Berlin - HypoVereinsbank
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Wohnimmobilien Marktübersicht Berlin Kaufpreise für Häuser, Eigentumswohnungen und Bauland sowie Mietpreise, aktuelle Projekte, Trends und Perspektiven. Dezember 2015 2 WOHNIMMOBILIENMARKT BERLIN: Stadt Berlin DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK © B 109 HypoVereinsbank A 11 A 114 A 10 A 111 B 96 B2 B 158 Pankow Reinickendorf Weißensee Tegel Wedding Hohenschönhausen Prenzlauer Berg Spandau Mitte Friedrichshain Tiergarten B5 Marzahn Hellersdorf Lichtenberg B 1/B 5 Kreuzberg Neukölln Tempelhof Treptow ee Spr Charlottenburg Schöneberg Grunewald WilmersA 100 dorf Köpenick A 103 Havel A 115 Zehlendorf Wannsee Großer Müggelsee Steglitz A 113 B 179 B1 B 96a B 101 POTSDAM Schönefeld sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage einfache Lage Lage Sonderfl äche Gewerbe / Industrie sonstige Städte und Orte Grünfl äche Gewässer Stadtgrenze Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung)1 € / m2 Wfl . zzgl. NK Trend 14,75 – 20,00 10,75 – 16,00 8,00 – 13,00 6,00 – 9,00 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf)1 € / m2 Wfl . Trend 5.000 – 8.800* 3.700 – 6.900 3.100 – 4.800 2.300 – 3.800 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf)2 bezugsfrei – € / m2 Wfl . Trend 4.300 – 7.200 2.700 – 5.800 1.800 – 3.800 1.100 – 2.300 530 – 830 420 – 540 geringes Angebot 620 – 1.300 360 – 560 310 – 460 270 – 390 340 – 700 270 – 400 260 – 370 240 – 320 220 – 400 230 – 300 210 – 280 200 – 260 110 – 240 Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 3 (in Tsd. €) Doppelhaushälften 4 (in Tsd. €) Reihenhäuser 5 (in Tsd. €) Bauland 6 (in € / m2) Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. Stand: November 2015 ©HypoVereinsbank 1 2 3 4 5 6 Neubau und neuwertig sanierter Altbau mit ca. 75 m2 Wohnfl äche Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 75 m2 Wohnfl äche mit ca. 140 m2 Wohnfl äche mit ca. 125 m2 Wohnfl äche mit ca. 115 m2 Wohnfl äche durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbau grundstücke bei einer GFZ von 0,3 bis 0,7 * für Luxuswohnungen liegen die Preise noch deutlich darüber 5 3 DIE MARKTÜBERSICHT Ökonomische Rahmenbedingungen • Berlin, zugleich Hauptstadt und bevölkerungsreichste Kom mune Deutschlands, ist das wirtschaftliche wie kulturelle Zentrum der Metropolregion Berlin / Brandenburg (6 Millio nen Einwohner) und heute eine der dynamischsten Metro polen Europas. • Die Branchenstruktur ist breitgefächert mit einem Schwer punkt im Dienstleistungssektor. Sie reicht von der Kreativ und Kulturwirtschaft über Tourismus, Biotechnologie, Medi zintechnik, pharmazeutische Industrie, Medien, Informations und Kommunikationstechnologie, Bauwirtschaft, Einzelhan del, Verkehrssystemtechnik, Optik bis zur Energietechnik. • Berlin ist zudem einer der TopGründerstandorte in Deutsch land und hat einer Studie von McKinsey zufolge gute Voraussetzungen, diese Position europaweit weiter auszu bauen. Mehr als 100.000 neue Arbeitsplätze durch Startups könnten bis 2020 entstehen. • Die positive Entwicklung der Stadt wurde maßgeblich von der Wiedererlangung der Hauptstadtfunktion mit der Ver lagerung des Parlaments und der Bundesregierung einge leitet. Heute sind eine Vielzahl von Ministerien, Behörden, Vertretungen und Verbänden ansässig. Viele Unternehmen haben in der Vergangenheit am Standort Berlin expandiert bzw. ihren Sitz in die Hauptstadtregion verlegt. • Dadurch entstehen immer mehr hochqualifizierte Arbeits plätze. Entsprechend hat sich seit dem Jahr 2005 die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stark und zugleich viel schneller als im Bundesdurchschnitt erhöht. Die für Berlin charakteristisch hohe Sockelarbeitslosigkeit (10,7 %) sinkt dagegen langsamer. Dies ist einer der Haupt gründe, warum die Kaufkraft der Bevölkerung deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt bleibt (91,6). Demografie • Seit der Jahrtausendwende wächst die Bevölkerung der Hauptstadt, zuletzt überraschend schnell. In den vergan genen drei Jahren erlebte Berlin einen regelrechten Wachs tumsschub (rund 45.000 Personen / Jahr). Dazu haben seit 2011 vor allem junge Menschen aus dem Ausland, beson ders aus anderen EUStaaten, beigetragen (insbesondere aus Südeuropa: Spanien, Italien, Griechenland und Osteuropa: Polen, Rumänien, Bulgarien). • Die in der zweiten Hälfte der 1990erJahre enormen Be völkerungsverluste an das brandenburgische Umland sind deutlich niedriger, wenngleich im Zuge der rasanten Woh nungsmarktentwicklung die Zahlen wieder ansteigen. • Seit nunmehr acht Jahren ist auch ein Bevölkerungszuwachs durch mehr Geburten zu verzeichnen, was bisher allerdings nur geringfügig zum Wachstum beiträgt. Gleichzeitig steigt die Lebenserwartung der Menschen weiter an. • Noch einmal schneller als die Bevölkerungszahl wächst die Zahl der Haushalte, da die Lebensgemeinschaften in Berlin immer kleiner werden (2011 – 2014: + 5 %). Auch dies trägt als weitere Komponente zu einer steigenden Wohnungs nachfrage bei. • Die jüngste Bevölkerungsprognose des Senats geht in einer mittleren Variante von einem Wachstum von etwa 254.000 Einwohnern (rund + 7 %) im Zeitraum von 2011 bis 2030 aus. Das bedeutet ca. 150.000 neue Haushalte. Ein Vergleich der prognostizierten mit der tatsächlichen Bevölkerungsent wicklung lässt erkennen, dass die Stadt weit schneller als erwartet wächst. Damit wird das Wachstum wohl eher der oberen Variante entsprechen (+ 11 %). Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten – 2014 Entwicklung2000 Beschäftigte Entwicklung der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen in Berlin 2000 – 2015 Bevölkerungszahlen Eigentumswohnungen Index: 2000 = 100 Index: 2000 = 100 115 110 200 115 110 108 180 110 105 105 106 160 100 100 104 140 95 95 102 120 90 90 100 100 85 80 2000 Berlin 2005 Deutschland Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2010 2014 9880 2000 2000 Bevölkerung Ent 85 80 2005 Haushalte Quelle: Statistisches Landesamt Berlin Eigentumswohnungen Wohnungsbau 2010 2010 2015 2015* 20 4 Kennzeichen des Wohnungsmarktes • Der Berliner Wohnimmobilienmarkt zählt mit hohen Miet und Kaufpreissteigerungen zu den dynamischsten Deutsch lands. Sie liegen in einigen Segmenten und Stadtteilen über denen der anderen zumeist wirtschaftsstärkeren Metropo len Deutschlands (z. B. München, Hamburg). • Während in den beliebten Vierteln allmählich die Grenzen der Zahlungsbereitschaft erreicht zu sein scheinen, zeigen sich in vielen bisher günstigen Stadtteilen Nachholeffekte. Mieten und teilweise auch die Preise für Eigentumswohnun gen steigen insbesondere in den Gegenden stark, die an die zentrumsnahen „InViertel“ angrenzen (NordNeukölln, Süd Moabit, SüdWedding, LichtenbergWest). • Da der Markt vielfach immer noch als unterbewertet gilt und im internationalen Vergleich ein günstiges Preisniveau aufzeigt, zieht die Stadt in großem Stil international agieren de private und institutionelle Kapitalanleger an. Dies befeu ert die Entwicklung zusätzlich. • Berlin verfügt im Gegensatz zu vielen anderen deutschen Großstädten noch über ein großes Flächenpotential für den Wohnungsbau. Der „Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025“ (StEP) weist langfristig Flächen für rund 220.000 neue Wohnungen aus. Nutzungskonflikte (z. B. die Bebauung des Flughafengeländes Tempelhof) und der zuletzt anspringen de Wohnungsbau lassen die Potenziale in zentralen Lagen zügig schrumpfen. • Die Wohnbautätigkeit ist merklich angezogen. Die Zahl der genehmigten neuen Wohnungen steigt im vierten Jahr in Folge steil an. 2014 wurden mehr als 16.000 Wohnungen genehmigt (2010: ca. 3.800). Die Genehmigungszahlen der ersten Monate in 2015 lassen einen weiteren deutlichen Anstieg erwarten. Zeitversetzt steigen die Fertigstellun gen. 2014 wurde erstmals nach dem Jahr 2000 wieder die 7.000Marke übersprungen. Maßgeblich dafür ist die höhe re Bauproduktion von Geschoßwohnungen. Dennoch kann die auf jährlich 10.000 („Stadtentwicklungsplan Wohnen“) bis 17.000 (Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumfor schung) bezifferte Bedarfszahl bei weitem noch nicht ge deckt werden. Wohnungspolitik der Stadt • Die Wohnungspolitik des Senats fokussiert sich in der Mie terstadt Berlin (82 % Mietwohnungen) stark auf diesen Bereich. Entwicklungen wie in vielen anderen Metropolen, wo zentrums und stadtnahes Wohnen aufgrund der hohen Preise ausschließlich wohlhabenden Schichten vorbehalten ist, soll ausdrücklich vermieden werden. • Die Strategie besteht aus einem Bündel von Maßnahmen: • Die kommunale Wohnungspolitik zielt vor allem auf die Bereitstellung von Geld und Grundstücken für neue Woh nungen ab. Eine geänderte Liegenschaftspolitik, ein Woh nungsbaufonds und die Ausnutzung der bestehenden Städ teförderungsprogramme sind Bestandteile dieser Säule. • Die Bündnisse mit der Wohnungswirtschaft basieren auf Verträgen zu verbindlichen Neubauzahlen (Neubaubünd nisse mit den wohnungs und bauwirtschaftlichen Verbän den BBU und BFW über 100.000 Wohnungen bis 2025). • Sicherung von Wohnraum für sozialschwache Gruppen, begrenzte Mietsteigerungen sowie Vergrößerung des Wohnungsbestands sind weitere Bausteine, festgelegt im Bevölkerungszahlen Mietenbündnis mit den städtischen Wohnungsbaugesell schaften. 110 • Einige Gesetze und Verordnungen zielen darauf ab, Miet 108 wohnungsbestände zu erhalten und die Mietentwicklung in der freien Wohnungswirtschaft zu begrenzen (u. a. Kap 106 pungsgrenze, Mietpreisbremse seit 01.06.2015), Zweck 104 entfremdungsverbot, Verordnung für soziale Erhaltungs gebiete (z. Z. 21 Stück, 11 weitere sind in Diskussion). 102 • Verschiedene Verwaltungsmaßnahmen sollen den Woh 100 nungsneubau beschleunigen: Erstellung eines Stadtent wicklungsplans zur Bedarfsanalyse, Bündnisse mit den 98 Genehmigungsverfahren, 2000Bezirken über beschleunigte 2005 2010 2015 ko operative Baulandentwicklung durch städtebauliche Ver träge; das Wohnbauflächeninformationssystem (WoFIS) und die Wohnbauleitstelle dienen der Informationsbereit stellung und Bündelung. Einwohnerstand (12 / 2014) Arbeitslosenquote (10 / 2015) (Stadt; alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer (Bundesdurchschnitt = 100) Fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden (2014) 6000 10,2 % 4000 91,6 2000 Quellen: Statistisches Landesamt, GfK, Bundesagentur für Arbeit 100 95 90 85 80 20 1Ba W 8000 3.469.849 7.069 105 Wohnungen 10000 Trend 110 Wohnungsbau in Berlin 12000 2015 115 fertiggestellte Wohnungen in neuen Wohngebäuden Wohnungsbau 14000 Stadt Berlin Entw 0 2000 2005 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 1 + 2Fam.Häuser Quelle: Statistisches Landesamt 2010 Baugenehmigungen 2014 4 5 Markt für Eigentumswohnungen • Sowohl Preise als auch Umsatzzahlen von neuen und älte ren Eigentumswohnungen haben angesichts des anhalten den Immobilienbooms zwischenzeitlich historische Maxi malwerte erreicht. Seit 2004, dem Jahr mit den niedrigsten Preisen nach dem Mauerfall, haben sich eigenen Erhebun gen zufolge die durchschnittlichen Kaufpreise für neue Ein heiten in guten Lagen um rund 90 % erhöht. Das höchste Preisniveau erreichen das historische Zentrum Berlins rund um den Gendarmenmarkt und das Quartier um den Kurfürs tendamm. • Obwohl sich das Neubauangebot zuletzt im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt hat (Fertigstellungszahlen), ist die Zahl der Neubauwohnungen sowohl im Verhältnis zum Nachfra gezuwachs als auch zum Bestandsmarkt vergleichsweise klein. Dennoch hat sich das Angebot besonders in der mitt Entwicklung Beschäftigte leren Preisklasse (um 4.000 €) deutlich erhöht, sodass sich die Vermarktungszeiten etwas verlangsamen. 115 • Viel gebaut wird auf den teilungsbedingten großen inner 110 städtischen Brachen. Davon abgesehen ist Bauland nicht mehr nur in den traditionell guten zentralen Lagen im 105 Westen, sondern inzwischen auch in einigen besonders be 100 gehrten Lagen Ostberlins knapp (z. B. Prenzlauer Berg). Die 95 hohe Baulandnachfrage hat gerade im Stadtzentrum zu ei nem außerordentlichen Preisanstieg geführt. Die amtlichen 90 Bodenrichtwerte dokumentieren diesen Trend eindrucksvoll: 85 Sie sind innerhalb eines Jahres erneut drastisch gestiegen – 80 nahezu überall im Stadtgebiet um mindestens 30 %. 2000 2005 2010 2014 • Die explodierenden Grundstückspreise tragen maßgeblich zur Teuerung der Neubauwohnungen bei. Grundrisseffizien tes Bauen ist demnach der aktuelle Trend, wodurch sich die Wohnungsgrößen und damit die Gesamtkosten reduzieren. • Die Neubaupreise für Objekte in den sehr guten Lagen können heute bis zu 8.800 € / m² betragen. Große Luxusund PenthouseWohnungen werden immer häufiger über 10.000 Euro angeboten (z. B. Lux, Belles Etages, Yoo Berlin, Kronprinzengärten, Living Levels). Einzelne Wohnungen in den Prestigeobjekten erzielen bis 17.000 € / m². Eine nach haltige und hohe Nachfrage durch eine überwiegend inter nationale Klientel lässt die Preise weiterhin steigen. Dieses Marktsegment koppelt sich zunehmend vom übrigen Markt ab. Als Orientierung für Käufer wie Verkäufer dient verstärkt das Preisniveau anderer europäischer Metropolen. • Bestandsimmobilien stellen das größte Segment und sind Eigentumswohnungen sehr gefragt. Im Vergleich zu den Neubauten zeitlich verzö gert verzeichnen sie überdurchschnittlich stark anziehende 200 Preise. Steigerungen sind in allen Lagen und durch alle Bau altersklassen hindurch zu verzeichnen, wobei die höchsten 180 Preise (Bereich Kurfürstendamm) und stärksten Zunahmen 160 (Neukölln) bei Altbauten in attraktiven zentrumsnahmen Wohnlagen zu finden sind. 140 • Um die wachsende Zahl der Umwandlung von Miet zu Ei 120 gentumswohnungen zu begrenzen, wurde eine Umwand lungsverordnung in Milieuschutzgebieten eingeführt. Diese 100 untersagt die Umwidmung von Miet zu Eigentumswohnun 80 gen weitgehend. Somit wird sich das Angebot in einzelnen 2000 2010 was kleinräumig 2015* zu zentralen Lagen 2005 zukünftig verringern, steigenden Preise führen kann. Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen* in Berliner Stadtvierteln (in € / m2) Eigentumswohnungen Wohnlage 1+ 2-Fam.-Häuser Baugenehmigungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Neubauwohnungen zum Kauf Zu den größten Bauprojekten mit einem breiten Angebot an neuen Eigentumswohnungen in 2015 / 16 zählen: „Wohnquartier Lautizia“ / Friedrichshain „Guardian“, „HighPark“, „Be Mitte“ / Mitte „Joli Cour“ / Charlottenburg „Riverside“, „Rive“, „Heritage Garden“ / Alt Stralau Friedrichshain • „Berliving“ / Wilmersdorf • „Max und Moritz“ / Friedrichshain • „Wasserstadt Spindlersfeld“ / Köpenick • • • • sehr gut gut mittel einfach 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 Mitte, Grunewald, Dahlem, Schmargendorf, Westend Prenzlauer Berg, Wilmersdorf, Charlottenburg Friedrichshain, Pankow, Teile Schöneberg, Köpenick Moabit, Wedding, Neuköln, Spandau Quelle: HypoVereinsbank 2015 * Neubau und neuwertig sanierter Altbau, ca. 75 m² Wohnfl äche. 8.000 9.000 15 6 Markt für Baugrundstücke und Eigenheime • Die Nachfrage der Berliner Immobilienkäufer nach einem eigenen Heim ist forciert durch die Niedrigzinsphase unge brochen. Gesucht werden neue und ältere Eigenheime sowie Baugrundstücke gleichermaßen. • Die Neubautätigkeit zeigt trotz einer nunmehr dreijähri gen stabilen Phase mit jährlich rd. 1.900 neuen Häusern tendenziell eine rückläufige Entwicklung. Ursächlich kön nen steigende Bodenpreise und ein rückläufiges Angebot an Bauplätzen einerseits, ein wachsendes Angebot älterer Häuser durch den Generationswechsel in vielen gewachse nen Vierteln andererseits sein. • Baugrundstücke gibt es in größerer Zahl im Osten, das An gebot an älteren Häusern ist traditionell im Westen größer. Die Preise für beide Segmente steigen dennoch nahezu überall an. • Besonders stark steigen die Bodenpreise in den traditi onell sehr guten Lagen in West Berlin (Schmargendorf, Grunewald, Westend). Prinzipiell gilt: je besser die Wohn lage, desto höher die Preissteigerung. Lediglich weite Tei le des Bezirks Spandau und einige wenige randstädtische Lagen im Bezirk Köpenick zeigen unveränderte Werte. • Für Baugrund in guter Lage muss inzwischen mit einem Preis von 340 € / m² (randstädtisch) bis zu 700 € / m² in den zentraleren Lagen kalkuliert werden. • Wachsende Bedeutung gewinnt der Handel mit älteren Häusern. Die Preise sind in den vergangenen Jahren vor allem in stadtnahen noch vergleichsweise günstigen La gen (rund um Tempelhof, besonders Fliegersiedlung oder PankowSüd) und in den mittleren und guten Lagen im Berliner Süden gestiegen. Auch Tegel und die angrenzenden nördlich gelegenen Ortsteile haben sich bereits im Vorfeld der Flughafenschließung merklich verteuert. • Gesucht werden vor allem sehr gute hochwertige oder aber günstige Objekte, weshalb einerseits freistehende Häuser oder aber ältere Doppelhäuser und Reihenhäuser neuer dings deutlich teurer angeboten werden. Entwicklung Beschäftigte Bevorzugte Villen- und Einfamilienhausgebiete Zu den gehobenen Wohnlagen mit aufgelockerter, über 110wiegender Villen und Einfamilienhausbebauung, teilweise 105auch mit Gartenstadtcharakter, zählen die Stadt viertel Grunewald, Dahlem, Westend, Wannsee, Nikolassee, 100 Schlachtensse, Frohnau. 95Grundstücke kosten hier ab etwa 500 € / m² bis 1.100 € / m². Einfamilienhäuser werden ab 650.000 € angeboten, Villen 90 nicht unter 1,4 Mio. €. 115 85 80 2000 2005 2010 2014 Markt für Mietwohnungen • Anhaltende Mietsteigerungen und eine vergleichsweise hohe Kostenbelastung der Haushalte sind kennzeichnende Rahmenbedingungen in der Mieterstadt Berlin. • Die hohen Zuzugsraten belasten schwerpunktmäßig den Mietwohnungsmarkt, weshalb sich die Anspannung – insbe sondere in den zentralen Wohnvierteln – weiter verschärft. • Ungeachtet des bereits historisch hohen Niveaus steigen die Mieten in fast allen Stadtteilen weiter leicht an, beson ders stark in den mittleren und einfachen Lagen. Regional betrachtet haben sich vor allem die begehrten Altbauwoh nungen in Neukölln und Wedding verteuert. Aber auch ehe mals günstige Plattenbauwohnungen in Marzahn und Hel lersdorf weisen steigende Mieten auf. Sättigungstendenzen und eine abgeschwächte Verteuerung sind dagegen gene rell im hochpreisigen Wohnungsneubau sowie in Mitte und Prenzlauer Berg erkennbar. • Im Durchschnitt um 5,4 % sind die Mieten laut dem aktuel len Mietspiegel innerhalb der letzten zwei Jahre gestiegen. In guten Lagen sind eigenen Erhebungen zufolge mittler weile bis zu 16 € / m² zu entrichten. • Der Markt für Kleinwohnungen ist wegen der großen Zahl von Einpersonenhaushalten (54 %) angespannt. Immer schwieriger wird auch die Lage bei bezahlbaren, familien gerechten Wohnungen in zentralen Lagen. • Durch gestiegene Mieten gewinnt der Neubau von Mietwoh nungen auch bei Investoren an Bedeutung. Zudem sollen allein durch das Neubaubündnis mit den wohnungs und bauwirtschaftlichen Verbänden bis zum Jahr 2025 mehr als 100.000 Wohnungen errichtet werden. Dies wird – wenn auch erst mittelfristig – zu einer Entlastung des Marktes beitragen. • Um die starken Mietsteigerungen einzudämmen, gilt in Berlin seit dem 1. Juni 2015 flächendeckend die Mietpreis bremse. Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang diese Wirkung zeigt ist noch unklar. Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen Stadt Berlin (gute Lage) Index (2000 = 100) 200 180 160 140 120 100 80 2000 ETW 2005 Mieten 2010 2015* Verbraucherpreisindex (Veränderungsrate = Infl ationsrate) Quelle: HypoVereinsbank 2015, *Prognose Eigentumswohnungen 7 Perspektiven •• Die Wirtschaft Berlins bleibt auf Wachstumskurs und die Anziehungskraft der Stadt ist ungebrochen, was mit einem unverminderten Bevölkerungswachstum einhergehen wird. Zusammen mit der anhaltenden Niedrigzinsphase wird die Wohnraumnachfrage vorerst unvermindert hoch sein. •• Unterstützt durch die wohnungspolitischen Maßnahmen der Stadt, die umfangreichen Baulandpotenziale sowie die guten Investitionsbedingungen wird die Wohnbautätigkeit weiter zunehmen – auch von Mietwohnungen. Dennoch wird die steigende Bauproduktion den durch die hohen Zu zugsraten sprunghaft steigenden Bedarf vorerst nicht voll ständig decken können. •• In Anbetracht der begrenzten Kaufkraft weiter Teile der Berliner Bevölkerung scheint jedoch insbesondere bei den Mieten das Preislimit im Verhältnis zur Kaufkraft langsam erreicht. Ungeachtet der regulatorischen Wirkung der Miet preisbremse sollte dies zu einem verlangsamten Mietpreis anstieg führen. Allerdings werden die Ausweicheffekte un vermindert anhalten, wodurch immer mehr Lagen von einer positiven Preisentwicklung betroffen sein werden. Ein flä chiger Preisanstieg ersetzt zunehmend die Preisentwicklung in der Spitze. •• Das stark expandierende Angebot an neuen Eigentums wohnungen in mittleren Lagen und im mittleren Preisniveau wird die Konkurrenzsituation verschärfen. Für Objekte mit Lage- oder Konzeptionsmängel und in den Großprojekten könnten sich längere Vermarktungszeiten und temporäre Überkapazitäten ergeben. •• Wie lange die für einzelne Segmente marktbestimmenden Sondereffekte, wie hoher Zuzug von jungen Erwachsenen aus dem (europäischen) Ausland (Mietwohnungsmarkt) und die hohe Nachfrage von internationalen privaten Kapitalanlegern und „Multihomern“ (höherwertige und LuxusEigentumswohnungen) anhalten, bleibt abzuwarten. Risiken einer Marktüberhitzung •• In Berlin stehen den vergleichsweise hohen Miet- und Kauf preisen sich nur langsam bessernde, eher mäßige ökonomi sche Rahmenbedingungen (hohe Arbeitslosigkeit, mäßige Kaufkraft) gegenüber. •• Die Miet- und Kaufpreisentwicklung von Eigentumswoh nungen in guten Lagen liegt seit 2005 deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate (siehe Grafik). Angesichts des zuvor sehr günstigen Preisniveaus war dies vorwiegend ein Nachholeffekt des lange Jahre als unterbewertet gel tenden Marktes. Die aktuellen Wohnungskosten haben in zentralen Lagen allerdings heute nahezu mit denen in ande ren, vielfach wirtschaftsstärkeren, deutschen Großstädten gleichge zogen. Die Kaufpreisentwicklung von Eigentums wohnungen hat sich zuletzt zudem von der Mietentwicklung abgekoppelt. Zwei Umstände, die zukünftig kritisch beob achtet werden sollten. •• Dennoch ist das Risiko eines deutlichen flächendeckenden Preisrückgangs innerhalb kurzer Zeit minimal. Die für einen Markt riskanten spekulativen Kreditausweitungen sind bis her nicht erkennbar. •• Dagegen sind Preiskorrekturen bei Projekten mit geringen Lagequalitäten, bei Objekten in mangelhaftem Zustand oder in suboptimaler Lage sowie an Standorten mit großen Neu bauvorhaben nach Abflauen des derzeitigen Immobilien booms nicht mehr auszuschließen. Annette Kremer / Dirk Bittner / Barbara Freiberger Wohnungsbau im nächsten Jahrzehnt Europacity Durch die Umnutzung ehemaliger Bahnhof- und Gewerbe flächen unmittelbar nördlich des Hauptbahnhofs entsteht sukzessive ein gemischt genutztes Quartier mit rund 1.800 Wohneinheiten (Bauzeit 2010 bis 2025). In unmittelbarer Nähe ist das „Quartier Lehrter Straße“ mit weiteren 700 Wohnungen geplant (seit 2014). Gartenstadt Karlshorst Auf dem ehemaligen Militärflughafen Karlshorst entste hen mehr als 1.200 Wohnungen in umgebauten Bestands gebäuden und neuen Stadtvillen, Hof-, Reihen- und Doppel häusern (Bauzeit 2012 – 2016). Gleisdreieck Auf dem über 40 ha großen Gleisdreieck-Areal sollen rund um ein neues Parkgelände in Blockrandbebauung circa 1.000 Wohnungen entstehen, zum Teil durch Baugenos senschaften und Baugemeinschaften (Bauzeit bis 2020). US-Militärareal Lichterfelde-Süd Im ehemaligen Quartier sind 1.500 bis 2.500 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sowie Einfamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser neben dem Erhalt von Freiflächen geplant. Stand 12 / 2015 Ihre HVB Immobilienfinanzierungs-Spezialisten Privatkunden Private Banking Unternehmer Filiale Leibnizstraße Leibnizstraße 100 10625 Berlin Filiale Potsdamer Platz Potsdamer Platz 10 10785 Berlin Filiale Leibnizstraße Leibnizstraße 100 10625 Berlin Torsten Glomba Leiter Immobilienfinanzierung Telefon: 030 34004695 EMail: [email protected] Barbara Herma Telefon: 030 34004126 EMail: [email protected] Dunja Stamer Telefon: 030 34004387 EMail: [email protected] Daniela Ryl Telefon: 030 34004132 EMail: [email protected] Gernot Kaaden Telefon: 030 34004690 EMail: [email protected] Stephan Schulz Telefon: 030 34004625 EMail: [email protected] Gewerbliche Immobilienkunden: Filiale Leibnizstraße Leibnizstraße 100 10625 Berlin Yvonne Schulze Telefon: 030 34004108 EMail: [email protected] Bernd Duda Telefon: 030 34004175 EMail: [email protected] Heike Walter Telefon: 030 34004514 EMail: [email protected] Filiale Friedrichshagen Bölschestraße 84 – 85 12587 Berlin Heike Lehmann Telefon: 030 64190727 EMail: [email protected] Angabenvorbehalt Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informa tionen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen. 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