Referat für Stadtplanung und Bauordnung

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Referat für Stadtplanung
und Bauordnung
Stadtplanung
PLAN HA II/20 VS
PLAN HA II/22 V
Veränderungssperre Nr. 643
Fürstenrieder Straße 21
Flurstück Nr. 295
Gemarkung Laim
Stadtbezirk 25 - Laim
Erlass nach § 14 BauGB
(Bebauungsplan Nr. 1963)
§ 4 Nr. 9b GeschO
Sitzungsvorlagen Nr. 02-08/V 07851
Anlagen:
1. Übersichtsplan M = 1 : 5.000
2. Plan Lage im Stadtgebiet
Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom 15.03.2006
Öffentliche Sitzung
I.
Vortrag der Referentin
Zuständig für die Entscheidung wäre der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung
gem. § 7 Abs. 1 Ziffer 11 der Geschäftsordnung des Stadtrates. Eine Befassung des
Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung am 08.03.2006 war nicht möglich. Die
Dringlichkeit der Sache gebietet jedoch eine umgehende Entscheidung des Stadtrates
und ergibt sich aus dem Fristablauf der Zurückstellung des Antrages auf Vorbescheid
für das Vorhaben Fürstenrieder Straße 21 (s. nachstehender Buchstabe B.) zum Ablauf des 24.03.2006.
Zur weiteren Sicherung der Planung ist die unterbrechungsfreie Fortsetzung planungssichernder Maßnahmen, wie hier der Erlass der Veränderungssperre Nr. 643, erforderlich. Hierzu ist es notwendig, dass die Veränderungssperre Nr. 643 rechtzeitig vor Ablauf der Rückstellungsfrist gem. § 15 BauGB in Kraft tritt. Der Erlass der Veränderungssperre bedarf nach Beschlussfassung noch der Ausfertigung und der Veröffentlichung
im Amtsblatt der Landeshauptstadt München. Bei einer Vorlage der Angelegenheit im
nächstmöglichen Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung am 22.03.2006 kann
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der rechtzeitige Erlass der Veränderungssperre Nr. 643 nicht mehr gewährleistet werden.
Die objektive Dringlichkeit der Vorlage in der heutigen Sitzung ist damit gegeben. Die
Zuständigkeit der Vollversammlung lässt sich aus § 4 Nr. 9b GeschO ableiten.
A) Planungsanlass und Planungsziel
Für das Anwesen Fürstenrieder Straße 21 besteht der seit 08.08.1968 rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 425a. Dieser Bebauungsplan setzt u.a. als Art der Nutzung ein
Kerngebiet MK fest. Nach der damaligen Rechtslage (BauNVO 1962) war es nicht
möglich, die zulässige Nutzung zu gliedern. Das bedeutet, dass auf dem Grundstück
Fürstenrieder Straße 21 alle nach § 7 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen, so auch Vergnügungsstätten aller Art, realisiert werden könnten.
Auf dem Grundstück Fürstenrieder Straße 21 befindet sich das seit mehr als 10 Jahren
leerstehende Gebäude des ehem. Kaufhauses Beck. Der langdauernde Leerstand dieses Gebäudes gab immer wieder Anlass zu Anfragen im Hinblick auf eine Nachnutzung sowie zu Beschwerden über den desolaten baulichen Zustand des Gebäudes seitens der Bevölkerung sowie des örtlichen Bezirksausschusses.
Im Jahre 2004 hat sich ein an diesem Anwesen interessierter Investor gefunden, der
das Gebäude anstelle des ursprünglichen Kaufhauses entsprechend der mit Bebauungsplan Nr. 425a festgesetzten Art der Nutzung als Kerngebiet MK umnutzen möchte.
Dabei sollten neben Einzelhandelseinrichtungen, einem Fitnessstudio und Büroräumen
auch Vergnügungsstätten im Gesamtumfang von 900 m² Spielnutzfläche zuzüglich der
erforderlichen Nebenräume realisiert werden. Nähere Ausführungen hierzu sind dem
nachstehenden Buchstaben B) zu entnehmen. Nach dem für das Anwesen Fürstenrieder Straße 21 geltenden Bebauungsplan Nr. 425a vom 08.08.1968 wäre die beantragte Vergnügungsstätte dem Grunde nach und auch im beantragten Umfang gem. § 7
Abs. 2 BauNVO planungsrechtlich grundsätzlich zulässig. Für eine Ansiedlung von
Vergnügungsstätten an dieser Stelle und im vorgesehenen Umfang bestehen allerdings erhebliche städtebauliche Bedenken. Die beantragte Nutzung könnte jedoch
gem. § 15 BauGB unzulässig sein.
Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung hat deshalb am 16.02.2005 einen
Aufstellungsbeschluss zur Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 425a u.a. auch im
Hinblick auf die künftige Zulässigkeit von Vergnügungsstätten gefasst.
Im Aufstellungsbeschluss vom 16.02.2005 wurde hierzu folgendes ausgeführt:
Das Anwesen Fürstenrieder Straße 21 und die Randbereiche entlang der Fürstenrieder Straße sind im Flächennutzungsplan in der Fassung der Aktualisierung des Flächennutzungsplanes, Teilbereich III Südwest, wirksam seit 20.10.1992, mittlerweile als
Besonderes Wohngebiet dargestellt. In der Erläuterung zur Aktualisierung des Flächennutzungsplanes wurde dabei ausgeführt, dass „für den Bereich östlich und westlich der Fürstenrieder Straße für die Bedeutung als Stadtteilzentrum noch Abrundungen auf dem Dienstleistungssektor notwendig sind. Ansonsten soll die Wohnnutzung
gestärkt werden.“
Die unmittelbare Nachbarschaft wie auch das nähere Umfeld zum Anwesen Fürstenrieder Straße 21 ist geprägt von Wohngebäuden mit Einzelhandelsnutzungen, Dienstleistungsanbietern und vereinzelt Gastronomie in den Erdgeschoßen, sowie einzelnen
Büro- und Praxisräumen in den Obergeschoßen. Ansonsten ist über dem Erdgeschoß
fast ausschließlich Wohnnutzung vorhanden.
Das Anwesen Fürstenrieder Straße 21 war Bestandteil des Aufstellungsbeschlusses
zum Bebauungsplan Nr. 425 vom 12.07.1967, der zur Sicherung der verkehrlichen Planungen im Bereich des Kreuzungspunktes Landsberger Straße/Fürstenrieder
Straße/Laimer Unterführung erlassen wurde. In die Planung einbezogen war auch der
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Bereich zwischen Veit-Stoß-Straße, Thurneyssen-, Agnes-Bernauer- und Fürstenrieder
Straße, der entsprechend der damals im Flächennutzungsplan getroffenen Darstellung
als Kerngebiet umstrukturiert und zu einem städtischen Schwerpunkt ausgebildet werden sollte. Aus dem gesamten Planungsgebiet wurden jedoch nur zwei Teilbebauungspläne vordringlich bearbeitet und aufgestellt, nämlich der Bebauungsplan Nr. 425b für
den Bereich entlang der Südseite der Landsberger Straße und der Bebauungsplan Nr.
425a für das Anwesen Fürstenrieder Straße 21.
Der Umbau des Kreuzungsknotens sowie die Bebauung der überplanten Grundstücke
nach den Festsetzungen der Bebauungspläne Nr. 425a und 425b erfolgte Anfang der
70-er Jahre im vorigen Jahrhundert. Für die restlichen Teilbereiche des Aufstellungsbeschlusses Nr. 425 bestand seinerzeit kein Planungsbedürfnis mehr, da sie bereits
überwiegend bebaut waren. Der Aufstellungsbeschluss vom 12.07.1967 wurde deshalb mit Beschluss der Vollversammlung vom 15.12.1976 aufgehoben. Die damals beabsichtigte Schwerpunktbildung und Umstrukturierung der umgebenden Bauquartiere
in ein Kerngebiet ist daher nur in Teilbereichen erfolgt.
Das als Kerngebiet ausgewiesene Anwesen Fürstenrieder Straße 21 stellt nunmehr somit eine Insellage inmitten eines durch überwiegende Wohnnutzung geprägten Bereiches dar. Nach den Zielvorstellungen des Flächennutzungsplanes als vorbereitender
Bauleitplan, der für die Bereiche entlang der Fürstenrieder Straße ein Besonderes
Wohngebiet WB und in den dahinterliegenden Bereichen Allgemeine Wohngebiete WA
darstellt, gilt hier die generelle Planungsvorgabe, unter Berücksichtigung der Eigenart
des Gebietes die Wohnnutzung zu erhalten und zu stärken. Während die durch den
Grundeigentümer ins Auge gefassten Nutzungen Einzelhandel, Fitnessstudio als Anlage für sportliche Zwecke und Büronutzung mit der umgebenden hauptsächlich vorhandenen Wohnnutzung in Einklang stehen und den städtebaulichen Zielen entsprechen,
bestehen jedoch erhebliche städtebauliche Bedenken an der Einrichtung von Vergnügungsstätten wie Spielhallen etc. – insbesondere in dieser Größe – in unmittelbarer
Nachbarschaft zu den umgebenden Wohnnutzungen sowie auch wegen der Nähe zur
etwa 150 m entfernten Grund- und Hauptschule an der Fürstenrieder Straße.
Vergnügungsstätten im beantragten Umfang und in der beantragten Art stehen mit einer Wohnnutzung grundsätzlich nicht in Einklang. Dies zeigt auch die Systematik der
BauNVO, nach der Vergnügungsstätten nur in Kerngebieten allgemein, in Gewerbegebieten nur ausnahmsweise und in Mischgebieten, Dorfgebieten und Besonderen
Wohngebieten nur ausnahmsweise und unter besonderen Voraussetzungen zulässig
sind.
Die Insellage des gegenständlichen Kerngebietes inmitten eines größeren Bereiches
eines Besonderen Wohngebietes gebietet daher, zum Schutze der angrenzenden
Wohnnutzung und insbesondere auch der schulischen Einrichtung eine gesonderte
Regelung zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten zu treffen. In der Rechtssprechung
ist allgemein anerkannt, dass es zulässig ist, durch eine planungsrechtliche Regelung
nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO im Rahmen eines Bebauungsplanes im Sinne von
§ 30 BauGB gezielte Regelungen zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in einem
Kerngebiet zu treffen. Eine Regelung dieser Art nach § 1 Abs. 9 BauNVO setzt allerdings voraus, dass besondere städtebauliche Gründe sie rechtfertigen. Der besondere
städtebauliche Grund einer derartigen Regelung ist hier aufgrund der besonderen örtlichen Situation gegeben.
Durch die mit dem künftigen Bebauungsplan Nr. 1963 vorgesehenen Regelungen zur
Zulässigkeit von Vergnügungsstätten, die nicht zwangsläufig einen gänzlichen Ausschluss dieser Nutzung beinhalten müssen, wird die in § 7 Abs. 1 BauNVO definierte
Zweckbestimmung eines Kerngebietes MK nicht in Frage gestellt, denn Vergnügungsstätten allein stellen nicht das Wesen eines Kerngebietes dar.
Weitere Nutzungsarten, die in einem Kerngebiet MK zwar allgemein zulässig sind, sich
aber negativ auf die umgebende Wohnbebauung auswirken könnten, wären z.B. auch
Tankstellen in Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen. Auch dies sollte im
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Rahmen des weiteren Bauleitplanverfahrens vertiefend geprüft werden. Es ist deshalb
folgerichtig, auch diese Nutzungen in der Veränderungssperre Nr. 643 zu regeln.
B) Vorhaben
Für das Grundstück Fl.Nr. 295 (Fürstenrieder Straße 21) wurde am 28.09.2004 ein Antrag auf Vorbescheid eingereicht, der u.a. im 1. Obergeschoss des Gebäudes eine
Vergnügungsstätte, bestehend aus vier Spielstätten mit je 150 m² Spielnutzfläche und
je 10 Geldspielautomaten sowie diversen Unterhaltungsgeräten ohne Gewinnmöglichkeiten wie Billard, Dart, Simulatoren und Internetplätze, und aus einer sogenannten
„Game Lounge“ für Video- und Internet-Computerspiele im Umfang von 300 m² Nutzfläche, also mit einem Gesamtumfang von 900 m² Spielnutzfläche zuzüglich der jeweils
erforderlichen Nebenräume umfassen sollte. Die Entscheidung über diesen Antrag auf
Vorbescheid zur Sanierung und Nutzungsänderung des ehem. Kaufhauses Beck wurde mit Bescheid vom 22.03.2005, zugestellt am 24.03.2005, gemäß § 15 BauGB auf
die Dauer von 12 Monaten zurückgestellt, da das beantragte Vorhaben den Zielsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 1963 entgegenstand.
Die Zielsetzungen des Aufstellungsbeschlusses vom 16.02.2005 wurden aber auch
zum Anlass genommen, mit dem Grundeigentümer in Verhandlungen einzutreten, um
eine ausgewogene Gebäudenutzung auch im Hinblick auf die Schutzwürdigkeit der
umgebenden Wohnbebauung zu erreichen. Dabei wurde versucht, den Umfang der ursprünglich vorgesehenen Vergnügungsstätte auf das Maß zu reduzieren, wie er mit der
Besonderheit der umgebenden Bebauung, die entlang der Fürstenrieder Straße geprägt ist von Einzelhandel, Dienstleistung und Gastronomie in den Erdgeschossen und
Wohnen in den oberen Geschossen, vereinbar ist.
Als Ergebnis der Gespräche konnte eine Reduzierung des Umfangs der Vergnügungsstätte erreicht werden.
Am 04.11.2005 wurde darauf hin ein neuer Antrag auf Vorbescheid eingereicht, der die
Ziele des Aufstellungsbeschlusses vom 16.02.2005 berücksichtigt. Der Umfang der
vorgesehenen Vergnügungsstättennutzung reduzierte sich dabei auf nunmehr drei
Spielstätten mit je 150 m² Spielnutzfläche und je 10 Geldspielautomaten, insgesamt
also 450 m² Nutzfläche zuzüglich der erforderlichen Nebenräume im Gegensatz zur ursprünglichen Planung mit 900 m² Nutzfläche. Eine Vergnügungsstätte im nunmehr beantragten Umfang ist nach Auffassung des Planungsreferates mit der Besonderheit der
umgebenden Nutzung und der Schutzwürdigkeit der angrenzenden Wohnnutzung vereinbar.
Zum derzeit noch immer anhängigen Antrag auf Vorbescheid vom 28.09.2004, für den
bislang nur die Entscheidung darüber auf die Dauer von 12 Monaten zurückgestellt
wurde, über den aber nach Fristablauf zum 24.03.2006 zu entscheiden wäre, ist folgendes anzumerken:
Wegen des Antrags auf Vorbescheid vom 28.09.2004 wurde Untätigkeitsklage erhoben. Das Verwaltungsgericht hatte bereits für 10.10.2005 diese Untätigkeitsklage der
Antragstellerin terminiert. Da noch kein neuer Vorbescheidsantrag gestellt war und
eine Klagerücknahme avisiert war, haben beide Parteien die Terminaufhebung beantragt, der das Gericht auch nachkam. Auf Nachfrage des Gerichts hat der die Grundeigentümerin vertretende Rechtsanwalt mit Schreiben vom 19.01.2006 diesem gemeldet, dass die Parteien kurz vor Abschluss der Verhandlung stünden. Der eingereichte
Vorbescheidsantrag vom 04.11.2005 wurde geprüft und größtenteils positiv beurteilt.
Damit in diesem Zusammenhang auch das Verfahren bezüglich des zurückgestellten
Antrages auf Vorbescheid vom 28.09.2004 beendet wird, wurde am 27.01.2006 sogar
der Entwurf des neuen Vorbescheids dem anwaltlichen Vertreter der Antragstellerin
zugeleitet. Es erfolgte hierzu bislang keine zustimmende Rückmeldung. Der Anwalt
gab auf Nachfrage lediglich an, die Sache an seine Mandantin weitergeleitet zu haben,
von dort aber bisher keine Rückmeldung erhalten zu haben. Seitens des Planungsreferats wurde dringend gebeten, in dieser Sache bei seiner Auftraggeberin nachzufassen,
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was der Anwalt auch versprach. Es ist aber nicht gewiss, ob bis zum Auslaufen der Zurückstellungsdauer die Beendigung des Erstantrags abgeschlossen werden kann.
Zur Absicherung der Planung und zur Stärkung unserer Verhandlungsposition im weiteren Verfahren ist eine lückenlose Fortführung der planungssichernden Maßnahmen
in Form der gegenständlichen Veränderungssperre erforderlich. Für eine positive Verbescheidung des aktuellen Antrages auf Vorbescheid kann eine Ausnahme von der
Veränderungssperre Nr. 643 gemäß § 14 Abs. 2 BauGB in Aussicht gestellt werden.
Fristverkürzung der Vorlage
Eine Behandlung der Angelegenheit im Sinne der Ziffer 2.7.2 der AGAM in der heutigen Sitzung ist erforderlich, um umgehend die erforderliche Entscheidung des Stadtrates für die planungssichernde Maßnahme – hier der Erlass der Veränderungssperre –
zu erhalten.
Eine rechtzeitige Beschlussvorlage war nicht möglich, da bis zum Zeitpunkt der in der
AGAM geforderten Anmeldefrist noch das Vertrauen auf eine gütliche Einigung bestand.
Die Beschlussvorlage ist mit dem Kommunalreferat und der Stadtkämmerei abgestimmt.
Diese Beschlussvorlage begründet gem. § 9 Abs. 2 und 3 der Bezirksausschuss-Satzung in Verbindung mit dem „Katalog der Fälle der Entscheidung, Anhörung und Unterrichtung der Bezirksausschüsse“ kein Beteiligungsrecht des Bezirksausschusses.
Der Bezirksausschuss des 25. Stadtbezirkes Laim hat jedoch Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten.
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und der zuständigen Verwaltungsbeirätin,
Frau Stadträtin Lindner-Schädlich, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
II.
Antrag der Referentin
Ich beantrage Folgendes:
1.
Für das Flurstück Nr. 295 der Gemarkung Laim (Fürstenrieder Straße 21) wird gemäß nachfolgender Satzung eine Veränderungssperre erlassen.
2.
Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
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Satzung
über die Veränderungssperre Nr. 643
für das Flurstück Nr. 295 der Gemarkung Laim
(Fürstenrieder Straße 21)
vom .................
Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund §§ 14 und 16 des Baugesetzbuches
(BauGB) und Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) folgende
Satzung:
§1
Räumlicher Geltungsbereich
(1) Für das Flurstück Nr. 295 der Gemarkung Laim (Fürstenrieder Straße 21) wird eine
Veränderungssperre angeordnet.
(2) Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre ergibt sich aus dem Lageplan des Planungsreferates vom 10.03.2006, der als Anlage zur Veränderungssperre Bestandteil der Satzung ist. Das betroffene Grundstück ist in diesem Lageplan grau umrandet dargestellt.
§2
Verbote
(1) Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB, die die Errichtung einer Vergnügungsstätte
oder die Änderung oder Nutzungsänderung in eine solche zum Inhalt haben sowie
Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB, die die Errichtung von Tankstellen in Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen oder die Änderung oder Nutzungsänderung in solche zum Inhalt haben, dürfen nicht durchgeführt werden.
(2) Erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen des Grundstückes und
baulicher Anlagen durch Nutzungen im Sinne des § 2 Abs. 1, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, dürfen nicht
vorgenommen werden.
§3
In-Kraft-Treten und Außer-Kraft-Treten
(1) Die Satzung tritt am Tage nach ihrer Bekanntmachung in Kraft.
(2) Sie tritt außer Kraft, wenn und soweit der für den Geltungsbereich dieser Satzung
aufzustellende Bebauungsplan in Kraft getreten ist, spätestens jedoch mit Ablauf
24.03.2007.
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Lageplan VSP Nr. 643
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Seite
III.
Beschluss
nach Antrag.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Der Vorsitzende
Die Referentin
Ober-/Bürgermeister
Prof.Thalgott
Stadtbaurätin
IV.
Abdruck von I. - III.
über den Stenographischen Sitzungsdienst
an das Direktorium HA II - R (3x)
an das Direktorium HA II - V 3
an das Revisionsamt
an die Stadtkämmerei
zur Kenntnis.
V.
Wv. Planungsreferat - HA II/20 VS
zur weiteren Veranlassung.
zu V.:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt.
An den Bezirksausschuss 25
An das Referat für Arbeit und Wirtschaft
An das Kommunalreferat
An das Kreisverwaltungsreferat
An das Planungsreferat - SG 3
An das Planungsreferat - HA I
An das Planungsreferat - HA II/01
An das Planungsreferat - HA III
An das Planungsreferat - HA IV
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
Am ...........
Planungsreferat - HA II/20 VS
i.A.
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