Beschlussentwurf

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Sozialreferat
Amt für Wohnen und Migration
S-III-W/ML
Mietspiegel für München 2011
Veröffentlichung und Anerkennung des Mietspiegels
als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des
§ 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
durch den Stadtrat der Landeshauptstadt München
Qualifizierter Mietspiegel: Gestaltungsspielräume
gegen kontinuierliche Mietsteigerungen nutzen
Antrag Nr. 08-14 / A 02029 der FW
vom 06.12.2010
Sitzungsvorlage Nr. 08-14 / V 06016
3 Anlagen
Beschluss des Sozialausschusses vom 24.03.2011 (VB)
Öffentliche Sitzung
I.
Vortrag der Referentin
Am 22.07.2009 hat die Vollversammlung des Stadtrates der Landeshauptstadt München
das Sozialreferat mit der Neuerstellung eines qualifizierten Mietspiegels für München gemäß § 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) beauftragt. Das Sozialreferat legt dem Stadtrat nun einen Mietspiegel vor, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Um diesen Mietspiegel im Sinne des BGB zu qualifizieren, ist die
Anerkennung durch den Stadtrat der Landeshauptstadt München notwendig.
1. Rechtsbegriff und Rechtsfolgen eines
qualifizierten Mietspiegels
Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der
Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d BGB). Sowohl das Erfordernis
einer wissenschaftlichen Methode als auch das der Anerkennung durch den Stadtrat
oder alternativ durch die Interessenvertretungen müssen erfüllt sein, um einen qualifizierten Mietspiegel zu veröffentlichen. Zudem müssen qualifizierte Mietspiegel nach
§ 558d BGB im Abstand von vier Jahren neu erstellt und nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. In München erfolgt die Anerkennung durch den Stadtrat der Landeshauptstadt München. Der letzte neu erstellte Mietspiegel war der Mietspiegel für München 2007. Er wurde mit dem Mietspiegel für München 2009
fortgeschrieben.
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1.1 Funktion von Mietspiegeln
Mietspiegel sollen als statistische Marktanalyse objektiv über das örtliche
Mietpreisgefüge Auskunft geben. Sie dienen als Orientierungshilfe bei neuen
Vertragsabschlüssen und bei Vereinbarungen über die Miethöhe und tragen zu einer
größeren Transparenz des Wohnungsmarktes bei. Im formellen Mieterhöhungsverlangen sind sie eines von vier zugelassenen Begründungsmitteln (§ 558a BGB).
Mietspiegel haben das Ziel, den Vertragsparteien im Mietverhältnis ein Instrument zur
Verfügung zu stellen, das Streitigkeiten bereits im Vorfeld von gerichtlichen
Auseinandersetzungen vermeiden hilft. Sie bieten dabei den Vorteil der Objektivität
und schnellen Verfügbarkeit.
In Deutschland verfügen deshalb die meisten größeren Städte über 500.000
Einwohnerinnen und Einwohner über einen qualifizierten Mietspiegel.
1.2 Besondere Funktion von qualifizierten Mietspiegeln
Der qualifizierte Mietspiegel hat über seine ursprüngliche Funktion hinaus durch den
Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform, die zum 01.09.2001 in Kraft getreten ist, eine
besondere Bedeutung erhalten:
Existiert in einer Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, der nicht älter als zwei Jahre
ist, so muss eine Vermieterin/ein Vermieter bei Mieterhöhungen auf diesen
Mietspiegel Bezug nehmen, auch wenn sie/er ein anderes Begründungsmittel wählt.
Eine Mieterhöhung muss deshalb z.B. auch bei der Begründung mit drei
Vergleichswohnungen die Angaben aus dem gültigen qualifizierten Mietspiegel
enthalten.
Außerdem wurde der qualifizierte Mietspiegel auch in seiner Funktion als
Beweismittel für die ortsübliche Miete gestärkt. Entspricht er den Anforderungen des
§ 558d BGB, so wird vermutet, dass die in ihm ausgewiesenen Werte die ortsübliche
Vergleichsmiete wiedergeben.
2.
Wissenschaftliche Methode bei der Erstellung
von qualifizierten Mietspiegeln
Die Erstellung von Mietspiegeln besteht im Wesentlichen aus zwei Teilen: der
Erhebung der Daten und der statistischen Strukturanalyse.
2.1 Erhebung der Daten
Aufgabe der Datenerhebung ist die empirische Ermittlung der ortsüblichen Miete. An
die Datenerhebung sind deshalb die Qualitätskriterien der empirischen Forschung
anzulegen. Danach muss die Datenerhebung zuverlässig und repräsentativ sein.
Zuverlässig ist eine empirische Datenerhebung dann, wenn bei einer Wiederholung
der Erhebung dieselben Ergebnisse herauskommen. Das Ergebnis der Messung
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muss unabhängig von der Person des Messenden sein. Das wesentliche Qualitätskriterium für eine Stichprobe ist ihre Repräsentativität. Das heißt, dass jede Wohnung
die gleiche Chance haben muss, in der Stichprobe vertreten zu sein. Außerdem muss
sichergestellt sein, dass die Ergebnisse für eine Vielzahl von vergleichbaren Wohnungen verwendbar sind. Die zuverlässige Durchführung der Befragung sowie eine umfangreiche Plausibilitätskontrolle sind weitere Voraussetzungen für einen nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel.
2.2 Statistische Strukturanalyse
Für die Analyse der erhobenen und geprüften Daten stehen zwei Methoden zur
Verfügung: die Tabellen- und die Regressionsanalyse. Beide Methoden sind
wissenschaftlich anerkannt und bieten verschiedene Vor- und Nachteile. Für den
Mietspiegel für München 2011 hat der Stadtrat sich erneut für das Verfahren der
Regressionsanalyse entschieden.
3.
Wissenschaftliche Methode bei der Erstellung
des Mietspiegels für München 2011
Gemäß Stadtratsbeschluss vom 22.07.2009 wurde für die Vergabe des Auftrages zur
Erstellung eines neuen Mietspiegels eine europaweite Ausschreibung durchgeführt.
Damit ist die Neutralität der Daten gesichert, da ein von der Stadt unabhängiges Institut beauftragt wurde. Der Gesamtauftrag ging an die Firma TNS Infratest GmbH in
Zusammenarbeit mit der Firma omnistat gmbh. TNS Infratest führte dabei die Erhebung der Daten, die Plausibilitätsprüfung und die Berechnung der Nettomieten aus
der Datenerhebung durch. Die Analyse der gewonnenen Daten erfolgte durch omnistat mit Beratung durch Herrn Prof. Dr. Ludwig Fahrmeir, ehemals Professor für Statistik am Institut für Statistik der Universität München und jahrelang Ersteller des Mietspiegels für München.
3.1 Datenerhebung für den Mietspiegel für München 2011
Die Neuerhebung der Daten erfolgte zum Stichmonat Januar 2010 auf der Basis einer
repräsentativen Zufallsstichprobe aus den Telefonnummern der Münchner
Privathaushalte. Dabei konnte sichergestellt werden, dass jeder Haushalt mit
Festnetzanschluss in der Auswahlgrundlage vertreten ist. Um zu dieser
Auswahlgrundlage zu gelangen, wird von TNS Infratest eine spezielle Variante des
Random Digit Dialing (RDD) verwendet, die von der Arbeitsgemeinschaft deutscher
Marktforschungsinstitute (ADM) entwickelt wurde.
Die Erhebung wurde – wie in den vergangenen Mietspiegel-Untersuchungen –
zweistufig durchgeführt. In der ersten Stufe wurde in einem telefonischen
Kontaktinterview ermittelt, ob der Haushalt mietspiegelrelevant ist und zu einem
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persönlichen Interview bereit ist. In diesen Fällen werden Name und genaue Anschrift
der Zielperson aufgenommen. Insgesamt wurden rund 31.100 Kontaktinterviews
durchgeführt.
Die Erhebung des Mietspiegel-Hauptinterviews wurde wie in den vorangegangenen
Mietspiegeln als persönlich-mündliches Interview durchgeführt, da die Befragten einen
Teil der Fragen (z.B. genaue Angaben zur Höhe der Betriebskosten) in aller Regel nur
unter Einsichtnahme in die entsprechenden Unterlagen beantworten können.
Zielperson im Haushalt ist die Hauptverdienerin/der Hauptverdiener bzw. eine Person,
die zu dem Mietverhältnis Auskunft geben kann.
Die rücklaufenden Fragebögen wurden auf Vollständigkeit und Plausibilität überprüft.
Aus den Angaben im Interview wurden von Infratest die dem Mietspiegel zu Grunde
liegenden Nettomieten bestimmt. Dazu werden zunächst aus den erhobenen Daten
Schätzwerte für die Höhe der Betriebskosten ermittelt. Anhand von Preissteigerungsindices und unter Abgleich der städtischen Gebühren wird die Höhe der Betriebskosten auf den Stichmonat hochgerechnet. Mit diesen Werten wird dann für jeden Fall
die Höhe der entsprechenden Nettomiete bestimmt. Die Vorgehensweise wird dabei
mit omnistat im Einzelnen abgestimmt. Insgesamt wurden 3.039 verwertbare
Vollinterviews gewonnen.
Mit den Mieterinterviews war diesmal erstmals auch die Abfrage nach der Adresse der
jeweiligen Vermieterin/des jeweiligen Vermieters verbunden. Ziel war dabei, eine
Aussage zum energetischen Gebäudezustand treffen zu können. Die Vermieterinnen
und Vermieter wurden dazu schriftlich befragt bzw. konnten ihre Angaben auch online
machen. Ziel war es, etwa die Hälfte der Anzahl der Mieterinterviews zu erreichen. Im
Ergebnis konnte auf 1.173 verwertbare Interviews zurückgegriffen werden.
Der Zeitaufwand für die Datenerhebung betrug wie geplant etwa 6 volle Monate.
3.2 Analyse der Daten
Der Mietspiegel für München 2011 wurde nach dem statistischen Auswertungsverfahren einer regressionsanalytischen Methode erstellt. Die Regressionsanalyse
geht von der Annahme aus, dass zwischen den einzelnen Merkmalen ein
Beziehungsgeflecht besteht, das in Form einer mathematischen Gleichung
ausgedrückt werden kann. Die zwischen Mietmerkmalen bestehende Struktur wird
mathematisch-statistisch modelliert und aufgedeckt. Deshalb ist es nicht erforderlich,
für alle Wohnungstypen Stichprobendaten zu erheben. Die dadurch mögliche
Stichprobenökonomie reduziert die Kosten der Mietspiegelerstellung erheblich.
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Bei dieser Methode fällt der Modellbildung, also der Entwicklung der Regressionsgleichung, eine zentrale Rolle zu. Da kein allgemein und dauerhaft gültiges
mathematisches Modell zur Beschreibung des Wohnungsmarktes bekannt ist, ist eine
Anpassung des Regressionsmodells bei jeder Neuerstellung eines Mietspiegels
notwendig. Viele Wohnungsmerkmale stehen untereinander in Beziehung.
Deshalb wurden sachlogisch abgeleitete Interaktionen der etwa 500 Variablen
modellhaft geprüft und gegebenenfalls in das endgültige Mietspiegelmodell
übernommen. Diese Prüfung spiegelt sich in den Veränderungen - insbesondere in
Tabelle 3 (Zu- und Abschläge zur Basismiete) - des Mietspiegels für München wieder.
4.
Veränderungen im Vergleich zum Mietspiegel für München 2007
Der Mietspiegel für München 2007 wurde neu erhoben und mit dem Mietspiegel für
München 2009 fortgeschrieben. Gemäß § 558d BGB muss ein qualifizierter
Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Dabei hat sich
sowohl aus der Analyse der Daten als auch aus rechtlichen Gründen und zur
Anpassung an inzwischen im Stadtgebiet erfolgte Veränderungen die Notwendigkeit
einiger Überarbeitungen ergeben. Im Folgenden sind die wesentlichen Neuerungen
des Mietspiegels für München 2011 gegenüber dem Mietspiegel für München 2007
dargestellt.
4.1 Aktualisierung der Wohnlagenkarten
Die letzte Wohnlagenkartenüberarbeitung fand vor vier Jahren zur Neuerstellung des
Mietspiegels für München 2007 statt. Seitdem hat das Sozialreferat eigene
Erfahrungen sowie Anregungen aus der Anwenderschaft in München gesammelt.
Auch wurden die Interessenvertretungen (Mieterverein München e.V.; Haus- und
Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V.; Mieter helfen Mietern, Münchner
Mieterverein e.V.; Bayerischer Wohnungs- und Grundeigentümerverband,
Kreisverband München e.V.; Landesverband Freier Immobilien- und
Wohnungsunternehmen Bayern e.V.; GEWOFAG; GWG; Münchner Gesellschaft für
Stadterneuerung; Heimag München GmbH) gebeten, sich zu der aktuellen
Wohnlagenkarte des Mietspiegels für München 2009 zu äußern bzw. Änderungs- und
Ergänzungsvorschläge einzubringen. Diese gesammelten Erkenntnisse wurden der
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Bereich der Landeshauptstadt
München vorgelegt, welcher ebenfalls Ergänzungen sowie Bewertungen von
Neubaugebieten einbrachte.
Insgesamt wurden 99 Anregungen untersucht und – soweit zutreffend – in die
Wohnlagenkarten übernommen. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung,
HA I/22 wurde in diesen Arbeitsschritt eingebunden.
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Das Kommunalreferat, Vermessungsamt, hat die Wohnlagen in einen Stadtplan zum
aktuellen Stand übernommen und kartografisch dargestellt.
4.2 Aufnahme eines energetischen Merkmales
Der energetische Gebäudezustand wurde entsprechend der Variante 3 des
Stadtratsbeschlusses vom 22.07.2009 (dort unter Ziffer 6.2.7.3) untersucht. Dazu
wurden im Rahmen der Datenerhebung die teilnehmenden Vermieterinnen und
Vermieter befragt, ob für das jeweilige Gebäude ein Energieausweis vorliegt.
Gegebenenfalls wurde der dort ausgewiesene Energiekennwert abgefragt. Zudem
wurden Fragen zum Modernisierungsstatus des Gebäudes gestellt (z.B. vorhandene
Wärmedämmung, Alter und Art der Heizungsanlage etc.). Der Fragebogen ist wie
auch der Mieterfragebogen Bestandteil der Dokumentation, vgl. Anlage 2.
Der Datenrücklauf der Vermieterinterviews beläuft sich auf etwa 40 % und ist damit
höher als erwartet; die vom Referat für Gesundheit und Umwelt zur Verfügung
gestellten Gutscheine (jeweils 50,- € für eine Beratung im Bauzentrum) haben hier
zwar zu einer Steigerung der Mitwirkungsbereitschaft beigetragen. Für eine stabile
statistische Aussage wären allerdings mindestens 50 % Datenrücklauf erforderlich
gewesen.
Die vorhandenen Daten wurden mit hohem Aufwand und unter Hinzuziehung eines
Energieberaters untersucht. Es hat sich keine Signifikanz ergeben. Allerdings konnte
durch den Abgleich mit den Mieterdaten bei der Verknüpfung einiger Variablen eine
leicht mietmindernde Tendenz festgestellt werden. Dieser Tatsache wird im
Mietspiegel in Tabelle 5 (begründeter Spannenanteil) unter Ziffer 6. auf Seite 18
Rechnung getragen: Verfügt eine nach 1918 erbaute Wohnung nicht über eine
Gebäude-Zentralheizung bzw. wird nicht mit Fernwärme beheizt, besitzt sie zudem
keine Thermostatventile an den Heizkörpern und ist außerdem keine oder nur eine
einfache bzw. überwiegend durch Strom betriebene Warmwasserversorgung
vorhanden, kann ein Abschlag von bis zu – 0,25 € / m² angesetzt werden.
Das Merkmal kann von beiden Vertragsparteien angewandt werden. Mieterinnen bzw.
Mieter sind nicht gezwungen, bei der Vermieterin bzw. beim Vermieter Erkundigungen
z.B. über den im Energieausweis ausgewiesenen Kennwert einzuholen. Dies war eine
wichtige Bedingung bei der Bildung des Merkmales.
Das Ergebnis bestätigt die im Vorfeld getroffenen Annahmen, dass in München
zunächst bezahlbarer Wohnraum gesucht wird und der energetische Zustand noch
nicht im Vordergrund steht.
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Es wird jedoch damit gerechnet, dass sich das Bewusstsein für energetisch gut
ausgestattete Gebäude und Wohnungen weiter ausprägt und sich langfristig eine
mietpreisbildende Wirkung zeigen wird. Deshalb sollte die Methodik bei künftigen
Mietspiegel-Neuerstellungen fortgeführt werden.
4.3 Gerichtliche Bestätigung des Mietspiegels für München
Zuletzt wurde der Mietspiegel für München 2001 durch ein Urteil des Landgerichts
München I vom 12.06.2002 in einem Mieterhöhungsverfahren in seiner
Wissenschaftlichkeit und bezüglich der Erstellungsmethode bestätigt. Seit diesem
Urteil ergingen keine weiteren einschlägigen Urteile. Dies lässt nach wie vor auf eine
gute Akzeptanz durch die Gerichte schließen. Um diese nicht zu gefährden und die
Anerkennung des Mietspiegels für München sicherzustellen, hat das Sozialreferat die
seitdem verwendete Erstellungsmethode der Regressionsanalyse beibehalten.
5.
Einbindung der Interessenvertretungen
Im Vorfeld der Arbeiten zum neuen Mietspiegel fand am 22.06.2009 eine
Informationsveranstaltung statt, an der Vertreterinnen und Vertreter des Amts- und
Landgerichtes, der Mietervereine (Mieterverein München e.V., Mieter helfen Mietern
Münchner Mieterverein e.V.) sowie des Haus- und Grundbesitzervereines München
und Umgebung e.V. teilgenommen haben. Freundlicherweise wurde die
Veranstaltung auch von TNS Infratest sowie Herrn Prof. Dr. Fahrmeir sowie einigen
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Arbeitsgruppe Mietspiegel des Institutes
Statistik der LMU unterstützt.
Die Veranstaltung diente neben der Information dem Erfahrungsaustausch.
Anregungen und Verbesserungswünsche wurden vorgetragen. Zudem wurde
insbesondere das geplante Vorgehen hinsichtlich der Untersuchung der
Energieeffizienz von Gebäuden diskutiert.
Die Interessenvertretungen wurden außerdem zu der Überarbeitung der
Wohnlagenkarten sowie zum textlichen und strukturellen Aufbau des Mietspiegels
eingebunden bzw. um Anregungen gebeten. Sofern aus rechtlicher wie aus
sachlicher und statistischer Sicht möglich, wurden diese Anregungen in den
Mietspiegel für München 2011 eingearbeitet.
6.
Spannen
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Werten handelt es sich um
Durchschnittswerte für die ortsübliche Miete. Abweichungen von diesen
Durchschnittswerten werden verursacht durch den freien Wohnungsmarkt und den
Mietpreis beeinflussende Faktoren, die durch Tabelle 3 (Zu- und Abschläge) nicht
oder nur ungenau erfasst sind.
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Die Ausweisung von Spannen im Mietspiegel ist notwendig, weil die 14. Kammer des
Landgerichts München I in ihrem Urteil vom 16.10.1996 zum Mietspiegel für
München`94 festgestellt hat, dass die ortsübliche Miete nach ihrer Auslegung des
gesetzlichen Mietbegriffs kein punktueller Wert sein kann. Deshalb wurden im
Mietspiegel für München`99 erstmals sog. 2/3-Spannen ausgewiesen. Das bedeutet,
dass in etwa 2/3 der Wohnungen des jeweiligen Wohnungstyps in der Spanne
enthalten sind. Die Wahl dieser Spannenbreite erfolgte auf der Grundlage einer
Empfehlung der vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen
veröffentlichten „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“.
Das Landgericht München I stellte in seinem Urteil zum Mietspiegel für München`99
vom 25.09.2002 an die Ausweisung von Spannen im Mietspiegel zusätzliche
Anforderungen. Diese Anregungen und weitere Impulse wurden durch die
Mietspiegelerstellenden geprüft und soweit möglich umgesetzt. Deshalb hat der
Mietspiegel für München bei den Spannen bereits 2003 eine neue Systematik
erhalten. Die damit erzielte höhere Aussagekraft soll die gerichtliche Anerkennung
des Mietspiegels als Erkenntnis- und Beweismittel möglich machen.
Die Datenanalyse für den Mietspiegel für München 2007 hatte ergeben, dass es aus
statistischer Sicht möglich ist, die Spannen in zwei nach Wohnlagen unterschiedene
Tabellen aufzuteilen, weshalb Tabelle 6 in zwei Tabellen für die durchschnittliche und
die gute bzw. beste Wohnlage aufgeteilt wurde.
Diese Aufteilung war für den Mietspiegel für München 2011 aus statistischen
Gründen (kleinere Streubreite als 2007) nicht mehr nötig.
7.
Daten und Ergebnisse
Ergebnisse aus der Analyse der Daten werden nachfolgend zu Ergebnissen des
Mietspiegels für München 2007 in Bezug gesetzt. Der Vergleichszeitraum umfasst
vier Jahre. Begründung hierfür ist, dass der Mietspiegel 2009 eine Fortschreibung war
und der Vergleich über einen Vier-Jahres-Zeitraum eine bessere Übersicht über die
Marktentwicklung ermöglicht. Die durchschnittliche Nettomiete betrug im Mietspiegel
für München 2007 gerundet 9,30 €. Im Mietspiegel für München 2011 ist sie jeweils
gerundet auf 9,79 € oder um 5,2 % gestiegen. Die folgende Tabelle gibt die
prozentualen Steigerungen des Mietspiegels für München 2011 im Vergleich zu 2007,
differenziert nach Baualtersklassen und Wohnflächen, wieder:
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Baujahr
Bis 1929 1930-1948 1949-1977 1978-1994 1995-2001 2002-2009
Wohnfläche in m²
20 bis 60
-1,34
4,15
6,42
7,32
4,93
5,79
61 bis 80
2,67
6,65
7,27
-1,12
1,90
-2,94
81 bis 160
1,57
14,26
3,00
6,04
-2,63
15,25
7.1 Aktuelle Wohnungsmarktsituation in München
Der Betrachtungszeitraum des Mietspiegels für München 2007 waren die Jahre 2002
bis 2005; dem Mietspiegel für München 2011 liegen die Jahre 2006 bis 2009
zugrunde.
Zwischen den Neuerstellungen der Mietspiegel für München 2007 und 2011 liegt eine
durchschnittliche Preissteigerung von 5,2 %. Damit weist der Mietspiegel relativ
gemäßigt steigende Preise aus. Zum Vergleich: Die Steigerung der Mietspiegel 2003
zu 2007 lag bei 10,5 %.
Diese Marktentwicklung wird auch vom Wohnungsmarktbarometer des Referates für
Stadtplanung und Bauordnung und den Marktberichten des IVD-Instituts
(Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH) beobachtet:
Das Wohnungsmarktbarometer berichtet von einem stetigen, moderaten Anstieg der
Mietpreise in den Jahren 2006 bis 2009 (Betrachtungsjahre des Mietspiegels 2011),
wobei die Spitzenmieten aus den Jahren 2001/2002 nicht mehr erreicht werden. Im
Einzelnen weist das Barometer 2009 für 60 - 80 m² große Wohnungen folgende
Mietpreise aus:
•
Erstbezugsmiete: 12,42 €/m²
•
Wiedervermietungsmiete: 11,21 €/m².
Die Marktberichte des IVD bestätigen diesen Trend: Im Jahr 2002 halten sie ein
klares Überschreiten des Scheitelpunktes fest. Die daraufhin sinkenden Preise haben
sich erst im Jahr 2005 stabilisiert. Ab dem Frühjahr 2006 und zuletzt im Herbst 2009
werden stabile bis leicht steigende Mietpreise ausgewiesen. Laut Herbstmarktbericht
2009 lag in München für eine 70 m²-Wohnung mit jeweils gutem Wohnwert
•
die durchschnittliche Wiedervermietungsmiete
in der Baujahreskategorie vor 1950 bei 13,10 €/m²;
•
die durchschnittliche Wiedervermietungsmiete
in der Baujahreskategorie ab 1950 bei 12,10 €/m²;
•
die durchschnittliche Erstvermietungsmiete bei 13,- €/m².
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Beide Untersuchungen kommen also zu ähnlichen Erkenntnissen. Dabei ist zu
beachten, dass beide Berichte jeweils nur Erstbezugs- und Wiedervermietungsmieten
ausweisen; Bestandsmieten fehlen völlig. Bestandsmieten fließen demgegenüber in
den Mietspiegel ein, sofern sie in den Betrachtungsjahren verändert wurden
(Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB). Diese Mieten
steigen über einen längeren Zeitraum betrachtet stetig an. Der Anteil an
Bestandsmieten im Mietspiegel ist gesetzlich nicht geregelt. Er beträgt im Mietspiegel
2011 39,4 %. Zum Vergleich: Beim Mietspiegel für München 2007 betrug der Anteil
46,5 %. Durch die vom Gesetzgeber gewollte Mischung aus Wiedervermietungs- und
Bestandsmieten für einen in der Vergangenheit liegenden Zeitraum können
Mietspiegel nie die aktuelle Entwicklung der Marktmieten wiederspiegeln.
Die Entwicklung der Wiedervermietungen und Neuvermietungen in den letzten Jahren
ist in der nachfolgenden Grafik aus dem Wohnungsmarktbarometer 2010 abgebildet:
Entwicklung der Erstbezugs- und Wiederv ermietungsmieten in München im Immobilienpreiszyklus 1985 - 2015
16
14
12
10
Nettokaltmiete in €/qm
8
6
Wiedervermietung IVD (70 qm, guter Wohnwert)
Wiedervermietung Wohnungsmarktbarometer (60
4
- 80 qm) mit denkbarem Verlauf 2011 bis 2015
Erstbezug IVD (70 qm, guter Wohnwert)
Erstbezug Wohnungsmarktbarometer (60 - 80
2
qm) mit denkbarem Verlauf 2011 bis 2015
0
1986
1985
1988
1987
1990
1989
1992
1991
1994
1993
1996
1995
1998
1997
2000
1999
En tw icklu n g
b is 2015
2002
2001
2004
2003
2006
2005
2008
2007
2010
2009
2012
2011
2014
2013
2015
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7.2 Abweichendes Ergebnis des Mietspiegels 2009
Das Ergebnis des Mietspiegels für München 2009 scheint der unter 7.1 geschilderten
Entwicklung zu widersprechen: die Indexfortschreibung wies eine 6,3 % ige
Steigerung im Vergleich zum Mietspiegel für München 2007 aus. Der Mietspiegel
2009 liegt damit um 1,1 % über der für den Mietspiegel 2011 ermittelten
Durchschnittsmiete. So gesehen sinken die Mieten jetzt.
Die Fortschreibung 2009 wurde mittels des von § 558d Abs. 2 BGB ausdrücklich
hierfür vorgesehenen Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in
Deutschland (Hinweis: dieser Index heißt heute „Verbraucherpreisindex für
Deutschland“) durchgeführt.
Dabei wurde der Stand des Indexes zum Januar 2006 (Stichmonat des Mietspiegels
für München 2007) mit dem Oktober 2008 verglichen bzw. in Bezug gesetzt. Mit dem
Oktober 2008 wurde ein möglichst nah an der Veröffentlichung des Mietspiegels
liegender Monat gewählt. Mit der so ermittelten Steigerung von 6,3 % wurde das
vorhandene statistische Modell des Mietspiegels 2007 reanalysiert.
Diese Methode ist vom Gesetzgeber als eine von zwei Fortschreibungsmethoden
(Index, Stichprobe) ausdrücklich vorgesehen. Die Indexfortschreibung ist deutlich
kostengünstiger und mit wesentlich geringerem Aufwand verbunden als eine
Stichprobenfortschreibung. Der Gesetzgeber wollte die Kommunen mit dieser
Variante finanziell entlasten bzw. nicht überproportional belasten. Der Index bildet
allerdings den gesamten Warenkorb ab, weshalb es zu Abweichungen gegenüber der
Entwicklung in einzelnen Teilbereichen, wie dem Wohnungsmarkt, kommen kann.
Dies ist rückblickend beim Mietspiegel für München 2009 geschehen.
Da Neuerstellung und Fortschreibung der vergangenen beiden Mietspiegel mit
unterschiedlichen Methoden erstellt wurden, kann man sie nicht unmittelbar miteinander vergleichen; tatsächlich kann die Neuerstellung 2011 nur mit der letzten
Neuerstellung 2007 verglichen werden. Hier ergibt sich die erläuterte Steigerung von
5,2 %, so dass kein Widerspruch zu den unter 7.1 aufgezeigten Beobachtungen
besteht.
8.
Dokumentation und Statistik
Die Dokumentation und Statistik zum Mietspiegel für München beschreibt das
Erstellungsverfahren und enthält Hinweise zur Mietspiegelanwendung für die
Fachöffentlichkeit. Insbesondere die angewendeten wissenschaftlichen Methoden
sind detailliert beschrieben. Zur Feststellung der ortsüblichen Miete ist sie i.d.R. nicht
erforderlich. Das Sozialreferat wird die Dokumentation und Statistik in den nächsten
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Wochen veröffentlichen. Als Anlage 2 enthält diese Vorlage den finalen Entwurf der
Dokumentation. Eine gedruckte Version kann noch nicht vorgelegt werden, da diese
Beschlussvorlage Bestandteil der Dokumentation werden wird.
9.
Form der Veröffentlichung
Das Sozialreferat veröffentlicht den Mietspiegel für München 2011 wie gewohnt in
Form einer bearbeitbaren Broschüre mit Wohnlagenkarten. Ebenso wird die
Dokumentation zum Mietspiegel als Broschüre herausgegeben. Zusätzlich stellt das
Sozialreferat den Mietspiegel mit einem Berechnungsprogramm und Zugriff auf die
Wohnlagenkarten ins Internet. Kosten für die Benutzung werden nicht erhoben, da
Ziel der Veröffentlichung ist, einen möglichst großen Teil der Münchner Bevölkerung
zu erreichen.
Der Internetauftritt des Mietspiegels war bisher ein großer Erfolg: Die Seiten des
Mietspiegels für München 2009 wurden seit seiner Veröffentlichung über eine Million
Mal aufgerufen (Stand 31.12.2010). Eine CD-ROM zum Mietspiegel für München wird
aufgrund der Internetverfügbarkeit des Mietspiegels und aus Kostengründen seit
2001 nicht mehr hergestellt.
10. Bezugsquellen
Der Mietspiegel als Broschüre ist ab sofort in der Stadtinformation im Rathaus und im
Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, Franziskanerstraße 8, 81669 München
kostenlos erhältlich.
Im Internet wird der Mietspiegel in Kürze unter der Adresse
www.mietspiegel-muenchen.de oder über die Web-Seiten des Sozialreferates zu
erreichen sein. So ist eine möglichst breite Verfügbarkeit des Mietspiegels für
München 2011 im Stadtgebiet München und darüber hinaus sichergestellt.
11. Antrag der FW vom 06.12.2010
Zum Antrag der Freien Wähler vom 06.12.2010 (Anlage 1) nimmt das Sozialreferat
wie folgt Stellung:
Zu 1a) und b)
Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von
Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§558d Abs.
1 BGB), vgl. auch Ziffer 1 dieser Vorlage.
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Die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegelerstellung wäre nicht gegeben, wenn
gewünschte Ergebnisse oder deren Gewichtung seitens des Auftraggebers vorab
festgelegt würden. Der qualifizierte Mietspiegel ist kein wohnungspolitisches
Instrument, sondern bildet lediglich das Marktgeschehen ab. Ob und in welcher
Ausgestaltung einzelne Merkmale, z.B. ein energetisches Kriterium, in den
Mietspiegel gelangen, entscheidet allein das Ergebnis der Datenanalyse. Jegliches
Eingreifen in diese Methodik wäre manipulativ und würde die Qualifizierung des
Mietspiegels nicht nur in Frage stellen, sondern gefährden.
Die im Antrag der Freien Wähler unter 1a) und b) vorgebrachten Vorschläge sind
deshalb nicht umsetzbar, ohne die Qualifizierung des Mietspiegels und damit seine
Anerkennung bei den Gerichten zu gefährden.
Zu 1c)
Fragebögen, Definitionen von Merkmalen sowie die statistische Methode der
Mietspiegelerstellung sind im Einzelnen Bestandteil der Dokumentation zum
Mietspiegel, vgl. Ziffer 8 dieser Vorlage.
Zu 2.
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die
ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der
Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art,
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart
oder geändert worden sind. Ausgenommen ist dabei Wohnraum, bei dem die
Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt
worden ist (vgl. § 558 Abs. 2 BGB).
Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften können demzufolge nur
dann einfließen, wenn sie freifinanziert errichtet oder aus der Bindung gefallen sind.
a)
Die Auswahl der an der Datenerhebung teilnehmenden Wohnungen erfolgt nach
einem Zufallsverfahren, vgl. Ziffer 3.1 dieser Vorlage. Wie groß der Anteil an
Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften in der Stichprobe des
Mietspiegels ist, wurde nicht erhoben, da eine solche Aussage nicht mietspiegelrelevant ist. Die Adressenlage sowie die Namen der Eigentümerinnen und
Eigentümer der untersuchten Objekte ist aus datenschutzrechtlichen Gründen nur
dem Datenerhebungsinstitut bekannt.
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Die Daten werden entsprechend der „Satzung der Landeshauptstadt München zur
Durchführung einer repräsentativen Befragung zur Erstellung eines aktuellen
Mietspiegels für München“ (vgl. Anlage 3 zum Beschluss der Vollversammlung vom
22.07.2009) nur zu dem Zweck der Erstellung eines Mietspiegels erhoben und aus
datenschutzrechtlichen Gründen nach Abschluss der Mietspiegelerstellung vernichtet.
Andere, über den Erstellungszweck hinausgehende statistische Auswertungen, z.B.
über die konkrete Ausgestaltung der Miete einzelner Wohnungen im Sinne des
aktuellen bzw. neuen Mietspiegels, sind nicht vorgesehen und werden nicht
vorgenommen.
b)
Aus den unter 2 a) genannten Gründen ist es nicht möglich, eine Aufstellung über
den Mietzins der jeweiligen Wohnungen mit den Ergebnissen des neuen Mietspiegels
anzufertigen. Ebenso kann keine Entwicklung der konkreten Wohnungen über die
letzten 10 Jahre ermittelt werden. Dies scheitert schon daran, dass jede Stichprobe
einzigartig ist und es unwahrscheinlich ist, dass dieselben Wohnungen mehr als
einmal in eine Stichprobe gelangen.
c)
Auch der Einfluss des neuen Mietspiegels auf die Wohnungen der städtischen
Wohnungsbaugesellschaften kann im Rahmen der Mietspiegelerstellung nicht
untersucht werden, da dies dem Erhebungszweck widerspricht.
d)
Sozialwohnungen dürfen nach Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht in
den Mietspiegel einfließen; ebenso sind Wohnungen nach dem München-Modell
ausgeschlossen. Nicht mietspiegelrelevante Wohnungen werden bei der
Datenerhebung nicht zugelassen. Sie werden durch das telefonische
Kontaktinterview ausgefiltert, vgl. Ziffer 3.1 dieser Vorlage.
Zu 3.
a)
Der Anteil der stadteigenen Mietobjekte und Wohnungen kann nicht dargestellt
werden, da diese Informationen nicht Bestandteil des erhobenen Datensatzes sind.
Aussagen über Eigentümerinnen und Eigentümer der untersuchten Wohnungen
waren in der Vergangenheit nicht abgefragt worden. Für den Mietspiegel 2011
wurden zwar erstmals die Adressen der jeweiligen Vermieterinnen und Vermieter
abgefragt, vgl. Ziffer 3.1 dieser Vorlage. Auch hier gilt aber: Es ist nicht zulässig, die
Daten zu einem anderen Zweck zu verwenden als zu der Mietspiegeluntersuchung
selbst.
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b)
Vgl. hierzu Antwort zu 2 d).
c) und d)
Eine Erhebung, für welchen Personenkreis etwaige stadteigene Wohnungen
verfügbar sind, entspricht nicht der Aufgabenstellung der Mietspiegelerstellung.
Demzufolge wurden solche Daten nicht erhoben und es ist auch nicht möglich, den
Einfluss des Mietspiegels auf diese Wohnungen zu untersuchen.
Es ist nicht Aufgabe des Mietspiegels, in den Markt einzugreifen. Vielmehr ist der
Mietspiegel wie oben erläutert eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete,
d.h. er spiegelt lediglich das Marktgeschehen wieder. Würde die Landeshauptstadt
München gewünschte Entwicklungen vorgeben, wäre die Qualifizierung des
Mietspiegels gefährdet. Nur die Qualifizierung bringt aber die besondere rechtliche
Bedeutung des Mietspiegels mit sich: die Vermutungswirkung aus § 558d Abs. 3
BGB. Gerade dies führt dazu, dass eine enorme Transparenz herrscht und der
Mietspiegel sowohl in der Anwenderschaft als auch bei den Gerichten eine große
Anerkennung genießt. Würde auf die Qualifizierung verzichtet, könnte im
Mieterhöhungsverfahren auf andere Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2
BGB, z.B. auf drei Vergleichswohnungen zurückgegriffen werden. Dies würde sich in
München preissteigernd auswirken.
Anhörung des Bezirksausschusses
In dieser Beratungsangelegenheit ist die Anhörung eines Bezirksausschusses nicht vorgesehen (vgl. Anlage 1 der BA-Satzung).
Die Beschlussvorlage ist mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung, dem Kommunalreferat und dem Referat für Gesundheit und Umwelt abgestimmt.
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Benker, dem Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Offman, der Stadtkämmerei, dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung, dem Kommunalreferat, dem Referat für Gesundheit und Umwelt, der Frauengleichstellungsstelle, dem
Mieterbeirat der Landeshauptstadt München und dem Sozialreferat/Stelle für interkulturelle Arbeit ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
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II.
Antrag der Referentin
1. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München erkennt den nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel für München 2011 als qualifizierten
Mietspiegel an.
2. Die Anerkennung des Mietspiegels für München 2011 durch den Stadtrat wird im Amtsblatt der Landeshauptstadt München veröffentlicht.
3. Der Antrag Nr. 08-14 / A 02029 der FW vom 06.12.2010 ist geschäftsordnungsgemäß
behandelt.
4. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
III. Beschluss
nach Antrag.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Die Vorsitzende
Die Referentin
Christine Strobl
Bürgermeisterin
Brigitte Meier
Berufsm. Stadträtin
IV. Abdruck von I. mit III.
über den Stenographischen Sitzungsdienst
an das Direktorium - Dokumentationsstelle
an das Direktorium - Rechtsabteilung
an die Stadtkämmerei
an das Revisionsamt
z.K.
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V. Wv. Sozialreferat
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird
bestätigt.
2. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA I/24
An das Kommunalreferat, Vermessungsamt
An das Kommunalreferat, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
An das Referat für Gesundheit und Umwelt
An den Mieterbeirat der Landeshauptstadt München
An das Sozialreferat, S-III-M
An die Frauengleichstellungsstelle
An das Direktorium - HA I, Statistisches Amt
An das Direktorium - HA III
z.K.
Am
I.A.