13/14Immobilien-Marktbericht München

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Immobilien-Marktbericht München
Real Estate Market Report Munich
Der Wirtschaftsstandort München
München wächst – und das noch stärker als angenommen. Die guten wirtschaftlichen Perspektiven und
die hohe Lebensqualität vor Ort ziehen über Deutschlands Grenzen hinaus junge Fachkräfte und Talente an.
Über zwei Prozent stieg die Zahl der Einwohner 2011 an – viermal stärker als prognostiziert. Damit wurde
erstmals in der Stadtgeschichte die Marke von 1,4 Millionen Einwohnern überschritten. Auch 2012 setzte
sich der Trend unverändert fort. Die neueste Prognose rechnet mit einem Anstieg der Bevölkerungszahl auf
1,651 Millionen im Jahr 2030.
Die Wirtschaftskraft Münchens ruht auf vielen Säulen. Neben Großunternehmen, Mittelständlern und
kleinen Start-ups ist auch das traditionelle Handwerk ein bedeutender Wirtschaftsfaktor. Eine der großen
Münchner Stärken: Keine einzelne Branche ist in der Stadt so dominant, dass der Wohlstand der Stadt von
ihr abhängig wäre. Hightech-Industrie und wissensintensive Dienstleistungen finden ihren Platz neben
klassischer Produktion. Neben Informations- und Kommunikationstechnologie sowie Automobilbau sind
Branchen wie Medizintechnik, Umwelttechnologie und Luft- und Raumfahrt Wachstumstreiber in München. Zudem ist München bedeutender Medienstandort und ein Zentrum der deutschen Finanzwirtschaft.
Die Stadt gilt als Versicherungsstandort Nummer eins in Deutschland und ist Hauptsitz von sechs DAX-30Konzernen. Der als „Münchner Mischung“ bekannte Mix aus Unternehmen unterschiedlichster Größe und
Branchenzugehörigkeit sorgt für eine besonders hohe Krisenfestigkeit des Standorts.
Wissenschaftsstandort München
München gilt als zweitgrößter Wissenschaftsstandort Deutschlands und beheimatet mit der LudwigMaximilians-Universität und der Technischen Universität München zwei ausgezeichnete „Eliteuniversitäten“. Insgesamt 15 Hochschulen garantieren den ansässigen Unternehmen einen steten Zustrom von
hochqualifizierten Fachkräften. Institute der Max-Planck- und Fraunhofer-Gesellschaft sowie der HelmholtzGemeinschaft betreiben Forschung, von der Hightech-Unternehmen vor Ort unmittelbar profitieren. Die
Forschungsanstrengungen von Unternehmen und staatlichen Einrichtungen sind in München eng verzahnt.
Der Anteil der Forschungsausgaben am BIP liegt mit 4,1 Prozent deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
Forschungsinfrastruktur, Fachkräfte und erfolgreiche Cluster machen den Standort München für neue
Unternehmen attraktiv – und diese ziehen wiederum neue Talente an. Auch die Stadt selbst präsentiert sich
als Innovationstreiber: Die Stadtwerke München (SWM) als städtischer Energieversorger haben sich das Ziel
gesetzt, bis 2025 so viel Ökostrom in eigenen Anlagen zu erzeugen, dass sie ganz München damit versorgen
könnten. München wäre die erste Millionenstadt weltweit, die dieses ehrgeizige Ziel erreicht. Mit dem
international anerkannten Münchner Technologiezentrum (MTZ) bietet die bayerische Landeshauptstadt seit
17 Jahren innovativen Existenzgründern beste Ausgangsbedingungen.
Münchner Lebensart kombiniert mit Offenheit und Toleranz
Münchner Lebensart ist weit über die Landesgrenzen hinaus ein Begriff. Internationalität und Offenheit
spiegeln sich in der gesamten Bevölkerung. Menschen aus 180 Nationen leben in München. Das Flair der
Stadt wird zudem wesentlich durch ein vielfältiges kulturelles Angebot geprägt. Eine lebendige Gastronomieszene mit Restaurants, Bars und Clubs für jeden Geschmack garantiert Unterhaltung bis spät in die
Nacht. Die nahe gelegenen Alpen, der Englische Garten und die Isarauen sowie eine Vielzahl von Seen im
unmittelbaren Umland bieten beste Naherholungsmöglichkeiten. Das Deutsche Museum, die drei Pinakotheken und das Museum Brandhorst genießen mit ihren Ausstellungen internationales Ansehen. Mit den
Münchner Philharmonikern, dem Symphonieorchester des Bayerischen Rundfunks und dem Bayerischen
Staatsorchester sind drei international renommierte Orchester in München beheimatet. Die Bayerische
Staatsoper und zahlreiche Theater stehen für Kultur auf höchstem Niveau. Die Wiedereröffnung des
Lenbachhauses ist einer der Höhepunkte in 2013.
Titelbild/title: Flughafen München, © FMG, Dr. Werner Hennies
oben/top: Isarrenaturierung, © Michael Nagy
unten links/bottom left: Lenbachaus, © Michael Nagy
unten rechts/bottom right: Fünf Höfe, © Heinz von Heydenaber
Munich as a business location
Munich is growing – faster than expected. Sound
economic prospects and a high quality of life continue to
attract young talents and specialists from all over Germany
and beyond. The resident population rose by more than two
percent in 2011 – four times faster than predicted, taking
the Bavarian capital past the 1.4 million mark for the first
time in its history. The uptrend continued unabated in 2012.
Now, the latest forecast sees Munich’s population increasing to 1.651 million in 2030. Many robust pillars support the
city’s economic strength. Traditional skilled crafts remain a
powerful economic factor, alongside a healthy mix of large
corporations, SMEs and small startups. One of Munich’s
greatest strengths is that no one industry is so dominant
that the city’s prosperity depends on it. High-tech industries and knowledge-intensive services thus rub shoulders
with traditional production. Information and communication technology and automotive engineering are among
the drivers of growth on the banks of the Isar; but so too
are industries such as medical engineering, environmental
technology and aerospace. Munich is also a prominent
media hub and a center of the German finance industry.
It ranks as Germany’s number one insurance venue and
is home to the headquarters of six of the bluechip giants
listed in the Dax 30 index. The unique “Munich mix” brings
together companies of all shapes, sizes and industries
and, in so doing, keeps the city exceptionally resilient and
crisis-proof.
Munich as a hub of knowledge and science
Home to two certified elite universities in the Ludwig-Maximilians-Universität (LMU) and the Technische Universität
München (TUM), Munich is regarded as Germany’s
second-largest center of science. No fewer than 15 universities in all guarantee resident companies a steady stream
of highly qualified experts. Institutes run by the Max Planck
Society, the Fraunhofer Society and the Helmholtz Association conduct research from which locally based high-tech
companies benefit directly. In Munich, corporate research
efforts and public organizations work hand in hand. At 4.1
percent of GDP, the city’s research spend is significantly
higher than the national average. An advanced research
infrastructure, excellent specialists and successful
clusters combine to attract new companies to Munich, and
they in turn then draw in new talents. Local government too
positions itself as a driver of innovation: By the year 2025,
municipal power utility Stadtwerke München (SWM) has
set itself the goal of generating enough green electricity
from its own power plants to keep the whole of Munich
reliably powered up. That would make the Bavarian capital
the first million-strong city in the world to achieve this
ambitious target. Innovative start-ups too have for 17 years
been given excellent conditions for growth in the shape of
the internationally acclaimed Munich Technology Center
(MTZ).
Openness, tolerance and a unique lifestyle
The Munich lifestyle is a byword well beyond the borders
of Bavaria. Openness and a distinctly international flavor
are in evidence throughout the entire population. People
from 180 different countries live in this city, whose cosmopolitan flair is enhanced by a diverse array of cultural
offerings. A vibrant selection of restaurants, bars and clubs
caters to every taste and delivers pulsating entertainment
until late in the night. The English Garden, the Isarauen and
the city’s close proximity to both the Alps and a plethora
of lakes guarantee superlative leisure and recreation opportunities. The exhibitions showcased at the Deutsches
Museum, the three “Pinakotheken” and the Museum
Brandhorst command international respect. Munich is
also home to three internationally renowned orchestras:
the Munich Philharmonic Orchestra, the Bavarian Radio
Symphony Orchestra and the Bavarian State Orchestra.
The Bavarian State Opera and numerous theaters likewise
deliver culture of the very highest standard. The reopening
of the Lenbachhaus is one of the highlights on the agenda
for 2013.
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Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
Market Conditions
1
As one of the most coveted locations in Europe, Munich
remains a clear favorite for investors and property developers alike. In the 2012 European Regional Economic
Growth Index (E-REGI), Munich and the surrounding
region occupied an outstanding second place among
326 competitors from 33 European countries. The E-REGI
index identifies those cities and regions that hold out the
strongest economic development potential in the short
to medium term, and that thus promise to attract the most
sustainable demand for real estate. A high standard of
prosperity and a balanced, singularly diverse economic
structure make a compelling case for Munich, besides
the fact that unemployment in the Bavarian capital is
lower than in any other German city. With more than a
million employees registered for social security here, Munich comes a close second after Berlin as the country’s
largest venue for employment.
To stay globally competitive, the City of Munich and its
outlying districts and counties have joined forces to form
the Munich Metropolitan Region (MMR). The MMR pools
the resources and energies of the public sector, various
chambers, the business community, society at large
and the scientific community. It is thus perceived by the
international community as an important and successful
business region. Accounting for 43 percent of Bavaria’s
population and nearly 50 percent of its GDP, this region
is unquestionably the economic engine of the Free State.
Recent studies show that, compared to their European
peers, both the city and the region play an outstanding
role in the cultural and creative industry too. In Munich
alone, this sector boasts 14,800 companies in which
roughly 60,000 gainfully employed persons generate
annual turnover of € 9.1 billion. 17.7 percent of all Munich
companies operate in the cultural and creative industry
– significantly above the national average. A broad base
lends stability to this entire industry in Munich, building a
creative platform for the region’s shared success. Other
industries likewise benefit from having such a creative
environment on their doorstep.
An enviable quality of life, a vigorous economy, excellent job opportunities and a large number of top-quality
apprenticeships and study places combine with a breathtaking cultural diversity to make Munich one of the most
attractive places to live in Germany. The resultant surge
in inward migration, coupled with the gratifying fact of
a positive birth rate (above the death rate), is driving
population growth in the city on the Isar River. A substantial chunk of this growth is also attributable to inward
migration both from other parts of Germany and from
abroad. Well educated young people between the ages
of 18 and 30 in particular are keen to move to the Bavarian
metropolis. The city in general and the real estate industry in particular are facing stiff challenges as a result.
Faced with demand for around 7,000 new dwellings per
year, housing in Munich is scarce. In response, the City
of Munich is pressing ahead with “Wohnen in München”
(Living in Munich), the country’s largest local government housing construction program, in which it plans to
invest 800 million euros for urban housing development
between 2012 and 2016. The biggest individual developments under the aegis of this program include Freiham
North (3,000 homes), the conversion of the former
industrial estate on Paul-Gerhardt- Allee (2,000 homes)
and the revitalization of former military barracks. Right
now, the City of Munich has suitable plots of land capable
of accommodating around 46,000 new homes.
Die Marktbedingungen
München steht unverändert als einer der begehrtesten Standorte Europas im Fokus von Investoren und
Entwicklern. Im „European Regional Economic Growth Index“ (E-REGI) 2012 belegten München und die
41.720 Beschäftigte / employees
Verteilung der Beschäftigung 2011
Stand 30.6.2011
Employment by sector 30.6.2011
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte /
Employees paying compulsory social insurance
contributions
Region unter 326 Konkurrenten aus 33 europäischen Ländern einen herausragenden zweiten Platz. Der
5,9 % Sonstige öffentliche und
private Dienstleistungen
Other public and
private services
516 Beschäftigte / employees
0,1 % Land- und Forstwirtschaft, Bergbau
Agriculture, forestry and mining
76.413 Beschäftigte / employees
10,8 % Gesundheits- und Sozialwesen
Health and social sector
E-REGI identifiziert diejenigen Städte und Regionen, die das größte kurz- bis mittelfristige wirtschaft-
95.007 Beschäftigte / employees
13,4 % Verarbeitendes Gewerbe
Manufacturing industry
29.891 Beschäftigte / employees
4,2 %
liche Entwicklungspotenzial aufweisen und somit die nachhaltigste Immobiliennachfrage versprechen.
Erziehung und Unterricht
Education and teaching
29.686 Beschäftigte / employees
4,2 % Baugewerbe,
Energie- und Wasserversorgung
Construction industry,
energy and water supply
München überzeugt mit hohem Wohlstandsniveau und einer stabilen und vielseitigen Wirtschaftsstruktur. Hinzu kommt, dass München die niedrigste Arbeitslosenquote unter den deutschen Metropolen hat.
33.500 Beschäftigte / employees
Mit über einer Million sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist München knapp hinter Berlin der
4,7 %
zweitgrößte Beschäftigungsstandort Deutschlands.
Öffentliche Verwaltung
Public administration
130.351 Beschäftigte / employees
18,3 % Handel, Gastgewerbe
und Verkehr
Retail, hotels and catering
and transportation
Um im globalen Wettbewerb der Regionen bestehen zu können, wurde von der Landeshauptstadt
54.795 Beschäftigte / employees
zusammen mit den umliegenden Landkreisen und kreisfreien Städten die Europäische Metropolregion
7,7 % Information und Kommunikation
Information and communication
160.113 Beschäftigte / employees
München (EMM) gegründet. Die Region wird so auch international als bedeutende und erfolgreiche
22,6 % Grundstückswesen,
Beratung,
Dienstleistungen für Unternehmen
Property,
consultancy, business services
Wirtschaftsregion wahrgenommen. Die EMM bündelt Kräfte aus öffentlicher Hand, Kammern, Wirtschaft, Gesellschaft und Wissenschaft. Mit 43 Prozent der Bevölkerung und knapp 50 Prozent des BIP ist
57.588 Beschäftigte / employees
8,1 % Finanz- und Versicherungsdienstleistungen
Financial and insurance services
die Region der Wirtschaftsmotor Bayerns. Neueste Studien zeigen, dass gerade auch in der Kultur- und
Kreativwirtschaft München und die Region im europäischen Vergleich eine herausragende Rolle einnehmen. Die Branche umfasst in der Landeshauptstadt 14.800 Unternehmen, die mit rund 60.000 Erwerbstätigen einen Jahresumsatz von 9,1 Milliarden Euro erwirtschaften. 17,7 Prozent aller Unternehmen sind
der Kultur- und Kreativwirtschaft zuzurechnen. Deutlich mehr als im deutschlandweiten Durchschnitt.
Eine breite Aufstellung stabilisiert in München die gesamte Branche und bietet eine kreative Basis für
den gemeinsamen Erfolg. Andere Branchen profitieren wiederum von dem kreativen Milieu der Stadt.
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte in deutschen
Großstädten, Stand 2011
Employees paying compulsory
social insurance contributions in
German cities 2011
1.200.000
1.151.344
1.040.206
1.000.000
835.148
800.000
742.358
München gehört mit seiner hohen Lebensqualität und starken Wirtschaftskraft, mit seinem herausragenden Jobangebot, der hohen Zahl bester Ausbildungs- und Studienplätze sowie der kulturellen Vielfalt
600.000
zu den attraktivsten Kommunen Deutschlands. Ein dadurch bedingter kräftiger Zuzug und auch der
erfreuliche Geburtenüberschuss führen zu weiterem Bevölkerungswachstum. Ein beträchtlicher Anteil
505.572
491.208
475.258
400.000
erfolgt auch durch Zuwanderung aus anderen Regionen Deutschlands und aus dem Ausland. Besonders
junge und gut ausgebildete Leute zwischen 18 und 30 Jahren zieht es in die bayerische Metropole.
200.000
Dies stellt die Stadt und die Immobilienwirtschaft vor besondere Herausforderungen. Der Wohnraum
in der Landeshauptstadt ist knapp. Der Bedarf an Wohnungen liegt bei zirka 7.000 Einheiten pro Jahr.
Die Landeshauptstadt München schreibt das größte kommunale Wohnungsbauprogramm „Wohnen in
München“ fort und erhöht mit der Wohnungsbauoffensive 2012–2016 den Rahmen des kommunalen
Fördermittelbudgets auf 800 Millionen Euro über den Projektzeitraum. Zu den größten Einzelobjekten
Quelle / Source: Bundesagentur für Arbeit
Beschäftigung – Städtevergleich
(Stand: 30.6.2011, Agenturbezirke)
0
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Ha
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rg
n
Mü
ch
en
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rlin
zählen Freiham Nord mit 3.000 Wohnungen, die Umwandlung des bisherigen Gewerbegebietes an der
Paul-Gerhardt-Allee in ein Wohngebiet mit 2.000 Wohnungen und die Flächenrevitalisierung ehemaliger
Kasernenareale. Aktuell besteht in der Stadt ein Gesamtangebot an geeigneten Grundstücken für rund
46.000 Wohnungen.
Bevölkerung und BIP
Stand 2011
Population and GDP
Quelle / Source: Bayerisches Landesamt
für Statistik und Datenverarbeitung
bea: BIP – Stand: 2010; Bevölkerung –
Stand: 2011
Einwohner Population BIP in Mio. € GDP in € m BIP pro EW in €
GDP per capita in €
Bayern
Region München*
Stadt München
Umland
12.595.891431.715 34.474
2.727.106
128.774
48.229
1.378.176
77.111
57.474
1.348.93051.663 38.892
Bavaria
Munich region*
City of Munich
Surrounding region
12,595,891431,715
2,727,106
128,774
1,378,176
77,111
1,348,930
51,663
34,474
48,229
57,474
38,892
* Region München = Stadt München und Umland
Munich region = City of Munich and Surrounding region
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Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
S
S
S2
S
S
Unterschleißheim
S
DACHAU
92
S
Garching-Hochbrück
Augsburg, Stuttgart
b. München
AB-Dr. M.-Feldmoching
Karlsfeld
S
S
Gröbenzell
S
=
S
S
Schwabing
S
Neuhausen
Nymphenburg
S
MÜNCHEN
S
S
Alt
S
S
Pasing
S
S
S
S
Gräfelfing
Sendling
94
S
S
S
S
S
Mittlerer Ring
S
S
Lindau
S
S
AB-Kr.
M.-Ost
Messe
S
Germering
S
S
Bogenhausen
S
Laim
96
Feldkirchen
stadtring
S
S
S
S
Englischer
Garten
S
=
S
S
S
99
Mittlerer Ring
S
S
Unterföhring
S
S
S
Ismaning
S
AB-Kr. M.-Nord
E52
8
Giesing
Haar
S
S
Perlach
-
S
S
S
S
S
S
S
S
S
Grasbrunn
S
Gauting
S
S
Unterhaching
S
Ottobrunn
S
S
S
S
95
AB-Dr.
Starnberg
Garmisch-P.
B
Lage / Location
Neubau
New properties
Hochwertiger Bestand
Rest
High-quality existing properties Other properties
1
City
25-43
22-33
17-21
2
Haidhausen
16-19
13-14,50
10-13
3
Glockenbach
19-25
15-20
12-14
4
Ludwigsvorstadt
16,50-19
14-19
10-13
5
Stiglmaierplatz
18-25
14-17,50
11-14
6
Schwabing
20-26
15-19
12-15
7
Altbogenhausen
21-26
18-22
14-17
8
Isarvorstadt
15-17,50
12-14
11-12
9
Sendling
12,50-14,50
10-12
7,50-9
10
Westend
15-16,50
12-14
10-11
11
Neuhausen/Arnulfpark 16,50-24
14-16
11-12,50
12
Schwabing Nord
15-17
12-14
8-12
13
Parkstadt-Schwabing
*20-24/15-17
12-14
11-13
14
Oberföhring
12-13
10-11
8-9
15
Arabellapark
15,50-19
11-16
10-12
16
Giesing
*15,50-19,50/13-14 10-12
8-10
17
S
Laim
14-17
11-13,50
9-11
18
Nymphenburg
14-17
12,50-14
11
19
Euro-Industriepark
14
8-9
6-8
20
Zamdorf
12,50
10-11,50
7-10
21
Moosfeld
11-12,50
9-11
6-8
22
Neuperlach
14-16
11-13,50
8-10
23
Perlach
11,50-13
10-11
7,50-9
24
Moosach
14-16/16,50
12-13
9-11
25
Messestadt-Riem
14-15,50
11,50-14
9-10,50
26
Unterföhring
12-14,50
9,50-12,50
7-9
27
Dornach
12-13,50
9-11,50
6,50-9
28
Ottobrunn/Riemerling
10-11
8-9
6-7
29
Unterhaching
10-11
9-11
7-8
30
Gräfelfing
13,00-15,50
10-11
7-9
31
Martinsried
13-14
10-12
7-9
32
Germering
11-12
9-10
7-8
33
Karlsfeld
11-13
9-10
7-9
34
Ismaning
12,50-13
9-11
6,50-8
35
Feldkirchen/Heimstetten 10-12
8,50-10
6-8
36
Haar
11-13
9-10
6-8
37
Taufkirchen/Potzham
11,50-12
8-9
6-8
38
Grasbrunn
10,50-12
8-9,50
7-8
39
Oberhaching/Furth
12-14
9-11
7-8
40
Garching (-Hochbrück)
11-13
8-10,50
6-7
41
Unterschleißheim
11-12,50
8-10
7
42
Hallbergmoos
7,50-10
7-8
6-7,50
Taufkirchen
S
Oberhaching
S
Lagequalität / Quality of location
sehr gut / very good
S
C
* Hochhausmiete / multi-storey rent
S
S
A
9
S
S
S
Büromieten /Office Rents (in u)
Berlin, Nürnberg
AB-Kreuz Neufahrn
gut / good
mittel / moderate
einfach / basic
AB-Kr. M. Brunnthal
S
8
Salzburg
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Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
2
Büromarkt München 2013
Flächenumsatz
Der Münchner Büromarkt erreichte im Jahr 2012 einen Flächenumsatz von 700.900 m²
Die höchsten Preise sind innerhalb des Altstadtrings zu zahlen. Hier betrug der
und erzielte damit ein solides Ergebnis. Im Vergleich zu 2011 ging der Flächenumsatz
durchschnittliche Mietzins 26,36 €/m², was einer Steigerung von 3,6 % zum Vorjahr
zwar um 19 % zurück, was aber aufgrund der im Vorjahr erreichten Rekordwerte keine
entspricht.
Überraschung darstellt. Der reine Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) lag bei
NuOffice Lage/Location: Parkstadt Schwabing
Munich Office Space Market 2013
Take-up of Space
The take-up of space on the Munich reached 700,900 m² in 2012, hence a
respectable result was achieved. Although this represents a decline of 19 % in
comparison to 2011, this was no surprise in light of the record set the previous
year. The net take-up of space (without owner occupiers) was 641,200 m² and
thus also 19 % below the value for 2011, but still above the 10 year average
of 615,000 m². For the second time in a row, the highest take-up of space was
registered in the segment over 5,000 m². 21 leases (16 of them within the city
limits) with 203,200 m² provided 29 % of the overall take-up. However, this was
not enough to match the previous year, when important relocation decisions
in this size category by major companies led to a take-up of 296,600 m². Consequently, the decline of large leases is an essential reason for the decrease
in the total take-up. The importance of smaller leases is illustrated by the fact
that the second highest level of take-up was achieved in the segment up to
500 m² with 132,900 m² or 19 %. The submarket with the highest take-up was
the Periphery Northeast, where 112,400 m² of office space found new users.
Here, Garching with its commercial area Hochbrück stands out; it has now
become a well-established office location due to its metro connection. Two of
three largest leases of the year were signed by the owner-occupier Swiss Life
and the tenant BPC Electrification.
The second and third largest take-up of space was seen in the submarkets
Center Northwest and City Northeast, where the office locations Arnulfpark
and Parkstadt Schwabing particularly influenced leasing activity. The largest
deal is, however, to be found in the submarket City Northwest, where the
Bavarian capital city of Munich leased space for the new IT city hall. As a rule,
city locations are still preferred for offices. The submarkets within the city
were responsible for 76 % of the take-up of space.
Supply and Vacancies
The vacancy rate fell by one per cent during the course of the year and
reached 6.1 % by the end of 2012. Hence, it reached the lowest value since
2002. In the entire market area, 1.37 million m² are currently available on short
notice, which is 220,000 m² less than at the end of 2011. An important reason
for this was, in addition to a respectable take-up of space, the historical low
level of new building completions. In 2012, only 120,000 m² of new office space
were added on the Munich market, this is the lower than it has been for over
20 years. A glance at the completion pipeline indicates that only slight relief
is expected. There are, of course, numerous projects with a total of 460,000
m² of office space under construction, but 70 % of this is pre-leased or will be
occupied by the owner. ­
The effect this will have on the supply of floor space will consequently be
slight.
641.200 m² und damit ebenfalls 19 % unter dem Wert von 2011, aber immer noch über
Entwicklungsschwerpunkte
dem zehnjährigen Mittel von 615.000 m². Zum zweiten Mal in Folge wurde im Größen-
Wie schon 2011 zeigte auch 2012 der Arnulfpark mit 32.000 m² vermieteter Fläche
segment über 5.000 m² der höchste Flächenumsatz registriert. 21 Abschlüsse (davon
eine sehr gute Performance. Die größten Abschlüsse wurden durch die IT-Firmen
16 innerhalb der Stadtgrenzen) mit 203.200 m² sorgten für 29 % des Gesamtumsatzes.
Cancom AG und Citrix Systems GmbH getätigt, die beide ins Objekt metris zogen. Der
Allerdings reicht dies nicht an den Wert des Vorjahres heran, als in dieser Größenklas-
Bürostandort zwischen Hackerbrücke und Donnersbergerbrücke hält damit nur noch
se bedingt durch mehrere bedeutende Standortentscheidungen von Großunternehmen
in begrenztem Umfang Flächen bereit, allerdings gibt es noch unbebaute Grundstücke
296.600 m² umgesetzt wurden. Damit ist der Rückgang bei den Großanmietungen ein
mit einem Büroflächenpotenzial von gut 50.000 m². In der Parkstadt Schwabing,
wesentlicher Grund für die Verringerung des Gesamtumsatzes. Die Bedeutung klein-
dem größten Stadtentwicklungsgebiet Münchens, war der größte Abschluss die
teiliger Vermietung wird daran deutlich, dass im Segment bis 500 m² mit 132.900 m²
Projektvermietung an die NTT Data Deutschland GmbH, wodurch der Baubeginn des
oder 19 % der zweitgrößte Umsatz erzielt wurde. Der umsatzstärkste Teilmarkt war
zweiten Bauabschnitts des Büroensembles NuOffice ausgelöst wurde. Auch hier sind
das Umland Nordost, wo 112.400 m² Bürofläche neue Nutzer fanden. Hier sticht
keine großen zusammenhängenden Flächen mehr vorrätig. Da jedoch die Unterneh-
insbesondere Garching mit seinem Gewerbegebiet Hochbrück heraus, das sich
mensberatung Roland Berger die Flächen in einem der Highlight Towers verlässt und
aufgrund seiner U-Bahn-Anbindung zu einem etablierten Bürostandort entwickelt hat.
in den Tivoli am Englischen Garten zieht sowie die STRABAG in der Leopoldstraße für
Mit dem Eigennutzer Swiss Life und dem Mieter BPC Electrification fanden hier zwei
sich selbst baut, werden ab 2014 wieder Büros in Bestandsobjekten verfügbar sein.
der drei größten Abschlüsse des Jahres statt. Den zweit- und drittgrößten Flächen-
Mit dem Hirschgarten direkt an der S-Bahn-Stammstrecke steht ein neuer Bürostand-
umsatz sahen die Teilmärkte Zentrum Nordwest und Stadt Nordost, wo insbesondere
ort in den Startlöchern. Während die Wohnbebauung weit fortgeschritten ist, wird mit
die Bürostandorte Arnulfpark und Parkstadt Schwabing das Vermietungsgeschehen
dem Forum am Hirschgarten das erste Gebäude mit Büronutzung 2013 fertiggestellt.
prägten. Der größte Deal ist jedoch im Teilmarkt Stadt Nordwest verortet, wo die
Auf weiteren Grundstücken ist noch zusätzliches Potenzial für mehr als 100.000 m²
Landeshauptstadt München Flächen für das neue IT-Rathaus anmietete. Grundsätzlich
Bürofläche sowie Wohnbebauung vorhanden.
gilt, dass Stadtlagen nach wie vor als Bürostandorte bevorzugt werden. Für 76 % des
Flächenumsatzes war das Stadtgebiet verantwortlich.
Fazit und Prognose
Erwartungsgemäß konnten die Rekordumsätze aus 2011 nicht wiederholt werden,
Angebot und Leerstand
doch trotzdem kann 2012 als erfolgreiches Konsolidierungsjahr angesehen werden.
Die Leerstandsrate ist im Jahresverlauf um einen Prozentpunkt gefallen und lag Ende
München kann weiterhin als Fels in der Brandung bezeichnet werden, dessen breit
2012 bei 6,1 %. Damit hat sie den niedrigsten Wert seit 2002 erreicht. Im gesamten
gefächerte Branchenstruktur für einen Grundstock an Nachfrage sorgt und der somit der
Marktgebiet stehen aktuell 1,37 Mio. m² für die kurzfristige Anmietung zur Verfügung,
gesamtwirtschaftlichen Stagnation widersteht. Trotzdem ist angesichts der weiterhin
was 220.000 m² weniger sind als Ende 2011. Ein wichtiger Grund dafür war neben dem
ungelösten Euro- und Bankenkrise, die sich zunehmend negativ auf die Geschäfte vieler
ordentlichen Flächenumsatz der historisch niedrige Stand bei den Neubaufertigstel-
Unternehmen auswirken wird und sie daher zurückhaltender bei Standortentschei-
lungen. 2012 kamen auf dem Münchner Markt nur 120.000 m² an neuer Bürofläche
dungen agieren lässt, für 2013 mit einem ruhigeren Jahr auf dem Bürovermietungsmarkt
hinzu, was den kleinsten Wert seit über 20 Jahren darstellt. Beim Blick auf die
zu rechnen. Wir prognostizieren daher einen Umsatzrückgang auf 600.000 m² für das
Fertigstellungspipeline ist für die kommenden zwei Jahre nur eine leichte Entspannung
laufende Jahr. Dies wird jedoch nicht mit einer Entspannung auf der Angebotsseite
zu erwarten. Es befinden sich zwar zahlreiche Objekte mit insgesamt 460.000 m²
einhergehen. Hochwertige Flächen in den begehrten Stadtlagen sind rar, weshalb kurz-
Bürofläche im Bau, diese sind jedoch bereits jetzt zu 70 % vorvermietet oder von Eigen-
fristige Großgesuche nicht immer bedient werden können. Das geringe Niveau bei den
nutzern belegt. Die Auswirkungen auf das Flächenangebot sind demzufolge gering.
Neubaufertigstellungen wird der Verknappung derartiger Flächen nicht entgegenwirken.
Mieten
Hochwertige Büroflächen in Premiumlagen sind in München ein begehrtes Gut, das
Angebot ist jedoch begrenzt. Die Spitzenmiete bewegte sich daher weiter nach oben,
auch wenn der Anstieg sich verlangsamt hat. Sie lag mit 30,60 €/m² um 0,80 €/m² oder
2,7 % höher als Ende 2011. Die Durchschnittsmiete hat sich im Jahresverlauf kaum
verändert. Mit 14,59 €/m² liegt sie nur um 1,5 % höher als Ende 2011. Im Stadtgebiet
ADAC-Zentrale, Lage/Location: Westpark
Rents
High-quality office space in premium locations are much sought after in Munich,
however the supply is limited. The premium rent therefore continues to rise, even
though the increase was slower. At 30.60 €/m² it was 80 cents or 2.7 % higher than
at the end of 2011. The average rent remained nearly unchanged over the course
of the year. At 14.59 €/m² it is only 1.5 % higher than at the end of 2011. In the City
area, the average rent was 15.75 €/m², in the Periphery it was 10.30 €/m². The gap
between the City and the Periphery has thus increased slightly. While the city locations were 48 % more expensive on average in 2011, this figure increased to 5­ 3 %
in 2012. The highest prices must be paid within the old city ring. Here the average
rent was 26.36 €/m², which represents an increase of 3.6 % in comparison to the
previous year.
Focus of Development
As in 2011, Arnulfpark continued to show good results in 2012 with 32,000 m² of
leased space. The largest leases were signed by the IT companies Cancom AG
and Citrix Systems GmbH, which both occupied space in the metris property. The
office location between the Hackerbrücke and the Donnersbergerbrücke thus now
only offers a limited amount of space, however there are still sites on which at least
50,000 m² of office floor space could be built. In the Parkstadt Schwabing, the largest
city development area in Munich, the largest lease was one for a new project that
was signed NTT Data Deutschland GmbH; this triggered the start of construction on
the second building segment of the office ensemble NuOffice. Here, there are also
no longer any large, contiguous spaces available. However, since the consulting
company Roland Berger, will be vacating space in one of the Highlight Towers and is
relocating to Tivoli near the English Garden and STRABAG is building for its own use
on Leopoldstraße, office space will again become available in existing properties in
2014. The Hirschgarten, directly on the main commuter rail line, is another new office
location about to be launched. While the residential construction has already made
considerable progress, the Forum am Hirschgarten, to be completed in 2013, will be
the first building to include office space. There is still additional potential for over
100,000 m² of office and residential space on other sites.
Conclusion and Outlook
As was to be expected, the record take-up of 2011 could not be repeated, but 2012
can nevertheless be seen as a successful year for consolidation. Munich can still
be considered a last bastion of stability, with a broad spectrum of sectors that
ensures a certain basic level of demand and thus counteracts the general economic
stagnation. Nevertheless, in view of the still unresolved euro and bank crisis, which
will have an increasingly negative influence on the business of many companies,
and will thus cause them to act in a more reticent manner in relation to relocations,
we expect a quieter year on the office leasing market in 2013. We therefore forecast
a decline in take-up of 600,000 m² for the year ahead of us. This will, however, not
be accompanied by relief on the supply side. High quality floor space in the most
desirable city locations is rare, often making it difficult to satisfy short-term requests
for large volumes of floor space. The lower level of completions is hardly suited to
counteract the current shortage of such spaces.
lag die Durchschnittsmiete bei 15,75 €/m², im Umland bei 10,30 €/m². Die Schere
zwischen Stadt und Umland hat sich damit leicht geöffnet. Waren die Stadtlagen 2011
im Durchschnitt noch um 48 % teurer, so ist dieser Wert 2012 auf 53 % gestiegen.
oben/top: © Hubert Haupt Immobilien Holding; Fotograf: Hans-Rudolf Schulz
13/14
Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
Der Einzelhandelsmarkt
3
The retail market
Die guten sozioökonomischen Rahmenbedingungen lassen den Münchner Einzelhandel prosperieren.
Neben der hohen Kaufkraft der Bevölkerung in der Region treiben auch zahlreiche Touristen den
Umsatz in der Innenstadt in die Höhe. Der Ansturm insbesondere von internationalen Retailern auf
die am meisten frequentierten Lagen in der Neuhauser und Kaufingerstraße ist daher ungebrochen
und Ladenlokale bleiben ein begehrtes, aber knappes Gut. Die traditionsreichen lokalen Einzelhändler, die in München stärker als in den meisten anderen Großstädten vertreten sind, können diesem
Konkurrenzdruck aber trotzen und prägen nach wie vor das Straßenbild.
Die Mietpreise bewegen sich folgerichtig nach oben. In den absoluten 1A-Lagen der Neuhauser und
Kaufingerstraße liegen die Spitzenmieten mit 340 €/m² um 6 % höher als Ende 2011. Der durchschnittliche Anstieg aller 1A- und 1B-Lagen zusammengenommen beträgt immer noch gut 3,5 %.
Mit der „Hofstatt“ steht im Hackenviertel ein attraktives Neubauprojekt kurz vor der Vollendung. Die
ersten Geschäfte eröffneten bereits im Oktober 2012, in Kürze werden weitere folgen. Insbesondere
internationale Modeanbieter werden die hochwertigen Einzelhandelsflächen für Flagshipstores
nutzen. Da in unmittelbarer Nähe weitere Neubauten und Sanierungen von Häusern geplant sind und
die Sendlinger Straße im September 2012 in Teilen zur Fußgängerzone umgewidmet worden ist, ist
perspektivisch mit einer Ausdehnung der 1A-Lagen auf diesen Straßenzug zu rechnen. Ebenfalls in
2013 wird das „Joseph-Pschorr-Haus“ in der Fußgängerzone fertiggestellt werden. Auch hier fanden
die Flächen reißenden Absatz – das Objekt ist bereits vollständig vermietet.
Die hohe Attraktivität schlägt sich auch im Preis für Einzelhandelsimmobilien nieder. Die Spitzenrendite liegt weiterhin bei 3,75 % und damit niedriger als in allen anderen deutschen Städten. Da jedoch
viele Eigentümer nicht zu einer Veräußerung ihrer Immobilie bereit sind, bleiben Transaktionen von
Objekten in Premiumlagen die Seltenheit. Für 2013 ist keine Veränderung der Renditen zu erwarten,
auch der Anstieg der Spitzenmieten dürfte eine Verschnaufpause einlegen.
Der Markt für Industrie- und
Logistikflächen
Das Jahr 2012 war für den Markt für Industrie- und Logistikflächen alles in allem durchwegs zufriedenstellend. Mit einem Flächenumsatz von 278.000 m² wurde zwar das Spitzenergebnis aus 2011 um 14 %
verfehlt, dennoch lag der Wert über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von 268.000 m². Die stabile wirtschaftliche Entwicklung und die breite Branchenstruktur in München sorgten weiterhin für Expansionsbedarf vor
allem in den Bereichen Handel mit mehr als 64.000 m² (23 %) wie auch Logistik mit 51.300 m² (19 %) und
Automotive inkl. Zulieferern mit 46.100 m² (17 %). Unternehmen aus anderen Industriebranchen mieteten
weitere 43.600 m² (16 %) an. Mehr als 80 % des Flächenumsatzes wurden in Bestandsobjekten generiert,
Neubauflächen waren nur mit 1 % der Fläche das Ziel von Mietern. Das niedrige Niveau an verfügbaren
Erstbezugsflächen ist als Hauptgrund für diesen Extremwert zu sehen, der im Vorjahr noch bei 6 % lag.
Bezogen auf die geographische Lage der Anmietentscheidungen waren die Gewerbestandorte im Nordosten und Nordwesten einmal mehr die gefragtesten Lagen. Insbesondere Garching mit knapp 60.000 m²
sowie mit deutlichem Abstand Neufahrn (ca. 24.000 m²) und Hallbergmoos wie auch Eching (18.000 m²
und 16.000 m²) profitieren von der Lage nahe dem Flughafen und entlang der Autobahnen A 9 und A 92.
Die Angebotsverknappung für Logistikimmobilien der neuesten Generation hat sich auch zum Jahresende
nicht wesentlich entspannt. Der Leerstand in entsprechenden Flächen lag mit 1,3 % nur zehn Basispunkte
über dem Vorjahreswert. Die Spanne, in der sich das durchschnittliche Mietpreisniveau abhängig von
Lage und Ausstattung bildet, hat sich im Vorjahresvergleich kaum verändert und liegt bei 5,95–6,30 €/m²
für Class-A-Objekte in ausgezeichneter Lage nahe einer Autobahnauffahrt. Für Bestandsobjekte lag die
Mietpreisspanne bei 4,00-5,50 €/m². Das weiterhin knappe Angebot an Flächen der neuesten Generation
wird auch in diesem Jahr zu Projektentwicklungen mit entsprechender Vorvermietung führen, sodass es
wieder Großabschlüsse geben wird. Vor diesem Hintergrund gehen wir davon aus, dass der Markt an das
Vorjahresergebnis anknüpfen kann und bis Ende 2013 eine Umsatzleistung von bis zu 280.000 m² realisiert
wird.
The good overall socioeconomic conditions currently in
effect have brought prosperity to the Munich retail market.
Alongside regional residents’ high purchasing power, the
large number of tourists drawn to the city has also helped
to push sales figures in the city center upward sharply. The
massive influx of retailers, especially international ones,
seeking space in the most heavily trafficked locations on
Neuhauser Strasse and Kaufingerstrasse therefore continues
unabated, and shop space remains a sought-after commodity.
Rental prices are rising, a logical development in light of the
situation. Prime rents in absolute top locations on Neuhauser
Strasse and Kaufingerstrasse stand at € 340/m², an increase
of about 6% from the end of 2011. The average increase for
all prime locations together still amounts to some 3.5%. The
Hofstatt development in the Hackenviertel area, an attractive
new construction project, is approaching completion. The
first businesses opened back in October 2012, and others are
scheduled to follow shortly. International fashion providers in
particular will use this high-quality retail space for their flagship stores. Since other new construction projects and renovations of existing properties are planned in the immediate
area, and since parts of Sendlinger Strasse were converted
to a pedestrian zone in September 2012, there is potential for
the nearby prime locations to extend to this part of the street
as well. The Joseph-Pschorr-Haus project, also in the pedestrian zone, is also slated for completion in 2013. Here as well,
there were many takers for the available space – the property
is already fully leased out to tenants. The pronounced appeal
of these properties also shows in the price for retail real
estate. The prime yield still stands at 3.75%, lower than in any
other German city. But since many owners are not willing to
sell, transactions involving properties in premium locations
are rare. We do not expect any change in yields in 2013, and
the rise in prime rents is likely to pause for a time as well.
4
The market for industrial
and storage space
All in all, 2012 was a satisfactory year on the market for industrial
and logistics space. Take-up of space stood at 278,000 m², 14 %
short of the top result seen in 2011, but the figure was still above
the five-year average of 268,000 m². The stable development of
the Munich economy and the broad-based industry structure
in the area continued to drive expansion activity, especially
in the retail sector, at more than 64,000 m² (23 %), the logistics
industry, at 51,300 m² (19 %), and the automotive sector, including
automotive suppliers, at 46,100 m² (17 %). Companies from other
industries leased an additional 43,600 ² (16 %) of new space.
More than 80 % of the space taken up was in existing properties, with newly constructed properties less of an attraction for
tenants, at only 1 % of the total space. Viewed in geographic
terms, the northern industrial areas in the east and west were
once again the most sought-after locations for tenants looking
to sign new leases. Several areas benefited in particular from
their close proximity to the airport and from being located along
the A9 and A92 autobahns. The vacancy rate for these spaces
stood at 1.3 %, just 10 base points above the previous year’s figure. The average rental price span, depending on location and
features, has barely changed at all from the previous year, at
€ 5.95 - 6.30/ m² for prime properties in excellent locations near
autobahn entrances. Rents for existing properties ranged from
€ 4.00 to 5.50/m². The ongoing shortage of space in the latest
generation will continue to lead to high advance leasing activity
in development projects this year, so large-scale signings are
expected again. With all these factors in mind, we believe the
market will be able to pick up where it left off in 2012, achieving
as much as 280,000 m² in total take-up of space by the end of
the year.
The market for land
for construction
5
Auf dem Münchener Markt für Baugrundstücke waren im Jahr 2012 wieder Wohnbaugrundstücke im
In 2012, as in past years, the Munich market for land for construction was once again characterized by project developers focusing
on land for residential construction, with a year-on-year decline
noted here in terms of both take-up of space and sales volume.
In our experience, however, these market fluctuations are also
influenced by cyclical sales of large properties, typically in the city
itself, and/or by longer planning phases leading up to development plans becoming legally binding. Demand for condominiums
remains high, however, and the supply of suitable land for
development is severely limited, which should spur land prices
for residential construction upward further, albeit to a less pronounced degree, in the near future. During the first three quarters
of 2012, independent panel of real estate experts Gutachterausschuss München registered 49 purchase agreements. A total of 22
transactions were noted on the market for land for commercial
construction during the first three quarters of 2012. Of that figure,
ten of the plots of land were intended for traditional manufacturing and industrial uses and 12 were to be used for development
projects involving construction of new office and commercial
buildings or hotels. Conversion or demolition of existing properties
occasionally opens up opportunities for development of plots
of land that are in accordance with the urban center concept
being pursued by Munich, the Bavarian state capital, and that are
attributable to the “interior zone” where construction is permitted
under applicable construction law. As movement in the development pipeline has slowed, we assume that this year will see an
increase in transactions involving plots of land for office projects.
On the whole, land values for all uses are expected to rise again in
2013, as in previous years.
The Investment market
Der Markt für Baugrundstücke
6
With a commercial transaction volume of around € 3.7 billion,
Munich recorded the highest total since 2007. The investment
activity gained even more momentum in the final quarter in which
transaction for € 1.5 billion were recorded. On the bottom line, one
finds an increase of 29 % in comparison to the previous year, which
was already a strong one. 86 % of the volume was registered within
the city limits. The international buyers’ share of the transaction
volume fell from 38 % to 23 %. Foreign participants also played a
less prominent role in the transaction activity. The most important
group of buyers comprised private investors and family offices; their
investments totalling € 909 million provided 24 % of the volume. They
were followed by closed-end property funds and special funds with
€ 471 million. Nearly three quarters of the transaction volume (€ 2.8
billion) was invested in office properties, which were therefore able
to enhance their position as the most favoured property class. Investments in Core or Core-Plus properties are still, by far, in highest
demand. However, a high price has to be paid for this, as is reflected
in the persistent low premium return of 4.50 % for office properties
with the best features in top locations leased under normal market
conditions. Commercial buildings, with a premium return of 3.75 %,
are even more expensive. The largest transactions of the year were
the sale of the Allianz headquarters in Unterföhring as well as the
sales of the Maximillianhöfe and the Palais an der Oper. A number
of properties also changed hands in the large office development areas. Noteworthy among these are the KPMG building on
Theresienhöhe or the Parkstadt Office Center office ensemble in
Parkstadt Schwabing. Because no sustainable solution to the crisis
in the euro zone is in sight, investors will also focus on security in
2013. This is exactly what the Munich property market offers, which
is why the capital of Bavaria will also be in the focus of investors in
the coming year. Since there is enough liquidity in the market, we
again expect the one or the other large transaction. On the whole,
we anticipate that the transaction volume will again reach the € 3
billion mark in 2013.
Fokus der Projektentwickler, wobei hier eine Abnahme im Vergleich zum Vorjahr sowohl beim Flächenumsatz als auch beim Geldumsatz erkennbar war. Diese Marktschwankungen werden aber erfahrungs­
gemäß auch von zyklischen, in der Regel städtischen großflächigen Grundstücksverkäufen und/oder
durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungsplänen beeinflusst. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist jedoch weiterhin ungebrochen hoch und das Angebot an geeigneten
Entwicklungsgrundstücken sehr einschränkt, was in naher Zukunft eine weitere, jedoch weniger ausgeprägte Steigerung der Bodenpreise für den Wohnungsbau erwarten lässt. Vom ersten bis zum dritten
Quartal des Jahres 2012 registrierte der Gutachterausschuss München 49 Kaufverträge, wovon 42 dem
freifinanzierten Wohnungsbau zuzuordnen waren. Auf dem Markt für gewerbliche Baugrundstücke wurden in den ersten drei Quartalen 2012 insgesamt 22 Transaktionen registriert. Davon waren zehn Grundstücke für das klassische verarbeitende Gewerbe und zwölf Grundstücke zu Projektentwicklungszwecken
für Büro- und Geschäftshäuser bzw. Hotels bestimmt. Der Geldumsatz ist im Vergleich zum Vorjahr
nahezu gleich geblieben. Bei Entwicklungsgrundstücken für Einzelhandelsimmobilien ist das A
­ ngebot
weiterhin sehr limitiert. Diese Liegenschaften sind größtenteils im Eigentum der öffentlichen Hand und
werden in der Regel im Rahmen von Bauleitplanverfahren für größere Neubaugebiete ausgewiesen. Gelegentlich ergeben sich durch Umnutzung oder Abriss von Bestandsimmobilien Chancen zur Entwicklung
von Grundstücken, die im Einklang mit dem Zentrenkonzept der Landeshauptstadt München stehen und
baurechtlich dem Innenbereich zugeordnet werden können. Wir gehen davon aus, dass in Anbetracht der
schrumpfenden Development-Pipeline im laufenden Jahr vermehrt Grundstücke für Büroprojekte gehandelt werden. Insgesamt ist zu erwarten, dass die Boden- bzw. Grundstückswerte für sämtliche Nutzungsarten auch im Jahr 2012 wieder steigen werden.
Der Investmentmarkt
Mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von gut 3,7 Mrd. € verzeichnete der Münchner Immobilienmarkt den höchsten Wert seit 2007. Das über das ganze Jahr hinweg schon rege Investitionsgeschehen
nahm im Schlussquartal, in dem allein knapp 1,5 Mrd. € umgesetzt wurden, noch einmal deutlich an Fahrt
auf. Unter dem Strich steht ein Plus von 29 % im Vergleich zum ebenfalls bereits starken Vorjahr. 86 %
des Volumens wurden innerhalb der Stadtgrenzen registriert, fast ein Viertel des Gesamtumsatzes nur in
der Altstadt der Isarmetropole. Der Anteil internationaler Käufer am Umsatz ging von 38 % im Vorjahr auf
23 % zurück. Auch auf Verkäuferseite waren ausländische Marktteilnehmer im Verhältnis weniger am
Transaktionsgeschehen beteiligt. Der Rückgang von 29 % auf 26 % des Volumens fällt aber vergleichsweise geringer aus. Die wichtigste Käufergruppe bildeten die privaten Investoren und Family Offices, die mit
909 Mio. € für 24 % des Umsatzes sorgten. Es folgen geschlossene Immobilienfonds mit 661 Mio. € vor
offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit 471 Mio. €. Beinahe drei Viertel des Transaktionsvolumens
(2,8 Mrd. €) flossen in Büroobjekte, die ihre Stellung als beliebteste Immobilienklasse damit ausbauten.
Nach wie vor sind Investitionen in Core- oder Core-Plus-Objekte mit Abstand am gefragtesten. Sicherheit
bleibt also das zentrale Kriterium bei Kaufentscheidungen. Dafür werden auch hohe Preise gezahlt, was
sich in der unverändert niedrigen Spitzenrendite von 4,50 % für marktüblich vermietete Büroimmobilien
mit bester Ausstattung in Toplage manifestiert. Geschäftshäuser sind mit einer Spitzenrendite von 3,75 %
sogar noch teurer. Die größten Transaktionen des Jahres waren der Verkauf der Allianz-Hauptverwaltung
in Unterföhring sowie die Verkäufe der Maximilianhöfe und des Palais an der Oper. Die beiden Letzteren
können dabei als Beispiel für die momentan stark im Suchprofil der Investoren vertretenen Topobjekte in
Premiumlage dienen. Auch in den großen Büroentwicklungsgebieten wechselten mehrere Immobilien den
Besitzer. Zu nennen sind hier das KPMG-Gebäude auf der Theresienhöhe oder das Büroensemble Parkstadt
Office Center in der Parkstadt Schwabing. Weil sich keine nachhaltige Lösung der Krise im Euroraum
abzeichnet, werden Investoren auch 2013 auf Sicherheit bedacht sein. Genau dies bietet der Münchner
Immobilienmarkt, weswegen die bayerische Landeshauptstadt auch im laufenden Jahr im Fokus der
Anleger bleiben wird. Da sich genügend Liquidität im Markt befindet, erwarten wir wieder vereinzelte
Großtransaktionen. Insgesamt gehen wir davon aus, dass das Transaktionsvolumen auch 2013 die Marke
von 3 Mrd. € erreichen kann.
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Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
Comment: After the IMMAX declined to its lowest level in 10 years, it has again slightly
increased during the course of the year. The IMMAX drop since the middle of 2010 is the
result from a high lease performance facing a small number of new building completions.
This has led to a significant reduction of office space supply, so that a diminishing vacancy
was opposing a strong lease performance. At present, each square meter of office space in
demand is supplied by 2.54 sqm of vacant space.
Bemerkung: Nachdem der IMMAX zu Beginn des Jahres den geringsten Wert seit
zehn Jahren erreicht hat, ist dieser im Jahresverlauf wieder leicht angestiegen. Das
Absinken des IMMAX ab Mitte 2010 ist als Konsequenz aus der guten Vermietungsleistung einerseits und dem geringen Volumen an Neubaufertigstellungen andererseits zu sehen. Dies hat zu erheblichem Abbau des Büroflächenangebots geführt,
sodass einem geringer werdenden Leerstand eine sehr hohe Vermietungsleistung
gegenüberstand. Im Durchschnitt stehen demnach aktuell jedem nachgefragten
Quadratmeter Bürofläche 2,54 m² kurzfristig verfügbare Fläche gegenüber.
Entwicklung des Münchner
Gewerbeimmobilienmarktes
Commercial property market trends in Munich
Bürovermietungsumsätze in München und in der Region
Leased office space in Munich and region
Immobilienmarkt-Index
Property Market Index
IMMAX 01/2013 =
Angebot/Supply 01/2013
Absatz/Take up 01/2012-12/2012
1.626.789 m²
IMMAX 01/2013 =
Tsd/m2
thousand/m2
1.200
1.100
1.034
1.000
3,5
4,14
3,89
3,80
3,58
737
158
700
599
600
573
500
550
522
188
100
579
500
133
701
631
280
300
290
2,68
791
60
13
26
518
400
2,87
69
58
723
641
565
503
3,73
3,48
3,24
3,21
3,0
800
4,26
3,66
3,51
892
900
200
3,99
4,0
= 2,54
641.194 m²
2,87
2,80
2,59
2,5
2,33
2,76
2,54
2,52
2,20
2,23
2,0
1,5
345
1,0
200
0,5
100
0,0
0
1993
1994
1995
1996
Vermietungsumsatz
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
07/03 01/04 07/04 01/05 07/05 01/06 07/06 01/07 07/07 01/08 07/08 01/09 07/09 10/09 01/10 07/10 10/10
01/11 07/11 10/11 01/12 07/12 01/13
Eigennutzerumsatz
Büromarkt / office market
Prognostizierter Vermietungsumsatz bis Ende 2013
Predicted turnover in 2013 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 600.000 m²
Gewerbe- und Serviceflächen
commercial and services space
Spitzenmiete 2012 in w/m²/mtl./top level rent in u/m2 monthly
- City . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30,60
- Übriges Stadtgebiet / other city districts . . . . . . . . . . . 18,25
- Umland / periphery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15,00
Durchschnittsmiete 2012 in w/m²/mtl.
average rent in u/m 2 monthly
- City . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17,80
- Übriges Stadtgebiet / other city districts . . . . . . . . . . . 13,50
- Umland / periphery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10,30
Durchschnittsmiete in w/m²/mtl.
average rent in u/m ² monthly
- Produktion und Service, Neubau
production and service space, new properties . . . . . . . . . . . 7,80
- Lager und Logistik, Neubau
warehouse and logistic space, new properties . . . . . . . . . . 6,40
- Produktion und Service, Bestand
production and service space, existing properties . . . . . . . 6,00
- Lager und Logistik, Bestand
warehouse and logistic space, existing properties . . . . . . . 5,30
Mietpreisentwicklung / price development
Mietpreisentwicklung /rental development
Grundstücksmarkt / real estate market
Lager-, Industriegrundstücke in w/m²
Storage and industrial sites in u/m ² . . . . . . . . . 150,– bis/to 300,–
Einzelhandelsflächen / retail space
Miete in w/m²/mtl. / rent in u/m2 monthly
- City 1a (< 200 m²) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290,– bis/to 340,–
- City 1b (< 200 m²) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105,– bis/to 165,–
- Stadtteilzentrum / city district (< 200 m ²) . . . 20,– bis/to 50,–
- Stadtrand-/Fachmarktlagen
periphery of city /
specialist retailers site (< 200 m ²) . . . . . . . . . 12,– bis/to 22,–
Mietpreisentwicklung /rental development
Investmentmarkt / investment market
Spitzenrenditen in % / Prime yields in %
- Büroimmobilien
office properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,50
- Einzelhandelsimmobilien
retail properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,75
- Industrie-/Logistikimmobilien
industry / logistics properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,90
Renditespannen Büroimmobilien in % /
range of yields, office properties
- City / city centre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,00 – 5,40
- Übriges Stadtgebiet / other city districts . . . . . . . 5,25 – 6,30
- Umland / periphery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,50 – 8,00
Preisentwicklung / price development
Leerstandsrate / Vacancy rate
%
10
9
8
7
6
5
4
3
2
Prognose bis Ende 2013 /forecast to end of 2013
1
Grundstücke für klassisches Gewerbe in w/m²
Sites for traditional manufacturing in u/m ² . . . 250,– bis/to 500,–
Bevölkerung / population
0
Grundstücke für Einzelhandelsentwicklungen in w/m²
Sites for retail development in u/m ² . . . . . . . . 350,– bis/to 700,–
Mietpreisentwicklung in der jeweils oberen
Preiskategorie / rent development (higher price category)
Grundstücke für Büroentwicklungen,
Bodenwertanteil in w/m² BGF
Office site land values in u/m ² GFA
- City, Bestlage/city centre, top location . . 2.000,– bis/to 3.500,–
- City-Rand – Stadtgebiet /city centre, other 400,– bis/to 1.000,–
- Umland / periphery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250,– bis/to 600,–
Preisentwicklung / price development
- Büroflächen / office space
Beschäftigte / employees
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
- Einzelhandelsflächen / retail space
- Lagerflächen / storage space
Kaufpreisentwicklung in der oberen Preiskategorie
für Anlageimmobilien / purchase price development
(higher price category) for investment property
13/14
Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
Stadtentwicklung in München
Urban Development in Munich
1 Zentrale Bahnflächen (Hauptbahnhof – Laim – Pasing)
1 Central railway areas (Central Station-Laim-Pasing)
Auf insgesamt ca. 173 ha entlang eines 7 km langen Entwicklungsbandes werden Wohnungen für ca. 16.000
Einwohnerinnen und Einwohner sowie Arbeitsstätten für ca.19.000 Arbeitsplätze geplant und realisiert. In den
Bereichen Nymphenburg Süd, Laim, Hirschgarten und Arnulfpark wurden bereits ca. 5.300 Wohneinheiten
sowie knapp 8.000 Arbeitsplätze weitgehend fertiggestellt. Im Bereich Hirschgarten wurde mit der Realisierung
von weiteren 6.000 Arbeitsplätzen begonnen. Die Bebauung rund um den Bahnhof Pasing für Geschäftsbau
und Einkaufszentrum mit darüberliegenden Wohnungen ist nahezu fertiggestellt. Das Stückgutgelände östlich
der Offenbachstraße geht dieses Jahr in die Vermarktung. Im letzten Teilbereich an der Paul-Gerhardt-Allee
wurde ein Wettbewerb ausgelobt, der auf dem rund 38 ha großen Gebiet ein lebendiges Quartier für ca. 4.500
Bewohnerinnen und Bewohnern vorsieht.
Apartments for around 16,000 people and jobs for around 19,000 people are being planned and developed on a
7 km long 173 hectare site. Some 5,300 apartments and facilities for nearly 8,000 jobs are already nearing completion in the Nymphenburg South, Laim, Hirschgarten and Arnulfpark districts. In the Hirschgarten district, work
has begun on the development of a further 6,000 jobs. The commercial facility and shopping mall to be topped
by apartments around Pasing Station is likewise close to completion. The transshipment facility east of Offenbachstrasse is due to commence marketing activities this year. The last section of the 38 hectare property on
Paul-Gerhardt-Allee a bid to tender was offered, on which a lively quarter for approx. 4,500 residents is planned.
2 Repair Service Plant in Neuaubing
The development area situated in western Munich comprises a total of approx. 41 hectare. Residential space for
approx. 500 apartments is planned for the northern area of the former ladder tracks. Almost 27 hectare of space
for simple, manufacturing businesses is planned for the southern area on the receipt of existing halls.
2 Ausbesserungswerk Neuaubing
Das Entwicklungsgebiet im Münchner Westen umfasst insgesamt eine Fläche von ca. 41 ha. Im nördlichen
Bereich der ehemaligen Gleisharfe ist Wohnungsbau für ca. 500 Einheiten vorgesehen, im Süden sind auf annähernd 27 ha Flächen für einfaches produzierendes Gewerbe unter Erhalt bestehender Hallen in Planung.
3 Freiham
On Munich’s western outskirts, only 12 km from the city center, a new urban district is being developed to
accommodate between 9,000 and 10,000 apartments and create around 7,500 new jobs. The construction of a
commercial site south of Bodenseestrasse for around 7,500 jobs has almost been completed (administration,
services, retail, high-tech companies, manufacturing and skilled crafts). The framework development plan is
currently being developed for the first section to be realized north of Bodenseestrasse for the planned approx.
4,000 apartments and district center for accommodation, services, schools and sport facilities.
3 Freiham
Am westlichen Stadtrand, ungefähr 12 km vom Zentrum entfernt, wird auf ca. 350 ha ein neuer Stadtteil für
geplant insgesamt ca. 9.000–10.000 Wohnungen und ca. 7.500 Arbeitsplätze entwickelt. Die Realisierung des
Gewerbestandortes südlich der Bodenseestraße für ca. 7.500 Arbeitsplätze (Verwaltungsnutzung, Dienstleistungen, Einzelhandel, Hightech-Unternehmen sowie verarbeitendes Gewerbe und Handwerk) ist nahezu abgeschlossen. Die Rahmenplanung für den ersten Realisierungsabschnitt nördlich der Bodenseestraße für geplant ca.
4.000 Wohnungen und ein Stadtteilzentrum für Versorgung, Dienstleistungen, Schulen und Sporteinrichtungen
wird derzeit bearbeitet.
4 Creative Quarter on Dachauer Strasse
A new mixed-use district is currently being developed mainly for residential use as well as for cultural and higher
educational facilities on a roughly 20 hectare site on the former Luitpold barracks and the adjacent Dachauer
Strasse. Around 900 apartments and approx. 770 new jobs are planned.
4 Kreativquartier an der Dachauer Straße
Auf dem ca. 20 ha großen Gelände der ehemaligen Luitpold-Kaserne und dem anschließenden Gelände an
der Dachauer Straße wird ein urbanes und vernetztes Stadtquartier mit überwiegend Wohnungsbau sowie
kultureller, kreativer Nutzung und Hochschuleinrichtungen entwickelt. Dabei sind ca. 900 Wohnungen und
ca. 770 Arbeitsplätze unter Erhalt von Bestandsstrukturen in Planung.
5 Knorr-Bremse site, Milbertshofen, Moosacher Strasse
The former premises of Knorr-Bremse are being redeveloped. Approx. 40,000 m² of floor space for basic commercial uses and around 2,000 jobs are to be developed on the northern part of the site, while around 147,000 m² of
premium commercial space and a further 33,000 m² for core area uses and around 3,800 jobs is being developed
on the southern part. Through the redevelopment of the core areas to develop residential space on the western
part, a new building lease for approx. 400 new apartments is currently being imposed.
5 Gelände Knorr-Bremse, Milbertshofen, Moosacher Straße
Das ehemalige Betriebsgelände der Firma Knorr-Bremse wird umstrukturiert. Für den Nordteil sind ca. 40.000 m²
GF einfache gewerbliche Nutzungen mit ca. 2.000 Arbeitsplätzen, für den Südteil ca. 147.000 m² GF höherwertige
Gewerbe- und ca. 33.000 m² Kerngebietsnutzungen mit ca. 3.800 Arbeitsplätzen geplant. Im westlichen Bereich
wird derzeit durch die Umstrukturierung von Kerngebiets- in Wohnflächen Baurecht für ca. 400 neue Wohnungen
geschaffen.
6 Leopoldstrasse/Johann-Fichte-Strasse
An urban district for a planned total of around 89,000 m² floor space is being developed on the 4.2 hectare site of
wholesaler Metro and the Holiday Inn. Around 30 % of the site is earmarked for (approx. 270) apartments, 40 %
for hotel and conference uses and 40 % for core area uses. Facilities for a total of 1,400 jobs are being developed
too.
6 Leopold-/Johann-Fichte-Straße
Auf dem 4,2 ha großen Gelände des Großmarktes Metro und des Hotels Holiday-Inn wird ein urbanes Stadtquartier für geplant insgesamt ca. 89.000 m² GF, 30 % (ca. 270) Wohnungen, 40 % Hotel- und Kongressnutzung, 40 %
kerngebietstypische Nutzungen sowie insgesamt ca. 1.400 Arbeitsplätze entwickelt.
7 Domagk-/Leopoldstraße
The roughly 10.7 hectare former Telekom site and site of former production halls for household appliances is
being redeveloped. Around 60,400 m² for approx. 600 apartments have almost already been completed. Around
60,900 m² for premium commercial uses and around 920 jobs are still planned.
7 Domagk-/Leopoldstraße
Das ca. 10,7 ha große ehemalige Telekom-Gelände und der Bereich ehemaliger Fertigungshallen für Haushaltsgeräte wird neu entwickelt. Ca. 60.400 m² GF mit ca. 600 Wohnungen sind bereits nahezu fertiggestellt. Für
höherwertige Gewerbenutzungen stehen noch ca. 60.900 m² GF für ca. 920 Arbeitsplätze zur Verfügung.
8 Parkstadt Schwabing
At the gateway to the city, near the start of the A9 Munich-Berlin freeway, around 40 hectares of former industrial and commercial space is being redeveloped as a new urban district with mixed-use, combining open spaces
with a compact urban look. Office and administration space, commercially used buildings, shops, restaurants,
hotels have all mainly been completed. Most of the around 1,300 apartments in the secured inner area have been
completed as well. Due to the redevelopment of the core area, another approx. 900 apartments are to be built.
8 Parkstadt Schwabing
Die ca. 40 ha großen ehemaligen Industrie- und Gewerbeflächen an der Autobahn A 9 München–Berlin werden
als neuer urbaner Stadtteil gemischter Nutzung mit begrüntem und kompaktem Stadtbild an der Stadteinfahrt
Münchens geplant. Die Flächen für Büro und Verwaltung, Gewerbenutzungen, Läden, Restaurants, Hotels sind
bereits überwiegend bebaut. Zu den weitgehend realisierten ca. 1.300 Wohnungen im geschützten Innenbereich
werden durch Umstrukturierung von Kerngebieten zusätzlich ca. weitere 900 Wohneinheiten entstehen.
9 Funkkaserne
Die ca. 24 ha große ehemalige Funkkaserne wird für geplant ca. 1.600 Wohnungen und ca. 1.000 Arbeitsplätze
in Büros, Verwaltung, Einzel- und Großhandel, Läden, Gastronomie und Hotels umstrukturiert. Im östlichen
Bereich wurde ein Künstlerhof in einem ehemaligen Kasernengebäude untergebracht.
10 Bayern Kaserne
Auf dem bisher militärisch genutzten Gelände ist auf ca. 48 ha die Umstrukturierung zu Wohnungsbau für
ca. 7.500 neue Einwohnerinnen und Einwohner sowie Schulen, Läden, Grün- und Sportflächen mit intensiver
Beteiligung der Öffentlichkeit geplant.
11 Prinz-Eugen-Kaserne
Im städtebaulichen Entwurf für die Überplanung des ca. 30 ha großen ehemaligen Kasernengeländes im Stadtbezirk Bogenhausen sind ca. 1.800 Wohneinheiten (Wohngeschossfläche von ca. 196.000 m² GF) sowie ca. 5.000 m²
GF Handels- und Dienstleistungsflächen vorgesehen.
12 Messestadt Riem
Auf dem ca. 560 ha großen ehemaligen Flughafengelände wurde die Entwicklung eines neuen Stadtteils mit
insgesamt ca. 6.000 Wohnungen und ca. 13.000 Arbeitsplätzen geplant. Der 200 ha große Riemer Park (Gelände
der Bundesgartenschau 2005) bietet ein umfangreiches Erholungsflächenangebot, die „Riem-Arcaden“ dienen
als Rückgrat für die Versorgung des Stadtteils. Ca. 4.600 Wohnungen sowie zahlreiche Büros und Gewerbegebäude mit ca. 7.200 Arbeitsplätzen wurden bereits realisiert und bezogen. In weiteren Bauabschnitten sind noch
insgesamt 1.400 Wohnungen und ca. 5.800 Arbeitsplätze geplant.
13 Vogelweideplatz
Das durch verkehrliche Neustrukturierung im Rahmen des Tunnelausbaus am Mittleren Ring Ost neu entstandene
Baugrundstück wird zusammen mit einem bestehenden Gewerbegebiet südlich der Einsteinstraße überplant. Das
Wettbewerbsergebnis sieht ein Ensemble von fünf Hochhäusern mit einer Höhenentwicklung zwischen 43 m und
88 m vor (Kerngebiets- und Gewerbenutzung). Ziel der Entwicklung sind die Bildung einer markanten Stadteinfahrt vom Osten aus und die Aufwertung der Autobahnzufahrt. Hierzu ist jeweils für den Nord- und Südteil ein
separater Bebauungsplan im Verfahren.
9 Funkkaserne barracks
14 Werksviertel München
Eine der letzten großen Entwicklungsflächen in Innenstadtnähe mit hervorragender Anbindung an den Fernverkehr
und sonstige öffentliche Verkehrsmittel wird auf ca. 38 ha zu einem neuen Stadtquartier entwickelt. Es soll eine
innerstädtische Mischung aus Wohnen, Dienstleistungen, modernem Gewerbe, Einzelhandel, Gastronomie- und
Freizeitnutzungen für ca. 1.000 Wohnungen und ungefähr 7.000 neue Arbeitsplätze entstehen.
15 Agfa-Gelände
Das ca. 11 ha große ehemalige Betriebsgelände des „Agfa Camerawerks“ wird zu einem neuen Stadtquartier
mit geplant ca. 1.000 Wohnungen, ca. 48.000 m² GF Gewerbe und Büros (davon bereits 38.100 m² baurechtlich
entwickelbar) sowie öffentlichen Grünflächen entwickelt.
16 Baierbrunner Straße (Teilfläche ehemalige Siemenswerke Obersendling)
Für das ca. 19,5 ha große ehemalige Siemens-Gelände wurde auf Basis eines Bebauungsplans mit der Realisierung
eines neuen Stadtquartiers mit ca. 950 Wohnungen, ca. 200 Pflegeplätzen (Altenpflegezentrum), ca. 900 Arbeitsplätzen, öffentlichen Grünflächen, sozialen Infrastruktureinrichtungen und Grundschule sowie eines Nahversorgungsbereiches und gewerblich genutzten Bereichen begonnen.
17 Paulaner-Gelände
Auf dem ca. 9 ha großen Gebiet der Paulaner-Brauerei wird ein qualitätsvolles innerstädtisches Wohnquartier
unter Rücksichtnahme auf die bestehende Traditionsgaststätte „Paulaner am Nockherberg“ für annähernd
1.300 neue Wohnungen entwickelt.
18 Hochäckerstraße
Die Grundstücke eines ehemaligen ortsansässigen Gärtnereibetriebes in Neuperlach werden auf ca. 18 ha überplant.
Dabei soll ein neues Wohngebiet mit Geschosswohnungsbau und verdichtetem Einfamilienhausbau für ca. 1.100
Wohneinheiten entstehen. Des Weiteren sind Einzelhandel, mehrere Kindertageseinrichtungen, eine Einrichtung für
Kinder und Jugendliche sowie großzügige Grün- und Freiflächen geplant.
19 EON-Gelände
Auf rund 8 ha entlang der Drygalskiallee / Ecke Boschetsrieder Straße in Obersendling wird derzeit die planerische
Voraussetzung für eine städtebauliche Neuordnung der heute unbebauten Flächen zugunsten eines neuen, attraktiven
Wohn- und Arbeitsstandorts für bis zu 2.500 Bewohnerinnen und Bewohner geschaffen.
14 Werksviertel München
A new urban district is taking shape on what is one of the last remaining development areas close to the inner city:
a roughly 38 hectare site with excellent railway and public transport connections. An inner city mix of residential,
services, modern commercial, retail as well as gastronomy and leisure space is to be developed for approx. 1,000
apartments and about 7,000 jobs.
15 Agfa Site
The roughly 11 hectare site of the former Agfa Camerawerk is to be transformed into a new urban district with
around 1,000 apartments, around 48,000 m² of floor space for commercial and office uses (of which building rights
have already been obtained to develop 38,100 m²) and public open spaces.
16 Baierbrunner Strasse (part of the former Siemens works in Obersendling)
Based on the development plan construction has already begun on this approx. 19.5 hectare former Siemens site
to develop around 950 apartments, approx.. 200 places in a senior citizens’ care center, around 900 new jobs, public
open spaces, social infrastructure institutions, a primary school, local shops and various commercially used buildings.
The approx. 24 hectare former Funkkaserne barracks are being redeveloped to accommodate plans for around
1,600 apartments, around 78,000 m² of floor space and around 1,000 jobs (office and administration, retail and
wholesale, shops, restaurants and hotels). On the eastern part of the site, an artists’ center is to be created in the
former barracks building.
10 Bavarian Military Base
The approx. 48 hectare premises, which have been used as a military base up until now, are to be restructured
into residential building for approx. 7,500 new residents such as schools, shops, green and sport areas with
intensive public participation.
11 Prinz-Eugen barracks
An urban and landscape planning draft for the approx. 30 hectare site of this former military barracks in the
Bogenhausen district plans the development of around 1,800 apartments (approx. 190,000 m² of residential floor
space) as well as approx. 5,000 m² of floor space for retail and service businesses.
12 Messestadt Riem
17 Paulaner site
A high-quality, inner city residential district with almost 1,300 new apartments is to be developed on the approx. 9
hectare large Paulaner Brewery site under the consideration of the existing traditional “Paulaner Am Nockherberg”
restaurant.
Development of a completely new urban district with around 6,000 apartments and some 13,000 jobs is planned
on the approx. 560 hectare site of the former airport. The 200 hectare Riemer Park (which hosted the BUGA
horticultural exhibition in 2005) provides an extensive range of leisure activities, while the Riem Arcades form the
principal shopping center. Some 4,600 apartments plus offices and commercial buildings to accommodate 7,200
jobs have already been built and are now in use. An additional 1,500 apartments and roughly 5,800 jobs are to be
created in further construction phases.
18 Hochäckerstrasse
13 Vogelweideplatz
The approx. 18 hectare site of the former nursery in Neuperlach is to be redeveloped. A new residential area is
to be developed with apartment complexes and condensed single family homes for approx. 1,100 housing units.
Furthermore retail, several daycares, child care facilities also for adolescences as well as spacious green and open
areas are planned.
19 EON site
The change in the transport system due to expansion of the tunnel at Mittlerer Ring Ost has freed up new
building land that is now being redeveloped in conjunction with the existing commercial site south of Einsteinsteinstrasse. The results of the urban development competition envisage five multistory buildings with heights
of between 43 m and 88 m (for core area and commercial uses). The project aims to create a distinctive eastern
gateway to the city and to upgrade the point of entry to the freeway. In addition a separate development plan is
in process for each northern and southern section.
Preconditions for planning have been met for the round 8 hectare undeveloped site along Drygalskiallee on the
corner of Boschetsrieder Strasse in Obersendling which is to be a new attractive residential and working urban
development for up to 2,500 residents.
13/14
Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
Herausgeber/Editor:
COLLIERS Schauer & Schöll GmbH
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Stand: Februar 2013