immobilie 13057 berlin

Transcrição

WohnmarktReport
BERLIN
2014
IMPRESSUM
10. Auflage
Herausgeber:
GSW Immobilien AG
Charlottenstraße 4, 10969 Berlin
Tel. 030. 25 34 13 32
Fax 030. 25 34 19 34
Marktdaten:
Dr. Henrik Baumunk, Kristina Rüther, Michael Schlatterer MRICS
Residential Valuation, CBRE GmbH
Redaktion:
Roland Stimpel
Grafik/Layout:
Storkan Informationsdesign
Projektmanagement:
Katja Binnyus, RUECKERCONSULT GmbH
V.i.S.d.P.
Thomas Rücker, Leiter Unternehmenskommunikation,
GSW Immobilien AG, [email protected]
www.gsw.de (hier auch Download des WohnmarktReports)
Titelbild: Caro/Muhs
HAFTUNGSAUSSCHLUSS 2014 GSW/CBRE
Die in diesem Marktbericht verwendeten Informationen basieren auf öffentlich zugänglichen (ggf. nur gegen Honorar erhältlichen) Quellen.
Obwohl wir von der Richtigkeit der verwendeten Daten ausgehen, weisen wir darauf hin, dass wir diese im Einzelfall nicht nachgeprüft haben
und dafür keine Gewähr übernehmen, ausgenommen bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Es ist die Verantwortlichkeit des Lesers, die
Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen zu prüfen.
Die weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffentlichung der im Marktbericht verwendeten Informationen bedarf der vorherigen
schriftlichen Zustimmung der GSW und von CBRE.
Berlin: Aufschwung auf dem
Markt, Entlastung für Mieter
E
ntscheidungen am Wohnungsmarkt benötigen fundierte Grundlagen. Dazu will der
mittlerweile zehnte WohnmarktReport von GSW und CBRE beitragen. Er basiert auf
einem breiten Fundament von ökonomischen und demografischen Marktdaten. Für den
Report wurden mehr als 80.000 Vermietungs- und Kaufangebote erfasst. Letztere wurden
den zwölf Bezirken zugeordnet, die Vermietungsangebote den 190 Postleitzahlgebieten
der Stadt. Dies ermöglicht einen präzisen Blick auf örtliche Verhältnisse und Entwicklungen.
Der WohnmarktReport gibt außerdem eine Übersicht über rund 250 Neubauprojekte und
analysiert erstmals fast 500.000 Umzüge nach und von Berlin sowie zwischen
60 Teilgebieten der Stadt.
GSW-Co-Vorsitzende des Vorstands
Andreas Segal und Jörg Schwagenscheidt
Der WohnmarktReport wendet sich primär an wirtschaftliche Akteure auf dem Markt –
Investoren und Einzelerwerber, Vermieter und Bauherren. Aber er will auch zu einer rationalen Diskussion zur wohnungswirtschaftlichen Entwicklung beitragen. In diesem Jahr
stellt er Tatsachen dar, die für Vermieter, Käufer und Mieter gleichermaßen erfreulich sind.
Die erste Tatsache: Berlins Wohnungsmarkt ermöglicht steigende Erträge, doch die Kosten
erdrücken die Mieter nicht. Zwar sind die Quadratmetermieten weiter gestiegen, jedoch
gedämpfter als in den Vorjahren. Etwas kleiner als 2012 sind im Durchschnitt auch die
angebotenen Wohnungen, was den Anstieg der Quadratmetermieten teilweise kompensiert. Zugleich hat sich dank des wirtschaftlichen Aufschwungs die Kaufkraft der Berliner
deutlich erhöht. Tatsache Nummer zwei folgt aus der Analyse aller Umzüge. Diese führen
meist in denselben oder einen benachbarten Stadtteil, aber nur selten aus den besonders
begehrten Innenstadtgebieten weit nach draußen an den Stadtrand. Für eine massenweise Verdrängung ärmerer Bewohner aus der City gibt es somit keinen statistischen
Beleg. Die dritte Tatsache betrifft den Erwerb von Wohnimmobilien. Hier ist die häufig befürchtete Preisblase bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern nicht feststellbar.
Vielmehr zeigen sich gerade in den bisher begehrtesten Stadtteilen mittlerweile Grenzen
der Zahlungsbereitschaft. Der Anstieg der Angebotspreise ist deutlich gebremst; in Einzelfällen sind sie sogar gesunken. Die Marktteilnehmer fixieren sich nicht auf die modischsten
Lagen und handeln hier irrational hohe Preise aus, sondern verlagern einen Teil des Geschäfts in Stadtteile, wo sowohl für Selbstnutzer als auch für vermietende Investoren das
Preis-Leistungs-Verhältnis angemessener ist.
Um die Dynamik des Berliner Marktes aktuell zu analysieren, basiert der WohnmarktReport
2014 auf den Angeboten der ersten drei Quartale 2013. Für die Erfassung und Auswertung möchten wir uns ausdrücklich bei CBRE bedanken, unserem Partner bei der Erstellung
des WohnmarktReports. Die Kaufkraft der Bürger in den Postleitzahlgebieten basiert auf
den Daten der Michael Bauer Research.
Dieser WohnmarktReport zeigt, dass so manche Ängste und Besorgnisse auf dem Berliner
Wohnungsmarkt keine rationale Grundlage haben. Positiv zeigt er aber vor allem, dass der
Markt nach wie vor gut funktioniert und seinen Aufschwung auf einer ökonomisch rationalen und sozial verträglichen Grundlage fortsetzt.
Jörg Schwagenscheidt
Co-Vorsitzender des Vorstands
der GSW Immobilien AG
Andreas Segal
Co-Vorsitzender des Vorstands
der GSW Immobilien AG
1_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
Der Berliner Immobilienmarkt gleicht sich den
Märkten anderer deutscher Metropolen an. Kaufkraft, Mietniveau und Wohnungsmangel machen
Berlin für Investitionen immer interessanter
3
Die Rahmenbedingungen in Berlin sind positiv.
Die gute Konjunktur und Arbeitsmarktentwicklung ziehen Jobsuchende und Studenten an.
Die Tourismusbranche verzeichnet Rekorde
4
Berlin verzeichnet einen enormen Zuzug. Neuberliner wählen bevorzugt die Innenstadtlagen.
Umziehende Berliner zieht es eher in benachbarte Stadtteile oder in entferntere Kieze
6
Weiter steigende Angebotsmieten und -preise,
jedoch in abgeschwächter Form. Für Wohnimmobilien in Europa ist Berlin mittlerweile Investmentstandort Nummer eins. Auch Lagen jenseits der Innenstadt werden für Investoren aus
Renditegesichtspunkten immer interessanter
10
Die Neubauaktivität in Berlin steigt: 250 Neubauprojekte sind im Gange. Neben den beliebten Innenstadtlagen gibt es vermehrt auch
Projekte außerhalb des S-Bahn-Rings
14
Mieten, Wohnungsgrößen und Kaufkraft unterscheiden sich in Berlin kleinräumig. Ein Überblick über Berlins lokale Mietwohnungsmärkte
18
190 Stadtteile in zwölf Bezirken
Charlottenburg-Wilmersdorf
Friedrichshain-Kreuzberg
Lichtenberg
Marzahn-Hellersdorf
Mitte
Neukölln
Pankow
Reinickendorf
Spandau
Steglitz-Zehlendorf
Tempelhof-Schöneberg
Treptow-Köpenick
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
Mietniveaus
Berlins Quartiere auf einen Blick: Hochpreislagen im Zentrum, bürgerliche Außengebiete und preisgünstige Stadtränder
44
Städtevergleich
Standort Berlin
Wanderungsbewegungen
Wohnungsmieten, Eigentum, Investments
und Transaktionen
Neubau
WohnkostenAtlas: 190 Teilräume im Fokus
Besondere Wohngebiete
Mietkarte für ganz Berlin
Umschlag hinten
Die höchsten und niedrigsten Mieten, Haushaltseinkommen, Wohnungsgrößen und Mietanteile an der lokalen Kaufkraft
Umschlag hinten
Städtevergleich: Kaufkraft und Mieten steigen
im Gleichklang – Berlin holt auf
U
nter Deutschlands größten Städten hat
Berlin einerseits die mit Abstand niedrigste Kaufkraft, andererseits die bei Weitem
niedrigsten Wohnungsmieten und im Verhältnis zur Nachfrage das größte Wohnungsangebot. Einige Beispiele: Die Kaufkraft pro
Einwohner beträgt 83 Prozent des Hamburger
Werts, die Berliner Angebotsmieten pro Quadratmeter liegen bei 77 Prozent des Hamburger Niveaus. Berliner haben im Schnitt knapp
82 Prozent der Kaufkraft von Frankfurtern,
müssen aber für eine jetzt angebotene Wohnung nur 68 Prozent der Frankfurter Quadratmetermiete zahlen. Besonders deutlich sind
die Unterschiede zu München. Berlin kommt
auf 69 Prozent der dortigen Kaufkraft, aber
nur auf 59 Prozent des Münchener Mietniveaus. Nur im Vergleich zu den rheinischen
Städten Düsseldorf und Köln müssen Wohnungssuchende in Berlin derzeit einen größeren Teil ihrer Kaufkraft für die geforderte
Miete aufwenden.
Trotz geringerer Einkommen größere
Wohnungen als in Hamburg und Köln
Das für Berliner Mieter günstige Verhältnis
von Kaufkraft und Wohnkosten führt dazu,
dass die Haushalte dieser Stadt trotz geringerer Einkommen fast gleich große Wohnungen anmieten wie die höher verdienenden
Bewohner anderer Städte. Mit durchschnittlich 72,4 Quadratmetern lag die Größe der
Mietangebote im Jahr 2013 im Mittelfeld. In
Hamburg waren die angebotenen Mietwohnungen nahezu so groß wie in Berlin. In Köln
fiel die mittlere Größe zwei Quadratmeter
geringer aus, in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart um einen bis
fünf Quadratmeter höher. Außerdem ist in
Berlin die Marktlage etwas entspannter als
in den sechs anderen Städten: Überall sind
die Leerstandsquoten niedriger; in München,
Hamburg und Frankfurt betrugen sie 2012
weniger als 1 Prozent. Nur Berlin hatte in jenem Jahr noch eine Reserve von 2 Prozent.
Besondere Bedingungen herrschen in Berlin
nach wie vor auch beim Wohnungsneubau.
Einerseits sind mehr Grundstücke verfügbar
als in jeder anderen Großstadt. Es gibt in großer Zahl frühere Industrie-, Bahn- und Militärflächen, Mauer-Areale, Brachen und verdichInnenstadtmieten auf dem gleichen
tungsfähige Flächen, die in der Nachkriegszeit
nur spärlich bebaut wurden. Andererseits sind
Niveau wie in anderen Städten
Die Berliner Besonderheiten haben historische, die Bestandsmieten nach wie vor so niedrig,
wirtschaftliche und geografische Ursachen. dass Neubauten mit ihren hohen Baukosten
Historisch waren in West- und noch mehr in nur schwer damit konkurrieren können. Die
Ost-Berlin die Märkte besonders stark sub- Bezieher mittlerer und höherer Einkommen
ventioniert. Das galt sowohl für den Bestand haben auf dem Bestandsmarkt nach wie vor
als auch für den Neubau und hat
relativ gute Chancen, eine Wohbis heute Einfluss auf das Miet- Das Mietniveau nung zu finden. Als Nachfrager
niveau. Eine für die Marktdaten
für Neubauten fallen sie dann jebremst noch
doch aus. Deshalb war der Wohwichtige geografische Besonderden Neubau
heit Berlins sind die schon seit
nungsneubau im Verhältnis zur
dem Jahr 1920 sehr weit gezoEinwohnerzahl zuletzt schwächer
genen Stadtgrenzen. In allen anderen Groß- als in allen anderen Top-Städten mit ebenfalls
städten ist ein bedeutender Teil des regionalen angespannten Märkten. Dennoch kommt es
Wohnungsmarkts in Vororte verlagert – das in Berlin aufgrund des niedrigen Zinsumfelds
gilt gerade für die preisgünstigen Segmente. und der gestiegenen Mieten, kombiniert mit
In Berlin finden sich auch diese Angebote einer hervorragenden wirtschaftlichen Ausmeist auf den 892 Quadratkilometern Stadt- gangslage zu einem signifikanten Anstieg der
fläche. Sie senken die statistischen Mietwerte Neubauzahlen. Entsprechende Details werden
der Gesamtstadt und täuschen darüber hin- im Kapitel zu den Neubauaktivitäten erläutert.
weg, dass der Markt in zentralen Gebieten
schon viel stärker dem der anderen Metropo- Auch in anderen Städten steigen Kaufkraft
len gleicht. Die Innenstadt entspricht in Berlin und Mieten – doch Berlin wird interessanter
weitgehend den Gebieten mit den Postleit- Derzeit spricht vieles dafür, dass sich Berlin
zahl-Anfangsziffern 10, in denen etwa eine den Märkten anderer Metropolen angleicht.
Million Menschen leben. Hier liegt der Me- Aber auch dort bleibt die Zeit nicht stehen;
dian aller lokalen Mietwerte bei 9,95 Euro und teilweise fallen Einwohner- und Haushaltsnicht wie in der Gesamtstadt bei 8,02 Euro. wachstum in der Gegenwart und nach ProDer Wert für das innere Berlin liegt deutlich gnosen deutlich stärker aus als in Berlin. Die
über dem Düsseldorfer Wert von 9,07 Euro Abstände zu anderen Städten verringern sich
und dem Kölner von 9,25 Euro. München, deshalb kaum. Doch Kaufkraft, Mietniveau
Hamburg, Frankfurt und Stuttgart rangieren und Wohnungsmangel machen Berlin für Inallerdings weit darüber.
vestitionen immer interessanter.
Städtevergleich: Im Großstadtvergleich wohnen Berliner noch immer günstig
Kennziffern der sieben größten deutschen Städte
Stadt
Einwohner
2012
Bevölkerungsdichte
2012,
in Einwohner/km2
Kaufkraftkennziffer
2013,
Deutschland = 100
Baufertigstellungen 1)
2012,
je 1.000 Einwohner
Leerstandsquote 2)
2012,
in %
Angebotsmiete 3)
2013,
in €/m2/Monat
100
3.375.222
3.785
92,6
0,7
2,0
Düsseldorf
593.682
2.731
120,0
1,3
1,7
9,07
Frankfurt
687.775
2.770
113,5
2,6
0,8
11,76
Hamburg
1.734.272
2.296
111,2
1,3
0,7
10,48
Köln
1.024.373
2.528
108,9
2,2
1,4
9,25
München
1.388.308
4.468
134,3
3,0
0,5
13,67
Stuttgart
597.939
2.884
113,4
2,4
1,3
10,50
Berlin
1) in Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen
2) marktaktiver Leerstand im Geschosswohnungsbau
8,02
3) Erhebungszeitraum: 1. bis 3. Quartal
Quellen: Statistisches Bundesamt (Einwohner am 31.12.2012, Basis: Zensus, Baufertigstellungen), Michael Bauer Research (Kaufkraft), CBRE-empirica-Leerstandsindex, CBRE auf Datenbasis empirica-systeme (Miete)
Wirtschaft und Bevölkerung wachsen –
Wohnungsnachfrage steigt schneller als Angebot
B
ereits im Jahr 2012 konnte Berlins Wirt- die Jahre 2008 bis 2011 ergeben sich nach Noch stärker als das Wachstum der Wirtschaft
schaft die zweithöchste Wachstumsrate einer Studie des Branchenverbands Bitkom ist das des Arbeitsmarktes. Die Zahl der Bealler 16 Länder aufweisen und auch für 2013 rund 900 Gründungen von IT-Unternehmen schäftigten lag Mitte 2013 um 1,9 Prozent
darf – gemäß der Prognosen – Berlin von allen in Berlin; in der zweitplatzierten Stadt Mün- höher als im Jahr zuvor; das bedeutet einen
deutschen Bundesländern das stärkste Wirt- chen waren es zugleich etwa 500 Firmen. Die Zuwachs von rund 32.700 Arbeitsplätzen. Beschaftswachstum und den größten Zuwachs an „Wirtschaftswoche“ sieht in Berlin einen „in sonders stark wuchs mit 2,6 Prozent die Zahl
Arbeitsplätzen erwarten. Während die jüngsten Deutschland einzigartigen Nährboden für der sozialversicherungspflichtigen ArbeitnehPrognosen für das Bundesgebiet mit einem Zu- Startups“. Allein die Neugrünmer. Zu verdanken war der Anwachs der Wirtschaftsleistung von 0,4 Prozent dungen im Internetbereich biestieg vor allem den Bereichen
Mehr als eine
rechnen, wurde für Berlin ein Plus von mehr ten bereits eine fünfstellige Zahl
Handel, Verkehr, Gastronomie,
Viertelmillion
als 1 Prozent kalkuliert. Auch für die kommen- von Arbeitsplätzen.
Information und KommunikaTourismusjobs
den Jahre sind die Erwartungen gut und station sowie den öffentlichen und
bil. Berlins Wirtschaft ruht nicht nur auf einer Relativ schwach im Vergleich zu
sonstigen Dienstleistern. Bereits
Säule, etwa einer stark exportabhängigen Pro- anderen Metropolregionen ist in Berlin die Po- 2012 hatte Berlin das höchste Beschäftigungsduktionsbranche, sondern auf einer breiten sition der Industrie. Das produzierende Ge- wachstum aller Bundesländer; 2013 dürfte sich
und zunehmend stabilen Basis. Der öffentliche werbe erwirtschaftet etwa 14 Prozent der dies wiederholt haben.
Sektor mit Bundes- und Landesverwaltung so- Wirtschaftsleistung und stellt rund 105.000
wie sein Umfeld mit Verbänden, Medien und Arbeitsplätze. Sein relativ geringes Gewicht Mehr Haushalte und mehr Nachfrage
weiteren Dienstleistern sind weitgehend un- dämpft zwar in Zeiten der Hochkonjunktur die- dank höherer Attraktivität
abhängig vom Konjunkturverlauf. Berlins be- ses Wirtschaftszweigs das Berliner Wachstum, Wegen des wachsenden Angebots an Arbeitsschäftigungsstärkste Branche, der Tourismus, bedeutet aber in Krisenjahren des produzie- plätzen und der weichen Standortfaktoren
erlebte allein 2012 ein Wachstum um mehr renden Gewerbes eine höhere Stabilität als in steigt auch der Zuzug nach Berlin seit Jahren
als 10 Prozent bei den Übernachtungen; rund anderen Städten. Seit einigen Jahren erlebt das an. Allein im Jahr 2012 zogen 41.000 mehr
40 Prozent der Gäste kamen aus dem Aus- Baugewerbe – kommend von einem geringen Menschen zu, als die Stadt verließen. Zudem
land. In Europa liegt die Stadt hier inzwischen Ausgangsniveau – einen stetigen Aufschwung. werden in Berlin seit Jahren mehr Kinder geauf Rang drei hinter London und Paris. Das Der Umfang der Baugenehmigungen, gemes- boren, als Menschen sterben. In allen Berliner
bringt der Stadt jährliche Umsätze von mehr sen in Quadratmetern umbauten Raums, lag Bezirken wuchs dadurch die Einwohnerzahl.
als 10 Milliarden Euro, was umgerechnet auf im ersten Halbjahr 2013 um 38,8 Prozent über Der Zuwachs an Einwohnern bewirkt einen
das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen dem Vorjahreswert. Leistungen an Geschoss- noch stärkeren prozentualen Zuwachs an
einem „Beschäftigungsäquivalent“ von etwa wohnungen sind hier von wachsendem Ge- Haushalten. Bei einer durchschnittlichen Größe
wicht, sowohl im wachsenden Neubau wie von 1,73 Personen wächst die Haushaltszahl
275.000 Arbeitsplätzen entspricht.
im Bestand mit seinem großen Modernisie- in Berlin mittlerweile jährlich um etwa 20.000.
Bester Nährboden für Startups
rungs- und Sanierungspotential. „Die Funda- Auch dadurch steigt die Nachfrage nach WohDer Aufschwung wird zudem von weiteren mentaldaten für ein Wachstum der Bau- und nungen in Berlin weiter. Zusätzlich lösen die
Dienstleistungsbranchen getragen. Eine Spit- Immobilienwirtschaft sind hervorragend“, stellt höheren Einkommen den Wunsch nach mehr
zenstellung in Deutschland hat Berlin auch Dr. Henrik Baumunk fest, Head of Residential Fläche, höherem Komfort und dem Wohnen
in der Informationstechnologie. Allein für Valuation bei CBRE.
in attraktiveren Lagen aus.
Berlinbarometer
Stadtbezirk
8
9
7
5
3
4
2
1
11
10
6
Bebaute Fläche
Gewässer
12
Einwohner 20131)
1 Charlottenburg-Wilmersdorf
300.259
4.613
2 Friedrichshain-Kreuzberg
261.088
12.760
3 Lichtenberg
260.427
4.962
4 Marzahn-Hellersdorf
249.842
4.027
5 Mitte
333.130
8.360
6 Neukölln
310.226
6.863
7 Pankow
367.552
3.539
8 Reinickendorf
244.477
2.723
9 Spandau
220.047
2.383
10 Steglitz-Zehlendorf
282.431
2.746
11 Tempelhof-Schöneberg
321.861
6.043
242.790
1.437
3.394.130
3.785
12 Treptow-Köpenick
Wald-/Parkflächen
Berlin gesamt
1) Stand: Juni, Basis: Zensus
Einwohnerdichte
pro km2
2012
2) alle zivilen Erwerbspersonen
3) mittlere Prognosevariante
Mit dem wachsenden Nachfragedruck hält das
Angebot nicht Schritt. Es wurden 2012 zwar
4.180 neue Wohnungen fertiggestellt, davon
allerdings nur 2.194 im Geschosswohnungsbau. Das Baugeschehen belebt sich einerseits
deutlich: Im selben Jahr wurde der Bau von
knapp 7.600 neuen Wohnungen genehmigt,
davon 5.718 in Mehrfamilienhäusern. Doch
auch wenn diese wirklich alle gebaut werden,
wächst andererseits die Zahl der Haushalte immer noch etwa viermal schneller als die Zahl
der Wohnungen.
Anhaltender stiller Wohnungsschwund
Noch stärker wird dieses Ungleichgewicht, weil
gleichzeitig in unbekanntem Umfang Wohnungen wegfallen. Sie werden umgenutzt, zusammengelegt, abgerissen oder wegen Baufälligkeit gesperrt. Zwar versucht der Berliner
Senat hier mit Einschränkungen der Wohnungs-Zweckentfremdung gegenzusteuern,
doch kann damit nur ein Teil des Wohnungsschwunds tatsächlich verhindert werden.
Über die GSW
Die im Jahr 1924 gegründete GSW Immobilien AG ist mit einem Portfolio von rund
60.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten ein
führendes börsennotiertes Immobilienunternehmen in Berlin.
Die Unternehmensstrategie der GSW ist
auf die langfristige Verwaltung von Mietwohnungen ausgerichtet, wobei ein systematischer Ansatz verfolgt wird, der darauf
ausgerichtet ist, sowohl die Zufriedenheit
der Kunden als auch die Betriebseffizienz
zu steigern. Zum 31. Dezember 2012
wurde das Immobilienportfolio der Gesellschaft mit rund 3,3 Mrd. Euro bewertet.
CBRE: Führender Bewerter
für Wohnimmobilien
CBRE Group, Inc. (NYSE: CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit
Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist
das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2012 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 37.000
Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit
(exklusive Beteiligungsgesellschaften und
Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und
Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die
Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die
Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und
Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland
mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main
vertreten, weitere Niederlassungen befinden
sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg
und München. CBRE Residential Valuation
Germany ist einer der Marktführer für die
Bewertung von Wohnimmobilienbeständen.
2012 wurden rund 830.000 Wohneinheiten
mit einem Volumen von ca. 43 Milliarden
Euro bewertet. www.cbre.de
Aus der Marktlage folgert Jörg Schwagenscheidt, Co-Vorsitzender des Vorstands der
GSW Immobilien AG: „Wenn die Nachfrage
deutlich wächst und zugleich das Angebot nur
leicht steigt oder gar stagniert, ist ein Anstieg
bei Preisen und Mieten geradezu zwangsläufig.“ Der Median aller Angebotsmieten (der
mittlere Wert, unter bzw. über dem jeweils die
Hälfte aller Angebote liegt) erhöhte sich in den
ersten drei Quartalen 2013 gemessen am gleichen Vorjahreszeitraum pro Quadratmeter um
6,9 Prozent. Bei den angebotenen Eigentumswohnungen stieg dieser Wert um 9,6 Prozent.
Das ist ein Indiz für die ungebrochene Beliebtheit Berlins bei Privatanlegern, aber auch für
ein Umsteigen von Wohnungssuchenden, die
sich wegen der Enge des Mietmarktes jetzt
zum Eigentum orientieren und hier bei niedrigen Zinsen oft eine geringere Monatsbelastung bei gleichem oder höherem Wohnwert
genießen. Ungebrochen ist auch die Attraktivität Berlins bei Investments in Mehrfamilien-
häuser. Hier stieg der Median der Angebotspreise um 9,1 Prozent, annähernd den gleichen
Wert wie beim individuellen Wohnungseigentum. Sämtliche genannten Werte stiegen in allen Berliner Stadtbezirken – bei den Mieten vor
allem in zentralen Gebieten, bei den Kaufpreisen für Wohnungen und Häuser jedoch relativ
stärker in Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings
und am Stadtrand.
Einwohnerentwicklung 20131) zu 20121)
Veränderung
Veränderung
absolut
in %
Bevölkerungsprognose 3)
2011 – 2025,
Veränderung in %
Genehmigungen Neubau
Geschosswohnungen
2012
Arbeitslosenquote 2)
2012 in %
Fertigstellungen
Neubau Geschosswohnungen 2012
+4.474
+1,5
+6,1
10,6
709
199
+4.550
+1,8
+8,6
14,2
1.064
66
+3.976
+1,6
+6,8
11,5
655
90
+2.765
+1,1
+4,4
11,7
29
80
+7.912
+2,4
+9,1
14,0
677
385
+4.767
+1,6
+6,2
17,3
67
24
+6.692
+1,9
+14,3
9,8
998
798
+3.044
+1,3
+1,9
14,2
206
34
+3.077
+1,4
+5,4
13,8
9
96
+2.657
+1,0
+5,8
10,3
282
127
+2.619
+0,8
+2,7
10,9
309
78
+2.489
+1,0
+7,8
10,1
713
217
+49.022
+1,5
+6,8
12,3
5.718
2.194
Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenquote), Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Bevölkerungsprognose), Bearbeitung: CBRE
Wanderungen: Neubürger wählen die
Innenstadt; Berliner zieht es eher hinaus
B
erliner sind mobil. 164.577 Menschen zogen im Jahr 2012 in die Stadt; 123.253
verließen sie. Im selben Jahr wechselten
201.342 Berliner den Stadtteil. Mit „Stadtteilen“ sind die 60 sogenannten Prognoseräume
Berlins gemeint: vom Senat definierte, statistische Gebiete mit funktionalen Zusammenhängen sowie einer gewissen sozialen
und baulichen Homogenität, jedoch mit sehr
unterschiedlicher Einwohnerzahl und Größe.
Hinzu kommen Umzugsbewegungen innerhalb eines Prognoseraumes, also oft innerhalb
der Nachbarschaft. Insgesamt ergibt das für
2012 eine höhere sechsstellige Summe an
Umzugsbewegungen über die Grenzen eines
Stadtteils, des Bezirks oder die Stadt hinweg.
Jedoch ist zu beachten, dass in der vorliegenden Analyse Umzüge zwischen den Berliner Bezirken jeweils als Zu- und Fortzug und
damit doppelt erfasst werden. Die Berliner Innenstadt ist der Schauplatz der größten Mobilität: In den Stadtteilen, die ganz oder überwiegend innerhalb des S-Bahn-Rings liegen,
kamen im Jahr 2012 auf tausend Einwohner
252 Umziehende in Gebiete innerhalb und
außerhalb Berlins. Die daran außen anschließenden Stadtteile verzeichnen 199 Umziehende pro tausend Einwohner. In der dritten
Gruppe von statistischen Räumen, den Stadtteilen an den äußeren Rändern Berlins, gab
es 2012 pro tausend gemeldete Bürger nur
146 Umziehende.
Hohe Mobilität im Zentrum
Auch der Einwohneraustausch Berlins mit dem
Rest Deutschlands sowie mit dem Ausland ist
in der Innenstadt am stärksten. Im Jahr 2012
lebte dort rund ein Drittel der Berliner; hierher
ziehen aber 47,6 Prozent der Neubürger. Die
Innenstadt ist das Terrain der Jüngeren, der
kleinen Haushalte, der Geschosswohnungen,
der größten Konzentration von Arbeits- und
Ausbildungsplätzen, Kultur- und Freizeitangeboten. All das sind Merkmale, die mit einer
höheren Mobilität und Umzugsneigung über
Stadtgrenzen hinweg korrespondieren. In einer Zeit mit starkem Wanderungsüberschuss
wie der jetzigen legt deshalb die Innenstadt
besonders zu.
Außenwanderung von und nach Berlin: Zuzügler bevorzugen die Innenstadt
40 und mehr
Außenwanderungssaldo von und nach Berlin je 1.000 Einwohner
in den 60 Berliner Prognoseräumen 2012
30 bis unter 40
20 bis unter 30
10 bis unter 20
0 bis unter 10
unter 0
Pankow
Reinickendorf
Spandau
Mitte
Lichtenberg
Marzahn-Hellersdorf
CharlottenburgWilmersdorf
FriedrichshainKreuzberg
TempelhofSchöneberg
Steglitz-Zehlendorf
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Bearbeitung: CBRE
Neukölln
Treptow-Köpenick
Der Wanderungsüberschuss hat sich seit dem
Jahr 2003 in Berlin fast kontinuierlich erhöht:
Von damals 477 Menschen ist er 2012 auf
den jetzigen Rekordwert von mehr als 40.000
Neuberlinern gestiegen. Sowohl mit dem Ausland, den neuen als auch mit den alten Bundesländern insgesamt fallen die Wanderungssalden seit dem Jahr 2000 (abgesehen von
administrativen Effekten durch die Bereinigung von Melderegistern sowie einem Wanderungsverlust an die alten Bundesländer im
Jahr 2004) positiv aus. Mit dem Land Brandenburg ist der Wanderungssaldo stets negativ,
dieses Minus hat jedoch deutlich abgenommen: Im Jahr 2000 zogen noch 17.146 Berliner
mehr nach Brandenburg, als von dort kamen.
2010 betrug die Differenz nur noch ein Zehntel davon (1.738 Personen). Seitdem stieg der
Verlust an das Umland aber wieder auf 2.445
(2011) bzw. 4.052 (2012) Personen an – auch
wegen der Verknappung von Wohnungen, die
Berliner ins Umland ausweichen ließ.
Wer innerhalb Berlins umzieht, geht gern
ein Stück weiter nach außen
Das Umzugsgeschehen zwischen den 60 Berliner Stadtteilen zeigt einen gewissen Drang
von innen nach außen: Im Jahr 2012 zogen
aus den zentralen Gebieten innerhalb des SBahn-Rings 13.795 mehr Menschen in andere
Berliner Stadtteile fort als zugleich von dort zu.
In den außen an den S-Bahn-Ring angren-
zenden Stadtteilen sowie dem Rand Berlins
fällt das Verhältnis hingegen positiv aus. Letzterer gewann 9.859 Einwohner durch Wanderungsbewegungen innerhalb Berlins, die
an den S-Bahn-Ring angrenzenden Stadtteile
immerhin noch 3.936. In den äußeren Stadtgebieten finden Berliner mehr Wohnraum zu
relativ günstigeren Preisen und Mieten sowie
passendere Wohnumfelder für Familien und
Ältere. Die meisten Umzüge führen aber nur
ein kurzes oder mittleres Stück weiter nach
draußen. Umzüge in Sprüngen vom Zentrum
direkt an den Rand sind vergleichsweise selten,
ebenso wie Umzüge von einem Randgebiet
in ein entferntes anderes, die quer durch die
ganze Stadt führen.
Binnenwanderung in Berlin: Viele Berliner ziehen an den Rand
Binnenwanderungssaldo je 1.000 Einwohner
in den 60 Berliner Prognoseräumen 2012
20 und mehr
10 bis unter 20
0 bis unter 10
–10 bis unter 0
–20 bis unter –10
unter –20
Pankow
Reinickendorf
Spandau
Mitte
Lichtenberg
Marzahn-Hellersdorf
FriedrichshainKreuzberg
Steglitz-Zehlendorf
Neukölln
Treptow-Köpenick
Das Umzugsgeschehen in den Bezirken: Lebhaftes Zentrum, ruhiger Rand
A
m meisten wird in Berlins zentralem Bezirk
Mitte umgezogen: Mitte verzeichnete im
Jahr 2012 Wanderungsbewegungen von fast
100.000 Menschen. Statistisch gesehen ist somit mehr als jeder vierte Einwohner im Jahr
2012 zu-, fort- oder umgezogen. Auch beim
Einwohneraustausch mit anderen Ländern und
Regionen liegt Mitte vorn: 27.194 Neuberliner zogen her und zugleich 17.721 bisherige
Mitte-Bewohner ganz aus der Stadt fort. An
die übrigen elf Stadtbezirke verlor Mitte 4.129
Menschen mehr, als es von dort gewann. Somit ergibt sich ein interessantes Phänomen:
Einerseits ist Mitte der Bezirk, der die meisten
Neuberliner gewinnt. Andererseits verliert er
jedoch die meisten Einwohner an andere Berliner Bezirke. Aufgrund des hohen Zuzugs von
außerhalb erzielt Mitte unter dem Strich aber
mit 5.344 Personen das höchste Wanderungsplus aller zwölf Bezirke.
Größte Fluktuation in zentralen Gebieten
Die häufigsten Umzugsbewegungen aus Mitte
gingen vom Zentrum nordwärts in den angrenzenden Prenzlauer Berg und vom Wedding nach Reinickendorf Ost. Es folgen Ziele
im nördlichen Charlottenburger Innenstadtbereich, in Tegel, Waidmannslust, Neukölln
und Friedrichshain. Kaum Zuzüge aus Mitte
verzeichneten im Gegensatz dazu weiter entfernte und vor allem durch kleinteilige Bebauung geprägte Gebiete. In die Ein-/Zweifamilienhaussiedlungen in Gatow/Kladow, in das
nördliche und östliche Köpenick, das südliche
Marzahn-Hellersdorf oder nach Buch zog es
im Jahr 2012 jeweils weniger als 15 ehemalige
Mitte-Bewohner.
Die zweithöchste Umzugsquote aller Bezirke
verzeichnet mit geringem Abstand zu Mitte
das angrenzende Friedrichshain-Kreuzberg
mit 287 Umzügen pro tausend Bewohner und
74.431 Bewegungen insgesamt. Der Bezirk ist In absoluten Zahlen verzeichnet die nordwestaußerhalb Berlins ungebrochen attraktiv: 6.976 liche Innenstadt, die sich vom Schloss CharMenschen mehr zogen von dort im Jahr 2012 lottenburg über die Kantstraße bis zum Kurher, als aus Friedrichshain-Kreuzberg wegzo- fürstendamm zieht, aufgrund ihrer Größe und
gen. Zugleich verlor der Bezirk 4.456 mehr dementsprechenden Einwohner- und WohMenschen an andere Teile Bernungszahl die meisten Zu- und
lins, als von dort kamen. Dies ist
Fortzüge. In Relation zur BevölNur wenige
unter allen Bezirken der höchste
kerung ist jedoch das UmzugsUmzüge quer
Binnenwanderungsverlust. Den
volumen in Charlottenburg-Nord
durch die Stadt am höchsten. Dabei kommen die
größten Fortzug mit allein 3.942
Menschen gab es in das benachmeisten Zuzügler aus dem nördbarte Neukölln, davon 3.323 direkt über die lich gelegenen Moabit und Wedding oder dem
Bezirksgrenze in das innerstädtische nördliche westlichen Spandau, das auch häufigstes ZielNeukölln. Es folgen der nördliche und südliche gebiet der Fortzüge ist.
Prenzlauer Berg, das Zentrum, das nördliche
und mittlere Lichtenberg sowie Tempelhof – An vierter Stelle der Umzugsstatistik liegt Neuallesamt benachbarte Gebiete des Bezirks. Die kölln mit rund 68.000 Bewegungen und eiHälfte der gesamten Fortzüge hatte diese Ge- ner Quote von 221. Hier konzentrierten sich
biete als Ziel. Andererseits gewinnt Friedrichs- rund zwei Drittel des Umzugsgeschehens im
hain-Kreuzberg auch die meisten Neubürger innerstädtischen Norden, obwohl dort nur 51
aus benachbarten Gebieten. Rund 43 Prozent Prozent aller Neuköllner Bürger leben. Nach
der Zuzügler hatten im vergangenen Jahr ihren Neukölln zogen insgesamt 4.774 Menschen
ehemaligen Wohnsitz in Neukölln, im Zentrum, mehr von außerhalb Berlins, als von dort fortim nördlichen bzw. südlichen Prenzlauer Berg gingen. Nach Nord-Neukölln kamen 8.861
oder in Lichtenberg Nord. Diese Zahlen zei- Umzügler aus anderen Bezirken, vor allem aus
gen deutlich, dass bei einem innerstädtischen Innenstadtgebieten. Allerdings musste NordUmzug vor allem die nähere Umgebung prä- Neukölln zugleich 9.639 Einwohner an andere
feriert wird.
Bezirke abgeben.
Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg liegen
größtenteils innerhalb des S-Bahn-Rings. Ihnen folgt im Umzugs-Ranking mit weitem Abstand eine Gruppe von Bezirken, die teils in der
Innenstadt und teils außerhalb von ihr liegen.
Ihre Umzugsquoten reichen von 226 bis 211
Bewegungen pro tausend Bürger.
Charlottenburg-Wilmersdorf weist 67.611 Umzugsbewegungen und eine Quote von 226 Bewegungen pro tausend Bürger auf. Es gewann
unter dem Strich 5.693 Bürger von außerhalb
Berlins und verlor 600 an andere Stadtteile.
An fünfter Stelle mit einer Umzugsquote von
216 steht Berlins einwohnerstärkster Bezirk
Pankow. Fast 79.000 Menschen zogen her,
weg oder zwischen Pankows Stadtteilen um.
4.469 Menschen mehr kamen von außerhalb
Berlins in den Bezirk, als von dort über die
Stadtgrenzen gingen. Zugleich zogen gut 287
Berliner mehr nach Pankow als Pankower ins
restliche Berlin. Die meisten Zuzügler kamen
aus Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg und
der größte Teil von ihnen wählte innerhalb des
neuen Bezirks den Prenzlauer Berg und das
südliche Pankow. Innerhalb der Bezirksgrenzen
Berliner Binnenwanderung: Randbezirke gewinnen, Innenstadtlagen verlieren Einwohner
Binnenwanderungen zwischen den Bezirken sowie Umzüge im selben Bezirk 2012
Stadtbezirk
Einwohner 1)
Umzüge im selben Bezirk
je 1.000 Einwohner
Binnenzuzüge
je 1.000 Einwohner
Binnenfortzüge
je 1.000 Einwohner
Binnenwanderungssaldo
je 1.000 Einwohner
Charlottenb.-Wilm.
298.567
39,9
44,7
46,7
–2,0
Friedrichsh.-Kreuzb.
259.483
45,8
53,3
70,5
–17,2
Lichtenberg
258.586
45,6
45,1
41,7
+3,4
Marzahn-Hellersd.
248.786
50,1
34,0
25,9
+8,2
Mitte
329.969
44,6
51,1
63,6
–12,5
Neukölln
308.342
48,7
44,7
45,7
–1,0
Pankow
364.794
52,3
39,5
38,8
+0,8
Reinickendorf
243.239
51,3
41,2
30,8
+10,4
Spandau
218.935
57,9
35,1
31,7
+3,4
Steglitz-Zehlendorf
281.604
39,6
38,8
34,4
+4,4
Tempelh.-Schöneb.
320.917
36,0
46,9
46,7
+0,2
Treptow-Köpenick
242.000
47,8
35,0
27,9
+7,1
1) Stand: 31.12.2012, Basis: Zensus
pflegten die Gebiete im Prenzlauer Berg und
im südlichen Pankow den lebendigsten Austausch. Viel seltener sind Bewegungen aus den
zentralen Bereichen an den Stadtrand.
Einwohnerverlust in Tempelhof-Schöneberg
Tempelhof-Schöneberg steht mit 213 Umzugsbewegungen pro tausend Einwohner und insgesamt mehr als 68.000 Umzügen an sechster Stelle der Umzugsstatistik. Der Bezirk ist
räumlich ein Berliner Mikrokosmos, der von der
westlichen City nahe dem Kurfürstendamm bis
zum südlichen Stadtrand in Lichtenrade reicht.
Zuzüge von außerhalb Berlins und Wegzüge
nach dort konzentrierten sich zu 58 Prozent
auf die überwiegend innerstädtischen Schöneberger Stadteile. Diese verloren unter dem
Strich jedoch 1.232 Einwohner an andere Gebiete Berlins, während die Tempelhofer Stadtteile aus der übrigen Stadt 1.293 Menschen
gewannen. Der Gesamtbezirk war der einzige
in Berlin, der durch Umzüge im Jahr 2012 unter dem Strich Einwohner verloren hat. Getragen wird der Verlust durch einen negativen
Saldo mit Regionen außerhalb Berlins und dem
Ausland. Aus den übrigen Bezirken verzeichnet
der Bezirk hingegen ein leichtes Wanderungsplus. Bei denjenigen, die Tempelhof-Schöneberg zugunsten anderer Bezirke verließen, lag
Außenwanderungssaldo: Seit zehn Jahren wachsender Zuzug nach Berlin
Saldo der Wanderungen von und nach Berlin
Jahr
Saldo
2003
477
2004
1.686
2005
10.201
2006
10.679
2007
11.996
2008
15.310
2009 1) 2010 1) 2011
10.517 16.818 39.421
2012
41.324
40.000
30.000
20.000
10.000
0
–10.000
–20.000
Ausland
alte Bundesländer
neue Bundesländer (ohne Brandenburg)
1) Registerbereinigung
die Präferenz in Richtung der westlichen oder
östlichen Nachbarschaft des Bezirks. Mehr als
40 Prozent der Fortzüge gingen in das östliche
Steglitz, das westliche Neukölln oder das östliche Charlottenburg-Wilmersdorf. Relativ viele
Schöneberger zogen ein Stück weiter westlich
in Gebiete zwischen Volkspark Wilmersdorf
Land Brandenburg
und Schloß Charlottenburg oder rund um die
Schloßstraße in Steglitz. Aufschlussreich ist die
Richtung der größten Zuzugsströme in den Bezirk sowie der Umzüge zwischen seinen Stadtteilen. Fast stets führten diese Bewegungen ein
Stück von relativ zentraleren in etwas dezentralere Berliner Lagen.
Zuzug an den Stadtrand aus den inneren Teilen Berlins
D
ie sechs weiteren Bezirke Berlins liegen mit
Ausnahme eines kleinen Teils von Treptow-Köpenick allesamt außerhalb des S-BahnRings und verzeichneten zwischen 41.000
und knapp 55.000 Umzugsbewegungen.
Die höchste Mobilität dieser Stadtteile weist
Lichtenberg mit einer Umzugsquote von 211
pro tausend Bürger auf. Der Bezirk gewann
aus dem übrigen Berlin unterm Strich 886 Einwohner, aus Regionen außerhalb der Stadt
jedoch 3.017. Von den Berlinern, die hierher
zogen, gingen die meisten nach LichtenbergMitte und -Nord. Der Löwenanteil der Zuzügler kam mit 1.859 Menschen aus Friedrichshain, dem im Westen direkt an Lichtenberg
angrenzenden Innenstadtbezirk. Von denen,
die Lichtenberg verließen, gingen 2.059 nach
Marzahn und Hellersdorf, die im Osten angrenzenden Stadtrandviertel. Auch hier ist ablesbar, wie die Berliner jeweils über kurze Distanzen und von innen nach außen ziehen.
Spandau ist von allen Bezirken Berlins räumlich am stärksten isoliert und eigenständig. Es
hat eine Umzugsquote von 197 und liegt bei
den Zuzüglern aus anderen Bezirken an letzter
Stelle in der Stadt. Über die Wanderungen im
Bezirk hinaus gibt es in der Siemensstadt nur
mit Charlottenburg einen relativ regen Austausch, denn hier grenzen größere Wohnviertel
beider Bezirke direkt aneinander. Auffällig an
diesem Gebiet Spandaus ist jedoch der Teil der
Umzüge über große Distanzen: 283 Menschen
gingen aus diesem nordwestlichen Berliner Teil
nach Marienfelde im Süden der Stadt und 239
nach Hohenschönhausen-Süd ganz im Osten.
In die Gegenrichtung zogen nur 44 Menschen.
Ruhe im Osten und Südosten
Der Randbezirk Steglitz-Zehlendorf verzeichnete 2012 den vierthöchsten Binnenwanderungssaldo. Den stärksten Zuzug aus anderen
Bezirken gab es aus dem östlichen Charlottenburg-Wilmersdorf sowie aus den benachbarten
Teilen Tempelhof-Schönebergs Friedenau, Tempelhof, Mariendorf und Marienfelde. Diese Gebiete sind ebenso auch die häufigsten Zuzugsziele. Der Einwohneraustausch findet auch in
Steglitz-Zehlendorf vor allem mit der Bezirksnachbarschaft statt. Die größten Bewegungen
gab es jedoch innerhalb des Bezirks selbst mit
jeweils rund 1.000 Menschen, die von einem
Stadtteil in einen anderen zogen. Besonders
hoch war der Austausch zwischen den Gebieten rund um den Teltower Damm und die
Drakestraße sowie um Wannsee, Schlachtensee und Nikolassee.
Reinickendorf hatte lange mit Bevölkerungsschwund zu kämpfen, gewann aber 2012 rund
3.850 Einwohner aus Berlin und dem Rest der
Welt. Mit einer Umzugsquote von 184 liegt der
Bezirk im Mittel der Stadt. Der bedeutendste
Teil der Zuzügler kommt aus dem direkt angrenzenden Wedding – insgesamt zogen von
dort 1.713 Menschen über die nördliche Be-
zirksgrenze. Weitere 1.110 Menschen zog es
von Gesundbrunnen weiter nach Norden. Bei
den Fortzügen aus Reinickendorf in andere
Stadtteile außerhalb des Bezirks stehen ebenfalls Wedding und Gesundbrunnen an erster
Stelle. Der größte Austausch findet aber immer noch innerbezirklich statt.
Die Bezirke mit den wenigsten Umzugsbewegungen sind Treptow-Köpenick mit einer
Quote von 171 pro tausend Einwohner und
Marzahn-Hellersdorf mit 165. Beide liegen zu
großen Teilen am östlichen und südöstlichen
Stadtrand; viele Ortsteile sind von Wald und
Wasser begrenzt. Es fehlen daher direkt angrenzende Nachbarviertel für den Einwohneraustausch auf kurzen Wegen. Aber auch diese
Bezirke gewannen durch Überschüsse der Zuüber die Fortzüge 2.707 bzw. 2.317 Einwohner.
Die wichtigsten Herkunftsräume der Neubürger Treptow-Köpenicks waren die unmittelbar
angrenzenden Bezirke Neukölln, KreuzbergFriedrichshain und Lichtenberg. Aber auch
aus dem Stadtrandbezirk Marzahn-Hellersdorf zogen mehr als tausend Menschen südwärts in den ebenso dezentralen Nachbarbezirk. Einen noch regeren Einwohneraustausch
pflegt Marzahn-Hellersdorf allerdings mit sich
selbst: Mehr als 1.400 Menschen wechselten
von einem Stadtteil in den anderen, wobei der
Strom in Richtung Hellersdorf etwas stärker
war. Wichtigster externer Zuzugsraum für den
Bezirk war mit weitem Abstand Lichtenberg.
Mieten, Eigentumswohnungen, Investments in
Mehrfamilienhäuser: ein Plus auf allen Märkten
Mieten: Quadratmeter teurer – Gesamtlast für Bewohner geringer
W
ie in den Vorjahren sind Berlins Angebotsmieten auch 2013 deutlich gestiegen, jedoch mit gebremster Geschwindigkeit.
Für alle erfassten Mietangebote lag der Mittelwert (Median) pro Quadratmeter in diesem
Jahr bei 8,02 Euro, das bedeutet einen Anstieg
um 52 Cent. Im Vorjahr hatte dieser Anstieg
noch 91 Cent betragen. Zwar nimmt die Nachfrage aufgrund des Wirtschafts- und Bevölkerungswachstums weiter stark zu, der Umfang
des Wohnraums in der Stadt jedoch nur wenig.
Im Jahr 2013 sind die Angebotsmieten für
Wohnungen aller Preis- und Qualitätsklassen erneut gestiegen. Für das jeweils teuerste
Zehntel aller angebotenen Wohnungen betrug der Quadratmetermittelwert im Jahr 2012
noch 13,95 Euro; 2013 waren es bereits 14,67
Euro. Dies hat auch mit dem leichten Anstieg
des Neubaus zu tun: Ein hoher Anteil der gerade fertiggestellten Neubauwohnungen befindet sich im Top-Segment. Dagegen gab
es einen deutlich schwächeren Anstieg der
Angebotsmieten im unteren Marktsegment.
Auffällig ist, dass sich die Angebotszahl so- Hier stieg der Mietmittelwert von 4,89 Euro
wohl im Segment der Miet- als auch der Ei- im Jahr 2012 auf 5,07 Euro in 2013 – ein Plus
gentumswohnungen im Vergleich
von lediglich 3,7 Prozent. Wohzum Vorjahr deutlich verringert
Etwas kleinere nungssuchende in diesem Seghat. Diese Entwicklung ist auch
ment haben wenig frei verfügWohnungen
auf anderen angespannten Wohbare Kaufkraft und reagieren auf
im Angebot
nungsmärkten zu beobachten. Ursteigende Mietforderungen, insächlich für den Rückgang ist die
dem sie auf kleinere Wohnungen
Kombination mehrerer Faktoren. So spielen der bzw. Wohnungen mit geringerem Komfort
gesunkene Leerstand und die geringe Bautätig- ausweichen. Da Berlins Vermieter aber nicht
keit bei konstant hoher bzw. steigender Nach- die Leerstände früherer Jahre riskieren wollen,
frage eine Rolle. Verstärkend verringert sich sind sie in diesem Segment mit ihren Fordeauch die Fluktuation, da prinzipiell umzugs- rungen eher vorsichtig.
bereite Haushalte aufgrund der gestiegenen
Preise eher dazu tendieren, in der derzeitigen Kleinere Wohnungen – geringere Kosten
Wohnung zu bleiben. Zum anderen tauchen Der kontinuierliche Anstieg der Angebotsmiefrei werdende Wohnungen seltener auf dem ten in den vergangenen Jahren führt unter an„offiziellen“ Markt auf. Bei Auszug aus attrak- derem dazu, dass Mieter größerer Wohnungen,
tiven Wohnungen folgt stattdessen eine Wei- deren Mietvertrag bereits vor einigen Jahren
tergabe an Bekannte und viele Wohnungsan- abgeschlossen wurde, heute zu diesem Mietbieter führen mittlerweile Wartelisten.
zins nur noch deutlich kleinere Wohnungen
Methodik des WohnmarktReports – Mietangebote
In die Analyse fließen die Angebotsmieten von Wohnungen in Berlin ein. Für
den Zeitraum Q1 bis einschließlich Q3
in 2012 und 2013 wurden insgesamt
114.394 Angebote ausgewertet. Aus ihnen wurden für beide Jahre die Mediane
ermittelt – diejenigen Mietwerte, die höher liegen als die eine Hälfte aller Angebote und niedriger als die andere Hälfte.
Um aber auch die Extreme darzustellen,
wurden für jeden Bezirk und für die Gesamtstadt die je 10 Prozent niedrigsten
und höchsten Mietangebote separat angegeben. Auch hier sind innerhalb der jeweiligen Segmente die Mediane genannt.
finden. Deshalb verzichten manche Mieter größerer Wohnungen auf Umzüge, auch wenn sie
gern Lage und Ausstattung verändern oder Betriebskosten senken würden.
Damit verschiebt sich die Struktur des Angebots; es werden weniger große und relativ mehr kleine Wohnungen angeboten.
2012 betrug die durchschnittliche Größe
aller angebotenen Mietwohnungen 74,2
Quadratmeter; 2013 waren es nur noch
Aktuelle Mietentwicklung
Mietpreisspanne Neuvermietungsangebote, 2013
Stadtbezirk
Anzahl Mittleres Marktsegment 1)
Mietan- Mietspanne in €/m2/Monat
gebote
4 6 8 10 12 14 16
Unteres Marktsegment
Oberes Marktsegment
Alle Marktsegmente
Trend 2)
Median in
Änderung Median in
Änderung Median in
Änderung
€/m2/Monat zu 2012
€/m2/Monat
zu 2012
€/m2/Monat zu 2012
in %
in %
in %
Charlottenb.-Wilm.
5.751
6,88 – 13,70
6,31
6,4
15,00
0
9,45
5,8
4.804
7,00 – 14,80
6,25
5,8
16,67
11,1
10,00
11,9
Lichtenberg
1.888
5,50 – 10,00
5,06
4,3
11,60
16,0
7,11
9,4
Marzahn-Hellersd.
2.540
4,60 – 7,70
4,36
7,7
8,23
2,8
5,46
6,8
Mitte
7.111
6,01 – 15,00
5,51
6,0
16,36
0,2
9,09
12,1
Neukölln
3.397
5,78 – 13,04
5,28
5,6
15,00
12,5
7,75
10,7
Pankow
6.593
6,30 – 13,12
5,90
5,7
15,00
5,0
8,75
9,0
Reinickendorf
2.868
5,29 – 8,98
5,00
9,9
9,91
7,7
6,61
3,9
Spandau
2.907
4,85 – 8,00
4,57
5,3
8,89
7,4
6,29
6,6
Steglitz-Zehlendorf
4.096
6,40 – 11,18
5,95
7,0
12,50
4,0
8,41
5,1
Tempelh.-Schöneb.
4.090
6,01 – 12,00
5,56
4,5
14,00
3,0
8,00
6,5
Treptow-Köpenick
3.271
5,63 – 9,50
5,30
6,0
11,07
15,8
7,00
7,5
Berlin Durchschnitt
49.316
5,63 – 13,00
5,07
3,7
14,67
5,2
8,02
6,9
1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Marktsegment
j
j
j
j
j
j
j
j
j
j
j
j
j
Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme
72,4 Quadratmeter. Die mittlere Warmmiete der angebotenen Wohnungen stieg
dadurch deutlich weniger als die Quadratmetermiete – nämlich nur von 738 auf 758
Euro, also um 2,7 Prozent. Zugleich ist aber
die durchschnittliche Kaufkraft der Haushalte
wegen der guten Wirtschaftsentwicklung
um 5,7 Prozent gestiegen. Dies führt dazu,
dass der Anteil der Angebotsmiete an der
Kaufkraft 2013 niedriger lag als im Vorjahr.
Jörg Schwagenscheidt, Co-Vorsitzender des
Vorstands der GSW Immobilien AG: „Trotz
gestiegener Quadratmetermieten können
Neumieter in Berlin noch erschwinglichen
Wohnraum finden. Allerdings gestaltet sich
die Suche schwieriger und nicht alle Wohnwünsche können immer erfüllt werden.“
Hohe Mietbelastungen im Verhältnis zur
Kaufkraft sind auch keine Erscheinung, die
vorwiegend Haushalte mit geringem Einkommen trifft. Im Gegenteil: Die höchste
Wohnkostenquote hat das Fünftel der Berliner Postleitzahlgebiete, in dem die Kaufkraft der Bewohner am höchsten ist. Von ihr
werden hier im Durchschnitt 28,7 Prozent
für die Kosten einer mittleren angebotenen
Wohnung aufgebracht. Im Fünftel der Gebiete mit der zweit- bzw. dritthöchsten Kauf-
kraft sinkt dieser Wert auf 26,8 bzw. 26,7
Prozent und im vierten auf 25,4 Prozent. Im
untersten Fünftel ist er mit 25,2 Prozent am
geringsten. Wer gut verdient, ist daher in der
Regel eher bereit, höhere Wohnkostenquoten in Kauf zu nehmen. Wer wenig verdient,
findet auch heute in Berlin Wohnungen, die
ihm diese Quote gering halten, nur nicht in
jedem Quartier der Stadt.
Zwei City-Bezirke liegen vorn
In einem Bezirk mit unterdurchschnittlicher
Kaufkraft stiegen die Mieten allerdings stark:
In Friedrichshain-Kreuzberg gab es 2013 ein
Plus ihres Mittelwerts von 11,9 Prozent, noch
etwas mehr als im Vorjahr. Mit einem Quadratmetermittelwert von genau 10 Euro bei
den Mietforderungen liegt dieser Bezirk inzwischen mit Abstand an der Spitze Berlins.
Doch ist in Kreuzberg der oben dargestellte
Dämpfungseffekt durch kleinere Wohnflächen
stärker als anderswo: Die im Bezirk angebotenen Wohnungen hatten im Mittel rund sieben Quadratmeter weniger als die Angebote
des Vorjahres.
In Charlottenburg-Wilmersdorf werden gemeinsam mit Steglitz-Zehlendorf die größten
Wohnungen Berlins angeboten; im Schnitt
weisen sie 26 Quadratmeter mehr auf als
in Friedrichshain-Kreuzberg. Da jeder dieser
Quadratmeter in Charlottenburg-Wilmersdorf im Mittel für 9,45 Euro kalt angeboten
wird – Berlins zweithöchster Wert –, ergeben
sich für mietende Haushalte die mit Abstand
höchsten warmen Wohnkosten der Stadt. An
zweiter Stelle bei diesem Wert folgt SteglitzZehlendorf, dann Mitte, Tempelhof-Schöneberg und Pankow und erst an sechster Stelle
Friedrichshain-Kreuzberg.
In Marzahn-Hellersdorf und in Treptow-Köpenick war der Anstieg der mittleren Quadratmeterwerte höher als im Vorjahr, dies jedoch
ausgehend von einem bisher sehr mäßigen
Niveau. Nach wie vor relativ niedrige Gesamtmieten weist außerdem Lichtenberg auf – und
auch Neukölln trotz eines Mietanstiegs von
mehr als 10 Prozent in den letzten beiden Jahren. Hier werden die Mieterbudgets dadurch
geschont, dass die Wohnungen die geringsten
Größen ganz Berlins aufweisen. Unter dem
Berliner Durchschnitt liegen auch die Angebotsmieten in den grünen Stadtrandbezirken
Reinickendorf und Spandau. Dagegen haben
Tempelhof-Schöneberg und Pankow sowohl
niedrige Mieten in Randlagen als auch hohe
in der City.
Kaufpreise für Wohnungen und Häuser: Rationalität begrenzt die Preise
D
ie Angebotspreise von Eigentumswohnungen sind auch 2013 deutlich gestiegen.
Der mittlere geforderte Preis pro Quadratmeter
lag in den ersten neun Monaten des Jahres mit
2.474 Euro um 9,6 Prozent über dem Wert des
Vorjahres. Allerdings ist der Anstieg gebremst:
Von 2011 auf 2012 waren die Angebotspreise
noch um 19,9 Prozent gestiegen. In den einzelnen Bezirken fallen die Preissteigerungen
recht unterschiedlich aus.
In Mitte stiegen die Angebotspreise im Jahr
2013 nur noch gering um 2,9 Prozent, doch
bleiben Wohnungen hier mit Abstand die teuersten in ganz Berlin. Auch in FriedrichshainKreuzberg, in Charlottenburg-Wilmersdorf und
in Tempelhof-Schöneberg mit ihren hohen Anteilen an Innenstadt-Eigentumswohnungen war
der Preisanstieg weit geringer als im Vorjahr.
Das Postleitzahlgebiet 10789 an der Schnittstelle von Charlottenburg-Wilmersdorf und
Tempelhof-Schöneberg hat aber mit 4.550 Euro
pro Quadratmeter berlinweit den höchsten
Mittelwert der Angebotspreise, allerdings aufgrund des hohen Anteils an Einzelhandels- und
Büroflächen auch ein geringes Angebot an Eigentumswohnungen. Doch dieses Niveau ist
eine Ausnahme. Dass die Preise in den zentralen Gebieten offensichtlich nach oben limitiert
sind, zeigt die Rationalität des Berliner Marktes
und spricht gegen die Existenz einer Preisblase.
Aktuelle Preisentwicklung Eigentumswohnungen
Kaufpreisspanne Eigentumswohnungen, 2013
Stadtbezirk
Kaufan- Preisspanne in €/m2
gebote
0 1 2 3 4 5 6
Unteres Marktsegment Oberes Marktsegment
Alle Marktsegmente
Trend 2)
Median
Änderung Median
Änderung Median
Änderung
zu 2012
zu 2012
zu 2012
in €/m2
in €/m2
in €/m2
in %
in %
in %
Charlottenb.-Wilm.
4.691
1.598 – 4.630
1.382
7,0
5.263
11,9
2.849
10,2
3.914
1.935 – 4.000
1.667
6,4
4.452
13,0
2.950
9,1
Lichtenberg
1.063
1.314 – 3.250
1.104
22,6
3.379
13,3
2.329
32,7
298
742 – 2.500
654
9,0
2.893
3,3
1.463
13,5
Mitte
3.652
1.451 – 5.136
1.308
13,6
5.959 –10,4
3.462
2,9
Neukölln
1.310
1.120 – 2.767
1.018
8,8
3.100
4,8
1.774
22,3
Pankow
4.742
1.621 – 3.800
1.442
10,8
4.273
1,7
2.700
9,2
Reinickendorf
1.459
1.084 – 2.654
985
6,1
3.423
23,2
1.659
9,8
Spandau
1.494
965 – 2.971
866
8,0
3.590
43,7
1.350
9,0
Steglitz-Zehlendorf
2.872
1.332 – 3.948
1.200
4,7
4.500
3,8
2.326
10,5
Tempelh.-Schöneb.
3.102
1.282 – 3.484
1.134
9,1
3.943
10,1
2.035
5,8
Treptow-Köpenick
2.208
1.198 – 3.200
1.076
9,0
3.490
2,9
2.083
4,7
Berlin Durchschnitt
30.805
1.304 – 4.083
1.132
10,1
4.663
4,1
2.474
9,6
Marzahn-Hellersd.
j
j
j
j
j
j
j
j
j
j
j
j
j
Aufschwung am S-Bahn-Ring rund
Dagegen werden Charlottenburg-Wilmers- derten Angebotspreise im Mittel um 9,1 Prodorf und Friedrichshain-Kreuzberg bei den an- zent über den Vorjahreswerten; sie betragen
um die Berliner Innenstadt
Einen deutlichen Aufschwung nehmen derzeit spruchsvollsten Käufern beliebter. Den berlin- jetzt 1.472 Euro pro Quadratmeter. Der AnBezirke, deren räumliche Schwerpunkte am S- weit höchsten Anstieg im gehobenen Segment stieg ist wie auch in den anderen Segmenten
Bahn-Ring oder etwas außerhalb davon liegen. verzeichnet aber ein Stadtteil, in dem es bis- schwächer als im Vorjahr, aber der Markt ist
Lichtenberg verzeichnete mit 32,7 Prozent den her ein solches Segment kaum gab: Die Top- ebenso lebhaft: Die Anzahl der Kaufangemit Abstand stärksten Zuwachs bei den Ange- Preise in Spandau kletterten in nur einem Jahr bote war mit 1.732 fast gleich hoch wie 2012
botspreisen für Eigentumswohnungen; auch um 43,7 Prozent. Allerdings ist der Spandauer mit 1.781 Offerten. Die fünf Bezirke mit den
Neukölln legte mit 22,3 Prozent deutlich zu. Markt klein; schon die Vermarktung einzel- höchsten Preisanstiegen liegen ganz oder zu
Selbst in Stadtrandlagen belebt sich der Markt. ner Objekte im gehobenen Sektor hat auf die größeren Teilen am Stadtrand; dagegen war
In Marzahn-Hellersdorf, Steglitz-Zehlendorf Preise deutlichen Einfluss. Das Gleiche gilt für der Preisanstieg in Berlins inneren Bezirken
und Reinickendorf stiegen die Angebotspreise Reinickendorf mit einem Plus von 23,2 Prozent. unterdurchschnittlich. In Charlottenburg-Wilüberdurchschnittlich, wobei sich der Anstieg
mersdorf lag er nur bei 0,5 Prozent. Die gein Marzahn-Hellersdorf vor dem Hintergrund Im unteren Marktsegment der günstigsten forderten Preise für Mehrfamilienhäuser sind
des sehr geringen Angebotes relativiert. Auch Wohnungen scheint es hingegen noch Spiel- hier mit 1.842 Euro pro Quadratmeter aber
diese Märkte sind nicht mehr nur für Selbst- raum für Preisanstiege zu geben. Im Vergleich weiterhin die höchsten in ganz Berlin.
nutzer mit starkem Stadtteilbezug interessant, zum Vorjahr stieg der mittlere
sondern auch für Erwerber von außerhalb – Preis hier um 10,1 Prozent auf
Bei den mittleren Preisen folgt
Einfache
sei es für den Eigenbedarf zu noch günstigen 1.132 Euro pro QuadratmeSteglitz-Zehlendorf an zweiter
Konditionen, sei es für die Kapitalanlage mit ter. Berlinweit ist damit der An- Wohnungen im
Stelle. Durchschnittlich 1.800
Zentrum teurer Euro verlangten Anbieter hier im
höherer Rendite als in der teuren Innenstadt. gebotspreis bei den einfachsten
Wohnungen wie auch 2012 etJahr 2013. Hier leben die BerliDass es dagegen bei den Berliner Höchstprei- was stärker angestiegen als der Mittelwert für ner mit den höchsten Einkommen und dem
sen Grenzen gibt, fällt vor allem im oberen den Gesamtmarkt.
höchsten Altersdurchschnitt, was Investoren
Marktsegment auf. Hier stieg der mittlere Preis
auf einen breiten, ruhigen Fluss von Mieteinnur noch um 4,1 Prozent. Beim City-Luxus ist In den Stadtrandvierteln Reinickendorf und nahmen oder hohe Preise bei Einzelprivatiein Ende des Booms festzustellen.
Spandau finden Käufer in diesem Segment sierungen hoffen lässt. An dritter Stelle steht
noch Angebote für im Mittel unter 1.000 Euro. Friedrichshain-Kreuzberg. Der Bezirk ist einer
In Friedrichshain-Kreuzberg mussten hingegen der wenigen in Berlin, in dem das Angebot an
knapp 1.700 Euro eingeplant werden. Und Objekten im Vergleich zum Vorjahr gestiegen
Methodik des Wohmarktauch in Mitte war bei den einfacheren Woh- ist. Mit durchschnittlich 1.629 Euro waren die
Reports – Investments und
nungen offenbar noch Luft: Die Angebots- geforderten Kaufpreise auch nur noch rund 10
Eigentumswohnungen
preise stiegen um 13,6 Prozent. Hier ist davon Prozent günstiger als diejenigen in Charlotauszugehen,
dass sich dieses Segment auf die tenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf.
Im Zeitraum Q1 bis Q3 2012 und 2013
Stadtteile Tiergarten und Wedding konzentriert,
wurden insgesamt 68.828 Kaufangebote
wo Anbieter mit dem Etikett „Mitte“ locken, Pankow steht bei den Kaufpreisforderungen
für Eigentumswohnungen und 3.513 Kaufauch wenn dies nur verwaltungstechnisch gilt, mit durchschnittlich 1.588 Euro pro Quadratangebote für Mehrfamilienhäuser ausnicht aber räumlich und sozial.
meter an vierter Stelle in Berlin. In Tempelgewertet. Aus ihnen wurden wie bei den
hof-Schöneberg liegen die Angebotspreise im
Mietangeboten die Mittelwerte (Mediane)
Mittel bei 1.500 Euro. Hier sehen Investoren
Mehrfamilienhäuser: Trend zum
ermittelt. Zudem wurden die je 10 Prozent
noch Steigerungspotential bei den Mieten. Das
preisgünstigen Stadtrand
niedrigsten und höchsten Kaufangebote
Berlins Investmentmarkt für Mehrfamilienhäu- gilt im innerstädtischen Schöneberg mit seiner
der Eigentumswohnungen nochmals
ser setzte auch 2013 seinen Aufschwung fort. günstigen Lage zur westlichen City und nachseparat betrachtet.
In den ersten drei Quartalen lagen die gefor- gefragten Altbauquartieren ebenso wie in TemAktuelle Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser
Kaufpreisspanne Mehrfamilienhäuser, 2013
Stadtbezirk
Kaufan- Preisspanne in €/m2
gebote
0
1
2
3
4
Alle Marktsegmente
Median
in €/m2
Änderung
zu 2012
in %
Charlottenb.-Wilm.
148
1.053 – 3.700
1.842
0,5
130
1.200 – 2.786
1.629
8,5
Lichtenberg
105
750 – 2.140
1.243
11,1
41
711 – 1.797
1.407
10,1
Mitte
154
886 – 2.417
1.237
7,9
Neukölln
122
683 – 2.019
1.215
1,6
Pankow
177
911 – 2.500
1.588
12,3
Reinickendorf
152
982 – 2.436
1.450
20,3
Spandau
149
831 – 1.828
1.163
1,0
Steglitz-Zehlendorf
162
1.185 – 3.262
1.800
23,8
Tempelh.-Schöneb.
188
1.020 – 2.091
1.500
16,0
Treptow-Köpenick
204
851 – 2.477
1.318
0,4
1.732
911 – 2.553
1.472
9,1
Marzahn-Hellersd.
Berlin Durchschnitt
Trend 2)
j
j
j
k
j
j
j
k
j
j
j
j
j
Oberes und unteres Segment:
Im Segment der Mehrfamilienhäuser üben unterschiedliche
Qualitäten und Lagen der Objekte einen großen Einfluss auf
die Preisentwicklung aus. Im Betrachtungszeitraum gab es eine
verhältnismäßig geringe Anzahl
an Kaufangeboten auf Bezirksebene, so dass im unteren und
oberen Marktsegment Preisangaben und Preisvergleiche mit
den Vorjahren nicht signifikant
sind. Sie werden daher in diesem Report nicht abgebildet.
pelhof. Dieser Stadtteil gewinnt an Attraktivität durch den neuen Park auf dem einstigen
Flughafen und durch die gute Erreichbarkeit
von Berlin-Mitte.
außerhalb der Plattenbaugebiete. Mit nur 41
Kaufangeboten ist Marzahn-Hellersdorf jedoch
der kleinste Markt für Mehrfamilienhäuser in
ganz Berlin.
Der Angebotspreis in Reinickendorf liegt nur
noch minimal unter dem gesamtstädtischen
Mittelwert. Im vergangenen Jahr wurden
Mehrfamilienhäuser dort noch rund 10 Prozent
günstiger als im Berliner Mittel angeboten. In
Marzahn-Hellersdorf sind die Angebotspreise
auffällig hoch für einen randstädtischen, von
Großsiedlungen geprägten Bezirk. Hier gibt
es aber auch jüngere und ältere Mietshäuser
In Spandau am westlichen Rand der Stadt hat
der Markt sich deutlich belebt. Fast zwanzig
Prozent mehr Angebote konnten im Vergleich
zum Vorjahr registriert werden. Der Bezirk liegt
bei den Angebotspreisen an letzter Stelle, während 2012 Lichtenberg diesen Platz einnahm.
In Lichtenberg wurden fast exakt genauso viele
Häuser wie im Vorjahr angeboten, jedoch 2013
zu deutlich höheren Preisen.
Eine Sonderrolle nimmt der Markt von Treptow-Köpenick ein: 2012 wie 2013 war die Zahl
der Angebote mit jeweils über 200 am höchsten. Im Vorjahr ging diese mit einem Boom bei
den Angebotspreisen einher. 2013 wiesen sie
dagegen mit 0,4 Prozent das geringste Plus
in ganz Berlin auf. Strukturelle Besonderheit
weist die Berliner Mitte auf. Sie liegt bei den
Kaufpreisen nur an drittletzter Stelle, da ein
Großteil des Angebots aus älteren, einfachen
Objekten in Tiergarten und Wedding besteht.
Teure Häuser in der historischen Mitte werden
auf dem Investmentmarkt derzeit nur in Ausnahmefällen angeboten.
Umsatzplus von 16 Prozent bei bebauten Grundstücken
B
erlin ist Investmentstandort Nummer eins
für Wohnimmobilien in Europa. Preise, Ankaufsrenditen und Mieten bewegen sich trotz
ansteigender Tendenz im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten weiterhin auf
vergleichsweise moderatem Niveau. Die Attraktivität Berlins als Investmentstandort liegt
zudem in der positiven Entwicklung der soziodemografischen und ökonomischen Rahmenbedingungen, dem Mietsteigerungspotential
und dem Transaktionsvolumen bzw. der Fungibilität des Investmentmarktes begründet.
Im Jahr 2012 wurde nach Angaben der letzten jährlichen Veröffentlichung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin
auf dem Berliner Immobilienmarkt ein Geldumsatz von 12,75 Milliarden Euro verzeichnet.
Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Umsatz
damit im zweistelligen Bereich (+15 Prozent). Das Gros des Umsatzes entfällt dabei
auf Transaktionen bebauter Grundstücke. Mit
7,94 Milliarden Euro vereint dieser Teilmarkt
mehr als 60 Prozent des gesamten Berliner
Umsatzes. Gleichzeitig verzeichnet er auch
die höchsten Umsatzzuwächse. Gegenüber
2011 legte das Volumen um 16 Prozent zu,
obwohl die absolute Zahl der Kauffälle um
4 Prozent auf 5.453 zurückgegangen ist.
Auch landeseigene Gesellschaften kaufen
Im Teilmarkt der bebauten Grundstücke entfällt das höchste Umsatzvolumen auf Wohnund Geschäftshäuser – sowohl Mietwohnhäuser ohne Gewerbe als auch solche mit
teilgewerblicher Nutzung. Bei 1.653 Veräußerungen im Jahr 2012 wurden 4,11 Milliarden Euro umgesetzt. Gute Einzelobjekte in
den Top-Lagen sowie Gentrifizierungslagen
beispielsweise in „Kreuzkölln“ gehen an sogenannte Aufteiler, die Wohnungen in kleineren Zinshäusern einzeln als Eigentumswohnungen nach der Sanierung an Endkunden
weiterreichen.
Den zweithöchsten Anteil am gesamten Geldumsatz in Berlin nimmt der Teilmarkt der Eigentumswohnungen ein, der 2012 knapp
Ausgewählte Wohnportfolio-Transaktionen in Berlin 2012 und 2013
Käufer
Verkäufer
GSW Immobilien AG / Immeo
Lincoln Equities Group
4.400
Deutsche Wohnen AG
Blackstone
6.900
315
Deutsche Wohnen AG
WVB Centuria i.A. Petrus-Fonds
5.300
250
Corestate Capital AG
Berlin III A/S
3.000
200
GSW Immobilien AG
ei invest
4.050
170
PEARS Global
MCT Berlin Residential SCA
2.000
160
Deutsche Investment KAG 1)
Zentral Boden Immobilien AG
1.800
140
Taliesin Property Fund & geschl. dt. Fonds
Corestate Capital AG
1.250
115
Estavis AG
Kristensen Properties
3.200
110
BUWOG
Capricornus Capital Manag. GmbH
1.900
100
Privatinvestor
Ascania Capital LLP
k.A.
100
Fonds PI 3) und Krasemann 4)
FFIRE Investment GmbH
2.084
98
HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH
Prelios Residential Investments 2)
1.500
93
Union Investment Institutional Prop. GmbH
TAG 5)
1.400
87
1) Gesellschaft der Deutschen Seereederei DSR
5) Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG
Anzahl der
Wohnungen
2) Resident Berlin 1 P & K GmbH
30 Prozent des gesamten Volumens umsetzte.
3,787 Milliarden Euro bedeuten einen Anstieg des Umsatzes um 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr, während sich die Zahl der
Kauffälle nur um 6 Prozent auf 22.691 Einheiten erhöhte.
Bei den Wohnimmobilienportfolien werden
im langjährigen Vergleich ein Fünftel bis ein
Drittel aller Transaktionen im Bundesgebiet
in Berlin realisiert. In den Jahren 2002 bis
2007 waren dies insbesondere die Verkäufe
der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, u. a. der GSW und der GEHAG, die Berliner Bestände der GAGFAH oder der BauBeCon. In den letzten beiden Jahren 2012/2013
hat sich der Käuferkreis nach Angaben von
CBRE erheblich erweitert. Neben geschlossenen Fonds aus dem In- und Ausland und
family offices sind dies insbesondere die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gesobau, HOWOGE und GEWOBAG mit dem
politischen Ziel, über den Ankauf von Portfolien die Anzahl der von der öffentlichen Hand
kontrollierten Wohnungsbestände vor dem
Hintergrund des knapper werdenden Wohnungsangebotes wieder zu erhöhen.
3) PI Unternehmensgruppe
Kaufpreis
in Mio. €
345
4) Krasemann Immobiliengruppe
Core-Produkte werden immer knapper
Die wichtigste Käufergruppe sind mit Abstand
die börsengelisteten Wohnungsgesellschaften. Zum Jahresende 2013 ist vor allem die
Übernahme der GSW Immobilien AG mit rund
60.500 Wohneinheiten durch die Deutsche
Wohnen AG in aller Munde. Durch die Fusion entsteht mit rund 115.000 Wohneinheiten
der größte Wohnungsanbieter in Berlin und
eine der größten Wohnungsbaugesellschaften
im Bundesgebiet. Insgesamt wurden in Berlin
2012 in rund 75 Transaktionen rund 2,75 Milliarden Euro umgesetzt. Für das Gesamtjahr
2013 geht CBRE Anfang Dezember von einem
Investmentvolumen inkl. der GSW-Übernahme
von rund 6,5 Milliarden Euro in rund 45 Transaktionen aus. Ohne die GSW-Übernahme läge
das Ergebnis leicht über dem Vorjahr.
Die begehrten Wohnlagen innerhalb des
S-Bahn-Rings zeigen Entwicklungen wie in
Hamburg oder München, wo Core-Produkte
auf Portfolioebene zunehmend knapp werden, sodass aufgrund fehlender Alternativen
gerade in der Bundeshauptstadt verstärkt sanierte Plattenbaubestände in den Investorenfokus rücken.
Neubau: Mehr als 18.000 Wohnungen
in den zwölf Bezirken geplant
D
er Wohnungsneubau in Berlin gewinnt
an Schwung. Vor einem Jahr konnten für
den WohnmarktReport 2013 genau 199 Projekte mit insgesamt 12.000 geplanten Wohnungen erfasst werden. Für den aktuellen Report 2014 sind es 250 Projekte, in denen rund
18.000 Wohnungen entstehen sollen. Etwa 14
Prozent der Objekte sind als Mietwohnungsbauten konzipiert oder weisen sowohl Eigentums- als auch Mietwohnungen auf. Zahlreiche Eigentumswohnungen erscheinen nach
Fertigstellung auch als Mietangebote wieder
auf dem Markt, da sie durch Kapitalanleger
erworben und weitervermietet werden. Neubauprojekte gibt es inzwischen in allen zwölf
Berliner Bezirken. Der Schwerpunkt des Geschehens liegt nach wie vor in der Innenstadt,
doch legen auch einige Randbezirke kräftig zu.
Die Randgebiete sind naturgemäß die Domäne des Eigenheimbaus, aber auch die beiden größten Mietwohnungsprojekte mit jeweils knapp 400 Wohnungen liegen außerhalb
der Innenstadt in Lichtenberg und TreptowKöpenick. Bei Preisen, Mieten und Größen
sind die Spannen breit. Bemerkenswert ist
das Limit am oberen Ende: Während im Vorjahr noch Wohnungen für bis zu 3,8 Millionen Euro vermarktet wurden, liegt die obere
Grenze jetzt knapp unter zwei Millionen Euro.
Auch der Luxus kennt Preislimits. Zudem ist
an den international renommierten Adressen
der Stadt kaum noch Raum für Neubauten.
Im Jahr 2012 sind in Berlin laut Amt für Statistik rund 5.400 Wohnungen fertiggestellt
worden. Die hier analysierten und jetzt geplanten 18.000 sollen größtenteils bis 2016
bezugsfertig werden, Projekte mit mehreren
Bauabschnitten teilweise später. Wenn das
Bevölkerungswachstum anhält, wird sich aber
trotz des Neubaus die Anspannung auf dem
Markt vergrößern: Derzeit steigt die Zahl der
Haushalte in jedem Jahr um mehr als 20.000,
also stärker als die absehbare Gesamtproduktion der kommenden drei Jahre. Größtes
Hemmnis für eine stärkere Ausweitung des
Neubaus ist die Differenz zwischen den Baukosten einerseits und der Zahlungskraft eines
Großteils der Berliner Haushalte andererseits.
Zwar wächst die Zahl der Haushalte, deren
Einkommen die Zahlung von Neubaumieten
oder -kaufpreisen ermöglichen würde. Doch
gerade sie können sich dank ihrer Solvenz
nach wie vor meist auf dem Bestandsmarkt
versorgen. Welche Schwerpunkte der Wohnungsneubau in den zwölf Bezirken der Stadt
hat, zeigt die folgende Doppelseite.
Reinickendorf
Spandau
SteglitzZehlendorf
Standorte ausgewählter
Neubauprojekte
Eigentumswohnungen
Mietwohnungen
Mischnutzung
Pankow
Nutzung nicht bekannt
Mitte
Lichtenberg
MarzahnHellersdorf
Neukölln
TreptowKöpenick
Quelle: CBRE, Stand: November 2013
Der Neubau in den zwölf Bezirken
M
it mehr als 4.600 geplanten Einheiten ist Berliner Hochburg des im großen Stil orgader Bezirk Mitte der bevorzugte Schau- nisierten Eigenheimbaus. Hinzu kommt die
platz von Neubauentwicklern. Neun der 46 stattliche Zahl von fast 1.200 GeschosswohProjekte sind als Mietwohnungsbau ange- nungen, mehr als in jedem anderen Bezirk aukündigt. Im preiswerten Marktsegment wird ßerhalb des S-Bahn-Rings. Die Mieten beginfür Mitte-Verhältnisse mit relativ moderaten nen moderat z.B. bei 7 Euro pro Quadratmeter
Mieten ab 9 Euro pro Quadratmeter kalku- in einem Bauprojekt, das die städtische Gesellliert. Grundstücke werden zwar in Mitte knapp, schaft Howoge erst kürzlich aus privater Hand
aber derzeit entstehen 16 Projekte mit min- kaufte. Dieselbe Gesellschaft plant auch das
destens 100 Wohnungen. Das größte davon größte reine Mietwohnungsprojekt Berlins mit
ist die Europacity nördlich des Hauptbahn- 400 Einheiten in den Treskow-Höfen.
hofs, in der bis 2016 rund 500 Wohnungen
entstehen sollen. Weitere Großprojekte mit Obwohl Friedrichshain-Kreuzberg von allen
mehr als 250 Wohnungen konzentrieren sich Berliner Bezirken schon am dichtesten besiein der historischen Mitte, so an der Markgra- delt ist, steht es mit mehr als 2.500 geplanten
fenstraße unweit vom Gendarmenmarkt, in Neubauwohnungen auf Rang 3 in der Stadt.
der Keibelstraße nahe dem AleMehr als 80 Prozent der Objekte
xanderplatz, auf dem früheren
entstehen
im Eigentum, 30 von
Viel Raum für
Wertheim-Areal am Leipziger
insgesamt 35 Objekten in FriedGroßprojekte in richshain, dem östlichen der beiPlatz, wo neben Einzelhandel
und Gewerbe auch zahlreiche zentralen Lagen den Bezirksteile. Hier gibt es noch
eine große Zahl von Baulücken
Wohnungen geplant sind, sowie an der Chausseestraße im Nordwesten und kleineren Brachen, die jetzt bebaut werdes Altbezirks Mitte. Aber auch die dezen- den. Allein in der nicht sehr langen Pettenkotraleren Bezirksteile Wedding und Tiergarten ferstraße nahe dem Bahnhof Frankfurter Allee
rücken stärker in den Fokus. Im Wedding an wachsen fünf Häuser oder Hausgruppen in
der Brunnenstraße wagt jetzt ein Unterneh- die Höhe. Weit höher und spektakulärer sind
men den Bau von 265 Mietwohnungen nörd- die mit 23 und 26 Etagen geplanten Türme
lich der einstigen Grenze auf dem Grundstück „Max und Moritz“ neben der O2 Arena, mit
eines früheren Kaufhauses. 148 künftige Woh- zusammen 420 Wohnungen das größte Pronungen an der Flottwellpromenade entstehen jekt im Bezirk. Vier weitere Projekte mit jeweils
direkt am Gleisdreieck-Park und in Sichtweite über 100 Wohnungen laufen im östlichen Teil
des Potsdamer Platzes.
Friedrichshains unweit der Ringbahn an, eines
auf der idyllischen Halbinsel Stralau zwischen
Auf Rang 2 gemessen an der Zahl der ge- Spree und Rummelsburger Bucht. Der Bezirk
planten Wohneinheiten steht der Bezirk weist im 14-geschossigen Projekt „Living LeLichtenberg. Allerdings sind weit über die vels“ am Ufer der Spree auch zwei Superlative
Hälfte aller geplanten Einheiten Einfamilien- auf: die mit 450 Quadratmetern größte im Bau
häuser; die meisten entstehen in den beiden befindliche Wohnung sowie die pro QuadratGroßprojekten „Gartenstadt Karlshorst“ und meter teuerste, eine 78-Quadratmeter-Einheit
„AuenFlügel“ mit jeweils mehr als 800 Par- für 1,5 Millionen Euro. In Kreuzberg gibt es vor
zellen. Die Entwickler haben sich großzügige allem einen Wohnungsbau-Schwerpunkt: auf
Vermarktungszeiträume bis zum Jahr 2020 dem Gleisdreieck-Areal, wo schon Gebäude
bzw. 2030 gesetzt. Damit ist Lichtenberg die fertiggestellt und weitere in Bau sind.
Rang 4 nimmt Pankow ein. Auch hier sind von
45 analysierten Projekten nur sechs dezidiert
als Mietwohnungsbauten geplant. Die beiden
größten Vorhaben befinden sich in Prenzlauer
Berg: die von der Groth-Gruppe geplante Bebauung am Mauerpark mit über 500 Einheiten
und das Projekt „La Vie“ unweit des Kollwitzplatzes mit 362 Wohnungen. Im Kern von
Pankow und nördlich davon in Niederschönhausen läuft eine große Zahl mittlerer und
kleinerer Projekte. Hier sind Grundstücke noch
leichter zu bekommen und es besteht Hoffnung auf Wertsteigerung, wenn der Flughafen Tegel geschlossen wird und die Lärmbelastung in seinen Einflugschneisen endet. Die
angestrebten Verkaufspreise und Mieten bewegen sich in Pankow auf mittlerem Niveau,
mit einzelnen Ausnahmen im gehobenen Eigentumssegment in exklusiven Lagen. Dort
gibt es Preisforderungen bis zu rund 8.400
Euro pro Quadratmeter.
Apartment-Boom in der Wissenschaftsstadt
Für einen so dezentralen Bezirk wie TreptowKöpenick wirkt Rang 5 in der Neubautabelle
zunächst überraschend, ebenso Berlins höchster geplanter Anteil von Mietwohnungen in
rund einem Viertel der Projekte. Die Erklärung
liegt in einem speziell strukturierten TreptowKöpenicker Ortsteil, dem Wissenschaftsstandort Adlershof. Allein hier ist fast die Hälfte
aller im Bezirk geplanten Wohnungen sowie
ein großer Teil an Studentenapartments vorgesehen. Beschäftigte und Studenten müssen heute nach Adlershof oft noch weite
Wege aus anderen Teilen Berlins zurücklegen. Verheißungsvoll erscheint der Standort
auch wegen seiner Nähe zum künftigen Großflughafen, aber außerhalb von dessen Einflugschneisen. Das hier geplante Studentendorf
ist einerseits das zweitgrößte der Stadt mit
377 Einheiten, andererseits berlinweit das mit
den kleinsten Einheiten: Die Apartmentgröße
für Studierende beginnt hier bei 13 Quadrat-
Wohnungsneubau: 250 Projekte in der Entwicklung
Bezirk
Projekte
gesamt
Projekte mit
Mietwohnungen
Anzahl Wohnungen
gesamt
Mietpreise
in €/m2/Monat
Wohnungsgrößen
in m2
Kaufpreise
in €/m2
35
3
1.830
11,50 – 15,50
2.530 – 8.500
37 – 350
35
4
2.510
8,50 – 16,00
2.300 – 19.900
30 – 450
Lichtenberg
20
2
2.960
7,00 – 12,00
1.490 – 4.730
37 – 280
1
—
20
—
—
106 – 156
Marzahn-Hellersdorf
Mitte
46
9
4.610
9,00 – 27,00
2.190 – 15.000
26 – 570
Neukölln
1
—
60
—
—
65 – 205
Pankow
45
6
2.240
9,00 – 12,50
2.290 – 8.400
30 – 224
Reinickendorf
5
—
170
—
2.550 – 6.070
67 – 250
Spandau
5
1
310
—
2.200 – 2.910
35 – 140
15
2
970
9,70 – 15,00
2.700 – 6.280
50 – 300
Steglitz-Zehlendorf
12
1
380
7,00 – 9,50
1.860 – 5.900
23 – 255
Treptow-Köpenick 1)
29
7
2.000
—
1.900 – 4.200
25 – 230
249
35
18.060
7,00 – 27,00
1.490 – 19.900
23 – 570
Berlin gesamt
1) Das Studentendorf Adlershof blieb bei den Angaben zu Wohnungsgröße und Preis aufgrund seiner speziellen Angebotsstruktur unberücksichtigt.
Quelle: CBRE
Die größten Projekte der Stadt
Projekt
Ortsteil
AuenFlügel Berlin
Falkenberg
880
Gartenstadt Karlshorst I und II
Karlshorst
820
nördlicher Teil des Mauerparks, Groth Gruppe
Prenzlauer Berg
530
Europacity, 1. BA, CA Immo & Hamburg Team
Moabit
500
Max und Moritz
Friedrichshain
420
Treskow-Höfe 1)
Karlshorst
400
Studentendorf Adlershof, Wohnen am Campus
Adlershof
380
Markgrafenkarree
Mitte
370
La Vie
Prenzlauer Berg
360
Le Bijou
Mitte
280
Cedelia
Zehlendorf
280
1) ehemaliges Gelände der HTW, ehemalige Studentenwohnheime
metern. Andere Anbieter in Adlershof setzen
auf Interessenten an rund 200 Quadratmeter
großen Townhäusern und auf Wohnungskäufer, die pro Quadratmeter um die 3.000 Euro
investieren sollen.
Anzahl der
Wohnungen
Quelle: CBRE
Park, ist auf einem früheren Krankenhausgelände ein ungewöhnlicher Wohnungsschlüssel vorgesehen: 77 Wohnungen zur Miete, 21
im Eigentum und schließlich 29 Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Der größte Teil der
Projekte im Bezirk konzentriert sich auf Zehlendorf und seinen Ortsteil Dahlem. Im urbaneren Steglitz sowie seinen südlichen und südöstlichen Ortsteilen Lichterfelde und Lankwitz
sind freie Grundstücke knapper.
Eigentum in gutbürgerlichen Lagen
Im gutbürgerlichen Charlottenburg-Wilmersdorf, auf Rang 6 hinsichtlich der geplanten
Einheiten, konzentriert sich das geplante Angebot weitgehend auf den Eigentumsmarkt.
In allen Bezirksteilen haben Entwickler noch Die Neubauprojekte in Tempelhof-Schönegeeignete Grundstücke aufgetan, in den in- berg mit insgesamt rund 380 geplanten Wohnerstädtischen Bereichen von Charlottenburg nungen konzentrieren sich auf innerstädtische
und Wilmersdorf ebenso wie in den grünen Schöneberger Lagen. Das größte entsteht am
Vierteln Schmargendorf, Westend, Halensee Barbarossaplatz mit 86 Eigentumswohnungen.
und Grunewald. Die beiden größten Projekte Im größeren Bezirksteil Tempelhof sind in fünf
entstehen nahe dem S-Bahn- und Stadtauto- Projekten außerhalb des S-Bahn-Rings rund
bahn-Ring – das eine an der Seesener Straße 150 Wohnungen geplant, eins davon ist das
südlich des Kurfürstendamms mit mehr als 200 seit langer Zeit erste der städtischen GesellWohnungen, das zweite auf dem Gelände der schaft degewo AG. Sie betreibt jetzt das künffrüheren Geburtsklinik am Charlottenburger tig wohl größte Vorhaben im Bezirk, das aber
Schloßpark mit 160 Einheiten im ersten Bau- noch im Vorstadium einer konkreten Planung
abschnitt. Insgesamt sollen hier in fünf Ab- ist: voraussichtlich über 1.000 Wohnungen auf
schnitten rund 600 bis 700 Wohnungen ent- dem früheren Flughafen Tempelhof.
stehen. Aber auch in der Innenstadt nahe der
Deutschen Oper laufen zwei größere Vorha- Die beiden größeren Projekte in Spandau lieben: eines mit 154 Wohnungen, die alle zur gen an entgegengesetzten Enden des Bezirks:
Vermietung vorgesehen sind und eines mit 130 geplante Wohnungen im Jugendweg in
99, von denen ein Viertel als Einzeleigentum der Siemensstadt sowie 96 Doppel- und Reihenhäuser auf dem einstigen Flughafen Gatow
verkauft werden soll.
tief im Süden des Bezirks. Hier im Spandauer
Die bisher genannten sechs Bezirke weisen Gartenviertel soll es Eigenheime bereits ab
jeweils mehr als 1.800 geplante Wohnungen 168.000 Euro geben. In Reinickendorf enthalauf, in den anderen sechs ist die Zahl der ten die insgesamt fünf Projekte ausschließlich
neuen Einheiten sehr unterschiedlich. Nur Eigentumswohnungen und sind auf verschieknapp wird die Tausendermarke in Steglitz- dene Bezirksteile verstreut – mit SchwerpunkZehlendorf unterschritten. Es ist neben Trep- ten in der Neptunstraße im Südosten des Betow-Köpenick der grünste Bezirk der Stadt zirks und dem Tegeler Hafen, wo auf der
und vor allen anderen der wohlhabendste. idyllischen Humboldtinsel Quadratmeterpreise
Das gehobene Eigentumssegment bildet den bis über 6.000 Euro aufgerufen werden. Nur
Schwerpunkt der im Neubau geplanten Ange- jeweils ein Neubauvorhaben läuft in den Bebote, aber in den wichtigsten Projekten sind zirken Neukölln und Marzahn-Hellersdorf. Im
Eigentum und Miete gemischt. Das größte Neuköllner Ortsteil Britz entstehen auf einem
mit dem Vermarktungsnamen Cedelia ent- früheren Krankenhausgelände 28 Einheiten in
steht auf einem früheren US-Kasernengelände. Doppel- und Reihenhäusern sowie 34 in GeDie 280 geplanten Wohnungen sind je zur schossbauten. Das Projekt in Marzahn-HelHälfte für Eigentum und Miete vorgesehen. lersdorf enthält 24 Wohneinheiten in DoppelIm zweitgrößten Projekt, dem Oskar Helene und Reihenhäusern.
Schwerpunktgebiete: Standorte für 48.000 Wohnungen
In den vergangenen zwei Jahrzehnten
war Berlins Strukturwandel besonders
radikal – auch beim Flächengebrauch.
In viel größerem Umfang als in anderen
Metropolen ist potentielles Baugelände
frei geworden: einstige Flughäfen und
Güterbahnhöfe, Fabrikgelände, Mauerstreifen, ehemalige Klinikgelände und
Militärareale. Viele dieser Gebiete sind
immens groß; Spitzenreiter ist das Tempelhofer Feld mit 3,8 Millionen Quadratmetern. Alle Flächen zusammen bedeuten für Berlin ein städtebauliches Privileg:
Die Stadt muss ihr riesiges Siedlungsgebiet nicht noch weiter ausdehnen, sondern kann nach innen wachsen.
Dafür hat der Berliner Senat 25 Schwerpunktgebiete identifiziert, die nach seinen
Analysen Raum für annähernd 48.000
Wohnungen bieten. Die Mehrzahl davon,
rund 28.500, kann in Gebieten in der inneren Stadt oder deren Rand entstehen –
was in Berlin aber Entfernungen von bis
zu 15 Kilometern ins Zentrum bedeuten kann. Auf dem größten Areal, dem
früheren Flughafen Tempelhof, will der
Senat nur die Ränder bebauen, rechnet
aber selbst hier mit Raum für rund 4.800
Wohnungen. Andere Großgebiete mit
Potential für mehr als 2.000 Wohnungen
liegen noch zentraler: die Europacity am
Hauptbahnhof, das in Krieg und DDRZeit über weite Strecken planierte historische Zentrum unweit vom Alexanderplatz,
das Gleisdreieck nahe dem Potsdamer
Platz, schließlich die Luisenstadt in den
Stadtteilen Kreuzberg und Mitte. Nur drei
größere Gebiete liegen am Stadtrand – in
Buch ganz im Norden sowie in Grünau
und in Lichterfelde im Süden Berlins.
Neben den ganz großen Standorten gibt
es zahlreiche Areale für jeweils mehr als
250 Wohnungen, auf denen insgesamt
29.000 Einheiten entstehen könnten. Es
sind oft aufgegebene Krankenhäuser
oder Friedhöfe, einstige Gewerbeflächen,
völlig brachliegende Lücken oder Areale, die bisher nur schwach bebaut sind.
Rund ein Drittel dieser Flächen liegt in
der Innenstadt oder ihrer Nähe. Oft ist
die Bebauung zwar politisch umstritten.
Aber je mehr der Druck auf dem Wohnungsmarkt wächst, desto schwerer haben es die Verfechter des lokalen Nichtstuns. Auf den großen Arealen dürfte in
den nächsten Jahren ein Großteil der Fläche bebaut werden, aber längst nicht alles. Beim gegenwärtigen Neubautempo
würde es mehr als 15 Jahre dauern, bis
die jetzt ins Auge gefassten Großflächen
vollständig bebaut sind.
Foto: Pitopia/ArTo
WohnkostenAtlas: 190 Teilräume im Fokus
J
edes der 190 Berliner Postleitzahlgebiete ist
eine Kleinstadt für sich mit durchschnittlich
18.000 Einwohnern, einer charakteristischen
Baustruktur und einem gebietstypischen Niveau von Mieten, Wohnungsgrößen und Bewohner-Kaufkraft. All diese Daten setzt der
WohnkostenAtlas zueinander ins Verhältnis
und analysiert sie. Dafür wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2013 genau
49.316 Mietangebote hinsichtlich ihres Preises
und der Wohnungsgröße erfasst und einem
Postleitzahlgebiet zugeordnet. Für 186 der
190 Berliner Gebiete ergab dies eine ausreichende Datenbasis.
Für jedes Gebiet ist nicht nur der mittlere Mietwert (Median) angegeben, sondern es wurden
außerdem die beiden Marktenden gesondert
betrachtet – das jeweils günstigste und teuerste Zehntel jedes lokalen Marktes. Es zeigt
somit Luxusquartiere ebenso wie Nischen mit
einfachsten Angeboten.
Gebietstyp 1: City-Lagen für geräumiges Wohnen
Wohnungen im Zentrum sind in vielen Städten am kleinsten; Berlin macht eine Ausnahme: Im
historischen Kern und um den Kurfürstendamm mit seinen wilhelminischen Bürgerpalästen
konzentrieren sich die großzügigsten Wohnungen der Stadt. Hier erreichen auch die Quadratmetermieten Spitzenwerte. Zugleich sind aber die Einkommen in diesen Gebieten nicht
die höchsten der Stadt. Die Wohnkostenquote, der Anteil der Warmmiete an der ortsüblichen
Kaufkraft, liegt deshalb oft über 35 Prozent.
PLZ
Bezirk
10707
Olivaer Platz
Charl.-Wilmersdorf
108
10,87
41,4
10623
Savignyplatz
Charl.-Wilmersdorf
106
11,50
40,5
10117
Unter den Linden
Mitte
105
13,11
41,6
10629
Sybelstraße
Charl.-Wilmersdorf
105
10,50
37,8
10719
Ludwigkirchplatz
Charl.-Wilmersdorf
101
11,28
37,9
1) Mittelwert 2) Median
Wohnungsgröße 1)
in m2
Angebotsmiete 2)
in €/m2/Monat
Quartier
Wohnkostenquote in %
Eine wichtige Bestimmungsgröße für die
Nachfrage ist die örtliche Kaufkraft. Es ist besonders aufschlussreich, sie ins Verhältnis zu
den Angebotsmieten zu setzen – die Relation
ergibt die Wohnkostenquote. Dort, wo zum
Beispiel die heutigen Angebotsmieten einen
besonders großen Teil der örtlichen Kaufkraft
beanspruchen, finden Alteingesessene oft nur
schwer eine neue Wohnung oder müssen Einschränkungen beim Umzug in Kauf nehmen.
Der Markt zielt hier teils auf lokale Nachfrager
mit geringen Raumansprüchen, teils auf zahlungsstarke Kunden von außerhalb.
Umgekehrt gibt es Gebiete mit einer sehr niedrigen Wohnkostenquote. Sie liegen meist am
Stadtrand und sind mal durch eine bescheidene, mal durch eine hohe Kaufkraft geprägt.
Hier haben die Bewohner andere Prioritäten
als ein finanziell aufwendiges Wohnen. Angebote mit einer hohen Wohnkostenquote
würden womöglich nicht akzeptiert. Es sei
denn, sie ziehen ein neues, zahlungskräftigeres
Klientel von außerhalb an. Das ist besonders
dann der Fall, wenn im Gebiet Neubauten
entstehen und das Angebot an Wohnungen
insgesamt gering ist. Der Mittelwert der geforderten Mieten geht dann nach oben, selbst
wenn die Mieten auf dem örtlichen Bestands-
Methodik WohnkostenAtlas
49.316 Wohnungsanbote der ersten drei
Quartale 2013 mit Flächen- und Mietangaben wurden den 190 Berliner Postleitzahlgebieten zugeordnet. Dabei fand sich
für alle Gebiete außer 13059 (Wartenberg), 13129 (Blankenburg), 13159 (Blankenfelde) und 14053 (Olympiastadion)
eine statistisch ausreichend große Zahl
von Angeboten. Die Tabellen nennen für
jedes Gebiet die Mittelwerte (Mediane)
aller Angebotsmieten pro Quadratmeter,
außerdem die Mittelwerte für das jeweils
oberste und unterste Zehntel der Angebote. Das ermöglicht Aufschlüsse über das
lokale Hoch- und Niedrigpreis-Segment.
Zur Ermittlung der Warmmieten wurden
zur nettokalt erfassten Angebotsmiete
pauschalisierte Nebenkosten von 2,75
Euro pro Quadratmeter für die westlichen
Berliner Bezirke und 2,15 Euro für die östlichen Bezirke hinzugerechnet. Hierfür
sind die aktuell verfügbaren Daten des
BBU zugrunde gelegt.
Von der Michael Bauer Research GmbH
wird jährlich die durchschnittliche Kaufkraft je Einwohner und Haushalt auf
Postleitzahlebene ermittelt. Die mittlere
Wohnkostenquote eines Haushalts wurde
nach dieser Formel errechnet:
mittlere
mittlere
Angebotsmiete x Wohnungsgröße
+ Nebenkosten
=
mittlere
Kaufkraft
mittlere
Wohnkostenquote
markt stagnieren. Umgekehrt kann er sinken,
wenn ein Projekt mit hohem Preisniveau vermarktet worden ist und sich die Angebotsstruktur wieder normalisiert.
Ein weiterer wichtiger Wert ist die Anzahl der
jeweils in einem Gebiet angebotenen Wohnungen. Sie verrät, ob es sich hier eher um einen Kiez mit hoher Fluktuation oder um ein
ruhiges Gebiet mit örtlich stark gebundenen
Bewohnern handelt. Eine hohe Zahl an Angeboten lässt keinesfalls sicher auf eine hohe
Qualität schließen. Es kann auch bedeuten,
dass Mieter häufiger nur kurze Zeit dort wohnen. Auf engen lokalen Märkten gewinnen
Wohnungen dagegen Raritätencharakter und
sind bei Mietern entsprechend begehrt.
Diese Doppelseite zeigt beispielhaft einige der
Gebietstypen, die sich aus den Daten herauskristallisieren lassen.
Gebietstyp 2: Innenstadt preisgünstig
Auch in der vom S-Bahn-Ring begrenzten Innenstadt gibt es noch Gebiete, in denen die Angebotsmieten unterhalb des Berliner Mittelwerts liegen. Sie finden sich überwiegend in den
Stadtteilen Moabit und Wedding, die zum Bezirk Mitte gehören. Hier liegt die Kaufkraft der
Bewohner unterhalb des Berliner Normalniveaus, aber da die Quadratmetermieten günstig und
die angebotenen Wohnungen oft klein sind, ordnet sich auch die Wohnkostenquote überall
deutlich unter dem Mittelwert der Stadt ein.
PLZ
Quartier
Bezirk
Kaltmiete 1)
Gesamtmarkt
Kaufkraft
in €/Monat
12055
Richardplatz
Neukölln
8,00
2.544
22,4
10553
Beusselstraße
Mitte (Wedding)
7,96
2.558
23,1
10559
Stephanstraße
Mitte (Wedding)
7,76
2.712
22,8
13353
Westhafen
Mitte (Wedding)
7,76
2.558
22,9
13357
Gesundbrunnen
Mitte (Wedding)
6,80
2.804
19,9
1) Median in €/m2/Monat
Gebietstyp 3: Familienquartiere
Familien brauchen einerseits viel Platz, andererseits soll die Gesamtmiete nicht zu hoch sein.
Mehr als 80 Quadratmeter Fläche für weniger als 8 Euro pro Quadratmeter heißt die Faustregel bei vielen Familien. Das bieten vorwiegend grüne und auch sonst kinderfreundliche Quartiere in äußeren Berliner Lagen. Gemeinsam ist diesen Gebieten ein für Berliner Verhältnisse
relativ geringer Mietanstieg im Jahr 2013. Familienbudgets sind oft enger begrenzt als die
von kinderlosen Innenstädtern.
PLZ
Quartier
Bezirk
Kaltmiete 1)
Gesamtmarkt
Wohnungsgröße
in m2
Mietentwicklung 2)
in %
14089
Gatow/Kladow
Spandau
7,53
95
+1,1
12209
Lichterfelde-Südost
Steglitz-Zehlendorf
7,50
88
+3,2
12587
Friedrichshagen
Treptow-Köpenick
7,30
84
+4,4
13405
K.-Schum.-Damm
Reinickendorf
6,20
86
+6,7
13469
Waidmannslust
Reinickendorf
5,53
83
+3,9
1) Median in €/m2/Monat 2) mittlere Angebotsmiete im Vergleich zum Vorjahr
Gebietstyp 4: Stadtteilzentren
Berlin besteht aus zahlreichen Stadtteilen, von denen viele einen eigenen urbanen Kern mit
Rathaus und Centern, Kinos sowie Bus- und Bahnknoten aufweisen. Überall wird aber auch
gewohnt; man schätzt die sehr kurzen Wege und die eher kleinstädtische Form von Betriebsamkeit. Die Herzen der Berliner Stadtteile zeichnen sich durch mittlere Quadratmetermieten
für oft recht große Wohnungen aus. Die Haushaltskaufkraft liegt aber ausgerechnet in diesen
Gegenden oft unter dem Berliner Mittelwert.
PLZ
Quartier
Bezirk
13597
Altstadt/Stresow
Spandau
6,34
82
2.756
12555
Köpenick
Treptow-Köpenick
7,50
78
2.472
13507
Alt-Tegel
Reinickendorf
7,94
71
2.937
12163
Schildhornstraße
Steglitz-Zehlendorf
8,51
78
2.875
13187
Pankow-Mitte
Pankow
8,56
78
2.602
Kaltmiete 1)
Gesamtmarkt
Wohnungsgröße
in m2
Kaufkraft 2)
in €/m2/Monat
1) Median in €/m2/Monat 2) Ø je Haushalt
Gebietstyp 5: Szenekieze für urbane Singles
Wenn ein Quartier „angesagt“ ist, darf für den Szenegänger die Quadratmetermiete hoch
und die Wohnung klein sein: Hauptsache, das Umfeld ist lebendig. Obwohl die Einkommen
in diesen Quartieren unterdurchschnittlich sind, müssen die Bewohner für die Warmmiete
nur einen relativ geringen Teil ihrer Kaufkraft aufwenden – dank ihrer sparsam geschnittenen
Wohnungen. So bleibt genug Geld für das urbane Vergnügen übrig. Wer sich aber zur Familiengründung entschließt, muss meist das Gebiet verlassen.
PLZ
Quartier
Bezirk
Kaltmiete1)
Gesamtmarkt
Wohnungsgröße
in m2
12049
Hermannstr. West
Neukölln
8,86
49
23,5
12047
Maybachufer
Neukölln
10,03
49
23,6
10997
Wrangelstraße
10,42
54
25,1
12045
Sonnenallee Nord
Neukölln
9,21
51
25,2
10243
Ostbahnhof
9,50
58
26,8
1) Median in €/m2/Monat
Charlottenburg-Wilmersdorf:
Kurfürstendamm top, auch der Rest sehr solide
C
harlottenburg-Wilmersdorf bildet seit Jah- Schmargendorf-West (14199), Güntzelstraße
ren – gemeinsam mit dem Bezirk Fried- (10717) und Rüdesheimer Platz (14197). Auch
richshain-Kreuzberg – die Spitzengruppe beim in Charlottenburger Gebieten rund um die
Mittelwert (Median) der Angebotsmieten pro Kantstraße müssen Mieter neu angebotener
Quadratmeter. Dabei sind Charlottenburg- Wohnungen im Mittel mehr als 30 Prozent
Wilmersdorfs Wohnungen in der Gesamt- der ortsüblichen Kaufkraft für die Warmmiete
summe teurer, denn sie sind vor allem in den aufbringen. Dies gilt rund um die Tauentzienwilhelminischen Bürgerhäusern rund um den straße (10789) an der Grenze zu Schöneberg,
Kurfürstendamm besonders groß.
an der westlichen Kantstraße
Rund um den Olivaer Platz (PLZ
(10627), nahe dem Schloss CharGroßzügig
10707) werden die zweitgrößlottenburg (14059) sowie um den
wohnen am
ten Wohnungen Berlins angeboKarl-August-Platz (10625) und
ten, am Savignyplatz (10623) die Kurfürstendamm den Lietzensee (14057). Auch
drittgrößten und um die Sybeldas Villengebiet Westend-West
straße (10629) die sechstgrößten. Die durch- (14052) übertrifft die 30-Prozent-Quote bei
schnittliche Haushaltskaufkraft liegt hier zwar etwas höherer Kaufkraft und etwas höheren
überall über 3.500 Euro, davon müssen aber Mieten, ebenso das Gebiet TU/Otto-Suhr-Alrund 40 Prozent für das Wohnen inklusive lee (10587). Dieses weist eine Besonderheit
Nebenkosten aufgewendet werden. Ebenfalls auf: Mit minus 14,3 Prozent verzeichnet es
in der Spitzengruppe liegt das Gebiet West- berlinweit den stärksten Rückgang der mittend-Nordost (14050). Hier ist die Haushalts- leren Quadratmeter-Angebotsmiete. Grund
kaufkraft im Bezirksmaßstab relativ niedrig; hierfür ist aber nicht ein Abstieg des Quardie Wohnungen sind jedoch mit 101 Qua- tiers, sondern die abgeschlossene Vermarkdratmetern im Mittel besonders groß. Auch tung eines großen Neubaukomplexes, der im
die Wohnkostenquote für den Gesamtbezirk Vorjahr das Niveau der geforderten Mieten
Charlottenburg-Wilmersdorf ist mit 33,5 Pro- überdurchschnittlich stark gehoben hatte.
zent die höchste der Stadt.
In Charlottenburg-Wilmersdorf gibt es aber
Eine Sonderstellung nimmt das Villenviertel auch Gebiete, in denen weniger als 30 ProGrunewald ein: Die Angebotsmieten sind nach zent der mittleren lokalen Kaufkraft für die
einem leichten Rückgang um 1,8 Prozent nun- Warmmieten angebotener Wohnungen aufmehr ähnlich hoch wie am Kurfürstendamm, zubringen sind. In diesen Vierteln sind die
die Einkommen aber deutlich höher, was zu ei- Wohnungen mit einer Ausnahme durchgänner etwas niedrigeren Wohnkostenquote von gig kleiner als in den oben genannten Gebie32 Prozent führt. Ähnliche Werte erreichen ten. Im südlichen Bezirksteil Wilmersdorf gilt
gepflegte Wilmersdorfer Wohnquartiere wie dies für Volkspark-Ost (10715), Volkspark-
Wohnmarktdaten
PLZ
Anzahl
der Mietangebote
West (10713) und den Hochmeisterplatz
(10709), in Charlottenburg für das teils verkehrsbelastete Gebiet um die Deutsche Oper
(10585) sowie die zwei nördlichen Bezirksteile: Rund um den Mierendorffplatz (10589)
werden mit durchschnittlich 63 Quadratmetern die kleinsten Wohnungen des Bezirks
angeboten; Charlottenburg-Nord (13627) ist
ein Nachkriegsviertel, das mit dem restlichen
Bezirk strukturell wenig zu tun hat. Es gehört
zu den zehn Kaufkraft-schwächsten Gebieten
Berlins; die Angebotsmieten sind hier zuletzt
um 2,1 Prozent gesunken. Bei ihnen und bei
den Wohnungsgrößen rangiert es weit unten,
so dass die Bewohner nur eine Wohnkostenquote von 25,4 Prozent haben. Eine Sonderstellung nimmt schließlich das Gebiet Eichkamp/Heerstraße (14055) ein: Die Kaufkraft
ist sehr hoch, doch die Quadratmetermieten
rangieren mit durchschnittlich 7,78 Euro im
Bezirksvergleich relativ weit unten. Dies führt
unterm Strich zur niedrigsten Wohnkostenquote im Bezirk.
Wohnkosten
Kaltmiete
alle Marktsegmente 1) in
€/m²/Monat
Kaltmiete
unteres Marktsegment 1) in
€/m²/Monat
Kaltmiete
oberes Marktsegment 1) in
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
Wohnkostenquote 3) in %
10585
275
9,03
(44)
6,57
(27)
14,00
(63)
72
(86)
852
(59)
3.032
(64)
28,1
10587
276
9,86
(26)
6,40
(35)
14,55
(53)
77
(64)
965
(34)
2.963
(71)
32,6
(23)
10589
246
8,30
(78)
5,98
(71)
14,42
(55)
63
(145)
701
(97)
2.811
(95)
24,9
(104)
10623
147
11,50
(5)
8,00
(2)
16,00
(24)
106
(3)
1.505
(2)
3.712
(17)
40,5
(5)
10625
211
9,01
(46)
6,79
(16)
14,33
(57)
78
(59)
922
(42)
3.076
(55)
30,0
(43)
10627
275
9,48
(38)
7,00
(10)
15,20
(42)
79
(57)
966
(32)
3.079
(53)
31,4
(29)
10629
346
10,50
(15)
6,67
(22)
16,00
(24)
105
(6)
1.391
(6)
3.683
(18)
37,8
(9)
10707
395
10,87
(10)
7,20
(6)
15,90
(31)
108
(2)
1.468
(4)
3.544
(22)
41,4
(3)
10709
148
8,55
(67)
5,50
(108)
12,50
(90)
73
(84)
823
(63)
3.174
(43)
25,9
(88)
10711
232
9,69
(32)
6,62
(23)
15,74
(33)
93
(16)
1.156
(14)
3.250
(37)
35,6
(13)
10713
159
8,53
(68)
6,12
(52)
13,33
(77)
71
(101)
800
(67)
2.966
(69)
27,0
(70)
10715
284
8,95
(55)
6,49
(31)
12,61
(89)
73
(79)
859
(55)
2.961
(72)
29,0
(50)
10717
290
9,17
(42)
7,20
(6)
14,26
(60)
86
(33)
1.023
(27)
3.076
(54)
33,2
(21)
10719
282
11,28
(7)
6,68
(20)
15,52
(37)
101
(9)
1.416
(5)
3.739
(16)
37,9
(8)
(58)
Zuordnung der PLZ-Gebiete
Aufgrund des beschränkten Raums ist in diesem WohnkostenAtlas eine genauere Ortung der PLZ-Gebiete z.B. über Straßen
und Ortsnamen nicht möglich. Einige PLZ-Gebiete liegen in mehreren Bezirken. In diesem WohnkostenAtlas sind solche Gebiete
nur in dem Bezirk aufgeführt, in dem ihr größter Teil liegt.
Wohnkostenquote
der Haushalte
in %
35,0 und mehr
31,0 – 34,9
28,0 – 30,9
© Kartografie: Baumgardt Consultants, Gesellschaft für Marketing und Kommunikation bR, www.baumgardt-online.de
26,0 – 27,9
24,0 – 25,9
22,0 – 23,9
bis 21,9
Wohnmarktdaten
PLZ
Anzahl
der Mietangebote
Wohnkosten
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
10789
122
10,00
(21)
7,02
(9)
16,00
(24)
91
(19)
1.157
(12)
3.609
(20)
32,1
(26)
13627
71
6,10
(172)
4,62
(174)
8,50
(164)
67
(124)
595
(151)
2.345
(180)
25,4
(96)
14050
216
9,53
(35)
6,01
(60)
14,29
(58)
101
(8)
1.242
(9)
3.042
(62)
40,8
(4)
14052
213
9,03
(44)
6,44
(34)
13,57
(74)
89
(26)
1.044
(26)
3.412
(28)
30,6
(35)
14055
149
7,78
(96)
6,00
(61)
11,43
(105)
88
(27)
928
(41)
3.791
(14)
24,5
(111)
14057
251
9,78
(29)
6,77
(17)
14,96
(47)
89
(24)
1.117
(21)
3.390
(30)
32,9
(22)
14059
284
8,67
(62)
5,90
(78)
12,50
(90)
74
(77)
845
(60)
2.703
(119)
31,2
(30)
14193
429
10,48
(18)
6,80
(14)
15,53
(36)
100
(10)
1.319
(7)
4.124
(5)
32,0
(27)
14197
235
8,58
(63)
6,17
(48)
13,57
(74)
79
(56)
895
(49)
2.839
(94)
31,5
(28)
14199
215
8,97
(53)
6,08
(55)
13,09
(84)
97
(12)
1.137
(17)
3.300
(34)
34,5
(16)
Bezirk1)
5.751
9,45
6,31
15,00
87
1.066
3.185
33,5
Berlin1)
49.316
8,02
5,07
14,67
72
758
2.851
26,6
1) Median 2) enthält Betriebskosten (BBU 2010) 2,15 €/m² (Ost) bzw. 2,75 €/m² (West) 3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft
Quellen: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme, Michael Bauer Research (Kaufkraft), Bearbeitung: CBRE
( ) Rang unter den 189 PLZ-Gebieten mit Mietdaten
Friedrichshain-Kreuzberg:
Höchstmieten im Szenebezirk
och vor fünf Jahren hätte wohl niemand
voraussagen mögen, dass FriedrichshainKreuzberg bald Berlins höchste Quadratmetermieten aufweisen würde: zu niedrig die Kaufkraft, zu rau oft das Wohnumfeld und zu hoch
der Anteil von Nachkriegswohnungen im Platten- und Sozialbau. Doch Kreuzberg genießt
weit über Berlin hinaus den Ruf eines besonders lebhaften, attraktiven Szene- und Ausgehviertels, für das sich Mieter mit hoher Zahlungsbereitschaft interessieren. Nachdem nun
auch im dritten Jahr in Folge die Mittelwerte
der Angebotsmieten um mehr als 11 Prozent
gestiegen sind, liegt der Bezirk mit einem Quadratmeterwert von genau 10 Euro mit Abstand
an der Spitze der Stadt.
Wrangelstraße resultiert dies auch aus den bezirksweit kleinsten angebotenen Wohnungen
mit durchschnittlich nur 54 Quadratmetern.
Zwei Gebiete im Nordwesten Kreuzbergs weisen die bezirksweit höchste Kaufkraft auf: das
um die Prinzenstraße (10969) und vor allem
Kreuzberg-West (10963), wo sich in der Bewohnerstruktur die Nähe zum Potsdamer Platz
und zum Regierungsviertel bemerkbar macht:
Bei der Kaufkraft liegt Kreuzberg-West auf
Rang 32 unter den 189 analysierten Berliner
Gebieten. Die hier angebotenen Wohnungen
sind mit durchschnittlich 72 Quadratmetern
die größten im ganzen Bezirk. Am anderen
Ende der Einkommensskala liegen
dagegen die drei FriedrichsSpitzenwerte
Trotzdem kann man hier auch
hainer Gebiete um den Ostbahnauch im Luxus- hof (10243), die Samariterstraße
noch mit einem kleineren Budget
segment
unterkommen. Das liegt vor allem
(10247) und den Volkspark
daran, dass die in Friedrichshain(10249), aber selbst hier liegt die
Kreuzberg angebotenen Wohnungen neben Wohnkostenquote wegen der mäßigen Grödenen in Neukölln zu den kleinsten der Stadt ßen der angebotenen Objekte nur leicht über
gehören. Multipliziert man hohe Quadratme- bzw. im Volkspark Friedrichshain sogar leicht
termieten mit geringen Quadratmeterzahlen, unter dem Berliner Mittelwert.
ergeben sich Gesamtmieten, die in den meisten Teilen des Bezirks nicht sehr hoch über dem Vor allem im östlichen und nördlichen KreuzBerliner Durchschnitt liegen. Das wiederum berg finden sich noch Refugien für Mieter mit
bedeutet, dass trotz der teils bescheidenen schmalem Budget. Das gilt selbst bei NeuverEinkommen fast überall weniger als 30 Pro- mietungen. Das billigste Zehntel der jeweils
zent der ortsüblichen Haushaltskaufkraft für angebotenen Wohnungen kostet um den Gördie Warmmiete aufgebracht werden müssen – litzer Park und die Wrangelstraße weniger als
trotz der Quadratmeter-Höchstmieten.
6 Euro pro Quadratmeter. In der Mehrzahl
der Friedrichshain-Kreuzberger Gebiete liegt
Allerdings wird rund um den Mehringdamm dieser Wert zwischen 6 und 6,50 Euro und
(PLZ 10965) genau ein Drittel der lokalen nur am Mehringdamm und am Volkspark
Kaufkraft für die Kosten angebotener Woh- Friedrichshain bei 7 Euro – hier gehören die
nungen ausgegeben – eine Folge der Kom- untersten Marktsegmente wiederum zu den
bination von mäßigen Einkommen, hohen zehn teuersten der ganzen Stadt. An der PrinQuadratmetermieten und im Bezirksmaßstab zenstraße dagegen gibt es auch oberhalb des
großen Wohnungen. Die 30-Prozent-Marke billigsten Zehntels noch etliche preisgünstige
bei der Wohnkostenquote wird auch am Ost- Wohnungen. Das Gebiet ist nicht durch Stuck,
sondern durch Sozialbau der Nachkriegszeit
kreuz (10245) überschritten.
geprägt und weist mit 8 Euro pro QuadratAnsonsten rangiert sie im Bezirk zwischen 24 meter als einziges im ganzen Bezirk einen
und 28 Prozent. Das gilt sogar für den mittler- Mietmittelwert unterhalb des Gesamtberliner
weile teuersten Teil des Bezirks, das Gebiet um Durchschnitts von 8,02 Euro auf. Allerdings
die Graefestraße (10967). Hier war der Anstieg verzeichnet das Gebiet auch das geringste Ander Angebotsmieten mit 18,7 Prozent berlin- gebot aller Postleitzahlbereiche im Bezirk. Zum
weit der vierthöchste; allerdings sind die ange- Schluss ein Blick auf das Spitzensegment: Auch
botenen Wohnungen mit 55 Quadratmetern hier rangiert Friedrichshain-Kreuzberg inzwiverhältnismäßig klein, ebenso wie im Gebiet schen an der Spitze der Stadt – unter allen
um die Gneisenaustraße (10961). Im östlichen Postleitzahlgebieten Berlins liegt das um die
Kreuzberg um Wrangelstraße (10997) und Graefestraße mit 18,52 Euro pro QuadratmeGörlitzer Park (10999) ist die Haushaltskauf- ter ganz vorn. Auch im östlichen Kreuzberg um
kraft etwas höher als in den bisher genannten Görlitzer Park und Wrangelstraße hat sich ein
Gebieten, was zu mäßigen Wohnkostenquo- Luxussegment herausgebildet, in dem im Mitten zwischen 25 und 27 Prozent führt. An der tel zwischen 17 und 18 Euro gefordert werden.
Wohnkostenquote
der Haushalte
in %
35,0 und mehr
31,0 – 34,9
28,0 – 30,9
26,0 – 27,9
24,0 – 25,9
22,0 – 23,9
bis 21,9
N
Wohnmarktdaten
PLZ
Anzahl
der Mietangebote
Wohnkosten
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
10243
502
9,50
(37)
6,50
(29)
16,07
(22)
58
(165)
670
(112)
2.499
(155)
26,8
(72)
10245
799
10,00
(21)
6,25
(43)
16,52
(18)
66
(135)
798
(69)
2.592
(138)
30,8
(32)
10247
803
9,41
(39)
6,50
(29)
16,00
(24)
61
(156)
700
(98)
2.546
(149)
27,5
(65)
10249
741
9,75
(30)
7,00
(10)
16,00
(24)
56
(168)
665
(118)
2.532
(152)
26,3
(82)
10961
332
10,52
(13)
6,40
(35)
16,67
(12)
55
(171)
734
(87)
2.737
(112)
26,8
(73)
10963
205
10,00
(21)
6,52
(28)
16,40
(20)
72
(90)
918
(43)
3.317
(32)
27,7
(64)
10965
356
10,55
(12)
7,00
(10)
16,49
(19)
68
(117)
906
(45)
2.716
(116)
33,3
(19)
10967
285
10,99
(9)
6,00
(61)
18,52
(1)
55
(174)
752
(83)
2.713
(117)
27,7
(63)
10969
179
8,00
(85)
5,79
(87)
16,07
(22)
66
(132)
711
(91)
3.027
(65)
23,5
(127)
10997
309
10,42
(19)
5,50
(108)
17,19
(9)
54
(177)
713
(90)
2.842
(93)
25,1
(99)
10999
293
10,50
(15)
5,65
(96)
17,92
(6)
60
(158)
792
(71)
2.964
(70)
26,7
(75)
Bezirk1)
4.804
10,00
6,25
16,67
61
753
2.727
27,6
Berlin1)
49.316
8,02
5,07
14,67
72
758
2.851
26,6
Lichtenberg: Preisgünstiger Bezirk
mit wachsender Mietspanne
D
ie in Lichtenberg bei Neuvermietungen
verlangten Quadratmetersätze sind 2013
stärker angestiegen als in den meisten anderen Bezirken, liegen aber mit 7,11 Euro immer
noch deutlich unter dem Berliner Mittelwert
von 8,02 Euro. Wohnungssuchende schätzen
Lichtenberg wegen seiner Kombination aus
relativ niedrigen Mieten und den teils innenstadtnahen und zugleich grünen Lagen. Seit
einiger Zeit differenzieren sich die Preise zwischen günstigen Angeboten und Spitzenmieten immer weiter aus.
Mit rund 8 Euro auf Rang 2 im Lichtenberger
Mietranking liegt mit Rummelsburg (10317)
ein Gebiet, das in attraktiven Wasserlagen
zahlreiche Neubauten aus der Zeit nach 1990
besitzt. Der südliche Gebietsteil ist zwar wegen der umgebenden Bahnstrecken, Straßen
und Wasserläufe relativ isoliert, weist aber für
einen Stadtteil am Rand der Innenstadt hohe
landschaftliche Qualitäten auf. Im nördlichen
Gebietsteil nahe dem Nöldnerplatz gibt es drei
Neubauprojekte. Es folgt Lichtenbergs klassische Bestlage, das von Stadtvillen und umgrünten Mietshäusern geprägte Karlshorst
Zum teuren Quartier hat sich das Viertel um (10318), eins der kaufkraftstärksten Gebiete
den Stadtpark (PLZ 10367) unmittelbar am S- im Bezirk. Hier finden sich die drittgrößten
Bahn-Ring entwickelt. Der Mietmittelwert von Wohnungen Lichtenbergs. Seinen Spitzen9,21 Euro ist aber nicht Folge eines extremen platz im Bezirk bei den Quadratmetermieten
Ansturms auf den Mietbestand, sondern auf (aktuell bei 7,50 Euro) hat Karlshorst allerNeubauprojekte bzw. hochwerdings wegen seiner Innenstadttige Sanierungen in Verbindung
ferne und wegen des Fehlens von
Hohe
mit einem insgesamt geringen
Neubauprojekten verloren.
Wohnkosten
Angebot zurückzuführen. Aufam Stadtpark
grund ersterer sind die Angebote
Das mittlere Mietniveau ist in drei
im Stadtparkviertel auch die mit
anderen Gebieten inzwischen
den durchschnittlich meisten Quadratmetern gleich hoch wie in Karlshorst: im malerischen,
im Bezirk. Gleichzeitig haben aber die ange- aber etwas abgelegenen Alt-Hohenschönstammten Bewohner dieses Gebiets, darunter hausen (13053) mit seinen beiden Seen und
viele Rentner, eine recht geringe Haushaltskauf- der höchsten Bewohnerkaufkraft im Bezirk,
kraft – sie liegt auf Platz 179 der 189 Berliner am innenstadtnahen Fennpfuhl (10369), in
Postleitzahlgebiete. Bescheidene Einkommen dem wenige, jedoch anteilsmäßig viele saeinerseits, anspruchsvolle und geräumige Neu- nierte Wohnungen oder solche jüngeren Baubauten andererseits ergeben eine der höchsten jahres angeboten werden, sowie im Gebiet
Wohnkostenquoten Berlins, auch wenn es au- um die Siegfriedstraße (10365), das vor allem
ßerhalb der Neubauten noch zahlreiche Woh- im Süden nahe der Frankfurter Allee und der
Rüdigerstraße durch viele Sanierungen genungen mit geringeren Mieten gibt.
Wohnmarktdaten
PLZ
Anzahl
der Mietangebote
wonnen hat. Das Gebiet Falkenberg (13057),
das einen Teil des Plattenbaugebiets Hohenschönhausen umfasst, darüber hinaus aber
nur dünn bebaut ist, zeichnet sich durch einen
der niedrigsten Quadratmeter-Mittelwerte
ganz Berlins aus: Nur 5,20 Euro werden hier
für freie Wohnungen verlangt. Trotz der unterdurchschnittlichen Kaufkraft der Haushalte
müssen diese aufgrund der niedrigen Angebotsmieten weniger als 21 Prozent davon in
die Warmmiete stecken.
Deutlich höhere Angebotsmieten, doch ebenfalls unter dem Bezirksdurchschnitt, weisen
mit rund 6,40 bis 6,70 Euro die Gebiete Friedrichsfelde Nord (10315) und Friedrichsfelde
Süd (10319) nahe dem Tierpark auf. Diese
Gebiete gehören zu den Stadtvierteln mit
der geringsten Kaufkraft in Berlin. Haushalte
müssen hier daher trotz der relativ niedrigen
Quadratmetersätze bis zu einem Viertel ihrer Kaufkraft für die Warmmiete aufbringen.
Wohnkosten
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
10315
320
6,74
(144)
5,00
(151)
10,00
(128)
60
(157)
537
(177)
2.303
(184)
23,3
(133)
10317
305
8,02
(84)
5,53
(105)
13,75
(68)
58
(162)
591
(153)
2.459
(164)
24,1
(118)
10318
243
7,50
(105)
5,96
(74)
10,89
(115)
73
(81)
705
(94)
2.876
(85)
24,5
(110)
10319
141
6,41
(159)
5,20
(137)
7,63
(182)
67
(125)
572
(163)
2.237
(187)
25,6
(94)
10365
187
7,50
(105)
5,20
(137)
13,75
(68)
56
(170)
537
(176)
2.419
(169)
22,2
(153)
10367
149
9,21
(40)
5,74
(90)
13,64
(70)
75
(70)
857
(57)
2.346
(179)
36,5
(11)
10369
102
7,50
(105)
5,71
(92)
8,75
(159)
65
(137)
626
(133)
2.410
(171)
26,0
(86)
13051
50
7,24
(120)
5,32
(130)
10,00
(128)
56
(167)
528
(178)
2.636
(130)
20,0
(176)
13053
57
7,50
(105)
5,10
(146)
10,55
(121)
71
(102)
684
(108)
3.043
(60)
22,5
(146)
13055
225
6,80
(137)
4,99
(156)
9,50
(143)
66
(134)
588
(158)
2.663
(126)
22,1
(157)
13057
89
5,20
(183)
4,70
(168)
8,44
(167)
74
(73)
546
(175)
2.614
(135)
20,9
(169)
13059
20
—
—
—
—
—
2.596
(137)
—
Bezirk1)
1.888
7,11
5,06
11,60
65
598
2.529
23,7
Berlin1)
49.316
8,02
5,07
14,67
72
758
2.851
26,6
Wohnkostenquote
der Haushalte
in %
35,0 und mehr
31,0 – 34,9
28,0 – 30,9
26,0 – 27,9
24,0 – 25,9
22,0 – 23,9
bis 21,9
Marzahn-Hellersdorf:
Bescheidenheit am östlichen Stadtrand
A
uch in Marzahn-Hellersdorf steigen die
Mieten. Aber das geschieht langsamer
als in vielen anderen Berliner Bezirken, so dass
sich der Abstand zum Rest der Stadt weiter
vergrößert. 5,46 Euro verlangten 2013 die
Vermieter im Mittel für einen Quadratmeter
Mietwohnung, fast ein Drittel weniger als auf
dem Berliner Gesamtmarkt mit 8,02 Euro. In
den Plattenbauquartieren am östlichen Stadtrand besteht bei den Mieten selbst vor dem
Hintergrund des zunehmend angespannten
Berliner Marktes (noch) nicht viel Spielraum
nach oben.
Allerdings gibt es hier nicht nur die großen
Neubauquartiere aus DDR-Zeiten, sondern
auch ausgedehnte Eigenheimviertel, die auch
kleinere Mehrfamilienhäuser enthalten. In diesen Vierteln, die sich im Osten des Bezirkes jeweils nördlich und südlich der B1/B5 erstrecken,
werden die höchsten Mieten im ganzen Bezirk
verlangt. An der Spitze liegt Kaulsdorf (PLZ
12621), das mit einem eigenen Schloss aufwarten kann und im Bezirk die höchste Bewohnerkaufkraft aufweist. Bei ihr wie bei den Mietmittelwerten folgen die ähnlich strukturierten
Ortsteile Mahlsdorf (12623) mit den größten
Wohnungen im Bezirk und Biesdorf (12683).
Dort müssen die Bewohner für eine jetzt angebotene Mietwohnung nur 18,2 Prozent ihrer Haushaltskaufkraft aufbringen – die niedrigste Wohnkostenquote in ganz Berlin. Die
drei grünsten und wohlhabendsten Gebiete
im Bezirk sind allerdings aufgrund ihrer kleinteiligen Bebauungsstruktur auch diejenigen
mit den wenigsten Mietwohnungsangeboten.
Die großen Baugebiete aus DDR-Zeiten wirken
äußerlich homogen, aber selbst hier vollzieht
sich inzwischen eine gewisse Differenzierung.
Die höchsten Quadratmetermieten werden mit
6,15 Euro in Marzahn-Mitte (12685) verlangt,
das mit Infrastruktur gut ausgestattet ist und
Attraktionen wie die „Gärten der Welt“ und
den historischen Dorfkern des alten Marzahn
aufweist – und nicht zuletzt die geräumigsten
angebotenen Wohnungen in den großen Plattenbauvierteln. Innerhalb dieser hat das Quartier auch die höchste Bewohnerkaufkraft. Bei
den mittleren Mieten folgen mit deutlichem
Abstand der westliche Bezirksrand um die Bitterfelder Straße (12681) sowie Kaulsdorf-Nord
(12619), das im Stadtteil Hellersdorf am besten
mit Läden, Sozialeinrichtungen und öffentlichem Nahverkehr ausgestattet ist. Es besaß
aber 2013 auch die kleinsten angebotenen
Wohnungen im Bezirk und weist daher trotz
der geringsten Kaufkraft im ganzen Bezirk dessen zweitniedrigste Wohnkostenquote (19,2
Prozent) auf. Mit Kaulsdorf-Nord gleichauf bei
Mieten, Kaufkraft und Wohnkostenquote liegt
das nördlich angrenzende Gebiet Cottbusser
Platz (12629), das wie Kaulsdorf-Nord an den
langgestreckten Grünzug des Wuhletals grenzt.
Am unteren Ende der Mietenskala finden sich
die nördlichen und östlichen Teile der großen
Plattenbauquartiere, von denen aus der Weg
in die Berliner Innenstadt besonders weit ist.
In Ahrensfelde (12689), in Hellersdorf-Nord
(12627) und um die Raoul-Wallenberg-Straße
(12679) liegen die verlangten mittleren Quadratmetermieten um 5,20 Euro. An der Raoul-
Wohnmarktdaten
PLZ
Anzahl
der Mietangebote
Wallenberg-Straße sind sie 2013 entgegen dem
allgemeinen Trend sogar um 3,3 Prozent gesunken. Die unterste Position bei den Mieten
nimmt das Gebiet Mehrower Allee (12687)
ein – nicht nur im Bezirk, sondern in ganz Berlin. 4,76 Euro pro Quadratmeter werden hier
im Mittel verlangt, nach einem bescheidenen
Anstieg um 6 Cent zwischen 2012 und 2013.
Rund um die Mehrower Allee liegen auch
die berlinweit niedrigsten Werte im unteren
Marktsegment, dem am günstigsten angebotenen Zehntel der Wohnungen. Hier kostet der
Quadratmeter im Mittel nur 3,75 Euro. Auch
alle anderen Plattenbauviertel liegen hier deutlich unter 5 Euro. In den vier preisgünstigsten
Gebieten des Bezirks liegt selbst im (relativ)
obersten Teil des Marktes der Mittelwert deutlich unter 8 Euro. Diese im Vergleich hohen
Mieten werden für sanierte Plattenbauten in
privilegierter Lage oder Wohnungen in niedrigeren Bauten, die in den Jahren nach 1990
die Siedlungen ergänzten, verlangt.
Wohnkosten
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
12619
461
5,47
(178)
4,39
(182)
8,80
(158)
61
(153)
463
(186)
2.413
(170)
19,2
(183)
12621
63
7,78
(96)
5,86
(82)
10,38
(125)
76
(68)
753
(82)
3.432
(26)
22,0
(158)
12623
98
7,50
(105)
6,13
(50)
10,43
(124)
83
(39)
800
(66)
3.406
(29)
23,5
(129)
12627
412
5,22
(182)
4,36
(184)
7,96
(177)
67
(126)
492
(183)
2.512
(153)
19,6
(180)
12629
191
5,46
(179)
4,69
(170)
8,01
(173)
62
(151)
472
(185)
2.426
(167)
19,4
(182)
12679
302
5,18
(184)
4,37
(183)
7,27
(185)
70
(112)
510
(181)
2.482
(158)
20,5
(172)
12681
141
5,76
(174)
4,66
(171)
8,50
(164)
69
(113)
548
(173)
2.589
(140)
21,2
(167)
12683
123
6,33
(162)
4,64
(173)
9,52
(142)
65
(138)
549
(171)
3.020
(66)
18,2
(186)
12685
200
6,15
(171)
4,54
(176)
7,49
(184)
71
(98)
590
(155)
2.775
(100)
21,3
(166)
12687
212
4,76
(186)
3,75
(186)
7,70
(181)
70
(108)
485
(184)
2.472
(160)
19,6
(178)
12689
337
5,26
(181)
4,50
(180)
7,57
(183)
67
(122)
500
(182)
2.570
(143)
19,5
(181)
Bezirk1)
2.540
5,46
4,36
8,23
67
512
2.734
18,7
Berlin1)
49.316
8,02
5,07
14,67
72
758
2.851
26,6
Wohnkostenquote
der Haushalte
in %
35,0 und mehr
31,0 – 34,9
28,0 – 30,9
26,0 – 27,9
24,0 – 25,9
22,0 – 23,9
bis 21,9
Mitte: Höchstmieten im historischen Zentrum,
niedrige in Moabit und Wedding
D
ie teuersten Wohnlagen Berlins liegen im
historischen Zentrum: An der bekanntesten Adresse der Stadt, Unter den Linden (PLZ
10117), sind die angebotenen Wohnungen mit
im Mittel 13,11 Euro die teuersten der Stadt
und mit durchschnittlich 105 Quadratmetern
für eine zentrale City-Lage bemerkenswert
groß. Während die Zentren anderer Metropolen längst fast reine Büro- und Handelsstandorte sind, findet sich in der Mitte Berlins mit
811 Angeboten einer der lebhaftesten Mietwohnungsmärkte. Allerdings kostet hier selbst
das günstigste Zehntel der Wohnungen im
Mittel 8,69 Euro pro Quadratmeter.
Ähnliche Merkmale weist das Gebiet um den
Hackeschen Markt und den Alexanderplatz
(10178) auf. Dort liegt die Kaufkraft allerdings nur auf Rang 80 in der Stadt, so dass
die Wohnkostenquote mit über 43 Prozent
die höchste Berlins ist. Im Gebiet Unter den
Linden verdienen die Bewohner zwar viel besser, aber die Kombination aus hohen Quadratmetermieten und großen Wohnungen bringt
ebenfalls eine Wohnkostenquote von fast 42
Prozent. Zu den Gebieten mit Quadratmeter-Höchstmieten zwischen 11,20 und 12,20
Euro zählen auch die umliegenden Quartiere
Rosenthaler Platz (10119), Chausseestraße
(10115) und Potsdamer Platz (10785) – also
die gesamte historische Mitte mit Ausnahme
ihres südöstlichen Zipfels, dem etwas preisgünstigeren Gebiet um die Jannowitzbrücke
(10179). Aber auch hier liegen die Angebotsmieten mittlerweile bei durchschnittlich 10
Euro pro Quadratmeter.
Mit Abstand folgen die Gebiete nördlich
und südlich des Tiergartens: Moabit Südost
(10557), Zoo (10787) und Alt-Moabit West
(10555). Noch günstiger ist Moabits Norden
um die Birkenstraße (10551), Beusselstraße
(10553) und Stephanstraße (10559). Hier liegt
der Mittelwert pro Quadratmeter teils unter 8
Euro; einfache Wohnungen im untersten Zehntel der lokalen Märkte werden für weniger als
6 Euro angeboten. Die Kaufkraft der Haushalte
liegt zwar weit unter der in der historischen
Mitte, aufgrund der niedrigeren Quadratmetermieten und sehr kleinen Wohnungen muss
aber ein geringerer Teil des Einkommens für
die Warmmiete aufgebracht werden.
Die niedrigsten Mieten in Berlin-Mitte werden
nach wie vor im Wedding verlangt. Hier gilt
eine auf den ersten Blick merkwürdige Regel:
Wohnmarktdaten
PLZ
Anzahl
der Mietangebote
Je näher ein Gebiet an der Berliner City liegt,
desto billiger sind die Angebotsmieten. Am
unteren Ende ordnen sich mit unter 7 Euro
pro Quadratmeter der Humboldthain (13355)
und Gesundbrunnen (13357) ein. Dort besteht das höchste Mietgefälle Berlins: Überquert man die südlich angrenzende Bernauer
Straße und betritt das Gebiet 10119 um den
Rosenthaler Platz, erfährt man einen Mietsprung pro Quadratmeter von 5,41 Euro. Ein
wenig teurer als der östliche, citynahe Wedding sind dessen nördliche und westliche Teile
um die Soldiner Straße (13359), den Nauener
Platz (13347), die Rehberge (13351) und den
Westhafen (13353).
Wohnkosten
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
10115
697
11,50
(5)
6,35
(38)
16,67
(12)
80
(50)
1.088
(24)
3.227
(38)
33,7
10117
811
13,11
(1)
8,69
(1)
18,40
(3)
105
(4)
1.608
(1)
3.862
(12)
41,6
(18)
(2)
10119
549
12,21
(3)
7,45
(4)
17,97
(5)
77
(62)
1.108
(22)
3.171
(44)
34,9
(15)
10178
327
13,00
(2)
6,58
(25)
18,50
(2)
83
(38)
1.256
(8)
2.913
(80)
43,1
(1)
10179
268
10,00
(21)
6,05
(56)
15,00
(44)
81
(46)
987
(30)
2.795
(98)
35,3
(14)
10551
349
8,18
(80)
5,50
(108)
15,22
(40)
58
(164)
631
(130)
2.673
(124)
23,6
(125)
10553
259
7,96
(90)
5,10
(146)
13,64
(70)
55
(173)
590
(154)
2.558
(148)
23,1
(139)
10555
333
8,50
(72)
6,13
(50)
15,00
(44)
68
(116)
768
(77)
2.739
(111)
28,0
(59)
10557
270
9,00
(47)
5,36
(125)
14,54
(54)
70
(110)
822
(64)
2.873
(87)
28,6
(52)
10559
383
7,76
(98)
5,97
(72)
14,58
(51)
59
(159)
618
(137)
2.712
(118)
22,8
(143)
10785
272
11,23
(8)
6,37
(37)
17,39
(8)
83
(42)
1.154
(15)
3.896
(11)
29,6
(46)
10787
92
9,00
(47)
6,32
(41)
13,60
(73)
79
(53)
932
(39)
3.495
(23)
26,7
(77)
13347
545
7,55
(103)
5,34
(127)
14,29
(58)
59
(160)
605
(144)
2.764
(103)
21,9
(161)
13349
209
7,00
(126)
5,22
(135)
13,20
(82)
58
(163)
564
(167)
2.307
(183)
24,4
(112)
13351
222
7,50
(105)
4,91
(160)
14,00
(63)
54
(179)
549
(172)
2.384
(176)
23,0
(140)
13353
477
7,76
(98)
5,57
(103)
14,10
(61)
56
(169)
587
(160)
2.558
(147)
22,9
(142)
13355
131
6,94
(132)
4,95
(157)
14,62
(50)
54
(175)
528
(179)
2.758
(105)
19,1
(184)
13357
438
6,80
(137)
5,33
(128)
12,91
(87)
59
(161)
559
(169)
2.804
(96)
19,9
(177)
13359
479
7,24
(119)
4,92
(159)
13,64
(70)
61
(155)
605
(145)
2.488
(157)
24,3
(115)
Bezirk1)
7.111
9,09
5,51
16,36
71
819
2.817
29,1
Berlin1)
49.316
8,02
5,07
14,67
72
758
2.851
26,6
Wohnkostenquote
der Haushalte
in %
35,0 und mehr
31,0 – 34,9
28,0 – 30,9
26,0 – 27,9
24,0 – 25,9
22,0 – 23,9
bis 21,9
Neukölln: Im Norden kleine und
teure Wohnungen, im Süden günstige große
D
as Verhältnis von Quadratmeter-Ange- Maximalwert von 25,2 Prozent an der Sonbotsmieten zu Einkommen ist in Neukölln nenallee Nord. Insgesamt liegen diese Quoten
scheinbar widersinnig: In den nördlichen Alt- noch alle unter dem Gesamtberliner Mittelwert.
bauquartieren ist die Kaufkraft fast durchweg
am niedrigsten im Bezirk, doch die Angebots- Allerdings haben sich die Verhältnisse zwischen
mieten sind die höchsten. Umgekehrt haben Norden und Süden in jüngster Zeit deutlich
die Bewohner im Süden Neuköllns teils eine verschoben. In den nördlichen Gebieten sind
Kaufkraft über dem Berliner Durchschnitt und die Angebotsmieten im Jahr 2013 durchweg
zugleich Mietwerte weit darunter. Doch der weit über 10 Prozent gestiegen – am stärksten
Widerspruch relativiert sich, beum die Rollbergstraße mit über
trachtet man die Wohnungsgrö23 Prozent (der zweitstärkste AnAn der Grenze
ßen: In Nord-Neukölln am Maystieg in der gesamten Stadt), um
bachufer (PLZ 12047), um die zu Kreuzberg die das Weigandufer mit 16 und um
Hermannstraße West (12049) höchsten Mieten das Rathaus Neukölln mit fast 15
und die Rollbergstraße (12053)
Prozent. Am Maybachufer an der
werden Berlins kleinste Wohnungen mit durch- Grenze zu Kreuzberg werden erstmals im Beschnittlich nur 49 Quadratmetern angeboten. zirk Mietmittelwerte über 10 Euro verzeichnet.
Auch in den Nachbargebieten Sonnenallee Dagegen geht es südlich der Ringbahn relaNord (12045), Rathaus Neukölln (12043), tiv ruhig zu. Um die Sonnenallee Süd (12057)
Weigandufer (12059), Hermannstraße Süd stieg der Mittelwert der Quadratmeter-Ange(12051) und Richardplatz (12055) fallen sie botsmieten nur um 0,3 Prozent. Jedoch relamit 51 bis 54 Quadratmetern nur wenig größer tiviert sich die Preisentwicklung vor dem Hinaus. Im Süden dagegen sind in Neuköllns kauf- tergrund einer sehr geringen Angebotszahl.
kraftstärksten Gebieten Buckow-West (12349) Im Süden des Bezirks liegen die Mietanstiegsund -Ost (12353) sowie Rudow-Süd (12355) raten ansonsten zwischen knapp 4 und annäund -Ost (12357) die Wohnungen mit jeweils hernd 8 Prozent. Hier finden sich vor allem in
über 70 Quadratmetern bezirksweit am größ- der Gropiusstadt auch noch Nischen für sehr
ten. Im Ergebnis unterscheidet sich das Verhält- preisgünstiges Wohnen. Dagegen sind Wohnis von Wohnkosten zu Kaufkraft innerhalb nungen für weniger als 6 Euro pro Quadratdes Bezirks nur wenig: Die Wohnkostenquote meter im Norden Neuköllns inzwischen eine
reicht von 20,1 Prozent in Rudow-Ost bis zum ausgesprochene Rarität.
Wohnmarktdaten
PLZ
Anzahl
der Mietangebote
Zugleich gibt es in Vierteln, die vor wenigen
Jahren noch als unattraktiv galten, inzwischen
ein hochpreisiges Luxussegment. Im teuersten
Zehntel der Angebote werden an der Sonnenallee Nord inzwischen mehr als 18 Euro verlangt, der vierthöchste Wert der ganzen Stadt.
Rund um das Maybachufer am Landwehrkanal
liegt das Niveau ähnlich hoch. Beide Quartiere
zeichnen sich durch ihre Kneipen-, Café- und
Kunstszene aus und sind vor allem bei Jüngeren beliebt. Spitzensegmente mit Quadratmetermieten oberhalb der 15-Euro-Schwelle
gibt es auch um das Rathaus Neukölln, die
Rollbergstraße, den Richardplatz und die Hermannstraße West. Dagegen sind im grünen Süden in Buckow und Rudow selbst die teuersten
Mietwohnungen im Mittel noch für deutlich
unter 10 Euro pro Quadratmeter zu haben.
Wohnkosten
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
12043
215
8,95
(55)
6,03
(58)
16,67
(12)
52
(182)
607
(143)
2.590
(139)
23,4
12045
275
9,21
(40)
5,83
(83)
18,08
(4)
51
(183)
610
(141)
2.421
(168)
25,2
(131)
(98)
12047
200
10,03
(20)
6,14
(49)
17,63
(7)
49
(184)
628
(132)
2.660
(127)
23,6
(124)
12049
283
8,86
(58)
6,00
(61)
15,40
(38)
49
(185)
570
(164)
2.427
(166)
23,5
(128)
12051
452
8,33
(75)
5,51
(107)
13,81
(66)
54
(176)
602
(148)
2.699
(120)
22,3
(150)
12053
217
8,76
(61)
5,24
(134)
15,77
(32)
49
(186)
560
(168)
2.558
(146)
21,9
(160)
12055
281
8,00
(85)
5,77
(88)
15,65
(34)
53
(181)
569
(165)
2.544
(150)
22,4
(149)
12057
87
6,44
(158)
5,28
(133)
12,00
(94)
61
(154)
557
(170)
2.690
(122)
20,7
(170)
12059
267
8,50
(72)
5,82
(85)
14,58
(51)
53
(180)
598
(149)
2.465
(163)
24,3
(116)
12347
230
6,67
(150)
5,33
(128)
12,00
(94)
63
(148)
590
(156)
2.632
(131)
22,4
(147)
12349
121
6,77
(142)
5,50
(108)
8,73
(160)
71
(99)
675
(111)
2.976
(68)
22,7
(144)
12351
95
6,45
(157)
4,75
(165)
8,30
(169)
66
(129)
610
(140)
2.743
(109)
22,2
(152)
12353
190
6,27
(165)
4,80
(163)
8,33
(168)
74
(74)
669
(113)
2.909
(81)
23,0
(141)
12355
264
6,75
(143)
5,39
(121)
9,10
(148)
72
(93)
679
(109)
3.307
(33)
20,5
(171)
12357
89
7,07
(123)
5,60
(100)
9,97
(136)
71
(104)
693
(103)
3.450
(25)
20,1
(175)
12359
131
6,73
(145)
5,15
(143)
10,50
(123)
64
(142)
610
(139)
2.566
(145)
23,8
(120)
Bezirk1)
3.397
7,75
5,28
15,00
58
604
2.742
22,0
Berlin1)
49.316
8,02
5,07
14,67
72
758
2.851
26,6
Wohnkostenquote
der Haushalte
in %
35,0 und mehr
31,0 – 34,9
28,0 – 30,9
26,0 – 27,9
24,0 – 25,9
22,0 – 23,9
bis 21,9
Pankow: Wo die Kaufkraft hoch ist, sind
die Mieten niedrig – und umgekehrt
N
ach landläufiger Vorstellung gilt der
Prenzlauer Berg als bürgerlichster Teil
des Bezirks, Alt-Pankow und der etwas abgelegene Norden dagegen gelten als weniger
wohlhabend. Tatsächlich ist es umgekehrt: Die
Kaufkraft der Haushalte ist im grünen Norden weit höher als im urbanen Süden. An der
Spitze liegen Buchholz (PLZ 13127), Rosenthal
(13158) und Heinersdorf (13089), erst dann
folgt der weithin als schick geltende Kollwitzplatz (10435). Im Prenzlauer Berg liegt die
Kaufkraft nur hier sowie an der Prenzlauer Allee (10405) über dem Berliner Mittelwert von
2.851 Euro, dagegen um die Danziger Straße
(10407), den Helmholtzplatz (10437) und den
Arnimplatz (10439) teilweise weit darunter.
Ganz anders verhält es sich bei den Angebotsmieten. Ihr Quadratmetermittelwert liegt am
Prenzlauer Berg rund um die 10-Euro-Marke,
am Kollwitzplatz sogar bei fast 12 Euro. Dies
führt in Kombination mit den mäßigen Einkommen zu einer hohen relativen Mietbelastung. Die Wohnkostenquote, das Verhältnis
der Warmmiete zur Kaufkraft, liegt überall
über 30 Prozent, dagegen in allen anderen
Bezirksteilen mit Ausnahme von Pankow-Mitte
(13187) weit unter dieser Schwelle, in Heinersdorf sogar unter 20 Prozent. Geradezu skurril
verhält es sich im oberen Marktsegment, dem
pro Quadratmeter teuersten Zehntel der angebotenen Wohnungen: Hier liegen in den Wohlstandsgebieten Buchholz (13127) und Karow/
Buch (13125) die Mieten nur etwa halb so
hoch wie in den kaufkraftschwächeren Stadtteilen am Prenzlauer Berg. Dort gibt es aber
auch eine gut verdienende Schicht mit einer
Kaufkraft hoch über den lokalen Mittelwerten,
für die Quadratmetermieten um 16 Euro kein
ernsthaftes Zuzugshemmnis darstellen.
Ein solches besteht am Prenzlauer Berg jedoch
für die Bezieher geringer Einkommen. Selbst im
untersten Marktsegment werden für das günstigste Zehntel der Wohnungen um Kollwitzplatz und Prenzlauer Allee inzwischen rund 7
bis 8 Euro gefordert. Das ist kaum weniger, als
im Norden des Bezirks für die dort teuersten
Wohnungen verlangt wird. Am Prenzlauer
Berg nähern sich auch Arnim- und Helmholtzplatz im unteren Segment der 7-EuroSchwelle. Einfache Wohnungen für höchstens
5,50 Euro findet man dagegen noch in Karow/
Buch, aber auch in den Weißenseer Vierteln
Buschallee (13088) und Ostseestraße (10409).
Das zuletzt genannte Gebiet gehört nominell
noch zum Prenzlauer Berg, hat aber Stadtrandcharakter mit breiten Magistralen und vielen
Bauten aus Vor- und Nachkriegszeit. Die angebotenen Wohnungen sind relativ klein und
Wohnmarktdaten
PLZ
die Haushaltskaufkraft liegt mit 2.082 Euro
an letzter Stelle in Berlin. Nur wenig höher ist
dieser Wert nordwestlich davon um die Neumannstraße (13189).
Deutlich besser stellt sich die Situation im noch
weiter nordwestlich gelegenen Niederschönhausen (13156) dar: In dem weitgehend grünen Quartier liegt die Kaufkraft über, das Mietniveau jedoch unter den Durchschnittswerten
von Pankow und Gesamt-Berlin. Man wohnt
günstig und angenehm; die angebotenen Flächen sind die größten im ganzen Bezirk. Ein
Manko ist aber nach wie vor die Lage in der
Einflugschneise des Flughafens Tegel, für dessen Schließung derzeit niemand eine konkrete
Prognose wagen mag.
Wohnkosten
Anzahl
der Mietangebote
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
10405
658
10,56
(11)
7,20
(6)
16,92
(11)
68
(121)
859
(56)
2.863
(92)
30,0
(42)
10407
400
9,84
(27)
5,71
(94)
15,10
(43)
67
(123)
809
(65)
2.691
(121)
30,0
(41)
10409
227
8,51
(69)
5,42
(117)
15,22
(40)
57
(166)
603
(146)
2.082
(189)
29,0
(51)
10435
456
11,93
(4)
7,67
(3)
16,67
(12)
79
(51)
1.118
(20)
3.045
(58)
36,7
(10)
10437
795
10,51
(14)
6,80
(14)
16,30
(21)
71
(96)
904
(46)
2.644
(128)
34,2
(17)
10439
854
9,75
(30)
6,82
(13)
15,60
(35)
66
(130)
789
(72)
2.366
(178)
33,3
(20)
13086
450
7,72
(101)
5,74
(90)
11,86
(103)
64
(141)
636
(129)
2.403
(172)
26,5
(81)
13088
369
7,36
(117)
5,50
(108)
11,20
(108)
70
(109)
667
(115)
2.504
(154)
26,6
(78)
13089
41
6,88
(135)
5,43
(116)
8,28
(170)
67
(127)
602
(147)
3.070
(56)
19,6
(179)
13125
492
6,68
(148)
5,40
(120)
8,00
(175)
76
(69)
668
(114)
3.044
(59)
21,9
(159)
13127
301
7,00
(126)
5,70
(95)
9,00
(151)
76
(65)
699
(99)
3.164
(46)
22,1
(156)
13129
21
—
3.035
(63)
—
13156
477
7,80
(95)
6,11
(53)
11,97
(101)
80
(48)
799
(68)
2.950
(73)
27,1
(67)
13158
185
7,37
(116)
5,99
(70)
10,00
(128)
73
(83)
694
(102)
3.142
(48)
22,1
(155)
—
—
—
—
—
—
13159
1
—
2.737
(113)
—
13187
542
8,56
(66)
5,96
(74)
12,00
(94)
78
—
(60)
839
—
(61)
2.602
(136)
32,2
(25)
13189
324
8,00
(88)
5,80
(86)
13,80
(67)
63
(146)
639
(128)
2.257
(186)
28,3
(55)
Bezirk1)
6.593
8,75
5,90
15,00
71
774
2.682
28,9
Berlin1)
49.316
8,02
5,07
14,67
72
758
2.851
26,6
Wohnkostenquote
der Haushalte
in %
35,0 und mehr
31,0 – 34,9
28,0 – 30,9
26,0 – 27,9
24,0 – 25,9
22,0 – 23,9
bis 21,9
Reinickendorf: Im grünen Nordwesten
steigen die Mieten – aber mäßig
D
ie Angebotsmieten in Reinickendorf sind Zu den von Grün und Eigenheimen geprägten
in den letzten beiden Jahren nur jeweils Gebieten im Norden des Bezirks gehört auch
halb so stark gestiegen wie im Berliner Durch- Waidmannslust (13469), das aber eine strukschnitt. Das aktuelle Plus von 3,9 Prozent pro turelle Besonderheit aufweist: Hier befindet
Quadratmeter war 2013 das geringste aller sich südlich des Zabel-Krüger-Damms die zu
zwölf Bezirke. Als einziges Postleitzahlgebiet großen Teilen auch heute noch öffentlich gein Reinickendorf verzeichnete Alt-Tegel (PLZ förderte und damit in der Miete preisgebun13507) einen zweistelligen Anstieg von 13,4 dene Großsiedlung Rollberge (nicht zu verProzent. Das Quartier gewinnt seit einiger Zeit wechseln mit dem Rollberg in Neukölln) aus
an Attraktivität u.a. durch neue Bauprojekte. der Zeit um 1970, wo Wohnungen zu deutDagegen gibt es gleich zwei Gebiete, in denen lich niedrigeren Mieten angeboten werden als
2013 die mittlere Quadratmetermiete gesun- in den kleineren, individuelleren Häusern der
ken ist: in Borsigwalde (13509) gleich östlich Umgebung. Dank dieses Angebots sowie einer
überdurchschnittlichen Kaufkraft
von Alt-Tegel um 2,7 Prozent, in
Heiligensee (13503) im äußers- Hohe Kaufkraft
hat Waidmannslust die günstigsten Nordwesten des Bezirks soten Konditionen im ganzen Begar um 4,7 Prozent – hier relati- ganz im Norden zirk; seine Bewohner haben die
am Stadtrand
viert der enge Markt mit nur 67
niedrigste Wohnkostenquote. EtAngeboten jedoch die statistische
was teurer, aber im Mittel noch
Aussagekraft. Heiligensee sowie seine wald-, für weniger als 6 Euro pro Quadratmeter werwasser- und villenreichen Nachbargebiete Kon- den Wohnungen im Märkischen Viertel West
radshöhe (13505) und Frohnau (13465) neh- (13435) und Ost (13439) angeboten. Hier ist
men in der Berliner Kaufkraftstatistik die Ränge das „oberste Marktsegment“ eher eine theo2 bis 4 ein, bei den Angebotsmieten pro Qua- retische Größe: Für das Zehntel der teuersten
dratmeter aber nur Positionen zwischen 77 Wohnungen verlangen Vermieter weniger als
und 89. Die vermarkteten Wohnungen wa- 8 Euro. In Waidmannlust liegt der Mittelwert
ren allerdings zusammen mit denen im ähnlich des Top-Segments mit genau 9 Euro spürbar
strukturierten Hermsdorf (13467) die größten höher – allerdings deutlich unter den Angeim Bezirk, was unter dem Strich zu Wohnkos- botsmieten der Stadtrandgebiete im Norden.
tenquoten zwischen 22 und 25 Prozent führte.
Das liegt nahe dem Reinickendorfer Mittelwert Das im Bezirksmaßstab mittlere Preissegment
von 23,2 Prozent und deutlich unter dem Ge- konzentriert sich im Südosten des Bezirks. In
Alt-Wittenau (13437), Alt-Reinickendorf
samtberliner Wert von 26,6 Prozent.
Wohnmarktdaten
PLZ
Anzahl
der Mietangebote
(13407), am Eichborndamm (13403), um die
Residenzstraße (13409) und den Kurt-Schumacher-Damm (13405) liegen die mittleren
Mietwerte zwischen 6 und 7 Euro. Hier wartet
man auf die Schließung des Flughafens Tegel,
in dessen Einflugschneise weite Teile des Reinickendorfer Südens liegen.
Wenn es irgendwann soweit ist, dürfte es auch
im Niedrigpreissegment Anstiege geben, das
heute im Mittel für rund 5 Euro angeboten
wird. Noch günstiger ist dieses Segment im
Nordosten des Bezirks. Das Märkische Viertel
und Waidmannslust sind zwar fluglärmfrei;
wegen der Stadtrandlage und der teilweise
großvolumigen Baustruktur gibt es aber ein
einfaches Marktsegment mit Konditionen um
4,50 Euro pro Quadratmeter. Im grünen Reinickendorfer Nordwesten werden im untersten
Segment Mieten ab 6 Euro aufwärts verlangt.
Wohnkosten
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
13403
332
6,50
(153)
5,32
(130)
8,63
(162)
66
(133)
609
(142)
2.432
(165)
25,1
13405
103
6,20
(169)
4,94
(158)
10,00
(128)
86
(30)
771
(75)
2.872
(89)
26,8
(100)
(71)
13407
318
6,61
(151)
5,21
(136)
9,00
(151)
63
(147)
588
(157)
2.393
(175)
24,6
(109)
13409
526
6,30
(163)
5,10
(146)
9,00
(151)
64
(140)
584
(161)
2.470
(161)
23,6
(123)
13435
84
5,65
(176)
4,40
(181)
6,52
(186)
82
(45)
686
(105)
2.919
(78)
23,5
(126)
13437
129
6,69
(147)
5,00
(151)
10,78
(118)
75
(71)
709
(92)
2.735
(114)
25,9
(89)
13439
183
5,67
(175)
4,52
(177)
7,73
(180)
84
(36)
705
(95)
2.887
(84)
24,4
(113)
13465
177
7,99
(89)
6,21
(45)
11,00
(112)
90
(22)
962
(35)
4.249
(2)
22,6
(145)
13467
186
7,86
(94)
6,00
(61)
10,00
(128)
89
(23)
949
(37)
3.798
(13)
25,0
(102)
13469
229
5,53
(177)
4,51
(179)
9,00
(151)
83
(40)
686
(106)
3.186
(40)
21,5
(165)
13503
67
8,11
(82)
6,03
(58)
10,00
(128)
92
(17)
994
(29)
4.144
(4)
24,0
(119)
13505
63
8,31
(77)
6,21
(45)
12,00
(94)
84
(34)
933
(38)
4.191
(3)
22,3
(151)
13507
273
7,94
(92)
5,50
(108)
10,67
(120)
71
(95)
763
(78)
2.937
(75)
26,0
(85)
13509
198
6,20
(169)
5,11
(144)
9,08
(149)
66
(131)
592
(152)
2.401
(173)
24,7
(108)
Bezirk1)
2.868
6,61
5,00
9,91
74
691
2.980
23,2
Berlin1)
49.316
8,02
5,07
14,67
72
758
2.851
26,6
Wohnkostenquote
der Haushalte
in %
35,0 und mehr
31,0 – 34,9
28,0 – 30,9
26,0 – 27,9
24,0 – 25,9
22,0 – 23,9
bis 21,9
Spandau: Moderate Mieten
im westlichsten Bezirk Berlins
D
er Anstieg der Spandauer Angebotsmieten
war 2013 mit 6,6 Prozent etwas moderater als in der Gesamtstadt. Berlinweit beträgt
der Mittelwert pro Quadratmeter 8,02 Euro,
in Spandau nur 6,29 Euro. Ursachen hierfür
sind die Lage im äußersten Berliner Westen,
ein nicht unerheblicher Marktanteil von Großsiedlungen der 1960er- und 70er-Jahre, die
noch nicht allzu lange aus der öffentlichen Förderung entlassen wurden und noch ein eher
geringes Mietniveau aufweisen sowie die im
Berliner Vergleich trotz eines aktuellen Anstiegs
mäßige Kaufkraft der Spandauer Bürger.
Selbst im wohlhabendsten und teuersten Teil
des Bezirks, in Gatow/Kladow (PLZ 14089),
liegen die Mieten deutlich unter dem Berliner Mittelwert – und das trotz der berlinweit
sechsthöchsten Haushaltskaufkraft. 2013 stiegen die Mieten hier nur um bescheidene 1,1
Prozent an. Gatow und Kladow haben einen
hohen Grünanteil, attraktive Wasserlagen und
vor allem kleinteilige Bebauung, sind allerdings
von der Innenstadt sehr weit entfernt, mit Straßen mäßig und mit Schnellbahnen gar nicht
erschlossen. Die inserierten Wohnungen sind
mit 95 Quadratmetern die größten im Bezirk
und eher hochwertig. Allerdings ist auch das
Angebot an Mietwohnungen aufgrund der wenigen Geschossbauten überschaubar.
Das nach den mittleren Mieten zweitteuerste
Gebiet liegt am anderen (nordöstlichen) Ende
des Bezirks, innenstadtnah und hat einen ganz
anderen Charakter: Siemensstadt (13629)
besteht zum Großteil aus Mietshäusern der
1920er- und 30er-Jahre. Das Viertel ist per UBahn gut an die Innenstadt angebunden, liegt
direkt am Volkspark Jungfernheide und nah
am Flughafen Tegel – allerdings weit genug
entfernt von dessen Einflugschneisen.
Das benachbarte Haselhorst (13599) bietet
mittlere Spandauer Preislagen mit Angebotsmieten von im Schnitt 6,50 Euro. Ähnlich liegen sie westlich der Altstadt um die Zeppelinstraße (13583) und in Hakenfelde (13587).
Etwas niedriger ist das Niveau in der Altstadt/
Stresow (13597) sowie in der Wilhelmstadt
Ost (13595), in Klosterfelde (13581) und der
Neustadt (13585). Spandaus niedrigste Angebotsmieten haben zwei Gebiete mit Großsiedlungen der 1960er- und 70er-Jahre: das Falkenhagener Feld (13589) und die Heerstraße/
Wilhelmstraße (13593). Beide gehören damit
zu den günstigsten Quartieren in ganz Berlin.
Jedoch steigen auch hier die inserierten Mieten an: Um die Heerstraße/Wilhelmstraße wird
2013 erstmals die 5-Euro-Marke erreicht. Im
Falkenhagener Feld wird diese Marke mit 5,27
Euro pro Quadratmeter sogar überschritten.
Die Kaufkraft ist mit Ausnahme von Gatow/
Kladow, Staaken und der Heerstraße/Wilhelmstraße überall im Bezirk unter dem Berliner Durchschnitt. Im Falkenhagener Feld liegt
sie aber nur knapp darunter, in der Heerstraße/
Wilhelmstraße hingegen nur leicht darüber. Da
beide Gebiete die günstigsten mittleren Mietpreise im Bezirk aufweisen, haben sie die nied-
Wohnmarktdaten
PLZ
Anzahl
der Mietangebote
rigsten Wohnkostenquoten Spandaus: Von der
örtlichen Kaufkraft werden hier nur 19,1 bzw.
20,4 Prozent für die Warmmiete einer mittleren angebotenen Wohnung verlangt. Noch geringer als in der Heerstraße/Wilhelmstraße fällt
das Verhältnis unter allen Berliner Postleitzahlbezirken nur am östlichen Stadtrand in Biesdorf aus. Den Berliner Durchschnitt von 26,6
Prozent übertrifft die Wohnkostenquote nur
in der Altstadt/Stresow. Grund dafür sind die
hier angebotenen relativ großen Wohnungen.
Die lebhaftesten Märkte des Bezirks liegen in
der Wilhelmstadt Ost, der Neustadt und Hakenfelde – alles Gebiete unweit der Spandauer
Altstadt, in denen 2013 jeweils mehr als 300
Wohnungen angeboten wurden. Auf diesem
Gebiet nimmt Gatow/Kladow den letzten Rang
im Bezirk mit 127 Angeboten ein, gefolgt von
der Siemensstadt. Nicht zufällig sind dies genau die Gebiete mit Spandaus höchsten Angebotsmieten.
Wohnkosten
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
13581
206
6,24
(168)
4,60
(175)
9,49
(145)
72
(91)
646
(125)
2.773
(101)
23,3
(134)
13583
287
6,50
(153)
4,80
(163)
8,50
(164)
68
(120)
625
(135)
2.469
(162)
25,3
(97)
13585
392
6,10
(173)
4,71
(167)
8,72
(161)
74
(76)
654
(121)
2.575
(142)
25,4
(95)
13587
325
6,48
(156)
5,20
(137)
8,08
(172)
72
(87)
666
(117)
2.577
(141)
25,8
(92)
13589
228
5,27
(180)
4,52
(177)
7,78
(179)
71
(97)
572
(162)
2.803
(97)
20,4
(173)
13591
274
6,70
(146)
4,70
(168)
8,01
(173)
74
(72)
703
(96)
3.164
(45)
22,2
(154)
13593
236
5,00
(185)
4,12
(185)
7,94
(178)
71
(103)
547
(174)
2.873
(88)
19,1
(185)
13595
372
6,25
(166)
4,88
(162)
9,63
(138)
71
(94)
643
(127)
2.744
(108)
23,4
(132)
13597
165
6,34
(161)
4,73
(166)
9,22
(147)
82
(44)
744
(85)
2.756
(106)
27,0
(69)
13599
166
6,50
(155)
5,89
(79)
8,11
(171)
68
(119)
626
(134)
2.639
(129)
23,7
(121)
13629
129
6,90
(134)
5,42
(117)
13,26
(81)
68
(115)
659
(120)
2.723
(115)
24,2
(117)
14089
127
7,53
(104)
5,76
(89)
10,37
(126)
95
(14)
972
(31)
4.105
(6)
23,7
(122)
Bezirk1)
2.907
6,29
4,57
8,89
73
660
2.843
23,2
Berlin1)
49.316
8,02
5,07
14,67
72
758
2.851
26,6
Wohnkostenquote
der Haushalte
in %
35,0 und mehr
31,0 – 34,9
28,0 – 30,9
26,0 – 27,9
24,0 – 25,9
22,0 – 23,9
bis 21,9
Steglitz-Zehlendorf: Trotz Spitzenlagen
im Grünen keine Spitzenmieten
S
Wohnkostenquote
der Haushalte
in %
35,0 und mehr
31,0 – 34,9
28,0 – 30,9
26,0 – 27,9
24,0 – 25,9
22,0 – 23,9
bis 21,9
o hoch wie in Steglitz-Zehlendorf ist die diesen Gebieten ist niedriger und die Wohmittlere Kaufkraft der Haushalte in keinem nungen sind kleiner als in der Umgebung. Es
anderen Bezirk Berlins. Und gemeinsam mit gibt relativ viele Geschosswohnungen, unter
Charlottenburg-Wilmersdorf waren die hier anderem in einstigen amerikanischen Soldaangebotenen Wohnungen im Mittel die größ- tensiedlungen. Noch stärker ist der Mietanten der Stadt – mit weitem Abstand vor al- stieg jedoch im Kern von Steglitz in der Nähe
len anderen Bezirken: 87 Quadratmeter hat- der Einkaufsmeile Schloßstraße. Dort gibt es
ten die Wohnungen in beiden Bezirken. Auf die beste Infrastruktur des Bezirks inklusive Udem dritten Platz folgt Reinickendorf mit nur und S-Bahn zur Innenstadt. Östlich von hier um,
74 Quadratmetern. Die teuersten Wohnlagen die Albrecht- und Bergstraße (12169) stieg die
Steglitz-Zehlendorfs finden sich im westlichen mittlere Angebotsmiete um 12,4 Prozent, westTeil des Bezirks: Nikolassee/Schlachtensee (PLZ lich der Schloßstraße, am Fichtenberg (12165)
14129), Wannsee (14109), Zehlendorf-Südost um 14,1 Prozent, wobei hier das geringe An(14167) und vor allem Dahlem (14195). Dieses gebot den Preisanstieg relativiert. Auch zwiVillenviertel zeigt einige typische Phänomene schen Schloßstraße und Stadtpark (12167)
des wohlhabenden Südwestens am deutlichs- sowie um die Schildhornstraße (12163) war
ten: Dahlem hat mit 111 Quadratmetern die der Anstieg deutlicher als beim Steglitz-Zehgrößten angebotenen Mietwohnungen ganz lendorfer Mittelwert. Im Bezirk üblich sind vor
Berlins und mit 4.983 Euro die mit
allem Mietforderungen zwischen
großem Abstand höchste Haus- In Villenvierteln 8 und 9 Euro pro Quadratmeter
haltskaufkraft. 29,6 Prozent dieser
für überdurchschnittlich große
stagniert
Kaufkraft mussten die Bewohner
Wohnungen. Die Bewohner
der Markt
im Schnitt für die durchschnitthaben überwiegend eine recht
liche Angebotsmiete im Jahr 2013
hohe Kaufkraft, aber es gibt auch
aufbringen. Das liegt deutlich über dem Berliner Viertel mit relativ niedrigen Einkommen für
Mittelwert von 26,6 Prozent und verdeutlicht, Steglitz-Zehlendorfer Verhältnisse. Letzteres
dass die am besten verdienenden Haushalte gilt vor allem für den Bereich rund um Albrechteben auch bereit sind, den größten Anteil an und Bergstraße. Dessen ungeachtet sind hier
ihrem Einkommen fürs Wohnen zu investieren. die angebotenen Wohnungen relativ groß. Daher ist die Wohnkostenquote mit 32,3 Prozent
Die hohe Belastung trotz höchster Kaufkraft hier die höchste im ganzen Bezirk.
resultiert aus dem Zusammenspiel eines relativ
hohen Mietniveaus und der Geräumigkeit der Südlich und südöstlich der zuletzt genannten
angebotenen Wohnungen. Zwar liegt Dahlem Steglitzer Gebiete liegen die Ortsteile Lichtermit durchschnittlich 10,50 Euro pro Quadrat- felde und Lankwitz. Hier nimmt das traditimeter nur auf Platz 15 der Berliner Postleitzahl- onsreiche Landhausgebiet Lichterfelde-West
gebiete, doch aufgrund der überdurchschnitt- (12205) eine Spitzenstellung bei Angebotsmielichen Größe der angebotenen Wohnungen ten, Wohnungsgrößen und Haushaltskaufkraft
ergeben sich insgesamt hohe Wohnkosten.
ein. Nebenan im Gebiet um die stark verkehrsbelastete Straße Unter den Eichen (12203) sind
In dem Villenviertel ballen sich äußerst luxuri- alle genannten Werte etwas niedriger. Nochöse Wohnhäuser, aber diese werden meistens mals darunter liegen sie nahe dem südlichen
von ihren Eigentümern bewohnt und nicht Stadtrand um den Ostpreußendamm (12207)
zur Miete angeboten. Zudem liegen Dahlem mit vielen Mietwohnungen in Stadtvillen sound die angrenzenden Villengebiete weit ent- wie dem Hochhausgebiet „Thermometer-Siedfernt von den Innenstadtbereichen, in denen lung“ am Bahnhof Lichterfelde-Süd. Gleich nemomentan die Nachfrage kulminiert. In Kom- benan in Lichterfelde-Südost (12209) gibt es
bination mit den bereits hohen Wohnkosten viele sehr ruhige Lagen und zahlreiche Haussind im Südwesten die Angebotsmieten daher halte mit gutem Einkommen. Allerdings sind
zuletzt kaum gestiegen: in Dahlem und Niko- die Mietanforderungen hier wegen der Stadtlassee/Schlachtensee nur um 0,2 Prozent, in randlage und der einfacheren Infrastruktur
Wannsee und Zehlendorf-Südost gar nicht.
mit durchschnittlich 7,50 Euro die zweitniedrigsten im Bezirk. Noch tiefer liegen sie nur in
Im grünen Südwesten machen nur Zehlendorf- Lankwitz-Süd (12249) mit vielen Bauten der
Südwest (14165) und Clayallee Süd (14169) Nachkriegszeit. Diese prägen auch Teile von
eine Ausnahme von der Regel der Stagna- Lankwitz-Nord (12247), das aber um die Leotion. Hier kletterten die mittleren Angebots- norenstraße mehr urbane Qualitäten hat – und
mieten um gut 10 Prozent. Die Kaufkraft in folglich etwas höhere Mieten.
Wohnmarktdaten
PLZ
Anzahl
der Mietangebote
Wohnkosten
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
12163
303
8,51
(69)
6,18
(47)
13,33
(77)
78
(61)
874
(50)
2.875
(86)
30,4
(37)
12165
79
8,56
(65)
6,35
(38)
13,20
(82)
81
(47)
912
(44)
3.255
(36)
28,0
(60)
12167
258
8,00
(85)
5,93
(76)
10,00
(128)
72
(92)
769
(76)
2.744
(107)
28,0
(61)
12169
124
8,17
(81)
5,88
(80)
11,88
(102)
79
(55)
863
(54)
2.671
(125)
32,3
(24)
12203
410
8,33
(76)
5,52
(106)
11,76
(104)
86
(29)
957
(36)
3.140
(49)
30,5
(36)
12205
296
8,90
(57)
6,00
(61)
12,50
(90)
98
(11)
1.138
(16)
3.765
(15)
30,2
(39)
12207
327
7,73
(100)
5,41
(119)
10,00
(128)
83
(37)
870
(52)
3.089
(52)
28,2
(57)
12209
168
7,50
(105)
6,05
(56)
10,55
(121)
88
(28)
900
(47)
3.601
(21)
25,0
(101)
12247
262
7,59
(102)
5,83
(83)
10,76
(119)
70
(107)
727
(88)
2.923
(77)
24,9
(105)
12249
191
7,20
(121)
4,65
(172)
11,00
(112)
76
(67)
755
(81)
2.759
(104)
27,4
(66)
14109
198
9,00
(47)
5,62
(99)
13,89
(65)
101
(7)
1.189
(11)
4.087
(8)
29,1
(49)
14129
209
8,98
(52)
6,68
(20)
12,00
(94)
105
(5)
1.234
(10)
4.103
(7)
30,1
(40)
14163
200
8,57
(64)
5,88
(80)
13,01
(85)
93
(15)
1.055
(25)
4.062
(9)
26,0
(87)
14165
250
8,26
(79)
5,71
(92)
11,33
(106)
79
(52)
874
(51)
3.062
(57)
28,5
(53)
14167
295
9,00
(47)
6,46
(33)
11,03
(111)
95
(13)
1.119
(19)
3.924
(10)
28,5
(54)
14169
254
8,86
(59)
6,25
(43)
13,00
(86)
86
(31)
997
(28)
3.413
(27)
29,2
(48)
14195
272
10,50
(15)
6,75
(18)
14,89
(48)
111
(1)
1.477
(3)
4.983
(1)
29,6
(45)
Bezirk1)
4.096
8,41
5,95
12,50
87
975
3.342
29,2
Berlin1)
49.316
8,02
5,07
14,67
72
758
2.851
26,6
Tempelhof-Schöneberg: Mietgefälle zwischen
zentralen Gebieten und Stadtrand
D
ie beiden Stadtteile Tempelhof und Schöneberg wurden vor zwölf Jahren zu einem
Bezirk zusammengelegt, was der Wohnungsmarkt aber bis heute nicht widerspiegelt. Bei
den Angebotsmieten liegen alle Schöneberger
Gebiete im Bezirksmaßstab oben, alle Tempelhofer darunter. Für den Mietanstieg im Jahr
2013 gilt mit ein paar Ausnahmen die gleiche
Regel. Am teuersten ist und bleibt es mit 10
Euro pro Quadratmeter um den Viktoria-LuisePlatz (PLZ 10777), geprägt durch großzügige
Altbauten sowie die Nähe zu KaDeWe und
Kurfürstendamm. Die Haushalte haben Schönebergs höchste Einkommen, aber wegen der
großen und relativ teuren Wohnungen wird
mit 36,3 Prozent ein großer Teil der Kaufkraft
von der Warmmiete beansprucht. Noch höher
ist diese Wohnkostenquote südlich des Gebiets um den Bayerischen Platz (10779) und
das Rathaus Schöneberg (10825). Hier sind
zwar die Mietforderungen etwas geringer; die
Einkommen aber deutlich niedriger und die
Wohnkostenquoten sind auf Rang 6 und 7 in
ganz Berlin – beeinflusst auch durch Anstiege
bei den Quadratmeter-Angebotsmieten.
Am stärksten war dieser Anstieg mit gleich
20,3 Prozent am Bülowbogen (10783), einem
Gebiet mit bisher eher niedrigen Mieten im
Nordosten Schönebergs mit dem neuen Park
am Gleisdreieck und aktuellen Bauprojekten.
Weit weniger kletterten die Mietforderungen
in den Nachbargebieten Crellestraße (10827),
Schöneberger Insel (10829) und Alt-Schöneberg (10823). Aber auch in diesen einstigen
Tiefpreis-Refugien sind heute Mietforderungen
ab 9 Euro aufwärts pro Quadratmeter üblich.
Etwas günstiger und schon außerhalb des SBahn-Rings ist Friedenau mit den Gebieten
Friedrich-Wilhelm-Platz (12161), Breslauer
Platz (12159) und Grazer Damm (12157).
Durchweg unter 8 Euro liegen die Mittelwerte
der Angebotsmieten in Tempelhof. Hier gibt
es ein klares Nord-Süd-Gefälle, beginnend mit
Angebotsmieten von 7,90 Euro in TempelhofNord (12101) nahe dem einstigen Flugfeld
und fortgesetzt mit 7,50 Euro in TempelhofOst (12099) und -West (12103). Es folgen
Gebiete zwischen „drinnen“ und „weit draußen“: Rixdorfer Straße (12109), Mariendorf-
Wohnmarktdaten
PLZ
Anzahl
der Mietangebote
West (12105), Alt-Mariendorf (12107) und
Alt-Marienfelde (12277) mit Preisen zwischen
6,60 Euro und 7 Euro. Eine Ausnahme von
der Nord-Süd-Regel macht nur Lichtenrade.
Sein grüner, per S-Bahn erschlossener Westen
(12307) ist etwas teurer als manche zentraleren Gebiete; der Nordosten (12305) und
vor allem der Südosten (12309) mit Industrie und teils sehr cityfernen Lagen dagegen
teilweise weit günstiger. Unterboten werden
deren Angebotsmieten nur noch von Marienfelde-West (12279).
Wohnkosten
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
10777
296
10,00
(21)
6,61
(24)
16,67
(12)
91
(20)
1.156
(13)
3.185
(41)
36,3
10779
127
9,58
(34)
6,49
(31)
14,40
(56)
91
(18)
1.127
(18)
2.864
(91)
39,4
(12)
(6)
10781
171
9,84
(27)
7,23
(5)
17,14
(10)
68
(118)
853
(58)
2.899
(83)
29,4
(47)
10783
114
8,77
(60)
5,39
(121)
16,67
(12)
54
(178)
620
(136)
2.945
(74)
21,1
(168)
10823
120
9,63
(33)
5,93
(77)
15,24
(39)
70
(111)
864
(53)
2.769
(102)
31,2
(31)
10825
138
9,51
(36)
6,75
(18)
12,86
(88)
90
(21)
1.103
(23)
2.903
(82)
38,0
(7)
10827
271
9,00
(47)
6,34
(40)
15,91
(30)
65
(139)
758
(79)
2.928
(76)
25,9
(91)
10829
229
9,09
(43)
6,30
(42)
15,00
(44)
55
(172)
654
(123)
2.616
(134)
25,0
(103)
12099
216
7,50
(105)
5,38
(123)
12,00
(94)
65
(136)
666
(116)
2.490
(156)
26,7
(74)
12101
158
7,90
(93)
6,00
(61)
13,33
(77)
70
(105)
749
(84)
2.864
(90)
26,1
(83)
12103
238
7,50
(105)
6,00
(61)
13,48
(76)
61
(152)
630
(131)
2.537
(151)
24,8
(106)
12105
252
7,00
(126)
5,46
(115)
10,83
(117)
70
(106)
685
(107)
2.568
(144)
26,7
(76)
12107
167
6,97
(131)
5,38
(123)
8,90
(156)
73
(78)
714
(89)
3.042
(61)
23,5
(130)
12109
140
7,06
(124)
5,65
(96)
9,55
(139)
71
(100)
696
(101)
2.617
(133)
26,6
(80)
12157
231
8,07
(83)
6,11
(53)
11,11
(110)
68
(114)
740
(86)
2.740
(110)
27,0
(68)
12159
145
8,50
(72)
5,97
(72)
14,65
(49)
83
(41)
929
(40)
3.126
(50)
29,7
(44)
12161
304
8,97
(53)
6,58
(25)
14,05
(62)
82
(43)
965
(33)
3.150
(47)
30,6
(34)
12277
99
6,67
(149)
5,32
(130)
9,38
(146)
73
(80)
689
(104)
3.183
(42)
21,7
(162)
12279
163
6,25
(166)
5,00
(151)
8,00
(175)
73
(85)
653
(124)
2.916
(79)
22,4
(148)
12305
169
6,99
(130)
5,11
(144)
9,55
(139)
80
(49)
782
(74)
3.367
(31)
23,2
(135)
12307
115
7,16
(122)
5,01
(150)
9,50
(143)
79
(54)
786
(73)
3.637
(19)
21,6
(163)
12309
227
6,55
(152)
5,20
(137)
9,00
(151)
76
(66)
709
(93)
3.289
(35)
21,5
(164)
Bezirk1)
4.090
8,00
5,56
14,00
73
785
2.936
26,7
Berlin1)
49.316
8,02
5,07
14,67
72
758
2.851
26,6
Wohnkostenquote
der Haushalte
in %
35,0 und mehr
31,0 – 34,9
28,0 – 30,9
26,0 – 27,9
24,0 – 25,9
22,0 – 23,9
bis 21,9
Treptow-Köpenick: Vielfältige Angebote
zwischen Szenevierteln, Wasser und Wald
ngebotsmieten, Kaufkraft und Wohnkosten liegen in Treptow-Köpenick im
Durchschnitt relativ niedrig. Aber Mittelwerte
sagen nicht allzu viel über Berlins flächengrößten, in Teilen Innenstadt-fernsten und insgesamt am dünnsten besiedelten Bezirk. Hier
haben örtliche Besonderheiten kleiner Viertel
besonders deutliche Auswirkungen.
Der Treptower Park (PLZ 12435) liegt bei den
Angebotsmieten an der Spitze im Bezirk, der
Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr ist der
zweithöchste und als einziges Gebiet in Treptow-Köpenick überschreitet es mit 8,51 Euro
pro Quadratmeter den Gesamtberliner Mittelwert (8,02 Euro). Nur dieser Bezirksteil liegt
innerhalb oder nahe des S-Bahn-Rings. Hier
locken gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur; die Szeneviertel von Kreuzberg und
Neukölln sind nah. Die Attraktivität spiegelt
sich auch in den aktuellen oder kürzlich fertiggestellten Bauprojekten in Nordwesten des
Gebietes wider. Insgesamt ist der Stadtteil
jedoch sozial durchmischt und liegt bei der
Haushaltskaufkraft und der Größe der angebotenen Wohnungen auf einem
der untersten Ränge im Bezirk.
aufgrund seiner kleinteiligen Bebauung zu
den fünf Berliner Gebieten mit dem geringsten Angebot an Mietwohnungen gehört. In
Friedrichshagen (12587) zeichnet sich ab,
dass die die Belastung durch den Flughafen
geringer wird als zuletzt befürchtet, hier stiegen die Mietforderungen nur um 4,4 Prozent.
In Müggelheim (12559), wo die Belastung
drastisch steigen dürfte, nahmen sie dagegen um 5,8 Prozent zu auf 6,80 Euro. Klare
Deutungen für die Zukunft erlaubt das aber
nicht. Anders in Altglienicke (12524), wo auf
dem Mietmarkt 2013 Stagnation zu verzeichnen war. Der Stadtteil liegt nah am künftigen
Großflughafen, aber etwas in seinem Lärmschatten.
Nur sehr bescheiden stieg der Mietmittelwert, zwischen 3 und 4 Prozent, in Niederschöneweide (12439) und Oberschöneweide
(12459) auf Werte zwischen 6,30 Euro und
6,40 Euro pro Quadratmeter. Aus diesen traditionsreichen Industriequartieren ist viel produzierendes Gewerbe verschwunden, aber die
Verkehrsbelastung ist hoch, die Bausubstanz
dagegen oft nicht sehr hochwerDurchwachsene tig. Die Mietmittelwerte sind die
niedrigsten im Bezirk, in OberMieten im
An zweiter Stelle bei den Mietschöneweide auch die Wohgrünen Bezirk
höhen rangiert ein in jeder Hinnungsgrößen. Die Kaufkraft der
sicht ganz anders Gebiet: RahnsBürger gehört zu den geringsten
dorf (12589) ist eine wald- und wasserreiche im Stadtgebiet, aber aufgrund der gedämpfSiedlung am Stadtrand. Es hat die höchste ten Mieten liegt die relative WohnkostenbeHaushaltskaufkraft im Bezirk und im Mittel lastung mit 23,1 Prozent unter dem Berliner
die größten angebotenen Mietwohnungen Durchschnitt.
mit 89 Quadratmetern. Die Miethöhe von
7,95 Euro pro Quadratmeter wird hier aller- Das gilt auch für Adlershof (12489) – zur eidings vor dem Hintergrund eines sehr gerin- nen Hälfte ambitionierter Wissenschaftspark,
gen Angebotes wieder relativiert. Das beim zur anderen ein durchmischtes und grünes
Mietmittelwert mit 7,50 Euro drittplatzierte Viertel zwischen Stadt und Stadtrand.
Köpenick (12555) hat wiederum ganz andere
Charakteristika: einen historischen Stadtkern Ähnliche Mietdaten, aber schönere Lagen
in hübscher Insellage, eine relativ bescheidene mit mehr Grün weist das nordwestlich anKaufkraft, aber doch recht große Wohnungen. grenzende Johannisthal (12487) auf. WieDeshalb liegt die Wohnkostenquote mit 30,6 derum nordwestlich davon liegt das Gebiet
Prozent am höchsten im ganzen Bezirk. Hier Baumschulenweg (12437). Die Mieten sind
wurden 2013 auch die mit Abstand meisten dort mit durchschnittlich 7,01 Euro pro Quadratmeter relativ günstig und die Wohnungen
Wohnungen im Bezirk angeboten.
verhältnismäßig klein. Doch die Einkommen
Grünau (12527), hinsichtlich der Angebots- fallen sehr niedrig aus und resultieren in der
mieten im Bezirk auf dem vierten Rang, liegt zweitschwächsten Haushaltskaufkraft Berlins.
im äußersten Süden und besitzt ansonsten Dieses Verhältnis führt wiederum zu einer verstrukturelle Ähnlichkeiten mit Rahnsdorf. Al- gleichsweise hohen Wohnkostenquote von 28
lerdings hat es eine teils ungünstige Lage in Prozent. Diese liegt in Köpenick, Friedrichshader Einflugschneise des heutigen Flughafens gen und am Treptower Park noch höher. Dort
Schönefeld, der irgendwann zum stark fre- aber verdienen die Menschen besser und nehquentierten Großflughafen wird. Noch nä- men die Belastung oft freiwillig für besseres
her an diesem liegt Bohnsdorf (12526), das Wohnen in Kauf.
Wohnkostenquote
der Haushalte
in %
35,0 und mehr
A
31,0 – 34,9
28,0 – 30,9
26,0 – 27,9
24,0 – 25,9
22,0 – 23,9
bis 21,9
Wohnmarktdaten
PLZ
Anzahl
der Mietangebote
Wohnkosten
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Kaltmiete
€/m²/Monat
Wohnungsgröße Ø
in m²
Wohnkosten
warm 2) Ø
in €/Monat
Kaufkraft je
Haushalt Ø
in €/Monat
12435
211
8,51
(69)
5,60
(100)
16,00
(24)
63
(144)
676
(110)
2.395
(174)
28,2
(56)
12437
230
7,01
(125)
5,58
(102)
11,20
(108)
64
(143)
588
(159)
2.102
(188)
28,0
(62)
12439
185
6,40
(160)
5,00
(151)
8,52
(163)
72
(88)
616
(138)
2.368
(177)
26,0
(84)
12459
445
6,30
(163)
5,00
(151)
9,83
(137)
62
(149)
525
(180)
2.274
(185)
23,1
(138)
12487
175
6,84
(136)
5,19
(142)
10,93
(114)
66
(128)
597
(150)
2.312
(182)
25,8
(93)
12489
273
7,00
(126)
5,65
(96)
9,55
(139)
62
(150)
569
(166)
2.331
(181)
24,4
(114)
12524
269
6,80
(137)
5,35
(126)
9,01
(150)
73
(82)
654
(122)
3.225
(39)
20,3
(174)
12526
56
6,94
(133)
4,90
(161)
13,33
(77)
77
(63)
696
(100)
3.008
(67)
23,1
(136)
12527
140
7,46
(115)
5,56
(104)
10,89
(115)
86
(32)
825
(62)
3.098
(51)
26,6
(79)
12555
508
7,50
(105)
5,50
(108)
10,08
(127)
78
(58)
757
(80)
2.472
(159)
30,6
(33)
12557
381
6,80
(137)
5,06
(149)
11,23
(107)
74
(75)
663
(119)
2.682
(123)
24,7
(107)
12559
117
6,80
(137)
5,20
(137)
8,81
(157)
72
(89)
644
(126)
2.783
(99)
23,1
(137)
12587
216
7,30
(118)
6,00
(61)
12,00
(94)
84
(35)
795
(70)
2.620
(132)
30,3
(38)
12589
65
7,95
(91)
6,00
(61)
12,50
(90)
89
(25)
900
(48)
3.473
(24)
25,9
(90)
Bezirk1)
3.271
7,00
5,30
11,07
72
655
2.589
25,3
Berlin1)
49.316
8,02
5,07
14,67
72
758
2.851
26,6
Mietkarte: Preisgruppen, Gebietstypen
und Stadtstruktur
D
ie Karte zeigt die mittleren Angebots- klasse liegen in beliebten Villen- und Einfamimieten in allen Postleitzahlgebieten der lienhausgebieten draußen im Südwesten und
Stadt – abgesehen von vier grau markierten Westen der Stadt. E
mit zu kleinem Wohnungsangebot im Jahr
2013. Je dunkler die Farbe, desto höher die Wohngebiete in der Preislage von 8 bis unmittlere Miete pro Quadratmeter. Dabei fallen ter 9 Euro konzentrieren sich vor allem in
die Gebiete mit den höchsten Mieten ab 10 den gutbürgerlich-urbanen Quartieren von
Euro besonders ins Auge. Was auf der Karte Steglitz, Wilmersdorf und Schöneberg. F Ein
homogen aussieht, sind aber in Wirklichkeit zweiter Schwerpunkt in dieser PreiskategoQuartierstypen mit unterschiedrie liegt in Zehlendorf. Ein dritter
licher Bau- und Bewohnerstruk- Mehrere Typen
hat sich in den jungen Szeneviertur. Hochpreiszone Nummer
teln von Treptow und vor allem
eins ist die historische Mitte, er- von HochpreisNeukölln herausgebildet, wo sich
gebieten
gänzt um den Süden des Stadtdie kleinsten Wohnungen der
teils Prenzlauer Berg. Dort gibt es
ganzen Stadt konzentrieren. G
zum einen die Gebiete höchster Zentralität um
die Friedrichstraße und Unter den Linden, den Gebiete mit Quadratmeter-Angebotsmieten
Hackeschen Markt und Alexanderplatz. Hier zwischen 7 und 8 Euro sind über die ganze
mischen sich Altbauten des 19. und frühen Stadt verstreut. Großflächig finden sie sich im
20. Jahrhunderts, Plattenbauten der DDR-Zeit östlichen Steglitz und in Tempelhof, im Norden
und hochwertige Neubauten. Wohnqualitäten in Pankow und Reinickendorf, im Nordosten
und sozialer Status der Bewohner sind stark und Osten in Lichtenberg sowie nahe dem
gemischt, die Quadratmetermieten angebote- Stadtrand in Köpenick und schließlich in den
ner Wohnungen dagegen überall hoch – und Eigenheimgebieten von Marzahn-Hellersdorf.
mit ihnen die Wohnkostenquoten. (Tabelle A ) Überwiegend sind es solide grüne Quartiere
mit vielen Eigenheimen (manche zur VermieDas zweite Hochpreisgebiet liegt in der west- tung) und größeren Miethäusern verschielichen Innenstadt nahe dem Kurfürstendamm. denster Altersklassen. H
Es bietet geräumige Wohnungen in großbürgerlichen Häusern der Kaiserzeit sowie Ein bereits recht heller Blauton zeigt Quadratin hochwertigen Neubauten. Hier sind die meter-Angebotsmieten von 6 bis unter 7 Euro.
Wohnkostenquoten besonders hoch, denn Sie dominieren am südlichen bis südöstlichen
die Wohnungen sind groß und den Mietern Stadtrand der Bezirke Tempelhof-Schöneberg,
sind die urbanen Qualitäten einen besonders Neukölln und Treptow-Köpenick, außerdem
großen Teil ihres Geldes wert. Dafür spart man in Spandau und in Teilen Reinickendorfs sohier eher an der Mobilität: Auch gut situierte wie in Lichtenberg. Hier ist die Mehrzahl der
Häuser zwischen und nach den Weltkriegen
Bewohner besitzen hier oft kein Auto. B
entstanden. Es gibt große Wohngebiete, in
Das dritte und jüngste Hochpreisgebiet um- denen von der ausgebauten Gartenlaube bis
fasst Viertel in Kreuzberg, Friedrichshain und zum Hochhaus alles vertreten ist. Aber es gibt
Neukölln südöstlich der City. In den dortigen auch gemischte Strukturen mit Wohnen, InSzenevierteln sind die Angebotsmieten zuletzt dustrie und Grün. Die Wege in die Mitte sind
am stärksten gestiegen. Allerdings werden hier oft lang und die Räume zwischen S- und Umeist kleine Wohnungen angeboten – entwe- Bahnlinien weit. I
der in Altbauten, die einst für Arbeiter errichtet
wurden, oder in Sozial- und Plattenbauten der Das annähernd hellste Blau kennzeichnet StadtNachkriegszeit. Das begrenzt die Gesamtmie- randviertel mit einem hohen Anteil an Hochten und macht diese Viertel auch für Berliner häusern der 1960er- bis 1980er-Jahre, damals
mit einer relativ geringen Kaufkraft weiterhin in West und Ost zum Großteil von kommubezahlbar. C Eine weitere Hochpreiszone be- nalen und genossenschaftlichen Unternehmen
steht aus den beiden Villengegenden Dahlem errichtet. Solche Gebiete fallen vor allem am
und Grunewald. Gebiete im zweitdunkelsten westlichen Rand in Spandau, am nördlichen in
Blau haben Angebotsmieten von 9 bis un- Reinickendorf und am östlichen in Marzahnter 10 Euro pro Quadratmeter. Oft sind es in- Hellersdorf ins Auge. J Hier liegt auch der
nerstädtische, trotzdem grüne Quartiere mit Fleck mit dem absolut hellsten Blau der Stadt –
recht hohem Wohnwert und kurzen Wegen das einzige Postleitzahlgebiet der Stadt (12687),
zur City um den Kurfürstendamm oder zum rund um die S-Bahnstation Mehrower Allee geAlexanderplatz. D Andere Gebiete dieser Preis- legen, mit einer Angebotsmiete unter 5 Euro.
Beispiele für Lagen und Mietniveaus
PLZ
A
Quartier
Bezirk
Kaltmiete1)
City und Prenzlauer Berg
10117 Unter den Linden Mitte
13,11
10178 Hackescher Markt Mitte
13,00
10435 Kollwitzplatz
11,93
B
Pankow
Westliche Innenstadt (Kurfürstendamm)
10719 Ludwigkirchplatz
Charl.-Wilmersdorf 11,28
10707 Olivaer Platz
10629 Sybelstraße
C
Szeneviertel
10967 Graefestraße
Friedrichsh.-Kreuzb. 10,99
10997 Wrangelstraße
12047 Maybachufer
Neukölln
D
10,03
Gute Stadtlagen
14057 Lietzensee
10249 Volkspark Frdh.
10787 Zoo
Mitte
E
9,00
Gute Grünlagen
14052 Westend-West
14167 Zehlendorf-Südost Steglitz-Zehlendorf 9,00
14109 Wannsee
F
Steglitz-Zehlendorf 9,00
Bürgerlich-urban
12161 F.-Wilhelm-Platz
Tempelhof-Schöneb. 8,97
14197 Rüdesheimer Platz Charl.-Wilmersdorf 8,58
12163 Schildhornstraße
G
Steglitz-Zehlendorf
8,51
Junge Szene
12043 Rathaus Neukölln Neukölln
8,95
12435 Treptower Park
Treptow-Köpenick
8,51
12055 Richardplatz
Neukölln
8,00
13156 Niederschönh.
Pankow
7,80
10318 Karlshorst
Lichtenberg
7,50
H
Solide grüne Viertel
12209 Lichterfelde-Südost Steglitz-Zehlendorf 7,50
I
Cityferne Wohn- und Mischgebiete
12487 Johannisthal
Treptow-Köpenick
12347 Britz-West
Neukölln
6,67
13509 Borsigwalde
Reinickendorf
6,20
J
6,84
Stadtrand-Hochhäuser
13439 Märk. Viertel Ost Reinickendorf
5,67
13589 Falkenh. Feld
Spandau
5,27
12627 Hellersdorf-Nord
Marzahn-Hellersd.
5,22
1) Median, alle Marktsegmente in €/m2/Monat
Berlins besondere Wohngebiete
Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in €/m2/Monat
10,00 und mehr
Die größten Wohnungen
9,00 – 9,99
Die kleinsten Wohnungen
PLZ
Stadtbezirk
8,00 – 8,99
Lage
14195
7,00 – 7,99
Steglitz-Zehlendorf
Dahlem
10707
6,00 – 6,99
Olivaer Platz
10623
5,00 – 5,99
Mitte
bis 4,99
Steglitz-Zehlendorf
10117
14129
Wo hnungsgröße 1) in m2
PLZ
Stadtbezirk
Lage
111
12053
Neukölln
Rollbergstraße
49
108
12049
Neukölln
Hermannstraße West
49
Savignyplatz
106
12047
Neukölln
Maybachufer
49
Unter den Linden
105
12045
Neukölln
Sonnenallee Nord
51
Nikolassee/Schlach.
105
12043
Neukölln
Rathaus Neukölln
52
1) Mittelwert der Angebote
Wohnungsgröße 1) in m2
Die höchsten Durchschnittsmieten
Die niedrigsten Durchschnittsmieten
PLZ
Stadtbezirk
Lage
10117
Mitte
Unter den Linden
10178
Mitte
Hackescher Markt
10119
Mitte
Rosenthaler Platz
10435
Pankow
10115
Mitte
Kaltmiete 1)
€/m2/Monat
PLZ
Stadtbezirk
Lage
13,11
12687
Marzahn-Hellersdorf
Mehrower Allee
4,76
13,00
13593
Spandau
Heerstr./Wilhelmstr.
5,00
12,21
12679
Marzahn-Hellersdorf
Raoul-Wallenb.-Str.
5,18
Kollwitzplatz
11,93
13057
Lichtenberg
Falkenberg
5,20
Chausseestraße
11,50
12627
Marzahn-Hellersdorf
Hellersdorf-Nord
5,22
1) Median der Angebote
Kaltmiete 1)
€/m2/Monat
Die höchste Mietsteigerung
Die stärksten Mietrückgänge
PLZ
Stadtbezirk
Lage
13051
Lichtenberg
Malchow
12053
Neukölln
Rollbergstraße
10783
10967
10627
Veränderung 1)
zu 2012 in %
PLZ
Stadtbezirk
Lage
+26,5
10587
TU/Otto-Suhr-Allee
+23,6
13503
Reinickendorf
Heiligensee
– 4,7
Bülowbogen
+20,6
12679
Marzahn-Hellersdorf
Raoul-Wallenb.-Str.
– 3,3
Graefestraße
+18,7
13509
Reinickendorf
Borsigwalde
–2,7
westliche Kantstraße
+18,6
13627
Charlottenburg-Nord
–2,1
1) Kaltmiete, nur bei mehr als 50 Fällen in beiden Jahren, PLZ 10587 Veränderung relativ, Anstieg in 2012 war bedingt durch größeres Neubauprojekt
Die lebendigsten Märkte
Veränderung 1)
zu 2012 in %
–14,3
Die teuersten Märkte
PLZ
Stadtbezirk
Lage
10439
Pankow
Arnimplatz
10117
Mitte
Unter den Linden
10247
10245
10437
Anzahl der
Mietangebote
PLZ
Stadtbezirk
854
10967
Graefestraße
18,52
811
10178
Mitte
Hackescher Markt
18,50
Samariterstraße
803
10117
Mitte
Unter den Linden
18,40
Ostkreuz
799
12045
Neukölln
Sonnenallee Nord
18,08
Pankow
Helmholtzplatz
795
10119
Mitte
Rosenthaler Platz
17,97
1) Median im oberen Marktsegment
Lage
Kaltmiete 1)
€/m2/Monat
Die höchste Kaufkraft
Die niedrigste Kaufkraft
PLZ
Stadtbezirk
Lage
14195
Steglitz-Zehlendorf
Dahlem
13465
Reinickendorf
Frohnau
13505
Reinickendorf
13503
Reinickendorf
14193
Kaufkraft 1)
in €
PLZ
Stadtbezirk
4.983
10409
Pankow
Ostseestraße
2.082
4.249
12437
Treptow-Köpenick
Baumschulenweg
2.102
Konradshöhe
4.191
10319
Lichtenberg
Friedrichsfelde Süd
2.237
Heiligensee
4.144
13189
Pankow
Neumannstraße
2.257
Grunewald
4.124
12459
Treptow-Köpenick
Oberschöneweide
2.274
1) je Haushalt und Monat
Lage
Kaufkraft 1)
in €
Quelle: Michael Bauer Research; Bearbeitung: CBRE
Die höchste Wohnkostenquote
Die niedrigste Wohnkostenquote
PLZ
Stadtbezirk
Lage
10178
Mitte
Hackescher Markt
10117
Mitte
Unter den Linden
10707
14057
10623
PLZ
Stadtbezirk
43,1
12683
Marzahn-Hellersdorf
Biesdorf
41,6
13593
Spandau
Heerstr./Wilhelmstr.
19,1
Olivaer Platz
41,4
13355
Mitte
Humboldthain
19,1
Lietzensee
40,8
12619
Marzahn-Hellersdorf
Kaulsdorf-Nord
19,2
Savignyplatz
40,5
12629
Marzahn-Hellersdorf
Cottbusser Platz
19,4
1) mittlere Angebotsmiete (warm) im Verhältnis zur Haushaltskaufkraft
WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
Mietbelastung 1)
warm in %
Bearbeitung: CBRE
Lage
Mietbelastung 1)
warm in %
18,2
Kaltmiete für Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern
in €/m2/Monat
10,00 und mehr
9,00 – 9,99
8,00 – 8,99
7,00 – 7,99
6,00 – 6,99
5,00 – 5,99
bis 4,99
Mietpreise Berlin 2013
1 Charlottenburg-Wilmersdorf
2 Friedrichshain-Kreuzberg
8
7
3 Lichtenberg
4 Marzahn-Hellersdorf
5
4
2
1
10
3
5 Mitte
6 Neukölln
7 Pankow
11
6
12
8 Reinickendorf
9 Spandau
10 Steglitz-Zehlendorf
11 Tempelhof-Schöneberg
12 Treptow-Köpenick
9
WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014

immobilie 13057 berlin

Transcrição

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