Finanzierung von Wohnungseigentümergemeinschaften

Die Folgen des neuen Haftungssystems der
Wohnungseigentümergemeinschaft und die
Kreditaufnahme
•
Die rechtsfähige WEG als Darlehensnehmer
•
Kredite und öffentliche Fördermittel für
Wohnungseigentümergemeinschaften
Rechtsanwalt Horst Müller
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer, München
www.mueller-hillmayer.de
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Grundsatz
• Langfristige Bildung einer angemessenen
Instandhaltungsrücklage, § 21 Abs. 5 Nr. 4. WEG
„Zu einer ordnungsmäßigen, den Interessen der
Gesamtheit der Wohnungseigentümer
entsprechenden Verwaltung gehört
insbesondere…
4.
die Ansammlung einer angemessenen
Instandhaltungsrückstellung“
• Sonderumlagen als eine Ergänzung des
Wirtschaftsplans (Nachtragshaushalt) § 28 Abs. 1. WEG
2
Ausnahme
1.
Finanzierung von Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen durch Kredit.
2.
Vertragspartner der Bank / Sparkasse:
die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft,
§ 10 Abs. 6. S. 1. u. 2. WEG
„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann
im Rahmen der gesamten Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten
und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben
und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als
Gemeinschaft gesetzlich begründeten und
rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und
Pflichten.“
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Beschlusskompetenz und
Mehrheitsbeschluss
1.
Beschlusskompetenz gegeben (BGH NJW-RR 1993,
1227; BayOBLG ZMR 1989,317; WE 1991, 111; AG
München WE 1991, 112; OLG Hamm NJW-RR
1992,403; ZMR 1997, 377; OLG Schleswig ZMR 2002,
468), also keine Beschlussnichtigkeit.
2.
Entspricht Mehrheitsbeschluss ordnungsmäßiger
Verwaltung?
Restriktive Rechtsprechung in der Vergangenheit
(z. B. OLG Hamm a. a. O.: Kreditrahmen höchstens
Quartalsbudget nach Wirtschaftsplan)
Grund: Bisherige Sichtweise der
gesamtschuldnerischen Haftung aller
Wohnungseigentümer
•
•
4
Denkbare Änderung der
Betrachtungsweise
•
Die Gemeinschaft ist rechtsfähig (BGH NJW 2005, 2061) und
einziger Vertragspartner der Bank / Sparkasse, daneben anteilige
Haftung aller Wohnungseigentümer, § 10 Abs. 8. S. 1. WEG
„ Jeder Wohnungseigentümer haftet einem
Gläubiger nach dem Verhältnis seines
Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für
Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer, die während seiner
Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder
während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für
die Haftung nach Veräußerung des
Wohnungseigentums ist § 160 des
Handelsgesetzbuches entsprechend anzuwenden.“
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Kreditvergabe durch Banken und
Sparkassen?
•
•
•
Die Gemeinschaft ist Darlehensnehmerin
Keine Eintragung von Grundschulden in
den Wohnungsgrundbüchern
„Blanko-Kredit“
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§ 18 Kreditwesengesetz
1Ein
Kreditinstitut darf einen Kredit, der insgesamt € 750.000,00 oder
10 von Hundert des haftenden Eigenkapitals des Instituts nicht
überschreiten, nur gewähren, wenn es sich von dem Kreditnehmer die
wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere durch Vorlage der
Jahresabschlüsse, offen legen lässt.² Das Kreditinstitut kann hiervon
absehen, wenn das Verlangen nach Offenlegung im Hinblick auf die
gestellten Sicherheiten oder auf die Mitverpflichteten offensichtlich
unbegründet wäre.³ Das Kreditinstitut kann von der laufenden
Offenlegung absehen wenn
1.
2.
3.
der Kredit durch Grundpfandrechte auf Wohneigentum, das
vom Kreditnehmer selbst genutzt wird, gesichert ist,
der Kredit vier Fünftel des Beleihungswertes des
Pfandobjektes im Sinne des § 16 Abs. 1. und 2. des
Pfandbriefgesetzes nicht übersteigt und
der Kreditnehmer die von ihm geschuldeten Zins- und
Tilgungsleistungen störungsfrei erbringt.
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Bisherige „Auflage“ der Kreditwirtschaft
am Beispiel einer örtlichen Bank
Wir haben für unser Haus entschieden, dass wir
Finanzierungen für WEG bei sinnvollen Vorhaben
grundsätzlich anbieten wollen. Auf Grund des aus
Banksicht gegenüber „normalen“ Immobilienfinanzierungen
deutlich größeren Risikos und der neuen, noch durch keine
Rechtsprechung gefestigten rechtlichen Situation, müssen
für die Beurteilung einer Anfrage einige Unterlagen
eingereicht werden. Weiterhin müssen nach einer
eventuellen Kreditzusage einige „Spielregeln“ eingehalten
werden. Folgende Punkte sind grundsätzlich einzureichen
bzw. einzuhalten:
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• Hausverwaltervertrag incl. Legitimation
• Nachweis einer ausreichenden
Vermögensschadenshaftpflicht und jährlicher
Nachweis einer Prämienzahlung
• Aktuelle Eigentümerliste (Vornamen, Zuname,
Beruf, Anschrift, Geburtsdatum), jährlich aktuell
• Selbstauskunft mit Zustimmung zur Einholung
einer Schufa-Auskunft aller Eigentümer
• Einkommensnachweise in Kopieform aller
Eigentümer (Gehaltsabrechnung,
Rentenbescheid, eventuelle Steuererklärung
und Steuerbescheid)
• Aktuelle Grundbuchauszüge aller Eigentümer
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• Objektunterlagen (Lageplan, Grundrisse,
Wohnflächenberechnung usw.)
• Detaillierte Information über die geplanten
Maßnahmen
• Nachweis des Einsparpotentiales der
Nebenkosten bei Durchführung des Vorhabens
• Weitere Maßnahmen mittelfristig notwendig?
• Verhältnis von Eigennutzer und Mieter (jährlich)
• Gebäudebrandversicherungsnachweis (jährlich)
• Nachweis über Rückstände bei den
Wohngeldzahlungen der letzten 3 Jahre sowie
quartalsweise aktualisiert
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• Wirtschaftspläne und WEG Beschlüsse
(jährlich aktuell und die letzten 3 Jahre)
• Verwaltungsbeiratsprotokolle (jährlich aktuell
und die letzten 3 Jahre)
• Nachweis über Einhaltung formeller
Anforderungen (Einladung, Beschlussfassung,
Mehrheiten, Anfechtungsfristen usw.)
• Einräumung des Rechts auf Teilnahme an
WEG-Versammlungen für die Bank
• Führung der WEG-Konten bei der ……………Bank
• Abtretung Instandhaltungsrücklage
• Vorabdotierung „Uneinbringliche Forderungen“
im Wirtschaftsplan (individuelle Absprache)
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• Paralleler Aufbau einer Sicherheit in Form von
Guthaben (Zins + Tilgung für ein Jahr, innerhalb
von 7 Jahren)
• Verpflichtung zum Beschluss einer
Sonderumlage sofern durch Rückstände
erforderlich
Nach Prüfung der vorab einzureichenden
Unterlagen erhält der Hausverwalter bzw. die
WEG eine Kreditentscheidung. Eine eventuelle
Zusage wird unter der Auflage eines form- und
gesetzmäßigen Beschlusses zur
Kreditaufnahme unter den genannten
Bedingungen erteilt.
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Die Chancen einer erfolgreichen
Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer
1.
Die Gemeinschaft haftet mit ihrem Gesamtvermögen
(Bankkonten, Instandhaltungsrücklage,
Beitragsforderungen, etc.),
§10 Abs. 7 WEG
„Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer. Es besteht aus den im Rahmen
der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den
entstandenen Verbindlichkeiten. Zu dem
Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die
Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen
mit Dritten und mit Wohnungseigentümern sowie die
eingenommenen Gelder.“
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2. Jeder Wohnungseigentümer haftet anteilig für
die Annuitäten, § 10 Abs. 8. S. 1 WEG
a) für jede Annuität
b) bei Eigentümerwechsel nach
Kreditaufnahme
aa) der neue Eigentümer für die nach seinem
Eintritt fällig werdenden Annuitäten
bb) der ausgeschiedene Wohnungseigentümer,
der bei Kreditaufnahme Wohnungseigentümer
war, weitere 5 Jahre auch für erst nach seinem
Ausscheiden fällig werdende Annuitäten unter
den Voraussetzungen des § 10 Abs. 8 WEG i.
V. m. § 160 HGB
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3. Einstellung der Annuitäten in den
Wirtschaftsplan mit ihrem Jahresbetrag zzgl.
10% Puffer.
4. Führung aller Konten bei der
kreditgewährenden Bank oder Sparkasse
5. Jährliche Vorlage der Eigentümerliste
6. Unverzügliche Information bei
Hausgeldrückständen
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7. Pflicht zur Bildung von Sonderumlagen bei
Hausgeldrückständen ab im Einzelfall zu
bestimmender Höhe
8. Nachweis zweckentsprechender
Mittelverwendung
9. Eventuelle Darstellung des in der Maßnahme
liegenden Einsparpotentials (Amortisation)
10. Bonität des Verwalters
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Finanzierungsangebote der
KfW-Förderbank
1. Finanzierung von CO²-Minderungs- und
Modernisierungsmaßnahmen im
Wohnungsbestand – so genanntes Programm
„Wohnraummodernisierung“ –
2. Basisförderung bei Standardmaßnahmen STANDARD –
3. Besondere Förderung durch Bundesmittel für
klimaschutzrelevante Maßnahmen
- ÖKO – Plus 17
STANDARD-Maßnahmen
1. Modernisierung und Instandsetzung von
Wohngebäuden
• bauliche Maßnahmen zur
Gebrauchswertverbesserung (z.B.
Sanitärinstallation, Wasserversorgung)
• bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der
allgemeinen Wohnverhältnisse (z.B. An- und
Ausbau von Balkonen / Loggien, Nachrüstung
von Aufzügen, Lifterneuerung)
• Instandsetzungsmaßnahmen zur Behebung
baulicher Mängel durch Reparatur und
Erneuerung (z.B. Fenster)
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• alten- und behindertengerechter Umbau (u.a.
barrierefreies Wohnen)
• Erneuerung von Heizungstechnik durch
Zentralheizungsanlagen auf Basis von Gas / ÖlBrennwertkessel einschließlich der unmittelbar
dadurch veranlassten Maßnahmen oder
Zentralheizungsanlagen oder deren
Komponenten auf Basis erneuerbaren Energien,
die den Anforderungen der ÖKO-PlusMaßnahmen nicht entsprechen, einschließlich
der unmittelbar dadurch veranlassten
Maßnahmen (beim Einbau der Heizung ist stets
ein hydraulischer Abgleich vorzunehmen)
• bauliche Maßnahmen nach einem Teilrückbau
z.B. Dachaufbau
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2. Verbesserung der Außenanlagen bei
Mehrfamilienhäusern (3 oder mehr
Wohneinheiten), z.B. Schaffung von
Grünanlagen, gebäudebezogenen
Außenanlagen, Anlagen von
Spielplätzen
Beachte:
Bei der Durchführung von STANDARDMaßnahmen sind u. a. die geltenden
baulichen Vorschriften der EnEV zu
beachten
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ÖKO-PLUS-Maßnahmen Wärmeschutz
und Heizung
(erneuerbare Energien, Kraft-Wärme-Kopplung
und Nah-/Fernwärme)
Alle Maßnahmen haben die Mindestanforderungen der
EnEV einzuhalten. Unmittelbar durch den
Wärmeschutz und die Heizungserneuerung
veranlasste Maßnahmen sind förderfähig!
1.
•
•
•
•
Wärmeschutz der Gebäudeaußenhülle / Dämmung
der Außenwände
des Dachs
von obersten Geschossdecken zu nicht ausgebauten
Dachräumen
der Kellerdecke, von erdberührten Außenflächen
beheizter Räume oder von Wänden zwischen
beheizten und unbeheizten Räumen
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2.
•
•
•
•
Erneuerung von Heizungstechnik auf Basis
erneuerbarer Energien, Kraft-Wärme-Kopplung und
Nah-/Fernwärme
solarthermische Anlagen, ggf. inklusive Erneuerung
von Zentralheizungen auf Basis von Gas/Öl
(Brennwertkessel)
Biomasseanlagen:
automatisch beschickte Zentralheizungsanlagen, die
ausschließlich mit erneuerbaren Energien betrieben
werden (Holzpellets, Holzhackschnitzel, Biokraftstoffe,
Biogas)
Holzvergaser Zentralheizungen mit Leistungs- und
Feuerungsregelung (Wirkungsgrad mindestens 90 %)
Wärmepumpen (nach DIN V 4701-10)
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• Erdwärmeübertrager
• Abluftanlagen mit geregelten
Außenwandluftdurchlässen, Lüftungsanlagen mit einem
Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 80% sowie
dezentrale Lüftungsanlagen mit einem
Wärmerückgewinnungsgrad von 80%
• Anlagen zur Versorgung mit Wärme aus Kraft-WärmeKopplung (Nah- und Fernwärme, Einzelanlagen,
Blockheizkraftwerk, Brennstoffzellen)
• Wärmeübergabestationen und Rohrnetz bei Nah- und
Fernwärme
• Sonderregelung:
Austausch von Kohle-, Öl- und Gaseinzelöfen sowie
Nachtspeicherheizungen durch den Einbau von
Zentralheizungsanlagen auf Basis Brennwerttechnologie
(bei Einbau der Heizung ist stets ein hydraulischer
Abgleich vorzunehmen)
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In welchem Umfang kann durch
KfW mitfinanziert werden?
1. Finanzierungsanteil:
Bis zu 100% der förderfähigen Kosten
2. Kreditbetrag bei Modernisierung:
• STANDARD:
max. € 100.000,00 pro
Wohneinheit
• ÖKO-Plus:
max. € 50.000,00 pro
Wohneinheit
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Welche Kreditlaufzeit ist /
wie viele Tilungsfreijahre sind möglich?
• Kreditlaufzeit: / Tilgungsfreijahre:
bis zu 10 Jahre / min. 1 höchstens 2 Jahre
bis zu 20 Jahre / min. 1 höchstens 3 Jahre
bis zu 30 Jahre / min. 1 höchstens 5 Jahre
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Derzeitige Konditionen
1.
Der Zinssatz des Darlehens wird wahlweise für
einen Zeitraum von 5 oder 10 Jahren
festgeschrieben.
2.
Bei Krediten mit mehr als 5 bzw. 10 Jahren
Laufzeit ist der Zinssatz fest für die ersten 5 bzw.
10 Jahre der Kreditlaufzeit (vor Ende der
Zinsbindungsfrist unterbreitet die KfW der
durchleitenden Bank ein Prolongationsangebot)
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3.
Die jeweils geltenden Nominal- und Effektivzinssätze gem. Preisangabenverordnung sind der
Konditionenübersicht für die Förderprogramme zu
entnehmen (www.kfw-foerderbank.de)
4.
•
•
Auszahlung
STANDARD:
ÖKO-Plus:
5.
•
•
Bereitstellungsprovision:
STANDARD:
0,25% p. m.
ÖKO-Plus:
keine Bereitstellungsprovision
96%
100%
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Welche Sicherheiten sind zu
stellen?
1. „Bankübliche Sicherheiten“
2. Form und Umfang der Besicherung sind
im Rahmen der Kreditverhandlungen
zwischen der antragstellenden WEG und
ihrer Hausbank zu vereinbaren.
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