Bad Salzungen
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Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen - Bad Salzungen - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München www.gma.biz 3 Einwohnerentwicklung in Bad Salzungen 2002 - 2012 Einwohnerprognose 2012 - 2030 18.000 17.500 17.000 16.897 16.755 16.500 16.581 16.551 16.542 16.414 Einwohner 16.183 16.000 15.948 15.911 15.819 15.734 15.490 15.500 15.272 15.092 14.920 15.000 14.500 14.000 Prognose 2012 - 2030: -814 EW bzw. -5,2 % Bevölkerungsentwicklung 2002 - 2012: -1.163 EW bzw. -6,9 % 13.500 13.000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2015 2020 2025 2030 Jahr Quelle: Zeitraum 2002-2012: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06; Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kBV); GMA-Darstellung 2013 4 Demographischer Wandel in Bad Salzungen im Vergleich Deutschland Bad Salzungen 100% 100% 24,3 Anteil in % 80% 70% 60% 50% 40% 61,6 55,7 30% 20% 10% 90% 28,1 20,6 23,3 61,2 59,6 18,2 17,0 80% Anteil in % 90% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 16,1 14,1 0% 10% 0% 2011 bis 19 Jahre Jahr 20 bis 64 Jahre 2020 65 Jahre und älter Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kBV); GMA-Darstellung 2013 2011 bis 19 Jahre Jahr 20 bis 64 Jahre 2020 65 Jahre und älter Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kBV), Variante 1-W1; GMA-Darstellung 2013 5 Fazit: Demographische Rahmendaten • Die Bevölkerungsentwicklung Bad Salzungens war in den vergangenen Jahren von einem kontinuierlichen Rückgang gekennzeichnet. Insgesamt hat die Stadt zwischen 2002 und 2012 1.163 Einwohner verloren, was einem jährlichen Rückgang um ca. 116 Personen bzw. ca. 0,7 % entspricht. • Unter Zugrundlegung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kBV) des Thüringer Landesamtes für Statistik wird sich dieser Trend – wenn auch in abgeschwächter Form – weiter fortsetzen. Demnach werden in Bad Salzungen im Jahr 2030 noch 14.920 Personen leben. Dies entspricht, im Vergleich zum Jahr 2012 einer Abnahme um ca. 814 Einwohner bzw. ca. 5,2 %. • Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Veränderung der Altersstruktur in Deutschland gehen im Jahr 2020 von einem Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) an der Gesamtbevölkerung von 23,3 % aus. In der aktuellen Betrachtung von Bad Salzungen wird dieser Wert bereits heute um einen %-Punkt überschritten. Bis zum Jahr 2020 wird sich der Alterungsprozess weiter fortsetzen, wobei der Anteil der Senioren dann knapp 5 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt liegen wird. Gleichzeitig ist der Anteil junger Menschen bis 19 Jahre in Bad Salzungen sowohl heute als auch 2020 niedriger als im bundesdeutschen Durchschnitt. • Die dargestellten demographischen Prozesse (rückläufige Bevölkerungsentwicklung, wachsender Anteil an Senioren) bleiben nicht ohne Folgen für den Einzelhandelsstandort Bad Salzungen (Stichwort: sinkendes Kaufkraftvolumen, seniorengerechter Einzelhandel). 6 Einzelhandel und Ladenhandwerk in Bad Salzungen Daten Betriebe1 Verkaufsfläche in m² 51 12.680 Gesundheit, Körperpflege 7 2.050 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 7 435 Bücher, PBS*, Spielwaren 10 1.135 Bekleidung, Schuhe, Sport 51 9.070 Elektrowaren 14 2.675 Hausrat, Einrichtung, Möbel 20 5.595 Sonstiger Einzelhandel 24 8.645 Nichtlebensmittel insg. 133 29.605 Einzelhandel insg. 184 42.285 Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012, ca.-Werte gerundet 1 VK-Durchschnitt je Betrieb von ca. 230 m² / Vergleichswert Deutschland ca. 240 m² 7 Einzelhandelsbestand in Bad Salzungen nach Betriebsgrößen 60% 48% 50% Anteil 40% 39% 36% 33% 30% 18% 20% 14% 10% 7% 5% 0% unter 50 m² 50 - 199 m² 200 - 799 m² 800 m² und größer Verkaufsflächen-Größenklassen Anteil Betriebe Anteil Verkaufsfläche Quelle: GMA-Erhebungen 2012 8 Einzelhandelsbestand in Bad Salzungen nach Betriebstypen Betriebe Betriebstypen Anzahl Verkaufsfläche in % in m² in % Nahrungs- und Genussmittel1 Fachgeschäft 33 65 840 6 Supermarkt / Großer Supermarkt 5 10 7.670 53 Lebensmitteldiscounter 6 12 4.110 28 --- --- --- --- 7 14 1.880 13 51 100 14.500 100 SB-Warenhaus sonst. Betriebstypen (inkl. FM) Nahrungs- und Genussmittel insg. Nichtlebensmittel Fachgeschäft 110 83 9.285 33 Fachmarkt 22 17 16.610 60 Kaufhaus / Textilkaufhaus --- --- --- --- 1 1 1.890 7 133 100 27.785 100 sonst. Betriebstypen Nichtlebensmittel insg. 1 VK-Angabe inkl. Nonfood-Randsortimente Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-Werte, gerundet 9 Fazit: Analyse des Einzelhandelsbestands • Die Analyse des Einzelhandelsbestands in Bad Salzungen zeigt zunächst, dass alle Warengruppen im Stadtgebiet vertreten sind. In einigen Sortimentsbereichen, z. B. bei Bekleidung / Schuhe / Sport, besteht sogar eine beachtliche Auswahl an Geschäften. Der höchste Verkaufsflächenanteil wird indes in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel erreicht. Dies macht den hohen Stellenwert, den die Nahversorgung in Bad Salzungen einnimmt, deutlich. Der zweitgrößte Verkaufsflächenanteil entfällt auf die Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport, der ebenfalls eine wichtige Funktion im Hinblick auf die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes erfüllt. • In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung der Bad Salzunger Einzelhandelsstruktur. Die im Stadtgebiet ermittelte Verkaufsfläche von ca. 42.285 m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 2.690 m² je 1.000 EW. Im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte mit 15.000 – 20.000 Einwohnern (Vergleichsbasis: 31 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse), die bei 2.100 m² / 1.000 EW liegt, ist der Wert als überdurchschnittlich einzustufen. Allerdings kommt darin auch die Versorgungsfunktion des Bad Salzunger Einzelhandels für das überwiegend ländlich strukturierte Umland zum Ausdruck. • Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 230 m² je Betrieb und bewegt sich nahezu auf bundesdeutschem Niveau (240 m²). Charakteristisch ist eine relativ ausgeglichene Betriebsgrößenstruktur. So verfügen rund 39 % der Bad Salzunger Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie repräsentieren allerdings nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von ca. 5 %. Demgegenüber weisen 7 % der Betriebe Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei 48 %. Insgesamt sind in Bad Salzungen 12 großflächige Betriebe ansässig. • Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur ist festzuhalten, dass Bad Salzungen über einen hohen Anteil an Fachgeschäften verfügt (78 %), welcher als Beleg für die Individualität des Einkaufsstandortes zu interpretieren ist. Allerdings befindet sich gerade dieser Betriebstyp bundesweit auf dem Rückzug (u. a. Nachfolgeproblematik). Innerhalb des Nahrungs- und Genussmittelsektors fällt auf, dass in Bad Salzungen kein SB-Warenhaus (≥ 5.000 m² VK) vorhanden ist, was letztlich auf die zu geringe Stadtgröße zurückzuführen ist1. Die Stadt weist indes ein ausgewogenes Verhältnis von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern auf. Im Nichtlebensmittelsektor wird das Angebot von kleinteiligen Fachgeschäften dominiert. Gleichzeitig macht ein hoher Verkaufsflächenanteil die große Bedeutung von Fachmärkten transparent. Der Betriebstyp Kaufhaus / Textilkaufhaus ist in Bad Salzungen nicht vertreten. 1 In diesem Kontext ist darauf hinzuweisen, dass derzeit Planungen bestehen, auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs einen Großen Supermarkt der Fa. Kaufland anzusiedeln. 10 Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Bad Salzungen (≥ 400 m² VK) „Goethe-Park Center“ „Herkules Einkaufscenter“ Herkules Baumarkt Elektrik Vacha Baustoffmarkt Salzungen Mega Küchenwelt TTM Aldi Möbel Schäfer tegut Vögele Sport 2000 Netto Lidl tegut Takko Herkules Medimax AWG Reno Dänisches Bettenlager „Rhönblickcenter“ „Passage an den Beeten“ Penny Aldi kik Netto tegut Legende: Kopme Fahrräder Einkaufsinnenstadt1 Minipreis Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (ohne Getränkemärkte) HAFU Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels 1 Abgrenzung durch GMA nach Standortbesichtigung Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung 2013 11 Einkaufsinnenstadt Bad Salzungen „Goethe-Park Center“ (u. a. Vögele, dm, Deichmann, tegut) Nordseite des „Goethe-Park Centers“ Look In Marktplatz – Blick Richtung Michaelisstraße Legende: Einkaufsinnenstadt1 Hauptgeschäftslage 1 Abgrenzung durch GMA nach Standortbesichtigung Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Darstellung 2013 12 Einzelhandel in Bad Salzungen nach Standortlagen Standortlagen Einkaufsinnenstadt Bad Salzungen insgesamt restliches Stadtgebiet Betriebe1 VK in m² Betriebe1 Betriebe1 VK in m² 15 1.735 36 10.945 51 12.680 Gesundheit, Körperpflege 5 855 2 1.195 7 2.050 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1 60 6 375 7 435 Bücher, PBS*, Spielwaren 7 610 3 525 10 1.135 Bekleidung, Schuhe, Sport 36 5.200 15 3.870 51 9.070 Elektrowaren 6 280 8 2.395 14 2.675 Hausrat, Einrichtung, Möbel 9 1.095 11 4.500 20 5.595 Sonstiger Einzelhandel 10 535 14 8.110 24 8.645 Nichtlebensmittel insg. 74 8.635 59 20.970 133 29.605 Einzelhandel insg. 89 10.370 95 31.915 184 42.285 Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel VK in m² Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt * PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-Werte gerundet 1 geringer VK-Durchschnitt je Betrieb in der Einkaufsinnenstadt von ca. 117 m² VK-Anteil Einkaufsinnenstadt ca. 25 % 13 Verkaufsflächenanteile der Bad Salzunger Einkaufsinnenstadt nach Branchen Nahrungs- und Genussmittel 14% 86% Gesundheit, Körperpflege 42% Blumen, zool. Bedarf 58% 14% 86% Bücher, Schreib- / Spielwaren 54% Bekleidung, Schuhe, Sport 46% 57% Elektrowaren, Medien, Foto 43% 10% Hausrat, Einrichtung, Möbel 90% 20% 80% Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf 100% Optik / Uhren, Schmuck 89% Sonstige Sortimente 12% Einzelhandel insg. 88% 25% 0% 11% 10% 75% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Verkaufsfläche innerstädtische Lagen übriges Stadtgebiet Quelle: GMA-Erhebungen 2012 14 Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur • Mit Bezug auf die räumliche Einzelhandelsstruktur ist festzuhalten, dass das Gros der Einzelhandelsbetriebe im westlichen Stadtgebiet von Bad Salzungen etabliert ist. In der Einkaufsinnenstadt sind sowohl Betriebe aus dem Nahrungs- und Genussmittelbereich als auch aus dem Nichtlebensmittelbereich vorhanden. Der im Einkaufszentrum „Goethe-Park Center“ ansässige tegut Supermarkt sorgt für eine tägliche Grundfrequenz an Kunden. Darüber hinaus sind zwei weitere Kundenmagnetbetriebe aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich in der Einkaufsinnenstadt vorhanden (Vögele, Sport 2000). • Für die überörtliche Anziehungskraft des Einzelhandelsstandortes (Stichwort: Zentralität) kommt den Betrieben Medimax und Herkules eine herausragende Bedeutung zu. Beide Betriebe sind jedoch außerhalb der Einkaufsinnenstadt situiert. • Durch eine günstige Verteilung von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten ist die Nahversorgung in weiten Teilen des Stadtgebietes gesichert. Ein hoher Stellenwert kommt in diesem Zusammenhang den multifunktionalen Nahversorgungszentren „Rhönblickcenter“ und „Passage an den Beeten“ zu. Sie sind neben der Einkaufsinnenstadt als zentrale Versorgungsbereiche zu klassifizieren. • Die innerstädtische Hauptgeschäftslage wird v. a. durch das „Goethe-Park Center“ definiert. Dieses Einkaufszentrum wird von Kunden gut frequentiert, allerdings sind zum Erhalt der Attraktivität dieses Standortes Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Zwischen dem Goethe-Park Center im Norden und dem südlich gelegenen Einkaufsbereich an der Michaelisstraße sowie dem Markt bestehen fußläufige Kundenaustauschbeziehungen. • Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt nimmt mit 89 Betrieben (48 % des Gesamtbestandes) eine bedeutende Versorgungsfunktion innerhalb des Stadtgebietes wahr. Dies wird auch durch den im ostdeutschen Vergleich recht hohen Verkaufsflächenanteil von ca. 25 % (ca. 10.370 m²) dokumentiert. Die innerstädtische Einzelhandelsstruktur ist allerdings durch einen recht hohen Anteil kleinteiliger Betriebe gekennzeichnet. Die Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt nur bei ca. 117 m², während im übrigen Stadtgebiet ein Wert von ca. 336 m² erreicht wird. • Speziell die Sortimentsbereiche Bücher / Schreib- / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Optik / Uhren / Schmuck bestimmen die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt. In diesen Branchen weist die Bad Salzunger Einkaufsinnenstadt durchweg Verkaufsflächenanteile über 50 % auf. Ein besonders hoher Wert wird bei Optik / Uhren / Schmuck mit 89 % erreicht. Die vergleichsweise hohen Anteile sind Beleg für die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt sowohl aus Sicht der Kunden (Angebotsvielfalt) als auch aus Sicht des Einzelhandels (gegenseitige Kundenzuführungseffekte). 15 Einzugsgebiet des Bad Salzunger Einzelhandels Legende: Zone I (Bad Salzungen) Zone II Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Darstellung 2013 Bad Salzungen Schmalkalden 16 Einwohner im Einzugsgebiet des Bad Salzunger Einzelhandels Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Anteil in % Zone I Bad Salzungen 15.730 29 Zone II Teile des Wartburgkreises und des Landkreises Schmalkalden-Meiningen 37.710 71 insgesamt 53.440 100 Zonen I – II Quelle: Statistisches Thüringer Landesamt für Statistik; Stand 30.06.2012; ca.-Werte gerundet 17 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Bad Salzunger Einzelhandels Kaufkraft in Mio. € Zonen Warengruppen Zone II Zonen I - II 25,4 61,6 87,0 Gesundheit, Körperpflege 9,1 22,0 31,1 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,6 4,0 5,6 Bücher, PBS*, Spielwaren 3,7 8,9 12,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 9,7 23,4 33,1 Elektrowaren 6,9 16,9 23,8 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,3 17,7 25,0 Sonstiger Einzelhandel 11,4 27,6 39,0 Nichtlebensmittel insg. 49,7 120,5 170,2 Einzelhandel insg. 75,1 182,1 257,2 Nahrungs- und Genussmittel Zone I * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-Werte gerundet Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0) • Zone I: 89,2 (Bad Salzungen) • Zone II: 88,4 (Dorndorf) – 93,1 (Frauensee) 18 Einwohner im Einzugsgebiet des Bad Salzunger Einzelhandels bis 2020 Zonen des Einzugsgebietes Einwohner Zone I Bad Salzungen 15.270 Zone II Teile des Wartburgkreises und des Landkreises Schmalkalden-Meiningen 34.140 Zonen I – II insgesamt 49.410 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kBV); GMA-Berechnungen 2013; ca.-Werte grundet. Bevölkerungsrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um 4.030 Personen bzw. 7,5 % 19 Kaufkraft im Einzugsgebiet des Bad Salzunger Einzelhandels 2020 Kaufkraft in Mio. € Zonen Warengruppen Zone I Zone II 25,0 56,5 81,5 Gesundheit, Körperpflege 9,6 21,8 31,4 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,7 3,9 5,6 Bücher, PBS*, Spielwaren 3,7 8,3 12,0 Bekleidung, Schuhe, Sport 9,6 21,6 31,2 Elektrowaren 7,0 15,9 22,9 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,3 16,5 23,8 Sonstiger Einzelhandel 11,3 25,7 37,0 Nichtlebensmittel insg. 50,2 113,7 163,9 Einzelhandel insg. 75,2 170,2 245,4 Nahrungs- und Genussmittel Zonen I - II * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 11,8 Mio. € bzw. ca. 4,6 % 20 Umsatz des Bad Salzunger Einzelhandels 2012 Zonen / Daten Zone I Zone II1 Kaufkraft in Mio. € Marktanteil in % Umsatz in Mio. € Kaufkraft in Mio. € Marktanteil in % 25,4 89 22,6 61,6 43 26,5 49,1 Gesundheit, Körperpflege 9,1 64 5,8 22,0 19 4,2 10,0 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,6 51 0,8 4,0 12 0,5 1,3 Bücher, PBS*, Spielwaren 3,7 54 2,0 8,9 18 1,6 3,6 Bekleidung, Schuhe, Sport 9,7 61 5,9 23,4 37 8,7 14,6 Elektrowaren 6,9 64 4,4 16,9 36 6,1 10,5 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,3 44 3,2 17,7 14 2,5 5,7 Sonstiger Einzelhandel 11,4 74 8,4 27,6 37 10,1 18,5 Nichtlebensmittel insgesamt 49,7 61 30,5 120,5 28 33,7 64,2 Einzelhandel insgesamt 75,1 71 53,1 182,1 33 60,2 113,3 Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel Umsatz in Mio. € Umsatz insg. in Mio. € inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-Werte gerundet 1 Einzelhandelszentralität: 152 21 Verkaufsflächenproduktivitäten des Bad Salzunger Einzelhandels • Nahrungs- und Genussmittel 3.870 €/m² Æ i. O. • Gesundheit und Körperpflege 4.880 €/m² Æ i. O. • Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2.990 €/m² Æ i. O. • Bücher, PBS*, Spielwaren 3.170 €/m² Æ i. O. • Bekleidung, Schuhe, Sport 1.610 €/m² Æ niedrig (Fachmärkte) • Elektrowaren 3.930 €/m² Æ i. O. • Hausrat, Einrichtung, Möbel 1.020 €/m² Æ niedrig • Sonstiger Einzelhandel 2.140 €/m² Æ i. O. * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren i. O. = in Ordnung / durchschnittlich Quelle: GMA 2013; ca.-Werte gerundet 22 Umsatzanteil der Bad Salzunger Einkaufsinnenstadt am Gesamtumsatz Branche Umsatz in Bad Salzungen insg. in Mio. € Umsatz in der Einkaufsinnenstadt in Mio. € Umsatzanteil Einkaufsinnenstadt in % Nahrungs- und Genussmittel 49,1 9,3 19 Gesundheit, Körperpflege 10,0 4,5 45 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,3 0,3 23 Bücher, PBS*, Spielwaren 3,6 2,3 64 Bekleidung, Schuhe, Sport 14,6 9,8 67 Elektrowaren 10,5 1,6 15 5,7 1,7 30 18,5 2,8 15 Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel * Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-Werte, gerundet 23 Umsatz des Bad Salzunger Einzelhandels 2020 Zonen / Daten Zone I Zone II1 Kaufkraft in Mio. € Marktanteil in % Umsatz in Mio. € Kaufkraft in Mio. € Marktanteil in % 25,0 89 22,3 56,5 43 24,3 46,6 Gesundheit, Körperpflege 9,6 64 6,1 21,8 19 4,1 10,2 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 1,7 51 0,9 3,9 12 0,5 1,4 Bücher, PBS*, Spielwaren 3,7 54 2,0 8,3 18 1,5 3,5 Bekleidung, Schuhe, Sport 9,6 61 5,9 21,6 37 8,0 13,9 Elektrowaren 7,0 64 4,5 15,9 36 5,7 10,2 Hausrat, Einrichtung, Möbel 7,3 44 3,2 16,5 14 2,3 5,5 Sonstiger Einzelhandel 11,3 74 8,4 25,7 37 9,6 18,0 Nichtlebensmittel insgesamt 50,2 62 31,0 113,7 28 31,7 62,7 Einzelhandel insgesamt 75,2 71 53,3 170,2 33 56,0 109,3 Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel Umsatz in Mio. € Umsatz insg. in Mio. € inkl. Streuumsätze * PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-Werte gerundet 1 Umsatzrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um ca. 4,0 Mio. € bzw. ca. 3,5 % 24 Entwicklungsspielräume des Bad Salzunger Einzelhandels bis 2020 Umsatz 2012 in Mio. € Umsatz 2020 in Mio. € Umsatzdifferenz in Mio. € Produktivität in €/m² VK Nahrungs- und Genussmittel 49,1 46,6 -2,5 4.000 --- Gesundheit, Körperpflege 10,0 10,2 0,2 4.500 --- Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf 1,3 1,4 0,1 2.500 --- Bücher, PBS*, Spielwaren 3,6 3,5 -0,1 3.500 --- Bekleidung, Schuhe, Sport 14,6 13,9 -0,7 2.500 --- Elektrowaren 10,5 10,2 -0,3 4.500 --- 5,7 5,5 -0,2 1.500 --- 18,5 18,0 -0,5 2.000 --- Daten Warengruppen Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstiger Einzelhandel Entwicklungsspielraum in m² VK * PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren Quelle: GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet 25 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung • Die Kalkulation der Umsatzleistung des Bad Salzunger Einzelhandels 2012 erfolgte methodisch auf Basis des „Marktanteilkonzeptes“. Die Ergebnisse wurden in einem mehrstufigen Verfahren auf ihre Plausibilität geprüft (Flächenproduktivitäten, Umsatzangaben der Firmen GfK und MB Research). • Ein hoher Marktanteil wird im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt. Dies hängt mit dem Vorhandensein aller üblichen Betriebstypen zusammen1. Deutlich niedriger fallen die Marktanteile im Nichtlebensmittelbereich aus. Hier fehlen mehrere Betriebstypen (Kaufhaus, Textilkaufhaus). Das Angebot wird stark vom Fachhandel und von Fachmärkten geprägt. • Die Einzelhandelszentralität ist mit einem Wert von 152 ausgeprägt und verdeutlicht die von Bad Salzungen wahrgenommenen Versorgungsfunktionen für das Umland. Wichtigster Zentralitätsfaktor ist der Nahrungs- und Genussmittelsektor. In abgeschwächter Form gilt dies auch für die Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport (Vögele, Sport 2000), Elektro (Medimax) sowie Sonstiger Einzelhandel (Herkules Baumarkt). • Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Bad Salzunger Einzelhandels anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten zeigt ein heterogenes Bild. Niedrige Flächenproduktivitäten sind in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport sowie bei Hausrat / Einrichtung / Möbel festzuhalten. Hier ist in einigen Geschäften die Grenze der Rentabilität sicher bereits erreicht. Bei einer weitergehenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage sind Betriebsschließungen möglich. Zum Teil stehen die niedrigen Flächenproduktivitäten hier aber auch in Zusammenhang mit einem lückenhaften oder einseitigen Angebotsspektrum (Betriebstypen, Marken, Preissegmente). • Die Umsatzverteilung entspricht in ihrer Struktur der Verkaufsflächenverteilung zwischen der Einkaufsinnenstadt und der Reststadt. Allerdings sind die etwas höheren Umsatzanteile in der Einkaufsinnenstadt Beleg für eine erhöhte Produktivität der dort etablierten Geschäfte. 1 Zwar fehlt in Bad Salzungen der Betriebstyp des SB-Warenhauses, die Angebotslücke wird jedoch durch den von der Fa. Herkules betriebenen Großen Supermarkt weitgehend kompensiert. 26 Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung • Die Prognose des Umsatzes bis zum Jahr 2020 basiert auf der Annahme stabiler Marktanteile im Stadtgebiet und im überörtlichen Einzugsgebiet. Die rückläufige Einwohnerzahl und Kaufkraft führt dabei zu einer verringerten Umsatzleistung im weiteren Zeitablauf. In Bad Salzungen wird die Umsatzleistung zwischen 2012 und 2020 um ca. 4,0 Mio. € bzw. ca. 3,5 % zurückgehen. • Im Abgleich der Umsatzleistungen 2012 / 2020 ergeben sich nahezu durchgängig negative Werte, sodass für den Bad Salzunger Einzelhandel keine nennenswerten quantitativen Entwicklungsspielräume bestehen. In einigen Warengruppen ist der Umsatzrückgang so groß, dass mit hinlänglicher Sicherheit Geschäftsaufgaben die Folge sein werden. Diese Feststellung betrifft insbesondere den Nahrungs- und Genussmittelsektor (- 2,5 Mio. €) und die Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport (- 0,7 Mio. €). 27 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Bad Salzungen • Stark rückläufige Einwohnerzahl zwischen 2002 und 2012 im Stadtgebiet / abnehmende Tendenz • Deutlich erhöhter Anteil älterer Personen ab 65 Jahren / Prognosewert 2020 in Deutschland ist bereits heute überschritten / der Einzelhandel aber auch der Städtebau und der ÖPNV müssen sich auf die besonderen Bedürfnisse von Senioren einstellen (Sortiment, Produktpräsentation, Barrierefreiheit, Service, Querungshilfen, Bordsteinabsenkungen, ÖPNV-Netz und Vertaktung etc.) • Einwohnerzahl im Einzugsgebiet (ca. 50.000) schränkt Möglichkeiten zur Ansiedlung (innerstädtischer) Kundenmagneten ein (kein Kaufhaus, kein Textilkaufhaus, kein großer Elektrofachmarkt) • Einwohner im Einzugsgebiet gehen bis 2020 um knapp 8 % zurück / Kaufkraftverlust liegt bei ca. 5 % • Verkaufsflächenausstattung von Bad Salzungen liegt ca. 28 %-Punkte über dem Vergleichswert der GMA-Kennziffernstudie (Vergleichsbasis 31 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse) • Ausgewogene Einzelhandelsstruktur mit einer gleichmäßigen Verteilung auf Betriebsgrößenklassen / Verkaufsflächenanteil von Großbetrieben ist mit 48 % moderat / große Bedeutung besitzt das innerstädtische Einkaufszentrum „Goethe-Park Center“, das jedoch einen Modernisierungsstau aufweist • Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt liegt mit 25 % in einem guten Bereich / in den innenstadtrelevanten Warengruppen (z. B. Bekleidung / Schuhe / Sport) wird teilweise ein Verkaufsflächenanteil von über 50 % erreicht • Wichtigster Kundenmagnet in der Einkaufsinnenstadt ist das Einkaufszentrum „Goethe-Park Center“. Ohne dieses Einkaufszentrum wäre die Bad Salzunger Einkaufsinnenstadt nicht funktionsfähig / das Planobjekt Kaufland sollte im Hinblick auf seine Auswirkungen auf den Lebensmittelsupermarkt im Goethe-Park Center geprüft werden / die Schaffung einer Einzelhandelsagglomeration um das Planobjekt Kaufland herum, z. B. durch Ansiedlung oder Umlagerung von Fachmärkten kann nicht empfohlen werden 28 Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den Einzelhandelsstandort Bad Salzungen • Der Umsatz ist zwischen 2012 und 2020 in den meisten Branchen rückläufig. Insbesondere in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung / Schuhe / Sport ist mit Geschäftsaufgaben zu rechnen. Ein quantitativer Verkaufsflächenzusatzbedarf besteht nicht. Allerdings sollten Chancen zur Qualifizierung des (innerstädtischen) Einzelhandels genutzt werden (z. B. Umlagerung von Betrieben aus Streu- und Nebenlagen in die Einkaufsinnenstadt, Ansiedlung von Markenshops, als Ersatz für Fachgeschäfte). Der sich abzeichnende Konzentrationsprozess des Einzelhandels muss im Interesse des Erhalts der Einkaufsinnenstadt stadtplanerisch gesteuert werden. • Die Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes, mit Ausweisung zentraler Versorgungsbereiche, ist zur strategischen Steuerung des Einzelhandels sinnvoll. 29