialberichterstattung geben, wie sie derzeit in einer Reihe von
Städten betrieben oder geplant wird.
Des weiteren steht aus aktuellem Anlass
ein Erfahrungsaustausch zu den Folgen
von Hartz IV auf dem Wohnungsmarkt an,
eingeleitet von einem kurzen Input der
Wfa.
Im Anschluss an die Veranstaltung hat die
Stadt eine Exkursion in den Innenhafen
organisiert.
Neuigkeiten von den Teilnehmern
Auch wenn die Stadt wegen fehlender
Personalkapazitäten keinen aktuellen
Wohnungsmarktbericht vorweisen kann,
ist das Amt von der Notwendigkeit einer
Marktbeobachtung überzeugt. Zumindest
verwaltungsintern werden Wohnungsmarkt- und Sozialindikatoren regelmäßig
ausgewertet und ämterübergreifend diskutiert.
Ulrich Kraus (Wfa) begrüßt die Teilnehmer im Namen des IK, dankt der Stadt für
die Ausrichtung der Veranstaltung, insbesondere Frau Bestgen und Frau FelsBialucha, und stellt das heutige Programm vor.
Programm
Die heutige Tagung verfolgt inhaltlich
zwei Themenstränge, die inzwischen
Dauerthema im IK sind:
Zum einen – mit den beiden Beiträgen
der Stadt Duisburg – den des kommunalen Handelns im Politikfeld Wohnen,
der in der AG Strategie und auch auf
der letzten Herbsttagung (Stichwort:
Wohnraumversorgungskonzepte) bearbeitet wurde.
Zum anderen greift der Beitrag von Dr.
Ruhstrat zur Sozialberichterstattung einen „Auftrag“ der AG MikroWoB auf,
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Wfa-Infocenter
Nach einer kurzen Vorstellungsrunde
berichten die Teilnehmer Aktuelles aus
der Wohnungsmarktbeobachtung in den
Kommunen.
In einigen Städten sind neue Marktberichte erschienen, und die diesjährigen
Expertenbefragungen laufen an.
Gelsenkirchen überlegt, eine KomWoB
aufzubauen und ist zum ersten Mal hier.
Dortmund setzt seinen Masterplanprozess Wohnen dieses Jahr mit dem
Schwerpunkt Wohnungsmarktbeobachtung fort. In diesem Rahmen wird es
verschiedene Workshops zu methodischen und strategischen Fragen geben,
die alle dokumentiert werden.
Die Wfa berichtet von den laufenden
empirischen Erhebungen sowie von der
Marketingkampagne der NRW.BANK,
ein Ideenschiff durch NRW reisen zu
lassen. In diesem Kontext plant die Wfa
zwei Tagungen zu Wohnungsthemen
auf dem Schiff. Alle IK-Teilnehmer sind
herzlich eingeladen. (Nachtrag: Die Dokumentation der Wohnungskonferenz
vom 1. Juli steht inzwischen auf der
Website der Wfa als PDF-Datei zur Verfügung)
IK KomWoB y Frühjahrstagung 2006 y 26. April in Duisburg
Berichte aus den Arbeitsgruppen
Herr Kraus dankt Frau Kahlert, Frau Heil,
Herrn Beuels und Herrn König für die in
die AG-Organisation investierte Mühe und
bittet um kurze Berichte aus der laufenden Arbeit.
AG MikroWoB
Herr Kraus berichtet vom bisherigen Verlauf der AG MikroWoB. Im vergangenen
Jahr hat die AG sich dreimal gemeinsam
mit der AG Methoden getroffen, um im
Rahmen der Aktualisierung des Indikatorenkatalogs (s. AG Methoden) die Frage
kleinräumig verfügbarer Daten und Indikatoren zu beleuchten. Eine Zusammenfassung der Ergebnisse aus Sicht der
MikroWoB steht jedoch noch aus.
Anfang 2006 hat die AG dann in Bielefeld
das weitere Vorgehen diskutiert und ein
Arbeitsprogramm aufgestellt (s. Doku
unter komwob.de). Gemäß dieses Programms, dass auch von den anderen AGs
akzeptiert wurde, soll die AG
gemeinsam mit der AG Methoden
weiter die Datengrundlagen, aber auch
EDV-technische Fragen behandeln,
gemeinsam mit der AG Strategie die
Frage des Umgangs mit kleinräumigen
Daten in Politik und Öffentlichkeit sowie
die Schnittstelle zur Wohnungswirtschaft (auch: Portfoliomanagement) bearbeiten,
die AG MikroWoB selbst soll ein Forum für den Erfahrungsaustausch der
Kommunen sein, die in die kleinräumige Beobachtung konkret einsteigen
möchten, und die dazu notwendigen
Methodenprobleme diskutieren (kleinräumige Gliederung, Stadtteiltypisierung und –bewertung, Ortserkundungen etc.).
Auch der heutige Beitrag zur Sozialberichterstattung ist Teil des AGProgramms, das vorsieht, die Schnittstellen zu anderen Fachmonitoringsystemen zu beleuchten.
Ein erster Beitrag zur Frage, wie die
Wohnungswirtschaft kleinräumige Daten
nutzt, stand bereits in Bielefeld auf der
Tagesordnung (Beitrag Genossenschaft
„Freie Scholle“). Ein weiterer folgte auf
der gemeinsamen Sitzung mit der AG
Strategie im Februar, ebenso ein Erfahrungsbericht zum Umgang mit kleinräumigen Daten (s. AG Strategie). Der nächste eigene Termin der AG soll die Themen
„Typisierung“ und „kleinräumige Gliederung“ bearbeiten und frühestens im
Sommer stattfinden.
Die Materialien und
Dokumentationen der
AG-Treffen mit detaillierten Ergebnissen
stehen unter
komwob.de
Arbeitsgruppen
zur Verfügung.
AG Methoden
Sylvia Kahlert, die mit Herrn Beuels gemeinsam die AG organisiert, berichtet von
den beiden letzten Sitzungen mit folgenden Themen:
Aktualisierung des Indikatorensatzes
der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung
Wohnen im Alter bzw. demographischer
Wandel
Preisdaten: (kleinräumige) Preisdaten
aus dem Internet, Daten der Gutachterausschüsse in NRW
KomWoB-Indikatorensatz
Die Überarbeitung und Ergänzung des
KomWoB-Indikatorensatzes ist abgeschlossen. Herr Kraus wird den aktualisierten Indikatorenkatalog mit den obligatorischen Basis-Indikatoren und den optionalen Erweiterungsindikatoren sowie
möglichen Alternativen auf komwob.de
einstellen.
Wohnen im Alter/demograf. Wandel
Auf der vorletzten Sitzung hatten wir drei
Beiträge, die sich mit dem Thema Wohnen im Alter und dem demographischen
Wandel befasst haben.
Frau Bruckner von der Gesellschaft für
Beratung sozialer Innovation und Informationstechnologie hat uns ein
Wfa-Infocenter
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Dokumentation y Berichte aus den Arbeitsgruppen
Kennzahlensystem zum demographischen Wandel vorgestellt. Dies ist eingegangen in den Wegweiser „Demographischer Wandel“ der BertelsmannStiftung. Dort ist ja inzwischen für die
verschiedenen Städte ein kurzer Demographiebericht mit diesen Kennzahlen
abrufbar.
Außerdem hat Herr Kraus über das
Wohnen im Alter in der Wohnungsmarktbeobachtung des Landes Niedersachsens berichtet.
Herr Hülser hat verschiedene Indikatoren zur Altersstruktur aus einer Veröffentlichung der Euregio Rhein-Maas
vorgestellt, insbes. die Indikatoren
„Grüner Druck“ und „Grauer Druck“
aus der niederländischen Statistik.
Aus diesen drei Vorträgen wurde inzwischen eine erste Vorlage für ein Beobachtungsmodul „Wohnen im Alter“ zusammengestellt, das auf der nächsten Sitzung
der AG Methoden diskutiert werden soll.
Im Juni wird sich eine Vorbereitungsgruppe bei den Wfa in Düsseldorf treffen.
Daran teilnehmen wird auch Frau Stieglitz
vom Amt für Altenhilfe der Stadt Mönchengladbach; sie soll uns aus ihrer fachplanerischen Sicht unterstützen.
Miet- und Kaufpreisdaten
Auf der letzten Sitzung haben wir uns mit
den Möglichkeiten Miet- und Kaufpreisdaten aus dem Internet auszuwerten (Herr
Faller, empirica) befasst sowie mit den
Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in NRW (Herr Pelke, Oberer Gutachterausschuss in NRW). Die Beiträge
sind wiederum auf komwob.de abrufbar.
Empirica analysiert die Miet- und Kaufpreisdaten der Softwarefirma IDN Immodaten GmbH, die Inserate aus InternetImmobilienbörsen erfasst. Das sind derzeit 95 Online-Quellen deutschlandweit;
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Wfa-Infocenter
1,7 Mio. Inserate pro Monat; 60% beziehen sich auf Verkaufsobjekte und 40%
auf Mietobjekte.
Vorteil gegenüber unserer Zeitungsauswertung: die Anzeigen werden über das
ganze Jahr hin ausgewertet, hohe Datenmengen erlauben hohe Differenzierungen
räumlich und nach Marktsegmenten; Filterung zur Vermeidung von Doppelungen
erfolgt über Telefonangaben bzw. Chiffre.
Probleme stellen sich v. a. bei der kleinräumigen Zuordnung, da nur 20% adressbezogene Anzeigen sind, oft müssen
die Standort- und Wohnlagenbegriffe vor
Ort geklärt werden.
Herr Pelke vom Oberen Gutachterausschuss hat über die Aufgaben und Produkte der Gutachterausschüsse berichtet.
Themen waren die Kaufpreissammlungen
und die Bodenrichtwerte wie sie sich in
den Berichten der örtlichen Gutachterausschüsse widerspiegeln. Weiteres Thema
war das Bodenrichtwertinformationssystem NRW (genannt BORIS.NRW) zum
landesweiten Abruf von Bodenrichtwerten
und Grundstücksmarktberichten.
Außerdem wurde eine neue Produktlinie
IRIS.NRW vorgestellt, die im Herbst anlaufen soll; IRIS ist ein ImmobilienRichtwert-Informationssystem; anhand
dieses Systems soll es möglich sein, Kaufpreisvorstellungen oder Wertangaben auf
ihre Plausibilität hin zu überprüfen, Immobilienrichtwerte als Ausgangswert für
Verkehrswertermittlungen abzufragen
und qualifizierte Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erhalten.
Das gemeinsame Internet-Portal der 80
Gutachterausschüsse und des Oberen
Gutachterausschusses soll die Markttransparenz erhöhen (dabei Auskünfte
sowohl für jedermann als auch für Fachkräfte, z.B. für die Wertermittlung möglich).
Weitere Arbeit
Die AG wird die Ergebnisse der Unterarbeitsgruppe wieder ins Plenum tragen.
Ansonsten werden schwerpunktmäßig die
Themen Leerstandsermittlung und Preisdaten weiter verfolgt.
Das nächste Treffen wird am 16. August
2006 in Essen stattfinden. Themen: Leerstandsermittlung (aktuelle Ergebnisse),
IK KomWoB y Frühjahrstagung 2006 y 26. April in Duisburg
studentisches Wohnen, Zeitungsanalyse
(Schwerpunkt Hartz IV).
AG Strategie
Jürgen König (Köln), der mit Frau Heil
(Essen) gemeinsam die AG organisiert,
berichtet. Seit der Herbsttagung in Iserlohn fand am 15.2.2006 das 10. Treffen
gemeinsam mit der AG MikroWoB statt.
Thema war – entsprechend dem Wunsch
der AG MikroWoB (s.o.) – der Umgang
mit kleinräumigen Daten. Als Referenten
trugen Klaus Wermker (Leiter Büro Stadtentwicklung, Essen) und Christian Schäfer
vom Bauverein zu Lünen eG vor.
Herr Wermker fasste seine Erfahrungen
aus Stadtforschung und Stadtentwicklung
Zum Thema „(Kleinräumige) Wohnungsmarktdaten in der Wohnungswirtschaft“
berichtete Herr Schäfer vom Portfoliomanagement des Bauvereins zu Lünen.
Zusammenstellung von verschiedenen
Indikatoren zur Bewertung des Wohnungsbestandes, z.B. Festlegung von
Lagequalitäten und attraktiven Beständen
Berücksichtigung von allgemeinen
Tendenzen: z.B. Auswirkungen demografischer Wandel auf Objektmanagement und Vermietungsgeschäft
Ziel: Entwicklung von strategischen
und operativen Strategien für das Unternehmen (z.B. Attraktivierung/ Beseitigung von Defiziten, Abstoßen)
unter dem Titel „Kleinräumige Informationen im Spannungsfeld zwischen ehrlicher Analyse und öffentlichem Kollateralschaden“ zusammen. Er stellte fest, dass
kommunalen Analysen im politischen
Raum häufig kaum wahrgenommen werden, wenn sie keine öffentliche Aufregung
produzieren (z.B. Analyse zur räumlichen
Einkommensverteilung); dass öffentliche
Aufregung – zumindest in der eigenen
Kommune – aber eine sachliche Diskussion verhindern kann. Kleinräumige Datenanalysen sind dennoch notwendig; die
Kunst besteht darin, sie in Verwaltung
und Politik gezielt, aber sanft zu verbreiten, damit die Erkenntnisse umgesetzt
werden.
Handeln: a) eigene Maßnahmen durch
das Unternehmen – Bauverein Lünen;
b) Begleitung/ Mitarbeit an Quartierskonzepten und Realisierung von eigenen Maßnahmen zur Unterstützung
kommunaler Maßnahmen
Für die KomWoB regte Herr Schäfer an,
kleinräumige Informationen zu liefern, die
es den Unternehmen ermöglichen, eigene
Bestände mit dem Umfeld zu vergleichen
(z.B. Stadtteilsteckbriefe).
Das nächste Treffen wird im Herbst 2006
in Essen stattfinden. Voraussichtliche
Themen: Masterplan (Wohnen) Ruhr
2030, KomWoB in Arnsberg.
Wfa-Infocenter
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Dokumentation y Anmerkungen zum Wohnungsmarkt in Duisburg
Anmerkungen zum Wohnungsmarkt
in Duisburg
Andrea Bestgen-Schneebeck, Leiterin der Abteilung Wohnen, gibt
einen Überblick darüber, wie die Stadt Duisburg die Wohnungsmarktsituation einschätzt und wohnungspolitisch darauf reagiert.
Dokumentation u. Material zum Beitrag
Die Präsentationsfolien finden sich im
Anhang. Ansonsten sind an dieser Stelle
Vortrag und Diskussionsbeiträge zusammen dokumentiert.
Das Handlungsfeld Wohnen in der Verwaltung
Im Jahr 2000 wurden das Amt für Wohnungswesen und das Sozialamt zum Amt
für Soziales und Wohnen zusammengelegt. In der Abteilung Wohnen sind alle
wohnungsbezogenen Aktivitäten konzentriert wie Förderung, Wohngeld, Wohnraumvermittlung, Wohnungsnotfallhilfe
sowie eine Wohnberatungsstelle für Ältere
und Behinderte. Eine wichtige Rolle im
Handlungsfeld Wohnen spielt auch das
Amt für Stadtentwicklung und Projektmanagement, insbesondere in den Bereichen
Stadtumbau und Soziale Stadt. Die städtische Entwicklungsgesellschaft Duisburg
(EGDU) ist als Projektträger ein wichtiger
Partner bei der Umsetzung.
Entwicklungen auf dem Duisburger
Wohnungsmarkt
Grundsätzlich hat auch der Duisburger
Wohnungsmarkt in den letzten Jahren
deutliche Entspannungstendenzen erlebt.
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Wfa-Infocenter
Die Bevölkerung geht zurück (dieses
Jahr wohl unter die 500.000er-Marke);
die Abwanderung hat sich zuletzt allerdings etwas verlangsamt.
Die Zahl der Wohnungssuchenden ist
deutlich zurückgegangen
Auf der Angebotsseite wächst der
Mietwohnungsbestand seit dem allgemeinen Einbruch der Geschosswohnungsbautätigkeit nur noch gering. Immerhin wurde das Ziel eines
jährlichen Zuwachses von mindestens
100 WE im Vorjahr erreicht.
Die Sozialwohnungsbestände sind bis
Ende der 90er Jahre dramatisch abgeschmolzen, bleiben jedoch seither auf
einem Niveau von um die 50.000 WE.
Die soziale Neubauförderung findet
überwiegend im Eigenheimsektor
statt, der bis zuletzt auch insgesamt
boomte. Dies ist auch die Folge dessen, dass die Stadt angesichts starker
Abwanderungsverluste ins Umland
seit einigen Jahren mit umfangreichen
Baulandausweisungen reagiert hat.
Dagegen wird die Stadt beim Neubau
geförderter Mietwohnungen zusätzlich
eigene Mittel einbringen müssen, um
eine marktfähige bzw. Hartz-IVangemessene Miete von 3,95 € +
1,97 € Nebenkosten zu erreichen.
Insgesamt ist das Verhältnis zwischen
Angebot und Nachfrage quantitativ im
Gleichgewicht. Leerstände suggerieren an
einzelnen Standorten sogar einen übersättigten Markt.
Allerdings besteht ein deutliches Qualitätsproblem: So gibt es Engpässe insbesondere bei qualitätvollen Mietwohnungen. Das niedrige Mietenniveau lässt den
Investoren aber auch wenig Spielraum;
die Förderprogramme zur Bestandserhaltung laufen nicht besonders gut.
Zudem entwickeln sich in den preisgünstigen Teilmärkten nach wie vor Probleme:
IK KomWoB y Frühjahrstagung 2006 y 26. April in Duisburg
Einerseits wird der preiswerte Bestand
von Minderverdienenden, kinderreichen
Familien, Migranten, ehemaligen Wohnungslosen, alten Menschen und HartzIV-Betroffenen nachgefragt. Die Zahl dieser Haushalte wird durch Langzeitarbeitslosigkeit, geringe Renten, Erosion der
Familien, Überschuldung, psychosoziale
Probleme weiter zunehmen. Negative
Schufa-Auskünfte und mietwidriges Verhalten verschärft z.T. deren Marktzugangsschwierigkeiten.
Auf der anderen Seite
ist das Angebot an qualitätvollen und
preisgünstigen Mietwohnungen gering bzw. kaum vorhanden,
sind Investoren wegen des Vermieterrisikos zurückhaltend,
können leerstehende Wohnungen an
problematischen Standorten nicht
vermietet werden, ohne die Segregation weiter zu verstärken.
Der Wohnungsmarkt befindet sich also
doch in einem Ungleichgewicht mit gegenläufigen Entwicklungen in verschiedenen Segmenten.
alle Beteiligten positive, nachweisbare
Effekte ergeben.
Dazu gibt es keine Patentrezepte, die universell eingesetzt werden können, sondern
die Konzepte müssen auf die Problemlagen
und vorhandenen Strukturen zugeschnitten
werden. Dies setzt eine (gemeinsame) Analyse der Problemlage voraus.
Beispiele für Kooperationen
Runder Tisch in DU-Fahrn
Quartiersmanagement Dichterviertel auf
Basis eines Kooperationsvertrags (s.
folgender Beitrag)
Rahmenvereinbarung mit Diakonie zur
Versorgung alleinstehender Wohnungsloser
Initiative Wohnen & Leben in Duisburg
Wohnen und Leben in Duisburg war ursprünglich eine Initiative für den Duisburger Norden (gegründet 2001 als „Pro
Wohnen Duisburg Nord“). Ziel war es,
den Duisburger Norden im Bewusstsein
der Duisburger als attraktiven Lebensraum zu etablieren. Seit 2003 verfolgt die
Kooperation unter dem neuen Namen das
selbe Ziel für ganz Duisburg. Beteiligt
sind 21 Wohnungsunternehmen und 4
Dienstleister, die Stadt moderiert den
Prozess (s. Abb.).
Wohnen und Leben in
Duisburg:
www.woledu.de
Handlungsoptionen für Duisburg
Die bekanntermaßen knappen Finanz- und
Personalressourcen zwingen die Stadt,
für die wohnungspolitischen Aktivitäten räumliche
Amt für Soziales und Wohnen
21 Wohnungsunternehmen
4 Dienstleister
Schwerpunkte ausKoordination
zuwählen, und
für die Umsetzung
Be
starke Partner mit
da
rf
ins Boot zu holen,
Monatsveranstaltung
Gäste
Information
Fachbereiche
die auch schon in
Planungen
Unternehmen
der KonzeptionsIdeenbörse
Soziale Verbände
Problemlösungen
phase beteiligt
Etc.
werden müssen.
Die Kooperationen, die
in Duisburg zwischen
Außendarstellung
Stadt und Wohnungswww.woledu.de
Flyer
wirtschaft angestoßen
Wohnungsbörsen
Online Wohnungssuche
In allen öffentlichen Einrichtungen
wurden, haben sich auf
Direktkontakt mit Kunden
Online Bewerbung
ausgelegt.
der Grundlage der
Kommunikation
Zielsetzung und der
Interessenlage der Partner ergeben. Sie
Ein gemeinsames Auftreten soll die gesind notwendig vor dem Hintergrund
meinsamen Ziele betonen, z.B. mit Flyern,
schrumpfender Bevölkerung, zunehmenRadiospots, Zeitungsinseraten, dem eigeder sozialer Segregation und Verarmung,
nen Internetauftritt. Wichtig vor Ort sind
funktionieren aber nur dann, wenn sie für
die Wohnungsbörsen, auf denen sich die
Wfa-Infocenter
7
Dokumentation y Anmerkungen zum Wohnungsmarkt in Duisburg
werbsfähigkeit/ Wohnqualität“ und die
Nachfrageentwicklung.
Herr König (Köln) fragt, inwiefern sich die
Kooperationsbedingungen geändert haben, seit viele Duisburger Wohnungsbestände von den sog. Heuschrecken aufgekauft wurden (Viterra und Eisenbahnerwohnungen an Deutsche Annington,
Thyssen-Krupp an die Immeo etc.). Nach
den bisherigen Erfahrungen der Stadt ist
das unterschiedlich: Zumindest einige der
neuen Unternehmen sind weiterhin in den
bisherigen Kooperationsprojekten aktiv.
Andere hingegen hätten z.T. offen gesagt,
nun ausschließlich vermieten und verkaufen zu wollen. Trotz der z.T. schwierigen
Vorzeichen sei die Stadt weiter bestrebt,
die Kooperationen zu festigen.
Die Dimensionen basieren auf kleinräumigen Daten, die gewichtet und zusammengeführt werden:
Die „Wettbewerbsfähigkeit“ umfasst
Daten zu Beschäftigung, Einkommen,
Sozialstruktur, Wohnungsmarkt und
messbaren Qualitäten.
Die „Nachfrageentwicklung“ berücksichtigt die Bevölkerungsentwicklung
ex post und ex ante (Prognose), die
Entwicklung der Haushaltszahlen sowie Wanderungssalden.
Stadtentwicklung und Stadtteilportfolios
Derzeit erarbeitet die Stadt ein gesamtstädtisches Stadtentwicklungskonzept,
das in Hinblick auf den Stadtumbau
(West) und sonstige lokale Kooperationsprojekte aber auch kleinräumige Aussagen enthalten soll.
Um die Situation der Stadtteile und ihre
Positionierung im Gesamtgefüge erkennen zu können, wurde die wohnungswirtschaftliche Consultingfirma Innova beauftragt, eine Bewertung aller Duisburger
Stadtteile vorzunehmen und daraus eine
Vorauswahl sinnvoller Stadtumbaugebiete
zu treffen.
Innova hat ihre Erfahrungen mit dem
wohnungswirtschaftlichen Portfoliomanagement auf diese Aufgabe übertragen und
die Stadtteile mit Hilfe einer abgewandelten Portfolioanalyse typisiert. Die Dimensionen dieses Rankings sind die „Wettbe-
8
Wfa-Infocenter
- Wettbewerbsfähigkeit +
Vermieter nun jährlich im Norden und im
Süden der Öffentlichkeit vorstellen.
Regelmäßige Treffen der Partner sollen
dazu beitragen, sich gemeinsam den ständig wechselnden Aufgaben auf dem Wohnungsmarkt zu stellen und innovative
Lösungsmöglichkeiten zu entwickeln. Dies
geschieht durch gegenseitigen Informationsaustausch, Fachvorträge zu aktuellen
Themen (Wohnen im Alter, Hartz IV, Fördermöglichkeiten etc.) und letztendlich
die Entwicklung gemeinsamer Strategien.
Der gute Draht der Partner ermöglicht
Problemlösungen wie Verwaltungsvereinfachung mit anderen Dienstleistern (z.B.
Vermieterbescheinigungen für die ARGE).
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- Nachfrageentwicklung +
Nach BauGB sind Stadtumbaumaßnahmen auf Gebiete mit erheblichem Anpassungsbedarf zu beziehen. Dieser Anpassungsbedarf resultiert aus der unterdurchschnittlichen Entwicklung demografischer Faktoren (Nachfrageentwicklung)
und unterdurchschnittlichen Wohnverhältnissen (Wettbewerbsfähigkeit). Nach
der Segmentierungslogik sind somit
Stadtteile auszuwählen, die auf beiden
Achsen unterdurchschnittlich Punktwerte
erzielen (<300 Punkte).
Ergebnisse des Stadtteilportfolios
Im Rahmen der Analyse wurden die Stadtteile in fünf Segmente eingeteilt, die je
eine typische Ausgangslage und Entwicklungstendenz erkennen lassen.
Segment 1: hohe Ein- und Zweifamilienhausdichte, keine klassischen Mietwohnungsmärkte. Zunächst einmal aus
der näheren Betrachtung ausgeschlossen. Dazu merken Teilnehmer an, dass
aber auch dort in Zukunft Probleme
entstehen könnten, z.B. wenn Image
und Preise fallen sollten. Die Stadt
IK KomWoB y Frühjahrstagung 2006 y 26. April in Duisburg
möchte aber nicht dort mit Kooperationen beginnen, wo wegen der zersplitterten Eigentümerstrukturen besonderes viel Schwierigkeiten zu erwarten
sind.
Segment 2: Stadtteile mit Alleinstellungsmerkmalen und daher stabiler
Nachfrage
kaum Handlungsbedarf
Segment 3: Wachstum bei sozialer Segregation, d.h. evtl. soziale, aber keine
wohnungswirtschaftlichen Probleme
Segment 4: Stadtteile ohne Alleinstellungsmerkmale und daher rückläufiger
Nachfrage
Segment 5: Aufgrund rückläufiger
Nachfrage und unterdurchschnittlicher
Wohnqualität für den Stadtumbau prädestinierte Gebiete
Im ausgewählten Segment 5 befinden sich
17 Stadtteile, die einer näheren Betrachtung unterzogen werden. Darunter sind
altbekannte Stadtteile, aber auch solche,
die bisher noch nicht aufgefallen oder
bearbeitet worden waren. Die Methode
hat also auch einen gewissen Nutzen als
Frühwarnsystem.
Herr Kraus merkt an, dass im klassischen,
unternehmensbezogenen Portfoliomanagement für Bestände dieses Segments (die
„Poor dogs“) eigentlich die Strategie „Desinvestition“ empfohlen wird, sprich die
Herausnahme des Kapitals durch Verkauf
oder zumindest Investitionsstopp. Übertragen auf die Stadt würde dies also eher Abriss oder „Laufenlassen“ bedeuten als
Stadtumbauinvestitionen. Investitionen
seien nach der Portfoliologik eher dort angebracht, wo das Quartier zwar augenblicklich wenig wettbewerbsfähig sei, aber ein
hohes Marktpotenzial habe.
Natürlich, so Frau Bestgen, könne das eine
Stadt so weder ernsthaft anstreben noch
tatsächlich politisch beschließen. Ziel sei
vielmehr, diese Stadtteile in punkto Wettbewerbsfähigkeit wieder aus dem unteren
Bereich herauszubekommen. Dazu sei aber
die Kooperationsbereitschaft der Eigentümer/Vermieter notwendig; darum ist diese
eine weitere Bedingung für die endgültige
Auswahl als Stadtumbaugebiet.
Quartiersmanagement Dichterviertel
Tülin Kabis-Staubach, Inhaberin des Architekturbüros Basta, ist
für das Quartiersmanagement im Dichterviertel verantwortlich
und berichtet von der bisherigen und zukünftigen Arbeit.
Das Dichterviertel ist eine denkmalgeschützte Siedlung im Besitz des Wohnungsunternehmens Rhein-Lippe Wohnen
und bereits seit den achtziger Jahren Objekt verschiedener öffentlicher Erneuerungsprogramme. Ging es anfangs um
eine baulich-städtebauliche Sanierung,
stehen heute die Bearbeitung sozialer,
infrastruktureller und wohnungswirtschaftlicher Schwierigkeiten im Vordergrund. Das Quartier mit ca. 1.700 Wohnungen hat ein Imageproblem, eine Leerstandsquote von rund 9 Prozent und vermehrt Wohnungsnotfälle zu verbuchen.
Das Quartier gehörte anfangs nicht zu den
im Rahmen der Stadtteil-Portfolioanalyse
ausgewählten, besonders problematischen Stadtteilen, wurde aber dennoch für
den Stadtumbau ausgewählt: Das hohe
Engagement der Eigentümerin, die viele
Vorarbeiten geleistet hat, lässt
auf Erfolge hoffen. Auf Basis
eines Kooperationsvertrags zwischen Stadt
Duisburg und der
Rhein-Lippe
Wohnen wurde
2004 ein Quartiersmanagement eingeführt. Nun wurde Zwischenbilanz gezogen
und das weitere Handlungsprogramm
entwickelt.
Der Vortrag wird hier nicht weiter dokumentiert: Die umfangreichen Präsentationsfolien finden sich im Anhang.
Wfa-Infocenter
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Dokumentation y Sozialberichterstattung und Wohnungsmarktbeobachtung
Sozialberichterstattung und Wohnungsmarktbeobachtung
Das Büro Gesellschaft für Innovative Sozialplanung und Sozialforschung (GISS) ist in Duisburg mit der Erstellung des ersten Sozialberichts beauftragt. Geschäftsführer Dr. Ekke-Ulf Ruhstrat stellt
konzeptionelle Überlegungen und Zwischenergebnisse vor und
benennt Schnittstellen zur Wohnungsmarktbeobachtung.
www.giss-ev.de
Dokumentation u. Material zum Beitrag
Die Präsentationsfolien finden sich im
Anhang. Ansonsten sind an dieser Stelle
Vortrag und
Diskussionsbeiträge
zusammen
dokumentiert.
Warum Sozialberichterstattung?
Seit einigen Jahren gibt es sowohl auf
Bundes- wie auch auf Landesebene eine
Sozial- bzw. Armuts- und Reichtumsberichterstattung. Ziel ist es, mit einer fundierten Analyse der sozialen Lage in der
Öffentlichkeit Bewusstsein für soziale
Probleme zu schaffen und Grundlagen für
eine Politik zur Verbesserung sozialer
Gerechtigkeit zu liefern.
Auf kommunaler Ebene gibt es schon viel
länger Sozialberichte. Der Beschluss,
auch in Duisburg eine Sozialberichterstattung einzuführen, geht auf den Kooperationsvertrag der schwarz-grünen Ratsmehrheit zurück. Dort heißt es, „das Projekt ist
darauf auszurichten, dass mit dem ... Sozialbericht eine zielgerichtete sozialpolitische Arbeit unterstützt wird.“
Was ist Sozialberichterstattung?
Bis Mitte der 90er Jahre dominierte in der
Sozialberichterstattung die Beschreibung
und Analyse von Einkommensarmut und
ungleicher Einkommensverteilung.
Sozialberichte waren häufig auf quantitativen Daten basierende Berichte über
Sozialhilfeempfänger und Arbeitslose.
Seitdem finden in Wissenschaft und Praxis überwiegend drei unterschiedliche
Konzepte Anwendung:
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Wfa-Infocenter
das Ressourcenkonzept
das Lebenslagenkonzept
das Ausgrenzungskonzept
Das Ressourcenkonzept basiert i.d.R. auf
relativer Einkommensarmut (durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen). In entsprechenden Sozialberichten werden unterschiedliche normative Setzungen vorgenommen, ab welcher Unterschreitung
des Durchschnittseinkommens man von
Armut sprechen kann. Der normative Charakter dieses Konzepts ist zu betonen. Im
erweiterten Ressourcenkonzept wird die
ausschließlich monetäre Definition durch
weitere Merkmale ergänzt (z.B. Haushaltsgröße, Beschäftigung/ Arbeitslosigkeit, Verschuldung).
Sozialberichte, die auf das Lebenslagenkonzept zurückgreifen, führen die objektive soziale Lage betroffener Bevölkerungsgruppen mit deren subjektiven Bewertung der Situation zusammen. Dazu
werden zum einen messbare Lebensbedingungen und Versorgungslagen erfasst
(z.B. Wohnen, Arbeiten, Bildung, Gesundheit), zum anderen die subjektive Wahrnehmung und Einschätzung der Betroffenen. Armut wird im Lebenslagenkonzept
meist gleichgesetzt mit mehrfacher Benachteiligung in verschiedenen Lebensbereichen.
Das Ausgrenzungskonzept ist ebenfalls
ein mehrdimensionales Konzept, das ergänzend zum Lebenslagenkonzept die
Ebene des Verhaltens sozial ausgegrenzter Menschen einbezieht. Zusätzlich zu
den Daten des Lebenslagenkonzepts hebt
die Erfassung der Verhaltensdimension
auf die von den Betroffenen gewählten
Strategien im Umgang mit ihrer sozialen
Lage innerhalb des vorgegebenen Rah-
IK KomWoB y Frühjahrstagung 2006 y 26. April in Duisburg
mens ab. Stichworte sind hier Teilhabeund Selbstverwirklichungschancen.
Dieses umfassendste der drei Konzepte ist
methodisch sehr anspruchsvoll, erfordert
einen enormen Aufwand und findet in der
Praxis daher kaum Anwendung.
Kommunale Sozialberichte sollten sich daher, wenn quantitative oder qualitative Primärerhebungen nicht möglich sind, auf die
relevanten Dimensionen sozialer Ungleichheit und Benachteiligung und deren sozialräumlicher Verteilung konzentrieren.
Konzept des Sozialberichts Duisburg
Der Sozialbericht soll die wesentlichen
Daten der vorhandenen Teilberichte zusammenfassen und Handlungsnotwendigkeiten zur Optimierung der sozialen Infrastruktur Duisburgs aufzeigen. Im Klartext:
Der GISS-Bericht soll zeigen, in welchen
Ortsteilen sich soziale Problemlagen häufen und daher die knappen öffentlichen
Ressourcen konzentriert werden sollten;
im Anschluss werden in Zusammenarbeit
mit anderen Stellen (Beirat) Handlungsempfehlungen erarbeitet.
Eigene Primärerhebungen sollen dazu
nicht stattfinden; die Sozialberichterstattung wird ausschließlich auf vorhandenen
quantitativen Daten basieren und sich auf
eine begrenzte Anzahl relevanter Bereiche
in der Sozialpolitik konzentrieren.
Ausgewählte Indikatoren angrenzender
Bereiche (z.B. Bildung oder Gesundheit)
werden zwar genutzt, die Sozialberichterstattung soll aber kein übergreifendes Berichtswesen werden, das die Berichterstattung zu Migration, Gesundheit, Bildung,
Umwelt etc. ersetzen kann. Schnittstellen
bzw. Überlappungen mit der Wohnungsmarktbeobachtung (wenn auch mit anderem Fokus) gibt es u.a. in den Bereichen
Bevölkerung, Wohnsituation, Transferleistungsbezug (Sozialhilfe, Alg I/II). Weitere
Themen sind Beschäftigung und Arbeitslosigkeit, Verschuldung, Bildung, Migration,
Gesundheit und Behinderung, Kinder und
Jugendliche sowie Infrastruktur.
Die Daten werden in vier Dimensionen aufbereitet: Raumbezug (Ortsteil, Bezirk, Gesamtstadt, ggf. NRW), Zeitbezug (Vergleich
der Jahre 2000 und 2005), Inhaltsbezug
(Auswahl fester Indikatoren) und Geschlechterdifferenzierung (wenn sinnvoll).
Im Anschluss zeigt Herr Dr. Ruhstrat eine
Reihe von Karten mit Zwischenergebnissen (s. Präsentation im Anhang) und kommentiert sie. Deutlich ist zu sehen, wie
kleinräumig sich Problemlagen verteilen
und dass die Auswertungen auf Ortsteilebene daher, soweit die Daten das zulassen, den großräumigeren vorzuziehen
sind. Im Sozialbericht Gelsenkirchen, so
Herr Richau, hat die Datenlage zum Teil
noch kleinräumigere Analysen erlaubt,
was.
Auf besonderes Interesse stoßen die Analysen zum Migrationshintergrund (inkl.
Aussiedler), die am Beispiel Remscheid
dargestellt werden. Die Gewinnung dieser
Informationen aus dem Einwohnerregister
Bezirke und Ortsteile
in Duisburg
Overbruch
Alt-Walsum
Alt-Walsum
Aldenrade
Fahrn
Baerl
Baerl
Röttgersbach
Marxloh Hamborn
Marxloh
Hamborn
Obermarxloh
Bruckhausen
Beeckerwerth
Alt-HambornNeumühl
Obermarxloh
Bruckhausen
Beeckerwerth
Alt-Hamborn
Untermeiderich
Meiderich-Beeck
HombergAlt-HombergLaar
Ruhrort
Mittelmeiderich
Hochheide
Beeck
Meiderich-Beeck
Untermeiderich
Obermeiderich
Alt-HombergLaar
Homberg-Ruhrort
Hochheide
Hochemmerich Dellviertel
Innenstadt
Hochfeld
Rheinhausen
Rumeln-Kaldenhausen
Kaßlerfeld
Neuenkamp
Altstadt
Bergheim
Mitte
Buchhhholz
Friemersheim
Wanheimerort
Friemersheim
HüttenheimSüd
HüttenheimSüd
Großenbaum
Huckingen
Neudorf-Süd
Wanheimerort
Wanheim-Angerhausen
Wanheim-Angerhausen
Mündelheim
Duissern
Hochemmerich Dellviertel Neudorf-Nord
Hochfeld
Rheinhausen
Innenstadt
Rumeln-Kaldenhausen
Mitte
Buchhhholz
Mittelmeiderich
Beeck
Ruhrort
Ruhrort
Kaßlerfeld
Neuenkamp
Altstadt
Bergheim
Vierlinden
Walsum
Aldenrade
Wehofen
Fahrn
Walsum
Bissigheim
Wedau
Großenbaum
Huckingen
Mündelheim
Ungelsheim
Ungelsheim
Rahm
Rahm
ist mit nicht unerheblichem Aufwand verbunden, weshalb sie bisher nur in wenigen – wenn auch immer mehr – Städten
verfügbar sind. Dem Thema sollte ggf. ein
eigener Fachvortrag im IK KomWoB gewidmet werden.
Diskussion
Ulrich Kraus vermisst in der Darstellung
die Beschreibung der Prozesse, die sich
hinter den Daten abspielen, z.B. selektive
Wanderungen innerhalb der Stadt, Alterung und Sukzessionsprozesse etc. Dies
soll laut Herrn Dr. Ruhstrat im Sozialbericht versucht werden, soweit es die rein
quantitativen Daten zulassen.
Helmut Westphal kritisiert die einseitige
Ausrichtung auf soziale Probleme. Zwar
sei das in diesem Fall explizit der Auftrag
des Berichts, allerdings wäre es für die
Wfa-Infocenter
11
Dokumentation y Sozialberichterstattung und Wohnungsmarktbeobachtung
Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklung
wichtig, den Bereich Arbeitsmarkt und
Wirtschaft, ggf. auch Reichtum mit einzubeziehen. Im Beirat sollte daher z.B. auch
die Wirtschaftsförderung, aber auch die
Angebotsseite, also Wohnungseigentümer
und Investoren, vertreten sein.
Laut Frau Bestgen liegt der Fokus dieses
ersten Berichts rein darauf, den Bedarf an
sozialen Angeboten zu ermitteln. Dafür
fehlte bislang einfach die Datengrundlagen. Für andere Bereiche wie die Woh-
12
Wfa-Infocenter
nungspolitik soll die Stadtteil-Portfolioanalyse die Grundlagen erarbeiten. Für
die Zukunft wäre es überlegenswert, diese
Berichtssysteme besser zu verzahnen. Das
könnte zunächst in ausgewählten Stadtteilen, etwa dem Dichterviertel, passieren,
wo eine vertiefte Beobachtung sinnvoll
und für die Evaluation der Maßnahmen
notwendig ist. Verwaltungsintern werden
die Ergebnisse beider Gutachten bereits
jetzt zusammen betrachtet und diskutiert.
IK KomWoB y Frühjahrstagung 2006 y 26. April in Duisburg
Hartz IV und der Wohnungsmarkt
Da das Thema derzeit viele Kreise und Kommunen umtreibt, soll
der folgende Programmpunkt dem Erfahrungsaustausch zu den
Auswirkungen von Hartz IV auf den Wohnungsmarkt dienen. Einleitend präsentiert Ulrich Kraus einige Auswertungen aus der landesweiten Wohnungsmarktbeobachtung der Wfa.
Auswertungen aus der Wohnungsmarktbeobachtung NRW
Zu den Marktfolgen der Hartz-IV-Regelungen gibt es immer noch keine umfassenden Untersuchungen. Die Wfa versucht daher, zumindest ein provisorisches
Bild zu erhalten, indem die ohnehin verfügbaren Datengrundlagen in diese Richtung auswertet und die eigenen Befragungen, soweit dies möglich ist, um neue
Fragen zum Thema Hartz IV ergänzt. Herr
Kraus stellt im folgenden Zwischenergebnisse aktueller Wfa-Untersuchungen vor
(Anm.: In dieser Dokumentation sind die
endgültigen Ergebnisse, d.h. nach Auswertung aller Fragebögen dargestellt).
Wohnungsmarktbarometer (Expertenbefragung): Wie schätzen die Fachleute
vor Ort die Angemessenheitskriterien
und die Marktfolgen ein?
Zusatzfragebogen zur kommunalen
Bestands- und Besetzungskontrolle
geförderter Wohnungen, deren Ergebnisse die Wfa jährlich erfragt: Stiegen
die Wohnungssuchendenzahlen wegen
Hartz IV?
Wohnungswirtschaftliche Befragung
Welche Veränderungen stellen die Unternehmen im eigenen Bestand fest?
Einschätzung der örtlichen Angemessenheitsgrenzen
Die meisten Kommunen haben „Angemessenheit“ zunächst ohne empirische
Grundlage definiert, lediglich basierend
auf den bisherigen Erfahrungen aus der
Sozialhilfe und der Einschätzung der aktuellen Marktlage. Vielfach hat offenbar
auch die Finanzlage der Kommunen Einfluss darauf, wie großzügig sich Kommunen bei der Anerkennung der Unterkunftskosten geben können.
Die Wfa hat daher im Wohnungsmarktbarometer 2005 und 2006 die Experten da-
nach gefragt, inwiefern die lokalen Angemessenheitskriterien denn zur Marktlage
vor Ort passen. Zur Zeit der ersten Befragung konnte ein knappes Drittel der Experten die Kriterien noch nicht einschätzen. Die übrigen hielten die Definition je
zur Hälfte für „der Marktlage angemessen“ oder „zu eng gefasst“, kaum jemand
für „großzügig“ (s. Doku der Herbsttagung 2005).
weiß nicht
14%
großzügig
7%
Weitere Auswertungen enthält der Wohnungsmarktbericht
„Info 2006“ der Wfa:
wfa-nrw.de
Wohnungsmarktbeobachtung
Publikationen
Wie beurteilen Sie die
kommunale Praxis bei
der Übernahme der
Wohnkosten im Verhältnis zur örtlichen
Marktlage?
(Wfa-WomBa 2006)
zu streng
26%
der Marktlage
angemessen
53%
Quelle: Wfa
(WomBa 2006)
Nach den ersten Erfahrungen haben die
meisten Kommunen ihre Angemessenheitskriterien inzwischen revidiert und
leicht angehoben. In der Befragung 2006
hält nun über die Hälfte der Befragten die
kommunale Praxis bei der Kostenübernahme für "der Marktlage angemessen".
Noch ein Viertel hält sie für "zu streng";
weniger als 10 Prozent stufen sie als
"großzügig" ein. Dabei klaffen aber die
Einschätzungen der Wohnungswirtschaft
und der Kommunen weit auseinander:
Nur 21,5 Prozent der kommunalen Experten, aber 43,1 Prozent der Befragten aus
der Wohnungswirtschaft beurteilen die
Praxis als "zu streng". Möglicherweise
verbucht die Wohnungswirtschaft im eigenen Bestand stärkere Auswirkungen.
Wfa-Infocenter
13
Dokumentation y Hartz IV und der Wohnungsmarkt
Fazit: Anscheinend haben die meisten
Kommunen inzwischen marktgerechte
Kriterien gefunden; eine Minderheit hat
sich offenbar aber für restriktive Kriterien
entschieden, die den Marktverhältnissen
nicht immer entsprechen.
Beobachtete Hartz-IV-Folgen
Vor der Einführung von Hartz IV wurden
Befürchtungen laut, die Reform werde zu
Massenumzügen, sozialer Segregation
(„Arbeitslosenghettos“) und neuen Wohnungsnöten im preisgünstigen Segment
führen. Nach einer Auswertung der WfaMieterbefragung (s. Dokumentation der
KomWoB-Herbsttagung 2004) war zwar
zu vermuten, dass vor allem Alleinstehende in zu großen Wohnungen leben und
umziehen müssten. Ansonsten liegen bisher keine harten Daten oder repräsentativen Untersuchungen vor.
Daher hat die Wfa in den aktuellen Befragungen Wohnungsmarktexperten und
Wohnungsunternehmen um eine Einschätzung gebeten, inwiefern die befürchteten Entwicklungen vor Ort tatsächlich
festzustellen sind. Vorgeben war eine
Skala von eins (trifft gar nicht zu) bis vier
(trifft voll zu/sehr deutlich).
Rechts: Umzüge werden im Rahmen der
üblichen Fluktuation
bewältigt (WfaWomBa 2006)
Links: Beobachtete
Entwicklungen als
Folgen der Wohnkostenregelungen nach
Hartz IV
(Wfa-WomBa 2006)
Engpässe in preisgünstigen Teilmärkten
HH zum Umzug aufgefordert
soziale Segregation verstärkt
HH ziehen von sich aus um
bessere Vermietbarkeit schwer marktgängiger Bestände
Wohneigentum: Verkauf / Zwangsversteigerungen
Vermieter senken Mieten
1
= gar nicht
2
3
4
= sehr deutlich
Die Experten des Wohnungsmarktbarometers haben im Durchschnitt zwei Phänomene (mit einem Punktwert von über
2,5) deutlich festgestellt:
Haushalte werden zum Umzug aufgefordert, weil die bisherige Wohnung
nicht angemessen ist
Engpässe bei preisgünstigen Wohnungen
Eine Verstärkung der sozialen Segregation („Arbeitslosenghettos“) wurde
dagegen kaum festgestellt. Ohnehin
14
Wfa-Infocenter
vollzieht sich dies wohl eher als langfristiger Prozess.
Die Umzugsaufforderungen werden von
den ARGEN bisher - nach Anweisungen
der Kommunen - sehr unterschiedlich
gehandhabt. Die Mehrheit der Experten
kam zu der Einschätzung, die Umzüge
bewegten sich insgesamt im Rahmen der
normalen Fluktuation und würden also im
normalen Vermietungsgeschäft bewältigt.
Während Umzugsaufforderungen die Folge der jeweiligen kommunalen Entscheidungen sind, zeigen sich die Angebotsengpässe offenbar vor allem dort, wo die
Marktlage in den preisgünstigen Teilmärkten ohnehin als angespannt eingestuft wurde, während entspannte Märkte
den Bedarf offenbar absorbieren können.
Leider war auch der Zusatzfragebogen zur
Bestands- und Besetzungskontrolle nicht
sonderlich ergiebig, da nur ein Teil der
Behörden Angaben zur Veränderung der
Wohnungssuchendenzahl machen konnte.
Die Karte auf der gegenüberliegenden
Seite zeigt ein (lückenhafte) Bild, aus dem
man höchstens folgern könnte, dass etwaige Probleme weniger wohnungsmarktbedingt sind als von der kommunalen Angemessenheitsdefinition abhängen.
Senken Vermieter die Mieten, um
Hartz-IV-Mieter zu halten?
Hierzu fragt Alfred Körbel, ob es Informationen darüber gibt, dass die Wohnungsunternehmen, deren Wohnungen nicht zu
den Hartz IV Kriterien passen, bereits
Mieter an private Vermieter verlieren, und
welche Möglichkeiten die Wohnungsunternehmen haben, darauf zu reagieren?
Herr Kraus verweist auf eine Analyse des
Sozioökonomischen Panels, die das BBR vor
der Hartz-Einführung durchgeführt hat: Die
IK KomWoB y Frühjahrstagung 2006 y 26. April in Duisburg
lässt vermuten, dass umgekehrt eher private
Vermieter befürchten müssen, Alg-IIEmpfänger an die Wohnungsunternehmen
zu verlieren, weil deren Wohnungen im
Schnitt kleiner und günstiger sind. Bessere
Daten gibt es dazu aber nicht: Die Befragung zeigte, dass lediglich die Hälfte der
Wohnungsunternehmen angeben kann,
welcher Anteil ihrer Bestände den Angemessenheitskriterien entspricht.
Dass Wohnungsunternehmen die Miete
reduzieren, um Hartz-IV-Empfänger „angemessen“ wohnen zu lassen und im Bestand
zu halten, werde zwar im Einzelfall berichtet. Nach den WomBa-Ergebnissen sei dies
zumindest in NRW aber nur ein Randphänomen, das am ehesten dort zu beobachten
ist, wo die kommunale Angemessenheitsdefinition besonders streng und der Wohnungsmarkt entspannt ist, d.h. ein höheres
Leerstandsrisiko besteht (siehe dazu auch
die Diskussion).
Auswirkungen in den Beständen der
Wohnungsunternehmen
In den Antworten der Wohnungswirtschaft standen zwei Beobachtungen im
Vordergrund:
Ein Anstieg der Mietrückstände, der
vermutlich aber nur ein kurzfristiger
Effekt der Umstellung war, denn die
Mietrückstandsquote der wohnungswirtschaftlichen Befragung ist 2005
gegenüber dem Vorjahr sogar leicht
gesunken,
deutliche Nachfrageimpulse im bisher
problematischen Teilmarkt kleiner
Wohnungen.
Mietrückstände steigen
Nachfrage nach
kleinen WE
steigt
soziale
Entmischung
nimmt zu
Mieter
kündigen, weil
WE zu teuer
Leerstände
nehmen ab
1
= gar nicht
2
3
4
= sehr deutlich
Herr Körbel fragt, ob im Barometer nach
kleinen oder nach billigen Wohnungen
gefragt wurde, denn letztlich sei doch der
Preis das wichtigere Kriterium. Inzwischen stimme das, so Herr Kraus, da die
meisten Städte nun die so genannte Produktmethode anwenden, d.h. aus den
Obergrenzen für die Wohnfläche (gem.
VV WoBindG) und den lokal festgelegten
Höchstmieten je qm für jede HaushaltsKarte: Haben Sie … einen
Anstieg der Wohnungssuchenden feststellen
können, der auf Hartz IV
zurückzuführen ist?
(Wfa 2006)
Minden
Steinfurt
Herford
Bielefeld
Coesfeld
Münster Warendorf Gütersloh
Detmold
Borken
Höxter
Kleve
Paderborn
Lippstadt
Hamm
Recklinghausen
Soest
Bottrop
Unna
Herne
Oberhausen
DO
Duisburg EssenBochum
Mülheim/Ruhr
Hagen
Balve Meschede
Krefeld
Mettmann Schwelm
Viersen DüsseldorfWuppertal
Lüdenscheid
Neuss SolingenRemscheid
Mönchengladbach
Wesel
Heinsberg
Aachen
Leverkusen GummersbachOlpe
Bergheim KölnBergisch-Gladbach
Siegen
Düren
Siegburg
Bonn
Euskirchen
weiß nicht/keine Angabe
starker An stieg
leichter Anstieg
kein Anstieg
nicht ge antwortet
größe das Produkt, also eine maximale
Gesamtmiete berechnen; diese ist dann
das definitive Kriterium. Anfangs hätten
viele Städte noch darauf bestanden, dass
sowohl die Flächen- als auch die Mietgrenzen nicht überschritten werden. Zudem habe die Wfa interessiert, wie sich
Hartz IV auf das Marktsegment kleiner
Wohnungen ausgewirkt hat. Das galt in
den letzten Jahren als problematisch (Ausnahme: Universitätsstädte), weil auch EinPersonen-Haushalte kaum noch in EinZimmer-Wohnungen wohnen wollten.
Hartz IV hat – offenbar in unerwartet hohem Maße – diesem Segment wieder neue
Nachfrage zugeführt, vermutlich zu Lasten des Marktsegments der Zwei-ZimmerWohnungen.
Linke Spalte:
Beobachtete Hartz-IVFolgen in den Beständen der Wohnungsunternehmen
(Wfa-WoWiB 2006)
Fazit der Wfa-Auswertungen
Die Umzugsaktivitäten haben offenbar
nur leicht zugenommen. Viele Städte
haben aber erst jetzt begonnen, zur
Kostensenkung aufzufordern.
Mit regionalen Unterschieden sind
Anspannungstendenzen im preisgünstigen Segment zu spüren.
Wfa-Infocenter
15
Dokumentation y Hartz IV und der Wohnungsmarkt
Bisher bemerkt nur ein Teil der Wohnungswirtschaft die Zunahme sozialer
Segregation
Es gab deutliche Impulse für den bisher problematischen Teilmarkt kleiner
Wohnungen. Darüber hinaus profitiert
die Wohnungswirtschaft offenbar
kaum bzgl. Leerstands- und Vermietungsproblemen
Der Anstieg der Mietrückstände war
vermutlich nur kurzfristiger Effekt
Bei alledem ist hervorzuheben, dass der
gesamte Bereich der Eigentümerhaushalte und der privaten Vermieter (immerhin
über zwei Drittel der Wohnungen) nach
wie vor ein blinder Fleck ist.
Nachtrag:
Die Studie steht inzwischen unter
http://www.giss-ev.de
zum Download zur
Verfügung.
Diskussion & Berichte aus den Städten
Herr Dr. Ruhstrat berichtet, dass die GISS
für das Diakonische Werk in SchleswigHolstein aktuell eine Untersuchung zu
den Folgen von Hartz IV für die Versorgung von Wohnungsnotfällen durchführt.
Aus Unna berichtet Herr Neumann, dass
die Wohnungswirtschaft von den Mietobergrenzen „nicht begeistert“ war. Allerdings profitieren manche Vermieter
davon, vor allem solche mit Ein-RaumWohnungen. Herr Neumann betont, dass
Hartz-IV-Mieter in der Regel unauffällige
Mieter ohne Probleme sind.
In Münster gab es laut Frau Regenitter
noch keine Umzugswelle. Die Angemessenheitskriterien wurden im Herbst 2005
überarbeitet, zum 1.11.2005 dann ca. 200
Haushalte „tendenziell“ zum Umzug aufgefordert. Erste Ergebnisse zu den tatsächlich erfolgten Umzügen werden erst
mit sechs Monaten Verzögerung, also im
Juni 2006 vorliegen.
In Bochum, so Herr Loke, orientiert sich
die ARGE an einem aus dem Mietspiegel
abgeleiteten Wert von 4,48 €/m². Allerdings wären dann nach einer vorläufigen
Auswertung der Mietangebote aus den
Zeitungen lediglich 5 % aller angebotenen Wohnungen angemessen. Das Sozialamt hat dennoch bereits 1.400 Haushalte
zum Umzug aufgefordert (Nachtrag: ...
und die Grenzen inzwischen etwas angehoben).
In Bielefeld gilt eine ebenfalls aus dem
Mietspiegel abgeleitete Mietobergrenze
16
Wfa-Infocenter
von 4,64 €/m², mit der Wohnungen im
gesamten Stadtgebiet in Frage kommen.
Ein-Personen-Haushalte dürfen 8 Quadratmeter mehr bewohnen als sonst üblich.
Bisher wurden 1.350 Haushalte zum Umzug aufgefordert, zwei Drittel davon müssen jetzt auch tatsächlich umziehen.
Es gibt bisher keine Probleme, diese
Haushalte mit passendem Wohnraum zu
versorgen. Die Wohnungswirtschaft ist
offenbar bereit, Hartz-IV-Empfänger zu
halten, wenn sie mit ihnen als Mieter zufrieden war.
In Paderborn wurden die Mietobergrenzen vom Kreis festgelegt, allerdings ist
der Stadt nicht bekannt auf welcher
Grundlage. Grundsätzlich scheint die festgesetzte Miete ausreichend zu sein, nur
die Nebenkosten wurden zu niedrig bemessen.
In Duisburg gelten deutlich strengere
Angemessenheitskriterien als in anderen
Kommunen (3,94 €/m² Miete und 1,79
€/m² Nebenkosten). Insgesamt wurden
ca. 1.600 Haushalte zum Umzug aufgefordert – nämlich diejenigen, die die Angemessenheitsgrenzen um mehr als 40 %
überschreiten. Ein Run auf das Wohnungsamt ist jedoch ausgeblieben. Das
Amt hält eine zentrale Datenbank mit passenden Mietangeboten zur Wohnungsvermittlung vor (ca. 600 WE). Allerdings
kann von städtischer Seite nur beraten
werden, die ARGE entscheidet letztendlich über die Angemessenheit der Wohnung. Teilweise ist die Wohnungswirtschaft jedoch auch bereit, die Mieten zu
senken. Grundsätzlich möchte die Stadt
eine Zunahme der Segregation vermeiden.
Frau Bestgen interessiert sich dafür, ob
andere Städte Daten über Umzugshaushalte von der ARGE erhalten haben. In
Duisburg war das nicht möglich, da für
die Stadt keine eigene Statistik geführt
wird.
In Lünen liegen keine detaillierten Daten
zu Umzügen vor. Allerdings konnte ein ca.
15-prozentiger Anstieg der Nachfrager
nach preisgünstigen Wohnungen festgestellt werden, nachdem zum 1.10.2005 die
Zuverdienstgrenzen erhöht wurden. Auch
Herr Appel bemängelt, dass die Kriterien
zwar von den Städten festgelegt werden
IK KomWoB y Frühjahrstagung 2006 y 26. April in Duisburg
mussten, diese von den ARGE jedoch
nichts über die Zahl der angeordneten
Umzüge erfahren.
Auch Gelsenkirchen und Unna konnten
bisher keine Daten bekommen. Kommunen können von der Bundesagentur in
Nürnberg zwar Daten kaufen; dieser Da-
tensatz enthält jedoch keine Merkmale zur
Wohnsituation. Bielefeld hat genaue Daten erhalten. Dafür musste die ARGE die
Fälle aber einzeln auswerten. Für 2006 ist
sogar eine Auswertung der Umzugsdaten
mit Hilfe einer Excelzusatzlösung geplant.
Termine, Verschiedenes
Wie bereits zu Beginn angekündigt wird
die Tagung zur Zukunft der kommunalen Wohnungspolitik am 1. Juni 2006 in
Münster auf dem NRW.BANK-Ideenschiff
stattfinden. (Dafür muss die Herbsttagung
des IK leider entfallen). Die Tagung soll
die Perspektiven kommunalen Handelns
angesichts der Privatisierung großer
Wohnungsbestände und enger werdender
Handlungsspielräume der öffentlichen
Verwaltung beleuchten.
Dazu berichten Teilnehmer, dass derzeit
sowohl das vhw als auch das IfS Berlin
(letzteres im Auftrag des BBR) an Studien
zur Veränderung der Anbieterstruktur auf
dem Wohnungsmarkt arbeiten.
Die AG Methoden trifft sich am 16. August 2006 in Essen. Thema: Leerstandsermittlung (aktuelle Ergebnisse).
Zuvor trifft sich am 20. Juli 2006 in Düsseldorf die Unter-AG, die eine Indikatorenmodul zum „Wohnen im Alter“ entwickeln will.
Die AG MikroWoB trifft sich frühestens
im Sommer. Als Tagungsort bietet Frau
Anger Düsseldorf an.
Dr. Westphal regt an, dort die Portfolioanalyse-Methode, die Innova in Duisburg
getestet hat, vorzustellen, außerdem die
Dortmunder Ansätze zur quartiersbezogenen SWOT-Analyse.
Die Ergebnisse dieser
Tagung stehen inzwischen unter
wfa-nrw.de
Wohnungsmarktbeobachtung
zum Download bereit.
Die AG Strategie trifft sich erst im Herbst
wieder in Essen. Geplante Themen: Wohnungsmarktbeobachtung Arnsberg, Masterplan Wohnen Ruhr
Für die Dortmunder Masterplan-Veranstaltungen wird gesondert eingeladen.
Pressemeldung der Stadt Duisburg
Wohnungsmarktexperten tagten in
Duisburg
Duisburg - 28. April 2006. Vertreterinnen
und Vertreter aus 20 Kommunen in Nordrhein-Westfalen haben sich am 26. April
2006 im Duisburger Rathaus getroffen,
um über aktuelle Themen des Wohnungsmarktes und zukünftige Anforderungen zu diskutieren. Unter Federführung der Wohnungsbauförderungsanstalt,
einer Anstalt der NRW.BANK, entstand in
den letzten Jahren ein tragfähiges Netzwerk kommunaler Wohnungs-, Planungs-,
Stadtentwicklungs- und Sozialämter.
Die demografische Entwicklung, gekennzeichnet durch den Rückgang und die Ü-
beralterung der Bevölkerung, hat erhebliche Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft und damit auch die Stadtentwicklung. Um auf zukünftige Anforderungen des
Wohnungsmarktes adäquat reagieren zu
können, ist eine permanente Wohnungsmarktbeobachtung erforderlich.
Im Rahmen regelmäßiger Treffen entwickeln die Fachleute Methoden der Marktanalyse, diskutieren deren Ergebnisse und
erarbeiten mögliche Strategien. Themen
des Treffens in Duisburg waren u. a. die
Auswirkungen der Hartz-IV-Gesetzgebung
auf den Wohnungsmarkt und die Methodik sowie die Bedeutung der Sozialberichterstattung.
Wfa-Infocenter
17
Dokumentation y Teilnehmerliste
Teilnehmerliste
Stadt Aachen
Hans-Josef Hilgers
Fachbereich Wohnen
Stadt Bielefeld
Jens Hagedorn
Bauamt
Stadt Bochum
Wolfgang Loke
Amt für Wohnungswesen
Rolf Rexin
Stadt Bottrop
Josef Wischermann
Angelika Wurst
Stadt Dortmund
Stadt Düsseldorf
Dr. Helmut Westphal
Julia Meininghaus
Stadtplanungsamt
/Abt. Wohnungswesen
Amt für Wohnungswesen
Dagmar Anger
Amt für Wohnungswesen (64)
Jennifer Kühnel
Amt für Statistik (12)
Reinhard Luderer
Andrea Bestgen
Brigitte Fels-Bialucha
Reinhild Schlentner
Stadt Duisburg
Amt für Soziales und Wohnungswesen
Jürgen Plathner
Herrmann Kreutner
Melanie Mehlfeld
Tülin Kabis-Staubach
Stadt Gelsenkirchen Alfred Richau
Jürgen König
Amt für Stadtentwicklung und Statistik
Stadt Lünen
Günther Appel
Amt für Soziales und Wohnungswesen
Stadt M’gladbach
Sylvia Kahlert
FB Stadtentwicklung und Planung
Gabriele Regenitter
Annette Fahl
Amt für Wohnungswesen
Stadt Paderborn
Hubert Robrecht
Stadt Rheine
Bettina Thelen-Reloe
Stadt Solingen
André König
FB Wirtschaftsförderung, Wohnund Grundstücksmanagement
Stadtdienst Wohnungsbauförderung
Stadt Unna
Werner Neumann
Amt für Wohnen + Soziales
Ralph Hiltrop
Amt für Statistik, Stadtentwicklung
u. Internetservice
Jutta Schmidt
Jugendamt
Büro Planlokal, DO
Alfred Körbel
Inhaber
GISS, Bremen
Dr. Ekke-Ulf Ruhstrat
Geschäftsführer
Helmut Müller
ein Hauseigentümerverein im Stadtteil Hochfeld
Rainer Daams
Referatsleiter IV B5
Stadt Witten
Klüngel Club
DU-Hochfeld
Ministerium f. Bauen u. Verkehr NRW
Wfa, Anstalt der
NRW.BANK
Wfa-Infocenter
Ref. Stadtplanung, Abt. Wohnungswesen
Stadt Köln
Stadt Münster
18
Quartiersmanagement Dichterviertel (DU)
und Planungsbüro BASTA (DO)
Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen
Karl Hofmann
Ulrich Kraus
Rebekka Späth
Infocenter/ Wohnungsmarktbeobachtung