12/13Immobilien-Marktbericht München

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Immobilien-Marktbericht München
Real Estate Market Report Munich
Der Wirtschaftsstandort München
München bleibt weiterhin Deutschlands wirtschaftsstärkste und zukunftsfähigste Großstadt. In
nationalen und internationalen Rankings zur allgemeinen Wirtschaftslage, zur Attraktivität des
Immobilienstandortes oder zur Lebensqualität nimmt die Stadt Spitzenpositionen ein. Das belegt auch
der aktuelle Städtevergleich der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) in Kooperation mit der
WirtschaftsWoche. Die Landeshauptstadt punktet vor allem durch ihre gute Wettbewerbsfähigkeit, die
hohe Kaufkraft und die öffentliche Sicherheit. Der Wirtschaftsstandort ist gerade für hoch qualifizierte
und gut ausgebildete Arbeitskräfte aus Deutschland und dem Ausland ein begehrter Standort. Sie
arbeiten bei den Global Playern, im Mittelstand oder bei einer der vielen aufstrebenden Start-up-Firmen.
In München haben sieben der im DAX 30 notierten Unternehmen ihren Hauptsitz. So viele wie in keiner
anderen deutschen Großstadt. Die Münchner Cluster Automotive, Informations- und Kommunikationstechnologie, Life-Sciences, Luft- und Raumfahrttechnik, unternehmensnahe Dienstleistungen und
Finanzwirtschaft sorgen für nachhaltige Innovationsimpulse. Diese günstigen Voraussetzungen, bekannt
als die „Münchner Mischung“, stehen für eine ausgewogene, vielseitige und nachhaltige Wirtschaftsstruktur sowie ein langfristig hohes Wohlstandsniveau.
Wissen, Kreativität und Innovation – die Erfolgsfaktoren Münchens
Im globalen Wettbewerb sind Wissen und Innovation wichtige Ressourcen. München ist ein moderner
Technologie- und Wissenschaftsstandort. Dazu tragen die öffentliche und halböffentliche Forschungsinfrastruktur, die 14 Hochschulen, die Max-Planck-Gesellschaft, die Fraunhofer-Gesellschaft, das
Helmholtz-Zentrum München und die Leibniz-Gemeinschaft erheblich bei: Sie schaffen das Klima für
Innovationen. Die Ludwig-Maximilians-Universität München und die Technische Universität München
zählen zu den forschungsstärksten Hochschulen in Deutschland und Europa. Beide Universitäten
erreichen Spitzenplätze bei der Einwerbung von Fördermitteln. Die direkte Umsetzung von Wissen in
Innovation wird durch das Europäische Patentamt und das Deutsche Patent- und Markenamt ermöglicht.
Auch die Stadt selbst präsentiert sich als Innovationstreiber: Bis zum Jahr 2025 wollen die Stadtwerke
München alle Geschäfts- und Privatkunden ausschließlich mit selbst erzeugtem Strom aus erneuerbaren
Energiequellen versorgen. Bereits bis 2015 sollen alle Münchner Privathaushalte mit Ökostrom beliefert
werden. München will damit als erste deutsche Großstadt diese Ziele der Energiegewinnung und des
Klimaschutzes erfüllen. Mit der Erweiterung des international anerkannten Münchner Technologiezentrums (MTZ) bietet die bayerische Landeshauptstadt seit 17 Jahren auch innovativen Existenzgründern eine erfolgreiche Plattform für den Start.
Lebensqualität kombiniert mit Offenheit und Toleranz
Die Attraktivität einer Stadt ist mit entscheidend für ihren wirtschaftlichen Erfolg. Und kaum eine
Metropole verbindet Arbeit mit Freizeit und Tradition mit Moderne so wie die bayerische Landeshauptstadt. München ist nach einer Studie der US-Beratergesellschaft Mercer die Stadt mit der höchsten
Lebensqualität in Deutschland. Weltweit landet die Landeshauptstadt auf Platz vier von 221 untersuchten
Metropolen. Denn die Stadt verfügt über eine hervorragende Infrastruktur, niedrige Kriminalitätsraten
und ein hohes Maß an Lebensqualität. München zieht so Jahr für Jahr junge Fachkräfte und Touristen
an. Im Jahr 2011 wurde mit über 12 Millionen Übernachtungen ein neuer Rekord aufgestellt. Die Stadt ist
reich an Grünflächen und Parks, und das Umland bietet mit den oberbayerischen Seen sowie der reizvollen
Voralpenlandschaft ein optimales Umfeld für Sport, Freizeit und Erholung. Das Kunst- und Kulturangebot ist
vom internationalem Rang und begeistert Einheimische ebenso wie Touristen.
Titelbild/title: Flughafen München, © FMG, Dr. Werner Hennies
oben/top: Englischer Garten, © Michael Nagy
unten links/bottom left: BMW-Welt, © Michael Nagy; unten rechts/bottom right: Viktualienmarkt, © Viktoria Steinwandel
Munich as a business location
Munich remains Germany’s economically most potent city.
National and international rankings reflecting the general
economic situation, the attractiveness of real estate locations and quality of life issues all put the Bavarian capital
right at the top – witness the findings of a recent city
ranking list published by INSM (the Initiative New Social
Market Economy) in cooperation with influential business
weekly WirtschaftsWoche. The City of Munich scores
particularly high marks for its keen competitive edge, its
impressive purchasing power and its high standard of
public safety. Munich is especially popular among highly
qualified and well educated people from all over Germany
and beyond. The people who come here work for global
players, SMEs or one of the city’s many up-and-coming
start-ups. No fewer than seven of the companies listed
in the DAX 30 index of Germany’s top blue-chip firms are
headquartered in Munich – more than in any other German
city. Munich’s automotive, information and communication
technology, life sciences, aerospace, corporate services
and financial clusters deliver a steady stream of innovative
stimulus. Such favorable conditions – the proverbial
“Munich mix” – are rooted in the city’s balanced, highly
diverse and sustainable
Knowledge, creativity and innovation – Munich’s recipe
for success Knowledge and innovation are vital resources
in a world of global competition. Munich is acknowledged
to be a modern hub of technology and science. Its impressive public and semipublic research infrastructure, no
fewer than 14 universities, the Max Planck Society, the
Fraunhofer Society, the Munich Helmholtz Association and
the Leibniz Association together play a key role by creating
an ideal climate for innovation. Ludwig-Maximilians Universität (LMU) and Technische Universität München (TUM)
are in the vanguard of German and European university
research. Both also occupy leading positions in the battle
to attract funding. The presence of the European Patent
Office and the German Patent and Trade Mark Office naturally also facilitates the process of translating knowledge
into innovation. And local government itself is likewise
keen to drive innovation. By the year 2025, Stadtwerke
München, the city’s utility company, plans to supply all
corporate and private customers solely with electricity
generated locally from renewable sources. Every private
household in Munich should indeed be supplied with
green power from renewable sources as early as 2015. The
Bavarian capital thus aims to become the first German city
to meet these ambitious power generation and climate
protection goals. Innovative start-ups too have been given
a successful platform in the shape of the internationally
acclaimed Munich Technology Center (MTZ), which the
Bavarian capital has been expanding and developing for
the past 17 years.
Openness, tolerance – and an outstanding quality of life
A city’s attractiveness is critical to its economic success;
and precious few urban centers manage to combine business with pleasure and traditional values with leadingedge dynamism the way Munich does. Mercer, a US
consultancy, sees Munich as the city with the best quality
of life in Germany. The Bavarian capital comes fourth out
of a total of 221 rated cities worldwide. Understandably:
The city on the Isar River boasts an excellent infrastructure, a low crime rate and a truly enviable quality of life. It
is no wonder, then, that Munich attracts more young and
skilled labor and more tourists year for year than any other
German city. Overnight stays here hit a new peak of more
than 12 million in 2011. Generously dimensioned parks and
open spaces in the city itself, nearby lakes and the stunningly beautiful Alpine foothills combine to create ideal
conditions for sport, recreation and leisure. Visitors and
residents alike find inspiration in a wealth of artistic and
cultural offerings of international standing.
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Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
Market Conditions
1
As one of the most coveted locations in Europe, Munich
remains a clear favorite for investors and property developers alike. In the 2011 European Regional Economic
Growth Index (E-REGI), Munich and the surrounding
region occupied an outstanding third place among 326
competitors from 33 European countries. The E-REGI
index identifies those cities and regions that hold out the
strongest economic development potential in the short to
medium term, and that thus promise to attract the strongest
demand for real estate. A high standard of prosperity
and a balanced, singularly diverse economic structure
make a compelling case for Munich, besides the fact that
unemployment in the Bavarian capital is lower than in any
other German city. With more than a million employees
paying compulsory social insurance contributions here,
Munich comes a close second after Berlin as the country’s
largest venue for employment.
To stay globally competitive, the City of Munich and its
outlying districts and counties have joined forces to form
the Munich Metropolitan Region (MMR). The MMR pools
the resources and energies of the public sector, various
chambers, the business community, society at large
and the scientific community. It is thus perceived by the
international community as an important and successful
business region. Accounting for 43 percent of Bavaria’s
population and nearly 50 percent of its GDP, this region
is unquestionably the economic engine of the Free
State. The MMR’s strong position within Germany
was likewise reflected in the 2010 Prognos Future Atlas,
which investigated the sustainable future outlook for all
412 districts and counties in Germany. Of the 30 member
regions that make up the MMR, 20 ranked among the top
80 districts and counties in Germany with regard to their
future prospects.
Bucking the national trend, Munich is also forecast to
experience significant population growth. In 2011, more
babies were born than the city has seen for decades.
Between now and 2030, the number of residents is projected to increase by more than 10 percent to 1.5 million.
A substantial chunk of this growth will be attributable to
inward migration both from other parts of Germany and
from abroad. Well educated young people between the
ages of 18 and 30 in particular are keen to move to the
Bavarian metropolis. Such substantial net inward migration and Munich’s sustained popularity confronts the city
in general and the real estate industry in particular with
major challenges. Faced with demand for around 7,000
new dwellings per year, housing in the city is scarce.
In response, the City of Munich is pressing ahead with
“Wohnen in München” (Living in Munich), the country’s
largest local government housing construction program,
in which it plans to invest 800 million euros for urban
housing development between 2012 and 2016. Permission
has already been granted for the construction of 13,000
new homes.
The biggest individual projects include Freiham Nord
(3,000 homes), the conversion of the former industrial
estate on Paul-Gerhardt-Allee (2,000 homes) and the
revitalization of former military barracks. Right now,
the City of Munich has suitable plots of land capable
of accommodating around 50,000 new homes.
Die Marktbedingungen
München steht unverändert als einer der begehrtesten Standorte Europas im Fokus von Investoren und
Entwicklern. Im „European Regional Economic Growth Index“ (E-REGI) 2011 belegten München und die
40.868 Beschäftigte / employees
Verteilung der Beschäftigung 2010
Stand 30.06.2010
Employment by sector 2010
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte /
Employees paying compulsory social insurance
contributions
5,9 % Sonstige öffentliche und
private Dienstleistungen
Other public and
private services
520 Beschäftigte / employees
0,1 % Land- und Forstwirtschaft, Bergbau
Agriculture, forestry and mining
74.862 Beschäftigte / employees
10,8 % Gesundheits- und Sozialwesen
Healthcare and social welfare
93.636 Beschäftigte / employees
Region bei 326 Konkurrenten aus 33 europäischen Ländern einen herausragenden dritten Platz. Der
13,5 % Verarbeitendes Gewerbe
Manufacturing industry
29.619 Beschäftigte / employees
E-REGI identifiziert diejenigen Städte und Regionen, die das größte kurz- bis mittelfristige wirtschaft-
4,3 %
liche Entwicklungspotenzial aufweisen und somit die nachhaltigste Immobiliennachfrage versprechen.
Erziehung und Unterricht
Education and schools
29.473 Beschäftigte / employees
4,2 % Baugewerbe,
Energie- und Wasserversorgung
Construction industry,
energy and water supply
München überzeugt mit hohem Wohlstandsniveau und einer ausgewogenen und vielseitigen Wirt32.854 Beschäftigte / employees
schaftsstruktur. Hinzu kommt, dass München die niedrigste Arbeitslosenquote unter den deutschen
4,7 %
Metropolen hat. Mit über einer Million sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist München knapp
Öffentliche Verwaltung
Public services
129.070 Beschäftigte / employees
hinter Berlin der zweitgrößte Beschäftigungsstandort Deutschlands.
18,6 % Handel, Gastgewerbe
und Verkehr
Trade, hotels and catering
and transportation
Um im globalen Wettbewerb der Regionen bestehen zu können, wurde von der Landeshauptstadt
50.358 Beschäftigte / employees
zusammen mit den umliegenden Landkreisen und kreisfreien Städten die Europäische Metropolregion
7,3 % Information und Kommunikation
Information and communication
155.430 Beschäftigte / employees
22,4 % Grundstückswesen,
Beratung,
Dienstleistungen für Unternehmen
Property,
consulting, business services
München (EMM) gegründet. Die Region wird so auch international als bedeutende und erfolgreiche
Wirtschaftsregion wahrgenommen. Die EMM bündelt Kräfte aus öffentlicher Hand, Kammern, Wirtschaft, Gesellschaft und Wissenschaft. Mit 43 Prozent der Bevölkerung und knapp 50 Prozent des
57.769 Beschäftigte / employees
8,3 % Finanz- und Versicherungsdienstleistungen
Financial services and insurance
BIP ist die Region der Wirtschaftsmotor Bayerns. Wie stark die EMM innerhalb Deutschlands aufgestellt
ist, belegt auch der Prognos Zukunftsatlas 2010, in dem alle 412 deutschen Kreise und kreisfreien
Städte auf ihre Zukunftsfähigkeit geprüft wurden. Von den insgesamt 30 EMM-Mitgliedsregionen
kamen 20 unter die besten 80 Kreise Deutschlands mit überdurchschnittlichen Zukunftschancen.
Entgegen dem allgemeinen Bundestrend wird München weiterhin ein deutliches Bevölkerungswachstum prognostiziert. Im Jahr 2011 wurden in der Landeshauptstadt so viele Kinder wie seit Jahrzehnten
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte in deutschen
Großstädten, Stand 30.06.2010
Employees paying compulsory
social insurance contributions in
German cities 2010
nicht mehr geboren und bis 2030 wird die prognostizierte Einwohnerzahl um über 10 Prozent auf
1200000
1.123.165
1.011.801
1000000
820.220
800000
728.806
1,5 Millionen steigen. Ein beträchtlicher Anteil dieses Wachstums erfolgt auch durch Zuwanderung
600000
aus anderen Regionen Deutschlands und aus dem Ausland. Besonders junge und gut ausgebildete Leute
zwischen 18 und 30 Jahren zieht es in die bayerische Metropole. Die hohen Zuwanderungsraten und
498.075
481.659
462.582
400000
die Beliebtheit Münchens stellen die Stadt und die Immobilienwirtschaft vor besondere Herausforderungen. Der Wohnraum in der Landeshauptstadt ist knapp. Der Bedarf an Wohnungen liegt bei zirka
7.000 Einheiten pro Jahr. Die Landeshauptstadt München schreibt das größte kommunale Wohnungs-
200000
bauprogramm „Wohnen in München“ fort und investiert mit der Wohnungsbauoffensive 2012-2016
800 Millionen Euro in den städtischen Wohnungsbau. Die Stadt hat zudem Genehmigungen für 13.000
Wohnungen erteilt.
Quelle / Source: Bundesagentur für Arbeit
0
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F
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Zu den größten Einzelobjekten zählen Freiham Nord mit 3.000 Wohnungen, die Umwandlung des bisherigen Gewerbegebietes an der Paul-Gerhardt-Allee in ein Wohngebiet mit 2.000 Wohnungen und die
Flächenrevitalisierung ehemaliger Kasernenareale. Aktuell besteht in der Stadt ein Gesamtangebot an
geeigneten Grundstücken für rund 50.000 Wohnungen.
Bevölkerung und BIP
Stand 31.12.2010
Population and GDP
Quelle / Source: Bayerisches Landesamt
für Statistik und Datenverarbeitung
Einwohner Population BIP in Mio. € GDP in € m BIP pro EW in €
GDP per capita in €
Bayern
Region München*
Stadt München
Umland
12.538.696423.840
33.897
2.686.780
124.527
47.153
1.353.186
70.205
53.166
1.333.59454.322 40.734
Bavaria
Munich region*
City of Munich
Surrounding region
12,538,696423,840
2,686,780
124,527
1,353,186
70,205
1,333,594
54,322
33,897
47,153
53,166
40,734
* Region München = Stadt München und Umland
Munich region = City of Munich and Surrounding region
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Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
S
S
S2
S
S
Unterschleißheim
S
DACHAU
Augsburg, Stuttgart
92
S
Garching
b. München
AB-Dr. M.-Feldmoching
Karlsfeld
Ismaning
S
AB-Kr. M.-Nord
E52
8
S
S
Gröbenzell
S
❚
=
S
Unterföhring
S
S
99
Mittlerer Ring
S
B
Lage / Location
Neubau
New properties
Hochwertiger Bestand
Rest
High-quality existing properties Other properties
1
City
25-43
22-33
16-21
2
Haidhausen
15-19
12-14,50
9,50-12
3
Glockenbach
19-25
15-18
12-15
4
Ludwigsvorstadt
16,50-18,50
14-17
10-12
5
Stiglmaierplatz
18-25
14-16,50
11-13
6
Schwabing
20-25
16-19
12-15
7
Altbogenhausen
20-25
18-20
14-17
8
Isarvorstadt
15-17,50
12-14
11-12
9
Sendling
12,50-14,50
10-12
7,50-9
10
Westend
15-16,50
12-14
10-11
11
Neuhausen/Arnulfpark 16,50-23
14-16
11-13
12
Schwabing Nord
14-16,5
11-13
8-10
13
Parkstadt-Schwabing
*20-24/14-16,50
12-14
12
14
Oberföhring
12-13
10-11
8-9
15
Arabellapark
15,50-19
11,50-15
10-11
16
Giesing
*15,50-19,50/12,50 10-11
8-10
❚
S
A
9
S
S
S
Büromieten /Office Rents (in u)
Berlin, Nürnberg
AB-Kreuz Neufahrn
S
S
Neuhausen
Nymphenburg
S
Pasing
S
S
Messe
S
S
Gräfelfing
S
S
S
S
Mittlerer Ring
Sendling
S
Lindau
S
S
S
AB-Kr.
M.-Ost
94
S
S
S
S
S
Bogenhausen
S
S
Laim
96
Feldkirchen
S
Alt
S
S
Germering
S
stadtring
S
S
S
Englischer
Garten
S
S
S
❚
MÜNCHEN
S
=
❚
Schwabing
Giesing
Haar
S
S
Perlach
-
S
S
S
S
S
S
S
S
S
Grasbrunn
S
Gauting
S
S
Unterhaching
S
Ottobrunn
S
S
S
S
95
AB-Dr.
Starnberg
Garmisch-P.
17
Laim
14-16
11-13
9
18
Nymphenburg
15,50-18
13-14
11
19
Euro-Industriepark
12
9
6-8
20
Zamdorf
12,50
10-11,50
6,50-8,50
21
Moosfeld
12,50
9-11
5-8
22
Neuperlach
14,50-16
11,50-13,50
7-10
23
Perlach
12
10-11
7,50-9
24
Moosach
14-16,50
12-13
9-11
25
Messestadt-Riem
14-15,50
11-13
9-10
26
Unterföhring
13-14,50
10-12
7-9
27
Dornach
12,50-13,50
10-12
7,50-9,00
28
Ottobrunn/Riemerling
11
8-9
6-7
29
Unterhaching
12,50
9-11
7-8
30
Gräfelfing
13,00-15,50
10-12
7-9
31
Martinsried
13,00-15,50
10-12
7-9
32
Germering
11-12
9-10
7-8
33
Karlsfeld
11-12
9-10
7-9
34
Ismaning
12,50-13,50
9-11
7-8
35
Feldkirchen/Heimstetten 12,00-13,00
9-10
6-8
36
Haar
*12-14/11-12
9-10
5-8
37
Taufkirchen/Potzham
11
8-9
6-8
38
Grasbrunn
11-12
8-10
7
39
Oberhaching/Furth
12-14
9-11
7-8
40
Garching
11-12,50
8-9
6-7
41
Unterschleißheim
11-12,50
8-10
7
42
Hallbergmoos
7,50-9
6-7,50
5
Taufkirchen
S
Lagequalität / Quality of location
sehr gut / very good
S
Oberhaching
S
* Hochhausmiete / multi-storey rent
S
S
S
C
gut / good
mittel / moderate
einfach / basic
AB-Kr. M. Brunnthal
S
8
Salzburg
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Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
2
Büromarkt München 2012
Flächenumsatz
gelände oder das ehemalige Siemensareal in München-Sendling sind nur zwei
Ein Flächenumsatz von 860.300 m² hat dem Münchner Büromarkt das beste Jahres-
Beispiele. 2011 kam es so in München zur Konversion von insgesamt 55.000 m²
ergebnis seit 10 Jahren beschert. Bereits zum Halbjahr deutete sich ein gutes Jahr
Bürofläche, die dem Büromarkt folglich nicht mehr zur Verfügung steht. Mit Blick
auf dem Vermietungsmarkt an, in der zweiten Jahreshälfte wurden die Erwartungen
auf das Jahr 2012 deutet sich diesbezüglich eine noch deutlich höhere Umnutzungs-
dann nochmal deutlich übertroffen, so dass am Ende des Jahres ein um 47 % höherer
leistung von mehr als 150.000 m² an.
Flächenumsatz in den Büchern steht als im Vorjahr. Betrachtet man nur die reine
Vermietungsleistung von 791.700 m², also ohne Berücksichtigung von Eigennutzern,
Nachfrage
so liegt auch dieser Wert mit 39 % deutlich über dem Vorjahresniveau.
Großflächige Anmietungen kamen im letzten Jahr vornehmlich aus dem Bereich des
M.Pire, Lage/Location: Parkstadt Schwabing
verarbeitenden und produzierenden Gewerbes (228.000 m²), einer – u.a. bedingt durch
Während die Anzahl der Abschlüsse im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig um
den starken Automotivesektor in München – seit jeher wichtigen Branche für den
weniger als 1 % angestiegen ist, hat sich die Vermietungsleistung in beinahe allen
Bürovermietungsmarkt. Alleine die vier Global Player BMW, MAN, Osram sowie Bosch
Flächensegmenten erhöht. Dies gilt insbesondere für das Segment über 5.000 m²,
haben zusammen 150.000 m² Bürofläche im Marktgebiet angemietet. Mit deutlichem
Take-up of space
With take-up of space at 860,300 m², 2011 brought the best annual result on
the Munich office market in the past ten years. As early as midyear, there
were signs that the leasing market was experiencing a good year, and then,
in the second half of the year, expectations were once again exceeded by a
substantial margin, so the total take-up of space on the books at the end of
the year was up 47% year on year. If we consider the leasing volume alone,
at 791,700 m² without considering owner-occupants, that value was also up
substantially – by 39% – from the previous year.
das mit 27 Abschlüssen (2010: 11 Abschlüsse) und einer Vermietungsleistung von
Abstand finden sich die ebenfalls traditionell stark vertretenen Unternehmen der Infor-
297.000 m² (entspricht 37 % des gesamten Vermietungsumsatzes) den größten
mations- und Telekommunikationsbranche (164.000 m²) sowie Beratungsunternehmen
Umsatzanteil für sich beanspruchte. Die Segmente zwischen 501–1.000 m² und
(123.300 m²) wieder. Während größere Anmietungen von IuK-Unternehmen vornehmlich
1.001–2.000 m² wiesen mit einem gemeinsamen Anteil am Umsatz von 29 % oder
in den Umlandteilmärkten registriert wurden, standen die Zentrumslagen bei Bera-
226.000 m² hingegen eine negative Entwicklung (-15 % im Vergleich zu 2010) auf.
tungsunternehmen im Fokus, die mit einer Anzahl von 212 erfassten Abschlüssen wie
While the number of new signings rose by only a slight margin year on year,
at less than 1%, leasing volume increased across almost all space segments.
That is especially true of the segment of properties occupying more than
5,000 m², which accounted for the largest proportion of volume this year, with
27 signings (compared with 11 in 2010) and leasing volume of 297,000 m² (37%
of the total). By contrast, the segments from 501 to 1,000 m² and 1,001 to 2,000
m², which together accounted for 29% of the total volume, or 226,000 m² in all,
experienced a negative trend (-15% from 2010).
leistung registriert werden, auf das 78 % des Vermietungsumsatzes entfiel. Die Groß-
Munich Office Space Market 2012
The bulk of the leasing volume was registered within city limits, in market
sub-segments which together accounted for 78% of the total. The major new
leases signed by MAN and Osram in the Parkstadt Schwabing development
brought market sub-segment, “Northeast City” (Stadt Nord-Ost), a share of
19% of the total leasing volume, or 149,000 m², with the Parkstadt Schwabing
development alone accounting for 70,000 m² of that figure. The market subsegments in the surrounding area made up a considerably smaller portion of
the total volume, at just 22%. These sub-segments were, however, dominated
by sub-segment, located in the northeast of Munich, which accounted for
13% (101,000 m²) of total take-up of space, the second highest activity level
among all sub-segments. Garching, home to its Business Campus, and Ismaning
and Unterföhring, both of which are home to a number of media operators,
have turned out to be especially sought-after locations in this sub-segment.
Supply and vacancies
The pipeline for new development projects this year was relatively small as a
result of the financial and economic crisis. In line with this development, few
spaces for new construction were added to the market. In addition, most new
completions were already largely leased out to tenants. This development
combined with the very high leasing volume, which was generated in particular
by expansive large-scale leases by companies such as BMW and MAN and
new leases for large spaces by Osram and insurer Allianz, so absorption of
office space was considerable. An analysis of lease signings for 2,000 m² and
more of space shows net absorption of 150,000 m², which has reduced the
supply of spaces available in the short run to 1.59 million m², from 1.76 million
m² at the end of 2010. That works out to a reduction of 171,000 m² in absolute
vacancies, bringing the vacancy rate down from 7.9% at the start of the year
to a current level of 7.1%.
The tense situation on the Munich residential real estate market led to conversion of commercial space for residential use during 2011, with support from
the city. High residential rents in some locations in the city’s various districts
oben/top: © BAYERISCHE HAUSBAU GMBH & CO. KG
bereits im vergangenen Jahr die meisten Verträge unterzeichneten. Insbesondere der
Innerhalb des Stadtgebietes in den Teilmärkten konnte das Gros der Vermietungs-
Arnulfpark kristallisierte sich als beliebter Standort bei Beratungsunternehmen heraus.
anmietungen in der Parkstadt Schwabing durch MAN und Osram haben dem Teilmarkt
Mieten
„Stadt Nord-Ost“ einen Anteil von 19 % oder 149.000 m² am Gesamtvermietungsumsatz
Bereits für das vierte Quartal in Folge konnte ein Anstieg der Spitzenmiete in den
beschert, wobei davon alleine 70.000 m² auf die Parkstadt Schwabing entfielen.
teuersten Bürolagen registriert werden. Diese hat sich im Vergleich zum dritten Quartal
Die Umlandteilmärkte hatten einen deutlich geringeren Anteil von lediglich 22 %
um 1,7 %, im Vorjahresvergleich sogar um 6,4 % auf nun 29,80 u/m² erhöht. Vor allen
am Gesamtumsatz. Im Umland dominierte jedoch der Teilmarkt Umland Nord-Ost
Dingen kleinflächige Anmietungen in begehrten Lagen innerhalb des Altstadtrings
von München, der mit 13 % (101.000 m²) des Gesamtumsatzes die zweithöchste
zeichnen für den Anstieg der Spitzenmiete verantwortlich. Vereinzelt stehen jedoch
Aktivität aller Teilmärkte aufwies. Insbesondere Garching mit dem Business Campus
auch größere Anmietungen in Top-Lagen zu entsprechenden Mietpreisen in den
und die Medienstandorte Ismaning und Unterföhring haben sich als begehrte Stand-
Büchern, die ebenfalls auf die Spitzenmiete wirken. Die flächengewichtete Durch-
orte im Teilmarkt herauskristallisiert.
schnittsmiete des gesamten Marktgebietes rangiert zum Jahresende bei 14,38 u/m²,
und damit so hoch wie zuletzt nach dem ersten Quartal 2010. Im Vorjahresvergleich hat
Angebot und Leerstand
sich die Durchschnittsmiete somit um 2,9 % oder 0,40 u/m² erhöht. Bezogen auf die
Die Pipeline für neue Projektentwicklungen war in Folge der Finanz- und Wirtschafts-
Teilmärkte innerhalb des Stadtgebietes ergibt sich ein Durchschnittsmietpreis-Anstieg
krise verhältnismäßig klein und entsprechend wenige Neubauflächen sind dem Markt
von 15,29 u/m² auf nun 15,49 u/m², was einer Erhöhung um 1,3 % entspricht. Die
hinzugefügt worden. Darüber hinaus waren die meisten Neubaufertigstellungen
Durchschnittsmiete rangierte im Vorquartal innerhalb des Stadtgebietes auf einem
bereits zu weiten Teilen vermietet. In Kombination mit der sehr hohen Vermietungs-
niedrigeren Niveau, so dass sich im Quartalsvergleich sogar ein Anstieg von 0,68 u/m²
leistung, die insbesondere durch expansive Großvermietungen von Unternehmen wie
oder 4,6 % ergibt. Die Durchschnittsmiete in den Umlandgemeinden hat sich im
BMW und MAN sowie den großflächigen Anmietungen von Osram und der Allianz
Jahres-verlauf dank größerer Neubauvermietungen kontinuierlich um 7,0 % von
generiert wurde, sind Büroflächen in beträchtlichem Maße absorbiert worden. Die
9,76 u/m² auf 10,44 u/m² erhöht.
Analyse der Mietvertragsabschlüsse ab 2.000 m² Fläche ergibt eine Nettoabsorptionsleistung von 150.000 m², wodurch sich das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen
Fazit und Prognose
auf 1,59 Mio. m² reduziert hat (Ende 2010 waren es 1,76 Mio. m²). Dies entspricht
Insbesondere die expansiven Großanmietungen von global tätigen Unternehmen haben
einer Reduktion des absoluten Leerstandes um 171.000 m² bzw. einer Abnahme der
den Münchner Büromarkt deutlich belebt und die Erwartungen deutlich übertroffen. In
Leerstandsquote von 7,9 % zu Jahresbeginn auf nun 7,1 %.
Anbetracht der weit überdurchschnittlichen Vermietungsleistung und vor dem Hintergrund der weniger starken Wirtschaftswachstumsprognosen für das laufende Jahr
Die angespannte Lage auf dem Münchner Wohnungsmarkt hat im abgelaufenen Jahr
gehen wir von einem Flächenumsatz von 650.000–700.000 m² aus. Für den Leerstand
mit Hilfe der Stadt München zur Umnutzung von Gewerbe zu Wohnflächen geführt. Die
birgt das niedrige Fertigstellungsniveau von aktuell 119.000 m² in 2012 und derzeitige
hohen Wohnungsmietpreise können in einzelnen Stadtteillagen mit Büromieten älterer
expansive Großgesuche weiteres Verringerungspotenzial. Unter dem heutigen Projekt-
Bestandsobjekte konkurrieren oder übersteigen diese sogar, was eine Umwidmung
bzw. Fertigstellungsvolumen kann in manchen Lagen von einer deutlichen Verknappung
auch für Investoren attraktiv macht. Die Entwicklungen um das Rodenstock-
topmoderner Neubauflächen ausgegangen werden.
SKYGARDEN, Lage/Location: Arnulfpark
rivaled or even exceeded office rents in older existing properties, which makes
rededication an attractive option for investors as well. The developments
taking shape around the Rodenstockgelände and the former Siemens area in
the Sendling district of Munich are just two examples. In all, 55,000 m² of office
space in Munich was converted in this way in 2011 and is thus no longer available to the office market. Looking ahead to 2012, conversion figures are likely
to be considerably higher, at more than 150,000 m².
Demand
New leases for large spaces last year came primarily from the manufacturing
sector (228,000 m²), which has always been an important industry for the office
leasing market, for reasons including the heavy automotive industry presence
in Munich. Four global players – BMW, MAN, Osram, and Bosch – alone
leased a combined total of 150,000 m² of office space in this market. Companies
in the information and telecommunications industry, also traditionally strongly
represented, trail at some distance, at 164,000 m², followed by consulting firms
(123,300 m²). While larger new leases by information and telecommunications
companies were registered primarily in the market sub-segments in the surrounding area, city center locations were the focus for consulting firms, which,
as in the previous year, signed the most contracts again, at 212 registered
signings. The Arnulfpark area in particular turned out to be a popular location
for consulting firms.
Rents
For the fourth quarter in a row, an increase in prime rents was noted in the most
expensive office locations, rising 1.7% from third-quarter levels and even more –
6.4% – from the previous year, to a current figure of € 29.80/m². In particular, new
leases for small spaces in sought-after locations in the area bounded by the
Altstadtring are a major factor pushing prime rents upward, but the books also
show a number of larger rentals in top locations, at commensurate rents, which
also affect the prime rent. Adjusted for available space, the average rent for the
entire market hovered at € 14.38/m² at the end of the year, a level not seen since
just after the first quarter of 2010. Viewed year on year, the average rent increased
by 2.9%, or 0.40 €/m². With reference to sub-segments, which are located within
city limits, average rent has risen from € 15.29/m² to € 15.49/m², an increase of
1.3%. Average rents within city limits had hovered at a low level in the previous
quarter, with the result that figures were up € 0.68/m², or 4.6%, from the previous
quarter. Average rent in the municipalities in the surrounding area rose steadily
over the course of the year due to leases signed for larger amounts of space in
new buildings, climbing by 7.0%, from € 9.76/m² to € 10.44/m².
Summary and forecast
Expansive new leases for large spaces signed by global companies played a particular role in spurring activity on the Munich office market in 2011, considerably
exceeding expectations. In light of the fact that leasing volume was far above average, and in view of the less robust economic growth forecasts for this year, we expect take-up of space to fall between 650,000 and 700,000 m². In terms of vacancies,
the low level of completions – 119,000 m² in 2012 – and the expansive new requests
for larger spaces that are currently being noted bring the potential for further
decreases. With project and completion volume at their current levels, a noticeable
shortage of modern new construction space is expected in some locations.
oben/top: © CA Immo/Markus Diekow
12/13
Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
Der Einzelhandelsmarkt
Der Münchner Einzelhandelsmarkt ist insbesondere in seinen Top-Lagen mit der Situation konfrontiert, ein deutliches Missverhältnis zwischen hoher Nachfrage nach Ladenflächen und geringem
Angebot ebensolcher zu besitzen. Gerade ausländische Retailer zielen etwa mit Flagship-StoreKonzepten auf den Münchner Markt und dessen begehrte Lauflagen wie die Neuhauser- und
Kaufingerstraße. Ganz unweigerlich lässt diese Knappheitssituation nun schon seit Jahren die
Einzelhandelsmieten kontinuierlich steigen. Im Jahr 2011 haben sich die Münchner Einzelhandelsmieten der 1A- und 1B-Lagen um durchschnittlich 3 % erhöht; in absoluter Spitzenlage sogar um
knapp 5 %. Unter diesen günstigen Bedingungen sind Münchner Einzelhandelsobjekte in den vergangenen Monaten insbesondere bei risikoaversen Investoren in den Fokus gerückt. Diese hohe Wertschätzung hat 2011 für eine weitere Verteuerung der Einzelhandels- bzw. Geschäftshausinvestments
gesorgt. Die Rendite für Spitzenobjekte in Top-Lagen ist folglich unter die 4-%-Marke gerutscht. Für das
kommende Jahr ist grundsätzlich mit weiteren Mietsteigerungen zu rechnen. Sinkende Renditen sind
für 2012 hingegen nicht zu erwarten. In den kommenden Jahren sind verschiedene, spannende Projekte
anhängig: Die Sanierung der unterirdischen Zwischengeschosse am Marienplatz und am Münchner
Hauptbahnhof sind nur zwei erwähnenswerte Beispiele.
Der Markt für
Industrie- und Lagerflächen
Bereits zur Jahresmitte deutete sich ein erfolgreiches Jahr auf dem Markt für Industrie- und Logistikflächen mit einer hohen Vermietungsleistung an, die in der zweiten Jahreshälfte noch einmal deutlich
zugelegt hat. Insgesamt konnten im vergangenen Jahr ca. 323.000 m² Industrie- und Logistikflächen
(ohne Eigennutzer und anteilige Büroflächen) auf dem Münchner Markt vermietet werden. Damit liegt
der Umsatz 14,9 % oder 42.100 m² über dem Vorjahreswert, bezogen auf die Anzahl der Abschlüsse jedoch lediglich 1,2 % darüber. Demzufolge hat sich die durchschnittliche Flächengröße der Abschlüsse
bei konstanter Anzahl eben dieser erhöht. Die anhaltend positiven Vorzeichen für den Konsum und
die nachhaltige Kauflaune haben 2011 für eine hohe Nachfrage auf Seiten der Handelsunternehmen
gesorgt, die für ein Drittel des Umsatzes, was 107.000 m² entspricht, verantwortlich zeichnen.
Logistikdienstleister sowie Industriezulieferer folgen mit einem Umsatz von 69.000 m² bzw. 50.000
m² und sind damit ebenfalls prägend für das Marktgeschehen. Während sowohl bei Handelsunternehmen als auch bei Industrieunternehmen ein Anstieg der Vermietungsleistung von 13,0 % bzw.
26,7% zu verzeichnen ist, kann für Logistikdienstleister ein Rückgang des Flächenumsatzes von
32,3 % im Vorjahresvergleich festgehalten werden. Getrieben durch die gute Vermietungsleistung
hatte sich bereits zur Jahreshälfte eine Angebotsverknappung angedeutet, die sich im zweiten Teil
des Jahres nochmal verschärft hat. Bei den Logistikflächen der neuesten Generation (> 5.000 m²,
> 8,0 m UKB mit Andocktoren oder Rampenandienung) hat sich der Leerstand im Vergleich zum
Vorjahr mehr als halbiert und rangiert zum Jahresende 2011 bei lediglich 1,2 % oder 17.400 m².
Die sich zuspitzende Verknappung des Angebots hat bisweilen nur vereinzelt Auswirkungen auf das
Mietniveau gehabt. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete bewegt sich zwischen 5,20-5,50 u/m²
(ohne etwaige Incentives) und kann je nach Lage und Ausstattung des Objekts entsprechend abweichen. Die Spitzenmiete bewegt sich bei Betrachtung des Gesamtmarktes ebenfalls konstant bei
6,20 u/m² und damit auf Vorjahresniveau. Innerhalb des Stadtgebietes erreichen die Mieten für hochwertige Industrieflächen Werte von bis zu 8,50 u/m². Auf das gute Halbjahresergebnis folgte ein noch
besseres Jahresergebnis, das dem Münchner Industrie- und Logistikmarkt den besten Flächenumsatz
seit Aufzeichnungsbeginn bescherte. Dies spiegelt die stabile wirtschaftliche Entwicklung im Großraum
München wider und ist Zeichen für die stetig steigende Bedeutung der Industrie- und Logistikbranche
am Standort. Aufgrund des knappen Flächenangebots sehen wir die Zeit für neue Projektentwicklungen
gekommen, die derzeit nur sehr sporadisch auf dem Markt zu sehen sind. Für das laufende Jahr gehen
wir von einem Flächenumsatz aus, der in einem Bereich von 250.000 m²-270.000 m² liegen kann.
3
The retail market
The Munich retail market, particularly in the top locations,
faces a situation in which there is a clearly lopsided relationship, with high demand for shop space on the one hand, but
a low supply of the same type of space on the other. Foreign
retailers in particular are targeting the Munich market and its
sought-after pedestrian shopping areas, such as Neuhauserstrasse and Kaufingerstrasse, including with new flagship
stores. Inevitably, the resulting shortage, which has persisted
for years now, continues to push retail rents upward. In 2011,
rents for retail space in prime locations in Munich rose by an
average of 3%, with an even sharper increase of nearly 5%
in absolute top locations. Under these favorable conditions,
retail properties in Munich have increasingly taken center
stage over the past few months, especially among risk-averse
investors. This high level of appreciation brought further increases in the prices of retail and commercial building investments in 2011. Yields for prime properties in top locations slid
to below the 4% mark as a result. We expect rents to continue
to rise as a basic principle in the coming year, but yields are
not expected to decrease in 2012. Various exciting projects
are scheduled for the next few years, with the renovation of
the underground sublevels at Marienplatz and the main train
station just two noteworthy examples.
4
The market for industrial
and storage space
As early as midyear, it became apparent that 2011 would be a
successful year on the market for industrial and logistics space,
with high leasing volume that rose again by a considerable
margin in the second half of the year. In total, approximately
323,000 m² of industrial and logistics space (not including owneroccupants and portions used as office space) was rented on the
Munich market last year, putting total take-up of space 14.9%,
or 42,100 m², above the previous year’s figure, while the number
of signings was up by a mere 1.2%. According to these results,
the average amount of space involved in new signings has
risen even as the number of new leases has remained constant.
Sustained positive signs on the consumer market and ongoing
consumer confidence spurred demand among retailers in 2011,
with this group responsible for one-third of the total take-up of
space, at 107,000 m². Logistics service providers and industrial
suppliers followed, with volume of 69,000 m² and 50,000 m², respectively, making both groups also important in terms of activity
on the market. While leasing performance was up among both
retailers and industrial firms, which saw increases of 13.0% and
26.7%, respectively, the amount of space taken up by logistics
service providers declined by 32.3% year on year. Driven by
excellent leasing performance, there were signs of an emerging
supply shortage as early as midyear, a trend that became even
more pronounced in the second part of the year. Among the
latest generation of logistics spaces (> 5,000 m², > 8.0 m clearance height with docking gates or loading dock delivery areas),
vacancies fell by more than half from the previous year’s levels,
amounting to just 1.2%, or 17,400 m², at the end of 2011. The
increasing shortage of supply has had only isolated effects on
rent levels so far. The average rent, adjusted for available space,
is in the € 5.20-5.50/m² range (without incentives, if any), and
may vary accordingly depending on the property’s location and
features. Prime rents are also holding steady at last year’s level
for the market as a whole, at € 6.20/m². Within city limits, rents
for high-end industrial spaces can reach up to € 8.50/m².
The good result reflects the stable economic development
taking place in the Munich metropolitan area and is a sign of
the steadily increasing importance of the industrial and logistics
sectors in this area. Due to the short supply of space, we believe
the time has come for new development projects, which are
currently few and far between on the market. We expect total
take-up of space for this year to fall somewhere in the area of
250,000 m² to 270,000 m².
The market for land
for construction
5
Auf dem Münchner Markt für Baugrundstücke spielten auch im Jahr 2011 wieder jene Areale die größte
In 2011, as in past years, the Munich market for land for construction was once again dominated by those areas intended for
multi-story residential construction. This is due in particular to
the extraordinarily high demand for condominiums from private
capital investors and the fact that interest levels remain highly
favorable. The available supply, on the other hand, is quite modest,
which has spurred purchase prices upward, and land prices with
them. The sales volume spent on land for residential construction
rose a further 12% over the level seen last year. Take-up of space
increased by 10%, with a substantial portion of the increase
attributable to one large plot of land, occupying approximately
6.4 ha. The independent panel of real estate experts Gutachterausschuss München registered 60 purchase agreements during
the first three quarters of 2011. The market for land for commercial
construction slackened year on year, with just 23 notarially recorded purchase agreements being transmitted to the panel of experts
for all of 2011. Of that figure, 13 of the plots of land were intended
for traditional manufacturing and industrial uses and ten were to
be used for construction of new office and commercial buildings
or hotels. Both sales volume and take-up of space lagged noticeably behind the previous year’s levels. Sales volume in this market
sub-segment in Munich fell by 45%, and take-up of space was
down 32%. The supply of land for development of retail properties
remains very limited. Most of these properties are owned by public
agencies and have been set aside for larger new developments
as part of urban planning processes. We do not expect to see any
substantial changes in these factors next year; on the contrary,
land prices are highly likely to continue to rise in 2012.
The Investment market
Der Markt für Baugrundstücke
6
After the first half of 2011 saw very little transaction volume, at only
about € 751 million, the second half brought a considerable increase
in demand: Investment volume in the last six months of the year
came to € 2.14 billion, some 74% of the total annual volume of €
€ 2.89 billion. Buyers’ focus at this time was no longer solely on
office properties, the dominant asset class in the past (approximately 46% of the total volume), but had expanded to include retail
properties as well (approximately 30% of the total). One of the
biggest transactions of the year fell within this segment, when the
American pension fund TIAA-CREF purchased the PEP shopping
center for just under € 410 million. By contrast to the previous year,
international investors resumed noticeably higher levels of activity
on the Munich investment market. On the seller side, this group
accounts for nearly 29% of the total volume, while investors of international origin account for an even bigger share on the buyer side,
at almost 38%. In distinguishing among the various investor groups,
not only private equity firms, private investors, and pension funds –
typical investors with high equity use, accounting for between
12 and 17% of transaction volume – but also project developers and
building contractors deserve special mention. This group bought the
most real estate, at nearly € 630 million in all, contributing almost
21.8% to the overall transaction volume. On the seller side as well,
project developers played the biggest role in 2011, with nearly
€ 690 million in sales volume, or just under 24% market share, being
registered for this group. They were followed by open-ended and
special funds, accounting for 18.5% of the total sales volume. The
bulk (88.9%) of the transaction volume recorded is attributable to
the safety-oriented, risk-averse core and/or core plus segment. An
increasing number of investors are, however, also becoming interested in value-added or opportunistic investments. With demand
for core investments high and the supply of these products low,
prime yields in all asset classes held steady over the year, with
top office properties at 4.5%, prime retail properties at 3.75%, and
logistics properties at 6.9%. We expect that investment activity will
slow down somewhat after above-average performance in 2011,
but that transaction volume will be significantly above the € 2 billion
mark in 2012 as well. We do not expect any major changes in prime
yields in the first few months of the new year.
Rolle, die für den mehrgeschossigen Wohnungsbau vorgesehen waren. Dies ist insbesondere auf die
außerordentlich große Nachfrage seitens privater Kapitalanleger nach Eigentumswohnungen sowie das
weiterhin sehr günstige Zinsniveau zurückzuführen. Das zur Verfügung stehende Angebot hingegen ist
sehr überschaubar, was die Kaufpreise und somit auch die Bodenpreise in die Höhe treibt. Der Geldumsatz für Wohnbaugrundstücke stieg nochmals um 12 % über das Umsatzniveau des Vorjahres. Der
Flächenumsatz nahm um 10 % zu, wobei hier ein großes Grundstück mit ca. 6,4 ha maßgeblich auf diese
Steigerung Einfluss nimmt. Im ersten bis dritten Quartal des Jahres 2011 registrierte der Gutachterausschuss München 60 Kaufverträge. Der Markt von gewerblichen Baugrundstücken hat gegenüber dem
Vergleichszeitraum im Vorjahr nachgelassen. Dem Gutachterausschuss wurden für den Berichtszeitraum
2011 nur 23 notariell beurkundete Kaufverträge übermittelt. Davon waren 13 Grundstücke für klassische,
produzierende oder verarbeitende Gewerbenutzung vorgesehen und 10 Grundstücke für den Neubau von
Büro- und Geschäftshäusern oder Hotels. Der Geld- und Flächenumsatz lag deutlich unter dem Vorjahresniveau. Auf diesem Teilmarkt in München sanken der Geldumsatz um 45 % sowie der Flächenumsatz um
32 %. Das Angebot an Entwicklungsgrundstücken für Einzelhandelsnutzungen ist weiterhin sehr limitiert.
Diese Liegenschaften sind größtenteils im Eigentum der öffentlichen Hand und wurden im Rahmen von
Bauleitplanverfahren für größere Neubaugebiete ausgewiesen. Die Vergabe solcher Grundstücke erfolgt
in der Regel im Rahmen eines Bieterverfahrens zur Ermittlung des Höchstgebotes.Wir gehen davon aus,
dass sich an den beschriebenen Faktoren auch im nächsten Jahr nicht viel ändern wird. Es ist vielmehr
sehr wahrscheinlich, dass Boden- bzw. Grundstückswerte auch 2012 weiter steigen werden.
Der Investmentmarkt
Während im ersten Halbjahr 2011 mit rund 751 Mio. u noch recht wenig Transaktionsvolumen verbucht
werden konnte, hat insbesondere die zweite Jahreshälfte für einen Nachfrageschub gesorgt: In den letzten
6 Monaten des Jahres wurde mit einem Anlagevolumen von 2,14 Mrd. u gut 74 % des Gesamtjahresumsatzes von 2,89 Mrd. u erzielt. Der Fokus der Käufer lag dabei nicht mehr nur auf der in der Vergangenheit
dominierenden Assetklasse der Büroimmobilien (Anteil am Gesamtumsatz: ca. 46 %), sondern vielmehr auch
auf Einzelhandelsimmobilien (Anteil am Gesamtumsatz: ca. 30 %). Eine der größten Transaktionen des Jahres
war so auch der Verkauf des Shopping-Centers „PEP“, welches vom US-amerikanischen Pensionsfonds „TIAACREF“ für knapp 410 Mio. u erworben wurde. Anders als noch im Vorjahr sind internationale Investoren wieder
deutlich stärker am Münchner Investmentmarkt aktiv geworden. Auf Verkäuferseite liegt deren Anteil am
Gesamtumsatz bei fast 29 %, auf Käuferseite liegt der Anteil der Investoren internationaler Herkunft sogar bei
annähernd 38 %. In der Unterscheidung der Investorengruppen gilt es, neben Private-Equity-Gesellschaften,
Privatinvestoren und Pensionsfonds – als typische Anleger mit hohem EK-Einsatz und einem Anteil am
Transaktionsumsatz zwischen 12 % und 17 % – insbesondere die Projektentwickler und Bauträger zu nennen.
Diese kauften mit knapp 630 Mio. u die meisten Immobilien und trugen fast 21,8 % zum Gesamtumsatz bei.
Auf Verkäuferseite spielten die Projektentwickler 2011 die größte Rolle: Annähernd 690 Mio. u Verkaufsvolumen oder knapp 24 % Marktanteil wurden für diese registriert. Es folgt die Gruppe der Offenen Fonds bzw.
der Spezialfonds. Deren Anteil am Verkaufsvolumen beläuft sich auf 18,5 %. Das Gros (88,9 %) des erfassten
Transaktionsumsatzes ist dem sicherheitsorientierten, risikoaversen Core- bzw. Core-Plus-Segment zuzuschreiben. Zunehmend mehr Investoren interessieren sich darüber hinaus aber auch für Value-add- oder opportunistische Investments. Unter der hohen Nachfrage an Core-Investments und dem gleichzeitig begrenzten
Angebot derartiger Produkte sind die Spitzenrenditen aller Assetklassen im Jahresverlauf konstant geblieben:
Top-Büroobjekte liegen bei 4,5 %, Spitzen-Einzelhandelsimmobilien bei 3,75 % und Logistikimmobilien bei
6,9 %. Wir erwarten, dass sich das Investmentgeschehen nach dem überdurchschnittlichen Jahr 2011 zwar
etwas beruhigen wird, der Transaktionsumsatz jedoch auch 2012 wieder deutlich über der 2 Mrd.-u -Marke
liegen wird. Wie schon 2011 werden auch in den bevorstehenden 12 Monaten Anleger mit hohem EK-Einsatz
deutlich Vorteile haben. Wir gehen für die ersten Monate des neuen Jahres davon aus, dass keine wesentlichen Veränderungen bei den Spitzenrenditen eintreten werden.
12/13
Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
Bemerkung: Der Propertyindex Immax ist im 4. Quartal 2011 wie erwartet weiter
gesunken und liegt zum Jahresende bei 2,20. Insbesondere der in der zweiten
Jahreshälfte nochmal anziehende Vermietungsumsatz mit der einhergehenden
Reduktion des Leerstands, hat den Rückgang um 0,53 Punkte gegenüber dem
Vorquartal bzw. um 1,28 Punkte gegenüber dem Endjahresstand 2010 deutlich
höher ausfallen lassen, als noch zu Jahresbeginn erwartet. Für das nächste Quartal
ist mit einem weiteren, jedoch geringeren Rückgang des Immax zu rechnen. Grund
für diese Annahme ist das geringe Neubaufertigstellungsniveau in 2012 sowie die
aktuell kurz vor Abschluss stehenden Mietverträge, die im Vorjahresvergleich einen
weniger verhaltenen Jahresanfang auf dem Vermietungsmarkt erwarten lassen.
Entwicklung des Münchner
Gewerbeimmobilienmarktes
Commercial property market trends in Munich
Bürovermietungsumsätze in München und in der Region
Leased office space in Munich and region
Immobilienmarkt-Index
Property Market Index
Comment: Propertyindex Immax fell again as expected in the fourth quarter of 2011 and
shows a year-end result of 2.20. Especially lease take-up increased again in the second half
of the year accompanied by a decrease in vacancy. The decline by 0.53 points compared to
the previous quarter or by 1.28 point compared to year-end results in 2012 was significantly
more than was expected at the beginning of the year. A further however lower fall in the
Immax is expected in the next quarter. This forecast is based on the slight number of new
building completions in 2012 as well as the pending lease contracts, which is expected to be
less refrained on the leasing market at the beginning of the year compared to the previous
year.
Angebot/Supply Q1/2012
Immax Q1/2012 =
Absatz/Take up Q1/2011
1.741.773 m²
Immax Q1/2012 =
Tsd/m2
thousand/m2
1.200
1.100
1.034
1.000
3,80
737
158
700
599
550
522
320
280
290
188
500
100
579
133
701
631
791
13
26
518
2,5
3,48
3,73
2,87
2,68
2,87
2,80
2,59
2,33
2,23
2,76
2,52
2,20
2,0
565
503
1,5
345
1,0
200
200
2,81
69
58
723
4,26
3,24
3,21
3,0
600
573
500
3,66
3,51
892
800
300
4,14
3,89
3,58
3,5
900
400
3,99
4,0
= 2,20
791.693 m²
0,5
100
0,0
0
1992
1993
1994
1995
Vermietungsumsatz
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
07/02 01/03 07/03 01/04 07/04 01/05 07/05 01/06 07/06 01/07 07/07 01/08 07/08 01/09 07/09 10/09 01/10 07/10 10/10
01/11 07/11 10/11 01/12
Eigennutzerumsatz
Büromarkt / office market
Prognostizierter Vermietungsumsatz bis Ende 2012
Predicted turnover in 2012 . . . . . . . . . . . . . 650.000–700.000m²
Spitzenmiete 2011 in w/m²/mtl./top level rent in u/m2 monthly
- City . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29,80
- Übriges Stadtgebiet / other city districts . . . . . . . . . . . 21,50
- Umland / surrounding area . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18,80
Durchschnittsmiete 2011 in w/m²/mtl.
average rent in u/m 2 monthly
- City . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17,24
- Übriges Stadtgebiet / other city districts . . . . . . . . . . . 13,82
- Umland / surrounding area . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10,44
Gewerbe- und Serviceflächen
commercial and services space
Durchschnittsmiete in w/m²/mtl.
average rent in u/m ² monthly
- Produktion und Service, Neubau
production and service space, new properties . . . . . . . . 7,50
- Lager und Logistik, Neubau
warehouse and logistic space, new properties . . . . . . . 6,20
- Produktion und Service, Bestand
production and service space, existing properties . . . . 6,00
- Lager und Logistik, Bestand
warehouse and logistic space, existing properties . . . . . 5,25
Investmentmarkt / investment market
Spitzenrenditen in % / Prime yields in %
- Büroimmobilien
office properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,50
- Einzelhandelsimmobilien
retail properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,75
- Industrie- / Logistikimmobilien
industry / logistics properties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,90
Renditespannen Büroimmobilien in % /
range of yields, office properties
- City / city centre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,00 – 5,40
- Übriges Stadtgebiet / other city districts . . . . . . . 5,25 – 6,50
- Peripherie / outskirts of city . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,50 – 7,30
Leerstandsrate / Vacancy rate
%
10
9
8
7
6
5
4
3
Grundstücksmarkt / real estate market
Lager-, Industriegrundstücke in w/m²
Storage and industrial sites in u/m ² . . . . . . . 150,- bis/to 300,-
Einzelhandelsflächen / retail space
Miete in w/m²/mtl. / rent in u/m2 monthly
- City 1a (< 200 m²) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290,- bis/to 325,- City 1b (< 200 m²) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105,- bis/to 165,- Stadtteilzentrum / city district (< 200 m ²) . . . . 20,- bis/to 50,- Stadtrand-/Fachmarktlagen
periphery of city /
specialist retailers site (< 200 m ²) . . . . . . . . . . 10,- bis/to 20,Mietpreisentwicklung /rental development
Grundstücke für klassisches Gewerbe in w/m²
Sites for traditional manufacturing in u/m ² . 170,- bis/to 500,-
2
Prognose bis Ende 2012 /forecast to end of 2012
1
Bevölkerung /population
0
Beschäftigte /employees
Grundstücke für Einzelhandelsentwicklungen in w/m²
Sites for retail development in u/m ² . . . . . . . 350,- bis/to 600,-
Mietpreisentwicklung in der jeweils oberen
Preiskategorie /rent development (higher price category)
Grundstücke für Büroentwicklungen,
Bodenwertanteil in w/m² BGF
Office site land values in u/m ² GFA
- City, Bestlage/city centre, top location 2.000,- bis/to 3.500,- City-Rand – Stadtgebiet / city centre, other 250,- bis/to 800,- Peripherie / periphery . . . . . . . . . . . . . . . . . 200,- bis/to 500,Preisentwicklung / price development
- Büroflächen /office space
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
- Einzelhandelsflächen /retail space
- Lagerflächen / storage space
Kaufpreisentwicklung in der oberen Preiskategorie
für Anlageimmobilien / purchase price development
(higher price category) for investment property
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Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
Stadtentwicklung in München
Urban Development in Munich
1 Hofstatt (ehemaliges SZ-Areal Sendlinger Straße)
1 Hofstatt (former SZ site on Sendlinger Strasse)
Nach dem Auszug des Süddeutschen Verlages wird auf dem 1,1 ha großen Areal in der Innenstadt
ein Dienstleistungs- und Einzelhandelsprojekt entwickelt. Geplant sind ca. 80 Wohnungen und ca. 510
Arbeitsplätze.
Now that the publisher Süddeutscher Verlag has moved out, a service and retail project is being
developed on this 1.1 hectare site. Around 80 apartments and around 510 jobs are planned.
2 Central railway areas (Central Station – Laim – Pasing)
2 Zentrale Bahnflächen (Hauptbahnhof – Laim – Pasing)
Apartments for around 16,000 people and jobs for around 19,000 people are being planned and
developed on a 7 km long 173 hectare site. Some 5,000 apartments and facilities for nearly 8,000
jobs are already nearing completion in the Nymphenburg South, Laim, Hirschgarten and Arnulfpark
districts. In the Hirschgarten district, work has begun on the development of a further 6,000 jobs.
The commercial facility and shopping mall to be topped by apartments around Pasing Station is
likewise close to completion. The transshipment facility east of Offenbachstrasse is due to commence
marketing activities this year. Finally, an urban land use plan is being prepared to develop
apartments and workspace on a 37 hectare site on Paul-Gerhardt Allee.
Auf insgesamt ca. 173 ha entlang eines 7 km langen Entwicklungsbandes werden Wohnungen für
ca. 16.000 Einwohnerinnen und Einwohner sowie Arbeitsstätten für ca. 19.000 Arbeitsplätze geplant
und realisiert. In den Bereichen Nymphenburg Süd, Laim, Hirschgarten und Arnulfpark wurden bereits
ca. 5.000 Wohneinheiten sowie knapp 8.000 Arbeitsplätze weitgehend fertiggestellt. Im Bereich Hirschgarten wurde mit der Realisierung von weiteren 6.000 Arbeitsplätzen begonnen. Die Bebauung rund um
den Bahnhof Pasing für Geschäftsbau und Einkaufszentrum mit darüber liegenden Wohnungen ist nahezu
fertiggestellt. Das Stückgutgelände östlich der Offenbachstraße geht dieses Jahr in die Vermarktung.
Im letzten Bereich Paul-Gerhardt-Allee ist für ca. 37 ha ein Bebauungsplan für die Entwicklung von
Wohnen und Arbeiten auf Basis eines städtebaulichen Wettbewerbes in Bearbeitung.
3 Freiham
On Munich’s western outskirts, only 12 km from the city center, a new urban district is being developed to
accommodate between 9,000 and 10,000 apartments and create around 7,500 new jobs. The construction of a commercial site south of Bodenseestrasse for around 7,500 jobs has almost been completed
(administration, services, retail, high-tech companies, manufacturing and skilled crafts). Phase one of the
project north of Bodenseestrasse is currently in progress and will ultimately accommodate around 3,000
apartments.
3 Freiham
Am westlichen Stadtrand, ungefähr 12 km vom Zentrum entfernt, wird auf ca. 350 ha ein neuer Stadtteil
für geplant insgesamt ca. 9.000 – 10.000 Wohnungen und ca. 7.500 Arbeitsplätze entwickelt. Die Realisierung des Gewerbestandortes südlich der Bodenseestraße für ca. 7.500 Arbeitsplätze (Verwaltungsnutzung, Dienstleistungen, Einzelhandel, Hightech-Unternehmen sowie verarbeitendes Gewerbe und
Handwerk) ist nahezu abgeschlossen. Der erste Realisierungsabschnitt nördlich der Bodenseestraße für
geplant ca. 3.000 Wohnungen wird sukzessive entwickelt.
4 Luitpold barracks/Dachauer Strasse
A new mixed-use district is currently being developed mainly for residential use as well as for cultural and
higher educational facilities on a roughly 20 hectare site on the former Luitpold barracks and the adjacent
Dachauer Strasse. Around 900 apartments and approx. 770 new jobs are planned.
4 Luitpold-Kaserne/Dachauer Straße
Auf dem ca. 20 ha großen Gelände der ehemaligen Luitpold-Kaserne und dem anschließenden
Gelände an der Dachauer Straße wird ein neues, gemischt genutztes Quartier mit überwiegend
Wohnungsbau sowie kultureller Nutzung und Hochschuleinrichtungen entwickelt. Dabei sind
ca. 900 Wohnungen und ca. 770 Arbeitsplätze in Planung.
5 Former gasworks site
This roughly 9 hectare section of the former gasworks site, right next to the Munich Technology Center
(MTZ) and extending as far as uptown Munich and the municipal utility company’s HQ, is being redeveloped
to accommodate a mix of residential and commercial facilities plus a bus garage.
5 Ehemaliges Gaswerksgelände
Der ca. 9 ha große Teilbereich des ehemaligen Gaswerksgeländes in unmittelbarer Nachbarschaft
zum Münchner Technologiezentrum MTZ, zum Uptown Munich und zur Stadtwerkszentrale wird mit
einer Mischung aus Wohnen und Gewerbe umstrukturiert.
6 Knorr-Bremse site, Milbertshofen, Moosacher Strasse
The former premises of Knorr-Bremse are being redeveloped. Approx. 40,000 m² of floor space for basic
commercial uses and around 2,000 jobs are to be developed on the northern part of the site, while around
147,000 m² of premium commercial space and a further 33,000 m² for core area uses and around 3,800
jobs is being developed on the southern part. Through the redevelopment of the core areas to develop
residential space on the western part, a new building law for approx. 400 new apartments is currently
being imposed.
6 Gelände Knorr-Bremse, Milbertshofen, Moosacher Straße
Das ehemalige Betriebsgelände der Firma Knorr-Bremse wird umstrukturiert. Für den Nordteil
sind ca. 40.000 m² GF einfache gewerbliche Nutzungen mit ca. 2.000 Arbeitsplätzen, für den
Südteil ca. 147.000 m² GF höherwertige Gewerbe- und ca. 33.000 m² Kerngebietsnutzungen mit
ca. 3.800 Arbeitsplätzen geplant. Im westlichen Bereich wird derzeit durch die Umstrukturierung
von Kerngebiets- in Wohnflächen Baurecht für ca. 400 neue Wohnungen geschaffen.
7 Leopoldstrasse/Johann-Fichte-Strasse
7 Leopold-/Johann-Fichte-Straße
An urban district for a planned total of around 89,000 m² floor space is being developed on the
4.2 hectare site of wholesaler Metro and the Holiday Inn. Around 30 % of the site is earmarked
for (approx. 270) apartments, 40 % for hotel and conference uses and 40 % for core area uses.
Facilities for a total of 1,400 jobs are being developed too.
8 Domagk-/Leopoldstraße
8 Domagkstrasse/Leopoldstrasse
Auf dem 4,2 ha großen Gelände des Großmarktes Metro und des Hotels Holiday-Inn wird ein urbanes
Stadtquartier für geplant insgesamt ca. 89.000 m² GF, 30 % (ca. 270) Wohnungen, 40 % Hotel- und Kongressnutzung, 40 % kerngebietstypische Nutzungen sowie insgesamt ca. 1.400 Arbeitsplätze entwickelt.
Das ca. 10,7 ha große ehemalige Telekom-Gelände und der Bereich ehemaliger Fertigungshallen für
Haushaltsgeräte wird neu entwickelt. Ca. 60.400 m² GF mit ca. 600 Wohnungen sind bereits nahezu
fertiggestellt. Für höherwertige Gewerbenutzungen stehen noch ca. 60.900 m² GF für ca. 920 Arbeitsplätze zur Verfügung.
The roughly 10.7 hectare former Telekom site and site of former production halls for household appliances
is being redeveloped. Around 60,400 m² for approx. 600 apartments have almost already been completed.
Around 60,900 m² for premium commercial uses and around 920 jobs are still planned.
9 Parkstadt Schwabing
At the gateway to the city, near the start of the A9 Munich-Berlin freeway, around 40 hectares of former
industrial and commercial space is being redeveloped as a new urban district with mixed-use, combining
open spaces with a compact urban look. Office and administration space, commercially used buildings,
shops, restaurants, hotels have all mainly been completed. Most of the around 1,300 apartments in the
secured inner area have been completed as well. Due to the redevelopment of the core area, another
approx. 900 apartments are to be built.
Die ca. 40 ha großen ehemaligen Industrie- und Gewerbeflächen an der Autobahn A9 München – Berlin werden
als neuer urbaner Stadtteil gemischter Nutzung mit begrüntem und kompaktem Stadtbild an der Stadteinfahrt
Münchens geplant. Die Flächen für Büro- und Verwaltung, Gewerbenutzung, Läden, Restaurants, Hotels sind
bereits überwiegend bebaut. Zu den weitgehend realisierten ca. 1.300 Wohnungen im geschützten Innenbereich
werden durch Umstrukturierung von Kerngebieten zusätzlich ca. weitere 900 Wohneinheiten entstehen.
9 Parkstadt Schwabing
15 „Rund um den Ostbahnhof“
15 “Around the Ostbahnhof Station”
Die ca. 24 ha große ehemalige Funkkaserne wird für geplant ca. 1.600 Wohnungen und ca.1.000 Arbeitsplätze
aus Büros, Verwaltung, Einzel- und Großhandel, Läden, Gastronomie und Hotels umstrukturiert. Im östlichen
Bereich wird ein Künstlerhof in einem ehemaligen Kasernengebäude untergebracht.
16 Welfenstraße
16 Welfenstrasse
11 Bayern Kaserne
17 Agfa-Gelände
17 Agfa site
10 Funkkaserne
Auf dem bisher militärisch genutzten Gelände ist auf ca. 48 ha die Umstrukturierung mit fast ausschließlich
Wohnungsbau für ca. 6.000 neue Einwohnerinnen und Einwohner geplant.
12 Prinz-Eugen-Kaserne
Im städtebaulichen Entwurf für die Überplanung des ca. 30 ha großen ehemaligen Kasernengeländes im
Stadtbezirk Bogenhausen sind ca. 1.800 Wohneinheiten (Wohngeschossfläche von ca. 190.000 m² GF) sowie
ca. 5.000 m² GF Handels- und Dienstleistungsflächen vorgesehen.
13 Messestadt Riem
Auf dem ca. 560 ha großen ehemaligen Flughafengelände ist die Entwicklung eines neuen Stadtteils mit
insgesamt ca. 6.000 Wohnungen und ca. 13.000 Arbeitsplätzen geplant. Der 200 ha große Riemer Park (Gelände
der Bundesgartenschau 2005) bietet ein umfangreiches Erholungsflächenangebot, die „Riem-Arcaden“ dienen
als Rückgrat für die Versorgung des Stadtteils. Ca. 4.600 Wohnungen sowie zahlreiche Büros und Gewerbegebäude mit ca. 7.200 Arbeitsplätzen wurden bereits realisiert und bezogen. In weiteren Bauabschnitten sind noch
insgesamt 1.400 Wohnungen und ca. 5.800 Arbeitsplätze geplant.
14 Vogelweideplatz
Das durch verkehrliche Neustrukturierung im Rahmen des Tunnelausbaus am Mittleren Ring Ost neu entstandene
Baugrundstück wird zusammen mit einem bestehenden Gewerbegebiet südlich der Einsteinstraße überplant. Das
Wettbewerbsergebnis sieht ein Ensemble von fünf Hochhäusern mit einer Höhenentwicklung zwischen 43 m und
88 m vor (Kerngebiets- und Gewerbenutzung). Ziel der Entwicklung ist die Bildung einer markanten Stadteinfahrt
von Osten aus und die Aufwertung der Autobahnzufahrt. Hierzu ist ein Bebauungsplan im Verfahren.
Eine der letzten großen Entwicklungsflächen in Innenstadtnähe mit hervorragender Anbindung an die FernBahn und sonstige öffentliche Verkehrsmittel wird auf ca. 38 ha zu einem neuen Stadtquartier entwickelt.
Es soll eine innerstädtische Mischung aus Wohnungen, Dienstleistungen, modernem Gewerbe, Einzelhandel,
Gastronomie- und Freizeitnutzungen entstehen.
Auf dem bisher gewerblich genutzten Areal von ca. 9 ha werden auf Grundlage eines rechtsverbindlichen
Bebauungsplans ca. 500 Wohneinheiten und ca. 400 Arbeitsplätze errichtet.
Das ca. 11 ha große ehemalige Betriebsgelände des „Agfa Camerawerks“ wird zu einem neuen Stadtquartier
mit geplant ca.1.000 Wohnungen (Bauleitplanung im Verfahren), ca. 48.000 m² GF Gewerbe und Büros (davon
bereits 38.100 m² baurechtlich entwickelbar) sowie öffentlichen Grünflächen entwickelt.
18 Baierbrunner Straße (Teilfläche ehemalige Siemenswerke Obersendling)
Für das ca. 19,5 ha große ehemalige Siemens-Gelände wurde auf Basis eines Bebauungsplanes mit der
Realisierung eines neuen Stadtquartiers für ca. 950 Wohnungen, ca. 200 Pflegeplätze (Altenpflegezentrum),
ca. 900 Arbeitsplätze, öffentlichen Grünflächen, sozialen Infrastruktureinrichtungen und Grundschule sowie
eines Nahversorgungsbereiches und gewerblich genutzten Bereichen begonnen.
19 Paulaner-Gelände
Auf dem ca. 9 ha großen Gebiet der Paulaner-Brauerei wird ein qualitätsvolles, innerstädtisches Wohnquartier
unter Rücksichtnahme auf die bestehende Traditionsgaststätte „Paulaner am Nockherberg“ für annähernd
1.400 neue Wohnungen entwickelt.
20 Hochäckerstraße
A new urban district is taking shape on what is one of the last remaining development areas close
to the inner city: a roughly 38 hectare site with excellent railway and public transport connections.
A mixed-use district featuring apartments, services, modern businesses, retail, restaurants and leisure
facilities is planned.
Based on a ratified development plan, around 500 apartments as well as 400 jobs are to be developed on
this 9 hectare former commercial site.
The roughly 11 hectare site of the former Agfa Camerawerk is to be transformed into a new urban district
with around 1,000 apartments (urban land-use planning is already in progress), around 48,000 m² of floor space
for commercial and office uses (of which building rights have already been obtained to develop 38,100 m²) and
public open spaces.
18 Baierbrunner Strasse (part of the former Siemens works in Obersendling)
Based on the development plan construction has already begun on this approx. 19.5 hectare former Siemens
site to develop around 950 apartments, approx.. 200 places in a senior citizens’ care center, around 900
new jobs, public open spaces, social infrastructure institutions, a primary school, local shops and various
commercially used buildings.
19 Paulaner site
A high-quality, inner city residential district with almost 1,400 new apartments is to be developed on the approx.
9 hectare large Paulaner Brewery site under the consideration of the existing traditional “Paulaner Am Nockherberg” restaurant.
Die Grundstücke eines ehemaligen ortsansässigen Gärtnereibetriebes in Neuperlach werden auf ca. 18 ha
überplant. Dabei soll ein neues Wohngebiet mit Geschosswohnungsbau und verdichtetem Einfamilienhausbau
für ca. 1.000 Wohneinheiten entstehen.
20 Hochaeckerstrasse
21 EON-Gelände
21 EON site
Für das knapp. 10 ha große Areal an der Boschetsrieder Straße, Ecke Drygalskiallee in Obersendling wird ein
neues Quartier mit überwiegender Wohnnutzung für ca. 1.000 Wohnungen sowie gewerblichen Anteilen per
Bebauungsplan entwickelt.
The approx. 18 hectare site of the former nursery in Neuperlach is to be redeveloped. A new residential area is
to be developed with apartment complexes and condensed single family homes for approx. 1,000 housing units.
A new site is to be developed mainly for residential use (approx. 1,000 apartments) and some commercial areas
according to the development plan for the almost 10 hectare site on Boschetsrieder Strasse at the corner of
Drygalskiallee in Obersendling.
10 Funkkaserne barracks
The approx. 24 hectare former Funkkaserne barracks are being redeveloped to accommodate plans
for around 1,600 apartments, around 78,000 m² of floor space and around 1,000 jobs (office and administration, retail and wholesale, shops, restaurants and hotels). On the eastern part of the site, an artists’
center is to be created in the former barracks building.
11 Bavaria barracks
Used up to now for military purposes, this roughly 48 hectare site is to be redeveloped almost exclusively
for residential use. It is planned to house approx. 6,000 new residents.
12 Prinz Eugen barracks
An urban and landscape planning draft for the approx. 30 hectare site of this former military barracks in the
Bogenhausen district plans the development of around 1,800 apartments (approx. 190,000 m² of residential
floor space) as well as approx. 5,000 m² of floor space for retail and service businesses.
13 Messestadt Riem
Development of a completely new urban district with around 6,000 apartments and some 13,000 jobs is planned
on the approx. 560 hectare site of the former airport. The 200 hectare Riemer Park (which hosted the BUGA
horticultural exhibition in 2005) provides an extensive range of leisure activities, while the Riem Arcades form the
principal shopping center. Some 4,600 apartments plus offices and commercial buildings to accommodate 7,200
jobs have already been built and are now in use. An additional 1,500 apartments and roughly 5,800 jobs are to be
created in further construction phases.
14 Vogelweideplatz
The change in the transport system due to expansion of the tunnel at Mittlerer Ring Ost has freed up new
building land that is now being redeveloped in conjunction with the existing commercial site south of
Einsteinsteinstrasse. The results of the urban development competition envisage five multistory buildings
with heights of between 43 m and 88 m (for core area and commercial uses). The project aims to create
a distinctive eastern gateway to the city and to upgrade the point of entry to the freeway. A development
plan is being prepared.
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Immobilien-Marktbericht
Real Estate Market Report
Herausgeber/Editor:
COLLIERS Schauer & Schöll GmbH
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Stand: Februar 2012