Aufgegebene Bahnliegenschaften nachhaltig entwickeln

Transcrição

Neue Nutzung für alte Strukturen
Niedersächsisches Ministerium
für Soziales, Frauen, Familie
und Gesundheit
Aufgegebene
Bahnliegenschaften
nachhaltig entwickeln
Arbeitshilfe für Städte und Gemeinden
Aufgegebene
Bahnliegenschaften
nachhaltig entwickeln
Arbeitshilfe für Städte und Gemeinden
Inhalt
Einleitung
5
Verwertung von entbehrlichen Bahnimmobilien aus kommunaler Sicht
Gemeindlicher Bedarf für Nachfolgenutzung und stadtpolitische Bewertung
6
Kommunale Planungshoheit und Verwertungsinteresse der Eigentümer von Bahnliegenschaften
7
Konsensualer Weg zwischen Gemeinden, Bahnflächeneigentümern und Verwertern
7
Rechtliche Beurteilung
Bauleitplanung und Fachplanungsvorbehalt
8
Zwischen- und Mischnutzungen
8
Bauplanungsrechtliche Beurteilung
10
Bauplanungsrechtliche Beurteilung und Verkehrswert
10
Altlasten
11
Abfallrecht und Altlastenproblematik
11
Entwidmungsverfahren
12
Planungsprozess und Verwertung
4
Planungsprozess- und steuerung
14
Relevante Planungsgrundsätze
15
Einsatz der Instrumente des Besonderen Städtebaurechts
15
Position DB AG
16
Verwertungsstrategien und -modelle
17
1. Erwerbermodell
18
2. Treuhändermodell
18
3. Dienstleistungsmodell
20
Sonstige Dienstleistungen
21
Förderung
22
Anhang
23
Einleitung
Im 19. Jahrhundert war mit dem Ausbau der
Die vorliegende Arbeitshilfe ist das Ergebnis
Eisenbahnverbindungen ein rasches Wachstum
einer Arbeitsgruppe der Fachkommission
städtischer Strukturen verbunden. Rings um
Städtebau der Bauministerkonferenz; sie wur-
die Bahnhöfe entwickelten sich Gewerbe-
de von der Bauministerkonferenz der Länder
und Wohngebiete. Heute kann die Bahn den
im Mai 2004 gebilligt. Den Kommunen steht
Städten und Gemeinden auch in Niedersach-
damit eine Handlungsanleitung für die aktu-
sen Flächen in zentralen Lagen anbieten, die
ellen Entwicklungen zur Verfügung.
aufgrund der technologischen und organisatorischen Umstrukturierung nicht mehr benötigt
Unterschiedliche Wertvorstellungen, kom-
und für neue Nutzungen verfügbar werden.
plexe Verfahrensweisen bei der Entwidmung
der Flächen sowie wechselnde Organisations-
Grund und Boden ist ein knappes Gut; eine
strukturen und Verwertungsstrategien bei
Flächenpolitik, die auf die sinnvolle Nachnut-
der Deutschen Bahn AG gestalten aus Sicht
zung von Brachflächen zielt, entspricht einer
der Kommunen die Umnutzungsprozesse oft
nachhaltigen Siedlungsentwicklung.
langwierig und schwierig. Die neue Arbeits-
Deshalb unterstützt das Land die Kommunen
hilfe gibt Empfehlungen für den Planungs-
bei ihren Bemühungen, solche Areale zur
und Vermarktungsprozess. Sie soll zugleich
Stärkung der Innenstädte und Ortskerne mit
die Kommunikation zwischen den Beteiligten
geeigneten neuen Nutzungen zu belegen und
erleichtern und die Akteure ermuntern, effizi-
wieder in den Stadtorganismus einzufügen.
ente Wege für eine verträgliche Umnutzung
Dabei muss es nicht immer eine bauliche
aufgegebener Bahnflächen in Niedersachsen
Folgenutzung sein: großräumige und über-
zu finden.
greifende Freiräume zu erhalten, die Erholungsmöglichkeiten für Menschen bieten,
oder Verbindungen zwischen Grünflächen
zu schaffen sowie Nutzungsoptionen für
nachfolgende Generationen offen zu halten,
können Chancen sein, die sich mit der Aufgabe von Bahnliegenschaften eröffnen.
Die positiven Entwicklungen bei der Konversion militärischer Liegenschaften bestärken
die Landesregierung in ihrem Ziel, die Kommunen auch bei der Mobilisierung von Bahnliegenschaften zu unterstützen.
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Verwertung von entbehrlichen
Bahnimmobilien aus kommunaler Sicht
Gemeindlicher Bedarf für
Bahnhöfe, Bahnanlagen und deren Umfeld
Nachfolgenutzungen
sind das „Tor zur Stadt” und zugleich die
„Visitenkarte” eines Ortes. Aus Sicht der
Wird eine Fläche nicht mehr für Bahnzwecke
Städte und Gemeinden bieten sie daher
benötigt, stellt sich für die Städte und Ge-
große Chancen als Marketing- und Wirt-
meinden die entscheidende Frage, ob und in
schaftfaktor, stellen aber zugleich eine nicht
welchem Umfang Bedarf für eine Nachfolge-
zu unterschätzende Herausforderung im Hin-
nutzung besteht.
blick auf eine funktionale und gestalterische
Eine besondere Herausforderung besteht in
Einbindung in die (zukünftige) Entwicklung
Regionen mit einer stagnierenden Entwick-
der Stadt/Gemeinde dar.
lung. Für entbehrliche Bahnflächen besteht
Im Vordergrund der Überlegungen stehen
hier auch in innerörtlichen Lagen häufig kein
dabei die innerörtlichen Betriebsflächen der
Bahn. Die Nutzung dieser Bahnflächen ist
Häufig bieten sich Bahngelände als attraktive
unmittelbarer Bedarf für eine bauliche Nach-
für die Kommunen im Hinblick auf die Stadt-
Dienstleistungsstandorte an. Doch kommen
folgenutzung. Um diese Flächen nicht der
bzw. Gemeindeentwicklung in aller Regel von
auch weitere Nutzungen wie Gastronomie,
Verwahrlosung preiszugeben, kommen hier
elementarer Bedeutung. Zum einen besteht
Hotel- und Freizeitangebote, Gewerbe, Kultur
in Kooperation zwischen dem Eigentümer
durch die Nutzung dieser Brachflächen die
oder auch Wohnen in Betracht. Insbesondere
und der Kommune auch Zwischennutzungen
Möglichkeit, einer weiteren Inanspruchnahme
das Bahnhofsgebäude bietet sich als Standort
(z.B. Grünflächen) in Betracht.
von Freiflächen im Außenbereich entgegen-
für Einzelhandel an. Neben den städtebau-
zuwirken. Somit kann dem Gebot des spar-
lichen Aspekten gewinnen darüber hinaus
Bei den außerörtlichen Bahnflächen werden
samen Umgangs mit Grund und Boden und
auch Maßnahmen der verkehrlichen Einbin-
die Gemeinden den Bedarf wesentlich kriti-
einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung
dung, Anbindung und Verknüpfung der Bahn-
scher zu hinterfragen haben. Da es sich hier
(„Innenbereich vor Außenbereich”) vor Ort
liegenschaften zunehmend an Bedeutung.
meist um ehemalige Bahntrassen handelt,
konkret Rechnung getragen werden. Zum
kommen diese Flächen von ihrem Zuschnitt
anderen spielen diese Flächen aufgrund ihrer
Insgesamt zielt die Lösung der Nachfolgenut-
her für eine Ortsentwicklung nicht in Be-
innerstädtischen, häufig sehr zentralen Lage
zung – sei es durch die Gemeinde selbst, sei
tracht. Denkbar wäre jedoch eine Nutzung
für die Kommunen eine herausragende Rolle
es durch eine Drittnutzung – auf eine städte-
als naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche,
in der Stadtentwicklung.
bauliche Attraktivitätssteigerung ab, die öf-
auch in Form eines Ökokontos. Die natur-
fentliche und private Interessen miteinander
schutzfachliche Aufwertungsfähigkeit dieser
verbindet. Dabei kommt es für die Nachfolge-
Flächen dürfte regelmäßig gegeben sein.
nutzung verstärkt auf individuelle und diffe-
Ebenso bieten sich diese ehemaligen Trassen-
renzierte Konzepte an. Erfolg versprechend
grundstücke – ggf. im überörtlichen oder
sind diese jedoch nur, wenn die jeweilige Nut-
regionalen Rahmen – für Linien gebundene
zung nach Art und Umfang im Rahmen eines
Infrastrukturmaßnahmen unterschiedlichster
tragfähigen Gesamtkonzeptes unter Einbin-
Art (Straßen, Wirtschaftswege, Leitungen
dung aller Beteiligten festgelegt worden ist.
oder Freizeitwege) an.
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Demgegenüber ist es aus Sicht der Grund-
Der organisatorische Impuls für eine Verfah-
stückseigentümer ehemaliger Bahnflächen
renssteuerung sollte in der Regel von der
nachvollziehbare Zielvorgabe, die nicht mehr
Kommune ausgehen. Wichtig ist die Herstel-
für Bahnzwecke benötigten Flächen best- und
lung eines Grundkonsenses zwischen den
schnellstmöglich zu verwerten. Die privatrecht-
Verwertungsabsichten der Grundstücksei-
liche Verfügungsbefugnis über das Grundstück
gentümer und den Zielvorgaben der Kommu-
ist ihnen hierbei eine wesentliche Hilfe.
nen. Der Konsens sollte in einer Vereinbarung
als Geschäftsgrundlage für die weiteren
Aus diesen Überlegungen folgt, dass im Re-
Schritte fixiert werden.
gelfall keiner dieser beiden Hauptbeteiligten
einer Konversionsmaßnahme seine Ziele
Ein auf Konsens ausgerichtetes Verfahren
alleine und insbesondere gegen den anderen
bietet viele Vorteile und ermöglicht die
Partner wird durchsetzen können. Die Ge-
Vermeidung von Reibungsverlusten, so:
meinden können zwar das Baurecht schaffen,
über das Eigentum an den überplanten
Flächen verfügen sie jedoch nicht. Genau
umgekehrt ist die Situation bei den Grundstückseigentümern ehemaliger Bahnflächen.
Für eine erfolgreiche und möglichst zügige
Konversion bedeutet das, dass nur ein mög-
– Die Strategie der Flächenentwicklung
frühzeitig gemeinsam zu formulieren.
– Die Nutzungsziele aus einer fachübergreifend und integrierten Entwicklungsplanung
abzuleiten.
– Den Interessensausgleich unter Abwägung
lichst frühzeitiges kooperatives Vorgehen von
stadtentwicklungsrelevanter und wirt-
Gemeinde und Grundstückseigentümern Ziel
schaftlicher Ziele herzustellen.
führend und empfehlenswert ist.
– Die Entwicklungs- und Vermarktungschancen durch einen beschleunigtes Verfahren
zu erhöhen und
Kommunale Planungshoheit und
Konsensualer Weg zwischen
Verwertungsinteresse der Eigentümer
Gemeinden, Bahnflächeneigen-
– die Aufbereitungs- und Finanzierungskosten ggf. zu minimieren.
tümern und Verwertern
Wesentliche organisatorische Elemente für
Grundsätzlich unterliegen Bahnflächen dem
Fachplanungsvorbehalt, so dass die Planungs-
Diese Arbeitshilfe setzt auf Lösungsansätze
hoheit der Kommunen hier hinter das Fachpla-
in einem kooperativen Verfahrensmodell.
nungsrecht der Bahn zurücktritt. Nach der Ent-
Eine wesentliche Voraussetzung ist, dass die
widmung entbehrlicher Bahnflächen lebt die
Grundstückseigentümer die betroffenen Kom-
kommunale Planungshoheit jedoch unmittel-
munen möglichst frühzeitig über die beabsich-
bar wieder auf. Dabei kann und wird sich die
tigten Freigaben von Flächen informieren.
den konsensualen Weg sind:
– Eine schlanke Organisation ist bei allen
Beteiligten Voraussetzung.
– Die Organisation sollte für neue zukünftige
Partner offen angelegt sein.
– Die personelle Kontinuität bei Entschei-
Kommune nicht erst bei erfolgter Entwidmung
der Fläche mit einer möglichen Nachfolgenut-
Eine intensive Bereitschaft zur Kooperation
zung befassen, sondern ihre Planüberlegungen
und Kommunikation zwischen den Beteiligten
in aller Regel bereits im Vorfeld der eigentli-
ist damit unverzichtbare Grundlage für eine
chen Flächenentwidmung beginnen.
tragfähige Planung und Projektentwicklung
im Konversionsprozess. Die Zusammenarbeit
dungsträgern muss gewährleistet sein.
– Das Management des Verfahrens muss der
Problemsituation entsprechen und effizient
sein.
– Die Arbeit muss auf Kommunikation
Die Interessen der Kommunen zielen dabei
muss partnerschaftlich und in der Akzeptanz
und Konsens ausgerichtet sein und einen
dahin, eine sinnvolle, in das gesamtörtliche
der Rolle des jeweiligen Akteurs erfolgen.
Interessensausgleich der Beteiligten
Entwicklungskonzept sich einfügende Nach-
Dazu gehören frühzeitige Information und
folgenutzung zu ermöglichen. Moderate Er-
offene Kommunikation als Grundlage für
werbskonditionen erleichtern und beschleu-
Transparenz und permanente Kooperation.
ermöglichen.
– Eine Transparenz bezüglich Zielen, Beteiligten, Aufgaben und Kompetenzen sowie
nigen die Verwirklichung dieser kommunalen
einzelner Abläufe (Führung, Koordination
Zielsetzung. Die verfassungsrechtlich ge-
und Controlling) ist zu gewährleisten.
schützte Planungshoheit ist für die Kom-
– Die Ansprechpartner und die Entschei-
munen das entscheidende Instrument, um
dungskompetenzen müssen klar und ein-
dieses Ziel auch möglichst durchzusetzen.
deutig definiert sein.
7
Rechtliche Beurteilung
Bauleitplanung und
aber verfahrensmäßig nicht abgeschlossen
Vergnügungsstätten oder Einzelhandelsbe-
Fachplanungsvorbehalt
werden. Der Satzungsbeschluss oder Bauge-
trieben. Möglich sind auch Festsetzungen
nehmigungen für Vorhaben während der
nach Art und Maß der Nutzung für Gebäude,
Auf gewidmetem Bahngelände hat die Ge-
Planaufstellung (§ 33 BauGB) dürfen erst
die nicht Betriebszwecken dienen, aber auf
meinde im Grundsatz keine Planungsbefugnis.
erfolgen, wenn die Rechtswirkungen der
Plan festgestelltem Gelände errichtet werden
Allerdings sind die Flächen der gemeindlichen
Planfeststellung bzw. Widmung beendet sind.
sollen. Die Bebauungsplanverfahren für sol-
Planung nicht völlig entzogen. Darstellungen
Die Gemeinde ist jedoch nicht gehindert, von
che ergänzenden Festsetzungen können ab-
bzw. Festsetzungen, die mit der Planfeststel-
den Sicherungsmöglichkeiten „Veränderungs-
geschlossen werden. Diese Verfahrensweise
lung bzw. der Widmung in Übereinstimmung
sperre” und „Zurückstellung von Baugesuchen”
wird sich bei den heute häufig üblichen
stehen, sind zulässig.
Gebrauch zu machen. In bestimmten Fällen
Mischnutzungen von ehemals reinen Bahn-
kann dies im Hinblick auf den maßgeblichen
hofsgebäuden anbieten.
Im Flächennutzungsplan sind von der Planfest-
Verkehrswert des Grundstücks aus kommunaler
stellung abweichende Darstellungen zulässig
Sicht sachdienlich sein.
Zwischen- und Mischnutzungen –
und können verfahrensmäßig abgeschlossen
werden, wenn die Beendigung der Rechtswir-
Im Einzelfall kann es sich empfehlen, schon
wann sind sie baugenehmigungs-
kung des Planfeststellungsbeschlusses bzw.
frühzeitig und noch vor der Entwidmung
pflichtig?
der Widmung in absehbarer Zeit in Aussicht
Überlegungen hinsichtlich einer Nachfolge-
steht und der Fachplanungsträger zustimmt.
nutzung, z.B. in einem städtebaulichen
Sobald ehemaliges Bahngelände für Zwecke
Im Bebauungsplan bzw. im Vorhaben- und Er-
Rahmenplan, anzustellen. Informelle Planung
des Eisenbahnbetriebs endgültig nicht mehr
schließungsplan dürfen inhaltlich mit der Plan-
ist uneingeschränkt zulässig. Allerdings ist
genutzt und entwidmet wird, greift für eine
feststellung nicht zu vereinbarende Festset-
hier wie auch vor allem bei einer eingeleite-
Nachfolgenutzung das allgemeine öffentliche
zungen nicht getroffen werden. Sofern sich
ten Bauleitplanung, die auf eine höherwer-
Baurecht. Für die Nachfolgenutzung bedarf
eine Freigabe allerdings abzeichnet, kann ein
tige Nutzung zielt, zu bedenken, dass dies
es in aller Regel einer Baugenehmigung.
von der Planfeststellung abweichender Bebau-
zu einer Verkehrswerterhöhung der Flächen
ungsplan eingeleitet und inhaltlich geklärt,
führen kann.
Schwieriger zu beurteilen sind die in der
Praxis häufigen Fälle, dass neben der Bahn
Der Gemeinde ist es allerdings erlaubt, solche
bezogenen Nutzung eine andere Nutzung
Festsetzungen im Bebauungsplan zu treffen,
(Mischnutzung) angestrebt wird oder das
die zwar inhaltlich nicht in Konflikt mit der
Bahngelände bzw. Bahngebäude einer
bahnrechtlichen Zweckbestimmung der Plan-
Zwischennutzung ganz oder teilweise
feststellung geraten, diese aber ergänzen.
zugeführt werden sollen.
Dies wird sich vor allem auf Regelungen für
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Nutzungen beziehen, die keine Betriebsanla-
Hier ist zunächst im Einzelfall abzuklären, ob
gen im Sinne von § 18 Abs. 1 Satz 1 des All-
es sich um eine Eisenbahn Betriebs bezogene
gemeinen Eisenbahngesetzes (AEG) sind, so
oder eine bahnfremde Nutzung handelt. Als
z.B. die Zulassung oder der Ausschluss von
Bahn Betriebs bezogene Anlagen im Sinne
Geschäfte, die überwiegend Gegenstände
Für Zwischennutzungen, d.h. Nutzungen zur
verkaufen, die nicht für den Reisebedarf ge-
Überbrückung von Zeiträumen, bis eine end-
dacht sind. Solche bahnfremden Vorhaben
gültige Nachfolgenutzung feststeht, gelten
unterliegen formell und materiell dem allge-
die vorstehenden Grundsätze entsprechend.
von § 18 Abs. 1 Satz 1 AEG kommen neben
meinen Baurecht und damit der Zuständigkeit
Solche bahnfremden Nutzungen unterliegen
den eindeutig der Abwicklung des Eisen-
der Baugenehmigungsbehörde. Bei solchen
formell und materiell dem allgemeinen Bau-
bahnverkehrs dienenden Anlagen, wie Bahn-
Vorhaben ist zunächst zu prüfen, ob sie
recht und damit auch der Zuständigkeit der
höfen oder Abfertigungs- und Verladeein-
bahnverträglich, d.h. mit dem Widmungs-
Baugenehmigungsbehörde. In diesen Fällen
richtungen auch Bahnnebennutzungsanlagen
zweck vereinbar sind. Wird diese Vorfrage
sollte seitens der Gemeinden im Rahmen der
in Betracht. Hierzu gehören Anlagen, die
bejaht, richtet sich ihre Zulässigkeit nach
Einvernehmenserteilung nach § 36 BauGB
zwar für den Betrieb des Schienenverkehrs
allgemeinen baurechtlichen Bestimmungen.
auf eine angemessene Befristung der Geneh-
nicht zwingend erforderlich, ihm aber in ver-
Wesentlich ist dabei, dass die neue bahn-
migung, die in der Regel drei Jahre nicht
kehrsüblicher Weise zugeordnet sind und ihm
fremde Nutzung nur im Einvernehmen mit
überschreiten sollte, hingewirkt werden.
in diesem Sinne dienen. Gerade die Beurtei-
der Gemeinde möglich ist (§ 36 BauGB). Für
Solche Zwischennutzungen können allerdings
lung dieser Grenzfälle ist in der Praxis schwie-
eine bahnfremde und derzeit noch bahnun-
im Hinblick auf ihre nur befristete Zulassung
rig. Ob die bauliche Anlage die erforderlich
verträgliche Nachfolgenutzung kann aller-
unter Umständen auch dann genehmigungs-
dienende Funktion für den Schienenverkehr
dings – natürlich wieder im Einvernehmen mit
fähig sein, wenn sie mit der fachplanerischen
erfüllt, hängt von den Umständen des Einzel-
der Gemeinde – ein Vorbescheid unter dem
Zweckbindung nicht „wahrhaft” in Wider-
falles ab. Dabei ist zum einen auf den Benut-
Vorbehalt ergehen, dass die für das Vorhaben
spruch stehen (BVerwG Urteil vom 02.03.1973,
zerkreis abzustellen, auf welchen die Einrich-
benötigte Fläche ihre Zweckbestimmung als
BVerwGE 42, 30, 36).
tung ihrer erkennbaren Konzeption nach
Bahnanlage demnächst verlieren und damit
zielt, zum anderen auf Größe und Funktion
aus der Planungshoheit der Bahn herausfallen
Für Mischnutzungen vor allem aber auch
der Bahnanlage, der sie funktional zugeord-
wird (BVerwG Urt. vom 16.12.1988,
für Zwischennutzungen gilt die Vorgabe des
net sein soll. Danach können auch bestimmte
BVerwGE 81, 111, 119 ff).
Bundesverwaltungsgerichts im Urteil vom
Serviceeinrichtungen in Bahnhöfen, wie Ver-
16.12.1988 (E81, 222 ff). Dort ist fest gehal-
kaufsstätten zur Deckung des Bedarfs der
Diese Abgrenzung zwischen Bahnnebennut-
ten, dass die DB AG jedenfalls gehindert ist,
Reisenden oder Gaststätten, die vorwiegend
zungen und bahnfremden Nutzungen berei-
unter ihrem Widmungsprivileg mit ihren
für Reisende bestimmt sind, Bahnneben-
tet in der Praxis nicht unerhebliche Schwierig-
Bahnanlagen an der kommunalen Planungs-
nutzungsanlagen sein. Für alle diese Bahn
keiten. Ob und inwieweit es sinnvoll ist, die
hoheit vorbei vollendete Tatsachen hinsicht-
Betriebsbezogenen Anlagen ist das Eisen-
Abgrenzung zwischen eisenbahnrechtlicher
lich einer Nachfolgenutzung zu schaffen. In
bahnbundesamt (EBA) zuständig. Die materiel-
und bauaufsichtlicher Zuständigkeit durch ei-
solchen Fällen steht es der Gemeinde frei, mit
len Voraussetzungen für die Zulassung richten
nen Vertrag zu konkretisieren, ist fraglich. Ei-
den Mitteln des Bauordnungsrechts auf eine
sich nach dem Eisenbahnrecht.
ne derartige Regelung könnte die Gefahr ber-
baurechtskonforme Nutzung hinzuwirken.
gen, dass es zu unrichtigen Übertragungen
Demgegenüber zählen nicht mehr zu den
von vermeintlich vertraglich bereits geregel-
Bahnanlagen bzw. Nebenanlagen z.B. Spiel-
ten Nutzungen auf das konkret beabsichtigte
hallen, Boutiquen, Fachmärkte oder sonstige
und zu entscheidende Vorhaben kommt.
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hangs vorliegt oder nicht, lässt sich nicht unter
Anwendung von geographisch-mathemati-
Mitentscheidend für die wirtschaftliche Reali-
schen Maßstäben bestimmen. Entscheidend
sierbarkeit von Folgenutzungen ist die bau-
ist eine am konkreten Sachverhalt orientierte
planungsrechtliche Bewertung der ehemaligen
Wertung und Bewertung. Selbst Flächen,
Bahngrundstücke, also vor allem die Frage, ob
die keinerlei bauliche Nutzungen aufweisen,
Das heißt, dass sich bei ehemaligen Bahn-
sie zum Innenbereich (§ 34 BauGB) oder zum
können einen Bestandteil des Bebauungszu-
flächen, die nach § 35 BauGB zu beurteilen
Außenbereich (§ 35 BauGB) gehören. Dies ist
sammenhangs bilden (vgl. auch BVerwG,
sind, eine eingeleitete Bauleitplanung für eine
auch entscheidend für die Wertermittlung im
Beschluss vom 06.03.1992, BRS 54 Nr. 64).
Rahmen von städtebaulichen Entwicklungs-
höherwertige Nachfolgenutzung Verkehrswert
erhöhend auswirken kann. Diese Umstände
oder Sanierungsmaßnahmen.
sollte die Gemeinde bei ihren Planungen
Für diese Beurteilung gelten uneingeschränkt
berücksichtigen. Andererseits kann sich aber
die allgemeinen Kriterien des Bauplanungs-
und Verkehrswert
auch bei Flächen, die als Bauland nach § 34
rechts. In der Praxis wird sich hier vor allem
BauGB zu bewerten sind, eine eingeleitete Bau-
die Frage stellen, ob die ehemalige Gleisan-
Die bauplanungsrechtliche Beurteilung einer
leitplanung für eine geringer wertige Nutzung,
lage bzw. Teile davon, soweit sie im innerörtli-
ehemaligen Bahnfläche hat erhebliche Bedeu-
etwa für Gemeinbedarfszwecke oder für eine
chen Bereich verlaufen, noch Bestandteil des
tung für den im Hinblick auf eine angestrebte
eingeschränkte oder reduzierte Nutzung Wert
angrenzenden Bebauungszusammenhangs
Nachfolgenutzung zu entrichtenden Grund-
mindernd auswirken. Um hier ungesteuerte
oder aber bereits „Außenbereich im Innen-
stückskaufpreis. Maßgeblich hierfür ist der Ver-
Entwicklungsmöglichkeiten und damit ggf.
bereich” sind.
kehrswert (§ 194 BauGB). Dies gilt sowohl für
verbundene Werterhöhungen zu vermeiden, ist
In einem entsprechenden Fall einer ehemali-
die Bewertung von Einzelgrundstücken wie
den Kommunen zu empfehlen, zur Sicherung
gen Bahnliegenschaft hat das OVG Berlin
auch bei Paketlösungen. Das wichtigste der
ihrer Planungsabsichten eine Veränderungs-
Folgendes entschieden (Beschluss vom
hier maßgeblichen wertenden Kriterien ist das
sperre zu erlassen.
08.04.1994, NuR 1995, 41, 42):
Tatbestandsmerkmal des „gewöhnlichen Ge-
Die Veränderungssperre sollte, sofern ein
schäftsverkehrs”. Wert beeinflussend sind in
eventueller Erwartungsdruck bezüglich Wert-
Auch unbebaute Flächen, die zwischen be-
diesem Rahmen alle rechtlichen Gegebenheiten
veränderungen dies erlaubt, erst möglichst
bauten Grundstücken liegen, können am
und tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige
kurz vor der Entwidmung erlassen werden,
Bebauungszusammenhang teilhaben, sofern
Lage und Beschaffenheit des Grundstücks.
um die Geltungsdauer der Veränderungssperre
durch sie der Eindruck der Zusammenge-
Hierzu gehören auch Erwartungen hinsichtlich
gemäß § 17 BauGB soweit wie möglich aus-
hörigkeit und Geschlossenheit nicht verloren
der künftigen Bebaubarkeit des Grundstücks,
schöpfen zu können.
geht. Ob eine Unterbrechung des Zusammen-
wenn mit entsprechenden Änderungen in absehbarer Zeit mit hinreichender Sicherheit ge-
Unbeschadet dieser städtebaulichen Möglich-
rechnet werden kann.
keiten der Gemeinden empfiehlt es sich aber,
im Rahmen des vorrangig anzustrebenden, kooperativen Verfahrens entsprechende Wertfindungen möglichst einvernehmlich zu erarbeiten.
10
Die DB AG hat zudem über den Bereich
sich grundsätzlich festhalten, dass, je geringer
Sanierungsmanagement die Altlasten gemäß
der Eingriff im Zuge der Umnutzung der
BBodSchG im Rahmen eines „Vier-Stufen-
Fläche ist, desto weniger Bau bedingte Mehr-
Programms” erkunden und erfassen lassen
kosten anfallen werden.
und grundsätzlich auch Sanierungs- bzw.
Sicherungskonzepte entwickelt und führt
Daher empfiehlt es sich, auf der Grundlage
entsprechende Maßnahmen aktiv aus. Eine
der bekannten Bodensituation ein Nutzungs-
Abstimmung der Maßnahmen mit den jeweils
konzept zu erstellen, das auf die gefundene
zuständigen Umweltbehörden ist in Abhän-
Kontamination abgestimmt ist und diese ent-
gigkeit des Projektstandes bereits erfolgt
sprechend berücksichtigt. Die Ergebnisse der
bzw. wird vorgenommen werden.
historischen Erkundung und der eventuellen
orientierenden Untersuchung sowie mögli-
Vor allem sind die Bestimmungen des BauGB,
che, bereits vorhandene Gutachten müssen
des BBodSchG und der Bundesbodenschutz-
dabei berücksichtigt werden. Diese Ergebnis-
verordnung zu beachten. Die Fachkommission
se werden seitens der DB AG in einer Ent-
„Städtebau” der ARGEBAU hat hierzu als
behrlichkeitsprüfung zusammengefasst.
Arbeitshilfe am 26.09.2001 den „Musterer-
Sofern eine Entbehrlichkeitsprüfung bereits
lass zur Berücksichtigung von Flächen mit
vorliegt, sollte die DB AG den Kommunen
Bodenbelastungen, insbesondere Altlasten,
oder dem Investor die entsprechenden Infor-
bei der Bauleitplanung und im Baugenehmi-
mationen zur Verfügung stellen. Gegebenen-
Grundsätzliches
gungsverfahren” beschlossen. Auf diesen
falls kann eine weitere Untersuchung mit ei-
Bei jeder Brachfläche ist es erforderlich, Art und
Erlass wird besonders hingewiesen. Die DB
nem engeren Raster sinnvoll sein, um das
Umfang der Altlasten zu erfassen und Wege zu
AG oder andere Eigentümer entbehrlicher
Nutzungskonzept zu konkretisieren bzw. nach-
ihrer Beseitigung zu finden. Zum einen besteht
Bahnflächen werden dabei so behandelt wie
zuschärfen. Ob im Zuge des Verfahrens aber
hierzu grundsätzlich die gesetzliche Verpflich-
alle anderen Grundstückseigentümer auch.
weitere Gutachten durchgeführt werden sol-
Altlasten
tung gemäß BBodschG, zum anderen hängt
len, muss im Einzelfall entschieden werden.
eine Folgenutzung nicht unwesentlich von der
Bei bestimmten Vornutzungen ist in jedem
Auf der einen Seite kann sich eine solche Inve-
Lösung der Altlastenfrage ab. Hierbei sind ins-
Fall eine vertiefende Untersuchung angezeigt;
stition lohnen, da das Risiko späterer Kontami-
besondere die Grundstückseigentümer, aber
dies betrifft insbesondere Tankanlagen, Gas-
nationsfunde minimiert wird, auf der anderen
auch die Kommunen mit ihrer bauplanungs-
werke, Werkstätten, Abstellanlagen für Trieb-
Seite sollte in die Planung immer einbezogen
rechtlichen Kompetenz gefragt.
fahrzeuge sowie Gefährdungen, die auf die
werden, in wie weit die dadurch entstehenden
Gebrauchsüberlassung zurückzuführen sind.
Kosten dem geplanten Vorhaben angemessen
Das Problem von Altlasten auf Bahnflächen
Insbesondere hierauf sollten die Kommunen
sind. Diese Gutachten sind grundsätzlich durch
wird eher überbewertet. Die Vornutzung als
ihr Augenmerk richten.
den Veranlasser zu finanzieren.
Eisenbahninfrastrukturanlage stellt an sich
keine erhöhte Altlastengefahr dar. Die potenzielle Altlastengefahr begründet sich viel-
Haben sich im Zuge der orientierenden Unter-
Abfallrecht und Altlastenproblematik
mehr aus einzelnen spezifischen Sondernut-
suchung Verdachtsmomente ergeben, dass
im Sinne des BBodSchG eine Gefährdung der
zungen. Nach derzeitigem Informationsstand
Wurden durch die orientierende Untersu-
Rechtsgüter besteht, so hat die DB AG eine
ergibt sich nur für die wenigsten Bahnflächen
chung Bodenverunreinigungen bzw. -bela-
vertiefende Detailuntersuchung bereits durch-
öffentlich-rechtlicher Handlungsbedarf für
stungen festgestellt, und sind diese nicht im
geführt. Bestätigt diese, dass eine Gefahr im
Maßnahmen nach § 4 BBodSchG.
Sinne des BBodSchG als Gefährdung einzu-
Sinne des Gesetzes bestehen könnte, ergibt
stufen, besteht das Risiko erhöhter Bauko-
sich öffentlich-rechtlicher Handlungsbedarf.
Im überwiegenden Teil von gemeinhin als
sten. Die Kosten sind durch den Veranlasser
Das weitere Verfahren wird dann von der DB
Verdachtsflächen eingestuften Flächen erge-
der Maßnahme zu tragen. Wird ein verunrei-
AG Sanierungsmanagement unmittelbar mit
ben sich Maßnahmen unter dem Gesichts-
nigter Boden etwa im Zuge einer Baumaß-
den zuständigen Behörden abgestimmt.
punkt der Abfallbeseitigung, weil beispiels-
nahme ausgehoben, wird er rechtlich zu Ab-
Zumeist können mehrere Störer öffentlich-
weise durch Baumaßnahmen entnommene
fall und ist nach Maßgabe der abfallrechtlichen
rechtlich in Anspruch genommen werden.
Böden nur eingeschränkt oder nicht wieder
Bestimmungen ordnungsgemäß zu entsorgen.
Hierbei sollte bedacht werden, dass wenn der
einbaufähig sind. Gleichwohl sind entbehrli-
Die Entsorgung kontaminierter Böden kann
Handlungsstörer als der tatsächliche Verursa-
che Bahnflächen im Vergleich zu ehemals
zu erheblichen Kosten führen, welche unter
cher anstelle des Zustandsstörers (die Bahn)
militärisch genutzten Flächen weit weniger,
Umständen die Wirtschaftlichkeit der Gesamt-
in Anspruch genommen wird, sich für die
meistens nur gering mit Altlasten behaftet.
maßnahme in Frage stellen können. Es lässt
Entwicklung der Liegenschaften im bilateralen
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Weiterhin empfiehlt es sich, bei Altlastenverdacht zwischen den Kommunen, dem Verkäufer und dem Käufer vertragliche Regelungen zur Altlastenhaftung zu vereinbaren. Als
Beispiel sei hier der öffentlich-rechtliche Vertrag gemäß § 13 BBodSchG genannt. Hierin
können auch Regelungen über die zeitlich
gestufte Haftung des Zustands- oder Handlungsstörers in Betracht kommen. Die Erfahrung zeigt, dass das Altlastenrisiko in der
Regel beherrschbar ist.
Fachplanungsvorbehalt
Ebenso wie öffentliche Straßen für den
Straßenverkehr, sind Bahnflächen für den
Bahnverkehr gewidmet. Die Widmung sichert
Verhältnis zwischen Bahn und Kommune ein
Darüber hinaus ist in diesem Zusammenhang
die zweckentsprechende Nutzung der erfor-
größerer wirtschaftlicher Handlungsspielraum
auf die Pflicht zur Kennzeichung von Flächen
derlichen Flächen für den öffentlichen Bahn-
eröffnen kann.
gemäß § 5 Abs. 3 Nr. 3 BauGB hinzuweisen.
verkehr. Zivilrechtliche Verpflichtungen wie
Grunddienstbarkeit oder beschränkt persön-
Die DB AG hat weiterhin bilanziell in gewis-
Hinzuweisen ist noch auf die Änderungen des
liche Dienstbarkeit zu Gunsten des Eisenbahn-
sem Umfang Rückstellungen gebildet, um als
BauGB durch das am 20.07.2004 in Kraft getre-
Infrastrukturunternehmens können nach
Eigentümer im gebotenen Umfang Altlasten
tene EAG-Bau, insbesondere auch im Hinblick
Auffassung des Eisenbahn-Bundesamtes
erforderlichenfalls beseitigen oder kaufmän-
auf die neuen Regelungen über die Umwelt-
(EBA) eine öffentlich-rechtliche Widmung
nisch absichern zu können.
prüfung in der Bauleitplanung.
nicht ersetzen.
Aus kommunaler Sicht wird eine Klarstellung
Bei einer Einzelfallbetrachtung strebt die
Soll eine Veräußerung von Liegenschaftspake-
des Gesetzgebers dahingehend gefordert,
DB AG in Kaufverträgen den Ausschluss der
ten erfolgen, kann auch hier von einer um-
dass der Widmungszweck (Sicherung des
Gewährleistung an, vor allen Dingen dann,
fassenden Kenntnis der Altlasten aller betrof-
Bahnbetriebs) in bestimmten Einzelfällen
wenn Art und Umfang der Beseitigung auf-
fenen Flächen ausgegangen werden. In den
auch durch Grunddienstbarkeiten erreicht
grund vorliegender Untersuchungsergebnisse
Kaufverträgen wäre dann eine Risikoabschät-
werden kann.
vorliegen. Es bleibt jedoch den jeweiligen
zung und ein Ausgleich von Lasten und Nut-
Kaufverhandlungen vorbehalten, wie sich
zen vorzunehmen.
Die Widmung kann sowohl Flächen (z.B. Gleisanlagen) als auch Gebäude (z.B. Bahnhofs-
Verkäufer und Käufer letztendlich verständigen
werden. Grundsätzlich ist potenziellen Käufern
Wenn ein planerisches Interesse an einer
bzw. Empfangsgebäude) umfassen. Solange
eine Anfrage bei oder Abstimmung mit den
Nachfolgenutzung besteht, ist es in der Regel
eine Fläche für den Bahnverkehr gewidmet ist,
zuständigen Umweltbehörden zu empfehlen.
geboten, eine die Verwertung der Flächen
gilt für diese Fläche der Fachplanungsvorbehalt
ermöglichende Bauleitplanung einzuleiten.
des § 38 BauGB. Es ist im Einzelfall zu prüfen,
Eine nutzungsbezogene Gefährdungsabschätz-
Dafür ist unerlässliche Voraussetzung, dass
ob das Weiterbestehen einer Widmung für
ung dürfte – zumindest soweit, wie dies für
sich die Kommune hinsichtlich eines Altlas-
eine Umnutzung, z.B. eines ehemaligen Emp-
die Grundzüge der Planung erforderlich ist –
tenverdachts Klarheit verschafft (§ 1 Abs. 5
fangsgebäudes, Nutzungseinschränkungen
in der Regel bereits auf der Ebene des Flächen-
Nr. 7 BauGB). Die Gefahrerforschung kann
zur Folge hat oder zukünftige Nutzungen
nutzungsplans angezeigt sein, da dort (und
bei wirtschaftlichem Interesse vom Eigentü-
problemlos überlagert werden können.
nicht erst im Rahmen des Bebauungsplans)
mer (mit) veranlasst sein. Dies lässt erwarten,
Um die kommunale Planungshoheit in Gänze
die Grundsatzentscheidungen über das Ob der
dass die Kommunen in diesen Fällen eine
wiederherstellen zu können, ist zuvor der
Planung, zur Flächendisposition und Art der
(ggf. teilweise) vertragliche Übernahme der
Fachplanungsvorbehalt für die jeweilige Fläche
darzustellenden Nutzungen getroffen werden.
Kosten vorab vereinbaren.
aufzuheben.
12
Entscheidend ist in diesem Zusammenhang
einer gesetzlichen oder ggf. gerichtlichen
nicht die Aufgabe des Bahnbetriebes (z.B.
Klarstellung sollte jedenfalls eine angemesse-
durch Streckenstilllegung), sondern ein
ne Beteiligung der Gemeinden im Entwid-
Verwaltungsakt, die Entwidmung.
mungsverfahren – wie in der Präsidialverfügung vorgesehen – erfolgen.
Zuständige Behörde:
Eisenbahn-Bundesamt (EBA)
Entwidmungsvoraussetzungen
Das für die Durchführung des Entwidmungs-
Wenn eine Eisenbahnbetriebsanlage für den
verfahrens und den Erlass der Entwidmungs-
Bahnbetrieb nicht mehr benötigt wird, d.h. die
verfügung zuständige EBA mit Hauptsitz in
Entbehrlichkeit formal geprüft ist, werden die
Bonn hat die Außenstellen des EBA zur Durch-
entsprechenden Flächen i. d. R. entwidmet.
führung eines einheitlichen Verfahrens ver-
Flächen, die bisher für diese Anlagen
pflichtet (siehe Anhang: Präsidialverfügung).
benötigt wurden, sind entbehrlich, wenn sie
Das EBA wird nur auf Antrag desjenigen
nicht mehr für Betriebszwecke einer öffentli-
tätig, zu dessen Gunsten die Zweckbindung
chen Eisenbahn dienen und auch für die Zu-
(Widmung) besteht, in der Regel gegenüber
kunft keine Planungen vorliegen, aus denen
der DB AG.
sich ihre Erforderlichkeit für den Eisenbahnbetrieb ergibt. Solange die Flächen weiterhin
Fachplanungsrecht contra kommunale
für Betriebsanlagen der Eisenbahn und damit
Planungshoheit
für die Abwicklung oder Sicherung des Reise-
Aus Sicht des EBA sind außer der DB AG und
und Güterverkehrs objektiv benötigt werden,
dem Bundeseisenbahnvermögen Dritte (d.h.
können sie eisenbahnrechtlich nicht entwid-
hier vor allem Städte und Gemeinden) im
met werden.
Rahmen des Entwidmungsverfahrens nicht
zum Antrag berechtigt. Entwidmungsanträge
Für das konkrete Entwidmungsverfahren be-
von Städten und Gemeinden werden durch
deutet dies, dass sich auf den zu entwidmen-
das EBA dennoch an die DB AG weitergelei-
den Flächen keine betriebsnotwendigen
tet, um zu klären, ob die Widmung weiterhin
Anlagen mehr befinden dürfen. Falls solche
Die Entwidmungsverfügung erfolgt als Ver-
erhalten bleiben muss. Wird die Fläche für
Anlagen noch vorhanden sind, müssen sie
waltungsakt nach Durchführung eines nicht
bahnbetriebliche Zwecke nicht mehr benötigt,
entweder vor der Entwidmung der Fläche
förmlichen Verwaltungsverfahrens. Die Ent-
wird die DB AG einen entsprechenden Entwid-
verlegt oder stillgelegt werden oder es ist für
widmungsverfügung ergeht in Schriftform
mungsantrag stellen. Allerdings muss in diesem
diese Anlagen mittels Grundstücksteilung ein
und wird allen Betroffenen (Antragsteller,
Zusammenhang auf nur begrenzt verfügbare
eigenes Flurstück zu bilden, das weiterhin
Dritteigentümer der betroffenen Flächen, den
Personalkapazitäten der DB AG bei Entbehrlich-
gewidmet bleibt. Dieses muss in der Bauleit-
in ihrer Planungshoheit betroffenen Gebiets-
keitsprüfungen hingewiesen werden.
planung entsprechend berücksichtigt werden.
körperschaften) bekannt gegeben.
Gleichwohl erscheint es aus Sicht der KomFür die Stadtentwicklung einer Gemeinde ist
munen und Länder sinnvoll, ausschließlich
Rechtsfolge der ausgesprochenen Entwid-
es allerdings problematisch, wenn der bisheri-
Anlage bezogene Widmungen zu belassen,
mung ist die Aufgabe des Fachplanungsvor-
ge Streckenbetreiber für eine nicht mehr für
um eine kosten- und zeitaufwendige Grund-
behalts und der Übergang der Planungsho-
den Bahnverkehr genutzte Fläche keinen Ent-
stücksteilung zu vermeiden.
heit vom Fachplanungsträger EBA (bei
widmungsantrag stellt und der Grundstücks-
Flächen und Betriebsanlagen einer Eisenbahn
eigentümer ohne bauplanungsrechtliche
Allein aus der Stilllegung einer Betriebsanlage
des Bundes) auf die kommunale Bauleitpla-
Einflussnahme der Gemeinde bzw. Baugeneh-
kann nicht automatisch auf deren Entbehr-
nung. Ab diesem Zeitpunkt unterliegen die
migungsbehörde das Grundstück (u.U. unzu-
lichkeit geschlossen werden, da eine Stillle-
Flächen und Anlagen wieder dem allgemei-
lässigerweise) nutzt. Für diese Fälle ist aus
gung auch vorübergehend erfolgen kann.
nen Bauplanungsrecht und der kommunalen
Sicht der Städte und Gemeinden ein eigenes
Nur nach endgültiger Aufgabe der Anlage für
Zuständigkeit. Das EBA verliert die Hoheitsbe-
Antragsrecht auf Entwidmung im Allgemei-
den Bahnbetrieb ist eine Entwidmung mög-
fugnisse und damit gleichzeitig die Zustän-
nen Eisenbahngesetz notwendig. Hier wäre
lich und zulässig.
digkeit für die Aufsicht.
der Bundesgesetzgeber gefordert. Bis zu
13
Planungsprozess und Verwertung
Planungsprozess- und steuerung
Prozesshafter Ablauf
Westfalen (BEG NRW) entwickelten Ablauf-
Der idealtypische Weg einer konsensualen und
schema. Gleichwohl können die Gemeinden
prozesshaften Entwicklung von entbehrlichen
über Verträge (meist städtebauliche Verträge)
Bahnflächen ergibt sich aus dem von der Bahn-
Entwicklungsverpflichtungen und Kostenträ-
flächen Entwicklungsgesellschaft Nordrhein-
gerschaft auf private Dritte übertragen.
Konsensualer Weg der Entwicklung von Bahnflächen
Nutzungsabsichten und -perspektiven erstmals erörtern
– Einschätzung Enttbehrlichkeiten
– Klärung Eigentumsverhältnisse
– Voreinschätzung Lasten
– Voreinschätzung Wirtschaftlichkeit
▼
▼
Moderation / Koordination nutzen
▼
– Welche Perspektive Nutzungen?
– Handlungsbedarf Infrastruktur?
– Ziele Umfeld Empfangsgebäude?
– Nutzungen Empfangsgebäude?
Förderung prüfen
▼
Konsens zu Nutzungen und
deren Wirtschaftlichkeit
Ökonomie der Flächenentwicklung
nicht erkennbar
Flächenabgrenzung prüfen Nutzungsziele anpassen
▼
▼
▼
Rahmenplanung erarbeiten
▼
▼
Entbehrlichkeitsprüfung (EP) einleiten /
vorh. EP aktualisieren
ggf. Ziele durch politischen Workshop absichern
▼
Strukturkonzept gemeinsam konkretisieren
gemeinsamer Gutachter !
▼
▼
Entwicklungskosten der Flächen konkretisieren
▼
▼
– Kosten Baureifmachungskosten und Anpassung
technischer Infrastruktur ermitteln
– Bodenbelastungen klären (FRS)
– Erschließungskosten ermitteln
– Kaufpreisforderung konkretisieren
Entwicklungsstrategie klären
(Erwerb Kommune, Veräußerung an Dritte)
Aufstellungsbeschluss Bauleitplanung
▼
Veräußerung / Entwicklung der Flächen erreichen
▼
▼
▼
– Entbehrlichkeitsprüfung abschließen und
Entwidmung einleiten
– Kaufverträge abstimmen (z.B. FRS) und mit
Erwerber abstimmen
Neutrale Wertermittlung
Beschluss zu Erwerb von Flächen
▼
Notartermin(e)
Entscheidung Dritter zu Erwerb
▼
Bauleitplanung abschließen / Entwidmung erreichen
Standort mit
betriebsnotwendige Bahnstruktur
Standort ohne
▼
ggf. Eisenbahnbundesamt frühzeitig einbinden
▼
– Infrastruktur abbinden
– Bahntechnik anpassen / verlagern
– Eigene Flurstücke für verbleibende
betriebsnotwendige Anlagen bilden
▼
Antrag Entwidmung für Flächen ohne
betriebsnotwendige Anlagen
Kommune
▼
Gemeinsam
▼
14
Bahn
Satzungsbeschluss Bauleitplanung
EB
●
Bodenordnung kann in nicht wenigen Fällen
mit einem besonderen städtebaulichen
Nutzungsprofil notwendig werden. Unter
Ordnungs-, Entwicklungs- und Verwertungsgesichtspunkten ist der richtige Flächenzuschnitt eine entscheidende Voraussetzung.
Deshalb gilt es neben den Flächen der Bahngrundstückseigentümer auch angrenzende
Flächen mit einzubeziehen.
●
Mancherorts sind in Bahnhofsquartieren
städtebauliche Missstände zu beobachten,
die man jedoch nicht isoliert angehen wollte.
Wenn sich nunmehr über entbehrliche
Bahnflächen neue Nutzungspotenziale
ergeben, können diese auch Chancen
Relevante Planungsgrundsätze
●
zur Beseitigung der städtebaulichen Miss-
Frühzeitige und gegenseitige Information
stände eröffnen.
über Entwicklungs- und VerwertungsabDie Konversion nicht mehr betriebsnotwendiger Bahnliegenschaften sollte im Kontext
sichten.
●
Einer städtebaulich sinnvollen Entwicklung
Entwicklung sinnvoller Zwischennutzun-
von teilweise noch gewidmeten Flächen
eines tendenziell steigenden Brachflächen-
gen, solange der endgültige Entwicklungs-
(bahntechnisch notwendige technische
angebots gesehen werden. Bundesweit ist
bedarf noch nicht feststeht. So können
Anlage oder Trasse im Grundstück) kann
gleichwohl eine nach wie vor hohe Inan-
Flächen übergangsweise auch als Grün-
zum Durchbruch verholfen werden, wenn
flächen „geparkt” werden.
z.B. Ordnungsmaßnahmen (so eine Trassen-
●
spruchnahme der Landschaft durch Siedlung
und Verkehr zu verzeichnen. Diesem Trend
Einsatz von städtebaulichen Rahmenkon-
verlegung) durchgeführt werden. Darauf-
kann man mit der konsequenten Nutzung
zepten als flexiblen Instrumenten zum
hin kann die Entwidmung erfolgen. Die
von meist im Siedlungsbestand gelegenen
Interessenabgleich in sinnvollen Planungs-
Finanzierung von Ordnungsmaßnahmen,
Brachflächen wirksam gegen steuern. Bei
korridoren. Daran können sich Handlungs-
z.B. aus der Städtebauförderung, sind
konzepte und Prozesssteuerung anschließen.
jedoch nur dann vertretbar, wenn auf der
Verstärkter Einsatz von Wettbewerbs
anderen Seite ein städtebaulicher und
●
der Mobilisierung oder Renaturierung entbehrlicher Bahnflächen sollten daher bei der
●
künftigen Nutzung auch Ziele der regionalen
orientierten Verfahren, die neue Lösungs-
Strukturverbesserung und der funktionalen
und Handlungsansätze liefern können.
ökonomischer Mehrwert entsteht.
Stärkung der Innenstädte und Ortszentren
Gleichzeitig sind sie ein wichtiges Instru-
städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen
beachtet werden. Bahnflächenentwicklung
ment zur frühzeitigen Konsensbildung, die
und deren finanzielle und strategische
bietet grundsätzlich städtebauliche Chancen,
zur Integration unterschiedlicher Interessen
Bündelungswirkung sollten dort, wo die
so auch im Rahmen von Stadtumbaukonzep-
und zur städtebaulichen Qualitätssicherung
rechtlichen Voraussetzungen vorliegen,
ten. Ein möglichst qualitativer Umgang mit
beitragen können.
genutzt werden.
●
Die vielfältigen Fördermöglichkeiten über
dem vorhandenen Flächen- oder auch Gebäudepotenzial ist angezeigt.
Darüber hinaus sollte berücksichtigt werden:
●
●
Anstelle von oder ergänzend zu den sonsti-
Einsatz der Instrumente des
gen Maßnahmen des besonderen Städtebau-
Besonderen Städtebaurechts
rechts können seit Inkrafttreten des Europa-
Nutzung von Synergien oder Potenzialen
rechtsanpassungsgesetzes Bau (EAG Bau) mit
aus einer interkommunalen Betrachtung.
Der Einsatz von Instrumenten des Besonderen
Wirkung vom 20.07.2004 auch Stadtumbau-
Dies gilt insbesondere für Trassen orientier-
Städtebaurechts kann insbesondere in Anwen-
maßnahmen nach den Vorschriften der §§
te Folgekonzepte.
dung der städtebaulichen Sanierungsmaßnah-
171 a bis d BauGB auf der Grundlage eines
Prioritätenabgleich konkurrierender
men gemäß §§ 136 ff BauGB von
von der Gemeinde aufzustellenden städte-
(Brach-) Flächenkonzepte im innerstädti-
erheblicher Bedeutung sein.
baulichen Entwicklungskonzeptes durchge-
schen Kontext.
Die Instrumente sind ausreichend bekannt
führt werden, wenn dieses Instrumentarium
und wurden vielfach angewandt, so dass an
zur Realisierung einer Wieder- oder Zwischen-
dieser Stelle nur auf deren Nutzen Bezug ge-
nutzung aufgegebener Bahnliegenschaften
nommen wird.
ausreichend ist.
15
Position DB AG
Bahn wird dann schneller Aussage fähiger
und zuverlässiger in der Zusammenarbeit mit
Die Bahn ist sehr an einer intensiven Zusam-
den Kommunen und Gebietskörperschaften
menarbeit mit Städten und Gemeinden in
bzgl. der wahrscheinlichen Zeitpunkte der
den Ländern interessiert. Sie will sich von
möglichen Verwertung von Einzelobjekten.
nicht mehr Betriebs notwendigen Flächen,
Auch die Anzahl der in einem Jahr bearbeit-
Anlagen und Gebäuden trennen und denkt
baren Objekte wird sich dadurch erhöhen. Im
dabei auch weiterhin an die Definition ver-
Sinne einer vertrauensvollen Zusammenarbeit
der Zusammenarbeit können dabei aus Sicht
äußerbarer Portfolien. Diese müssen jedoch
muss aber auch die Aussage getroffen wer-
der Bahn helfen mit der Herausforderung der
zukünftig bahninterne Prüfvorgänge vorab
den, dass die Bahn auch bei durchoptimierten
begrenzten Ressourcen besser umzugehen.
durchlaufen, bevor sie über mögliche Platt-
Prozessen niemals gleichzeitig alle Wünsche
formen wie beispielsweise die BEG NRW am
und Interessen der kommunalen Partner bzgl.
Im Frühjahr 2004 befindet sich die Bahn im
Markt platziert werden.
der Bearbeitung von Liegenschaften bedienen
Status der Überprüfung des neuen Verwer-
kann. Das ist mit angemessenen Ressourcen
tungsprozesses in zwei Pilotregionen.
Dazu entwickelt die Bahn derzeit einen für
bei der Vielzahl der Liegenschaften der Bahn
Anschließend wird aufgrund der daraus
alle Flächeneigentümer innerhalb des Bahn-
und den im Zuge der Bahnreform sowie be-
gewonnenen Erfahrungen eine Konzern weite
konzerns verbindlichen Konzern übergreifen-
reits abgeschlossener Pakettransaktionen
Einführung vorbereitet. Wir gehen dabei auch
den Verwertungsprozess. Die Bahn internen
noch notwendigen Aufarbeitungen praktisch
– aufgrund der notwendigen Verknüpfung
Prüfungen zur Betriebsnotwendigkeit (d.h.
unmöglich. Es bleibt daher die Aufgabe der
mit dem Thema Entwidmung – von einer
Planungsbehaftung, Existenz und Zustand
Festlegung der Reihenfolge der Bearbeitung
Fortführung der im Rahmen des Forums NRW
betrieblicher Anlagen, ggf. notwendige An-
der Liegenschaften, die vor allen Dingen eine
erfolgreichen Kooperation mit dem EBA aus.
passungsmaßnahmen bzgl. der Eisenbahnin-
Aufgabe unter wirtschaftlichen Gesichtspunk-
frastruktur, usw.) müssen unbedingt abge-
ten für die Bahn ist.
schlossen sein, bevor die Bahn mit Partnern
Zeitnahe Kooperationen von Bahn und kommunaler Seite können in Einzelfällen anhand
über eine Immobilien wirtschaftliche Ent-
Es ist Wunsch der Bahn, die in Vergangenheit
eines überschaubaren kommunalen oder
wicklung einer Fläche seriös und Ziel führend
begonnenen Wege der transparenten, koope-
regionalen Pilotprojektes vertieft und konkre-
sprechen kann. Vorher „weiß” die Bahn
rativen und integrierten Vorgehensweise zur
tisiert werden. Voraussetzung für eine erfolg-
nicht wirklich qualifiziert, ob eine Fläche
Revitalisierung von Bahnliegenschaften mit
reiche Umsetzung sind jedoch eine ausrei-
noch, nicht mehr, teilweise oder zukünftig
diesem Anspruch auf realistischer Basis fort-
chende Transparenz hinsichtlich des Portfolios
wieder Betriebs notwendig ist bzw. wird.
zusetzen. Gemeinsame, d.h. abgestimmte
und verfügbare Bahn interne Bearbeitungska-
und idealtypisch bundesweit einheitliche
pazitäten. Nur so kann auch den beteiligten
Der Verwertungsprozess wird auch eine ver-
Arbeitsinstrumente (z.B. Erläuterung des
Kommunen ein Verfahren mit einschätzbaren
besserte Steuerung der beschränkten perso-
Standardvertragswerks der Bahn) sowie
zeitlichen und wirtschaftlichen Parametern
nellen und finanziellen Kapazitäten der Bahn
Kommunikationsplattformen zur Identifika-
sowie kalkulierbaren Chancen und Risiken
für diese Analyseaufgaben ermöglichen. Die
tion und Beseitigung von Schwachstellen in
angeboten werden.
16
Verwertungsstrategien und -modelle
senausgleichs sowohl den Bahnflächenei-
Sichtweise der Kommunen ab. Es bleibt dar-
gentümern als auch den Kommunen Vorteile
auf hinzuweisen, dass diese Modelle
Chancen und Risiken der unterschiedlichen
bringen können. Bei der Wahl von Paketlö-
grundsätzlich auch mit privaten Dritten funk-
Entwicklungsmodelle aus kommunaler Sicht
sungen ist allerdings auch zu bedenken, dass
tionieren und durchaus über „public-private-
die engen finanziellen Handlungsspielräume
partnership-Modelle (ppp)” umgesetzt wer-
Bei der Umwandlung von Betriebs bedingt
der Kommunen hier Grenzen setzen. Insoweit
den können.
nicht mehr erforderlichen Bahnflächen für
sollte in diesem Zusammenhang immer auch
neue städtebauliche Nutzungen können ne-
geprüft werden, ob ppp-Modelle eingesetzt
Die drei Grund-Verwertungsmodelle werden
ben der grundsätzlich möglichen Einzelver-
werden können, zumal die Kommunen dann
im Folgenden beschrieben und ihre Chancen
marktung auch unterschiedliche Verwer-
über vertragliche Lösungen Einfluss auf die
und Risiken aus der kommunalen Betrach-
tungsmodelle zur Anwendung gelangen, die
Flächenentwicklung behalten. Die Wahl der
tungsweise heraus gegenübergestellt.
lokale oder regionale „Pakete” umfassen
richtigen Verwertungsstrategie wird auch
können. Die Wahl dieser Modelle ist abhän-
davon beeinflusst werden, dass auf absehbare
gig von einer Vielzahl von Faktoren, wobei
Zeit in den meisten Räumen das Flächenange-
die personellen, organisatorischen und finan-
bot die Nachfrage erheblich übersteigen wird.
ziellen Ressourcen der Kommunen und ggf.
auch der Länder entscheidend sind. Die
Insoweit sind Pakete als prozessualer, konsen-
Durchführung der Maßnahmen zur Revitali-
sualer und kalkulatorischer Rahmen bei flexi-
sierung der Bahnbrachen erfordert in jedem
bler Handhabung des Planungs- und Verwer-
Fall ein zwischen allen Beteiligten eng ver-
tungsprozesses eine Ernst zu nehmende
zahntes, abgestimmtes Vorgehen bei der Ver-
Alternative für alle Beteiligten. Wenn man
wertung.
den Nutzungsabgleich zwischen den Partnern
des Entwicklungs- und Planungsprozesses an-
Üblich war und ist die zeitaufwendige und
strebt, wird dies nur auf der Grundlage eines
aus der Gesamtschau heraus nicht immer zu-
gegenseitigen Vertrauens möglich sein. Der
frieden stellende Einzelvermarktung. Diese
„Paketansatz” ist also nicht nur eine Flächen-
setzt immer ein von allen Beteiligten durch-
verwertungsstrategie, sondern bietet eine
zuführendes Verfahren vom Anfang bis zum
Problem orientierte „Plattform” für pragmati-
Ende und Spezialistenwissen voraus. Wählt
sches und Ziel orientiertes Handeln.
man diesen Weg, wird man im Ergebnis allerdings jeweils nur Lösungen für wenige Be-
Somit können drei grundsätzliche Modelle
triebs bedingt entbehrliche Einzelflächen er-
zur Anwendung empfohlen werden. Sie kön-
halten. Viele Flächen bleiben ungenutzt,
nen auch, je nach der besonderen Situation
obwohl diese im Rahmen von „Paketlösun-
des Einzelfalls, variiert werden. Die hierfür
gen” auf längere Sicht im Sinne eines Interes-
gewählten Begriffe leiten sich aus der
17
Grunderwerbsmodell (vorbehaltlich Gremienbeschluß DB AG)
1. Erwerbermodell
Bei diesem Modell erwirbt die Kommune von
DB AG
Paketkaufvertrag (evtl. sons-
Kunde / Käufer
(DB Service Immobilien)
tige vertragl. Regelungen)
(z.B. Kommunen, Landgesellschaft)
der DB AG oder einem anderen Verwerter ein
bestimmtes Grundstück oder ein gemeinsam
definiertes Liegenschaftspaket, um es im
Wesentlichen in eigener Regie einer Vermark-
Definition nach
Portfolioanalyse, Bewertung,
Entbehrlichkeitsprüfung, etc.
Bewertung,
Zwischenerwerb,
Vermarktung
Flächenpaket
(kommunal, regional)
tung zuzuführen. Voraussetzung ist ein mit
"
der DB AG oder anderen Bahnflächenverwertern abzuschließender Kaufvertrag. In ihm
müssen die Leistungen, die insbesondere die
DB AG gegenüber dem Erwerber zu erbrin-
Evtl. abzgl. Grunderwerbssteuer (derz. 3,5 %)
Evtl. abzgl. Amtsgericht, Notar (derz. 0,9 %)
Evtl. abzgl. Paketabschlag (pauschal)
Grundpreis
(Eingangspreis)
#
Paketpreis
(pro m2)
gen hat, im Einzelnen festgehalten werden.
Dies werden, abhängig vom Einzelfall, Rege-
Ablaufdiagramm „Erwerbermodell“
lungen sein für die Verwertung begleitende
2. Treuhändermodell
Maßnahmen durch die DB AG über deren
Der gravierende Nachteil für die Gemeinde
Geschäftsbesorger DB Services Immobilien
(und auch für Private) liegt in dem nicht ab-
(z.B. Entbehrlichkeitsprüfung, Teilvermessung,
schätzbaren Risiko der Verwertung, insbeson-
Eine private oder auch kommunale Entwick-
Beräumung, auch Berücksichtigung von mög-
dere wenn diese sich nicht zeitnah realisieren
lungsgesellschaft erwirbt als wirtschaftlicher
lichen Altlasten usw.). Die Kommune kann
lässt. Dies führt zu finanziellen Auswirkun-
Treuhänder das Immobilienpaket von der DB
sich für die Durchführung der Revitalisierungs-
gen, deren Höhe nur schwer zu kalkulieren
AG und wird grundbuchlicher Eigentümer.
maßnahme (Erbringen der Planungsleistun-
sein wird. In der Regel wird das Erwerbermo-
gen, Projektmanagement, Veräußerung der
dell deshalb lediglich bei Einzelflächen bzw.
Bei der Kaufpreiserstattung gibt es dabei
Immobilien usw.) auch der Hilfe eines kommu-
überschaubaren Flächenpaketen in Frage
Alternativen:
nalen oder privaten Dienstleisters bedienen.
kommen, für die das Entwicklungsrisiko über-
– Übernahme mit Entwicklungsverpflichtung
schaubar ist. Das bedeutet, dass bei diesen
als Treuhänder und Erstattung nach der
Bei dem von der DB AG favorisierten Erwer-
Flächen die zukünftige Nutzung abschließend
bermodell liegen die Vorteile für sie in der
geklärt ist, die möglichen Investoren oder
sukzessiven Abarbeitung von Flächenpaketen,
späteren Eigentümer sich bereits vertraglich
ergibt sich aus den konkreten Verkaufs-
der Verringerung der Zahl der Verkaufsaktio-
gebunden haben und Zusagen für staatliche
umständen zu einem späteren Zeitpunkt
nen (ein Käufer je Flächenpaket), der abseh-
Förderungen, z.B. aus der Städtebauförde-
und ist in der Höhe noch offen.
baren Portfoliobereinigung und der Planungs-
rung, zu erwarten sind.
sicherheit für die Bilanz der DB AG. Gleiches
Die wesentlichen Chancen und Risiken des
Die Kommune übernimmt im Vorfeld bei die-
gilt grundsätzlich auch für die anderen
Erwerbermodells für die Gemeinden sind in der
sem Modell überwiegend die Rolle des Ver-
Flächenverwerter.
nachfolgenden Tabelle summarisch dargestellt:
mittlers zwischen der DB AG bzw. anderen
Veräußerung oder
– Erstattung eines Abschlags; der Restwert
Bahnflächenverwertern, dem Treuhänder als
Entwickler und den potentiellen neuen Nutzern der Grundstücke. Sie könnte jedoch auf
Chancen
Risiken
der Grundlage vertraglicher Vereinbarungen
und im Rahmen ihrer finanziellen Leistungs-
– Die Kommune wird frühzeitig
Eigentümerin der Grundstücke.
– Die kommunale Einflussnahme auf den
Entwicklungsprozess bleibt im vollen
Umfang erhalten.
– Die Differenz zwischen Ankaufspreisen
und Veräußerungspreisen kann ggf.
zur Finanzierung von Planung und
Erschließung sowie der erforderlichen
Infrastruktur herangezogen werden.
18
– Das finanzielle Risiko der Zwischenfinanzierung und der Vermarktung verbleibt
fähigkeit mit dem Treuhänder auch als Zwischenerwerber handeln.
bei der Kommune.
– Der Grundstückspreis darf einen vertretbaren Rahmen nicht übersteigen.
– Insbesondere kleinere Kommunen sind
vielfach ungeübt in der Vermarktung von
umfangreichen Immobilien.
– Die Kommune wird beim Zwischenerwerb
grunderwerbssteuerpflichtig.
Dieses Modell kann grundsätzlich auch von
den Bahnflächenverwertern selbst angewandt
werden.
DB AG
Wesentliche Aufgaben der privaten oder kommunalen Entwicklungsgesellschaft sind dabei:
Kooperation
"
– gemeinsam mit der DB AG den Grund stücksbestand zu erfassen und zu
verkauft
Immobilie
bewerten,
beauftragt
$
Aufgaben:
– Entwicklung von Nutzungskonzepten
– Städtebauliche Planungsleistungen
– Erschließungsplanung
– Erstellen von Gutachten
– Unterstützung des Investors bei der Finanzierung
der Maßnahme
– Projektmanagement
Erschließungsplanungen, ausarbeiten von
Bebauungsplänen sowie möglicherweise
– den Planungsprozess zur Entwicklung der
Investor/en
Treuhändler
erwirbt die Immobilie von der DB AG
entwickeln von Nutzungskonzepten und
Erwerb vom Treuhändler, ggf. auch Teile
der revitalisierten Fläche als Bauland
"
#
– Erstellen aller Planungsleistungen, wie z.B.
auch der Hochbauplanungen,
Kommune
Bahnliegenschaften mit der/den beteiligten
Kommunen voranzutreiben und mit den
Ablaufdiagramm „Treuhändermodell“
bestehenden Infrastrukturplanungen sowie
anderen kommunalen Programmen zu
verzahnen,
– für die Abwägung im Planungsprozess die
Immobilie zu den entsprechenden Konditionen
Nachteilig gestaltet sich für die Kommunen
erwirbt, führt dies bei der betroffenen Ge-
die Situation, dass von einem „Angebots-
erforderlichen Untersuchungen und Gut-
meinde zu einer erheblichen administrativen
markt” hinsichtlich geeigneter privater Ent-
achten zu erbringen und das Abwägungs-
Entlastung und lässt eine zeitnahe Realisie-
wicklungsgesellschaften nicht in allen Län-
material sachgerecht zusammenstellen,
rung der städtebaulichen Planung auf
dern gesprochen werden kann. Selbst in
– Erarbeiten von Entwicklungsstrategien für
hohem Niveau erwarten. Durch eine Optimie-
Flächenländern sind vielfach nicht einmal eine
eine effiziente Umsetzung der Maßnahme
rung der Steuerungsprozesse lassen sich auch
Handvoll Gesellschaften zu finden, die in der
gemeinsam mit der Kommune bzw. den
bei der Kommune beachtliche Synergieeffek-
Lage sind, die erwarteten „Rundumleistun-
potenziellen Investoren,
te erzielen, mit denen teilweise hohe Einspa-
gen” mit einem hohen Qualitätsstandard für
rungen erreicht werden können.
die Gemeinden zu erbringen.
– Übernahme der kompletten Finanzierung
der Revitalisierungsmaßnahme oder
– ggf. Aufzeigen von Wegen zur Finanzierung des Projektes und Beratung der
Kommune in Fragen der finanziellen Förderung des Projektes sowie Akquirieren der
Chancen
Risiken
– Treuhänder erwirbt die Immobilie
– Ggf. wird eine finanzielle Eigenbeteili-
verschiedenen Fördermöglichkeiten.
Das Treuhändermodell besitzt den entschei-
– Im Wesentlichen erfolgt die Finanzierung
denden Vorteil für die Kommune, dass alle
außerhalb des kommunalen Haushaltes.
erforderlichen Leistungen zur Entwicklung
– Identifizierbare verantwortliche Ansprech-
gung der Kommune erforderlich.
– Das Vermarktungsrisiko verbleibt z.T.
bei der Kommune, wenn dies mit dem
der Fläche von der privaten Entwicklungsge-
partner steuern außerhalb der kommuna-
Treuhänder entsprechend vereinbart
sellschaft als Treuhänder im Auftrage der
len Hierarchien die Umsetzung der
wurde.
Kommune in gebündelter Form erstellt werden („alle Leistungen aus einer Hand”). Das
wirtschaftliche Entwicklungsrisiko wird in der
Regel vom Treuhänder übernommen. Gleichzeitig bleibt die Gemeinde jedoch „Herr des
Planungen.
– Flexible Handlungsfähigkeit während der
Realisierungsphase durch den Treuhänder.
Entscheidungskompetenz. Wenn sich eine
– Die kommunale Einflussnahme bleibt
rungsmaßnahme Gewinn verspricht und die
steuer.
Arbeiten entlastet.
– Der Treuhänder bringt sein Fachwissen ein.
schaft bei der Umsetzung der Revitalisie-
Treuhänder unterliegt der Grunderwerbs-
– Die Kommune wird von administrativen
Verfahrens” und besitzt weiterhin die letzte
private oder kommunale Entwicklungsgesell-
– Der Erwerb des Grundstückes durch den
weiterhin gesichert.
– Wenn es dem Treuhänder gelingt,
frühzeitig einen Investor zur weiteren
Entwicklung der Flächen zu finden, ist
hiervon eine nachhaltige Wirkung zu
erwarten.
19
3. Dienstleistungsmodell
DB AG
Eine private Entwicklungsgesellschaft wird
Kooperationsvereinbarung
Stadt o. Gemeinde
von der DB AG als Dienstleister beauftragt
beauftragen
innerhalb eines festgelegten Zeitraumes die
Liegenschaft, ggf. auch nach Teilung in ge-
veräußern, ohne sie selbst zu erwerben. Die
Kommune behält über ihre Planungshoheit
die Einflussnahme auf die zukünftige Nutzung der Grundstücke. In der Regel wird die
Entwicklungsgesellschaft parallel von der
Gemeinde beauftragt, als Voraussetzung einer
erfolgreichen Vermarktung, die notwendigen
Dienstleister
Immobilie
verbleibt vorerst im Eigentum
der DB AG
Investor/en
Projektmanagement
eignete Einzelgrundstücke, an Investoren zu
Erwerb von der DB DG,
ggf. auch Teile der revitalisierten
Fläche als Bauland
sucht für die DB AG Investoren,
entwickelt Immobilie für die Gemeinde zu Bauland
Aufgaben:
– Entwicklung von Nutzungskonzepten
– Städtebauliche Planungsleistungen
– Erschließungsplanung
– Erstellen von Gutachten, z.B. Bewertung
der Immobilie
– Erarbeiten von Vermarktungsstrategien
Planungsleistungen zu erbringen. Die Aufgaben des Dienstleisters, auch wenn er selbst
Ablaufdiagramm „Dienstleistungsmodell“
nicht Eigentümer der Grundstücke ist, werden sich nicht wesentlich von denen unter-
getragenen, verantwortbaren Resultat zu ge-
Vertragspartner auf eigene Kosten, die
scheiden, die auch der Treuhänder für eine
langen, wird der Abschluss von einem oder
Durchführung des naturschutzrechtlichen
Gemeinde zu erbringen hat.
mehreren städtebaulichen Verträgen gem.
Ausgleichs oder der Bodensanierung).
§ 11 BauGB empfohlen. Dieser erlaubt
Um einen erfolgreichen Entwicklungsprozess
über die Festsetzungsmöglichkeiten des
Unter diesen Voraussetzungen erscheint das
zu gewährleisten wird empfohlen, dass die
Bebauungsplanes hinaus die Vereinbarung
Dienstleistungsmodell, insbesondere bei der
DB AG oder andere Flächenverwerter mit der
bestimmter Maßnahmen zur Förderung und
Revitalisierung von größeren Flächen, am
Kommune eine Kooperationsvereinbarung
Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolg-
ehesten geeignet, innerhalb eines überschau-
abschließen. Darin sollen die Grundzüge der
ten Ziele (z.B. die Neuordnung der Grund-
baren Zeitrahmens zu Erfolg versprechenden
Zusammenarbeit beschrieben werden, u.a.
stücksverhältnisse, Ausarbeitung der städte-
und verantwortbaren Ergebnissen im Sinne
mit der Verpflichtung zu möglichst einver-
baulichen Planungsleistungen durch den
einer nachhaltigen Entwicklung zu gelangen.
nehmlichen Lösungen.
Dieses Modell scheint am ehesten anwendbar
und Erfolg versprechend. Der Dienstleister ist
Chancen
Risiken
– Die DB AG bleibt Eigentümer der Grund-
– Beschränkter Einfluss der Kommune auf
vertraglich verpflichtet, die Liegenschaft der
DB innerhalb des festgesetzten Zeitraumes an
unterschiedliche Investoren als Nutzer zu veräußern. Eine Zielbindung ergibt sich über
weitere vertragliche Bindungen zwischen DB
AG, Dienstleister und Kommune. Allerdings
wird dabei die Kommune ihr vitales Interesse
an einer gestaltenden Einflussnahme auf die
Baumaßnahme und auf die Auswahl der
Investoren soweit zurücknehmen müssen,
wie dies der Katalog der Festsetzungen des
stücke.
– Finanzielle und administrative Entlastung
der Kommune.
– Der kommunale Einfluss auf die spätere
Nutzung der Grundstücke über die
Planungshoheit bleibt erhalten.
– Zusätzliche Grunderwerbssteuer fällt
nicht an.
– Die Gemeinde kann zur Sicherung ihrer
Bebauungsplan zulässt.
Interessen mit der DB AG und dem
Das Dienstleistungsmodell erfordert von der
Dienstleister städtebauliche Verträge
Kommune die Bereitschaft, flexibel auf die
gem. § 11 BauGB abschließen.
sich ständig ändernden Rahmenbedingungen
– Bei Abschluss von städtebaulichen Verträ-
einzugehen und die Umsetzung des von
gen können der Gemeinde u.a. auch
marktwirtschaftlichen Interessen getragenen
weitreichende Steuerungsrechte einge-
Vorgehens nicht zu behindern. Um dennoch
räumt werden.
für die Kommune zu einem auch von ihr
– Vertragsgrundlage sind abgestimmte
Planungsziele und Eckdaten sowie entsprechende Kosten- und Erlösprognosen.
20
die bauliche Gestaltung und die Vermarktung im Rahmen der begrenzten Festsetzungsmöglichkeiten des städtebaulichen
Planungsrechtes durch das BauGB.
– Das Ziel einer vorwiegend von marktwirtschaftlichen Überlegungen getragenen
Vermarktung steht bei der Umsetzung
der städtebaulichen Planungen im
Vordergrund.
– Das Entwicklungsrisiko wird zwischen
Eigentümer und Gemeinde geteilt.
Sonstige Dienstleistungsmodelle
Zwei Dienstleistungskonzepte bauen stärker
auf Paketlösungen auf:
Die Bahnentwicklungsgesellschaft (BEG) in
Nordrhein-Westfalen und das Kompetenzzentrum Bahnimmobilien (KOMBI) bei der
Entwicklungsagentur in Rheinland-Pfalz.
Beide Modelle gehen von der Grunderkenntnis aus, dass zwischen Bahnflächenverwer-
lungskosten ergeben die Grundlage für die
Kalkulatorisch wird in diesen beiden Modell-
tern und Kommunen alleine kein beide Seite
Verwertbarkeit der eingebrachten Grund-
regionen auch ein Paketpreis-Rahmen ent-
zufrieden stellender Entwicklungs- und Ver-
stücke.
wickelt, da – für welchen Zweck auch immer
wertungsprozess in Gang kommt und dass
Der praktische Erfolg zeigt, dass über das
– auch die vordergründig weniger rentierli-
nur aus der Gesamtschau der Landes- und
Modell gute städtebauliche und wirtschaftli-
chen Flächen entwickelt und vermarkt wer-
kommunalen Entwicklung und mit einer
che Ergebnisse zu erzielen sind. Nunmehr
den sollen. Sollten die Ergebnisse aus den
systemischen Unterstützung und Beratung
wird über ein zweites Paket verhandelt.
beiden Modellprojekten positiv sein, wird
seitens des Landes Einzelfall übergreifende
Lösungen möglich werden.
man den Ansatz landesweit ausdehnen.
Beim KOMBI stützen sich die DB AG und ggf.
Zwischenzeitlich wird man jedoch auch rele-
weitere Flächenverwerter Betriebs bedingt
vante und drängende Einzelfälle bzw. kom-
Bei der BEG hat die DB AG in ausgewählten
nicht mehr notwendiger Bahnflächen auf
munal integrierte Lösungen (Kommunalpake-
Kommunen alle nicht mehr Betriebs notwen-
qualitativ vergleichbare Dienstleistungen die
te) angehen, die jedoch in einen „größeren”
digen Flächen verbindlich in einen Bahn-
in der Grundlast vom Land RLP finanziert
Rahmen eingeordnet werden müssen.
flächen-Pool NRW (erstes Paket) eingebracht.
werden. Man gründet keine gemeinsame
Das KOMBI erhält für spezifische weiterge-
Die DB AG bleibt weiter Eigentümerin der
Verwertungsgesellschaft, sondern bündelt
hende Leistungen eine Refinanzierungsmög-
Flächen, hat jedoch die Aufgabe der Entwick-
in zwei Modellregionen die Entwicklungs-
lichkeit über ein „Entwicklungsentgelt”
lung und Vermarktung auf die BEG übertra-
und Verwertungsaufgaben beider Seiten und
beim Verkauf. Weiter wird das KOMBI
gen. Das Land NRW hat als Gegenleistung
bindet die Kommunen gleichfalls intensiv ein.
Investoren akquirieren.
Fördermittel garantiert, welche die Entwick-
Das Land wird die Flächenentwicklung im
lung und Vermarktung der Flächen ermögli-
Rahmen einer „Initiative Innenentwicklung”
Vor der Entscheidung für ein bestimmtes
chen. Weitere Flächen bzw. Gebäude der DB
auch mit Fördermitteln unterstützen.
Verwertungsmodell sind die Auswirkungen
Netz AG und der DB Station & Service runden
Beide Seiten stehen vor dem Abschluss einer
insbesondere für die Gemeinde im Einzelfall
das Paket ab.
entsprechend vertraglich gesicherten Zusam-
soweit als möglich zu ermitteln und sorgfältig
Verrechnungsgrundlage ist ein Paketpreis,
menarbeit.
abzuwägen.
welcher auf realistischen Annahmen des
Marktgeschehens und städtebaulichen Determinanten aufbaut. Hinzu addierte Entwick21
Förderung
zur Stärkung des Fremdenverkehrs sowie das
Förderprogramm auf der Grundlage der Ge-
Die Verwertung von entbehrlichen Bahnflächen
meinschaftsaufgabe zur Stärkung der regio-
ist für viele Kommunen mit Unterstützung der
nalen Wirtschaftskraft oder vergleichbare ein-
Länder und des Bundes eine Herausforderung
zelbetriebliche Programme zu dem o.a.
und Chance, Brachflächenentwicklung mit
Zweck eingesetzt werden.
dem Ziel einer konsequenten Innenentwick-
Es gelten dabei die jeweiligen Bestimmungen
lung voran zu treiben. Diese sollte jedoch auf
der Fördergeber. Das Förderspektrum reicht
der Grundlage ganzheitlicher städtebaulicher
dabei von vorbereitenden Maßnahmen, über
Rahmenkonzepte erfolgen, welche die
die Steuerung bzw. das Management der
Flächenpotenziale einbeziehen.
Prozesse, dem Grundstücks(zwischen)erwerb,
über die Bodenordnung, Ordnungs- und
Das Brachflächenrecycling, d.h. die Wieder-
Erschließungsmaßnahmen bis hin zu Baumaß-
nutzung von Flächen, insbesondere der in
nahmen der öffentlichen Hand oder Privater.
Innenstädten brachliegenden Industrie-, Kon-
Als Anreizfinanzierung ausgestaltet, helfen
versions- oder Eisenbahnflächen, gehört seit
diese Mittel vielfach gute städtebauliche
Jahren zu einer gesetzlichen Schwerpunkt-
Ergebnisse zu erzeugen.
aufgabe der Städtebauförderung nach dem
Sie können auch als Instrumente bei ppp-
BauGB. Das Land Niedersachsen fördert be-
Projekten und oder im Zusammenhang mit
reits städtebauliche Sanierungsmaßnahmen,
städtebaulichen Verträgen eingesetzt werden.
die sich mit der Wiedernutzung von aufgegebenen Bahnliegenschaften beschäftigt, in den
Unter diesen Voraussetzungen erscheint das
Städten Osnabrück und Lingen.
Dienstleistungsmodell, insbesondere bei der
Revitalisierung von größeren Flächen, am
Grundsätzlich können auch die einschlägigen
ehesten geeignet, innerhalb eines überschau-
Förderprogramme der EU, der Dorferneue-
baren Zeitrahmens zu Erfolg versprechenden
rung, des Gemeindeverkehrsfinanzierungsge-
und verantwortbaren Ergebnissen im Sinne
setzes, des Wohnungsbaus oder diejenigen
einer nachhaltigen Entwicklung zu gelangen.
22
Anhang
Neben dieser Arbeitshilfe und der nachfolgend abgedruckten Präsidialverfügung des
Eisenbahn-Bundesamtes vom 1.9.2003
zu entwidmungsrechtlichen Fragestellungen
und der Verzahnung mit dem kommunalen
Planungsrecht unter besonderer Berücksichtung städtebaulicher Belange
(www.eisenbahnbundesamt.de/
Service/ref23/s_23.htm)
geben weitere Veröffentlichungen und
Internetportale von Bund und Ländern, der
Deutschen Bahn und anderen Einrichtungen
Hilfestellungen und Informationen:
DB Services & Immobilien GmbH
(www.db.de/site/bahn/de/unternehmen/
konzern/gesellschaften/sonstige_beteiligungen/dbservicesimmobilien.html)
Bahnflächenforum NRW
(www.bahnflaechen.info)
Kompetenzzentrum RP
(www.ea.rlp.de)
23
Zentrale Bonn
Der Präsident
An die
Sachbereiche 1
Geschäftszeichen: Pr.2310 Paw 2003
Telefon:
02 28 / 98 26 - 120
Fax:
02 28 / 98 26 - 9120
eMail:
[email protected]
Bearbeitung durch:
Herrn Burke
Datum: 01.09.2003
Präsidialverfügung zu entwidmungsrechtlichen Fragestellungen und der Verzahnung
mit dem kommunalen Planungsrecht unter besonderer Berücksichtigung städtebaulicher
Belange
Anlage 1: Exkurs 1: Antragsbefugnis Dritter
Exkurs 2: Differenzierung zwischen Entwidmung und Stilllegungsentscheidung
nach § 11 AEG
Exkurs 3: Umwidmung
Exkurs 4: Abgrenzung zwischen dinglicher Sicherung einerseits und Widmung
und Fachplanungsrecht andererseits
Anlage 2: Checkliste beizubringender Unterlagen im Entwidmungsverfahren
Anlage 3: Standardisierte Entbehrlichkeitsunterlagen der DB AG
Anlage 4: Musterplan für das Entwidmungsverfahren
Anlage 5: Regelfälle für das Entwidmungsverfahren
5.1 Umgang mit gewidmeten Bahnflächen
5.2 Umgang mit gemischt genutzten Betriebsanlagen
Anlage 6: Musterschreiben
6.1 Antrag auf Entwidmung
6.2 Schreiben zur Beteiligung Dritter
6.3 Entwidmungsverfügung
6.4 Bekanntgabe
24
Zur Gewährleistung eines bundesweit einheitlichen Verwaltungshandelns innerhalb des Eisenbahn-Bundesamtes werden die Verfügungen 1110 Raw 2/94 vom 21.12.1994, 11.10 Raw/96 vom
04.10.1996, Pr.1111 Raw vom 24.01. 1996, 11.10 Raw/Rap 97 vom 13.03.1997, Pr.2310 Raw/98
vom 16.10.1998, 2310 Paw vom 03.12.2001 mit dieser Verfügung aufgehoben und nachfolgende
Regelungen für das Entwidmungsverfahren getroffen:
Ist eine Eisenbahnbetriebsanlage des Bundes entbehrlich, bedarf es einer Entwidmung durch das
Eisenbahn-Bundesamt.
Der „Leitfaden zur Aktivierung gewidmeter Bahnflächen“ in der Anlage 5.1 zu dieser Verfügung
zeigt an Hand von ausgewählten Beispielen, die für eine überwiegende Anzahl von Fällen repräsentativ sind, den Umgang mit gewidmeten Bahnteilflächen.
I. Formelle Voraussetzungen für die Entwidmung im Eisenbahnrecht
1. Zuständigkeit des EBA / Rechtsgrundlage (Ermächtigungsgrundlage)
In den Entwidmungsverfügungen ist die Zuständigkeit des EBA als Annex zur Zuständigkeit
für die Planfeststellung1 aus § 3 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2, S. 2 BEVVG i.V.m. § 18 AEG abzuleiten.
Entsprechend der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Aufsichtstätigkeit des Eisenbahn-Bundesamtes ist es auch für das Entwidmungsverfahren gerechtfertigt, die allgemeine Zuständigkeitszuweisung in Verbindung mit der Hoheitsfunktion der Planfeststellungsbehörde als
Rechtsgrundlage heranzuziehen2.
2. Antragsbefugnis
In formeller Hinsicht bedarf es gem. § 22 S. 2 Nr. 2 VwVfG eines Antrags des jeweiligen Berechtigten
(derjenige, zu dessen Gunsten die Zweckbindung „öffentlicher Eisenbahnverkehr“ besteht) auf Entwidmung der Flächen.
Für das Entwidmungsverfahren bedeutet dies, dass ein schriftlicher Antrag
•
eines nach § 6 Abs.1 Nr. 2 AEG zugelassenen Eisenbahninfrastrukturunternehmens
(u.a. DB Netz AG, DB Station und Service usw.) oder
•
des Bundeseisenbahnvermögens (BEV)
auf Entwidmung von Flächen, die bisher für Eisenbahninfrastruktureinrichtungen benötigt
wurden, beim Eisenbahn-Bundesamt gestellt werden muss.
Sollte der Antrag auf Entwidmung nicht in eigenem Namen beim Eisenbahn-Bundesamt gestellt werden
(dies gilt bspw. für den Bevollmächtigten des zugelassenen Eisenbahninfrastrukturunternehmens – für die
DB AG in der Regel die DB Services Immobilien GmbH -bzw. für das BEV die Vivico Real Estate GmbH) ist
der Nachweis einer Vertretungsberechtigung durch Vorlage einer Vollmacht zu führen.
1
2
Erlass des BMV E 11/32.01.33-03/10 EBA 94 vom 20. Juli 1994
BVerwG 7. Senat, Beschluss vom 13. Oktober 1994, Az.: 7 VR 10/94
25
3. Sachverhaltsermittlung
Eine unmittelbare Beteiligung eventuell betroffener Unternehmensteile des DB Konzerns ist
nicht erforderlich, da eine umfassende Abfrage dieser im Rahmen der Entbehrlichkeitsprüfung
(vgl. Anlage 3) erfolgt ist und das Ergebnis den Entbehrlichkeitsunterlagen beiliegt.
Zu beteiligen sind je nach Sachlage und Einzelfall u.a. die zuständigen Regierungspräsidenten
bzw. Bezirksregierungen (Ressort Eisenbahn), Landesregierungen (Ressort Eisenbahn),
Gebietskörperschaften, Leitungsträger (Strom, Wasser, Gas, Telefon usw.) und Dritteigentümer,
die nicht zum DB Konzern gehören.
Um das Anhörungsverfahren nicht unnötig in die Länge zu ziehen, wird den vorgenannten
Beteiligten die Gelegenheit gegeben, innerhalb von sechs Wochen eine Stellungnahme abzugeben.
4. Rechtsform der Entwidmung
Bei der Entwidmungsverfügung handelt es sich um einen einfachen Verwaltungsakt, der nach
Durchführung eines nicht förmlichen Verwaltungsverfahrens ergeht. Durch diesen Statusakt wird der
Rechtscharakter der gewidmeten Fläche verändert.
Nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen kann eine Entwidmungsentscheidung auch im Rahmen
eines Verfahrens nach § 18 AEG getroffen werden. Voraussetzung ist, dass eine Änderung einer
Betriebsanlage erforderlich ist, in deren Zusammenhang auch über die Entwidmung einzelner
Flächen entschieden werden kann bzw. muss. Die Entwidmung muss in diesem Fall ausdrücklich
ausgesprochen werden.
5. Form
Die Entwidmungsentscheidung des EBA ergeht gem. § 37 Abs. 2 VwVfG in Schriftform und ist mit
einer entsprechenden Begründung i.S.d. § 39 Abs. 1 VwVfG zu versehen.
6. Bekanntgabe und Wirksamwerden
Im öffentlichen Sachenrecht gilt der Grundsatz der Publizität, so dass die Entwidmung schriftlich zu
erfolgen hat und allen Betroffenen, zu denen der Antragsteller, die Dritteigentümer der betroffenen
Flächen, der BGS und die in ihrer Planungshoheit berührten Gebiets-Präsidialverfügung Entwidmung
Seite 25 körperschaften zählen, in geeigneter Art und Weise bekannt zu geben ist. Dazu bedarf es
jedoch nicht einer öffentlichen Bekanntgabe i.S.d. § 41 Abs.3 VwVfG.
II. Materielle Voraussetzungen
1. Bestimmtheit der Entwidmung
Die Entwidmungsverfügung muss den in § 37 Abs. 1 VwVfG normierten allgemeinen Anforderun
gen an das Bestimmtheitsgebot genügen. Dem Bestimmtheitsgebot ist Genüge getan, wenn sich
anhand der vorgelegten Unterlagen eindeutig ermitteln lässt, auf welche Flächen sich der flurstücks
bezogene Verwaltungsakt erstreckt.
26
Entwidmungspläne
Es ist daher erforderlich, dass in der Entwidmungsverfügung die Lage des Flurstücks / der Entwidmungsfläche und der darauf befindlichen Anlagen/Bauwerke genau bezeichnet werden. Dazu sind zumindest
Angaben zu Gemeinde, Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer, Größe der Fläche, Streckennummer und
Streckenkilometer, ehemaliger/bisheriger Nutzung der Anlage bzw. Anlagenteile erforderlich. Die genaue
Bezeichnung der zu entwidmenden Fläche erfolgt durch Festlegung eines zeichnerisch genau bestimmten
Teiles eines gewidmeten Flurstückes oder mehrerer gewidmeter Flurstücke auf einem Lageplan.
Zusätzlich zu der reinen textlichen Beschreibung der zu entwidmenden Flächen sind diese in einem aktuellen Lageplan, der neben der zu entwidmenden Fläche auch die gegenwärtig vorhandenen Bauwerke
und Nutzungen sowie die Grenzen der Eisenbahnbetriebsanlagen darstellt, farblich zu kennzeichnen. Der
Lageplan sollte dabei die Qualität eines Lageplanes im Planfeststellungsverfahren und i.d.R. einen Maßstab von 1:1000 aufweisen. Das notwendige Maß der Konkretisierung insbesondere der Pläne hängt
jedoch immer vom jeweiligen Einzelfall ab.
Die zu entwidmende Betriebsanlage ist hinsichtlich ihrer Funktion, Lage und Größe sowie ihres räumlichen Zusammenhanges zu den betriebsnotwendigen Anlagenteilen so genau zu beschreiben und zeichnerisch darzustellen, dass der Antragsgegenstand dem Grundsatz der hinreichenden Bestimmtheit und
Rechtsklarheit genügt (vgl. Anlage 4). Präsidialverfügung Entwidmung Seite 26
2. Verfahren
Wegen der Flächenbezogenheit der Entwidmung sind grundsätzlich nur ganze Flurstücke entwidmungsfähig. Soll nur ein Teil eines Flurstückes entwidmet werden, ist ein eigenes Flurstück zu bilden. Ist eine
Teilung im Einzelfall nicht möglich, ist dem Eisenbahn-Bundesamt dies mit Begründung mitzuteilen. Die
Entscheidung in diesen Fällen bleibt der Zentrale des Eisenbahn-Bundesamtes vorbehalten.
Um das Entwidmungsverfahren zu beschleunigen, ist ein gestuftes Verfahren zulässig, wonach ein als
Sollvorgabe zeichnerisch genau bestimmter Teil einer gewidmeten Fläche im Vorgriff auf die spätere
Teilung des Flurstückes entwidmet werden kann. Die katasterrechtliche Teilung des Flurstücks wird dem
EBA von Seiten des Antragstellers durch Vorlage eines Auszuges aus dem Liegenschaftskataster mit den
aktuellen Eigentumsgrenzen angezeigt.
Planungstorso
Bei der Prüfung der vorgelegten Entwidmungsunterlagen ist darauf zu achten, dass eine sinnvolle
planungsrechtliche und eisenbahn-/sicherheitstechnische Abgrenzung zu den verbleibenden Betriebsanlagen erfolgt und dadurch ein möglicher Planungstorso vermieden wird.
27
3. Entbehrlichkeit
Im Rahmen des Entwidmungsverfahrens ist zu klären, ob die gewidmeten Bahnflächen dauerhaft
nicht mehr für den öffentlichen Eisenbahnverkehr benötigt werden, d.h. „entbehrlich“ sind.
Die Entbehrlichkeit von Flächen, die bisher für Infrastruktureinrichtungen benötigt wurden, liegt vor,
wenn diese nicht mehr bzw. nicht länger Betriebszwecken einer öffentlichen Eisenbahn (des Bundes)
zu dienen bestimmt sind. Zum Zeitpunkt der Entwidmung darf somit kein Verkehrsbedürfnis mehr
bestehen und auch für die Zukunft darf auf Grund Fehlens hinreichend verfestigter Planungen nicht
mehr mit einem solchen zu rechnen sein. Solange die Flächen weiterhin für Betriebsanlagen der
Eisenbahn und damit für die Abwicklung oder Sicherung des Reise- und Güterverkehrs objektiv
benötigt werden, sind sie einer eisenbahnrechtlichen Entwidmung nicht zugänglich.
Für das konkrete Entwidmungsverfahren bedeutet dies, dass sich auf den zu entwidmenden Flächen
keine betriebsnotwendigen funktionstüchtigen Anlagen mehr befinden dürfen [z.B. Kabelkanäle mit
betriebsnotwendigen Signal-, Fernmelde-, Elektrizitätsleitungen (Zugbetrieb, Zugüberwachung und
Zugbahnfunk), Anlagen zur Entwässerung von Brücken, Gleisanlagen und Tunneln, Maste, Gleise,
Weichen o.ä.]; sofern derartige Anlagen noch vorhanden sind, sind diese entweder vor der Entwidmung von der Fläche zu verlegen oder außer Funktion zu nehmen, oder es ist für diese Anlagen
mittels Grundstücksteilung ein eigenes Flurstück zu bilden, oder es ist das gestufte Verfahren
durchzuführen.
Sollten auf den zu entwidmenden Flächen nicht mehr betriebsnotwendige, aber funktionstüchtige
Anlagen noch vorhanden sein, wie z.B. eine funktionstüchtige Drehscheibe, die in ein Museum
integriert werden soll, können diese Flächen grundsätzlich entwidmet werden.
Sonderfall: Funktionslosigkeit von Betriebsanlagen
Eine besondere, nur in Einzelfällen in Betracht kommende Ausnahme von dem Grundsatz der
Entwidmung bildet das Institut der „Funktionslosigkeit“, bei dem die Zweckbestimmung der
Flächen, auf denen die Eisenbahninfrastruktur errichtet wurde, automatisch, d.h. ohne entsprechende förmliche Entwidmungsverfügung des EBA entfällt.
Nach den von der Rechtsprechung entwickelten strengen Anforderungen tritt die Widmung
wegen Funktionslosigkeit außer Kraft, wenn
•
aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse bzw. baulichen Hindernisse faktisch ein Zustand
erreicht ist, der die Verwirklichung des Widmungszwecks auf unabsehbare Zeit ausschließt und
•
dies für die Allgemeinheit offenkundig ist, so dass ein Vertrauen auf die Fortgeltung der
planerischen Festsetzungen nicht mehr schutzwürdig ist.
4. Rechtsfolgen der Entwidmung
Wenn mit dem Entwidmungsantrag vom Antragsteller die Aufhebung der besonderen Zweckbestimmung der Anlage, dem öffentlichen Eisenbahnverkehr zu dienen und die Feststellung der Aufgabe
als Betriebsanlage zu Recht begehrt wird, wird als Rechtsfolge der ausgesprochenen Entwidmung
das Ende der Belastung der Fläche mit der öffentlichen Sachherrschaft und das Ende der Eigenschaft
28
als Betriebsanlage festgestellt. Das Ende der Eigenschaft als Betriebsanlage und damit verbunden die
Aufgabe des Fachplanungsvorbehalts haben auch den Übergang der Planungshoheit vom Fachplanungsträger EBA (bei Flächen und Betriebsanlagen einer Eisenbahn des Bundes) auf die kommunale Bauleitplanung zur Folge. Spätestens ab diesem Zeitpunkt unterliegen die Flächen und Anlagen wieder ausschließlich dem allgemeinen Bauplanungsrecht und der kommunalen Zuständigkeit. Das Eisenbahn-Bundesamt
verliert die Hoheitsbefugnisse und damit gleichzeitig die Zuständigkeit für die Aufsicht. Entsprechendes
gilt auch für die polizeiliche Zuständigkeit (vgl. § 3 Abs. 1 BGSG).
Aus dem Antrag auf Entwidmung muss ersichtlich sein, ob ausschließlich der öffentlich rechtliche Status
als öffentliche Eisenbahn aufgehoben werden oder ob gleichzeitig auch die Präsidialverfügung Entwidmung Seite 27 Eigenschaft als Eisenbahnbetriebsanlage entfallen soll. Nur wenn der Entwidmungsantrag
zu beiden Fragen ausdrücklich Stellung nimmt, ist davon auszugehen, dass mit der Entwidmung einer
Bahnfläche nicht nur der öffentlich-sachenrechtliche, sondern auch die Geltung der fachgesetzlichen
Regelungen und die Zuständigkeit des EBA für den Bahnbereich endet.
Denkbar sind somit Anträge, mit denen nur die Aufhebung der öffentlichen Sachherrschaft (Übergang von
einer öffentlichen zu einer nichtöffentlichen Eisenbahn) oder Anträge, mit denen sowohl die Aufhebung der
öffentlichen Sachherrschaft als auch die Aufhebung der Eigenschaft als Betriebsanlage begehrt wird.
5. Zeitpunkt für das Inkrafttreten der Entwidmungsverfügung
Es ist entsprechend der rechtsstaatlichen Eindeutigkeit öffentlich-sachenrechtlicher Rechtsverhältnisse
geboten, in der Entwidmungsverfügung einen genauen Zeitpunkt zu bestimmen, zu dem der Wechsel
der Planungshoheit vollzogen wird. Nur so ist für alle Beteiligten eindeutig erkennbar, ab welchem Zeitpunkt die Zuständigkeit des EBA endet und die kommunale Zuständigkeit beginnt. Bei der Bestimmung
des Zeitpunkts des Übergangs der Planungshoheit handelt es sich nicht um eine Nebenbestimmung im
Sinne des § 36 VwVfG.
6. Nebenbestimmungen
Aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit sind Entwidmungsverfügungen als dingliche
Verwaltungsakte bedingungsfeindlich. Dies wird auch daran deutlich, dass besondere Anforderungen an
die rechtsstaatlich gebotene Eindeutigkeit von öffentlichsachenrechtlichen Rechtsverhältnissen gestellt
werden, die eine Bedingung oder Befristung nicht zulassen.
Somit können Entwidmungen beispielsweise weder unter einer aufschiebenden Bedingung noch unter
einer Befristung erlassen werden. Sind bei Stellung des Entwidmungsantrages noch abschließende
Anpassungsmaßnahmen erforderlich, um die Entbehrlichkeit der zur Entwidmung anstehenden Betriebsanlagen herbeizuführen, ist eine Entwidmung erst nach Abschluss dieser Maßnahmen auszusprechen.
29
Notizen
30
Herausgegeben vom
Niedersächsischen Ministerium
für Soziales, Frauen, Familie und Gesundheit
Hinrich-Wilhelm-Kopf-Platz 2
30159 Hannover
Gestaltung:
DesignCentrale, Hannover
Dezember 2004
www.ms.niedersachsen.de (➔Service: Publikationen)
Diese Broschüre darf, wie alle Publikationen
der Landesregierung, nicht zur Wahlwerbung
in Wahlkämpfen verwendet werden.

Aufgegebene Bahnliegenschaften nachhaltig entwickeln

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