REGENSBURG // Handel hält Druck der Einkaufszentren stand

REGENSBURG // Handel hält Druck der Einkaufszentren stand
7. März 2014
In Zahlen
Einwohnerzahl:*
136.352
Bevölkerungsentwicklung:
+ 4,0 % 
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
105.142
Arbeitslosenquote:
4,3%
Kaufkraftkennziffer:
112,6
Kaufpreisentwicklung:

Zentralitätskennziffer:
158,8
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m²
300-500m² von 2009-2013 in EUR/m²
80
Das Oberzentrum in Ostbayern brillierte in den letzten zwanzig
Jahren mit einer außergewöhnlichen Wirtschaftsdynamik.
Insbesondere der High-Tech-Sektor boomt. Rund zwei Drittel
der Regensburger arbeiten im Dienstleistungssektor.
Regensburg profitiert einerseits von seiner wirtschaftsgeografischen Lage insbesondere mit der Nähe zur
Tschechischen Republik. Andererseits hat die Stadt auch für
Touristen einen besonderen Reiz. Die mittelalterliche, unversehrte Altstadt mit 56 Patriziertürmen und rund 1.000
Baudenkmälern ist Weltkulturerbe. Die Stadt lockt jährlich weit
über eine halbe Million Touristen in die Stadt.
Die viertgrößte Stadt Bayerns ist gleichermaßen bei „jung“ und
„alt“ beliebt. Die Bevölkerung wächst stetig, so dass man den
Stadtplanern attestieren kann, einen gelungenen Mix aus einem
Hightech-Standort unter Beibehaltung ihres mittelalterlichen
Charmes geschaffen zu haben.
Natürlich profitiert die Stadt auch vom Wissenschaftspotenzial
des Klinikums, der Universität und der Fachhochschule mit
insgesamt über 20.000 Studenten und punktet weiter mit
geringer Arbeitslosigkeit (4,3%), überdurchschnittlicher Kaufkraft (112,6) und hohem BIP-Wachstum, stellen die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT fest.
70
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELS-STANDORT
60
50
40
30
20
10
0
2009
2010
2011
2012
2013
Regensburg bietet vielfältige und sich stetig weiterentwickelnde
Einkaufsmöglichkeiten. In rund 1.400 Geschäften wird eine
Brutto-Umsatzleistung von gut 1,2 Mrd. Euro erzielt. Mehr als
380.000 Bewohner im Einzugsgebiet und zahlreiche Touristen
aus dem In- und Ausland schätzen die vielfältige Einkaufsatmosphäre. Der innerstädtische Anteil an der Verkaufsfläche
(23,6%) und auch der Umsatz (28,3%) liegen jedoch unter den
Werten von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Die
Innenstadt hat diesbezüglich noch Aufholpotenzial, dafür ist die
Aufenthaltsqualität kaum zu überbieten, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred Schalk.
Einzugsgebiet
Einzelhandelskaufkraft-Index
und Zentralität 2013 in %
Regensburg
Ø 100T ≤ 200T Einwohner*
180,0
160,0
158,8
140,0
120,0
100,0
128,7
112,6
100,5
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
Einzelhandelskaufkraft-Index
Modezentralität 2012 in %
Innenstadtanteil 2012 in %
Regensburg
Zentralität
Ø 100 Tsd. - 200 Tsd. Einwohner*
280
275
270
Verkaufsflächenanteil
273,9
265
260
255
250
245
Umsatzanteil
246,2
240
235
230
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Regensburg
Ø 100T ≤ 200T
Einwohner*
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Regensburg punktet vor allem aufgrund der nachhaltig positiven harten Standortfaktoren: der hohen Kaufkraft,
der weit überdurchschnittlichen Zentralität sowie der niedrigen Arbeitslosenquote. Darüber hinaus ist insbesondere die Regensburger Innenstadt wegen ihrer extrem hohen Aufenthalts- und Wohlfühlqualität bei nationalen und internationalen Einzelhändlern und Filialisten sehr begehrt.
„Es liegt wahrscheinlich auch an den, von den historischen Römern übernommenen, südeuropäischen Angewohnheiten“, meint Schalk, „dass sich das Leben der Regensburger mehr im Freien abspielt.“ Denn sobald die
ersten Sonnenstrahlen hervorspitzen, werden die Stühle und Tische der zahlreichen Cafés und Restaurants
nach draußen gestellt. Egal ob in den engen Altstadtgassen oder auf den zahlreichen Plätzen, man sollte sich
beeilen wenn man noch einen Platz ergattern möchte. Diese urbane Mischung in der Altstadt bestehend aus
klassischem Einzelhandel, Hotels, Restaurants, zahlreichen Cafés und Bars, ausgefallenen Galerien und Antiquitätengeschäften sowie verschiedenen Clubs und Kinos macht es aus, bringt den Leuten Spaß und Unterhaltung und den Händlern Umsatz. Die zahlreichen Besucher und Passanten schätzen dabei besonders das
deutschlandweit am besten erhaltene mittelalterliche Großstadtgefüge, das seit 2006 offiziell zum UNESCO
Weltkulturerbe zählt.
Eingebettet in diese zahlreichen Gassen und Straßen inmitten eines perfekt sanierten Bestandes aus romanischer und gotischer Architektur, finden sich die klassischen 1A-Lagen. Ausgehend von der „Guten Stube“
Regensburgs, dem Neupfarrplatz mit der zentralen und gut laufenden Galeria Kaufhof, ausholend über die
Drei-Helm- und Pfauengasse in die enge Weiße-Lilien-Straße, um dann schließlich in der Königsstraße zu
landen, die an ihrem Ende in die Maximilianstraße mündet.
Königsstraße
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Absolute TOP-Lage zwischen H & M und Hallhuber
Konsumige Lage, repräsentativer Charakter
Geprägt durch hohen Filialisierungsgrad
Neue Mieter: Snipes, WMF, Marc Picard, Taifun by Gerry Weber, Laderach
Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² bei Kleinflächen
Königstraße 5: H&M konnte sich nach Umzug langfristig die gewünschten, größeren Flächen sichern. COMFORT vermittelte den Kauf an einen institutionellen Investor.
Weiße-Lilien-Straße
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Ebenfalls sehr gute Passantenfrequenz
Verbindungsstraße zwischen Königsstraße und Neupfarrplatz
Klein, eng, dunkel, nicht so repräsentativ aber extrem beliebt
Bis auf den Einkaufsmagneten Müller eher kleinteiliger Flächenbesatz
Neuer Mieter: Tom Tailor
Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² bei Kleinflächen
Neupfarrplatz
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Die A-Lage entwickelt sich zukünftig weiter Richtung Gesandtenstraße
Sehr konstanter Mieterbesatz
Touristisch frequentiert
Denkmalschutzgeprägt, repräsentativer Charakter
Magnet: Galeria Kaufhof, ZARA
Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² bei Kleinflächen
St.-Kassians-Platz 3: Nach Vermietung an TK Maxx vermittelte COMFORT das Haus im Rahmen eines Club Deals.
Drei-Helm- und Pfauengasse
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Bis auf die beiden Eckhäuser (K&L Ruppert zur Residenzstraße sowie Gerry Weber zur SchwarzeBären-Straße) etwas eingeschränkte Lagequalität, aber immer noch gut
Somit interessant auch für Mieter, die in der absoluten TOP-Lage nicht zum Zuge kommen
Neue Mieter: Casa Moda, Palmers
Der aktuelle Mietpreis erreicht nicht ganz die Spitzenwerte der drei oben genannten TOP-Lagen
Maximilianstraße
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Maximilianstraße 14: COMFORT vermietete an Peak Performance & vermittelte das Objekt an ein Family-Office.
Verkehrsberuhigte Zone
Verbindungsachse zwischen
Innenstadt und Bahnhof
Häufiger Mieterwechsel und
vereinzelt Leerstand
Schwerpunktmäßig an der
Kreuzung zur Königstraße für
Filialisten interessant
Neue Mieter: Peak Performance,
Snipes, Base/E-Plus
Die Innenstadt boomt trotz Centern und Denkmalschutzauflagen
Schon immer gestalteten sich bauliche Aktivitäten in der Altstadt aufgrund der Dominanz der romanischen
und gotischen Architektur schwierig. Vor allem die heutigen Anforderungen von Filialisten hinsichtlich Größe
und Zuschnitt der Verkaufsflächen sowie Technik konnten häufig nur mühsam mit den Denkmalschutzauflagen in Einklang gebracht werden.
„Auch deshalb hat sich die Innenstadt lange schwer getan, gegen die neue Konkurrenz der 2002 eröffneten
Regensburg Arcaden anzukommen“, beschreibt Schalk einen für den angestammten innerstädtischen
Handel lange Zeit nur schwer verdaulichen massiven Zuwachs an Einzelhandelsflächen in der Domstadt.
Das mfi-Einkaufszentrum, das unter seinem ca. 200 Meter langen Glasdach rund 27.500 m² Einzelhandelsfläche nebst 1.500 Parkplätzen vereinigt, hatte der Innenstadt seinerzeit das Leben schwer gemacht, was
sich lange in einer – mittlerweile erfolgreich bewältigten – Leerstandsproblematik manifestiert hatte. „Diese
Zeiten sind mittlerweile jedoch vorbei, die klassische 1A-Lage der Regensburger Innenstadt wird seit Jahren
immer stärker wieder von Filialisten und Investoren nachgefragt“, beschreibt Manfred Schalk die aktuelle
Situation. Zahlreiche Neuansiedlungen von attraktiven Marken und Konzepten unterstreichen dies. Das hat
zur Folge, dass ehemalige B-Lagen rund um die 1A-Lagen für den filialisierten Einzelhandel zunehmend
interessanter und begehrter werden. Beste Beispiele für diese Entwicklung sind die Eröffnungen von Butlers,
Oil & Vinegar oder auch Oska in der Gesandtenstraße oder von Kochhaus und BoConcept in der SchwarzeBären-Straße. Alles in allem also eine sehr erfreuliche Entwicklung mit anhaltender Dynamik.
Die Regensburger City steht wieder im Fokus des Interesses
Somit ist insgesamt festzuhalten, dass nach einer Konsolidierungsphase wieder ein Gleichgewicht zwischen
den Magneten des Regensburger Einzelhandels herrscht: „Jedenfalls“, so Schalk „ ist festzustellen, dass
sich die klassische 1A-Lage der Regensburger Innenstadt wieder von der Hegemonie der Einkaufszentren
emanzipiert hat und heute so stark von Filialisten und Investoren nachgefragt wird, wie noch nie.“ Mit dem
bereits 1976 im Norden von Regensburg eröffneten Donaueinkaufszentrum (DEZ), dem ersten geschlossenen und klimatisierten Einkaufszentrum in Deutschland nach US-Vorbild, hatte sich die Regensburger City
noch arrangiert. Besagter Angriff 26 Jahre später durch das ebenfalls nicht integrierte, sich in einer
peripheren Lage befindlichen zweiten klassischen Shoppingcenters durch mfi, hatte die Innenstadt da
wesentlich deutlicher durcheinander gewirbelt und nach unten gezogen. Dies gehört alles der Vergangenheit
an. Seit Jahren boomt die Innenstadt wieder und mit ihr der innerstädtische Einzelhandel.
Das unterstreicht zum Beispiel auch die vom neuen Eigentümer geplante Entwicklung des bis vor kurzem
nach von K&L Ruppert genutzten Hauses in der Residenzstraße 3. Direkt anschließend an den
Neupfarrplatz und in unmittelbarer Nachbarschaft von ZARA werden hier moderne und leistungsfähige
Einzelhandelsflächen entwickelt, um neue und attraktive Konzepte anzusiedeln.
INVESTMENT
Sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Investoren ist Regensburg sehr begehrt. Das Angebot ist
traditionell knapp. Sobald ein Haus auf den Markt kommt, ist schnelles und zielorientiertes Handeln und
Entscheiden von der Käuferseite gefordert, um überhaupt eine Abschlusschance zu haben. Aus diesem
Grund haben sich bei den letzten Transaktionen mit unserer Unterstützung verstärkt gerade auch private
Käufer bzw. Family-Offices durchsetzen können. So konnten das Eckhaus Königstraße / Ecke
Maximilianstraße 14 sowie das TK Maxx Gebäude am St.-Kassians-Platz 3 / Ecke Neupfarrplatz und WeißeLilien-Straße - beide ebenfalls nach erfolgreicher Vermietung durch uns - entsprechend platziert werden. Die
Königstraße 5 mit dem neuen Mieter H&M ging letztendlich an einen klassischen, auf Toplagen
spezialisierten, institutionellen Anleger. Ein gutes Ergebnis, für alle beteiligten Parteien. Was das
Preisniveau betrifft, so wird in den Top-Lagen in der Spitze ein Verkaufsfaktor zwischen dem 18-fachen bis
19,5-fachen bezogen auf die Jahresnettomiete bezahlt, je nach spezieller Lage und individuellem Zustand
der einzelnen Liegenschaft.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
„Abschließend“, meint Schalk, „ist zu konstatieren, dass Regensburg den Center-Wahnsinn endlich überstanden hat. Viele Filialisten und Investoren haben sich wieder auf die bewährten Standorte in der
klassischen, urbanen City-Lage besonnen und suchen explizit dort aktuell und konkret nach geeigneten
Flächen und Objekten.“
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN
MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR
75
80 - 120 m²
45
300 - 500 m²
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes,
idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und
Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht
entnehmen.
COMFORT CITY-RANKING
Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance
des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64
deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu
Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig
ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse
bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind.
Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in
Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der
Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes
(Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und
Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet
COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder
Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und
Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg,
Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Kontakt
COMFORT München GmbH
Manfred A. Schalk, Thorsten Sondermann
Rindermarkt 6, 80331 München
Tel: +49 89 219988-0
E-Mail: [email protected]
COMFORT Research & Consulting
Olaf Petersen
Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg
Tel: +49 40 300858-0
E-Mail: [email protected]
Unternehmenskommunikation
Frank Hinz
Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel: +49 211 540 063 40
E-Mail: [email protected]
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting
Statistische Landesämter
Bundesagentur für Arbeit
GfK GeoMarketing GmbH
* Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per 1.1.2012 (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK
Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.