Stellungnahme zum Konzeptverfahren als

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STELLUNGNAHMEANSTADTRAT,MEDIENUNDÖFFENTLICHKEIT
DasNetzwerk„Leipzig–Stadtfüralle“zumModellvorhabenderVergabestädtischerGrundstückeim
„Konzeptverfahren“vom21.August2016
DasLiegenschaftsamtbetreibtVerpackungsschwindel–
Konzeptvergabestehtdrauf,VeräußerungnachHöchstgebotistdrin
1.
Ausgangslage.WeichenstellungfürdieKonzeptvergabeinLeipzig
ImApril2015verpflichtetederLeipzigerStadtratdiestädtischeVerwaltungperRatsbeschluss,den
stadtentwicklungspolitischverheerendenVerkaufkommunalerGrundstückeundGebäudealleinnach
demhöchstmöglichenPreiszubeenden.ÜbereinJahrspäterversuchtdasLiegenschaftsamtimCDUgeführtenDezernatfürWirtschaftundArbeitunterHerrnUweAlbrechtoffenbardurcheinen
Verpackungsschwindel,diesenBeschlusszuignorierenbzw.adabsurdumzuführen,umweiterso
verfahrenzukönnenwiezuvor.
DieVorgabendesStadtratesimBeschlusszurVorlageA-00058/14lassenanKlarheitnichtszu
wünschenübrig:
„1.DerOberbürgermeisterwirdmitderErarbeitungeinesVerfahrenszurBetroffenen-und
InteressenbeteiligunganderErarbeitungvonSozialkriterienfürdieAusschreibungvonLiegenschaftenund
GrundstückenderStadtundihrerBeteiligungsunternehmen,darunteranMietergenossenschaftenfürdie
SelbstnutzungzurPachtbzw.zumVerkauf,beauftragt.
2.DiekonkretenKriterienundVerfahrensvorschlägesollenvoneinemRundenTischerarbeitetunddem
StadtratzurBeschlussfassungvorgelegtwerden.AndemRundenTischwerdenVertreterInnender
Stadtverwaltung,derStadtratsfraktionen,derWissenschaft,verschiedenergemeinnützigorientierter
Eigentumsformen(Genossenschaften,Wächterhäuser,Kollektivhäuser,derKultur-undKreativwirtschaft
sowiederImmobilienwirtschaft)beteiligt.
3.VorderAusschreibungzurVergabesindPachtverträgealsVorrangvordemVerkaufzuprüfen.“
(https://ratsinfo.leipzig.de/bi/vo020.asp?VOLFDNR=1000060)
DieserBeschlusswurdeinsbesonderevordemHintergrunddessichrapideveränderndenLeipziger
Wohnungsmarktesgetroffen.AufdieseSituationwilldieStadtmitdemimOktober2015
verabschiedeten„WohnungspolitischenKonzept,Fortschreibung2015“(WoPoKo2015)reagieren.
AuchindiesemKonzeptwirddieEinführungderKonzeptvergabealseinInstrumentderStadtplanung
undWohnungspolitikausdrücklichherausgestellt:
„DurchdieVeräußerungoderVergabevonErbbaurechtgeeigneterstädtischerGrundstückeundGebäude
nachkonzeptionellenKriterienkanninWohngebieteneineVielfältigkeithinsichtlichWohn-und
EigentumsformensowiePreissegmentenermöglichtwerden.DadurchsollenbesondereNachfragegruppen
unterstütztwerdenundeinBeitragzumErhaltbzw.zurSchaffungvonsozial-undnutzungsstrukturell
gemischtenStadtteilengeleistetwerden.IndiesemSinnewerdeninsbesonderedieSchaffungvonWohnraum
fürFamilien,SeniorinnenundSenioren,MenschenmitBehinderungenundkooperativeWohnformen
unterstützt.
WeitereSchrittezurUmsetzung
-FürdieAusschreibunggeeigneterstädtischerLiegenschaftenwerdenkonkreteKriterienund
VerfahrensvorschlägevoneinemRundenTischerarbeitetunddemStadtratim2.Quartal2016zum
Beschlussvorgelegt(vgl.V/A567).
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-Anhandvon2bis4Beispielenwerden2015/2016beiderVeräußerunggeeigneterGrundstückeund
GebäudedievorgeschlagenenKriterienundRegulariengetestetundanschließendevaluiert.“
(WoPoKo2015,S.39)
DesWeiterenheißtesaufS.21desWohnungspolitischenKonzeptsausdrücklich:
„KooperativeWohnformen,dieinFormvongemeinschaftlichem,genossenschaftlichemoderindividuellem
Eigentumorganisiertseinkönnen,sindinsbesonderefürNachfragegruppenmitgroßerEigeninitiativevon
InteresseundkönnenzueinergrößerenVielfaltimWohnungsangebotsowiezurStärkungdessozialen
ZusammenhaltsaufQuartiersebenebeitragen.DahersollenkooperativeWohnformen,angesichtssteigender
Nachfragebzw.weiterzunehmenderKonkurrenzaufdemWohnungsmarkt,unterstütztwerden.Hierbei
gehtesauchdarum,dieseWohnformenfürHaushaltemitunterenundmittlerenEinkommenweiterhin
zugänglichzumachen.“
2.
FünfAusschreibungendesLiegenschaftsamteszur„Konzeptveräußerung“
Am20.und21.JuliveröffentlichtedasLiegenschaftsamtderStadtLeipzigfünfImmobilienangebote
unterderÜberschrift„Konzeptveräußerung“:dreiGrundstückefürdenBauvonMehrfamilienhäusern,
einGrundstückfürdenBauvonEigenheimenundeinmiteinemdenkmalgeschütztenWohn-und
GeschäftshausbebautesGrundstück.DieseAusschreibungenwidersprechensowohlderindenbeiden
StadtratsbeschlüssenfestgelegtenVorgehensweisealsauchdenKriterienfüreineKonzeptvergabe
fundamental.
Derbesagte„RundeTisch“wurdenachunsererKenntnisbislangnichteinberufen.Daherkonntendurch
ihnauchwederentsprechendeKriterienundVerfahrensvorschlägefürderenGewichtungfestgelegt
werdennocheineBewertungderKonzepteerfolgen.IndenAusschreibungstextendes
Liegenschaftsamtesheißteslapidar:„DerVerkauferfordertdieZustimmungderzuständigenGremien“,
dochwirdwederderenZusammensetzungnochdieAnbindunggenannt.
NachunsererEinschätzungwurdenfüreinModellvorhabeneherungeeignete,weil„schwierige“
Immobilienausgewählt:SoistdasGrundstückinderCichoriusstraße(Reudnitz)nichtnur
möglicherweisemithalogeniertenKohlenwasserstoffen(LHKW)kontaminiert,sonderneswirdauch
explizitdaraufverwiesen,dassessichvermutlichumeinTrümmergrundstückhandelt:
„BeiderRealisierungdesBauvorhabensistzubeachten,dassaufgrunddesmöglichenBomben-oder
BrandschadenserhöhteKostenfürdieBeseitigungvonBodenaushubauftretenkönnen.“
EinesinnvolleKostenkalkulationohneweitereUntersuchungenistunterdiesenUmständensogutwie
unmöglich.DiesesundauchdasGrundstückinderGöschenstraße(ebenfallsReudnitz)sindmit
Garagenbebaut.DiebeginnendenDiskussionenimFallederkünftigenQuartiersschuleinder
Ihmelsstraßezeigen,wieschwierigundzeitlichsowiefinanziellschwerplanbardieanstehenden
AuseinandersetzungenmitdendortigenGaragennutzer_innensind.
DieHermann-Liebmann-Straße43(Volkmarsdorf)isteindenkmalgeschütztes,aberdurchjahrelange
UntätigkeitdesLiegenschaftsamtesmittlerweileruinösesGründerzeithaus,dasdieStadtverwaltungvor
wenigenJahrennochabreißenwollte(„SchädenaufgrundaufsteigenderNässe,Hausschwammbefallund
Vandalismus“).NunliegtdasMindestgebotbei300.000Euro.DeraktuelleBodenwertbeträgtmit407
m²GrundstücksflächebeieinemBodenrichtwertvon150Euro/m²61.050Euro.DamithatdasGebäude
ohnejedesZutundesAmtesseinenWertinnerhalbkurzerZeitvonnullaufca.240.000Eurogesteigert.
Sehrgutgeeignetfürden„Test“einerKonzeptvergabeisthingegendieBaulückeinderBraustraße
(Südvorstadt).AllerdingssinddiehiererklärtenZielediefalschenbzw.imeigentlichenSinnenicht
vorhanden.EsheißtimAusschreibungstextlediglich:
„AngebotevonBaugruppen(ZusammenschlussmehrererprivaterBauherren,diegemeinsamzur
EigennutzungMehrfamilienwohnhäuserplanen,bauenoderumbauen),diesichzurSelbstnutzung
verpflichten,werdenbevorzugtberücksichtigt.VollständigistdasKonzeptderBaugruppe,wennes
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energieeffizientesWohnennachdemKlimaschutzprogrammderStadtLeipzig(KfWEffizienzhaus70)
umsetzt.“
GeradeineinerLagewiederSüdvorstadtmussesjedochdarumgehen,nichtdieüblichenKonzeptezu
wiederholen.SelbstgenutztesWohneigentumoderteureMietwohnungenentsteheninder
NachbarschaftschonzurGenüge.StrategischeStadtentwicklungsolltehierbedeuten,preisgünstige
Mietwohnungenzuschaffen.
WieeinsolchesKonzeptaussehenkönnte,zeigtsichbeispielhaftinDresden.HierhatdieStadteine
KonzeptausschreibungzumZweckedesAbschlussesvonErbbaurechtsverträgenfürzweikommunale
Grundstückegestartet,dieeswertist,alsmöglichesVorbildausführlicherzitiertzuwerden:
"ZielderAusschreibungistes,diebeidenkommunalenGrundstückeeinersozialverträglichenNutzung
zuzuführensowiedenWohnungsmarktauchfürsozialschwächerePersonengruppenmitundohne
MigrationshintergrundbreiterzuöffnenunddenIntegrationsprozesszubeschleunigen,diesennachhaltig
undsinnvollzuunterstützenundbeidenBauprojektendieBildungsozialerBrennpunktevonAnfanganzu
vermeiden.DamitsollgleichsamderWegfürweiterePilotprojektehinsichtlichderUnterbringung
anerkannterFlüchtlingegeebnetunddasImagederLandeshauptstadtDresdenimBereichMigrationund
Integrationgefördertundgestärktwerden.
DiekommunalenGrundstücke,dienach§34BauGBbebaubarsind,sollenzwecksErrichtungeines
WohngebäudesmitMietpreisenmöglichstunterderjeweilsgültigenRichtliniederAngemessenheitsgrenzen
derLandeshauptstadtDresdennachSGBIIundSGBXIImiteinemWohnanteilvonmindestens30%für
einkommensschwacheHaushaltefüreinenZeitraumvonmindestens15JahrenzurVergabeimErbbaurecht
ausgeschriebenwerden.ZudenrestlichenWohneinheitensollendieBieterinihremGeboteinenVorschlag
zurMietpreisobergrenzefürHaushaltemitmittlerenEinkommenunterbreiten.
BesonderesAugenmerkbeiderKonzeptausschreibungliegtaufdermöglichenKompatibilitätdes
ZusammenlebensinFormderIntegrationderkünftigenBewohner/innenmitundohne
MigrationshintergrundimHinblickaufdieBereitstellungvonGemeinschaftsflächenzurFreizeitgestaltung,
zuBildungsangebotenundfürKultur-undKreativaustauscheimSinneeinesinterkulturellenWohnprojektes.
EssolleininnovativesModellprojektimSinneeinesinklusivenKonzeptesentwickeltwerden,dasaufder
BasiseinerprofessionellenOrganisationGewährbietet,einenProzessderPartizipationmitdenkünftigen
Bewohner/innenzuübernehmen."
(http://ratsinfo.dresden.de/vo0050.php?__kvonr=12302&voselect=5131).
BeidervorliegendenAusschreibungdesLeipzigerLiegenschaftsamteskanndagegenvoneiner
KonzeptvergabekeineRedesein:SobaldschwammigeMindestkriterienerfülltsind,istdaskonkrete
Konzeptbelanglos.EinenotwendigeAbwägungfindetnichtstatt.Stattdessenheißtes:
„UntermehrerenGebotenmitdiesemKonzeptentscheidetdasHöchstgebot.Angebote,dieohnedieses
eingereichtwerden,könnennurbeachtetwerden,wennkeinGebotmitKonzeptabgegebenwordenist.Unter
ihnenentscheidetdannausschließlichdasHöchstgebot.AuchhierbeimusssichderKäufervertraglichzu
einerInvestitionverpflichten.“
DieVermutungliegtnahe,dassdemLiegenschaftsamtdiezweiteOptionamliebstenwäre.
BeiderHermann-Liebmann-Straße43–aberauchbeidenanderenGrundstücken–stelltsichdie
grundsätzlicheFrage,wieangesichtsderangesetztenMindestgebotebezahlbarerWohnraum
geschaffenwerdenkann.UmindemverkapptenHöchstpreisverfahrenüberhauptChancenzuhaben,
mussdeutlichmehralsdasMindestgebotgebotenwerden.DieMindestgeboterichtensichvermutlich
anneuerenVerkehrswertgutachtenaus,dieallerdingsnichtmitausgereichtwerden.Diein
VerkehrswertgutachtenüblicherweiseangegebenenZahlenwiederumorientierensichbeiNeubau-und
SanierungsprojektenandenzukünftigzuerzielendenmarktüblichenMietenbzw.anderKaufpreishöhe
vergleichbarerBauprojekte,diesichderzeitfastausschließlichimsogenanntenhöherenAusstattungs-
undPreissegmentbewegen.
KooperativeWohnformen,dieinFormvongemeinschaftlichemodergenossenschaftlichemEigentum
organisiertsind,werdendenUnterlagenzufolgenichtexplizitoderbevorzugtberücksichtigt.Sofernin
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denAusschreibungenüberhauptAussagenzuspeziellenNachfragegruppengetroffenwerden,wird
deutlich,dassdasLiegenschaftsamthiernuranBaugruppeninderRechtsformder
Wohneigentümergemeinschaft(WEG)Interessehat,dieaufIndividualeigentumausgerichtetsind:
„AngebotevonBaugruppen(ZusammenschlussmehrererprivaterBauherren,diegemeinsamzur
überwiegendenEigennutzungMehrfamilienwohnhäuserplanen,bauenoderumbauen)und/oderFamilien,
diesichzurSelbstnutzungvonmindestens75%derNettowohnflächeverpflichten,werdenbevorzugt
berücksichtigt.“
VoneinerVergabederGrundstückeimErbbaurecht,dielautStadtratsbeschlussnachPrüfung
vorrangigvordemVerkauferfolgensoll,istindenfünfAusschreibungenankeinerStelledieRede.Ein
ErbbaurechtwurdeimModellverfahren„Konzeptveräußerung“vomLiegenschaftsamtüberhauptnicht
inBetrachtgezogen.
SchließlichistderAusschreibungszeitraumzwischendem20./21.Juli,mittenindenSommerferien,und
dem5.SeptembervielzukurzfürkooperativeBau-undWohngruppen,umeinschlüssiges
Finanzierungs-undNutzungskonzeptfürdiejeweiligeImmobilievorzulegen.Alleinschon
FinanzierungsgesprächemiteinerodermehrerenBankensindinderkurzenZeitsogutwieunmöglich,
erstrechtdieBeibringungdernotwendigenFinanzierungszusage.LautAusschreibungmusssichein
KäuferodereineKäuferinabervertraglichzueinerInvestitionverpflichten.
3.
EinNeustartdesVerfahrensistunumgänglich!
AlldiesführtunszuderVermutungbzw.Einschätzung,dassdasLeipzigerLiegenschaftsamtmitden
fünfaktuellenAusschreibungeneinScheiterndesInstrumentsKonzeptvergabeprovozierenwill.Eine
WeiterführunginderbisherigenFormwürdedemzuvordurchStadtratsbeschlussfestgelegten
VerfahrenundderZielsetzunginkeinerWeisegerechtwerden.WennesderStadtverwaltung,dem
StadtratunddenBürgermeister_innenmiteinersozialenStadtentwicklungernstist,müssensiedie
EinhaltungdergeltendenBeschlusslagedesLeipzigerStadtratsdurchsetzenunddaslaufende
Verfahrenabbrechen.Esistvölligintransparentund–zumalalsbeispielgebendund„Praxistest“–
ungeeignet,denn
• eswerdenkeinefestenKriterienfüreinKonzeptbzw.fürdieUmsetzung
stadtentwicklungspolitischerZielebenannt,
• eineBewertungundGewichtungderKonzepteistunklarbzw.garnichtvorgesehen,
• dieZusammensetzungdesbenanntenEntscheidungsgremiumsundseineLegitimationsind
unklar,
• dieEignungbestimmterGrundstückeineinembeispielgebendenVerfahrenwirdbezweifelt,
• dieMindestgeboteentsprechenaktuell„marktüblichen“PreisenfürBauprojekteim„höheren
Preissegment“,vonFestpreisenistkeineRede,
• eineVergabederGrundstückeimErbbaurechtistoffenbarnichtvorgesehen,
• kooperativeWohnformeninFormvongemeinschaftlichemodergenossenschaftlichem
Eigentumwerdennichtexplizitundbevorzugtberücksichtigt,siewerdenvielmehrimplizit
AnlegernundklassischenBauträgerngleichgestellt.
FüreinenunumgänglichenNeustartdesModellverfahrensfordertdasNetzwerk„Leipzig–Stadtfür
alle“:
• dieBildungeines„RundenTischs“alsGremiumzurEntwicklungundBegleitungdes
KonzeptverfahrensentsprechenddemStadtratsbeschluss,andemVertreter_innender
Stadtverwaltung,derStadtratsfraktionen,derWissenschaftundverschiedenerkooperativer
undgemeinnützigorientierterWohnprojektebeteiligtsind,
• eineAuswahlgeeigneterImmobilienfüreinensolchen„Praxistext“durchdiesesGremiumnach
VorstellungallerfürdiesenZweckinBetrachtkommenderImmobilienimBesitzderKommune,
Netzwerk„Leipzig–Stadtfüralle“
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keinverkapptesHöchstpreisverfahren,sonderneineAusschreibungderGrundstückeund
GebäudezumFestpreis,
dieVergabeimErbbaurechtsollVorrangvordemVerkaufhaben,
zumindestgleichberechtigteBerücksichtigungkooperativerWohnformeninFormvon
gemeinschaftlichemodergenossenschaftlichemEigentumgegenüberindividuellemEigentumin
FormeinerWohneigentümergemeinschaft,
AusschlussvonrenditeorientiertenUnternehmenundBauträgernohneZusammenarbeitmit
einerBaugruppe,
FestlegungkonzeptionellerZieleundKriterienfürjedeImmobilieausSichtder
StadtentwicklungundalswichtigerBeitragzumErhaltbzw.zurSchaffungvonsozial-und
nutzungsstrukturellgemischtenStadtteilen,
DiskussionderVorschlägefürdieNutzungskriterienmitdenBürger_innenderStadtLeipzig
undinsbesonderedenkünftigenNachbar_innen,
BewertungskriterienundderenGewichtungalsInhaltderAusschreibungenund
PräsentationundDiskussionderNutzungskonzeptevorderVergabebeiöffentlichemInteresse.
DievielenBeispielegemeinschaftlicherWohnformenundkooperativenBauprojekteinLeipzig
zeigen,dasssiebezahlbarenWohnrauminLeipzigerhaltenundschaffenkönnen.Die
KonzeptvergabeisteinwichtigesInstrument,umprogressiveundsozialeWohnungspolitikin
Leipzigzuermöglichen.
DabeimussLeipzigdasRadnichtneuerfinden,sondernkannaufdieschonlängererprobtePraxisaus
anderenGroßstädtenwieMünchen,HamburgundBerlinebensozurückgreifenwieaufdenreichen
Erfahrungsschatz,dendieTeilnehmer_innenansolchenKonzeptvergabenbereitsgesammelthaben.
Beispielhaftverweisenwirdabeiaufden„GemeinsamenForderungskatalogfürkünftige
konzeptorientierteVergabenderLiegenschaftendesLandesBerlin“,dendie„InitiativeRathausstern
Lichtenberg“imAnschlussaneinähnlichesModellprojektinderBundeshauptstadtimNovember2014
erstellthat(www.rathausstern-lichtenberg.de/wp-content/uploads/2014/11/GemeinsamerForderungskatalog-f%C3%BCr-konzeptorientierte-Liegenschaftsvergaben.pdf).
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