- MGS - Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung (mbH)

Theresienhöhe
München
WA 5
Leben im neuen
Stadtquartier
auf der ehemaligen
Messetiefgarage
Theresienhöhe
München
WA 5
Leben im neuen
Stadtquartier
auf der ehemaligen
Messetiefgarage
4
Inhaltsverzeichnis
Stadtquartier WA 5 - Theresienhöhe München
6
Leben und Arbeiten im neuen Stadtquartier 14
Planer und Gestalter 36
Die städtischen Gesellschaften 44
Impressum 51
5
Stadtquartier WA 5
Theresienhöhe München
Im zentralen südlichen Bereich des Bauquartiers Theresienhöhe entstanden 319
Wohnungen und damit knapp ein Viertel der
insgesamt 1.400 Wohneinheiten auf dem
ehemaligen Messegelände.
Eine Besonderheit ist, dass der Geschosswohnungsbau als Gemeinschaftsprojekt der
städtischen Wohnungsbaugesellschaften über
der ehemaligen Messetiefgarage realisiert
wurde.
Das Stadtquartier WA 5 im Zusammenhang mit dem Gesamtprojekt Theresienhöhe - Neunutzung des ehemaligen
Messegeländes
Die Stadt hat sich 2000 entschlossen, die
Tiefgarage, die hinsichtlich ihrer Kubatur
immerhin das größte Bauwerk Münchens
darstellt, durch die MGS als Gemeinschaftstiefgarage zu erhalten, umzunutzen und
auf deren Oberfläche das Wohnquartier
WA 5 zu errichten. Im Zuge der Umnutzung und Ertüchtigung des Tiefbauwerks
wurden der Oktoberfestbauhof sowie Lagerflächen für die Kammerspiele und die
Lenbachgalerie untergebracht. Die GWG
und die GEWOFAG teilten sich paritätisch
den Wohnungsbau auf der Garagendecke.
Das WA 5 stellt einen wesentlichen Bestandteil einer insgesamt beispielhaften
Nach- und Umnutzung eines markanten
Innenstadtquartiers dar, welches sich nun
durch eine stimmige Kombination von
Arbeiten und Wohnen auszeichnet.
Es ist auch ein gelungenes Beispiel für
die sog. „Münchner Mischung“, die ein
ausgewogenes Angebot von Miet- und
Eigentumswohnungen für alle Einkommensschichten, die Nähe von Wohnen
und Arbeiten sowie ein strukturiertes
Wohnumfeld mit Sozial-, Versorgungsund Freizeiteinrichtungen für die Bewohner vorsieht. Es zeigt sich, dass dies eine
wichtige Voraussetzung für die Entwicklung gedeihlicher Nachbarschaften und
eine langfristige soziale Stabilität ist.
6
Zur aktuellen städtebaulichen
Entwicklung Münchens
Die Schwerpunkte der räumlichen Entwicklung in der Stadt München unterliegen einem kontinuierlichen Wandel. Die
kleinteiligen Flächen im Siedlungsgefüge,
insbesondere die vorwiegend unbebauten
Bauflächen in Größenordnungen deutlich
unter 1.000 Wohneinheiten werden geringer. So werden voraussichtlich die Wohnungsbaumaßnahmen mit einer Gesamtgröße von unter 1.000 Wohneinheiten zu
einem großen Teil in den nächsten Jahren
fertiggestellt sein. Neue Gebiete dieser
Größenordnung werden nicht mehr im
bisherigen Umfang zur Verfügung stehen.
Zur Deckung des Wohnraumbedarfs
behält daher nach wie vor die Entwicklung
großer Wohngebiete mit mehr als 1.000
Wohneinheiten eine hohe Bedeutung. Die
erste Priorität wird dabei weiterhin der
Innentwicklung durch Umstrukturierung
freiwerdender Flächen, wie insbesondere
der Kasernenflächen sowie ehemaliger
Gewerbeareale zukommen.
Daneben werden aber zur Erreichung
eines nachfrage- und bedarfsgerechten
Wohnungsangebots auch die im geltenden
Flächennutzungsplan vorgehaltenen Siedlungsflächenreserven am Stadtrand wie
z. B. in Freiham und Daglfing/Johanneskirchen sukzessive in Anspruch genommen
werden müssen.
Das Stadtquartier WA 5, Ansicht von Westen - im Vordergrund: die Werkstätte des Oktoberfestbauhofes
Wie das Beispiel Theresienhöhe zeigt,
sind an die Entwicklung großer Wohngebiete immer auch besondere sozialstrukturelle Anforderungen zu stellen, z. B.
mit dem Ziel einer sozialverträglichen Dichte, einer ausgewogenen Sozialstruktur und
einer bedarfsgerechten Infrastruktur. Hier
spielt die zeitlich gestaffelte Entwicklung
einzelner Bauabschnitte eine wesentliche
Rolle. Diesen Zielen können ökonomische
Interessen entgegenstehen, die eine
Abwägung erforderlich machen.
Die Rolle der städtischen Wohnungsbauunternehmen und des Sanierungsträgers MGS
Die städtischen Gesellschaften verfügen
über einen eigenen Wohnungsbestand
von insgesamt rd. 56.000 Wohneinheiten.
Dies entspricht ca. 7,4 % des Wohnungsbestandes in München. Ferner verfügen
sie über 44 % des gesamten Münchner
Sozialwohnungsbestandes.
Mit ihren kontinuierlich hohen Investitionsvolumina fungieren sie zudem als Auftraggeber für die mittelständische Bauwirtschaft bzw. für Handwerksbetriebe. Sie
geben insoweit indirekt auch arbeitsmarktpolitische Impulse und tragen zur Entwicklung des Wohn- und Wirtschaftsstandortes
sowie der Region München bei.
Neben ihrer finanzwirtschaftlichen Bedeutung bilden die städtischen Wohnungsunternehmen ein wesentliches wohnungsund sozialpolitisches Instrument der Stadt.
Dabei steht das Ziel der Wohnungsversorgung der Bevölkerungsgruppen, die
sich nicht selbst ausreichend am freien
Wohnungsmarkt versorgen können, im
Vordergrund.
Im Rahmen der wohnungspolitischen
Handlungsprogramme der Stadt kommt
den Gesellschaften eine besondere
Bedeutung zu. Sie tragen im langjährigen
Mittel ca. 40 % zum Fördervolumen des
geförderten Wohnungsbaus bei.
Die Gesellschaften sind nicht nur die maßgebliche Stütze des geförderten Mietwohnungsneubaus, sondern sie tragen auch
Verantwortung für den sozialen Frieden
in ihren Wohnquartieren und sind eng
mit den lokalen und regionalen Märkten
vertraut. Schließlich leisten sie mit ihren
sozial orientierten Geschäftsfeldern einen
wesentlichen Beitrag zur Stabilisierung der
Wohnquartiere und als Steuerungsinstrument der Stadtentwicklung. Der Wohnungsbestand der Gesellschaften bildet
somit auch ein beachtenswertes Regulativ
für den Münchner Wohnungsmarkt.
Der Geschäftskreis der MGS beinhaltet
die „städtebauliche Erneuerung zum Wohl
der Allgemeinheit“. Sie agiert als Sanierungsträgerin der Stadt vornehmlich als
deren Treuhänderin innerhalb der förmlich
festgelegten Sanierungsgebiete.
Aufgrund ihrer maßgeblichen Bedeutung
als Instrumente städtischer Wohnungspolitik und nachhaltiger Stadtentwicklung
sind die städtischen Gesellschaften auch
für die Zukunft Münchens unverzichtbar,
um die sozialen, wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen zu
realisieren.
Stadtdirektorin Gertrud Hautum,
Stadtsanierung und Wohnungsbau,
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
der Landeshauptstadt München
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Die Theresienhöhe ist eines der ersten
Münchner Beispiele für eine großflächige
Innenentwicklung - zwischen den Stadtteilen
Westend und Sendling ist ein neues Quartier
entstanden. Wie beurteilt Münchens Stadtbaurätin, Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk, das Stadtquartier WA 5 und die aktuelle städtebauliche
Entwicklung Münchens?
Welche Bilanz ziehen Sie gut ein Jahr
nach dem Bezug des Quartiers WA 5?
Wie wird die Baudichte auf der
Theresienhöhe heute beurteilt?
Die Bilanz fällt sehr positiv aus. Trotz der
schwierigen Bedingungen des Baugrundes, der ehemaligen Messetiefgarage,
entstand eine urbane Wohnanlage mit
eigenem Profil, aber innerhalb des städtebaulichen Grundprinzips der neuen
Theresienhöhe. Die Integration des neuen
Quartiers in das bestehende Umfeld ist gut
gelungen. Die Lagegunst zum Bavariapark
und die Nähe zum Westend sind dabei
ganz entscheidend für diesen Erfolg. Aber
auch die angrenzenden Viertel profitieren
von der städtebaulichen Entwicklung, z.B.
kann der Bavariapark nun von allen genutzt
werden. Das ganze Gebiet hat eine Durchlässigkeit bekommen, die vorher nicht
vorhanden war.
Die Dichte ist überraschend gut verträglich
durch die differenzierten Grün- und Freibereiche sowie die Wegeverknüpfungen zum
Umfeld. Der Entwurf lässt unterschiedlich
große Räume auf Grundlage eines einheitlichen Grundprinzips zu. Auch die Zuordnung der sozialen Infrastruktur und der
Schuleinrichtungen stimmt, eine wichtige
Voraussetzung für Integration.
Das Projekt WA 5 verkörpert ohne Zweifel
eine besondere Stärke Münchens: quer
über alle politischen Parteien vereinbart
sich die Stadt, an einer exponierten Stelle,
wie auf der Theresienhöhe, geförderten
Wohnungsbau zu betreiben und eine Fläche in dieser Lagegunst nicht dem Markt
anzubieten - wahrlich ein gesellschaftspolitisches Statement, in dem sich eine
Wertschätzung gerade für Menschen mit
geringerem Einkommen ausdrückt. Ein
Lob spreche ich den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften aus, die dieses
Projekt unter schwierigen Bedingungen
realisierten.
Die Theresienhöhe zeigt, dass Dichte
erhöht werden kann, wenn im direkten
Umfeld positive Standortqualitäten vorhanden sind und auf eine intensive Verknüpfung geachtet wird. Der Erfolg resultiert
bei neuen Projekten ganz wesentlich aus
dem Zusammenwirken von Anknüpfungen an bestehende Qualitäten und dem
Einbringen neuer Qualitäten in die existierende Stadt. Dazu kommt die Münchner
Mischung der Wohnformen und die Nähe
zum Arbeitsplatz.
Umnutzung und Bebauung der ehemaligen Messetiefgarage haben zu innovativen baulichen Lösungen geführt. Liegt
nicht gerade in der Umnutzung alter
Bausubstanz eine Chance für städtebauliche Entwicklung?
Es ist bei Nachnutzungen immer wünschenswert, Teile der alten Strukturen zu
integrieren. Ein Glücksfall ist in diesem
Zusammenhang das Verkehrsmuseum. Bei
Strukturen, die „unterschwellig“ vorhanden sind, wie z.B. die gerade in Bau befindlichen Freianlagen auf dem Bahndeckel,
kommt es auf das Geschick des Entwurfs
an, Geschichte des Ortes aufzugreifen und
sichtbar zu machen.
Trotz der Kostenobergrenzen des geförderten Wohnungsbaus, hatten die städtischen
Wohnungsbaugesellschaften den Mut,
sich damit auseinander zu setzen.
Wiederholung ist sicher nicht 1:1 möglich,
aber das WA 5 macht vielleicht Mut zu
weiteren Umnutzungsprojekten.
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Stadtbaurätin Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk
Die Neunutzung des ehemaligen Messegeländes mit dem WA 5 scheint wie ein
erster Dominostein für weitere größere
Entwicklungsprojekte in München - sind
Erfahrungen daraus übertragbar?
Das Projekt Theresienhöhe war ein Idealfall einer echten Kreislaufwirtschaft: die
Flughafenverlagerung ermöglichte den
Umzug der Messe, dadurch wurde die
Theresienhöhe frei für ein neues Stück
Stadt - dieser Idealablauf wird sich so
leicht nicht wiederholen. Aber heute sind
weitere große Umstrukturierungen auf den
ehemaligen Kasernenflächen und Bahnflächen aktuell. Vieles ist schon fertig gebaut,
vieles kommt aber noch. Die Umnutzungswirtschaft in der Stadt ist insofern noch
nicht abgeschlossen. Freiham ist dagegen
wirklich Neubauland.
Die Stadt hat im Großen aber auch auf
zahlreichen kleinen Flächen sehr viel
Entwicklungspotenzial. Von den kleineren
Projekten, die aber nicht weniger wichtig
für die Stadt sind, sei z.B. das Projekt „Hildegardstraße“ genannt, das demnächst
ins Verfahren gehen wird: die Umnutzung
eines ehemaligen Parkhauses in Wohnungen und Läden. Damit verbindet sich eine
enorme Aufwertung der Stadtgestalt. Es
stellt auch ein Kombiprojekt mit mehreren
positiven Aspekten dar: So wird ein bereits
vom Verkehr genutzter Raum, der ThomasWimmer-Ring, unterirdisch für das Parken
genutzt. Insgesamt ist ein Trend des
Umbaus von Stadt in kleineren Einheiten
festzustellen.
Werden die Fertigungszahlen im Wohnungsbau den aktuellen Prognosen
auf dem Münchner Wohnungsmarkt
gerecht?
Hier haben wir folgende aktuelle Problemlage: Der Rückgang in den Fertigungszahlen in 2008 hängt zum einen mit dem
Zyklus zusammen, dass zur Zeit größere
Planungen im Verfahren sind, wie z.B.
Bayern Kaserne und Prinz-Eugen-Kaserne.
Zum anderen hat er mit dem OLG-Düsseldorf-Urteil und der Ausschreibungspflicht
für städtische Grundstücke zu tun; dieses
Urteil hat uns 1 1/2 Jahre Zeit gekostet zu
Lasten der Entwicklung wichtiger Projekte,
wie Freiham, Dachauer Straße, 4. Bauabschnitt Riem. Darüber hinaus ist durch die
Finanzkrise das eine oder andere Projekt
weggebrochen. Aber nächstes Jahr werden wir wieder mit vielen Grundstücken
auf den Markt kommen und wir hoffen,
dass der Markt diese gut aufnimmt.
Die Strategie ist daher in München, große
Verfahren, um Quantitäten zu liefern, aber
auch die Förderung kleiner Projekte, um
die Qualität der Stadt weiter zu entwickeln.
Entwickelt der geförderte Wohnungsbau heute genug städtebauliche Prägnanz?
Wir müssen dies anstreben! Den Wunsch
nach mehr Urbanität und Prägnanz kann
ich verstehen. Dies darf aber nicht nur
eine Diskussion unter Fachleuten bleiben, sondern muss eine kulturelle und
gesellschaftspolitische werden. Fragen
z.B., zu welcher Dichte man bereit ist,
ob Bereitschaft besteht auch wirklich in
einem urbanen Umfeld zu leben - nicht nur
abends zum Weggehen -, müssen mit der
Stadtgesellschaft verhandelt werden.
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Wohnanlage der GWG München
Wohnanlage der GEWOFAG
Leben und Arbeiten
im neuen Stadtquartier
Nach der Fertigstellung im Frühjahr 2008 wurden alle Wohnungen in kurzer Zeit bezogen.
Ca. 900 Menschen fanden eine neue Heimat.
Neben dem Einrichten der Wohnung stand
selbstverständlich auch das Einleben in die neue
Umgebung im Vordergrund.
Wie sind Sie auf die Wohnung aufmerksam geworden?
Ist es hier schwierig, mit anderen Bewohnern in Kontakt zu kommen?
Wir sind oft von Sendling mit dem Rad ins
Zentrum gefahren. Da habe ich gesehen,
dass hier gebaut wird. Wir haben uns bei
der GEWOFAG für diese Wohnung beworben und sind sehr glücklich, dass wir sie
bekommen haben.
Mit den Nachbarn rechts und links kommt
man natürlich schneller in Kontakt, über
die Kinder sowieso und auch über den
Kindergarten und die Schule. Mit den
Nachbarn aus den oberen Stockwerken ist
es etwas schwieriger, aber es gibt ja auch
noch den Bewohnertreff.
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Freibereich der Kindertagesstätte und Wohngebäude der GEWOFAG
Ist Ihnen das Einleben in die neue Umgebung schwergefallen?
Gab es schon besondere Ereignisse, die
Ihnen in Erinnerung bleiben werden?
Überhaupt nicht. Die Wohnung habe ich
gesehen und mich sofort verliebt. Wenn
man von der Hauptstraße in die Siedlung
rein kommt ist es auf einmal sehr privat.
Man kennt viele Leute - die von der Bäckerei, die Nachbarn. Es ist schon fast ein
bisschen wie auf dem Land.
Die Fußball-Europameisterschaft im
letzten Jahr war ein schönes Erlebnis.
Überall hingen Fahnen der verschiedenen
Nationen aus den Fenstern. Es war egal,
welches Fußballspiel gerade im Fernsehen
lief, irgendwo hörte man immer jemanden,
der gerade seine Mannschaft anfeuerte.
Wenn man ein paar Minuten geht ist man
am Georg-Freundorfer-Platz und schon
mitten im Westend mit all seinen Lokalen
und Cafés und kann dort abends auch
noch gut weggehen.
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Aufgrund der statischen Vorgaben des Tiefbauwerks mussten die Architekten besondere Lösungen entwickeln. So gibt es z.B. Maisonettewohnungen, Wohnungen an Laubengängen und
flexible Grundrisse mit Schiebewänden. Wichtig
war den Architekten die Qualität der Gestaltung.
Wie finden die Mieter ihre Wohnungen und
Häuser?
Merken Sie, dass die Architekten hier
etwas Besonderes schaffen wollten?
Ja, schon allein dadurch, dass bei den
Architektouren (Anm.: Veranstaltung der
Architektenkammer) letztes Jahr viele
Interessierte gekommen sind. Herr Weinberger vom Architekturbüro Wimmer hat
uns an diesem Tag noch einiges erklärt.
Zum Beispiel, dass wir den Platz vor unserer Wohnungstür nutzen könnten, wie wir
möchten.
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Als wir dort aber unsere Sachen aufgestellt hatten, hat uns die Hausverwaltung
darauf aufmerksam gemacht, dass dies
aus Brandschutzgründen nicht möglich ist.
Das ist schade, aber sonst fühlen wir uns
in der Wohnung sehr wohl.
Wohngebäude der GWG München
Was sagen Ihre Freunde und Bekannte
über Ihr neues Zuhause und die Umgebung, wenn sie zu Besuch kommen?
Die Meisten finden es gut, dass es leicht
zu finden ist - ganz einfach direkt gegenüber dem Oktoberfest. Und sie finden es
gut, dass wir mitten in der Stadt wohnen.
Da können uns Freunde auch mal kurz
nach dem Einkaufen besuchen.
Die Wohnung ist natürlich auch etwas
Besonderes. Mit dem eigenen Eingang,
dem kleinen Garten, den zwei Etagen
und der offenen Küche. Wobei die offene
Küche immer ein bisschen nach Baustelle
aussieht. Das ist halt eher ´was für einen
Manager, der nur morgens seinen Kaffee
trinkt.
Wie lebt es sich in einer Wohnung, die
Schiebetüren anstelle von Wänden hat?
Ja, wir können hier wirklich die Wände
wegschieben und haben dann ein riesiges
Wohnzimmmer. Für die Kinder ist das
schön, denn dadurch haben sie in der
Wohnung mehr Platz und können z.B.
Bobby-Car fahren. Man merkt schon, dass
es keine richtigen Wände sind. Ausschlafen ist am Sonntagmorgen schwierig,
wenn die anderen schon wach sind.
Dafür sind aber die Fenster aus richtigem
Holz und wir haben echtes Parkett. Ich
finde es gut, dass hier nicht nur ‚Plastik‘
eingebaut wurde.
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Ein wichtiger Faktor für die Wohnqualität im
neuen Stadtquartier ist die Nähe zu den sozialen
Infrastruktureinrichtungen, wie Schule, Kindergarten, Jugend- und Bewohnertreff und auch
zum Bavariapark.
Was ist der Unterschied zu Ihrem
vorherigen Wohnort?
Sehr schön ist, dass wir uns mit unseren
Nachbarn nebenan und gegenüber so gut
verstehen. Die sind in etwa im gleichen
Alter wie wir. Wir treffen uns an den
Wochenenden mal bei dem Einen oder
dem Anderen. Die Kinder sind im eigenen
Bett, man nimmt das Babyphon mit, sitzt
noch zusammen und redet. Oder man
kocht zusammen. Ich genieße sehr, dass
man hier nicht isoliert ist.
Hier gibt es Kinder in jeder Altersgruppe, so dass unsere Jungs sehr schnell
Anschluss gefunden haben. Wir haben
hauptsächlich über die Kinder neue Kontakte geknüpft und so hat sich inzwischen
ein guter Zusammenhalt entwickelt.
Für Familien ist es hier einfach wunderbar.
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Wohin geht ihr Kinder gerne zum
Spielen?
Also ich geh´ mit meinen Freunden
oft zum Bavaria-Park, oder zum neuen
Bolzplatz an der Feuerwache - zumindest
tagsüber - abends sind da oft die Jugendlichen. Die wollen uns hier dann nicht
haben und verjagen uns.
Außenspielfläche der Kindertagesstätte und Wege
in der Wohnanlage der GEWOFAG
Was würden Sie sich noch wünschen?
Ich hätte es schön gefunden, wenn wir
unseren Garten mehr selbst hätten gestalten können. Leider wurde er schon vor
unserem Einzug bepflanzt.
Außerdem wünschen wir uns mehr Einkaufsmöglichkeiten. Hier wohnen so viele
Menschen und es gibt noch keinen Laden.
Ein großer Supermarkt wäre toll. Aber die
positiven Dinge überwiegen natürlich.
Ich hoffe nur, dass sich die Kinder hier in
der Schule wohlfühlen und die Qualität
der Schule und des Kindergartens hoch
bleibt. Gerade weil die Schule neu ist und
alle Leute neu hergezogen sind, ist es
besonders wichtig, dass es in der Schule
auch Freizeitangebote gibt, damit sich alle
gut einleben.
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Freibereiche im Stadtquartier
Herr Hofauer ist Hausmeister und kümmert sich
um den laufenden Betrieb der Wohnanlage.
Frau Gomez und Frau Steinberger sind bei der
GWG München für die Betreuung der Mieter
zuständig. Frau Steinberger hat die Vergabe
und Vermietung der Wohnungen von Anfang
an begleitet. Frau Gomez ist Sozialpädagogin
und arbeitet seit 2008 bei der GWG München.
Wie empfanden Sie die Stimmung
unter den Mietern zur Zeit des Einzugs
und wie heute?
Obwohl hier alles noch Baustelle war,
konnten sich die Menschen schon ganz
gut vorstellen wie es hier einmal aussehen
wird. Gerade die Familien in den Erdgeschosswohnungen waren total begeistert,
vor allem wegen der Gartenanteile.
Wir haben aber jetzt schon von Mietern
gehört, die sich zusammengeschlossen
haben und sich zu fünft einen Rasenmäher
für ihre Gärten teilen. Es entstehen rasch
immer mehr Gemeinschaften und soziale
Netzwerke. Einige Bewohner sind bei uns
vorbeigekommen, nur um uns zu sagen,
wie gerne sie in der Anlage wohnen.
Herr Hofauer
Ich bin ja noch nicht so lange hier, aber
mein Eindruck ist schon, dass sich die
Menschen auf der Theresienhöhe wohl
fühlen. Natürlich braucht ein Stadtviertel
etwas Zeit, bis sich ein Zusammenleben
etabliert hat und sich die Anfangsschwierigkeiten gelegt haben.
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Das gute Gemeinschaftsleben kann gerade im Sommer auch zu Konflikten führen.
Dann grillen viele Mieter abends gemeinsam und es wird schon mal später.
Dadurch fühlen sich andere Bewohner
manchmal gestört. Das sind aber ganz
normale, jahreszeitlich begrenzte Konflikte. Auf den Freiflächen sind im Sommer
natürlich auch viele Kinder noch in den
Abendstunden unterwegs. Da beschweren sich dann auch Bewohner, die abends
ihre Ruhe wollen. Aber das wird auch
besser werden, wenn die Grünflächen auf
dem Bahndeckel fertig sind, die hier direkt
ans Gebiet angrenzen.
Außenanlagen in der Wohnanlage der GWG München
Was unterscheidet dieses Wohnquartier
von anderen?
Die Lage ist natürlich etwas Außergewöhnliches. Man wohnt hier mitten in der
Stadt, aber dennoch ruhig und ohne Verkehrslärm, ohne Hochhäuser und nahe am
Bavariapark. Das ist schon etwas anderes
wie am Stadtrand, z.B. in Riem. Aber man
hat hier natürlich nicht ganz so viel Grün.
Durch die einkommensorientierte Förderung war es uns möglich, eine Durchmischung unterschiedlichster Mieter zu
erreichen. Durch dieses Konzept sind
Personenkreise mit ganz unterschiedlichem Einkommen in einem Wohngebiet
zusammengewürfelt. Dadurch sind wir
hier auf der Theresienhöhe weit entfernt
vom typischen, negativ behafteten,
Klischee der Sozialwohnung.
Frau Steinberger (links), Frau Gomez (rechts)
23
Die Kindertagesstätte der Inneren Mission
bietet Platz für 100 Kinder.
Cornelia Lovermann ist die Leiterin der
Einrichtung und muss immer den Überblick
über die Kleinen behalten.
Wie gefällt Ihnen und den Kindern die
Gestaltung der Außenspielflächen des
Kindergartens?
Unseren Kindern gefällt es gut. Den
Jugendlichen hier aus dem Quartier aber
scheinbar auch. Unser Spielplatz dient
abends als Treffpunkt für die Jugendlichen. Die sitzen gerne auf den Sonnenschutz-Pergolen von unserem Sandkasten.
Bisher ist zum Glück noch nichts passiert.
Ich hoffe, dass es für die Jugendlichen
bald in den neuen Grünanlagen auf dem
Bahndeckel ein besseres Angebot gibt.
Cornelia Lovermann
Wohnen alle Kinder, die zu Ihnen in den
Kindergarten kommen, auch hier im
Quartier?
Ich habe das Gefühl, dass alle Kinder
unserer Einrichtung hier in der HansFischer-Straße wohnen. Das stimmt
natürlich nicht, aber 75 % werden es
bestimmt sein. Es gibt nur zwei Kinder in
unserer Einrichtung, die einen längeren
Anfahrtsweg von rund 20 Minuten haben.
Die meisten sind schon aus der näheren
Umgebung.
24
Kindertagesstätte der Inneren Mission
Das Quartier hat eine sehr vielfältige
Bewohnerschaft. Z.B. Ausländer und
Einheimische, Ältere und Jüngere.
Merkt man das auch bei Ihrer Arbeit?
Wir haben viele Kinder, die aus Haushalten
mit kleinem Einkommen stammen. Die
Hälfte aller Kinder haben Eltern oder Großeltern, die nicht aus Deutschland sind. Um
allen gerecht zu werden, benötigen wir ein
differenziertes pädagogisches Angebot.
Dafür ist unser fachlich qualifiziertes Team
zuständig.
Das Besondere an unserer Einrichtung
ist die pädagogische Arbeit nach dem
offenen Konzept. Das heißt, bei uns gibt
es keine festen Kindergartengruppen.
Es gibt mehrere Funktionsräume mit
unterschiedlichen Angeboten, also z.B.
einen Bewegungsraum, einen Raum zum
Werken, u.s.w. Die Kinder können dann
die Angebote wahrnehmen, die sie am
liebsten mögen. Wir wären gerne in der
Raumanordnung etwas flexibler, aber der
Kindergarten wurde für ein klassisches
Konzept mit festen Gruppenräumen
geplant.
Treppenhaus in der Kindertagesstätte
25
Isabel Maurus ist Sozialpädagogin und leitet seit
Juni 2009 den Treffpunkt Theresienhöhe.
Eine ihrer Aufgaben ist es, die Bewohner auf
der Theresienhöhe darin zu unterstützen, den
Bewohnertreff langfristig in Eigenregie zu führen.
Wer kann den Bewohnertreff nutzen
und was ist Ihre Aufgabe?
Der Treffpunkt ist für alle, egal ob sie in
den Häusern der GWG München, der
GEWOFAG oder im näheren Umfeld
wohnen. Wir wollen die notwendige
Unterstützung bieten, damit die Bewohner
Angebote auf die Beine stellen können,
die hier noch gebraucht werden. Außerdem bieten wir hier einen Raum, um sich
besser kennen zu lernen.
Isabel Maurus mit jungen Bewohnerinnen
Ein Angebot von vielen ist z.B. der
Kaffeetreff. Der findet jeden Donnerstag
Nachmittag statt und wird inzwischen
von zwei Seniorinnen organisiert. Diese
Bewohnerinnen setzen sich für ihre Interessen und ihr Quartier ein und lernen sich
dabei gegenseitig und andere Bewohner
aus dem Viertel kennen. Es ist kein klassisches Kaffeekränzchen für Ältere, es kommen auch viele Familien mit Kindern und
Alleinstehende. Die Menschen verabreden
sich dann oft zu anderen Aktivitäten oder
helfen sich gegenseitig aus, wenn jemand
krank ist oder anderweitig Hilfe braucht.
26
Im Prinzip kommt ein Abbild des gesamten Quartiers in den Treffpunkt:
Kinder, deutsche und ausländische Familien, Alleinstehende, Senioren.
Ich biete darüber hinaus eine Erstberatung
bei familiären, finanziellen und anderen
Schwierigkeiten an und suche dann geeignete Hilfsangebote bei anderen Einrichtungen.
Die Bewohner können auch bei Konflikten
in der Hausgemeinschaft die Räumlichkeiten als Besprechungsort nützen. Wenn es
gewünscht wird, übernehme ich dann die
Moderation der Gespräche zwischen den
Parteien.
Gartenseite in der Wohnanlage der GEWOFAG (auch Bild unten)
Es sieht so aus, als kämen Jung und Alt
ganz gut miteinander aus?
Mein Eindruck ist, dass das Zusammenleben hier ganz gut funktioniert. Dadurch,
dass alle neu eingezogen sind, gibt es
keine Gewohnheitsrechte oder Traditionen. Die Räume des Treffpunkts bieten die
Möglichkeit, sich zu treffen und auszutauschen.
Ich erlebe die Bewohner als sehr offen
und denke, dass sich hier vieles schnell
einspielen wird. Für die Entwicklung des
Quartiers finde ich es wichtig, dass der
Treffpunkt gleichzeitig mit der Fertigstellung der Wohnungen eingerichtet wurde,
so konnte man gleich wichtige Bedürfnisse der hier lebenden Menschen erfahren
und gemeinsam tätig werden.
Was fehlt den Menschen hier im Viertel
noch?
Nach meiner Einschätzung stören sich die
Menschen hier eher an Kleinigkeiten. Ich
höre, dass viele Bewohner sich anstatt
dem Kies in den Gärten und auf den Spielflächen, Rasen oder richtige Grünflächen
wünschen.
Ein paar Einkaufsmöglichkeiten direkt im
Quartier würden viele Menschen begrüßen. Läden sind auch Orte, an denen man
ins Gespräch kommt und wo man sich
trifft. Von Jugendlichen wurde mir mitgeteilt, dass sie sich über ein paar Angebote
mehr und einen Treffpunkt freuen würden.
Für sie gibt es bisher im Wohngebiet nicht
viel.
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Tiefbauwerk unter dem Stadtquartier
Im ersten Untergeschoss der ehemaligen
Messetiefgarage befinden sich die Werkstattund Lagerräume des Oktoberfestbauhofes, der
zum Tourismusamt der Landeshauptstadt München gehört. Hier arbeitet Günther Kaiser mit
seinen Kollegen daran, dass auf der Wiesn, der
Auer Dult und dem Münchner Christkindlmarkt
alles funktioniert.
Herr Kaiser, wie fühlen Sie sich im
Untergeschoss der ehemaligen Messetiefgaragen?
Ich habe mir zu Beginn nicht vorstellen
können wie es sein wird. Aber ich muss
sagen, es ist besser als ich erwartet hatte.
Lager des Oktoberfestbauhofes, 1. Untergeschoss
Sind Sie nur im Bauhof zur Oktoberfestzeit?
Sie haben hier auch eine Werkstatt,
wofür brauchen Sie diese?
Nein, hier arbeiten das ganze Jahr über
acht Leute. Zwei davon sind ständig im
Lager. Der Rest ist mit Auf- oder Abbauen
und Reparaturen beschäftigt. Wir sind ja
nicht nur für das Oktoberfest zuständig,
sondern auch für die Auer Dult und den
Christkindlmarkt. Hier lagern alle Verkaufsstände der Auer Dult und des Christkindlmarktes. Dazu die Brezenstände und die
Verkaufsbuden vom Oktoberfest, die
Klohäuschen und so weiter.
Wenn an einer Bude etwas kaputt ist,
dann müssen wir den Schaden beheben
oder sie gegen eine neue austauschen.
In der Werkstatt werden also allerlei Reparaturen gemacht und dafür gesorgt, dass
immer genügend Buden, Klohäuschen und
Brezenstände verfügbar sind.
Die anfallenden Holzabfälle werden
übrigens in der Werkstatt zu Pellets
verpresst und dann in städtischen Einrichtungen zum Heizen verwendet.
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Werkstatt des Oktoberfestbauhofes, 1. Untergeschoss
Wie groß ist das Lager?
In der Mitte des Lagers verläuft eine 300 m
lange Fahrbahn, an der rechts und links die
Lagerräume angeordnet sind. Wir können vor jedem Lagerraum mit dem LKW
vorfahren und am Ende drehen. Insgesamt
sind es ca. 10.000 m2 Lagerflächen.
Die Engel schauen dieses Jahr aber
etwas grimmig drein, finden Sie nicht?
Stimmt, früher sahen sie etwas freundlicher aus. Aber die Engel mussten nach all
den Jahren restauriert werden. Es ist nicht
einfach, jemanden zu finden, der darauf
spezialisiert ist.
Günther Kaiser
31
Im Tiefbauwerk sind neben dem Oktoberfestbauhof noch Lagerräume der Kammerspiele und der städtischen Lenbachgalerie.
Vorübergehend hat sich im 3. Untergeschoss das Deutsche Theater eingemietet.
Nikolaus Gundler koordinierte die Einlagerung.
Wo befand sich der Bauhof vor seinem
Umzug auf die Theresienhöhe?
Der alte Bauhof war in Sendling in der
Meindlstraße. Er bestand aus mehreren
kleinen Hallen, aber ein Großteil musste
im Freien lagern. Jetzt ist es natürlich
wesentlich komfortabler und wir sind nicht
mehr von der Witterung abhängig. Wobei
diejenigen von uns, die nur im Lager
arbeiten, manchmal schon die frische Luft
vermissen.
Am alten Bauhof war es viel enger und
rundherum haben viele Menschen gewohnt. Oft haben sie sich durch den Lärm
gestört gefühlt und sich beschwert. Hier
ist es jetzt für alle Seiten ruhiger und entspannter. Zumindest gab es bisher noch
keine Beschwerden.
Ich hoffe das bleibt auch so.
32
Lagerräume im 1. Untergeschoss
Herr Gundler, die Kammerspiele lagern
im 1. Untergeschoss Requisiten und
Bühnenbilder. Was lagert das Deutsche
Theater ein?
Requisiten der Kammerspiele München
Wir lagern die technische Ausstattung
ein, während wir unser Haus in der
Schwanthalerstraße sanieren. Das Lager
hatte die richtige Größe für unsere Bedürfnisse und der kurze Weg ist natürlich von
Vorteil.
Wir haben die Sachen mit den großen
Lastenaufzügen heruntergebracht und
werden sie erst zur Fertigstellung des
Theaters wieder nach oben befördern.
Nikolaus Gundler
33
Wohnanlage der GWG München
Planer und Gestalter
Die Architekten Johannes Ernst (Steidle Architekten), Peter Doranth und Helmut Wimmer
sowie die Landschaftsarchitektin Maria Auböck
und Büropartner János Kárász verfolgen in ihren
Entwürfen ein urbanes Leitbild, das Spielräume
für das individuelle Leben lässt. Wie drückt sich
dies in den Gebäuden und Freiräumen aus?
Die strukturbildende Kraft der Gesamtanlage ist wichtig für den städtebaulichen
Zusammenhang des neuen Quartiers
Theresienhöhe. Ziel des Gesamtplanes ist
eine intensive und dichte Durchmischung
der Funktionen Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Kultur und Erholung auf engem Raum,
um den urbanen Grundcharakter des neuen Quartiers zu verstärken. Auch die zukünftigen Planungen auf den unmittelbar
benachbarten Flächen des WA 5 (Anm.:
noch unbebaute Flächen MK 2 und 3 am
Bavariaring und an der Ganghoferstraße)
stehen in diesem Zusammenhang.
Zugang und Zufahrt zu den Lagernutzungen
Welche städtebauliche Idee liegt dem
Quartier WA 5 zugrunde?
Zunächst war es die Idee des ökologischen Umgangs mit vorhandenen Ressourcen und Bauflächen. Die Entscheidung der Landeshauptstadt München,
die alte Messetiefgarage umzunutzen
und nicht abzureißen, half riesige Mengen
an Bauschutt und Energie für Abtransport und Entsorgung zu vermeiden - ein
Beispiel für nachhaltigen Städtebau. Auf
der umgenutzten Tiefgarage neuen Wohnungsbau zu errichten, war nur durch eine
Pionierleistung in Planung und Bauablauf
möglich.
Das städtebauliche Konzept des Gesamtplans macht eine interessante Abfolge von
offenen und geschlossenen Stadtbereichen zum Thema. Das Stadtquartier
WA 5 fügt sich harmonisch ein, bildet
jedoch einen Baustein mit eigenem
Charakter.
36
Wie verbinden sich die technischen
Herausforderungen mit Gestaltung und
Raumidee?
Der größte Erfolg ist, dass man heute
nicht sieht, wie kompliziert es war. In der
Planung gab es zahllose Zwangspunkte
aus Statik und Gebäudetechnik. Eine
der größten Herausforderungen war das
Management der Planungen unterirdisch
und oberirdisch, vor allem hinsichtlich des
Bauablaufes und der Logistik.
Peter Doranth (linkes Bild), Architekt für die Umnutzung und die Neugestaltung des Tiefbauwerks
Im geförderten Wohnungsbau gilt es,
Kostenobergrenzen einzuhalten. Wie
wirkt sich dies auf Gestaltung aus?
Sozialer Wohnungsbau darf nicht heißen:
billige Materialien. Gerade bei der Bauaufgabe des geförderten Wohnungsbaus ist
es wichtig, werthaltig und qualitätvoll zu
bauen. Selbstverständlich kommt dadurch
auch eine gesellschaftliche Wertschätzung
gegenüber den Bewohnern zum Ausdruck.
Eine prägnante Architektur ermöglicht
zudem eine starke Identifikation der Bewohner mit ihrem Haus und dem Wohnumfeld.
Peter Doranth, Johannes Ernst, Maria Auböck,
Bernhard Weinberger (Büro Wimmer), Helmut Wimmer (von links nach rechts)
37
Die Qualität des Stadtquartiers WA 5 basiert
auf einer starken städtebaulichen und freiräumlichen Struktur, die Gemeinsamkeit und
Identität entstehen lässt.
Welche grundsätzlichen Entwurfsideen
wurden realisiert?
Mit der Konstruktion der Wohngebäude
musste auf das Konstruktionsraster des
Tiefbauwerks reagiert werden. Dabei entstanden spezielle Gebäudetypen mit einer
größeren Gebäudetiefe im Sockelbereich
und erst ab dem 3. Obergeschoß mit üblichen Gebäudetiefen. Dadurch erhalten die
Gebäude eine eigene, skulpturale Form
und prägen die Unverwechselbarkeit des
Quartiers.
Durch zueinander versetzte Längsriegel
und Punkthäuser entsteht eine Reihung
unterschiedlich charakterisierter Höfe. Bei
der Gestaltung der Freianlagen wurden
ebenso spezielle Details entwickelt, da
hier kein natürlicher Boden vorhanden
war. Die gegeneinander um eine Haustiefe
versetzten Gebäude lassen interne kleine
Plätze frei.
38
Hier wurden vier grüne „Inseln“ als ruhigere Bereiche zwischen den Wohnwegen
angelegt. Ihre unterschiedliche Gestaltung
als „Rosengarten“ oder „Kräutergarten“
prägt mit einer poetischen Note die Atmosphäre der Gemeinschaftsplätze.
Wichtig ist die Differenzierung der verschiedenen Hausseiten. So gibt es einen
Wechsel von Erschließungs- und Gartenseiten und damit Unterschiede zwischen
öffentlichen Bereichen mit mehr Frequenz
und privaten Freiflächen mit mehr Ruhe.
Platz in der Wohnanlage der GWG München
Maria Auböck, Landschaftsarchitektin
Neben privaten Gartenanteilen im Erdgeschoss werden auch für die oberen
Geschosse halböffentliche und individuelle Freiflächen in Form von Terrassen,
Laubengängen und Balkonen angeboten.
Im Geschosswohnungsbau sollen diese
„gestapelten Vorgärten“ den Bewohnern
zur individuellen Aneignung zur Verfügung
stehen.
Johannes Ernst, Planer des Stadtquartiers
und Architekt der Wohnanlage der GWG München
Mit der Neugestaltung des Tiefbauwerks
sollte den verschiedenen Nutzern zum
einen die Orientierung erleichtert werden.
Alle Geschosse wurden daher einheitlich
in fünf Farbbereiche unterteilt, welche
dem Nutzer die jeweilige Position in der
Tiefgarage verdeutlichen. Zum anderen
sollte den Menschen durch eine freundliche Gestaltung mittels heller Farbtöne,
Beleuchtung und Verglasungen Sicherheit
in der Großgarage vermittelt werden.
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Wohnanlagen, die heute gebaut werden,
sollen auch den Ansprüchen der kommenden
Generationen genügen. Ist das möglich?
Wie flexibel ist das Quartier und die
Wohnung im Hinblick auf unterschiedliche Bedürfnisse der Bewohner heute
und mögliche Veränderungen in der
Zukunft?
Für uns ist die Anpassungsmöglichkeit
der Wohnung an die Menschen und ihre
Bedürfnisse eines der zentralsten Themen
im heutigen Wohnbau. Gleichzeitig ist der
Bezug auf die Kontinuität der gewachsenen europäischen Stadt - ein urbaner
Zusammenhang - wichtig.
Nach unserem Planungsverständnis sollen
gerade nicht alle Lebensräume bestimmt
werden, sondern bewusst Spielräume
für Individualität und flexible Nutzung frei
gehalten werden.
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Flexibilität für Veränderungen im Alltag
heute und in der Zukunft ist in verschiedenen Maßstäben zu denken: im Städtebau
wäre es „die Stadt als Loft“ (J. Ernst)
mit vielfältigen Nutzungsmischungen - im
Wohnungsbau sind es möglichst individuell nutzbare Grundrisse, nutzungsneutrale
Räume und sogar verschiebbare Wände
innerhalb der Wohnung.
Offenheit der Grundrisse bietet eine
Grundlage für unterschiedliche Reaktionen auf den Lauf des Lebens: Die alltägliche Veränderung - ermöglicht z.B. eine
Ausdehnung des Wohnbereichs am Tag,
wobei die entsprechenden Wohnräume
nachts als Schlafräume genutzt werden.
Privatgärten und öffentliche Höfe zum Spielen in der Wohnanlage der GEWOFAG
Die Veränderung der Wohnbedürfnisse
über einen längeren Zeitraum spiegelt den
zeitlichen Wandel der Familienstruktur wider. Einzelne Räume können dem Wohnbereich hinzugefügt oder von diesem
abgeschlossen werden.
Durch individuelle Aneignung wird der
Bewohner unbewusst zum Mitgestalter
und die Häuser zu einer „Bühne für das
Schauspiel des Lebens“ (H. Wimmer).
Bernhard Weinberger (links), Helmut Wimmer (rechts),
Architekten der Wohnanlage der GEWOFAG
41
Wohnanlage der GEWOFAG
Die städtischen Gesellschaften
Kommunalreferat, GEWOFAG, GWG München
und MGS haben gemeinsam das Stadtquartier auf
der Theresienhöhe entwickelt.
Welche Erfahrungen wurden gemacht und was
bedeutet dies für die Zukunft des kommunalen
Wohnungsbaus in München?
Welche Bedeutung hat das Stadtquartier im Kontext der Projektentwicklung
des ehemaligen Messegeländes Theresienhöhe?
Hans-Otto Kraus: Die Entscheidung der
Landeshauptstadt München zur Sanierung, Neunutzung und Überbauung der
alten Messetiefgarage mit gefördertem
Wohnungsbau war ziemlich einmalig
in der Bundesrepublik. Die „Münchner
Mischung“ von Eigentumswohnformen
und gefördertem Wohnungsbau im
neuen Quartier Theresienhöhe tut der
Identifikation im Viertel gut und ist ein
sozialpolitisches Signal für den Rest der
Republik. Die Kosten für die aufwändige
Sanierung des Tiefbauwerks zu schultern,
war wirtschaftlich und ökologisch im Sinne
nachhaltiger Stadtentwicklung.
Gabriele Friderich: Sachzwänge führten
zum Erhalt der Tiefgarage. Die Statik in
Verbindung mit dem Bahndeckel sowie die
Entsorgungslogistik sprachen gegen einen
Abbruch. Wichtig war auch die Möglichkeit, den Oktoberfestbauhof hierhin zu
verlegen und den alten beengten Standort
an der Meindlstraße in Sendling für soziale
Infrastruktur frei zu machen.
Gabriele Friderich, Kommunalreferentin,
Landeshauptstadt München
Was war grundlegend für den erfolgreichen Abschluss des Projektes?
Gordona Sommer: Die Herausforderung
für die Architekten bestand darin, Gebäude der üblichen Qualität trotz schwieriger
Rahmenbedingungen in Statik und Gebäudetechnik zu planen. Dies ist rundum
gelungen.
Das gute städtebauliche Grundgerüst ist
die wesentliche Voraussetzung für die
heutige Wohnqualität auf der Theresienhöhe. Alle Baugebiete sind in einer gemeinsamen Struktur gehalten. Richtig ist die
Durchmischung von frei finanziertem und
gefördertem Wohnungsbau, im WA 5 im
EOF-Programm und München Modell
Miete. Wünschenswert wäre eine noch
stärkere Mischung auch innerhalb des
Stadtquartiers WA 5 gewesen.
44
Welche Aufgaben hatte das Projektmanagement?
Helmut Steyrer: Es war ein Schlüsselprojekt, eine Bewährungsprobe für die MGS.
Unsere Koordinationsaufgaben erstreckten
sich auf folgende Punkte:
• Den Abbruch der alten Hallen und die
Baufeldfreimachung mit Asbestsanierung.
• Der Umbau des Tiefbauwerks für die
Ansprüche der zukünftigen Nutzer (Oktoberfestbauhof, Tiefgaragenstellplätze
für die Wohnanlagen von GWG und
GEWOFAG, großflächige Lagerräume
für die Stadt).
• Die statische Ertüchtigung und Integration der Technikversorgung für den
Hochbau von GWG und GEWOFAG
mit Hunderten von Schnittstellen, Einhalten des Kostendeckels. Der enge
Zeitplan konnte nur durch überschiebendes Arbeiten eingehalten werden:
Während man den östlichen Teil des
Tiefbauwerks für den Hochbau übergeben hat, wurde im westlichen Teil
noch gearbeitet.
Hans-Otto Kraus (GWG München),
Kommunalreferentin Gabriele Friderich,
Gordona Sommer (GEWOFAG),
Helmut Steyrer (MGS)
(von links nach rechts)
• Die Anforderungen aus der umliegenden Wohnbebauung mussten in
Abstimmung mit den Bezirksausschüssen (Sendling und Sendling-Westpark)
berücksichtigt werden. Zum Beispiel
die Sicherheit der Schulwege von den
bereits bezogenen Wohngebieten
nördlich der Bahn zu den Schuleinrichtungen südlich der Bahn an der
Baustelle vorbei.
Neben der Komplexität der Planung war
es der späte Maßnahmenbeginn (im Umfeld war der Wohnungsbau voll im Gange,
z.T. abgeschlossen), der eine besondere
Herausforderung darstellte. Von Seiten der
Bezirksausschüsse und der benachbarten
Wohngebiete wurde auf eine rasche Verwirklichung gedrängt, z.B. bei der Fertigstellung der Tiefgaragenplätze.
Diese Bewährungsprobe haben wir bestanden!
Helmut Steyrer, Geschäftsführer der MGS
• Die Freimachung der Baugrundstücke
für die Kerngebiete an der Ganghoferstraße und am Bavariaring. Diese
waren durch die alten Erschließungsbauwerke völlig belegt. Die gesamte
Erschließung des Tiefbauwerks war
neu zu konzipieren, um die Grund stücke überhaupt vermarkten zu können.
• Die Baustellenlogistik und die nahezu
parallele Ausführung erforderten ein
abgestimmtes Verkehrssystem zur Belieferung und Entsorgung der Baustellen. Die angrenzenden Bahnflächen,
machten umfangreiche Verhandlungen
mit dem Baureferat und der Deutschen Bahn notwendig.
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„Die Baudichte auf der Theresienhöhe repräsentiert eine starke Urbanität. Mit dem Steidle-Entwurf
ist es gelungen, eine hohe Wohnqualität zu erreichen.“ (Hans-Otto Kraus)
Deshalb strebt die GWG an, immer eine
hohe funktionale und gestalterische Qualität zu erreichen, gemäß unserem Auftrag,
gutes Wohnen für breite Schichten der
Bevölkerung zu sichern.
Welche Rolle spielt der geförderte
Wohnungsbau und das Engagement
der städtischen Gesellschaften in der
aktuellen Stadtentwicklung?
Hans-Otto Kraus, Technischer Geschäftsführer der
GWG München
Wie verbinden sich Planung und Gestaltung mit den Kostenobergrenzen des
geförderten Wohnungsbaus?
Hans-Otto Kraus: Die Kosten für die
Wohnanlage sind in dem Rahmen geblieben, der kalkuliert war; für die statische
Konzeption über dem Tiefbauwerk als
„Brückenkonstruktion“ war natürlich ein
höherer Aufwand nötig. Wenn man dies
herausrechnet, sind die Kosten nicht höher als bei anderen Wohnbauten.
Gehen GEWOFAG und GWG in der
Betreuung ihrer Mieter im WA 5 neue
Wege?
Hans-Otto Kraus: Das Quartier WA 5 bietet keinen Anlass für besondere Einsätze.
Das Stigma des „Sozialen Wohnungsbaus“ stimmt einfach nicht – hier leben in
der Regel ganz normale Menschen, aber
mit niedrigem Einkommen. So bildet sich
auch in diesem Quartier der Querschnitt
unserer Gesellschaft ab.
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Gordona Sommer: Der soziale Friede in
München und die Stabilität basieren zum
großen Teil auf der Wohnungspolitik der
sozialen Durchmischung. Es ist traditionelle Aufgabe als kommunale Wohnungsbaugesellschaft, bezahlbare Wohnungen
zu errichten. Aber auch hier ist eine gute
Mischung - in der Regel 2/3 EOF und 1/3
München Modell Miete - nötig. Wir wollen
in den eigenen Siedlungen eine große
Ausgewogenheit haben - es geht immer
um das soziale Gleichgewicht.
Gabriele Friderich: Mit Hilfe der städtischen Wohnungsbaugesellschaften ist es
der Stadt möglich, aktive Zukunftsgestaltung zu betreiben und somit einen wichtigen Beitrag zum Erhalt der kommunalen
Daseinsvorsorge zu leisten.
Die städtischen Unternehmen sind zwar
genauso zur wirtschaftlichen Arbeitsweise verpflichtet wie Private, können
aber Gewinne zusammen mit finanzieller
Unterstützung durch Staat und Stadt in
sozial vernünftige Projekte investieren;
Projekte, die eine wichtige Basis bilden für
ein gedeihliches Miteinander in unserer
Gesellschaft. So gesehen ist das WA 5 ein
gutes Beispiel.
Wohnanlage der GWG München
Welche Erfahrungen aus der Realisierung des WA 5 sind für zukünftige
Entwicklungsprojekte wichtig?
Gabriele Friderich: Das WA 5 war ein
Sonderprojekt. Jedoch stellt es auch einen
Diskussionsanstoß für die Zukunft der
Stadtentwicklung dar: Die Verbindung von
Alt und Neu einerseits und andererseits
eine mögliche Antwort auf die aktuellen
städtebauliche Fragen: Was ist urban?
Was ist an Verdichtung verträglich?
Gordona Sommer: Wir müssen zukünftig
in die Dichte gehen, weil die Flächenpotenziale in München allgemein begrenzt
sind. Daher werden aktuell Nachverdichtungen in bestehenden Siedlungen
geprüft. Jedoch muss eine Nähe mit
Abstand, eine Nähe, die Eigenständigkeit
bewahrt, Ziel bleiben.
Wäre die Entwicklung städtebaulich
schwieriger Standorte überhaupt ohne
das Engagement der Stadt sowie der
städtischen Wohnbaugesellschaften
möglich?
Hans-Otto Kraus: Die Stadt hat über die
kommunalen Wohnungsbaugesellschaften
die Chance, ganze Stadtteile und Quartiere
zu entwickeln. Dies gelingt über die Verfügbarkeit zusammenhängender Grundstücke. Bei der Einbeziehung vieler Grundeigentümer ist dies ungleich schwieriger
und zeitraubender. Die Theresienhöhe ist
ein überzeugendes Beispiel, wie durch
eine gute kommunale Kooperation die
Stadtentwicklung auch durch den geförderten Wohnungsbau geschehen kann.
Ohne den großen finanziellen Einsatz der
Stadt wäre dies nicht leistbar gewesen.
Fassadendetail, Wohnanlage der GWG München
47
„Wohnung ist Umfeld, ist Heimat ...“
(Gordona Sommer)
Welche Strategien verfolgen die städtischen
Wohnungsbaugesellschaften für eine sozial orientierte Stadtentwicklung?
Gordona Sommer, Technischer Vorstand der
GEWOFAG
Braucht es noch mehr Engagement der
städtischen Wohnungsgesellschaften
angesichts der angespannten Wohnungssituation in München?
Gordona Sommer: Die Stadt München
achtet darauf, dass nicht nur der freie
Markt spielt, sondern genügend Wohnraum für Geringverdiener erstellt wird.
Die Vorgaben zur sozial verträglichen
Bodennutzung (SOBON) geben dazu den
Rahmen vor.
Beide Gesellschaften haben ihre Neubauprogramme, im Schnitt 200-300 Wohnungen pro Jahr. Ein Problem für die GEWOFAG ist die Grundstücksbeschaffung.
Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf
sind öffentliche Grundstücke auszuschreiben, das heißt, sie können nicht direkt
an städtische Gesellschaften verkauft
werden. Durch den relativ guten Zustand
der Bausubstanz unseres Altbestandes
liegt unser Schwerpunkt aktuell in der
Sanierung sowie in der Nachverdichtung
bestehender Siedlungen.
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Hans-Otto Kraus: Die GWG kann weitgehend auf eigenen Grundstücken bauen
und damit beitragen, das notwendige
Angebot an preiswerten Wohnungen zu
vergrößern, auch durch Nachverdichtung
in bestehenden Siedlungen mit Ersatzund Neubauten.
Eine wesentliche Aufgabe für die Zukunft
ist die energetische Verbesserung – wie
schaffen wir die Entlastung der Umwelt
im Neubau und Bestand ? – Bei maximaler
technischer Ausstattung aller Gebäude
wären die Investitionen so groß, dass sie
die finanziellen Möglichkeiten der Wohnungsunternehmen überstiegen, weil die
Mieten im geförderten Wohnungsbau
gedeckelt sind. Sehr wichtig ist hier das
städtische FES-Programm, mit dem der
Bauherr einen finanziellen Zuschuss für
die erhöhten Investitionen erhält und
einen höheren energetischen Standard
realisieren kann, der nicht auf die Miete
durchschlägt.
Welche Strategien verfolgen die städtischen Wohnbaugesellschaften hinsichtlich der sozialen und demographischen
Entwicklung ihrer Mieterschaft?
Hans-Otto Kraus: Die GWG praktiziert
verschiedene Kooperations- und Nachbarschaftsmodelle, so werden z. B. Beratungseinrichtungen und Bewohnertreffs
mit vielfältigen Beratungs- und Hilfsangeboten für unsere Mieter und Stützpunkte
mit speziellen Betreuungsangeboten für
ältere Menschen geschaffen. Hier gibt es
Kooperationsformen zwischen unseren
eigenen Sozialpädagogen und verschiedenen Wohlfahrtsverbänden. Darüber hinaus
bieten wir auch neue Wohnformen für
Senioren an, wie z.B. „WGplus - Wohnen
in Gemeinschaft plus Service“.
Gordona Sommer: Neben der großen
Aufgabe des ressourcenschonenden
Bauens und Sanierens sehen wir die
Herausforderung in der Erhaltung und dem
Gebäude in der Wohnanlage der GEWOFAG
Ausbau der Wohnqualität für alle sozialen
Gruppen und Altersgruppen. Die Wohnung
ist Umfeld, ist Heimat. Je länger ein Mieter in seiner Wohnung wohnt, umso mehr
ist das Heimatgefühl ausgeprägt. Z.B.
heißt Flexibilität für ältere Mieter, durch
das Vorhandensein von Betreuungsmöglichkeiten solange wie möglich in der eigenen Wohnung leben zu können. Daher hat
die GEWOFAG das Programm „Wohnen
im Viertel“ aufgestellt. In Zusammenarbeit
mit paritätischen Verbänden wird bedürfnisgerechte Betreuung angeboten.
Welche inhaltlichen Schwerpunkte
setzt die MGS in der Zukunft?
Helmut Steyrer: Seit unserer Aufnahme
in den Konzern der GWG 2008 verfolgen
wir die klassischen Aufgaben als städtischer Sanierungsträger weiter. Neu hinzu
kommt eine stärkere Zusammenarbeit mit
Wohnbaugenossenschaften, z.B. WOGENO. Innerhalb des Konzerns GWG über-
nimmt die MGS neue Sonderaufgaben,
wie z.B. das Projektmanagement für die
Künstlerkolonie Domagkstraße im Auftrag
des Kommunalreferates. Zudem Wohnbauprojekte im Kompro-Fördermodell der
Stadt, z.B. Clearing-Häuser und Wohnprojekte mit integrierten Kindertagesstätten.
Inwieweit beteiligt sich die Stadt durch
Bereitstellung von Grundstücken?
Gabriele Friderich: Die Stadt achtet
sehr sensibel im Rahmen der Bauleitplanung auf eine soziale Balance in den
neuen Stadtvierteln. Gerade auch in den
künftigen Planungsgebieten - also z.B. in
Freiham, auf den ehemaligen Kasernenarealen oder auf Entwicklungsflächen im
Münchner Osten wird es immer wieder
anspruchsvolle Sonderprojekte geben,
um städtische Vielfalt gerade auch in den
neuen Siedlungen zu ermöglichen.
Fassadendetail, Wohnanlage der GEWOFAG
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Für die Mitarbeit an dieser Dokumentation
bedanken wir uns ganz herzlich bei allen
unseren Mieterinnen und Mietern und den
Architekturbüros, die das Quartier mit uns
geschaffen haben:
Städtebauliches Konzept und Planung der
Wohnanlage für die GWG München:
Steidle Architekten, Gesellschaft von Architekten und Stadtplanern mbH, München,
Planung der Wohnanlage und der Kindertagesstätte für die GEWOFAG:
Arch. DI. Helmut Wimmer, Wien
Planung Tiefbauwerk:
Projektleitung MGS
doranth post architekten, Dipl.-Ing. Architekten BDA, München,
Tragwerksplanung: Suess-Staller-Schmitt
Ingenieure GmbH, Gräfelfing
Landschaftsplanung:
Atelier Auböck + Kárász, Wien
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Theresienhöhe
München
WA 5
Leben im neuen
Stadtquartier
auf der ehemaligen
Messetiefgarage
GEWOFAG
Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG
München
Kirchseeoner Straße 3
81669 München
Kontakt:
Sabine Stein
GWG München
Gemeinnützige Wohnstätten- und
Siedlungsgesellschaft mbH
Heimeranstraße 31
80339 München
Kontakt:
Zanka Hallmann
MGS
Münchner Gesellschaft für
Stadterneuerung mbH
Haager Straße 5
81671 München
Kontakt:
Melanie Meindl
Idee, Konzept und Realisation
Böhm Glaab Sandler Mittertrainer
Architektur und Stadtplanung, München
Interviews: Dietmar Sandler, Markus
Beutner
Grafisches Konzept
Vierthaler & Braun
Visuelle Kommunikation, München
Druck
Mediahaus Biering, München
Bildnachweis
Edward Beierle Fotodesign, München,
Ingrid Scheffler Architekturfotografie,
München,
Roland Weegen, München
www.Luftbild-Bertram.de
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