Büromarkt Schweiz 2015 - Flughafenregion Zürich

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Büromarkt Schweiz
2015
2
Büromarkt Schweiz 2015
Inhalt
Fokusthemen
Marktüberblick
Seite 5
Seite 17
Wie entwickelt sich der Zürcher
Büroimmobilienmarkt bis zum Jahr 2025?
Angesicht der aktuellen Überangebotssorgen werden mit Hilfe eines
stilisierten Angebot-und-Nachfrage-Modells verschiedene langfristige Entwicklungsszenarien für den Büromarkt Zürich analysiert. Im
Hauptszenario dürfte die marktweite Angebotsquote weiter ansteigen,
doch generell kontrollierbar bleiben. Für eine rasche Stabilisierung der
Büroleerstände ist eine Fortsetzung des dynamischen Beschäftigtenwachstums der letzten Jahre notwendig.
Wirtschaftliches Umfeld
Solides Wachstum und Fortsetzung des Tiefzinsumfelds in den nächsten
beiden Jahren erwartet.
Seite 19
Investitionsmarkt Schweiz
Investitionsnachfrage nach wie vor intakt trotz höherer Vorsicht
aufgrund schwächerer Mietmarktaussichten.
Seite 21
Seite 11
Vermarktung –
was Subzentren zu Hotspots macht (am Beispiel Zürich)
Gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist eine notwendige Voraussetzung, doch genügt sie alleine nicht, um Erfolg als Subzentrum
zu haben. Ein erfolgreiches Subzentrum funktioniert idealerweise wie
eine Mikrocity.
Büromarkt Zürich
Erste Anzeichen einer Leerstandstabilisierung im CBD, doch der
Markt bleibt mieterfreundlich.
Seite 24
Büromarkt Genf
Nachfrage im A-Klasse-Segment weiterhin gegeben; Vermietbarkeit
von B-Flächen zunehmend schwierig.
Seite 13
Transaktionen –
ist die Anfangsrendite ein sinnvolles Vergleichsmass?
Die Anfangsrendite als Marktkennzahl kann aufgrund ihrer statischen
Natur zu irreführenden Schlussfolgerungen verleiten. Eine sinnvolle
Ergänzung ist die Berücksichtigung des Kapitalwerts.
Seite 27
Büromarkt Bern
Anstieg des Bestandsflächenangebots erwartet wegen Umzügen
beim Bund und bei staatsnahen Betrieben.
Seite 29
Seite 15
Bewertung –
Schnittstelle zwischen Mieter- und Transaktionsmarkt
Aktuelle Daten und Nähe zum Mieter- und Transaktionsmarkt sind
wichtige Voraussetzungen für eine zuverlässige Bewertung von
Büroimmobilien.
Büromarkt Lausanne
Niedriges Flächenangebot in der Stadt; SBB-Bauprojekte prägend
in den nächsten Jahren.
Seite 31
Büromarkt Basel
Erste bedeutende Neubauprojekte Basler Grossunternehmen
für den Eigenbedarf werden fertiggestellt.
Seite 33
Büromarkt Europa
Dynamik an den Nutzermärkten jüngst etwas abgeschwächt;
Investitionsnachfrage bleibt robust.
3
Geschätzte Leserinnen und Leser
Die Zeit vergeht wie im Fluge. Wir feiern diesen Frühling bereits unser vierjähriges Jubiläum unter der Flagge von
JLL (vormals Jones Lang LaSalle), und es hat sich einiges verändert seit den „wilden“ Gründungszeiten.
JLL Schweiz baute das Dienstleistungs- und Beratungsgeschäft über die letzten Jahre konsequent aus. Zu den
traditionellen Geschäftsfeldern Transaktionsmanagement sowie Bewertung und Beratung gesellten sich relativ
bald die Beratung von Grossmietern und die Betreuung von Schweizer Konzernen innerhalb und ausserhalb der
Schweiz, bei JLL bekannt als „Corporate Solutions“. Letztes Jahr erweiterte sich dann mit der Übernahme eines
erfahrenen Vermarktungsteams das Dienstleistungsspektrum um die Vermietung kommerzieller Flächen. Das
Wachstum schlägt sich in der Unternehmensgrösse nieder. Als wir JLL Schweiz im Jahr 2011 gründeten, waren
wir ein neunköpfiges Expertenteam mit Standort Zürich. Heute sind wir mit über 20 Beratern mehr als doppelt so
gross und auch in Genf mit einem Büro vertreten.
Die erfreuliche Entwicklung von JLL Schweiz erfüllt uns einerseits mit Stolz, andererseits sehen wir es auch als Verpflichtung für die Zukunft. Eine
wichtige Voraussetzung für erfolgreiche Beratung, und damit das Potenzial für weiteres Wachstum, ist ein fundiertes Wissen zum Immobilienmarkt.
Wir haben uns aus diesem Grunde entschlossen, die Research-Anstrengungen diesbezüglich weiter zu intensivieren, u. a. durch eine Neuaufsetzung
und Erweiterung der Datenerhebung für den Büromarkt Schweiz.
Wir freuen uns sehr, Ihnen nun die Ergebnisse der Anstrengungen erstmals in einer Studie präsentieren zu können. Neben einer Diskussion der aktuellen
Marktsituation in den wichtigsten Schweizer Städten beinhaltet die Studie eine Langfristanalyse des Büromarkts Zürich. Die Stadtentwicklung von
Zürich – wie auch die von Genf – macht schon lange nicht mehr an den politischen Grenzen halt. Insbesondere einige Gebiete nördlich und westlich
der Stadt erlebten eine Angebotsausweitung, gefördert durch eine für lange Zeit vorteilhafte Nachfragesituation auf dem Nutzermarkt, ausreichend
Anlagekapital im Investitionsmarkt und gute Baulandverfügbarkeit.
Gemäss unserer Analyse dürfte die Angebotsquote im Grossraum Zürich über die nächsten Jahre weiter ansteigen, jedoch nicht in den zweistelligen
Bereich gehen. Einige internationale Büromärkte weisen seit Jahren – wenn nicht Jahrzehnten – höhere Leerstände aus. Prominentes Beispiel hierfür
ist Frankfurt. Investoren können auch in solchen Städten eine annehmliche Rendite erzielen, sofern sie die erwarteten Leerstände risikogerecht
einpreisen. Unsere Analyse schliesst aber auch nicht aus, dass sich die Leerstände bald stabilisieren könnten. Voraussetzung hierfür wäre eine
Fortsetzung des hohen Beschäftigtenwachstums der letzten Jahre. Dies erfordert wachstumsfreundliche politische Rahmenbedingungen. Wachstum
wäre nicht nur positiv für den Büromarkt selbst, sondern auch für die Stadtentwicklung im Allgemeinen.
Ich wünsche Ihnen viel Spass und Anregung beim Lesen der verschiedenen Artikel.
Ihr Jan Eckert
4
Fokusthemen
5
Wie entwickelt sich der Zürcher
Büroimmobilienmarkt bis zum Jahr 2025?
Steigende Leerstände und eine weiterhin hohe Bautätigkeit schüren die Sorge, dass eine lang anhaltende Überangebotsphase im
Zürcher Büroimmobilienmarkt bevorsteht. Wir wollen diese Studie
nutzen, um die Marktsituation aus einer längerfristigen Perspektive
zu werten. Anhand einer Angebots- und Nachfrageanalyse werden
verschiedene Entwicklungsszenarien für den Büromarkt Zürich in
den nächsten zehn Jahren aufgezeigt (Tabelle 1). Im Hauptszenario dürfte die Angebotsquote weiter ansteigen, doch kontrollierbar bleiben. Für eine rasche Stabilisierung der Büroleerstände ist
eine Fortsetzung des dynamischen Beschäftigtenwachstums der
letzten Jahre notwendig.
Dynamische Entwicklung in den letzten Jahren
Der Zürcher Büroimmobilienmarkt hat sich im letzten Jahrzehnt sehr
dynamisch entwickelt. In vielen Quartieren haben Bauvorhaben und
Infrastrukturprojekte das Stadtbild nachhaltig verändert. In Zürich
West und Zürich Nord etablierten sich neue Marktgebiete und in der
Innenstadt entsteht mit der Europaallee ein neues Geschäftsviertel.
Die Entwicklung des Bürostandorts Zürich machte nicht an der
Stadtgrenze halt. Auch in den umliegenden Gemeinden wurden
zahlreiche moderne Büroflächen errichtet. Insbesondere im Glatttal
war und ist die Dynamik mit den Entwicklungsgebieten Glattpark,
Richtiareal und Flughafen hoch.
Die Nachfrage nach den neu erstellten Flächen kam zum einen aus
Umzügen bestehender Unternehmen. Vor allem Finanzdienstleister
konsolidierten in den letzten Jahren innerstädtische Mid- und Back
office-Bürostandorte in moderne Bürogebäude ausserhalb des Central
Business District (CBD). Zum anderen war eine hohe Zusatznachfrage
aufgrund von Expansionen und Neuansiedlungen zu beobachten. Die
Gesamtbeschäftigung im Dienstleistungssektor in der Grossregion
Zürich stieg zwischen Q2 2004 und Q2 2014 um erstaunliche 17.1 % an.
In jüngster Zeit kann die Nachfrage aber nicht mehr mit der Angebotsausweitung mithalten. Die Büroleerstände im Grossraum Zürich steigen an und Vermietungen werden zunehmend anspruchsvoller (siehe
Seite 21 - 23 für eine Beurteilung der aktuellen Marktlage in Zürich).
Es stellt sich die Frage, ob dies vor allem ein zyklisches Phänomen
ist oder ob wir uns im Markt langfristig auf einen Sockelleerstand von
8 - 10 % – wie es in grösseren europäischen Büromärkten nicht unüblich
ist – einstellen müssen. Im Folgenden soll mit Hilfe eines stilisierten
Angebot-und-Nachfrage-Modells analysiert werden, welche Entwicklungspfade für den Büromarkt Zürich aus einer längerfristigen Sicht
möglich und wahrscheinlich sind. Als Büromarkt Zürich betrachten
wir neben dem Stadtgebiet auch die Gemeinden Opfikon, Wallisellen,
Kloten und Schlieren.
Tabelle 1
Übersicht Szenarien für den Büroimmobilienmarkt Zürich
Hauptszenario
Positives Szenario:
dynamisches Wachstum
Negatives Szenario:
demographische Stagnation
5.5 11.2 2.7 Bautätigkeit 2015 - 2020 (in m )
314′800
393′500
275′500
Bautätigkeit 2020 - 2025 (in m )
200′000
300′000
100′000
Angebotene Flächen 2014 (in m2)
390′400
390′400
390′400
Angebotene Flächen 2020 (in m2)
524′200
374′400
601′600
Angebotene Flächen 2025 (in m )
618′700
429′300
675′600
Bestand 2014 (in m )
7′704′900
7′704′900
7′704′900
Bestand 2020 (in m2)
7′999′300
8′106′400
7′950′900
Bestand 2025 (in m2)
8′142′600
8′359′800
8′003′300
Angebotsquote 2014 (%)
5.1 5.1 5.1 Angebotsquote 2020 (%)
6.6 4.6 7.6 Angebotsquote 2025 (%)
7.6 5.1 8.4 Szenario
Beschäftigtenwachstum 2015 - 2025 (%)
Annahmen
2
2
2
2
Ergebnis
Bevölkerungs- und Beschäftigtenprognosen sind immer mit Un
sicherheit behaftet. Wir stützen uns für diese eher konservativen
Annahmen auf die aktuelle Bevölkerungsprognose des Kantons Zürich. In
seiner kleinräumigen Bevölkerungsprognose 2014 - 2040 geht das
Statistische Amt des Kantons Zürich von einem Wachstum der
Abbildung 1
Jährliches Beschäftigtenwachstum in der Grossregion Zürich
%
5 4
3
2
1
0 – 1 Beschäftigtenwachstum
Hauptszenario
Positives Szenario
Negatives Szenario
2024
2020
2016
– 2
2012
Wir betrachten drei Komponenten der Nachfrage: die Wachstumskomponente, die Effizienzkomponente und die Strukturkomponente. Die
Wachstumskomponente soll den Mehrbedarf an Büroflächen aufgrund
wachsender Bürobeschäftigung wiedergeben. Die Effizienzkomponente erfasst den Minderbedarf bestehender Mieter aufgrund effizienterer
Anmietung. Dies kann durch Modelle wie „Desksharing“, durch Förde
rung von „Home-Office-Arbeitsplätzen“ oder einfach durch dichtere
Raumkonzepte erfolgen. Die Strukturkomponente erfasst letztlich die
Anmietung bei Umzügen innerhalb des Büromarkts Zürich. Aus Sicht
des Gesamtmarkts hat die Strukturkomponente keinen wesentlichen
Einfluss auf das Gleichgewicht, da gleichzeitig zur Anmietung anderswo im Markt Flächen in ähnlicher Grössenordnung frei werden. Allerdings kann die Strukturkomponente zu Verschiebungen zwischen Sub
segmenten im Büromarkt führen, da generell Immobilien schlechterer
Qualität verlassen und solche besserer Qualität angemietet werden.
Die Qualitätsklasse einer Bürofläche bestimmen wir aus einem Mix der
Lagequalität und der Objektqualität einer Immobilie.
Das Beschäftigtenwachstum ist der wichtigste einzelne Treiber für die
Flächennachfrage im Büromarkt. Die Beschäftigung im Dienstleistungssektor in der Grossregion Zürich stieg zwischen Q3 1995 und Q2 2014
um durchschnittlich 1.4 % pro Jahr (oder um etwa 30 % über die gesamte Periode). Für die nächsten zehn Jahre gehen wir in unseren drei Szenarien von einer deutlichen Verlangsamung des Wachstums aus (siehe
Abbildung 1). Im Hauptszenario beläuft sich z. B. das angenommene
Beschäftigtenwachstum auf noch durchschnittlich 0.5 % pro Jahr bzw.
insgesamt auf 5.5 % bis Anfang 2025.
2008
Angebots- und
Nachfragekomponenten
des Büromarkts
Annahmen zum Beschäftigtenwachstum
2004
Der Büroimmobilienmarkt ist ein komplexes Wirtschaftsgefüge und
wird von vielfältigen Faktoren beeinflusst. Auf dem Mietermarkt lassen
sich die Faktoren in Angebots- und Nachfragefaktoren einteilen.
Diese sind jedoch nicht unabhängig voneinander. Sie weisen oftmals
gemeinsame Treiber auf und beeinflussen sich gegenseitig mit dem
Mietpreis als zentralem Ausgleichsmechanismus. Eine hohe Nachfrage
führt z. B. meist verzögert auch zu einer Angebotsausweitung. Während
die Fertigstellung neuer Flächen in den nächsten zwei bis drei Jahren
anhand der Baubewilligungen relativ gut abschätzbar ist, wird die Bau
tätigkeit in den späteren Jahren auch endogen durch die herrschenden
Marktbedingungen bestimmt. Wir teilen daher die Analyse grob in zwei
Phasen ein: die erste Phase von 2015 bis 2020 und die zweite Phase
von 2020 bis 2025.
Die Angebotsseite umfasst die aktuellen Leerstände, die Neubautätigkeit, Abrisse bzw. Konversionen in andere Nutzungsarten, Sanierungen
sowie die freiwerdenden Flächen bei Umzügen. Sanierungen verändern nur kurzfristig das gesamte Flächenangebot im Markt, können
allerdings analog zu der Strukturkomponente auf der Nachfrageseite
zu anhaltenden Verschiebungen im Angebot verschiedener Flächenklassen führen. Die Tabelle 2 zeigt eine vereinfachte Version des
Modells für den Büroimmobilienmarkt Zürich im Hauptszenario.
2000
Modellierung von Angebot und Nachfrage
1996
6
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich, BfS, JLL
kantonalen erwerbstätigen Bevölkerung (20 - 64 Jahre) von 5.5 % über
die nächsten zehn Jahre aus. Das erwartete Abflachen des Wachstums
hat wesentlich zwei Ursachen: 1) die demographische Alterung und
2) die Annahme einer abnehmenden Dynamik in der Zuwanderung.
Abnehmende Zuwanderungsdynamik erwartet
Die Kohorte der 55- bis 64-Jährigen im Kanton Zürich ist derzeit etwa
165′000 Personen stark, während die Kohorte der 10- bis 19-Jährigen
etwa 135′000 Personen zählt. Das heisst, aus der bestehenden Bevölkerung werden in den nächsten zehn Jahren etwa 30′000 mehr
Personen in Rente gehen, als ins Arbeitsleben eintreten. Der Anteil der
erwerbstätigen Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung dürfte gemäss
Prognose des Statistischen Amts von 63.5 % im Jahr 2014 auf 61.8 %
im Jahr 2024 sinken.
Das Bevölkerungswachstum der letzten Jahre war massgeblich
getrieben durch die starke Zuwanderung, insbesondere aus der
Europäischen Union. Die gesamte Nettozuwanderung aus dem Aus
land und aus den anderen Kantonen in den Kanton Zürich betrug in
den letzten zehn Jahren etwa 13′500 Personen pro Jahr. Der jährliche
Geburtenüberschuss lag über die gleiche Periode bei etwa 4′300
Kindern. Für die Bevölkerungsprognose geht das Statistische Amt des
Kantons Zürich nun davon aus, dass die Nettozuwanderung bis 2023
auf 6′000 Personen sinkt und danach auf diesem Niveau verharrt. Der
Geburtenüberschuss dürfte mehr oder weniger stabil bleiben.
Der Standort Schweiz hat in jüngster Zeit etwas an Attraktivität verloren, z. B. aufgrund einzelner Volksentscheide oder der geplanten Unternehmenssteuerreform. Dies macht die Annahme einer abnehmenden
Dynamik in der Zuwanderung nachvollziehbar.
Die Wahrscheinlichkeit, dass der Zuwanderungsdruck unverändert
hoch bleiben wird, ist allerdings unserer Meinung nach ebenfalls
vorhanden. Die lokalen Arbeitsmarktbedingungen sind im Vergleich
zum europäischen Umfeld nach wie vor sehr attraktiv. Zudem zeigen
die Erfahrungen aus vergangenen Bevölkerungsprognosen, dass das
tatsächliche Bevölkerungswachstum – und dabei insbesondere die
Zuwanderung – in den meisten Fällen unterschätzt wurde. Wir tragen
diesem Umstand mit einem positiven Alternativszenario Rechnung.
Hauptszenario: Nachfrageseite des Büromarktes
Die Zusatznachfrage aus der Wachstumskomponente beläuft sich in
unserem Hauptszenario auf insgesamt 387′900 m2 (siehe Tabelle 2).
7
Der Wert basiert neben der Beschäftigtenprognose auf den folgenden
Überlegungen: Anhand der Statistik der Unternehmensstruktur
(STATENT) und der Beschäftigungsstatistik (BESTA) des Bundesamts
für Statistik schätzen wir die aktuelle Zahl der Beschäftigten im
2. und 3. Sektor in den fünf analysierten Gemeinden auf insgesamt
rund 552′000 Personen. Die Bürobeschäftigungsquote liegt bei etwa
64 %, was eine Bürobeschäftigung von 353′000 Personen bedeutet.
Die Belegungsquote wird durch die Flächenkennziffer erfasst. Die
Flächenkennziffer misst die durchschnittliche Büronutzfläche pro
Arbeitsplatz. Auf der Basis einer Umfrage von JLL Deutschland unter
220 Unternehmen im Jahr 2009 sowie eigenen Vergleichszahlen aus
der Schweiz, schätzen wir die Flächenkennziffer auf 19 bis 21 m2 pro
Beschäftigten in der Schweiz.
Nettonachfrage nimmt
aufgrund der Annahme
sinkender Zuwanderung
stetig ab
Für die Strukturkomponente wird angenommen, dass 20 % der aktuell
vermieteten Flächen in den nächsten zehn Jahren durch Umzüge
frei werden. Das bedeutet, dass bei durchschnittlich fünfjährigen
Mietverträgen jeweils 10 % der Mieter nach Ablauf der Mietvertragslauf
zeit umziehen. Mieter von A-Flächen und B-Flächen bleiben tendenziell
in derselben Flächenqualität, während C-Mieter tendenziell upgraden.
Das Ausmass des Minderbedarfs durch effizientere Flächennutzung ist
schwierig einzuschätzen. Wir gehen in unserem Hauptszenario über die
nächsten zehn Jahre von einem Minderbedarf bestehender Mieter von
ca. 2.5 % bzw. 178′000 m2 aufgrund der Effizienzkomponente aus.
Der graue Balken in Abbildung 2 zeigt die Nettobüroflächennachfrage
(Wachstumskomponente minus Effizienzkomponente) für das Haupt
szenario im Zeitverlauf. Das Wachstum der Nachfrage nimmt aufgrund
der sinkenden Nettoeinwanderung und der demographischen Alterung
stetig ab.
8
Hauptszenario: Angebotsseite des Büromarktes
Aktuell werden im Büromarkt Zürich Flächen im Umfang von
390′000 m2 angeboten, wovon ca. 76′000 m2 der A-Klasse, 211′000 m2
der B-Klasse und 103′000 m2 der C-Klasse zugeordnet werden können.
Im Bau oder in Planung sind derzeit Projekte im Umfang von etwa
390′000 m2 Büroflächen, die bis Ende 2019 in und um Zürich entstehen können. Wir rechnen, dass von den Projekten etwa 80 % auch in
dieser Zeitperiode fertiggestellt werden, davon 123′000 m2 in der
A-Klasse (v. a. Europaallee) und 192′000 m2 in der B-Klasse. Die
restlichen 20 % werden aufgrund der zu tiefen Vorvermietungsquote
entweder verschoben oder annulliert.
Die jährliche Rate von Abrissen und Konversionen in andere Nutzungs
arten setzen wir bei 0.1 % des Bestands bzw. bei ca. 7′700 m2 pro
Jahr an und die Sanierungsrate bei 2.5 % des Bestands bzw. bei
ca. 200′000 m2 pro Jahr (d. h. spätestens nach 40 Jahren wird eine
Büroliegenschaft umfassend saniert). Das Immobilienunternehmen Swiss
Prime Site kündigte z. B. im Juni 2014 den definitiven Umbau eines Büro
komplexes (Brandschenkestrasse 25) mit ca. 11′000 m2 Nutzflächen in
ein Hotel an. Sanierungen betreffen hauptsächlich Liegenschaften der
B- und C-Klasse und können zu einem Upgrade in der Klassifizierung
führen. Die roten Balken in Abbildung 2 (folgende Seite) zeigen den
geschätzten Nettozugang an Büroflächen für die nächsten Jahre im
Hauptszenario.
Tabelle 2
Übersicht vereinfachtes Modell für Hauptszenario 2015 - 2025
I
Gesamtnachfrage (a + b + c)
II
Nettoflächennachfrage (a + b)
209′500
a
Wachstumskomponente (2015 - 2025)
387′900
Erwerbstätige am Arbeitsort Zürich (Ende 2014)
552′000
Entwicklung der Erwerbstätigen (2015 - 2025)
*
Nachfrage
30′300
Bürobeschäftigungsquote
64.0 %
= Zunahme der Bürobeschäftigung (2015 - 2025)
19′400
Flächenkennziffer in m pro Bürobeschäftigten
*
Ergebnis
5.5 %
= Zunahme der Beschäftigung (2015 - 2025)
*
Angebot
1′672′400
2
20
b
Effizienzkomponente (Minderbedarf bestehender Mieter aufgrund dichterer Raumnutzung) (2015 - 2025)
– 178′400
c
Strukturkomponente (Ersatzbedarf bestehender Unternehmen aufgrund von Umzügen) (2015 - 2025)
1′462′900
III
Angebotene Flächen aus Bestand (d + e + f)
1′776′300
IV
Nettoflächenangebot aus Bestand (d - f)
313′400
d
Angebotene Fläche (Ende 2014)
390′400
e
Strukturkomponente (Freizüge aufgrund von Umzügen) (2015 - 2025)
f
Abriss oder Umnutzung (2015 - 2025)
1′462′900
V
Neubautätigkeit gesamt
514′800
Neubau 2015 - 2020
314′800
Neubau 2020 - 2024
200′000
77′000
VI
Flächenbestand 2025 (g + V - f)
8′142′600
g
Bestand 2014
7′704′900
Bestand 2020
7′999′300
VII
VIII
Angebotene Fläche 2025 (III + V - I)
618′700
Angebotene Fläche 2020
524′200
Angebotsquote 2025
7.6 %
Quote 2014
5.1 %
Quote 2020
6.6 %
9
Abbildung 2
Abbildung 3
Angebot von und Nachfrage nach Büroflächen im Hauptszenario
Prognose Büroflächenangebot im Hauptszenario
′000 m2
′000 m2
%
100
9
8
90
8
7
80
7
70
6
60
5
50
4
40
3
30
2
20
1
1
10
0
0
6
5
4
3
Gesamtnettonachfrage
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
Flächenbestand (′000)
2025
2022
2019
2016
2013
0
2010
2007
2
Angebotsquote Hauptszenario (rechts)
Angebotsquote mit niedrigerer Bautätigkeit ab 2020
Nettozugang
Quelle: JLL
Hauptszenario-Ergebnis: kontrollierbarer Anstieg der Leerstände
erwartet
Der Nettozugang an Büroflächen übertrifft die Nettonachfrage in den
vier nächsten Jahren im Hauptszenario. Die Entwicklung steigender
Leerstände im Büromarkt Zürich dürfte daher vorerst anhalten (Abbildung 3). Mit einer geschätzten Angebotsquote von 6.6 % Anfang
2020 werden die Leerstände im internationalen Vergleich allerdings
weiterhin gering bleiben. Die Leerstände steigen disproportional bei
Immobilien schlechterer Qualität an, da derzeitige C-Klasse-Mieter
die Verfügbarkeit besserer Angebote nutzen. Abgeschwächt wird dieser
Effekt durch Sanierungen, welche das Angebot von Flächen schlechterer Qualität reduzieren bzw. das von Flächen mit besserer Qualität
erhöhen.
Die Entwicklung ab 2020 ist mit viel Unsicherheit behaftet. Wie viel
Flächen tatsächlich über diese Periode entstehen, hängt neben der
zukünftigen Situation auf dem Büromarkt auch von anderen Faktoren
wie Kreditverfügbarkeit, Zinsen etc. ab. Falls die Büroflächenproduktion in den fünf Jahren von 2020 bis 2025 insgesamt 200′000 m2 beträgt – etwa ein Drittel weniger als in der 5-Jahres-Periode von 2015 bis
2019 –, dann würde die Angebotsquote bis 2025 auf 7.6 % ansteigen.
Erst bei einer niedrigen Flächenproduktion von etwa 100′000 m2 würde
sich die Angebotsquote zwischen 2020 und 2025 um ca. 6.5 % stabi
lisieren (gestrichelte Linie in Abbildung 3).
Quelle: JLL
Das heisst, die Bautätigkeit müsste in den späteren Jahren des
Prognosehorizonts stark zurückgefahren werden, falls man die
Angebotsquote im Büromarkt stabilisieren möchte. Dies hat natürlich
wesentlich mit der Prognose für das Wachstum der erwerbstätigen
Bevölkerung zu tun, welches über die Zeit langsam schwindet.
Weiterer Anstieg der
Leerstände bis 2020
wahrscheinlich
In einer Sensitivitätsanalyse stellen wir daher zwei Alternativszenarien
vor: ein positives und ein negatives.
Positives Szenario: baldige Stabilisierung des Marktumfelds
Im positiven Szenario wachsen die erwerbstätige Bevölkerung und die
Wirtschaft dynamischer, als das Statistische Amt des Kantons Zürich
erwartet. Wir unterstellen für das positive Szenario eine mehr oder
weniger stabile Nettozuwanderung in den Kanton Zürich auf heutigem
10
Niveau, was zu einem Beschäftigtenwachstum zwischen 2015 und 2025
von + 11.2 % führt. Dies ist doppelt so stark wie das im Hauptszenario,
doch es ist immer noch niedriger als das Wachstum in den letzten
beiden Jahrzehnten aufgrund der demographischen Alterung. Hinsichtlich Neubautätigkeit nehmen wir für die Periode 2015 - 2020 an, dass
alle Projekte, die aktuell im Bau oder in der Planungsphase sind,
realisiert werden. Für die Periode 2020 - 2025 gehen wir von einer 50 %
höheren Produktion als im Hauptszenario aus.
Im positiven Szenario dürfte sich die Leerstandsituation bald stabilisieren
(Abbildung 4). Das heisst, mit einem ähnlich dynamischen Wirtschaftsund Beschäftigtenwachstum wie in den letzten Jahren könnte die aktuell
relativ hohe Baupipeline gut absorbiert werden. Allerdings erfordert ein
solches Beschäftigtenwachstum eine anhaltend hohe Nettoimmigration,
was im Widerspruch zu der momentanen politischen Grosswetterlage
steht. Als Alternative zur Immigration könnten die Beschäftigungsquote und der Beschäftigungsgrad von Einheimischen, z. B. von
Personen im Rentneralter oder von gut ausgebildeten Teilzeitbeschäf
tigten, gefördert werden.
Negatives Szenario: starker Rückgang der Bautätigkeit genügt nicht
Im negativen Szenario kühlt sich die Immigration rasch und deutlich ab
und die Wirtschaft rutscht in eine demographisch getriebene Stagnation.
Wir erachten dieses Szenario als am wenigsten wahrscheinlich ange-
Abbildung 4
Prognose Büroflächenangebot in den verschiedenen Szenarien
%
9
8
7
6
5
4
3
2
1
Angebotsquote
Hauptszenario
Positives Szenario
Negatives Szenario
2025
2023
2021
2019
2017
2015
2013
2011
2009
2007
2005
0
Quelle: JLL
sichts der Erfahrungen aus den letzten Jahren. Für das Beschäftigtenwachstum wird eine Rate unterstellt, welche nur noch halb so hoch ist
wie im Hauptszenario. Die Wachstumsrate nimmt wiederum über die
Jahre ab. Als Folge der abnehmenden Wachstumsrate übertrifft ab 2020
die Effizienzkomponente die Wachstumskomponente, und die Nettobüroflächennachfrage wird insgesamt negativ. Die Bauindustrie reagiert
auf die niedrigere Nachfrage durch verringerte Bautätigkeit. Allerdings
schlägt sich dies in einem deutlicheren Ausmass erst verzögert im Nettozugang nieder. In den ersten fünf Jahren ist die Anzahl der erwarteten Fertigstellungen nur geringfügig geringer als im Hauptszenario,
da viele der Bauprojekte bereits im Bau oder weit fortgeschritten in der
Planungsphase sind.
Im negativen Szenario steigt die Angebotsquote im Büromarkt
Zürich bis 2020 auf 7.6 % und danach bis Anfang 2025 auf 8.4 % an.
Letzteres geschieht trotz starker Reduzierung in der Bautätigkeit (mit
entsprechenden Folgen für die Baukonjunktur).
Fazit: robustes Beschäftigtenwachstum notwendig
Der moderate Anstieg der Leerstände dürfte sich in den nächsten fünf
Jahren wohl fortsetzen. Die erwartete Fertigstellung neuer Büroflächen
könnte nur dann ohne einen Anstieg der Leerstände absorbiert werden,
falls sich das sehr starke Beschäftigtenwachstum der letzten Jahre fortsetzt. Dies ist ein durchaus mögliches Szenario, allerdings aufgrund
der erwarteten Veränderungen in den steuerlichen und politischen
Rahmenbedingungen nicht unser Hauptszenario. Die Vermarktung
von Büroflächen dürfte alles in allem daher kompetitiv bleiben. Auf der
anderen Seite sehen wir in keinem unserer Szenarien einen Anstieg
der Angebotsquoten in den zweistelligen Bereich voraus, wie dies in
manchen ausländischen Märkten zu beobachten ist. Die Situation bleibt
somit gut kontrollierbar. Die abnehmende Nachfragedynamik könnte
z. B. durch eine (starke) Reduzierung der Bautätigkeit in den späteren
Jahren (2020 - 2025) ausgeglichen werden. Dies würde jedoch ent
sprechende Folgen für die Bauindustrie nach sich ziehen. Weitsicht in
der Migrationspolitik, wie bei der Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative, sowie eine Förderung der Beschäftigungsquoten ein
heimischer Gruppen, z. B. der von Personen im Rentneralter, wären aus
Sicht der Bürobeschäftigungsentwicklung vorteilhaft.
Martin Bernhard, Head Research
11
Vermarktung – was Subzentren zu Hotspots macht
(am Beispiel Zürich)
Mit der stetigen Weiterentwicklung des S-Bahn-Netzes entwickelten sich neue bedeutende Subzentren im Zürcher Büromarkt. Gute
Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist eine notwendige Voraussetzung, doch genügt sie alleine nicht, um Erfolg als Subzentrum
zu haben. Mitarbeiter und Firmen wünschen sich Annehmlichkeiten
wie z. B. abwechslungsreiche Verpflegungs- und Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung. Während sich Zürich West, Oerlikon und
Wallisellen bereits zu Hotspots entwickelt haben, weisen andere
Standorte wie Altstetten das Potenzial aus, als Nächste zu folgen.
Innerhalb von Subzentren wird es zunehmend eine Differenzierung
nach Mikrolage (z. B. Nähe zu einem S-Bahnhof) geben.
In Zürich sind die Standortoptimierungen und der damit verbundene
Auszug grosser Unternehmen aus der Innenstadt – vorwiegend aus der
Finanz- und Versicherungsbranche – weitestgehend abgeschlossen.
Von diesen Querverschiebungen haben vor allem Standorte profitiert,
welche alle in ihren Lagemerkmalen dieselben Eigenschaften aufweisen.
Die Rede ist von Zürich West rund um den Bahnhof Hardbrücke, Zürich
Nord um den Bahnhof Oerlikon und Wallisellen, notabene ebenfalls
um den örtlichen S-Bahnhof. Die gute Anbindung an das öffentliche
Verkehrsnetz ist demnach ein unmissverständliches Bedürfnis, zumal
Parkplätze in Neubaugebäuden bekanntlich rar sind.
S-Bahnhof in Gehdistanz bevorzugt
Zu beobachten war zudem, dass jene Projekte gute Akzeptanz erfahren
haben, welche sich in unmittelbarer Gehdistanz zu einem der erwähnten
Bahnhöfe befinden. Muss man auf Tram und Bus umsteigen, nimmt das
Interesse bereits merklich ab.
SBB als zentraler Treiber
Initialgeber der Entwicklung ist die SBB, welche mit ihren umfassenden
Investitionen – einerseits ins Zürcher Streckennetz, aber auch in die
Infrastrukturen an den wichtigsten Verkehrsknoten rund um Zürich –
den Grundstein zu dem rasanten Aufstieg dieser stadtnahen Entwicklungsgebiete gelegt hat. Somit gilt heute, dass man längst nicht mehr
nahe am Hauptbahnhof Zürich sein muss, um schnell dort zu sein. Die
Strecke Bahnhof Wallisellen – Zürich HB dauert beispielsweise nur
noch neun Minuten.
Subzentren funktionieren
idealerweise wie
eine Mikrocity
Subzentren müssen Annehmlichkeiten bieten
Doch es ist längst nicht mehr nur die Nähe zu einem S-Bahnhof, welche
wichtige Subzentren rund um die Stadt Zürich entstehen und interessant
werden liessen. An all diesen Standorten ist neben einer erheblichen
Anzahl von Geschäftsflächen parallel auch die Infrastruktur mitge
wachsen. Vor allem jene Unternehmen, welche ihren Standort aus der
Innenstadt von Zürich an den Stadtrand verlegt haben, wollen ihren
Mitarbeitern dieselben Annehmlichkeiten bieten, welche sie von ihrer
bisherigen Lage gewöhnt waren. Nachgefragt ist demnach die funk
tionierende Mikrocity am Stadtrand. Dort müssen neben abwechslungs
reichen Verpflegungsmöglichkeiten auch die Bedürfnisse des täglichen
Bedarfs wie Einkauf, Reinigung, Healthcare, Lifestyle etc. abgedeckt
sein. Zu bemerken ist, dass an all diesen Standorten neben den
Geschäftshausbauten auch Wohnbauten entstanden sind, was zu einer
urbanen Atmosphäre einer interessanten Kleinstadt beiträgt.
Altstetten hat Potenzial, der nächste Hotspot zu werden
Standorte, welche eines dieser Lagemerkmale nicht aufweisen, können
mit den bereits funktionierenden Subzentren noch nicht mithalten. Das
Potenzial, als Nächstes ein weiterer Hotspot-Standort zu werden, hat
insbesondere Altstetten. Die Fertigstellung des WestLink-Areals am
Vulkanplatz oder die Grossüberbauung Vulcano der CS Anlagestiftung
werden dazu beitragen. Die Gebiete um die Bahnhöfe Stettbach und
Glattbrugg sind bereits etablierte Geschäftsstandorte. Da sich dort aber
die Infrastrukturen erst noch entwickeln müssen, haben diese Lagen
nicht von den substanziellen Querverschiebungen profitieren können.
Das Projekt Circle am Flughafen Zürich wird nach Fertigstellung alle
Kriterien erfüllen, um ein weiteres wichtiges Subzentrum zu werden.
12
Die Innenstadt behält ihre Bedeutung
Obwohl die funktionierenden Subzentren mittel- bis langfristig gut
positioniert sind und auf entsprechend grosses Interesse stossen
werden, behält die Innenstadt trotz höherem Mietpreissegment ihre
dominierende Bedeutung. Um dies in Frage zu stellen, ist die Gesamtheit an wichtigen Infrastrukturen schlicht zu umfassend. Nach erfolgter
Sanierung resp. Neupositionierung der strukturell defizitären und dadurch
leergewordenen Liegenschaften wird es wieder zu Neuvermietungen
kommen. Einerseits werden Unternehmen nicht mehr das unmittelbare Bedürfnis haben, sich an den Stadtrand zu bewegen, andererseits wird es aufgrund neuer Anmietopportunitäten sicher auch
wieder zu Rückwanderungen oder Neuansiedlungen kommen. Einige
nennenswerte Beispiele verzeichnet der Markt bereits. Das Beratungsunternehmen McKinsey ist schon vor einiger Zeit in die Innenstadt
zurückgekehrt. Zusätzlich nutzen bisherige Innenstadt-Mieter das
grössere Flächenangebot, um verschiedene Standorte an einen Ort
zu konsolidieren oder Strukturen zu optimieren. Lenz & Staehelin wird
2017 an der Brandschenkestrasse 24 insgesamt 8′000 m² sanierte
Bürofläche beziehen. Die Anwaltskanzlei Niederer Kraft & Frey wird
sich an der Bahnhofstrasse 53 konsolidieren und im ehemaligen
Allianz-Gebäude am Bleicherweg, welches zurzeit ebenfalls saniert
wird, hat der liechtensteinische Finanzdienstleister LGT insgesamt 4′700 m2 Bürofläche angemietet. Letztlich hat Swiss Prime Site
den Schritt gewagt, ein bis anhin als Bürogebäude genutztes Objekt
an der Brandschenkestrasse 25 in eine Hotelnutzung zu transferieren
und konnte damit 11′000 m² Fläche an Motel One vermieten.
Philippe Frei, Head Commercial Letting & Tenant Representation
13
Transaktionen – ist die Anfangsrendite ein
sinnvolles Vergleichsmass?
Die Anfangsrendite ist eine der beliebtesten Marktkennzahlen für
die Ersteinschätzung oder Validierung von Immobilienwerten. Die
Anfangsrendite kann aber aufgrund ihrer statischen Natur zu
irreführenden Schlussfolgerungen verleiten, falls die erwartete
Einkommensentwicklung der Immobilie grössere Veränderungen
vorsieht. Wir empfehlen daher ergänzend den Kapitalwert als
einfache anwendbare Marktkennzahl zu berücksichtigen.
Die Festlegung des möglichen Marktwerts einer Immobilie ist für potenzielle Käufer eine der grössten Herausforderungen im Transaktions
prozess. Vor der Anwendung ausgeklügelter Bewertungsmodelle helfen
oft Marktkennzahlen als Vergleichsmasse, um eine erste Einschätzung
des Werts zu treffen. Aus den Erfahrungen unserer Tätigkeit als Transaktionsmanager ist das beliebteste Vergleichsmass der Investoren auf
Marktebene die sogenannte Anfangsrendite.
Definition der Anfangsrendite
Die Anfangsrendite ist das Verhältnis der anfänglichen jährlichen IstMieteinnahmen zum Kaufpreis, wobei sie sowohl „brutto“ als auch
„netto“ berechnet werden kann. Bei der Nettoanfangsrendite werden
die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten von den Mieteinnahmen
abgezogen. JLL weist in ihren Research-Publikationen jeweils die
Büro-Spitzenrenditen in den grossen Schweizer Städten aus. Diese
werden auf Nettobasis berechnet und gelten für Büroliegenschaften
erstklassiger Qualität in bester Lage, die zur aktuellen Spitzenmiete
an bonitätsstarke Mieter langfristig vollvermietet sind. In Q3 2014
betrug die Büro-Spitzenrendite (netto) in Zürich z. B. 3.2 % bei einer
Spitzenmiete von CHF 825 / m2 pro Jahr.
Schwierige Ermittlung von Vergleichsmassen aufgrund Illiquidität
und Intransparenz
Die Ermittlung einer zum Transaktionsobjekt passenden Anfangsrendite
und die vieler anderer Marktkennzahlen ist im Büroimmobilienmarkt
Schweiz generell schwierig, da der Markt illiquide und eher intrans
parent ist. Die Anzahl von Transaktionen pro Jahr in den einzelnen Submärkten liegt normalerweise im sehr niedrigen einstelligen Bereich,
wenn es überhaupt welche gibt. Dazu bleiben relevante Transaktions
informationen wie der bezahlte Preis und die aktuelle Vertragsmiete
meist der Öffentlichkeit vorenthalten. Eine vernünftige Ermittlung von
Kennzahlen lässt sich daher nur mit grosser Marktnähe bewerkstelligen.
Neben der Problematik der Ermittlung der Anfangsrendite stellt sich
aber auch grundsätzlich die Frage, ob die „Anfangsrendite“ eine sinn
volle Marktkennzahl für ein Vergleichsmass darstellt.
Die Anfangsrendite
alleine wird oft den
Spezifika einer Immobilie
nicht gerecht
Einfaches Anwendungsbeispiel: Büroliegenschaft mit hohem
Mietzinspotenzial
Betrachten wir als hypothetisches Beispiel eine Top-Büroliegenschaft
mit 2′000 m2 Nutzfläche an der Bahnhofstrasse in Zürich, welche zu
einer Miete von CHF 500 / m2 pro Jahr für die nächsten fünf Jahre
vollvermietet ist. Die aktuelle Vertragsmiete liegt somit deutlich unter
halb der Markt-Spitzenmiete von CHF 825 / m2 pro Jahr und die Immo
bilie besitzt hohes Mietzinspotenzial nach Ablauf des Mietvertrags ab
dem sechsten Jahr. Abbildung 5 zeigt die potenzielle Vertragsmiet
entwicklung der Immobilie unter Annahme stabiler Marktmieten über
die Betrachtungsperiode.
Falls die Immobilie bereits ab dem ersten Jahr zur Marktmiete vermietet
wäre, dann kann der Marktwert der Immobilie bei angenommenen
Eigentümerkosten von 10 % der Mieteinnahmen auf etwa CHF 46 Mio.
geschätzt werden (= 2′000 m2 * CHF 825 * 0.9 / 3.2 %). Aufgrund der
Vermietung unter der Marktmiete in den ersten fünf Jahren entgehen
einem Investor aber Miteinnahmen von CHF 0.65 Mio. pro Jahr
bzw. von CHF 3.25 Mio. insgesamt. Eine realistische Einschätzung
des aktuellen Marktwerts der Immobilie ist daher etwa CHF 43 Mio.
(CHF 46 Mio. – CHF 3 Mio.) bzw. CHF 21′500 / m2, was eine sehr tiefe
Bruttoanfangsrendite von 2.3 % (= CHF 500 / CHF 21′500) bzw. eine
Nettoanfangsrendite von 2.1 % impliziert. Diese Anfangsrendite ist
weit entfernt von der Spitzenrendite von 3.2 % und ist alleine nicht
aussagekräftig für andere Bürotransaktionen im Markt.
14
Anfangsrendite sollte mit Kapitalwert ergänzt werden
Abbildung 5
Erwartete Vertragsmiete
Die Anfangsrendite als Vergleichsmass ist aufgrund ihrer statischen
Natur immer dann problematisch, wenn grössere Schwankungen und
Veränderungen in der zukünftigen Einkommensstruktur der Immobilie
zu erwarten sind. Dies kann z. B. bei den Mieteinnahmen sein wegen
auslaufender Mietverträge oder Veränderungen in den Leerständen.
Die Anfangsrendite sollte daher bei einer Grobabschätzung des Wertes
mit einem Indikator ergänzt werden, der unabhängiger von der aktuellen
Mietsituation ist. Unserer Meinung nach ist der durchschnittlich bezahlte
Kapitalwert pro Quadratmeter ein solches Mass.
CHF / m pro Jahr
2
1′000 800
600
400
200
...
...
...
...
t = 19
t = 17
t = 15
t = 13
t = 11
t=9
t=7
t=5
t=3
t=1
0 Quelle: JLL
Die Kapitalwerte beruhen auf Käufen von Investoren, welche bei ihren
Kaufentscheidungen auch die zukünftigen Zahlungsströme berücksichtigten. Die Kapitalwerte sind dadurch weniger beeinflusst durch
den Cashflow eines einzelnen Jahres. Wir geben daher in der Tabelle
auf Seite 19 auch den Kapitalwert als Marktkennzahl an. So beträgt
in Zürich der aktuelle Spitzenkapitalwert für Büroimmobilien ca. CHF
23′250 / m2 verglichen mit dem geschätzten Marktwert für die Immobilie
im obigen Beispiel von CHF 21′500 / m2.
Vergleichsmasse ersetzen keine saubere Bewertung
Vergleichsmasse dienen als Hilfsmittel, um grobe Einschätzungen
oder Validierungen von Marktwerten einzelner Immobilien zu erhalten.
Allerdings zeichnen sie meist ein unvollständiges Bild. Sie sollten daher
nie isoliert betrachtet werden, sondern immer im Verbund mit weiteren
Kennzahlen und im Kontext der spezifischen Immobilie. Dies ist speziell
bei intransparenteren Märkten wie dem Schweizer kommerziellen
Immobilienmarkt, bei denen die Evidenz aus getätigten Transaktionen
rar ist, der Fall. Letztlich sollte man sich bewusst sein, dass Vergleichsmasse eine saubere Bewertungsanalyse, z. B. mit DiscountedCashflow-Modellen, für die genaue Ermittlung von Marktwerten nicht
ersetzen können.
Patrik Stillhart, Managing Director
15
Bewertung – Schnittstelle zwischen Mieterund Transaktionsmarkt
Im Vergleich zur Bewertung von Wohnliegenschaften müssen bei
der Bewertung von Büroliegenschaften vom Bewerter zusätzliche
Aspekte berücksichtigt werden. So ist z. B. die Ausgestaltung
der Mietverträge komplexer, der Ausbaustandard heterogener und
Büromieten reagieren viel empfindlicher auf konjunkturelle Entwicklungen als Wohnungsmieten. Eine individuelle Potenzialeinschätzung der Mietflächen und aktuelle Daten aus dem Mieter- und
dem Transaktionsmarkt sind dabei wichtige Voraussetzungen für
eine zuverlässige Bewertung von Büroimmobilien.
Historische Daten sind
im aktuellen Marktumfeld
oft bedingt aussagekräftig
Zukünftiges Ertragspotenzial als wesentlicher Werttreiber
Transaktionsdatenbanken zeichnen oft ein unvollständiges Bild
Bei der Bewertung von Büroliegenschaften kommt in der Regel die
Discounted-Cashflow-Methode (DCF) zum Einsatz. Der Marktwert
ergibt sich dabei aus einer angemessenen Verzinsung der zukünftigen
Zahlungsströme, welche dem Eigentümer nach Abzug der Betriebs- und
Instandsetzungskosten zur Verfügung stehen. Dies bedeutet, dass der
Bewerter eine möglichst marktnahe Einschätzung der zukünftigen Entwicklung der erzielbaren Marktmieten machen muss. Das Beiziehen
von Datenbanken mit historischen Marktmieten oder Leerstandziffern ist
bei dieser zukunftsgerichteten Betrachtungsweise deshalb nur begrenzt
hilfreich und kann in dynamischen Märkten zu verzerrten Bewertungs
resultaten führen.
Aufgrund des illiquiden und relativ intransparenten Schweizer Transaktionsmarktes für Renditeliegenschaften werden die Diskont- und
Kapitalisierungssätze über ein Risikozuschlagsmodell basierend auf
einem Basiszinssatz hergeleitet. Der Marktbezug wird dadurch sichergestellt, dass das Modell an tatsächlichen Renditen aus vergleichbaren
Transaktionen kalibriert wird. Stehen keine direkten Transaktionsdaten
zur Verfügung, stehen alternativ verschiedene Datenbanken zur Verfügung, welche die wesentlichen Kennzahlen enthalten. Oftmals ist
es allerdings so, dass diese Datensätze nicht aktuell oder unvollständig sind und so eine Interpretation der Renditekennzahlen nicht
möglich ist. Die Aussagekraft solcher Transaktionsdatenbanken ist
deshalb begrenzt.
Kenntnis aktueller Mietkonditionen entscheidend
Wie in einem der vorangehenden Artikel bereits dargelegt, haben in
Zürich mehrere Dienstleistungsunternehmen Standortoptimierungen
vorgenommen und sind aus der Innenstadt ausgezogen. Dies hat in
der Innenstadt in den letzten Jahren zu steigenden Leerständen und
rückläufigen Mietzinsen geführt. Das Angebot an freistehenden Flächen
ist derzeit gross und dem Mieter bietet sich ein klarer Verhandlungsvorteil
gegenüber dem Eigentümer. Mietfreie Zeiten oder die Beteiligung des
Eigentümers bei den Ausbaukosten sind gängige Anreize, um einen
Mieter für leerstehende Flächen zu gewinnen. Auslaufende Mietverträge
werden neu verhandelt und teilweise massiv unter den bisherigen Mietzinsen abgeschlossen. Der Einbezug von Erkenntnissen aus aktuellen
Mietvertragsverhandlungen ist eine Voraussetzung, damit in der Bewertung die aktuelle Entwicklung im Mietermarkt abgebildet wird.
Erfahrungen aus Transaktionen steigern Marktnähe
Der Einbezug von Informationen von Transaktionen aus erster Hand
verleiht der Bewertung die notwendige Marktnähe. Ein aktuelles
Abbild des Marktes lässt sich am besten auf Transaktionsmandaten
auf Verkäuferseite gewinnen. Einerseits lassen sich dabei die derzeit
aktiven Käufergruppen für die verschiedenen Objekttypen identifizieren
und andererseits zeigen sich dabei deren Investitionsappetit und
Zahlungsbereitschaft. Bereits die Anzahl der Kaufinteressenten, die
in einem Bieterverfahren ein verbindliches Angebot abgeben, ist eine
wertvolle Zusatzinformation, welche in keiner Datenbank erfasst ist.
Je besser eine typische Käufergruppe und deren Risikobereitschaft
für ein Objekt eingeschätzt werden kann, desto besser kann auch der
marktgerechte Diskont- und Kapitalisierungssatz hergeleitet werden.
Daniel Schneider, Head Valuation
16
Marktübersicht
17
Wirtschaftliches Umfeld
Das wirtschaftliche Umfeld dürfte für den Schweizer Büromarkt
in den nächsten zwei Jahren relativ freundlich bleiben. Der
Mietermarkt sollte weiterhin einem soliden Wachstum und der
Investitionsmarkt niedrigen Zinsen ausgesetzt sein. Die Zeiten
zahlreicher grosser Neuansiedlungen ausländischer Firmen dürften aber vorüber sein. Der Standort Schweiz hat in jüngster Zeit
aufgrund diverser politischer, regulatorischer und steuerlicher
Unsicherheiten etwas an Attraktivität verloren.
Exportindustrie unterstützen und die Abhängigkeit des Schweizer
Wachstums von der Binnenkonjunktur etwas mindern. Der private
Konsum sollte robust bleiben, während die positiven Impulse aus der
Bauindustrie langsam zurückgehen dürften.
Prognosen Schweiz
2013
BIP-Wachstum
2014E
2015E
2016E
1.9 %
1.3 %
1.7 %
2.0 %
– 0.2 %
0.0 %
0.1 %
0.8 %
Arbeitslosenquote
3.2 %
3.2 %
3.2 %
3.1 %
Rendite 10-jährige
Bundesobligation (ø)
1.0 %
0.7 %
0.8 %
1.2 %
Wachstum: solide Aussichten
CPI-Inflation
Das reale Wachstum des Bruttoinlandprodukts (BIP) in der Schweiz hat
sich von 1.9 % im Jahr 2013 auf unter 1.5 % im Jahr 2014 abgeschwächt.
Für 2015 und 2016 ist von einer Rückkehr des Wachstums gegen die
durchschnittlichen 2 % des letzten Jahrzehnts auszugehen. Die Binnenwirtschaft war im letzten Jahr dank robuster Baukonjunktur und solidem
Konsum nach wie vor die Wachstumsstütze. Der Aussenhandel blieb
dagegen hinter den Erwartungen zurück. Die Wirtschaft in der Eurozone,
dem bei weitem wichtigsten Handelspartner der Schweiz, hat zwar den
Boden gefunden, doch die Erholung geht nur langsam voran. Anhaltende
fiskalische und strukturelle Probleme verhindern eine rasche Rückkehr
zu höheren Wachstumsraten. Zusätzlich haben viele Schwellenmärkte
in den letzten Quartalen an Dynamik verloren. Auf der anderen Seite
hat sich die konjunkturelle Erholung in den USA verfestigt. Die meisten
Beobachter gehen von einer leichten Verbesserung des weltwirtschaftlichen Umfelds in den nächsten Monaten aus. Dies dürfte die Schweizer
Quelle: Oxford Economics, Datastream, JLL
Arbeitsmarkt: stabiles Umfeld
Die Arbeitslosenquote in der Schweiz ist im Jahr 2014 mehr oder
weniger stabil bei knapp über 3 % geblieben und befindet sich damit
international auf einem sehr niedrigen Niveau. Es bestehen derzeit
keine Anzeichen, dass sich diese Situation in nächster Zeit in die eine
oder andere Richtung wesentlich verändern sollte. Für den Büromarkt
ist die Entwicklung der Gesamtbeschäftigung wichtig. Die Anzahl der
Beschäftigten im Dienstleistungssektor stieg laut Bundesamt für Statistik
in der Schweiz zwischen Mitte 2004 und Mitte 2014 um über 16 % an.
Abbildung 6
Abbildung 7
Reales BIP-Wachstum (Y-o-Y)
Arbeitslosenquote
%
%
6
14
4
12
10
2
8
0
6
– 2
Schweiz
Eurozone
Schweiz
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
2005
– 6
2004
2
2004
4
– 4
Eurozone
18
Die Grossregionen Genfersee, Zentralschweiz und Zürich erlebten
dabei die höchsten proportionalen Zuwächse. Die Wachstumsdynamik
dürfte in den kommenden Jahren etwas nachlassen, sollte jedoch
weiterhin positiv bleiben. Gemäss Schätzungen von BAK Basel dürfte
dabei die Anzahl der Erwerbstätigen wiederum in den Regionen
Genfersee und Zürich überproportional bis 2020 zunehmen.
Konsumentenpreise: keine Inflationsgefahr in Sicht
Das Wirtschaftsforschungsinstitut Oxford Economics erwartet nun
einen moderaten Anstieg der Bundesobligationszinsen auf 1.3 % bis
Ende 2016, was ein historisch weiterhin sehr niedriges Niveau ist. Die
Zeiten positiver Impulse für den Immobilienmarkt aufgrund sinkender
Langfristzinsen dürften allerdings ebenfalls vorüber sein. Abbildung 9
Die deflationären Tendenzen verringerten sich nur leicht in den letzten
zwölf Monaten. Nach sinkenden Konsumentenpreisen im Jahr 2013 und
einer Nullteuerung 2014 dürften die Preise 2015 ebenfalls mehr oder
weniger stabil bleiben, bevor die Inflation ab 2016 etwas anziehen könnte.
Es besteht von der Inflationsseite daher aktuell keinerlei Handlungsbedarf für eine restriktivere Geldpolitik.
Konsumentenpreise (Y-o-Y)
%
6
4
2
0
Schweiz
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
-2
2005
Das Zinsumfeld bleibt generell unterstützend. Die kurzfristigen Zinsen
dürften aufgrund der Untergrenze des Schweizer Frankens zum Euro
noch einige Zeit nahe null verharren. Leitzinserhöhungen durch die
Schweizerische Nationalbank sind frühestens im Frühjahr 2016 zu
erwarten. Dies zusammen mit der Erwartung einer geringen Inflation
und dem inländischen Anlagedruck sollte dafür sorgen, dass auch die
langfristigen Zinsen niedrig bleiben. Die Zinsen zehnjähriger Bundes
obligationen sind im Jahr 2014 wieder deutlich unter 1 % gefallen.
2004
Monetäres Umfeld: Zinsen dürften niedrig bleiben
Eurozone
Abbildung 8
Abbildung 10
Entwicklung Beschäftigte im 3. Sektor
Zinsen in der Schweiz
′000
%
4
800
700
3
600
500
400
2
300
200
1
100
Espace Mittelland
Zürich
Zentralschweiz
10-jährige Bundesobligationen
Quelle: BfS, JLL
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2000
1996
1998
Genferseeregion
Nordwestschweiz
Ostschweiz
Tessin
2004
0
0
3-Monats-LIBOR
19
Investitionsmarkt Schweiz
Aufgrund der schwächeren Mietmarktaussichten sind die Investoren generell etwas vorsichtiger geworden, doch die Investitionsnachfrage bleibt insgesamt wegen des anhaltenden Anlagedrucks
solide. Insbesondere Büroliegenschaften mit Langzeitverträgen an
grossstädtischen A- und B-Lagen geniessen nach wie vor reges
Interesse. Das Interesse an Objekten in C-Lagen sowie Liegenschaften mit unattraktiver Mieterstruktur ist dagegen zurückhaltend.
Kapitalwerte: Genf und Zürich deutlich an der Spitze
Spitzenanfangsrenditen: Stabilität dürfte sich fortsetzen
Die Anfangsrenditen für vollvermietete innerstädtische Topliegen
schaften im Bürosegment verharrten 2014 auf 3.2 % in Zürich und auf
3.6 % in Genf. Diese Renditen sind niedrig im historischen Vergleich,
relativ zu Benchmark-Anleihen sind sie aber weiterhin sehr hoch. Der
Renditespread zu den zehnjährigen Bundesobligationen liegt bei
250 - 300 Basispunkten (Abbildung 11). Der Aufwärtsdruck auf erstklassige Immobilienrenditen sollte in den nächsten Quartalen gering bleiben
angesichts des lockeren geldpolitischen Umfelds und des anhaltenden
Investitionsdrucks einheimischer institutioneller Anleger.
Abbildung 11
Renditespread erstklassiger Büroimmobilien
Basispunkte
350
300
250
200
150
100
50
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0
2002
Prime
A-Lage
B-Lage
C-Lage
Zürich
23′250
14′500
7′500
3′750
Genf
23′250
15′000
8′000
4′000
Bern
9′000
7′250
5′500
3′250
Lausanne
11′500
7′500
5′500
3′500
Basel
10′000
7′250
5′500
4′000
Quelle: JLL
Die durchschnittlichen Kapitalwerte für Top-Büroflächen in Schweizer Grossstädten belaufen sich zwischen CHF 9′000 in Bern und
CHF 23′250 in Zürich und Genf. Liegenschaften an weniger guten
Standorten werden zu deutlich niedrigeren Preisen gehandelt.
Zürich
Durchschnittliche Büro-Kapitalwerte (CHF pro m2)
Genf
Quelle: JLL
Solides Investitionsvolumen im Jahr 2014
Angesichts der generellen Intransparenz im kommerziellen Immobilienmarkt sind alle Angaben zum Transaktionsvolumen in der Schweiz mit
Unschärfe behaftet. Nach unseren Kenntnissen aus der Beratertätigkeit
dürfte das Transaktionsvolumen kommerzieller Bestandsimmobilien
(d. h. ohne Bauland und Entwicklungsprojekte) im Jahr 2014 etwas
niedriger als in den beiden Vorjahren ausgefallen sein, doch die
Schwelle von CHF 3 Mrd. einmal mehr übertroffen haben. Nach einem
starken ersten Quartal folgte ein eher ruhiger Sommer, bevor das
Transaktionsvolumen gegen Jahresende wieder anzog.
Alle grossen kommerziellen Immobiliensektoren verzeichneten bedeutende Transaktionen. Büroimmobilien (siehe nächste Seite für Beispiele)
und Einzelhandelsimmobilien (u. a. Anteile am Einkaufszentrum
Shoppi Tivoli, Bahnhofstrasse 30) waren mit je etwa 31 % für den
Hauptteil des Gesamtvolumens verantwortlich. Die beiden normalerweise kleineren Sektoren von Gewerbe- und Logistikimmobilien
(u. a. Immofinanz Logistikzentren in Bülach und Derendingen, sechs
Produktionsimmobilien aus der Nahrungsmittelindustrie) und Hotels (u. a.
Accor-Portfolio von elf Objekten, Ascot Hotel Zürich) waren beide mit
einem Anteil von beinahe 20 % ebenfalls sehr aktiv letztes Jahr.
20
Abbildung 12
Abbildung 13
Geschätztes Transaktionsvolumen für kommerzielle
Immobilien in der Schweiz (Mio. CHF)
Geschätztes Transaktionsvolumen nach Sektor im Jahr 2014
′000
4′000
3′500
Hotel
18.5 %
3′000
2′500
Andere
1.2 %
Büro
31.0 %
2′000
Gewerbe
und
Logistik
18.7 %
1′500
1′000
500
Q4
Q2
2014
2013
2012
0
Retail
30.5 %
Q3
Q1
Quelle: JLL
Quelle: JLL
Ausgewählte Büro-Transaktionen
Genf
Quai Des Bergues 1 - 7
Zürich
Alcatel-Lucent-Hauptsitz
Friesenbergstrasse 75
Bern
Neuer SBB-Hauptsitz in Bern-Wankdorf
Datum:
Februar 2014
Datum:
Februar 2014
Datum:
November 2014
Preis:
nicht veröffentlicht
Preis:
Preis:
Mietfläche:
3′415 m2
Mietfläche:
ca. 21′000 m2
Mietfläche:
ca. 31′000 m2
Käufer:
Stenham Property
Käufer:
Mobimo Holding AG
Käufer:
Pensimo Anlagestiftung / Turidomus
Verkäufer:
Credit Suisse AG
Verkäufer:
Alcatel-Lucent Schweiz AG
Verkäufer:
SBB AG
Details:
Sale-and-leaseback-Transaktion
Details:
Vollvermieteter Bürokomplex
Details:
Sale-and-leaseback-Transaktion
Quelle: JLL
21
Büromarkt Zürich
Übersichtsstatistik
Spitzenmieten (pro m2)
2014
Y-o-Y
CHF 825
– 2.9 %
3.2
0 bps
Spitzenrendite (%)
Flächenangebot (′000 m )
2
Angebotsquote (%)
Projektpipeline (′000 m2)
390
1.3 %
5.1 %
6 bps
400
–
Ausblick 12 Monate
Die in der Region Zürich angebotenen Büroflächen haben sich in
den ersten zehn Monaten 2014 leicht auf 390′000 m2 bzw. auf 5.1 %
des Bestandes erhöht. Der Druck auf die Spitzenmieten im CBD
nahm etwas ab, jedoch sanken sie weiterhin auf nun CHF 825 / m2
pro Jahr. Marktweit schwächen sich die Angebotsmieten momentan
ab, doch bisher nicht in dem Ausmass, wie die Mietermarktsitua
tion vermuten liesse. Vermieter sind dafür bereit, teilweise deutliche
Mietanreize in Form von z. B. mietfreier Zeit oder Ausbauinvestitionen
zu gewähren, um bestehende Mieter zu halten respektive neue
Mieter zu gewinnen.
Innenstadt: erste Anzeichen einer Stabilisierung
Das aktuelle Angebot an verfügbaren Büroflächen im CBD ist mit
etwa 54′000 m² und einer Angebotsquote von 5.9 % relativ hoch im
historischen Vergleich. Die Leerstände im CBD scheinen sich nun aber
aufgrund des endenden Relocationtrends zu stabilisieren. Die grossen
Umzüge in der Finanzindustrie aus dem CBD heraus in moderne
Bürogebäude in den Entwicklungsgebieten sind grösstenteils vollzogen.
Die hinterlassenen „Secondhand“-Büroflächen liegen teilweise in sehr
attraktiven Lagen, doch erfordern diese für eine Wiedervermietung oft
Instandsetzungsmassnahmen. Die Absorption der Leerstände im CBD
verläuft noch langsam. Dienstleister wie Arztpraxen, Anwaltskanzleien,
kleine Beratungs- oder Finanzdienstleistungsunternehmen sind derzeit
aktive Nachfragesegmente. Es sind zudem vermehrt Umnutzungen
von Büroflächen zu beobachten. Nach dem FIFA Museum beim
Bahnhof Enge kündigte das Immobilienunternehmen Swiss Prime Site
im letzten Juni den definitiven Umbau eines Bürokomplexes an der
Brandschenkestrasse in ein Hotel an. Dadurch werden um die 11′000
m2 an Büroflächen aus dem Markt genommen.
Gesamtmarkt: Überangebotssituation dürfte anhalten
Während sich der CBD-Vermietungsmarkt zu stabilisieren scheint,
dürfte der stadtweite Vermietungsmarkt aufgrund der anhaltend hohen
Bautätigkeit noch für eine längere Zeit mieterfreundlich bleiben. Die
Leerstände sind bereits heute in einigen Teilmärkten sehr hoch,
insbesondere in Zürich Nord in der Gemeinde Opfikon. Zwischen 2015
und 2020 könnten zudem insgesamt über 400′000 m² an neuen Büroflächen in und um Zürich entstehen, davon 73′000 m² im Jahr 2015 und
Abbildung 14
Abbildung 15
Angebots- und Spitzenmiete Region Zürich
Angebot Region Zürich
CHF / m2 p. a.
′000 m2
1′100
Angebotsquote (%)
500
8
1′000
900
400
6
800
700
300
600
4
500
200
400
300
2
100
200
100
Mietband (25 -75 % Quantil)
Median
Topmiete
Angebotene Flächen
Quelle: JLL
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0 2004
2014
2013
2012
2011
0 Angebotsquote
Quelle: JLL
22
Abbildung 17
Baupipeline Zürich nach Marktgebiet
′000 m2
250 200
150
100
50
Region
Zürich Nord
City
Bei einem Grossteil der Projekte steht der Baubeginn noch an. Dies
hat u. a. auch damit zu tun, dass die meisten Flächen noch nicht
vorvermietet sind (also der Bau spekulativ wäre) oder es Einsprüche
2020
2019
2018
Rest Stadtgebiet
Zürich West
CBD
Quelle: JLL
Abbildung 16
Abbildung 18
Beschäftigtenstruktur Zürich (2011)
Baupipeline Zürich nach Status
%
2017
2016
2015
0 2014
Von der Projektpipeline 2015 - 2020 betreffen etwa 15 % den CBD.
Dies sind v. a. noch nicht entwickelte Bauten der Europaallee und das
Projekt Areal Villa Rosau beim Kongresshaus. Sämtliche Flächen der
Europaallee sind bereits (vor)vermietet. U. a. wird Google etappenweise
50‘000 m² in verschiedenen Gebäuden beziehen. In Zürich West sind
mittlerweile viele Bürobauentwicklungen fertiggestellt worden und die
Pipeline ist für die nächsten Jahre entsprechend niedrig. Der grösste
Anteil am zusätzlichen Neuangebot könnte in der Flughafen-Region
(The Circle) und in Zürich Nord mit den Projekten im Glattpark (Aquatikon,
Ambassador House) und beim Bahnhof Oerlikon (Franklin- und
Andreasturm) entstehen. Im Gebiet der Manegg (südliches Stadt
gebiet) gibt es letztlich die Vision, mit dem Projekt Greencity ein ganz
neues Wohn- und Geschäftsviertel mit bis zu 60′000 m² Büroflächen
zu entwickeln.
2013
Projektpipeline
gegen die Baubewilligung gibt. Bauherren sind deutlich vorsichtiger
geworden und beginnen in den meisten Fällen mit dem Bau nur noch
bei substanziellen Vorvermietungsquoten. Sollte die Mieternachfrage
nicht wider Erwarten signifikant anziehen, ist daher anzunehmen, dass
bis 2020 nicht die ganzen 400′000 m2 entwickelt werden.
2012
115′000 m² im Jahr 2016. Auch wenn mit der Verschiebung / Annullierung
von einigen Projekten zu rechnen ist, werden die Büroleerstände in
Zürich in den nächsten Quartalen wohl ansteigen.
′000 m2
30
250 25
200
20
150
15
Region Zürich
Schweiz
Quelle: BfS, JLL
In Planung: nicht vorvermietet
Im Bau: nicht vorvermietet
Fertiggestellt
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
Andere
Dienstleistungen
Handel, Verkehr
und Lagerei
Gastgewerbe
Information und
Kommunikation
Finanzdienstleistungen
0 Öffentliche
Verwaltung
0
Erziehung und
Unterricht
50
Gesundheits- und
Sozialwesen
5
2012
100
10
In Planung: vorvermietet
Im Bau: vorvermietet
Quelle: JLL
23
Zürichl - Stadtteile
Zürich – Teilmärkte
Kloten
Opfikon
11
Wallisellen
10
12
Schlieren
6
5
9
4
7
1
3
8
2
Quelle: JLL
Mieten und Leerstand
Angebotsmieten (CHF / m2 pro Jahr)
Quantil
Angebotene Fläche
0.25
0.5
0.75
Topmiete
Quadratmeter
Quote (%)
Kreis 1
450
550
650
Kreis 2
400
475
550
825
54′400
5.9
620
35′800
Kreis 3
230
260
5.5
310
400
16′800
3.3
Kreis 4
270
Kreis 5
200
330
400
650
11′300
2.2
300
350
600
28′900
3.7
Kreis 6
Kreis 7
230
280
350
700
6′600
1.3
300
360
410
500
2′500
0.7
Kreis 8
400
475
550
680
18′900
4.3
Kreis 9
170
210
250
400
40′500
5.8
Kreis 10
200
210
220
260
5'500
2.1
Kreis 11
210
250
320
450
39′800
4.6
Kreis 12
190
210
220
260
900
2.0
Stadt Zürich
230
310
430
825
261′900
3.9
Glattbrugg / Opfikon
180
220
240
350
66′400
26.7
Wallisellen
180
240
280
330
18′300
5.8
Schlieren
170
210
230
370
27′000
13.5
Kloten
210
220
240
450
16′900
6.7
Region Zürich
220
280
400
825
390′400
5.1
A-Klasse
280
390
510
76′100
B-Klasse
220
240
390
210′900
C-Klasse
190
220
290
103′400
Nach Teilmarkt
Nach Lage- und Flächenqualität
24
Büromarkt Genf
2014
Y-o-Y
CHF 925
– 5.1 %
Spitzenrendite (%)
3.6
0 bps
Flächenangebot (′000 m2)
141
1.5 %
4.9 %
4 bps
135
–
Angebotsquote (%)
Ausblick 12 Monate
Die im Kanton Genf angebotenen Büroflächen blieben in den ersten
zehn Monaten 2014 relativ unverändert bei knapp über 140′000 m2
bzw. bei 4.9 % des Bestandes. Die Spitzenmieten im CBD sanken
im Vorjahresvergleich um ca. 5.1 % und liegen nun bei rund CHF
925 / m2 pro Jahr. Allerdings hat der Druck auf die Spitzenmieten in
den letzten Quartalen ähnlich wie in Zürich deutlich nachgelassen.
Insgesamt erwarten wir in Genf in den nächsten Quartalen dank
solider Wirtschaftsaussichten auch eine solide Büroflächennachfrage. Auf der Angebotsseite dürften im Jahr 2015 etwa 25′000 m2
neue Büroflächen fertiggestellt werden, wovon der Großteil nicht
vorvermietet ist. Für das Jahr 2016 sind dann kaum neue Fertigstellungen vorgesehen.
CBD: Veränderung des Mietermix
Der CBD des Büromarkts Genf wird gewöhnlich in die rechte und linke
Uferseite des Sees bzw. der Rhône unterteilt. Auf der rechten Seite
um den Hauptbahnhof liegen die Angebotsmieten für Büroflächen
ohne Seeanstoss mehrheitlich zwischen CHF 400 und CHF 550 / m²
pro Jahr und auf der linken Seite (Bankenviertel) zwischen CHF 600
und CHF 800 / m² pro Jahr. Für Büroflächen mit Seeanstoss und an
der Rue Du Rhône liegt das Mietpreisband bei CHF 750 - 925 / m² pro
Jahr. Die Mietpreisdifferenz zwischen CBD-Flächen und modernen
Büroflächen in den wichtigsten Entwicklungsgebieten beim Flughafen
und in Carouge / La-Praille hat sich über die letzten Jahre etwas
eingeengt. Aufgrund der geringen Möglichkeiten für Neubauten gibt
es kaum neue Bürogebäude im CBD und aufgrund des historischen
Gebäudebestandes sind die Etagenflächen klein und wenig effizient.
Die Veränderung des Mietermix im CBD setzt sich fort. Die Konsolidierungsaktivitäten von Finanzinstituten wurden durch Transaktionen der
HSBC, Société Générale und der Deutschen Bank bestätigt, die in der
Zukunft weniger Flächenbedarf ausweisen werden. Das Angebot leerstehender grosser Büroflächen ist im CBD allerdings strukturell gering.
Die Nachfrage nach kleineren CBD-Flächeneinheiten ist im A-KlasseSegment durch Detailhandelsketten im Luxusbereich und Family-Offices
weiterhin gegeben. Die Vermietbarkeit von B-Klasse-Gebäuden gestaltet
sich dagegen zunehmend schwierig.
Abbildung 19
Abbildung 20
Angebots- und Spitzenmiete Region Genf
Angebot Region Genf
Angebotsquote (%)
′000 m2
CHF / m2 p. a.
1,100 8
200
900
6
150
700
4
100
500
2
50
300
Median
Topmiete
Angebotene Fläche
Quelle: JLL
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
2014
2013
2012
0
2011
100 0 Angebotsquote
Quelle: JLL
Gesamtmarkt: Verfügbarkeit grosser Flächen ausserhalb des
CBDs
Grosse leerstehende Büroflächen befinden sich insbesondere in den
Nicht-CBD-Teilmärkten. In der Region um den Flughafen Cointrin
enthalten die Blandonnet-Gebäude aktuell die grössten verfügbaren
Flächeneinheiten in Genf. Immer noch sind rund 6′000 m2 verfügbar
und die Vermietung verläuft nur schleppend. Die leerstehenden Flächen
ausserhalb des CBD eignen sich jedoch nicht für alle Bürobranchen, da
einige Einheiten im halbindustriellen Bereich liegen. Mit einer Fläche
von 11′000 m2 ist der ehemalige P&G Tower im UN-Viertel nach einer
umfassenden Gesamtrenovation wieder auf dem Markt.
25
Neben reinen Büroneubauten gibt es in Genf einige Projekte im
halbindustriellen Bereich im Rahmen der FTI-Initiative („Fondation
pour les terrains industriels de Genève“). FTI-Projekte sind in der
Zusammenstellung der Projektpipeline nicht berücksichtigt worden.
Abbildung 22
Baupipeline Genf nach Marktgebiet
'000 m2
60
50
Projektpipeline
40
30
20
10
Andere
Flughafen
Plainpalais / Charmilles
2019
2018
2017
2016
2015
2014
0
2013
Nach derzeitiger Baupipeline könnten bis Ende 2019 bis zu 135′000 m
an neuen Büroflächen in und um Genf entstehen. Die meisten Projekte
sind nicht im Stadtgebiet, sondern in den Umgebungsgemeinden
angesiedelt. Das grösste Einzelprojekt ist „Pont-Rouge“ der SBB beim
Bahnhof Lancy-Pont-Rouge in La-Praille. Geplant ist die Entwicklung
eines neuen Wohn- und Geschäftsviertels mit insgesamt 110′000 m²
Büroflächen über die nächsten zehn Jahre. In einer ersten Etappe
sollen mit den Gebäuden B1 Ost und B1 West bis 2019 etwa 32′000 m2
Büroflächen entstehen.
2
La-Praille / Carouge
Eaux-Vives
Internationale Organisation
Quelle: JLL
Abbildung 21
Abbildung 23
Beschäftigtenstruktur Genf (2011)
Baupipeline Genf nach Status
%
'000 m2
40
60
50
30
40
20
30
20
10
Region Genf
Schweiz
Quelle: BfS, JLL
Fertiggestellt
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
0
Andere
Dienstleistungen
Handel, Verkehr
und Lagerei
Gastgewerbe
Information und
Kommunikation
Finanzdienstleistungen
Öffentliche
Verwaltung
Erziehung und
Unterricht
0
Gesundheits- und
Sozialwesen
10
Quelle: JLL
26
Genf - Stadtteile
Genf – Teilmärkte
Flughafen
Internationale
Organisationen
CBD rechtes Ufer/
Hauptbahnhof
Plainpalais/
Charmilles
CBD linkes
Ufer/Altstadt
La-Praille/
Carouge
Genf
Süd-Ost
Quelle: JLL
Quantil
Angebotene Fläche
0.25
0.5
0.75
Topmiete
Quadratmeter
Quote (%)
CBD rechtes Ufer / Hauptbahnhof
400
490
550
CBD linkes Ufer / Altstadt
600
700
800
700
22′700
6.1
925
27′400
4.4
Internationale Organisationen
400
450
Plainpalais / Charmilles
400
500
500
520
15′600
3.1
600
700
14′200
Flughafen
400
450
2.7
500
690
29′000
9.7
Nach Teilmarkt
Eaux-Vives
260
320
450
500
18′300
6.1
La-Praille / Carouge
300
425
450
500
14′200
4.4
Stadt Genf
380
470
550
925
98′100
4.2
Region Genf
360
450
530
925
141′200
4.9
A-Klasse
480
570
680
–
33′000
–
B-Klasse
370
450
550
–
58′500
–
C-Klasse
280
350
450
–
49′700
–
Nach Lage- und Flächenqualität
27
Büromarkt Bern
1.8
0 bps
199
–
Die in der Region Bern angebotenen Büroflächen haben sich in
den ersten zehn Monaten 2014 um rund 6 % auf 50′000 m² erhöht.
In Relation zum geschätzten Gesamtbestand bleiben die angebotenen Flächen allerdings unter 2 %. Das meiste Angebot ist in den
Stadtteilen Mattenhof / Weissenbühl und Bümpliz / Oberbottigen zu
finden. Das Mietpreisband der Büromieten veränderte sich in den
letzten Monaten kaum und liegt bei CHF 180 - 270 / m² pro Jahr. Spitzenflächen können bis zu CHF 380 / m² pro Jahr Miete kosten.
Bund und Staatsbetriebe prägen Entwicklung
Der Büromarkt Bern ist derzeit geprägt durch grosse getätigte und geplante Konsolidierungen von Bundesämtern und (ehemaligen) Staatsbetrieben in moderne Büroflächen an periphereren Lagen. Die Swisscom
bezog im Jahr 2014 ihren neuen Business-Park in Ittigen (ca. 30′000 m2
Bruttogeschossfläche), während die SBB den neuen Hauptsitz in
Wankdorf einweihte (ca. 35′000 m2). Die Post folgt diesen Frühling
mit dem Umzug ins Majowa-Gebäude ebenfalls in Bern-Wankdorf
Abbildung 25
Angebot Region Bern
Angebotsquote (%)
′000 m2
80
8
60
6
40
4
20
2
0
0 Angebotene Fläche
Angebotsquote
Quelle: JLL
Abbildung 24
Abbildung 26
Angebots- und Spitzenmiete Region Bern
Baupipeline Bern nach Status
CHF / m2 p. a.
′000 m2
1‘100
2014
Angebotsquote (%)
2013
6.0 %
2012
50
2011
2010
0 bps
2009
0.0 %
3.8
(34′000 m2). Beim Bund ist ein Verwaltungsgebäude auf dem Areal
Liebefeld für das Bundesamt für Gesundheit im Bau und sollte im Herbst
fertiggestellt werden (36′000 m2). Geplant sind zudem der etappenweise
Bau eines Verwaltungszentrums von 100′000 m2 auf dem Areal des
ehemaligen Eidgenössischen Zeughauses in Wankdorf und der Neubau
von Verwaltungsgebäuden mit 900 Arbeitsplätzen in Ittigen.
2008
CHF 380
Spitzenrendite (%)
Ausblick 12 Monate
2007
Y-o-Y
2006
2014
2005
120
1‘000
100
900
800
80
700
600
60
500
40
400
300
20
200
100
Median
Topmiete
Quelle: JLL
Fertiggestellt
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2014
2013
2012
2011
0
Quelle: JLL
28
Anstieg der angebotenen Bestandsflächen erwartet
Die meisten der Neubauten wurden und werden speziell für die
zukünftigen Mieter gebaut, was den hohen Anteil von vorvermieteten
Flächen bei der Projektpipeline in Bern erklärt. Allerdings bedeutet
dies nicht, dass es weniger Gefahr eines Überangebots gibt. Die
Bern - Stadtteile
Gesamtpipeline ist mit beinahe 200′000 m2 sehr hoch. Nur ein Teil der
neu angemieteten Fläche wird durch Zusatzbedarf beim Bund oder bei
den staatsnahen Betrieben absorbiert. Die meiste Nachfrage kommt
aus Umzügen und Konsolidierungen, wodurch anderswo im Markt
Flächen frei werden. Das Angebot dürfte daher in Bern insbesondere
bei Bestandsflächen in den nächsten Jahren ansteigen.
Bern – Teilmärkte
Ittigen
Länggasse/
Felsenau
Breitenrain/
Lorraine
Innere Stadt
Kirchenfeld/
Schosshalde
Mattenhof/
Weissenbühl
Bümpliz/
Oberbottigen
Quelle: JLL
Quantil
Angebotene Fläche
0.25
0.5
0.75
Topmiete
Quadratmeter
Quote (%)
Innere Stadt
240
260
290
Länggasse / Felsenau
180
200
280
380
4′400
0.8
310
8′100
Kirchenfeld / Schosshalde
150
180
2.4
210
300
3′600
1.1
Nach Teilmarkt
Mattenhof / Weissenbühl
180
240
330
360
14′400
2.0
Breitenrain / Lorraine
210
240
260
350
5′500
1.5
Bümpliz / Oberbottigen
150
200
230
280
13′100
7.2
Stadt Bern
180
230
270
380
49′100
1.9
Ittigen
180
200
220
230
700
0.5
Region Bern
180
230
270
380
49′800
1.8
29
Büromarkt Lausanne
2014
Y-o-Y
CHF 500
0.0 %
Spitzenrendite (%)
3.8
0 bps
34
– 1.6 %
1.8 %
– 2 bps
7
–
Angebotsquote (%)
Ausblick 12 Monate
Die Anzahl der Leerstände in der Stadt Lausanne und dem angrenzenden zentralen Geschäftsgebiet bleibt gering. Die angebotenen
Büroflächen in der definierten Region sanken 2014 in den ersten
zehn Monaten leicht auf 34′400 m². Das Angebot fokussiert sich
dabei auf die Marktgebiete Lausanne West, den CBD und Vidy.
Ausserhalb des zentralen Geschäftsgebiets ist das Angebot allerdings höher. Das Mietpreisband liegt bei CHF 190 - 340 / m² pro Jahr
mit Spitzenmieten von ca. CHF 500 / m² pro Jahr für einzelne Flächen in unmittelbarer Bahnhofsnähe.
420 Meter verlängert und verbreitert werden. Dadurch sollen die
Kapazitäten des Bahnhofs wesentlich erhöht werden. Der Baubeginn ist
für das Jahr 2017 und die Eröffnung bis 2025 geplant.
Abbildung 28
Angebot Region Lausanne
′000 m2
Angebotsquote (%)
8
40
35
6
30
25
4
20
15
2
10
SBB zentraler Treiber in den nächsten Jahren
5
0
Angebotene Fläche
2014
2013
2012
Angebotsquote
Quelle: JLL
Abbildung 27
Abbildung 29
Angebots- und Spitzenmiete Region Lausanne
Baupipeline Lausanne nach Status
CHF / m2 p. a.
′000 m2
1′100
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0 2005
Dieses Jahr werden mit dem Centre de la Fourmi und einem
Geschäftshaus an der Route de Chavannes zwei neue Bürogebäude
fertiggestellt. Die mittelfristigen Entwicklungen drehen sich vor allem
um die geplanten Infrastruktur- und Bauprojekte der SBB. Mit dem
Projekt Léman 2030 sollen u. a. die Perrons des Bahnhofs Lausanne auf
16
1′000
14
900
12
800
700
10
600
8
500
6
400
Median
Topmiete
Quelle: JLL
Fertiggestellt
2020
2019
2018
20174
2016
2014
2014
2013
0
2012
2
100
2011
200
2015
4
300
Quelle: JLL
30
Stabile Ausblicke für den Büromietmarkt
Neben den Infrastrukturmassnahmen ist eine Gebäudeentwicklung der
SBB auf dem Gelände um den Bahnhof Renens in Planung, welche ab
2016 realisiert werden soll. Der Architekturwettbewerb wurde im März
2014 erfolgreich abgeschlossen und sieht Büroflächen von ca. 5′000 m2
vor. Die Mobimo Holding AG will zudem in Zusammenarbeit mit der SBB
auf dem Areal Rasude (La Poste), welches an den Bahnhof Lausanne
angrenzt und ca. 19′000 m2 gross ist, ein modernes Geschäftszentrum
mit unterschiedlichen Nutzungsarten entwickeln. Geplanter Baubeginn
ist 2018 und die Fertigstellung 2022.
Lausanne – Teilmärkte
Angesichts der geringen erwarteten Fertigstellungen und einer nach
wie vor soliden Nachfrage nach Büroflächen dürfte es kurzfristig keine
grossen Veränderungen in den Leerständen in der Stadt Lausanne
geben. Das im Vergleich zu anderen Schweizer Städten eher knappe
Angebot sollte daher fortbestehen, was auch die Mietpreise unterstützt.
Wir erwarten mehr oder weniger stabile Büromieten in den zentralen
Marktgebieten von Lausanne im Jahr 2015.
Lausanne- Stadtteile
Lausanne West/
Crissier
Lausanne Nord/
Epalinges
CBD
Vidy
Pully
0
5
Quelle: JLL
10km
JLLResearch2014
Quantil
Angebotene Fläche
0.25
0.5
0.75
Topmiete
Quadratmeter
Quote (%)
Lausanne CBD
250
330
460
500
7′800
1.0
Lausanne West / Crissier
200
230
Vidy
200
280
270
360
15′300
2.9
350
400
9′400
3.5
Nach Teilmarkt
Pully
290
330
400
420
800
1.1
Lausanne Nord / Epalinges
180
240
310
380
1′000
0.5
Stadt Lausanne
220
290
360
500
20′800
1.4
Region Lausanne
190
250
340
500
34′400
1.9
31
Büromarkt Basel
2014
Y-o-Y
CHF 430
– 4.4 %
Spitzenrendite (%)
3.9
0 bps
47
– 17.1 %
2.2 %
– 45 bps
175
–
Angebotsquote (%)
Ausblick 12 Monate
Die angebotenen Büroflächen in der Stadt Basel gingen weiter
zurück und liegen nun unter 50′000 m2. Insbesondere Flächen
von mehr als 1′000 m2 werden derzeit auf dem Stadtgebiet wenig
angeboten. Dies ist einer der Gründe, weshalb sich einige Basler
Grossunternehmen dazu entschieden haben, neue Geschäftsliegenschaften über die nächsten Jahre selber zu entwickeln. Andere
weichen ins angrenzende Umland aus, wo die Verfügbarkeit freier
Büroflächen höher ist. Das Mietpreisband der Büromieten in der
Stadt Basel veränderte sich in den letzten Monaten kaum und liegt
bei CHF 180 - 280 / m² pro Jahr. Mieten für Spitzenflächen können
bis zu CHF 430 / m² pro Jahr betragen.
bezugsbereit. JLL schätzt, dass insgesamt etwa 84′000 m2 Büroflächen
in der Stadt Basel im Jahr 2015 fertiggestellt werden, wovon ca. 90 % für
den Eigengebrauch sind. Es sind nicht nur Pharmaunternehmen aktiv.
Der Versicherungskonzern Baloise entschied im Juni 2014, das Projekt
„Ersatzneubauten Aeschengraben“ zu beschleunigen. Es sollen nun
drei neue Gebäude bis Ende 2019 mit ca. 30′000 m2 Büroflächen, davon
18′000 m2 für den Eigenbedarf, entwickelt werden. Neben dem neuen
Abbildung 31
Angebot Stadt Basel
′000 m2
Angebotsquote (%)
8
80
70
6
60
50
4
40
30
2
20
10
Hochhausprojekte mehren sich
0
Angebotene Fläche
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
Diesen Herbst wird es so weit sein: Der Roche Tower mit einer Höhe
von 178 Metern und Arbeitsplätzen für 2′000 Mitarbeiter löst den
Prime Tower als höchstes Gebäude der Schweiz ab. Noch vor dem
Roche Tower wird das Hochhaus Asklepios 8 im Novartis Campus
2006
2005
0 Angebotsquote
Quelle: JLL
Abbildung 30
Abbildung 32
Angebots- und Spitzenmiete Stadt Basel
Baupipeline Stadt Basel nach Status
CHF / m2 p. a.
′000 m2
100
1‘100
1‘000
80
900
800
700
60
600
500
40
400
300
20
200
100
Median
Topmiete
Quelle: JLL
Fertiggestellt
2020
2019
2018
2017
2016
2014
2014
2013
2012
2011
2015
0 0
Quelle: JLL
32
Baloise-Hauptsitz beinhaltet das Projekt auch einen 90-Meter-Turm als
Ersatzneubau für das Hotel Hilton.
Weitere prominente Hochhausprojekte, welche im Nutzungskonzept
Büroflächen zur Vermietung vorsehen, sind der Grosspeter Tower
(ca. 11′800 m2 Büroflächen, geplante Fertigstellung: Anfang 2017), das
Meret-Oppenheim-Hochhaus (10′000 m2, 2018) und der Claraturm
(7′500 m2, 2018 / 2019).
Mittelfristige Entlastung auf der Angebotsseite
Das Angebot grosser Büroflächen auf dem Stadtgebiet dürfte daher
mittelfristig wieder zunehmen. Dies nicht nur in den Neubauten,
sondern aufgrund von Freizügen durch Eigenbedarf-Entwickler auch
bei Bestandsimmobilien. Für das Jahr 2015 erwarten wir allerdings
höchstens einen leichten Anstieg der stadtweiten Büroleerstände und
stabile Angebotsmieten.
Basel - Stadtteile
Basel – Teilmärkte
Kleinbasel
West
St.
Johann
Kleinbasel
Ost
Iselin
Innenstadt
Bachletten/
Gotthelf
Breite/
St. Alban
Gundeldingen
Bruderholz
Quelle: JLL
0
5
10km
JLLResearch2014
Quantil
Angebotene Fläche
0.25
0.5
0.75
Topmiete
Quadratmeter
Quote (%)
Innenstadt
240
270
310
Breite / St. Alban
180
230
290
430
13′500
2.1
370
4′500
1.3
Gundeldingen
160
220
Bachletten / Gotthelf
200
230
270
300
3′700
2.2
280
300
1′100
1.3
Iselin
150
St. Johann
160
190
230
270
300
0.7
200
280
400
2′500
1.0
Kleinbasel West
Kleinbasel Ost
170
220
250
330
16′700
6.1
200
240
280
320
4′600
1.7
Bruderholz
180
230
250
250
0
0.0
Stadt Basel
180
230
280
430
46′800
2.2
Nach Teilmarkt
33
Büromarkt Europa
Abbildung 34
Büroinvestitionen in EMEA-Region, Mrd. EUR
40
30
20
Q3 14
Q1 14
Q3 13
Q1 13
Q3 12
Q3 11
Q1 12
Q1 11
Q3 10
Q1 10
Q3 09
Q1 09
Q3 08
Q1 08
Q3 07
0 Q1 07
10
Q3 06
Die Unsicherheit bezüglich der ökonomischen Entwicklung in der
Eurozone hat auch die Dynamik an den Nutzermärkten jüngst etwas
gedämpft. Das europäische Bürovermietungsvolumen ist im 3. Quartal
um ca. 20 % gegenüber dem Vorquartal gesunken. Mit insgesamt
2.2 Mio. m² ist das schwächste Quartal seit Anfang 2012 zu notieren.
Der gewichtete europäische Büro-Mietpreis-Index von JLL von 24 Städten
blieb im Quartalsvergleich unverändert und im Jahresvergleich
resultierte noch ein Plus von 2.4 %. Obwohl das Ausbleiben von
Strukturreformen und die Gefahr einer Deflation die Risiken einer
Abwärtsspirale in der Eurozone erhöhen, geht JLL derzeit davon aus,
dass mit dieser Entwicklung kein anhaltend fundamentaler Abschwung
verbunden sein wird. Dies verdeutlicht die Immobilienuhr von JLL
(Abbildung 37), in der sich eine große Anzahl der Märkte in den beiden
linken („Mietpreis-Wachstums”-)Quadranten bewegen. Dazu gehören
insbesondere auch Märkte im peripheren Europa. Die europaweit
aggregierte Leerstandsquote liegt bei knapp unter 10 %. Aufgrund der
relativ niedrigen Fertigstellungsvolumina in den letzten Jahren in vielen
Märkten ist auch bei einer schwachen Nachfrage mit einer stabilen
Entwicklung in den Leerständen zu rechnen.
tionen in europäische Büroimmobilien erreichte in den zwölf Monaten
von Q3 2013 bis Q3 2014 mit beinahe EUR 90 Mrd. den höchsten
Stand seit 2008, und die durchschnittliche Spitzenrendite sinkt weiterhin. Die Bodenbildung an den Nutzermärkten und die im Vergleich zu
anderen Anlageklassen relativ attraktiven Bewertungen europäischer
Immobilien ziehen verstärkt Investoren an.
Q1 06
Nutzermärkte: Pause in der Erholung
Transaktionsmärkte: Investoreninteresse intakt
Die Erholung an den Investitionsmärkten setzte sich trotz der verlangsamten Dynamik an den Nutzermärkten fort. Das Volumen der Investi-
Quelle: JLL
Abbildung 33
Abbildung 35
Y-o-Y-Veränderung (Ø von 24 europ. Märkten)
Spitzenrendite, % (Ø von 24 europ. Märkten)
%
6.5
40
6
20
5.5
0
5
– 20
4.5
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2005
2006
Spitzenbüromiete
2001
4 – 40
Büroflächenanmietung
Quelle: JLL
Quelle: JLL
34
Oslo
505 €
5.00%
Stockholm
7.0%
494 €
4.00%
9.0%
Moskau
Abbildung 36
870 €
Büromieten, Renditen und
Leerstände, Q3 2014
9.50% 15.5%
Dublin
484 €
5.00% 15.0%
Warschau
Amsterdam
London
Spitzenmiete
1'450 € 3.75%
Spitzenrendite
345 €
4.7%
288 €
Leerstandquote
Frankfurt 420 € 4.65% 10.7%
Q-o-Q Veränderung
Paris
Höher
740 €
Unverändert
4.00%
7.4%
Tiefer
München
390 €
4.30%
Budapest
7.0%
240 €
Lyon
300 €
300 €
Lissabon
219 €
6.00% 13.8%
5.45% 15.8%
6.50%
Mailand
5.50%
470 €
7.30% 16.9%
Bukarest
4.80% 14.4%
6.0%
222 €
8.00% 14.4%
5.00% 12.0%
Barcelona
Madrid
210 €
Rom
5.50% 13.3%
Oslo
380 € 5.30%
13.3%
505 €
5.00%
7.0%
6.0%
Stockholm
494 €
4.00%
Moskau
9.0%
870 €
Dublin
Abbildung 37
484 €
JLL Büroimmobilienuhr Q3 2014
5.00% 15.0%
Warschau
Amsterdam
London
Helsinki, Lyon, Moskau
Köln
1'450 € 3.75%
345 €
288 €
Frankfurt
Berlin, Frankfurt, Stuttgart
420 €
Paris
740 €
Hamburg, München, Oslo
4.00%
St. Petersburg
4.65% 10.7%
München
7.4%
390 €
4.30%
Budapest
7.0%
240 €
Verlangsamtes
Mietpreiswachstum
Lissabon
219 €
Dublin, Luxemburg, London City,
London West End
6.50% 13.3%
Madrid
300 €
5.00% 12.0%
Lyon
300 €
5.50%
6.0%
470 €
Bukarest
222 €
4.80% 14.4%
8.00% 14.4%
Rom
5.50% 13.3%
Beschleunigtes
Mietpreiswachstum
7.30% 16.9%
Düsseldorf
Mailand
Beschleunigter
Mietpreisrückgang
Barcelona
210 €
6.00% 13.8%
5.45% 15.8%
4.7%
380 €
Verlangsamter
Mietpreisrückgang
5.30%
Kiew
6.0%
Genf, Zürich, Warschau
Stockholm
Manchester
Istanbul
Edinburgh
Amsterdam, Mailand
Madrid
Quelle: JLL, Oktober 2014
Lissabon
Athen, Barcelona, Bukarest,
Budapest, Brüssel, Kopenhagen,
Paris CBD, Prag, Rom
Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende September 2014 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten
bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf
die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.
9.50% 15.5%
35
Methodologie
Die letzten Datenpunkte, welche in die Studie eingeflossen sind, haben
den Stichtag 31.10.2014.
Angebotsdaten für Mieten und Leerstände basieren auf statistischen
Auswertungen aller Mietflächen > 250 m2 im JLL Mietzinstool und der
Marktexpertise interner Transaktions- und Vermarktungsberater. Das
Flächenangebot wird per Stichtag und die Angebotsmieten werden über
eine 12-Monats-Periode erhoben. Das Flächenangebot ist die Summe
aller sofort anmietbaren Flächen sowie aller Flächen, die in den nächsten
sechs Monaten des Stichtags verfügbar werden. Das Mietpreisband von
JLL wird bestimmt durch die 25 %- und 75 %-Quantile der analysierten
Angebotsmieten in einem Marktgebiet. Die Spitzenmiete ist im Sinne
einer üblicherweise erzielbaren Miete für eine hochwertige Bürofläche
im besten Teilmarkt zu verstehen.
Die analysierten Marktgebiete und Teilmärkte entsprechen nicht immer
den administrativen Grenzen des Stadtgebiets, sondern gehen meist
darüber hinaus. Die Qualität einer Bürofläche wird aus einem Mix
der Lage- und der Ausstattungsqualität bestimmt. Der Bestand an
Büroflächen wurde mit Beschäftigten- und Bautätigkeitsstatistiken
geschätzt.
Das geschätzte Investitionsvolumen basiert auf einer Hochrechnung
der über die Zeitperiode durch JLL registrierten Transaktionen. Die
Kapitalwerte und Anfangsrenditen werden durch eine Auswertung
aktueller Transaktionen, Bewertungen und Geschäftsberichte festgelegt. Die Büro-Spitzenrenditen sind auf Nettobasis berechnet und
gelten für Büroliegenschaften erstklassiger Qualität in bester Lage,
die zur aktuellen Spitzenmiete an bonitätsstarke Mieter langfristig voll
vermietet sind.
Die Projektpipeline setzt sich zusammen aus laufenden Neubauprojekten
und bekannten Bauvorhaben in der Entwurfs- oder Planungsphase mit
Fertigstellungstermin vor Ende 2020 abzüglich Abgängen über die
gleiche Zeitperiode. Als „vorvermietet“ gelten Flächen, die zum Stichtag
nicht mehr zur Anmietung verfügbar sind oder für den Eigenbedarf
gebaut werden.
36
Projektteam
Martin Bernhard
Daniel Macht
Jan Eckert
Karl-Frank Meinzer
Philippe Frei
Daniel Schneider
Alain Kunz
Patrik Stillhart
Kontakt
Jones Lang LaSalle AG
Zürich
Prime Tower, Hardstrasse 201
8005 Zürich
+41 44 215 75 00
+41 44 215 75 01
Genf
Boulevard James-Fazy 13
1201 Genf
+41 22 750 06 82
+41 22 750 06 81
Jan Eckert
CEO Schweiz
Zürich
+41 44 215 75 10
[email protected]
Martin Bernhard
Head Research
Zürich
+41 44 215 75 23
[email protected]
www.jll.ch
Disclaimer
Die in dieser Publikation gemachten Aussagen und Interpretationen wurden von JLL erarbeitet. Die Autoren dieser Studie lehnen jegliche Haftung
für Entscheide und deren Konsequenzen, die sich auf diese Publikation beziehen, ab. Diese Studie kann nicht als Ersatz für professionelle Beratung
betrachtet werden. Ebenso beziehen sich die in dieser Studie gemachten Aussagen und Interpretationen ausschliesslich auf die Meinung der
Autoren und repräsentieren nicht zwangsläufig die Meinung der Jones Lang LaSalle AG, bei der die Autoren angestellt sind. Die Aussagen in diesem
Dokument beziehen sich auf den Zeitpunkt, zu dem die Dokumentation erstellt wurde, und beruhen auf öffentlich zugänglichen Informationsquellen,
JLL übernimmt keine Verantwortung oder Haftung für die Korrektheit und Vollständigkeit der in dieser Publikation enthaltenen Informationen. Aus
diesen sich auf die Vergangenheit beziehenden Informationen können und dürfen keine Schlüsse auf zukünftige Entwicklungen gezogen werden.
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© Januar 2015

Büromarkt Schweiz 2015 - Flughafenregion Zürich

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