Wohnfläche richtig berechnen

Wichtig bei Kauf und Vermietung
Wohnfläche richtig berechnen
(rpr) Wer eine Immobilie kauft, will wissen, welchen Gegenwert er dafür bekommt. Die Wohnfläche ist dafür einer der entscheidenden
Werte. Doch allzuviele Käufer verlassen sich dabei auf die Angaben
der Anbieter und müssen später oftmals feststellen, daß die Berechnungen und damit auch der Gegenwert der Wohnung nicht ganz korrekt sind. Denn mit einer vermeintlich größeren Wohnfläche lassen
sich werbewirksam günstige Quadratmeterpreise erzielen. Nicht zuletzt ist die Wohnfläche bei einer eventuellen Vermietung auch
Grundlage für die Umlegung der Nebenkosten. Alles Gründe, sich bereits beim Kauf über die Richtigkeit der Angaben zu vergewissern.
Damit Ihnen niemand ein X für ein U vormacht, hier die wichtigsten
Regeln:
Was zählt zur Wohnfläche?
Grundlage der Wohnflächenberechnung sind die DIN 277 - "Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau" in der Fassung
von 1987 und die "Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen" (Berechnungsverordnung). Wohnflächen, im DIN-Deutsch
"Hauptnutzflächen" genannt, sind diejenigen Flächen, die zum Wohnen dienen. Zur Wohnfläche gehören aber auch Abstellräume innerhalb der Wohnung und sogenannte Bewegungsflächen wie Flure oder
Gänge. Nicht zur Wohnfläche dürfen Räume gezählt werden, die außerhalb der Wohnung liegen wie Abstellräume im Keller (sogenannte
Nebennutzflächen). Auch Verkehrsflächen wie Treppenhäuser und
Aufgänge, die zur Erschließung der Wohnung dienen, zählen nicht zur
Wohnfläche.
So rechnen Sie richtig
Auch innerhalb der Wohnung wird nicht jeder Quadratmeter Grundfläche automatisch als Wohnfläche gewertet. Nach § 44 der Berechnungsverordnung gelten folgende Regeln:
• Alle Flächen von Räumen und Raumteilen, die höher als 2 Meter
(lichte Höhe) sind, werden voll angerechnet.
• Räume und Raumteile, die zwischen 1 und 2 Meter hoch sind,
werden zur Hälfte angerechnet.
• Raumteile mit weniger als 1 Meter Raumhöhe werden überhaupt
nicht mitgerechnet. Gerade bei Dachgeschoßwohnungen ein
wichtiger Punkt.
• Bei Sozialwohnungen können Balkone, Loggien und überdachte
Freisitze, die ausschließlich zur Wohnung gehören, zur Hälfte zur
Wohnfläche hinzugezählt werden.
• Bei freifinanzierten Wohnungen darf nicht nach der Berechnungsverordnung gerechnet werden, sondern es kommt auf den Wohnwert an: Besitzt der Balkon keinen Wohnwert oder ist er nur ein
kleiner Austritt, zählt er nicht zur Wohnfläche. Ein normal nutzbarer Balkon kann zu einem Viertel zur Wohnfläche hinzugezählt
werden, nur bei sehr hohem Wohnwert ist eine Anrechnung mit
der Hälfte der Fläche gestattet (BayObLG WM 83,254).
Daß sich die Tücke oft im Detail verbirgt, zeigen folgende Bestimmungen, die einige Quadratmeter mehr oder weniger ausmachen können:
• Schornsteine, Mauern oder geschlossene Installationswände können von der Wohnfläche abgezogen werden, wenn sie mehr als
0,1 Quadratmeter Fläche umfassen und raumhoch sind.
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Treppen mit mehr als drei Steigungen und die dazugehörigen Podeste gelten nicht als Wohnfläche, ebenso wie Türnischen.
Im Gegensatz dazu zählen zur Wohnfläche Fenster- und Wandnischen, die mehr als 13 Zentimeter tief sind.
Auch Erker, Einbauschränke etc. gelten als Wohnfläche, wenn sie
mehr als 0,5 Quadratmeter groß sind.
Sogar der Platz unter Treppen, gilt als Wohnfläche. Allerdings nur,
wenn er mehr als 2 Meter lichte Höhe hat.
Zum Schluß noch ein wichtiger Tip für Käufer. Werden die Flächen
nach Fertigstellung der Wohnung oder des Hauses ermittelt, sind die
Abstände von Wandputz zu Wandputz in Fußbodenhöhe maßgebend.
Häufig werden die Flächen jedoch nach den Angaben in den Bauzeichungen, den sogenannten Rohbaumaßen, ermittelt. Hier müssen die
errechneten Quadratmeterzahlen um 3 Prozent reduziert werden. Bei
einem Haus mit 150 Quadratmeter sind das immerhin stattliche 4,5
Quadratmeter. Ein Punkt der in Kaufverträgen manchmal "vergessen"
wird und der bei Quadratmeterpreisen bis zu 5.000 Mark und mehr.
eine hübsche Summe ausmachen kann.
(82 Zeilen à 60 Anschläge; DM 32,80 zzgl. MWSt.)
Autor: Volker Lehmkuhl
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