Ausblick - Schroders

Nur für professionelle Investoren
November 2013
Schroders
Ausblick
2014: Gewerbeimmobilien in Großbritannien
Duncan Owen, Head of Property
Eine virtuelle Tour mit Google Earth würde aufzeigen, dass
sich die Lage am britischen Gewerbeimmobilienmarkt zunehmend verbessert. Das kräftigere Wirtschaftswachstum sorgt
für einen Anstieg der Mieternachfrage, die Mieten und die
Kapital­werte sind im Schnitt weitgehend stabil, die Neubauquote hat einen Tiefpunkt im Zyklus erreicht, und zwischen
der Anfangsrendite des IPD UK Monthly Index All Property
(6,25 %) und der Rendite auf 10-jährige britische Staatsanleihen (derzeit 2,84 %1) besteht nach wie vor eine erhebliche
Differenz von 325–350 Basispunkten.
–Die Lage am Markt für Gewerbeimmobilien verbessert sich zunehmend.
–Obwohl sich die Erholung bei der
Nachfrage nach Büro- und Industrieflächen, die 2010 in London
begann, nun auf den Rest von
Großbritannien ausweitet, weisen
einige Städte in anderen Landesteilen nach der Rezession noch hohe
Leerstandsquoten auf.
–Im Zuge des Strukturwandels verändert sich die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien.
„Obwohl die Gesamtlage
positiv ist, gibt es immer
noch große Unterschiede
bezüglich der Ertragsrendite an unterschiedlichen
Standorten und Arten von
Gewerbeimmobilien.“
Darüber hinaus haben das Auftreten neuer Kreditgeber, wie
z. B. Versicherer und Anleihenfonds, und die Rückkehr der
Banken, die sich rekapitalisiert haben, zu einer deutlichen
Verbesserung der Kreditverfügbarkeit geführt.
Regionale Unterschiede
Obwohl die Gesamtlage positiv ist, gibt es immer noch große Unterschiede bezüglich der
Ertragsrendite an unterschiedlichen Standorten und bei verschiedenen Arten von Gewerbeimmobilien. Obwohl sich die Erholung bei der Nachfrage nach Büro- und Industrieflächen,
die 2010 in London begann, nun auf den Rest von Großbritannien ausweitet, weisen einige
Städte in anderen Landesteilen nach der Rezession noch hohe Leerstandsquoten auf.
Dementsprechend legten Bürospitzenmieten im Londoner West End in den zwölf Monaten
bis zum September 2013 um 8 % zu, während Bürospitzenmieten in Birmingham, Manchester und Glasgow im selben Zeitraum unverändert blieben 2.
Zudem leiden Einzelhandelsimmobilien weiterhin unter der Umstellung auf Online-Käufe.
Einer Schätzung von Verdict Research zufolge werden 40 % aller elektrischen und elektronischen Güter heute über das Internet verkauft, und der Anteil für Kleidung und Schuhe – ein
Standbein vieler Einkaufszentren – ist auf 14 % angestiegen. Infolgedessen ist der Markt für
Einzelhandelsimmobilien stark polarisiert: Während einige große Einkaufszentren, Einzelhandelsparks und Stadtzentren weiterhin Käufer anziehen, erleben viele städtische Einkaufsquartiere einen langfristigen Niedergang.
Wo sehen wir also die Anlagechancen bei britischen Gewerbeimmobilien? Wir möchten
Ihnen fünf Ideen vorstellen. Die ersten drei zielen darauf ab, von dem Strukturwandel zu
profitieren, der unabhängig vom Konjunkturzyklus für eine Veränderung der Nachfrage nach
Gewerbeimmobilien sorgt. Die weiteren zwei Ideen streben die Ausnutzung von Fehlbewertungen am Anlagemarkt an.
Investitionen in den Strukturwandel
Erstens bietet sich die Chance von Investitionen in neue oder modern ausgestattete
Büroimmobilien in preisgünstigerer Lage und mit guter Verkehrsanbindung im Londoner
Stadtzentrum (z. B. Farringdon, King’s Cross und Waterloo). Immer mehr große Unter-
Ausblick 2014: Gewerbeimmobilien in Großbritannien
nehmen scheuen davor zurück, die Kosten für eine renommierte Adresse in Mayfair oder
der City of London auf sich zu nehmen. Durch die Verlegung des Hauptsitzes an einen
günstigeren Standort können sie oftmals nicht nur Mietaufwendungen einsparen, sondern
erhalten zudem die Möglichkeit, alle ihre Mitarbeiter an einem Standort zu vereinen und
ihre Umweltbilanz gegenüber ihrer alten Liegenschaft zu verbessern.
Zweitens sorgt der Anstieg des Online-Einzelhandels für einen Wandel der Logistikbranche, und wir rechnen mit einer zunehmenden Nachfrage nach kleineren Lagerhäusern um
London und andere große Städte herum, die als Umschlagplatz für Express-Sendungen
und für Lieferungen am nächsten oder sogar am selben Tag genutzt werden können.
Drittens erhöht sich durch die wachsende Zahl älterer Menschen der Bedarf an Alten- und
Pflegeheimen. Trotz des Scheiterns des Pflegeheimbetreibers Southern Cross im Jahr
2011 sind wir der Ansicht, dass Pflegeheime attraktive Renditen abwerfen können, wenn
die Mietkosten auf einem für die Betreiber erschwinglichen Niveau festgesetzt werden.
Duncan Owen
Head of Property
Duncan Owen, Head of Property,
stieß im Januar 2012 zu Schroders.
Zuvor war er CEO von Invista, nachdem er an der Gründung des Immobilienfondsverwalters mitgewirkt und
den Börsengang in London geleitet
hatte. Invista ging im Jahr 2006 aus
dem Fondsmanagementgeschäft
von Insight Investment Management
Limited hervor. Im Rahmen der Übernahme von Gatehouse Investment
Management, der Management-Boutique für Immobilienanlagen, an
deren Gründung er beteiligt war, kam
Duncan Owen 2003 zu Insight. Er
war Managing Director des Immobiliengeschäfts von Insight und ein Main
Board Director des Unternehmens.
Zuvor war er als Director bei LaSalle
Investment Management und als
Partner bei Jones Lang Wootton
tätig.
Fehlbewertungen
Viertens sehen wir – obwohl die kräftige Nachfrage seitens ausländischer Investoren die
Renditen für Spitzenimmobilien auf das Vorkrisenniveau gedrückt hat – nach wie vor ein
Wertpotenzial für Büro- und Gewerbeflächen, die gute konventionelle Fundamentaldaten
im Immobiliengeschäft aufweisen, die jedoch nur kurzfristige Verträge haben oder an
mehrere Parteien vermietet sind. Dank des jüngsten Anstiegs der Immobilienpreise hat
sich zudem die Chance auf Gewinne durch die Modernisierung älterer Büro- und Gewerbeflächen erhöht.
Fünftens erkennen wir trotz der strukturellen Herausforderungen für Einzelhandelsimmobilien interessante Anlagegelegenheiten, da andere Investoren den Sektor derzeit meiden.
So sehen wir insbesondere ein Wertpotenzial in einigen innovativen Einzelhandelsunternehmungen in kaufkräftigen Gemeinden, die den Händlern gut ausgestattete und bezahlbare Verkaufsflächen bieten.
Absicherung gegen Abwärtsrisiken
Schwerpunkt unserer Strategie ist daher die Investition in Immobilien, die eine Ertragsrendite
von 5,5 % bis 7,5 % erzielen und vom Strukturwandel profitieren. Dies bietet eine gewisse
Absicherung, falls das Wirtschaftswachstum hinter den Erwartungen zurückbleibt und sich
die Erholung der Mieteinnahmen verzögert. Ein weiteres, schwerer zu kontrollierendes Risiko
wäre ein drastischer Zuwachs bei den Renditen auf langfristige britische Staatsanleihen,
etwa als Reaktion auf einen Anstieg der Anleihenrenditen in den USA. In diesem Fall wäre
unsere Position im Mietzyklus entscheidend. Bei steigenden Mieten ist es möglich, dass die
Anleger den Anstieg der Renditen auf langfristige britische Staatsanleihen ignorieren, wie
bereits 1999 geschehen. Wenn die Mieteinnahmen jedoch stagnieren und nur geringe unmittelbare Wachstumsaussichten bestehen, würde sich ein Anstieg der Renditen auf langfristige Staatsanleihen vermutlich auf die Immobilienrenditen auswirken und den Kapitalwert
schmälern.
Quelle: Bloomberg, 22. November 2013
Quelle: CBRE
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„Schwerpunkt unserer Strategie ist die Investition in
Immobilien, die eine Ertragsrendite von 5,5 % bis
7,5 % erzielen und vom
Strukturwandel profitieren.“
Wichtiger Hinweis: Die hierin geäußerten Ansichten und Meinungen stammen von Duncan Owen und stellen nicht notwendigerweise die in anderen Mitteilungen,
Strategien oder Fonds von Schroders ausgedrückten oder aufgeführten Ansichten dar. Dieses Dokument dient nur Informationszwecken und ist keinesfalls als
Werbematerial gedacht. Das Material ist nicht als Angebot oder Werbung für ein Angebot gedacht, Wertpapiere oder andere in diesem Dokument beschriebene verbundene
Instrumente zu kaufen. Keine Angabe in diesem Dokument sollte als Empfehlung ausgelegt werden. Individuelle Investitions- und/oder Strategieentscheidungen sollten nicht auf
Basis der Ansichten und Informationen in diesem Dokument erfolgen. Herausgegeben von Schroder Investment Management Limited, 31 Gresham Street, London EC2V 7QA.
Zugelassen und unter der Aufsicht der Financial Conduct Authority.